導(dǎo)語：如何才能寫好一篇營銷策劃具體行動方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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什么是策劃?

“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。這就是策劃，用現(xiàn)代話語來解釋下，策劃也就是指為了達成特定目標，而構(gòu)思、設(shè)計、規(guī)劃的過程。

策劃具體分為，策略思考與計劃編制這兩個過程。

從現(xiàn)代管理的發(fā)源地，西方管理角度來說，策劃就是計劃。策劃=Planning。需要注意的是，這是一個動詞，也就是表述一種動作和過程。

孫子兵法曰“以正合，以奇勝”。菜根譚網(wǎng)絡(luò)營銷機構(gòu)認為策劃其實就是這句話。所謂正，就是指策略和系統(tǒng);所謂奇，可理解為創(chuàng)意。所以，我們認為策劃就是：進行策略思考、布局規(guī)劃、謀劃制勝創(chuàng)意的過程，并形成可安排執(zhí)行的方案。菜根譚有網(wǎng)絡(luò)營銷策劃三要素的系列文章，有深入闡述，可參考。

什么是網(wǎng)絡(luò)營銷策劃?

顧名思義，網(wǎng)絡(luò)營銷策劃就是為了達成特定的網(wǎng)絡(luò)營銷目標而進行的策略思考和方案規(guī)劃的過程。菜根譚認為，在理解網(wǎng)絡(luò)營銷策劃策劃概念的時候，我們一定要有“特定的網(wǎng)絡(luò)營銷目標”這一前提，也就是要明白策劃的對象、策劃要達成的目標。同時，網(wǎng)絡(luò)營銷策劃首先要做的是營銷策劃，網(wǎng)絡(luò)只是營銷策劃的范圍而已。

網(wǎng)絡(luò)營銷策劃的內(nèi)容

如果我們理解了“特定網(wǎng)絡(luò)營銷目標”，那我們肯定就明白，網(wǎng)絡(luò)營銷策劃這是一個大概念，它其實需要分解成很多模塊和內(nèi)容的。一般來說，主要可分成下述幾大類：

1、網(wǎng)絡(luò)營銷贏利模式策劃：主要解決通過什么途徑來賺錢的問題。

2、網(wǎng)絡(luò)營銷項目策劃：這個加上贏利模式就相當于是一份商業(yè)計劃書，主要解決我們是誰?我們做什么?我們的核心優(yōu)勢?我們靠什么賺錢?我們的目標是什么?我們應(yīng)該怎樣實現(xiàn)目標?等一些宏觀層面的問題。同時需要將具體的行動編制成甘特圖，也就是行進路線和進度控制。

3、網(wǎng)絡(luò)營銷平臺策劃：是策劃建設(shè)網(wǎng)站，還是借助第三方平臺來做，這個和模式需要相匹配。網(wǎng)站怎么規(guī)劃?從結(jié)構(gòu)邏輯、視覺、功能、內(nèi)容、技術(shù)等怎么去規(guī)劃。

4、網(wǎng)絡(luò)推廣策劃：網(wǎng)站怎么推廣?品牌產(chǎn)品怎么推廣?怎么廣而告之?怎么吸引目標客戶?通過什么手段來傳播推廣，有什么具體的操作細節(jié)和技巧?怎么去執(zhí)行?等。

5、網(wǎng)絡(luò)營銷運營系統(tǒng)策劃：這主要包括業(yè)務(wù)流程的劃分，根據(jù)業(yè)務(wù)流程來規(guī)劃部門編制、團隊崗位、薪酬、管理考核、培訓等

其實，從系統(tǒng)來說，網(wǎng)絡(luò)營銷策劃就上面幾個模塊，因為在具體網(wǎng)絡(luò)營銷運營過程中，我們要動態(tài)平衡，專題策劃，比如，某網(wǎng)站的銷售力差、轉(zhuǎn)化率低，那就形成了以轉(zhuǎn)化率為核心的網(wǎng)站銷售力策劃，但是這其實在網(wǎng)站平臺策劃中就包含了。而網(wǎng)絡(luò)推廣策劃中就可以形成以單一傳播形式的的策劃，如：博客營銷策劃、軟文策劃、網(wǎng)絡(luò)廣告策劃、SEO策劃、論壇推廣策劃，也可形成以主題為核心的階段性整合傳播策劃，將各種網(wǎng)絡(luò)傳播管道集中利用。

另外，在網(wǎng)絡(luò)營銷運營過程中，數(shù)據(jù)分析是一個非常重要的模塊，可理解為“為了達成提升公司網(wǎng)絡(luò)營銷效率的目標，而進行網(wǎng)絡(luò)營銷數(shù)據(jù)統(tǒng)計、分析、比對、解構(gòu)和總結(jié)”的網(wǎng)絡(luò)營銷數(shù)據(jù)分析策劃。

三段式，搞定一切網(wǎng)絡(luò)營銷策劃方案

那如何撰寫網(wǎng)絡(luò)營銷策劃方案了?菜根譚認為：具體網(wǎng)絡(luò)營銷策劃內(nèi)容不同，方案的編制撰寫思路和形式肯定不一樣的。但是千變?nèi)f變不離根本。因此，菜根譚網(wǎng)絡(luò)營銷機構(gòu)整理一個三段式的網(wǎng)絡(luò)營銷方案格式。

一、確定目標：策劃對象?策劃目標?策劃的意義作用?

二、分析思路：從目標客戶、競爭對手、自身優(yōu)劣勢洞察來綜合分析，確定策劃的整體思路。

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（中原工學院經(jīng)濟管理學院，河南鄭州，450007）

[摘要] 營銷策劃課程的教學需注重創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，這是高校教學工作的重要使命，也是促進學生就業(yè)的需要，但一些高校的營銷策劃課程教學缺乏行之有效的教學方法，教學內(nèi)容陳舊，對學生創(chuàng)新能力培養(yǎng)的途徑有限。應(yīng)該進行基于創(chuàng)新能力培養(yǎng)的教學內(nèi)容改革和教學方法改革，需要對目前的教學內(nèi)容體系進行重構(gòu)與取舍，可以采用創(chuàng)業(yè)項目驅(qū)動教學法、嘗試教學法、大賽驅(qū)動式教學法以及開放式教學法，通過創(chuàng)意訓練，增強學生的運作技巧創(chuàng)新能力；通過信息搜集和文案撰寫，提高學生的營銷調(diào)研能力和數(shù)據(jù)分析能力，并提高學生的專業(yè)素質(zhì)，達成培養(yǎng)學生的創(chuàng)業(yè)能力和創(chuàng)新能力的目標。

[

關(guān)鍵詞] 創(chuàng)新能力；營銷策劃；教學改革

[中圖分類號] G642 [文獻標識碼] A [文章編號] 1674-893X(2014)06?0080?03

一、營銷策劃課程教學中創(chuàng)新能力培養(yǎng)的必要性

營銷策劃課程教學要求學生在系統(tǒng)學習營銷策劃原理的前提下，能熟練掌握品牌策劃、分銷渠道策劃、公關(guān)策劃和營業(yè)推廣策劃的技巧，并能夠有效地組織實施。營銷策劃課程的教學需注重創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，其必要性緣于以下幾點：

（一）創(chuàng)新能力的培養(yǎng)是高校教學工作的重要使命

創(chuàng)新能力的培養(yǎng)是主要是造就學生的創(chuàng)新思維，提高其創(chuàng)新技能，培養(yǎng)學生的學習與探索能力，使其成為勤于思索、富有進取心和開拓性的人才，使其可以為社會進步作出創(chuàng)造性貢獻。堅韌的創(chuàng)新意志和超前的創(chuàng)新思維是高校素質(zhì)教育的關(guān)鍵。創(chuàng)新能力的強弱，也是大學人才培養(yǎng)質(zhì)量的核心評價指標，因此，營銷策劃課程教學需要注重學生創(chuàng)新能力的培養(yǎng)。

（二）培養(yǎng)創(chuàng)新能力是促進學生就業(yè)的需要

勝任營銷策劃工作需要較強的人才素質(zhì)，需要有一定的業(yè)務(wù)開拓能力，較高的策劃方案撰寫能力，能夠熟練制定項目全案策劃，具備創(chuàng)新意識及合作精神。營銷策劃課程的教學可以造就優(yōu)秀的創(chuàng)新人才，滿足企業(yè)的人力資源需求。在教學中要不斷培養(yǎng)學生的創(chuàng)新意識和技能，創(chuàng)新是一個成功策劃的關(guān)鍵要素。在策劃文案的設(shè)計過程中，不僅需要較高的理論素養(yǎng)，還要有卓越的創(chuàng)新能力。

二、營銷策劃課程教學中存在的問題及成因

（一）缺乏行之有效的教學方法

目前，一些高校的營銷策劃課程教學依賴于傳統(tǒng)灌輸式的教學方法，但該課程并非純粹的理論教學，更注重于營銷專業(yè)學生的創(chuàng)新技能的提高，因此灌輸式的教學模式不能適應(yīng)營銷策劃課程創(chuàng)新性的特點，難以提高學生的創(chuàng)新能力。其次，一些教師在教學中選取的案例陳舊，或是自身缺乏實踐經(jīng)驗，其案例教學的效果也不如人意[1]。

在營銷策劃課程的教學過程中，之所以部分教師傾向于采取傳統(tǒng)的講授法，主要因為忽略了營銷策劃課程的應(yīng)用性和實踐性要求，加之部分學校硬件條件缺乏，未能建立起校內(nèi)和校外實訓基地，與企業(yè)缺乏聯(lián)系，造成了教學方法和教學手段的單一與低效。

單純的理論教學還會造成另一重要弊端，即由于營銷策劃課程與前期的必修課市場營銷學在理論方面較為雷同，純理論教學會使兩門課的教學內(nèi)容如出一轍，使營銷策劃課程成為市場營銷學的簡單重復(fù)，因此教學效果會大打折扣，不僅學生對課程喪失興趣，教師自身也會感到索然無味。因此，為滿足營銷策劃的實戰(zhàn)性要求，真正提升學生的營銷創(chuàng)新能力，必須在教學方法上有所突破。

（二）教學內(nèi)容陳舊

目前，部分高校的營銷策劃課程在教學內(nèi)容上也存在一定的弊端，忽視了應(yīng)用性，其內(nèi)容體系基本上照抄照搬市場營銷學，有的僅僅多出了一章內(nèi)容即“營銷策劃書的撰寫”，或是把市場營銷學中的章節(jié)標題“策略”改為“策劃”，講授的教學內(nèi)容是換湯不換藥。

一些教師在案例教學中言必稱“海爾”，案例缺乏新意，不能結(jié)合學校的專業(yè)特色和當?shù)仄髽I(yè)實際進行教學，其策劃實訓部分也往往是流于形式，讓學生從網(wǎng)上復(fù)制一些案例分析一下就算進行了實踐教學。這樣，無論是理論教學還是實踐教學都難以培養(yǎng)學生的營銷策劃技能，忽視了對學生的創(chuàng)意訓練和綜合策劃能力的應(yīng)用訓練，造成學生無法適應(yīng)未來的崗位需求。

（三）對學生創(chuàng)新能力培養(yǎng)的途徑有限

目前國內(nèi)營銷策劃類的人才較為缺乏，而同時高校所培養(yǎng)的與營銷策劃相關(guān)的專業(yè)畢業(yè)生也很難適應(yīng)社會的需求。部分原因是由于高校實踐教學環(huán)節(jié)的薄弱，培養(yǎng)學生創(chuàng)新能力的途徑較少。一些高校在營銷策劃實踐教學中使用了市場模擬軟件，然而，一些模擬軟件與現(xiàn)實情境差距過大，在實踐教學中很難實現(xiàn)教學目標。營銷策劃的課程教學重在提升學生的策劃技能和創(chuàng)新能力，但一些高校與企業(yè)缺乏聯(lián)系，閉門造車的后果可想而知。策劃書的編制是營銷策劃教學的重要環(huán)節(jié)，但是在實際教學過程中一些教師缺乏與當?shù)仄髽I(yè)的聯(lián)系，讓學生通過互聯(lián)網(wǎng)查找資料，隨意擬定策劃題目，造成一些學生的策劃方案彼此雷同，難以達到培養(yǎng)學生創(chuàng)新能力的目標。

三、基于創(chuàng)新能力培養(yǎng)的教學內(nèi)容改革

（一）理論教學內(nèi)容的改革

傳統(tǒng)教學中，營銷策劃課程的理論教學按照內(nèi)容可以分為兩種流派，一種較為重視營銷策劃創(chuàng)意、營銷策劃方法以及營銷策劃過程等方面，另一種流派的理論教學較為重視營銷市場分析、營銷戰(zhàn)略分析、4p 策略的制定等具體內(nèi)容。兩種流派各有其優(yōu)缺點，不再一一贅述，但其具有一個共性缺點，即未能突出培養(yǎng)學生創(chuàng)新能力的導(dǎo)向。

在基于創(chuàng)新能力培養(yǎng)的理論教學中，需要對目前的教學內(nèi)容體系進行重構(gòu)與取舍。課程內(nèi)容應(yīng)該包括工作任務(wù)、知識目標、能力目標、素質(zhì)目標、訓練方式及步驟，需要學生掌握和應(yīng)用的內(nèi)容，要求進行演講和專題討論。因此，可以將市場營銷策劃理論教學內(nèi)容分為四大模塊、十二個子模塊。四大模塊分別為策劃入門、策劃程序、戰(zhàn)略策劃和策劃方案模塊。十二個子模塊分別為策劃方法、策劃創(chuàng)意、營銷環(huán)境的調(diào)研、營銷環(huán)境的分析、網(wǎng)絡(luò)營銷活動策劃、服務(wù)營銷活動策劃、口碑營銷活動策劃、品牌策劃、新產(chǎn)品渠道策劃、新產(chǎn)品促銷策劃、企業(yè)公關(guān)策劃和企業(yè)形象策劃，每個子模塊中又進一步分為不同的學習情境。每個大模塊的教學基本需要八個學時，其中策劃程序和策劃方案模塊較為重要。

（二）實訓教學內(nèi)容的改革

基于創(chuàng)新能力培養(yǎng)的營銷策劃實訓教學內(nèi)容包括環(huán)境分析、SWOT 分析、制定行動方案與效果評估等整個策劃流程。具體內(nèi)容分為六個方面。首先是組建團隊，設(shè)計項目，分組討論設(shè)計方案。團隊合作從環(huán)境分析開始，組員需設(shè)計并發(fā)放問卷、搜集市場信息、探討選題、整理資料、編寫策劃書、設(shè)計幻燈片、講解策劃案等步驟，培養(yǎng)學生的組織溝通能力。其次為營銷環(huán)境的調(diào)研和分析，設(shè)計調(diào)查問卷，透徹分析企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境，對調(diào)研資料進行統(tǒng)計分析，測定市場需求，進行SWOT 分析，培養(yǎng)學生的營銷調(diào)研能力和分析問題能力。第三是編制市場營銷策劃方案，基于市場調(diào)查，集思廣益，制定切實可行的策劃方案，確定經(jīng)費預(yù)算。需要學生突破思維定勢，培養(yǎng)創(chuàng)意思維。熟練掌握策劃文案的寫作方法，培養(yǎng)營銷策劃的創(chuàng)新能力。第四是提案能力訓練，進行正式提案，舉行報告會，公開答辯。鍛煉學生的表達能力，培養(yǎng)溝通能力。第五是實施能力訓練，接觸市場，實施策劃方案，根據(jù)實施效果進一步完善和修改方案，培養(yǎng)學生的組織技能和營銷操作技能。最后是評價與完善，評價指標包含文案的可操作性（30%）、策劃實施能力（25%）、策劃表達能力（15%）和創(chuàng)新能力（30%）。每個指標中還包含相應(yīng)的二級指標[2]。

四、基于創(chuàng)新能力培養(yǎng)的教學方法改革

（一）創(chuàng)業(yè)項目驅(qū)動教學法

采用創(chuàng)業(yè)項目驅(qū)動教學法，可以使學生做到思路創(chuàng)新和方法創(chuàng)新，能夠設(shè)計出具有開拓性的營銷策劃方案，體現(xiàn)了以學生為中心的宗旨，可有效提高學生的專業(yè)技能。

1. 成立虛擬公司

采用創(chuàng)業(yè)項目驅(qū)動教學法，首先可以成立虛擬公司。以小組為單位成立若干個虛擬公司，每個公司自行確定負責人和成員；教師的主要任務(wù)是審核各公司所選擇創(chuàng)業(yè)項目的可行性，并指導(dǎo)學生的項目實施。學生需要設(shè)計調(diào)研問卷和搜集市場信息，并制訂營銷策劃方案。

2. 選擇創(chuàng)業(yè)項目

采取創(chuàng)業(yè)項目驅(qū)動教學法的核心環(huán)節(jié)是優(yōu)質(zhì)項目的選取。這需要學生通過市場調(diào)查進行環(huán)境分析和營銷流分析，并建立雷達圖分析模型進行創(chuàng)業(yè)項目的選擇和評價。然后小組成員通過頭腦風暴法進行集體討論，最終確定創(chuàng)業(yè)項目。還可以結(jié)合同學的特長及未來工作選擇意向來選擇創(chuàng)業(yè)項目，這樣能夠充分調(diào)動學生的積極性，增強學生的創(chuàng)新能力。為使教學效果達到最優(yōu)，教師可以規(guī)定每個虛擬公司在每半個學期各選擇一個創(chuàng)業(yè)項目進行實施，即每組同學需要設(shè)計兩個創(chuàng)業(yè)項目進行驅(qū)動教學，這樣不僅各組之間能夠橫向比較，每個組還可進行自身業(yè)績的縱向比較。

3. 創(chuàng)業(yè)項目的組織與實施

選擇好創(chuàng)業(yè)項目之后，即進入創(chuàng)業(yè)項目的組織與實施環(huán)節(jié)。教師指導(dǎo)學生按照策劃步驟，收集市場信息、制定策劃目標、提交并實施策劃方案。教師對策劃方案要進行審核，最終的營銷策劃書要包括創(chuàng)業(yè)項目的環(huán)境分析、SWOT 分析、營銷目標、營銷戰(zhàn)略、營銷組合策略、行動方案以及策劃方案的控制和預(yù)算等。

4. 創(chuàng)業(yè)項目的總結(jié)和評價

項目完成后需要進行總結(jié)和評價，由教師組織各組成員共同評價每個創(chuàng)業(yè)項目的實施情況，達到相互學習、博采眾長的教學目的，提高學生的策劃技能以及合作能力。評價對創(chuàng)業(yè)項目驅(qū)動教學的效果起著關(guān)鍵作用，教師要注重過程評價，對各小組成員的實踐表現(xiàn)、策劃技能、創(chuàng)新能力、方案質(zhì)量等進行重點考核，然后才是對營銷效果的評價。評價方式包括組內(nèi)自評、組間互評和教師參評，小組總成績包括策劃書完成情況和創(chuàng)業(yè)項目實施情況等教學考核點，分數(shù)占70%，個人成績由組長考核，按完成任務(wù)情況評定，分數(shù)占30%。

（二）嘗試教學法

嘗試教學法是指教師在教學過程中精心設(shè)計一個教學情境，并據(jù)此引出嘗試性問題，學生以小組為單位對問題進行分析和討論，然后每組選派成員闡述團隊觀點，之后其他各組針對其觀點發(fā)表意見，教師作最終點評，點評主要針對學生觀點的分歧之處進行剖析。

在營銷策劃課程的教學過程中，采用嘗試教學法的核心環(huán)節(jié)是策劃情境的設(shè)計，需要符合教學目標的要求并具有較強的研究意義，并盡量結(jié)合學生的興趣點，以提高學生參與的積極性。嘗試教學法革除了傳統(tǒng)營銷策劃教學中學生被強行灌輸知識的弊端，使學生能夠積極思考、主動學習，培養(yǎng)了學生的創(chuàng)新能力。教師在教學過程中以引導(dǎo)為主，鼓勵學生獨立思考。教師還應(yīng)控制課堂討論的節(jié)奏，提高教學的針對性。嘗試教學法與傳統(tǒng)教學方法相比，真正做到了以學生為主體，實現(xiàn)了教學互動，培養(yǎng)了學生的創(chuàng)新思維和營銷策劃技能。

（三）大賽驅(qū)動式教學法

在營銷策劃課程的教學過程中，可以組織學生參加國內(nèi)各類營銷策劃大賽，通過參賽能夠提高學習的主動性，同時豐富了理論教學的內(nèi)容，并增強了學生的創(chuàng)新素質(zhì)和創(chuàng)新實踐能力。采用大賽驅(qū)動式教學法，還能夠使學生在未來的工作崗位上具備較強的社交能力以及協(xié)作能力。

在教學過程中，教師在基本策劃理論的學習階段結(jié)束之后，掌握各類營銷策劃大賽的信息，鼓勵學生積極參與，提出具體的策劃目標和評價方式。學生按照策劃大賽的要求，組建營銷策劃團隊，團隊成員最好各有所長，能夠優(yōu)勢互補[3]。教師也可結(jié)合教學內(nèi)容在校內(nèi)或營銷專業(yè)內(nèi)部組織營銷策劃大賽，需要學生在掌握基本策劃理論的前提下，根據(jù)大賽活動的要求，精心設(shè)計營銷策劃方案，認真組織和實施策劃活動，發(fā)揮團隊合作精神，最終達成訓練學生的創(chuàng)新思維和提升營銷策劃理論運用水平的目標[4]。

采用大賽驅(qū)動式教學法，教師要根據(jù)學生的不同特點進行分類指導(dǎo)，以賽促教，以收到相輔相成的教學效果。教學評價和考核以各策劃團隊的參賽成績?yōu)橹饕罁?jù)，并結(jié)合團隊成員的平時表現(xiàn)評定最終的課程成績。

（四）開放式教學法

要提升學生的創(chuàng)新能力，使其掌握營銷策劃的技能，可以采用開放式教學法。開放式教學法是通過改變教學環(huán)境來提高教學效果。傳統(tǒng)教學始終局限于教室這種單一封閉的教學環(huán)境，容易導(dǎo)致學生的倦怠和注意力不集中。而適當改變教學環(huán)境，有利于提高學生的學習興趣和創(chuàng)新能力[5]。

營銷策劃具有很強的實戰(zhàn)性，因此非常適合進行開放式教學。教師可以帶領(lǐng)學生深入企業(yè)調(diào)研，從企業(yè)的營銷策劃實踐中汲取經(jīng)驗，掌握策劃技能。也可由企業(yè)安排培訓和場地，組織學生進行營銷策劃的實戰(zhàn)操作，教師與企業(yè)營銷部門人員可以聯(lián)合對學生進行指導(dǎo)和考核。各種商業(yè)場所以及網(wǎng)絡(luò)等均可成為開放式的教學環(huán)境，拓寬營銷策劃課程的學習渠道，充分體現(xiàn)了以學生為中心的教學宗旨，可以有效提高學生的創(chuàng)新能力。

參考文獻：

[1] 徐會奇,王健宇.我國營銷策劃教學的問題及教學方法研究[J].成人高教學刊,2007(6):17-20.

[2] 盧毅,韓軍輝.“團隊項目訓練法”在市場營銷實踐教學中的應(yīng)用——以“與愛同行”營銷策劃綜合訓練為例[J].重慶科技學院學報(社會科學版),2010(5):172-174.

[3] 朱善國.大賽驅(qū)動式教學法在《市場營銷策劃》課程中的應(yīng)用研究[J].中國證券期貨,2012(12):338.

[4] 朱捍華.大學生市場營銷策劃大賽綜述[J].上海金融學院學報,2009(5):79-80.

篇3

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；投資決策；風險管理

改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)帶動了很多其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是現(xiàn)階段乃至很長一段時期的投資熱點。為了適合國際、國內(nèi)的總體需要，如何用科學的、先進的理論研究作為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的行動指南成為了一個重要問題。

一、房地產(chǎn)建設(shè)項目的特點和風險來源

1、房地產(chǎn)建設(shè)項目的形式與特點

（1）房地產(chǎn)投資的基本類型。房地產(chǎn)投資，根據(jù)其經(jīng)濟內(nèi)容不同，房地產(chǎn)投資基本的形式分為以下幾種：土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理投資、房地產(chǎn)中介服務(wù)投資等。

（2）房地產(chǎn)投資的基本特點。房地產(chǎn)投資和其他投資一樣，都是為了獲取利益。但是由于房地產(chǎn)投資的不動產(chǎn)性質(zhì)和不可移動性等特殊性，加之房地產(chǎn)投資占用資金龐大，投資回報周期較長，所以房地產(chǎn)投資自身有著其特殊性，具體是：投資成本高、投資回報高、回收周期長、投資風險大、受政府政策影響較大。

2、房地產(chǎn)投資的風險來源

（1）投資初期階段的風險。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，投資階段具有最大的不確定性與機動性，也是整個項目中最為關(guān)鍵的階段。一旦出現(xiàn)失誤就會造成巨大的損失。在這個階段，房地產(chǎn)投資的風險主要源于政策和經(jīng)濟兩個方面。由于我國的市場經(jīng)濟環(huán)境尚未完善，這就導(dǎo)致了政策風險對房地產(chǎn)市場影響顯得尤為重要，所以在進行投資決策時，首先要考慮此時的國家政策和地方性政策可能帶來的影響，其次，要考慮當?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系，密切關(guān)注市場的行情變化，同時還要防范通貨膨脹所帶來的成本上升風險。

（2）項目實施階段的風險。項目實施階段是指投資計劃具體實現(xiàn)的過程，從獲得土地開始到項目完工為止。在這個階段面臨的風險就非常的具體了。一方面，在土地獲得時，選擇獲得土地的方式就具有一定的風險，在獲得土地后，還要面臨征地拆遷的風險；另一方面，如果在項目建設(shè)階段管理不當，就會使企業(yè)面臨工期拖延風險、質(zhì)量風險和成本風險。所以在項目實施時，一定要全面掌握欲購?fù)恋氐那闆r，選擇一種最合適的方法獲得土地，同時要全力打造項目建設(shè)的管理層，提高管理人員的綜合素質(zhì)。只有做到了這兩點才能將企業(yè)未來可能面臨的風險降至最低。

（3）經(jīng)營管理階段的風險。在房地產(chǎn)項目建成之后，就進入經(jīng)營階段。這個階段決定著房地產(chǎn)投資收益能否實現(xiàn)，其重要程度不言而喻。主要面臨的風險有營銷策劃風險和物業(yè)管理風險。當房地產(chǎn)項目進入到經(jīng)營階段的時候，要制定詳細的營銷策劃，準確的定位房產(chǎn)的價格，使消費者對該項目有一個比較系統(tǒng)的認識。由于房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈，物業(yè)管理水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽，為了長遠的發(fā)展，售后服務(wù)工作一定要做到令所有消費者滿意，給企業(yè)創(chuàng)造良好的信譽。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項目的風險評價和風險控制

1、房地產(chǎn)建設(shè)項目的風險識別

房地產(chǎn)投資的過程是一個動態(tài)過程，漏掉任何一個環(huán)節(jié)都可能導(dǎo)致投資的失敗。根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)的具體情況，其投資過程中主要面對以下五種風險：政策風險、自然風險、技術(shù)風險、管理風險、時機風險等。

2、風險評價

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會遇到多種風險，其對項目的影響程度也有很大差距。風險評價的目的就是從眾多風險中，找出對項目可能造成較大損失的因素，為之后的風險控制提供一定的理論支持，減少其盲目性。

3、房地產(chǎn)建設(shè)項目的風險控制

（1）主要風險分析。風險因素分析是風險識別和評估的基礎(chǔ)，只有在投資前理清項目思路，把握主要風險的發(fā)展趨勢才能為以后項目的順利投資做好鋪墊。房地產(chǎn)投資主要面對的風險包括：時機風險、建造成本風險、建造工期風險及銷售價格和時間風險。本文以“浪漫之都”房地產(chǎn)建設(shè)項目為例，分析如下：

近幾年來，國內(nèi)建材資源豐富，市場總體價格趨于穩(wěn)定，預(yù)計建設(shè)期內(nèi)不會有太大的波動，同時該公司已經(jīng)有了多年房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，所以建造成本應(yīng)該能夠得到很好的控制。隨著我國整頓的力度加大，建設(shè)和施工企業(yè)的管理水平也逐步提高，更重要的是企業(yè)對項目提前入市的高度重視，相信項目的建造工期會縮短不少。近年來，人們的生活水平不斷提高，相應(yīng)的對住房的要求也會越來越高，高檔住宅小區(qū)一定會受到廣大消費者的青睞。所以，“浪漫之都”房地產(chǎn)建設(shè)項目是一個很好的投資方案，在科學妥善的管理下，一定會取得圓滿成功。

（2）風險的防范與控制。根據(jù)以上分析與評價，本項目在風險管理的過程中應(yīng)該對重要風險采取一線五種策略進行控制防范。

一是預(yù)防風險。通過科學有效的方法，對風險進行合理的預(yù)測和預(yù)判，努力調(diào)整項目本身的結(jié)構(gòu)，增加各種替代方案，降低風險發(fā)生的可能性，提高各組成部分的可靠性，從而減少風險發(fā)生的可能性。

二是減輕風險。減輕風險是在充分分析風險的危害基礎(chǔ)上，降低風險發(fā)生的可能和帶來的損失。對于風險應(yīng)當劃分出風險發(fā)生和產(chǎn)生危害的等級，重點風險應(yīng)作為項目控制的重點，有的放矢，因此，在實施減輕風險的策略時，要盡量控制重點和最大的風險。

三是轉(zhuǎn)移風險。轉(zhuǎn)移風險是通過和外包，把風險適當轉(zhuǎn)移，當風險事件發(fā)生時候，風險損失會有一部分轉(zhuǎn)移到自身以外的第三方從而降低風險給自己帶來的損失。采取這種策略所付出的代價大小取決于風險的嚴重程度。當風險發(fā)生的頻率不高，但潛在的損失很大時可以采取該策略。保險與擔保是最常用的一種方法。

四是回避風險?；乇茱L險是指當項目風險發(fā)生的概率較大，盈利概率過小，又沒有其他防范風險的策略可用時，而采取的主動放棄的方法，用來規(guī)避風險的一種良好策略。放棄策略是最徹底的回避風險的辦法，但是發(fā)展的機會也隨之煙消云散了，一般都會付出高昂的代價。因此，除非是對風險出現(xiàn)可能性和后果的嚴重性有著足夠的把握，一般不采取該策略。

五是自留風險。自留風險就是指當風險發(fā)生時項目管理者自愿把風險帶來的損失接受下來。自留風險是簡便的風險防范方法，當采用其他風險防范方法失效的時候，通常采用自留風險方法。

三、結(jié)語

為了提高企業(yè)的利潤，就要擴大投資，這樣就會導(dǎo)致企業(yè)必須承擔一定的風險，風險越大，成功后獲得的回報也就越多。我國房地產(chǎn)業(yè)起步時間不長，不論是理論上還是實踐上都有著很大的發(fā)展空間，如何對房地產(chǎn)投資開發(fā)過程中的風險進行有效的管理和控制，是一個有著重大現(xiàn)實意義的課題。

本文從房地產(chǎn)投資過程中產(chǎn)生風險的種類入手，進而對風險的控制和規(guī)避進行了較為深入的研究。我們堅信，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)風險理論的研究也必將隨之不斷完善。

【參考文獻】

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