導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)投資管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；投資；科學(xué)管理

由于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng),國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在盲目拿地、盲目投資的現(xiàn)象,隨著國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行從緊的資金政策,很多企業(yè)難以為續(xù),度日艱難。同時(shí),目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在投資管理粗放,管理無序的現(xiàn)象,無法對(duì)工作起到監(jiān)督性和指導(dǎo)性的作用,因此,加強(qiáng)投資計(jì)劃管理勢(shì)在必行,它是企業(yè)的生命線。

1 把好項(xiàng)目關(guān)是投資管理的前提

為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，避免和降低風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)項(xiàng)目必要性、可行性進(jìn)行研究。

1.1 進(jìn)行市場(chǎng)分析。避免決策盲目性，減少和降低投資風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮建設(shè)項(xiàng)目在未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，使計(jì)劃任務(wù)更具科學(xué)性和可靠性；

1.2 加強(qiáng)實(shí)地調(diào)研。對(duì)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)，包括征地、水源、供電、運(yùn)輸、環(huán)保等情況要了如指掌，使投資估算有充分依據(jù)；

1.3 資金落實(shí)到位。由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資金額大，投資各方必須做到資金到位，必須有資金文件，確保項(xiàng)目得到批準(zhǔn)后能按期實(shí)施。若需貸款，應(yīng)對(duì)各項(xiàng)貸款條件進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)分析比較，盡量減輕利息負(fù)擔(dān)和還貸壓力。

2 把好設(shè)計(jì)關(guān)是投資管理的靈魂

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，包括編制項(xiàng)目建議書、可行性研究、編制設(shè)計(jì)任務(wù)書等，一旦被認(rèn)為是切實(shí)可行的，就進(jìn)入影響建設(shè)投資最大的設(shè)計(jì)階段。

人們稱設(shè)計(jì)階段雖則設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)工程總費(fèi)用的1％左右，但對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目造價(jià)影響度要占80％左右。

由于設(shè)計(jì)階段分初步、技術(shù)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段：在初步設(shè)計(jì)階段，要提出設(shè)計(jì)要求，明確建設(shè)項(xiàng)目的外觀設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)形式、平面布置、裝修標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、方案競(jìng)選，選擇設(shè)計(jì)單位并商簽委托設(shè)計(jì)合同等事宜；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，確定建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性、可行性、安全性，特別要做好建設(shè)項(xiàng)目對(duì)復(fù)雜工程的重大技術(shù)問題進(jìn)入深化設(shè)計(jì)，確保質(zhì)量；在施工圖設(shè)計(jì)階段，確定建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)，控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和主要設(shè)計(jì)參數(shù)。為此，要做好四方面的工作：

2.1 設(shè)計(jì)方案優(yōu)選。為保證設(shè)計(jì)方案的先進(jìn)性、準(zhǔn)確性、合理性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)方案好中選優(yōu)；鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位平等競(jìng)爭(zhēng)，擇優(yōu)選定設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，保證設(shè)計(jì)進(jìn)度，控制工程造價(jià)，提高投資效益；

2.2 推行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是指按照標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，通過計(jì)算的數(shù)據(jù)為依據(jù)，控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)嚴(yán)格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破；

2.3 應(yīng)用價(jià)值工程。價(jià)值工程是功能或效用與成本的比值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用價(jià)值工程，就是要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行功能分析，做到功能與造價(jià)的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，達(dá)到降低成本的目的；

2.4 注重圖紙會(huì)審。目的是將建設(shè)項(xiàng)目變更的可能性盡量地控制在施工前。就是對(duì)初步設(shè)計(jì)階段，側(cè)重于工程所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求，以及是否達(dá)到建設(shè)項(xiàng)目決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)技術(shù)設(shè)計(jì)階段，側(cè)重于各專業(yè)技術(shù)是否符合預(yù)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求；對(duì)施工圖設(shè)計(jì)，側(cè)重于使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。通過圖紙會(huì)審，使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，功能和造價(jià)互相平衡。

3 把好費(fèi)用關(guān)是投資管理的龍頭

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、金額大，通常按建設(shè)程序六個(gè)階段費(fèi)用要嚴(yán)格控制：

3.1 投資估算。在項(xiàng)目決策階段，必須對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資估算。其依據(jù)是：可行性報(bào)告等文件；建設(shè)方案；估算指標(biāo)；材料設(shè)備詢價(jià)；國家有關(guān)政策文件；

3.2 概算造價(jià)。這是在初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)設(shè)計(jì)方案，編制工程概算文件，預(yù)測(cè)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)。其依據(jù)是：初步設(shè)計(jì)方案資料；概算編制辦法；概算定額或指標(biāo)；建設(shè)項(xiàng)目所在地有關(guān)費(fèi)用文件；

3.3 預(yù)算造價(jià)。這是在施工圖設(shè)計(jì)階段確定的工程造價(jià)，其依據(jù)是：施工圖紙；現(xiàn)行材料設(shè)備價(jià)格；預(yù)算定額等；

3.4 合同價(jià)格。這是指工程招投標(biāo)階段通過簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設(shè)備材料采購合同以及技術(shù)和咨詢服務(wù)合同確定的價(jià)格。其依據(jù)是：招投標(biāo)文件；施工單位資質(zhì)；施工方案；

3.5 結(jié)算價(jià)格。這是指工程結(jié)算確定的價(jià)格，其依據(jù)是：中標(biāo)價(jià)；設(shè)計(jì)變更；現(xiàn)場(chǎng)簽證；

3.6 實(shí)際造價(jià)。這是竣工決算階段最后確定的工程造價(jià)，其依據(jù)是：建設(shè)工程費(fèi)；設(shè)備購置費(fèi)；預(yù)備費(fèi)；其他費(fèi)用；建設(shè)期貸款利息等。

4 把好招標(biāo)關(guān)是投資管理的基礎(chǔ)

招標(biāo)投標(biāo)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種重要交易方式，也是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重要手段。在招投標(biāo)時(shí)，要做好三方面工作：

4.1 合理編制標(biāo)底。當(dāng)前，市場(chǎng)上建筑安裝工程招標(biāo)的標(biāo)底，主要采用以施工圖預(yù)算、工程概算、擴(kuò)大綜合定額、平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ)等方法來編制，也有按市場(chǎng)價(jià)格來報(bào)價(jià)。但不論以何種方式編制，都應(yīng)控制在投資范圍內(nèi)；

4.2 規(guī)范投標(biāo)報(bào)價(jià)。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，一般招投標(biāo)在三家以上，實(shí)行“貨比三家”；

4.3 公正進(jìn)行評(píng)標(biāo)。堅(jiān)持公開、公平、公正，嚴(yán)格管理要求和管理程序，依靠高素質(zhì)專家支持，實(shí)行工程技術(shù)人員的群體評(píng)估和決策，順利進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目。

5 把好協(xié)調(diào)關(guān)是投資管理的保證

推行建設(shè)項(xiàng)目責(zé)任制是投資管理的保證，特別要加強(qiáng)協(xié)調(diào)：

5.1 技術(shù)協(xié)調(diào)。提高涉及圖紙質(zhì)量，減少因技術(shù)錯(cuò)誤帶來的協(xié)調(diào)問題；加強(qiáng)圖紙會(huì)審和交底是重要環(huán)節(jié)；

5.2 管理協(xié)調(diào)。要建立一整套健全的管理制度，包括從管理層到班組的責(zé)任制度、獎(jiǎng)懲制度，特別要建立以投資方、監(jiān)理為主的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，由專人統(tǒng)一指揮，解決各施工單位的協(xié)調(diào)工作；

5.3 組織協(xié)調(diào)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立專門的協(xié)調(diào)會(huì)議制度，解決施工中的各種問題，嚴(yán)格管理簽證工作，并進(jìn)行有效的工程預(yù)算。

在建設(shè)項(xiàng)目中，要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好電氣部分與土建的協(xié)調(diào)；給排水與建筑結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)；建筑的外表功能與結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)；各輔助專業(yè)之間的協(xié)調(diào)。把問題、隱患消滅在萌芽狀態(tài)，保證工程質(zhì)量。

6 把好施工關(guān)是投資管理的根本

施工階段是建設(shè)項(xiàng)目的重要階段。這一階段中，要把工程設(shè)計(jì)圖紙變?yōu)槲镔|(zhì)形態(tài)的工程實(shí)體，因此，這階段應(yīng)做好五項(xiàng)工作：

6.1 要優(yōu)化施工方案。要通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)。

6.2 合理有效的使用資金。做到籌資與資金使用相協(xié)調(diào)；做好工程費(fèi)用支付管理工作；加強(qiáng)對(duì)其他費(fèi)用支付的管理。

6.3 嚴(yán)密細(xì)致的施工控制。在施工準(zhǔn)備階段，以工程順利開工，開工后能連續(xù)均衡施工，并能保證工程質(zhì)量、進(jìn)度和盡可能節(jié)省工程費(fèi)用為控制目標(biāo)。主要內(nèi)容是施工監(jiān)理單位的選擇和施工條件準(zhǔn)備；在施工階段，以全面和實(shí)際履行與監(jiān)理單位和施工單位的合同為手段來實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)。對(duì)所建立的各管理機(jī)構(gòu)實(shí)行崗位責(zé)任制，落實(shí)到每個(gè)人，共同做好控制工作。

6.4 嚴(yán)格控制工程變更。無論在設(shè)計(jì)、施工、進(jìn)度、項(xiàng)目變更都要慎之又慎。要堅(jiān)決杜絕施工單位擅自變更設(shè)計(jì)增加投資，對(duì)一些確要變更的單價(jià)和施工工藝，在得到批準(zhǔn)后實(shí)施，并做好現(xiàn)場(chǎng)記錄和有關(guān)數(shù)據(jù)收集整理工作，以免浪費(fèi)發(fā)生。

6.5 切實(shí)加強(qiáng)材料管理。由于材料費(fèi)用占工程總費(fèi)用的70％左右，因此，設(shè)備、材料計(jì)劃，控制材料實(shí)際與預(yù)算價(jià)差，材料的采購都是嚴(yán)格管理的范圍。

7 把好竣工關(guān)是投資管理的關(guān)鍵

在建設(shè)項(xiàng)目完成后，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正確核定竣工決算，有效實(shí)現(xiàn)投資控制要做好三方面工作：

7.1 合理確定造價(jià)。這是投資管理的重要環(huán)節(jié)，為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，按施工合同為準(zhǔn)則，實(shí)事求是地根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)鑒證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核。特別計(jì)價(jià)必須正確，預(yù)算人員不但要熟悉工程量的計(jì)算規(guī)則、原理，還要到現(xiàn)場(chǎng)了解，提高計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性；

7.2 嚴(yán)格結(jié)算復(fù)審。對(duì)施工單位編制的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，包括工程進(jìn)度表、質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和實(shí)物量清單進(jìn)行核對(duì)，并實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度，從而確保投資效益；

7.3 做好審計(jì)工作。由于工程決算是建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的最后結(jié)論，故一般委托有資質(zhì)的審計(jì)單位進(jìn)行審核。

篇2

為人正直、穩(wěn)重、誠實(shí)、自信、學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力強(qiáng)

一流的職業(yè)道德操守與較高的個(gè)人素養(yǎng)

工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有強(qiáng)烈的責(zé)任感

較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)能力、組織協(xié)調(diào)能力和溝通能力

強(qiáng)烈的事業(yè)心和良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神

篇3

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目收益管理概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是將土地（原材料）加工成住宅、商業(yè)、寫字樓等產(chǎn)品后進(jìn)行銷售、經(jīng)營的行業(yè)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值目前使用最廣泛、理論上最成熟、最健全的模型即為現(xiàn)金流量模型。其基本思想是增量現(xiàn)金流量原則和時(shí)間價(jià)值原則，也就是任何資產(chǎn)的價(jià)值是其產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量按照含有風(fēng)險(xiǎn)的折現(xiàn)率計(jì)算的現(xiàn)值。項(xiàng)目收益管理即運(yùn)用動(dòng)態(tài)的成本變化反映項(xiàng)目?jī)r(jià)值的變化，以便房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)中對(duì)項(xiàng)目的決策進(jìn)行比選，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目收益管理模型

價(jià)值=

其中，“現(xiàn)金流量t”是指項(xiàng)目開發(fā)各期的預(yù)期現(xiàn)金流量，包括現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，現(xiàn)金流入主要是收入，現(xiàn)金流出主要是成本；n指的是項(xiàng)目的開發(fā)周期；資金成本是指項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)的企業(yè)綜合資金成本。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目收益管理的相關(guān)參數(shù)的估計(jì)

房地產(chǎn)收益管理模型的參數(shù)包括項(xiàng)目開發(fā)周期，各期的現(xiàn)金流量（包含流入和流出）和資金成本。這些參數(shù)是相互影響的，需要整體考慮，不可以完全孤立的看待和處理。

1.項(xiàng)目開發(fā)周期

按其項(xiàng)目開發(fā)后的狀態(tài)可以分為兩種類型：一是銷售，該物業(yè)類型銷售完畢后，由開發(fā)商回收現(xiàn)金后終結(jié)，該類型的開發(fā)周期是有期限的，根據(jù)開發(fā)節(jié)奏明確界定；二是自持有經(jīng)營，該物業(yè)類型由房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)持有，每年其租金收入扣除管理成本、稅費(fèi)后有持續(xù)現(xiàn)金流流入，這種項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營期限在未對(duì)運(yùn)營項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前是永續(xù)的，且現(xiàn)金流入呈現(xiàn)一定的規(guī)律性，可用永續(xù)年金模型或準(zhǔn)永續(xù)年金模型來實(shí)現(xiàn)。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都比較大，會(huì)分成多期開發(fā)，周期會(huì)比較長(zhǎng)，在進(jìn)行項(xiàng)目的收益性分析時(shí)，對(duì)項(xiàng)目分期節(jié)奏要確定清楚，因開發(fā)時(shí)間的長(zhǎng)短直接影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的計(jì)算。

2.現(xiàn)金流入

現(xiàn)金的流入主要指項(xiàng)目物業(yè)的銷售收入、存量資產(chǎn)運(yùn)營的收入。對(duì)于項(xiàng)目直接的銷售，在確定開發(fā)及銷售周期內(nèi)，銷售收入一般有以下特點(diǎn)：一是收入的不均衡性，因房地產(chǎn)銷售大多是面向大眾市場(chǎng)，銷售的時(shí)點(diǎn)并不一致，故呈現(xiàn)離散狀；二是收入的延后性，房地產(chǎn)銷售大多是銀行貸款，首付后因?qū)徟盅盒枰粋€(gè)過程，往往比實(shí)際成交時(shí)間滯后，為便于計(jì)算，一般按照一年中固定時(shí)間來確定。對(duì)于經(jīng)營期的運(yùn)營收入，一般存在一定的規(guī)律性，相對(duì)比較簡(jiǎn)單。

3.現(xiàn)金流出

現(xiàn)金流出反應(yīng)的是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本，房地產(chǎn)的開發(fā)成本主要涉及范圍包括土地獲得價(jià)款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和招商費(fèi)用）和相關(guān)稅費(fèi)。上述的相關(guān)數(shù)據(jù)可根據(jù)企業(yè)的管理情況確定相關(guān)數(shù)值，運(yùn)用EXCEL工具列表進(jìn)行計(jì)算。

4.資金成本

資金成本是指投資資本的機(jī)會(huì)成本，這種成本不是實(shí)際支付的成本，而是一種失去的收益，是將資本用于本項(xiàng)目投資所放棄的其他投資機(jī)會(huì)的收益，因此被稱為機(jī)會(huì)成本。本身屬于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)資金的使用效率要求更高，且大部分企業(yè)應(yīng)用的是借貸資金，通?？捎眠呺H借款利率來代替。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目收益計(jì)算舉例

根據(jù)上述模型以及企業(yè)以往管理的參數(shù)，可計(jì)算出項(xiàng)目的現(xiàn)值，即項(xiàng)目的價(jià)值。為簡(jiǎn)化而又形象的進(jìn)行說明，舉例如下：某房地產(chǎn)項(xiàng)目購買土地支出10000萬元，當(dāng)年報(bào)批報(bào)建等前期費(fèi)用支出1000萬元；第二年工程支出9000萬元，同時(shí)在第二年實(shí)現(xiàn)預(yù)售，實(shí)現(xiàn)銷售額20000萬元，繳納稅費(fèi)2000萬元（含預(yù)繳的土地增值稅和企業(yè)所得稅）；第三年工程支出5000萬元并交房，實(shí)現(xiàn)銷售額20000萬元，繳納稅費(fèi)2000萬元（含預(yù)繳的土地增值稅和企業(yè)所得稅）；第四年土地增值稅和企業(yè)所得稅清算，需要補(bǔ)交2000萬元；企業(yè)的資金成本為10%。

為便于計(jì)算，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用未考慮。則項(xiàng)目現(xiàn)值為：

（-10000-1000） + （-9000+20000-2000） / （1+10%） + （-5000+20000-2000） / （1+10%）2+（-2000） / （1+10%）3

= -11000 + 8182 + 10744 - 1503

= 6423萬元

當(dāng)然在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，其復(fù)雜程度要遠(yuǎn)超過如此，但基本原理即為此。由于開發(fā)時(shí)間比較長(zhǎng)，對(duì)很多數(shù)據(jù)要善于簡(jiǎn)化處理。例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，每天都在發(fā)生資金的流入或流出，如考慮資金成本（或稱貨幣時(shí)間價(jià)值），會(huì)相當(dāng)復(fù)雜，往往以一年為單位。當(dāng)然為力求精確，也可用半年或一個(gè)季度來計(jì)算。但在收益管理中，為便于決策，以年為單位基本能滿足需要。

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目收益管理的應(yīng)用

房地產(chǎn)收益管理應(yīng)用非常廣泛，其中一個(gè)重要方面是用于項(xiàng)目的決策。以往，由于土地價(jià)格及房地產(chǎn)價(jià)格的快速且持續(xù)上漲，在房地產(chǎn)收益管理需求尚不急迫，任何成本的增加、具備預(yù)售條件的工期及銷售周期的延長(zhǎng)可由價(jià)格的上漲輕易化解。目前，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間日漸稀薄的情況下，收益管理可對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的決策起重要作用。

以下對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中常見的一些決策用收益管理進(jìn)行分析，通常的方式是：根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)參數(shù)，建立一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目收益管理模型，在不同的參數(shù)（決策因素）發(fā)生變化時(shí)分別代入模型，相應(yīng)的會(huì)引起項(xiàng)目?jī)r(jià)值的變化，哪個(gè)對(duì)應(yīng)參數(shù)的決策使項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的最大（或者是負(fù)面影響中使項(xiàng)目?jī)r(jià)值降低的最小），那么這個(gè)的決策即為最優(yōu)決策?？赡苡械臎Q策對(duì)應(yīng)的參數(shù)是多個(gè)，則多個(gè)參數(shù)同時(shí)代入，其原理是一樣的。

1.降低售價(jià)與快速銷售回現(xiàn)決策的分析

在房地產(chǎn)銷售的實(shí)務(wù)中，尤其是現(xiàn)在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控持續(xù)進(jìn)行的情況下，降低售價(jià)可以帶來銷售量的增加，即現(xiàn)金加速回收。但如何確定降價(jià)與快速銷售回現(xiàn)的最佳平衡點(diǎn)成為一個(gè)難題。通常認(rèn)為，在企業(yè)資金成本為12%時(shí)，如果物業(yè)提前銷售一個(gè)月對(duì)應(yīng)的價(jià)格可降低1%。實(shí)際上，在通過現(xiàn)值收益模型的測(cè)算中，由于稅收（土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅及附加等以及財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前抵扣受限）的影響，往往是不對(duì)等的，其規(guī)律是房地產(chǎn)收益越是豐厚的項(xiàng)目，為盡快實(shí)現(xiàn)資金回收，下降的幅度可能更大，當(dāng)土地增值稅增值率超過100%時(shí)，可對(duì)應(yīng)2-2.5個(gè)百分點(diǎn)；即使是在項(xiàng)目利潤率比較低的情況下，也可對(duì)應(yīng)1.1個(gè)百分點(diǎn)左右。因此，在降低售價(jià)和快速銷售回現(xiàn)的決策中，要在根據(jù)市場(chǎng)容量的同時(shí)，密切關(guān)系項(xiàng)目的收益情況，根據(jù)收益管理的模型做出最合理的決策。

2.開發(fā)周期縮短與成本增加的決策

在房地產(chǎn)工程開發(fā)的實(shí)務(wù)中，往往會(huì)面對(duì)一個(gè)問題，工期和成本的關(guān)系呈反比，即工期越短、成本越高，但同時(shí)對(duì)公司越有益。通過現(xiàn)值收益模型測(cè)算分析，考慮到房地產(chǎn)預(yù)售、稅收及財(cái)務(wù)費(fèi)用可抵扣受限等因素，可得出如下結(jié)論：在企業(yè)資金成本為12%的情況下，在支付土地款后到拿到預(yù)售許可證這一階段，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增加的成本（按銷售價(jià)格提升的百分比來計(jì)算）和提前預(yù)售時(shí)間（月份）的比例為1.5：1左右時(shí)，是基本平衡的，當(dāng)然該比例與房地產(chǎn)的收益率（尤其是計(jì)算土地增值稅時(shí)增值率的大?。┟芮邢嚓P(guān)；在獲得預(yù)售許可證后，在不影響正常交房的情況下，其開發(fā)進(jìn)度的快慢與項(xiàng)目的價(jià)值呈弱負(fù)相關(guān)的關(guān)系，即周期延長(zhǎng)并不影響項(xiàng)目的價(jià)值，甚至由于工程款延后支付的原因會(huì)使項(xiàng)目?jī)r(jià)值增加。萬達(dá)提出的“5986”（拿地5個(gè)月后開工，9個(gè)月銷售，開盤第一個(gè)月銷售80%，開發(fā)體量的60%為住宅）房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)和萬達(dá)不計(jì)成本地提高項(xiàng)目的開發(fā)速度充分運(yùn)用了這一原理。

3.車位處理的問題

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一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)以及它的基本特征

所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)的開發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)的未來抱有太多的希望而忽視了一些客觀條件的影響從而導(dǎo)致所投資的房地產(chǎn)的實(shí)際收益與投資商所期望的收益產(chǎn)生了負(fù)偏差的結(jié)果。這不僅包括房地產(chǎn)投資過程中所遭受的損失范圍，還包括由于投資過程中存在著的許多不確定因素而導(dǎo)致的開發(fā)商的直接或間接的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特征包括:多樣性、綜合性、補(bǔ)償性、變現(xiàn)性與激勵(lì)性。對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因可以概括為以下幾個(gè)方面:第一，投資的回收周期比較長(zhǎng)。一般在三到五年內(nèi)都會(huì)收回投資，但置業(yè)投資的回報(bào)一般需要等八年到十年才能收回資金;第二，對(duì)于房地產(chǎn)的投資效果還應(yīng)該要考慮在組合投資的狀況下投資的風(fēng)險(xiǎn)與其收益之間的聯(lián)系。如果對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行大量投資，可能造成負(fù)債經(jīng)營轉(zhuǎn)變成債務(wù)危機(jī)。不管是對(duì)置業(yè)的投資還是對(duì)開發(fā)進(jìn)行投資，所需要的資本基本上都在幾百萬上千萬甚至是上億元。即便在前期就投入了全部資本的百分之三十，這樣也會(huì)讓相當(dāng)多的投資者望樓興嘆;第三，由于一些自然條件限制了房地產(chǎn)，這對(duì)于建筑物的進(jìn)度、質(zhì)量以及投資的方向都會(huì)產(chǎn)生一定的影響和偏差;第四個(gè)方面，房地產(chǎn)行業(yè)的變現(xiàn)性比較差;第五個(gè)方面，對(duì)于房地產(chǎn)的投資需要具有專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)才能行。因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)所涉及的程序和領(lǐng)域比較多，并且如果直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)還離不開專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，因此這也就使相當(dāng)一部分人員在投資房地產(chǎn)時(shí)受到了限制;第六，房地產(chǎn)投資涉及到相當(dāng)多的政府的相關(guān)職能部門，例如消防、人防等方面。

二、對(duì)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)管理有何重要意義

對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理就是在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中采用科學(xué)合理的方法對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)、識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，從中選擇一個(gè)最佳的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，從而保證以較低的耗費(fèi)最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)損失，最終獲得較高的安全保障。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理為全面、合理地處置風(fēng)險(xiǎn)提供了可能性。并且能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的成本以及效益加以比較，從而得到對(duì)策的最佳組合。房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)投資主體的科學(xué)化、合理化，并減少?zèng)Q策的風(fēng)險(xiǎn)性。

三、關(guān)于管理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)策略

(一)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的分析的基礎(chǔ)上，積極預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的需求

從當(dāng)前來看，對(duì)于房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)分析是當(dāng)今房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的一個(gè)不可或缺的重要方面。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分析時(shí)還少不了導(dǎo)向的分析。這個(gè)分析包括了對(duì)需求確定性的有關(guān)預(yù)測(cè)和分析。當(dāng)前時(shí)期我們房地產(chǎn)要對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)較為全面的調(diào)查和研究才行。通過對(duì)市場(chǎng)需求的分析，企業(yè)要明確到自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。因此，當(dāng)前時(shí)期很有必要建立起一個(gè)對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行收集的體制機(jī)制，通過多個(gè)渠道來收集與市場(chǎng)有關(guān)的技術(shù)、環(huán)境、項(xiàng)目信息以及產(chǎn)品的需求信息等有關(guān)方面的信息進(jìn)而為產(chǎn)品項(xiàng)目的開發(fā)和相關(guān)技術(shù)的改造升級(jí)提供第一手較為準(zhǔn)確的資料。借助于科學(xué)論證，在符合實(shí)際的基礎(chǔ)上實(shí)行單一或者是多元化的經(jīng)營策略。企業(yè)要及時(shí)地抓住變化的時(shí)機(jī)，避免由于投資項(xiàng)目的絕對(duì)化和僵化而造成的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)在準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)波動(dòng)周期的基礎(chǔ)上及時(shí)選擇入市的時(shí)機(jī)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)周期性波動(dòng)時(shí)市場(chǎng)關(guān)系的運(yùn)動(dòng)的結(jié)果和方式同時(shí)還是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的一個(gè)很重要的組成部分。所以，房地產(chǎn)的周期也要與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期的波動(dòng)方向相一致，但是在波動(dòng)的時(shí)間和強(qiáng)度上還是存在一些差異。要依據(jù)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特點(diǎn)開發(fā)房地產(chǎn)的有關(guān)特征，對(duì)于房地產(chǎn)的投資時(shí)機(jī)最好選擇在房地產(chǎn)周期復(fù)蘇的前期。對(duì)于在不同的時(shí)期內(nèi)，不同地區(qū)的房地產(chǎn)的波動(dòng)周期也應(yīng)該要及時(shí)掌握。在處于不完全的市場(chǎng)時(shí)，投資者選擇最佳時(shí)機(jī)首先要弄清楚宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)變化周期，并且還要正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)各個(gè)周期的劃分特點(diǎn)和方式。并且能夠及時(shí)預(yù)測(cè)和了解相關(guān)政策的變化，這樣才能夠認(rèn)真分析出房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求類型并預(yù)測(cè)它的變化趨勢(shì)。

(三)充分利用房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合來降低投資風(fēng)險(xiǎn)

一般來說，房地產(chǎn)投資的各個(gè)方面相關(guān)性越大，這種組合就越不能降低風(fēng)險(xiǎn);如果它的各方面的相關(guān)性較小，那么這種組合就越能降低風(fēng)險(xiǎn)。從風(fēng)險(xiǎn)分散的角度上來看，如果處在同一個(gè)投資項(xiàng)目中，就要盡量避免替代物業(yè)之間的緊密性和配套性的物業(yè)組合在一起。而對(duì)那些非要結(jié)合在一起的配套的物業(yè)應(yīng)當(dāng)只按照物業(yè)的容量來進(jìn)行配套開發(fā)，條件是不能夠超越容量配置。

(四)對(duì)于新技術(shù)要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，避免由于技術(shù)因素造成的風(fēng)險(xiǎn)

必須要加強(qiáng)設(shè)備的安全性。避免因?yàn)樵O(shè)備的損壞而造成的各種事故的處理費(fèi)用和相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用，所以，一定要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)設(shè)備的定期檢查和保養(yǎng)，在使用的過程中，也要對(duì)施工人員灌輸安全意識(shí)，特別是對(duì)某些精密儀器的定期檢查，避免因計(jì)算失誤造成損失。企業(yè)中一定要留住高技術(shù)人才，這樣就能防止建筑生產(chǎn)力的短缺和減少建筑材料的浪費(fèi)，進(jìn)而就能夠?qū)崿F(xiàn)在一定程度上來保證投資項(xiàng)目保質(zhì)保量完成，防止工期浪費(fèi)。

四、結(jié)語

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一、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)股債權(quán)投資與風(fēng)險(xiǎn)管理

1.風(fēng)險(xiǎn)管理的含義

一般認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)是人們?cè)趶氖履稠?xiàng)活動(dòng)或決策的過程中對(duì)未來預(yù)測(cè)可能產(chǎn)生的結(jié)果的不確定性，包括盈虧發(fā)生的不確定性、盈虧大小的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生的損失潛伏在活動(dòng)或者事件的過程中，會(huì)給事件或者活動(dòng)帶來消極影響，阻礙實(shí)現(xiàn)其發(fā)展目標(biāo)。

風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)或者個(gè)人通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，并在此基礎(chǔ)上選擇與優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)所致?lián)p失的后果，從而以最小的成本收獲最大的收益的決策過程。有效的風(fēng)險(xiǎn)管理可以減少風(fēng)險(xiǎn)給其帶來的損失，有助于企業(yè)所有者和管理者為企業(yè)未來發(fā)展做出正確決策，最大程度地保證經(jīng)營管理的正常運(yùn)行，保護(hù)其財(cái)產(chǎn)安全和完整，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)股債權(quán)投資與風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)系

房地產(chǎn)股債權(quán)投資以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益為目標(biāo)，但是在高收益背后往往隱藏了高風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)管理失控，將導(dǎo)致企業(yè)所投資資本受到損失。通常情況下，經(jīng)濟(jì)收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系是既辯證統(tǒng)一又對(duì)立的，二者密不可分、形影相隨、相輔相成、相互制約，風(fēng)險(xiǎn)用經(jīng)濟(jì)收益來補(bǔ)償，經(jīng)濟(jì)收益以風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)。房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)如果要追求高經(jīng)濟(jì)收益，就必須面臨和承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)；與之相反，如果不愿意面對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)，就只能接受低經(jīng)濟(jì)收益的現(xiàn)實(shí)。如果企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)從識(shí)別、評(píng)估到控制能夠建立起有效的管理機(jī)制，就能在追求高經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)將所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)降至最低，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的收益最大化。

二、關(guān)于房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.人員素質(zhì)低下的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)股債權(quán)投資活動(dòng)中需要投資決策人員和相關(guān)管理人員具有宏觀經(jīng)濟(jì)金融、房地產(chǎn)行業(yè)、法律法規(guī)等方面的專業(yè)知識(shí)，從事房地產(chǎn)股債權(quán)投資的企業(yè)都是知識(shí)密集型企業(yè)，對(duì)員工素質(zhì)的要求極高。企業(yè)內(nèi)部員工的素質(zhì)的高低很大程度上決定企業(yè)發(fā)展，如果企業(yè)缺乏專業(yè)的高素質(zhì)人才能對(duì)股債權(quán)投資進(jìn)行科學(xué)、有效的管理，那么企業(yè)將很難在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中得以長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定的發(fā)展。

2.信息收集的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)在進(jìn)行投資項(xiàng)目選擇時(shí)，需要收集大量的相關(guān)資料，如果所收集的信息不夠及時(shí)、完整準(zhǔn)確、真實(shí)，那么過時(shí)失真的信息將可能導(dǎo)致企業(yè)管理者做出錯(cuò)誤的投資和經(jīng)營決策，進(jìn)而影響到投資項(xiàng)目的正常運(yùn)行，甚至企業(yè)的健康發(fā)展。由此可見，企業(yè)信息的來源渠道必須廣泛，且穩(wěn)定可靠，信息在傳遞的過程中要保持其真實(shí)性、完整性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性，以確保信息使用者能夠基于正確信息做經(jīng)營決策，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的投資和管理目標(biāo)。

3.管理風(fēng)險(xiǎn)

管理風(fēng)險(xiǎn)是指是指公司的決策人員和管理人員在經(jīng)營管理中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致公司盈利水平變化，即未來收益下降和成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，管理風(fēng)險(xiǎn)受到管理團(tuán)隊(duì)的能力和構(gòu)成、員工沖突、流失和知識(shí)管理等因素的影響。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展初期階段，組織結(jié)構(gòu)還不夠完善、科學(xué)、合理，公司治理也不規(guī)范，如果企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，內(nèi)部治理不能及時(shí)的調(diào)整，適應(yīng)新環(huán)境，將可能由于管理不善導(dǎo)致投資項(xiàng)目的失敗。

4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

所謂市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、供求等市場(chǎng)因素的不確定性給企業(yè)發(fā)展帶來的風(fēng)險(xiǎn)。目前，世界經(jīng)濟(jì)剛剛經(jīng)過金融危機(jī)的洗禮，正處在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的階段，這給企業(yè)發(fā)展帶來了良好的契機(jī)，但是，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境也日益變得復(fù)雜給企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境的不穩(wěn)定性給房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的發(fā)展帶來極大的阻力，房地產(chǎn)商品是否受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的周期性或階段性波動(dòng)影響，商品在市場(chǎng)上是否適銷對(duì)路，在技術(shù)、質(zhì)量、服務(wù)、銷售渠道和方式等方面有無市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，都會(huì)成為影響房地產(chǎn)股債權(quán)投資安全的重要因素。

5.其他經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也稱營業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，通常是指由于企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營上的因素，給企業(yè)帶來利潤率或利潤額的不穩(wěn)定。由于房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的投資標(biāo)的往往都是待建或者未完成銷售的項(xiàng)目，以未來預(yù)期收益作為投資基礎(chǔ)，這樣的被投資項(xiàng)目或企業(yè)的未來的發(fā)展充滿了不可預(yù)測(cè)性，如果目標(biāo)公司的經(jīng)營方式、管理模式、宏觀和產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境、財(cái)務(wù)融資，資金周轉(zhuǎn)、法律違約甚至欺詐等方面出現(xiàn)問題，導(dǎo)致了非體系性經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，將會(huì)使作為投資者的房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的預(yù)期收益下降，進(jìn)而使企業(yè)陷入經(jīng)營的低谷。

三、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)股債權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)的措施

1.加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)

高素質(zhì)、多元化發(fā)展的人才是企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定、可持續(xù)健康發(fā)展的重要組成元素之一。因此，企業(yè)應(yīng)該定期進(jìn)行人員培訓(xùn)，完善房地產(chǎn)股債權(quán)投資基金管理人的知識(shí)結(jié)構(gòu)，使之有能力為企業(yè)更好的服務(wù)，防范投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部選拔部分優(yōu)秀人才實(shí)行崗位輪換，使之充分了解和掌握各部門、各環(huán)節(jié)的工作，為股債權(quán)投資業(yè)務(wù)儲(chǔ)備好后備人才。

2.建立有效的信息溝通體系

企業(yè)要建立健全有效的信息流通體系，以加強(qiáng)各層級(jí)之間、各部門之間、員工之間的信息溝通，加快信息的傳遞速度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源共享，以此達(dá)到企業(yè)的所有者和經(jīng)營者能夠及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握企業(yè)現(xiàn)狀，從而作出正確決策的目的。

3.完善內(nèi)部控制體系

從歷史看，風(fēng)險(xiǎn)管理從內(nèi)部控制發(fā)展而來，內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的最終目標(biāo)都是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。內(nèi)部控制體系的建立與完善對(duì)房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理有著重要作用，房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)必須按照自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和發(fā)展規(guī)劃建立起科學(xué)、合理、有效的內(nèi)部控制體系，降低和化解管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)需要在內(nèi)部建設(shè)完善的崗位制度與崗位分離制度，以及能夠貫穿企業(yè)所有經(jīng)營管理活動(dòng)始終的授權(quán)決策機(jī)制、監(jiān)控制度、信息披露制度，與此同時(shí)強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控、審計(jì)控制。

4.加強(qiáng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的管理

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資途徑就是銀行貸款，房地產(chǎn)股債權(quán)投資中往往也會(huì)需要銀行貸款的支持。但是，我國境內(nèi)銀行貸款的條件高、利率高，大多數(shù)企業(yè)貸款難、還款難，形成了融資鏈的惡性循環(huán)，尤其是中小企業(yè)，這一情況更為嚴(yán)重。融資難是影響房地產(chǎn)股債權(quán)投資成敗的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素，所以房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)需密切關(guān)注國家整體信貸環(huán)境的變化，關(guān)注政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，跟蹤相關(guān)政策以及法律的變化，了解銀行等金融信貸機(jī)構(gòu)的信貸政策和要求，培育企業(yè)美譽(yù)度，以滿足和適應(yīng)信貸政策的要求，獲取政府和金融機(jī)構(gòu)的融資支持。

5.引入第三方獨(dú)立監(jiān)督考核

邀請(qǐng)第三方參與對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)督與考核可以幫助房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)順利實(shí)施投資活動(dòng)。企業(yè)可以依據(jù)自身情況，邀請(qǐng)企業(yè)外部的風(fēng)控專家、基金專家、審計(jì)人員等，組成外部審計(jì)或顧問咨詢組，借助其專業(yè)能力和獨(dú)立性，針對(duì)企業(yè)的投資行為進(jìn)行合理分析、預(yù)測(cè)、監(jiān)控，規(guī)范投資行為，并為企業(yè)及時(shí)、準(zhǔn)確地提供所投資標(biāo)的項(xiàng)目的信息，揭示所投資項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)，給予管理改善建議，以保證項(xiàng)目能夠取得預(yù)想收益。

6.建立激勵(lì)制度

建立健全對(duì)投資經(jīng)理的激勵(lì)制度是完善投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容。投資經(jīng)理的工作熱情、責(zé)任心、投入度和專業(yè)度可以在很大程度上決定房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)管控質(zhì)量，房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)一般可以通過建立兩種激勵(lì)機(jī)制來激發(fā)投資經(jīng)理的工作熱情。一是建立健全顯性激勵(lì)機(jī)制，即以業(yè)績(jī)考核的方式來影響投資經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)收入，具體可按照企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤對(duì)其進(jìn)行一定比例的資金獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)投資經(jīng)理努力工作。通過提升項(xiàng)目質(zhì)量，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，不僅增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益流入，也增加了投資經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)收益。二是建立健全隱性激勵(lì)機(jī)制。這種激勵(lì)方法也可稱為“聲譽(yù)約束”。一般來說，如果投資經(jīng)理能夠積極地管理運(yùn)營好投資項(xiàng)目，那么不僅會(huì)給其帶來經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)還會(huì)增強(qiáng)投資者、行業(yè)人才市場(chǎng)對(duì)其的信心；反之，如果由于投資經(jīng)理未盡到職責(zé)而使得股債權(quán)投資的業(yè)績(jī)表現(xiàn)下降，就會(huì)很少有企業(yè)再選擇其合作，進(jìn)而失業(yè)。

篇6

首先，房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)，作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還需要進(jìn)一步完善的形勢(shì)下，我國政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)作出了非常嚴(yán)格的控制，出臺(tái)了多項(xiàng)控制政策，這些政策的出臺(tái)和宏觀調(diào)控措施都在很大程度上提升了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

其次，房地產(chǎn)投資具有利率風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段很多投資者的資金大部分都來自于銀行貸款，因此隨著銀行貸款利率的波動(dòng)，投資者的風(fēng)險(xiǎn)也將產(chǎn)生一定的波動(dòng)。通常而言，貸款利率越低，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本也就越低，投資者會(huì)獲得更大的收益；而貸款利率越高，成本也隨之升高，投資者收益就會(huì)降低[1]。

最后，房地產(chǎn)投資的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，從2007年開始，我國物價(jià)呈現(xiàn)出了持續(xù)上漲的趨勢(shì)，小幅度的通貨膨脹現(xiàn)象逐漸體現(xiàn)了出來。而通貨膨脹率升高之后，資金的購買力降低，這就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)投資者在項(xiàng)目完成后獲得的收益和之前的投入資金有較大的差距，導(dǎo)致了實(shí)際收益率下降。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理策略

（一）風(fēng)險(xiǎn)衡量

所謂風(fēng)險(xiǎn)衡量，主要說的是對(duì)房地產(chǎn)投資所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素的種類、風(fēng)險(xiǎn)大小和造成影響程度的衡量。風(fēng)險(xiǎn)衡量應(yīng)該對(duì)那些比較明顯的會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行關(guān)注，其次才是研究風(fēng)險(xiǎn)損失產(chǎn)生的幾率。[2]。我們可以把風(fēng)險(xiǎn)視為一種變量，它可以運(yùn)用期望值、風(fēng)險(xiǎn)度等來進(jìn)行描述，例如兩種風(fēng)險(xiǎn)損失具有相同的期望值，那么標(biāo)準(zhǔn)差較大的風(fēng)險(xiǎn)損失就更加嚴(yán)重，標(biāo)準(zhǔn)差較小的風(fēng)險(xiǎn)損失較輕；如果風(fēng)險(xiǎn)損失所具備的標(biāo)準(zhǔn)差是一致的，那么期望值較大的風(fēng)險(xiǎn)反而越小，而期望值越小的風(fēng)險(xiǎn)越大。在風(fēng)險(xiǎn)衡量的過程中應(yīng)該全面的分析和考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。

（二）投資分散策略

所謂分散策略指的是通過分散開發(fā)結(jié)構(gòu)而規(guī)避和降低投資風(fēng)險(xiǎn)，投資分散測(cè)量通常有區(qū)域分散、時(shí)間分散以及共同投資等手段。投資區(qū)域分散指的是把房地產(chǎn)投資向各個(gè)不同的地域分散，這樣就可以避免因?yàn)槟承┑貐^(qū)經(jīng)濟(jì)條件較差而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；投資時(shí)間分散則說的是首先劃分一個(gè)科學(xué)的投資時(shí)間差，進(jìn)而降低由于市場(chǎng)發(fā)生變化而形成的風(fēng)險(xiǎn)，比如說房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)產(chǎn)生較大的波動(dòng)時(shí)（如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的回升、貸款利率的下降），這些現(xiàn)象都很有可能讓房地產(chǎn)周期開始進(jìn)入大擴(kuò)張發(fā)展階段，這一時(shí)間段便是投資的合適時(shí)機(jī)，投資者在此時(shí)投資所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是最小的[3]。

（三）投資組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者按照投資風(fēng)險(xiǎn)因素的大小以及投資實(shí)際收益大小，根據(jù)某些原則來對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行不同類型的搭配，從而來減少投資風(fēng)險(xiǎn)的一種策略。比如房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者可以將部分資金投入于普通住宅，將一部分資金投資于商用寫字樓等。這種分散投資由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型不同，其風(fēng)險(xiǎn)的大小也有所差異，投資收益也各不相同，組合投資策略將資金分散投資于不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣就能夠有效的減少整體投資所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，最終獲得平衡的投資收益[4]。

（四）保險(xiǎn)策略

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人而言，購買相關(guān)的保險(xiǎn)是非常重要的，保險(xiǎn)是降低房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵手段之一。它對(duì)于降低或者彌補(bǔ)投資者的風(fēng)險(xiǎn)損失，促進(jìn)資金的循環(huán)流動(dòng)，確保房地產(chǎn)投資收益等方面都有著非常重要的作用。通常而言，房地產(chǎn)保險(xiǎn)有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)等，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者在購置相關(guān)保險(xiǎn)時(shí)必須要從自身投資項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，購置自己需要的險(xiǎn)種，合理確定險(xiǎn)額，科學(xué)的確定風(fēng)險(xiǎn)單位以及厘定費(fèi)率[5]。

篇7

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),在建筑項(xiàng)目各階段中,投資決策階段影響工程造價(jià)的程度

最高,達(dá)到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段,直接影響決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)控制是否科學(xué)合理。

在具體建筑工程實(shí)踐中,在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策階段,工程造價(jià)的控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手:

2.1項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)

1)選址應(yīng)符合城市規(guī)劃;

2)項(xiàng)目要有準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)與市場(chǎng)定位;

3)要編制科學(xué)的環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告;

4)應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作,因?yàn)榈刭|(zhì)情況對(duì)住宅項(xiàng)目造價(jià)影響甚大。

2.2應(yīng)編制項(xiàng)目成本投資估算控制表

根據(jù)工程造價(jià)具有建設(shè)各階段計(jì)價(jià)的層次性特點(diǎn),決策階段主要是可行性研究階段,應(yīng)編制投資估算。按照工程造價(jià)理論,投資估算的內(nèi)容應(yīng)包含:

1)建筑安裝工程費(fèi)用;

2)設(shè)備及工器具購置費(fèi);

3)工程建設(shè)其他費(fèi)用;

4)基本預(yù)備費(fèi);

5)漲價(jià)預(yù)備費(fèi);

6)建設(shè)期貨款利息;

7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

結(jié)合建筑項(xiàng)目的特點(diǎn),在項(xiàng)目選址已定,市場(chǎng)分析已完成的基礎(chǔ)上,應(yīng)該在項(xiàng)目決策階段編制更為詳細(xì)、操作性更強(qiáng)、指導(dǎo)意義更大的估算——項(xiàng)目成本投資估算控制表。在實(shí)際工作中,可結(jié)合財(cái)務(wù)成本核算科目為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)投資為例,部分項(xiàng)工作為內(nèi)容編制項(xiàng)目成本投資估算控制表,詳見表1。

根據(jù)表1,應(yīng)將各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分解到各職能部門,應(yīng)用工程造價(jià)的層次性計(jì)價(jià)特點(diǎn),結(jié)合成本分析,按照前者指導(dǎo)后者的原則,指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段的計(jì)價(jià)控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。

2規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)有效控制措施

設(shè)計(jì)階段是體現(xiàn)投資估算的實(shí)施階段,是項(xiàng)目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的全面詳盡的體現(xiàn),是項(xiàng)目計(jì)劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以說就是對(duì)工程造價(jià)的形成過程進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn),該階段主要可在總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體施工圖設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)三個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行重點(diǎn)控制。

2.1總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)

1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設(shè)計(jì)理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;

2)結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施資源情況,對(duì)水、電、氣、訊、路、下排進(jìn)行合理的綜合管線設(shè)計(jì),其中重點(diǎn)應(yīng)對(duì)水、電容量做科學(xué)的、一定前瞻性的預(yù)留,污水系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有城市資源進(jìn)行近期、長(zhǎng)期的設(shè)計(jì)。

2.2單體施工圖設(shè)計(jì)階段

該階段應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)的辦法,將重點(diǎn)放在施工圖審查工作上,通過施工圖預(yù)算,將設(shè)計(jì)控制在原概算范圍內(nèi)。重點(diǎn)圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)二個(gè)方面:

1)樁基設(shè)計(jì)方面:在多層住宅中,據(jù)測(cè)算,樁基部份的工程造價(jià)比重占整個(gè)單體建安造價(jià)的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項(xiàng)目多層住宅工程常用的兩種樁型進(jìn)行對(duì)比,其結(jié)果見表2。

2)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì):應(yīng)重點(diǎn)在施工圖審查工作中對(duì)鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯(cuò)層設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行審核,以避免造成看不見的工程造價(jià)增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟(jì)適用的關(guān)系。

3施工階段工程造價(jià)的控制措施

按照工程造價(jià)理論,該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制,確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià),是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。

3.1工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

1)把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評(píng)估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人,以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。

2)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際,確定合理的投標(biāo)條件

①根據(jù)住宅工程的特點(diǎn),其工期短,工程總投資相對(duì)規(guī)模不大,應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場(chǎng)變化等因素帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

②對(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目,無定額項(xiàng)目無單價(jià)、信息價(jià)可參照的,應(yīng)重點(diǎn)說明,讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià),以避免結(jié)算糾紛。

③確定合理、科學(xué)的評(píng)標(biāo)原則:對(duì)有標(biāo)底的,可在評(píng)標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率,在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則,從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。

3)嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同,

注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià),對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款,應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。

3.2加強(qiáng)工程施工事中控制

1)嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更,經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的,應(yīng)力求減少變更費(fèi)用,可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。

2)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場(chǎng)因素,導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象,如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等,現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下,按實(shí)簽證、審核,以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。

3)嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。

4)及時(shí)掌握國家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。

5)對(duì)可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,并制定防范性對(duì)策。

4建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理綜合措施

工程造價(jià)控制是建筑工程項(xiàng)目管理中一項(xiàng)極為重要的內(nèi)容。為了取得目標(biāo)控制的理想成果,應(yīng)當(dāng)從多方面采取各種措施與手段。

1)建立建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理體系,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與合同四個(gè)方面人手,構(gòu)建工程造價(jià)控制機(jī)制:

①組織手段:就是應(yīng)明確企業(yè)各職能部門在工程造價(jià)控制工作中所擔(dān)負(fù)的職責(zé),同時(shí)確定其工作考核標(biāo)準(zhǔn);

②技術(shù)手段:主要是對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行審核比較,對(duì)其適用性進(jìn)行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟(jì)適用的技術(shù)措施。

③經(jīng)濟(jì)手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟(jì)信息的數(shù)據(jù),對(duì)造價(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)諸方面的可行性分析,如對(duì)工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行審核、成本變化動(dòng)態(tài)分析、編制資金使用計(jì)劃、工程款支付審查等。

④合同手段:就是對(duì)參與項(xiàng)目建設(shè)的所有各設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理單位等的建設(shè)行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。

2)充分發(fā)揮社會(huì)化監(jiān)理服務(wù)功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項(xiàng)目管理監(jiān)控體系

3)建立健全的工程造價(jià)管理制度,充分利用IS09001-2000質(zhì)量管理體系,提高工程造價(jià)控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項(xiàng)工程指標(biāo)依照ISO質(zhì)量管理總手冊(cè)相應(yīng)條款層層分解落實(shí)到相關(guān)職能部門,以此指導(dǎo)各職能部門開展工作,對(duì)工程造價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

在IS09001-2000質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價(jià)控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。

5結(jié)束語

綜上所述,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有效的工程造價(jià)控制與管理是在掌握市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上,為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng),其貫穿于工程建設(shè)全過程。概括而言,建筑工程項(xiàng)目的造價(jià)的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理相結(jié)合的方法措施,將建筑工程造價(jià)控制在投資估、預(yù)算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價(jià)“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。

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篇8

    一、保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資中主要幾種風(fēng)險(xiǎn)

    (一)融資性售后包租風(fēng)險(xiǎn)

    近年來,隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展,售后包租的交易模式逐漸產(chǎn)生,即開發(fā)商在房產(chǎn)銷售時(shí)承諾在未來一段時(shí)間內(nèi)承租或代為出租投資人所購買房產(chǎn)的交易行為。售后包租又分為經(jīng)營性售后包租和融資性售后包租,兩者的區(qū)別在于投資人購買房產(chǎn)時(shí)是否獲得產(chǎn)權(quán)。對(duì)于融資性售后包租,開發(fā)商出售的是虛擬產(chǎn)權(quán),若保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)后委托開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營管理,則必須以獲得真實(shí)產(chǎn)權(quán)為前提,在此基礎(chǔ)上,選取具有一定規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營管理能力和信譽(yù)的大型房地產(chǎn)企業(yè)作為交易對(duì)手,并對(duì)其進(jìn)行全面、嚴(yán)格的法律盡職調(diào)查,從而避免開發(fā)商可能存在的融資性售后包租風(fēng)險(xiǎn)。

    (二)違約風(fēng)險(xiǎn)

    一般情況下,對(duì)于保險(xiǎn)公司來說,購置期房相對(duì)于購置現(xiàn)房更具有價(jià)格優(yōu)勢(shì),有利于降低購樓成本,提高投資收益率,但與此同時(shí),購置期房也使得保險(xiǎn)公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無法按時(shí)完工或無法滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的違約風(fēng)險(xiǎn)。此外,保險(xiǎn)公司委托開發(fā)商對(duì)所購房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理,在委托期限內(nèi),開發(fā)商需要按約定向保險(xiǎn)公司支付房產(chǎn)經(jīng)營收益。若屆時(shí)開發(fā)商因經(jīng)營管理能力欠缺或其他原因無法達(dá)到盈利標(biāo)準(zhǔn)并按約定支付經(jīng)營收益,降導(dǎo)致保險(xiǎn)資金收益受損。對(duì)于上述違約風(fēng)險(xiǎn),保險(xiǎn)公司一方面可與開發(fā)商設(shè)立共管賬戶,約定購房款僅能用于標(biāo)的房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè),從而保障建設(shè)工程的順利完工;另一方面,保險(xiǎn)公司可以要求開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目完工及未來收益返還提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)?；虮ＷC擔(dān)保等。

    (三)委托風(fēng)險(xiǎn)

    1、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)。該模式中,保險(xiǎn)公司對(duì)購置房產(chǎn)進(jìn)行委托經(jīng)營,使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險(xiǎn)公司委托,在委托期限內(nèi)代表其對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等資產(chǎn)管理相關(guān)工作,收取相關(guān)收益,并代為支付資產(chǎn)管理相關(guān)費(fèi)用。對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)營中的資金流入和流出,若缺乏有效地監(jiān)管和審計(jì)措施,則同樣會(huì)給保險(xiǎn)公司帶來資金損失。對(duì)此,保險(xiǎn)公司應(yīng)在委托管理期間,一是委托托管銀行對(duì)共管賬戶的資金流向進(jìn)行日常監(jiān)管;二是于年度結(jié)算日前,與開發(fā)商共同聘請(qǐng)獨(dú)立第三方對(duì)該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費(fèi)用扣減額等情況進(jìn)行審計(jì),并出具相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告;三是委派財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目資金的運(yùn)用情況。

    2、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。委托期限內(nèi),開發(fā)商或其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念與管理能力,直接決定了目標(biāo)物業(yè)的整體品質(zhì)及未來發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后,開發(fā)商應(yīng)將目標(biāo)物業(yè)交還給保險(xiǎn)公司繼續(xù)經(jīng)營管理,若屆時(shí)由于開發(fā)商經(jīng)營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶轉(zhuǎn)移,將導(dǎo)致房產(chǎn)出租率或租金水平無法達(dá)到合理水平,從而對(duì)后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響,增加保險(xiǎn)公司招租及管理成本。為避免開發(fā)商無法有效履行經(jīng)營管理職責(zé),保險(xiǎn)公司可與開發(fā)商在合同中約定,在房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)交還保險(xiǎn)公司的時(shí)點(diǎn),開發(fā)商需使所經(jīng)營房產(chǎn)當(dāng)年的租金水平達(dá)到一個(gè)預(yù)設(shè)值,該值由保險(xiǎn)公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計(jì)算得出。

    二、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理

    房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然收益較高,但是一旦出現(xiàn)泡沫或者劇烈波動(dòng),將對(duì)保險(xiǎn)公司的經(jīng)營造成不小的打擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)資金密集性的特征,決定了保險(xiǎn)公司一旦在該市場(chǎng)受到損失,必將是非常巨大的,而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護(hù)投保人利益以及保險(xiǎn)資金安全的考慮,監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整;同時(shí),保險(xiǎn)公司也應(yīng)該未雨綢繆,建立健全保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

    (一)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系

    保險(xiǎn)公司必須建立完備的風(fēng)險(xiǎn)控制體系,特別是要根據(jù)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制指引》的要求,建立運(yùn)營規(guī)范、管理高效的保險(xiǎn)資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制體系,針對(duì)包括不動(dòng)產(chǎn)投資在內(nèi)的各項(xiàng)資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略;同時(shí),保險(xiǎn)公司要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)系統(tǒng)管理,不斷提高對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類、識(shí)別、量化和評(píng)估能力,能夠迅速有效的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生;此外,由于不動(dòng)產(chǎn)投資種類和模式繁多,也要注重對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理。

    (二)外部監(jiān)管機(jī)制

    在我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)仍不夠規(guī)范、保險(xiǎn)公司自我約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制體系尚未健全的情況下,監(jiān)管層必須在鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司積極探索的同時(shí),加強(qiáng)對(duì)其投資不動(dòng)產(chǎn)的外部監(jiān)管?？傮w監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點(diǎn),以便使保險(xiǎn)公司在償付能力約束下更為自主地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資。

篇9

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了滿足自身使用外，也用于賺取租金等獲取增值收益活動(dòng)。為了規(guī)范和管理好此類業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分離出來，而投資性房地產(chǎn)的盈余管理更值得我們研究。本文首先對(duì)投資性房地產(chǎn)的盈余管理空間進(jìn)行闡述，說明企業(yè)實(shí)施盈余管理需注意的問題，最后解讀內(nèi)部審計(jì)對(duì)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈余管理。

關(guān)鍵詞 ：投資性房地產(chǎn)；盈余管理；審計(jì)

一、投資性房地產(chǎn)的盈余管理空間

1.利用政策的可選擇性進(jìn)行盈余管理

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)既可選擇公允價(jià)值也可選擇歷史成本進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。雖然我國的房?jī)r(jià)在近期有所回落，但仍然處在一個(gè)較高的水平線，公允價(jià)值遠(yuǎn)大于歷史成本，如果企業(yè)選擇公允價(jià)值來對(duì)以前取得的房產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，企業(yè)的資產(chǎn)便會(huì)增加同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率降低。公允價(jià)值實(shí)際上并不能改變企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，它只是將企業(yè)的隱性價(jià)值顯現(xiàn)出來，這種方式降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，在一定程度上增強(qiáng)了企業(yè)的融資能力。此外，這種模式無需計(jì)提折舊或攤銷，直接以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益。在公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的情況下，可以增加企業(yè)的報(bào)表利潤。

2.將投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，閑置建筑物只能當(dāng)做固定資產(chǎn)，采用成本計(jì)量模式核算，而不能作為投資性房地產(chǎn)來做核算處理。固定資產(chǎn)較多的企業(yè)會(huì)因過高的折舊和攤銷削減利潤，企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)在地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲時(shí)與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將建筑物的狀態(tài)由閑置轉(zhuǎn)為租賃的現(xiàn)象，這樣便可將其轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)并使用公允價(jià)值計(jì)量，達(dá)到降低企業(yè)的成本、提高企業(yè)利潤的目的。

3.規(guī)避資產(chǎn)減值不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定進(jìn)項(xiàng)盈余管理

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)資產(chǎn)減值損失一經(jīng)計(jì)提在以后期間不可轉(zhuǎn)回，這個(gè)規(guī)定使企業(yè)不能利用資產(chǎn)減值調(diào)節(jié)利潤，但企業(yè)卻可以改變資產(chǎn)用途來規(guī)避此規(guī)定。例如：企業(yè)將自用的資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎獾馁Y產(chǎn)，即使該資產(chǎn)已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備金，但因用途發(fā)生改變，按準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算，其賬面價(jià)值和公允價(jià)值的差額可在原計(jì)提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計(jì)入損益。同樣的道理，當(dāng)資產(chǎn)用途再次變化時(shí)，投資性房地產(chǎn)也可轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn)以此達(dá)到調(diào)節(jié)盈余的目的。

4.利用公允價(jià)值計(jì)量差異調(diào)整損益進(jìn)行盈余管理

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)取得公允價(jià)值依賴于最近市場(chǎng)發(fā)生的交易價(jià)格、活躍市場(chǎng)的報(bào)價(jià)及未來凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，以上信息均無法獲取則需采用估值技術(shù)。估值技術(shù)受主觀判斷影響很大，且會(huì)隨著內(nèi)外部環(huán)境的變化而變化，這就會(huì)出現(xiàn)相同的房地產(chǎn)因不同環(huán)境因素的影響而在價(jià)格上有很大差異，企業(yè)則可利用價(jià)格上存在的彈性來進(jìn)行盈余管理。

二、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈余管理的實(shí)際案例

例：某百貨公司在當(dāng)?shù)赝坏囟问召徚薃、B 兩處辦公用房，這兩處辦公用房的單價(jià)相差竟達(dá)到了每平方米2000元。單價(jià)差距巨大的原因?yàn)椋篈處房產(chǎn)使用的是協(xié)商價(jià)格，而B處房產(chǎn)使用的則是評(píng)估價(jià)格，因?yàn)閮烧叨际巧唐返膶?shí)際交換價(jià)格，所以也都符合公允價(jià)值的定義。由此可以看出公允價(jià)值在操作上的彈性空間，百貨公司收購的A房產(chǎn)面積為28000平方米，按每平方米相差2000元計(jì)算的話，對(duì)公司利潤的影響就可以達(dá)到5600萬元。

三、內(nèi)部審計(jì)對(duì)投資性房地產(chǎn)的盈余管理

（一）內(nèi)部審計(jì)在投資性房地產(chǎn)盈余管理中的現(xiàn)狀1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量作了明確的規(guī)定，同時(shí)規(guī)定了兩種計(jì)量模式，即“成本模式”和“公允價(jià)值模式”。而內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則中缺乏相關(guān)操作細(xì)則。

2.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在劃分投資性房地產(chǎn)標(biāo)志和原則上的規(guī)定不夠明晰，如未明確計(jì)劃長(zhǎng)期持有或計(jì)劃短期持有是否為劃分或確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的標(biāo)志或條件，內(nèi)部審計(jì)檢查企業(yè)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)是否準(zhǔn)確、合理缺乏明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換等，其減值準(zhǔn)備和累計(jì)折舊的計(jì)提會(huì)計(jì)處理方式存在差異。實(shí)際工作中內(nèi)部審計(jì)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換關(guān)注度不高，甚至忽略這些內(nèi)容，職業(yè)謹(jǐn)慎不夠。

3.投資性房地產(chǎn)一般為建筑物、土地使用權(quán)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，內(nèi)部審計(jì)人員必須具備必要的工程造價(jià)、土地評(píng)估等方面的專業(yè)知識(shí)，但內(nèi)部審計(jì)人員一般由會(huì)計(jì)、審計(jì)專業(yè)人員組成，缺乏土地、建筑及工程方面的專業(yè)知識(shí)。

4.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價(jià)值的計(jì)價(jià)方式，在公允價(jià)值的確定、公允價(jià)值變動(dòng)損益的確定、計(jì)量模式轉(zhuǎn)換時(shí)都是以公允價(jià)值為基礎(chǔ)的。投資性房地產(chǎn)價(jià)值較大和期間內(nèi)變動(dòng)較頻繁的單位，為了追求盈余空間，一般通過聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，而我國評(píng)估業(yè)務(wù)起步較晚，評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量良莠不齊，評(píng)估價(jià)值的合理性，內(nèi)部審計(jì)人員缺乏專業(yè)判斷，形成了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）內(nèi)部審計(jì)在投資性房地產(chǎn)盈余管理中的應(yīng)對(duì)策略

1.提高內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)核算體系下，企業(yè)的盈虧既包括真實(shí)收益及虧損，也包括尚未變現(xiàn)的預(yù)估收益及虧損，凈資產(chǎn)也包含著尚未實(shí)現(xiàn)的預(yù)期增值。合理判斷投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公允性，首先必須提高內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)。在審計(jì)工作態(tài)度上要做到客觀、獨(dú)立、公正；在工作能力上要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提升專業(yè)能力，增強(qiáng)學(xué)習(xí)知識(shí)的多樣性；在工作方法上要敢于創(chuàng)新，面對(duì)新的、復(fù)雜的審計(jì)環(huán)境要使用有別于過去的審計(jì)方法，對(duì)審計(jì)循環(huán)的劃分以及審計(jì)證據(jù)獲取應(yīng)當(dāng)不同于過去的審計(jì)模式，提高內(nèi)部審計(jì)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)盈余管理的水平。

2.制定明確的內(nèi)部審計(jì)目標(biāo)。制定投資性房地產(chǎn)審計(jì)計(jì)劃，明確審計(jì)應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，具體包括：確定投資性房地產(chǎn)的增減的記錄是否完整；確定投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法是否恰當(dāng)；確定采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的確定是否合理；確定投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊和投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的期末余額是否正確等，通過明確審計(jì)的目的和要求，提高投資性房地產(chǎn)盈余管理質(zhì)量。

3.采用有針對(duì)性的審計(jì)程序。在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值審計(jì)中，審計(jì)人員要注重通過信息的收集來檢查公允價(jià)值的取得和公允價(jià)格的準(zhǔn)確性，避免利用公允價(jià)值粉飾報(bào)表及利潤造假的現(xiàn)象。檢查是否將所有投資性房地產(chǎn)都按一種模式計(jì)量，防止出現(xiàn)部分投資性房地產(chǎn)以成本模式計(jì)量，部分投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式計(jì)量的情形出現(xiàn)。檢查公允價(jià)值模式核算的投資性房地產(chǎn)，將自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)關(guān)注是否將公允價(jià)值大于和小于賬面價(jià)值的部分，分別計(jì)入資本公積和公允價(jià)值變動(dòng)損益，在資產(chǎn)負(fù)債表日，是否將賬面價(jià)值調(diào)整為公允價(jià)值，其差額是否計(jì)入當(dāng)期損益等。

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篇10

一、保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資中主要幾種風(fēng)險(xiǎn)

（一）融資性售后包租風(fēng)險(xiǎn)

近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，售后包租的交易模式逐漸產(chǎn)生，即開發(fā)商在房產(chǎn)銷售時(shí)承諾在未來一段時(shí)間內(nèi)承租或代為出租投資人所購買房產(chǎn)的交易行為。售后包租又分為經(jīng)營性售后包租和融資性售后包租，兩者的區(qū)別在于投資人購買房產(chǎn)時(shí)是否獲得產(chǎn)權(quán)。對(duì)于融資性售后包租，開發(fā)商出售的是虛擬產(chǎn)權(quán)，若保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)后委托開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營管理，則必須以獲得真實(shí)產(chǎn)權(quán)為前提，在此基礎(chǔ)上，選取具有一定規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營管理能力和信譽(yù)的大型房地產(chǎn)企業(yè)作為交易對(duì)手，并對(duì)其進(jìn)行全面、嚴(yán)格的法律盡職調(diào)查，從而避免開發(fā)商可能存在的融資性售后包租風(fēng)險(xiǎn)。

（二）違約風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下，對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，購置期房相對(duì)于購置現(xiàn)房更具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有利于降低購樓成本，提高投資收益率，但與此同時(shí)，購置期房也使得保險(xiǎn)公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無法按時(shí)完工或無法滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，保險(xiǎn)公司委托開發(fā)商對(duì)所購房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理，在委托期限內(nèi)，開發(fā)商需要按約定向保險(xiǎn)公司支付房產(chǎn)經(jīng)營收益。若屆時(shí)開發(fā)商因經(jīng)營管理能力欠缺或其他原因無法達(dá)到盈利標(biāo)準(zhǔn)并按約定支付經(jīng)營收益，降導(dǎo)致保險(xiǎn)資金收益受損。對(duì)于上述違約風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司一方面可與開發(fā)商設(shè)立共管賬戶，約定購房款僅能用于標(biāo)的房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，從而保障建設(shè)工程的順利完工；另一方面，保險(xiǎn)公司可以要求開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目完工及未來收益返還提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)?；虮ＷC擔(dān)保等。

（三）委托風(fēng)險(xiǎn)

1、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)。該模式中，保險(xiǎn)公司對(duì)購置房產(chǎn)進(jìn)行委托經(jīng)營，使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險(xiǎn)公司委托，在委托期限內(nèi)代表其對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等資產(chǎn)管理相關(guān)工作，收取相關(guān)收益，并代為支付資產(chǎn)管理相關(guān)費(fèi)用。對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)營中的資金流入和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計(jì)措施，則同樣會(huì)給保險(xiǎn)公司帶來資金損失。對(duì)此，保險(xiǎn)公司應(yīng)在委托管理期間，一是委托托管銀行對(duì)共管賬戶的資金流向進(jìn)行日常監(jiān)管；二是于年度結(jié)算日前，與開發(fā)商共同聘請(qǐng)獨(dú)立第三方對(duì)該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費(fèi)用扣減額等情況進(jìn)行審計(jì)，并出具相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告；三是委派財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目資金的運(yùn)用情況。

2、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。委托期限內(nèi)，開發(fā)商或其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念與管理能力，直接決定了目標(biāo)物業(yè)的整體品質(zhì)及未來發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后，開發(fā)商應(yīng)將目標(biāo)物業(yè)交還給保險(xiǎn)公司繼續(xù)經(jīng)營管理，若屆時(shí)由于開發(fā)商經(jīng)營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶轉(zhuǎn)移，將導(dǎo)致房產(chǎn)出租率或租金水平無法達(dá)到合理水平，從而對(duì)后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，增加保險(xiǎn)公司招租及管理成本。為避免開發(fā)商無法有效履行經(jīng)營管理職責(zé)，保險(xiǎn)公司可與開發(fā)商在合同中約定，在房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)交還保險(xiǎn)公司的時(shí)點(diǎn)，開發(fā)商需使所經(jīng)營房產(chǎn)當(dāng)年的租金水平達(dá)到一個(gè)預(yù)設(shè)值，該值由保險(xiǎn)公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計(jì)算得出。

二、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然收益較高，但是一旦出現(xiàn)泡沫或者劇烈波動(dòng)，將對(duì)保險(xiǎn)公司的經(jīng)營造成不小的打擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)資金密集性的特征，決定了保險(xiǎn)公司一旦在該市場(chǎng)受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護(hù)投保人利益以及保險(xiǎn)資金安全的考慮，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整；同時(shí)，保險(xiǎn)公司也應(yīng)該未雨綢繆，建立健全保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

（一）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系

保險(xiǎn)公司必須建立完備的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，特別是要根據(jù)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制指引》的要求，建立運(yùn)營規(guī)范、管理高效的保險(xiǎn)資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制體系，針對(duì)包括不動(dòng)產(chǎn)投資在內(nèi)的各項(xiàng)資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略；同時(shí)，保險(xiǎn)公司要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)系統(tǒng)管理，不斷提高對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類、識(shí)別、量化和評(píng)估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生；此外，由于不動(dòng)產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理。

（二）外部監(jiān)管機(jī)制

在我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)仍不夠規(guī)范、保險(xiǎn)公司自我約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制體系尚未健全的情況下，監(jiān)管層必須在鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司積極探索的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)其投資不動(dòng)產(chǎn)的外部監(jiān)管?？傮w監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點(diǎn)，以便使保險(xiǎn)公司在償付能力約束下更為自主地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資。