導(dǎo)語：如何才能寫好一篇公積金貸款利率的計(jì)算方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

央行連續(xù)兩次降息之后，住房貸款利率進(jìn)一步下調(diào)。相比起商業(yè)住房貸款利率來說，經(jīng)過兩次利率調(diào)整的公積金住房貸款利率更加具有優(yōu)勢。原因就在于，商業(yè)住房貸款的利率高于公積金貸款的利率，但在兩次降息中，商業(yè)與公積金貸款的利率進(jìn)行了同幅度調(diào)整，均下調(diào)了0.36％。如五年期以上公積金貸款的利率由5.22％下降到4.86％，下調(diào)的比例接近了7％，而商業(yè)住房貸款利率下調(diào)的比例為5％左右。因此，按照下調(diào)比例來計(jì)算，公積金貸款利率調(diào)整的程度更大。10月22日，央行再次對公積金貸款利率進(jìn)行了單獨(dú)調(diào)整，所有檔次利率下調(diào)0.27％，五年期以下利率為4.05％，五年期以上貸款利率調(diào)整為4.59％。作為目前來說最為優(yōu)惠的一種住房貸款資源，降息之后，公積金貸款成本優(yōu)惠的優(yōu)勢得到了進(jìn)一步顯現(xiàn)。

與此同時，在上海等城市也進(jìn)一步提高了公積金貸款的額度，這就意味著將有更多的人從這種優(yōu)惠的貸款中受益。但是，不同的城市對于公積金貸款有著不同的規(guī)定，如何能夠獲得最高額度的公積金貸款，也有著不同的要求。

上海提高至80萬元

近期，上海公積金管理中心宣布，對住房公積金貸款的最高上限進(jìn)行了調(diào)整，符合條件的家庭在購房時，最高可以獲得80萬元的住房公積金貸款。對于上海的購房家庭來說，這一貸款上限的調(diào)整，無疑意味著可以通過組合貸款中公積金貸款比例的提高，降低由于貸款購房所產(chǎn)生的利息成本。

上海公積金管理中心對于基本公積金貸款額度和補(bǔ)充住房公積金額度分別進(jìn)行了相應(yīng)提高。其中，對第一次購買自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。同時，補(bǔ)充住房公積金貸款額度，由原有10萬元的最高額度提高到20萬元。以此來計(jì)算，家庭購房時每戶可以申請的公積金貸款最高額度為80萬元。

那么什么樣的貸款人可以獲得80萬元的公積金最高貸款額度?在公積金可貸款額度的計(jì)算中，分作基本公積金可貸款額度和補(bǔ)充公積金可貸額度兩個部分。其中基本公積金貸款部分內(nèi)，按照上海的公積金政策，是以戶作為基礎(chǔ)，配偶、參貸人將分別計(jì)算額度，并進(jìn)行累加，但最高不得超過40萬元。一般只要連續(xù)繳存基本住房公積金6個月以上，基本公積金賬戶的繳存余額達(dá)到了7500元，就可以獲得30萬元的基金公積金可貸額度。如果繳存余額小于7500元，則按繳存余額的40倍作為可貸款的額度。分別計(jì)算出的可貸款額度累加起來，不超過40萬元的部分就是基本公積金的可貸額度。舉個例子來說，丈夫與妻子屬于符合條件的第一次購房貸款人，丈夫的基本住房公積金賬戶上余額為3萬元，而妻子由于公積金繳存較少，目前的賬戶上余額為4000元。那么夫妻倆的可貸額度就是46萬元，其中丈夫的可貸額度為30萬元，妻子的可貸額度為4000元×40=160000元。

補(bǔ)充住房公積金貸款額度的計(jì)算，方法也基本類似。目前上海公積金管理中心規(guī)定，將貸款人補(bǔ)充公積金賬戶的余額乘以15，那么不高于10萬元的部分就是個人可以獲得的補(bǔ)充公積金貸款額度。貸款人和配偶、參貸人的補(bǔ)充公積金貸款額度均可以累加，同時按照此次調(diào)整的要求，累加后額度上限可以提高到20萬元。

也就是說，要想申請到住房公積金貸款的最高額度，首先需要滿足的條件是購房家庭的首次置業(yè)；其次，也是最重要的一點(diǎn)是，要有兩個或者兩個以上的共同貸款人，他們需要分別擁有各自的基本公積金賬戶和補(bǔ)充公積金賬戶，并且賬戶上的余額能夠滿足一定額度的要求，只有這樣，才有可能獲得最高為80萬元的住房公積金貸款額度。

那么，如果屬于個人獨(dú)立置業(yè)，可以獲得的住房公積金貸款額度也有所提高，按照相關(guān)規(guī)定，只有一個人參與貸款的家庭：仍按現(xiàn)有計(jì)算規(guī)則，也就是說基本公積金可貸款額度上調(diào)至30萬元，補(bǔ)充公積金可貸款額度不超過10萬元?？傆?jì)不超過40萬元。

北京貸款額度由評級決定

在北京，住房公積金貸款的最高額度可以達(dá)到78萬元，但是與相對固定的貸款額度確定方法所不同的是，北京公積金管理中心引入了貸款評級的方式，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)對于貸款人的條件進(jìn)行審核，從而在基本額度的基礎(chǔ)上，再確定可以上浮的貸款額度，讓購房人可以獲得更多的優(yōu)惠貸款。

目前北京住房公積金單筆貸款的最高基本額度為60萬元，在此基礎(chǔ)上個人信用評估機(jī)構(gòu)評定的信用等級為AA級的可上浮15％，即69萬元；AAA級的借款申請人，貸款金額可上浮30％，即78萬元，這也是個人可以獲得的最高公積金貸款額度。

而具體到貸款額度的確定，北京也采用了完全不同的計(jì)算方式。北京公積金管理中心規(guī)定，借款人夫妻雙方均無尚未還清的住房公積金貸款和住房公積金政策性貼息貸款的人，只要按照規(guī)定建立住房公積金賬戶12個月以上，同時，足額正常繳存住房公積金12個月以上的，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)的人均可以申請公積金貸款。但公積金貸款的可貸額度由多個因素來確定。包括貸款人公積金繳存額、申請借款年限、首付款金額、所購房屋建筑面積等等。

北京市住房公積金貸款中心給出的測算方法是：首先計(jì)算本人及共同申請人的月收入：月收入=個人住房公積金月繳存額／住房公積金繳存比例；在此基礎(chǔ)上，以申請人的家庭收入(指通過上述計(jì)算方式計(jì)算出的借款申請人及共同申請人的月收入之和)留足40％生活費(fèi)后所剩余額，再除以申請貸款年限等額本息還款的每萬元貸款月均還款額的所得，就是最高可貸款額。

舉個例子來說，方先生與太太共同申請住房公積金貸款，目前嚴(yán)先生每個月住房公積金繳存額為500元，嚴(yán)太太為600元。以12％作為統(tǒng)一的繳存比例，可以計(jì)算出方先生和太太的月收入分別為4166元和5000元，月收入之和為9166元。扣除40％的月生活費(fèi)后，每月可供還款的最高金額為5500元。假設(shè)他們想申請的是15年期的住房公積金貸款，其利率為4.59％，每萬元貸款等額本息法下的月還款額為76.96元。那么他們可以申請的最高額度就可以通過5500除以76.96得到，大約為71.5萬元。當(dāng)然，測算出來的貸款額度是一個供參考的額度，最終的貸款額度還要同時考慮單筆貸款最高額度60萬元限制、最低首付款要求及個人信用評估等多重因素。

廣州越晚退休額度越高

根據(jù)現(xiàn)行的計(jì)算方法，公積金貸款中的可貸額度主要是由貸款人公積金賬戶余額、月繳存額以及距離法定退休年齡的時間來確定的，具體的計(jì)算公式是：個人住房可貸額度=(公積金賬戶當(dāng)前余額+當(dāng)前月繳存額×2×當(dāng)前至法定離退休年齡總月數(shù))×2。

篇2

一般來說，房貸者主要分為兩類：一類是普通的自住型房貸者；另一類是利用房產(chǎn)解決資金周轉(zhuǎn)問題的人。貸款目的不同，在選擇房貸產(chǎn)品時也應(yīng)有不同的考慮。

自住型房貸者：利息節(jié)省是關(guān)鍵

對于這類房貸者來說，在選擇房貸產(chǎn)品時，最關(guān)心的是節(jié)省貸款利息。而在節(jié)省貸款利息方面，有以下幾種房貸產(chǎn)品可供選擇。

1.雙周供

雙周供是指將按揭貸款的公平款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半。雙周供還款的頻率高，每次還款的金額較少，故投資者承擔(dān)的壓力較小。

分析：在等額本金、等額本息、雙周供這3種還款方式中，等額本金是最節(jié)省利息的，但是，由于等額本金是遞減式還款，前幾個月的還款額相對高一些，對于很多工薪階層的人們并不適合。權(quán)衡利弊，雙周供介于其他兩種方式之間，既能達(dá)到節(jié)省利息的目的，又不會過多增加借款者的還款壓力。

2.固定利率房貸

固定利率房貸是指在房貸期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會因?yàn)槔首兓淖冞€款數(shù)額。其優(yōu)點(diǎn)在于利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調(diào)整，而將未來的利率風(fēng)險(xiǎn)鎖定。缺點(diǎn)是一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動利率貸款相比，購房者有可能要多支付利息。

分析：雖然固定利率并不能絕對節(jié)省費(fèi)用，但是，的確在很大程度上降低了利率上調(diào)給貸款者帶來的風(fēng)險(xiǎn)，不必?fù)?dān)心因利率的上調(diào)而使總體的利息支出“水漲船高”。尤其是對于那些投資型的房貸者來說，還款固定，便于安排資金。

但是，如果計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸，或想增加還款額的購房者，最好不要考慮申請固定利率房貸，因?yàn)橐患{較高的違約金。而且，目前固定利率貸款的利率是高于普通商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的，對于普通的老百姓來說，如果加息預(yù)期失敗，不但不能夠節(jié)省利息，反而會比普通商貸要多支會利息，得不償失。

3.公積金貸款

住房公積金貸款也叫住房公積金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款，是由住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購買（或自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔(dān)保委托貸款；貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔(dān)保方式。

分析：近幾年來，政府連續(xù)上調(diào)商貸利率，而與此產(chǎn)生鮮明對比的是，公積金貸款相比十分微弱。目前，5年期公積金貸款利率是4.32%，5年期以上利率為4.77%。對于普通房貸者而言，即使商貸使用的是下浮15%的優(yōu)惠利率，5年期以上的貸款利率仍為6.04%，二者相比利率差為1.27個百分點(diǎn)，這將直接影響到房貸者的利息支出。同時，公積金貸款還有一些優(yōu)惠政策以彌補(bǔ)款額度較低的不足。

解決資金周轉(zhuǎn)問題的貸款者：讓房貸動起來

隨著人們理財(cái)意識的不斷增強(qiáng)，越來越多的人開始認(rèn)識到利用房產(chǎn)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)是一個十分明智的選擇。對于這類房貸者來說，目前可以選擇的房貸產(chǎn)品也很多，每一款都有其特定的適應(yīng)人群，作為借款者切勿盲目行事，要根據(jù)自身特點(diǎn)比較分析后再進(jìn)行選擇。

1.循環(huán)貸

循環(huán)貸是指借款人將按揭房抵押給銀行而獲得一個貸款額度，在對應(yīng)的時間和額度內(nèi)可以分次提款，循環(huán)使用。根據(jù)額度確定方式的不同，“循環(huán)貸”可分為自主額度和綜合額度兩種。對于前者，要想獲得較高的額度，只要客戶所選擇的還款方法使本金攤還的速度比等額月供快，兩者之間的差額就可供客戶使用。

分析：循環(huán)貸的實(shí)質(zhì)就是抵押貸款。辦理循環(huán)貸，房產(chǎn)需經(jīng)重新評估，最高貸款額度不超過50萬元，貸款期限最長可達(dá)30年。但用途較為局限，不能用于炒股，基金投資等風(fēng)險(xiǎn)性投資，且不能提現(xiàn)。

2.隨借隨還

招商銀行推出的此業(yè)務(wù)是指客戶通過房屋抵押獲得個人授信額度簽訂協(xié)議后，可以通過招商銀行網(wǎng)上銀行和電話銀行等電子渠道自助辦理個人借款和還款業(yè)務(wù)，具體包括自助借款、自助提前還款和自動提前還款3項(xiàng)功能。通過“隨借”功能，客戶用多少借多少，借多少錢計(jì)多少天利息；通過“隨還”功能，客戶可根據(jù)自己的家庭財(cái)務(wù)狀況，結(jié)合自己的職業(yè)規(guī)劃自行設(shè)計(jì)還款計(jì)劃，可實(shí)現(xiàn)當(dāng)天還款，當(dāng)日結(jié)息。

分析：隨借隨還是一個具有極強(qiáng)綜合理財(cái)功能的房貸產(chǎn)品，它的問世也使房貸成為家庭理財(cái)最重要的工具之一。該業(yè)務(wù)具有最能省息、足不出戶、自動審批、瞬間到帳、無紙化手續(xù)等5大特點(diǎn)。但選擇該產(chǎn)品的房貸者需要注意，申請的貸款額度不能超過已還款額度范圍。

3.置換式房貸

置換式房貸是指對全額付款購買商品住房，取得永恒所有權(quán)證書不超過2年的自然人客戶發(fā)放的貸款。與普通個人住房貸款相同，置換式個人住房貸款最長貸款年限為30年，貸款成數(shù)最高為七成，貸款利率也執(zhí)行相同標(biāo)準(zhǔn)。

分析：貸款成數(shù)、利率、期限都與現(xiàn)行個人住房貸款相同，一般情況也可享受優(yōu)惠利率。但是置換式房貸審批比較嚴(yán)格，不但要求申請者必須取得房屋所有權(quán)證書不超過2年，而且必須是因需清償購房所負(fù)債務(wù)而申請的貸款。

4.同名轉(zhuǎn)按揭

同名轉(zhuǎn)按揭是指正處在按揭期間的借款人，為了增加（減少）貸款金額或延長（縮短）貸款年限，把住房按揭從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行。

分析：同名轉(zhuǎn)按揭操作相對簡單，其最大特點(diǎn)是，可以利用處于抵押當(dāng)中的房產(chǎn)解決資金周轉(zhuǎn)問題。同時，在利率上也會有一定優(yōu)勢。但是對于辦理此業(yè)務(wù)的房貸者來說，重新申請貸款數(shù)不超過原購房價(jià)；抵押房產(chǎn)不小于60平米，房齡加貸款年限不超過65年。

5.抵押消費(fèi)貸款

借款人將自己或他人（如親屬、朋友、同事）擁有所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請貸款用于和種消費(fèi)用途，如買房、裝修、買車、出國、旅游、留學(xué)等。抵押后的房產(chǎn)仍然可以正常使用或出租。

分析：對于想要辦理抵押貸款的借款者來說，首先手中的房產(chǎn)必須是完全產(chǎn)權(quán)。在貸款額度上，各銀行會根據(jù)抵押房屋類型的不同給予不同的貸款額度，普通商品房的貸款額度不超過其評估值的70%，別墅、商鋪的貸款額度則不超過其評估值的50%。對貸款期限各家銀行也有不同的規(guī)定，但期限大都比較短，一般分為1年、2年、3年、5年等不同檔次，最長不超過10年。貸款利率一般按照央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，但也有銀行會根據(jù)個人資信狀況最低下浮10%。而且銀行要求申請抵押貸款的房產(chǎn)年齡不超過15年。另外，經(jīng)濟(jì)適用房和以成本價(jià)購置的房產(chǎn)，很多銀行是不接受辦理的。

6.氣球貸

篇3

【關(guān)鍵詞】 資金時間價(jià)值 折現(xiàn) 終值 復(fù)利

由美國次貸危機(jī)引發(fā)的世界性金融危機(jī)，使眾多民眾的財(cái)富大幅縮水；而悲觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)期使人們不得不捂緊錢袋謹(jǐn)慎消費(fèi)。尤其像購買房屋這種大額資金支出，人們更加謹(jǐn)小慎微精打細(xì)算：除了當(dāng)前價(jià)格和利率水平之外，如何科學(xué)的選擇房屋按揭方式，以盡可能地減少未來還本付息的支出總額――這是貸款買房的消費(fèi)者非常關(guān)注的問題。以下運(yùn)用財(cái)務(wù)學(xué)時間價(jià)值原理對目前我國房貸市場的幾種主要還貸方式進(jìn)行對比，揭示他們之間的真實(shí)差異。

資金時間價(jià)值是現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)觀念之一，因其非常重要并且涉及所有理財(cái)活動，所以被稱為理財(cái)“第一原則”。財(cái)務(wù)學(xué)對資金時間價(jià)值的定義是：資金經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價(jià)值。由于時間價(jià)值的存在，我們在比較資金的大小時需要把不同時點(diǎn)的資金換算到同一時點(diǎn)再進(jìn)行比較，而換算時所廣泛使用的復(fù)利計(jì)算方法會由于計(jì)息間隔的不同產(chǎn)生很大的區(qū)別。

資金時間價(jià)值的計(jì)算公式：

復(fù)利終值： 本金P，年復(fù)利率R，N年后的本利和為：

F=P×（1+R）N

若每月復(fù)利一次，則N年后的本利和為：

F*= P×（1+R/12）N×12

如：20萬元資金，年復(fù)利率12%，期限20年，按每年復(fù)利一次計(jì)算，20年后的價(jià)值為20×（1+12%）20=20×9.64629=192.93萬元。

按每月復(fù)利一次計(jì)算（月利率為12%÷12），20年后的價(jià)值為20×（1+1%）20×12=20×10.892554=217.85萬元。

年金終值：年復(fù)利率R，每月還本付息金額為A，N年后的本利和為：

F=∑A×（1+R/12）J

∑表示對J從1――N求和

或者F=A×〔（1+R/12）12×N-1〕÷（R/12）

我們看到：同一筆資金，相同的年利率，相同的期限，只是由于計(jì)息間隔的不同導(dǎo)致最終結(jié)果的差異：按月復(fù)利比按年復(fù)利價(jià)值增加24.92萬元（約12.92%）；由此可見，計(jì)息間隔的長短在資金時間價(jià)值的計(jì)量中至關(guān)重要。

資金時間價(jià)值在日常生活中的一項(xiàng)重要應(yīng)用就是房屋按揭貸款：還款方式雖然五花八門品種繁多，但本質(zhì)上看，不過是變換了一下計(jì)息間隔和還本方式而已?，F(xiàn)以廣泛使用的每月等額還本付息方式、等本金方式及“雙周供”還款方式做對比，以揭示時間價(jià)值的奧妙。

為了便于比較，3種方式均假定貸款金額20萬元，貸款期限95個月（7年11個月）且不提前還款。

一、等額本息

每月等額還本付息，年利率按央行最新調(diào)整的5年以上基準(zhǔn)利率5.94%計(jì)每月等額還本付息的金額為：200000×5.94%÷12 ÷[1-（1+5.94%÷12）-95〕=2644（元）。

按時間價(jià)值原理，95個月后還本付息的本利和為：

F=2644×〔（1+5.94%/12）95-1〕÷（5.94%/12）≈31.97萬元。

二、等額本金

等本金法下每月償還的本金相同為200000÷95=2105.263≈2105元。

每月利息遞減：第一個月利息為200000×5.94%÷12=990

第二個月利息為：

（200000-2105）×5.94%÷12=990-10.42=979.58

第三個月利息為：

（200000-2105×2）×5.94%÷12=990-10.42×2=969.16

第95個月利息為2105×5.94%÷12=10.42

等本金法下每月還本付息的金額為：第一個月:2105+990=3095

第二個月：3095-10.42=3084.58

第三個月：3095-2×10.42=3074.16

…………………。

第95個月：2105+10.42 =2115.42

按時間價(jià)值原理，95個月后還本付息的本利和為：

F=3095×（1+5.94%/12）94+3084.58×（1+5.94%/12）93+3074.16×（1+5.94%/12）92+………+2115.42×（1+5.94%/12）

=3095×（1+5.94%/12）95-10.42×〔（1+5.94%/12）94-1〕÷（5.94%/12）-2115.42÷（5.94%/12）=32.09萬元。

等本金和等本息最終還本付息的總額差異為1200元，即考慮到資金時間價(jià)值，等本金法比等本息法最終多支1200元的利息（未考慮計(jì)算過程的誤差及最后一期實(shí)際還本金額的調(diào)整）。

三、深發(fā)展銀行的雙周供

深發(fā)展銀行推出的雙周供改變了每月還本付息的普遍方式，變?yōu)槊績芍苓€一次，這樣就使得每年固定的還款12次變?yōu)椴还潭ǖ?6次或27次（365÷14=26。07，閏年為366÷14=26。14）。根據(jù)深發(fā)展銀行網(wǎng)站提供的雙周供還款額與節(jié)省時間推算（見表1）。

表1 雙周供試算表

（注：本表節(jié)選自深發(fā)展銀行網(wǎng)站（2008年9月19日），利息率為未調(diào)低前水平。）

雙周供的5年以上利率（未調(diào)整前）應(yīng)為雙周利率：6.656%÷365×14，按最新調(diào)整的利率5年以上5.94%計(jì)算，雙周利率應(yīng)為5.94%÷365×14。

前述20萬元95個月貸款雙周供金額為：

200000×5.94%÷365×14 ÷[1-（1+5.94%÷365×14）-185]=1326元。

（***計(jì)息次數(shù)計(jì)算：（95-10）×30.5÷14≈185次 ，30。5為月平均天數(shù)**），約為月還款金額2644元的一半，且提前10個月還清貸款本息，即實(shí)際還款期限為85個月。

如果按照深發(fā)展銀行的比較方法，那么雙周供方式共計(jì)償還利息的總額為：

1326×185-200000=45326元，比每月等額還貸方式最終支付的總利息：2644×95-200000=51180，少了近6000元（5854元），且提前10個月還清了貸款，真的是“省時省利”。更何況隨著貸款金額的增加和貸款期限的延長，“節(jié)省”的利息會更多，提前的時間也會更長（見表2），對普通貸款者確實(shí)有一定吸引力。

表2 “雙周供”與等額月供對照表（以50萬元貸款額為例）

（注：本表節(jié)選自深發(fā)展銀行網(wǎng)站（2009年3月12日），利息率為現(xiàn)行水平。）

事實(shí)果真如此？我們還是借助時間價(jià)值工具剖析一下吧：資金時間價(jià)值的核心是比較資金的大小時必須將其換算到同一時點(diǎn)，為此，我們將兩種還款方式的資金總額換算到同一時點(diǎn)如第85月末，此時，雙周供已還完所有本息，而等額月供還需支付10個月的月供：

雙周供截止第85個月月末即第185個雙周末還本付息總額為：

1326×{[（1+5.94%÷365×14）185-1]÷（5.94%÷365×14）}≈304681元。

等額月供截止第85個月月末已還本息終值及需還月供現(xiàn)值之和為：

2644×{[（1+5.94%÷12）85-1]÷（5.94%÷12）}+2644×{[1-（1+5.94%÷12）-10]÷（5.94%÷12）}≈304301元。

通過計(jì)算我們發(fā)現(xiàn)：如果折算到相同時點(diǎn)（如雙周供還完所有本息的第85月末），雙周供的總還款金額（304681）比等額月供的總還款金額（304301）還略高380元。事實(shí)上，由于雙周供縮短了復(fù)利期間增加了年復(fù)利次數(shù)，所以實(shí)際是增加了貸款者的負(fù)擔(dān)。綜合以上分析，我們看到在不提前還貸的條件下，考慮到時間價(jià)值，等本金、等本息和雙周供還貸方式最終還本付息的本利和有一定的差別，但差別不大；具體選擇哪種方式取決于貸款者的支付能力：等本金法前期月供壓力較大，以后逐漸減輕；而等本息法每月還款金額相同，較易操作；雙周供改變了還款周期，但本利和總額并未減少。而且這3種貸款的利率都是浮動的，隨著國家利率的調(diào)整而變動，當(dāng)利率變動進(jìn)入下行通道時，對貸款者有利，可減少其利息支出，也即減少月供/雙周供。而固定利率貸款（如中德住房儲蓄銀行的固定利率貸款）和浮動利率貸款正好相反：當(dāng)利率變動進(jìn)入上升通道時，對貸款者有利：因其鎖定了貸款利率，市場利率超過貸款實(shí)際利率時，貸款者可獲益。所以在選擇固定利率貸款或浮動利率貸款時，當(dāng)時的市場利率和未來的走勢非常重要，另外，固定利率貸款的名義利率往往和其真實(shí)的利率有一定的差異（如中德住房儲蓄貸款的名義利率雖然只有3.3%，但前提條件是貸款者須在該行存有不低于2年期的等額存款；另外，中德住房儲蓄銀行還加收占合同額1%的服務(wù)費(fèi)，所以其實(shí)際利率要高于名義利率1個多百分點(diǎn)），貸款者在選擇時要慎重比較和鑒別，以作出對自己最為有利的貸款決策。值得一提的是，目前各大商業(yè)銀行的長期房貸利率對優(yōu)質(zhì)客戶都使用優(yōu)惠利率：在國家基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮20%甚至30%，即優(yōu)質(zhì)房貸客戶5年以上的貸款利率實(shí)際只有4.158%或4.752%；而公積金貸款的利率只有3.87%（5年以上）。

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