導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇不動(dòng)產(chǎn)管理法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法抵押登記不動(dòng)產(chǎn)登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營(yíng)有限公司和抵押權(quán)人中國(guó)銀行某市分行辦理了180萬(wàn)元的動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)，其中抵押物一欄填寫(xiě)為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實(shí)上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無(wú)法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動(dòng)產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭(zhēng)論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無(wú)異議，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于抵押登記的效力問(wèn)題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對(duì)作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進(jìn)行處置。

1、認(rèn)為抵押登記有效的理由

一方認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國(guó)家工商行政管理總局《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門可以辦理企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動(dòng)產(chǎn)抵押登記。同時(shí)，《物權(quán)法》對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)行“登記對(duì)抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人”。

本案中，動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)中抵押物分別填寫(xiě)為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認(rèn)為抵押登記無(wú)效的理由

另一方認(rèn)為，按照民法的劃分，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分是以物是否能移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損壞其價(jià)值作為標(biāo)準(zhǔn)的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，鋼結(jié)構(gòu)廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動(dòng)或者若移動(dòng)則損害其價(jià)值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠房在性質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”之規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實(shí)行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠房。但是，目前無(wú)論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動(dòng)產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無(wú)權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無(wú)效。

三、關(guān)于我國(guó)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析

1、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分

《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物?！绷硗猓穹▽?duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分也有說(shuō)明，即不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)就會(huì)損害其價(jià)值的物，不動(dòng)產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其價(jià)值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動(dòng)產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時(shí)不應(yīng)辦理《動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》，而應(yīng)辦理《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》。

2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記

財(cái)產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書(shū)面合同外，還要求對(duì)某些財(cái)產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”因此，按照《物權(quán)法》第一百八十條第一款第一項(xiàng)所列“建筑物和其他土地附著物”等財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)，需要辦理抵押登記。

3、目前不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上依照原有法律法規(guī)辦理

現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒(méi)有法律和行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無(wú)相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的登記和抵押登記，實(shí)際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對(duì)特定的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。

4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭(zhēng)議

《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時(shí)，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭(zhēng)議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動(dòng)產(chǎn)，如本案中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠房，面臨登記和抵押登記無(wú)法可依的境地。

四、解決爭(zhēng)端的相關(guān)建議

1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋

最高人民法院應(yīng)及時(shí)對(duì)《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的條文作出司法解釋，承認(rèn)目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力，保證不動(dòng)產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護(hù)。

2、盡快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，實(shí)際是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。同時(shí)，應(yīng)盡快對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)的范圍”、“不能進(jìn)行抵押的不動(dòng)產(chǎn)范圍”、“需要進(jìn)行登記和抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動(dòng)產(chǎn)不能進(jìn)行抵押”；“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理登記?！?、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，各種不動(dòng)產(chǎn)的登記所屬的機(jī)關(guān)不同，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級(jí)以上人民法院（也可法定其他機(jī)關(guān)或設(shè)立新的機(jī)關(guān)）擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，并強(qiáng)化其服務(wù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)外，原有的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記職能。

4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記辦法

以往由于不動(dòng)產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機(jī)關(guān)的職務(wù)活動(dòng)。其中，對(duì)登記和抵押等的不動(dòng)產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》設(shè)立日期、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的效力、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同變更和《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會(huì)查閱不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證書(shū)的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭(zhēng)議和欺詐行為。

5、制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)

當(dāng)前，我國(guó)由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書(shū)并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、加重了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭(zhēng)執(zhí)。且由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是國(guó)家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書(shū)對(duì)其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)安全的根本功能。故我國(guó)應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)制度。

【參考文獻(xiàn)】

[1]中華人民共和國(guó)物權(quán)法[EB/OL].國(guó)家法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù).http：//.

[2]中華人民共和國(guó)擔(dān)保法[EB/OL].國(guó)家法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù).http：//.

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易、物權(quán)行為、區(qū)分原則、公示公信原則

房地產(chǎn)交易是人們對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動(dòng)的總的稱謂。在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對(duì)象而進(jìn)行的一種商品交換活動(dòng)。

房地產(chǎn)交易制度是房地產(chǎn)法律制度的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)交易是否規(guī)范有序直接關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)秩序的穩(wěn)定。但是我國(guó)的房地產(chǎn)法已明顯滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如立法尚不健全，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押制度有待完善，法律規(guī)范缺乏系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性、科學(xué)性等。這也給法律實(shí)務(wù)帶來(lái)了難度。因此，完善我國(guó)房地產(chǎn)立法刻不容緩。

物權(quán)行為是法律創(chuàng)造物，但它是客觀存在的，是與債權(quán)行為相對(duì)應(yīng)的法律行為。它規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，有利于保護(hù)交易安全，維護(hù)當(dāng)事人的利益平衡。借鑒該理論對(duì)于解決房地產(chǎn)交易中的有關(guān)問(wèn)題具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。

一、問(wèn)題的產(chǎn)生

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定和立法解釋，合同是指?jìng)鶛?quán)合同，因而我國(guó)法律沒(méi)有承認(rèn)物權(quán)合同。

我國(guó)《合同法》第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定是目前爭(zhēng)議較大。一般認(rèn)為，該條所稱的“合同”是指買賣合同，即債權(quán)合同。也就是合同的成立、生效要附加一個(gè)條件，即行為人在訂立債權(quán)合同時(shí)必須具有處分權(quán)，否則合同效力待定。這種觀點(diǎn)會(huì)引發(fā)理論上和實(shí)踐中的難題：即把一些本來(lái)有效的合同解釋為效力未定合同。

另外，按照債權(quán)合同，在買賣契約中，由于法律規(guī)定買賣標(biāo)的物的所有權(quán)自債權(quán)契約成立時(shí)起移轉(zhuǎn)于買受人，即買受人自買賣合同成立之時(shí)起就已經(jīng)取得買賣標(biāo)的物的所有權(quán)，但未經(jīng)登記或交付不具有對(duì)抗第三人的效力。這樣在法理上就自相矛盾：既然買受人自買賣合同成立之時(shí)起就已經(jīng)取得了標(biāo)的物的所有權(quán)，但其取得的所有權(quán)未經(jīng)登記或交付卻不能對(duì)抗第三人。然而所有權(quán)是對(duì)世權(quán)，因此這顯然是互相矛盾的。

由于立法和理論上的缺陷，在我國(guó)的司法實(shí)踐中，長(zhǎng)期存在著將登記作為合同生效要件的作法，也就是將原因行為與物權(quán)變動(dòng)混為一談。例如房屋買賣合同履行后，未向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的，法院往往判決房屋買賣合同無(wú)效，而不是判決強(qiáng)制出賣人補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)或判決出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。訂立抵押權(quán)設(shè)立合同后，未向登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)登記的，法院往往判決抵押權(quán)設(shè)立合同無(wú)效，而不是判決抵押人補(bǔ)辦抵押權(quán)登記或判決抵押人承擔(dān)出賣責(zé)任。其結(jié)果，往往使無(wú)辜的買受人、債權(quán)人遭受損害而得不到救濟(jì)。按照物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的區(qū)分原則，未辦理登記手續(xù)的，只是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，原因行為的效力將不受影響。因此，房屋買賣合同履行后未辦理過(guò)戶手續(xù)，或者判決出賣人依買賣合同承擔(dān)違約責(zé)任。抵押權(quán)設(shè)定合同成立后，未辦理抵押權(quán)登記手續(xù)的，只是抵押權(quán)不成立，抵押權(quán)設(shè)定合同并不無(wú)效，債權(quán)人可請(qǐng)求法院判決強(qiáng)制債務(wù)人辦理抵押登記手續(xù)，或者判決抵押人依抵押合同承擔(dān)違約責(zé)任。[1]

物權(quán)的變動(dòng)通過(guò)物權(quán)行為發(fā)生法律效果。屬于物權(quán)行為組成部分的交付或登記使物權(quán)的變動(dòng)具有了公示的作用，而依賴該公示而取得所有權(quán)的人受公示之公信力的保護(hù)，即可取得標(biāo)的物的所有權(quán)。從以上分析可以看出，否定物權(quán)行為的存在會(huì)帶來(lái)理論和實(shí)踐上的矛盾。

二、 房地產(chǎn)交易中的行為性質(zhì)區(qū)分

區(qū)分原則是指在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，他們的成立生效分別依據(jù)不同的法律根據(jù)。在原因行為中，當(dāng)事人享受債法上的權(quán)利，并承擔(dān)債法上的義務(wù)；在結(jié)果行為中，當(dāng)事人完成物權(quán)變動(dòng)，使得物權(quán)能夠產(chǎn)生請(qǐng)求權(quán)的負(fù)擔(dān)行為，而能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果的結(jié)果行為是處分行為。

區(qū)分原則在房地產(chǎn)交易中的運(yùn)用就是要求法律上區(qū)分房地產(chǎn)權(quán)屬和債權(quán)合同之間的關(guān)系。房地產(chǎn)過(guò)戶登記、抵押登記、使用權(quán)登記和他物權(quán)登記實(shí)質(zhì)是物權(quán)變動(dòng)的一種公示形式，是法律法規(guī)中的強(qiáng)行法，登記使房地產(chǎn)權(quán)屬得到確認(rèn)。權(quán)屬登記與債權(quán)合同的關(guān)系說(shuō)到底就是物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系，二者權(quán)能有很大差異，不能混為一談。例如，在“一房二賣”等現(xiàn)象的法律實(shí)務(wù)中應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)和所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。如果買受人已實(shí)際占有使用出賣人的房屋，但還未辦理登記手續(xù)，只能是說(shuō)明標(biāo)的物（房屋）的移轉(zhuǎn)，而不是房屋產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)。

我國(guó)《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”該條沒(méi)有明確區(qū)分這里的登記是物權(quán)變動(dòng)登記還是合同登記，由于法律法規(guī)沒(méi)有在二者之間作出明確區(qū)分或者明確規(guī)定是否影響合同效力，故在現(xiàn)實(shí)中最易導(dǎo)致人們依照該條將登記解釋為合同生效要件。此后，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后才生效的，當(dāng)事出有因未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”根據(jù)這一司法解釋，房屋買賣合同在房屋過(guò)戶以前合同效力獨(dú)立存在，并不受過(guò)戶登記的影響。換言之，房屋買賣是否辦理過(guò)戶登記，這只決定房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，并不能影響買賣合同的效力，更不能決定買賣合同的效力。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條和《城市房屋租賃管理辦法》第13條的規(guī)定，房地產(chǎn)租賃合同實(shí)行登記備案制度，但登記備案不是合同的生效要件。

此外，我國(guó)民法典草案物權(quán)法編第9條規(guī)定：“依照法律規(guī)定，土地、礦藏等自然資源屬于國(guó)家所有的，可以不經(jīng)登記，自法律施行之日起享有物權(quán)。除法律另有規(guī)定外，國(guó)家、集體、私人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；不?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！痹摋l規(guī)定體現(xiàn)了區(qū)分原則。

由于我國(guó)的物權(quán)法還未制定出來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，各種規(guī)定散見(jiàn)于法律法規(guī)及行政規(guī)章中，比較混亂，容易使人形成“要式合同就是登記”、“不登記就不生效”的模糊認(rèn)識(shí)。在目前施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中，只規(guī)定了商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，也沒(méi)有規(guī)定登記后生效。如果將過(guò)戶登記作為買賣合同的生效要件，其負(fù)面效應(yīng)是很大的，大量的房屋買賣合同在過(guò)戶登記以前均處于無(wú)效狀態(tài)，若一方不按約定履行過(guò)戶業(yè)務(wù)，另一方將無(wú)法主張對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，只能要求對(duì)方承擔(dān)并不明確的締約過(guò)失責(zé)任，合同中的各種擔(dān)保也因主合同無(wú)效而隨之無(wú)效，不履行義務(wù)一方可以不受合同約束，被損害方的合法權(quán)益得不到相應(yīng)的法律救濟(jì)，而不履行義務(wù)一方也得不到法律的懲罰，交易安全無(wú)法保障。這與

民法的一般原則是相悖的。另外，如果一個(gè)合同不是依照生效之后再履行的順序去執(zhí)行，而是在合同履行完畢之后才生效，這也不符合法理。

三、房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)公示公信原則

物權(quán)行為理論指導(dǎo)下的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，被稱為物權(quán)形式主義，其主要內(nèi)容是僅僅有物權(quán)變動(dòng)的合意是不夠的，對(duì)此還必須有一個(gè)外在的形式：不動(dòng)產(chǎn)的登記和動(dòng)產(chǎn)的交付。本文通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的外部公示方法（登記）的分析來(lái)揭示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)范功能。因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)的合意或意思表示主要是通過(guò)公示行為來(lái)體現(xiàn)，它符合人們的交易習(xí)慣。當(dāng)然這里并沒(méi)有否定物權(quán)合意這一私法自治的理念，而是突出公示的正確性推定效力。公示公信原則以區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為為前提，在維護(hù)原權(quán)利人的利益與交易安全之間尋求一種平衡，從而為解決理論上的悖論和實(shí)踐中的問(wèn)題提供一種思路。

物權(quán)公示原則，指的是物權(quán)的各種變動(dòng)必須以可以公開(kāi)的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動(dòng)的方式予以展示、并進(jìn)而決定物權(quán)變動(dòng)效力的原則。登記或交付作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，目的主要是為了維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人的利益。如果僅是為了雙方當(dāng)事人之間的利益，法律根本沒(méi)有必要設(shè)立登記或交付制度，因?yàn)殡p方當(dāng)事人之間的約定足以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。不經(jīng)登記或交付只依當(dāng)事人之間的意思表示就發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，反而更有利于交易的便捷。物權(quán)公示，對(duì)第三人來(lái)說(shuō)，公示告知作用是使第三人明確權(quán)利歸屬的指示器。公示內(nèi)容具有正確性推定效力，是指對(duì)任何第三人來(lái)說(shuō)，不管真實(shí)情況怎樣，推定公示的事實(shí)就是正確的。在完成公示行為之前，物權(quán)變動(dòng)效力僅在交易當(dāng)事人之間有效力，而對(duì)世人不發(fā)生效力；只有完成公示，取得表征物權(quán)的手段后，才真正使受讓權(quán)利具有對(duì)抗世人效力。[2] 物權(quán)行為理論是使公示行為具有公信力的基本保障，否則公示的權(quán)利正確性推定效力將受到質(zhì)疑。

物權(quán)公示包括行為方式（交付或登記）和靜態(tài)的表征（占有狀態(tài)或登記簿）。交付或登記是靜態(tài)的表征手段，二者當(dāng)然不能截然分開(kāi)。公示原則是產(chǎn)生公信力的前提。物權(quán)的存在既然以登記或占有為其表征，則依賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對(duì)于依賴此表征之人也不生任何影響，是為公信原則。

目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，也不盡合理。我國(guó)已經(jīng)頒布了一些法律法規(guī)，特別是眾多的司法解釋，部門規(guī)章，地方法規(guī)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等登記作了相互重疊、相互沖突的規(guī)定，沒(méi)有統(tǒng)一的登記法律和登記機(jī)關(guān)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)屬于行政法，而不是民法。登記制度的目的是實(shí)現(xiàn)行政管理，而不是貫徹公示原則。需要指出的是登記的性質(zhì)并不是一種行政行為。各國(guó)的登記機(jī)關(guān)并不相同，例如，在我國(guó)是行政機(jī)關(guān)，在德國(guó)是地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局，在瑞士是各州的地方法院。登記的目的只是起到公示作用，登記與行政行為并無(wú)必然聯(lián)系。借鑒外國(guó)經(jīng)驗(yàn)，梁慧星教授主持起草的物權(quán)法草案第一章第三節(jié)專設(shè)第20條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一管轄。”

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力主要采登記要件主義立法模式?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第6條第1款規(guī)定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！蔽覈?guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記。” 《擔(dān)保法》第41、42條規(guī)定，以土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等到建筑物抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自登記處之日起生效（合同生效的特殊情形）。從以上規(guī)定可以看出，在我國(guó)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度中，權(quán)屬登記顯然采登記要件主義。另外，在因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、取得時(shí)效、法院判決、添附、婚姻關(guān)系等非法律行為而引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的場(chǎng)合下，采取登記對(duì)抗主義。登記要件主義在法國(guó)的意思主義和德國(guó)的形式主義之間尋求折衷立場(chǎng)，雖然克服了意思主義的缺陷，將登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)本身結(jié)合為一體，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取了公示的態(tài)度。但在法律實(shí)務(wù)中登記主義立法模式的弊端顯而易見(jiàn)，如易助長(zhǎng)一物多賣現(xiàn)象。它偏向于對(duì)原權(quán)利人的保護(hù)，卻忽略了對(duì)第三人利益的關(guān)注，有損交易安全。

物權(quán)變動(dòng)規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)中的運(yùn)用，就意味著物權(quán)變動(dòng)所涉及的登記均為物權(quán)變動(dòng)的公示，它只影響物權(quán)變動(dòng)效力，而不影響合同效力。實(shí)際上，過(guò)戶登記、抵押登記等均是權(quán)利登記，而不是合同本身的登記。這種登記只確認(rèn)原權(quán)利人權(quán)利喪失，新權(quán)利人取得權(quán)利，或者原權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變化，并向新權(quán)利人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的過(guò)程。這種登記屬于權(quán)利登記，它獨(dú)立于債權(quán)合同，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。

關(guān)于房地產(chǎn)登記的公信力問(wèn)題。德國(guó)、瑞士等國(guó)在立法中明定了登記的公信力，法國(guó)、日本等國(guó)沒(méi)有規(guī)定。[3] 這種區(qū)別源于各國(guó)立法模式的不同。在我國(guó)主要有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)登記未體現(xiàn)公信力；[4] 另一種認(rèn)為通過(guò)申請(qǐng)、注冊(cè)、登記發(fā)證等手續(xù)實(shí)際上已承認(rèn)了公信力。[5] 本文認(rèn)為公信力是公示原則的應(yīng)有邏輯和基本價(jià)值取向。我國(guó)《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《土地登記規(guī)則》等具體規(guī)定了房屋所有權(quán)、抵押權(quán)和土地使用權(quán)、抵押權(quán)等的登記手續(xù)、登記程序、登記機(jī)關(guān)、登記種類等。不動(dòng)產(chǎn)登記在我國(guó)是由當(dāng)事人的登記意思和行政機(jī)關(guān)的登記行為來(lái)完成的，因此它是通過(guò)法律的方式來(lái)表示權(quán)利的合法存在，這是一種客觀事實(shí)，那么對(duì)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記所表現(xiàn)出來(lái)的權(quán)利信賴就具有正當(dāng)性。善意第三人就可以根據(jù)登記簿所表征的內(nèi)容進(jìn)行權(quán)利推定，從而決定與他人是否進(jìn)行交易。可以這樣認(rèn)為，對(duì)這種善意的保護(hù)也就是對(duì)市場(chǎng)的有力維護(hù)。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第61條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)?！睂?shí)際上本條解釋賦予了抵押權(quán)登記的公信力。但是我國(guó)在采登記要件主義的立法模式下，不區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為，將物權(quán)變動(dòng)效果系于債權(quán)行為，從而使交易中的善意信賴不能有效保護(hù)，公信力受到影響。因此我國(guó)應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)交易活動(dòng)，弱化房地產(chǎn)登記的行政色彩，注重權(quán)利的保護(hù)和交易秩序的維護(hù)。為保護(hù)房地產(chǎn)交易的安全，物權(quán)立法應(yīng)明確規(guī)定房地產(chǎn)登記的法律效力：發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移；推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；具有社會(huì)公信力，給予善意第三人以有效保護(hù)。

四、房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)中的利益衡平

無(wú)因性原則即抽象性原則，是指作為處分行為的物權(quán)行為，不問(wèn)其是否基于某項(xiàng)有效的負(fù)擔(dān)行為，而自行發(fā)生效力。原因行為的無(wú)效或者撤銷不能導(dǎo)致轉(zhuǎn)移物權(quán)的履行行為的當(dāng)然無(wú)效和被撤銷。物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)意思表示的結(jié)果，如果物權(quán)法上的意思沒(méi)被撤銷，債權(quán)法上的意思被撤銷，物權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，可以借助不當(dāng)?shù)美碚搧?lái)解決債權(quán)上意思表示的瑕疵引起的后果。

物權(quán)行為無(wú)因性對(duì)交易安全的保護(hù)是絕對(duì)的，如果物權(quán)移轉(zhuǎn)符合法律規(guī)定的要件，

即當(dāng)事人合意加交付或登記公示行為，那么即產(chǎn)生物權(quán)效力，即產(chǎn)生對(duì)抗世人的效力。正因?yàn)槿绱?，無(wú)因性原則成了否定論者對(duì)物權(quán)行為理論持否定態(tài)度的一個(gè)主要理由，如認(rèn)為貫徹?zé)o因性原則損害了原權(quán)利人的利益等等。其實(shí)，無(wú)因性原則并不是物權(quán)行為理論的全部，而且也對(duì)原權(quán)利人進(jìn)行債權(quán)保護(hù)及物權(quán)保護(hù)，如通過(guò)不當(dāng)?shù)美贫群彤愖h登記制度達(dá)到保護(hù)的目的。無(wú)因性原則正是登記公信力的邏輯結(jié)果。

關(guān)于我國(guó)對(duì)無(wú)因性原則的態(tài)度。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地登記規(guī)則》等的規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度屬于強(qiáng)制性登記，不是自愿登記，屬義務(wù)規(guī)范。不登記者其權(quán)屬不僅不受法律保護(hù)，而且可能受到行政處罰。登記部門對(duì)登記申請(qǐng)實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，無(wú)異議時(shí)方予以登記，這也是產(chǎn)權(quán)的證明方式。《城市房屋權(quán)屬登記辦法》第37條《土地登記規(guī)則》第71條規(guī)定了注銷登記和更正登記。從以上可以看出，這些條文較為詳細(xì)的規(guī)定了更正登記制度。這也就是要維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的靜的安全，保護(hù)真正的權(quán)利人。因而，這里對(duì)善意第三人的權(quán)利的保護(hù)并不明確。我國(guó)法律并未貫徹絕對(duì)的公信力，也即無(wú)因性原則。

另外，我國(guó)民法典草案物權(quán)法編第7條規(guī)定：“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，?dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)交付。記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的權(quán)利人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)的除外?！钡?2條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是權(quán)利人及其物權(quán)內(nèi)容的根據(jù)?！钡?4條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，是權(quán)利人享有該物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致。記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！钡?5條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載之時(shí)發(fā)生效力?！币陨弦?guī)定協(xié)調(diào)了原權(quán)利人與交易安全的保護(hù)的平衡問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)，雖然處分人沒(méi)有處分權(quán)或后來(lái)沒(méi)有處分權(quán)（比如原合同關(guān)系被宣布無(wú)效），但若在處分時(shí)給予受讓人以有效的表征其有物權(quán)的外觀（如物權(quán)登記證書(shū)），那么受讓人的受讓行為即為有效，他能夠有效地取得物權(quán)（如房屋產(chǎn)權(quán)），此為保護(hù)善意第三人的利益（原權(quán)利人受到不當(dāng)?shù)美贫鹊谋Ｗo(hù)）。但是，如果完成公示行為（登記）后，沒(méi)有涉及第三人利益（比如有處分權(quán)人甲將房屋賣給乙，而乙尚未處分房屋），那么，盡管完成了公示，但這種公示不得對(duì)抗與其有直接交易關(guān)系的原所有權(quán)人。也就是原所有權(quán)人仍可基于無(wú)效或被撤銷的合同要求受讓人予以返還，可稱為無(wú)因性原則的相對(duì)化。

由于物權(quán)行為無(wú)因性對(duì)交易安全的保護(hù)的絕對(duì)性，德國(guó)學(xué)說(shuō)和判例提出了物權(quán)行為無(wú)因性的相對(duì)化，使物權(quán)行為效力受債權(quán)行為之影響。這些情形主要有三種：附加條件、行為統(tǒng)一和瑕疵一致。[6]

這種對(duì)無(wú)因性原則的修正旨在減少物權(quán)行為無(wú)因性的僵硬性所導(dǎo)致對(duì)所有權(quán)人保護(hù)的不利，也就是努力把無(wú)因性規(guī)則的適用局限于保護(hù)交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫無(wú)例外地適用分離原則。物權(quán)行為無(wú)因性理論相對(duì)化的目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民事法律關(guān)系的公平調(diào)整，以期能在原所有權(quán)人和第三人利益之間尋求一種平衡。但是抽象性原則的修正并不否定物權(quán)行為的獨(dú)立性。由此可以說(shuō)，無(wú)因性原則是一般性規(guī)定，其相對(duì)化具有個(gè)案意義。

參考文獻(xiàn)

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篇3

一、不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢服務(wù)的現(xiàn)狀

一般來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記程序按申請(qǐng)-受理-審核-登簿-發(fā)證的環(huán)節(jié)依次進(jìn)行，但在各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)踐中，咨詢服務(wù)環(huán)節(jié)一直客觀存在且日常接待量時(shí)或很大，并貫穿于不動(dòng)產(chǎn)登記的事前、事中、事后。咨詢服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣與否直接影響到不動(dòng)產(chǎn)登記的質(zhì)量和效率，不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人的首要需求通常是“登記咨詢服務(wù)”，但各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)提供咨詢服務(wù)的重視程度不一，有的還未專設(shè)咨詢窗口。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理逐步法制化與規(guī)范化，不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人必將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員的綜合素質(zhì)提出更高要求，而要求提供準(zhǔn)確全面、通俗易懂、文明禮貌、耐心細(xì)致的優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)更是首當(dāng)其沖并日益迫切。

國(guó)家已全面推行“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”，即“有問(wèn)必答、有疑必釋”，各級(jí)地方政府對(duì)行政窗口咨詢服務(wù)的要求也越來(lái)越嚴(yán)格，在此形勢(shì)下，各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)高度重視并傾力提供優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作夯實(shí)服務(wù)基礎(chǔ)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)的作用

除極少數(shù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人外，絕大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人對(duì)相關(guān)法律法規(guī)以及不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理程序與相關(guān)知識(shí)知之甚少，甚至根本不懂，即不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之間實(shí)際存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，而不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)是消除兩者間信息不對(duì)稱的重要手段，也是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提高窗口服務(wù)質(zhì)量、提升服務(wù)效能以及提高登記效率、優(yōu)化登記質(zhì)量的首要措施，更是絕大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人不斷增長(zhǎng)的需求和愿望。

三、實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)的路徑

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)著重從三個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)，即要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員做到以下三個(gè)必須：（1）必須學(xué)習(xí)、了解、熟悉、掌握、理會(huì)、貫通相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)程、不動(dòng)產(chǎn)登記管理及其相關(guān)專業(yè)技術(shù)知識(shí)；（2）必須在接待上下苦功夫，多說(shuō)業(yè)務(wù)俗語(yǔ)口語(yǔ)，少說(shuō)專業(yè)術(shù)語(yǔ)，最好能用形象的比喻解答提問(wèn)，消除疑慮、迷惑、歧義、誤解、訛傳等，讓不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人了解和理解；（3）必須靈活接待不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人，對(duì)不同性格類型、不同文化層次、不同地域、不同要求的不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人最好能采取個(gè)性化、細(xì)節(jié)化的咨詢服務(wù)方式。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)的延伸

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)常常會(huì)面臨登記高峰時(shí)人聲鼎沸、窗口擁擠的延時(shí)服務(wù)局面，對(duì)此如何有效控制并優(yōu)質(zhì)保量地完成不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)，是擺在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)面前的難題，而延伸不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)應(yīng)是破解之道。

由此可設(shè)計(jì)一種不動(dòng)產(chǎn)登記受理式咨詢服務(wù)模式。這種模式特指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在應(yīng)對(duì)登記高峰時(shí)，采取增設(shè)平行受理窗口，增加人手人力，統(tǒng)一為申請(qǐng)人或其人邊提供咨詢服務(wù)邊指點(diǎn)填寫(xiě)相關(guān)表格、幫忙復(fù)印相關(guān)材料，隨后即進(jìn)行受理環(huán)節(jié)中的如查驗(yàn)、核對(duì)、詢問(wèn)等操作，將余下的如錄入相關(guān)信息、簽署受理意見(jiàn)、出具受理憑證等操作另行加班加點(diǎn)及時(shí)完成的靈活變通處理方法。

五、不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問(wèn)服務(wù)

1.不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問(wèn)服務(wù)的定義

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問(wèn)服務(wù)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)委任具備較強(qiáng)的不動(dòng)產(chǎn)登記管理法律法規(guī)、專業(yè)技術(shù)等知識(shí)且具有較長(zhǎng)實(shí)際從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家，解答不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人主要就不動(dòng)產(chǎn)登記的復(fù)雜疑難、歷史遺留等問(wèn)題在現(xiàn)行相關(guān)法律體系內(nèi)能否解決或如何解決的智力活動(dòng)。在提供不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)的基礎(chǔ)上創(chuàng)建高度負(fù)責(zé)、邏輯清晰、善于聆聽(tīng)、言語(yǔ)得體的不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問(wèn)服務(wù)制度應(yīng)是不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢服務(wù)的科學(xué)發(fā)展之路。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問(wèn)服務(wù)的主要作用

（1）為不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人提供高效滿意的服務(wù)

各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其工作變化發(fā)展過(guò)程中，至今或多或少地存在情形各異的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬歷史遺留問(wèn)題以及不時(shí)出現(xiàn)的新情況，涉及此類問(wèn)題的不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人渴望得到高效滿意的定性、評(píng)估、分析、厘清等解答服務(wù)，進(jìn)而以期獲準(zhǔn)登記。目前，唯有不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問(wèn)服務(wù)才能擔(dān)此重任。

（2）為不動(dòng)產(chǎn)登記行政賠償風(fēng)險(xiǎn)提供強(qiáng)力專業(yè)保障

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備受公眾關(guān)注的《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》，未能按照2013年初國(guó)務(wù)院所表示的那樣在今年6月底出臺(tái)。這說(shuō)明以統(tǒng)一立法的形式規(guī)制全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度很難一蹴而就。盡管涉及到各部門利益和既得利益者權(quán)益等一系列敏感問(wèn)題和法律協(xié)調(diào)問(wèn)題，但從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大趨勢(shì)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記立法勢(shì)在必行。

不動(dòng)產(chǎn)登記作為民事產(chǎn)權(quán)變更和公示的主要方式，廣泛存在于各國(guó)立法之中，在我國(guó)2007年的《物權(quán)法》中也有明文體現(xiàn)。最早不動(dòng)產(chǎn)登記源于明確產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)效力，法國(guó)在1804年的民法典中最先規(guī)定了該項(xiàng)制度。最初拿破侖成立的立法團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)不經(jīng)登記變更的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，這無(wú)疑是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中安全風(fēng)險(xiǎn)的最佳控制。不過(guò)，草案一出，很多法國(guó)貴族階層非常反對(duì)，因?yàn)榈怯浿贫群芸赡軙?huì)觸及到權(quán)貴產(chǎn)權(quán)公示、增加額外稅收負(fù)擔(dān)等問(wèn)題，所以，最后拿破侖皇帝在頒布民法典時(shí)做出妥協(xié)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易中的登記只作為“對(duì)抗”條件，而非必要條件。法國(guó)這樣的立法對(duì)后世影響深遠(yuǎn)，一定程度上解決了不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，但是，卻因登記“非必要條件”使得效果大打折扣。

后來(lái)，統(tǒng)一不久的德國(guó)也頒布了民法典，長(zhǎng)期戰(zhàn)亂使得該國(guó)產(chǎn)權(quán)非常不明確，因此，德國(guó)首先確立了不動(dòng)產(chǎn)交易變更必須登記，不登記的不發(fā)生無(wú)權(quán)變更效力。這樣一來(lái)，在德國(guó)首先確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這對(duì)德國(guó)日后經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到很大的積極作用。

我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記在物權(quán)法上的效力屬于德國(guó)式立法，即不登記的不動(dòng)產(chǎn)交易變更，不發(fā)生物權(quán)效力。對(duì)機(jī)動(dòng)車等物權(quán)變動(dòng)沿用法國(guó)式立法，即不登記的機(jī)動(dòng)車交易，不發(fā)生對(duì)抗第三人的效力。雖然這些在我國(guó)物權(quán)法中曾有明確規(guī)定，但是，實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記制度在全國(guó)范圍內(nèi)仍然缺乏整齊劃一的制度保障，登記存在地區(qū)差異和立法空位，導(dǎo)致交易存在的風(fēng)險(xiǎn)依然很大。同時(shí)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度又作為國(guó)家調(diào)控、房產(chǎn)征稅、征信制度等一系列制度的起點(diǎn)，如果不確立統(tǒng)一的登記制度，不僅會(huì)影響到不動(dòng)產(chǎn)交易安全，而且還會(huì)影響到其他政策和調(diào)控的落地實(shí)施。

既然統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度立法勢(shì)在必行，那為什么立法卻姍姍來(lái)遲呢？主要有以下幾方面原因。

第一，縱橫交錯(cuò)的法律相互沖突難以協(xié)調(diào)。我國(guó)目前尚未有統(tǒng)一的民法典，民事法律體系中很多法律法規(guī)涉及不動(dòng)產(chǎn)登記制度，例如《土地管理法》、《房屋登記辦法》、《房地產(chǎn)管理法》、《草原法》等，各項(xiàng)法律立法和監(jiān)管部門都不一樣，如此一來(lái)，登記機(jī)關(guān)的選擇、立法主導(dǎo)、登記收益、錯(cuò)誤登記責(zé)任等問(wèn)題就相互交織在一起，錯(cuò)綜復(fù)雜，要理清其中主線，辨清權(quán)利義務(wù)關(guān)系實(shí)屬不易?？梢?jiàn)，出臺(tái)一部統(tǒng)一的登記制度，實(shí)際是牽一發(fā)動(dòng)全身，演變成部門之間利益的博弈。

第二，房產(chǎn)稅開(kāi)征的前奏。統(tǒng)一登記不動(dòng)產(chǎn)與房產(chǎn)稅征收的前奏攪在一起，稍有法律常識(shí)的人都會(huì)對(duì)此有所覺(jué)悟，以房征稅和以地征稅勢(shì)在必行，這種“富人稅”對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控和增加稅收很有裨益，不過(guò)，國(guó)人的不理解和反感也如同對(duì)“遺產(chǎn)稅”的征收一樣敏感。從中國(guó)法制史進(jìn)程看，從以人為對(duì)象的征稅，發(fā)展到以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)象的征稅是大勢(shì)所趨，更多的財(cái)富意味著更大的社會(huì)責(zé)任也早已達(dá)成廣泛共識(shí)。最早廢除“人頭稅”的“攤丁入畝”政策，其實(shí)就是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的鼻祖，早在幾百年前都可以順利完成，增加國(guó)力，利國(guó)利民，放到現(xiàn)代中國(guó)當(dāng)然也應(yīng)該順理成章，水到渠成。

篇5

論文關(guān)鍵詞：中小企業(yè)；融資；動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保；權(quán)利擔(dān)保

中小企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要作用，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和協(xié)調(diào)運(yùn)行的基礎(chǔ)性力量，支持中小企業(yè)發(fā)展具有重要意義。一直以來(lái)，融資難都是制約中小企業(yè)快速發(fā)展又難于破解的主要問(wèn)題之一。造成中小企業(yè)融資難的原因有許多，其中信貸融資難的主要因素則是金融機(jī)構(gòu)過(guò)于依賴土地和建筑物等不動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保物，而中小企業(yè)的主要資產(chǎn)卻多以動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利為主?；诰徑馊谫Y難現(xiàn)狀，支持、促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)、行政部門、企業(yè)積極創(chuàng)新融資擔(dān)保模式，并付諸于實(shí)踐。融資擔(dān)保模式創(chuàng)新過(guò)程中存在諸多的法律問(wèn)題，值得我們關(guān)注并不斷探求完善相關(guān)法律制度的對(duì)策。

一、中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新的實(shí)踐

中小企業(yè)享有的權(quán)利種類繁多，擁有的動(dòng)產(chǎn)資源豐富，這些動(dòng)產(chǎn)與權(quán)利都可成為擔(dān)保物，因此，減少金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的依賴，創(chuàng)新中小企業(yè)融資擔(dān)保模式，具有廣闊空間和大好的前景。近幾年，在中國(guó)人民銀行的推動(dòng)下和政府的支持下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保融資業(yè)務(wù)創(chuàng)新的力度不斷增加，取得了較好的效果。

（一）權(quán)利擔(dān)保融資的創(chuàng)新

1、用益物權(quán)擔(dān)保融資的創(chuàng)新

用益物權(quán)是指對(duì)他人的物在一定范圍內(nèi)，加以使用和收益的定限物權(quán)?！段餀?quán)法》第184條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律另有規(guī)定可以抵押的除外。除此之外，《物權(quán)法》對(duì)用益物權(quán)作擔(dān)保物并無(wú)限制，這為用益物權(quán)擔(dān)保融資提供了法律保障。實(shí)踐中，基于林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、采礦權(quán)、海域使用權(quán)等權(quán)利作擔(dān)保融資的模式，都屬于用益物權(quán)擔(dān)保融資創(chuàng)新的范疇。這些用益物權(quán)用于擔(dān)保融資，幫助了許多中小企業(yè)利用潛在價(jià)值得到所需信貸資金，并在一定程度上提高了放貸銀行的資金使用率。

2、財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押融資的創(chuàng)新

根據(jù)《物權(quán)法》第223條的規(guī)定，股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款等財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以出質(zhì)。實(shí)踐中，對(duì)于債權(quán)人而言，股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款等權(quán)利質(zhì)押的風(fēng)險(xiǎn)較難控制，因此，金融機(jī)構(gòu)并不愿意接受這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押。近幾年，金融機(jī)構(gòu)關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押貸款的探索與創(chuàng)新主要是完善質(zhì)押融資中的權(quán)利價(jià)值評(píng)估、權(quán)利出質(zhì)登記、權(quán)利交易等相關(guān)操作環(huán)節(jié)，以此降低融資風(fēng)險(xiǎn)，消除金融機(jī)構(gòu)的顧慮，推動(dòng)權(quán)利質(zhì)押融資的發(fā)展。此外，金融機(jī)構(gòu)也在不斷探索拓展應(yīng)收賬款質(zhì)押的類別，由此出現(xiàn)了訂單質(zhì)押、旅游門票收費(fèi)權(quán)質(zhì)押等融資模式，這些融資模式把企業(yè)無(wú)形財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為了動(dòng)態(tài)資產(chǎn)，緩解了企業(yè)融資難的狀況。

3、其他權(quán)利擔(dān)保融資的創(chuàng)新

權(quán)利擔(dān)保融資模式創(chuàng)新的實(shí)踐還有很多，如簡(jiǎn)陽(yáng)農(nóng)村信用合作聯(lián)社推出的沙石開(kāi)采權(quán)質(zhì)押貸款，嘉興銀行推出的排污權(quán)抵押貸款，義烏地區(qū)推行的商位使用權(quán)質(zhì)押貸款等等。這些權(quán)利擔(dān)保融資模式拓寬了企業(yè)的融資渠道，在一定程度上解決了企業(yè)融資難問(wèn)題。

（二）動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新

動(dòng)產(chǎn)資源種類較多，融資空間廣闊，金融機(jī)構(gòu)不斷加大對(duì)動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新力度，推出了油品、黃金、黃酒、大蒜等動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款模式，再如山東恒泰農(nóng)村合作銀行推出的鋼結(jié)構(gòu)抵押貸款模式，這些新的擔(dān)保創(chuàng)新方式在一定程度上滿足了企業(yè)的資金需求、促進(jìn)了銀行貸款的良性循環(huán)。

（三）保證擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新

保證擔(dān)保融資創(chuàng)新主要是聯(lián)保貸款模式，即三個(gè)或三個(gè)以上企業(yè)按自愿原則組成聯(lián)保體，銀行對(duì)聯(lián)保體成員進(jìn)行授信，成員之間相互承擔(dān)連帶責(zé)任的一種融資模式。根據(jù)行業(yè)、地域的不同，各銀行采用的中小企業(yè)聯(lián)保貸款模式亦不同，有聯(lián)?；鹉Ｊ剑▍f(xié)會(huì)聯(lián)保模式）、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)保、行業(yè)聯(lián)保、聯(lián)貸聯(lián)保等多種模式。聯(lián)保貸款模式有利于成員間內(nèi)部監(jiān)督，相互督促及時(shí)還款，同時(shí)，還具有更強(qiáng)的靈活性、可變性、易操作性，聯(lián)保貸款為中小企業(yè)獲得了更多的信貸資金。

二、中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新中的法律困境

（一）相關(guān)法律規(guī)范不健全

中小企業(yè)融資擔(dān)保模式的創(chuàng)新與發(fā)展，需要相關(guān)法律制度的保護(hù)和扶持。而權(quán)利和動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保法律規(guī)范的不健全，導(dǎo)致中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新發(fā)過(guò)程中存在諸多問(wèn)題。 　1、權(quán)利擔(dān)保的合法性缺失

（1）排污權(quán)抵押貸款缺乏法律依據(jù)

自2008年嘉興市推出排污權(quán)抵押貸款以來(lái)，排污權(quán)抵押貸款模式迅速在全國(guó)蔓延。關(guān)于排污權(quán)的法律性質(zhì)，學(xué)界有多種觀點(diǎn)：有學(xué)者主張排污權(quán)屬用益物權(quán)；有學(xué)者主張排污權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)屬性；有學(xué)者認(rèn)為，排污權(quán)是種新型的環(huán)境役權(quán)；有學(xué)者認(rèn)為，排污權(quán)屬于人役權(quán)。也有學(xué)者認(rèn)為，排污權(quán)進(jìn)入物權(quán)體系困難重重，而將排污權(quán)歸入合同債權(quán)既在理論上可取，又有助于排污權(quán)靈活運(yùn)作。然而，依物權(quán)法定主義，排污權(quán)并未作為物權(quán)得到法律上的承認(rèn)，其物權(quán)屬性不能確定。同時(shí)，排污權(quán)的環(huán)境役權(quán)、人役權(quán)、合同債權(quán)性質(zhì)也局限于理論探討，沒(méi)有得到立法機(jī)關(guān)的確認(rèn)。因此，排污權(quán)抵押貸款的實(shí)踐探索還缺乏法律依據(jù)，對(duì)于排污權(quán)的屬性、排污權(quán)抵押的可行性以及排污權(quán)交易的條件等問(wèn)題都有待相關(guān)法律法規(guī)的確認(rèn)與完善。

（2）河道沙石開(kāi)采權(quán)、商位使用權(quán)擔(dān)保貸款缺乏法律保障

2010年簡(jiǎn)陽(yáng)市探索出沙石開(kāi)采權(quán)質(zhì)押融資模式，為保障這一模式順利實(shí)施，人民銀行簡(jiǎn)陽(yáng)市中心支行會(huì)同簡(jiǎn)陽(yáng)市水利局了《簡(jiǎn)陽(yáng)市河道沙石開(kāi)采權(quán)質(zhì)押貸款管理辦法（試行）》。然而，對(duì)于沙石開(kāi)采權(quán)的性質(zhì)，有學(xué)者主張河道沙石屬礦產(chǎn)資源，沙石開(kāi)采權(quán)則屬于采礦權(quán)，若此種主張成立，則沙石開(kāi)采權(quán)屬用益物權(quán)，沙石開(kāi)采權(quán)擔(dān)保的方式應(yīng)為抵押?！端ā贰ⅰ兜V產(chǎn)資源法》及相關(guān)法律法規(guī)對(duì)沙石開(kāi)采權(quán)性質(zhì)并沒(méi)有規(guī)定，因此，沙石開(kāi)采權(quán)擔(dān)保是抵押還是質(zhì)押，滿足哪些條件此項(xiàng)擔(dān)?？梢猿闪ⅲ杂写嚓P(guān)法律法規(guī)予以明確規(guī)范。

目前，全國(guó)許多金融機(jī)構(gòu)推出了商位（鋪）使用權(quán)擔(dān)保貸款。對(duì)于商位使用權(quán)擔(dān)保是抵押還是質(zhì)押，商鋪使用權(quán)能否轉(zhuǎn)租等問(wèn)題，現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定并不明確，有待進(jìn)一步規(guī)范。

2、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管法律法規(guī)不完善

隨著動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保融資的發(fā)展，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管這一融資擔(dān)保模式迅速興起。在實(shí)踐中，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管的一般操作模式為：債務(wù)人向銀行申請(qǐng)貸款并以動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)押擔(dān)保，銀行委托第三人（一般為物流企業(yè)，在動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管中作為監(jiān)管人）代為監(jiān)管質(zhì)物，履行監(jiān)管責(zé)任，包括但不限于對(duì)質(zhì)物的數(shù)量、質(zhì)量的監(jiān)管，對(duì)債務(wù)人或出質(zhì)人出入庫(kù)權(quán)利予以限制和約束，必要時(shí)對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)的能力予以監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)有害于質(zhì)權(quán)人利益的情形時(shí)及時(shí)通知質(zhì)權(quán)人，防止損失的發(fā)生或擴(kuò)大。由于法律對(duì)“監(jiān)管”的概念并無(wú)明確規(guī)定，我國(guó)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管法律法規(guī)也不完善，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管實(shí)施過(guò)程中債權(quán)人與監(jiān)管人主要通過(guò)質(zhì)押監(jiān)管合同明確各自的權(quán)責(zé)。因此，訂立合同時(shí)未考慮到的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，債權(quán)人與監(jiān)管人的權(quán)責(zé)分配就缺乏法律保障，所以，要積極完善動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管的相應(yīng)法律法規(guī)，為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管業(yè)務(wù)的發(fā)展提供法律保障。

3、融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)行業(yè)規(guī)范的缺失

融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)保證擔(dān)保融資模式的創(chuàng)新與發(fā)展起著舉足輕重的作用。由于缺少對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的法律規(guī)范和行業(yè)管理，實(shí)踐中，擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保效力不足，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。因此，要積極完善融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)相關(guān)法律法規(guī)，明確融資擔(dān)保業(yè)監(jiān)管主體、為擔(dān)保機(jī)構(gòu)確定對(duì)等的權(quán)利與責(zé)任，消除現(xiàn)存的政策性障礙，健全擔(dān)保機(jī)構(gòu)的信用評(píng)價(jià)體系。

（二）法律環(huán)境的缺失

1、中小企業(yè)融資擔(dān)保缺乏法律的有力支持

目前，《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律對(duì)擔(dān)保登記制度、擔(dān)保物流轉(zhuǎn)制度的規(guī)定不健全，這導(dǎo)致設(shè)定擔(dān)保難，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)難。因此，要積極制定和完善各類擔(dān)保物的流轉(zhuǎn)制度和擔(dān)保登記制度，以推動(dòng)動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保的發(fā)展，為中小企業(yè)融資擔(dān)保模式創(chuàng)新提供法律支撐。

2、征信立法的不足

篇6

關(guān)鍵詞：違章建筑查處；法律關(guān)系；舊城改造項(xiàng)目；城市擴(kuò)容建設(shè)；征地；房屋拆遷 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類號(hào)：D926 文章編號(hào)：1009-2374（2016）29-0195-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.29.089

1 違章建筑的法律界定

違章建筑是當(dāng)前社會(huì)中的難點(diǎn)問(wèn)題之一，現(xiàn)階段我國(guó)還沒(méi)有對(duì)違章建筑進(jìn)行清晰和統(tǒng)一的界定。在實(shí)際處理時(shí)，各級(jí)地方政府一般會(huì)根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況加以設(shè)定?？紤]到政府各部門智能的差異性，國(guó)土、交通、城管、規(guī)劃以及房管等部門均具有認(rèn)定和查處違章建筑的權(quán)利，這也是導(dǎo)致對(duì)違章建筑的認(rèn)定不一致現(xiàn)象的主要原因，導(dǎo)致實(shí)際存在的“違法建設(shè)”“違法工程”“違法建筑”“違章建筑”等多種說(shuō)法。上述說(shuō)法具有一定區(qū)別，如“違法建設(shè)”和“違法工程”描述的是具有動(dòng)態(tài)性的行為過(guò)程。而“違章建筑”和“違法建筑”描述的是違法行為的結(jié)果，具有一定的靜態(tài)性。文章從行為性質(zhì)、行為對(duì)象以及行為事實(shí)三個(gè)方面對(duì)違章建筑進(jìn)行界定。

1.1 行為性質(zhì)

從行為性質(zhì)的角度來(lái)說(shuō)，違章建筑具有違法性。首先，違章建筑在其性質(zhì)而言屬于違法行為，違章建筑違反了土地管理法、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例、公路法以及城鄉(xiāng)規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)所規(guī)定的義務(wù)或者是禁止性的規(guī)定，基于以上法律規(guī)定克制違章建筑處于違法狀態(tài)；其次，違章建筑是在經(jīng)過(guò)規(guī)劃管理部門以及土地管理等有關(guān)主管部門的審批或許可之前進(jìn)行建設(shè)的；最后，違章建筑必須得到有關(guān)行政部門的認(rèn)定，假如建筑違反了上述法律規(guī)定，則應(yīng)由城鄉(xiāng)規(guī)劃部門進(jìn)行影響程度的認(rèn)定。

1.2 行為對(duì)象

在判斷違章建筑的行為對(duì)象時(shí)對(duì)于違章建筑概念的界定具有很大的影響。從行為對(duì)象的角度來(lái)看，根據(jù)不同的法律法規(guī)對(duì)違章建筑進(jìn)行界定，所造成的違章建筑的外延以及內(nèi)涵均具有很大差異，據(jù)此而造成的對(duì)違章建筑的各種理解也存在很多爭(zhēng)議。通過(guò)總結(jié)歸納我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)，對(duì)違章建筑的對(duì)象描述都包含建筑物以及構(gòu)筑物兩個(gè)名詞，但對(duì)其他設(shè)施的描述缺不盡相同。這是因?yàn)樯鲜鰞蓚€(gè)名詞都屬于設(shè)施，但又具有一定的差異性。而違章建筑的對(duì)象是否包括設(shè)施又根據(jù)具體情況具體分析。但是違章建筑的行為對(duì)象一定是和土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)緊密相關(guān)的，并且在分離之后設(shè)施就無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的作用，比如電纜、關(guān)系等工程。而這些在法律上被稱作是附著物，因此違章建筑的行為對(duì)象主要包括建筑物、構(gòu)筑物以及附著物。

1.3 行為事實(shí)

1.3.1 新建。新建指的是未經(jīng)有關(guān)部門許可，違反土地、規(guī)劃等相關(guān)法律法規(guī)，擅自進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，為獲取相關(guān)許可證進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目以及擅自建設(shè)等行為。

1.3.2 改建。改建指的是將原有建筑物的一部分進(jìn)行拆除改造。比如將民用住宅私自改為商業(yè)用房、破墻開(kāi)店、將一個(gè)房間進(jìn)行分割改造成多個(gè)小房間進(jìn)行群租等項(xiàng)目。

1.3.3 擴(kuò)建。擴(kuò)建指的是在原有建筑物的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)，以達(dá)到提高原有建筑的高度或加大占地面積的目的。

2 違章建筑的查處

2.1 違章建筑的查處程序和查處方式

2.1.1 違章建筑的查處程序。通常情況下，違章建筑的查處程序包括立案、調(diào)查取證、影響認(rèn)定、事先告知、行政處罰決定、送達(dá)以及執(zhí)行等。在進(jìn)行違章建筑的查處時(shí)，首先，應(yīng)保證查處的程序符合法律法規(guī)的要求、查處的主體適格、事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿、使用的法律正確；其次，在進(jìn)行違章建筑查處時(shí)應(yīng)對(duì)行政相對(duì)人的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，包括行政相對(duì)人的陳述、申辯以及申請(qǐng)救濟(jì)等權(quán)利。

2.1.2 違章建筑的查處方式。違章建筑的查處方式包括責(zé)令停止建設(shè)、責(zé)令限期改正、罰款、拆除、沒(méi)收違法收入、沒(méi)收實(shí)物以及其他行政處理措施。

2.2 違章建筑查處中存在的問(wèn)題

2.2.1 查處權(quán)責(zé)不明確，各部門之間配合不默契。上文中已經(jīng)提到，國(guó)土、交通等部門均具有認(rèn)定和查處違章建筑的權(quán)利。盡管目前我國(guó)已經(jīng)在各大城市進(jìn)行了相對(duì)集中的行政處罰權(quán)工作，主要包括市容市貌、綠化、市政以及規(guī)劃等七個(gè)方面。而違章建筑卻涉及了多個(gè)部門和領(lǐng)域，并且對(duì)市、縣（區(qū)）、街道和社區(qū)的利益息息相關(guān)。我國(guó)立法具有一定的部門利益化現(xiàn)象，導(dǎo)致各部門之間的協(xié)調(diào)合作不足，是造成違章建筑查處受阻的內(nèi)部原因。

2.2.2 違章建筑執(zhí)法手段乏力，查處方式單一。我國(guó)多數(shù)城市在進(jìn)行違章建筑查處時(shí)均采用“一刀切”的方式進(jìn)行，以拆除為主要查處手段。在違章建筑查處執(zhí)行過(guò)程中，某些建筑在建設(shè)的初期階段已經(jīng)得到了用地許可以及工程規(guī)劃許可等各類法律程序，但是在建設(shè)過(guò)程中存在改建或者擴(kuò)建行為。某些違章建筑受到各種各樣的因素影響致使審批手續(xù)上部完善的情況下進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)等。上述違章建筑并沒(méi)有對(duì)社會(huì)公共利益以及城市規(guī)劃造成不良影響，對(duì)該類違章建筑進(jìn)行拆除處理，不僅需要花費(fèi)大量的人財(cái)物等成本，還造成了資源的巨大浪費(fèi)。除此之外，部分違章建筑在做出拆除處理之后受各種條件的限制不能直接進(jìn)行拆除，目前針對(duì)上述問(wèn)題的處理方法尚不完善。

許多相關(guān)部門在查處違章建筑時(shí)通常會(huì)給予責(zé)令停止或限期整改，但是在查處過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)當(dāng)事人拒不配合、拒絕停工等現(xiàn)象，導(dǎo)致執(zhí)法部門很難有效解決違章建設(shè)行為。

2.2.3 執(zhí)法環(huán)境不善，沖突矛盾時(shí)有發(fā)生。對(duì)于法制國(guó)家來(lái)說(shuō)，其法制水平的高低與國(guó)家的政治、文化、經(jīng)濟(jì)等的發(fā)展息息相關(guān)，除此之外還會(huì)在一定程度上影響國(guó)家的法律環(huán)境。針對(duì)違章建筑這一法律環(huán)境而言，和發(fā)達(dá)國(guó)家仍具有一定的差距。我國(guó)在進(jìn)行違章建筑查處時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)暴力執(zhí)法沖突以及暴力抗法等現(xiàn)象，這主要是因?yàn)樯鐣?huì)矛盾的不斷計(jì)劃、社會(huì)保障體系不完善、法律意識(shí)淡薄、執(zhí)法方式簡(jiǎn)單粗暴、執(zhí)法人員綜合素質(zhì)層次不齊等造成的。

2.2.4 管理執(zhí)法體制不完善，監(jiān)管不到位。執(zhí)法是城市管理的重要環(huán)節(jié)，屬于事后控制。在進(jìn)行違章建筑的查處和管理時(shí)，很可能會(huì)由于政府引導(dǎo)力度不夠以及市場(chǎng)供給不足等問(wèn)題使得查處過(guò)程中出現(xiàn)了審批、管理以及監(jiān)督等環(huán)節(jié)出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象以及信息交流不夠暢通。除此之外，沒(méi)有嚴(yán)格貫徹實(shí)施聯(lián)席會(huì)議制度和審批備案制度。再加上某些執(zhí)法部門存在消極執(zhí)法、不作為甚至是亂作為的現(xiàn)象，監(jiān)管力度不足，部門權(quán)利集中化等導(dǎo)致某些部門消極作為或不作為。

3 違章建筑查處過(guò)程中的相關(guān)法律關(guān)系的沖突解決

3.1 違章建筑為第三人所占有

當(dāng)違章建筑被第三人所占有，被執(zhí)行人怠于行使權(quán)利的情況下，申請(qǐng)執(zhí)行人可以提起占有之訟，也就是說(shuō)通過(guò)代為訴訟來(lái)排除他人占有。上述訴訟是為了法院能夠?qū)`章建筑的實(shí)施和執(zhí)行排除障礙，而不是處于讓申請(qǐng)執(zhí)行人得到違章建筑的占有權(quán)。占有并不是權(quán)利和物權(quán)，而是一種實(shí)施狀態(tài)，但占有卻憑借其實(shí)時(shí)狀態(tài)展現(xiàn)出了財(cái)產(chǎn)的秩序，也就是說(shuō)占有體現(xiàn)了社會(huì)生活的一種秩序。法律對(duì)占有的保護(hù)是為了對(duì)生活秩序和財(cái)產(chǎn)秩序進(jìn)行維護(hù)，而不一定是為了保護(hù)真正的權(quán)利。為了達(dá)到這一目的，法律需要維護(hù)占有，并采取有效的措施來(lái)制止各類暴力手段侵害他人的行為。

3.2 違章建筑受到第三人不動(dòng)產(chǎn)的侵害

如果違章建筑在遭受到其他人的不法侵害時(shí)，如果被執(zhí)行人待遇執(zhí)行其權(quán)利這一前提下，申請(qǐng)人擁有代為訴訟的權(quán)利。這一行為可以幫助被執(zhí)行人獲得應(yīng)有的賠償，但是根據(jù)司法實(shí)務(wù)的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)違章建筑遇到不動(dòng)產(chǎn)的侵害這一情況下，采取相鄰關(guān)系的規(guī)定是不合理的。這樣說(shuō)是因?yàn)榘l(fā)生相鄰關(guān)系的主體是公司也好法人也罷，主體必須是相鄰不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)人亦或是所有權(quán)人，主體具有不動(dòng)產(chǎn)的民法權(quán)利，但是違章建筑并不具有相鄰關(guān)系要求的使用權(quán)以及所有權(quán)，所以相鄰關(guān)系規(guī)定并不能用于處理此類問(wèn)題?；诖?，法院在處理此類案件時(shí)應(yīng)遵循實(shí)事求是的原則，根據(jù)案件的實(shí)際情況以及違章建筑的具體毀損行為、違法程序、對(duì)合法財(cái)產(chǎn)受到侵害的嚴(yán)重程度和損毀行為人出現(xiàn)過(guò)程的程度來(lái)科學(xué)地對(duì)賠償范圍加以確定。上文已經(jīng)到違章建筑具有違法性，所以一旦受到侵害并不能獲得全額賠償，賠償數(shù)額也有一定的限制，而是對(duì)擅自毀損行為擴(kuò)大的損失給予適當(dāng)?shù)馁r償。

3.3 被執(zhí)行人將違章建筑租賃給第三人

《城市房地產(chǎn)管理法》第52條明確指出，所簽訂的租賃合同中的房屋的所有權(quán)人才能作為合同中的出租人。《城市房屋租賃管理辦法》以及相關(guān)的地方性法規(guī)也明確指出違章建筑不能進(jìn)行出租。法律只保護(hù)那些進(jìn)行依法登記的出租房屋。被執(zhí)行人將違章建筑租賃給第三人的合同簽訂內(nèi)容不合法，因此屬于無(wú)效民事行為。

4 結(jié)語(yǔ)

文章首先從行為性質(zhì)、行為對(duì)象以及行為事實(shí)三個(gè)方面對(duì)違章建筑的法律界定進(jìn)行了闡述；其次從違章建筑的查處程序和查處方式以及違章建筑查處中存在的問(wèn)題兩個(gè)方面對(duì)違章建筑的查處進(jìn)行了分析；最后對(duì)違章建筑為第三人所占有、受到第三人不動(dòng)產(chǎn)的侵害以及被執(zhí)行人將違章建筑租賃給第三人三種情況下的相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行了思考。

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篇7

在抗擊疫情這個(gè)特殊時(shí)期，今年的“6.25全國(guó)‘土地日’系列專題”xx所將以線上宣傳與線下特色宣傳的相結(jié)合的方式，緊緊圍繞第30個(gè)全國(guó)“土地日”的主題“節(jié)約集約用地、嚴(yán)格保護(hù)耕地”開(kāi)展。

在xx小學(xué)門口設(shè)立咨詢臺(tái)，對(duì)群眾關(guān)心的征地拆遷、不動(dòng)產(chǎn)登記、建房報(bào)告審批等內(nèi)容，工作人員與現(xiàn)場(chǎng)群眾進(jìn)行了面對(duì)面交流解答，為群眾答疑解惑，同時(shí)宣傳了相關(guān)的國(guó)土法律知識(shí)。

開(kāi)展以全國(guó)“土地日”為主題的兒童創(chuàng)意書(shū)畫(huà)活動(dòng)。用兒童的五色畫(huà)筆描繪更美好多彩的明天，把保護(hù)耕地、珍惜資源、集約節(jié)約用地的種子種在兒童的心田。孩子們通過(guò)繪畫(huà)的方式，展現(xiàn)了我們腳下的這片土地，號(hào)召大家從我做起、從點(diǎn)滴做起，共同參與到呵護(hù)美麗家園的行動(dòng)中來(lái)。

廣泛提供和投放宣傳資料。在各村委會(huì)、企業(yè)、市民廣場(chǎng)等地?cái)[放宣傳展板，電子屏幕滾動(dòng)播出等方式，號(hào)召社會(huì)各界共同關(guān)注土地資源，節(jié)約集約利用土地資源，增強(qiáng)全民保護(hù)耕地的意識(shí)，營(yíng)全民珍惜土地的良好氛圍。

篇8

【關(guān)鍵詞】 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則; 準(zhǔn)則定位; 實(shí)施效果

中圖分類號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）36-0091-03

本次調(diào)查主要涉及業(yè)務(wù)最普遍、專業(yè)技術(shù)較復(fù)雜的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――企業(yè)價(jià)值》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――機(jī)器設(shè)備》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――不動(dòng)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》四項(xiàng)準(zhǔn)則。在各地資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)的協(xié)助下，本次調(diào)查在當(dāng)?shù)刭Y產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)廣泛展開(kāi)，涉及不同規(guī)模的評(píng)估機(jī)構(gòu)，不同職務(wù)的評(píng)估人員，具有很強(qiáng)的代表性和科學(xué)性。本問(wèn)卷調(diào)查共發(fā)放110份電子版問(wèn)卷，回收102份，回收率為92.73%，問(wèn)卷回答有效率為100%。

一、準(zhǔn)則執(zhí)行情況分析

為了真實(shí)反映評(píng)估從業(yè)人員對(duì)現(xiàn)有準(zhǔn)則的認(rèn)識(shí)、理解和執(zhí)行意愿，在問(wèn)卷設(shè)計(jì)時(shí)并沒(méi)有直接詢問(wèn)其在評(píng)估實(shí)踐中執(zhí)行準(zhǔn)則的情況，而是從準(zhǔn)則定位、準(zhǔn)則宣傳、準(zhǔn)則學(xué)習(xí)、評(píng)估人員對(duì)準(zhǔn)則的態(tài)度、認(rèn)識(shí)和滿意度，以及準(zhǔn)則具體操作要求的執(zhí)行情況等角度反映準(zhǔn)則的執(zhí)行情況。

（一）準(zhǔn)則定位合理，適度超前

對(duì)準(zhǔn)則定位及其體系的理解是評(píng)估人員執(zhí)行準(zhǔn)則的基本方面。調(diào)查顯示，82.35%的評(píng)估人員能基本理解準(zhǔn)則的定位及準(zhǔn)則間的相互關(guān)系。不同職務(wù)評(píng)估人員的理解程度，如圖1所示。有72.55%、84.31%、86.27%和70.59%的評(píng)估人員分別認(rèn)為企業(yè)價(jià)值、機(jī)器設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)和以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估準(zhǔn)則原則性適中，準(zhǔn)則的定位科學(xué)合理，符合國(guó)際上的慣例。

另外，準(zhǔn)則在立足現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上能夠適度超前，能夠較好地把握評(píng)估的發(fā)展方向和趨勢(shì)。比如，準(zhǔn)則提出的運(yùn)用多種評(píng)估方法、控股權(quán)溢價(jià)和少數(shù)股權(quán)折價(jià)、流動(dòng)性和溢余資產(chǎn)等在一定程度上起到了引領(lǐng)評(píng)估行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的作用。

（二）準(zhǔn)則的宣傳及推行力度尚可

調(diào)查顯示，認(rèn)為準(zhǔn)則的宣傳及推行力度尚可的評(píng)估人員占65.69%，22.55%的評(píng)估人員認(rèn)為宣傳、推行力度不夠，只有7.84%認(rèn)為足夠，另有1.96%的人員表示不清楚。據(jù)調(diào)查，評(píng)估人員一般是通過(guò)協(xié)會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)的文件、后續(xù)教育培訓(xùn)和中評(píng)協(xié)網(wǎng)站這三個(gè)渠道了解評(píng)估準(zhǔn)則的。準(zhǔn)則的和宣傳主要依靠的是評(píng)估協(xié)會(huì)的力量，借助其他新聞媒體擴(kuò)大宣傳的力度非常小，只有2.17%。

（三）評(píng)估人員學(xué)習(xí)準(zhǔn)則的積極性很高

準(zhǔn)則后，各地評(píng)估機(jī)構(gòu)都積極組織學(xué)習(xí)和討論，力求把握準(zhǔn)則的精髓，以有效指導(dǎo)評(píng)估實(shí)踐。調(diào)查顯示，有70.59%的人對(duì)評(píng)估準(zhǔn)則體系和各項(xiàng)準(zhǔn)則進(jìn)行過(guò)系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，20.59%的人對(duì)其大部分學(xué)習(xí)過(guò)。可見(jiàn)，評(píng)估人員對(duì)準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)積極性還是很高的。

（四）評(píng)估人員對(duì)準(zhǔn)則的滿意度較高

對(duì)四項(xiàng)準(zhǔn)則滿意程度的調(diào)查顯示，有89.29%、94.10%、93.25%和92.98%的評(píng)估人員分別對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則、機(jī)器設(shè)備評(píng)估準(zhǔn)則、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的準(zhǔn)則表示滿意。可見(jiàn)，四項(xiàng)準(zhǔn)則的滿意程度還是很高的。企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則的滿意度相對(duì)較低些，這與企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)的復(fù)雜性有很大關(guān)系。其中，評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人（92.6%）、部門經(jīng)理（92.08%）和業(yè)務(wù)經(jīng)理（91.26%）對(duì)該準(zhǔn)則的滿意度比其他評(píng)估人員相對(duì)較高，管理層對(duì)準(zhǔn)則的接受和支持更能推動(dòng)準(zhǔn)則的規(guī)范作用。

（五）準(zhǔn)則的執(zhí)行遵守情況較好

調(diào)查顯示，在執(zhí)行機(jī)器設(shè)備評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，44.70%的評(píng)估人員完全遵照準(zhǔn)則執(zhí)行，51.29%的評(píng)估人員按照強(qiáng)制性的條款執(zhí)行，4.01%的評(píng)估人員按照利于自己的條款執(zhí)行，沒(méi)有人不執(zhí)行準(zhǔn)則。在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，46.72%的評(píng)估人員對(duì)于強(qiáng)制性的條款才予以執(zhí)行，43.25%的評(píng)估人員會(huì)完全遵照?qǐng)?zhí)行，8.24%的評(píng)估人員有時(shí)執(zhí)行有時(shí)不執(zhí)行，0.69%的評(píng)估人員對(duì)利于自己的準(zhǔn)則執(zhí)行，1.10%的人員不清楚。

二、準(zhǔn)則實(shí)施的主要效果

（一）準(zhǔn)則的規(guī)范作用顯著

從總體上看，四項(xiàng)準(zhǔn)則都起到了明顯的規(guī)范作用。對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則，50.78%的評(píng)估人員認(rèn)為其規(guī)范作用很明顯，44.57%的人員認(rèn)為起到了一定的作用，從總體上為評(píng)估人員執(zhí)業(yè)提供了科學(xué)依據(jù)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，43.33%的評(píng)估人員認(rèn)為其規(guī)范作用很明顯，52.59%的評(píng)估人員認(rèn)為起到了一定的作用。比較系統(tǒng)的評(píng)估準(zhǔn)則可以使評(píng)估人員執(zhí)業(yè)有章可循，客戶也更愿意提供資料。

具體分析，不同職務(wù)的評(píng)估人員的看法不同。企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則的不同看法，如圖2所示?？梢?jiàn)，越是評(píng)估一線人員越能感受到準(zhǔn)則的規(guī)范作用。

（二）執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)明顯降低

資產(chǎn)評(píng)估從受托到收集市場(chǎng)信息、對(duì)被估資產(chǎn)狀況的勘察、對(duì)參照物的選取、評(píng)估方法擇定，直到評(píng)估報(bào)告的出具，是一個(gè)諸多要素相互交合的復(fù)雜過(guò)程。在這一過(guò)程中，由于評(píng)估人員對(duì)法律、法規(guī)及政策的把握以及執(zhí)業(yè)水平存在差異，在執(zhí)業(yè)過(guò)程中達(dá)不到專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)就容易導(dǎo)致執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。準(zhǔn)則的頒布使評(píng)估人員的專業(yè)判斷在準(zhǔn)則框架內(nèi)合理合法地執(zhí)業(yè)，減少了主觀性對(duì)評(píng)估過(guò)程的影響，大大降低了評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)查顯示，對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，分別有73.29%和91.91%的評(píng)估人員認(rèn)為嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)則可以降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）評(píng)估質(zhì)量與執(zhí)業(yè)水平明顯提高

準(zhǔn)則的頒布為評(píng)估人員執(zhí)行業(yè)務(wù)提供了統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)依據(jù)，提供了科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)和全方位的指導(dǎo)，也成為有關(guān)監(jiān)管方進(jìn)行有效監(jiān)管的統(tǒng)一尺度，推動(dòng)了評(píng)估人員獨(dú)立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)。在評(píng)估過(guò)程、評(píng)估程序以及評(píng)估報(bào)告方面，評(píng)估人員基本都能嚴(yán)格遵照準(zhǔn)則執(zhí)行，提高了行業(yè)的規(guī)范化水平和執(zhí)業(yè)質(zhì)量。調(diào)查顯示，對(duì)于企業(yè)價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，分別有69.72%和74.57%的評(píng)估人員認(rèn)為可以提高評(píng)估質(zhì)量和執(zhí)業(yè)水平。

（四）社會(huì)各界給予較高評(píng)價(jià)

準(zhǔn)則頒布以來(lái)，中評(píng)協(xié)、地方協(xié)會(huì)及其他相關(guān)部門相繼舉辦了一系列的研討班、培訓(xùn)班，以加強(qiáng)評(píng)估界對(duì)各準(zhǔn)則的理解、貫徹和執(zhí)行，在業(yè)內(nèi)引起了廣泛的討論，得到了廣大評(píng)估人員的認(rèn)可和接受。與此同時(shí)，與評(píng)估行業(yè)相關(guān)的行業(yè)外人士對(duì)準(zhǔn)則的呼聲和期望也越來(lái)越大，其頒布有助于維護(hù)社會(huì)公平和公眾利益，有助于評(píng)估報(bào)告使用方正確理解評(píng)估行為、過(guò)程和結(jié)論，因此，社會(huì)各界對(duì)準(zhǔn)則都給予了較高的評(píng)價(jià)。

三、準(zhǔn)則實(shí)施的主要問(wèn)題

（一）準(zhǔn)則執(zhí)行有一定難度

評(píng)估人員執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則遇到的最大難度是對(duì)準(zhǔn)則尚未完全掌握，占39.97%;其次是時(shí)間精力花費(fèi)大，占29.77%;最后是委托方缺乏配合，占28.76%。其中4.52%的評(píng)估人員認(rèn)為準(zhǔn)則的“操作性差，不好執(zhí)行”，比如，準(zhǔn)則條款原則性較強(qiáng);具體參數(shù)調(diào)整范圍沒(méi)有明確規(guī)定;準(zhǔn)則的第十六條和第十七條不好操作等。1.51%的評(píng)估人員認(rèn)為準(zhǔn)則中有些條文不明確，如準(zhǔn)則的第二十七條、第二十九條和第三十一條。另有3.68%的評(píng)估人員選擇其他難度。比如，行業(yè)壁壘、操作機(jī)構(gòu)過(guò)多、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、地價(jià)指數(shù)沒(méi)公布等。

（二）準(zhǔn)則執(zhí)行力度不足

根據(jù)企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則的調(diào)查，除了3.57%評(píng)估人員表示不清楚外，沒(méi)有一人完全不執(zhí)行該準(zhǔn)則。但是，只有39.91%的評(píng)估人員完全遵照?qǐng)?zhí)行，46.58%的評(píng)估人員只是對(duì)強(qiáng)制性的條款予以執(zhí)行，4.35%的評(píng)估人員對(duì)有利于自己的條款執(zhí)行，另有5.59%的人員有時(shí)執(zhí)行有時(shí)不執(zhí)行。不同職務(wù)評(píng)估人員執(zhí)行準(zhǔn)則情況，如圖3所示。

（三）多種參考標(biāo)準(zhǔn)并存

當(dāng)選擇不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法時(shí)，關(guān)于各種涉及不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行或參考最多的是《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――不動(dòng)產(chǎn)》，占92.67%;其次是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，占83.15%;再次是《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，占74.26%;2.18%的評(píng)估人員還參考過(guò)其他的標(biāo)準(zhǔn)，如財(cái)政部91號(hào)文《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等。

四、提高準(zhǔn)則實(shí)施效果的政策建議

（一）加大評(píng)估準(zhǔn)則的社會(huì)宣傳力度

對(duì)于準(zhǔn)則原則性的定位，需要中評(píng)協(xié)繼續(xù)引導(dǎo)評(píng)估人員正確認(rèn)識(shí)。至于操作性問(wèn)題，可以在準(zhǔn)則體系的其他層次予以解決。另外，準(zhǔn)則沒(méi)有很有力度的推進(jìn)，與監(jiān)管方的理念也有關(guān)，尤其是證監(jiān)會(huì)，有時(shí)他們的理解與準(zhǔn)則不一致，如果評(píng)估人員沒(méi)有按照他們的要求去做，則會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。所以，對(duì)基層國(guó)資委部門、證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管方也要加強(qiáng)評(píng)估準(zhǔn)則條文的宣傳和培訓(xùn)。

（二）加大基礎(chǔ)性工作的投入

據(jù)調(diào)查顯示，評(píng)估人員普遍反映參數(shù)的選取、方法的使用等技術(shù)性工作比較困難，需要有可靠的數(shù)據(jù)平臺(tái)、操作性的指導(dǎo)、案例的參考。對(duì)于折現(xiàn)率、期限等參數(shù)，美國(guó)提供參數(shù)指導(dǎo)值，而我國(guó)的修正標(biāo)準(zhǔn)尚未建立，由定性轉(zhuǎn)為定量，是今后行業(yè)發(fā)展的重大問(wèn)題。

對(duì)于數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，由于成本高、耗時(shí)長(zhǎng)，且需要持續(xù)更新維護(hù)，則需要各地方協(xié)會(huì)組織各地的評(píng)估機(jī)構(gòu)共同完成數(shù)據(jù)的采集匯總工作，并與資訊公司、數(shù)據(jù)公司建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，由評(píng)估協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)信息費(fèi)用，當(dāng)?shù)卦u(píng)估機(jī)構(gòu)免費(fèi)享用。

對(duì)于案例的提供，目前主要是以學(xué)者發(fā)表學(xué)術(shù)論文的形式，但是從論文中提取的信息量小、局限性大。建議由評(píng)估協(xié)會(huì)牽頭組織，規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)定期提供一至兩份具有代表性的匿名案例，再由中評(píng)協(xié)組織編寫(xiě)成案例集，免費(fèi)提供給積極有效配合協(xié)會(huì)工作的評(píng)估機(jī)構(gòu)，其他機(jī)構(gòu)則要付錢購(gòu)買。

（三）強(qiáng)化系統(tǒng)性、實(shí)踐性強(qiáng)的后續(xù)教育

評(píng)估人員工作非常繁忙，系統(tǒng)學(xué)習(xí)的時(shí)間較少，通常是在工作中有針對(duì)性地學(xué)習(xí)，所以統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、連貫性較差。建議中評(píng)協(xié)聯(lián)合其他相關(guān)機(jī)構(gòu)，出版更多的著作、教材，或者在培訓(xùn)中去強(qiáng)化這方面的學(xué)習(xí)，并結(jié)合大量案例來(lái)深化對(duì)理論的理解，有針對(duì)性的安排培訓(xùn)內(nèi)容，做到各有側(cè)重。另外，對(duì)于培訓(xùn)工作，由于時(shí)間和空間有限，有時(shí)不可能照顧到所有評(píng)估人員，所以，遠(yuǎn)程培訓(xùn)一定要在各地落實(shí)到位。各地評(píng)估協(xié)會(huì)要嚴(yán)格培訓(xùn)后的考核標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提升評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平。

（四）確立評(píng)估準(zhǔn)則的基準(zhǔn)地位

隨著資產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)中的作用日益提高，評(píng)估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也在逐步加大，但是我國(guó)目前仍缺少相應(yīng)的法律保障體系。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則作為行業(yè)的行為規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是所有執(zhí)業(yè)評(píng)估人員必須遵守的從業(yè)基準(zhǔn)，應(yīng)該具有很強(qiáng)的約束力，但是由于準(zhǔn)則是由協(xié)會(huì)名義頒發(fā)的，屬于行業(yè)自律性質(zhì)，因此不具有法律法規(guī)的強(qiáng)制性。中評(píng)協(xié)可以推動(dòng)評(píng)估準(zhǔn)則在相關(guān)法律法規(guī)中的基準(zhǔn)地位。在將來(lái)評(píng)估法中強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)則的規(guī)范作用;在國(guó)有資產(chǎn)管理法律法規(guī)中體現(xiàn)對(duì)準(zhǔn)則的確認(rèn);在有關(guān)證券監(jiān)管的法律法規(guī)中體現(xiàn)遵從評(píng)估準(zhǔn)則出具的評(píng)估報(bào)告;在司法處理中把評(píng)估準(zhǔn)則作為判定的重要依據(jù)，對(duì)于完全遵照準(zhǔn)則執(zhí)行，其評(píng)估結(jié)論符合合理判斷的評(píng)估事項(xiàng)，允許評(píng)估人員得到一定的免責(zé)。

一旦評(píng)估準(zhǔn)則在社會(huì)各界確立了基準(zhǔn)地位，得到相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)可和參照，執(zhí)業(yè)人員的準(zhǔn)則執(zhí)行力度自然會(huì)加大，可以有效促進(jìn)評(píng)估行業(yè)的進(jìn)一步規(guī)范，提升評(píng)估服務(wù)的公信力，進(jìn)而可以引發(fā)市場(chǎng)對(duì)評(píng)估的自愿需求，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也可相應(yīng)提高。

（五）做好與其他相關(guān)規(guī)范的銜接

評(píng)估受會(huì)計(jì)核算方法的影響很大，對(duì)于評(píng)估和會(huì)計(jì)的關(guān)系一定要進(jìn)一步明確，評(píng)估既不是會(huì)計(jì)的附屬，也不是會(huì)計(jì)的補(bǔ)充，評(píng)估的功能和任務(wù)不是會(huì)計(jì)能完全提供的，它是一個(gè)獨(dú)立的體系。同時(shí)，評(píng)估與會(huì)計(jì)又相輔相成，首先經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告是評(píng)估的良好基礎(chǔ);其次財(cái)務(wù)報(bào)告中有關(guān)資產(chǎn)價(jià)值和損失的確認(rèn)在某些情況下需要評(píng)估人員的意見(jiàn);最后在評(píng)估結(jié)果和財(cái)務(wù)成果之間的關(guān)系由于重估而發(fā)生變化。因此，評(píng)估準(zhǔn)則與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一定要做好銜接，統(tǒng)一理念。

另外，由于我國(guó)某些評(píng)估業(yè)的各部門交叉管理，比如土地、房地產(chǎn)、林權(quán)、礦業(yè)權(quán)評(píng)估等，出現(xiàn)了對(duì)同一評(píng)估對(duì)象有不同執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的情況。甚至有些地方不承認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)，如土地、房地產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估人員不得不遵照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》來(lái)執(zhí)行，但是這兩個(gè)規(guī)范指定的時(shí)間很早，許多方法都已過(guò)時(shí);對(duì)于森林資源評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)介入到這方面業(yè)務(wù)也存在很大限制，中評(píng)協(xié)也正在與國(guó)家林業(yè)局進(jìn)行協(xié)調(diào)。所以，中評(píng)協(xié)應(yīng)盡量與各部門協(xié)調(diào)，在各行業(yè)準(zhǔn)則進(jìn)一步的修訂中，要盡量統(tǒng)一評(píng)估理念，相互吸取經(jīng)驗(yàn)。

【參考文獻(xiàn)】

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篇9

論文關(guān)鍵詞 商品房 預(yù)售 消費(fèi)者 權(quán)益

一、商品房預(yù)售制度概況

關(guān)于房屋預(yù)售之條件,我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條已有明確詳細(xì)之規(guī)定。其一,已交付全部土地的使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū),土地使用權(quán)也必須未經(jīng)抵押。對(duì)此而言,是基于我國(guó)的基本土地制度,即私主體{公民或法人}并無(wú)土地之所有權(quán),惟有土地使用權(quán)之用益物權(quán)。其二,持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售,真正受到損失的將會(huì)是善意購(gòu)買人。其三,按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投入的四分之一以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和完成交付之期限。此項(xiàng)規(guī)定之意義在于敦促房開(kāi)商盡快完成工程建設(shè),以實(shí)現(xiàn)土地利用價(jià)值以及消費(fèi)者之消費(fèi)目的。其四,業(yè)已和金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。此為必不可少之實(shí)質(zhì)要件,只有契約的約束,才能在房開(kāi)商和消費(fèi)者之間形成一種特殊關(guān)系,在不動(dòng)產(chǎn)并未完成之前形成約束力。豍最后,已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的,還應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。這是房屋預(yù)售之形式要件,我國(guó)物權(quán)變動(dòng)才債權(quán)形式主義,惟已辦理登記之公示,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之變動(dòng)不可稱之已發(fā)生。

在房屋預(yù)售的特征方面,有以下幾點(diǎn)值得注意。首先,房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在契約中約定了一個(gè)期限,并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力之根據(jù)。其次,房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣,真正的房屋交易尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定,而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、房屋預(yù)售制度對(duì)消費(fèi)者權(quán)益之影響

(一)房屋預(yù)售流弊甚多目前“國(guó)五條”打房重拳已祭出有日,各地紛紛頒布自己的實(shí)施細(xì)則,而究其房產(chǎn)市場(chǎng)緣何持續(xù)過(guò)熱,商品房預(yù)售制度自應(yīng)是重要推手。在房屋預(yù)售制度之下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無(wú)息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款,而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。豎所以開(kāi)發(fā)商所謂“期房?jī)r(jià)格低”只是假象,實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在使用各種策略讓房?jī)r(jià)持續(xù)上升。而預(yù)售制度更大的危害在于,當(dāng)開(kāi)發(fā)商提前拿到預(yù)收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他們就沒(méi)有了后顧之憂,便通過(guò)囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)上漲,而房?jī)r(jià)的上漲又為開(kāi)發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件,因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過(guò)程中,在買漲不買跌的心理推動(dòng)下,人們未來(lái)房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。中國(guó)房屋預(yù)售制的潛在風(fēng)險(xiǎn):風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者和銀行;通過(guò)“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺,借機(jī)囤積抬高價(jià)格;逐步提高房?jī)r(jià)慢慢賣,造成期房?jī)r(jià)格低的幻覺(jué)等。

(二)消費(fèi)者購(gòu)買預(yù)售房的法律風(fēng)險(xiǎn)鑒于房屋預(yù)售合同雙方顯然在經(jīng)濟(jì)狀況和信息咨詢方面處于不對(duì)等的地位,而相關(guān)職能部門的管理并不完全配套,在具體執(zhí)行過(guò)程中也難免會(huì)受到利益等諸多不可控因素之影響。另一方面,購(gòu)房者顯然缺乏相應(yīng)的認(rèn)知能力和辨別能力。這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在,消費(fèi)者則無(wú)可避免地成為承受風(fēng)險(xiǎn)更大的一方。這些風(fēng)險(xiǎn)主要有如下幾個(gè)方面:

1.開(kāi)發(fā)商的銷售資格瑕疵房開(kāi)商隱匿其并無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)或無(wú)商品房預(yù)售許可證,而徑行銷售期房。購(gòu)房前必須要檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的“五證”,其中包含:土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開(kāi)工證、商品房銷(預(yù))售許可證。這些證書(shū)就是用來(lái)證明開(kāi)發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑據(jù)。若不能提供以上證件,預(yù)購(gòu)人完全有理由質(zhì)疑其身份的合法性問(wèn)題,有足夠理由拒絕其提出的所有要求。大體來(lái)說(shuō),此等開(kāi)發(fā)商本身資質(zhì)就不是太好,誠(chéng)信度十分缺失,如此一來(lái)一旦預(yù)購(gòu)人已履行了房款價(jià)金債務(wù),通常情況下難以取得預(yù)定房屋之所有權(quán)。而在合同被法院宣告為無(wú)效時(shí),更是只能請(qǐng)求返還本金及同期銀行貸款利息而已(至于締約上過(guò)失責(zé)任,則另當(dāng)別論)。而尤為重要之處的在于,購(gòu)房人在法院作出判決之前,惡意欺騙的房開(kāi)商極有可能早已攜款潛逃或者以將房款“釜底抽薪”,于是即便判決書(shū)上白紙黑字,其宣告的權(quán)利也絕無(wú)實(shí)現(xiàn)之可能性。豏購(gòu)房人仍務(wù)必須留心的是,以上證書(shū)中所列的項(xiàng)目名稱、單位名稱、建筑面積是否有出入,有無(wú)和消費(fèi)者訂定預(yù)售合同之時(shí)的名稱相同。若非如此,我們極有上當(dāng)受騙之虞,蒙受經(jīng)濟(jì)損害,甚至于要承擔(dān)更為嚴(yán)苛的法律責(zé)任。概言之,作為善意購(gòu)房者,我們有必要盡到合理的注意義務(wù)。

2.動(dòng)產(chǎn)本身合法性瑕疵除了房開(kāi)商有可能隱匿資質(zhì),其所售之不動(dòng)產(chǎn)本身的合法性問(wèn)題,也不可大意。在急于售房套現(xiàn)之利益心驅(qū)使之下,一部分并不合法的不動(dòng)產(chǎn)常常被房開(kāi)商拿來(lái)預(yù)售,以至于預(yù)購(gòu)人購(gòu)房后不能正常取得不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)的情形屢見(jiàn)不鮮。故而消費(fèi)者在購(gòu)買此類不動(dòng)產(chǎn)時(shí)更應(yīng)尤其留意以下風(fēng)險(xiǎn)。首先,放開(kāi)企業(yè)在集體土地上建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn),《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)有明確規(guī)定,嚴(yán)禁在集體土地之上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營(yíng),集體土地也只能在征收為國(guó)有土地之后,通過(guò)出讓方式開(kāi)發(fā)商投標(biāo)競(jìng)標(biāo)得到建設(shè)用地使用權(quán)之后,方可在此土地之上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)。是故,若知道此預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)所用土地性質(zhì)是集體土地,消費(fèi)者切勿與房開(kāi)商簽訂預(yù)售合同。其次,有些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商純粹投機(jī)炒房,并無(wú)房開(kāi)企業(yè)之法人資格。惟有其具備企業(yè)法人資質(zhì),獲得有關(guān)國(guó)家 機(jī)關(guān)的許可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,才能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營(yíng)。而那些并無(wú)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格者建設(shè)的房屋,由于并未土地管理部門登記備案,其預(yù)售之房屋將來(lái)很可能無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū),消費(fèi)者購(gòu)買此類房產(chǎn)之風(fēng)險(xiǎn),自不恃言。

3.宣傳廣告之瑕疵關(guān)于商品房銷售廣告之法律效力,應(yīng)作如下理解。商品房廣告乃房開(kāi)商向消費(fèi)者“自我推薦”的一種方式,其法律地位可視同向消費(fèi)者發(fā)出之要約邀請(qǐng),于情于理都實(shí)為難以將其視作承諾,因此房開(kāi)商并非因發(fā)送此類宣傳廣告單而就當(dāng)然要受其內(nèi)容之約束。由于開(kāi)發(fā)商為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和盡快吸引消費(fèi)者之購(gòu)房興趣,而早日銷售房產(chǎn)以保障資金循環(huán),于加快施工進(jìn)度及早使得土地物盡其而言,也自有其正面作用。因此在不違背公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用之基本原則的情況下,對(duì)所售物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)宣傳是完全合情合理的。豐購(gòu)房者若對(duì)其宣傳要約邀請(qǐng)有足夠興趣,就應(yīng)該再與銷售方進(jìn)行實(shí)質(zhì)性磋商,就其廣告單上所宣傳物業(yè)之實(shí)質(zhì)性條款達(dá)成合意,然后訂立正式的商品房預(yù)售合同。

4.單方面變更設(shè)計(jì)方案此乃期房和現(xiàn)房的根本區(qū)別所致,由于預(yù)售之不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的在消費(fèi)者訂立合同時(shí)尚非存在,因此就極有可能出現(xiàn)將來(lái)交付的房屋和預(yù)售合同中約定的設(shè)計(jì)方案不同的情形。開(kāi)發(fā)商此種做法實(shí)際上已構(gòu)成根本違約,但現(xiàn)實(shí)中房開(kāi)商提供給購(gòu)房者的定型化合同(格式合同)在違約責(zé)任方面通常對(duì)消費(fèi)者并不有利,如僅規(guī)定開(kāi)發(fā)商返還已支付房款價(jià)金及利息。因此購(gòu)房者在因房開(kāi)商單方面變更房屋設(shè)計(jì)而解除商品房預(yù)售合同時(shí),往往已經(jīng)喪失了選擇其他房屋的機(jī)會(huì),或者要面對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)價(jià)格大漲的窘境,是故在這種履行利益之外的信賴?yán)嬷畵p失很難在預(yù)售合同中找到救濟(jì)手段,損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)不甚明了。

5.預(yù)售中的定金風(fēng)險(xiǎn)定金乃保證合同目的之實(shí)現(xiàn)的很好的擔(dān)保手段,但在實(shí)務(wù)中也往往成為糾紛之所在。如在消費(fèi)者交付了定金之后,卻由于某種原因無(wú)法申請(qǐng)到銀行的貸款,某些開(kāi)發(fā)商往往就會(huì)從中作梗,僅退還已付購(gòu)房款而不退還定金,但此種手法其實(shí)毫無(wú)法律依據(jù)。理由在于,實(shí)在無(wú)法期望所有預(yù)購(gòu)房者都能順利申請(qǐng)到銀行的按揭貸款。為預(yù)先防范此類糾紛,購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商的預(yù)售合同中應(yīng)作如下約定:倘若非因購(gòu)房者一方的原因無(wú)法申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí),應(yīng)返還已付購(gòu)房款和定金。之于是否應(yīng)當(dāng)合理扣除少許手續(xù)費(fèi),自有商議的余地。

三、行政機(jī)關(guān)對(duì)于商品房預(yù)售中的消費(fèi)者之保護(hù)

鑒于房開(kāi)商和消費(fèi)者之間的“信息不對(duì)稱”和房開(kāi)商在利益面前的巨大“道德風(fēng)險(xiǎn)”這就使得房屋預(yù)售方面的法律漏洞更有可能被房開(kāi)商一方所利用。因此,政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)力度勢(shì)在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,關(guān)乎民生和穩(wěn)定的商品房銷售法律、政策應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者一方傾斜,普通消費(fèi)者也應(yīng)增強(qiáng)保護(hù)意識(shí),這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才能長(zhǎng)期有序穩(wěn)健發(fā)展。

第一,過(guò)立法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成立資格和條件進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān),盡可能保證房開(kāi)商資產(chǎn)雄厚、信譽(yù)良好。并通過(guò)市場(chǎng)杠桿和行政行為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)環(huán)境之規(guī)范、秩序之穩(wěn)定,極力將資信不良的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“拒之門外”。

篇10

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過(guò)登記向公眾公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動(dòng)情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時(shí)有一個(gè)識(shí)別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力；登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項(xiàng)權(quán)利者；登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護(hù)。

研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記在財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒(méi)有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施?！毖芯坎粍?dòng)產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問(wèn)題，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行，進(jìn)而保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺(tái)前后關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

（一）物權(quán)法出臺(tái)前不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析

物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個(gè)重要缺陷是基本上認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，同時(shí)也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！毖韵轮馐?，不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來(lái)說(shuō)就是不動(dòng)產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同沒(méi)有登記，該合同就被判定為無(wú)效。事實(shí)上，沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個(gè)重要缺陷是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進(jìn)一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國(guó)家先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等重要問(wèn)題以專節(jié)14個(gè)條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但是不登記，不得對(duì)抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)，將物權(quán)變動(dòng)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力相區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同雖然沒(méi)有登記仍然有效，不受不動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生變動(dòng)的影響?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！段餀?quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)過(guò)依法登記而發(fā)生效力，也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)合同就可以設(shè)立，這是我國(guó)物權(quán)法獨(dú)有的規(guī)定。三是非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種情況指的是《物權(quán)法》第28條、第29條和第30條的規(guī)定。

（2）增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán)利關(guān)系的不一致?tīng)顟B(tài)，對(duì)既存登記的部分內(nèi)容進(jìn)行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì) 途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?/p>

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。登記錯(cuò)誤的更正需要一個(gè)過(guò)程，在此過(guò)程中，登記權(quán)利人有可能處分不動(dòng)產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受！到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項(xiàng)措施來(lái)保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記⑤。我國(guó)物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

（3）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是物權(quán)法的實(shí)施對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行既帶來(lái)機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的問(wèn)題時(shí)，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時(shí)解決爭(zhēng)議，恰當(dāng)處置不動(dòng)產(chǎn)；還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時(shí)采取預(yù)查封措施提供了便利。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，依法及時(shí)執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件，維護(hù)權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對(duì)傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時(shí)調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公示方法。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認(rèn)真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，在采取強(qiáng)制執(zhí)行措施前應(yīng)認(rèn)真調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況，不能簡(jiǎn)單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護(hù)申請(qǐng)人的合法債權(quán)，又要保護(hù)被執(zhí)行人的合法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實(shí)踐中，對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對(duì)于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助、縮小或擴(kuò)大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過(guò)行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

1、關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實(shí)踐中，對(duì)于能否強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國(guó)有劃撥土地問(wèn)題，存在不同的認(rèn)識(shí)。本人認(rèn)為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實(shí)現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[20__]6號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見(jiàn)后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進(jìn)行妥善處理。對(duì)原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國(guó)有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價(jià)值分離（僅限執(zhí)行房產(chǎn)），并會(huì)同國(guó)土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，由國(guó)土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標(biāo)拍賣，掛牌出讓等方式對(duì)該土地依法進(jìn)行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問(wèn)題

在我國(guó)，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實(shí)踐中集體土地權(quán)屬也存在事實(shí)上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第（5）項(xiàng)、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問(wèn)題。對(duì)此應(yīng)當(dāng)如何處理？本人認(rèn)為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見(jiàn)后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會(huì)同國(guó)土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書(shū)和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，并書(shū)面告知權(quán)利受讓人成交價(jià)款中是否包含該集體土地的征地補(bǔ)償費(fèi)。按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時(shí)，應(yīng)會(huì)同國(guó)土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書(shū)和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對(duì)該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進(jìn)行審查，確認(rèn)權(quán)利受讓人的資格；人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟(jì)組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)的處理

實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對(duì)此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭(zhēng)議。如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過(guò)以下幾種渠 道尋求救濟(jì)，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷該登記；二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過(guò)民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過(guò)提起行政訴訟，撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書(shū)面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過(guò)繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記的，可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過(guò)戶登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對(duì)這種情況法院仍可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。