導(dǎo)語：如何才能寫好一篇宏觀調(diào)控方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

建立發(fā)揮市場(chǎng)決定性作用的宏觀調(diào)控新方式

建立新的宏觀調(diào)控方式的實(shí)質(zhì)是重塑政府和企業(yè)的關(guān)系。改革開放以前是排斥市場(chǎng)作用的宏觀調(diào)控方式。1978年至1992年是發(fā)揮市場(chǎng)局部性作用的宏觀調(diào)控方式。1992年至2013年是發(fā)揮市場(chǎng)基礎(chǔ)性作用的宏觀調(diào)控方式。在這兩個(gè)階段，宏觀調(diào)控體制中的政府與市場(chǎng)是一種縱向關(guān)系：市場(chǎng)居下，政府居上。雖然市場(chǎng)廣泛發(fā)揮作用，企業(yè)也基本獨(dú)立于政府，但政府仍然主導(dǎo)著資源配置，市場(chǎng)只是實(shí)現(xiàn)政府目標(biāo)的工具。市場(chǎng)被政府的調(diào)控目標(biāo)所扭曲，不僅不能保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長還會(huì)增加一些不確定因素。

當(dāng)前，通過進(jìn)一步增發(fā)貨幣、國有企業(yè)逆勢(shì)擴(kuò)張、政府舉債搞基建的方式刺激經(jīng)濟(jì)增長已難以為繼。在防范風(fēng)險(xiǎn)中促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)中求進(jìn)，就必須要建立并堅(jiān)持新的宏觀調(diào)控方式。

十八屆三中全會(huì)開啟了發(fā)揮市場(chǎng)決定性作用的宏觀調(diào)控方式。市場(chǎng)的作用從基礎(chǔ)性上升為決定性，政府與市場(chǎng)的關(guān)系發(fā)生根本性轉(zhuǎn)換。在新階段的宏觀調(diào)控體制中，市場(chǎng)居于上、政府居于下。其主要特征是：政府不再通過大規(guī)模政府投資、大規(guī)模注入貨幣、大規(guī)模支持出口、大規(guī)模招商引資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而是要通過多種市場(chǎng)化舉措促進(jìn)市場(chǎng)決定性作用的發(fā)揮。

一是市場(chǎng)化舉措，就是打破束縛市場(chǎng)配置資源的行政性束縛。其本質(zhì)在于，政府不再作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的“中心”，經(jīng)濟(jì)增長由依靠政府的主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽渴袌?chǎng)主體在市場(chǎng)的協(xié)調(diào)下發(fā)力。政府要下放權(quán)力，能夠由企業(yè)自主決定的，政府都不再干涉；能夠由市場(chǎng)有效調(diào)節(jié)的，政府都不再限制。具體而言，包括打破區(qū)域間行政壟斷，打破城鄉(xiāng)間二元分割，打破產(chǎn)業(yè)間國有企業(yè)壟斷，打破進(jìn)出口、引進(jìn)外資與走出去的地區(qū)性優(yōu)惠性措施與行政限制，打破對(duì)生產(chǎn)要素價(jià)格的束縛。實(shí)現(xiàn)資源在全社會(huì)各生產(chǎn)部門間的充分流轉(zhuǎn)，讓個(gè)體具備配置資源的空間與能力。

二是差異化舉措，就是對(duì)不同的主體采取不同的舉措，讓有效率的企業(yè)能夠勝出。市場(chǎng)配置資源的決定性作用是通過等價(jià)交換的公平規(guī)則，在自由競爭中實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。先期成功的企業(yè)因具有規(guī)模效應(yīng)相較于新近創(chuàng)辦的企業(yè)更具有優(yōu)勢(shì)，因此需要差異化措施實(shí)現(xiàn)競爭機(jī)會(huì)的均等。具體而言，包括區(qū)域差異化政策、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)保護(hù)政策、小微企業(yè)幫扶政策、瓶頸性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持政策、結(jié)構(gòu)性減稅政策等。

三是公共化舉措，就是提供普遍而均等的公共品。一方面，市場(chǎng)決定資源配置本身的內(nèi)涵就要求公共資源的普遍與均等。另一方面，只有在政府不再成為經(jīng)濟(jì)增長中心的條件下，政府才會(huì)普遍并均等地提供公共資源，兩者常常是沖突的。具體而言，包括公共服務(wù)、民生支出、轉(zhuǎn)移支付在區(qū)域與城鄉(xiāng)均等化。

按照宏觀調(diào)控新方式穩(wěn)定增長

速度

當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)治理任務(wù)在“量”的層面是穩(wěn)定增長速度。一方面，穩(wěn)增長本身就是目標(biāo)。只有將資本品積累速度穩(wěn)定在較高水平，才能吸引農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、消化新增就業(yè)人口。只有將最終消費(fèi)品生產(chǎn)穩(wěn)定在較高速度，才能滿足人民群眾不斷增長的物質(zhì)文化需要。另一方面，穩(wěn)增長也是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的前提。調(diào)結(jié)構(gòu)需要有一個(gè)較為良好的增長環(huán)境。如果增長速度下滑太快，調(diào)結(jié)構(gòu)實(shí)際上很難順利進(jìn)行。在中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)企穩(wěn)而系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不斷加大的情況下，2014年下半年應(yīng)當(dāng)采用新的宏觀調(diào)控方式穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長速度。

確立穩(wěn)定增長速度的新目標(biāo)。 在新的宏觀調(diào)控方式下，穩(wěn)增長的目標(biāo)與過去簡單的?！鞍恕庇袃纱蟛煌Ｒ皇窍抡{(diào)經(jīng)濟(jì)增速的年度預(yù)期。國內(nèi)生產(chǎn)總值的增速目標(biāo)設(shè)定在7.5%左右，是理性和符合實(shí)際的。在原有增長動(dòng)力已遭遇嚴(yán)重瓶頸，產(chǎn)能過剩、地方債務(wù)膨脹等問題日益顯現(xiàn)的條件下，經(jīng)濟(jì)增長速度保持在7.5%左右實(shí)屬不易。應(yīng)該說，7.5%左右的增長是一個(gè)既能保障就業(yè)與收入，又不會(huì)帶來后遺癥的合理增長速度。二是擴(kuò)大增長目標(biāo)彈性并區(qū)間化。市場(chǎng)是在不斷波動(dòng)中發(fā)揮引導(dǎo)資源配置作用的。在市場(chǎng)決定資源配置的條件下，我們不應(yīng)設(shè)定剛性基準(zhǔn)，而應(yīng)擴(kuò)大彈性范圍，為發(fā)揮市場(chǎng)的作用留出空間。例如國內(nèi)生產(chǎn)總值增長目標(biāo)是7.5%“左右”，通貨膨脹控制目標(biāo)是3.5%“左右”等。在區(qū)間內(nèi)，將不再依靠政府救市而是依靠市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)。

實(shí)行穩(wěn)定增長速度的新思路。用宏觀調(diào)控新方式穩(wěn)增長，思路與過去保增長不同。政府不再使用短期的刺激政策，而是要把穩(wěn)增長與經(jīng)濟(jì)長期的持續(xù)發(fā)展，也就是由市場(chǎng)牽引的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來，用“質(zhì)”變促進(jìn)“量”變。政府不再過分依靠政府支出的乘數(shù)效應(yīng)，而是強(qiáng)調(diào)去“杠桿化”與去“行政化”，更充分利用市場(chǎng)化改革的“紅利”。一般不擴(kuò)大赤字和松動(dòng)貨幣投放，避免引發(fā)通貨膨脹和政府過高負(fù)債。

一是貨幣政策必須轉(zhuǎn)向盤活存量為主，不再通過增發(fā)貨幣向經(jīng)濟(jì)注水。應(yīng)采取市場(chǎng)化舉措，加速利率市場(chǎng)化改革、打破金融市場(chǎng)壟斷，倒逼金融體系中的貨幣存量注入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮存量貨幣作用。應(yīng)采取差異化舉措，充分利用央行當(dāng)前累積的大量存款準(zhǔn)備金，以定向降準(zhǔn)、央行專項(xiàng)貸款為渠道，支持小微企業(yè)、三農(nóng)企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)等現(xiàn)行金融體制中借貸約束強(qiáng)的企業(yè)，以優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

二是財(cái)政政策必須轉(zhuǎn)向盤活存量為主，不再過分依靠土地與借債獲取財(cái)政收入，不再采用大一統(tǒng)式、全面啟動(dòng)的政府投資。應(yīng)采取市場(chǎng)化舉措，減少財(cái)政資金對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的直接投入，更多采取政府購買服務(wù)的方式提供公共品供給，通過國有資產(chǎn)變現(xiàn)化解財(cái)政債務(wù)負(fù)擔(dān)。應(yīng)采取差異化舉措，減少政府三公經(jīng)費(fèi)開支，通過結(jié)構(gòu)性減稅和定向政府投資，將節(jié)約的政府資源集中在供給存在短缺而私人難以承擔(dān)的領(lǐng)域，突出重點(diǎn)、精準(zhǔn)發(fā)力。具體而言，應(yīng)集中于限制經(jīng)濟(jì)增長的結(jié)構(gòu)性瓶頸，如技術(shù)創(chuàng)新領(lǐng)域、民生亟需領(lǐng)域、必要的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。即便在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域也應(yīng)突出重點(diǎn)，政府應(yīng)注重于棚戶區(qū)改造、城市地下管網(wǎng)建設(shè)和西部鐵路、城際鐵路及地鐵建設(shè)等關(guān)乎長遠(yuǎn)利益并有利于化解供給短缺的投資。

三是穩(wěn)投資必須轉(zhuǎn)向盤活存量為主。當(dāng)前通過出口和消費(fèi)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長較為困難，因此穩(wěn)增長的關(guān)鍵在于穩(wěn)投資。政府主導(dǎo)的先融資再投資的常態(tài)化思路已難以為繼，應(yīng)注重發(fā)揮社會(huì)中存量資本的作用，鼓勵(lì)民營資本投資。采取市場(chǎng)化舉措：進(jìn)一步調(diào)整法律體系，取消歧視民營資本的法律規(guī)定，平等保護(hù)民營資本產(chǎn)權(quán)；進(jìn)一步打破壟斷，金融、鐵路、石油、電力等壟斷性部門須更大程度向民營資本放開，建立混合經(jīng)濟(jì)體制。應(yīng)實(shí)施差異化舉措，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大或平均利潤率低但社會(huì)需求大的部門，如高科技產(chǎn)業(yè)與三農(nóng)產(chǎn)業(yè)，政府應(yīng)通過差異化的財(cái)政政策與差異化的貨幣政策，通過定向補(bǔ)貼或融資支持予以支持，發(fā)揮汲水效應(yīng)。

達(dá)到增長速度穩(wěn)定的新常態(tài)。如果說下調(diào)經(jīng)濟(jì)增速的年度目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛期與前期刺激政策消化期的短期選擇，那么增速穩(wěn)定的新常態(tài)則是在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，中長期經(jīng)濟(jì)增速的必然表現(xiàn)。在當(dāng)前階段，擴(kuò)大消費(fèi)比重是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然選擇。它既是讓民眾受惠于增長的前提，也是在外需消退時(shí)擴(kuò)大內(nèi)需的要求。增長的新常態(tài)，是均衡條件下消費(fèi)比重的擴(kuò)大，必然會(huì)減少積累比例，從而降低經(jīng)濟(jì)增長的速度。應(yīng)當(dāng)允許經(jīng)濟(jì)的長期增長從高速下調(diào)至中高速。在城鄉(xiāng)、區(qū)域、階層間實(shí)施平等化公共服務(wù)，讓居民更多獲得社會(huì)福利。

按照宏觀調(diào)控新方式調(diào)整經(jīng)濟(jì)

結(jié)構(gòu)

當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)治理任務(wù)在“質(zhì)”的層面是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。在需求層面，2008年金融危機(jī)后外需銳減，內(nèi)部消費(fèi)需求因居民收入低而難以啟動(dòng)。在供給層面，當(dāng)前青壯勞動(dòng)力已經(jīng)短缺，勞動(dòng)力工資迅速上漲，廉價(jià)勞動(dòng)力的比較優(yōu)勢(shì)迅速喪失。在分配層面，原有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)制約人民生活水平提升。

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整分為兩種類型。一是同期性結(jié)構(gòu)調(diào)整。這種結(jié)構(gòu)調(diào)整是常態(tài)化、即時(shí)性的，是針對(duì)生產(chǎn)部門間的局部失衡。二是升級(jí)性結(jié)構(gòu)調(diào)整。其原因在于支撐原有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的要素條件發(fā)生根本變化。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)要完成的是升級(jí)性結(jié)構(gòu)調(diào)整，其任務(wù)是要打造升級(jí)版的中國經(jīng)濟(jì)。這種結(jié)構(gòu)調(diào)整是換代性的，大約十到二十年才發(fā)生一次，包含需求、分配、生產(chǎn)三個(gè)層面，三者互相影響、互為一體。

一是需求結(jié)構(gòu)的升級(jí)調(diào)整，涉及出口、消費(fèi)與投資間的支出比例。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)應(yīng)從過分依賴外需轉(zhuǎn)變?yōu)楦嘁揽績?nèi)需，在內(nèi)需中又要從更多依賴政府投資轉(zhuǎn)向更多依靠民間投資與個(gè)人消費(fèi)。要采取三項(xiàng)措施。一是市場(chǎng)化舉措。取消對(duì)商品進(jìn)口與出口、資本進(jìn)入與流出的限制與優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)匯率與貨幣相對(duì)購買力相符合。在外需有限且疲弱的情況下，政府不宜再通過退稅、補(bǔ)貼政策鼓勵(lì)企業(yè)出口，而應(yīng)在市場(chǎng)的自由競爭中讓企業(yè)自主選擇是商品出口還是商品內(nèi)銷、是對(duì)外投資還是對(duì)內(nèi)投資，適應(yīng)需求條件的新變化，達(dá)到國際收支平衡。二是采取差異化舉措。面對(duì)外需，應(yīng)更多支持高附加值、高資本密集度與技術(shù)密集度產(chǎn)品的出口。例如，通過政府外事活動(dòng)推動(dòng)高鐵技術(shù)出口。面對(duì)內(nèi)需，應(yīng)更多促進(jìn)消費(fèi)需求增長。例如，減免民生商品的消費(fèi)稅；對(duì)部分中高檔商品的消費(fèi)稅同樣適當(dāng)減免，不讓這部分消費(fèi)流失境外；減少商品流通環(huán)節(jié)的費(fèi)用。在投資性需求中應(yīng)更多促進(jìn)社會(huì)資本的投資。例如通過減少政府審批、改革工商登記制度與對(duì)小微企業(yè)減稅，鼓勵(lì)民營資本的創(chuàng)業(yè)投資。三是采取公共化舉措。通過政府投資的公共化，也就是增加能夠滿足人民長遠(yuǎn)需求的政府投資，在民生領(lǐng)域增加供給。如，支持中西部鐵路建設(shè)與棚戶區(qū)改造，將能夠促進(jìn)公共消費(fèi)需求的增加。

二是收入結(jié)構(gòu)的升級(jí)調(diào)整，涉及政府財(cái)政、企業(yè)利潤、居民收入之間的分配比例。應(yīng)當(dāng)減少財(cái)政收入的增加比例，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤與居民收入的同步增加，政府的財(cái)政收入也應(yīng)更多用于轉(zhuǎn)移支付與民生投資，從而同需求結(jié)構(gòu)、要素結(jié)構(gòu)的變化相匹配。具體措施包括三個(gè)方面：一是采取市場(chǎng)化舉措。進(jìn)一步推動(dòng)收入分配的市場(chǎng)化，突破體制障礙，讓勞動(dòng)、土地、資本、管理、技術(shù)等生產(chǎn)要素在市場(chǎng)中等價(jià)交換，由供求關(guān)系決定初次分配。二是采取差異化舉措。應(yīng)通過稅收的結(jié)構(gòu)化調(diào)整，減少政府的財(cái)政收入，增加企業(yè)與個(gè)人收入。在稅收結(jié)構(gòu)上，應(yīng)更多優(yōu)惠創(chuàng)新型企業(yè)、小微企業(yè)與低收入群體。三是采取公共化舉措。通過政府轉(zhuǎn)移支付的公共化，實(shí)現(xiàn)教育、文化、醫(yī)療、社會(huì)保障等公共支出均等，保證個(gè)體同等享有成長的機(jī)會(huì)，推動(dòng)收入結(jié)構(gòu)從收入分配差距過大轉(zhuǎn)向公平公正與社會(huì)和諧。

三是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)調(diào)整，涉及基礎(chǔ)設(shè)施投資、民生投資、各類產(chǎn)業(yè)投資之間的供給比例，以及同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)資本構(gòu)成、技術(shù)構(gòu)成等要素結(jié)構(gòu)。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要采取三個(gè)方面措施：一是采取市場(chǎng)化舉措。也就是打破行業(yè)壁壘實(shí)現(xiàn)自由競爭。隨著后發(fā)優(yōu)勢(shì)逐步消失，政府沒有能力明確產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步升級(jí)的方向，應(yīng)通過市場(chǎng)決定資源配置，在市場(chǎng)價(jià)格的引導(dǎo)下由市場(chǎng)主體決定投資方向，促進(jìn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。在自由市場(chǎng)中，研發(fā)所需的科技、資本、人才資源能夠打破體制束縛實(shí)現(xiàn)流動(dòng)組合，達(dá)到最優(yōu)配置。二是采取差異化舉措。對(duì)于產(chǎn)能過剩的行業(yè)應(yīng)進(jìn)行限制；而對(duì)于新興朝陽產(chǎn)業(yè)則提供政策支持。三是采取公共化舉措。支持重大基礎(chǔ)性科技領(lǐng)域的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)其輻射范圍的廣泛化，從而為各類企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)提供技術(shù)支撐。

篇2

隨著金融領(lǐng)域危機(jī)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延，危機(jī)導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)放緩對(duì)經(jīng)濟(jì)長期高度依賴出口的中國產(chǎn)生了重大影響。相關(guān)部門所能做的就是及時(shí)采取恰當(dāng)?shù)暮暧^經(jīng)濟(jì)政策，盡量減少危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊。

中國此次面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)前所未有。在本輪經(jīng)濟(jì)周期中，出口和房地產(chǎn)投資是主要推動(dòng)力量。美國、歐盟、日本進(jìn)口速度的放緩給中國經(jīng)濟(jì)帶來較大的沖擊；房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒彌漫，投資放緩，交易量萎縮。另一方面，隨著股票市場(chǎng)泡沫的破滅，在財(cái)富效應(yīng)作用下消費(fèi)需求明顯下滑。出口、投資、消費(fèi)三架馬車的拉動(dòng)作用都將減弱，中國增長空間日趨窘迫。正是基于上述考慮，各投行和研究機(jī)構(gòu)下調(diào)了中國GDP增長預(yù)期，高盛將2009年增速由原來的9.5％調(diào)低至8.7％；瑞銀證券則將2009年由原來的8.8％下調(diào)至8％；德意志銀行中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿更為悲觀，預(yù)期2010年中國經(jīng)濟(jì)增長為7％。

直接干預(yù)資產(chǎn)價(jià)格是政府的

職能“越位”

金融危機(jī)在信心危機(jī)的作用下被無限放大，因而，要制止住恐慌的蔓延和資金鏈的斷裂，問題的關(guān)鍵在于重塑市場(chǎng)信心。自2008年9月15日至12月23日，央行百日內(nèi)5次降息，降息力度之大實(shí)屬罕見，凸顯了嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和“保增長”目標(biāo)的決心。但是，單靠貨幣政策不足以應(yīng)對(duì)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)同時(shí)放慢的嚴(yán)峻形勢(shì)，更為重要的是要多管齊下采取宏觀調(diào)控措施緩解經(jīng)濟(jì)下滑的壓力。2008年11月5日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出十大措施擴(kuò)大內(nèi)需促增長。這十項(xiàng)措施大都圍繞擴(kuò)大投資、拉動(dòng)消費(fèi)而制定，旨在加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和災(zāi)后重建、提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。

需要強(qiáng)調(diào)指出的是，一些人看到美國政府先后對(duì)房地美、房利美、美國國際集團(tuán)出手相助，英國、冰島等國通過國有化接管危機(jī)重重的本國銀行，開始發(fā)表這樣的言論：連美國、英國等崇尚自由市場(chǎng)的國家都已經(jīng)出手干預(yù)，中國股票市場(chǎng)自最高點(diǎn)以來下跌了三分之二，全國主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格也在回落，中國政府自然更應(yīng)該出面“救市”。然而，美國的大規(guī)模救助計(jì)劃雖被稱為“救市”，但其目的并不是拯救市場(chǎng)價(jià)格，而是為了穩(wěn)定金融市場(chǎng)、抵御進(jìn)一步的沖擊。如政府不出手相助，市場(chǎng)可能對(duì)經(jīng)濟(jì)造成更大的損害，是“兩害相權(quán)取其輕”的被迫之舉。因此，在市場(chǎng)出現(xiàn)問題的特殊時(shí)刻，政府及時(shí)干預(yù)以防止恐慌的蔓延和由流動(dòng)性問題導(dǎo)致的資金鏈斷裂，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)別是恢復(fù)市場(chǎng)信心方面扮演積極作用是必要的。但是，這并非政府的常規(guī)之舉，而且從長遠(yuǎn)來看，“too big to fail”的政府救助可能會(huì)進(jìn)一步加大“道德風(fēng)險(xiǎn)”。因而，我國的宏觀調(diào)控政策絕不應(yīng)是直接“救股市”、“救房市”，不能逾越了政府與市場(chǎng)的邊界，有悖市場(chǎng)規(guī)律。直接“救股市”只會(huì)增加投機(jī)行為，并不能有效改善投資者對(duì)上市公司經(jīng)營業(yè)績、發(fā)展前景的信心，不利于股市健康持續(xù)發(fā)展。樓市調(diào)整是回歸基本面的去泡沫化過程，房地產(chǎn)企業(yè)自會(huì)主動(dòng)采取措施以合理價(jià)格促進(jìn)銷售。中國房價(jià)下跌是由于背離了收入這一基本面，且2008年房地產(chǎn)同比下滑速度遠(yuǎn)小于美、英等國，一些地方政府打著“促增長”旗號(hào)采取的直接“救房市”措施違背了政府職能，備受詬病。

深化改革、調(diào)整結(jié)構(gòu)是刺激

內(nèi)需的不二之選

目前世界需求萎縮，提高出口退稅不但效果不大，還易引發(fā)貿(mào)易貿(mào)擦，且其本質(zhì)是補(bǔ)貼國外消費(fèi)者；啟動(dòng)內(nèi)需市場(chǎng)補(bǔ)貼不但可提高社會(huì)福利，而且對(duì)促增長、保就業(yè)的效果顯著。

增值稅轉(zhuǎn)型改革是擴(kuò)大內(nèi)需增長十大措施中對(duì)企業(yè)影響最直接的重要一項(xiàng)，將對(duì)企業(yè)利潤產(chǎn)生正面影響，減緩公司今年面臨的業(yè)績下滑。而且，長期來看，該措施還有利于鼓勵(lì)企業(yè)設(shè)備更新和技術(shù)升級(jí)，推動(dòng)企業(yè)成為市場(chǎng)長期投資主體。加快鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)村地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具有現(xiàn)實(shí)意義，將對(duì)勞動(dòng)力就業(yè)、原材料行業(yè)以及裝備制造業(yè)等產(chǎn)生積極影響，不僅有利于改善交通狀況，對(duì)增加就業(yè)機(jī)會(huì)、拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的增長有積極作用。農(nóng)村基礎(chǔ)建設(shè)還對(duì)加快農(nóng)村改革、縮小城鄉(xiāng)差距、增加農(nóng)民收入有重要的作用。目前中國此類公共產(chǎn)品的建設(shè)需要大量的資金，很難通過企業(yè)來投資，大多由地方政府承擔(dān)。但是，一方面基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資額巨大，財(cái)政無力負(fù)擔(dān)從而影響了基建建設(shè)水平；另一方面，即便財(cái)政實(shí)力雄厚，但僅依靠財(cái)政撥款不能有效拉動(dòng)企業(yè)投資，投資的乘數(shù)作用較小。因而，一方面要繼續(xù)加大財(cái)政支持力度，要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資模式、運(yùn)作方式進(jìn)行改革。如政府保有對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施固定資產(chǎn)的所有權(quán)，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營中引入市場(chǎng)競爭，給予非國有企業(yè)經(jīng)營特定基礎(chǔ)設(shè)施并獲得一定收益的權(quán)利。對(duì)公益性強(qiáng)的基礎(chǔ)設(shè)施可通過建立收費(fèi)補(bǔ)償或財(cái)政補(bǔ)貼機(jī)制，吸引民間投資進(jìn)入。還要鼓勵(lì)相關(guān)金融工具創(chuàng)新吸引民營資本和銀行信貸資金，滿足基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資需求。此外，“建設(shè)保障性安居工程”、“取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制”等措施，有利于刺激相關(guān)投資消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

但是，持續(xù)提高的投資率將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了一些負(fù)面影響，如資源約束矛盾加劇，生產(chǎn)能力超過有效需求規(guī)模(產(chǎn)品供大于求的矛盾進(jìn)一步激化，設(shè)備利用率下降)，消費(fèi)能力相對(duì)不足，經(jīng)濟(jì)與資源的不協(xié)調(diào)問題日趨嚴(yán)重。我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，相對(duì)于中國的經(jīng)濟(jì)增長速度下降，失業(yè)問題更為重要。因此，必須把擴(kuò)大投資與增加就業(yè)、深化改革結(jié)合起來，加快體制改革，不能因暫時(shí)的困難而放棄經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整，否則，只會(huì)進(jìn)一步加劇結(jié)構(gòu)不平衡的矛盾，給未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下更大的隱患。要改革能源產(chǎn)品的價(jià)格形成機(jī)制，真正建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境保護(hù)型社會(huì)，不能因利益集團(tuán)的反對(duì)和一些短期因素的考量停滯不前。放開準(zhǔn)入、加快壟斷行業(yè)改革，壟斷行業(yè)改革緩慢制約了經(jīng)濟(jì)增長的潛力，窒息了企業(yè)的活力，使得本可調(diào)動(dòng)的潛在生產(chǎn)能力白白喪失。要打破鐵路、電力、銀行、通信、民航等部分行業(yè)的壟斷格局，降低民間資本的進(jìn)入壁壘，形成市場(chǎng)競爭機(jī)制。企業(yè)生存環(huán)境的改善、盈利能力的提高才能恢復(fù)市場(chǎng)信心，經(jīng)濟(jì)整體效率才能不斷改善。此外，還要加強(qiáng)政府監(jiān)管能力建設(shè)。深化改革要求政府監(jiān)管也必須跟上，有效實(shí)施監(jiān)管職能、提高監(jiān)管效率。

刺激消費(fèi)需求知易行難，需要解決原來的歷史欠帳，如收入分配問題、農(nóng)村問題、社會(huì)保障問題等。首先必須做到有加有減，提高居民收入這個(gè)加法是增加消費(fèi)的根本。在我國，居民家庭所得在國民收入中所占比例還不到50％，要加

大收入分配制度改革的力度，增加居民家庭收入的份額，尤其要提高中、低收入居民的收入水平。我國農(nóng)村人口眾多，消費(fèi)的更新?lián)Q代落后于城市居民，農(nóng)村市場(chǎng)潛力廣闊，被寄予拉動(dòng)內(nèi)需的厚望。但是，如何將農(nóng)民的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。相對(duì)城市居民，農(nóng)民缺乏穩(wěn)定的工資性收入，收入的波動(dòng)性大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更差。外出務(wù)工收入是近些年農(nóng)民收入提高的重要原因，但是，受此次金融危機(jī)的影響，農(nóng)民工失業(yè)嚴(yán)重，保守估計(jì)占全國1.4億外出農(nóng)民工的7％以上。農(nóng)民收入提高面臨困境，農(nóng)民消費(fèi)增加更難啟動(dòng)。政府要引導(dǎo)投資為農(nóng)民就業(yè)創(chuàng)造機(jī)會(huì)，并加強(qiáng)職業(yè)培訓(xùn)提升勞動(dòng)力就業(yè)能力。同時(shí)，還應(yīng)該通過做減法增加可支配收入――大幅度降低稅收，如提高個(gè)人收入所得稅的起征額以鼓勵(lì)中、低收入人群的消費(fèi)，又如允許某些消費(fèi)支出在個(gè)人所得稅前進(jìn)行抵減，降低實(shí)際稅賦負(fù)擔(dān)。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)　宏觀調(diào)控　民生問題　經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一、引言

近幾年來，我國的房地產(chǎn)價(jià)格可謂是一路飆升。部分城市房價(jià)上漲過快，房價(jià)上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民家庭收入增長的幅度，面對(duì)飛速上漲居高不下的房價(jià)，普通老百姓越來越感覺到房子貴得買不起了。國家也早就認(rèn)識(shí)到了房價(jià)過高不利于解決“居者有其屋”的民生問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展和房地產(chǎn)泡沫也會(huì)使我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)撛谥薮蟮娘L(fēng)險(xiǎn)，為此政府曾先后幾次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控的政策。然而，2007年以前在政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的同時(shí)，房價(jià)依然呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高價(jià)位運(yùn)行的狀況并未得到改變。以往的宏觀調(diào)控措施并未真正達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的目的。2009年我國政府為了應(yīng)對(duì)由美國次貸危機(jī)所引發(fā)的全球金融危機(jī)的沖擊，實(shí)施了寬松的貨幣政策，并采取加大政府投資力度的措施來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。一系列刺激經(jīng)濟(jì)的措施使我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2008年的短暫低迷后迅速出現(xiàn)了異常火爆的局面。

從我國過高的房價(jià)收入比、房價(jià)租金比和已銷售房屋的空置率等數(shù)據(jù)來看，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展確實(shí)存在著畸形的一面。2010年，中央連續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，從控制信貸投放、增加房地產(chǎn)供給、遏制投資投機(jī)、建立對(duì)地方政府問責(zé)制等層面，多管齊下對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，下決心遏制部分城市房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲。筆者認(rèn)為，要想從根本上促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行和健康發(fā)展，必須透過房價(jià)過快上漲的表象，找出其背后深層次的根源，在采取短期措施進(jìn)行治理的同時(shí)，應(yīng)著眼于建立調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效機(jī)制，在治標(biāo)的同時(shí)，更應(yīng)注重治本，只有這樣，才能穩(wěn)定居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，馴服不羈的房價(jià)，使我國的經(jīng)濟(jì)步入良性運(yùn)行的軌道。

二、關(guān)于房價(jià)上漲原因相關(guān)文獻(xiàn)的回顧

造成近幾年部分大中城市房價(jià)過快上漲、房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨脑蛴心男?目前業(yè)界和學(xué)術(shù)界的觀點(diǎn)大致可以歸納為如下幾種：一是從供求的角度來進(jìn)行解釋。如楊飛(2009)認(rèn)為，我國城市化的進(jìn)程中，由于房改政策的實(shí)施以及對(duì)房價(jià)上漲的心理預(yù)期，居民投資渠道單一等原因，致使居民對(duì)房屋的自住性需求與投資和投機(jī)性需求比較旺盛，而房地產(chǎn)的有效供應(yīng)由于現(xiàn)行土地供應(yīng)方式，商品房的供給結(jié)構(gòu)不合理以及開發(fā)商采用信息不對(duì)稱的運(yùn)作手段等原因，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了需求大于供給的局面，從而使房價(jià)不斷攀升。二是認(rèn)為流動(dòng)性過剩是房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆、房價(jià)居高不下的根本原因。如王蘇望(2010)提出的觀點(diǎn)：在土地資源稀缺的情況下，銀行體系存在的流動(dòng)性過剩和由此引發(fā)的信貸投放沖動(dòng)，一方面刺激了居民對(duì)住房的自住消費(fèi)和投資需求，另一方面催生了“地王”現(xiàn)象，從而推高了房價(jià)。三是從博弈論的視角對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)進(jìn)行了分析。如賀建清(2009)對(duì)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的靜態(tài)博弈進(jìn)行了研究，并基于有限理性下開發(fā)商相互之間的協(xié)調(diào)博弈模型動(dòng)態(tài)分析了開發(fā)商之間的相關(guān)關(guān)系，得出了如下的觀點(diǎn)：盡管影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素很多，但是開發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈，開發(fā)商與開發(fā)商之間合作與非合作博弈也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要原因。孫建平(2010)則從購房者、政府、商業(yè)銀行和開發(fā)商的三重博弈關(guān)系研讀了我國房地產(chǎn)行業(yè)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)中三重博弈關(guān)系框架把市場(chǎng)和政策很好地糅合在一起，由于城市化和人口紅利等長期支持因素的存在，市場(chǎng)決定了行業(yè)趨勢(shì)將量價(jià)齊升，所以中短期行業(yè)主要影響因素要看政策取向。四是從制度層面上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格飆升進(jìn)行了思考。如汪利娜(2010)把關(guān)注的目光投向了我國相關(guān)制度設(shè)計(jì)上，指出盡管流動(dòng)性泛濫對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的一路攀升起到了推波助瀾的作用，但是土地制度和政策性住宅金融等制度建設(shè)的缺失才是導(dǎo)致我國部門城市房價(jià)飛漲、居高不下的關(guān)鍵。

以上各種導(dǎo)致部分城市房價(jià)飛漲的原因盡管確實(shí)值得引起我們的重視。然而，筆者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的高價(jià)位運(yùn)行是多種因素長期共同作用的結(jié)果，我們?cè)趯?duì)上述原因進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，還應(yīng)看到導(dǎo)致我國部分城市房價(jià)過快上漲、房地產(chǎn)價(jià)格普通百姓難以承受的深層次問題。

三、對(duì)我國房價(jià)上漲過快深層原因的透視

(一)地方政府社會(huì)服務(wù)功能的弱化

政府不僅具有投資功能，而且還有服務(wù)社會(huì)的功能。目前我國地方政府在運(yùn)行中存在著公司化的傾向，財(cái)政收入好象是取得了商品銷售收入，而支出則好象是從事采購原材料的支出，過分注重財(cái)政投資支出的收益和回報(bào)，在一定程度上淡化了自身的社會(huì)服務(wù)功能。一方面對(duì)普通商品住房用地實(shí)行“價(jià)高者得”的拍賣制度，以此來增加當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入，過份重視土地的商品性，而忽視了土地還具有“公共品”的屬性。地價(jià)上漲推高了房價(jià)，房價(jià)上漲又帶動(dòng)了地價(jià)的飆升，地價(jià)和房價(jià)的交互影響使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)位的攀升呈現(xiàn)出惡性循環(huán)。從表面看是我國土地制度的缺失催生了“地王”頻出的現(xiàn)象，其實(shí)通過深層次剖析，可以看出從根源上則是我國地方政府在功能定位上存在著一定程度的偏離。

另一方面，從我國住房供給結(jié)構(gòu)上看，保障性住房的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通商品住房的供給，這是因?yàn)榻ㄔO(shè)保障性住房地方政府取得的稅收收入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通商品房，有的甚至還要?jiǎng)佑靡欢ǖ呢?cái)政支出予以扶持。在這樣的情況下，盡管中央要求地方政府大力推動(dòng)保障性住房的建設(shè)，但是還是落實(shí)不到行動(dòng)上。在解決普通老百姓住房的民生問題上，一些地方政府的責(zé)任心和使命感不強(qiáng)。

(二)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的培育定位不準(zhǔn)

早在1998年年初的經(jīng)濟(jì)工作年會(huì)上，我國在內(nèi)需不振、外需不足的情況下，提出了培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，要用房地產(chǎn)行業(yè)來拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的增長。此后，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，尤其是2003年以后，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)了量價(jià)齊升的局面，我國出現(xiàn)了炒房的熱潮，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重不斷升高，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要引擎。然而，我們應(yīng)該看到，由商品房流通領(lǐng)域

房價(jià)的不斷飛速上漲所帶來的GDP的增長，并非來源于價(jià)值的創(chuàng)造，也不是我國社會(huì)財(cái)富的真實(shí)增加；未來在我國的工業(yè)化和城市化發(fā)展到一定階段，居民對(duì)城市商品住房的剛性需求釋放后，依靠房地產(chǎn)業(yè)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長是不可持續(xù)。

縱觀西方發(fā)達(dá)資本主義國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程，我們可以得到一些有益的啟迪。從經(jīng)濟(jì)形態(tài)的演化來看，科學(xué)技術(shù)一直是推動(dòng)力量。古代的科技與經(jīng)濟(jì)是點(diǎn)與線的關(guān)系，科技對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用是加法效應(yīng)；近代的科技與經(jīng)濟(jì)是線與面的關(guān)系，科技對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用是乘法效應(yīng)；現(xiàn)代的科技與經(jīng)濟(jì)是面與體的關(guān)系，科技對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用是指數(shù)效應(yīng)，科技催化經(jīng)濟(jì)裂變式的增長。因此，我國應(yīng)借鑒國外發(fā)展經(jīng)濟(jì)的切入點(diǎn)，把經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)定位于促進(jìn)科技創(chuàng)新方面，立足于科技創(chuàng)新體系的培育，加大對(duì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的扶持力度，通過科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新，促進(jìn)生產(chǎn)力水平的提高，進(jìn)而使我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

(三)投資融資渠道單一

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者融通資金的渠道主要來自商業(yè)銀行。而在自身體系內(nèi)存在著的流動(dòng)性過剩的情況下，追求盈利性的商業(yè)銀行所產(chǎn)生的信貸投放沖動(dòng)，正好迎合了開發(fā)商與消費(fèi)者對(duì)資金的需求。從房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行之間極大的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度，我們可以看出，我國投資融資渠道比較單一，在資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的情況下，利用銀行信貸資金進(jìn)行間接融資成了我國企業(yè)和個(gè)人籌措資金的主要方式。

同時(shí)由于我國資本市場(chǎng)還不夠完善，股票市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，中小投資者的利益常常得不有效的保護(hù)，在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的稀缺性，以及近幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，致使大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說房地產(chǎn)業(yè)成了首選的投資對(duì)象。千軍萬馬都來擠房地產(chǎn)這座“獨(dú)木橋”根源于我國投資渠道的單一。在投資渠道比較狹窄的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商利用收取的大量房屋預(yù)售款和從銀行取得的信貸資金，就可以大膽地參加土地的拍賣招標(biāo)。而房屋是附屬于土地上的建筑物，開發(fā)商只要競拍到土地，就擁有了房地產(chǎn)的開發(fā)權(quán)，就在一定程度上掌握了房地產(chǎn)資源的壟斷經(jīng)營權(quán)，就可以采取“囤地”、“捂盤”等運(yùn)作方式，從而在房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)上居于支配地位；而廣大自住消費(fèi)者和投資投機(jī)客則只能成為被動(dòng)的價(jià)格接受者。

(四)政策性住宅金融不夠完善

目前我國正處于城市化的發(fā)展進(jìn)程中，我國人口較多的現(xiàn)實(shí)，決定了在未來較長的一個(gè)時(shí)期，消費(fèi)者對(duì)住房會(huì)存在著巨大的剛性需求。在我國中低收入者所占比重較大、購房支付能力有限的情況下，幫助他們籌集長期低成本購房資金，從政策層面為他們提供住宅金融服務(wù)，可以說是解決“居者有其屋”的民生問題不能被忽視的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

目前我國政策性住宅金融的發(fā)展還很不完善。其主要問題就是我國政策性住宅金融機(jī)構(gòu)缺位。雖然我國已建立了住房公積金制度，但是由于住房公積金中心被定位為事業(yè)單位，規(guī)定公積金只能發(fā)放個(gè)貸，而解決中低收入者安居工程的保障性住房建設(shè)只能靠公積金的增值收益來維系，并沒有設(shè)計(jì)出針對(duì)中低收入居民的具有扶持措施，再加上對(duì)公積金的管理普遍存在著資金使用無序、配貸機(jī)制不公、監(jiān)管缺位的問題，我國的住房公積金并沒有真正發(fā)揮出為居民購房提供長期低成本資金的政策性住宅金融功能。居民住宅不僅具有商品屬性，同時(shí)也具有“公共品”屬性，目前我國中低收入居民購買住宅所需要的資金除了一部分自有資金外，大部分來自盈利性的商業(yè)銀行。考慮到自身的收益性，商業(yè)銀行難以在利率上給予購房者特別是那些自住性消費(fèi)者以更多的優(yōu)惠，從而致使消費(fèi)者難以籌措到低成本資金。

四、建立短期治“標(biāo)”長期治“本”調(diào)控機(jī)制的思路

房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)行業(yè)較多，涉及面較廣，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長的有著巨大的拉動(dòng)作用。筆者認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，一方面在短期內(nèi)應(yīng)通過抑制房地產(chǎn)過度的投資與投機(jī)需求，增加商品房的有效供給來遏制部分城市房價(jià)的過快上漲，使房價(jià)盡可能與居民的承受能力相適應(yīng)，切實(shí)解決居民自住性的需求。另一方面，還應(yīng)從促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展著眼，通過剖析引起我國房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展的深層問題，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長期機(jī)制，在治“標(biāo)”的同時(shí)，加大治“本”的力度，才能真正消除房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，實(shí)現(xiàn)保民生和促增長的有機(jī)統(tǒng)一。

(一)增強(qiáng)地方政府的服務(wù)功能

地方政府應(yīng)克服商業(yè)化、公司化的運(yùn)作傾向，合理安排財(cái)政收支，進(jìn)～步增強(qiáng)服務(wù)民生的功能。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)施宏觀調(diào)控的過程中，地方政府一方面應(yīng)從土地出讓制度著手進(jìn)行改革，對(duì)普遍商品住宅用地的招標(biāo)拍賣，可綜合地價(jià)、房價(jià)、戶型、面積等因素，再根據(jù)開發(fā)商的自有資本、企業(yè)信譽(yù)、以往業(yè)績和納稅義務(wù)的履行等多種指標(biāo)，選拔出真正能為消費(fèi)者提供住宅品質(zhì)高、服務(wù)質(zhì)量好的開發(fā)商，改變過去單純從增加地方財(cái)政收入的角度考慮問題的思路，完善國有土地的拍賣機(jī)制，確保國有土地合理有償使用，切實(shí)從源頭上控制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。另一方面，地方政府要對(duì)土地出讓收益實(shí)行“收支兩條線”的管理辦法，采取定期公示的辦法，自覺接受地方人大、監(jiān)察和社會(huì)公眾的監(jiān)督，確保土地出讓凈收益的一定比例用于保障性住房的建設(shè)，真正解決保障性住房供給嚴(yán)重不足的問題。

(二)大力培育創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)體系

技術(shù)革命帶來產(chǎn)業(yè)革命，科技中心帶來經(jīng)濟(jì)中心的歷史經(jīng)驗(yàn)，使我們應(yīng)該以促進(jìn)科技創(chuàng)新，并使之產(chǎn)業(yè)化作為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)長久持續(xù)發(fā)展的立足點(diǎn)和著眼點(diǎn)，使科技成果盡快轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力，不斷提高科技產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)附加值。因此，我國應(yīng)制訂出長期的發(fā)展規(guī)劃，大力培育創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)體系。一方面，不僅要加大對(duì)科研事業(yè)的投入力度，改善科研環(huán)境和條件，優(yōu)化高端人才的選拔機(jī)制，不斷提高科技創(chuàng)新人才的待遇，使他們能夠安心工作、樂于奉獻(xiàn)、多出成果；同時(shí)還要大力發(fā)展教育事業(yè)，不斷提高國民的文化素質(zhì)，使我國盡快從人力資源大國向人力資源強(qiáng)國轉(zhuǎn)變，為科技創(chuàng)新奠定良好的國民素質(zhì)素基礎(chǔ)。另一方面，我們還要努力加快科研成果產(chǎn)業(yè)化的步伐，以國家大學(xué)科技創(chuàng)業(yè)園為依托，促進(jìn)高校、科研院所與高新技術(shù)企業(yè)“聯(lián)姻”，不斷推出附加值高的新科技產(chǎn)品，力爭使創(chuàng)新科技成為改善人民生活、工作和學(xué)習(xí)的一種源泉，創(chuàng)造出更多的社會(huì)財(cái)富。

就房地產(chǎn)業(yè)而言，下一步我們應(yīng)重點(diǎn)促進(jìn)教育地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和綠色地產(chǎn)的發(fā)展，努力創(chuàng)建具有中國特色的低碳生態(tài)城市，在城市化的進(jìn)程中實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，不斷提高城市的品位與檔次?？傊瑖覒?yīng)通過大力培育創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)體系，依靠科技的創(chuàng)新和生產(chǎn)力的提高，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人民

生活品位的提高、資源的節(jié)約、環(huán)境的保護(hù)有機(jī)地結(jié)合起來，真正使我國經(jīng)濟(jì)增長步入可持續(xù)發(fā)展的良性運(yùn)行軌道。

(三)進(jìn)一步規(guī)范和完善我國的資本市場(chǎng)

一方面要規(guī)范我國上市公司的運(yùn)作方式，切實(shí)保護(hù)中小投資者的利益。目前在資本市場(chǎng)上，上市公司的一些不規(guī)范的運(yùn)作方式，損害了廣大股民的利益，影響了居民投資的積極性。為了進(jìn)一步拓寬投資渠道，證券監(jiān)管部門要切實(shí)加大監(jiān)管力度，對(duì)損害中小投資者利益的行為嚴(yán)厲進(jìn)行打擊，維護(hù)資本市場(chǎng)良好的運(yùn)營秩序，引導(dǎo)更多的社會(huì)富裕資金進(jìn)入股票市場(chǎng)，不斷擴(kuò)大直接融資的比重。另一方面要努力促進(jìn)創(chuàng)業(yè)板資本市場(chǎng)的發(fā)展，引導(dǎo)居民投資的流向。對(duì)那些科技含量高、市場(chǎng)前景廣闊的中小企業(yè)，地方政府和證券監(jiān)管部門優(yōu)先安排其上市，在促進(jìn)我國自主創(chuàng)新技術(shù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的同時(shí)，努力把創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)打造成為社會(huì)投資的一個(gè)基地和平臺(tái)，使創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)體系的培育與資本市場(chǎng)完善有機(jī)地銜接起來。另外，還要優(yōu)先安排業(yè)績優(yōu)良、對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)先在資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資，引導(dǎo)他們?cè)黾幼≌墓┙o量、改善商品房的供給結(jié)構(gòu)，逐步改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不平衡的現(xiàn)狀。通過進(jìn)一步規(guī)范與完善資本市場(chǎng)，我們不僅能夠逐步化解銀行體系流動(dòng)性過剩的問題，降低商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)過高的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)性，而且還可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，促進(jìn)社會(huì)資源的合理配置，使過高的房地產(chǎn)價(jià)格盡快實(shí)現(xiàn)理性的回歸。

篇4

一、政策獨(dú)大，法律缺位

十余年間政府以意見、通知、批復(fù)等名義出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，數(shù)量之多可以說不勝枚舉，但到目前為止我國專門以房地產(chǎn)開發(fā)行為（不包括建筑市場(chǎng)）為調(diào)整內(nèi)容的法律、法規(guī)只有1998年的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、1995年的《城市商品房預(yù)售管理辦法》（2004年修改）和2001年的《商品房銷售管理辦法》等幾部行政法規(guī)和政府規(guī)章。由此不難看出，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控多以政策、文件的形式完成，并且僅有的幾部法律也是在十幾年以前出臺(tái)的。筆者認(rèn)為，僅僅依靠政策來進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的利弊有以下三個(gè)方面。

第一，政策的靈活性決定了政府的調(diào)控意圖能在短期內(nèi)得到體現(xiàn)，這是政策調(diào)整的最大優(yōu)勢(shì)。一般來說，政府行使社會(huì)管理行為的依據(jù)主要有兩類：一是法律、法規(guī)；二是政府規(guī)范性文件，包括通知、批復(fù)、實(shí)施意見等。其實(shí)，政策就是人們對(duì)政府規(guī)范性文件的通稱，政策最大的優(yōu)點(diǎn)就是環(huán)境適應(yīng)能力強(qiáng)、制定程序簡單，易隨環(huán)境的變化而作相應(yīng)的調(diào)整（即政策的靈活性）。政策環(huán)境的變化可分兩種情況：一是已有的政策調(diào)整關(guān)系不適應(yīng)時(shí)展的要求；二是新發(fā)現(xiàn)的社會(huì)關(guān)系還沒有相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。在這兩種情況下，政策都可能做出較為靈活的反應(yīng)。法律、法規(guī)則不同，其制定程序相對(duì)復(fù)雜、嚴(yán)格，一旦形成法律是不能隨意改變的，例如美國200多年前的憲法至今仍在沿用。新情況出現(xiàn)或者原有情況發(fā)生變化，政策能夠第一時(shí)間出臺(tái)或者做出調(diào)整、修改。因此，政府用政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，能夠及時(shí)、靈活地處理市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，這也是宏觀調(diào)控相對(duì)法律、法規(guī)調(diào)整的最大優(yōu)勢(shì)。

第二，政策效力遠(yuǎn)低于法律，往往導(dǎo)致以法律規(guī)避調(diào)控政策的現(xiàn)象發(fā)生。法律、法規(guī)和政策除了在制定程序上存在明顯不同外，在其效力上也存在巨大差別，例如，不管是法律還是法規(guī)都是我國《立法法》規(guī)定的法律體系的有機(jī)組成部分，在訴訟中可以是法官判案的依據(jù)或者參考，政府規(guī)范性文件連參考都不能參考?，F(xiàn)實(shí)中有些政策內(nèi)容并無明確的法律依據(jù)，容易導(dǎo)致以下兩方面的后果：一是，依照政策做出部分行為司法機(jī)關(guān)未必認(rèn)可，從而導(dǎo)致行政機(jī)關(guān)與司法機(jī)關(guān)在同一問題上認(rèn)識(shí)不一致的情況。例如，在存量房交易過程中，往往會(huì)有兩份合同，一份是雙方當(dāng)事人在網(wǎng)簽前簽訂的書面合同，另一份是房管局的網(wǎng)上合同（即網(wǎng)簽合同）。在處理糾紛時(shí)，房管局一般以網(wǎng)簽合同為準(zhǔn)，而法院需要探究哪一份合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，最后往往是以網(wǎng)簽前的書面合同為準(zhǔn)。二是，當(dāng)事人利用法律來規(guī)避限購。例如，限購政策出臺(tái)后不久，曾出現(xiàn)交易雙方利用法院判決的形式來規(guī)避限購政策（即不符合購房條件的當(dāng)事人通過虛構(gòu)訴訟的方式，來達(dá)到購買房屋之目的）。

第三，政策的強(qiáng)制效力不及法律，調(diào)控政策得不到落實(shí)。通常認(rèn)為，政策與法律相比具有一定的原則性和倡導(dǎo)性，僅僅為人提供了一種行為模式其約束力不強(qiáng)，而法律則不同，它不僅有行為模式還規(guī)定了相應(yīng)的法律后果。換句話說，政策通常只告訴人們?cè)撛趺醋?，至于違反了政策要承擔(dān)什么后果一般很少提及，即使有處罰也只是輕微的紀(jì)律處分；法律則不但告訴人們?cè)趺醋?，還詳盡地規(guī)定了違反法律的后果，并且以專制手段來做保障。這也是十余年來部分宏觀調(diào)控政策不能真正落實(shí)的主要原因之一。比如，2002年8月26日頒布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（建住房〔2002〕217號(hào)文件）就曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，但直到目前為止政府的保障性住房建設(shè)仍然嚴(yán)重滯后于整體房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，“90/70政策”（即90平方米以下的小戶型應(yīng)占小區(qū)總套數(shù)的70%以上）至今未能得到真正落實(shí)。

二、集體土地未能入市阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展

按照目前的法律規(guī)定，只有國有土地才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，集體土地若要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，就必須先由國家征收轉(zhuǎn)為國有土地后才能進(jìn)行。之所以如此，官方給出的理由有二，其一，為保護(hù)耕地及糧食供應(yīng)，因?yàn)榇蟛糠值募w土地均為農(nóng)地，一旦允許其進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可能會(huì)導(dǎo)致耕地減少，從而可能會(huì)影響國家的糧食安全；其二，大量的集體土地入市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，可能會(huì)對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的沖擊而影響房價(jià)。筆者認(rèn)為，這兩種說法都是值得商榷的，其理由如下。

首先，保護(hù)耕地只與是否嚴(yán)格落實(shí)土地規(guī)劃用途有關(guān)，和是否進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)沒有直接的關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第4條規(guī)定：“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)?！痹摲ń又忠?guī)定：“前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地?！庇纱宋覀兛梢钥闯?，國家已經(jīng)對(duì)土地用途進(jìn)行了規(guī)劃和分類，只要嚴(yán)格執(zhí)法、認(rèn)真監(jiān)督，禁止在集體農(nóng)用地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，在集體建設(shè)用地上進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)行為絲毫不會(huì)影響耕地保護(hù)工作。

其次，以維護(hù)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定為由，禁止集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)沒有任何道理。不可否認(rèn)，集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)對(duì)目前的房地產(chǎn)開發(fā)造成一定的影響，但目前業(yè)界的普遍共識(shí)是，集體土地入市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)最大的影響就是會(huì)減少政府的土地出讓金收益。從長期來看，土地出讓金收益不應(yīng)該也不可能成為一個(gè)政府的主要收入來源，況且“土地財(cái)政”對(duì)整個(gè)國家造成不利影響已初見倪端，過度的依賴“土地財(cái)政”勢(shì)必導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)（制造業(yè)）萎縮，房地產(chǎn)泡沫惡性膨脹，一旦泡沫破裂后果不堪設(shè)想。值得一提的是，集體土地入市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)不但能增加農(nóng)民收入，而且還能平抑目前過高的房價(jià)。

最后，集體土地入市有利于解決目前屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房問題。簡單地講，所謂小產(chǎn)權(quán)房就是指在集體土地上建設(shè)的面向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售的住房。國家屢次明確禁止建設(shè)、買賣小產(chǎn)權(quán)房，但卻屢禁不止，究其主要原因就在于我國實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。國有建設(shè)用地有限，導(dǎo)致商品住房供應(yīng)緊張房價(jià)飛漲，一些買不起商品住房的人只能退而求其次購買小產(chǎn)權(quán)房。根筆者考察，以廣州市白云區(qū)100平方米左右的房子為例，國有土地上的商品房價(jià)格將近300萬元，而同樣地段的小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只有20萬左右！有利益就有市場(chǎng)，只有徹底允許集體土地入市且可以“同地同權(quán)”的交易，才能有效解決小產(chǎn)權(quán)房問題，否則，簡單的禁止小產(chǎn)權(quán)房交易是不可能徹底解決問題的。

三、政策代替法律，“三舊”改造進(jìn)展緩慢

近年來，“三舊”改造在各大城市都進(jìn)行的如火如荼，之所以進(jìn)行“三舊”改造，究其原因主要有兩個(gè)方面：一是，為了緩解城市快速發(fā)展與可供建設(shè)用地緊張的矛盾；二是，提高城市居民居住水平的需要。通過“三舊”改造，不僅可以為政府提供發(fā)展用地，而且可以提升居民生活質(zhì)量、美化城市環(huán)境，可謂一箭雙雕、兩全齊美，但總體來說，“三舊”改造的進(jìn)展并不順利。以廣州為例，除了獵德村、琶洲村改造基本完成之外，其他舊村改造項(xiàng)目都困難重重。“三舊”改造進(jìn)展緩慢，究其主要原因就是調(diào)控政策代替法律所致，其主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；房價(jià)；政策變遷；反思

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-7685（2013）10-0086-04

1998年我國取消福利分房以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速發(fā)展階段，居民的居住條件與居住環(huán)境得到明顯改善。然而，隨著住房市場(chǎng)化進(jìn)程的逐步推進(jìn)，各種問題不斷暴露出來，主要集中在房價(jià)過快上漲、住房供給結(jié)構(gòu)失衡、經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)投資等方面，并逐漸成為關(guān)系居民生活的重大民生問題。面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種問題，2004年以來國家頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，十年間國家有關(guān)部門共出臺(tái)103項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施。這些政策對(duì)促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到一定作用，但房價(jià)過高、住房供給結(jié)構(gòu)失衡以及中低收入者住房困難問題仍很突出。因此，對(duì)十年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行梳理，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)，對(duì)進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

一、十年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的演進(jìn)

（一）調(diào)控目標(biāo)

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)主要是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、遏制房價(jià)過快上漲、加快保障房建設(shè)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)以及控制土地供應(yīng)等。2004～2007年，穩(wěn)定住房價(jià)格是宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，涉及穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控政策多達(dá)16項(xiàng)；而2008年下半年以及2009年上半年復(fù)蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長則成為政府的主要關(guān)注點(diǎn)，在這一年期間，出臺(tái)支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策多達(dá)8項(xiàng)；2009年下半年以來，特別是2010年，遏制房價(jià)過快上漲成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)，僅2010年就出臺(tái)9項(xiàng)遏制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的政策；推進(jìn)保障房建設(shè)在2008年后成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)之一，國家不斷出臺(tái)針對(duì)性政策推進(jìn)保障房建設(shè)。

（二）調(diào)控手段

我國主要以金融、稅收等經(jīng)濟(jì)手段以及行政規(guī)制、住房保障、土地政策等行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2004～2007年，我國主要以經(jīng)濟(jì)手段和行政手段對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展以及限制房價(jià)過快上漲，調(diào)控手段比較溫和。2008年以后，采取行政手段的頻率不斷增加，調(diào)控手段愈加嚴(yán)厲。

（三）調(diào)控對(duì)象

房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)象主要為開發(fā)商、購房者。2004～2009年，開發(fā)商是國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要調(diào)控對(duì)象。在此期間，國家出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的諸多調(diào)控政策，如收緊房產(chǎn)信托、90/70政策、規(guī)范房地產(chǎn)稅收、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理等。從2010年開始，購房者成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要對(duì)象。出臺(tái)了針對(duì)購房者的限購、限貸、提高首付比例等嚴(yán)厲打擊炒房行為的政策，以及針對(duì)地方政府的房價(jià)問責(zé)制、制定保障房建設(shè)目標(biāo)的政策。

（四）調(diào)控環(huán)節(jié)

從房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)節(jié)看，可分為供地環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)及交易環(huán)節(jié)。我國房地產(chǎn)調(diào)控主要集中在供地環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)及交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的調(diào)控幾乎缺失。供地環(huán)節(jié)的調(diào)控主要包括供地總量控制、供地結(jié)構(gòu)控制等；開發(fā)環(huán)節(jié)的調(diào)控主要包括套型結(jié)構(gòu)、開發(fā)商貸款管理、打擊開發(fā)商各種土地違法行為等；交易環(huán)節(jié)的調(diào)控主要包括差別化房貸政策、稅收政策、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策、住房交易市場(chǎng)整治等。目前，對(duì)保有環(huán)節(jié)的調(diào)控，主要是2011年開始在上海、重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但在全國范圍推廣尚需時(shí)日。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化

（一）房價(jià)呈不斷上升趨勢(shì)

2004—2012年期間，我國商品房平均銷售單價(jià)絕大多數(shù)年份漲幅為正，銷售單價(jià)從2004年的2778元上漲到2012年的5791元，不到十年的時(shí)間內(nèi)漲幅達(dá)108%。2004年以來，房價(jià)一路上漲，只是在2008年國際金融危機(jī)的影響下實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到影響，消費(fèi)者處于觀望情緒，需求萎縮，導(dǎo)致全國商品房平均銷售價(jià)格有小幅下跌，但隨后在國家經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，2009年全國房價(jià)出現(xiàn)大幅度反彈，之后便保持穩(wěn)定增長。（見表1）

（二）房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重

2004年以來，在流動(dòng)性過度、居民可支配收入增長以及投資渠道狹窄等因素的綜合作用下，房地產(chǎn)投機(jī)賺取差價(jià)成為各類剩余資金的最好出路。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于炒地皮，“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)，土地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重，一些開發(fā)商采取“捂盤”等方式，待價(jià)而沽，導(dǎo)致地價(jià)、房價(jià)不斷攀升。另一方面，大量民間資金涌入樓市，人為抬高房價(jià)，而且造成房屋空置率居高不下。

（三）住房供給結(jié)構(gòu)不合理

1998年房改確立了“以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”的原則，按照此原則，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及公租房等保障性住房的供應(yīng)量應(yīng)占城鎮(zhèn)住房供給體系的70%以上。然而2004年以后，住房供給結(jié)構(gòu)與當(dāng)初改革預(yù)期出現(xiàn)大幅度偏差，普通商品房、高檔公寓以及別墅占據(jù)大部分的住宅供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用房等保障房不斷萎縮。據(jù)中國指數(shù)研究院的《2011保障房白皮書》數(shù)據(jù)顯示，2002年以后，我國保障房建設(shè)全面萎縮，2010年經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積僅占全部住宅銷售面積的2.94%。

三、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的問題

（一）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策缺乏獨(dú)立性

我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的一種手段，即作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長或者防止經(jīng)濟(jì)過熱的工具，被動(dòng)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，缺乏獨(dú)立性。2004～2008年上半年，由于固定資產(chǎn)投資保持快速增長，經(jīng)濟(jì)面臨過熱的危險(xiǎn)，國家出臺(tái)了嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)信貸和提高房貸利率、首付比例、住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅率等政策，這些政策無一不指向防止房地產(chǎn)開發(fā)過熱和維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全的目標(biāo)。而2008年底受到國際金融危機(jī)的影響，我國經(jīng)濟(jì)面臨增速下滑的危險(xiǎn)，國家出臺(tái)了各種優(yōu)惠政策扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與消費(fèi)，目的在于維持經(jīng)濟(jì)增長速度。在國家政策的大力扶持下，2009年下半年開始，房價(jià)在經(jīng)歷短期下跌之后全面暴漲，房價(jià)面臨失控的危險(xiǎn)，2010年開始，國家又出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控頻率與力度空前。

（二）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控多以政策、通知等形式出現(xiàn)，相關(guān)法律缺失

從我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的歷史看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控多以行政命令、部門規(guī)章制度、通知等形式出現(xiàn)，缺乏法律手段，至今未能出臺(tái)一部專門針對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)問題的法律，使房地產(chǎn)調(diào)控的約束力不強(qiáng)。十年來，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一般由國務(wù)院、國家發(fā)改委、住建部、國家稅務(wù)總局、國土資源部等部門以行政命令、通知、辦法、意見等形式進(jìn)行。如，國務(wù)院2005年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》、2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、2010年《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》、2011年“國八條”及“國五條”等。再如，建設(shè)部2004年《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、2012年國土資源部《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》等。

（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策缺乏連續(xù)性

十年來，我國共出臺(tái)了103項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，政策出臺(tái)頻率很高，但缺乏連續(xù)性，主要表現(xiàn)為政策波動(dòng)較大，調(diào)控政策出臺(tái)后，調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)，又出臺(tái)新的政策，進(jìn)入新一輪調(diào)控周期，這也是每次調(diào)控后都迎來一次房價(jià)大幅上漲的重要原因。政策的頻繁變動(dòng)使市場(chǎng)各利益主體無法形成穩(wěn)定一致的預(yù)期，房地產(chǎn)調(diào)控掉進(jìn)“動(dòng)態(tài)不一致性”陷阱，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)出現(xiàn)非正常波動(dòng)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

（四）多元化的調(diào)控目標(biāo)陷入兩難境地

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)包括促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、穩(wěn)定房價(jià)、提供保障性住房、防范金融風(fēng)險(xiǎn)以及控制土地供應(yīng)量等。多元化的調(diào)控目標(biāo)使政府經(jīng)常陷入兩難的境地。一方面，隨著房價(jià)不斷攀升，穩(wěn)定房價(jià)以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)成為政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。另一方面，由于我國經(jīng)濟(jì)增長很大程度上依靠的是固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資更是占據(jù)很大比重，要保持經(jīng)濟(jì)高速增長必須依靠房地產(chǎn)業(yè)的增長。因此，從2004年以來，在經(jīng)濟(jì)增長較快的情況下，穩(wěn)定房價(jià)尚且能夠成為政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，但經(jīng)濟(jì)增長一旦面臨下滑的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房價(jià)的目標(biāo)迅速退位，一切政策為“保增長”服務(wù)。

（五）忽視保有環(huán)節(jié)調(diào)控，無法有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)

從2004年以來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的實(shí)踐看，調(diào)控的環(huán)節(jié)主要集中在供地環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)以及交易環(huán)節(jié)，基本不涉及保有環(huán)節(jié)的調(diào)控。在這種背景下，開征房產(chǎn)稅，針對(duì)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控從而提高炒房成本的呼聲漸高。但受制于各種因素，直到2011年1月份才在上海與重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，首次進(jìn)行保有環(huán)節(jié)調(diào)控。房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)過去兩年多，在全國范圍內(nèi)推廣仍然沒有時(shí)間表，針對(duì)保有環(huán)節(jié)的調(diào)控依然缺失。

四、完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的策略

（一）準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)

大多數(shù)發(fā)達(dá)國家在住房短缺時(shí)期也都強(qiáng)化政府在提供公共住房方面的責(zé)任，保障公民的住房權(quán)利。如，美國、德國、英國、新加坡等發(fā)達(dá)國家都為中低收入者提供了大量的公共住房，從而滿足了中低收入者的住房需求，在此基礎(chǔ)上逐步推進(jìn)住房市場(chǎng)化，構(gòu)建多層次的住房供給體系，滿足不同階層的住房需求。我國在經(jīng)歷長期的住房福利制度之后，將住房定位為商品在短期內(nèi)迅速將其市場(chǎng)化，并將房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的手段。因此，在接下來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，應(yīng)準(zhǔn)確定位調(diào)控目標(biāo)，將我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)定位為建立一個(gè)保障公眾基本住房權(quán)利并能滿足各個(gè)階層多樣化需求的多層次住房供給體系。

（二）重構(gòu)我國房地產(chǎn)稅收體系

目前，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)包括土地出讓金、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、所得稅、契稅等眾多稅種。從我國房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成中可以看出我國房地產(chǎn)稅多集中在開發(fā)環(huán)節(jié)與流通環(huán)節(jié)，較少涉及保有環(huán)節(jié)，這種稅收制度的安排助推了地方經(jīng)營土地財(cái)政及消費(fèi)者的房地產(chǎn)投機(jī)行為，是房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲的重要因素之一。為促進(jìn)房價(jià)理性回歸，需要重構(gòu)我國的房地產(chǎn)稅收體系。一是整合現(xiàn)有的各種房地產(chǎn)稅費(fèi)，撤銷一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，適度降低房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)簡化稅制、降低稅率。二是將房地產(chǎn)稅費(fèi)征收的重點(diǎn)集中在保有環(huán)節(jié)，降低開發(fā)環(huán)節(jié)以及流通環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，從根本上抑制投機(jī)需求。三是擴(kuò)大物業(yè)稅征收范圍以及合理設(shè)置計(jì)稅依據(jù)，使之成為地方政府財(cái)政收入的長期支柱，降低地方經(jīng)營土地財(cái)政的沖動(dòng)。

（三）完善住房保障體系

一方面，完善住房保障體系能保障中低收入階層的基本住房需求，解決高房價(jià)問題。另一方面，保障房體系的完善為充分放開商品房市場(chǎng)價(jià)格提供條件，國家可以在穩(wěn)定現(xiàn)有房價(jià)的情況下解決住房問題，避免房地產(chǎn)業(yè)的大幅波動(dòng)。首先，加強(qiáng)住房保障在地方官員考核中的比重。住房保障體系的完善需要由地方政府執(zhí)行，只有加強(qiáng)住房保障在地方政府官員考核中的比重，才能真正引起地方官員的重視。其次，建立多元化融資渠道。住房保障體系的資金來源可考慮三種渠道：一是中央的專項(xiàng)財(cái)政資金。二是規(guī)定地方政府拿出一定比例的土地出讓金用于住房保障建設(shè)。三是吸引社會(huì)資金進(jìn)入保障房領(lǐng)域。四是健全保障房進(jìn)入、監(jiān)督與退出機(jī)制。明確保障房的申請(qǐng)資格與條件，建立公正的監(jiān)督機(jī)制，并完善退出機(jī)制，提高保障房的利用效率。

篇6

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 交易成本 準(zhǔn)公共產(chǎn)品

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)雖經(jīng)一年宏觀調(diào)控，但是整個(gè)市場(chǎng)走向沒有改變，市場(chǎng)房價(jià)仍呈快速上漲勢(shì)頭。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2006年第1季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長20.2%，其中商品住宅投資增長23.1%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積同比增長53.3%，而70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢(shì)下，有必要認(rèn)真審視政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)，進(jìn)一步明確調(diào)控的依據(jù)和政策邊界，以切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理論依據(jù)

政府到底為什么要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現(xiàn)象上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過熱、商品房價(jià)格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質(zhì)上看房地產(chǎn)市場(chǎng)某些內(nèi)在缺陷才是決定性因素，這些因素導(dǎo)致單純依靠市場(chǎng)機(jī)制，無法達(dá)到市場(chǎng)供求均衡，更不能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的市場(chǎng)失靈。正因?yàn)槿绱耍瑥睦碚撋险f政府必須通過積極的干預(yù)和調(diào)控，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高交易成本特征，存在投機(jī)炒作問題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價(jià)值外，還具有較高的投機(jī)炒作價(jià)值。房地產(chǎn)為什么可以用來投機(jī)炒作，對(duì)這個(gè)問題有很多種解釋，但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，無論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，都需要掌握較多的知識(shí)和信息，才能成為理性的市場(chǎng)參與者，才能作出其最優(yōu)決策?，F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費(fèi)者之間往往存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢(shì)攫取更多的利益，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門檻比較高，難以在短期內(nèi)形成完全競爭市場(chǎng)，進(jìn)而無法保證市場(chǎng)信息是完全的、公開的。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)這種高交易成本特征可以隨著市場(chǎng)的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會(huì)一定程度地存在，相應(yīng)地市場(chǎng)投機(jī)炒作問題總是存在，因而依靠市場(chǎng)自身不可能解決投機(jī)炒作問題。

2.房地產(chǎn)具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，其價(jià)值無法依靠市場(chǎng)完全實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，有時(shí)也稱作“二重性”、社會(huì)屬性或政策性。一般商品的消費(fèi)可能只給私人帶來收益，而房地產(chǎn)卻不一樣，它的消費(fèi)含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當(dāng)?shù)淖》坎粌H給居民本人帶來利益，而且會(huì)對(duì)周圍環(huán)境，對(duì)其他居民帶來益處，包括公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會(huì)治安等方面的利益。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)，特別是居民購房置業(yè)，對(duì)增強(qiáng)其對(duì)國家及所在城市的歸屬意識(shí)有很大促進(jìn)作用。目前包括美國在內(nèi)的很多西方國家特別采取了鼓勵(lì)居民購房置業(yè)的政策，都存在這方面的動(dòng)機(jī)。就不同檔次的房地產(chǎn)來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業(yè)將給社會(huì)帶來的好處，體現(xiàn)出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性所體現(xiàn)的外部效益并不能通過市場(chǎng)機(jī)制來實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)機(jī)制在公共產(chǎn)品供應(yīng)或者說公共價(jià)值的實(shí)現(xiàn)上是失靈的。既然完全由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的一部分價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將可能相對(duì)不足，并且主要體現(xiàn)為普通商品房供應(yīng)相對(duì)不足。這時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然可能會(huì)出現(xiàn)供求均衡，但那并非是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。

3.房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠?qū)е率袌?chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ)，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價(jià)格相同的商品房，但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨(dú)占性特征，使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價(jià)格，但價(jià)格不是問題的根本，供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價(jià)的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實(shí)現(xiàn)甚至擴(kuò)張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)傾向于開發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的，因而無法靠市場(chǎng)力量來消除。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)分類

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，正是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在缺陷展開的，其總體目標(biāo)就是要消除市場(chǎng)失靈的影響，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和健康發(fā)展，促使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提高相協(xié)調(diào)。根據(jù)所針對(duì)市場(chǎng)缺陷的不同和政策效應(yīng)大小，政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)可分為投機(jī)抑制目標(biāo)、均衡供應(yīng)目標(biāo)與福利保障目標(biāo)。

1.投機(jī)抑制目標(biāo)。把房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)抑制在一定程度之內(nèi)，或者完全遏止投機(jī)行為，是政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的最經(jīng)常目標(biāo)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的抑制性政策則是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中最常見政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)行為包括商品房的炒作買賣和房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，其共性是沒有正常市場(chǎng)消費(fèi)需求基礎(chǔ)。這些投機(jī)行為的存在，一方面可以給房地產(chǎn)市場(chǎng)集聚更多的資金，增加市場(chǎng)活力；另一方面又可能引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱，市場(chǎng)炒作過度，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高，嚴(yán)重時(shí)可能形成影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的房地產(chǎn)泡沫。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為存在兩種不同方向的作用，在實(shí)踐中各國政府往往根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)市場(chǎng)投機(jī)行為有不同的價(jià)值取向和態(tài)度，實(shí)行不同的調(diào)控政策。不過，當(dāng)市場(chǎng)炒作氣氛過于濃厚，房地產(chǎn)泡沫非常明顯時(shí)，各國政府無一例外地會(huì)制訂程度不同的投機(jī)抑制目標(biāo)，采取相應(yīng)宏觀調(diào)控政策。

2.均衡供應(yīng)目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，投資者對(duì)于土地壟斷利潤的追求所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題既包括中高檔商品房供應(yīng)量過大，而普通及低檔商品房供應(yīng)量偏小，也包括房地產(chǎn)商為追求土地壟斷收益，對(duì)土地、商品房的囤積所引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期供應(yīng)相對(duì)不足。政府均衡供應(yīng)目標(biāo)就是針這些問題提出來的。政府根據(jù)房地產(chǎn)資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，確定適當(dāng)?shù)?，即與居民其它方面消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)供給水平，并通過政策引導(dǎo)予以保障，所實(shí)現(xiàn)的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡供應(yīng)目標(biāo)。它包括兩個(gè)層次供求均衡，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與其它商品的供應(yīng)相對(duì)均衡，居民的居住消費(fèi)與其它商品的消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)供應(yīng)相對(duì)均衡，各種檔次的商品房供應(yīng)都與需求基本相當(dāng)，特別是中低檔商品房的供應(yīng)與廣大居民的住房需求基本相當(dāng)。

3.福利保障目標(biāo)。政府為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)所包含的公共利益或價(jià)值，按照公共產(chǎn)品由公共提供的原則，通過有關(guān)公共政策參與和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供應(yīng)，為部分居民提供一定的房地產(chǎn)消費(fèi)福利，由此所引起部分居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平的相對(duì)提高，享有基本的住房消費(fèi)福利，使市場(chǎng)供求均衡得到優(yōu)化和保障，體現(xiàn)的就是房地產(chǎn)福利保障目標(biāo)。理論上政府的房地產(chǎn)福利保障極限是使房地產(chǎn)的公共價(jià)值得到充分實(shí)現(xiàn)，居民享受與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)一致的住房福利，住房資源得到最優(yōu)配置，市場(chǎng)達(dá)到最優(yōu)均衡。簡單地說就是居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平不滯后或超前于其它商品消費(fèi)水平?，F(xiàn)實(shí)中政府的房地產(chǎn)福利保障因經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、政府財(cái)力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場(chǎng)制度的美國也有住房福利保障政策。

三、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)選擇與政策邊界

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關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)，融資

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言：從 2003 年開始至 2008 年全球金融危機(jī)爆發(fā)之前，我國對(duì)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)五年出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策 。2009 年為應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)，國家實(shí)行了寬松的貨幣政策和財(cái)政政策。2009 年全國房價(jià)達(dá)到前所未有的高點(diǎn)，當(dāng)年房地產(chǎn)上市公司平均業(yè)績?cè)鲩L達(dá)到 45％，2009年的瘋狂透支了未來。2010 年伊始，國家調(diào)控政策開始出臺(tái)，說明宏觀經(jīng)濟(jì)的主基調(diào)已從保增長過渡到調(diào)結(jié)構(gòu)和防止通貨膨脹，貨幣政策從過度寬松回到真正意義上的適度寬松。目前，國土部、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等部委聯(lián)手遏制房價(jià)過快上漲的機(jī)制正在形成，這一機(jī)制放在當(dāng)下的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，將使 2010 年房地產(chǎn)企業(yè)資本市場(chǎng)融資變得比較困難，今后幾年，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難也會(huì)成為常態(tài)。

1、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資概況

眾所周知房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)息息相關(guān)，它的發(fā)展需要金融業(yè)的持續(xù)支持，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度發(fā)展特別是房地產(chǎn)泡沫的存在會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的增加，因此政府既需要通過金融政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，又需要合理地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資就顯得尤為重要。從 2003-2006 年資金結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)投資資金主要來源于國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金，其中其他資金主要為房地產(chǎn)預(yù)售過程中的定金及預(yù)付款、國內(nèi)預(yù)算內(nèi)資金比例和債券比例持續(xù)下降， 年這兩項(xiàng)比例均為 0；國內(nèi)貸款比例分別為23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58 %，由于2004 年國家的緊縮“銀根”房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，國內(nèi)貸款比例在 2004年和2005 年比例處于歷史最低水平， 年國內(nèi)貸款比例比年增加 了1. 47個(gè)百分點(diǎn) ， 利 用外資比例從1998~2003 年處于持續(xù)下降過程中，最低比例為 1.98 %(2003 年 )， 最高比例為8.19 %( 1998年)，企業(yè)自籌資金比例 2003年前均低于30%，自 2003年后，自籌資金比例均超過30 %，其中企事業(yè)單位自有資金比例在2006年達(dá)到最高58.52%，其他資金來源比例最低為41.4%( 年 )， 最 高 比 例 為49.87%( 2004年)。二、股票融資和債券融資所占比重較小目前，我國上市的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，即使是已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，由于其業(yè)績的波動(dòng)性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件，從總體來看，房地產(chǎn)上市公司籌資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源比例很小。同樣，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，這主要是由于我國對(duì)發(fā)行企業(yè)債券限制較嚴(yán)，一般房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行企業(yè)債券的可能性非常小。（三）外資所占比例呈上升趨勢(shì)1998 － 2006 年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資占同期我國房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)資金總量的 1.9%，盡管所占比例非常小，但在 2002 年后呈上升趨勢(shì)。2006 年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁，一方面，從宏觀層面看，國外資本在分享中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果；另一方面，隨著人民幣升值，伴隨外資進(jìn)入的還有大量熱錢，盡管國家先后出臺(tái)了一系列限制外資進(jìn)入的文件，但還有繼續(xù)擴(kuò)大流入量的發(fā)展趨勢(shì)。（四）房地產(chǎn)資金信托近期最為活躍房地產(chǎn)資金信托是近期我國最活躍的房地產(chǎn)融資形式。雖然目前房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃的融資額在房地產(chǎn)資金總量中僅占 0.5%，但所表現(xiàn)出的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力已顯示出資金信托計(jì)劃具有廣闊的發(fā)展空間。

二、當(dāng)前國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況分析

2007年以來央行次調(diào)高利率，10次提高存款準(zhǔn)備金率同時(shí)通過特別國債正回購操作回收流動(dòng)性，6次加息，通過融資成本適度上升來合理調(diào)控貨幣信貸投放。未來貨幣政策組合拳的力度更大，會(huì)通過匯率政策和利率政策的有效配合實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控。但在貨幣政策轉(zhuǎn)向“從緊”的同時(shí)，今年財(cái)政政策將繼續(xù)保持“穩(wěn)健”，財(cái)政支出結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，社會(huì)保障、改善民生、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等各項(xiàng)工作將依然能夠得到財(cái)政的大力支持。同時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出將節(jié)能減排目標(biāo)完成情況作為檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展成效的重要標(biāo)準(zhǔn)，鞏固完善強(qiáng)化支農(nóng)惠農(nóng)政策，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，著力改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧等。流動(dòng)性過剩、投資增長過快、環(huán)境與資源壓力持續(xù)加大以及通脹壓力抬頭等問題帶有一定的必然性和長期性，短期內(nèi)難以從根本上予以消除，上述問題仍然是 年我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要矛盾。為確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長期穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)一步提高發(fā)展質(zhì)量，政府將繼續(xù)保持宏觀調(diào)控的力度，“適度從,緊”仍然是 年我國貨幣政策的主基調(diào)。

三、宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析。

（一）運(yùn)用利率杠桿，控制房地產(chǎn)企業(yè)

投資規(guī)模房地產(chǎn)投資規(guī)模較大比例增長，這種房地產(chǎn)企業(yè)過快的膨脹的行為，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展構(gòu)成了很大的潛在威脅。一方面，被較高利潤所誘惑的房地產(chǎn)商，在面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，仍然選擇大量涌入，而開發(fā)過程的長期性，使得房地產(chǎn)需求的結(jié)構(gòu)及數(shù)量存在較大的可變性，一旦外部環(huán)境風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)遭到損失，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展十分不利。另一方面，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金有很大一部分來源于商業(yè)貸款，故銀行業(yè)也成為這種風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者，而銀行業(yè)作為我國單一金融體系中的主體，房地產(chǎn)行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)一旦實(shí)現(xiàn)，銀行業(yè)的損失，就將牽動(dòng)眾多行業(yè)的發(fā)展。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)外部融資門檻，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力。無論是通過提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款自有資本金的比例，四證的取得的要求，還是通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)境外融資或房地產(chǎn)企業(yè)信托發(fā)展的規(guī)范中我們不難發(fā)現(xiàn)，中央正在尋求一種融資要求的標(biāo)準(zhǔn)化，各種融資模式在門檻的制定上趨于相同。

（三）信貸緊縮將控制開發(fā)總量中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的重要作用，嚴(yán)格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏，嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目，防止投資反彈，促使經(jīng)濟(jì)增長保持在合理水平。

結(jié) 語：

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)息息相關(guān)，它的發(fā)展需要金融業(yè)的持續(xù)支持，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度發(fā)展特別是房地產(chǎn)泡沫的存在會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的增加，因此政府既需要通過金融政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，又需要合理地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 公租房

我一直關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有兩點(diǎn)原因：第一，住房是民生的重大需求，每一個(gè)人都需要住房，因此房地產(chǎn)問題不僅是經(jīng)濟(jì)問題，而且是社會(huì)問題，甚至是政治問題。第二，房地產(chǎn)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是相當(dāng)大的。根據(jù)我們十多年前所做的一個(gè)研究，一百元錢的房地產(chǎn)投資，可以拉動(dòng)上下游60多個(gè)行業(yè)總共180-220元的投資。房地產(chǎn)的發(fā)展不僅能拉動(dòng)生產(chǎn)資料的需求，還能拉動(dòng)消費(fèi)資料和服務(wù)業(yè)的需求。隨著我國工業(yè)化、城市化的進(jìn)展，新就業(yè)人口和從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市人口不斷增加，以及想改善住房條件的家庭日益增多，對(duì)住房的需求一直會(huì)保持比較旺盛的態(tài)勢(shì)。至少在10年到20年之內(nèi)，在我國基本實(shí)現(xiàn)城市化過程中，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位是不會(huì)動(dòng)搖的。有人說現(xiàn)在有些國家已經(jīng)不拿房地產(chǎn)當(dāng)支柱產(chǎn)業(yè)了，我認(rèn)為那是因?yàn)樗麄円呀?jīng)基本解決了城市化的問題，而我國還處于城市化的過程中。因此我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還是要保持信心，住房的需求在我國基本實(shí)現(xiàn)城市化、也就是城市人口占70%之前肯定還是旺盛的。

房地產(chǎn)研究首先要將理論、體制、政策等重大問題弄清楚，而不是糾纏一些細(xì)節(jié)的問題。我和一些學(xué)者在十多年前所做的研究成果包含在1999年出版的《中國城鎮(zhèn)住房制度改革——目標(biāo)模式與實(shí)施難點(diǎn)》一書中。我退下來后在中科院擔(dān)任虛擬經(jīng)濟(jì)與數(shù)據(jù)科學(xué)研究中心的主任，一直在做包括房地產(chǎn)在內(nèi)的有關(guān)虛擬經(jīng)濟(jì)各方面的研究。我認(rèn)為實(shí)現(xiàn)中央提出的“住有所居”應(yīng)當(dāng)是我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)

理論上來說，住房（House）和居?。℉ousing）是兩個(gè)不同的概念。住房是其擁有者的財(cái)富，而住所則只是指居住的地方，不一定是居住者自己的財(cái)富。租房是租賃行為，不涉及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；而買房則是購買行為，涉及到產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。租金是一種流量，而房產(chǎn)是～種存量。

近年來在房地產(chǎn)方面的一些爭論，多半與上述的概念不清有關(guān)。在此僅列舉其中的三個(gè)似是而非的觀點(diǎn)。

一、住房是“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”嗎？

有人說住房是“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”，因此國家應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)解決人民的住房問題，除了保障房以外，還應(yīng)當(dāng)讓大多數(shù)家庭買得起商品房，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。實(shí)際上只有國家為低收入和中低收入家庭提供的保障性住房是公共產(chǎn)品，而其余家庭在市場(chǎng)上購買或租用的商品房則是商品，不屬于公共產(chǎn)品之列。目前任何國家都不可能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，但只能實(shí)現(xiàn)“居者有其所”，也就是“住有所居”。

二、住房是消費(fèi)品嗎？

有人說住房是消費(fèi)品，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)住房的消費(fèi)品屬性。實(shí)際上從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論說來，房產(chǎn)是資本品，而不是消費(fèi)品，因?yàn)榉课荼旧硎且环N財(cái)產(chǎn)，買房是一種投資行為。房產(chǎn)是可以通過出售或出租產(chǎn)生利潤的資本品。在國外常有這樣的情況，兩夫妻和兩個(gè)孩子住一所大房子，孩子大學(xué)畢業(yè)后自己成家了，兩夫妻就把大房子租出去，自己租一個(gè)小公寓居住，大房子的租金不僅足以支付小公寓的租金，還能給他們?nèi)粘Ｉ钐峁└嗟南M(fèi)紫金。

三、房價(jià)應(yīng)當(dāng)列入消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）之中嗎？

有人說國家統(tǒng)計(jì)局應(yīng)當(dāng)將房價(jià)列入CPI，但由于住房不是消費(fèi)品，因此原則上是不應(yīng)列入CPI的，只應(yīng)當(dāng)在CPI中列入居住費(fèi)用。前些時(shí)候國家統(tǒng)計(jì)局了一個(gè)全國城鎮(zhèn)居民平均居住費(fèi)用的數(shù)據(jù)，在網(wǎng)上受到許多批評(píng)。這是因?yàn)槲覈擎?zhèn)的住房自有率高達(dá)80%，在統(tǒng)計(jì)上認(rèn)為這些家庭的居住費(fèi)用為零，因此將20%家庭的居住費(fèi)用（主要是房租）平均到100%的家庭身上，從而得出平均居住費(fèi)用的數(shù)據(jù)，這樣的計(jì)算方法肯定是不合理的。我認(rèn)為對(duì)自有住房的家庭，其居住費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按虛擬房租計(jì)算。所謂虛擬房租就是如果把自己的房子租給自己時(shí)所應(yīng)收取的合理房租。作為房東的你和作為房客的你肯定是不一樣的，作為房東的你總是希望把房貸全部轉(zhuǎn)嫁給房客，而作為房客的你肯定不同意，因?yàn)槲医o你交了若干年房租以后，房子還是你的，等于是我在替你買房子。作為房客的你希望按照房子的生命周期五十年的折舊來計(jì)算房租，但是作為房東的你肯定不同意，因?yàn)槌速彿抠M(fèi)用之外，還要負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。我們現(xiàn)在正在研究虛擬房租如何確定。虛擬房租當(dāng)然跟房價(jià)有關(guān)系，相應(yīng)的也會(huì)影響到實(shí)際的房租，因此我認(rèn)為我國城鎮(zhèn)家庭平均居住費(fèi)用應(yīng)當(dāng)是80%自有住房家庭的虛擬房租與20%租房家庭的實(shí)際居住費(fèi)用的加權(quán)平均值。

宏觀調(diào)控應(yīng)該首先圍繞實(shí)現(xiàn)中央提出的“住有所居”的目標(biāo)，先要解決真的沒有住所的人的問題。這大體上包括是三種人群，第一種是低收入和中低收入的無住所人群；第二種是中等收入無購房能力的人群；第三種是中等收入有購房能力的人群。

應(yīng)該說從當(dāng)年我國城鎮(zhèn)住房制度改革的政策設(shè)計(jì)看來，將住房分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三類，還是比較合理的。但是在政策執(zhí)行的過程中發(fā)生了問題。建廉租房全要政府出錢和補(bǔ)貼，政府不愿意多建，建設(shè)進(jìn)展很慢。廉租房造價(jià)低，質(zhì)量較差，區(qū)位也不好，有的廉租房建好后許多人不愿意去住。更重要的是經(jīng)濟(jì)適用房成了腐敗高發(fā)區(qū)，因?yàn)檎l拿到經(jīng)濟(jì)適用房就等于拿到了國家補(bǔ)貼的一大塊財(cái)富，因此出現(xiàn)了各種腐敗現(xiàn)象。一是有些公務(wù)員“近水樓臺(tái)先得月”，他們既掌握分配權(quán)，又掌握優(yōu)先選擇權(quán)，因而在有些地方出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房變成公務(wù)員小區(qū)的現(xiàn)象。二是由于經(jīng)濟(jì)適用房是一大塊財(cái)富，就會(huì)產(chǎn)生尋租現(xiàn)象，有的人就會(huì)想辦法用各種不正當(dāng)?shù)氖侄蝸碇\取經(jīng)濟(jì)適用房。因而有些地方出現(xiàn)“六連號(hào)”，有些開著寶馬車的人住在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，有些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的房屋70%是租出去的，還有的人買兩套經(jīng)濟(jì)適用房打通后裝修成豪宅。因此我主張經(jīng)濟(jì)適用房不能給予完全產(chǎn)權(quán)，一般不允許出售，在出售時(shí)應(yīng)當(dāng)將國家補(bǔ)貼的部分還給國家。就算沒有腐敗，經(jīng)濟(jì)適用房制度也會(huì)引起新的不公平。假定年收入4萬元以下的家庭可以購買經(jīng)濟(jì)適用房，一個(gè)年收入39，000元家庭買到經(jīng)濟(jì)適用房后等于拿到國家?guī)资f元的補(bǔ)貼，而一個(gè)收入41，000元的家庭則不允許買經(jīng)濟(jì)適用房，只能用高得多的價(jià)錢去購買商品房，這就會(huì)造成新的不公平。因此我主張經(jīng)濟(jì)適用房不宜繼續(xù)建，而且要處理好歷史遺留的問題。

現(xiàn)在我國新的制度設(shè)計(jì)提出了公租房，我個(gè)人是贊成的。公租房僅是出租，不涉及產(chǎn)權(quán)。公租房既能解決低收入和中低收入人群的居住保障問題，又能解決沒住所而又買不起房人的中等收入人群的居住問題。但是在公租房的制度設(shè)計(jì)上要改變思路，從補(bǔ)貼磚頭到補(bǔ)貼人頭。公租房既然是保障性的，標(biāo)準(zhǔn)就不能太高。當(dāng)然也要考慮到人的尊嚴(yán)，公租房也不能搞的太差，起碼功能要齊全，廚房、廁所、淋浴都要有，在設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)考慮綠色和節(jié)能的要求。公租房可設(shè)有40平米（供兩口之家居?。?、55平米（供三口之家居?。┖?0平米（供四口之家居住）三種戶型，公租房的房租應(yīng)參照虛擬房租來確定，比市場(chǎng)價(jià)格要低一些，但不是低很多。國家對(duì)收入低于房租三倍的家庭給予補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額是房租與家庭收入三分之一之間的差額，每年年初根據(jù)家庭收入核定補(bǔ)貼數(shù)額。對(duì)于家庭收入高于房租三倍的家庭，國家不予補(bǔ)貼。這樣不僅有利于提高政府建設(shè)和管理公租房的積極性，也有利于鼓勵(lì)社會(huì)力量建設(shè)公租房，因?yàn)橛蟹€(wěn)定的現(xiàn)金流來保證合理地回收投資。

最近一些城市的房租大漲，各地政府紛紛出臺(tái)了限制房租上漲的政策。當(dāng)公租房制度確立和普及之后，市場(chǎng)的力量就可以制約房租的上漲。

公租房可以解決前兩部分沒有住所的人群的居住問題，最后一部分要解決的是中等收入而有購房能力的人群的購房問題，這些人購房的能力來自自己的儲(chǔ)蓄，加上父母的儲(chǔ)蓄和親友的貸款。有些人是在結(jié)婚的壓力下必須要買房，即所謂剛性需求。對(duì)于這部分人群在政策上應(yīng)當(dāng)給以適當(dāng)?shù)恼疹?。我曾?jīng)提出過三條，第一是適當(dāng)降低首付，可以考慮降低至20%；二是實(shí)行優(yōu)惠利率，按正常貸款利率打8折：三是采取遞增式還款的方式，使還款負(fù)擔(dān)不超過其家庭月收入的50%，最好是不超過30%。而現(xiàn)在銀行對(duì)購買首套住房的家庭提高了首付，又取消了優(yōu)惠利率，實(shí)際上是增加了這部分人群的負(fù)擔(dān)，不利于實(shí)現(xiàn)“住有所居”的調(diào)控目標(biāo)。有人說通過宏觀調(diào)控把房價(jià)調(diào)下來，這些人就能買得起房子了。但我個(gè)人認(rèn)為，即使在越來越嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，房價(jià)也不可能降很多。根據(jù)我們的研究，房價(jià)由四部分組成，包括建安費(fèi)用、地價(jià)、政府稅費(fèi)和開發(fā)商的稅后利潤。從長遠(yuǎn)看來，建安費(fèi)用是上漲的，鋼材、木材、水泥、玻璃等建筑材料的價(jià)格也是上漲的，積壓只是暫時(shí)性的。我國實(shí)行最嚴(yán)格的土地政策，而且通過招拍掛來確定地價(jià)，土地價(jià)格肯定會(huì)上升。要真的降房價(jià)，就是政府要控制地價(jià)，減少稅費(fèi)，開發(fā)商要讓利，如果只指望壓縮開發(fā)商的利潤，房價(jià)不可能降太多。因?yàn)槿绻麎嚎s的太厲害，三五年以后房子的供應(yīng)就會(huì)減少。盡管現(xiàn)在看來房地產(chǎn)投資還在增加，但增幅已經(jīng)在減少，我想再過一段時(shí)間房地產(chǎn)投資可能會(huì)減少，而且房子的建設(shè)有一定的周期，短期內(nèi)看不出問題，但是長期內(nèi)可能會(huì)造成供需失衡，房價(jià)可能會(huì)反彈，這是我們要注意的。

篇9

【關(guān)鍵詞】北京 房地產(chǎn)業(yè) 宏觀調(diào)控政策 產(chǎn)出貢獻(xiàn)度

一、北京市房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控及發(fā)展階段劃分（2002-2012）

（一）北京市房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控階段劃分

隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程加快，房地產(chǎn)業(yè)也加速發(fā)展，房價(jià)一直居高不下，作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，因此，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展引起了政府的高度關(guān)注。多年來，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了多種措施來保證其穩(wěn)定發(fā)展，根據(jù)采取的宏觀調(diào)控可以對(duì)近十年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展劃分為四個(gè)階段，見表1。

（二）調(diào)控效果

為了準(zhǔn)確分析2002年～2012年北京市房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)發(fā)展，以及政策調(diào)控效果，本文選取這十年內(nèi)北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額，及商品房銷售價(jià)格指數(shù)兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。

從圖1中可以看到，近十年北京市房地產(chǎn)投資額整體是增長趨勢(shì)，但增長速度有不同程度的波動(dòng)，2002年到2004年之間增長很快，在政府一系列的宏觀調(diào)控后，增速在2005年大幅下降，加之2008年全球金融危機(jī)，北京市房地產(chǎn)投資額也受到影響。為積極應(yīng)對(duì)危機(jī)，在國家寬松政策的引導(dǎo)下，北京市房地產(chǎn)投資額又迎來新一輪高速增長，并于2010年增速達(dá)到最大值。隨限購等政策的出臺(tái)，2012年北京市房地產(chǎn)投資額增速僅為3.86%。

2011年開始，國家統(tǒng)計(jì)局開始實(shí)施住宅銷售價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，因此數(shù)據(jù)采取了2001年至2010年。從圖2發(fā)現(xiàn)，2001～2003年房屋銷售價(jià)格指數(shù)幾乎沒有變化，2004年開始價(jià)格一路高漲，并于2007年房屋銷售價(jià)格指數(shù)達(dá)到峰值，總體一直處于高速增長中。

從兩個(gè)指標(biāo)看，北京市房地產(chǎn)在近十年內(nèi)，一直處于快速發(fā)展時(shí)期，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，為穩(wěn)定房價(jià)，國家調(diào)控頻繁，力度逐漸加大，對(duì)抑制投機(jī)性需求起到了良好的效果，但是同時(shí)房價(jià)的高漲，調(diào)控后購房成本的增加也抑制了一部分剛性需求。

二、不同階段北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出貢獻(xiàn)度測(cè)算及其動(dòng)態(tài)變化

（一）產(chǎn)出貢獻(xiàn)度界定

產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)度是衡量一個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)程度的指標(biāo)，可以反映該產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。房地產(chǎn)業(yè)具有高產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度等特性，因此，需從兩個(gè)方面衡量房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度，包括房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)度和房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的間接貢獻(xiàn)度。本文將采用增長值貢獻(xiàn)法分別衡量各產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)度。具體計(jì)算公式如下。

直接貢獻(xiàn)度=某產(chǎn)業(yè)增加值的增量/國民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值增量

間接貢獻(xiàn)度=∑（相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)度*房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其總帶動(dòng)效應(yīng)）

總貢獻(xiàn)度=直接貢獻(xiàn)度+間接貢獻(xiàn)度

（二）測(cè)算方法及結(jié)果

1.北京市房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)度。本文采用增長值測(cè)算法對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的直接貢獻(xiàn)度進(jìn)行測(cè)算，該方法指某產(chǎn)業(yè)增加值的增量占國民經(jīng)濟(jì)增加值增量的比重。

為準(zhǔn)確衡量，本文以2002年作為基期，剔除價(jià)格變動(dòng)因素，分別計(jì)算出2002年至2012年北京市不變價(jià)GDP和不變價(jià)房地產(chǎn)增加值，并在此基礎(chǔ)上計(jì)算出不變價(jià)GDP的增量變動(dòng)額及不變價(jià)房地產(chǎn)業(yè)增量的變動(dòng)額，進(jìn)一步計(jì)算出2001年至2012年北京市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)度（見表2）。

從圖3顯示：2002年～2012年間北京市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)度有較大波動(dòng)，可以用“三起三落”描述。2004年貢獻(xiàn)度達(dá)到峰值31.33%，這與2003年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的鼓勵(lì)政策有關(guān)，北京市房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展；2008～2009年為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)保增長，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的寬松政策使其貢獻(xiàn)度得到第二次快速上升；2011～2012年雖然國家采取了限購令等宏觀調(diào)控，但其貢獻(xiàn)度依然走高，2012年高達(dá)11.86%，北京市房地產(chǎn)業(yè)明顯發(fā)展過熱。而明顯的下降點(diǎn)有2005年，2008年和2012年。由于“8.31”大限，“國五條”等調(diào)控政策使2005年貢獻(xiàn)度急速回落到6.16%；2008年貢獻(xiàn)度甚至跌至負(fù)數(shù)，主要受全球金融危機(jī)的影響，北京市房地產(chǎn)業(yè)也一度蕭條，再加上2008年奧運(yùn)會(huì)在北京的召開，北京市房地產(chǎn)業(yè)在很長一段時(shí)間限制施工，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響較大；在2010年貢獻(xiàn)度更是飛速跌至-8.51%，這主要是對(duì)國家宏觀調(diào)控政策的反映，2010年北京市實(shí)行了嚴(yán)格的房屋限購政策，使得住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)蕭條狀態(tài)，也使得房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度大幅下降。

2.北京市房地產(chǎn)業(yè)間接貢獻(xiàn)度。要計(jì)算北京市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)總值的間接貢獻(xiàn)度，需計(jì)算出其相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)度，再根據(jù)投入產(chǎn)出表計(jì)算出的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)（表3）對(duì)各年各行業(yè)的直接貢獻(xiàn)度修正，最后對(duì)各年份修正后的各產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度加總，可得每年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的間接貢獻(xiàn)度，進(jìn)而得總貢獻(xiàn)度。

從結(jié)果顯示，北京市房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)總體上呈減弱趨勢(shì)，十年間平均間接貢獻(xiàn)度甚至大于直接貢獻(xiàn)度，可見，北京市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用是不容忽視的。2003年將房地產(chǎn)業(yè)確定為支柱產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其總貢獻(xiàn)度在2004年也因此達(dá)到最高；2008年由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)及奧運(yùn)會(huì)影響，總貢獻(xiàn)度急速下滑；而2010年嚴(yán)厲的限購政策使總貢獻(xiàn)度跌至負(fù)值。但從平均水平看，從2002年到2012年，北京市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的總平均貢獻(xiàn)度達(dá)到了19.28%，這意味著北京市國民經(jīng)濟(jì)每增長100單位產(chǎn)值，房地產(chǎn)業(yè)平均貢獻(xiàn)19.28單位產(chǎn)值，總貢獻(xiàn)度是很大的。

3.不同調(diào)控階段房地產(chǎn)業(yè)總貢獻(xiàn)度動(dòng)態(tài)比較。

通過對(duì)不同調(diào)控階段房地產(chǎn)業(yè)平均貢獻(xiàn)度的動(dòng)態(tài)比較，北京房地產(chǎn)業(yè)的總貢獻(xiàn)度呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。自從2003年確定了房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展地位，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2004年至2007年雖采取眾多調(diào)控政策，但抑制力度小于鼓勵(lì)力度，2008年在全球金融危機(jī)大的宏觀背景下，總貢獻(xiàn)度明顯下降，而且，隨著2010年進(jìn)入國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控最嚴(yán)厲時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的平均貢獻(xiàn)度顯然再次大幅下降。因此，本文認(rèn)為，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度有不可忽略的影響，嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控在一定程度上影響了房地產(chǎn)業(yè)重要作用的發(fā)揮。

三、主要結(jié)論及建議

（一）主要結(jié)論

1.北京市房地產(chǎn)業(yè)仍將作為支柱產(chǎn)業(yè)。有資料證明，產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP百分之五以上的可稱為支柱產(chǎn)業(yè)。本文經(jīng)統(tǒng)計(jì)計(jì)算，北京市房地產(chǎn)業(yè)2002～2012年的平均直接貢獻(xiàn)度高達(dá)9.04%，平均間接貢獻(xiàn)度10.24%，平均總貢獻(xiàn)度為19.28%。其帶動(dòng)效應(yīng)將貢獻(xiàn)度放大一倍之多，可見其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度之高。而且，北京作為首都，需求旺盛，在接下來幾年內(nèi)仍將發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的作用。

2.全球金融危機(jī)及嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策降低了房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度。2008年的金融危機(jī)對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有較大影響，國家雖然為了保增長，緊縮政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，但是?008-2009兩年間的總貢獻(xiàn)度仍然大幅下降，可見，大的宏觀背景，對(duì)人們的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等都有著巨大的影響。2010年嚴(yán)厲的限購政策等對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有明顯的抑制作用，其總貢獻(xiàn)度甚至跌至負(fù)值。

3.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱影響了該產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的作用發(fā)揮。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展速度和質(zhì)量在一定程度上決定著整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展速度和質(zhì)量，但是，從上文北京市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)度來看，近十年有較大波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及其不穩(wěn)定，加之宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。因此，本文認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱實(shí)際上影響了該產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的作用發(fā)揮。

如果房地產(chǎn)業(yè)不能持續(xù)健康發(fā)展，也將給國民經(jīng)濟(jì)帶來重大打擊，該產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，特別是與資金密集型行業(yè)，與金融業(yè)有著緊密聯(lián)系，若出現(xiàn)泡沫將影響巨大，因此對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及宏觀調(diào)控的成敗不僅會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的興衰，而且關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展，關(guān)系到整個(gè)社會(huì)的繁榮穩(wěn)定。

（二）建議

住房的市場(chǎng)化改革，釋放了城市居民的住房需求，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐加快，群眾的居住條件也相應(yīng)得到了明顯的改善。但同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，越來越多的投資者將目光投向房地產(chǎn)業(yè)，高額利潤回報(bào)使投資性需求高漲，也讓房價(jià)非理性的隨之飛速上升。面對(duì)高房價(jià)，國家的宏觀調(diào)控政策在一定程度上穩(wěn)定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但并未達(dá)到預(yù)期的效果。

高土地出讓金，再加上營業(yè)稅，增值稅等稅金，房地產(chǎn)開發(fā)商要求的高利潤等，使得房價(jià)讓普通百姓可望而不可即。因此，國家首先應(yīng)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，并對(duì)自住性住房采取差別化管理，保障好生存性需求。其次，增加流轉(zhuǎn)稅改為增加持有稅，抑制投機(jī)需求，并減少因流轉(zhuǎn)稅向消費(fèi)者身上轉(zhuǎn)嫁而形成的高房價(jià)。

城鎮(zhèn)化將成為我國下一階段拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的最大動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)又是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)業(yè)仍將作為支柱產(chǎn)業(yè)，但是不能過分強(qiáng)調(diào)和依賴房地產(chǎn)業(yè)，為充分發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)的作用，國家需進(jìn)一步明確其發(fā)展方向，做出合理的調(diào)控，使房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到穩(wěn)定合理的發(fā)展。

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篇10

關(guān)鍵詞：區(qū)域金融調(diào)控；主體；目標(biāo)；模式

基金項(xiàng)目：“中央高校基本科研業(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金”（項(xiàng)目號(hào)：11MR61）資助

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2012年11月29日

作為中觀尺度的區(qū)域金融發(fā)展是要受國家和地方兩級(jí)政府所定經(jīng)濟(jì)政策影響的，因此區(qū)域金融調(diào)控自然也要受到國家和地方兩級(jí)政府的決定。作為不同的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體，國家和地方政府在區(qū)域金融調(diào)控上的立場(chǎng)目標(biāo)和內(nèi)容自然也會(huì)有些區(qū)別，因此區(qū)域金融調(diào)控必須首先劃分調(diào)控的主體，研究不同調(diào)控主體的利益訴求、目的、調(diào)控方式和調(diào)控手段等。

一、區(qū)域金融調(diào)控的主體和目標(biāo)

根據(jù)區(qū)域宏觀調(diào)控的動(dòng)力來源不同，區(qū)域宏觀調(diào)控的主體可以分為區(qū)域宏觀調(diào)控的國家主體和區(qū)域宏觀調(diào)控的地方主體兩類，相應(yīng)的不同主體的目標(biāo)自然也有所區(qū)別。

（一）區(qū)域金融調(diào)控的國家主體及其目標(biāo)。雖然區(qū)域金融是中觀尺度的金融活動(dòng)，但是由于金融資本的高流動(dòng)性及其經(jīng)濟(jì)影響的高風(fēng)險(xiǎn)性，區(qū)域金融必須考慮區(qū)域與區(qū)域、區(qū)域與國家金融活動(dòng)的宏觀關(guān)系問題。因此，在區(qū)域金融調(diào)控中必須包括區(qū)域內(nèi)部之外的金融調(diào)控問題，即區(qū)域與國家金融的關(guān)系問題和區(qū)域之間的金融協(xié)調(diào)與發(fā)展問題。而這些問題的處理，單純依靠中觀的視域下的地方政府是無法完成的，因此區(qū)域金融調(diào)控中，國家是一個(gè)重要的調(diào)控主體。站在國家的角度，國家的金融調(diào)控也必然應(yīng)該包括區(qū)域金融調(diào)控。

國家的金融調(diào)控中涉及到區(qū)域金融問題的調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該包括以下幾點(diǎn)：

1、保持宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。國家金融調(diào)控的重要目的之一就是通過發(fā)揮金融與經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)效應(yīng)，保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。然而，任何國家的整體經(jīng)濟(jì)狀況都是由各個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況決定的，各個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)運(yùn)行的重要條件，因此運(yùn)用區(qū)域金融調(diào)控的首要目標(biāo)應(yīng)該為一國經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展服務(wù)，即保持宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

2、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不均衡將成為一國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展的重要障礙，因此區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展是各個(gè)國家都努力追求的一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。然而，區(qū)域間的協(xié)調(diào)發(fā)展離不開金融活動(dòng)的支持，但是金融資本的逐利性使得金融活動(dòng)自身反而有著加大區(qū)域經(jīng)濟(jì)差距的傾向，因此要克服這一缺點(diǎn)，只有加強(qiáng)金融調(diào)控，發(fā)揮金融活動(dòng)的積極作用，支持區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。這一結(jié)果的實(shí)現(xiàn)必須依靠區(qū)域之上的國家通過調(diào)控才能實(shí)現(xiàn)，因此區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展應(yīng)該是國家進(jìn)行區(qū)域金融調(diào)控的重要目標(biāo)。

3、保持區(qū)域金融調(diào)控體系的健康運(yùn)行，理順金融調(diào)控傳導(dǎo)機(jī)制。區(qū)域金融調(diào)控是國家金融宏觀調(diào)控在區(qū)域經(jīng)濟(jì)調(diào)控中的具體化，是中央金融調(diào)控政策傳導(dǎo)渠道的重要樞紐。由于受時(shí)間和空間的限制，中央宏觀金融調(diào)控在行使調(diào)節(jié)職能時(shí)就需要由區(qū)域金融調(diào)控體系作為中央金融調(diào)控的具體執(zhí)行者，并將政策執(zhí)行情況及效果及時(shí)準(zhǔn)確地進(jìn)行反饋，以便中央金融調(diào)控及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。因此，以國家為主體的金融調(diào)控應(yīng)該注意建設(shè)和完善區(qū)域金融調(diào)控，以使得整個(gè)金融調(diào)控體系能夠健康運(yùn)行，調(diào)控措施能夠有效發(fā)揮功效。

（二）區(qū)域金融調(diào)控的地方主體及其目標(biāo)。雖然在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展這一點(diǎn)上，地方政府和中央政府的目標(biāo)是一致的，但是具體到某一個(gè)區(qū)域的地方政府，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體就有了與中央政府不完全一致的利益訴求。在區(qū)域金融的發(fā)展上，中央政府更側(cè)重整體金融活動(dòng)的總體效益最大化的追求，這種總體效益最大化優(yōu)勢(shì)是建立在對(duì)某些區(qū)域利益損害的基礎(chǔ)之上的。而地方政府雖然要執(zhí)行中央政府的相關(guān)政策，負(fù)有遵從國家利益最大化目標(biāo)的責(zé)任，但它們更側(cè)重對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益最大化的追求。因此，由于金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，為了實(shí)現(xiàn)區(qū)域效益最大化的目標(biāo)，在區(qū)域金融調(diào)控上，由于利益訴求的不一致，地方政府有著與中央政府不一樣的目標(biāo)。具體而言，有以下幾點(diǎn)：

1、促進(jìn)保持本區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。區(qū)域金融調(diào)控由于調(diào)控的范圍和屬性不同于國家的宏觀金融調(diào)控，屬于中觀尺度的金融調(diào)控范疇，而且區(qū)域金融調(diào)控不需要考慮本幣幣值的穩(wěn)定和外匯收支的平衡，主要目標(biāo)便是促進(jìn)保持本區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)起飛階段，應(yīng)著重致力于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)的增加；在經(jīng)濟(jì)高速增長階段，應(yīng)著重致力于保持區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定性；在區(qū)域經(jīng)濟(jì)成熟階段，即步入經(jīng)濟(jì)穩(wěn)態(tài)階段，應(yīng)著重致力于技術(shù)、產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)、創(chuàng)新和發(fā)展。

2、相機(jī)配合國家金融調(diào)控。區(qū)域金融調(diào)控的總目標(biāo)必須服從國家宏觀金融調(diào)控的需要，在不與宏觀金融調(diào)控目標(biāo)相沖突的前提下，結(jié)合地方的實(shí)際情況，進(jìn)行符合區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展利益的區(qū)域金融調(diào)控。一方面配合宏觀調(diào)控的需要，如在宏觀緊縮時(shí)期，對(duì)區(qū)域金融供給進(jìn)行緊縮控制，在宏觀擴(kuò)展時(shí)期，對(duì)區(qū)域金融進(jìn)行擴(kuò)展刺激；另一方面為了滿足區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，與宏觀調(diào)控方向相逆進(jìn)行本區(qū)域金融調(diào)控。如，在宏觀緊縮時(shí)期，對(duì)區(qū)域放松金融供給控制，實(shí)施區(qū)域金融擴(kuò)張政策，或者在宏觀擴(kuò)展時(shí)期，對(duì)區(qū)域金融進(jìn)行緊縮控制，實(shí)施區(qū)域金融緊縮政策。

3、培育和發(fā)展健全的區(qū)域金融市場(chǎng)體系。健全的金融市場(chǎng)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的有利條件。欠發(fā)達(dá)地區(qū)的金融市場(chǎng)一般存在的功能小、品種少、層次低、發(fā)展慢等問題，這些問題就阻礙了欠發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。雖然發(fā)達(dá)區(qū)域的金融市場(chǎng)一般相對(duì)發(fā)達(dá)，但在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，面對(duì)激烈競爭，發(fā)展永無止境。因此，區(qū)域金融調(diào)控應(yīng)該通過適當(dāng)?shù)恼吲嘤桶l(fā)展健全的金融市場(chǎng)。

二、區(qū)域金融調(diào)控的模式

區(qū)域金融調(diào)控的主體分為國家主體和地方主體，而且它們的調(diào)控目標(biāo)也不盡然一致，因此在考慮區(qū)域金融調(diào)控模式時(shí)首先要考慮區(qū)域金融調(diào)控的主體選擇。

（一）以國家為主的區(qū)域金融調(diào)控模式?，F(xiàn)有的理論研究和實(shí)踐證明，大國的金融活動(dòng)和大國的經(jīng)濟(jì)一樣都存在區(qū)域性，也即區(qū)域之間存在著差異。區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)和金融差異就要求金融調(diào)控必須區(qū)域化。以國家為主的區(qū)域金融調(diào)控模式就要發(fā)揮國家宏觀金融調(diào)控的主體作用，通過各種調(diào)控政策區(qū)域化的方式來實(shí)現(xiàn)區(qū)域金融調(diào)控的目的。具體而言，以國家為主的區(qū)域金融調(diào)控模式要注意以下幾點(diǎn)：

1、金融政策區(qū)域化。在區(qū)域化視角下，一國金融政策的制定不應(yīng)是簡單統(tǒng)一的“一刀切”，而應(yīng)根據(jù)各個(gè)時(shí)期、各區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的客觀需要，采取有差別的區(qū)域化的金融政策。簡單統(tǒng)一性貨幣信貸政策固然可以保持宏觀調(diào)控的一致性，但在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件與市場(chǎng)環(huán)境差異較大的不同區(qū)域，它將產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)績效，不利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，相反會(huì)損害區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自由發(fā)展，形成地域間的“剝削”，引起經(jīng)濟(jì)區(qū)域間的不同產(chǎn)出，加劇區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“馬太效應(yīng)”，最終要付出巨額的制度成本。只有實(shí)行有差別的區(qū)域化的金融政策，才能有效地防止上述問題的發(fā)生。具體而言，金融政策的區(qū)域化應(yīng)該包括：有差別的區(qū)域存款準(zhǔn)備金政策、有差別的區(qū)域利率政策、有差別的區(qū)域公開市場(chǎng)操作政策、有差別的區(qū)域再貼現(xiàn)政策、有差別的區(qū)域金融服務(wù)政策等。

2、金融監(jiān)管區(qū)域化。由于區(qū)域間的金融體系完善程度不同，發(fā)達(dá)地區(qū)金融體系完善的條件下，對(duì)金融監(jiān)管的化解渠道和方法自然較多，而金融體系不完善的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，其渠道和方法自然較少，因此統(tǒng)一的監(jiān)管政策使其實(shí)際績效在區(qū)域間表現(xiàn)為發(fā)達(dá)地區(qū)金融監(jiān)管較松，欠發(fā)達(dá)地區(qū)金融監(jiān)管較嚴(yán)。因此，加強(qiáng)區(qū)域金融調(diào)控就應(yīng)該實(shí)行有差別的區(qū)域化的金融監(jiān)管。

3、金融調(diào)控組織與責(zé)權(quán)體系區(qū)域化。一國金融組織制度的構(gòu)造，既要體現(xiàn)國家宏觀金融管理和調(diào)控的要求，也要體現(xiàn)國內(nèi)各區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡、協(xié)調(diào)發(fā)展的要求。中央宏觀金融調(diào)控部門在實(shí)行統(tǒng)一的調(diào)控法規(guī)，完善統(tǒng)一宏觀金融調(diào)控與監(jiān)管體系建設(shè)的同時(shí)，必須構(gòu)筑能體現(xiàn)區(qū)域特點(diǎn)的中觀金融調(diào)控與監(jiān)管體系。具體來說，應(yīng)該給予各區(qū)域中央銀行這樣兩項(xiàng)權(quán)力：第一，在金融政策區(qū)域化前提下，賦予區(qū)域中央銀行一定的地方金融政策制定權(quán)；第二，在金融監(jiān)管區(qū)域化前提下，賦予區(qū)域中央銀行一定的地方金融監(jiān)管政策制定與自。

（二）以地方為主的區(qū)域金融調(diào)控模式。在區(qū)域化視角下，地方政府和地方金融調(diào)控部門應(yīng)該擁有自主調(diào)控本區(qū)域內(nèi)金融活動(dòng)的權(quán)利。地方政府和地方金融調(diào)控部門可以根據(jù)中央金融調(diào)控部門的金融調(diào)控政策，以及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融運(yùn)行狀況，在國家相關(guān)法規(guī)和政策允許范圍內(nèi)，制定出適合本區(qū)域的具體的金融政策和監(jiān)管措施，完善區(qū)域內(nèi)的金融調(diào)控機(jī)構(gòu)與責(zé)權(quán)體系，通過實(shí)施區(qū)域內(nèi)的金融調(diào)控更好地促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)金融的健康運(yùn)行乃至區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。其具體途徑包括：制定適合本區(qū)域的存款準(zhǔn)備金政策、利率政策、再貼現(xiàn)政策、金融服務(wù)政策等；建立健全本區(qū)域內(nèi)的金融監(jiān)管體系，制定適合本區(qū)域的具體的監(jiān)管法規(guī)等。

在具體調(diào)控方法層面，地方政府和地方金融調(diào)控部門雖然應(yīng)該擁有更多的區(qū)域金融調(diào)控自，但是這種放權(quán)不可能也不應(yīng)該是無節(jié)制的。因?yàn)榈胤秸偷亟鹑谡{(diào)控部門與中央政府和中央金融調(diào)控部門畢竟是有區(qū)別的，他們不可能像國家宏觀金融調(diào)控那樣，可以根據(jù)情況靈活運(yùn)用再貼現(xiàn)率、存款準(zhǔn)備金率、公開市場(chǎng)操作等間接調(diào)控工具和其他間接信用控制手段，地方為主體的區(qū)域金融調(diào)控的方法只能更多地依靠一些直接調(diào)控方式。地方政府和地方金融調(diào)控部門可以更多地運(yùn)用直接調(diào)控方式，針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的信用結(jié)構(gòu)和質(zhì)量進(jìn)行調(diào)節(jié)控制，通過影響信用的方向和用途來達(dá)到調(diào)控目標(biāo)，如直接信用控制、不動(dòng)產(chǎn)信用控制和消費(fèi)信用控制。這些金融調(diào)控措施和方法雖然中央金融調(diào)控部門也可以運(yùn)用，但是由于區(qū)域金融調(diào)控的地方政府和相關(guān)部門在具體調(diào)控中比中央部門更加能夠找到和抓住明確的、針對(duì)性的市場(chǎng)主體，以及可觀察的中觀或微觀經(jīng)濟(jì)、金融指標(biāo)，所以其實(shí)施效果將會(huì)更加可控和明顯。

實(shí)施金融調(diào)控的地方政府在加強(qiáng)金融調(diào)控力度的同時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)自身調(diào)控體系和調(diào)控工具的建設(shè)。比如，在中央銀行放權(quán)的基礎(chǔ)上區(qū)域“央行”建立健全區(qū)域內(nèi)的金融調(diào)控組織體系，完善金融宏觀調(diào)控的市場(chǎng)基礎(chǔ)，培育和發(fā)展具有生機(jī)和活力的金融微觀主體；建立區(qū)域金融調(diào)控的實(shí)施、評(píng)價(jià)體系，及時(shí)評(píng)估、總結(jié)調(diào)控措施的效果，檢查區(qū)域調(diào)節(jié)與宏觀調(diào)控的協(xié)調(diào)程度，依據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、金融參數(shù)在調(diào)控期內(nèi)的變化，及時(shí)對(duì)區(qū)域金融調(diào)控的具體措施進(jìn)行糾正；建立區(qū)域經(jīng)濟(jì)、金融發(fā)展的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，判別區(qū)域金融調(diào)控的效果和調(diào)整方向，確定區(qū)域金融的調(diào)控方案。

（三）國家和地方相結(jié)合的區(qū)域金融調(diào)控模式。以國家為主體的區(qū)域金融調(diào)控和以地方為主體的區(qū)域金融調(diào)控都各有利弊，任何單純的以國家為主體或以地方為主體的區(qū)域金融調(diào)控都將難以實(shí)現(xiàn)最好的區(qū)域金融調(diào)控效果，將二者結(jié)合起來從理論和西方國家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看都是最佳的選擇。

實(shí)施國家和地方相結(jié)合的區(qū)域金融調(diào)控模式，就是將上述兩種模式的優(yōu)越結(jié)合起來，但是二者要結(jié)合好的關(guān)鍵在于：一方面既要發(fā)揮原有的中央金融調(diào)控的權(quán)威性，保持和維護(hù)國家整體金融安全穩(wěn)定，但同時(shí)也要使中央金融調(diào)控部門充分考慮到各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和金融差異，給予各地區(qū)充分的靈活自，還要照顧到對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的金融支持；另一方面也要充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮各級(jí)地方政府在區(qū)域金融調(diào)控中的積極性，使區(qū)域金融調(diào)控在各區(qū)域都能得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，達(dá)到區(qū)域金融調(diào)控的最佳效果，但同時(shí)也要通過國家和地方的結(jié)合，適當(dāng)?shù)丶s束地方政府對(duì)區(qū)域金融調(diào)控的不良干預(yù)，削弱地方政府將區(qū)域金融財(cái)政化的傾向。

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