導語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)投資管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】房地產(chǎn)；項目開發(fā)；投資；科學管理

由于經(jīng)濟運行情況良好,房地產(chǎn)市場持續(xù)走強,國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在盲目拿地、盲目投資的現(xiàn)象,隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)實行從緊的資金政策,很多企業(yè)難以為續(xù),度日艱難。同時,目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在投資管理粗放,管理無序的現(xiàn)象,無法對工作起到監(jiān)督性和指導性的作用,因此,加強投資計劃管理勢在必行,它是企業(yè)的生命線。

1 把好項目關是投資管理的前提

為實現(xiàn)房地產(chǎn)建設項目社會效益和經(jīng)濟效益，避免和降低風險，必須對項目必要性、可行性進行研究。

1.1 進行市場分析。避免決策盲目性，減少和降低投資風險，充分考慮建設項目在未來市場的競爭力，使計劃任務更具科學性和可靠性；

1.2 加強實地調(diào)研。對工程地質(zhì)、水文地質(zhì)，包括征地、水源、供電、運輸、環(huán)保等情況要了如指掌，使投資估算有充分依據(jù)；

1.3 資金落實到位。由于房地產(chǎn)建設項目投資金額大，投資各方必須做到資金到位，必須有資金文件，確保項目得到批準后能按期實施。若需貸款，應對各項貸款條件進行認真仔細分析比較，盡量減輕利息負擔和還貸壓力。

2 把好設計關是投資管理的靈魂

房地產(chǎn)建設項目，包括編制項目建議書、可行性研究、編制設計任務書等，一旦被認為是切實可行的，就進入影響建設投資最大的設計階段。

人們稱設計階段雖則設計費一般只占建設工程總費用的1％左右，但對整個工程項目造價影響度要占80％左右。

由于設計階段分初步、技術、施工圖設計三個階段：在初步設計階段，要提出設計要求，明確建設項目的外觀設計、結(jié)構(gòu)形式、平面布置、裝修標準，進行設計招標、方案競選，選擇設計單位并商簽委托設計合同等事宜；在技術設計階段，確定建設項目設計的合理性、可行性、安全性，特別要做好建設項目對復雜工程的重大技術問題進入深化設計，確保質(zhì)量；在施工圖設計階段，確定建設項目的造價，控制好設計標準和主要設計參數(shù)。為此，要做好四方面的工作：

2.1 設計方案優(yōu)選。為保證設計方案的先進性、準確性、合理性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對設計方案招投標，對設計方案好中選優(yōu)；鼓勵設計單位平等競爭，擇優(yōu)選定設計方案和設計單位，提高設計質(zhì)量，保證設計進度，控制工程造價，提高投資效益；

2.2 推行限額設計。限額設計是指按照標準的設計任務書及投資估算控制初步設計，通過計算的數(shù)據(jù)為依據(jù)，控制施工圖設計，同時嚴格控制技術和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破；

2.3 應用價值工程。價值工程是功能或效用與成本的比值，房地產(chǎn)企業(yè)應用價值工程，就是要對建設項目進行功能分析，做到功能與造價的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，達到降低成本的目的；

2.4 注重圖紙會審。目的是將建設項目變更的可能性盡量地控制在施工前。就是對初步設計階段，側(cè)重于工程所采用的技術方案是否符合總體方案的要求，以及是否達到建設項目決策階段確定的質(zhì)量標準；對技術設計階段，側(cè)重于各專業(yè)技術是否符合預定的質(zhì)量標準和要求；對施工圖設計，側(cè)重于使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。通過圖紙會審，使技術和經(jīng)濟有機結(jié)合，功能和造價互相平衡。

3 把好費用關是投資管理的龍頭

房地產(chǎn)建設項目周期長、金額大，通常按建設程序六個階段費用要嚴格控制：

3.1 投資估算。在項目決策階段，必須對建設項目投資估算。其依據(jù)是：可行性報告等文件；建設方案；估算指標；材料設備詢價；國家有關政策文件；

3.2 概算造價。這是在初步設計階段，根據(jù)設計方案，編制工程概算文件，預測建設項目造價。其依據(jù)是：初步設計方案資料；概算編制辦法；概算定額或指標；建設項目所在地有關費用文件；

3.3 預算造價。這是在施工圖設計階段確定的工程造價，其依據(jù)是：施工圖紙；現(xiàn)行材料設備價格；預算定額等；

3.4 合同價格。這是指工程招投標階段通過簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設備材料采購合同以及技術和咨詢服務合同確定的價格。其依據(jù)是：招投標文件；施工單位資質(zhì)；施工方案；

3.5 結(jié)算價格。這是指工程結(jié)算確定的價格，其依據(jù)是：中標價；設計變更；現(xiàn)場簽證；

3.6 實際造價。這是竣工決算階段最后確定的工程造價，其依據(jù)是：建設工程費；設備購置費；預備費；其他費用；建設期貸款利息等。

4 把好招標關是投資管理的基礎

招標投標時市場經(jīng)濟中的一種重要交易方式，也是房地產(chǎn)企業(yè)建設項目投資控制的重要手段。在招投標時，要做好三方面工作：

4.1 合理編制標底。當前，市場上建筑安裝工程招標的標底，主要采用以施工圖預算、工程概算、擴大綜合定額、平方米造價包干為基礎等方法來編制，也有按市場價格來報價。但不論以何種方式編制，都應控制在投資范圍內(nèi)；

4.2 規(guī)范投標報價。引入競爭機制，一般招投標在三家以上，實行“貨比三家”；

4.3 公正進行評標。堅持公開、公平、公正，嚴格管理要求和管理程序，依靠高素質(zhì)專家支持，實行工程技術人員的群體評估和決策，順利進行建設項目。

5 把好協(xié)調(diào)關是投資管理的保證

推行建設項目責任制是投資管理的保證，特別要加強協(xié)調(diào)：

5.1 技術協(xié)調(diào)。提高涉及圖紙質(zhì)量，減少因技術錯誤帶來的協(xié)調(diào)問題；加強圖紙會審和交底是重要環(huán)節(jié)；

5.2 管理協(xié)調(diào)。要建立一整套健全的管理制度，包括從管理層到班組的責任制度、獎懲制度，特別要建立以投資方、監(jiān)理為主的統(tǒng)一領導，由專人統(tǒng)一指揮，解決各施工單位的協(xié)調(diào)工作；

5.3 組織協(xié)調(diào)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應建立專門的協(xié)調(diào)會議制度，解決施工中的各種問題，嚴格管理簽證工作，并進行有效的工程預算。

在建設項目中，要及時總結(jié)經(jīng)驗教訓，做好電氣部分與土建的協(xié)調(diào)；給排水與建筑結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)；建筑的外表功能與結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)；各輔助專業(yè)之間的協(xié)調(diào)。把問題、隱患消滅在萌芽狀態(tài)，保證工程質(zhì)量。

6 把好施工關是投資管理的根本

施工階段是建設項目的重要階段。這一階段中，要把工程設計圖紙變?yōu)槲镔|(zhì)形態(tài)的工程實體，因此，這階段應做好五項工作：

6.1 要優(yōu)化施工方案。要通過技術比較、經(jīng)濟分析和效果評價，力求在技術先進條件下的經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理基礎上的技術先進。

6.2 合理有效的使用資金。做到籌資與資金使用相協(xié)調(diào)；做好工程費用支付管理工作；加強對其他費用支付的管理。

6.3 嚴密細致的施工控制。在施工準備階段，以工程順利開工，開工后能連續(xù)均衡施工，并能保證工程質(zhì)量、進度和盡可能節(jié)省工程費用為控制目標。主要內(nèi)容是施工監(jiān)理單位的選擇和施工條件準備；在施工階段，以全面和實際履行與監(jiān)理單位和施工單位的合同為手段來實現(xiàn)控制目標。對所建立的各管理機構(gòu)實行崗位責任制，落實到每個人，共同做好控制工作。

6.4 嚴格控制工程變更。無論在設計、施工、進度、項目變更都要慎之又慎。要堅決杜絕施工單位擅自變更設計增加投資，對一些確要變更的單價和施工工藝，在得到批準后實施，并做好現(xiàn)場記錄和有關數(shù)據(jù)收集整理工作，以免浪費發(fā)生。

6.5 切實加強材料管理。由于材料費用占工程總費用的70％左右，因此，設備、材料計劃，控制材料實際與預算價差，材料的采購都是嚴格管理的范圍。

7 把好竣工關是投資管理的關鍵

在建設項目完成后，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正確核定竣工決算，有效實現(xiàn)投資控制要做好三方面工作：

7.1 合理確定造價。這是投資管理的重要環(huán)節(jié)，為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按施工合同為準則，實事求是地根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場鑒證和設計變更進行審核。特別計價必須正確，預算人員不但要熟悉工程量的計算規(guī)則、原理，還要到現(xiàn)場了解，提高計價的準確性；

7.2 嚴格結(jié)算復審。對施工單位編制的工程竣工驗收報告，包括工程進度表、質(zhì)量驗收報告和實物量清單進行核對，并實現(xiàn)工程結(jié)算復審制度和工程尾款會簽制度，從而確保投資效益；

7.3 做好審計工作。由于工程決算是建設項目經(jīng)濟上的最后結(jié)論，故一般委托有資質(zhì)的審計單位進行審核。

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為人正直、穩(wěn)重、誠實、自信、學習創(chuàng)新能力強

一流的職業(yè)道德操守與較高的個人素養(yǎng)

工作認真負責，具有強烈的責任感

較強的領導能力、組織協(xié)調(diào)能力和溝通能力

強烈的事業(yè)心和良好的團隊協(xié)作精神

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一、房地產(chǎn)項目收益管理概念

房地產(chǎn)項目開發(fā)是將土地（原材料）加工成住宅、商業(yè)、寫字樓等產(chǎn)品后進行銷售、經(jīng)營的行業(yè)。項目價值目前使用最廣泛、理論上最成熟、最健全的模型即為現(xiàn)金流量模型。其基本思想是增量現(xiàn)金流量原則和時間價值原則，也就是任何資產(chǎn)的價值是其產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量按照含有風險的折現(xiàn)率計算的現(xiàn)值。項目收益管理即運用動態(tài)的成本變化反映項目價值的變化，以便房地產(chǎn)項目在開發(fā)中對項目的決策進行比選，從而實現(xiàn)項目價值最大化。

二、房地產(chǎn)項目收益管理模型

價值=

其中，“現(xiàn)金流量t”是指項目開發(fā)各期的預期現(xiàn)金流量，包括現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，現(xiàn)金流入主要是收入，現(xiàn)金流出主要是成本；n指的是項目的開發(fā)周期；資金成本是指項目開發(fā)周期內(nèi)的企業(yè)綜合資金成本。

三、房地產(chǎn)項目收益管理的相關參數(shù)的估計

房地產(chǎn)收益管理模型的參數(shù)包括項目開發(fā)周期，各期的現(xiàn)金流量（包含流入和流出）和資金成本。這些參數(shù)是相互影響的，需要整體考慮，不可以完全孤立的看待和處理。

1.項目開發(fā)周期

按其項目開發(fā)后的狀態(tài)可以分為兩種類型：一是銷售，該物業(yè)類型銷售完畢后，由開發(fā)商回收現(xiàn)金后終結(jié)，該類型的開發(fā)周期是有期限的，根據(jù)開發(fā)節(jié)奏明確界定；二是自持有經(jīng)營，該物業(yè)類型由房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)持有，每年其租金收入扣除管理成本、稅費后有持續(xù)現(xiàn)金流流入，這種項目開發(fā)運營期限在未對運營項目轉(zhuǎn)讓前是永續(xù)的，且現(xiàn)金流入呈現(xiàn)一定的規(guī)律性，可用永續(xù)年金模型或準永續(xù)年金模型來實現(xiàn)。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)項目都比較大，會分成多期開發(fā)，周期會比較長，在進行項目的收益性分析時，對項目分期節(jié)奏要確定清楚，因開發(fā)時間的長短直接影響項目價值的計算。

2.現(xiàn)金流入

現(xiàn)金的流入主要指項目物業(yè)的銷售收入、存量資產(chǎn)運營的收入。對于項目直接的銷售，在確定開發(fā)及銷售周期內(nèi)，銷售收入一般有以下特點：一是收入的不均衡性，因房地產(chǎn)銷售大多是面向大眾市場，銷售的時點并不一致，故呈現(xiàn)離散狀；二是收入的延后性，房地產(chǎn)銷售大多是銀行貸款，首付后因?qū)徟盅盒枰粋€過程，往往比實際成交時間滯后，為便于計算，一般按照一年中固定時間來確定。對于經(jīng)營期的運營收入，一般存在一定的規(guī)律性，相對比較簡單。

3.現(xiàn)金流出

現(xiàn)金流出反應的是房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本，房地產(chǎn)的開發(fā)成本主要涉及范圍包括土地獲得價款、開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、基礎設施工程費、園林環(huán)境費、公共配套設施費、期間費用（管理費用、銷售費用和招商費用）和相關稅費。上述的相關數(shù)據(jù)可根據(jù)企業(yè)的管理情況確定相關數(shù)值，運用EXCEL工具列表進行計算。

4.資金成本

資金成本是指投資資本的機會成本，這種成本不是實際支付的成本，而是一種失去的收益，是將資本用于本項目投資所放棄的其他投資機會的收益，因此被稱為機會成本。本身屬于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，對資金的使用效率要求更高，且大部分企業(yè)應用的是借貸資金，通?？捎眠呺H借款利率來代替。

四、房地產(chǎn)項目收益計算舉例

根據(jù)上述模型以及企業(yè)以往管理的參數(shù)，可計算出項目的現(xiàn)值，即項目的價值。為簡化而又形象的進行說明，舉例如下：某房地產(chǎn)項目購買土地支出10000萬元，當年報批報建等前期費用支出1000萬元；第二年工程支出9000萬元，同時在第二年實現(xiàn)預售，實現(xiàn)銷售額20000萬元，繳納稅費2000萬元（含預繳的土地增值稅和企業(yè)所得稅）；第三年工程支出5000萬元并交房，實現(xiàn)銷售額20000萬元，繳納稅費2000萬元（含預繳的土地增值稅和企業(yè)所得稅）；第四年土地增值稅和企業(yè)所得稅清算，需要補交2000萬元；企業(yè)的資金成本為10%。

為便于計算，管理費用、銷售費用及財務費用未考慮。則項目現(xiàn)值為：

（-10000-1000） + （-9000+20000-2000） / （1+10%） + （-5000+20000-2000） / （1+10%）2+（-2000） / （1+10%）3

= -11000 + 8182 + 10744 - 1503

= 6423萬元

當然在現(xiàn)實的房地產(chǎn)項目中，其復雜程度要遠超過如此，但基本原理即為此。由于開發(fā)時間比較長，對很多數(shù)據(jù)要善于簡化處理。例如，房地產(chǎn)項目的開發(fā)中，每天都在發(fā)生資金的流入或流出，如考慮資金成本（或稱貨幣時間價值），會相當復雜，往往以一年為單位。當然為力求精確，也可用半年或一個季度來計算。但在收益管理中，為便于決策，以年為單位基本能滿足需要。

五、房地產(chǎn)項目收益管理的應用

房地產(chǎn)收益管理應用非常廣泛，其中一個重要方面是用于項目的決策。以往，由于土地價格及房地產(chǎn)價格的快速且持續(xù)上漲，在房地產(chǎn)收益管理需求尚不急迫，任何成本的增加、具備預售條件的工期及銷售周期的延長可由價格的上漲輕易化解。目前，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間日漸稀薄的情況下，收益管理可對房地產(chǎn)企業(yè)的決策起重要作用。

以下對房地產(chǎn)項目中常見的一些決策用收益管理進行分析，通常的方式是：根據(jù)房地產(chǎn)項目的相關參數(shù)，建立一個房地產(chǎn)項目收益管理模型，在不同的參數(shù)（決策因素）發(fā)生變化時分別代入模型，相應的會引起項目價值的變化，哪個對應參數(shù)的決策使項目價值提升的最大（或者是負面影響中使項目價值降低的最?。敲催@個的決策即為最優(yōu)決策?？赡苡械臎Q策對應的參數(shù)是多個，則多個參數(shù)同時代入，其原理是一樣的。

1.降低售價與快速銷售回現(xiàn)決策的分析

在房地產(chǎn)銷售的實務中，尤其是現(xiàn)在嚴厲的宏觀調(diào)控持續(xù)進行的情況下，降低售價可以帶來銷售量的增加，即現(xiàn)金加速回收。但如何確定降價與快速銷售回現(xiàn)的最佳平衡點成為一個難題。通常認為，在企業(yè)資金成本為12%時，如果物業(yè)提前銷售一個月對應的價格可降低1%。實際上，在通過現(xiàn)值收益模型的測算中，由于稅收（土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅及附加等以及財務費用在稅前抵扣受限）的影響，往往是不對等的，其規(guī)律是房地產(chǎn)收益越是豐厚的項目，為盡快實現(xiàn)資金回收，下降的幅度可能更大，當土地增值稅增值率超過100%時，可對應2-2.5個百分點；即使是在項目利潤率比較低的情況下，也可對應1.1個百分點左右。因此，在降低售價和快速銷售回現(xiàn)的決策中，要在根據(jù)市場容量的同時，密切關系項目的收益情況，根據(jù)收益管理的模型做出最合理的決策。

2.開發(fā)周期縮短與成本增加的決策

在房地產(chǎn)工程開發(fā)的實務中，往往會面對一個問題，工期和成本的關系呈反比，即工期越短、成本越高，但同時對公司越有益。通過現(xiàn)值收益模型測算分析，考慮到房地產(chǎn)預售、稅收及財務費用可抵扣受限等因素，可得出如下結(jié)論：在企業(yè)資金成本為12%的情況下，在支付土地款后到拿到預售許可證這一階段，對房地產(chǎn)開發(fā)項目增加的成本（按銷售價格提升的百分比來計算）和提前預售時間（月份）的比例為1.5：1左右時，是基本平衡的，當然該比例與房地產(chǎn)的收益率（尤其是計算土地增值稅時增值率的大?。┟芮邢嚓P；在獲得預售許可證后，在不影響正常交房的情況下，其開發(fā)進度的快慢與項目的價值呈弱負相關的關系，即周期延長并不影響項目的價值，甚至由于工程款延后支付的原因會使項目價值增加。萬達提出的“5986”（拿地5個月后開工，9個月銷售，開盤第一個月銷售80%，開發(fā)體量的60%為住宅）房地產(chǎn)開發(fā)目標和萬達不計成本地提高項目的開發(fā)速度充分運用了這一原理。

3.車位處理的問題

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一、房地產(chǎn)投資風險以及它的基本特征

所謂房地產(chǎn)投資風險指的是房地產(chǎn)的開發(fā)商對于房地產(chǎn)的未來抱有太多的希望而忽視了一些客觀條件的影響從而導致所投資的房地產(chǎn)的實際收益與投資商所期望的收益產(chǎn)生了負偏差的結(jié)果。這不僅包括房地產(chǎn)投資過程中所遭受的損失范圍，還包括由于投資過程中存在著的許多不確定因素而導致的開發(fā)商的直接或間接的損失。房地產(chǎn)投資風險的基本特征包括:多樣性、綜合性、補償性、變現(xiàn)性與激勵性。對于房地產(chǎn)投資風險產(chǎn)生的原因可以概括為以下幾個方面:第一，投資的回收周期比較長。一般在三到五年內(nèi)都會收回投資，但置業(yè)投資的回報一般需要等八年到十年才能收回資金;第二，對于房地產(chǎn)的投資效果還應該要考慮在組合投資的狀況下投資的風險與其收益之間的聯(lián)系。如果對房地產(chǎn)進行大量投資，可能造成負債經(jīng)營轉(zhuǎn)變成債務危機。不管是對置業(yè)的投資還是對開發(fā)進行投資，所需要的資本基本上都在幾百萬上千萬甚至是上億元。即便在前期就投入了全部資本的百分之三十，這樣也會讓相當多的投資者望樓興嘆;第三，由于一些自然條件限制了房地產(chǎn)，這對于建筑物的進度、質(zhì)量以及投資的方向都會產(chǎn)生一定的影響和偏差;第四個方面，房地產(chǎn)行業(yè)的變現(xiàn)性比較差;第五個方面，對于房地產(chǎn)的投資需要具有專業(yè)的經(jīng)驗和知識才能行。因為投資房地產(chǎn)所涉及的程序和領域比較多，并且如果直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)還離不開專業(yè)的知識和經(jīng)驗，因此這也就使相當一部分人員在投資房地產(chǎn)時受到了限制;第六，房地產(chǎn)投資涉及到相當多的政府的相關職能部門，例如消防、人防等方面。

二、對房地產(chǎn)的投資風險加強管理有何重要意義

對房地產(chǎn)投資風險進行管理就是在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中采用科學合理的方法對存在的風險進行預測、識別、分析、評價，從中選擇一個最佳的風險管理措施，從而保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失，最終獲得較高的安全保障。對房地產(chǎn)項目實施風險管理為全面、合理地處置風險提供了可能性。并且能夠用科學、系統(tǒng)的方法對各種風險對策的成本以及效益加以比較，從而得到對策的最佳組合。房地產(chǎn)的風險管理能夠促進投資主體的科學化、合理化，并減少決策的風險性。

三、關于管理房地產(chǎn)投資風險的相關策略

(一)在對房地產(chǎn)進行科學合理的分析的基礎上，積極預測房地產(chǎn)的需求

從當前來看，對于房地產(chǎn)的投資項目進行市場分析是當今房地產(chǎn)投資活動中的一個不可或缺的重要方面。在對房地產(chǎn)進行分析時還少不了導向的分析。這個分析包括了對需求確定性的有關預測和分析。當前時期我們房地產(chǎn)要對市場有一個較為全面的調(diào)查和研究才行。通過對市場需求的分析，企業(yè)要明確到自身的優(yōu)勢和劣勢。因此，當前時期很有必要建立起一個對市場信息進行收集的體制機制，通過多個渠道來收集與市場有關的技術、環(huán)境、項目信息以及產(chǎn)品的需求信息等有關方面的信息進而為產(chǎn)品項目的開發(fā)和相關技術的改造升級提供第一手較為準確的資料。借助于科學論證，在符合實際的基礎上實行單一或者是多元化的經(jīng)營策略。企業(yè)要及時地抓住變化的時機，避免由于投資項目的絕對化和僵化而造成的風險。

(二)在準確把握房地產(chǎn)波動周期的基礎上及時選擇入市的時機

因為房地產(chǎn)周期性波動時市場關系的運動的結(jié)果和方式同時還是宏觀經(jīng)濟周期波動的一個很重要的組成部分。所以，房地產(chǎn)的周期也要與宏觀經(jīng)濟運行的周期的波動方向相一致，但是在波動的時間和強度上還是存在一些差異。要依據(jù)房地產(chǎn)周期波動的特點開發(fā)房地產(chǎn)的有關特征，對于房地產(chǎn)的投資時機最好選擇在房地產(chǎn)周期復蘇的前期。對于在不同的時期內(nèi)，不同地區(qū)的房地產(chǎn)的波動周期也應該要及時掌握。在處于不完全的市場時，投資者選擇最佳時機首先要弄清楚宏觀經(jīng)濟的相關變化周期，并且還要正確認識房地產(chǎn)各個周期的劃分特點和方式。并且能夠及時預測和了解相關政策的變化，這樣才能夠認真分析出房地產(chǎn)的市場需求類型并預測它的變化趨勢。

(三)充分利用房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合來降低投資風險

一般來說，房地產(chǎn)投資的各個方面相關性越大，這種組合就越不能降低風險;如果它的各方面的相關性較小，那么這種組合就越能降低風險。從風險分散的角度上來看，如果處在同一個投資項目中，就要盡量避免替代物業(yè)之間的緊密性和配套性的物業(yè)組合在一起。而對那些非要結(jié)合在一起的配套的物業(yè)應當只按照物業(yè)的容量來進行配套開發(fā)，條件是不能夠超越容量配置。

(四)對于新技術要準確預測，避免由于技術因素造成的風險

必須要加強設備的安全性。避免因為設備的損壞而造成的各種事故的處理費用和相關補償費用，所以，一定要加強對相關設備的定期檢查和保養(yǎng)，在使用的過程中，也要對施工人員灌輸安全意識，特別是對某些精密儀器的定期檢查，避免因計算失誤造成損失。企業(yè)中一定要留住高技術人才，這樣就能防止建筑生產(chǎn)力的短缺和減少建筑材料的浪費，進而就能夠?qū)崿F(xiàn)在一定程度上來保證投資項目保質(zhì)保量完成，防止工期浪費。

四、結(jié)語

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一、簡述房地產(chǎn)股債權(quán)投資與風險管理

1.風險管理的含義

一般認為，風險是人們在從事某項活動或決策的過程中對未來預測可能產(chǎn)生的結(jié)果的不確定性，包括盈虧發(fā)生的不確定性、盈虧大小的不確定性。風險可能產(chǎn)生的損失潛伏在活動或者事件的過程中，會給事件或者活動帶來消極影響，阻礙實現(xiàn)其發(fā)展目標。

風險管理是企業(yè)或者個人通過風險識別、風險估測、風險評價，并在此基礎上選擇與優(yōu)化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險所致?lián)p失的后果，從而以最小的成本收獲最大的收益的決策過程。有效的風險管理可以減少風險給其帶來的損失，有助于企業(yè)所有者和管理者為企業(yè)未來發(fā)展做出正確決策，最大程度地保證經(jīng)營管理的正常運行，保護其財產(chǎn)安全和完整，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營活動目標。

2.房地產(chǎn)股債權(quán)投資與風險管理的關系

房地產(chǎn)股債權(quán)投資以提高企業(yè)經(jīng)濟收益為目標，但是在高收益背后往往隱藏了高風險，一旦風險管理失控，將導致企業(yè)所投資資本受到損失。通常情況下，經(jīng)濟收益與風險之間的關系是既辯證統(tǒng)一又對立的，二者密不可分、形影相隨、相輔相成、相互制約，風險用經(jīng)濟收益來補償，經(jīng)濟收益以風險為代價。房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)如果要追求高經(jīng)濟收益，就必須面臨和承擔高風險；與之相反，如果不愿意面對高風險，就只能接受低經(jīng)濟收益的現(xiàn)實。如果企業(yè)對風險從識別、評估到控制能夠建立起有效的管理機制，就能在追求高經(jīng)濟收益的同時將所承擔的風險降至最低，實現(xiàn)風險調(diào)整后的收益最大化。

二、關于房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風險分析

1.人員素質(zhì)低下的風險

房地產(chǎn)股債權(quán)投資活動中需要投資決策人員和相關管理人員具有宏觀經(jīng)濟金融、房地產(chǎn)行業(yè)、法律法規(guī)等方面的專業(yè)知識，從事房地產(chǎn)股債權(quán)投資的企業(yè)都是知識密集型企業(yè)，對員工素質(zhì)的要求極高。企業(yè)內(nèi)部員工的素質(zhì)的高低很大程度上決定企業(yè)發(fā)展，如果企業(yè)缺乏專業(yè)的高素質(zhì)人才能對股債權(quán)投資進行科學、有效的管理，那么企業(yè)將很難在經(jīng)濟市場中得以長遠、穩(wěn)定的發(fā)展。

2.信息收集的風險

房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)在進行投資項目選擇時，需要收集大量的相關資料，如果所收集的信息不夠及時、完整準確、真實，那么過時失真的信息將可能導致企業(yè)管理者做出錯誤的投資和經(jīng)營決策，進而影響到投資項目的正常運行，甚至企業(yè)的健康發(fā)展。由此可見，企業(yè)信息的來源渠道必須廣泛，且穩(wěn)定可靠，信息在傳遞的過程中要保持其真實性、完整性、及時性、準確性，以確保信息使用者能夠基于正確信息做經(jīng)營決策，實現(xiàn)企業(yè)的投資和管理目標。

3.管理風險

管理風險是指是指公司的決策人員和管理人員在經(jīng)營管理中出現(xiàn)失誤而導致公司盈利水平變化，即未來收益下降和成本增加的風險。一般情況下，管理風險受到管理團隊的能力和構(gòu)成、員工沖突、流失和知識管理等因素的影響。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展初期階段，組織結(jié)構(gòu)還不夠完善、科學、合理，公司治理也不規(guī)范，如果企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，內(nèi)部治理不能及時的調(diào)整，適應新環(huán)境，將可能由于管理不善導致投資項目的失敗。

4.市場風險

所謂市場風險指的是房地產(chǎn)市場價格、供求等市場因素的不確定性給企業(yè)發(fā)展帶來的風險。目前，世界經(jīng)濟剛剛經(jīng)過金融危機的洗禮，正處在經(jīng)濟復蘇的階段，這給企業(yè)發(fā)展帶來了良好的契機，但是，經(jīng)濟市場環(huán)境也日益變得復雜給企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)。經(jīng)濟市場環(huán)境的不穩(wěn)定性給房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的發(fā)展帶來極大的阻力，房地產(chǎn)商品是否受到整體經(jīng)濟環(huán)境的周期性或階段性波動影響，商品在市場上是否適銷對路，在技術、質(zhì)量、服務、銷售渠道和方式等方面有無市場競爭力，都會成為影響房地產(chǎn)股債權(quán)投資安全的重要因素。

5.其他經(jīng)營風險

經(jīng)營風險也稱營業(yè)風險，通常是指由于企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營上的因素，給企業(yè)帶來利潤率或利潤額的不穩(wěn)定。由于房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的投資標的往往都是待建或者未完成銷售的項目，以未來預期收益作為投資基礎，這樣的被投資項目或企業(yè)的未來的發(fā)展充滿了不可預測性，如果目標公司的經(jīng)營方式、管理模式、宏觀和產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境、財務融資，資金周轉(zhuǎn)、法律違約甚至欺詐等方面出現(xiàn)問題，導致了非體系性經(jīng)營風險的發(fā)生，將會使作為投資者的房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的預期收益下降，進而使企業(yè)陷入經(jīng)營的低谷。

三、應對房地產(chǎn)股債權(quán)投資風險的措施

1.加強專業(yè)人才培養(yǎng)

高素質(zhì)、多元化發(fā)展的人才是企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長遠、穩(wěn)定、可持續(xù)健康發(fā)展的重要組成元素之一。因此，企業(yè)應該定期進行人員培訓，完善房地產(chǎn)股債權(quán)投資基金管理人的知識結(jié)構(gòu)，使之有能力為企業(yè)更好的服務，防范投資項目風險。同時，在企業(yè)內(nèi)部選拔部分優(yōu)秀人才實行崗位輪換，使之充分了解和掌握各部門、各環(huán)節(jié)的工作，為股債權(quán)投資業(yè)務儲備好后備人才。

2.建立有效的信息溝通體系

企業(yè)要建立健全有效的信息流通體系，以加強各層級之間、各部門之間、員工之間的信息溝通，加快信息的傳遞速度，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源共享，以此達到企業(yè)的所有者和經(jīng)營者能夠及時、準確的掌握企業(yè)現(xiàn)狀，從而作出正確決策的目的。

3.完善內(nèi)部控制體系

從歷史看，風險管理從內(nèi)部控制發(fā)展而來，內(nèi)部控制和風險管理的最終目標都是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。內(nèi)部控制體系的建立與完善對房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風險管理有著重要作用，房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)必須按照自身業(yè)務特點和發(fā)展規(guī)劃建立起科學、合理、有效的內(nèi)部控制體系，降低和化解管理風險。房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)需要在內(nèi)部建設完善的崗位制度與崗位分離制度，以及能夠貫穿企業(yè)所有經(jīng)營管理活動始終的授權(quán)決策機制、監(jiān)控制度、信息披露制度，與此同時強化對財務風險的監(jiān)控、審計控制。

4.加強對政策風險的管理

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資途徑就是銀行貸款，房地產(chǎn)股債權(quán)投資中往往也會需要銀行貸款的支持。但是，我國境內(nèi)銀行貸款的條件高、利率高，大多數(shù)企業(yè)貸款難、還款難，形成了融資鏈的惡性循環(huán)，尤其是中小企業(yè)，這一情況更為嚴重。融資難是影響房地產(chǎn)股債權(quán)投資成敗的一個風險因素，所以房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)需密切關注國家整體信貸環(huán)境的變化，關注政府對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，跟蹤相關政策以及法律的變化，了解銀行等金融信貸機構(gòu)的信貸政策和要求，培育企業(yè)美譽度，以滿足和適應信貸政策的要求，獲取政府和金融機構(gòu)的融資支持。

5.引入第三方獨立監(jiān)督考核

邀請第三方參與對投資項目的監(jiān)督與考核可以幫助房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)順利實施投資活動。企業(yè)可以依據(jù)自身情況，邀請企業(yè)外部的風控專家、基金專家、審計人員等，組成外部審計或顧問咨詢組，借助其專業(yè)能力和獨立性，針對企業(yè)的投資行為進行合理分析、預測、監(jiān)控，規(guī)范投資行為，并為企業(yè)及時、準確地提供所投資標的項目的信息，揭示所投資項目存在的風險，給予管理改善建議，以保證項目能夠取得預想收益。

6.建立激勵制度

建立健全對投資經(jīng)理的激勵制度是完善投資項目風險管理的重要內(nèi)容。投資經(jīng)理的工作熱情、責任心、投入度和專業(yè)度可以在很大程度上決定房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風險管控質(zhì)量，房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)一般可以通過建立兩種激勵機制來激發(fā)投資經(jīng)理的工作熱情。一是建立健全顯性激勵機制，即以業(yè)績考核的方式來影響投資經(jīng)理的經(jīng)濟收入，具體可按照企業(yè)實現(xiàn)的利潤對其進行一定比例的資金獎勵，以激勵投資經(jīng)理努力工作。通過提升項目質(zhì)量，降低項目風險，不僅增加了企業(yè)的經(jīng)濟利益流入，也增加了投資經(jīng)理的經(jīng)濟收益。二是建立健全隱性激勵機制。這種激勵方法也可稱為“聲譽約束”。一般來說，如果投資經(jīng)理能夠積極地管理運營好投資項目，那么不僅會給其帶來經(jīng)濟利益，同時還會增強投資者、行業(yè)人才市場對其的信心；反之，如果由于投資經(jīng)理未盡到職責而使得股債權(quán)投資的業(yè)績表現(xiàn)下降，就會很少有企業(yè)再選擇其合作，進而失業(yè)。

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首先，房地產(chǎn)投資的政策風險，作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，在當前我國市場經(jīng)濟還需要進一步完善的形勢下，我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)作出了非常嚴格的控制，出臺了多項控制政策，這些政策的出臺和宏觀調(diào)控措施都在很大程度上提升了房地產(chǎn)投資風險。

其次，房地產(chǎn)投資具有利率風險，現(xiàn)階段很多投資者的資金大部分都來自于銀行貸款，因此隨著銀行貸款利率的波動，投資者的風險也將產(chǎn)生一定的波動。通常而言，貸款利率越低，房地產(chǎn)項目的投資成本也就越低，投資者會獲得更大的收益；而貸款利率越高，成本也隨之升高，投資者收益就會降低[1]。

最后，房地產(chǎn)投資的通貨膨脹風險，從2007年開始，我國物價呈現(xiàn)出了持續(xù)上漲的趨勢，小幅度的通貨膨脹現(xiàn)象逐漸體現(xiàn)了出來。而通貨膨脹率升高之后，資金的購買力降低，這就導致很多房地產(chǎn)投資者在項目完成后獲得的收益和之前的投入資金有較大的差距，導致了實際收益率下降。

二、房地產(chǎn)投資風險管理策略

（一）風險衡量

所謂風險衡量，主要說的是對房地產(chǎn)投資所產(chǎn)生的風險因素的種類、風險大小和造成影響程度的衡量。風險衡量應該對那些比較明顯的會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響的風險進行關注，其次才是研究風險損失產(chǎn)生的幾率。[2]。我們可以把風險視為一種變量，它可以運用期望值、風險度等來進行描述，例如兩種風險損失具有相同的期望值，那么標準差較大的風險損失就更加嚴重，標準差較小的風險損失較輕；如果風險損失所具備的標準差是一致的，那么期望值較大的風險反而越小，而期望值越小的風險越大。在風險衡量的過程中應該全面的分析和考慮風險因素。

（二）投資分散策略

所謂分散策略指的是通過分散開發(fā)結(jié)構(gòu)而規(guī)避和降低投資風險，投資分散測量通常有區(qū)域分散、時間分散以及共同投資等手段。投資區(qū)域分散指的是把房地產(chǎn)投資向各個不同的地域分散，這樣就可以避免因為某些地區(qū)經(jīng)濟條件較差而產(chǎn)生的風險；投資時間分散則說的是首先劃分一個科學的投資時間差，進而降低由于市場發(fā)生變化而形成的風險，比如說房地產(chǎn)先導指標產(chǎn)生較大的波動時（如經(jīng)濟增長率的回升、貸款利率的下降），這些現(xiàn)象都很有可能讓房地產(chǎn)周期開始進入大擴張發(fā)展階段，這一時間段便是投資的合適時機，投資者在此時投資所產(chǎn)生的風險應該是最小的[3]。

（三）投資組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略指的是房地產(chǎn)項目投資者按照投資風險因素的大小以及投資實際收益大小，根據(jù)某些原則來對房地產(chǎn)項目投資進行不同類型的搭配，從而來減少投資風險的一種策略。比如房地產(chǎn)項目投資者可以將部分資金投入于普通住宅，將一部分資金投資于商用寫字樓等。這種分散投資由于房地產(chǎn)項目的類型不同，其風險的大小也有所差異，投資收益也各不相同，組合投資策略將資金分散投資于不同的房地產(chǎn)項目，這樣就能夠有效的減少整體投資所帶來的風險，最終獲得平衡的投資收益[4]。

（四）保險策略

對于房地產(chǎn)項目的投資人而言，購買相關的保險是非常重要的，保險是降低房地產(chǎn)項目投資風險的關鍵手段之一。它對于降低或者彌補投資者的風險損失，促進資金的循環(huán)流動，確保房地產(chǎn)投資收益等方面都有著非常重要的作用。通常而言，房地產(chǎn)保險有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房地產(chǎn)委托保險等，房地產(chǎn)項目投資者在購置相關保險時必須要從自身投資項目的實際情況出發(fā)，購置自己需要的險種，合理確定險額，科學的確定風險單位以及厘定費率[5]。

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據(jù)有關資料統(tǒng)計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度

最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎階段,直接影響決策階段之后的各個建設階段工程造價控制是否科學合理。

在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應從以下幾個方面人手:

2.1項目選址是項目成功與否的基礎

1)選址應符合城市規(guī)劃;

2)項目要有準確的市場預測與市場定位;

3)要編制科學的環(huán)境評價報告;

4)應做好地質(zhì)初勘工作,因為地質(zhì)情況對住宅項目造價影響甚大。

2.2應編制項目成本投資估算控制表

根據(jù)工程造價具有建設各階段計價的層次性特點,決策階段主要是可行性研究階段,應編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內(nèi)容應包含:

1)建筑安裝工程費用;

2)設備及工器具購置費;

3)工程建設其他費用;

4)基本預備費;

5)漲價預備費;

6)建設期貨款利息;

7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

結(jié)合建筑項目的特點,在項目選址已定,市場分析已完成的基礎上,應該在項目決策階段編制更為詳細、操作性更強、指導意義更大的估算——項目成本投資估算控制表。在實際工作中,可結(jié)合財務成本核算科目為基礎,以房地產(chǎn)投資為例,部分項工作為內(nèi)容編制項目成本投資估算控制表,詳見表1。

根據(jù)表1,應將各項經(jīng)濟技術指標分解到各職能部門,應用工程造價的層次性計價特點,結(jié)合成本分析,按照前者指導后者的原則,指導規(guī)劃設計階段、施工階段的計價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。

2規(guī)劃設計及設計階段工程造價有效控制措施

設計階段是體現(xiàn)投資估算的實施階段,是項目決策在技術上和經(jīng)濟上的全面詳盡的體現(xiàn),是項目計劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價進行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設計階段可以說就是對工程造價的形成過程進行動態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項目特點,該階段主要可在總平面規(guī)劃設計、單體施工圖設計及環(huán)境設計三個環(huán)節(jié)對工程造價進行重點控制。

2.1總平面規(guī)劃設計

1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設計理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;

2)結(jié)合城市基礎設施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進行合理的綜合管線設計,其中重點應對水、電容量做科學的、一定前瞻性的預留,污水系統(tǒng)應結(jié)合現(xiàn)有城市資源進行近期、長期的設計。

2.2單體施工圖設計階段

該階段應采用限額設計的辦法,將重點放在施工圖審查工作上,通過施工圖預算,將設計控制在原概算范圍內(nèi)。重點圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設計二個方面:

1)樁基設計方面:在多層住宅中,據(jù)測算,樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項目多層住宅工程常用的兩種樁型進行對比,其結(jié)果見表2。

2)結(jié)構(gòu)設計:應重點在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯層設計等方面進行審核,以避免造成看不見的工程造價增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟適用的關系。

3施工階段工程造價的控制措施

按照工程造價理論,該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態(tài)控制,確定工程項目的合同價及工程竣工時的結(jié)算價,是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。

3.1工程招投標階段的工程造價控制

1)把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進行評估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標人,以降低工程承包風險。

2)根據(jù)項目實際,確定合理的投標條件

①根據(jù)住宅工程的特點,其工期短,工程總投資相對規(guī)模不大,應采取工程量清單、固定合同價格的方式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。

②對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目,無定額項目無單價、信息價可參照的,應重點說明,讓投標人明確在投標時以綜合價報價,以避免結(jié)算糾紛。

③確定合理、科學的評標原則:對有標底的,可在評標前確定合理的中標降低率,在綜合考慮投標人響應質(zhì)量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價中標的原則,從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。

3)嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同,

注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價,對工程造價、質(zhì)量、工期、風險因素承擔等重要條款,應以專用條款或補充合同的方式加以約束。

3.2加強工程施工事中控制

1)嚴格控制施工中設計變更,經(jīng)論證確需設計變更的,應力求減少變更費用,可制定設計變更的程序加以規(guī)范設計變更行為。

2)加強現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現(xiàn)場因素,導致標外工程量項目增加現(xiàn)象,如基礎土方量、井點降水等,現(xiàn)場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下,按實簽證、審核,以真實反映實際工程造價。

3)嚴格按照合同進行工程款支付。

4)及時掌握國家工程造價調(diào)價動態(tài)。

5)對可能存在的工程造價目標風險進行分析,并制定防范性對策。

4建筑項目工程造價控制與管理綜合措施

工程造價控制是建筑工程項目管理中一項極為重要的內(nèi)容。為了取得目標控制的理想成果,應當從多方面采取各種措施與手段。

1)建立建筑項目工程造價控制管理體系,從組織、技術、經(jīng)濟與合同四個方面人手,構(gòu)建工程造價控制機制:

①組織手段:就是應明確企業(yè)各職能部門在工程造價控制工作中所擔負的職責,同時確定其工作考核標準;

②技術手段:主要是對項目技術方案進行審核比較,對其適用性進行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟適用的技術措施。

③經(jīng)濟手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟信息的數(shù)據(jù),對造價控制目標進行資質(zhì)、經(jīng)濟、財務諸方面的可行性分析,如對工程預結(jié)算進行審核、成本變化動態(tài)分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。

④合同手段:就是對參與項目建設的所有各設計單位、施工單位、材料設備供應商、監(jiān)理單位等的建設行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。

2)充分發(fā)揮社會化監(jiān)理服務功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項目管理監(jiān)控體系

3)建立健全的工程造價管理制度,充分利用IS09001-2000質(zhì)量管理體系,提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項工程指標依照ISO質(zhì)量管理總手冊相應條款層層分解落實到相關職能部門,以此指導各職能部門開展工作,對工程造價實行動態(tài)管理。

在IS09001-2000質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。

5結(jié)束語

綜上所述,房地產(chǎn)投資項目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎上,為實現(xiàn)項目管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統(tǒng)活動,其貫穿于工程建設全過程。概括而言,建筑工程項目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設計、施工等實施階段的動態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟、技術、管理相結(jié)合的方法措施,將建筑工程造價控制在投資估、預算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實現(xiàn)投資效益最大化。

參考文獻:

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[5]駢永富,閻俊愛.房地產(chǎn)投資分析與決策[M].北京:中國物價出版社,2003.

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    一、保險資金不動產(chǎn)投資中主要幾種風險

    (一)融資性售后包租風險

    近年來,隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展,售后包租的交易模式逐漸產(chǎn)生,即開發(fā)商在房產(chǎn)銷售時承諾在未來一段時間內(nèi)承租或代為出租投資人所購買房產(chǎn)的交易行為。售后包租又分為經(jīng)營性售后包租和融資性售后包租,兩者的區(qū)別在于投資人購買房產(chǎn)時是否獲得產(chǎn)權(quán)。對于融資性售后包租,開發(fā)商出售的是虛擬產(chǎn)權(quán),若保險公司投資不動產(chǎn)后委托開發(fā)商進行經(jīng)營管理,則必須以獲得真實產(chǎn)權(quán)為前提,在此基礎上,選取具有一定規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營管理能力和信譽的大型房地產(chǎn)企業(yè)作為交易對手,并對其進行全面、嚴格的法律盡職調(diào)查,從而避免開發(fā)商可能存在的融資性售后包租風險。

    (二)違約風險

    一般情況下,對于保險公司來說,購置期房相對于購置現(xiàn)房更具有價格優(yōu)勢,有利于降低購樓成本,提高投資收益率,但與此同時,購置期房也使得保險公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設標準的違約風險。此外,保險公司委托開發(fā)商對所購房產(chǎn)進行經(jīng)營管理,在委托期限內(nèi),開發(fā)商需要按約定向保險公司支付房產(chǎn)經(jīng)營收益。若屆時開發(fā)商因經(jīng)營管理能力欠缺或其他原因無法達到盈利標準并按約定支付經(jīng)營收益,降導致保險資金收益受損。對于上述違約風險,保險公司一方面可與開發(fā)商設立共管賬戶,約定購房款僅能用于標的房產(chǎn)的開發(fā)建設,從而保障建設工程的順利完工;另一方面,保險公司可以要求開發(fā)商對項目完工及未來收益返還提供抵押擔保、質(zhì)押擔?；虮ＷC擔保等。

    (三)委托風險

    1、資金運用風險。該模式中,保險公司對購置房產(chǎn)進行委托經(jīng)營,使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險公司委托,在委托期限內(nèi)代表其對房產(chǎn)進行開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等資產(chǎn)管理相關工作,收取相關收益,并代為支付資產(chǎn)管理相關費用。對于房產(chǎn)經(jīng)營中的資金流入和流出,若缺乏有效地監(jiān)管和審計措施,則同樣會給保險公司帶來資金損失。對此,保險公司應在委托管理期間,一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進行日常監(jiān)管;二是于年度結(jié)算日前,與開發(fā)商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費用扣減額等情況進行審計,并出具相關財務報告;三是委派財務人員負責監(jiān)督項目資金的運用情況。

    2、物業(yè)管理風險。委托期限內(nèi),開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念與管理能力,直接決定了目標物業(yè)的整體品質(zhì)及未來發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后,開發(fā)商應將目標物業(yè)交還給保險公司繼續(xù)經(jīng)營管理,若屆時由于開發(fā)商經(jīng)營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶轉(zhuǎn)移,將導致房產(chǎn)出租率或租金水平無法達到合理水平,從而對后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響,增加保險公司招租及管理成本。為避免開發(fā)商無法有效履行經(jīng)營管理職責,保險公司可與開發(fā)商在合同中約定,在房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)交還保險公司的時點,開發(fā)商需使所經(jīng)營房產(chǎn)當年的租金水平達到一個預設值,該值由保險公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。

    二、保險資金投資不動產(chǎn)的風險管理

    房地產(chǎn)項目雖然收益較高,但是一旦出現(xiàn)泡沫或者劇烈波動,將對保險公司的經(jīng)營造成不小的打擊。房地產(chǎn)市場資金密集性的特征,決定了保險公司一旦在該市場受到損失,必將是非常巨大的,而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮,監(jiān)管機構(gòu)也應加強對保險商投資房地產(chǎn)的引導與規(guī)整;同時,保險公司也應該未雨綢繆,建立健全保險資金投資不動產(chǎn)風險管理機制

    (一)內(nèi)部風險控制體系

    保險公司必須建立完備的風險控制體系,特別是要根據(jù)《保險資金運用風險控制指引》的要求,建立運營規(guī)范、管理高效的保險資金運用風險控制體系,針對包括不動產(chǎn)投資在內(nèi)的各項資金投向制定相應的風險控制策略;同時,保險公司要加強風險技術系統(tǒng)管理,不斷提高對投資風險的分類、識別、量化和評估能力,能夠迅速有效的應對風險事件的發(fā)生;此外,由于不動產(chǎn)投資種類和模式繁多,也要注重對操作風險的監(jiān)控和管理。

    (二)外部監(jiān)管機制

    在我國不動產(chǎn)市場仍不夠規(guī)范、保險公司自我約束機制和風險控制體系尚未健全的情況下,監(jiān)管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時,加強對其投資不動產(chǎn)的外部監(jiān)管?？傮w監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點,以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產(chǎn)投資。

篇9

摘要：隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了滿足自身使用外，也用于賺取租金等獲取增值收益活動。為了規(guī)范和管理好此類業(yè)務，會計準則將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分離出來，而投資性房地產(chǎn)的盈余管理更值得我們研究。本文首先對投資性房地產(chǎn)的盈余管理空間進行闡述，說明企業(yè)實施盈余管理需注意的問題，最后解讀內(nèi)部審計對投資性房地產(chǎn)業(yè)務的盈余管理。

關鍵詞 ：投資性房地產(chǎn)；盈余管理；審計

一、投資性房地產(chǎn)的盈余管理空間

1.利用政策的可選擇性進行盈余管理

會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)既可選擇公允價值也可選擇歷史成本進行后續(xù)計量。雖然我國的房價在近期有所回落，但仍然處在一個較高的水平線，公允價值遠大于歷史成本，如果企業(yè)選擇公允價值來對以前取得的房產(chǎn)進行計量，企業(yè)的資產(chǎn)便會增加同時資產(chǎn)負債率降低。公允價值實際上并不能改變企業(yè)的真實價值，它只是將企業(yè)的隱性價值顯現(xiàn)出來，這種方式降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率財務風險較低，在一定程度上增強了企業(yè)的融資能力。此外，這種模式無需計提折舊或攤銷，直接以公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，差額計入損益。在公允價值大于原賬面價值的情況下，可以增加企業(yè)的報表利潤。

2.將投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換進行盈余管理會計準則規(guī)定，閑置建筑物只能當做固定資產(chǎn)，采用成本計量模式核算，而不能作為投資性房地產(chǎn)來做核算處理。固定資產(chǎn)較多的企業(yè)會因過高的折舊和攤銷削減利潤，企業(yè)可能會出現(xiàn)在地產(chǎn)市場價格上漲時與關聯(lián)方簽訂租賃合同，將建筑物的狀態(tài)由閑置轉(zhuǎn)為租賃的現(xiàn)象，這樣便可將其轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)并使用公允價值計量，達到降低企業(yè)的成本、提高企業(yè)利潤的目的。

3.規(guī)避資產(chǎn)減值不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定進項盈余管理

會計準則規(guī)定，企業(yè)資產(chǎn)減值損失一經(jīng)計提在以后期間不可轉(zhuǎn)回，這個規(guī)定使企業(yè)不能利用資產(chǎn)減值調(diào)節(jié)利潤，但企業(yè)卻可以改變資產(chǎn)用途來規(guī)避此規(guī)定。例如：企業(yè)將自用的資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎獾馁Y產(chǎn)，即使該資產(chǎn)已經(jīng)計提減值準備金，但因用途發(fā)生改變，按準則規(guī)定應作為投資性房地產(chǎn)核算，其賬面價值和公允價值的差額可在原計提減值準備的范圍內(nèi)計入損益。同樣的道理，當資產(chǎn)用途再次變化時，投資性房地產(chǎn)也可轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn)以此達到調(diào)節(jié)盈余的目的。

4.利用公允價值計量差異調(diào)整損益進行盈余管理

會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)取得公允價值依賴于最近市場發(fā)生的交易價格、活躍市場的報價及未來凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，以上信息均無法獲取則需采用估值技術。估值技術受主觀判斷影響很大，且會隨著內(nèi)外部環(huán)境的變化而變化，這就會出現(xiàn)相同的房地產(chǎn)因不同環(huán)境因素的影響而在價格上有很大差異，企業(yè)則可利用價格上存在的彈性來進行盈余管理。

二、投資性房地產(chǎn)業(yè)務盈余管理的實際案例

例：某百貨公司在當?shù)赝坏囟问召徚薃、B 兩處辦公用房，這兩處辦公用房的單價相差竟達到了每平方米2000元。單價差距巨大的原因為：A處房產(chǎn)使用的是協(xié)商價格，而B處房產(chǎn)使用的則是評估價格，因為兩者都是商品的實際交換價格，所以也都符合公允價值的定義。由此可以看出公允價值在操作上的彈性空間，百貨公司收購的A房產(chǎn)面積為28000平方米，按每平方米相差2000元計算的話，對公司利潤的影響就可以達到5600萬元。

三、內(nèi)部審計對投資性房地產(chǎn)的盈余管理

（一）內(nèi)部審計在投資性房地產(chǎn)盈余管理中的現(xiàn)狀1.會計準則對投資性房地產(chǎn)的確認和計量作了明確的規(guī)定，同時規(guī)定了兩種計量模式，即“成本模式”和“公允價值模式”。而內(nèi)部審計準則中缺乏相關操作細則。

2.會計準則在劃分投資性房地產(chǎn)標志和原則上的規(guī)定不夠明晰，如未明確計劃長期持有或計劃短期持有是否為劃分或確認投資性房地產(chǎn)的標志或條件，內(nèi)部審計檢查企業(yè)投資性房地產(chǎn)確認是否準確、合理缺乏明確的判斷標準。

投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換等，其減值準備和累計折舊的計提會計處理方式存在差異。實際工作中內(nèi)部審計對投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)換關注度不高，甚至忽略這些內(nèi)容，職業(yè)謹慎不夠。

3.投資性房地產(chǎn)一般為建筑物、土地使用權(quán)，對投資性房地產(chǎn)的價值進行準確的界定，內(nèi)部審計人員必須具備必要的工程造價、土地評估等方面的專業(yè)知識，但內(nèi)部審計人員一般由會計、審計專業(yè)人員組成，缺乏土地、建筑及工程方面的專業(yè)知識。

4.會計準則在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價值的計價方式，在公允價值的確定、公允價值變動損益的確定、計量模式轉(zhuǎn)換時都是以公允價值為基礎的。投資性房地產(chǎn)價值較大和期間內(nèi)變動較頻繁的單位，為了追求盈余空間，一般通過聘請專業(yè)機構(gòu)進行評估，而我國評估業(yè)務起步較晚，評估機構(gòu)質(zhì)量良莠不齊，評估價值的合理性，內(nèi)部審計人員缺乏專業(yè)判斷，形成了審計風險。

（二）內(nèi)部審計在投資性房地產(chǎn)盈余管理中的應對策略

1.提高內(nèi)部審計人員素質(zhì)。投資性房地產(chǎn)公允價值會計核算體系下，企業(yè)的盈虧既包括真實收益及虧損，也包括尚未變現(xiàn)的預估收益及虧損，凈資產(chǎn)也包含著尚未實現(xiàn)的預期增值。合理判斷投資性房地產(chǎn)公允價值計量的公允性，首先必須提高內(nèi)部審計人員素質(zhì)。在審計工作態(tài)度上要做到客觀、獨立、公正；在工作能力上要加強學習，不斷提升專業(yè)能力，增強學習知識的多樣性；在工作方法上要敢于創(chuàng)新，面對新的、復雜的審計環(huán)境要使用有別于過去的審計方法，對審計循環(huán)的劃分以及審計證據(jù)獲取應當不同于過去的審計模式，提高內(nèi)部審計人員對投資性房地產(chǎn)盈余管理的水平。

2.制定明確的內(nèi)部審計目標。制定投資性房地產(chǎn)審計計劃，明確審計應達到的目標，具體包括：確定投資性房地產(chǎn)的增減的記錄是否完整；確定投資性房地產(chǎn)的計價方法是否恰當；確定采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的公允價值的確定是否合理；確定投資性房地產(chǎn)累計折舊和投資性房地產(chǎn)減值準備的期末余額是否正確等，通過明確審計的目的和要求，提高投資性房地產(chǎn)盈余管理質(zhì)量。

3.采用有針對性的審計程序。在投資性房地產(chǎn)的公允價值審計中，審計人員要注重通過信息的收集來檢查公允價值的取得和公允價格的準確性，避免利用公允價值粉飾報表及利潤造假的現(xiàn)象。檢查是否將所有投資性房地產(chǎn)都按一種模式計量，防止出現(xiàn)部分投資性房地產(chǎn)以成本模式計量，部分投資性房地產(chǎn)以公允價值模式計量的情形出現(xiàn)。檢查公允價值模式核算的投資性房地產(chǎn)，將自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，應關注是否將公允價值大于和小于賬面價值的部分，分別計入資本公積和公允價值變動損益，在資產(chǎn)負債表日，是否將賬面價值調(diào)整為公允價值，其差額是否計入當期損益等。

參考文獻：

[1]陳益云.投資性房地產(chǎn)中盈余管理的空間分析[J].會計師，2010（3）.

[2]吳嘉樑.投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間與防范探析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011（12）.

篇10

一、保險資金不動產(chǎn)投資中主要幾種風險

（一）融資性售后包租風險

近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，售后包租的交易模式逐漸產(chǎn)生，即開發(fā)商在房產(chǎn)銷售時承諾在未來一段時間內(nèi)承租或代為出租投資人所購買房產(chǎn)的交易行為。售后包租又分為經(jīng)營性售后包租和融資性售后包租，兩者的區(qū)別在于投資人購買房產(chǎn)時是否獲得產(chǎn)權(quán)。對于融資性售后包租，開發(fā)商出售的是虛擬產(chǎn)權(quán)，若保險公司投資不動產(chǎn)后委托開發(fā)商進行經(jīng)營管理，則必須以獲得真實產(chǎn)權(quán)為前提，在此基礎上，選取具有一定規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營管理能力和信譽的大型房地產(chǎn)企業(yè)作為交易對手，并對其進行全面、嚴格的法律盡職調(diào)查，從而避免開發(fā)商可能存在的融資性售后包租風險。

（二）違約風險

一般情況下，對于保險公司來說，購置期房相對于購置現(xiàn)房更具有價格優(yōu)勢，有利于降低購樓成本，提高投資收益率，但與此同時，購置期房也使得保險公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設標準的違約風險。此外，保險公司委托開發(fā)商對所購房產(chǎn)進行經(jīng)營管理，在委托期限內(nèi)，開發(fā)商需要按約定向保險公司支付房產(chǎn)經(jīng)營收益。若屆時開發(fā)商因經(jīng)營管理能力欠缺或其他原因無法達到盈利標準并按約定支付經(jīng)營收益，降導致保險資金收益受損。對于上述違約風險，保險公司一方面可與開發(fā)商設立共管賬戶，約定購房款僅能用于標的房產(chǎn)的開發(fā)建設，從而保障建設工程的順利完工；另一方面，保險公司可以要求開發(fā)商對項目完工及未來收益返還提供抵押擔保、質(zhì)押擔?；虮ＷC擔保等。

（三）委托風險

1、資金運用風險。該模式中，保險公司對購置房產(chǎn)進行委托經(jīng)營，使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險公司委托，在委托期限內(nèi)代表其對房產(chǎn)進行開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等資產(chǎn)管理相關工作，收取相關收益，并代為支付資產(chǎn)管理相關費用。對于房產(chǎn)經(jīng)營中的資金流入和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計措施，則同樣會給保險公司帶來資金損失。對此，保險公司應在委托管理期間，一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進行日常監(jiān)管；二是于年度結(jié)算日前，與開發(fā)商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費用扣減額等情況進行審計，并出具相關財務報告；三是委派財務人員負責監(jiān)督項目資金的運用情況。

2、物業(yè)管理風險。委托期限內(nèi)，開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念與管理能力，直接決定了目標物業(yè)的整體品質(zhì)及未來發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后，開發(fā)商應將目標物業(yè)交還給保險公司繼續(xù)經(jīng)營管理，若屆時由于開發(fā)商經(jīng)營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶轉(zhuǎn)移，將導致房產(chǎn)出租率或租金水平無法達到合理水平，從而對后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，增加保險公司招租及管理成本。為避免開發(fā)商無法有效履行經(jīng)營管理職責，保險公司可與開發(fā)商在合同中約定，在房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)交還保險公司的時點，開發(fā)商需使所經(jīng)營房產(chǎn)當年的租金水平達到一個預設值，該值由保險公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。

二、保險資金投資不動產(chǎn)的風險管理

房地產(chǎn)項目雖然收益較高，但是一旦出現(xiàn)泡沫或者劇烈波動，將對保險公司的經(jīng)營造成不小的打擊。房地產(chǎn)市場資金密集性的特征，決定了保險公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮，監(jiān)管機構(gòu)也應加強對保險商投資房地產(chǎn)的引導與規(guī)整；同時，保險公司也應該未雨綢繆，建立健全保險資金投資不動產(chǎn)風險管理機制

（一）內(nèi)部風險控制體系

保險公司必須建立完備的風險控制體系，特別是要根據(jù)《保險資金運用風險控制指引》的要求，建立運營規(guī)范、管理高效的保險資金運用風險控制體系，針對包括不動產(chǎn)投資在內(nèi)的各項資金投向制定相應的風險控制策略；同時，保險公司要加強風險技術系統(tǒng)管理，不斷提高對投資風險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應對風險事件的發(fā)生；此外，由于不動產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對操作風險的監(jiān)控和管理。

（二）外部監(jiān)管機制

在我國不動產(chǎn)市場仍不夠規(guī)范、保險公司自我約束機制和風險控制體系尚未健全的情況下，監(jiān)管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強對其投資不動產(chǎn)的外部監(jiān)管?？傮w監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產(chǎn)投資。