導語：如何才能寫好一篇節(jié)約集約利用土地的調研報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

近日，在湖南省政府召開的新聞會上，省國土資源廳黨組書記、廳長方先知透露，因為供地率不達標，長沙、株洲已經(jīng)暫停新增建設用地審批。近兩年來，“供地率”頻繁出現(xiàn)在公眾視野里，作為土地集約利用評價考核體系的核心指標，這一專業(yè)名詞的神秘面紗正在慢慢揭開。

供地率考核成為促節(jié)約“殺手锏”

土地是一個帶有全局性、戰(zhàn)略性、根本性的重大問題。土地供應直接關系到城市建設、房地產市場建設乃至社會經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。自2003年土地參與宏觀調控以來，土地供應在調整產業(yè)布局、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展等方面發(fā)揮越來越重要的作用。

“供地率，即供地面積與批準面積的比率，是衡量地方政府土地供應效率、集約節(jié)約用地程度的一項關鍵性約束指標。”湖南省國土資源廳地產管理處處長王寬蘇為記者做了“名詞解釋”。他說，國土資源部2008年下發(fā)《關于部署運行土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)的通知》（國土資發(fā)[2008]284號），明確了對各地供地率工作情況進行考核，對未按規(guī)定及時上報信息或發(fā)現(xiàn)虛報、瞞報的，將暫停受理該省用地預審和用地申報。省政府也分別于2007年、2008年、2011年下文對供地率提出要求。2011年湖南省人民政府下發(fā)了《關于節(jié)約集約用地的若干意見》，明確提出“實行批地與供地掛鉤”的考核政策，對前三年及當年土地供應率未分別達到80%、60%、40%、20%的市州、縣市，暫停受理其農用地轉用、土地征收申請，并相應扣減其下一年度的新增建設用地計劃指標。而在前不久召開的2014年湖南全省地產管理工作會議上，供地率考核內容進一步具化，考核年期為2010、2011、2012、2013年，達標率分別為90%、80%、60%、40%。會議還強調，對批而未取、批而未征、批而未供、批而未用、未按期開竣工土地面積較多的縣市進行實地督辦和通報。

此外，從2011年開始，供地率考核就納入了湖南各級政府績效評估范圍。在上述提到的新聞會上，方先知介紹說，對各個市州土地利用情況進行績效考核，達不到供地率的，影響負責人當年的績效考核，實行扣分制度，并停批建設用地。

供地率低下成因錯綜復雜

目前，我國正處于工業(yè)化、城市化中期，各項建設對土地資源的需求旺盛，每年建設占用耕地達幾百萬畝，這為耕地保護工作帶來很大壓力。同時，我國土地資源利用效率還較為低下，粗放利用甚至閑置浪費現(xiàn)象比較嚴重。

“針對這一情況，黨的十七屆三中全會提出了堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約集約用地制度，指明了以節(jié)約集約用地來破解保護耕地和保障發(fā)展這一矛盾的出路。”國家土地督察沈陽局局長崔巖在研究供地效率分析及對策時撰文指出，“土地批后供應是影響土地利用效率的關鍵環(huán)節(jié)，土地審批供應及時、土地資源及時配置到用地者手中，必然會加快土地利用速度，反之就會造成閑置浪費?！?/p>

實際上，造成供地率低下即批而未用問題的原因有不同方面和多個層次，比較復雜。綜合湖南、東北三省等地調研報告發(fā)現(xiàn)原因主要集中在四個方面。

一是土地審批環(huán)節(jié)多，程序繁雜，時間過長。一般建設項目從初步意向到正式立項，從選址到征地和供地，需通過發(fā)改、建設、規(guī)劃、環(huán)保、林業(yè)等多個部門，審批手續(xù)多，工業(yè)項目環(huán)評、立項等手續(xù)辦理時間長，導致土地成交后遲遲不能簽訂出讓合同；經(jīng)營性用地需采取招拍掛方式，供地周期較長。

二是部分項目征地難度大、周期長。主要是一些舊城改造項目和城中村改造項目征地拆遷補償不到位，造成供地困難。部分區(qū)域被征地農民攀比情況嚴重及征地拆遷歷史遺留矛盾多等原因，有的建設用地項目征地難度大、周期長，導致供地遲遲無法進行。

三是城市規(guī)劃調整，影響供地手續(xù)完成。由于地方年初預測年度用地時間緊、難度大，未對擬用地地塊進行勘測定界，造成實際用地時與國家批準的面積、位置、地類、權屬存在誤差。同時，由于與相關部門的報批前期溝通不夠，用地審批時間過長，農用地轉用和土地征收方案及實施方案批準后，部分區(qū)塊因相關規(guī)劃調整和用地條件發(fā)生變化，無法供地，造成計劃指標浪費。個別地方還存在政府換屆后，對城市發(fā)展方向進行調整，導致土地利用空間布局發(fā)生改變，影響項目供地。

四是項目資金不到位，征地拆遷進度緩慢導致供地率低。土地征收和農轉用手續(xù)報批后，因項目資金短缺或沒有及時到位，導致沒法啟動征地拆遷工作或征地拆遷進度緩慢。在未供地項目中，因該原因造成的征地率、供地率低的項目也較多。

此外，對已批已用土地網(wǎng)上錄入不及時也影響了供地率的提高。

供地率提高促推集約用地

據(jù)了解，在近幾年國土資源部的用地審查中，供地率信息是審批新增建設用地規(guī)模的重要參考，不得不引起各級政府的高度重視。針對供地率不高的現(xiàn)狀，湖南自2011年開始重點抓批而未用土地的整改清理工作。

一是加快批而未用土地處置，強化定期通報制度。在摸清底數(shù)的基礎上，督促各地按照節(jié)約集約用地、保重點保民生的要求，采取“調整區(qū)位或改變用途盤活一批、完善手續(xù)補辦一批、嚴格執(zhí)法查處和收回一批”的處置思路，落實整改措施和盤活利用方案，提高土地利用效率。

二是科學制定供地計劃，加強計劃實施管理，協(xié)調批次報批的時間和供地的時序。做好城市用地的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應，優(yōu)化審批程序，提高審批效率。將經(jīng)營性用地統(tǒng)征儲備和重點項目“點供”結合，加快土地征收、前期開發(fā)和供地速度，促進土地及時供應。

三是各地加強工業(yè)用地前期項目預公告、資料準備、資格審查等工作，在“先定地”的基礎上引進好的項目，使批次報批提前，從而提高供地率。對因城市規(guī)劃調整、意向用地者無法落實投資等原因造成土地無法利用的，按照規(guī)定的范圍、條件和要求進行區(qū)位調整或改變土地用途。做好征地補償安置工作，推進土地增值收益分配機制建設，將保障個人、集體、國家三者的權益有機結合。

四是各地加強相關部門的聯(lián)動機制建設，將土地供應作為重要閘門，對招拍掛公開獲得的土地不需再進行項目立項和規(guī)劃選址審批，將配套的服務設施建設與土地供應同步規(guī)劃、同步推進。

篇2

一、關于工業(yè)用地土地使用權續(xù)期辦法

（一）蕭山區(qū)工業(yè)用地土地使用權續(xù)期辦法

1、政策出臺背景

蕭山經(jīng)濟發(fā)達，工廠林立，在上世紀90年代，為了減輕企業(yè)負擔，蕭山區(qū)在全省率先出臺了具有蕭山特色的級差地租政策，將工業(yè)用地分成20、30、40、50年四個不同檔次，時至今日，最早一批實行20年出讓期的工業(yè)用地已到期。據(jù)統(tǒng)計，全區(qū)共有約300個到期項目。為解決企業(yè)主所面臨的土地到期問題，蕭山區(qū)在2015年出臺了《工業(yè)用地使用權出讓續(xù)期辦法（試行），對續(xù)期條件、續(xù)期年限、續(xù)期費用等問題，都有明確的規(guī)定。2019年，在試點的基礎上，不斷優(yōu)化審批流程，對續(xù)期辦法進行了修訂，形成了更為完善的續(xù)期政策，出臺了《杭州市蕭山區(qū)工業(yè)用地使用權出讓續(xù)期辦法（修訂）的通知》。

2、適用范圍

以協(xié)議方式供地，且原國有土地使用權出讓合同中規(guī)定的出讓年限低于法定最高年限50年的工業(yè)項目。

3、準予續(xù)期的情形

符合蕭山區(qū)現(xiàn)行產業(yè)發(fā)展導向，屬于產業(yè)發(fā)展導向目錄內鼓勵類、允許類產業(yè)和項目的；符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境功能區(qū)劃等要求的；企業(yè)畝產效益綜合評價等級為A類（鼓勵類）和B類（允許發(fā)展類）的。

4、準予短期續(xù)期或租賃的情形

（1）屬于產業(yè)發(fā)展導向目錄內限制類產業(yè)和項目的;

（2）工業(yè)園區(qū)范圍內，雖屬禁止(淘汰)類產業(yè)，但被列入轉型或產業(yè)提升改造項目的，由所在鎮(zhèn)街(平臺)出具意見并經(jīng)經(jīng)信部門認定后，可在整改期限內予以短期續(xù)期；

（3）實際用途與原批準的工業(yè)用途不符，或因產業(yè)調整等原因暫時空置的;

（4）雖不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，但近期內無拆遷計劃的，由所在鎮(zhèn)街(平臺)出具同意意見后，可予以短期續(xù)期；

（5）已列入征遷計劃的宗地，暫不實施征遷的，經(jīng)鎮(zhèn)街(平臺)認定后，可在征遷計劃實施前給予短期續(xù)期，續(xù)期年限由鎮(zhèn)街(平臺)認定；

（6）企業(yè)畝產效益綜合評價等級為C類的;企業(yè)畝產效益綜合評價等級為D類，并征得區(qū)經(jīng)信部門同意續(xù)期書面意見的；

（7）法律、法規(guī)和行政規(guī)章規(guī)定的其它情形。

5、不予續(xù)期的情形

（1）被列入蕭山區(qū)現(xiàn)行產業(yè)發(fā)展導向目錄中禁止(淘汏)類產業(yè)項目且屬于工業(yè)園區(qū)范圍外的;

（2）連續(xù)三年畝產效益綜合評價等級為D類且屬于工業(yè)園區(qū)范圍外的;

（3）不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的；

（4）已被列入征地拆遷范圍的;

（5）超過整改期限仍未整改到位的;

（6）法律、法規(guī)和行政規(guī)章規(guī)定不予辦理的其它情形。6、續(xù)期年限

續(xù)期年限原則上最高不超過20年，同時，與原合同簽訂年限及多次續(xù)期后的累加年限不得超過50年。準予辦理短期續(xù)期手續(xù)的，續(xù)期最高年限按企業(yè)畝產效益綜合評價等級高低給予2-10年。

7、收費標準

標準續(xù)期出讓金的計算方法:出讓金基數(shù)為現(xiàn)行基準地價的20％，在出讓金基數(shù)上再按聯(lián)審確定的續(xù)期年期(對照《不同年期基準地價表》)進行修正。即出讓金分等級收取，按企業(yè)畝產效益綜合評價等級A類按標準續(xù)期出讓金收取，B-D類企業(yè)上浮5%-20%。按蕭山區(qū)2019年工業(yè)用地基準地價65萬元/畝測算，標準續(xù)期出讓金（50年期）為13萬元/畝，20年期為10萬元/畝。

綜述：蕭山區(qū)工業(yè)用地土地使用權出讓續(xù)期辦法，具有很強的操作性，詳細的規(guī)定了續(xù)期的條件、年限、收費標準、辦理程序、不予續(xù)期及到期未申請續(xù)期的處置辦法、特殊情況下續(xù)期申請人主體資格認定及續(xù)期年限的相關規(guī)定等。

整個文件至關重要的一環(huán)是 “工業(yè)企業(yè)畝產效益評價”。（工業(yè)企業(yè)畝產效益評價是建立一個統(tǒng)一的平臺，將工業(yè)用地進行行業(yè)分類，發(fā)改、招商、國土、經(jīng)信、生態(tài)環(huán)境等多部門聯(lián)動，對企業(yè)的畝均經(jīng)濟效益、畝均稅收、畝均銷售值、畝均產值等內容平臺進行評價考核）。

企業(yè)能否續(xù)期，一切看評價。評價的好壞直接影響續(xù)期的年限和出讓金高低。

（二）對晉城開發(fā)區(qū)工業(yè)用地續(xù)期的思考

目前，我區(qū)老區(qū)已到期的工業(yè)用地3宗，分別是：山西江淮重工有限責任公司、山西航空發(fā)動機維修有限責任公司、山西森鵝服裝有限公司。三宗用地土地使用權期限均為20年，于2017年到期。如何辦理續(xù)期，我局建議可以參照蕭山區(qū)的做法，首先建立起我區(qū)的“工業(yè)企業(yè)畝產效益評價”制度，為續(xù)期工作建立基礎。續(xù)期手續(xù)按以下程序辦理：

1、申請。由企業(yè)提出續(xù)期申請。

2、部門聯(lián)審。由區(qū)規(guī)劃和自然資源分局牽頭，組織區(qū)相關職能部門（經(jīng)濟發(fā)展、建設環(huán)保、招商等部門）按照“工業(yè)企業(yè)畝產效益評價”各項規(guī)定，對企業(yè)產業(yè)、經(jīng)濟效益、城鄉(xiāng)規(guī)劃情況、征遷情況作出評價，確定綜合評價為A類還是B類或其它，各自出具書面意見。

3、作出準予續(xù)期或不予續(xù)期決定。由區(qū)規(guī)劃和自然資源分局根據(jù)聯(lián)審意見作出準予續(xù)期或不予續(xù)期初步意見，報開發(fā)區(qū)管委會審核同意。

4、公示。對準予續(xù)期的進行公示，公示期10天。

5、地價評估。根據(jù)續(xù)期年限進行地價評估，按評估價補繳出讓金。

6、簽訂出讓合同。公示期滿無異議的，由受讓人與區(qū)規(guī)劃和自然資源分局簽訂土地使用權續(xù)期出讓合同，續(xù)期方式為協(xié)議出讓。

7、繳納出讓金。由受讓人按合同約定繳納出讓金及相關費用，費用交清后，由區(qū)規(guī)劃和自然資源分局起草批復報開發(fā)區(qū)管委會和市政府審批。

說明：對不予續(xù)期的處置辦法

根據(jù)以前簽訂的土地出讓合同，土地使用權到期后，如不續(xù)期，須無償收回。按照以往經(jīng)驗，顯然無償收回難度較大，參考蕭山區(qū)做法，對于配合收回土地的企業(yè)，與其簽訂收回協(xié)議并辦理土地注銷后，可由開發(fā)區(qū)財政給予適當獎勵。

二、關于企業(yè)投資項目“標準地”出讓模式

浙江省的標準地出讓模式走在全國前列，全國第一宗標準地出讓就在湖州市德清縣。通過在湖州南太湖新區(qū)調研，我們了解到，湖州市目前工業(yè)用地已全部施行標準地出讓。

（一）湖州市標準地出讓制度

“標準地”概念：所謂“標準地”，是指在完成相關區(qū)域評估基礎上，帶著固定資產投資強度、容積率、單位能耗標準、單位排放標準、畝均稅收等至少五項基本指標出讓的國有建設用地。通俗點說，也就是政府事先定標，讓土地“自帶嫁妝”出嫁；企業(yè)對標競價，清楚知道所“娶”何地，按標施建；項目建成后，政府再對標驗收。

“標準地”出讓意義：標準地出讓顛覆了傳統(tǒng)的供地模式，土地帶上“標準”一起出讓，用“承諾制”代替“審批制”，既方便企業(yè)快速投產，也倒逼企業(yè)更好地落實“標準地”的各項要求，是以高質量為導向的要素配置市場化改革的重要舉措，在土地節(jié)約集約利用，培育壯大產業(yè)群、推進高質量發(fā)展上具有重要意義。

“標準地”出讓的前提條件：標準地出讓的前提是完成區(qū)域評估。即在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下，擬出讓“標準地”所在區(qū)域要統(tǒng)一組織完成區(qū)域環(huán)境影響評估、節(jié)能評估、防洪影響評價、壓覆重要礦產資源評估和地質災害危險性評估等區(qū)域評估。

標準的制定： 由省級有關部門聯(lián)合制定全省新增工業(yè)項目“標準地”指導性指標，建立指標動態(tài)調整機制，適時修訂指標體系。各市、縣（區(qū)）政府參照全省新增工業(yè)項目“標準地”指導性指標，根據(jù)產業(yè)準入、功能區(qū)劃和相關區(qū)域評估要求，建立符合當?shù)貙嶋H、切實可行的新增工業(yè)項目“標準地”的投資、能耗、環(huán)境、建設、畝均稅收等控制性指標體系，并實行動態(tài)調整。

實施程序：

1、標準地預設。選定地塊，聯(lián)合會審，明確各項標準。

2、出讓。自然資源部門編制土地出讓方案，報政府批準后，出讓公告。

3、備案。競得人簽訂《土地成交確認書》后，自然資源部門負責將土地出讓相關信息抄送各相關部門，招商部門負責與競得人簽訂《標準地使用協(xié)議》并收繳項目履約保證金。競得人憑《標準地使用協(xié)議》和履約保證金發(fā)票到自然資源部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》并繳納出讓金等費用、辦理不動產權證書。審批局根據(jù)標準地使用協(xié)議、土地出讓合同、不動產權證書及競得人相關承諾做好“一窗受理”，完成項目備案。

4、實施。項目承諾備案完成后，項目負責做好規(guī)劃設計等相關工作，按承諾備案制的要求提交相關資料報備后，由建設局負責核發(fā)施工許可證，各職能部門結合報備情況主動上門服務，實施全過程監(jiān)管，重點檢查企業(yè)是否按承諾制標準和建設方案組織施工，發(fā)現(xiàn)問題及時告知整改。

5、驗收。項目竣工后，由建設局牽頭組織各部門進行聯(lián)合驗收，項目初試運行結束后，由發(fā)改部門組織有關部門對能耗標準、環(huán)境標準、畝均產出等指標進行復核，通過竣工驗收的，及時退還履約保證金；未通過的，由各主管部門進行查處整改，追究違約責任。

綜述：“標準地”出讓是全面貫徹落實企業(yè)投資項目承諾制改革要求，實現(xiàn)企業(yè)投資項目“最多跑一次”，圍繞“事先做評價、事前定標準、事中作承諾、事后強監(jiān)管”建立的一種出讓制度；是推動市場在土地資源要素配置中發(fā)揮決定性作用，實現(xiàn)政府“有為”之手和市場“有效”之手的有機統(tǒng)一。

（二）對晉城開發(fā)區(qū)工業(yè)用地“標準地”出讓的思考

2018年，山西省委省政府出臺的《關于支持民營企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》（30條）要求在全省推進“標準地”出讓改革。今年，晉城市政府下達我區(qū)的任務中也要求完成500畝標準地出讓。開發(fā)區(qū)作為經(jīng)濟發(fā)展的主戰(zhàn)場，通過“承諾制+標準地”出讓改革，打造一流的營商環(huán)境、提升土地節(jié)約集約利用勢在必行。

建議：標準地出讓模式在浙江省已趨于成熟，可參考使用。目前我區(qū)已實行企業(yè)投資項目承諾制，為推行標準地出讓打下了基礎。建議開發(fā)區(qū)管委會以目前正在準備土地報批和開展通平工作的500畝地為“標準地”出讓試點，按程序進行出讓。

1、區(qū)域評估。開發(fā)區(qū)管委會組織有關部門搞好政府統(tǒng)一服務，開展500畝土地范圍內區(qū)域評估，完善區(qū)域準入清單和負面清單。

2、制定指標。制定工業(yè)項目“標準地”的投資、能耗、環(huán)境、建設、畝均稅收等控制性指標體系，為標準地落地提供基礎。

3、達到凈地。進行通平工作，達到凈地出讓要求。

4、聯(lián)合會審。進行聯(lián)合會審，明確擬出讓標準地各項指標。

5、出讓。編制土地出讓方案，報政府批準后，出讓公告。

6、備案。競得人依次簽訂《土地成交確認書》、《標準地使用協(xié)議》、繳納項目履約保證金、簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》、繳納出讓金等費用、辦理不動產權證書后到審批局進行項目備案。

7、實施建設。競得人辦理施工許可證、作出各種相應承諾，開始實施建設。

篇3

關鍵詞：三舊改造;新產業(yè);土地;大規(guī)模

Abstract: three old transformation is as transforming economic development of a way to "three old" transformation to a higher level, more wide range, better effect on promoting, realize from the "old town, old factory building, former house" to "new city, new industries, new community" transformation. To make this city to evening, economic development, enrich the masses.

Keywords: three old modification; The new industry; The land; large-scale

中圖分類號：F301.2文獻標識碼：A 文章編號：

引言

自2009年省政府頒布《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》后，各地方政府相繼出臺一系列的配套、細化政策，一場以實現(xiàn)從"舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居"向"新城市，新產業(yè)，新社區(qū)"的轉變，旨在釋放土地潛力的"大拆大建"在廣東高調推進，其最大目標是"挪地"。對廣東而言，大規(guī)模的"三舊"改造行動，在"拆舊引新"之外,還被寄予產業(yè)升級轉型的厚望，有專家認為，這或是解決資源瓶頸的最后一次機會。但如此大規(guī)模的"城市再造運動"如何才能扎實、有序地推進？這是擺在當政者面前的棘手難題。

1要解決好“三舊”改造的三個方面

要解決好“三舊”改造，就一定要讓利，不但要讓利，還要讓大利。這個讓利主要表現(xiàn)在三個方面：一是政府最大限度的優(yōu)惠政策；二是政府把利益最大限度地讓給區(qū)鎮(zhèn)一級；三是政府最大限度地讓利給原居民。

第一方面，現(xiàn)行的政策優(yōu)惠力度是較大的。經(jīng)過3年的不斷實踐，“三舊”改造的系列政策已基本完善，相關配套操作細則也相對成熟，在實際工作已明確了工作的目標、職責、范圍、計劃、手續(xù)、政策和管理等內容，尤其是多方面、多途徑的優(yōu)惠政策，如適當提高土地開發(fā)容積率，拆遷單位前期投入的拆遷補償成本可在地價款及區(qū)（鎮(zhèn)街）財政對該項目所收取規(guī)費中按一定比例抵減等。這些政策措施，如能真正落實到位，將對引導和規(guī)范“三舊”改造工作起到非常積極而重要的作用。

第二方面，“三舊”改造這樣龐大的工程，由政府來單干肯定不行，還要引導社會資金進入，創(chuàng)新開發(fā)創(chuàng)新運營。為了吸引更多的社會力量投資，市級財政必須把全部的收益下放到區(qū)鎮(zhèn)，使得區(qū)鎮(zhèn)的社會力量有利可圖，才能激勵他們與政府一起，完成這項艱巨的任務。

第三方面，就是讓利于原居民。在市場經(jīng)濟中，城市再開發(fā)是基于解決舊區(qū)的人口密度過高，建筑物老化，公共設施不足或土地利用率過低，經(jīng)濟發(fā)展滯后等問題，而城市再開發(fā)的動力來源于利益動機，因此，在“三舊”改造過程中，平衡好政府、開發(fā)商和原居民的利益，尤為重要。

扎實推進“三舊”改造，一要針對重點、熱點地區(qū)，迎難而上，努力實現(xiàn)個體效應向規(guī)模效應轉變，保證城市建設的有序進行和城市產業(yè)升級功能的實現(xiàn)；二要抓示范、抓試點，通過示范區(qū)帶動和推進其他城區(qū)“三舊”改造；三要實施分類指導，對歷史文化街區(qū)、城中村、片區(qū)危舊房和企業(yè)舊廠房等進行分類改造；四要加強領導，各級各有關部門要切實提高認識，一方面要形成好的“三舊”改造氛圍，另一個方面為舊改工作找到更好的方法，步子要更大、辦法要更多、效果要更好。

2如何切實保護好歷史文化遺產

應注意整體環(huán)境協(xié)調和功能完善，對那些有文物價值和使用價值的舊建筑應予以保留；同時，在改造的基礎上還可加入文化創(chuàng)意設計，使其實現(xiàn)功能轉換和價值提升。

眾所周知，“三舊”改造基本上是一次推倒重建的工作。其中，文化心理失衡，社區(qū)結構衰落，原有社區(qū)秩序的穩(wěn)定和歷史文化都會受到威脅。因為，“三舊”改造不單是物理上的房屋推倒重建，而且是舊社區(qū)的歷史文化傳承發(fā)展。如何協(xié)調好歷史文化保護問題應會是“三舊”改造成功與否的關鍵問題。

如何利用這三舊資源實現(xiàn)價值的提升和效益的最大化，就顯得格外重要。在當下我省建設文化強省，我市建設文化名城的背景下，如何在“三舊”改造中實現(xiàn)整體保護、功能轉換，價值提升、形象塑造，值得我們仔細研究。

舊城區(qū)改造中，應注意整體環(huán)境協(xié)調和功能完善，對那些有文物價值和使用價值的舊建筑應予以保留。因為，有些區(qū)域是城市的命脈、文脈，是反映城市文化和歷史的地方，如果“三舊”改造涉及這些區(qū)域，特別需要平衡好保護和開發(fā)的關系，規(guī)劃、城建部門需加強與文化、旅游等單位的溝通聯(lián)系，這樣才不至于“一推了之，悔之晚矣”。此外，我們的文化部門也應該將最近第三次全國文物普查的結果進行廣泛公布，讓廣大市民、開發(fā)商知道哪些是有歷史價值的、需要保護的、不能亂動的建筑。總之，城市現(xiàn)代化不是單靠高樓大廈來體現(xiàn)，更應該留住那些祖宗留下來的有價值的東西，讓城市有靈魂，讓市民有回憶，有思考。

同時，在改造的基礎上可以加入文化創(chuàng)意設計，使其功能轉換和價值提升，可以將舊城區(qū)民居建筑修繕美化后變成文化旅游街區(qū)和休閑度假區(qū)，文化創(chuàng)意產業(yè)區(qū)。而對舊廠房改造，可以先評估，再進行功能定位和整體策劃，使其變?yōu)槲幕a業(yè)和創(chuàng)意產業(yè)基地。既可以節(jié)約資源，又能夠實現(xiàn)產業(yè)轉移和產業(yè)升級，增強文化的硬實力和軟實力，優(yōu)化資源配置和美化城市環(huán)境，增加城市綜合競爭力。

3“聯(lián)合實際，以人為本”思想在舊城區(qū)“三舊”改造中的應用

3.1政府制訂相關法規(guī)、政策，增強宏觀調控

政府要制訂與舊城區(qū)“三舊”改造相關的地方性法規(guī)和技術標準來辦理和約束“三舊”改造行為，減少開發(fā)活動中的盲目性和投機性；并且還要加大對舊城區(qū)基礎設施的投資，改造好舊城區(qū)的基礎設施環(huán)境。

3.2增強規(guī)劃帶領，表現(xiàn)規(guī)劃透明度和公眾參與性

規(guī)劃單位要求做到對舊城區(qū)“三舊”改造難題進行全面透徹細致的分析，充實考慮現(xiàn)狀情況，制訂系統(tǒng)的改造規(guī)劃，協(xié)調處理空間布局、用地調整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護等難題；編制“三舊”改造規(guī)劃要引入城市經(jīng)營理念，按經(jīng)濟規(guī)律辦事，進行詳細的本錢效果與利益研究，使規(guī)劃創(chuàng)建在可實現(xiàn)的基礎上；在改造整個過程中，應依照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一辦理的“五統(tǒng)一”原則，有籌劃、有步調地進行舊城區(qū)“三舊”改造建設。

在《中華人民共和國城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃法》頒發(fā)實施（實際的行為）后，城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃報批前應向社會公告，組織編制機關應充實考慮專家和公眾意見；在城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃答應前，應向社會進行批前公示，征求公眾意見，答應后應向社會進行批后公示。這不但表現(xiàn)了規(guī)劃的透明度和公眾參與性，也加大了公眾的參與意識，保護了公眾的切身好處，并且還可以以前“政府＋開發(fā)商＋專家”模式轉化為“政府＋公眾＋開發(fā)商＋專家”模式，增強了意識和參與責任感，這是“聯(lián)合實際，以人為本”思想的又一突出表現(xiàn)。

3.3開發(fā)建設要科學合理，避免大拆大建

舊城區(qū)“三舊”改造要統(tǒng)一規(guī)劃、分期拆遷、分期開發(fā)、統(tǒng)一配置，先改造、開發(fā)條件較為成熟的片區(qū)，嚴格控制條件不成熟的片區(qū)，以避免增加后續(xù)改造的難度和本錢，并且還需應用“聯(lián)合實際、以人為本”的原則提出合理的分期拆遷安頓籌劃，對開發(fā)的啟動區(qū)進行科學的選擇，方便于規(guī)劃實施（實際的行為）。

并且，將大規(guī)模開發(fā)建設變化為從較小規(guī)模開發(fā)入手的“循序漸進”模式，方便于維持社會空間結構和隨時調整開發(fā)力度，使開發(fā)地段保持靈活性，一旦發(fā)生難題可準時處理，在整體上使城市空間的開發(fā)建設具有人性化標準，保持了城市的可以進行持續(xù)發(fā)展。

3.4培育商業(yè)氣氛，做到宜商則商、宜住則住，表現(xiàn)區(qū)域特色

在舊城區(qū)“三舊”改造中，應聯(lián)合實際，相比舊城區(qū)的中心區(qū)，適合開發(fā)商業(yè)等經(jīng)營性物業(yè)，在發(fā)展居住區(qū)的并且，應做到宜商則商、宜住則住，使舊城區(qū)保持新的活力；并且在“三舊”改造整個過程中應以人為本，減少疏散人口的做法，保持舊城區(qū)以往的繁榮和活力。

4結語

“三舊”改造是一項長期而艱巨的任務，是一項復雜的系統(tǒng)工程，有關到人口疏散、設施更新、環(huán)境改善、建筑形體空間的再創(chuàng)造等。舊城區(qū)“三舊”改造是城市發(fā)展整個過程中必然的產物，既反映城市的發(fā)展整個過程，和城市空間規(guī)劃組織、建筑和社會福利設施的完善整個過程，又表現(xiàn)物質成果，反映當時的建筑和福利設施情形；既是城市發(fā)展的重要組成部分，又是推動城市經(jīng)濟社會可以進行持續(xù)發(fā)展的關鍵。

參考文獻

1 梁學斌;三舊改造 激活廣州新動力[J];房地產導刊;2010年04期

2 中國土地礦產法律事務中心調研組;惠民多贏的助推器——廣東省佛山市“三舊”改造調研報告[J];國土資源通訊;2011年04期