導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

摘要：互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的日新月異，電子商務(wù)的蓬勃興起，房地產(chǎn)企業(yè)采用電子商務(wù)模式進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是必然趨勢(shì)，剖析了電子商務(wù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然性、運(yùn)用情況、影響、發(fā)展前景。

關(guān)鍵詞：電子商務(wù)；房地產(chǎn)；運(yùn)用

中圖分類號(hào)：F49文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16723198（2013）16015001

1房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展勢(shì)不可擋

房地產(chǎn)電子商務(wù)即電子商務(wù)的運(yùn)作理念和先進(jìn)技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的運(yùn)用。

在當(dāng)今的社會(huì)背景下，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的種種優(yōu)勢(shì)和帶來的諸多便利已經(jīng)深入到老百姓的日常生活。上網(wǎng)了解實(shí)事、網(wǎng)上購(gòu)物已是現(xiàn)代人生活中不可缺少的一部分，尤其是電子商務(wù)所具有的效率便捷、信息透明等優(yōu)點(diǎn)得到現(xiàn)代人的青睞。因此，網(wǎng)絡(luò)手段和行業(yè)的深度結(jié)合一定是未來商業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。

房產(chǎn)能不能進(jìn)行網(wǎng)上交易？不少人都在顧慮。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品是非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，并且交易金額巨大，交易流程復(fù)雜，現(xiàn)有的技術(shù)手段在實(shí)景呈現(xiàn)、支付安全等方面不夠完善而使購(gòu)房者決策困難，但辦法總比困難多，上述問題完全可以通過技術(shù)手段的改善和相應(yīng)規(guī)范的制度和操作體系得以解決。事實(shí)證明，房產(chǎn)電商勢(shì)不可當(dāng)。

2房地產(chǎn)電子商務(wù)的具體運(yùn)用

2.1EJU國(guó)內(nèi)首個(gè)綜合型專業(yè)房地產(chǎn)電子商務(wù)頻道

2011年的4月23日，易居中國(guó)和SOHO中國(guó)一起在網(wǎng)上進(jìn)行了第一次的房產(chǎn)拍賣，被譽(yù)為“中國(guó)網(wǎng)上房產(chǎn)第一拍”，開啟了房產(chǎn)電商的大門，2011年8月易居中國(guó)正式上線。目前，易居中國(guó)運(yùn)用龐大的全國(guó)性資源體系，已經(jīng)在全國(guó)十多個(gè)主要城市建立了電商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。吸納的活躍用戶達(dá)到每周30萬人以上，吸引十多萬注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人在其平臺(tái)上加盟開店，所售房源覆蓋海內(nèi)外兩百多個(gè)城市。EJU房產(chǎn)電商頻道分為“競(jìng)賣區(qū)”和“專賣區(qū)”：“競(jìng)賣區(qū)”是為零散房產(chǎn)產(chǎn)品提供的網(wǎng)上交易專區(qū)。“專賣區(qū)”是為特推項(xiàng)目設(shè)計(jì)搭建的專業(yè)電平臺(tái)，運(yùn)用3D視頻、虛擬實(shí)景、在線支付等技術(shù)真正實(shí)現(xiàn)了“看房”、“選房”和“買房”三大功能的網(wǎng)絡(luò)化，房產(chǎn)電商這一新生事物在業(yè)界取得了廣泛支持，交出了令人滿意的答卷。

EJU的成功，使得房產(chǎn)交易平臺(tái)如雨后春筍般不斷涌出。

2.2電子商務(wù)在房產(chǎn)巨頭——恒大集團(tuán)的運(yùn)用情況

電子商務(wù)發(fā)展的新形勢(shì)下，恒大地產(chǎn)依然站在時(shí)代的前沿，通過易居購(gòu)房網(wǎng)線上線下的緊密結(jié)合，使電子商務(wù)成為了一種新的模式。全國(guó)100多個(gè)城市，200多個(gè)項(xiàng)目，無論是開盤的還是正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目全部都參與了恒大聯(lián)動(dòng)網(wǎng)盟，借助易居購(gòu)房網(wǎng)平臺(tái)，將實(shí)現(xiàn)在26個(gè)城市“網(wǎng)上賣房”。恒大與易居購(gòu)房網(wǎng)緊密結(jié)合使電子商務(wù)成為房產(chǎn)銷售新模式。

2.3萬科集團(tuán)引領(lǐng)房產(chǎn)營(yíng)銷新潮流

（1）在建材采購(gòu)這一重要環(huán)節(jié)上，萬科各地產(chǎn)公司早從2000年12月份起都將通過電子商務(wù)網(wǎng)站住宅聯(lián)盟（）進(jìn)行。今后萬科各地產(chǎn)公司每年總計(jì)約5億元的建材采購(gòu)項(xiàng)目大部分（至少90%）將在上進(jìn)行招標(biāo)，從經(jīng)過審核的投標(biāo)會(huì)員中選擇最佳的供應(yīng)商進(jìn)行合作。網(wǎng)上招投標(biāo)采購(gòu)在萬科得到完美的詮釋。

（2）在房產(chǎn)銷售方面萬科更是在網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)大展拳腳，在新浪房產(chǎn)電商EJU率先推出“萬科V購(gòu)”華南在線購(gòu)房中心，將覆蓋華南地區(qū)14個(gè)城市10億元房源通過線上購(gòu)房獨(dú)享優(yōu)惠的方式鼓勵(lì)購(gòu)房者線上達(dá)成交易。

萬科的深圳招商果嶺項(xiàng)目號(hào)稱“深圳第一房產(chǎn)電商”，2011年9月17日果嶺電商平臺(tái)正式啟動(dòng)。網(wǎng)上賣500套房源的噱頭將項(xiàng)目知名度大大提升，網(wǎng)友可以在網(wǎng)站完成看房、選房、買房過程。

深圳萬科與淘寶合作房產(chǎn)網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)，僅僅耗時(shí)3個(gè)小時(shí)，53套面積75㎡左右，總價(jià)值超過3500萬的房源就被一搶而空。

作為中國(guó)目前最大住宅供應(yīng)商、高市場(chǎng)敏感度和市場(chǎng)捕捉力的萬科，目前正通過全球著名獵頭公司招聘電商總監(jiān)，將迅速組建一支電商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

3電子商務(wù)給房地產(chǎn)行業(yè)打開了綠色通道

隨著電子商務(wù)在許多行業(yè)的成功應(yīng)用，眾多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“觸網(wǎng)”投入更多的關(guān)注目光。

3.1電子商務(wù)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的便利

（1）能及時(shí)通過國(guó)家管理部門官方網(wǎng)站準(zhǔn)確地了解產(chǎn)業(yè)政策、人口政策、經(jīng)濟(jì)政策、稅收政策及各類優(yōu)惠政策，為企業(yè)做出正確的戰(zhàn)略決策提供了重要依據(jù)。

（2）能通過電子商務(wù)平臺(tái)幫助項(xiàng)目蓄客，獲取潛在客戶個(gè)人信息，以全面了解房地產(chǎn)需求動(dòng)態(tài)，指引線下營(yíng)銷。

（3）通過網(wǎng)絡(luò)的多媒體優(yōu)勢(shì)向客戶全方位的展現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)貌，特色。

（4）能通過強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)推廣渠道，在最短時(shí)間內(nèi)形成爆炸式的推廣效果，直接促進(jìn)房產(chǎn)產(chǎn)品品牌的提升與項(xiàng)目的售賣，提高企業(yè)的社會(huì)形象力和知名度。

（5）能通過網(wǎng)絡(luò)采購(gòu)平臺(tái)大幅度降低建材采購(gòu)成本提高采購(gòu)質(zhì)量和效率，有效的降低了由于信息不對(duì)稱而造成的危機(jī)。

3.2電子商務(wù)給房地產(chǎn)中介商帶來的便利

（1）能實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域房源信息共享，銷售空間更大。

（2）能直接與開發(fā)商、投資業(yè)主、客戶進(jìn)行信息溝通，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)媒介的作用，服務(wù)更加專業(yè)化。

（3）能通過網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)交易登記備案、辦理房產(chǎn)證書等，成交效率得到大幅提高，交易成本大大降低。

3.3電子商務(wù)給購(gòu)房者帶來的便利

（1）能通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，了解到大量房地產(chǎn)信息，賣房、購(gòu)房、租房的效率得到大幅提高。

（2）網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)使得房產(chǎn)信息透明化，從而更好地發(fā)揮消費(fèi)者的監(jiān)督作用，大大減少了一房多賣等欺詐現(xiàn)象。

4房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展前景

發(fā)展至今，以萬科、保利、招商、華潤(rùn)、綠城、金地、富力、碧桂園、SOHO中國(guó)等為代表的國(guó)內(nèi)多家房產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)電子商務(wù)交易。隨著主流開發(fā)商的推動(dòng)，易居購(gòu)房網(wǎng)、淘寶房產(chǎn)、搜房狂拍團(tuán)、搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)先后推出，房產(chǎn)電商在全國(guó)范圍內(nèi)得以迅速鋪開，傳統(tǒng)的房產(chǎn)業(yè)務(wù)“觸網(wǎng)”成為越來越多開發(fā)商的創(chuàng)新之路。

不斷創(chuàng)新、用創(chuàng)新性產(chǎn)品和服務(wù)滿足客戶，將是未來房地產(chǎn)企業(yè)的最佳商業(yè)模式，電子商務(wù)為房地產(chǎn)行業(yè)推波助瀾。

參考文獻(xiàn)

[1]胡桓，吳翔華.中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)電子商務(wù)平臺(tái)架構(gòu)[J].基建優(yōu)化，2004，（04）.

篇2

[摘 要] 雖然我國(guó)在近年來不斷頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但其重點(diǎn)約束調(diào)控對(duì)象均為住宅地產(chǎn)，相對(duì)來講，商業(yè)地產(chǎn)則受到影響較小，所以當(dāng)前各大房地產(chǎn)企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)方向，希望走商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展路線。但實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別較大、所涉及部門范圍較廣且開發(fā)體系相當(dāng)復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)管理難度更大。文章以我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為背景，基于商業(yè)地產(chǎn)融資這一點(diǎn)來展開話題，探討其融資模式的主要特點(diǎn)和所面臨問題，并最終思考解決問題的應(yīng)對(duì)對(duì)策。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn)；融資；問題；REITs；應(yīng)對(duì)對(duì)策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中圖分類號(hào)] F279.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)伴隨城市化高速建設(shè)進(jìn)入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進(jìn)一步激發(fā)了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流模式的多元化及規(guī)?；瘍A向，使得商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模激增。截止到2016年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)超過10 000億元，比2000年增長(zhǎng)了873.21%，發(fā)展前景相當(dāng)樂觀。

1 商業(yè)地產(chǎn)融資特征及主要模式

1.1 商業(yè)地產(chǎn)的融資特征

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，它在運(yùn)營(yíng)模式上具有獨(dú)特性，這主要體現(xiàn)在它較為復(fù)雜的融資內(nèi)容體系上。通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)融資主要包含兩個(gè)階段：第一階段主要是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這一階段企業(yè)投資規(guī)模較大，對(duì)資金的需求量也較大，而且商業(yè)地產(chǎn)不存在任何資金回收特征，所以企業(yè)該階段的投融資成功只能代表項(xiàng)目開發(fā)的成功，其后期對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)還要經(jīng)歷一更為漫長(zhǎng)系統(tǒng)的過程；第二階段就是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)階段，這一階段企業(yè)主要通過商業(yè)物業(yè)運(yùn)行來獲取凈現(xiàn)金流入收益，考慮到前期企業(yè)投融資規(guī)模較大，所以該階段就非?？简?yàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力及投資回收能力。

整體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投融資及運(yùn)營(yíng)時(shí)所經(jīng)歷風(fēng)險(xiǎn)可能較為集中，且具有深遠(yuǎn)影響。所以他們必須在項(xiàng)目選項(xiàng)及開發(fā)建設(shè)過程中把握好二者配合機(jī)制，為后期運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)造良好環(huán)境，消除一切可能出現(xiàn)的行業(yè)負(fù)面影響。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)的主要融資模式

我國(guó)許多大型房地產(chǎn)商都將商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)主力來運(yùn)作，他們多數(shù)都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來，但實(shí)際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒有實(shí)現(xiàn)較為成熟的轉(zhuǎn)變。某些企業(yè)依然還在利用傳統(tǒng)融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項(xiàng)目融資等等。以項(xiàng)目融資為例，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新項(xiàng)目過程中，往往會(huì)專門成立一家項(xiàng)目公司，主要針對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容展開一系列開發(fā)操作，此時(shí)項(xiàng)目融資就是以項(xiàng)目公司名義來對(duì)內(nèi)對(duì)外籌措資金，為此企業(yè)也會(huì)拿出自身股權(quán)及資產(chǎn)作為質(zhì)押對(duì)象，以實(shí)現(xiàn)有效貸款，并以公司未來的項(xiàng)目收益作為還款來源 [1 ]。

2 商業(yè)地產(chǎn)融資所面臨的現(xiàn)實(shí)問題

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)雖然在商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展方面已經(jīng)擁有一定經(jīng)驗(yàn)，但仔細(xì)來看其融資體系還依然存在某些問題，亟待解決。

2.1 融資渠道過分單一

就目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資體系發(fā)展形勢(shì)來看，其融資渠道相對(duì)偏少，特別是企業(yè)外源融資渠道過分依賴銀行貸款，來自于銀行的資金就占到了企業(yè)總?cè)谫Y比例的60%，它甚至貫穿了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)階段。這說明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理方面是極不成熟的。而近年來，伴隨電子商務(wù)領(lǐng)域的興起，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，其房產(chǎn)空置率也被急速拉高，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的無限擴(kuò)大。一旦企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作上出現(xiàn)收益損益不平衡狀況，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的不良貸款率就會(huì)升高，這將嚴(yán)重影響其在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展上升空間。

2.2 融資及運(yùn)營(yíng)方式相互抵觸

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)善用分割出售形式來運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，它從某種程度上破壞了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的完整性，也讓商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最大化效應(yīng)徹底喪失。這是因?yàn)槟承┓康禺a(chǎn)企業(yè)可能在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式及融資方式上發(fā)生抵觸沖突，可能導(dǎo)致的后果就是企業(yè)在商業(yè)銀行的貸款額度及期限嚴(yán)重受限。為了改變這一狀況，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)試圖改變運(yùn)營(yíng)模式，盡可能減少項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值。但如此操作又會(huì)進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。可以見得，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產(chǎn)企業(yè)帶入了惡性循環(huán)怪圈。

2.3 缺乏針對(duì)性融資模式

商業(yè)地產(chǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠提出獨(dú)立的融資模式，但在我國(guó)現(xiàn)階段的金融市場(chǎng)中，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)融資特點(diǎn)的融資方式卻相對(duì)匱乏。這是因?yàn)樯虡I(yè)銀行在針對(duì)住宅地產(chǎn)方面所開發(fā)的融資服務(wù)項(xiàng)目更多，在商業(yè)地產(chǎn)融資方面卻顯得捉襟見肘。由此，近年來許多來自海外的商業(yè)地產(chǎn)融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，但是在我國(guó)它也只是存在于理論上，在實(shí)際操作方面其安全性、優(yōu)越性還有待驗(yàn)證，這也從側(cè)面說明了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在融資模式上并不成熟，它嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)體系中的發(fā)展前景。

綜上所述，就商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展這一點(diǎn)，其確實(shí)面臨問題多多， 從整體上嚴(yán)重制約了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。為此， 應(yīng)該基于問題找到解決對(duì)策， 引入新的、安全的、符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系及現(xiàn)實(shí)國(guó)情的新融資模式對(duì)策[2 ]。

3 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對(duì)策思考

3.1 關(guān)于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，它是由發(fā)起人通過公眾對(duì)外公開發(fā)行的受益憑證，主要用于吸收社會(huì)上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來持續(xù)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)物業(yè)及證券中，所以可以將其視為是一種有價(jià)證券。從金融技術(shù)角度來講，REITs是可以有效實(shí)施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，其投入成本低且投資風(fēng)險(xiǎn)低，是目前房地產(chǎn)行業(yè)比較青睞的重要融資模式。

在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資上已經(jīng)逐漸傾向于資產(chǎn)證券化模式，這也是借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)所展開的新一輪融資發(fā)展風(fēng)潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)體系中，將來再以物業(yè)租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方面的現(xiàn)實(shí)資金需求，也使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對(duì)策

基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對(duì)策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。

3.2.1 宏觀政策層面

首先看宏觀政策層面，在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，REITs的發(fā)展主要得益于政府稅收優(yōu)惠政策驅(qū)動(dòng)，它有效降低了商業(yè)地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)問題。但在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)的稅收規(guī)定則主要以企業(yè)出租房屋為主，它按照租金收入的5%來繳納營(yíng)業(yè)稅，租金收入減掉商業(yè)地產(chǎn)成本及稅收費(fèi)用所得利潤(rùn)，還要按照33%的稅率再次繳納企業(yè)所得稅。如果按照REITs模式進(jìn)行征稅，房地產(chǎn)企業(yè)可能就無法得到REITs在國(guó)際上8%～9%的通常收益率，因?yàn)镽EITs中的絕大部分收益都已經(jīng)作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴(kuò)大發(fā)展的可能性也會(huì)隨之減小。因此可以見得，政府必須帶頭提出行之有效的優(yōu)惠激勵(lì)政策，激發(fā)REITs在商業(yè)地產(chǎn)體系發(fā)展中的融資動(dòng)力，使其不斷擴(kuò)大規(guī)模?？偨Y(jié)來看，我國(guó)必須針對(duì)REITs來首先制定相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，這對(duì)間接促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是非常必要的。

其次看相關(guān)保護(hù)法律的健全方面，以我國(guó)香港為例，他們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)REITs融資的發(fā)展方面一直持有謹(jǐn)慎態(tài)度，所以他們?cè)诹⒎ㄅc監(jiān)管方面都比較全面，希望時(shí)刻保護(hù)投資者利益，并繞此來構(gòu)建了一系列嚴(yán)格規(guī)定體系，確保了REITs在香港商業(yè)地產(chǎn)中的合理規(guī)范運(yùn)行，也有效降低了大小企業(yè)投資者的利益沖突風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)中國(guó)內(nèi)地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應(yīng)該制定基于國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)國(guó)情的相關(guān)法律法規(guī)，比如修改當(dāng)前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統(tǒng)計(jì)過程控制）技術(shù)進(jìn)駐企業(yè)，利用他來配合REITs內(nèi)部管理模式，并基于它來優(yōu)化《公司法》改革進(jìn)程。再者，也可以對(duì)《所得稅法》、《物權(quán)法》進(jìn)行相應(yīng)修改，處理目前界限較為模糊的房地產(chǎn)企業(yè)融資狀態(tài)，進(jìn)一步明確相關(guān)法律規(guī)范，健全監(jiān)督市場(chǎng)以幫助企業(yè)安全高效融資。

3.2.2 微觀模式層面

在組織結(jié)構(gòu)選擇方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于REITs體系特征來構(gòu)建信托型REITs結(jié)構(gòu)，循序漸進(jìn)的開放企業(yè)融資模式及范圍。采用該融資結(jié)構(gòu)類型也是為了做到以商業(yè)地產(chǎn)為標(biāo)的，加速信托收益憑證的形成，企業(yè)也會(huì)基于此有期限封閉式基金形式來強(qiáng)化上市交易活動(dòng)?？v觀我國(guó)當(dāng)前金融信托法律法規(guī)，其機(jī)制相對(duì)比較完善，這對(duì)減少商業(yè)地產(chǎn)立法障礙非常利好，也非常容易被房地產(chǎn)企業(yè)管理層及投資者所普遍接受。所以說，從微觀模式運(yùn)作角度來講，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用信托型REITs來運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)還是具有很高可行性的，而且商業(yè)地產(chǎn)也可以利用該新融資模式來為企業(yè)構(gòu)建更健康融資體系，加速企業(yè)的資金流動(dòng)性。

在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內(nèi)部管理模式，它們都基于REITs組織結(jié)構(gòu)及相關(guān)法律環(huán)境來展開，同時(shí)它也取決于我國(guó)金融市場(chǎng)及商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展程度。

在內(nèi)部管理模式方面，REITs投資經(jīng)營(yíng)管理主體就是該融資模式的發(fā)起者，他的穩(wěn)定收入來源應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的基金管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)?？陀^講，內(nèi)部管理模式相對(duì)靈活，非常益于企業(yè)制定商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略，像美國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的就是這一內(nèi)部管理模式。在亞洲，像日本、韓國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業(yè)管理機(jī)構(gòu)來為商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行前期融資和后期資產(chǎn)管理服務(wù)。因此外部管理模式的優(yōu)勢(shì)就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監(jiān)督屬性。

對(duì)于我國(guó)而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當(dāng)，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資及運(yùn)營(yíng)管理方面本身就缺乏外部監(jiān)管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監(jiān)管規(guī)則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國(guó)國(guó)情的。

在投資管理模式方面，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資方面應(yīng)該持開放態(tài)度，應(yīng)該學(xué)習(xí)美國(guó)以權(quán)益型REITs為主的房地產(chǎn)資產(chǎn)融資模式，長(zhǎng)期專注于某一區(qū)域的投資，為企業(yè)帶來持續(xù)利益。而且這種投融資模式相比于傳統(tǒng)模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權(quán)益型風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來講，應(yīng)該允許權(quán)益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場(chǎng)中的同時(shí)存在，監(jiān)管層也無需劃出詳盡框架進(jìn)行約束，應(yīng)該交由市場(chǎng)、企業(yè)自身來作出符合自己發(fā)展現(xiàn)狀的正確選擇[3 ]。

4 總 結(jié)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀政策調(diào)控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該基于政策大背景和市場(chǎng)大環(huán)境來發(fā)揮其行業(yè)獨(dú)特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來解決行業(yè)融資問題，為商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)未來的健康良性發(fā)展尋求支柱。

主要參考文獻(xiàn)

[1]陳文玲.促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展[J].商業(yè)研究，2008（9）：5-7.

篇3

調(diào)控為商業(yè)地產(chǎn)帶來發(fā)展契機(jī)

在住宅調(diào)控日益冷峻的2010年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正呈現(xiàn)全面復(fù)蘇的勢(shì)頭。盤點(diǎn)全年商業(yè)地產(chǎn)，細(xì)分市場(chǎng)全面的關(guān)注度超越住宅，不外乎兩大支撐因素。一是大環(huán)境下的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為商業(yè)地產(chǎn)帶來新的發(fā)展契機(jī)；二是資金和開發(fā)企業(yè)策略正逐漸向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，以往開發(fā)商更愿意投資住宅而不愿意沉下心來做商業(yè)地產(chǎn)，原因在于商業(yè)地產(chǎn)從長(zhǎng)期來看有豐厚回報(bào)，但短期內(nèi)很難套現(xiàn)。而今，很多開發(fā)商發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)受政策調(diào)控，市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)更小，正成為開發(fā)企業(yè)在當(dāng)今融資環(huán)境下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在樓市調(diào)控背景下，不僅購(gòu)房者開始對(duì)住宅市場(chǎng)觀望，即使是開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也更加謹(jǐn)慎，不敢貿(mào)然將所有的資金壓在住宅市場(chǎng)上。事實(shí)上，一些開發(fā)商已經(jīng)開始持有一定比例的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)雖然占用資金較多，回收期較長(zhǎng)，現(xiàn)階段利潤(rùn)不如居住類房地產(chǎn)，但畢竟商業(yè)地產(chǎn)本身也可以獲得穩(wěn)定收益（包括商業(yè)地產(chǎn)自身的增值和租金收益）；另外，商業(yè)地產(chǎn)屬優(yōu)質(zhì)抵押物，通過抵押還可獲得融資，進(jìn)而獲取運(yùn)營(yíng)收益。投資商業(yè)地產(chǎn)還可以作為開發(fā)商資金運(yùn)作的一種緩沖方式，如果住宅市場(chǎng)發(fā)展前景繼續(xù)看好，尚可重新選擇――減持手中的商業(yè)地產(chǎn)，繼續(xù)進(jìn)入住宅市場(chǎng)；如果住宅市場(chǎng)回歸理性，價(jià)格下降，利潤(rùn)空間小，則可以長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)，獲取穩(wěn)定收益。

“限價(jià)令”與二次調(diào)控的雙重導(dǎo)向，讓開發(fā)商們?cè)谧≌袌?chǎng)中的高額利潤(rùn)頓時(shí)縮水，這也讓更多的開發(fā)商將視線轉(zhuǎn)向暫時(shí)不受政策影響的商業(yè)地產(chǎn)；而先前一直以商業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)的開發(fā)企業(yè)此時(shí)都在努力強(qiáng)化品牌以爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額。以某市紫薇國(guó)際廣場(chǎng)為例，從2010年年初“國(guó)十條”實(shí)施至“限價(jià)令”再到二次調(diào)控，商鋪一直處于熱銷狀態(tài)。從這一點(diǎn)就能很充分地說明，在調(diào)控政策的影響下，住宅市場(chǎng)雖然復(fù)雜而又平淡，但商業(yè)地產(chǎn)卻是真正迎來了發(fā)展契機(jī)。

核心價(jià)值是投資關(guān)鍵

無論走到哪個(gè)城市，我們都能發(fā)現(xiàn)，在最重要的地段或最顯要的位置，要么是豪華的星級(jí)酒店、寫字樓，要么是繁榮的商業(yè)街、購(gòu)物中心等，反正都是商業(yè)地產(chǎn)，這些項(xiàng)目既代表著這個(gè)城市的形象和窗口，也承載著這座城市的活力和榮耀。對(duì)于住宅，地段影響的只是日后升值的潛力，而商業(yè)地產(chǎn)的投資，地段更是重中之重。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，地段影響的不止是日后升值，對(duì)當(dāng)下的租金、客源都有著重大的影響，甚至于對(duì)一個(gè)城市的地產(chǎn)起到風(fēng)向標(biāo)作用，政府動(dòng)用行政資源手段十分賣力促其火爆。

對(duì)于投資者而言，在成熟的中央商務(wù)圈投資商鋪，投資額較大，而且不同商務(wù)圈的性質(zhì)及發(fā)展程度，都將直接影響商鋪的經(jīng)營(yíng)效益水平及場(chǎng)地的租金。這種商鋪的運(yùn)作首先是借了近在咫尺的整個(gè)商圈的“東風(fēng)”，也就是所謂的“大樹底下好乘涼”。我們?cè)趶?qiáng)調(diào)地段論的同時(shí)，并未推崇其唯一論。一直以來，受各開發(fā)商及傳統(tǒng)住宅投資影響，地產(chǎn)投資最重要的考量因素就是地段，尤其許多中小投資者對(duì)于地段更是敏感，不好的地段和陌生的商圈，哪怕是價(jià)格再低，也不會(huì)吸引到他們投資的眼球。

地段論雖然有助于企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，但同時(shí)也可能因固守地段論而失去許多機(jī)會(huì)。在城市化高速發(fā)展的階段，多中心發(fā)展趨勢(shì)明顯，市中心地段可開發(fā)用地日漸稀少，因此應(yīng)該對(duì)地段論有一個(gè)重新的認(rèn)識(shí)。拿商鋪來說，現(xiàn)在越來越多所謂的好地段商鋪成為“投資毒藥”。有不少開發(fā)商，無論在哪都敢說自己的項(xiàng)目地段好，如今，“地段”似乎已經(jīng)被“霧”化，甚至“神”化了。

在全國(guó)市級(jí)以上城市里，近幾年都推出了這個(gè)廣場(chǎng)、那個(gè)中心，等等，有的是新城擴(kuò)建確立商業(yè)中心，有的是老城改造重點(diǎn)建設(shè)的城市形象，還有的是商企直接投資打造包裝出的旺鋪。其中尤以老城區(qū)改造最引人眼球，投資價(jià)值及潛力把老城區(qū)的人脈等社會(huì)商業(yè)資源延續(xù)下來了，這也是各地目前重點(diǎn)打造的新城市中心和高檔商業(yè)中心，這也是前文中“重新認(rèn)識(shí)地段論”的原因所在，要用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看問題，擁有多年的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)理念、專業(yè)的市場(chǎng)探知見解與科學(xué)的管理模式，其成功的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也為所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目能夠成功運(yùn)營(yíng)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

投資商鋪也需謹(jǐn)慎出手

目前全國(guó)各地樓市所處的觀望行情中，在住宅投資受限的背景下，一些人手里面有一些閑錢就跟風(fēng)的買了商鋪，其實(shí)很多人壓根兒就不懂商業(yè)。商鋪的投資需要很強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)性，對(duì)投資者的要求很高，并不是如同住宅只要有錢就可以進(jìn)來，商鋪投資涉及到的因素很多，一不小心就有可能被套牢。投資住宅至少還能出租出去，但是投資商鋪，萬一租不出去就會(huì)被套牢，砸在了手里。對(duì)于開發(fā)商來講，商鋪門市房只要能將一樓賣出，建設(shè)資金就基本回籠了，而對(duì)投資者來說，風(fēng)險(xiǎn)是全額承擔(dān)，自我消化的。有位退休人員將手中50多萬元積蓄全部投入商鋪，買下28平方門面，由于地理位置問題，三年沒有形成人氣，結(jié)果房子沒有租出手，自己也無法經(jīng)營(yíng)，房子暫時(shí)沒有多大升值空間，轉(zhuǎn)手也一時(shí)沒人接手。但是，前幾年的房?jī)r(jià)暴漲，確實(shí)讓一些人投資商鋪跟漲賺了點(diǎn)錢，這是一時(shí)之利，不是人人適用的投資之策。在金融政策、物價(jià)水平尚不平穩(wěn)階段，作為投資人應(yīng)三思。

篇4

昆明城市商圈雛形初成

在2002年以前，昆明的商業(yè)大部分存在于市中心，如南屏街、小西門等傳統(tǒng)商圈。在今天，隨著城中村的改造、呈貢新區(qū)的設(shè)立、新機(jī)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)、輕軌的陸續(xù)開通，大昆明建設(shè)不斷加快，昆明的商業(yè)發(fā)展有了更多的可能。昆明中心區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)、東市區(qū)、呈貢區(qū)商業(yè)都在迅速發(fā)展，并以商業(yè)綜合體為圓心向輻射，聚合周邊人群，形成區(qū)域商圈。昆明正在向多中心發(fā)展。

目前昆明商業(yè)地產(chǎn)格局已經(jīng)初步形成：一環(huán)中心區(qū)除原有的南屏街、小西門商圈外，由匯都國(guó)際、七彩俊園、南亞之門領(lǐng)軍的白塔路商圈正在升級(jí)，同時(shí)東方首座、恒隆廣場(chǎng)等具備國(guó)際視野的商業(yè)體將陸續(xù)問世；北市區(qū)形成了以北辰財(cái)富中心、欣都龍城、昆明廣場(chǎng)為代表的北京路沿線和以和諧世紀(jì)為核心的銀河大道沿線兩大主軸的商業(yè)區(qū)域；南市區(qū)形成以南亞風(fēng)情第壹城為核心的滇池路商業(yè)區(qū)，廣福路、日新路沿線的紅星國(guó)際、潤(rùn)城、萬達(dá)廣場(chǎng)為代表的金產(chǎn)區(qū)商業(yè)以及圍繞彩云路沿線形成了世紀(jì)城、新亞洲體育城、新螺螄灣為核心的商業(yè)區(qū)；西市區(qū)形成了以假日城市、經(jīng)典雙城、馬街摩爾城和西山新城為代表的商業(yè)區(qū)域；東市區(qū)也在新機(jī)場(chǎng)的搬遷后，價(jià)值得到釋放迎來“起飛”，圍繞東北沙河的萬科白沙潤(rùn)園、七彩云南花之城、銀海地產(chǎn)以及車行天下國(guó)際汽車城等項(xiàng)目，空港經(jīng)濟(jì)圈輻射范圍內(nèi)的御景新城、中信星耀水鄉(xiāng)、長(zhǎng)水航城等項(xiàng)目，在提升東市區(qū)人居價(jià)值的同時(shí)，將或多或少的帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)發(fā)展；而呈貢新區(qū)也成為了昆明最具潛力的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，初步形成了以東盟森林、上海東盟商務(wù)大廈、七彩云南第壹城為代表的新興商業(yè)體。

未來昆明商業(yè)地產(chǎn)有更多的可能

根據(jù)《滇中城市群規(guī)劃（2009—2030）》的要求，到2030年昆明、玉溪、曲靖、楚雄組成的滇中城市群將成為帶動(dòng)全省發(fā)展的核心增長(zhǎng)極，同時(shí)成為區(qū)域性國(guó)際樞紐、中國(guó)西部新興特色產(chǎn)業(yè)基地、競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的門戶城市群、中國(guó)面向西南開放重要橋頭堡的區(qū)域中心。在有關(guān)昆明的遠(yuǎn)景規(guī)劃中，昆明主城區(qū)將承載800萬人口，成為全國(guó)屈指可數(shù)的超大型城市。

未來，對(duì)于全省唯一的特大型城市昆明來說，這個(gè)單核中心城市聚集了大量的消費(fèi)能力。橋頭堡建設(shè)、滇中一體化、泛亞市場(chǎng)，昆明未來的發(fā)展前景正吸引著國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)的關(guān)注。而他們的進(jìn)駐，將給昆明的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大商機(jī)。

總體而言，目前，昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r仍舊在比較初級(jí)的階段。盡管有萬達(dá)、紅星美凱龍、云南城投、俊發(fā)地產(chǎn)、諾仕達(dá)集團(tuán)、同德集團(tuán)等品牌房企進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，盡管有沃爾瑪、家樂福、王府井、萬達(dá)影城、保利院線、希爾頓、溫德姆等目不暇接的商業(yè)品牌進(jìn)入昆明，盡管目前昆明商業(yè)開發(fā)體量空前，但是仍未改觀初級(jí)階段的現(xiàn)狀，因?yàn)?，很多?xiàng)目都還在建設(shè)中。

篇5

調(diào)控本質(zhì)上不會(huì)影響商業(yè)地產(chǎn)

2011年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積同比增加26.14%，辦公樓施工面積同比增加31.39%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額同比增加31.64%，辦公樓投資額同比增加40.79%。數(shù)據(jù)表明，2011年，商業(yè)地產(chǎn)正在成為地產(chǎn)商的新“寵兒”。DTZ戴德梁行中國(guó)區(qū)董事張家鵬在接受《中國(guó)地產(chǎn)總裁》雜志采訪時(shí)表示，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)井噴的趨勢(shì)早已顯現(xiàn)，去年的大調(diào)控其實(shí)是在警醒，住宅地產(chǎn)的日子不是一成不變的好過，商業(yè)地產(chǎn)反而更穩(wěn)定。

張家鵬認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)本身是兩個(gè)行當(dāng)。住宅地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)重商，而非地產(chǎn)?！爸袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是一個(gè)政策市場(chǎng)，有調(diào)控，住宅市場(chǎng)必然會(huì)波動(dòng)。而商業(yè)的用家是零售商，零售商的顧客是人民，只要經(jīng)濟(jì)沒有大的波動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)的需求就不會(huì)有問題?！?/p>

盡管調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響不是本質(zhì)的，但不得不承認(rèn)，調(diào)控后住宅地產(chǎn)受到影響的同時(shí)也刺激了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。張家鵬稱，商業(yè)和住宅是一個(gè)互補(bǔ)的類別，調(diào)控后市場(chǎng)表現(xiàn)出來的現(xiàn)象是有商業(yè)地產(chǎn)的相對(duì)“好過”。

相比住宅地產(chǎn)投資一定程度即可預(yù)售的節(jié)奏性較強(qiáng)的特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的要求相對(duì)更加嚴(yán)格?！爸袊?guó)的商業(yè)地產(chǎn)本身需要大量的資金去投入，住宅可能投資到一定程度即可回收，但商業(yè)地產(chǎn)建成甚至開業(yè)之后可能還會(huì)虧損。二者在資金回收周期方面差距很大?！睆埣淫i指出，由于商業(yè)地產(chǎn)絕大部分是不賣的，要靠租金慢慢回收投資。而最開始簽約的租金不會(huì)很高，加上還要推廣等，這便會(huì)帶來巨大的資金壓力。

各種因素的助推，商業(yè)地產(chǎn)曾一度出現(xiàn)遍地開花的現(xiàn)象。然而，隨著時(shí)間的推移，調(diào)控深度地持續(xù)加上整個(gè)大環(huán)境下地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金問題，“受寵”的商業(yè)地產(chǎn)是否也面臨著同樣的資金困局？張家鵬認(rèn)為，要對(duì)沖住宅地產(chǎn)這種節(jié)奏性的風(fēng)險(xiǎn)，甚至調(diào)控性的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是好的選擇?！吧虡I(yè)地產(chǎn)不存在資金鏈斷裂問題。這些年通過對(duì)行業(yè)的沉淀，很多人明白商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的要求其實(shí)很高，所以要想分割商業(yè)地產(chǎn)這塊肥肉之前，他們必定已做好了足夠的功課。至于銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的放貸情況很早就謹(jǐn)慎了，這不會(huì)讓一些開發(fā)商產(chǎn)生太大的僥幸。”

盡管商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的依賴程度很大，加上可控風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)措施有待完善。張家鵬還是很看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。他認(rèn)為，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，“池子”里的水越來越多，空間越來越大，商業(yè)輻射的人群自然會(huì)隨之?dāng)U大。

張家鵬稱，從資產(chǎn)升值的評(píng)估價(jià)值體系上來看，開發(fā)商幾年前賣掉商戶一次性回籠資金未必就比持有賺的多。換到住宅地產(chǎn)上來看，“割韭菜”式地割完一茬等著下一茬，其中拿地等環(huán)節(jié)的整個(gè)過程跟商業(yè)不動(dòng)升值是差不多的。

交合趨勢(shì)漸強(qiáng)

近日有消息顯示，萬達(dá)院線去年票房收入達(dá)到17.85億元或成院線第一股，業(yè)內(nèi)稱萬達(dá)院線捆綁了其商業(yè)地產(chǎn)共同發(fā)展的運(yùn)營(yíng)模式，成為其持續(xù)高增長(zhǎng)的關(guān)鍵所在。這一業(yè)績(jī)?cè)趶埣淫i看來是可以預(yù)見的，“萬達(dá)講究的是快，做商業(yè)地產(chǎn)也不例外，而快的核心就是要有拿地的勢(shì)能?！?/p>

他認(rèn)為，這個(gè)勢(shì)能就是無論走到哪兒，用聲譽(yù)來贏取政府等各方的信任?！澳壳埃瑩Q做任何一個(gè)其他地產(chǎn)商到一個(gè)地方運(yùn)作這么大的項(xiàng)目，如果沒有特別的支撐，不會(huì)做的這么快。”要建立這個(gè)勢(shì)能，張家鵬指出，重點(diǎn)就是要保證高質(zhì)量的開業(yè)，同時(shí)要迅速掌握商戶資源。其次，在影院競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的狀況下，選擇一個(gè)優(yōu)質(zhì)的位置很重要，而萬達(dá)總會(huì)優(yōu)先選擇萬達(dá)廣場(chǎng)，這樣萬達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量的多少便造就了萬達(dá)院線的數(shù)量。

類似萬達(dá)這種深入發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)并且努力達(dá)成商業(yè)線上控制資源越來越多的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的做法，無論國(guó)內(nèi)還是國(guó)外都有不少成功案例?！拔磥頃?huì)呈現(xiàn)的趨勢(shì)是零售商往商業(yè)地產(chǎn)走，而商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)往零售商游離，這種無論是出于何種考慮的做法都將促使交合趨勢(shì)的加強(qiáng)?！睆埣淫i表示，這種舉動(dòng)完全可以理解為行業(yè)做深的表現(xiàn)。

“城鎮(zhèn)化+服務(wù)”助力商業(yè)地產(chǎn)

戴德梁行曾相關(guān)資料稱，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入黃金十年，其中城鎮(zhèn)化與服務(wù)將是兩大助推劑。針對(duì)這一說法，張家鵬分析，城鎮(zhèn)化是推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)很大動(dòng)因。原因是城市擴(kuò)容會(huì)帶來很多分中心，比如現(xiàn)在看到的望京和亞運(yùn)村都比較成熟，下一輪將是舊宮、上地等，而這些城市以前都是單核城市，即一個(gè)中心，人們擁在一起后慢慢裂變成線狀。

他把商圈的形成形象地比作北京糖葫蘆，并且認(rèn)為未來要解決效率的問題，必然會(huì)繼續(xù)擴(kuò)容甚至出現(xiàn)衛(wèi)星城，這樣隨著分中心的成熟，會(huì)加速商業(yè)的發(fā)展。而一個(gè)分中心的形成取決于三種物業(yè)匹配發(fā)展，一是住宅，就是提供居住功能。二是寫字樓，提供就業(yè)機(jī)會(huì)進(jìn)而形成產(chǎn)業(yè)，不然就會(huì)像通州的白領(lǐng)一樣，白天來，晚上回。第三就是商業(yè)。有了就業(yè)機(jī)會(huì)，人們能在一定區(qū)域完成生活循環(huán)的時(shí)候，商業(yè)才能順勢(shì)發(fā)展。三個(gè)環(huán)節(jié)在分中心形成過程中缺一不可。

對(duì)于開發(fā)商來說，張家鵬拿香港九龍倉(cāng)為例分析，原本一塊人煙荒蕪很不被人看好的倉(cāng)儲(chǔ)用地，開發(fā)商抓住了節(jié)點(diǎn)和時(shí)機(jī)，現(xiàn)在地價(jià)升值的已經(jīng)無法估計(jì)了。在這個(gè)快速發(fā)展的過程中往往也是機(jī)會(huì)最多的時(shí)候，因此他稱，“商業(yè)投資的永遠(yuǎn)都是時(shí)間，只是買長(zhǎng)買短的問題?！?/p>

另一方面，隨著物質(zhì)的豐富和知識(shí)水平的提高，人們對(duì)服務(wù)的需求和細(xì)分越來越強(qiáng)，服務(wù)細(xì)分的結(jié)果就是帶來巨大的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)。拿服裝來說，不但從年齡、款式，就是場(chǎng)景上現(xiàn)在都有了很大的區(qū)分。

他表示，由于不同階段和家庭構(gòu)成對(duì)服務(wù)帶來的細(xì)分，這樣細(xì)分下來的每個(gè)方面都會(huì)帶動(dòng)很大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最終推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。但是這個(gè)服務(wù)不是覆蓋很大面的，而是服務(wù)某個(gè)區(qū)域，這種由于強(qiáng)大的服務(wù)功能支撐，就會(huì)形成社區(qū)，而社區(qū)等區(qū)域的形成又會(huì)支持商業(yè)的發(fā)展。

同時(shí)，在這個(gè)消費(fèi)者換代的時(shí)間點(diǎn)上，現(xiàn)在的人一直樂觀的生存狀態(tài)，加上知識(shí)、信息等的通暢以及網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的加速都加劇了他們的消費(fèi)欲望。這樣，商業(yè)地產(chǎn)便會(huì)形成良好的契機(jī)和基礎(chǔ)。

內(nèi)外兼修　做足功課

原來專門從事住宅開發(fā)的企業(yè)，由于受到調(diào)控等多種因素加劇的影響，利潤(rùn)逐漸減少，因而不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。張家鵬給出的建議是，一要轉(zhuǎn)變觀念。很多地產(chǎn)商原來都是做住宅出身，而住宅市場(chǎng)前幾年發(fā)展勢(shì)頭很好，那個(gè)時(shí)候除了政府是地產(chǎn)商的甲方外，其他都可認(rèn)為是乙方。但商業(yè)是一個(gè)反向市場(chǎng)，相比住宅的賣方市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的買方市場(chǎng)要求開發(fā)商必須要放低身段，積極轉(zhuǎn)變自己的心態(tài)來應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的問題。

二是要充分了解零售商的要求。營(yíng)銷的本質(zhì)是要了解客戶的需求，商業(yè)地產(chǎn)的客戶就是零售商?，F(xiàn)在很多開發(fā)商按照自己的想象在房子建好后再去招商的做法是不可取的。一些不錯(cuò)的地段，像王府井都會(huì)出現(xiàn)空置，應(yīng)該看到的是產(chǎn)品本身或者器皿是否能容下這些零售商。

三是要算好帳。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金占有的周期較長(zhǎng)，有可能開業(yè)三年后才能盈利或者更長(zhǎng)。因此對(duì)項(xiàng)目的精細(xì)考察和做好預(yù)期很重要。

最后就是找對(duì)人。張家鵬稱，商業(yè)地產(chǎn)本身發(fā)展的時(shí)間短，存下來的有經(jīng)驗(yàn)的較少。很多原來做百貨的轉(zhuǎn)成商業(yè)地產(chǎn)，這樣就把原來一個(gè)類別上升到一個(gè)大的綜合類別里，而所謂的管理強(qiáng)度絕不是量的疊加，這些曾經(jīng)在百貨發(fā)展的得心應(yīng)手的人到了商業(yè)地產(chǎn)或許會(huì)犯單向經(jīng)驗(yàn)的錯(cuò)誤。另外，他強(qiáng)調(diào)商業(yè)本身是一個(gè)地域性很強(qiáng)的事物，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)也并不能橫向移植過來，需要通過謹(jǐn)慎檢驗(yàn)來判斷到底是不是合適。

永遠(yuǎn)不要賭那個(gè)“點(diǎn)”

本已撲朔迷離的房地產(chǎn)市場(chǎng)在各種預(yù)測(cè)聲中變得更加隱晦，普通購(gòu)房者也隨時(shí)關(guān)注地產(chǎn)動(dòng)向，做好了隨時(shí)準(zhǔn)備抄底的準(zhǔn)備。針對(duì)這一現(xiàn)象，張家鵬表態(tài)，買房要看到底是什么目的，如果是剛需，就根據(jù)自己各方面的情況買，永遠(yuǎn)不要想會(huì)不會(huì)賭到“點(diǎn)”上。投資的話，投出去的錢永遠(yuǎn)是自己可承擔(dān)的范圍。

他對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步不久，但是它卻有很多存在的理由。對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)方面來說，一個(gè)國(guó)家富裕以后，人工工資會(huì)漲，而現(xiàn)在卻一直壓著，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生一些社會(huì)問題。任何一個(gè)國(guó)家都是從制造業(yè)慢慢轉(zhuǎn)向服務(wù)的高端，這樣的發(fā)展來看，不可能再回到原來單純通過出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的始點(diǎn)上了。

其次，就是內(nèi)需方面。他認(rèn)為不會(huì)在幾年之內(nèi)把大家的消費(fèi)翻幾番。當(dāng)下出口萎縮，內(nèi)需不會(huì)很大地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，從三駕馬車來看，只有投資了，而投資的方向大多集中在房地產(chǎn)行業(yè)。這就是為什么這幾年我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施異常發(fā)展的原因，這起到的也是拉動(dòng)作用。只是這個(gè)拉動(dòng)不屬于社會(huì)性拉動(dòng)，是在政府系統(tǒng)里的循環(huán)并沒有流入到社會(huì)中。它跟民營(yíng)企業(yè)的投資或者資金流動(dòng)帶來的效益是完全不同的，房地產(chǎn)行業(yè)是民營(yíng)的，從這個(gè)角度來說，長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)是不可能被限制的。

再者，房地產(chǎn)行業(yè)的成熟效應(yīng)很明顯，它的拉動(dòng)力極強(qiáng)。去年的大調(diào)控，這么短時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)已經(jīng)帶來了建材等相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的震蕩。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的重要性自然不言而喻，但眼下的“剎車”又再次說明了任何資產(chǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)問題都是最難恢復(fù)的，這種剛性的動(dòng)作會(huì)給人們信心帶來最大的打擊，因?yàn)榉慨a(chǎn)是人類最依賴的物質(zhì)的存在。

篇6

1.商辦物業(yè)概述

物業(yè)一詞是在二十世紀(jì)八十年代由香港引入沿海和內(nèi)地，并逐漸傳播開來的，其主要含義是指產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)、地產(chǎn)、資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)等，現(xiàn)在已經(jīng)形成了一個(gè)完整的概念?，F(xiàn)在的物業(yè)是指已經(jīng)建成并開始投入使用的房屋以及與之配套的各種場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備等。物業(yè)有大小之分，小到一個(gè)單元住宅就可以說是一個(gè)物業(yè)，大到一座大廈也可以被稱為物業(yè)。而對(duì)于同一個(gè)建筑物，理所當(dāng)然的可以按照不同所屬分為不同物業(yè)，比如說廠房倉(cāng)庫(kù)、酒店、工業(yè)園區(qū)、別墅、住宅小區(qū)、商業(yè)大廈、辦公樓宇等等多種[1]。

所謂商辦物業(yè)，顧名思義，就是指與住宅區(qū)的居住物業(yè)相對(duì)的，具有商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)業(yè)，比如說一些寫字樓和商鋪等用于商業(yè)的物業(yè)產(chǎn)業(yè)，就是所謂的商辦物業(yè)。近十年來，我國(guó)商辦物業(yè)的發(fā)展前景產(chǎn)生了一些新的改變。2010年4月30日，北京出臺(tái)“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”，其中對(duì)限購(gòu)令有一個(gè)明確規(guī)定，即從5月1日起，北京家庭只能新購(gòu)一套商品房，購(gòu)房人在購(gòu)買房屋時(shí)，還需要如實(shí)填寫一份《家庭成員情況申請(qǐng)表》，如果虛構(gòu)信息想要騙購(gòu)住房，一旦查實(shí)，將不予辦理房產(chǎn)證，這是國(guó)家首次“限購(gòu)令”的出臺(tái)。在限購(gòu)令的影響下，我國(guó)的樓市普通的住宅出現(xiàn)一種低迷的態(tài)勢(shì)，在此情況下，商辦物業(yè)卻呈現(xiàn)出一種一反常態(tài)的逆轉(zhuǎn)走熱態(tài)勢(shì)。

商辦物業(yè)之所以越來越受到青睞，是因?yàn)樯剔k物業(yè)的價(jià)值越來越受到重視。根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京一些高檔公寓的租金回報(bào)率僅僅為1%或者2%，回報(bào)率非常之低，但是商鋪和寫字樓的租金回報(bào)率卻可以達(dá)到4%或者是5%，其租金回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租金的回報(bào)率，并且這種現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，商辦物業(yè)的價(jià)值以前遠(yuǎn)遠(yuǎn)被低估[2]。

2.商辦物業(yè)投資的三大趨勢(shì)

2.1進(jìn)行合理的資產(chǎn)配置

所為進(jìn)行合理的資產(chǎn)配置，就是改變以傳統(tǒng)的“炒房”的商辦物業(yè)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)而以合理的資產(chǎn)配置促進(jìn)商辦物業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

不動(dòng)產(chǎn)投資就是指投資那些價(jià)值較高而難以移動(dòng)的土地、建筑物等。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)投資主要經(jīng)歷了三個(gè)主要階段，第一個(gè)階段就是不動(dòng)產(chǎn)投資的“全民炒房時(shí)代”，這一時(shí)期主要是指2005年到2009年之間，在這一時(shí)期，幾乎全中國(guó)人民都陷入了一種瘋狂的買房階段，當(dāng)然，全民炒房時(shí)代不僅僅是指全民買房的瘋狂，而是他們買了賣，賣了買，從這種買房賣房之間，通過兜售，來賺取高額的利潤(rùn)差價(jià)，從中瘋狂的獲利；但是，在2009年，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)所謂全民炒房時(shí)代結(jié)束，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和政府調(diào)控措施的持續(xù)出臺(tái)，全民炒房盈利慘淡，不得不凄慘的結(jié)束，隨之而來的就是2010年到2011年的“商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)代”，

這兩年，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了黃金發(fā)展時(shí)期，比如說在2011年的1月份到11月份，住宅的開發(fā)投資增長(zhǎng)僅為11.9%，但是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的開發(fā)投資增長(zhǎng)卻為27.3%，這就明顯的說明了問題；第三個(gè)時(shí)期是指不動(dòng)產(chǎn)的投資證券化成為新的發(fā)展趨勢(shì)，這里所說的不動(dòng)產(chǎn)投資證券化，一是指投資信托、資金等證券化產(chǎn)品。投資信托，就是指金通信托投資機(jī)構(gòu)用自有資金以及組織的資金進(jìn)行投資；而資金證券化就是指，以特定的資產(chǎn)組合或者資金流動(dòng)為支持，從而發(fā)行一種可以交易證券的融資形式。二是指“資產(chǎn)精裝修”的商業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)。所謂資產(chǎn)精裝修，就是指在收某一大廈底商后，對(duì)其進(jìn)行整體改造，并統(tǒng)一招租，在運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后，再進(jìn)行銷售。比如說，博瑞大廈底商如今已統(tǒng)一定位，包裝為“高和萃”，它將形成一個(gè)東三環(huán)區(qū)域圍繞的、周邊擁有密集寫字樓這樣一種定位的，一個(gè)新的商業(yè)街區(qū)。而這種模式，就被形象的比喻為“資產(chǎn)精裝修”。

在很長(zhǎng)一段時(shí)期，房地產(chǎn)的銷售發(fā)展都存在一定弊端，這種弊端是指銷售人員在銷售房地產(chǎn)時(shí)，往往只是對(duì)購(gòu)買的客戶推薦商辦物業(yè)，卻沒有推銷與其相關(guān)的資產(chǎn)配置，更多的只是注重于對(duì)產(chǎn)品本身的一種銷售，卻忽視了銷售人員與購(gòu)買客戶之間的交流與信任。他們之間的交易僅限于產(chǎn)品，是一種產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)式營(yíng)銷，但是這并不符合商辦物業(yè)未來的發(fā)展方向，因?yàn)槲磥韯?shì)必是主要包括銷售人員與客戶之間彼此信任的因素在里面的，甚至?xí)饕?jí)為“信任+產(chǎn)品的雙驅(qū)動(dòng)模式”。從客戶角度而言，他們改變了以往將全部投資用來炒房的瘋狂模式，改為分散投資，這就是資產(chǎn)配置的概念，用于更好地獲得更多的利益[3]。

2.2理性投資理財(cái)

以前的商辦物業(yè)投資比較注重的是安全性的投資，即不太注重盈利和獲益，而只是注重投資的穩(wěn)定性，這在我國(guó)最具代表性的SOHO中國(guó)企業(yè)可見一斑。SOHO中國(guó)前身是北京紅石實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司，它成立于1995年，由潘石屹和他的妻子張欣聯(lián)手創(chuàng)立，是一家為注重生活品味的人群提供時(shí)尚生活方式以及創(chuàng)新生活空間的房地產(chǎn)開發(fā)公司。它主要以上海和北京等城市為中心來開發(fā)高檔商業(yè)地產(chǎn)。作為北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，SOHO中國(guó)有一批穩(wěn)定的客戶群，他們是陜北、山西、鄂爾多斯等資源密集地區(qū)的煤炭企業(yè)主，他們不追求高額投資回報(bào)，只追求資產(chǎn)穩(wěn)定，這是以前主要的發(fā)展趨勢(shì)，但是卻并不符合未來發(fā)展大勢(shì)。

在煤炭市場(chǎng)每況日下的情況之下，理財(cái)型資本也越來越被人所重視，這種投資額度相對(duì)較小，但回報(bào)率甚高，是未來發(fā)展的正宗。

2.3將資產(chǎn)從增量轉(zhuǎn)化為存量

以前的商辦物業(yè)注重的是對(duì)物業(yè)數(shù)量的收藏儲(chǔ)存，但是，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的逐漸飽和，很難再獲得可利用的土地。比如說，在北京，幾乎不可能在四環(huán)以內(nèi)買到新的土地，這就給商辦物業(yè)的發(fā)展帶來困境。

如何解決這一問題，上海市政府提出了新的解決措施，就是翻新改造已經(jīng)存在的寫字樓，將其變成條件更加優(yōu)越、品質(zhì)更加有保證的企業(yè)，用以吸引更多的質(zhì)量更高的企業(yè)入駐，這樣就可以通過租客的升級(jí)開提升地方政府的稅收收入。這在土地開發(fā)越來越緊張的環(huán)境下是一種應(yīng)該大力推廣的方式和理念[4]。

篇7

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理

1商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的概念與意義

1.1商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的概念

預(yù)算是一種系統(tǒng)的方法，商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算是利用預(yù)算對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門單位的財(cái)務(wù)、實(shí)物及人力等資源進(jìn)行有效的分配、控制、考核、組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，最終保證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和分配合理化符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)要求。

1.2商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的意義

企業(yè)可以通過預(yù)算來預(yù)測(cè)生產(chǎn)、成本和現(xiàn)金收支，監(jiān)控企業(yè)各目標(biāo)實(shí)施的進(jìn)展情況，反映企業(yè)未來的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，有助于控制支出，預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，進(jìn)而協(xié)調(diào)企業(yè)的戰(zhàn)略管理和價(jià)值增長(zhǎng)。

2商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀及不足

2.1對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不全面

隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們的生活水平和消費(fèi)能力有了顯著提升，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。然而，近年來，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀政策不斷收緊，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的整體利潤(rùn)增長(zhǎng)開始減弱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展前景暗淡，情況不容樂觀。但我國(guó)一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)過于注重眼前利益，缺乏價(jià)值管理和系統(tǒng)管理的整體觀念，忽視了全面預(yù)算管理的全過程和全面預(yù)算管理的重要作用。還有一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)工作太隨意沒有端正工作態(tài)度，企業(yè)內(nèi)部不夠重視，表面上實(shí)施全面預(yù)算管理，實(shí)質(zhì)上是用年度計(jì)劃充當(dāng)全面預(yù)算管理，缺少規(guī)劃性和預(yù)測(cè)性，形式化嚴(yán)重，對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)很片面。

2.2相關(guān)人員缺乏認(rèn)知度

目前，我國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都意識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性，開始在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中實(shí)施全面預(yù)算管理。然而，由于相關(guān)人員的認(rèn)識(shí)不足，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)仍處于傳統(tǒng)的預(yù)算管理和編制模式，對(duì)全面預(yù)算管理缺乏真正有效的認(rèn)知，多是將該事項(xiàng)歸為一項(xiàng)財(cái)務(wù)工作，實(shí)際工作中沒有權(quán)威部門協(xié)調(diào)統(tǒng)籌預(yù)算，只是將預(yù)算作為前期的計(jì)劃，認(rèn)為預(yù)算只是財(cái)務(wù)部門的工作職責(zé)，其他部門實(shí)際并未參與到預(yù)算管理編制之中，導(dǎo)致編制內(nèi)容不完整，效果不佳。另外，財(cái)務(wù)部門僅憑財(cái)務(wù)知識(shí)也很難獨(dú)自完成，容易造成數(shù)據(jù)不完全、編制馬虎，全面預(yù)算管理工作推進(jìn)受阻，全面預(yù)算編制目的無法達(dá)成。

2.3企業(yè)全面預(yù)算管理制度不健全

目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理尚不健全，約束性較差，一般情況下，實(shí)行全面預(yù)算管理的順序是由財(cái)務(wù)、預(yù)算等部門編制的預(yù)算首先由管理者審核，然后將具體的預(yù)算目標(biāo)和計(jì)劃送交各部門，然后逐個(gè)下達(dá)，把這個(gè)作為部門的工作計(jì)劃和目標(biāo)并貫徹執(zhí)行。然而預(yù)算管理在實(shí)踐中并沒有順利實(shí)施，在具體的過程中，管理者和職能部門之間沒有明確和完善的溝通，員工沒有辦法把預(yù)算落實(shí)到實(shí)際工作中，預(yù)算和企業(yè)管理間缺少關(guān)聯(lián)性和整體的規(guī)劃，企業(yè)也沒有重視對(duì)預(yù)算編制的考核，全面預(yù)算管理制度沒有得到有效執(zhí)行，導(dǎo)致很多預(yù)算管理基本是形同虛設(shè)，容易給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。探其本質(zhì)，一個(gè)很顯著的原因是部分企業(yè)尚不具備完整的全面預(yù)算管理體系，缺乏整體的計(jì)劃性，整個(gè)體系實(shí)際處于十分松散的狀態(tài)。

3房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算的有效措施

3.1企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)算編制中，應(yīng)在企業(yè)的預(yù)算編制中掌握好企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)企業(yè)的整體規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)情況，充分考慮企業(yè)內(nèi)外的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策等方面的當(dāng)前走向，分別圍繞銷售額、利潤(rùn)和成本等因素設(shè)定具體的財(cái)務(wù)指標(biāo)，解決企業(yè)會(huì)面臨的“內(nèi)憂外患”等問題。同時(shí)，企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期和短期的戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)被作為全面預(yù)算管理的指導(dǎo)，緊密結(jié)合著戰(zhàn)略規(guī)劃，落實(shí)工作任務(wù)及目標(biāo)，制定全面預(yù)算管理的方案及指標(biāo)體系。此外，企業(yè)在預(yù)算編制中，應(yīng)對(duì)預(yù)算目標(biāo)分解明細(xì)，逐級(jí)下達(dá)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算計(jì)劃。企業(yè)應(yīng)單獨(dú)預(yù)測(cè)和評(píng)估各部門的數(shù)據(jù)，在預(yù)算執(zhí)行過程中，預(yù)算的實(shí)際偏差要及時(shí)不斷的調(diào)整和糾正，最終實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)的合理性。

3.2相關(guān)人員樹立新理念

如果國(guó)內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要實(shí)施全面預(yù)算，加強(qiáng)預(yù)算管理，保證企業(yè)整體目標(biāo)的達(dá)成，那么企業(yè)的相關(guān)人員應(yīng)該要優(yōu)先樹立起全面預(yù)算管理的新概念。企業(yè)里的每個(gè)人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工都是參與者，都應(yīng)該增強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理重要性的認(rèn)識(shí)。特別是管理層，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須在每年編制預(yù)算前認(rèn)真對(duì)公司員工進(jìn)行全面預(yù)算管理培訓(xùn)，中高層必須參加。為了在企業(yè)內(nèi)部建立全面預(yù)算管理的概念，可以成立一個(gè)“全面預(yù)算管理小組”，負(fù)責(zé)人和組長(zhǎng)分別是企業(yè)管理者和部門經(jīng)理，全體員工都為小組成員。充分參與，充分發(fā)揮群眾的力量，達(dá)成各部門及企業(yè)的目標(biāo)，目標(biāo)確立后要嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，不能隨意調(diào)整。

3.3健全全面預(yù)算管理體系

制度是一個(gè)企業(yè)持續(xù)健康向上發(fā)展的重要保障，因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從制度層面對(duì)其加以完善，根據(jù)預(yù)算管理中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)因素，確定全面預(yù)算管理的整體目標(biāo)，將預(yù)算管理分權(quán)與分責(zé)。根據(jù)企業(yè)的管理模式、發(fā)展特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不同建立特有的全面預(yù)算管理制度，特別是預(yù)算使用途徑中的費(fèi)用報(bào)銷等部分要明確，徹底提高企業(yè)的預(yù)算管理能力，保障全面預(yù)算管理的順利實(shí)施。此外，在系統(tǒng)的實(shí)際實(shí)施中，必須因時(shí)因地的根據(jù)企業(yè)的發(fā)展和變化進(jìn)行修改與完善。任何制度的建立都要求監(jiān)督部門發(fā)揮其作用，以避免制度制定過程中出現(xiàn)問題，使企業(yè)能夠快速發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)止損。企業(yè)可以設(shè)置權(quán)威部門對(duì)預(yù)算進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，如運(yùn)營(yíng)保障部，該部門可以作為全面預(yù)算管理組織體系的核心，部門要有專業(yè)人員對(duì)所需的預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行分析匯總，組織協(xié)調(diào)各部門制訂預(yù)算目標(biāo)，針對(duì)各指標(biāo)的變化影響結(jié)合實(shí)際情況提出調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的建議，同時(shí)有權(quán)監(jiān)督糾正預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題，使管理層能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題做好預(yù)防措施，未雨綢繆。設(shè)立獎(jiǎng)懲機(jī)制，以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公司發(fā)展的實(shí)際情況，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲和分配，不斷完善事后評(píng)價(jià)，對(duì)各部門執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行考評(píng)，獎(jiǎng)罰分明。

3.4合理規(guī)劃編制時(shí)間

企業(yè)的全面預(yù)算編制時(shí)間要注意準(zhǔn)確性和實(shí)效性，根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)，提前做好全面預(yù)算編制時(shí)間的規(guī)劃。企業(yè)通常會(huì)在下半年對(duì)整年的預(yù)算進(jìn)行編制，而當(dāng)年的預(yù)算數(shù)據(jù)對(duì)下一年的預(yù)測(cè)有很重要的參考作用，所以企業(yè)可以將下一年的預(yù)算編制同期進(jìn)行，堅(jiān)持“合理性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性”的三個(gè)原則，對(duì)預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行合理規(guī)劃。提前下達(dá)第二年的預(yù)期目標(biāo)，使企業(yè)來年根據(jù)目標(biāo)預(yù)算執(zhí)行時(shí)能分析好各項(xiàng)目的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)糾正。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)在短暫的低迷期后依然會(huì)迎來再一次的增長(zhǎng)，而在這場(chǎng)改革發(fā)展的浪潮之中，眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)若想扎穩(wěn)腳跟，提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在競(jìng)爭(zhēng)中分到更大的“蛋糕”，就一定要重視全面預(yù)算管理工作，認(rèn)真實(shí)施好成本項(xiàng)目的集中管理，使全面預(yù)算管理符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，這需要所有企業(yè)部門和員工的共同參與，這樣才能制定完善的全面預(yù)算管理制度，充分考慮企業(yè)內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)因素，更好地為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)節(jié)約成本，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也才能夠整合企業(yè)的資源，最大限度地發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，形成一套符合企業(yè)自身特點(diǎn)的管理方法，既能為社會(huì)創(chuàng)造更多價(jià)值，又能獲得更多經(jīng)濟(jì)效益，有助于企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇8

一、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提速的背景

近年來，伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了較快發(fā)展，存量規(guī)模不斷擴(kuò)大，有大量適宜做資產(chǎn)證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。特別是住房公積金貸款證券化與個(gè)人住房抵押貸款證券化是目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)，同時(shí)又與化解房地產(chǎn)庫(kù)存相關(guān)，今后會(huì)得到較快發(fā)展。在這一宏觀政策背景下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將進(jìn)入發(fā)展快車道。

從行業(yè)發(fā)展角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)由于投資金額大、投資周期長(zhǎng)、市場(chǎng)流動(dòng)性差等特點(diǎn)，一直存在著資金來源的短期性和資金運(yùn)用的長(zhǎng)期性之間的矛盾，此外，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸政策收緊，更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。作為市場(chǎng)化的融資工具，房地產(chǎn)投資信托基金通過收購(gòu)物業(yè)或合作經(jīng)營(yíng)的模式，能夠盤活存量資產(chǎn)、加快資金周轉(zhuǎn)速度、減輕房企重型資產(chǎn)壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展。

從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要來看，房地產(chǎn)企業(yè)通常具有重資產(chǎn)和高杠桿的特點(diǎn)，房地產(chǎn)證券化的實(shí)現(xiàn)有助于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低融資成本，提高凈資產(chǎn)收益率。房地產(chǎn)企業(yè)以資產(chǎn)融資可以有效克服銀行貸款的局限性，開辟新的公開、健康、透明、高效的融資渠道，建立除銀行、股票、債券市場(chǎng)融資外，信托、基金和REITs共同發(fā)展的多元化格局，最大化提高房地產(chǎn)發(fā)展價(jià)值。

從成熟的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，在美國(guó)，房地產(chǎn)融資渠道更加多樣化，商業(yè)貸款僅占美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資總額的不到五成，REITs和商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)等融資手段同樣齊頭并重。而在中國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，商業(yè)貸款占融資渠道的70%左右。資產(chǎn)證券化是金融市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。有利于促進(jìn)貨幣市場(chǎng)、信貸市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)等市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于提高金融市場(chǎng)配置資源的效率。這對(duì)于建立多層次的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)具有重要意義。資產(chǎn)證券化能更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，代表了房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的方向，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高階段的必然趨勢(shì)。

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積聚了大量的社會(huì)資金，流動(dòng)性差且容易帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致目前較大的“去庫(kù)存”壓力。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有助于提高資金周轉(zhuǎn)速度。利用證券的流通性，將房地產(chǎn)這一長(zhǎng)期資產(chǎn)同市場(chǎng)的短期資金聯(lián)系，能大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性，改善企業(yè)現(xiàn)金流。

二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展?fàn)顩r

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（ABS）總發(fā)行量約為3124億元，銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的ABS總發(fā)行量約為8376億元。但超萬億的發(fā)行總量中，房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行量卻頗為有限。其中，個(gè)人住房抵押貸款和公積金貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行總量?jī)H為548億元，而銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的部分以524億元占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

目前，房地產(chǎn)證券化大致有幾種形式：一是標(biāo)準(zhǔn)REITs，以國(guó)內(nèi)酒店、寫字樓為基準(zhǔn)資產(chǎn)，如開元REITs 和春泉REITs，均在香港上市；二是準(zhǔn)REITs，與私募REITs非常接近，以中信啟航和中信華夏云商為代表；三是其他形式實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)證券化，涉及租金收入、物業(yè)管理費(fèi)、停車場(chǎng)收入、酒店收入、門票收入等多種經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的資產(chǎn)證券化。

受金融環(huán)境尚不健全等因素的影響，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展相對(duì)遲緩，主要是在香港證券市場(chǎng)掛牌的REITs （見表1）。直到今年，鵬華前海萬科REITs的面世，才意味著國(guó)內(nèi)第一只真正意義上的公募房地產(chǎn)投資信托基金的出爐。實(shí)際上，在10多年前，國(guó)內(nèi)就有不少專家提出要發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。最初，建設(shè)銀行、越秀房產(chǎn)信托基金均有所嘗試，但都屬于最初關(guān)注度高但很快又出現(xiàn)發(fā)展停滯的情況。2013年，國(guó)內(nèi)首只酒店地產(chǎn)REITs基金開元產(chǎn)業(yè)信托才實(shí)現(xiàn)在香港上市，這是中國(guó)內(nèi)地首只酒店地產(chǎn)基金上市。在開元酒店地產(chǎn)基金上市之后，業(yè)界即對(duì)其寄予厚望，認(rèn)為這將帶動(dòng)更多的酒店地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)乃至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的房地產(chǎn)證券化。但事實(shí)并非如此。在開元酒店地產(chǎn)基金在香港上市之后，內(nèi)地地產(chǎn)基金的發(fā)展仍是步履維艱。

直到2014年9月30日，央行與銀監(jiān)會(huì)共同《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。2015年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，更是明確建立多種渠道發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。至此，REITs試點(diǎn)的開展才有了政策依據(jù)。

2015年6月8日，由萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國(guó)內(nèi)首只公募REITs獲批。公示信息顯示，鵬華基金管理公司在4月份申報(bào)的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”，已正式完成注冊(cè)，其發(fā)行規(guī)模為30億元，一半用于購(gòu)買前海萬科公館的資金收益權(quán)，另一半用于購(gòu)買固定收益類的債券產(chǎn)品。機(jī)構(gòu)投資者對(duì)首只公募REITs表現(xiàn)出濃厚的興趣，投資者也可以在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，交易門檻為10000元。

另外，2015年6月份萬達(dá)金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財(cái)產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”，這是一款類REITs產(chǎn)品，投資門檻為1000元，期限為7年，預(yù)期租金年化收益率為6%，物業(yè)增值收益預(yù)期年化收益率為6%，以萬達(dá)廣場(chǎng)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集資金全部投資于只租不售的萬達(dá)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。由于該產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)起步價(jià)只有1000元，而發(fā)行規(guī)模數(shù)十億元計(jì)，這個(gè)眾籌產(chǎn)品將大幅度突破私募200個(gè)份額的限制。

這兩個(gè)案例被業(yè)界認(rèn)為是國(guó)內(nèi)REITs的破冰之旅，也意味著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)邁出了一大步，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)都將起到一定程度的促進(jìn)作用。樂觀的分析人士認(rèn)為，三年內(nèi)，REITs產(chǎn)品將實(shí)現(xiàn)在A股上市。

在房地產(chǎn)嚴(yán)重過剩，以銷售帶動(dòng)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式難以復(fù)制的情況下，上述房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的金融創(chuàng)新是有益的嘗試。據(jù)了解，萬達(dá)等知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都在等待著房地產(chǎn)投資信托基金的全面放開，等待著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)REITs市場(chǎng)的成熟，以期通過資產(chǎn)證券化將重資產(chǎn)打包上市。

篇9

喬潤(rùn)令，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任

城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為下一個(gè)階段我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域，但我認(rèn)為城鎮(zhèn)化并不是新問題。我們前十年、前三十年一直都在推進(jìn)，如果繼續(xù)走老路，城鎮(zhèn)化不一定能夠成為我們的最大紅利，還有可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。如果延續(xù)以往的路子，由快速城鎮(zhèn)化所導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)、農(nóng)民工不公平等問題引發(fā)的社會(huì)矛盾就會(huì)進(jìn)一步涌現(xiàn)。由于缺乏透明造成的金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)帶來，由于建筑能耗高所造成的環(huán)境污染、土地污染、河流水源污染問題也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。由于城市擴(kuò)張模式占用大量的耕地，我們的糧食也有風(fēng)險(xiǎn)。如果繼續(xù)走老路，風(fēng)險(xiǎn)非常大。二戰(zhàn)以來的經(jīng)驗(yàn)表明，除了日本、韓國(guó)以及中國(guó)臺(tái)灣等成功進(jìn)行了城鎮(zhèn)化并實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化之外，在很多的國(guó)家和地區(qū)，城鎮(zhèn)化雖然很高，農(nóng)民也大量進(jìn)城，不僅沒有促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，反而陷入了中等收入的陷阱。

所以說，我們的城鎮(zhèn)化一定是新型的。這新型是指不能走老路，一定要轉(zhuǎn)型升級(jí)。根據(jù)我的理解，城鎮(zhèn)化應(yīng)該有4個(gè)重點(diǎn)：第一，新型城鎮(zhèn)化一定是一個(gè)體制變革的過程，比如戶籍制度、土地制度等改革；第二，新型城鎮(zhèn)化是一個(gè)改變過去人口向大城市、特大城市過度積聚的現(xiàn)象，是重點(diǎn)發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)的過程；第三，新型城鎮(zhèn)化是一個(gè)轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式的過程，由過去的粗放發(fā)展、污染發(fā)展向綠色、低碳、智慧的方向發(fā)展；第四，也是最重要的，城鎮(zhèn)化一定是一個(gè)包容式、分享的過程，農(nóng)民工、農(nóng)村富余勞動(dòng)力進(jìn)城是城鎮(zhèn)化的重中之重。

在新型城鎮(zhèn)化的背景下，房地產(chǎn)業(yè)存在哪些機(jī)遇？

接二連三產(chǎn)業(yè)綜合體 和二產(chǎn)接著又和三產(chǎn)連著，不僅僅是生產(chǎn)業(yè)，還包括小型的科技公司、創(chuàng)意集團(tuán)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游公司等，這在中國(guó)具有非常廣闊的發(fā)展前景。過去中國(guó)被稱為“世界工廠”，主要處于產(chǎn)業(yè)鏈的中間，就是搞生產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)鏈前端的高附加值部分，從設(shè)計(jì)和策劃開始，全部是在國(guó)外。現(xiàn)在要搞中國(guó)版的產(chǎn)業(yè)升級(jí)城市，就是將這個(gè)產(chǎn)業(yè)作全面發(fā)展，需要做文化、創(chuàng)意、科技、培訓(xùn)以及人力資源的提升。這一塊我們需要大力解決，首先需要闖出一種新的商業(yè)模式，我把它概括為接二連三，二產(chǎn)接著，連著三產(chǎn)。

健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè) 這是未來的新型產(chǎn)業(yè)，也是國(guó)家重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)。以健康產(chǎn)業(yè)為例，健康地產(chǎn)在中國(guó)基本上沒有。誰(shuí)如果能解決了來自全國(guó)各地的人在京滬看病的問題，把商業(yè)地產(chǎn)開到某個(gè)地方，人們不再集中北京、上?？床?，你這個(gè)產(chǎn)業(yè)不就做成了嗎？麥肯錫咨詢公司有一份研究報(bào)告顯示，到2020年，我國(guó)醫(yī)療市場(chǎng)價(jià)值預(yù)計(jì)高達(dá)1萬億美元。我國(guó)的醫(yī)療市場(chǎng)是全世界增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁的市場(chǎng)，所以說健康地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，發(fā)展前景廣闊，需要房地產(chǎn)投入。

篇10

比爾?蓋茨曾說過:21世紀(jì)是網(wǎng)絡(luò)世紀(jì)。未來只有兩種生意,一是互聯(lián)網(wǎng)生意,二是不做生意。

當(dāng)21世紀(jì)走過了第10個(gè)年頭,2010年被稱為“低碳元年”的時(shí)候,我們又驀然發(fā)現(xiàn):21世紀(jì)更是綠色世紀(jì),未來也只能有兩種生意,一是綠色生意,二是不做生意。

找到“惠而不貴”的綠金

節(jié)能減排與新能源自古就是人類的夢(mèng)想。早在16世紀(jì),英國(guó)王室就曾懸賞征求海水淡化的方法。然而自1954年美國(guó)建成第一個(gè)海水淡化場(chǎng)至今,淡化海水的成本一直高于自來水價(jià)格的不經(jīng)濟(jì)不合算的現(xiàn)實(shí),使得這一夢(mèng)想難以具有普遍價(jià)值。同樣以太陽(yáng)能為代表的光伏發(fā)電在我國(guó)取得突飛猛進(jìn)的發(fā)展,但發(fā)電成本一直高于傳統(tǒng)常規(guī)發(fā)電造成了這一新能源產(chǎn)業(yè)難以突破“高成本、難推廣”的困局。我國(guó)的低碳經(jīng)濟(jì)雖然獲得國(guó)家宏觀政策層面的全面支持,發(fā)展前景廣闊。但目前仍存在著投入成本高致使投資效益低的問題,“貴而不惠”成為制約節(jié)能減排與新能源快速發(fā)展的瓶頸。

由此可見只有找到“惠而不貴”的綠金,讓綠色產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)化、平民化,才能實(shí)現(xiàn)低碳商業(yè)模式的成功。

可喜的是,越來越多的中國(guó)企業(yè)找到了“既好又惠”的綠色商機(jī),推動(dòng)了中國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

日前,中國(guó)本土最大的照明品牌供應(yīng)商、最大的節(jié)能燈制造商雷士照明在香港成功上市,集資凈額13.73億元,低碳節(jié)能概念照亮了雷士的國(guó)際化之路。雷士照明發(fā)行的7.28億股,當(dāng)中90%為國(guó)際配售,10%為公開發(fā)售,并有超額配股權(quán)15%。募集的資金當(dāng)中4.9億港元用于國(guó)內(nèi)外的市場(chǎng)擴(kuò)張,包括并購(gòu)及其他策略性投資。雷士照明綠中淘金,既體現(xiàn)了國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)雷士照明發(fā)展前景的肯定,也折射出了國(guó)內(nèi)照明市場(chǎng)的巨大潛力。

據(jù)統(tǒng)計(jì),照明消耗了中國(guó)總發(fā)電量的13%,節(jié)能燈比普通白熾燈節(jié)省80%的能源,使用壽命更是白熾燈的4至6倍。如將現(xiàn)用白熾燈全部替換為節(jié)能燈,每年可節(jié)電600多億度,接近于三峽電站現(xiàn)在全年的發(fā)電量。而如果更換雷士大力推廣的半導(dǎo)體LED型節(jié)能燈,則可以節(jié)約6個(gè)三峽的年發(fā)電量,這既堅(jiān)定了政府推行綠色照明的決心,也反映出雷士“綠色光源”無限的市場(chǎng)前景。

產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造價(jià)值,雷士照明的成功在于找到了“既好又惠”的真正綠金。雷士一直致力于節(jié)能型產(chǎn)品的研發(fā)與生產(chǎn),謀求科技創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)升級(jí),主動(dòng)向低碳模式轉(zhuǎn)型,大力發(fā)展節(jié)能型照明產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn),同時(shí)積極推動(dòng)行業(yè)意識(shí)及消費(fèi)者意識(shí)的轉(zhuǎn)變,每年為全球提供超過4億只節(jié)能照明產(chǎn)品,真正實(shí)現(xiàn)了以“綠色光源”為主導(dǎo)方向的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

同時(shí),雷士照明,作為中國(guó)商業(yè)照明第一品牌,同樣也是城市商業(yè)繁榮的分享者。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動(dòng)下,中國(guó)的城市化進(jìn)程也在快速推進(jìn)。而城市化進(jìn)程必將推動(dòng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展,尤其是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心將由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。因此,盡管目前中國(guó)的住宅地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏,但商業(yè)地產(chǎn)卻在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動(dòng)下勢(shì)頭兇猛。2010年第一季度,世界商業(yè)房地產(chǎn)直接投資交易量達(dá)到630億美元。預(yù)計(jì)年內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)直接投資額的增幅將達(dá)到35%-45%。

以商業(yè)照明為主的雷士照明自然在城市商業(yè)繁榮、尤其是在商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展進(jìn)程中高歌猛進(jìn)。如今雷士的產(chǎn)品已覆蓋到了商業(yè)、辦公、工業(yè)、家居等各個(gè)不同的照明領(lǐng)域,擁有2200多家專賣店。在國(guó)內(nèi)的業(yè)務(wù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)后,雷士開始了從中國(guó)到世界的國(guó)際布局。其實(shí),雷士的“綠色生產(chǎn)力”一直以來都是資本方青睞的對(duì)象,日本軟銀集團(tuán)、美林、高盛都曾先后向雷士注資。此次雷士香港上市讓世人再次看到了中國(guó)品牌的崛起,看到了低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代,中國(guó)綠色商業(yè)概念成為國(guó)際資本追捧的新對(duì)象。

一切生意都必然也必須與低碳發(fā)生關(guān)系

未來最具潛力的商業(yè)模式將與綠色經(jīng)濟(jì)密不可分,一切的生意只有與綠色低碳發(fā)生了關(guān)系,才能更好地生存發(fā)展。這絕非危言聳聽。因?yàn)槔^農(nóng)業(yè)革命、工業(yè)革命、信息革命之后,人類文明必然也必須進(jìn)入綠色經(jīng)濟(jì)的時(shí)代。

筆者在參加湖南一家生物質(zhì)電廠――理昂再生能源電力有限公司澧縣生物質(zhì)發(fā)電廠的并網(wǎng)發(fā)電儀式上,就曾感受到新能源時(shí)代來臨的強(qiáng)烈信號(hào)。這種來源于間接或直接植物光合作用的能源,將整個(gè)生物質(zhì)能產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)緊緊關(guān)聯(lián)到了一起。作為“農(nóng)業(yè)大國(guó)”的中國(guó),即便是在城市化進(jìn)程不斷加快的今天,仍然是全球產(chǎn)出最大的農(nóng)業(yè)國(guó)。不得不說,得天獨(dú)厚的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)為中國(guó)大力開展生物質(zhì)能產(chǎn)業(yè)建設(shè)提供了先機(jī)。

根據(jù)世界能源權(quán)威機(jī)構(gòu)分析,世界已探明的主要礦物燃料儲(chǔ)量和開采量不容世人樂觀。石油剩余可采年限僅有41年;天然氣剩余可采年限61.9年;煤炭剩余可采年限230年。傳統(tǒng)能源的迅速減少以及嚴(yán)重的污染問題,已經(jīng)危害到了全球的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境。

而對(duì)于中國(guó)來說,低碳經(jīng)濟(jì)既是機(jī)會(huì),更是挑戰(zhàn)。GDP的增長(zhǎng)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生,可持續(xù)發(fā)展關(guān)乎長(zhǎng)治久安與子孫后代。二者都無法偏廢。

中國(guó)政府已對(duì)全世界宣布了控制溫室氣體排放的行動(dòng)目標(biāo),計(jì)劃到2020年單位GDP二氧化碳排放比2005年下降40%―45%,與此同時(shí),國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還決定將碳量減排作為約束性指標(biāo),納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的中長(zhǎng)期規(guī)劃。這意味著,節(jié)能減排將以最高規(guī)格的政策形式出現(xiàn),勢(shì)必對(duì)中國(guó)的社會(huì)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成全面和深遠(yuǎn)的影響。

然而,現(xiàn)實(shí)存在的困難遠(yuǎn)比預(yù)想中更為艱巨,至2020年的十年之內(nèi),中國(guó)是否有能力通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的工業(yè)布局?在以GDP增長(zhǎng)為核心的宏觀環(huán)境下,如何協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與碳量控制之間微妙且脆弱的平衡關(guān)系?而中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)存在比較嚴(yán)重的不對(duì)等狀況也對(duì)節(jié)能減排的具體開展提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

面臨人口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙重壓力,中國(guó)經(jīng)濟(jì)靠什么?

只能靠低碳經(jīng)濟(jì),靠節(jié)能減排與可再生能源的大力開發(fā)和利用。讓一切生意都與低碳綠色發(fā)生關(guān)系,已不僅是一個(gè)企業(yè)、一個(gè)國(guó)家的責(zé)任,更是關(guān)乎國(guó)家未來生存與發(fā)展的現(xiàn)實(shí)問題。

讓品牌的每個(gè)因子都變綠

在綠色、低碳風(fēng)行的今天,綠色戰(zhàn)略、發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)成為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的重要措施。耶魯大學(xué)管理學(xué)院管理和營(yíng)銷學(xué)教授萊維?多爾(Ravi Dhar)博士指出,“綠色營(yíng)銷是企業(yè)化危機(jī)為商機(jī)的戰(zhàn)略契機(jī)”。據(jù)世界品牌實(shí)驗(yàn)室統(tǒng)計(jì),2009年《世界品牌500強(qiáng)》中,有317家企業(yè)是綠色戰(zhàn)略的倡導(dǎo)者和行動(dòng)者,綠色營(yíng)銷的銷售額高至8700億美元。世界品牌實(shí)驗(yàn)室對(duì)通用電氣(GE)、聯(lián)邦快遞(FedEx)、匯豐銀行(HSBC)等25家綠色管理先鋒的案例研究發(fā)現(xiàn),綠色戰(zhàn)略是企業(yè)組織創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新之源泉。

而雷士照明早已發(fā)現(xiàn)在低碳時(shí)代,讓品牌的每個(gè)因子都變綠,是助推中國(guó)品牌崛起一個(gè)很討巧的法寶。雷士照明總裁吳長(zhǎng)江曾對(duì)照明行業(yè)做出了三大前瞻性判斷:一是中國(guó)照明電器行業(yè)不缺少好的產(chǎn)品,缺的是好品牌。二是未來幾年,中國(guó)照明電器行業(yè)的市場(chǎng)格局將由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為品牌競(jìng)爭(zhēng)。三是不久的將來,中國(guó)照明電器行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)除了品牌競(jìng)爭(zhēng)外,渠道競(jìng)爭(zhēng)將逐漸主導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)。

以品牌戰(zhàn)略為先導(dǎo),雷士打造出一片“綠光世界”,向全世界展現(xiàn)出一個(gè)全新的發(fā)展理念。這也是雷士照明的核心品牌理念,以專業(yè)、專注的精神,為世界創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、安全、節(jié)能的光環(huán)境,為世界各地提供最優(yōu)的照明應(yīng)用解決方案,并以一己之力,推動(dòng)世界照明產(chǎn)業(yè)健康、快速地向前發(fā)展。由此可見,赴港上市,邁向國(guó)際,這絕非雷士照明一家之喜,更是中國(guó)照明之喜。

如今,國(guó)際間的競(jìng)爭(zhēng)已是品牌的競(jìng)爭(zhēng)。