導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：消費(fèi)需求；擴(kuò)大內(nèi)需；稅收政策；體制改革

一、擴(kuò)大消費(fèi)需求的重要意義

    由于全世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步調(diào)放緩，尋求如何擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)已經(jīng)成為了我國(guó)目前主要需要采用的保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的手段和方式。擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著以下三點(diǎn)意義：

    1、有利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式

    一個(gè)國(guó)家的主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)手段就是投資消費(fèi)和出口，只有這三者保持平穩(wěn)快速的前進(jìn)步伐，才能夠使一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到相對(duì)健康快速的發(fā)展勢(shì)頭，從而拉動(dòng)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步與規(guī)劃。但是有一個(gè)問(wèn)題就是，一旦其中任何一項(xiàng)出現(xiàn)了一定程度上的衰弱勢(shì)頭，就會(huì)明顯的影響其他兩者的動(dòng)力和前進(jìn)速度。如果這種衰弱勢(shì)頭較嚴(yán)重，勢(shì)必會(huì)大幅度削弱一個(gè)國(guó)家整體上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)力度，甚至使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)倒退的狀況?？v觀過(guò)去我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的狀況，會(huì)發(fā)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依賴于投資和出口這兩項(xiàng)，由于我國(guó)國(guó)民整體上的擅長(zhǎng)儲(chǔ)蓄這一特征，在短時(shí)間內(nèi)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大內(nèi)需對(duì)一部分國(guó)民來(lái)講還有一定的難度。刺激消費(fèi)能夠使消費(fèi)發(fā)揮其最大的效用，提高一個(gè)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，其積極面是不可小覷的，只有三匹馬齊頭并進(jìn)才能使我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)出更平穩(wěn)更健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

2、有利于增加低收入居民的收入

    過(guò)去我們認(rèn)為，只有儲(chǔ)蓄才能夠增加收入，尤其是對(duì)于一些生活水平處于一般水平的居民來(lái)講更是堅(jiān)定量入為出這一觀念。一些家庭主婦最常說(shuō)的一句話就是“錢是省出來(lái)的?！比欢鴱暮暧^角度來(lái)看，一個(gè)國(guó)家整體上的經(jīng)濟(jì)水平狀況如何，和市場(chǎng)活力的高低息息相關(guān)。只有一定的消費(fèi)額度才能夠與投資產(chǎn)出持平，從而為居民消化和吸收過(guò)剩的那部分產(chǎn)出，在提高企業(yè)效益的同時(shí)，也使消費(fèi)者得到了實(shí)惠，從而加快了一個(gè)國(guó)家整體上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)主力。我們必須要放棄那種小門小戶的自生自滅的小農(nóng)意識(shí)，錢是賺出來(lái)的，而不是省出來(lái)的，只有提高了生產(chǎn)力，才能創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益。

3、有利于減少出口貿(mào)易摩擦

    過(guò)去在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的出口貿(mào)易額一直居高不下，以強(qiáng)勢(shì)的力度一直保持高位增長(zhǎng)。另外，由于我國(guó)人力成本低廉，原料成本低廉，除此以外還有諸多對(duì)外資注入的優(yōu)惠稅收政策，許多跨國(guó)公司在面對(duì)中國(guó)這塊巨大的市場(chǎng)和發(fā)展處女地都躍躍欲試，使我國(guó)積累了大量的美元。但是近幾年來(lái)隨著人民幣不斷升值，我國(guó)這種發(fā)展勢(shì)頭呈現(xiàn)了衰弱的勢(shì)頭，優(yōu)勢(shì)不再，出口額一直在下降，很多過(guò)去產(chǎn)量巨大的勞動(dòng)密集型企業(yè)也出現(xiàn)了不同程度的缺訂單這一狀況，很多工廠不得不停工，甚至削減員工。這時(shí)候，擴(kuò)大內(nèi)需就能夠緩解外貿(mào)量大幅度削減帶來(lái)的沖擊，使貿(mào)易順差問(wèn)題得到一定的遏制，維護(hù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

二、擴(kuò)大消費(fèi)的稅收對(duì)策

1、清理抑制居民消費(fèi)的不合理稅收政策。

現(xiàn)行的一些稅收政策當(dāng)初適用時(shí)的條件和情況已發(fā)生了變化，對(duì)那些與現(xiàn)今國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和社會(huì)政策相抵觸的部分應(yīng)及時(shí)予以清理，以維護(hù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，鼓勵(lì)居民消費(fèi)相關(guān)產(chǎn)品。清理與居民汽車消費(fèi)需求增長(zhǎng)相關(guān)的稅收政策。汽車是當(dāng)前除住房之外的第二大消費(fèi)熱點(diǎn)，其特點(diǎn)是價(jià)值大，拉動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)多，解決的就業(yè)人口也較多。我國(guó)目前的汽車稅費(fèi)政策存在著與國(guó)家鼓勵(lì)居民汽車消費(fèi)政策相抵觸的方面，就車輛購(gòu)置稅和其他各種收費(fèi)而言，并不能鼓勵(lì)居民的汽車消費(fèi)，因此必須加以調(diào)整和改革。

2、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的稅收優(yōu)惠政策。

隨著商品房房?jī)r(jià)的不斷上漲，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房開始進(jìn)入了普通居民的視野，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的利潤(rùn)較低，所以開發(fā)商不愿介入，造成現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房數(shù)量太少、供給不足。針對(duì)這種情況，應(yīng)采取以下稅收政策：

（1）對(duì)開發(fā)商開發(fā)出來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房的銷售收入免征營(yíng)業(yè)稅。

（2）對(duì)新建的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房開發(fā)前合理的建設(shè)周期之內(nèi)免征土地使用稅。

（3）對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；其他與二者相關(guān)的印花稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等都可考慮予以減免。

3、開征社會(huì)保障稅，增強(qiáng)居民消費(fèi)信心。

目前我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款資金已達(dá)18萬(wàn)億，高額儲(chǔ)蓄資金不能轉(zhuǎn)化為消費(fèi)，無(wú)法拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。存款不斷增長(zhǎng)的主要原因是居民消費(fèi)顧慮嚴(yán)重、消費(fèi)信心不足，缺乏一個(gè)可以解除后顧之憂的社會(huì)保障制度。社會(huì)保障稅可以使城鎮(zhèn)低收入家庭、下崗失業(yè)人員以及農(nóng)民工得到社會(huì)保障。但我國(guó)目前還沒有開征社會(huì)保障稅，雖然各地也在征收社會(huì)保障相關(guān)費(fèi)用，與目前世界上130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)開征社會(huì)保障稅相比，存在征收職能軟化、監(jiān)督管理無(wú)力、效率低下和社會(huì)保障覆蓋面窄等問(wèn)題?，F(xiàn)行社會(huì)保障資金的籌集主要采用由各地區(qū)、各部門、各行業(yè)自行制定具體籌資辦法和比率的方式,缺乏應(yīng)有的法律保障，使得我國(guó)社會(huì)保障資金的來(lái)源缺乏應(yīng)有的保障，其資金管理和收支平衡也存在巨大的困難。

三、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前消費(fèi)需求不足已成為制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的瓶頸，稅收政策作為調(diào)節(jié)收入分配的重要工具，可以在擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮積極的作用。我們應(yīng)該從增加居民收入和提高消費(fèi)意愿著手,對(duì)稅收政策進(jìn)行調(diào)整。消費(fèi)不僅是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的結(jié)果，也是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的前提，消費(fèi)需求是最終需求，與出口、投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不同，消費(fèi)增長(zhǎng)具有長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性的特點(diǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需，落腳點(diǎn)還在于擴(kuò)大消費(fèi)這一最終需求上。只有開源了，才能大幅度拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。

參考文獻(xiàn)：

[1]李平、楊默如《十一五期間促進(jìn)消費(fèi)需求增長(zhǎng)的稅收政策選擇》。

篇2

近日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅的通知》，明確規(guī)定單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。開征個(gè)稅是否意味福利分房合法？單位自建房會(huì)否引發(fā)新一輪的社會(huì)不公?該通知的下發(fā)，再次把這個(gè)炙手可熱的話題推向輿論新高度。

廣州“冒天下之大不韙”

廣州敢“冒天下之大不韙”，將單位自建房納入五年規(guī)劃，是有著多種復(fù)雜的因素的。其中既有地方政府與自建房單位問(wèn)的博弈，也有來(lái)自民間對(duì)保障型住房需求的壓力，更有政府在土地一級(jí)市場(chǎng)中身兼運(yùn)動(dòng)員、裁判員的體制困境。

早在1993年，廣州市政府即以“解困房”形式建設(shè)政府保障型住房；1995年改稱安居房，1999年又改稱經(jīng)濟(jì)適用房。在房?jī)r(jià)高企的上世紀(jì)90年代，由政府劃撥土地而大大降低了造價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房，曾為一批中低收入者實(shí)現(xiàn)了安居夢(mèng)想。隨著廣州房?jī)r(jià)因1997年亞洲金融風(fēng)暴襲擊而逐年跌落，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸消彌。加之本地二手房市場(chǎng)發(fā)育成熟，交易活躍，已可覆蓋大量中等收入人群的購(gòu)房需求。因此，廣州推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的力度漸行漸弱。

然而，從200 3年開始，廣州房?jī)r(jià)觸底反彈，逐年抬升，近一年來(lái)更有直追北京、上海房?jī)r(jià)之勢(shì)。房?jī)r(jià)持續(xù)走高，經(jīng)濟(jì)適用房開始走俏。在經(jīng)濟(jì)適用房和商品房每平方米數(shù)千元的差價(jià)面前，地段、建筑質(zhì)量的差距已不再顯得重要。目前，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求越來(lái)越大，而政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房房源卻少之又少。

2006年5月，國(guó)務(wù)院九部委聯(lián)合頒布37號(hào)文，要求調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，重新定位了地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色，強(qiáng)調(diào)政府應(yīng)承擔(dān)起保障中低收入群體住房的責(zé)任。作為對(duì)37號(hào)文的響應(yīng)，廣州市決定重啟經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃，此舉被視為政府平抑房?jī)r(jià)的信號(hào)。

此次廣州重啟“單位自建房”之門，與曾經(jīng)的實(shí)物分房有著本質(zhì)不同，要限戶型、限房?jī)r(jià)、限銷售對(duì)象，只適用于本單位住房困難、未享受過(guò)實(shí)物分房和貨幣分房的職工，屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一部分。去年9月底，單位自建房就和廉租房、新社區(qū)一同寫進(jìn)《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006～2010)》，都屬于政府保障型住房?！兑?guī)劃》指出，部隊(duì)、中央、省屬駐穗單位和本市國(guó)有大中型企業(yè)單位可以利用符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的自有土地，按經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)定自建住房，解決單位職工的住房難問(wèn)題。根據(jù)規(guī)定，單位自建房戶型面積全部控制在90平方米以下，房?jī)r(jià)利潤(rùn)不超過(guò)開發(fā)成本前4項(xiàng)之和的3％，供應(yīng)對(duì)象是單位住房困難的職工，這些職工應(yīng)是從未享受過(guò)住房分配和貨幣分配的人員。

據(jù)了解，在張廣寧表態(tài)后，廣州市有關(guān)部門已經(jīng)收到不少希望能申請(qǐng)自建房的單位。除了已經(jīng)交房的廣鋼，也有廣州造船廠、廣州鐵路集團(tuán)、廣州羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展公司等多家企業(yè)已獲批建設(shè)單位自建房。

單位建房風(fēng)云迭起

回顧過(guò)去，單位自建房作為一種歷史產(chǎn)物，始于1998年。當(dāng)年，住房制度改革啟動(dòng)，以貨幣分房取代實(shí)物分房即成改革主要方向。但在改革中，單位自建房作為多層次住房供給之一也長(zhǎng)期存在。

1998年，國(guó)務(wù)院的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定：“在符合城市總體規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)?！睂?duì)此，有專家認(rèn)為，這實(shí)際是為單位自建房打開一道缺口。隨后，《關(guān)于進(jìn)一步深化國(guó)有企業(yè)住房制度改革加快解決職工住房問(wèn)題的通知》則明確規(guī)定：“在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)有自用土地的企業(yè)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和單位發(fā)展規(guī)劃的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可以在自用土地上自建住房。所建住房原則上按建造成本價(jià)向本單位職工出售。”

然而，隨著城市土地資源日益稀缺，市場(chǎng)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，集資建房已經(jīng)由當(dāng)初解決困難職工的住房問(wèn)題，逐漸演變?yōu)闄?quán)力部門滋生腐敗的溫床以及利益角逐的權(quán)力工具。當(dāng)初的政策并未全面叫停單位自建房，主要是為地處城郊、擁有自有土地的大型困難國(guó)企提供一條房改變通渠道。豈料變通之口一開，形勢(shì)很快失控。不少地方集資建房的機(jī)關(guān)單位，利用手中掌握的行政特權(quán)和資源，打著解決職工住房等名義獲得廉價(jià)土地，并且享受在工程建設(shè)稅費(fèi)方面的多種減免和優(yōu)惠政策，大幅度地降低了建房造價(jià)；或動(dòng)用部門行政權(quán)力及影響力“團(tuán)購(gòu)”商品房。這在一定程度上緩解了部分住房不達(dá)標(biāo)或無(wú)房干部職工的住房困難，同時(shí)也使得原本住房條件不錯(cuò)的一些機(jī)關(guān)單位人員住房越來(lái)越好。而大多數(shù)住房本來(lái)較差的城市居民，卻只能以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買商品房。自建房已背離“解困”初衷，成為擁有地塊的單位再行福利分房之舉。一面是大批有條件的單位以自建房名義“錦上添花”，一面是大批中低收入群體對(duì)真正入群體對(duì)真正的經(jīng)濟(jì)適用房求之無(wú)門，這無(wú)疑助長(zhǎng)了特權(quán)，加大了社會(huì)不公。

為此，近年中央對(duì)此舉多有限制乃至取消單位自建房的政令出臺(tái)。2006年8月，建設(shè)部聯(lián)合監(jiān)察部、國(guó)土資源部了《制止違規(guī)集資合作建房的通知》，嚴(yán)辭叫停黨黨政機(jī)關(guān)集資建房。但是，叫停黨政機(jī)關(guān)集資建房，卻給企事業(yè)單位自建房留了一個(gè)活口。因此，才有廣鋼模式的出現(xiàn)。

平抑房?jī)r(jià)的措施?

單位自建房都是在單位有錢有地的情況下自行建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房，其銷售對(duì)象也僅鎖定為本單位職工。從形式上看，這與上個(gè)世紀(jì)的福利分房沒有什么區(qū)別。因此，在單位自建房政策收緊已成大勢(shì)所趨的形勢(shì)下，廣州明令為單位自建房放行，引起了一片爭(zhēng)議。

支持人士認(rèn)為，廣州的做法對(duì)于減少商品房需求、緩和供求矛盾、平抑房?jī)r(jià)具有極其重要的意義。目前各地企事業(yè)單位手中有很多存量土地，允許這些企事業(yè)單位自建房，可以解決這些企事業(yè)單位內(nèi)部職工住房問(wèn)題，還可以減少買房需求量，對(duì)平抑房?jī)r(jià)有幫助作用。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)金育松分析認(rèn)為，白建房單位低價(jià)售房的模式，極大促進(jìn)了消費(fèi)者換房的積極性。就購(gòu)買單位自建房而言，即使交納了巨額的個(gè)人所得稅，相比于市場(chǎng)的價(jià)格還是要便宜，如果不購(gòu)買單位建房，職工就更不可能去市場(chǎng)上買房子。這樣，部分職工開始抑制商品房需求

的同時(shí)，也必然會(huì)釋放出一部分有效的房產(chǎn)供給，從而大大緩解了房產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，進(jìn)而起到平抑房產(chǎn)價(jià)格的作用。

建設(shè)部政策研究中心一位專家表示，允許有錢有地的單位在符合政府規(guī)范下，自行集資建造經(jīng)濟(jì)適用房定向供給本單位職工，是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品提供方的一個(gè)有益補(bǔ)充。 廣州市房協(xié)專家委委員黃穗誠(chéng)認(rèn)為，如果單位自建房分配得當(dāng)，還是能夠解決國(guó)企職工多數(shù)買不起房的問(wèn)題。國(guó)企現(xiàn)在招的產(chǎn)業(yè)工人多數(shù)都是農(nóng)民工，每月工資在800～1000元。如果不通過(guò)這種渠道進(jìn)行解決，他們根本就買不了房子，也無(wú)法在城市定居。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，這是解決城鎮(zhèn)化進(jìn)程的問(wèn)題。未來(lái)20年內(nèi)將會(huì)增加一倍的農(nóng)轉(zhuǎn)非人口，這樣也可以幫國(guó)企留住人，廣鋼等國(guó)企是需要這樣的有效扶持的。

引發(fā)新一輪的社會(huì)不公?

然而，更多的人擔(dān)心，重啟單位自建房以后，是否會(huì)引發(fā)新一輪的社會(huì)不公?中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所學(xué)者汪利娜指出，單位自建住宅價(jià)格與商品房懸殊，供應(yīng)方式與一般經(jīng)濟(jì)適用房迥異，帶有較濃的福利色彩。加之有些單位住房分配雖“商品化”了，但與住房相關(guān)的支出，包括冬季的取暖費(fèi)和小區(qū)的物業(yè)費(fèi)、班車費(fèi)等大頭支出，仍由單位負(fù)擔(dān)。這樣的職工住房仍處處體現(xiàn)單位福利，有違于當(dāng)初房改“貨幣化、社會(huì)化、市場(chǎng)化”的初衷。

據(jù)建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司官員透露，根據(jù)他們的調(diào)研，除少數(shù)的確住房困難的單位和地區(qū)，絕大部分單位的集資建房的結(jié)果，是全體職工普調(diào)大房、分二套房。由于各單位、部門實(shí)力不同，集資建房不僅加大了這些部門和社會(huì)的不公平，也使得部門與部門之間的不平衡逐步加大。

建設(shè)部政策研究中心副主任、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師王玨林認(rèn)為，還是應(yīng)當(dāng)減少這種白建式的福利分房，要解決單位住房困難職工問(wèn)題，可以通過(guò)其他方式，如資金補(bǔ)貼等方法。另外，必須將單位自建房納入到城市住房保障政策的統(tǒng)一管理范疇，要實(shí)施一個(gè)政策，規(guī)范化管理。地產(chǎn)專家韓世同一直比較反對(duì)單位白建經(jīng)適房的做法，他尖銳地指出，政府應(yīng)當(dāng)勇于擔(dān)當(dāng)起構(gòu)建住房保障體系的全部責(zé)任，而不應(yīng)當(dāng)用允許特權(quán)單位自建經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)推卸責(zé)任。

規(guī)范管理勢(shì)在必行

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，占有土地資源和處于壟斷地位的企事業(yè)單位是單位自建房的主要力量，具備福利分房的條件，如果沒有公正的制度管理，難免會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)被少部分人私有的結(jié)局。所以，近日出臺(tái)的單位自建房征個(gè)稅出臺(tái)方案顯得很及時(shí)。

在最近下發(fā)的《關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》中，凡單位(包括國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織)在住房制度改革期間，按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格而取得的差價(jià)收益，免征個(gè)人所得稅。有專家表示，國(guó)家稅務(wù)局對(duì)單位自建房提出新稅收要求，是對(duì)住房稅收政策的一個(gè)新的補(bǔ)充，使其政策更加進(jìn)一步得到完善。

對(duì)于如何防止借單位自建房而形成權(quán)力尋租，有關(guān)人士建議，對(duì)于企事業(yè)單位自建房，有必要建立一套規(guī)范統(tǒng)一的操作體系，比如納入經(jīng)濟(jì)適用房統(tǒng)管。

首先，單位自建房既然以經(jīng)濟(jì)適用房的名義出現(xiàn)，因存在各種稅費(fèi)減免等問(wèn)題，有必要納入經(jīng)濟(jì)適用房統(tǒng)一的管理體系。不管是房子銷售價(jià)格、購(gòu)買人群，還是政府回購(gòu)、再上市交易，都要統(tǒng)一規(guī)范管理。只有這樣，才能緩解單位自建房的公平矛盾。困難企業(yè)的自建房可以只供給困難職工，但購(gòu)買條件須和社會(huì)上的保持一致。

其次，對(duì)有條件自建房的企業(yè)必須清晰界定，杜絕有特權(quán)、帶有壟斷性質(zhì)的、效益好的企事業(yè)單位乘機(jī)渾水摸魚，為自己職工謀福利。

篇3

當(dāng)人們聚焦大中城市房?jī)r(jià)上漲時(shí),卻忽視了縣城房?jī)r(jià)的上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì),縣城房?jī)r(jià)從2006年的1000元以下/平方米,已經(jīng)普遍上漲到2000元以上/平方米,今年上半年大有突破3000元/平方米的趨勢(shì),普遍上漲了100%以上。如果說(shuō)大中城市高房?jī)r(jià)影響了居民的安居樂業(yè)、影響了農(nóng)民工成為市民,那么,縣城房?jī)r(jià)上漲,將堵了農(nóng)民進(jìn)城最后的路,這將對(duì)我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生不可低估的負(fù)面影響。

縣城高房?jī)r(jià)超出農(nóng)民承受力

目前,縣城還是農(nóng)民進(jìn)得去、呆得住的地方。由于相對(duì)低廉的生活成本以及親緣、地緣、血緣的影響,縣城成為農(nóng)民進(jìn)城落戶的首選。很多農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè),就是落戶縣城。有關(guān)研究表明,我國(guó)縣城城鎮(zhèn)化的潛力巨大,如果全國(guó)2001個(gè)縣城(2007年),東部縣城達(dá)到40萬(wàn)人口規(guī)模,中部縣城達(dá)到15萬(wàn)人口規(guī)模,西部縣城達(dá)到10萬(wàn)人口規(guī)模,縣城將可以容納5億居民,成為我國(guó)城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略重點(diǎn)。然而,縣城房?jī)r(jià)的加速上行,推高了縣城購(gòu)房成本及生活成本,逐漸超過(guò)了農(nóng)民進(jìn)城的承受力。如果不能控制縣城房?jī)r(jià)上漲,農(nóng)民不僅進(jìn)不去大中城市,恐怕連縣城也進(jìn)不去了。

縣城房?jī)r(jià)上漲進(jìn)入快車道。筆者跟蹤研究縣城房?jī)r(jià)發(fā)現(xiàn),不僅發(fā)達(dá)地區(qū)縣城房?jī)r(jià)上漲很快,中西部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲也很快。以中西部地區(qū)4個(gè)縣為例,從2006年至2009年間,房?jī)r(jià)翻倍。四川省涼山州的鹽邊縣,2006年平均房?jī)r(jià)是900元/平方米,2009年是2200元/平方米,上漲了144%;太行山區(qū)的山西省平順縣,2006年平均房?jī)r(jià)是900元/平方米,2009年是1700元/平方米,上漲了90%;湖北省的咸豐縣,2006年是620元/平方米,2010年已漲至1680元/平方米,上漲了171%;河北定州市,2006年平均房?jī)r(jià)是800元/平方米,2010年是2450元/平方米,上漲206%。這只是中西部縣城的房?jī)r(jià),東部地區(qū)縣城房?jī)r(jià)每平方米房?jī)r(jià)上萬(wàn)元的情況,已經(jīng)屢見不鮮。

縣城房?jī)r(jià)上漲超出農(nóng)民承受力。一是農(nóng)民和農(nóng)民工的收入增加趕不上房?jī)r(jià)的上漲。2006年農(nóng)民人均純收入是3587元,2009年是5153元,增長(zhǎng)了43.7%;2006年農(nóng)民工月工資是953元,2009年是1417元,增長(zhǎng)了48.7%。同期,縣城平均房?jī)r(jià)上漲100%左右,收入增加趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度。二是房?jī)r(jià)收入比大于合理區(qū)間。房?jī)r(jià)收入比是考察房?jī)r(jià)與收入關(guān)系的一個(gè)重要指標(biāo)。①一般來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)收入比在6以下視為合理,是人們還可以承受的房?jī)r(jià)區(qū)間。筆者粗略計(jì)算中西部地區(qū)10個(gè)縣的房?jī)r(jià)收入比,均在10倍以上。例如,山西省平順縣2009年農(nóng)民純收入是2720元,按照人均30平方米建筑面積計(jì)算,一個(gè)三口之家,房?jī)r(jià)收入比是18.7。這表明,縣城房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)超出了農(nóng)民的支付能力,“居不易”成為農(nóng)民進(jìn)城最大的攔路石。

縣城房?jī)r(jià)持續(xù)上漲將嚴(yán)重阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程

縣城房?jī)r(jià)上行是多重因素共振所致。首先,投機(jī)是推動(dòng)縣城房?jī)r(jià)上漲的重要因素。由于政府調(diào)控房?jī)r(jià)力度加大,大中城市房?jī)r(jià)上漲空間有限,預(yù)期投機(jī)利益減少,促使很多房地產(chǎn)商及炒房資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)縣城。在縣城,在建中的高檔樓盤、別墅小區(qū),隨處可見,房?jī)r(jià)突破萬(wàn)元時(shí)有報(bào)道。再加上,由于通脹預(yù)期的影響,一些大中城市的居民也愿意在房?jī)r(jià)相對(duì)較低的縣城購(gòu)房,以便保值增值。這種“在大城市賺錢、在縣城保值”的模式,吸引了人們到縣城買房“淘金”,從而推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。例如,毗鄰北京的河北省大廠縣,由于交通便捷、房?jī)r(jià)便宜,吸引了很多北京人來(lái)此購(gòu)房,購(gòu)房需求迅速膨脹,房?jī)r(jià)快速上漲。2009年10月底,新開樓盤均價(jià)還是2600元/平方米,但到今年3月底,其平均房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升至5000元/平方米,不到半年的時(shí)間漲幅將近100%。由此可見,隨著投機(jī)資金的大規(guī)模流入,縣城房?jī)r(jià)還會(huì)加速上揚(yáng)。其次,市場(chǎng)需求的增長(zhǎng),推動(dòng)了縣城房?jī)r(jià)上漲。縣城的宜居特性,吸引很多人在縣城定居。比如,城市退休的老年人、有一定積累的返鄉(xiāng)農(nóng)民工、周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)的干部及富裕農(nóng)民,以及從事各種經(jīng)營(yíng)的外來(lái)人口等,都愿意在縣城購(gòu)房并居住。因此,近幾年縣城購(gòu)房需求快速增長(zhǎng),從而致使房?jī)r(jià)攀升。再次,建設(shè)用地價(jià)格的持續(xù)上漲,也推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。地方政府為了緩解財(cái)政困難,通過(guò)招拍掛方式出讓土地,也對(duì)縣城房?jī)r(jià)的上漲起了推波助瀾的作用。

縣城房?jī)r(jià)持續(xù)上漲后果不堪設(shè)想?？h城房?jī)r(jià)過(guò)高,將堵了農(nóng)民進(jìn)城的最后通道,嚴(yán)重影響我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。從我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程來(lái)看,存在兩個(gè)問(wèn)題:一方面是城鎮(zhèn)化不足。2009年底我國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%,與世界上人均GDP3200美元左右的國(guó)家和地區(qū)相比,落后了15個(gè)百分點(diǎn)。另一個(gè)方面是城鎮(zhèn)化率虛高,1億多農(nóng)民工沒有完全市民化,呈現(xiàn)出“兩棲化”狀態(tài),即家庭在農(nóng)村,就業(yè)在城里;年輕在城里,養(yǎng)老在農(nóng)村;保障靠土地,花錢靠打工。究其原因,主要是農(nóng)民工無(wú)法承受高昂的居住成本,“居不易”是農(nóng)民工所面臨的最大障礙。如果大中城市留不下,縣城也進(jìn)不去,農(nóng)民不能永久性地定居城市,轉(zhuǎn)化為市民,城鄉(xiāng)居住兩棲率持續(xù)居高不下,必將導(dǎo)致我國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略實(shí)施大打折扣,也會(huì)為社會(huì)不穩(wěn)定埋下“禍根”。農(nóng)民居住的兩棲化,不僅導(dǎo)致土地資源多浪費(fèi)1億多畝,還會(huì)導(dǎo)致更嚴(yán)重的后果。一方面,進(jìn)城農(nóng)民為了防范風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,不會(huì)放棄農(nóng)村的承包地及宅基地,農(nóng)村房屋空置、土地粗放經(jīng)營(yíng)甚至撂荒成為普遍現(xiàn)象;另外,青壯年農(nóng)民的大量外流,嚴(yán)重阻礙農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)?；同F(xiàn)代化的推進(jìn),進(jìn)而威脅到糧食安全和農(nóng)村社會(huì)的發(fā)展。另一方面,農(nóng)民工不能成為市民、處在大規(guī)模的流動(dòng)狀態(tài),不僅導(dǎo)致了城鄉(xiāng)公共產(chǎn)品的非均等化問(wèn)題,還導(dǎo)致農(nóng)民工二三代、留守兒童、老人等一系列的民生問(wèn)題。除此之外,如果縣城房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,將惡化縣城的創(chuàng)業(yè)、投資環(huán)境,削弱縣域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),必然影響縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,減少就業(yè)崗位的增加,進(jìn)而使農(nóng)民的“進(jìn)城夢(mèng)”在高房?jī)r(jià)面前再遭重創(chuàng)。

控制縣城房?jī)r(jià)上漲是當(dāng)務(wù)之急

房?jī)r(jià)高低直接影響農(nóng)民城鎮(zhèn)化水平和進(jìn)程,必須要多管齊下、綜合治理,以盡快遏制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭,將其控制在一個(gè)合理的水平上。控制縣城房?jī)r(jià),是一個(gè)系統(tǒng)工程,可以從四個(gè)方面建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控體系:

第一,盡快建立全國(guó)縣城房?jī)r(jià)監(jiān)督、調(diào)節(jié)系統(tǒng),控制建房成本和調(diào)控價(jià)格運(yùn)動(dòng)。目前,全國(guó)還沒有一個(gè)完整的縣城房?jī)r(jià)調(diào)控系統(tǒng),既不能及時(shí)地收集到縣城房?jī)r(jià)運(yùn)動(dòng)的信息,以便長(zhǎng)期研究縣城房?jī)r(jià)運(yùn)動(dòng)的規(guī)律,也不能深入研究影響房?jī)r(jià)的成本因素,從而使政府無(wú)法根據(jù)地區(qū)縣城房?jī)r(jià)的情況制定調(diào)控政策,進(jìn)行行之有效的調(diào)控。所以,應(yīng)及時(shí)建立全國(guó)縣城房?jī)r(jià)信息網(wǎng)絡(luò),并根據(jù)各地區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求及市場(chǎng)供求狀況,制定不同區(qū)域縣城房屋指導(dǎo)價(jià)格,作為調(diào)控的參考。同時(shí),還要建立建房成本監(jiān)督系統(tǒng),加強(qiáng)對(duì)縣城建房成本的監(jiān)督管理,尤其是對(duì)建筑材料價(jià)格的監(jiān)控,定期公布價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì),供求狀況,防止操縱市場(chǎng)行為,有效調(diào)控建房成本,管住房?jī)r(jià)上行的基礎(chǔ)。

第二,盡快完善經(jīng)濟(jì)適用房用地供應(yīng)及經(jīng)營(yíng)開發(fā)的支持體系,增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給。遏制房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵是:調(diào)整住房結(jié)構(gòu),增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給,緩解住房壓力。首先要控制好經(jīng)濟(jì)適用房用地價(jià)格,改變招拍掛的競(jìng)價(jià)制度,為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提供低價(jià)用地,降低房?jī)r(jià)水平;同時(shí),要制定一系列扶持政策,通過(guò)貸款優(yōu)惠、稅收減免等調(diào)控手段,大力鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房,增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給,以滿足農(nóng)民進(jìn)城的需要。

第三,盡快出臺(tái)有關(guān)稅收政策,遏制炒房之風(fēng)。針對(duì)炒房之風(fēng)蔓延縣城的趨向,應(yīng)盡快出臺(tái)相應(yīng)的稅收政策,擬對(duì)二套、三套住宅及高檔住房購(gòu)買進(jìn)行調(diào)控,開征房產(chǎn)稅、累進(jìn)稅,通過(guò)稅收抬高囤房成本,壓縮投機(jī)收益,以便抑制投機(jī)行為,控制房?jī)r(jià)上漲。

第四,加強(qiáng)相關(guān)制度建設(shè),奠定調(diào)控房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)。一是要改革和完善分稅制,應(yīng)根據(jù)各級(jí)政府的事權(quán)來(lái)劃分財(cái)權(quán),增強(qiáng)縣級(jí)政府的財(cái)力,削弱聚斂“土地財(cái)政”的沖動(dòng),從源頭上奠定控制房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)。二是擴(kuò)大農(nóng)民宅基地?fù)Q經(jīng)濟(jì)適用房的試點(diǎn)范圍,建立宅基地?fù)Q經(jīng)濟(jì)適用房的基金,用于支持有條件的地區(qū),符合條件的農(nóng)民用宅基地?fù)Q取經(jīng)濟(jì)適用房,以降低和解決農(nóng)民進(jìn)城的購(gòu)房成本問(wèn)題,以便大力推動(dòng)城鎮(zhèn)化步伐。三是建立農(nóng)民購(gòu)房身份認(rèn)證制度,確保農(nóng)民的優(yōu)先購(gòu)房權(quán)力。根據(jù)農(nóng)民居住地、務(wù)工地的情況,制定購(gòu)房身份認(rèn)證制度,確保農(nóng)民優(yōu)先購(gòu)房?？傊?通過(guò)控制需求、調(diào)節(jié)供給、創(chuàng)新制度等措施,有效控制縣城房?jī)r(jià),建立和維護(hù)一個(gè)有利于農(nóng)民城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境,疏通好農(nóng)民進(jìn)城的路,讓農(nóng)民進(jìn)得來(lái)、留得住,成為永久性的市民。(作者分別為中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部教授;碩士研究生)

篇4

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；合法化；問(wèn)題

小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外居民銷售的住宅。小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)緣由是《憲法》規(guī)定城市土地為國(guó)有、農(nóng)村土地為集體所有，但《土地管理法》中規(guī)定土地的買賣需要經(jīng)過(guò)政府，因此農(nóng)民集體占有、使用及處分土地的權(quán)利十分有限，特別是不具備對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的最終處分權(quán)，造成農(nóng)民集體所有土地不能直接進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。政府是土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷的供給者，在低價(jià)征收農(nóng)村集體所有土地以后，以招拍掛等形式向房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓，以此獲得高額壟斷利益，而農(nóng)民不愿意地方政府壟斷利益，因此出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。

一、我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題

（一）集體土地所有權(quán)缺失權(quán)利主體

為實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的自由買賣流轉(zhuǎn)，要將全部產(chǎn)權(quán)賦予房屋權(quán)所有者，為確保產(chǎn)權(quán)的完整性，應(yīng)將農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)主體明確下來(lái)。在明確主體以后，才真正具備房屋產(chǎn)權(quán)，也能在法律層面上保護(hù)其財(cái)產(chǎn)權(quán)[1]。但現(xiàn)行集體土地所有權(quán)主體制度還不完善，導(dǎo)致出現(xiàn)主體缺位的問(wèn)題，在集體所有制下的家庭承包經(jīng)營(yíng)，除了缺失集體所有產(chǎn)權(quán)以外，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)益還不明確，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)屬性、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的債權(quán)屬性均為得到明確。

（二）集體土地所有權(quán)缺失權(quán)能

《憲法》第十條規(guī)定：“城市土地為國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，為集體所有；宅基地和自留地、自留山，也為集體所有?！庇伞稇椃ā肪窨芍瑖?guó)家與農(nóng)村集體作為土地的所有權(quán)主體，有著平等的地位，然而從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，農(nóng)村集體土地所有權(quán)卻不如國(guó)家土地所有權(quán)，很多地方存在著名不符實(shí)的情況，如小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，所有權(quán)和處分權(quán)能的缺失是集體土地所有權(quán)主要問(wèn)題。

所有權(quán)是一種基本物權(quán)類型，有著全面性特征，所有權(quán)的全面性也稱之為完全性。所有人對(duì)于所有物，在法律限制的范圍內(nèi)，具備占用、使用及處分的權(quán)利。雖然農(nóng)民集體是農(nóng)村土地所有權(quán)的主體，不過(guò)在《土地管理法》、《民法通則》和《憲法》里面，對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)作出了很多限制性規(guī)定，這樣農(nóng)民集體很難真正成為土地所有權(quán)的主體。土地所有權(quán)中重點(diǎn)內(nèi)容是土地處分權(quán)，而用益物權(quán)是以所有權(quán)為基礎(chǔ)建立的，不過(guò)沒有所有權(quán)里面的處分權(quán)能。若是一個(gè)所有權(quán)缺乏處分權(quán)能，則顯得不夠完整，成為了一種用益物權(quán)。所以在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，農(nóng)村集體并非具備土地所有權(quán)，而是只有用益物權(quán)，并且這種土地用益權(quán)是以國(guó)有土地所有權(quán)為基礎(chǔ)的，因此導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)如同虛設(shè)[2]。此外由于缺少了處分權(quán)能，因而農(nóng)村集體雖然作為土地所有權(quán)主體，但是卻不具備房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利，從而導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法獲得合法的名分。

二、我國(guó)實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房合法化的途徑

（一）實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)房產(chǎn)權(quán)利一體化

同地不同權(quán)這一現(xiàn)象在我國(guó)比較普遍，也是獨(dú)有的，主要由我國(guó)特殊歷史及國(guó)情決定。國(guó)外土地所有權(quán)包括國(guó)有、私有這兩種，但是我國(guó)土地很多特殊問(wèn)題都是由集體土地所有制引起。自二十世紀(jì)出現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化思想以后，在改革開發(fā)不斷深入過(guò)程中，因?yàn)闅v史原因而出現(xiàn)的城鄉(xiāng)隔離發(fā)展，導(dǎo)致形成了很多社會(huì)矛盾，城鄉(xiāng)一體化思想也受到更多人的重視。土地是解決三農(nóng)問(wèn)題的關(guān)鍵，土地是一種特殊的商品，需要在市場(chǎng)中通過(guò)調(diào)節(jié)機(jī)制的作用進(jìn)行自主配置與調(diào)節(jié)。因此建議不斷補(bǔ)充和完善相關(guān)立法，確保土地交易過(guò)程更加透明、公開，把我國(guó)宅基地等各種類型的集體建設(shè)用地放到有形市場(chǎng)中交易。只有不斷完善立法，盡快將城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)建立起來(lái)，讓土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更加規(guī)范化和公開化。

（二）補(bǔ)交相關(guān)稅款

通過(guò)補(bǔ)交相關(guān)稅款，能夠讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)槭芟薜慕?jīng)濟(jì)適用房。只要小產(chǎn)權(quán)房不違背建設(shè)發(fā)展規(guī)劃規(guī)定，將土地出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一明確下來(lái)，補(bǔ)收需要補(bǔ)收的部分，并根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)繳納需要繳納的部分[3]。要對(duì)現(xiàn)行稅收政策加以完善，具體規(guī)定如下：一是為確保國(guó)家利益不受到損失，可在小產(chǎn)權(quán)房交易過(guò)程中收取差價(jià)，以補(bǔ)交稅費(fèi)的方彌補(bǔ)國(guó)家利益的損失；二是在宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房屋，不能采取強(qiáng)行征收、拆除等措施，這是與經(jīng)濟(jì)利益不符的，而是要為這些房屋補(bǔ)交差價(jià)或稅費(fèi)，然后給予正式的產(chǎn)權(quán)。

國(guó)內(nèi)很多家庭由于收入不高，因而會(huì)選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房解決住房問(wèn)題，這部分人無(wú)法承擔(dān)高額的房?jī)r(jià)，只能選擇購(gòu)買價(jià)格低廉但是無(wú)保障的小產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)缺乏多套房產(chǎn)，因此將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟(jì)適用房以后，這部分的利益不會(huì)受到損害。此外將小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)明確下來(lái)，并轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房以后，這樣能夠根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房管理有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，但只能為具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格的人員轉(zhuǎn)讓。在相同的價(jià)格下，政府具備優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，根據(jù)這一思路，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房以后，能夠區(qū)別對(duì)待不同的用戶，對(duì)于當(dāng)?shù)責(zé)o房的，可在合法補(bǔ)交稅費(fèi)后將該房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房，而對(duì)于當(dāng)?shù)赜卸喾慨a(chǎn)的，那么根據(jù)規(guī)定不能將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)國(guó)家可以強(qiáng)制回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格由購(gòu)買成本、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格等決定。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商、當(dāng)?shù)卮褰M織機(jī)構(gòu)的違法所得，要通過(guò)補(bǔ)交罰款的方法加以處罰。通過(guò)這種轉(zhuǎn)換方式，不僅考慮到了國(guó)家和小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商，同時(shí)也不會(huì)損壞大部分購(gòu)房者的利益，可行性較高[4]。此外在將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟(jì)適用房以后，能夠提升城市經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，解決現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房不足的現(xiàn)象。

（三）制定相適應(yīng)的土地政策和制度

我國(guó)在制定法律制度和實(shí)施政策的過(guò)程中，公開透明性、恒定性以及普遍適用性是基本要求，除了可以公開公平實(shí)施于所有群體，同時(shí)還要具備一定的穩(wěn)定性。小產(chǎn)權(quán)房的合法化問(wèn)題，必須在法律層面上加以確認(rèn)與實(shí)施。此外政府部門還要結(jié)合實(shí)際情況，盡快制定出合理的限制性條款，通過(guò)法律來(lái)規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房，確保在小產(chǎn)權(quán)房合法化后不出現(xiàn)惡意發(fā)展的問(wèn)題，如土地濫用、土地資源流失以及管理無(wú)序等現(xiàn)象，防止為社會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題提出以下建議：一是需要嚴(yán)格限定小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的身份資格，認(rèn)真審批其申請(qǐng)資格及真實(shí)性，規(guī)定中低收入階層為購(gòu)買的主體，對(duì)此相關(guān)部門要切實(shí)履行職責(zé)，不斷完善相關(guān)配套制度；二是結(jié)合社會(huì)保障需求，把小產(chǎn)權(quán)房定位為保障性住房，如經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等；三是為解決小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題，政府要加強(qiáng)管理，科學(xué)合理作出規(guī)劃，在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌范圍內(nèi)納入農(nóng)村居民居住地，以不影響耕地面積為前提，保證統(tǒng)籌規(guī)劃的合理性。對(duì)于農(nóng)村集體宅基地和農(nóng)村集體所有房屋而言，要賦予完全的市場(chǎng)地位，允許自由有償流轉(zhuǎn)，以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)居住房屋規(guī)劃為基礎(chǔ)，將農(nóng)村房產(chǎn)的屬性明確下來(lái)，實(shí)現(xiàn)其商品化，并真正確保城鄉(xiāng)的同地同權(quán)。（作者單位：天津市法院）

參考文獻(xiàn)：

[1]王敏莉.小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題的物權(quán)法思考[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2015（11）：299-301.

[2]石勝囡.小產(chǎn)權(quán)房合法化的困境探究[J].法制與經(jīng)濟(jì)，2015（10）：99-100.

篇5

一、房地產(chǎn)泡沫的含義及成因

房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值（市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值）不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是由成本、利潤(rùn)、稅金來(lái)確定，這相對(duì)比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是土地泡沫（地價(jià)泡沫），而土地的市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值即合理價(jià)格是土地利用效益的資本化。

無(wú)論是從現(xiàn)象，還是從本質(zhì)看，泡沫與一般價(jià)格波動(dòng)都有區(qū)別，主要有以下幾點(diǎn)區(qū)別：從現(xiàn)象上看，一般商品的價(jià)格波動(dòng)包括上漲、下降，而且在時(shí)間上是相連的、循環(huán)的，變化幅度一般不會(huì)很大，而泡沫是價(jià)格持續(xù)上漲，高到令人發(fā)狂的地步，直到產(chǎn)生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價(jià)格暴跌，波動(dòng)幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。

從本質(zhì)上看，一般商品的價(jià)值是價(jià)格的貨幣表現(xiàn)，一般商品的價(jià)格波動(dòng)反映市場(chǎng)供需平衡，既是市場(chǎng)機(jī)制作用的起點(diǎn)，又是市場(chǎng)機(jī)制作用的結(jié)果，價(jià)格總是圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。在正常的市場(chǎng)條件下，價(jià)格上漲、供給增大，投資者預(yù)期價(jià)格下降。而泡沫發(fā)生的時(shí)候，市場(chǎng)機(jī)制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律。當(dāng)價(jià)格上漲、供給增大時(shí)，投資者預(yù)期價(jià)格進(jìn)一步上漲。1991-1993年，我國(guó)海南房地產(chǎn)價(jià)格正是這樣飆升的。1991年每平方米價(jià)格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房?jī)r(jià)格甚至突破10000元。土地使用權(quán)的出讓價(jià)格也大幅度提高，有的地方僅過(guò)一年價(jià)格竟由十幾萬(wàn)元一畝漲到600多萬(wàn)元一畝。投機(jī)者卻還在不斷地囤積房地產(chǎn)以待價(jià)格再一步上漲時(shí)拋出。以至于在房地產(chǎn)交易中有70%是投機(jī)者囤積起來(lái)的。但很少有人會(huì)意識(shí)到房地產(chǎn)熱驟然降溫，房地產(chǎn)熱在造就了一批富翁之后，相當(dāng)一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來(lái)財(cái)富的增減，只有轉(zhuǎn)移的功能。

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因是：

1.房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過(guò)程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的，我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對(duì)稀缺的土地需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。馬克思曾指出：“沒有價(jià)值的東西在形式上可以有價(jià)格。在這里，價(jià)值表現(xiàn)是虛幻的?！币虼?，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績(jī)而產(chǎn)生泡沫。

3.地價(jià)具有虛構(gòu)性。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致現(xiàn)象。也就是說(shuō)，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)（市場(chǎng)地價(jià)等于未來(lái)土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來(lái)土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期地價(jià)是合理的，現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)就等于未來(lái)無(wú)限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和）之間總存在事實(shí)上的偏差。這種偏差越大，說(shuō)明現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)部分越多或者說(shuō)泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無(wú)不與發(fā)財(cái)致富的欲望與從眾行為有關(guān)?！耙獟赍X，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”，成為當(dāng)時(shí)海南房地產(chǎn)熱時(shí)一些生意人的經(jīng)典。這一點(diǎn)在東南亞房地產(chǎn)泡沫中無(wú)不表現(xiàn)得淋漓盡致。近幾年來(lái)泰國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱，供過(guò)于求，但是仍有許多新的開發(fā)商擠進(jìn)這個(gè)領(lǐng)域。他們認(rèn)為在前幾年冒出的兩萬(wàn)家房地產(chǎn)開發(fā)公司中只有20家宣布破產(chǎn)，可見這個(gè)行業(yè)仍有大的賺頭。許多開發(fā)商還想從繼續(xù)建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熊市彌漫。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件（信息充分；商品品質(zhì)；買賣者自由出入；交易雙方數(shù)量眾多，因而任何一方不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面）相差甚遠(yuǎn)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對(duì)稱，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。

5.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在宏觀經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下，政府也鼓勵(lì)投資，銀行利率就比較低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1992-1993年，海南房地產(chǎn)開發(fā)的資金占社會(huì)固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，信貸的盲目擴(kuò)張及大量吸引短期外資，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

6.政府部門的不正之風(fēng)。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機(jī)構(gòu)，其資金來(lái)源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地?？梢姡块T的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長(zhǎng)泡沫形成的原因之一。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)過(guò)熱，一旦泡沫形成，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過(guò)度供給，又會(huì)形成新的房產(chǎn)積壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大而長(zhǎng)期的負(fù)面影響，2001年，全國(guó)商品房空置面積凈增量為1100萬(wàn)平方米，全年商品房空置面積增長(zhǎng)10.5%，高于上年增長(zhǎng)6.7%的水平，年底全國(guó)商品房空置面積已突破1億平方米大關(guān)，共積壓資金1000多億元。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂?shù)倪_(dá)魔克利斯劍；不規(guī)范的住房抵押貸款操作導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格虛高，會(huì)加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，增大購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不景氣，大量購(gòu)房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，最終導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，1993年的中國(guó)和1996年的泰國(guó)都是這樣，國(guó)內(nèi)外由房地產(chǎn)不良貸款引起金融危機(jī)的教訓(xùn)我們必須吸??；此外，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高還會(huì)影響人才的去留，嚴(yán)重削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力，影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無(wú)疑都會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，特別是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合，給未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了一條道路。但是面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)需求的進(jìn)一步增加，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。如何讓這一行業(yè)真正成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，防范房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面著眼：

1.大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房?jī)r(jià)格。國(guó)家要抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。去年，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部宣布，投資1700億元，計(jì)劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這將對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價(jià)格產(chǎn)生重大影響。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用一是通過(guò)免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，降低了售價(jià)，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格。1998年國(guó)家宣布并隨后實(shí)施的大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃，曾令眾多房地產(chǎn)開發(fā)商驚恐不已。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)的巨大沖擊或抑制效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。如北京1999年由于大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，致使其商品房?jī)r(jià)平均每平方米下降了700-1000元?，F(xiàn)在，國(guó)家要重舉經(jīng)濟(jì)適用房大旗，由于北京的新開工面積已經(jīng)很大，如果再大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，那北京的房?jī)r(jià)非大跌不可。如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等政策付諸實(shí)施，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的空間就會(huì)被封殺。

2.強(qiáng)化土地資源管理，通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場(chǎng)的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實(shí)行土地出讓公開招投標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對(duì)于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無(wú)正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動(dòng)。

3.建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測(cè)體系。通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測(cè)體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時(shí)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。

4.整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。一要嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理。住房開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）。二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò)80%。商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開發(fā)項(xiàng)目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)。三要規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

5.全國(guó)研究住房稅、費(fèi)政策，通過(guò)稅收杠桿促進(jìn)低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)。近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購(gòu)買、換購(gòu)住宅的負(fù)擔(dān)。下一步一是要貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；二是進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

篇6

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；改革；長(zhǎng)期規(guī)劃

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）05-0-01

一、前言

2011年1月，上海和重慶兩市率先推行了房產(chǎn)稅征收的收試點(diǎn)工作。但從兩市的政策細(xì)則來(lái)看，改革的力度較小，且?guī)в休^重的試點(diǎn)意味，經(jīng)過(guò)一年的實(shí)施后，實(shí)際執(zhí)行效果與預(yù)期結(jié)果也存在差距。因此，房產(chǎn)稅的改革仍是任重道遠(yuǎn)。

二、我國(guó)房稅收的征收現(xiàn)狀

當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)稅收的征稅環(huán)節(jié)主要包括土地取得、房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)和保有，總共涉及11項(xiàng)：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅以及教育費(fèi)附加。這11項(xiàng)房地產(chǎn)稅共分為房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅類、房地產(chǎn)收益稅類、房地產(chǎn)資源稅類、房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅類以及房地產(chǎn)行為目的稅類5大類。就現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策還存在諸多問(wèn)題，比如稅率較為固定導(dǎo)致難以發(fā)揮稅率的調(diào)節(jié)功能；稅權(quán)劃分不合理、立法層次較為低下；在征稅環(huán)節(jié)上存在重交易輕保有的不合理的現(xiàn)象。

三、房產(chǎn)稅改革過(guò)程中存在的問(wèn)題

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于當(dāng)下我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較為復(fù)雜的現(xiàn)狀，在房產(chǎn)稅改革過(guò)程中有諸多實(shí)施問(wèn)題。

1.問(wèn)題一：買房者和承租方是租賃價(jià)格抬升的最終受害者

過(guò)去，我國(guó)多在生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)采取房產(chǎn)稅，但是因?yàn)樽鳛橘u方市場(chǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性大于需求彈性，如果對(duì)房地產(chǎn)商征稅，勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買房者身上；而采取保有環(huán)節(jié)征稅方式的房產(chǎn)稅改革，是以個(gè)人房屋持有者為對(duì)象，這樣將會(huì)使得租賃方的持有成本增加，從而導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格的上漲，最終受害者依然是承租方。

2.問(wèn)題二：不顯著的房?jī)r(jià)打壓效果會(huì)導(dǎo)致樓價(jià)上漲

由于金融危機(jī)的擴(kuò)大，通貨膨脹的壓力不斷加大，銀行出現(xiàn)“負(fù)利率”，導(dǎo)致有效的個(gè)人投資渠道缺乏，人們開始將目光轉(zhuǎn)向購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)。尤其是近幾年來(lái)，各地的樓市以20%甚至40%的年增幅速增，樓市市場(chǎng)更是極具誘惑力。一旦房產(chǎn)的增值速度高過(guò)CPI，投資者更是會(huì)將錢投入到樓市，這時(shí)房?jī)r(jià)打壓效果不明顯，反而出現(xiàn)“越壓越火”的局面，房?jī)r(jià)就會(huì)被不斷的抬升，助長(zhǎng)了樓市的價(jià)格。

3.問(wèn)題三：自住型購(gòu)房者的住房負(fù)擔(dān)會(huì)實(shí)際加重

其一，購(gòu)房者不僅要背負(fù)高房?jī)r(jià)，同時(shí)還要繳納高額的房產(chǎn)稅，并面臨著房產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，這會(huì)造成購(gòu)房者壓力的增大。其二，就短期來(lái)看，房?jī)r(jià)不會(huì)有顯著的下降，由于住房成本的上升導(dǎo)致消費(fèi)者的損失無(wú)法得到補(bǔ)償。其三，對(duì)自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，持有環(huán)節(jié)征稅存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象，顯然是不合理的。雖然目前我國(guó)尚未征收個(gè)人住房征稅，但是作為保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅仍然與開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅種存在重復(fù)征收現(xiàn)象，比如，買房者在實(shí)際購(gòu)房中已經(jīng)負(fù)擔(dān)土地增值稅和契稅等多種稅費(fèi)成本。

四、對(duì)于房產(chǎn)稅改革的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與策略

1.征收層面的對(duì)策

首先，稅務(wù)部門要完善相關(guān)的實(shí)施細(xì)節(jié)，并建立健全合理的稅收政策。實(shí)施細(xì)節(jié)比如采取免征首套普通住宅、適度征收第二套住宅以及重征二套以上住宅的方式；合理的稅收政策要更加注重社會(huì)公正公平，對(duì)于低收入者要實(shí)施傾斜的稅收政策。

其次，稅務(wù)部門要加大對(duì)于房產(chǎn)稅的征收力度。在執(zhí)行環(huán)節(jié)，禁止對(duì)房產(chǎn)稅的調(diào)控效果打折扣。目前，一套科學(xué)合理的資產(chǎn)評(píng)估方法的制定是刻不容緩的，同時(shí)要對(duì)評(píng)估細(xì)則進(jìn)行完善，確保房產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定。稅務(wù)人員禁止，為投機(jī)者提供逃稅漏洞。

再次，稅務(wù)部門構(gòu)建一套無(wú)重復(fù)征稅的稅收體系。目前，我國(guó)房產(chǎn)稅征雖然尚未將個(gè)人住房納入征收范圍，但是作為保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅仍然與開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅種存在重復(fù)征收現(xiàn)象。同時(shí)，在開發(fā)交易的過(guò)程中，實(shí)際上個(gè)人購(gòu)房者已經(jīng)承擔(dān)供電、供水、供氣以及道路、環(huán)境綠化等基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的稅費(fèi)。對(duì)于重復(fù)征稅的問(wèn)題，必須完善房地產(chǎn)稅收體系，合理地對(duì)房產(chǎn)稅市場(chǎng)進(jìn)行整頓和規(guī)劃。

2.投向?qū)用娴膶?duì)策

(1)創(chuàng)新土地財(cái)政政策，做到可持續(xù)性發(fā)展

房?jī)r(jià)高的原因在一定程度上源于土地的高價(jià)。由于地方政府在可靠的財(cái)政來(lái)源方面缺乏，從而對(duì)土地財(cái)政嚴(yán)重依賴。高昂的地價(jià)最終勢(shì)必被轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。政府的這種“土地財(cái)政”缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)性，沒有堅(jiān)持發(fā)展的可持續(xù)性，在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)最終必然會(huì)竭澤而漁。降低高昂的土地出讓金，創(chuàng)建可持續(xù)性的土地財(cái)政模式勢(shì)在必行，只有這樣，才能降低房產(chǎn)成本，惠及百姓。

(2)加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)力度

當(dāng)前，我國(guó)的住房保障支出還主要集中于行政事業(yè)單位的職工住房公積金、提租補(bǔ)貼等方面，不僅保障范圍十分有限，保障力度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，不能滿足居民的住房需求。

現(xiàn)階段國(guó)家已在大力建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，但進(jìn)程仍然緩慢，資金方面也存在缺口。開征房產(chǎn)稅將帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的財(cái)政收入，若將個(gè)人住宅也納入到繳稅的范圍之中，我國(guó)房產(chǎn)稅收入將非常可觀。應(yīng)繼續(xù)加大基礎(chǔ)性設(shè)施的建設(shè)力度，并注意縮小地域間的差異，增加用于民生的稅收財(cái)政支出，以促進(jìn)財(cái)政資源配置作用的更好發(fā)揮和人民實(shí)際生活水平的提升。

(3)建立公開、透明的財(cái)政支出機(jī)制

當(dāng)下，我國(guó)的財(cái)政支出還并不是完全的公開、透明，導(dǎo)致納稅人的收益不能夠及時(shí)獲得，降低了其納稅的積極性。只有將財(cái)政預(yù)算做好，建立健全完善的考核以及評(píng)估機(jī)制，加大問(wèn)責(zé)力度，提高問(wèn)責(zé)時(shí)效，并做好反腐倡廉工作，確保財(cái)政決策和監(jiān)督過(guò)程中都有納稅人的積極參與，提高財(cái)政支出的合理性和高效性，使由房產(chǎn)稅產(chǎn)生的社會(huì)負(fù)效應(yīng)最小化。

五、小結(jié)

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)一年以來(lái)，雖取得了一定成績(jī)，但與預(yù)期目標(biāo)尚有一段距離。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況較為復(fù)雜，房產(chǎn)稅容易轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，推行房產(chǎn)稅改革，應(yīng)以制定合理的稅收政策為前提，強(qiáng)化執(zhí)行力度，與此同時(shí)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房和廉租房的建設(shè)，創(chuàng)新土地財(cái)政政策等。

參考文獻(xiàn)：

[1]佟瓊.經(jīng)濟(jì)學(xué)原理[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2011.

[2]孫雷.關(guān)于改革完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系的思考[J].生產(chǎn)力研究,2011(06).

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 對(duì)策

引言

近幾年隨著房地產(chǎn)投資熱度的快速升高，房?jī)r(jià)也在不斷上漲，己經(jīng)開始影響到人民生活水平以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融體系的安全。住房?jī)r(jià)格除了關(guān)系到國(guó)家的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)安全以外，還和人民的生活成本有很大的關(guān)系。我國(guó)人口多，人均住房面積少，住房政策的完善，必須從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，建立起具有中國(guó)特色的住房政策體系。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫現(xiàn)象的原因

1.1產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的直接原因

我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度投機(jī)行為導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛速上漲。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有很重要的地位，同時(shí)其中的投機(jī)行為也十分嚴(yán)重。主要由于土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，這些都在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)行為，使得市場(chǎng)中產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。

房地產(chǎn)開發(fā)商使用各種方式地進(jìn)行土地儲(chǔ)備，待一定時(shí)間后，高額價(jià)格轉(zhuǎn)讓他人，或?qū)ζ溥M(jìn)行炒作，導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飛漲。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市人口的擴(kuò)充，城市化的加快，城市對(duì)土地的需求不斷增長(zhǎng)，與土地本身的稀缺性的矛盾就會(huì)日漸明顯。土地在交易過(guò)程中不斷的轉(zhuǎn)手，增值，當(dāng)這一增值過(guò)程超出其真實(shí)價(jià)值時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致泛地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

1.2產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的間接原因

消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期因素。當(dāng)房地產(chǎn)商品價(jià)格由于某種原因上升時(shí)，消費(fèi)者會(huì)推斷未來(lái)的價(jià)格繼續(xù)上升的可能性，需求會(huì)上升。而銷售者惜售，供給會(huì)下降。在這樣的供給需求變動(dòng)下，價(jià)格上升，產(chǎn)生了泡沫的可能性。當(dāng)價(jià)格下跌時(shí)，消費(fèi)者會(huì)覺得價(jià)格還會(huì)有下跌的空間，需求會(huì)減少。而銷售者則會(huì)拋售房產(chǎn)，供給上升，這時(shí)市場(chǎng)中由于接收人少，價(jià)格會(huì)下跌。如此惡性循環(huán)便導(dǎo)致了泡沫現(xiàn)象。

房地產(chǎn)政策因素。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有主導(dǎo)地位，對(duì)促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)起著極其重要的作用，我國(guó)政府在這方面也不斷出臺(tái)相關(guān)政策，以求我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)購(gòu)房鼓勵(lì)政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)。而這一政策導(dǎo)向在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)量開發(fā)，不規(guī)范經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致的價(jià)格迅速上漲，伴隨著空置率增加的問(wèn)題，這一切都預(yù)示著泡沫的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)過(guò)度投資因素。城市化的進(jìn)程決定了房地產(chǎn)投資的進(jìn)程，這樣的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)才是平衡合理的。然而房地產(chǎn)投資大幅度超前于城市化進(jìn)程的幅度，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)供大于求的問(wèn)題，隨之也產(chǎn)生房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)，高空置率，大量的市場(chǎng)的投機(jī)行為，不規(guī)范的交易行為等問(wèn)題。由于投資商對(duì)房地產(chǎn)的大量需求，房地產(chǎn)投資和投機(jī)者在市場(chǎng)中的比例會(huì)急劇升高，消費(fèi)者的真實(shí)需求被投資和投機(jī)掩蓋，房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。

銀行信貸的不規(guī)范擴(kuò)張因素。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中需要大量的資金支持，一般房地產(chǎn)發(fā)展的資金來(lái)源主要是依賴于銀行貸款。許多銀行在貸款的實(shí)際操作過(guò)程中，違反了有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，甚至不去驗(yàn)證其信用等級(jí)。大量的資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，又缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)和手段，而且各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

二、改善我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)措施

根據(jù)以上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫現(xiàn)象原因的分析，以下給出了幾點(diǎn)相應(yīng)的措施，包括合理確定各類住房比例、加大宏觀調(diào)控力度、打擊遏制炒房行為。

2.1合理確定各類住房比例

加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。同時(shí)在稅收、資金等方面給予優(yōu)惠和支持，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)廠商參與廉住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。對(duì)規(guī)劃中的商品房建設(shè)市場(chǎng)可以完全向開發(fā)商開放，對(duì)其開發(fā)的套型結(jié)構(gòu)不加限制，要特別注意商品房開發(fā)項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的招投標(biāo)活動(dòng)的公開公平公正。

2.2加大宏觀調(diào)控力度

為了真正發(fā)揮杠桿作用，提高政策的能見度和可操作性，必須適當(dāng)加大調(diào)控的力度和執(zhí)行強(qiáng)度。為此，政策制定時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是不可低估投機(jī)者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在抑制投機(jī)方面稅收和差別利率應(yīng)該是最有效也是可控制的手段，只有嚴(yán)格執(zhí)行才能得到良好的投機(jī)抑制效果。二是房地產(chǎn)開發(fā)的暴利時(shí)代將結(jié)束。在工人工資和原材料價(jià)格普遍相對(duì)較低的情況下，中國(guó)的房?jī)r(jià)高于很多發(fā)達(dá)國(guó)家，政府應(yīng)該對(duì)土地資源管理及稅收政策的調(diào)控力度加大。三是不能為了眼前的GDP和財(cái)政收入而犧牲國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)于賣地收入和從房地產(chǎn)收取的各項(xiàng)稅收，要用來(lái)反哺該城市的新購(gòu)房居民和住房困難戶。

2.3打擊遏制炒房行為

炒房是助推房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因之一。對(duì)于國(guó)內(nèi)普通居民中的炒房者，要通過(guò)加大稅收力度遏制其炒房行為；對(duì)于國(guó)內(nèi)中小企業(yè)法人中的炒房者，要加大稅賦力度的同時(shí)，進(jìn)一步向它們開放壟斷行業(yè)，制定各項(xiàng)政策鼓勵(lì)其發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)；對(duì)于國(guó)際炒房者，要密切注意主要資金動(dòng)向，中國(guó)人多地少，建筑用地更少，所以必須堅(jiān)決遏制和打擊其惡意炒房行為。目前的房地產(chǎn)調(diào)控迫切的需要政府能針對(duì)不同地區(qū)的房?jī)r(jià)提出差別化的政策，以實(shí)現(xiàn)政策的針對(duì)性和有效性，以免在調(diào)控中對(duì)應(yīng)調(diào)控對(duì)象調(diào)控效果不大，而對(duì)弱勢(shì)群體形成較大影響的現(xiàn)象。

三、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級(jí)階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些承待解決的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控必須從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，其內(nèi)容應(yīng)該包括但不限于：合理確定經(jīng)濟(jì)適用房、廉住房和商品房比例，鼓勵(lì)開發(fā)商參與經(jīng)濟(jì)適用房和廉住房建設(shè)；加大稅收、差別利率、價(jià)格等杠桿對(duì)房市的宏觀調(diào)控力度和反哺力度；有針對(duì)性地遏制和打擊國(guó)際國(guó)內(nèi)各類炒房行為等。

參考文獻(xiàn):

[1]盛松成,劉斌.經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)的決定作用:基于中國(guó)及國(guó)際的比較分析[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2007,(8).

[2]郭曉宇.住房需求動(dòng)態(tài)模型的演進(jìn)[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究,2007,(5).

篇8

【論文摘要】住房問(wèn)題是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的熱點(diǎn)問(wèn)題，也是重大的社會(huì)問(wèn)題和政治問(wèn)題。解決好城市中低收入群體的住房問(wèn)題，是城鎮(zhèn)住房的重點(diǎn)和難點(diǎn)，也是政府的重要職責(zé)和住房政策的主體目標(biāo)，各國(guó)政府在城鎮(zhèn)居民住房保障制度方面都進(jìn)行了積極探索。學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)加快完善我國(guó)的住房保障制度有著重大的啟迪意義。

住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和公共產(chǎn)品兩種特征屬性，是一種基本的社會(huì)保障品，也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的標(biāo)志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平與正義，構(gòu)建和諧社會(huì)，必須切實(shí)做好中低收入人群的住房保障工作。經(jīng)過(guò)多年來(lái)的改革與實(shí)踐，我國(guó)已經(jīng)初步建立起了以經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內(nèi)容的住房保障制度。自去年8月《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布以來(lái)，住房保障問(wèn)題被提到了空前的高度。國(guó)家接連出臺(tái)了《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設(shè)計(jì)劃，對(duì)保障性住房的建設(shè)規(guī)模做出了明確要求，力度頗大。除了國(guó)家所明確要求的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，很多地方還積極嘗試、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)租賃房、限價(jià)房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國(guó)家政治制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素制約，但是其中規(guī)律性的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)對(duì)完善我國(guó)住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國(guó)、日本、新加坡三個(gè)國(guó)家進(jìn)行比較分析。

一、國(guó)外住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)及做法

1、美國(guó)

美國(guó)在住房保障方面最具特色的是通過(guò)立法保障來(lái)實(shí)施各項(xiàng)措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問(wèn)題，先后通過(guò)了《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》等，對(duì)住房保障做了相應(yīng)的規(guī)定。

美國(guó)住房保障內(nèi)容可以概括為六方面。一是擴(kuò)大房屋抵押貸款保險(xiǎn)。除少數(shù)富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房?jī)r(jià)25%現(xiàn)款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協(xié)會(huì)尋求貸款。二是提供較低租金公房?！蹲》糠ā芬?guī)定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房?！秶?guó)民住宅法》規(guī)定，政府提供低利息貸款，鼓勵(lì)私人投資低收入家庭公寓住宅建設(shè)，建成后的住房將優(yōu)惠提供給因城市重建或政府公共計(jì)劃喪失住所的家庭。四是提供房租補(bǔ)貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可申請(qǐng)此項(xiàng)補(bǔ)貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權(quán)。六是禁止住房中的種族歧視。

發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融是美國(guó)住房保障的制度基礎(chǔ)。美國(guó)的各類金融機(jī)構(gòu)積極地參與住房建設(shè)，其私人金融機(jī)構(gòu)和政府金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)貸款，特別是個(gè)人住房抵押貸款，大多數(shù)人購(gòu)房往往通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款來(lái)支付房款。另外，美國(guó)政府還采取了一系列優(yōu)惠措施鼓勵(lì)個(gè)人買房，如對(duì)購(gòu)買住房實(shí)行貼息貸款和貸款擔(dān)保、采取減稅政策等。

2、日本

二戰(zhàn)結(jié)束后，日本住房短缺達(dá)420萬(wàn)戶，約2000萬(wàn)人無(wú)房可住，占到當(dāng)時(shí)人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫(kù)法》、《公營(yíng)住宅法》、《日本住宅公團(tuán)法》。此后日本政府又陸續(xù)制定了一系列相關(guān)法規(guī)，通過(guò)建立健全住房保障的法規(guī)，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。

其住房保障措施主要包括三個(gè)方面。一是以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設(shè)。日本銀行為促進(jìn)企業(yè)建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國(guó)銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購(gòu)置。政府曾舉辦一種50萬(wàn)日元以內(nèi)的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲(chǔ)蓄”，在不動(dòng)產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)稅等方面對(duì)住宅用地實(shí)行優(yōu)惠。三是建立健全公營(yíng)住宅體系。日本公營(yíng)住宅體系在解決低收入家庭住房問(wèn)題上發(fā)揮了重要作用，其運(yùn)作的核心在于一切建立在公營(yíng)住宅法的基礎(chǔ)上，合理界定受益對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)、制定多檔次房租水平，以及國(guó)家對(duì)公營(yíng)住宅保持相對(duì)穩(wěn)定的資金投入。由于申請(qǐng)這種住宅的人比較多，而住宅數(shù)量有限，取得公營(yíng)住宅需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。1996年日本對(duì)《公營(yíng)住宅法》進(jìn)行了修改，提出公營(yíng)住宅房源新思路，即：由地方公共團(tuán)體建設(shè)公營(yíng)住宅，由地方公共團(tuán)體收購(gòu)民間住宅，由地方公共團(tuán)體租用民間住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干預(yù)和介入程度很大，可以說(shuō)新加坡的住房保障體制是計(jì)劃和市場(chǎng)相結(jié)合的典范。

其住房保障制度具有許多特色。一是制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發(fā)展局，專門負(fù)責(zé)住宅建設(shè)的規(guī)劃、開發(fā)和管理，并把實(shí)行“居者有其屋”當(dāng)作國(guó)策。二是實(shí)行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度，經(jīng)過(guò)發(fā)展和完善，中央公積金制度己經(jīng)成為新加坡的基本社會(huì)制度之一，涉及到養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、教育、投資等社會(huì)生活的各個(gè)方面，是一種綜合的社會(huì)保障儲(chǔ)蓄制度。三是分級(jí)提供公有住宅補(bǔ)貼，嚴(yán)格按家庭收入情況來(lái)確定享受住房保障水平。在住房短缺時(shí)期，政府規(guī)定只有月收入不超過(guò)800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對(duì)購(gòu)房補(bǔ)貼也采用分級(jí)的辦法，例如：一室一套，政府補(bǔ)貼1/3；三室一套，政府只補(bǔ)貼5%；四室一套，政府不僅沒有補(bǔ)貼，而且按成本價(jià)加5%的利潤(rùn)；五室一套，政府按成本價(jià)加15%的利潤(rùn)。四是公有住宅的合理配售政策。為確保公共住房的可承受性，房屋發(fā)展局根據(jù)中低收入居民的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力來(lái)確定組屋的價(jià)格，在社會(huì)發(fā)展的不同階段，歷經(jīng)了低于成本價(jià)、成本價(jià)和略高于成本價(jià)的調(diào)整過(guò)程，并逐漸形成較為合理的定購(gòu)制度。

二、對(duì)我國(guó)的啟示

從以上住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)和做法來(lái)看，我國(guó)應(yīng)在結(jié)合實(shí)際的基礎(chǔ)上按照統(tǒng)籌規(guī)劃、市場(chǎng)導(dǎo)向、適度保障、動(dòng)態(tài)調(diào)整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。

1、盡快建立完善的住房保障法律體系

自2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中提出要“加快建立適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度”以來(lái)，我國(guó)至今僅出臺(tái)了《廉租住房管理辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》兩部全國(guó)性的政策法規(guī)文件，尚無(wú)全國(guó)性的住房保障法律法規(guī)問(wèn)世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應(yīng)盡快制定出符合我國(guó)國(guó)情的相關(guān)住房保障法規(guī)，從法律上對(duì)我國(guó)住房保障的目標(biāo)、框架和保障對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、范圍、資金來(lái)源及機(jī)構(gòu)設(shè)置等作出明文規(guī)定。各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，制定出地方性的住房保障法規(guī)，并針對(duì)住房保障的不同對(duì)象，提供多種不同方式的住房保障。

2、健全以政府為主體的住房保障體系

由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場(chǎng)所存在的缺陷，只依賴市場(chǎng)機(jī)制難以解決為數(shù)眾多的中低收入群體的住房問(wèn)題。政府作為一國(guó)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)者和政策的制定者，擔(dān)負(fù)著促進(jìn)社會(huì)全面發(fā)展的職責(zé)，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體，并應(yīng)自覺、主動(dòng)承擔(dān)起住房保障的各項(xiàng)職責(zé)。同時(shí)，改變當(dāng)前的政績(jī)考核機(jī)制，建立一個(gè)涵蓋政府各項(xiàng)職能的科學(xué)的指標(biāo)體系，著重凸現(xiàn)政府的公共管理與社會(huì)保障職能，住房保障制度的落實(shí)情況應(yīng)該成為其中的一個(gè)重要指標(biāo)。

3、建立健全廉租住房制度

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際來(lái)看，廉租房的建設(shè)和制度完善應(yīng)該成為當(dāng)前我國(guó)住房保障制度的核心。在我國(guó)廉租住房制度實(shí)施中，存在著門檻過(guò)高、覆蓋范圍過(guò)低、資金瓶頸等問(wèn)題。以國(guó)內(nèi)廉租住房制度實(shí)施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)分別為7平方米和600元/月，累計(jì)受益家庭僅3萬(wàn)戶左右，占家庭總戶數(shù)比例不足1%。

首先，有必要加快放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)降低準(zhǔn)入門檻，擴(kuò)大廉租住房對(duì)象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡?！?。其次，拓展廉租房來(lái)源，拓寬廉租房建設(shè)資金融資渠道，解決資金瓶頸問(wèn)題。其中，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)擴(kuò)建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進(jìn)入退出機(jī)制，加強(qiáng)廉租房分配的監(jiān)督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時(shí)，就應(yīng)該立即搬出原廉租住房；未達(dá)到中等收入水平，也應(yīng)該按照收入增長(zhǎng)適當(dāng)調(diào)整租金水平。

4、改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度

經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決困難家庭住房問(wèn)題的重要途徑，但目前在經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施過(guò)程中還有很多亟待完善之處。如政策實(shí)施監(jiān)管不力、享受對(duì)象界定不明、資格審查不嚴(yán)等等，出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)濟(jì)適用住房”的怪現(xiàn)象，使政策實(shí)施效果大打折扣。必須針對(duì)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施中出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)一步完善政策措施。一是明確保障對(duì)象。要明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對(duì)象相銜接，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。二是依法嚴(yán)格監(jiān)管。關(guān)鍵要加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，提高供應(yīng)和管理的透明度，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)審核、輪候、公示等各項(xiàng)制度，嚴(yán)格執(zhí)行60平米左右的小戶型建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)全社會(huì)監(jiān)督。三是完善退出機(jī)制。鼓勵(lì)條件改善的家庭在補(bǔ)交必要的土地出讓差價(jià)后出售經(jīng)濟(jì)適用住房，政府優(yōu)先回購(gòu)用于補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)適用住房房源。限價(jià)房可比照經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施。

5、綜合運(yùn)用各種配套手段

（1）稅收政策。即運(yùn)用各種稅收手段支持住房保障體系的建設(shè)。如適當(dāng)減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的相關(guān)稅費(fèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅和適時(shí)出臺(tái)物業(yè)稅等，以期達(dá)到“正稅、明租、清費(fèi)”的目標(biāo)。

（2）補(bǔ)貼手段。目前我國(guó)各地享有住房補(bǔ)貼的人口比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應(yīng)把對(duì)保障性住房的建設(shè)補(bǔ)貼逐步轉(zhuǎn)化為對(duì)中低收入家庭的直接貨幣補(bǔ)貼，變暗補(bǔ)為明補(bǔ)，變補(bǔ)“磚頭”為補(bǔ)“人頭”。這樣可以大大提高補(bǔ)貼資金效率，使補(bǔ)貼無(wú)法產(chǎn)生對(duì)高收入家庭的溢出效應(yīng)，減少補(bǔ)貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問(wèn)題。

（3）金融配套措施。在目前的住房公積金制度基礎(chǔ)上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對(duì)住房建設(shè)和住房消費(fèi)的支持力度。適當(dāng)提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，吸收外資和民間資本組建住房銀行，開辦住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個(gè)人住房抵押貸款證券化，建立住房貸款擔(dān)保制度。

【參考文獻(xiàn)】

[1]張庭偉：美國(guó)住房政策的演變及借鑒[J].中外房地產(chǎn)報(bào)道，2001（7）.

[2]尚教蔚：我國(guó)住房保障制度存在的問(wèn)題[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2006（3）.

[3]萬(wàn)婷：完善我國(guó)住房保障制度的政策性建議[J].中國(guó)房地產(chǎn),2005（10）.

篇9

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；增長(zhǎng)；控制

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)也迅猛發(fā)展，同時(shí)也為地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)利益，正是在巨大利益的驅(qū)使下，使得政府為房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)大開方便之門，導(dǎo)致一些別有用心的房地產(chǎn)行業(yè)蜂擁而至，不僅造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂局面，反而使得房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高的增長(zhǎng)，長(zhǎng)期以往，這種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅不能促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至還會(huì)給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面作用。

1.房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高增長(zhǎng)的原因

1.1土地成本增長(zhǎng)過(guò)快

土地是一種不可再生資源，其重要性不言而喻。但是正是這一特性導(dǎo)致土地成本快速增長(zhǎng)，甚至可以說(shuō)土地成本增長(zhǎng)過(guò)快就是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)?。關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，我國(guó)早在03年就作出了明確規(guī)定，凡是用于開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)采取招投標(biāo)或是拍賣的方式獲取，且對(duì)于土地批準(zhǔn)權(quán)也作出了明確的規(guī)定，市級(jí)以下的政府部門不能獲得土地批準(zhǔn)權(quán)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的旺盛，用于開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地也在不斷以招投標(biāo)或拍賣的方式不斷進(jìn)行建設(shè)，從而造成房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出非理性增長(zhǎng)的情況。部分地區(qū)的房?jī)r(jià)甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的經(jīng)濟(jì)水平，也就是俗話說(shuō)的一片銅塊當(dāng)作金塊賣。針對(duì)這些現(xiàn)象，國(guó)家雖然也及時(shí)對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行相關(guān)宏觀調(diào)控，但是卻未能取得較好的效果，甚至在一些地區(qū)從客觀上反而還增加了土地的成本[1]。

1.2房地產(chǎn)業(yè)收費(fèi)及稅收政策不合理

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)及稅收政策不合理情況一直存在，且稅收種類更是繁多，這進(jìn)一步大了房?jī)r(jià)的增漲。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)除了按照規(guī)定繳納國(guó)家制定的相關(guān)稅收費(fèi)用外，還要繳納當(dāng)?shù)卣块T制定的多種收費(fèi)項(xiàng)目，針對(duì)該情況雖然國(guó)家制定了一系列的相關(guān)政策措施，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)日益蓬勃的發(fā)展，其所獲取的效果也就微乎其微。而房地產(chǎn)業(yè)收費(fèi)及稅收政策不合理情況主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的相關(guān)費(fèi)用上。稅收是我國(guó)財(cái)政收入的主要來(lái)源之一，亦是調(diào)控我國(guó)各行業(yè)的重要手段之一。而隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，其所具有的巨大經(jīng)濟(jì)利益導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的稅賦情況一直比較重，但是這并不是一個(gè)正常的現(xiàn)象。政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅賦較重必定就會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，而為了彌補(bǔ)這部分經(jīng)濟(jì)利益房地產(chǎn)行業(yè)就勢(shì)必會(huì)增加房?jī)r(jià)，這是房地產(chǎn)行業(yè)確保自身經(jīng)濟(jì)利益的最佳手段和最有效途徑。

1.3城市化建設(shè)進(jìn)程推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲

隨著我國(guó)城市建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，特別是在我國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，每年都有大量的外來(lái)人口，而住房作為人的安身立命之所，恰恰是這些外來(lái)人員最重要的需求之一。這些外來(lái)人員多為經(jīng)濟(jì)條件一般的人員，甚至部分經(jīng)濟(jì)條件情況較差，原來(lái)的房?jī)r(jià)就已經(jīng)讓這些人不堪重負(fù)，而房?jī)r(jià)一再的上漲就勢(shì)必讓這些人失去一個(gè)安身立命之所，從而對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)穩(wěn)定造成嚴(yán)重影響，甚至對(duì)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展產(chǎn)生極為不利的負(fù)面影響[2]。

2.針對(duì)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高增長(zhǎng)提出的幾點(diǎn)建議

2.1合理控制土地成本上漲

合理控制土地成本上漲情況，是目前必須解決的問(wèn)題。合理控制土地成本上漲措施有：一是政府必須做好監(jiān)管工作并不斷加大監(jiān)管力度，針對(duì)我國(guó)國(guó)土資源利用情況結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況采取科學(xué)有效的政策合理調(diào)整土地供應(yīng)情況，減緩我國(guó)城市住房用地緊張的局面，結(jié)合地區(qū)時(shí)間發(fā)展情況，適當(dāng)增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的用地面積，減少高檔住宅和一些不必要的公共場(chǎng)所用地。二是建立健全完善的土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，使房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的招投標(biāo)或拍賣市場(chǎng)穩(wěn)定有序，以此為土地招投標(biāo)或拍賣工作的進(jìn)行提供一個(gè)良好的保障，避免出現(xiàn)惡意競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。三是結(jié)合我國(guó)國(guó)土資源利用現(xiàn)狀，對(duì)土地供應(yīng)方式和用途進(jìn)行合理調(diào)整，以此確保土地價(jià)格一直處于一個(gè)合理的價(jià)位。四是政府土地管理部門必須嚴(yán)格貫徹落實(shí)國(guó)家制定的相關(guān)政策，并不斷加大對(duì)土地的監(jiān)管力度，做好監(jiān)管工作，嚴(yán)禁出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取更多利用而故意囤積土地情況，對(duì)超過(guò)限期還無(wú)法正常開發(fā)建設(shè)的土地，進(jìn)行收回，以此確保土地市場(chǎng)始終處于一個(gè)公正、公平、公開的環(huán)境下。

2.2合理調(diào)整銀行貸款政策

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金需求來(lái)大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金來(lái)源不穩(wěn)定或存在局限的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源主要有三個(gè)方面：一是來(lái)自于房地產(chǎn)開發(fā)商本身；二是通過(guò)面向社會(huì)集資籌集；三是通過(guò)向銀行等金融機(jī)構(gòu)借貸。而在房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源的三個(gè)方面中，向銀行等金融機(jī)構(gòu)借貸占據(jù)比例極大，換而言之也就是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行的依賴比較嚴(yán)重。隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)、快速上漲，國(guó)家也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取了一系列銀行從緊政策，以此來(lái)抑制房?jī)r(jià)。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)供需關(guān)系沒有得到合理調(diào)整，致使制定的銀行從緊政策反而進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。因此，合理調(diào)整銀行貸款政策非常有必要[3]。

2.3合理調(diào)整稅收政策，充分發(fā)揮稅收的作用

目前我國(guó)制定的房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，雖然能起到一定效果，但是從房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看其仍存在不足之處需要不斷進(jìn)行合理的調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)是賦稅情況較重的行業(yè)，繁多的稅收項(xiàng)目和過(guò)重的稅收費(fèi)用，雖然能增加政府的財(cái)政收入，但是房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)上漲房?jī)r(jià)的方法，使得這些稅收最終落到普通購(gòu)房者身上，這極大的增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，非常不利于我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。針對(duì)這一情況，我們應(yīng)采取增加城市經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)出租房的上市面積并降低這方面的稅收征收幅度，減少商業(yè)用房、高檔住宅的上市面積，增加其積房稅收征收幅度的方法，并對(duì)一些普通住房采取逐步放開和給予稅收優(yōu)惠的措施，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)稅收政策進(jìn)行合理調(diào)整，以此充分發(fā)揮稅收的作用；與此同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)政府主管部門的收費(fèi)管理，適度減少房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)環(huán)節(jié)，使得政府部門充分發(fā)揮其職能，做好宏觀調(diào)控，以此維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)的平穩(wěn)。

2.4加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)管理

政府部門必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的各企業(yè)也必須不斷加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的管理，嚴(yán)格、合理地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本，通過(guò)良好的管理工作，節(jié)約成本、增加經(jīng)濟(jì)效益，從而達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮市場(chǎng)情況并結(jié)合自身特點(diǎn)制定出有效、細(xì)致的成本管理制度，通過(guò)采取科學(xué)的管理方法，做好成本管理工作[4]。

3.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房屋住宅在我國(guó)人民的心中意義重大，被看做是安身立命之所，而房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高的增長(zhǎng)，不僅極大的增加了人民群眾的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，還對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著極為不利的負(fù)面影響，因此，本文從房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高增長(zhǎng)的原因以及針對(duì)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高增長(zhǎng)提出的幾點(diǎn)建議方面進(jìn)行了分析與探討，具有非常重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋興定.由房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制來(lái)談如何控制房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高增長(zhǎng)[J].市場(chǎng)周刊（理論研究），2009，04：47-48.

[2]司云娜.淺談如何控制房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高增長(zhǎng)[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2010，01：63-64.

篇10

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長(zhǎng)效機(jī)制稅制改革

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴讓地方政府既無(wú)力建設(shè)保障性住房,也無(wú)心抑制高房?jī)r(jià),這可以說(shuō)是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑?、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問(wèn)題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來(lái)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來(lái)大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來(lái)看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。

(二)2008年以來(lái)國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來(lái)執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過(guò)這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

2009年1月1日起,國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購(gòu)買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。

下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議

(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度

開征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過(guò)快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過(guò)渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問(wèn)題,對(duì)這些問(wèn)題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種,將來(lái)再逐步過(guò)渡到全面開征物業(yè)稅。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的諸多問(wèn)題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。

(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)

理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來(lái)看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說(shuō)政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國(guó)稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對(duì)普通住宅個(gè)人住房租賃

統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來(lái)盤活空置住房,提高住房的使用效率。

(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅,以配合物業(yè)稅的征收

從世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來(lái)看,大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國(guó)的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會(huì)降低富人購(gòu)置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房?jī)r(jià)的作用。

參考文獻(xiàn):

1.國(guó)務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1)

2.陳真誠(chéng).不表態(tài)不代表物業(yè)稅不會(huì)開征.法制日?qǐng)?bào),2010(2)