導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為此，市局主管處室認(rèn)真研究、積極部署，啟動(dòng)了豐都縣農(nóng)村區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記綜合試點(diǎn)工作，組織市勘院、局信息中心及市登記中心的技術(shù)骨干，擬通過(guò)先試點(diǎn)再推開(kāi)的工作方式穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。同時(shí)，也為國(guó)土資源部制定操作細(xì)則提供經(jīng)驗(yàn)和依據(jù)。

一、現(xiàn)狀分析

通過(guò)豐都試點(diǎn)和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前縣級(jí)農(nóng)林主管部門(mén)主要負(fù)責(zé)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和林權(quán)的登記管理、糾紛調(diào)處及流轉(zhuǎn)備案等日常工作。其登記業(yè)務(wù)、調(diào)查成果及管理方式主要有以下特點(diǎn)：

1.登記實(shí)質(zhì)屬行政行為

當(dāng)前農(nóng)林主管部門(mén)負(fù)責(zé)的相關(guān)登記工作是基于行政管理的需要，屬于行政行為。登記的客體對(duì)象主要包括依承包經(jīng)營(yíng)合同為依據(jù)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記和依雙方協(xié)議為依據(jù)的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記。前者屬于物權(quán)，而后者卻屬于債權(quán)。登記類(lèi)型分初始登記、變更登記、注銷(xiāo)登記和經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記等。登記的業(yè)務(wù)量與土地、房屋登記相比小很多。以豐都為例，全年縣農(nóng)業(yè)主管部門(mén)辦理登記件數(shù)量大致為100-120件，其中，經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記占一半以上；縣林業(yè)主管部門(mén)辦理登記件數(shù)量大致為200-300件。

2.調(diào)查成果差異較大

本次豐都試點(diǎn)采取了普查的方式。即以1：5000正射影像圖（地理國(guó)情調(diào)查用圖）為基礎(chǔ)圖件，通過(guò)農(nóng)戶(hù)實(shí)地指界，將農(nóng)戶(hù)實(shí)際擁有的承包地塊逐一調(diào)繪上圖，然后與登記簿記載的地塊及面積進(jìn)行對(duì)照分析。從已完成三個(gè)社的數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，農(nóng)林部門(mén)用于登記的調(diào)查成果與實(shí)際差異較大：3個(gè)社的農(nóng)戶(hù)實(shí)有地塊數(shù)均大于權(quán)證記載地塊數(shù)，平均差異約30%；實(shí)有地塊面積也普遍大于權(quán)證記載地塊面積，平均差異超50%。究其原因，農(nóng)林部門(mén)未按農(nóng)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)查規(guī)程》開(kāi)展調(diào)查，而是以國(guó)土“二調(diào)”數(shù)據(jù)為控制，對(duì)原有面積進(jìn)行平差完成了本輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)頒證工作（見(jiàn)表1）。

3.成果數(shù)據(jù)采取臺(tái)賬式管理

豐都調(diào)研發(fā)現(xiàn)，縣級(jí)農(nóng)林主管部門(mén)在完成了確權(quán)頒證后建立了相應(yīng)的登記簿、冊(cè)及電子數(shù)據(jù)，然后以此為基礎(chǔ)，采取臺(tái)賬式數(shù)據(jù)管理方式開(kāi)展日常登記管理工作。這種模式僅能維護(hù)權(quán)證數(shù)據(jù)與臺(tái)賬數(shù)據(jù)一致，由于沒(méi)有開(kāi)展測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的空間調(diào)查，無(wú)法建立矢量圖形數(shù)據(jù)庫(kù)，僅靠文字描述區(qū)分權(quán)屬界線(xiàn)，故登記地塊無(wú)法真正落地。

二、問(wèn)題剖析

農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，其法律效力由原行政行為產(chǎn)生轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)登記行為產(chǎn)生。不動(dòng)產(chǎn)登記行為首先要有《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）等上位法的支撐，然后有準(zhǔn)確的權(quán)籍調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，再有規(guī)范的信息平臺(tái)保障實(shí)現(xiàn)。

1.登記業(yè)務(wù)對(duì)接

依據(jù)《條例》規(guī)定，在登記業(yè)務(wù)的對(duì)接中主要存在以下問(wèn)題：一是權(quán)利名稱(chēng)相同內(nèi)涵不同?！稗r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”在《條例》中僅指承包權(quán)，而在農(nóng)、林部門(mén)的登記管理中，卻包含了可用于流轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，由于目前承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離尚無(wú)法律支撐，故形成了同名不同質(zhì)的現(xiàn)象。二是存在權(quán)利重疊的現(xiàn)象。由于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證和林權(quán)證由農(nóng)、林主管部門(mén)分別頒發(fā)，部門(mén)之間缺乏有效銜接，如退耕還林后農(nóng)戶(hù)取得了林權(quán)證，但原有耕地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證并未注銷(xiāo)。三是登記內(nèi)容存在差異。根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿樣式（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕25號(hào)）要求，不動(dòng)產(chǎn)登記簿中要求填寫(xiě)的內(nèi)容與農(nóng)、林原登記簿的內(nèi)容不完全一致。如用途的細(xì)化、農(nóng)地的等級(jí)、價(jià)格等，因此在納入農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)還需補(bǔ)充完善缺少的相關(guān)信息。四是登記類(lèi)型需作調(diào)整?！稐l例》規(guī)定的各登記類(lèi)型及包含的內(nèi)容與原農(nóng)、林的規(guī)定有較大差異，例如，以轉(zhuǎn)讓、互換等方式改變權(quán)利人的，在原農(nóng)林登記中列入變更登記，而在不動(dòng)產(chǎn)登記中屬于轉(zhuǎn)移登記。因此，原農(nóng)林登記類(lèi)型與不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型還需進(jìn)行梳理、調(diào)整，進(jìn)一步細(xì)化登記業(yè)務(wù)。

2.數(shù)據(jù)銜接和不動(dòng)產(chǎn)單元編碼是權(quán)籍調(diào)查的難點(diǎn)所在

由于《條例》明確規(guī)定原有權(quán)證、登記簿合法有效，意味著原有成果數(shù)據(jù)也全部合法有效。然而之前農(nóng)林部門(mén)并沒(méi)有嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)查規(guī)程》開(kāi)展調(diào)查，形成的成果中缺乏空間矢量圖形數(shù)據(jù)，已發(fā)權(quán)證的地塊仍然存在權(quán)屬四至不清、面積不準(zhǔn)、數(shù)量不合等問(wèn)題，無(wú)法落地。因此，農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)登記后，權(quán)籍調(diào)查面臨的主要難點(diǎn)就是與原有“合法數(shù)據(jù)”的銜接，既要符合法律、法規(guī)的規(guī)定，又不能損害農(nóng)戶(hù)的合法權(quán)益而造成社會(huì)不穩(wěn)定。另一方面，根據(jù)國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)單元編碼規(guī)則》的要求，需對(duì)每一個(gè)地塊采用28位碼進(jìn)行唯一性編碼。然而按照規(guī)則要求，在實(shí)際操作將缺失“社”和“戶(hù)”兩級(jí)信息的碼位，這樣，對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織是以社為單位、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以戶(hù)為單位頒發(fā)權(quán)證并統(tǒng)一管理的南方地區(qū)來(lái)說(shuō)不利于日常管理。

3.信息平臺(tái)尚待構(gòu)建

由于當(dāng)前農(nóng)、林主管部門(mén)只有屬性數(shù)據(jù)庫(kù)，未建立空間矢量圖形數(shù)據(jù)庫(kù)。因此，如何在新系統(tǒng)中有效對(duì)接農(nóng)林移交的相關(guān)數(shù)據(jù)，如何開(kāi)展好新的農(nóng)林發(fā)證工作，如何構(gòu)建符合國(guó)家相關(guān)技術(shù)規(guī)范的農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)是當(dāng)前建設(shè)信息平臺(tái)的重點(diǎn)。在此，我們特別要注意，不能簡(jiǎn)單地照搬土地房屋部分的“不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)”?；谥貞c市國(guó)土房屋合一管理多年，土地房屋部分已有較好的測(cè)繪調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、成熟的登記規(guī)范及多年的地房籍信息系統(tǒng)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，基本具備國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的入庫(kù)要求。但農(nóng)林部分則不然，一是原農(nóng)林部門(mén)用于頒發(fā)權(quán)證的調(diào)查成果實(shí)質(zhì)并未達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記的要求，這種矛盾需要時(shí)間和方法逐步過(guò)渡處理，不可能一步到位；二是原有權(quán)證是以戶(hù)為單位頒發(fā)和管理，記載所有承包地塊，按照國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)單元編碼規(guī)則》“一個(gè)承包地塊為一個(gè)宗地”的要求，每戶(hù)可擁有多個(gè)宗地，那么，正確反映農(nóng)戶(hù)、宗地、不動(dòng)產(chǎn)單元編碼及相應(yīng)登記簿的復(fù)雜變化關(guān)系需要在系統(tǒng)中采取技術(shù)手段加以解決。

三、對(duì)策與建議

通過(guò)試點(diǎn)分析，我們認(rèn)為農(nóng)、林部分不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)以“尊重歷史、平穩(wěn)推進(jìn)”為整體工作原則，采取“依申請(qǐng)登記、時(shí)間換空間”的策略穩(wěn)步推進(jìn)。

1.利用地方立法體系完善可操作的農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則是依法、依規(guī)辦理。因此，我們應(yīng)在當(dāng)前國(guó)家已出臺(tái)的相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上盡快細(xì)化符合重慶實(shí)際的操作細(xì)則，為辦理農(nóng)、林不動(dòng)產(chǎn)登記提供直接法律依據(jù)。可從《重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》編制、“國(guó)土、農(nóng)、林”三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文及國(guó)土系統(tǒng)內(nèi)發(fā)文三個(gè)層面明確和細(xì)化農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)納入不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，有效完成登記業(yè)務(wù)的對(duì)接。主要解決以下問(wèn)題：一是登記類(lèi)型的調(diào)整，如承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分割、林權(quán)的分戶(hù)在農(nóng)林部門(mén)均按“變更登記”類(lèi)型辦理，納入不動(dòng)產(chǎn)登記后則應(yīng)按“轉(zhuǎn)移登記”類(lèi)型辦理。二是明確工作邊界，除重慶市編辦已明確承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)的權(quán)屬調(diào)查及調(diào)處由農(nóng)林部門(mén)負(fù)責(zé)外，還應(yīng)明晰納入不動(dòng)產(chǎn)登記的具體業(yè)務(wù)。區(qū)分物權(quán)登記和行政管理登記的實(shí)質(zhì)，例如農(nóng)、林經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)跊](méi)有上位法支持前，其實(shí)質(zhì)不屬于物權(quán)，因此，建議涉及此類(lèi)權(quán)利的登記暫不納入不動(dòng)產(chǎn)登記體系。三是登記數(shù)據(jù)的銜接，農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)登記后，新、舊登記數(shù)據(jù)的銜接必須以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益為原則，如何銜接必須出臺(tái)相關(guān)細(xì)則予以明確。四是權(quán)利重疊的統(tǒng)一，針對(duì)原有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和林權(quán)出現(xiàn)重疊的現(xiàn)象系管理脫節(jié)造成，建議在相應(yīng)地塊辦理不動(dòng)產(chǎn)登記前依法予以統(tǒng)一。

2.做好權(quán)籍調(diào)查和信息平臺(tái)建設(shè)是農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)鍵所在

建議盡快出臺(tái)《重慶市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實(shí)施細(xì)則》，充分考慮重慶的復(fù)雜情況和現(xiàn)有成果數(shù)據(jù)的特性，重點(diǎn)解決好“調(diào)查數(shù)據(jù)銜接”和“不動(dòng)產(chǎn)單元編碼”兩大難題。農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)登記后所面臨的“調(diào)查數(shù)據(jù)銜接”不是簡(jiǎn)單的前后測(cè)繪調(diào)查數(shù)據(jù)的平差，而是權(quán)利人合法權(quán)益得以保護(hù)的體現(xiàn)。因此，在制定調(diào)查細(xì)則時(shí)須首先以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益為原則，其次以權(quán)利人需辦理新的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)類(lèi)型為導(dǎo)向，最后以相關(guān)技術(shù)規(guī)范為依據(jù)建立數(shù)據(jù)銜接體系和操作細(xì)則，為農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)登記提供準(zhǔn)確可靠的成果數(shù)據(jù)。“不動(dòng)產(chǎn)單元編碼”在《條例》中有明確規(guī)定，而國(guó)家的《不動(dòng)產(chǎn)單元編碼規(guī)則》對(duì)于地方的管理需要尚有不足，主要表現(xiàn)在“社級(jí)經(jīng)濟(jì)組織”和以家庭為承包單位的“農(nóng)戶(hù)”兩個(gè)管理層級(jí)的信息無(wú)法在28位編碼中得以體現(xiàn)。建議在調(diào)查細(xì)則中考慮地方編碼，在包含國(guó)家要求的28位編碼的基礎(chǔ)上，利用技術(shù)手段合理擴(kuò)展4?-6位編碼，既能符合國(guó)家的要求，又能滿(mǎn)足地方的管理需要。另外，利用變更調(diào)查、質(zhì)量評(píng)價(jià)等成果在調(diào)查中增加不動(dòng)產(chǎn)登記需要的農(nóng)地用途、等級(jí)、價(jià)格等新增登記。

信息平臺(tái)建設(shè)必須以滿(mǎn)足登記業(yè)務(wù)需要為目的，與權(quán)籍調(diào)查緊密結(jié)合。建議目前情況下，農(nóng)林部分的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)與土地房屋不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)分開(kāi)建設(shè)，條件具備后再合并。重點(diǎn)解決以下問(wèn)題：一是在數(shù)據(jù)庫(kù)中如何納入農(nóng)、林移交的相關(guān)數(shù)據(jù)；二是在國(guó)家《不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)規(guī)范》的基礎(chǔ)上合理增加字段，以滿(mǎn)足權(quán)籍調(diào)查對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元編碼擴(kuò)展的需要；三是提高系統(tǒng)的兼容性，既能按照國(guó)家的要求提交相關(guān)登記數(shù)據(jù)，又能滿(mǎn)足實(shí)際登記工作的需要；四是在信息系統(tǒng)中考慮農(nóng)林部分與土地房屋部分界面統(tǒng)一但實(shí)質(zhì)區(qū)分的登記系統(tǒng)，以達(dá)到逐步過(guò)渡的目的。

3.加強(qiáng)國(guó)家、市、區(qū)縣三級(jí)層次的工作聯(lián)系，確保農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)登記的順利納入

一是多向國(guó)家層面請(qǐng)示匯報(bào)以爭(zhēng)取更多的指導(dǎo)和幫助，避免工作和資金的重復(fù)浪費(fèi)，保障快速穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

篇2

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金；不動(dòng)產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、保險(xiǎn)投資和不動(dòng)產(chǎn)投資

（一）保險(xiǎn)資金與保險(xiǎn)投資

保險(xiǎn)資金是指包括保險(xiǎn)公司的保證金、資本金、營(yíng)運(yùn)資金、各種準(zhǔn)備金、未分配盈余、公積金、保險(xiǎn)保障基會(huì)及國(guó)家規(guī)定的其他各類(lèi)資金的總和。保險(xiǎn)資金是“轉(zhuǎn)化為保險(xiǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要素的貨幣表現(xiàn)”。

保險(xiǎn)投資就是指保險(xiǎn)資金運(yùn)用，保險(xiǎn)資金運(yùn)用的來(lái)源是指保險(xiǎn)公司進(jìn)行投資的資金來(lái)源。保險(xiǎn)資金運(yùn)用的來(lái)源主要有：所有者權(quán)益、保險(xiǎn)公司的負(fù)債及其他資金。保險(xiǎn)資金的投資渠道是多種多樣的，并且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷變化。不同國(guó)家，保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道也有所不同，主要有：銀行存款、債券、股票、貸款、證券投資基金、不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)投資、其他方式等等。

（二）不動(dòng)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地和土地上的定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟(jì)雙重屬性。從自然屬性的角度來(lái)考察不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)自然體包括土地、建筑物及其他附著物；從經(jīng)濟(jì)屬性看，不動(dòng)產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會(huì)關(guān)系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。

不動(dòng)產(chǎn)投資就是將資金投資于不動(dòng)產(chǎn)方面。不動(dòng)產(chǎn)投資具有投資期限長(zhǎng)、規(guī)模大、流動(dòng)性不高等特點(diǎn)。隨著土地價(jià)格的上漲，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值也隨之上漲，投資不動(dòng)產(chǎn)是抵制通貨膨脹的有效手段。不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)配置有著積極影響，對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)、改善資產(chǎn)組合收益都具有十分積極的意義。投資不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是收益高，但是期限長(zhǎng)、投資價(jià)值大、變現(xiàn)能力弱，因而風(fēng)險(xiǎn)較大。 我們要清醒認(rèn)識(shí)到，投資渠道拓寬也意味著保險(xiǎn)公司資金風(fēng)險(xiǎn)的增加，即不動(dòng)產(chǎn)投資也存在著流動(dòng)性、地域及管理、信用和收益等方面的風(fēng)險(xiǎn)，

二、保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)

目前，保險(xiǎn)資金中約有80%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中約48%是20年以上的長(zhǎng)期資金，25%為5～20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險(xiǎn)資金的期限分布特性，為其使用提供了寬裕度，也為投資的長(zhǎng)期穩(wěn)定復(fù)利增長(zhǎng)提供了前提。因此，不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長(zhǎng)，比較符合保險(xiǎn)資金追求長(zhǎng)期價(jià)值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。盡管不動(dòng)產(chǎn)投資符合保險(xiǎn)公司的長(zhǎng)期投資戰(zhàn)略，但是目前我國(guó)保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資仍然存在以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn):

（一）違約風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，購(gòu)置期房相對(duì)于購(gòu)置現(xiàn)房更具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有利于降低購(gòu)樓成本，提高投資收益率，但與此同時(shí)，購(gòu)置期房也使得保險(xiǎn)公司面臨著開(kāi)發(fā)商在約定交付日無(wú)法按時(shí)完工或無(wú)法滿(mǎn)足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，保險(xiǎn)公司委托開(kāi)發(fā)商對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，在委托期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商需要按約定向保險(xiǎn)公司支付房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益。若屆時(shí)開(kāi)發(fā)商因經(jīng)營(yíng)管理能力欠缺或其他原因無(wú)法達(dá)到盈利標(biāo)準(zhǔn)并按約定支付經(jīng)營(yíng)收益，將導(dǎo)致保險(xiǎn)資金收益受損。

（二）委托風(fēng)險(xiǎn)

1、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)

該模式中，保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)置房產(chǎn)進(jìn)行委托經(jīng)營(yíng)，使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開(kāi)發(fā)商受保險(xiǎn)公司委托，在委托期限內(nèi)代表其對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)、租賃、經(jīng)營(yíng)和管理等資產(chǎn)管理相關(guān)工作，收取相關(guān)收益，并代為支付資產(chǎn)管理相關(guān)費(fèi)用。對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的資金流人和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計(jì)措施，則同樣會(huì)給保險(xiǎn)公司帶來(lái)資

金損失。

2、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

委托期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商或其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)理念與管理能力，直接決定了目標(biāo)物業(yè)的整體品質(zhì)及未來(lái)發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將目標(biāo)物業(yè)交還給保險(xiǎn)公司繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，若屆時(shí)由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶(hù)轉(zhuǎn)移，將導(dǎo)致房產(chǎn)出租率或租金無(wú)法達(dá)到合理水平，從而對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響，增加保險(xiǎn)公司招租及管理成本。

（三）不動(dòng)產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)人才匱乏帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

作為與“承保業(yè)務(wù)”同樣重要的投資行為，要求保險(xiǎn)公司能夠?qū)?jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等經(jīng)濟(jì)情況的變化有明確認(rèn)知。不動(dòng)產(chǎn)投資是一個(gè)專(zhuān)業(yè)化非常強(qiáng)的領(lǐng)域，需要專(zhuān)門(mén)的組織體系和人員配備，如果僅作為保險(xiǎn)公司或保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司的一個(gè)部門(mén)運(yùn)作，不利于它的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但是，受“重保險(xiǎn)輕投資，重來(lái)源輕運(yùn)用”的固有思想影響，我國(guó)的保險(xiǎn)公司往往忽視發(fā)展投資專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，缺乏具有較高專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性的投資管理人才儲(chǔ)備，特別缺乏熟悉不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)人員。由于監(jiān)管方面的嚴(yán)格限制，保險(xiǎn)公司也在相當(dāng)程度上缺乏對(duì)保險(xiǎn)投資領(lǐng)域的研究與開(kāi)拓精神，使得即便是在監(jiān)管部門(mén)放寬對(duì)某個(gè)投資領(lǐng)域的限制時(shí)，也難以在短時(shí)間里取得主動(dòng)。我國(guó)保險(xiǎn)公司自身投資管理水平較低，也大大制約了我國(guó)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

三、保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)管理措施

（一）違約風(fēng)險(xiǎn)控制

保險(xiǎn)公司一方面可與開(kāi)發(fā)商設(shè)立共管賬戶(hù)，約定購(gòu)房款僅能用于標(biāo)的房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，從而保障建設(shè)工程的順利完工；另一方面，保險(xiǎn)公司可以要求開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目完工及未來(lái)收益返還提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)?；虮ＷC擔(dān)保等。

（二）委托風(fēng)險(xiǎn)

1、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制

保險(xiǎn)公司應(yīng)在委托管理期間，一是委托托管銀行對(duì)共管賬戶(hù)的資金流向進(jìn)行日常監(jiān)管；二是于年度結(jié)算日前，與開(kāi)發(fā)商共同聘請(qǐng)獨(dú)立第三方對(duì)該賬戶(hù)的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費(fèi)用扣減額等情況進(jìn)行審計(jì)，并出具相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告；三是委派財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目資金的運(yùn)用情況。

2、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)控制

為避免開(kāi)發(fā)商無(wú)法有效履行經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)，保險(xiǎn)公司可與開(kāi)發(fā)商在合同中約定，在房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)交還保險(xiǎn)公司的時(shí)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商需使所經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)當(dāng)年的租金水平達(dá)到一個(gè)預(yù)設(shè)值，該值由保險(xiǎn)公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計(jì)算得出。

（三）組建專(zhuān)業(yè)化的投資人才團(tuán)隊(duì)

保險(xiǎn)公司能夠運(yùn)用的投資資金除了其自有資金以外，還有很大一部分是保費(fèi)收入。既然是保費(fèi)，那就決定了在投資運(yùn)用時(shí)除了考慮收益性之外，還要更加關(guān)注資金的安全性和流動(dòng)性。由于不動(dòng)產(chǎn)本身的屬性，使得不動(dòng)產(chǎn)投資具有巨額性、長(zhǎng)期性、風(fēng)險(xiǎn)性和較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性等特點(diǎn)。例如投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)中等的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從房地產(chǎn)公司立項(xiàng)開(kāi)始到最后的交付使用，短則幾年，長(zhǎng)則一二十年。在這個(gè)時(shí)間跨度較大的階段，如果有關(guān)房地產(chǎn)政策從緊，再加上通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)適用房的擴(kuò)張等，無(wú)疑會(huì)給房地產(chǎn)投資收益以致命打擊。再加上“投資”本身就是一個(gè)技術(shù)性較強(qiáng)，對(duì)人才要求較高的復(fù)雜過(guò)程，所以這就要求組成不動(dòng)產(chǎn)投資的專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)，既要有精通不動(dòng)產(chǎn)投資方面的人才，具備不動(dòng)產(chǎn)精算方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，例如房地產(chǎn)的造價(jià)與估值，機(jī)器設(shè)備的估值等，另一方面還要大量吸收金融、財(cái)務(wù)等專(zhuān)業(yè)的投資人才，利用科學(xué)的經(jīng)濟(jì)理論和扎實(shí)的實(shí)證分析，在注重不動(dòng)產(chǎn)收益的同時(shí)，也時(shí)刻提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，這樣才能盡可能的減少風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)無(wú)可挽回的損失。

參考文獻(xiàn)

篇3

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法 抵押登記 不動(dòng)產(chǎn) 登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營(yíng)有限公司和抵押權(quán)人中國(guó)銀行某市分行辦理了180萬(wàn)元的動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)，其中抵押物一欄填寫(xiě)為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實(shí)上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無(wú)法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動(dòng)產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭(zhēng)論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無(wú)異議，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于抵押登記的效力問(wèn)題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對(duì)作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進(jìn)行處置。

1、認(rèn)為抵押登記有效的理由

一方認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國(guó)家工商行政管理總局《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門(mén)可以辦理企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動(dòng)產(chǎn)抵押登記。同時(shí)，《物權(quán)法》對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)行“登記對(duì)抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門(mén)辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人”。

本案中，動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)中抵押物分別填寫(xiě)為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認(rèn)為抵押登記無(wú)效的理由

另一方認(rèn)為，按照民法的劃分，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分是以物是否能移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損壞其價(jià)值作為標(biāo)準(zhǔn)的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，鋼結(jié)構(gòu)廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動(dòng)或者若移動(dòng)則損害其價(jià)值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠房在性質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”之規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實(shí)行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠房。但是，目前無(wú)論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動(dòng)產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無(wú)權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無(wú)效。

三、關(guān)于我國(guó)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析

1、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分

《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱(chēng)動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物?！绷硗猓穹▽?duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分也有說(shuō)明，即不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)就會(huì)損害其價(jià)值的物，不動(dòng)產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其價(jià)值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動(dòng)產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時(shí)不應(yīng)辦理《動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》，而應(yīng)辦理《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》。

2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記

財(cái)產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書(shū)面合同外，還要求對(duì)某些財(cái)產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！币虼?，按照《物權(quán)法》第一百八十條第一款第一項(xiàng)所列“建筑物和其他土地附著物”等財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)，需要辦理抵押登記。

3、目前不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上依照原有法律法規(guī)辦理

現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒(méi)有法律和行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無(wú)相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的登記和抵押登記，實(shí)際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對(duì)特定的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。

4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭(zhēng)議

《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時(shí)，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭(zhēng)議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動(dòng)產(chǎn)，如本案

中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠房，面臨登記和抵押登記無(wú)法可依的境地。

四、解決爭(zhēng)端的相關(guān)建議

1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋

最高人民法院應(yīng)及時(shí)對(duì)《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的條文作出司法解釋?zhuān)姓J(rèn)目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力，保證不動(dòng)產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護(hù)。

2、盡快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，實(shí)際是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門(mén)規(guī)章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。同時(shí)，應(yīng)盡快對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)的范圍”、“不能進(jìn)行抵押的不動(dòng)產(chǎn)范圍”、“需要進(jìn)行登記和抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動(dòng)產(chǎn)不能進(jìn)行抵押”；“企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理登記?！?/p>

3、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，各種不動(dòng)產(chǎn)的登記所屬的機(jī)關(guān)不同，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。由于各行政管理部門(mén)的局限性，可由縣級(jí)以上人民法院（也可法定其他機(jī)關(guān)或設(shè)立新的機(jī)關(guān)）擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，并強(qiáng)化其服務(wù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)外，原有的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，如地方土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)、林業(yè)管理部門(mén)、工商行政管理部門(mén)不再承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記職能。

4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記辦法

以往由于不動(dòng)產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機(jī)關(guān)的職務(wù)活動(dòng)。其中，對(duì)登記和抵押等的不動(dòng)產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》設(shè)立日期、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的效力、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同變更和《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷(xiāo)登記的辦法、社會(huì)查閱不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證書(shū)的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭(zhēng)議和欺詐行為。

5、制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)

當(dāng)前，我國(guó)由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書(shū)并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、加重了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭(zhēng)執(zhí)。且由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是國(guó)家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書(shū)對(duì)其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)安全的根本功能。故我國(guó)應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)制度。

【參考文獻(xiàn)】

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[2] 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法[EB/OL].國(guó)家法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù).http：//省略.

篇4

19世紀(jì)中期,美國(guó)發(fā)現(xiàn)了加利福尼亞金礦,并由此形成風(fēng)行全美的加州淘金熱潮。當(dāng)年僅17歲的亞默爾也被淘金熱所吸引,投入淘金的行列。山谷里氣候干燥,水源奇缺,尋找金礦的人最感痛苦的就是沒(méi)有水喝。亞默爾靈機(jī)一動(dòng)轉(zhuǎn)而挖水渠、建濾水池,向淘金客們兜售潔凈的飲用水,從而迅速發(fā)財(cái),最終成為一代巨富。

在暴利、暴富層出不窮的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè),同樣存在著這樣的另類(lèi)掘金者。盡管專(zhuān)項(xiàng)調(diào)控政策一項(xiàng)緊似一項(xiàng),但備受投資人青睞的21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)悄然于2010年1月28日成功登陸紐交所。面對(duì)《首席財(cái)務(wù)官》雜志的專(zhuān)訪(fǎng),一再表示“問(wèn)題可以提得更尖銳些”的21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行副總裁容敬思,全面解讀了這個(gè)國(guó)際品牌在異象叢生的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健崛起的個(gè)中奧秘。

 

驚險(xiǎn)上市

“截至2009年8月,21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登陸紐交所,我們已經(jīng)等了整整10年,當(dāng)初張總與盧總?cè)〉?1世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)品牌特許經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí),就是希望有一天能夠回到美國(guó)并上市的?！比菥此碱H為感慨地表示。

在與兩位創(chuàng)始人理念達(dá)成一致之后,有著多年投行工作經(jīng)驗(yàn)的容敬思于2009年8月加入21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn),目標(biāo)直指海外上市。

“因?yàn)槲覀児疽栏椒康禺a(chǎn)行業(yè),由于近來(lái)國(guó)內(nèi)嚴(yán)控房貸,從而市場(chǎng)不是很穩(wěn)定,同時(shí)又趕上迪拜危機(jī),因此此時(shí)上市的外部環(huán)境并不算好?！比菥此颊J(rèn)為解決之道就是和投資團(tuán)隊(duì)多溝通多交流,“如果站在投資者角度,從長(zhǎng)期來(lái)看21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)還是非常有前景的?！?/p>

而容敬思此前在投行積累的人脈資源為這次上市奠定了良好基礎(chǔ),“在處理投資者關(guān)系上面,可能更加游刃有余。因?yàn)槔锩婧芏嗤缎械母邔佣际熳R(shí),所以他們給我們提出了很好的建議和幫助?！辈贿^(guò)21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)能夠得到投資者的青睞,“其實(shí)最核心的還是21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)品牌的力量和清晰的模式在美國(guó)是深入人心的,好像本土美國(guó)人基本上沒(méi)有說(shuō)不熟悉21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的?！比菥此紡?qiáng)調(diào)這是21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)上市便捷的重要因素之一。

雖然有著強(qiáng)大的品牌和成熟的商業(yè)模式做支撐,但是21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)上市也并非一帆風(fēng)順。

“路演時(shí)間大約兩周左右,從香港到倫敦,從倫敦到紐約…… 一路奔波下來(lái)?！倍谌菥此伎磥?lái),倒時(shí)差的艱苦遠(yuǎn)不如資本市場(chǎng)的波動(dòng)來(lái)得令人驚心動(dòng)魄,“離開(kāi)紐約到波士頓時(shí),美國(guó)股市突然間跌了400到500點(diǎn),當(dāng)時(shí)投資者的市場(chǎng)信心大大受挫。本來(lái)判斷周一、周二會(huì)上升的,但到了周一、周二還在下降。這給我們的工作帶來(lái)了不小的困擾。”

21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)原定在紐約時(shí)間今年1月27日實(shí)施IPO,但因其臨時(shí)削減IPO的投資備案而延遲一天,最終于28日登陸紐交所。雖然美國(guó)資本市場(chǎng)持續(xù)走軟,但路演中投資者普遍對(duì)中國(guó)二手房前景看好,21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)最終不得不大幅調(diào)低發(fā)行價(jià)和發(fā)行規(guī)模,最終成功融資8710萬(wàn)美元,大約相當(dāng)于之前融資規(guī)模的一半。不過(guò)21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的股價(jià)表現(xiàn)在過(guò)去的兩個(gè)多月中一直表現(xiàn)得非常堅(jiān)挺?！艾F(xiàn)在與每股7.05美元的開(kāi)盤(pán)價(jià)基本持平,所以也能看出市場(chǎng)對(duì)21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)信心?！?/p>

“21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)在紐交所成功上市,是中國(guó)在紐交所上市的第一家經(jīng)紀(jì)企業(yè)。目前樓市發(fā)展的趨勢(shì)是二手房交易越來(lái)越活躍,在這個(gè)趨勢(shì)下,國(guó)內(nèi)有很多經(jīng)紀(jì)企業(yè)在境內(nèi)或境外上市,這也是行業(yè)發(fā)展成熟的一個(gè)表現(xiàn)。我相信這個(gè)趨勢(shì)對(duì)行業(yè)發(fā)展有大好處,因?yàn)樯鲜幸笃髽I(yè)提高透明度,這點(diǎn)對(duì)規(guī)范行業(yè)有很大促進(jìn)作用。21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)上市后會(huì)更加珍惜自己的品牌,服務(wù)好我們自己的客戶(hù)?！?1世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)始人之一、副董事長(zhǎng)盧航高度評(píng)價(jià)了這次上市的意義。

避重就輕

1999年10月,21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)正式獲取長(zhǎng)達(dá)25年的CENTURY品牌經(jīng)營(yíng)權(quán)。容敬思澄清了外界對(duì)于21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)上市后可能進(jìn)行自營(yíng)的猜測(cè)。

在獲得品牌經(jīng)營(yíng)權(quán)后,21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)利用特許經(jīng)營(yíng)的模式迅速在國(guó)內(nèi)開(kāi)展了二手房買(mǎi)賣(mài)、租賃、新樓盤(pán)、房屋按揭、抵押貸款、裝修、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房租售、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與咨詢(xún)等相關(guān)衍生服務(wù)。

第一階段,21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)首先確立了華北、華南、華東三個(gè)初期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,并同步制定了戰(zhàn)略進(jìn)入北京、上海、廣州三個(gè)中心城市的戰(zhàn)略布點(diǎn)計(jì)劃,以充分發(fā)揮中心城市的輻射效應(yīng);

第二階段,以2003年武漢、鄭州市場(chǎng)的成功啟動(dòng)為標(biāo)志,率先進(jìn)入了二三線(xiàn)城市,開(kāi)始了其中部地區(qū)的全面攻勢(shì)。

同時(shí),21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)加緊了資本運(yùn)作上的步伐,以期更迅速地?cái)U(kuò)大規(guī)模,提高在中國(guó)市場(chǎng)的占有率,保持其在地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中的領(lǐng)先地位。

不過(guò)從2006年開(kāi)始,市場(chǎng)一度傳聞高舉高打的21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)始出現(xiàn)虧損。對(duì)于此次上市,許多人更是質(zhì)疑其成長(zhǎng)性嚴(yán)重不足,無(wú)力回報(bào)股東。但容敬思澄清道,“真正的原因在于我們的戰(zhàn)略開(kāi)始發(fā)生了轉(zhuǎn)變。從2006年我們開(kāi)始考慮大力推進(jìn)直營(yíng)店,而在此之前都是以加盟店為主。加盟店雖然利潤(rùn)高但整體收入很少,如果直營(yíng)店規(guī)模起來(lái)以后,整個(gè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模會(huì)大大提高。所以我們?cè)趹?zhàn)略上進(jìn)行直營(yíng)與加盟店有系統(tǒng)的進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張。”

2006年,高盛集團(tuán)旗下全資子公司――高盛戰(zhàn)略投資(亞洲)公司向21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資2200萬(wàn)美元,成為公司第二大股東;2007年10月,21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)獲得來(lái)自美國(guó)艾威基金(Avenue Capital)4200萬(wàn)美元的注資;2008年2月,21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)再獲得全球最大的房地產(chǎn)集團(tuán)Realogy的融資,Realogy成為繼高盛、艾威基金后的第三位戰(zhàn)略投資者,并籍此成為其第四大股東。

連續(xù)三輪大規(guī)模融資對(duì)于21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)的高速擴(kuò)張更起到了關(guān)鍵作用,“從2007年初,我們開(kāi)始做直營(yíng)店,而2009年市場(chǎng)開(kāi)始回暖,同時(shí)一些房源也開(kāi)始做起來(lái),所以我們就準(zhǔn)備上市?！比菥此继钩匈Y本推力對(duì)公司的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。在21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入的、正式運(yùn)營(yíng)的區(qū)域市場(chǎng),在企業(yè)規(guī)模和成交額方面,21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)在90%的區(qū)域處于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三名的領(lǐng)先地位。

“而這次上市融資主要目的就是為了擴(kuò)大直營(yíng)店,不過(guò)整體來(lái)看,還是以加盟店為主,直營(yíng)店主要是在北京、上海、深圳這樣的城市,同時(shí)對(duì)于特許加盟這一塊兒,我們還會(huì)一如既往地進(jìn)行管理,通過(guò)IT系統(tǒng)與培訓(xùn)來(lái)進(jìn)行。當(dāng)然我們這次也會(huì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)牟①?gòu)。”

志在高遠(yuǎn)

由于國(guó)內(nèi)中介行業(yè)發(fā)展尚未成熟,21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)建立了一整套完善的運(yùn)營(yíng)體系來(lái)強(qiáng)化對(duì)終端的管理,通過(guò)規(guī)范的品牌管理和運(yùn)營(yíng)支持、系統(tǒng)的培訓(xùn)服務(wù)和IT平臺(tái)、強(qiáng)大的資源整合和衍生業(yè)務(wù)發(fā)展,吸收加盟店,培養(yǎng)經(jīng)紀(jì)人,推動(dòng)和支持加盟店業(yè)務(wù)的規(guī)范發(fā)展。而其中最成功的運(yùn)作手法就是與當(dāng)?shù)靥卦S授權(quán)商,一般為當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ拈_(kāi)發(fā)商或上市公司等進(jìn)行聯(lián)合,比如濟(jì)南三聯(lián)集團(tuán),上海新錦江集團(tuán)、廣州珠江地產(chǎn)、山東魯銀集團(tuán)、天津永泰集團(tuán)等等。

不過(guò),隨著房地產(chǎn)掘金熱潮的泛化,“賣(mài)水”的生意也日益成為一片“紅?！?。那么不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)的“藍(lán)?！痹谀睦锬?

“現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)人都是由經(jīng)理管理?！比菥此颊J(rèn)為,經(jīng)理的穩(wěn)定性能夠彌補(bǔ)“輕資產(chǎn)”公司的不足。

新浪《樂(lè)居》副主編相國(guó)良在接受《首席財(cái)務(wù)官》采訪(fǎng)時(shí)卻認(rèn)為:“未來(lái)一定是存量房市場(chǎng)的天下,在中國(guó)的城市化發(fā)展到一定程度的時(shí)候,存量房將扮演市場(chǎng)主體的角色?！彼o出的理由是從日本東京和其他發(fā)達(dá)國(guó)家的城市不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,可以看到這個(gè)規(guī)律?！八蕴崆安季侄址渴袌?chǎng),是個(gè)大戰(zhàn)略?！毕鄧?guó)良認(rèn)為進(jìn)行資本運(yùn)作是二手房市場(chǎng)的第二個(gè)階段,10年前的二手房市場(chǎng)已經(jīng)渡過(guò)了市場(chǎng)培育期,“從數(shù)據(jù)上來(lái)看,去年的二手房成交量,北京是24萬(wàn)多套,新房沒(méi)有二手房成交量大?！?/p>

不過(guò)相國(guó)良總結(jié)出另外一個(gè)規(guī)律:“我了解21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn),他們一定是要做線(xiàn)上的,也就是立體的網(wǎng)絡(luò)化?！?/p>

盡管成功上市,但對(duì)于21世紀(jì)的戰(zhàn)略方向,業(yè)內(nèi)仍然存在著諸多質(zhì)疑和猜測(cè)。但對(duì)21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)團(tuán)隊(duì)而言,最現(xiàn)實(shí)的考量是如何在一個(gè)注定將持續(xù)數(shù)十年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展高峰期中穩(wěn)健地掌握住自己的命運(yùn)。

篇5

第一章基本原則

第一條為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。

第二條因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。

本法所稱(chēng)物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。

本法所稱(chēng)物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

第三條國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。

國(guó)家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。

第四條國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第五條物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定。

第六條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

第七條物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第八條其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第二章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記

第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第十條不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十一條當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。

第十二條登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；

（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人；

（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

第十三條登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；

（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；

（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

第十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第十六條不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

第十八條權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

第十九條權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

第二十條當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

第二十一條當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

第二十二條不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定。

第二節(jié)動(dòng)產(chǎn)交付

第二十三條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第二十四條船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

第二十五條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。

第二十六條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。

第二十七條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。

第三節(jié)其他規(guī)定

第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。

第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

第三章物權(quán)的保護(hù)

第三十二條物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第三十三條因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。

第三十四條無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。

第三十五條妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。

第三十六條造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。

第三十七條侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

第三十八條本章規(guī)定的物權(quán)保護(hù)方式，可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。

侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二編所有權(quán)

第四章一般規(guī)定

第三十九條所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

第四十條所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。

第四十一條法律規(guī)定專(zhuān)屬于國(guó)家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)。

第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

第四十三條國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。

第四十四條因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

第五章國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)

第四十五條法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有。

國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第四十六條礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有。

第四十七條城市的土地，屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。

第四十八條森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。

第四十九條法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源，屬于國(guó)家所有。

第五十條無(wú)線(xiàn)電頻譜資源屬于國(guó)家所有。

第五十一條法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物，屬于國(guó)家所有。

第五十二條國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。

鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有。

第五十三條國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。

第五十四條國(guó)家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。

第五十五條國(guó)家出資的企業(yè)，由國(guó)務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。

第五十六條國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。

第五十七條履行國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進(jìn)國(guó)有財(cái)產(chǎn)保值增值，防止國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失；，，造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

違反國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過(guò)程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)保或者以其他方式造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

第五十八條集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：

（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；

（二）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；

（三）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；

（四）集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。

第五十九條農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。

下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：

（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；

（二）個(gè)別土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間承包地的調(diào)整；

（三）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；

（四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；

（五）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第六十條對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：

（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；

（二）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；

（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。

第六十一條城鎮(zhèn)集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

第六十二條集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。

第六十三條集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞。

集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

第六十四條私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。

第六十五條私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù)。

國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益。

第六十六條私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞。

第六十七條國(guó)家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司或者其他企業(yè)。國(guó)家、集體和私人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營(yíng)管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。

第六十八條企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

企業(yè)法人以外的法人，對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。

第六十九條社會(huì)團(tuán)體依法所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，受法律保護(hù)。

第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

第七十八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

第七十九條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。

第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。

第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提訟。

第七章相鄰關(guān)系

第八十四條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

第八十五條法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。

第八十六條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。

第八十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

第八十八條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線(xiàn)、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€(xiàn)等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

第八十九條建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

第九十條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。

第九十一條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線(xiàn)以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。

第九十二條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線(xiàn)等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第八章共有

第九十三條不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四條按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。

第九十五條共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

第九十六條共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒(méi)有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

第九十七條處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

第九十八條對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。

第九十九條共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第一百條共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)取得的價(jià)款予以分割。

共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。

第一百零一條按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

第一百零二條因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。

第一百零三條共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。

第一百零四條按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

第一百零五條兩個(gè)以上單位、個(gè)人共同享有用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的，參照本章規(guī)定。

第九章所有權(quán)取得的特別規(guī)定

第一百零六條無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

第一百零七條所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過(guò)轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物，但受讓人通過(guò)拍賣(mài)或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人追償。

第一百零八條善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。

第一百零九條拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門(mén)。

第一百一十條有關(guān)部門(mén)收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)??；不知道的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)招領(lǐng)公告。

第一百一十一條拾得人在遺失物送交有關(guān)部門(mén)前，有關(guān)部門(mén)在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過(guò)失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

第一百一十二條權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門(mén)支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。

權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。

拾得人侵占遺失物的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求保管遺失物等支出的費(fèi)用，也無(wú)權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。

第一百一十三條遺失物自招領(lǐng)公告之日起六個(gè)月內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。

第一百一十四條拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護(hù)法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第一百一十五條主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人另有約定的除外。

第一百一十六條天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。

法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。

第三編用益物權(quán)

第十章一般規(guī)定

第一百一十七條用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

第一百一十八條國(guó)家所有或者國(guó)家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個(gè)人依法可以占有、使用和收益。

第一百一十九條國(guó)家實(shí)行自然資源有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外。

第一百二十條用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開(kāi)發(fā)利用資源的規(guī)定。所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。

第一百二十一條因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

第一百二十二條依法取得的海域使用權(quán)受法律保護(hù)。

第一百二十三條依法取得的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利受法律保護(hù)。

第十一章土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

第一百二十四條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。

農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度。

第一百二十五條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

第一百二十六條耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。

前款規(guī)定的承包期屆滿(mǎn)，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。

第一百二十七條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

第一百二十八條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。

第一百二十九條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

第一百三十條承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。

因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理。

第一百三十一條承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第一百三十二條承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

第一百三十三條通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。

第一百三十四條國(guó)家所有的農(nóng)用地實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)的，參照本法的有關(guān)規(guī)定。

第十二章建設(shè)用地使用權(quán)

第一百三十五條建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

第一百三十六條建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

第一百三十七條設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。

嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。

第一百三十八條采取招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的名稱(chēng)和住所；

（二）土地界址、面積等；

（三）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出讓金等費(fèi)用及其支付方式；

（七）解決爭(zhēng)議的方法。

第一百三十九條設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。

第一百四十條建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。

第一百四十一條建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。

第一百四十二條建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。

第一百四十三條建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。

第一百四十四條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

第一百四十五條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。

第一百四十六條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

第一百四十七條建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

第一百四十八條建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

第一百五十條建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。

第一百五十一條集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

第十三章宅基地使用權(quán)

第一百五十二條宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

第一百五十四條宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。

第一百五十五條已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。

第十四章地役權(quán)

第一百五十六條地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。

前款所稱(chēng)他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。

第一百五十七條設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立地役權(quán)合同。

地役權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）費(fèi)用及其支付方式；

（六）解決爭(zhēng)議的方法。

第一百五十八條地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

第一百五十九條供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。

第一百六十條地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對(duì)供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。

第一百六十一條地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

第一百六十二條土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

第一百六十三條土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

第一百六十四條地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤碛屑s定的除外。

第一百六十五條地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

第一百六十六條需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。

第一百六十七條供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。

第一百六十八條地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：

（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；

（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿(mǎn)后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。

第一百六十九條已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。

第四編擔(dān)保物權(quán)

第十五章一般規(guī)定

第一百七十條擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。

第一百七十一條債權(quán)人在借貸、買(mǎi)賣(mài)等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。

第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保的，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。反擔(dān)保適用本法和其他法律的規(guī)定。

第一百七十二條設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外。

擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第一百七十三條擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。

第一百七十四條擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿(mǎn)的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。

第一百七十五條第三人提供擔(dān)保，未經(jīng)其書(shū)面同意，債權(quán)人允許債務(wù)人轉(zhuǎn)移全部或者部分債務(wù)的，擔(dān)保人不再承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。

第一百七十六條被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒(méi)有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

第一百七十七條有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：

（一）主債權(quán)消滅；

（二）擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)；

（三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；

（四）法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形。

第一百七十八條擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。

第十六章抵押權(quán)

第一節(jié)一般抵押權(quán)

第一百七十九條為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。

第一百八十條債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設(shè)用地使用權(quán)；

（三）以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；

（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運(yùn)輸工具；

（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

第一百八十一條經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

第一百八十三條鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

第一百八十四條下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：

（一）土地所有權(quán)；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；

（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

第一百八十五條設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立抵押合同。

抵押合同一般包括下列條款：

（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類(lèi)和數(shù)額；

（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（三）抵押財(cái)產(chǎn)的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬；

（四）擔(dān)保的范圍。

第一百八十六條抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第一百八十八條以本法第一百八十條第一款第四項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

第一百八十九條企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門(mén)辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

依照本法第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人。

第一百九十條訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

第一百九十一條抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

第一百九十二條抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)闪碛幸?guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第一百九十三條抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

第一百九十四條抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。

第一百九十五條債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。

抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。

抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。

第一百九十六條依照本法第一百八十一條規(guī)定設(shè)定抵押的，抵押財(cái)產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時(shí)確定：

（一）債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，債權(quán)未實(shí)現(xiàn)；

（二）抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo)；

（三）當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形；

（四）嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形。

第一百九十七條債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。

前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。

第一百九十八條抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第一百九十九條同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：

（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

第二百條建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

第二百零一條依照本法第一百八十條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，或者依照本法第一百八十三條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。

第二百零二條抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。

第二節(jié)最高額抵押權(quán)

第二百零三條為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。

第二百零四條最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人另有約定的除外。

第二百零五條最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過(guò)協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

第二百零六條有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：

（一）約定的債權(quán)確定期間屆滿(mǎn)；

（二）沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿(mǎn)二年后請(qǐng)求確定債權(quán)；

（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；

（四）抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；

（五）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo)；

（六）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。

第二百零七條最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定。

第十七章質(zhì)權(quán)

第一節(jié)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)

第二百零八條為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，交付的動(dòng)產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。

第二百零九條法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)不得出質(zhì)。

第二百一十條設(shè)立質(zhì)權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立質(zhì)權(quán)合同。

質(zhì)權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類(lèi)和數(shù)額；

（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（三）質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、狀況；

（四）擔(dān)保的范圍；

（五）質(zhì)押財(cái)產(chǎn)交付的時(shí)間。

第二百一十一條質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

第二百一十二條質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財(cái)產(chǎn)時(shí)設(shè)立。

第二百一十三條質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的孳息，但合同另有約定的除外。

前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。

第二百一十四條質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意，擅自使用、處分質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，給出質(zhì)人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二百一十五條質(zhì)權(quán)人負(fù)有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)；因保管不善致使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

質(zhì)權(quán)人的行為可能使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，出質(zhì)人可以要求質(zhì)權(quán)人將質(zhì)押財(cái)產(chǎn)提存，或者要求提前清償債務(wù)并返還質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。

第二百一十六條因不能歸責(zé)于質(zhì)權(quán)人的事由可能使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損或者價(jià)值明顯減少，足以危害質(zhì)權(quán)****利的，質(zhì)權(quán)人有權(quán)要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔(dān)保；出質(zhì)人不提供的，質(zhì)權(quán)人可以拍賣(mài)、變賣(mài)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，并與出質(zhì)人通過(guò)協(xié)議將拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存。

第二百一十七條質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意轉(zhuǎn)質(zhì)，造成質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)向出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二百一十八條質(zhì)權(quán)人可以放棄質(zhì)權(quán)。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人放棄該質(zhì)權(quán)的，其他擔(dān)保人在質(zhì)權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。

第二百一十九條債務(wù)人履行債務(wù)或者出質(zhì)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的，質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)返還質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，質(zhì)權(quán)人可以與出質(zhì)人協(xié)議以質(zhì)押財(cái)產(chǎn)折價(jià)，也可以就拍賣(mài)、變賣(mài)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

質(zhì)押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。

第二百二十條出質(zhì)人可以請(qǐng)求質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后及時(shí)行使質(zhì)權(quán)；質(zhì)權(quán)人不行使的，出質(zhì)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。

出質(zhì)人請(qǐng)求質(zhì)權(quán)人及時(shí)行使質(zhì)權(quán)，因質(zhì)權(quán)人怠于行使權(quán)利造成損害的，由質(zhì)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二百二十一條質(zhì)押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸出質(zhì)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第二百二十二條出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人可以協(xié)議設(shè)立最高額質(zhì)權(quán)。

最高額質(zhì)權(quán)除適用本節(jié)有關(guān)規(guī)定外，參照本法第十六章第二節(jié)最高額抵押權(quán)的規(guī)定。

第二節(jié)權(quán)利質(zhì)權(quán)

第二百二十三條債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì)：

（一）匯票、支票、本票；

（二）債券、存款單；

（三）倉(cāng)單、提單；

（四）可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；

（五）可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；

（六）應(yīng)收賬款；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

第二百二十四條以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同。質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立；沒(méi)有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門(mén)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。

第二百二十五條匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單的兌現(xiàn)日期或者提貨日期先于主債權(quán)到期的，質(zhì)權(quán)人可以?xún)冬F(xiàn)或者提貨，并與出質(zhì)人協(xié)議將兌現(xiàn)的價(jià)款或者提取的貨物提前清償債務(wù)或者提存。

第二百二十六條以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同。以基金份額、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立；以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門(mén)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。

基金份額、股權(quán)出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓基金份額、股權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

第二百二十七條以注冊(cè)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同。質(zhì)權(quán)自有關(guān)主管部門(mén)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)后，出質(zhì)人不得轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用出質(zhì)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

第二百二十八條以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同。質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。

應(yīng)收賬款出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)收賬款所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

第二百二十九條權(quán)利質(zhì)權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的規(guī)定。

第十八章留置權(quán)

第二百三十條債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

前款規(guī)定的債權(quán)人為留置權(quán)人，占有的動(dòng)產(chǎn)為留置財(cái)產(chǎn)。

第二百三十一條債權(quán)人留置的動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間留置的除外。

第二百三十二條法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定不得留置的動(dòng)產(chǎn)，不得留置。

第二百三十三條留置財(cái)產(chǎn)為可分物的，留置財(cái)產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于債務(wù)的金額。

第二百三十四條留置權(quán)人負(fù)有妥善保管留置財(cái)產(chǎn)的義務(wù)；因保管不善致使留置財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二百三十五條留置權(quán)人有權(quán)收取留置財(cái)產(chǎn)的孳息。

前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。

第二百三十六條留置權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)約定留置財(cái)產(chǎn)后的債務(wù)履行期間；沒(méi)有約定或者約定不明確的，留置權(quán)人應(yīng)當(dāng)給債務(wù)人兩個(gè)月以上履行債務(wù)的期間，但鮮活易腐等不易保管的動(dòng)產(chǎn)除外。債務(wù)人逾期未履行的，留置權(quán)人可以與債務(wù)人協(xié)議以留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)，也可以就拍賣(mài)、變賣(mài)留置財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。

第二百三十七條債務(wù)人可以請(qǐng)求留置權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后行使留置權(quán)；留置權(quán)人不行使的，債務(wù)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)留置財(cái)產(chǎn)。

第二百三十八條留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸債務(wù)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第二百三十九條同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。

第二百四十條留置權(quán)人對(duì)留置財(cái)產(chǎn)喪失占有或者留置權(quán)人接受債務(wù)人另行提供擔(dān)保的，留置權(quán)消滅。

第五編占有

第十九章占有

第二百四十一條基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。

第二百四十二條占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二百四十三條不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。

第二百四十四條占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人請(qǐng)求賠償?shù)?，占有人?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人；權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，惡意占有人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第二百四十五條占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。

占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。

附則

篇6

(一) 明確界定了產(chǎn)權(quán), 物的擔(dān)保價(jià)值得到了有效地提高

我國(guó)經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡后, 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展, 各種融資手段層出不窮, 但是作為一種高風(fēng)險(xiǎn)的手段, 必須要有相應(yīng)的措施去降低這種風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保業(yè)就是這種能夠減少融資風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè), 近幾年國(guó)內(nèi)擔(dān)保行業(yè)做擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)一般以不動(dòng)產(chǎn)為擔(dān)保物, 但是由于各種原因, 許多不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不清, 歸屬不明確, 這就導(dǎo)致一旦出現(xiàn)無(wú)法償還貸款, 需要用擔(dān)保物進(jìn)行拍賣(mài)等償還款項(xiàng)時(shí), 擔(dān)保公司因不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題無(wú)法順利售出, 導(dǎo)致這一步壞賬只能由擔(dān)保公司或擔(dān)保人進(jìn)行賠付, 這對(duì)于擔(dān)保公司及擔(dān)保人來(lái)說(shuō)都是極其不公平的。新的物權(quán)法對(duì)存在產(chǎn)權(quán)不明, 歸屬不清的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬權(quán)做了明確的界定, 這樣在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí), 可以明確擔(dān)保不動(dòng)產(chǎn)的歸屬和權(quán)責(zé), 更好的降低擔(dān)保公司風(fēng)險(xiǎn), 有利于其業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

(二) 物權(quán)登記制度進(jìn)一步降低了擔(dān)保公司風(fēng)險(xiǎn)

1.新的物權(quán)法要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行登記, 但是可能會(huì)有很多人會(huì)產(chǎn)生一個(gè)疑問(wèn), 即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記后是否會(huì)對(duì)雙方的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或擔(dān)保合同產(chǎn)生影響, 在這一點(diǎn)上, 我們大可消除這份疑慮, 因?yàn)槲餀?quán)的登記和擔(dān)保合同這兩者的效力是分離的, 即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記后并不會(huì)對(duì)擔(dān)保合同產(chǎn)生任何影響, 因?yàn)樾碌奈餀?quán)法明確指出不動(dòng)產(chǎn)是否登記只會(huì)影響該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定或變動(dòng), 而不會(huì)對(duì)買(mǎi)賣(mài)或擔(dān)保合同產(chǎn)生影響, 擔(dān)?；蛸I(mǎi)賣(mài)合同在符合法律規(guī)定雙方自愿的基礎(chǔ)上, 一旦訂立則產(chǎn)生法律效力。由此看來(lái), 新的物權(quán)法僅對(duì)物權(quán)的轉(zhuǎn)移產(chǎn)生影響, 但并不會(huì)對(duì)擔(dān)保合同產(chǎn)生影響。

2.新的物權(quán)法給出了預(yù)告登記和登記異議, 這兩條制度的設(shè)立在一定程度上對(duì)擔(dān)保合同中不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物的雙方交易安全產(chǎn)生了一定的保護(hù)作用。所謂的預(yù)告登記即在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了相關(guān)的買(mǎi)賣(mài)合同后, 作為買(mǎi)方可以向房屋管理部門(mén)申請(qǐng)對(duì)該交易合同中的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記, 以保證在房屋所有權(quán)正式變更到買(mǎi)方名下之前, 防止賣(mài)方對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行二次買(mǎi)賣(mài), 保護(hù)了買(mǎi)方利益。而登記異議即, 在權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中認(rèn)為錯(cuò)誤的可以提供相關(guān)資料證明錯(cuò)誤的前提下, 向房屋管理部門(mén)提出申請(qǐng)更改。但當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利人對(duì)更正不贊成的可以由利害關(guān)系人提出進(jìn)行登記異議, 在異議登記正式生效后利害關(guān)系人必須在15日內(nèi)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)登記所有人提起上訴, 15日內(nèi)未上訴的該登記異議自動(dòng)失效。這種登記異議制度一方面保護(hù)了與該動(dòng)產(chǎn)確實(shí)存在利害關(guān)系的人或機(jī)構(gòu)的關(guān)系, 另一方面對(duì)于擔(dān)保公司來(lái)說(shuō), 對(duì)于產(chǎn)權(quán)變更后, 原產(chǎn)權(quán)人在所有權(quán)登記上故意制造的問(wèn)題起到了有效地抵制, 保護(hù)了擔(dān)保合同后續(xù)的順利執(zhí)行。

二、新物權(quán)法下影擔(dān)保公司經(jīng)營(yíng)策略的應(yīng)對(duì)

(一) 反擔(dān)保合同為獨(dú)立合同, 減輕擔(dān)保公司償還壓力

由于貸款行為主要風(fēng)險(xiǎn)是在還款時(shí), 如果一旦無(wú)法償還, 若抵押物在當(dāng)時(shí)可以滿(mǎn)足還款要求還好, 一旦無(wú)法滿(mǎn)足則扣除抵押物后, 由擔(dān)保人進(jìn)行償還剩余部分, 這就導(dǎo)致了擔(dān)保人或擔(dān)保公司的擔(dān)保業(yè)務(wù)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性, 為了更好地減輕這種風(fēng)險(xiǎn), 一般擔(dān)保公司也會(huì)要求借款人提供一定的不動(dòng)產(chǎn)或者股權(quán)等質(zhì)押物作為擔(dān)保, 即為反擔(dān)保。這種經(jīng)營(yíng)策略在一定程度上能夠減輕擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn), 即使借款人因各種原因失信無(wú)法償還貸款, 擔(dān)保公司也可以最大限度的減輕損失。

(二) 適當(dāng)利用財(cái)保+人保以減輕風(fēng)險(xiǎn)

擔(dān)保公司要求客戶(hù)進(jìn)行反擔(dān)保時(shí), 一般不會(huì)讓客戶(hù)提供十成的反擔(dān)保, 因?yàn)槿绻菢拥脑?huà), 擔(dān)保公司本身存在就沒(méi)有任何意義了。因?yàn)閭鶆?wù)人完全可以通過(guò)與銀行簽訂100%的反擔(dān)保合同來(lái)完成借貸行為, 而無(wú)需擔(dān)保公司這種中介機(jī)構(gòu)。所以, 即使是反擔(dān)保存在, 也不能完全消除擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn), 但是擔(dān)保公司可以通過(guò)以債務(wù)人財(cái)產(chǎn)另外加上該債務(wù)人提供的擔(dān)保人作為簽訂擔(dān)保合同前提的方式, 來(lái)進(jìn)一步的降低業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn), 同時(shí)在新的物權(quán)法的規(guī)定下, 利用合理的政策加快資本回收速率。

三、小結(jié)

綜上所述, 新的物權(quán)法的出臺(tái)對(duì)擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)開(kāi)展產(chǎn)生了一系列的影響, 這些影像中有積極的影響, 也有不利的因素。如何在新的物權(quán)法下, 更好的開(kāi)展業(yè)務(wù), 減少融資風(fēng)險(xiǎn), 是當(dāng)前的擔(dān)保公司需要進(jìn)一步實(shí)踐和解決的問(wèn)題。擔(dān)保行業(yè)需要在新的法律法規(guī)下, 遵紀(jì)守法, 進(jìn)一步規(guī)范自己的業(yè)務(wù)行為, 對(duì)于存在的現(xiàn)今無(wú)法解決的問(wèn)題, 等待國(guó)家相關(guān)法規(guī)解釋的出臺(tái)。

參考文獻(xiàn)

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè) 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái) 信息互動(dòng)與溝通

1 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)石家莊區(qū)域分部現(xiàn)狀分析

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)是一家顧客高度滿(mǎn)意,中介行業(yè)領(lǐng)先,以從業(yè)人員的自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)給公眾提供優(yōu)質(zhì)房屋的中介服務(wù)企業(yè)。通過(guò)選擇本地區(qū)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷(xiāo)策劃公司、中介機(jī)構(gòu)及有志于此業(yè)的優(yōu)秀房地產(chǎn)銷(xiāo)售精英,共同結(jié)成石家莊房地產(chǎn)交易服務(wù)聯(lián)盟,組建金色的Century21房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò),為消費(fèi)者提供“放心、省心”的一站式服務(wù)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)石家莊區(qū)域分部的業(yè)務(wù)范圍包括不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與咨詢(xún)、新樓盤(pán)、包裝與銷(xiāo)售、二手房買(mǎi)賣(mài)、涉外房屋租售、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房租售以及相關(guān)衍生業(yè)務(wù)(金融服務(wù)、裝修、搬家等)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)作為全球化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合服務(wù)提供商,2000年全面進(jìn)入中國(guó)大陸市場(chǎng)?，F(xiàn)已成功地在33個(gè)區(qū)域內(nèi)發(fā)展了1500家加盟店,培養(yǎng)了15000多名經(jīng)紀(jì)人。2005年10月,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)(中國(guó))與河北佳潤(rùn)置業(yè)(后來(lái)的河北金潤(rùn)置業(yè))合作成立石家莊分部,成功進(jìn)入石家莊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)。2008年金融危機(jī)蔓延的嚴(yán)峻形勢(shì)下,逆勢(shì)擴(kuò)張,實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)門(mén)店100%增長(zhǎng),從原來(lái)的17家門(mén)店迅速擴(kuò)張到現(xiàn)在的34家門(mén)店,經(jīng)營(yíng)規(guī)模實(shí)現(xiàn)了翻番。

2 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)中的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

2.1 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)介

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)屬于直復(fù)營(yíng)銷(xiāo)的一種形式,是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐與現(xiàn)代信息通訊技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物,是指企業(yè)以電子信息技術(shù)為基礎(chǔ),以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為媒介和手段而進(jìn)行的各種營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)(包括網(wǎng)絡(luò)調(diào)研、網(wǎng)絡(luò)新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)分銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等)的總稱(chēng)。

截止1998年2月,國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)已覆蓋170多個(gè)國(guó)家和地區(qū),連接著6萬(wàn)多個(gè)區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)、600萬(wàn)臺(tái)以上的主機(jī),擁有大約1.3億用戶(hù),而且網(wǎng)絡(luò)用戶(hù)還在以每月15%的速度增長(zhǎng)。國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)正迅速滲透到社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的各個(gè)領(lǐng)域,進(jìn)入人們的日常生活,并帶來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、人們生活方式的重大變革。人類(lèi)已開(kāi)始步入網(wǎng)絡(luò)化社會(huì),愈來(lái)愈多的企業(yè)認(rèn)識(shí)到國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的作用,紛紛擠占這一科技制高點(diǎn),并將之視為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要途徑。

在我國(guó),網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)起步較晚,直到1996年,才開(kāi)始被我國(guó)企業(yè)嘗試。目前,網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)已開(kāi)始被我國(guó)企業(yè)采用,各種網(wǎng)絡(luò)調(diào)研、網(wǎng)絡(luò)廣告、網(wǎng)絡(luò)分銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),正異?；钴S地介入到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中。

2.2 房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)概述

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)采取各種手段,把企業(yè)傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)流程搬到互聯(lián)網(wǎng)上包括企業(yè)產(chǎn)品的采購(gòu)、人員的招聘、項(xiàng)目的招標(biāo)、樓盤(pán)的銷(xiāo)售、客戶(hù)的管理等流程,企業(yè)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)最終把企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)傳播出去。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相比,房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)具有以下優(yōu)勢(shì):

(1)真正以消費(fèi)者為中心,增進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者的溝通。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)是一種自下而上的營(yíng)銷(xiāo)方式,與傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)相比,它更強(qiáng)調(diào)互動(dòng)式的信息交流,由強(qiáng)勢(shì)促銷(xiāo)轉(zhuǎn)為軟促銷(xiāo)。消費(fèi)者可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)查詢(xún)分散在各處的、感興趣的房地產(chǎn)的價(jià)格、地理位置、品牌、咨詢(xún)有關(guān)信息、通過(guò)BBS提問(wèn)并及時(shí)得到解答,房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者保持密集的雙向溝通和交流,大大提高了營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中消費(fèi)者的地位。企業(yè)也可以通過(guò)有效的溝通,充分了解消費(fèi)者的需求,樹(shù)立企業(yè)及產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的地位。

(2)降低基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)成本,提高工作績(jī)效。房地產(chǎn)與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合,可以通過(guò)網(wǎng)上采購(gòu)和網(wǎng)上銷(xiāo)售,大大降低諸如采購(gòu)費(fèi)、租賃費(fèi)、廣告費(fèi)及大量的銷(xiāo)售人員工資等期間費(fèi)用,從而大幅度降低成本。

(3)擴(kuò)大選擇空間,提升顧客價(jià)值。以前,消費(fèi)者要購(gòu)買(mǎi)一套房子,通常要花較多時(shí)間了解大致情況并來(lái)回奔忙看房,有了網(wǎng)絡(luò),消費(fèi)者只要坐在家里的電腦旁,輕輕按動(dòng)鼠標(biāo),各種位置、戶(hù)型、價(jià)位的房屋任你挑選。這些大量信息使房地產(chǎn)企業(yè)提供的不同產(chǎn)品之間的差異更加直觀、詳盡和方便查詢(xún),大大拓展了選擇空間,節(jié)省了消費(fèi)者無(wú)效奔波的時(shí)間。

3 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)石家莊分部的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)方案

面對(duì)石家莊市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的廣闊空間與發(fā)展機(jī)遇,充分發(fā)揮21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的品牌、管理及服務(wù)優(yōu)勢(shì),整合行業(yè)優(yōu)勢(shì)資源,制定網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)策略并加以實(shí)施,是企業(yè)搶抓機(jī)遇,搶占和鞏固市場(chǎng)地位與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的當(dāng)務(wù)之急。結(jié)合21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)實(shí)際,本文提出網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)策略為:建立政府、企業(yè)和消費(fèi)者三方信息互動(dòng)的區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)。

3.1 區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)的構(gòu)建

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)主要應(yīng)考慮以下幾方面因素:首先,既要充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)勢(shì),又要避免企業(yè)過(guò)多的資金技術(shù)投入;其次,既要保護(hù)購(gòu)房者、賣(mài)房者的權(quán)益,也要保障經(jīng)紀(jì)公司的合理收入;第三,要形成房產(chǎn)交易的前期(信息)、中期(買(mǎi)賣(mài)撮合)和后期(交易過(guò)戶(hù)和交費(fèi),辦理按揭等活動(dòng))一條龍服務(wù)的模式,從而節(jié)約三方的成本,使凈收益最大化。

為了有利于房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)于房產(chǎn)交易過(guò)程的管理和監(jiān)督,提高其管理水平和效率,工程的建設(shè)可由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心建立房地產(chǎn)公共信息平臺(tái)(可作為一項(xiàng)政府的電子政務(wù)工程)來(lái)指導(dǎo)實(shí)施,并在此基礎(chǔ)上建具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)特色的電子商務(wù)系統(tǒng)。但是,網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)的資金和技術(shù)的投入由21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)所屬的河北金潤(rùn)置地房地產(chǎn)有限公司(其母公司)主要提供,形成與二手房交易相關(guān)房地產(chǎn)行政部門(mén)參與的,公司總部(金潤(rùn)房地產(chǎn))提供支持的,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)。

3.2 構(gòu)建區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)的意義

1)由房地產(chǎn)公司出資,跳出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身資金,能力所限的狹隘視野,很好的解決了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)受資金、人力等因素限制的障礙。

2)借鑒江蘇省工商電子政務(wù)系統(tǒng)的建設(shè)手段,我們提議采用“政務(wù)工程、企業(yè)參建”的“BOT”模式,使政府,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)三方本來(lái)就具有聯(lián)系的三方通過(guò)信息平臺(tái)的空間更好的聯(lián)系在一起,信息得到共享。效率得到提高。

3)金潤(rùn)集團(tuán)作為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的房地產(chǎn)公司,通過(guò)平臺(tái)的建立獲得品牌宣傳的工具。提升品牌價(jià)值的同時(shí),能更好的加強(qiáng)公司之間的信息溝通和聯(lián)系,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以借助該信息平臺(tái)展開(kāi)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

綜上所述,區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)的建立不僅極大的提升政府部門(mén)的辦事效率而且運(yùn)用政府的監(jiān)管效力使得整個(gè)信息平臺(tái)的信用度大大提升,進(jìn)而反過(guò)來(lái)健康透明化的信息共享平臺(tái)使更多的客戶(hù)愿意在這里獲得自己的好的房源和客源,進(jìn)而對(duì)公司的信譽(yù)及品牌產(chǎn)生深遠(yuǎn)而又積極的影響。

4 基于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)策略的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)培育機(jī)制

篇8

關(guān)鍵詞：低效不動(dòng)產(chǎn) 處置實(shí)踐 探索 問(wèn)題

一、低效不動(dòng)產(chǎn)的定義界定

所謂低效不動(dòng)產(chǎn)是指長(zhǎng)期處于閑置狀態(tài)、租金收益率低、存在安全隱患，不足以彌補(bǔ)企業(yè)折舊、人工、稅費(fèi)、維修等各類(lèi)費(fèi)用支出，不能給企業(yè)帶來(lái)預(yù)期收益的一類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)。國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)處置是指運(yùn)用公開(kāi)交易平臺(tái)轉(zhuǎn)移低效不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的行為。筆者通過(guò)閱讀大量文獻(xiàn)，認(rèn)為資產(chǎn)占用——利潤(rùn)比重分析法 能夠更加形象的來(lái)界定企業(yè)的低效不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。資產(chǎn)占用—利潤(rùn)比重分析法是通過(guò)對(duì)資產(chǎn)占用—利潤(rùn)結(jié)構(gòu)表的分析來(lái)實(shí)現(xiàn)的，這種分析方法的主要特點(diǎn)有：將企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)分為高效資產(chǎn)、低效資產(chǎn)和無(wú)效資產(chǎn)，通過(guò)個(gè)資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重與其對(duì)應(yīng)創(chuàng)造的利潤(rùn)比重的比較來(lái)判斷其資產(chǎn)類(lèi)型，一般分析周期為五年左右。通過(guò)這個(gè)分析方法，若在整個(gè)考察周期內(nèi)或大部分時(shí)間，企業(yè)內(nèi)部某項(xiàng)資產(chǎn)的資產(chǎn)占有比小于利潤(rùn)占比，但同時(shí)也創(chuàng)造企業(yè)利潤(rùn)的情況下，該項(xiàng)資產(chǎn)就可以界定為低效不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

二、低效不動(dòng)產(chǎn)處置的實(shí)踐

筆者所在公司低效不動(dòng)產(chǎn)主要來(lái)源于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)建造或福利分房政策取消后的保留房產(chǎn)，由于絕大多數(shù)房產(chǎn)房齡在20～30年且年久失修、地段偏遠(yuǎn)分散、房型結(jié)構(gòu)不理想，管理不便且存在安全隱患等原因，總體租金收益偏低，不足以彌補(bǔ)企業(yè)折舊、人工、稅費(fèi)、維修等各類(lèi)費(fèi)用支出。根據(jù)國(guó)資委加快處理低效無(wú)效資產(chǎn)的要求，本著推進(jìn)全面預(yù)算管理，優(yōu)化資源配置，減少低效不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升資產(chǎn)運(yùn)行效率，進(jìn)一步改善資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量，提升有效不動(dòng)產(chǎn)的盈利能力，自2012年起開(kāi)始嘗試存量低效不動(dòng)產(chǎn)處置工作，嚴(yán)格按照集團(tuán)公司下發(fā)的《非股權(quán)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，以程序規(guī)范、效益提升、安全穩(wěn)定為基本工作準(zhǔn)則，邊實(shí)踐、邊總結(jié)、邊改進(jìn)、邊提高的工作思路，努力推進(jìn)低效不動(dòng)產(chǎn)處置工作，并取得了一定的成效。截止到目前，筆者公司共處置完成存量房產(chǎn)計(jì)152套、商辦用房4套，地下車(chē)位8個(gè)，合計(jì)處置面積達(dá)到1.35萬(wàn)平方米，資產(chǎn)處置收入達(dá)到2.99億元，超出評(píng)估總價(jià)1309.08萬(wàn)元，最終實(shí)現(xiàn)處置收益合計(jì)1.96億元，并打包解決了幾十套歷史占用遺留房產(chǎn)問(wèn)題。通過(guò)上述處置，將不利于公司管理且無(wú)法進(jìn)行改善的低效不動(dòng)產(chǎn)分離出來(lái)，為企業(yè)盤(pán)活資金，騰出來(lái)一定的成本空間，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得以充分體現(xiàn)。為此，筆者公司在推進(jìn)低效不動(dòng)產(chǎn)處置工作上主要做到了以下幾點(diǎn)：

1.組織體系保證

成立低效資產(chǎn)處置辦公室，并配備專(zhuān)人負(fù)責(zé)，按項(xiàng)目化管理要求，堅(jiān)持PDCA+認(rèn)真的工作方式，全面推進(jìn)低效不動(dòng)產(chǎn)處置工作。由于此項(xiàng)工作涉及招商租賃、財(cái)務(wù)、法務(wù)、客服等多個(gè)專(zhuān)業(yè)，在公司成立跨部門(mén)虛擬團(tuán)隊(duì)，由公司分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，以保證低效不動(dòng)產(chǎn)處置各項(xiàng)工作的有序開(kāi)展。

2.完善處置流程

低效不動(dòng)產(chǎn)處置采取事前、事中、事后全過(guò)程管理。事前策劃：通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率分析，年度處置計(jì)劃報(bào)經(jīng)理書(shū)記辦公會(huì)審核與董事會(huì)審議（二次審批）；事中管控：處置經(jīng)濟(jì)行為上報(bào)集團(tuán)公司審批備案和處置方案上會(huì)公示、集團(tuán)公司指定評(píng)估與備案；事后跟蹤：審計(jì)監(jiān)察部進(jìn)行階段性管理審計(jì)、公司紀(jì)檢參與全過(guò)程監(jiān)督，每次處置行為，上級(jí)審計(jì)監(jiān)察部、經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)部及公司紀(jì)檢員均派員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。具體操作流程如下：

1）公司董事會(huì)審議年度低效不動(dòng)產(chǎn)處置計(jì)劃與方案；

2）按照處置授權(quán)權(quán)限分批上報(bào)集團(tuán)公司，取得同意處置經(jīng)濟(jì)行為批復(fù)；

3）按照國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估程序進(jìn)行指定評(píng)估，取得國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估備案表；

4）具體處置方案經(jīng)總部領(lǐng)導(dǎo)班子審核備案；

5） 公開(kāi)市場(chǎng)（平臺(tái)）上市掛牌交易。

3.健全處置制度

國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)的處置過(guò)程，就是追求資產(chǎn)處置程序合規(guī)、效益最大化的過(guò)程。但其工作規(guī)則，必須符合國(guó)家法律法規(guī)及現(xiàn)行政策的規(guī)定。筆者公司在認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》、《上海市國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易管理暫行條列》、《上海市國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則》及集團(tuán)公司《非股權(quán)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等法律法規(guī)政策的基礎(chǔ)上，起草了公司《低效不動(dòng)產(chǎn)處置管理辦法》、《低效不動(dòng)產(chǎn)處置交易流程》等制度。目前，公司低效不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)處置制度體系基本確立，特別是依法依規(guī)規(guī)范了低效不動(dòng)產(chǎn)處置評(píng)估、信息公開(kāi)、定價(jià)（低價(jià)）流程、領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)議決策處置方案、公開(kāi)掛牌進(jìn)場(chǎng)交易等制度。

4.優(yōu)化處置方式

不斷優(yōu)化低效不動(dòng)產(chǎn)處置方式，實(shí)現(xiàn)低效不動(dòng)產(chǎn)處置價(jià)值最大化。根據(jù)地區(qū)差別、難易程度及相對(duì)優(yōu)劣差異，將存量房產(chǎn)打包捆綁處置，按每包標(biāo)的總價(jià)（以評(píng)估價(jià)計(jì)）不高于1500萬(wàn)元或總量不超過(guò)10 套為原則進(jìn)行處置。實(shí)踐證明，根據(jù)存量房產(chǎn)現(xiàn)狀和特點(diǎn)，采用集中交易、批量處置的方式，不僅讓有實(shí)力的集約競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)價(jià)，還解決了許多歷史遺留問(wèn)題，有效提高了處置效率，確保和加快了資金的回籠，減少了處置過(guò)程中不必要的人力、物力和財(cái)力的支出。

5.注重資產(chǎn)調(diào)查

首先，履行盡職調(diào)查：包含資產(chǎn)權(quán)屬（抵押、擔(dān)保、訴訟），欠費(fèi)（水電煤、有線(xiàn)電視、物業(yè)管理、保安保潔費(fèi)），戶(hù)籍等情況；

其次，資產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察與調(diào)研：對(duì)處置標(biāo)的物的層次、朝向、內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化情況，以及對(duì)所處的區(qū)域內(nèi)同質(zhì)房屋進(jìn)行價(jià)值比較，并形成書(shū)面材料（重點(diǎn)揭示瑕疵情況）；

第三，資產(chǎn)現(xiàn)狀梳理：包含租賃狀況分析、處置事項(xiàng)或優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)書(shū)面告知、租賃到期或歷史遺留問(wèn)題清理、附屬設(shè)施設(shè)備清理、結(jié)構(gòu)改變恢復(fù)及裝修補(bǔ)償?shù)取?/p>

6.嚴(yán)控資金風(fēng)險(xiǎn)

近幾年，公司低效不動(dòng)產(chǎn)處置涉及資金量特別巨大。為此，處置資金及時(shí)安全到賬對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有十分重要的意義。根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)處置相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓價(jià)款原則上應(yīng)當(dāng)在合同生效之日起5個(gè)工作日內(nèi)一次付清。所以，在處置合同中我們特別約定處置資金必須在5個(gè)工作日內(nèi)到帳。每次處置成交后，首要工作即為按日跟蹤資金到賬情況。特別是在今年第二批存量房處置中，出現(xiàn)了資金支付延遲的傾向，對(duì)方提出需要給予2個(gè)月的寬限期。為此，我們及時(shí)上報(bào)法律事務(wù)部并緊急發(fā)出催款函，按日跟蹤資金流向，確保公司利益不受損失，最終在拖延2周后全部到賬，并嚴(yán)格按照合同約定追究對(duì)方違約金1.4萬(wàn)元。此事件為后續(xù)資金到賬積累了經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步采取了預(yù)警防范措施，后續(xù)處置未再發(fā)生類(lèi)似事件。

7.廉潔透明處置

國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)處置工作十分敏感，涉及到方方面面不同的利益群體。公司每年初對(duì)于低效不動(dòng)產(chǎn)處置工作主要責(zé)任人員簽訂《敏感崗位廉潔自律承諾書(shū)》，自覺(jué)做好廉潔自律的表率，處處防微杜漸；此后，公司經(jīng)理書(shū)記辦公會(huì)再提出明確要求：公司領(lǐng)導(dǎo)、處置相關(guān)工作人員、職工實(shí)行回避制，不得參與低效不動(dòng)產(chǎn)處置的拍賣(mài)、買(mǎi)賣(mài)等事項(xiàng)；每次處置行為，均在解放日?qǐng)?bào)紙質(zhì)媒體及網(wǎng)絡(luò)上公開(kāi)處置信息；此外，針對(duì)個(gè)人或集團(tuán)內(nèi)部職工需求購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的行為，還專(zhuān)門(mén)制定了個(gè)人參與購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)流程及風(fēng)險(xiǎn)須知制度，從源頭上為低效不動(dòng)產(chǎn)“陽(yáng)光處置”提供了堅(jiān)實(shí)的制度保障。

8.妥善化解歷史遺留問(wèn)題

近年處置的存量房產(chǎn)大多數(shù)為上世紀(jì)八十年代的老公房，涉及歷史遺留問(wèn)題較多。其中清理處置諸如浦東環(huán)龍?jiān)穭e墅、海事局、慶安路水泵房、區(qū)商委置換占用等各類(lèi)占用房產(chǎn)共計(jì)幾十余套，無(wú)一發(fā)生不穩(wěn)定事件；努力化解房屋因年久失修漏水、房屋結(jié)構(gòu)人為改動(dòng)、租賃裝修補(bǔ)償及租戶(hù)到期占用不退等各類(lèi)疑難雜癥達(dá)五十余起。

三、低效不動(dòng)產(chǎn)處置的探索

盤(pán)活國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在政府的宏觀調(diào)控下，以企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)為指導(dǎo)，解放思想、轉(zhuǎn)變觀念，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以資產(chǎn)效益最大化為目標(biāo)，進(jìn)而達(dá)到盤(pán)活資產(chǎn)的目的。

國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)處置涉及資產(chǎn)權(quán)屬不清、清理難度大、情況復(fù)雜，并無(wú)先例可遵循。通過(guò)近幾年國(guó)有企業(yè)的不斷嘗試與實(shí)踐，目前對(duì)國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)處置，筆者認(rèn)為基本有以下四種轉(zhuǎn)讓模式，現(xiàn)將四種模式實(shí)施路徑作以如下分析：

1.與個(gè)人交易（協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)不斷提高進(jìn)場(chǎng)交易比例，嚴(yán)格控制場(chǎng)外協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)除外。2013年12月，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員進(jìn)一步下發(fā)《關(guān)于中央企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)場(chǎng)交易有關(guān)事項(xiàng)的通知》國(guó)資廳發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕78號(hào)文件規(guī)定，中央企業(yè)及其各級(jí)控股企業(yè)一定金額以上的資產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)進(jìn)行，只有涉及企業(yè)內(nèi)部或特定行業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)_需在國(guó)有、國(guó)有控股企業(yè)之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，由中央企業(yè)負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)。為此，與個(gè)人交易不可避免的涉嫌將產(chǎn)生國(guó)有資產(chǎn)外流和交易結(jié)算無(wú)法按時(shí)按額繳納的情況，不利于企業(yè)的管理和資金的使用，無(wú)法可靠穩(wěn)定的為企業(yè)提供有效不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的必要資金流。

2.中介機(jī)構(gòu)掛牌交易

中介機(jī)構(gòu)掛牌交易的處置成本基本與拍賣(mài)成本相同，處置的方式及流程對(duì)于一般企業(yè)管理人員較為熟悉也容易操作，可以實(shí)現(xiàn)單項(xiàng)標(biāo)的處置效益最大化，但較難實(shí)現(xiàn)批量化處置，也無(wú)法保證在短期內(nèi)取得交易收入。同時(shí)，因市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的不同，也使交易很難完全按企業(yè)預(yù)期的成交價(jià)格達(dá)成交易。由于中介交易的過(guò)程中，客戶(hù)實(shí)地看房的需求，不可避免的將增加交易的隱性成本和風(fēng)險(xiǎn)，此方案無(wú)法成為國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)處置的優(yōu)選。

3.整體拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓

資產(chǎn)整體拍賣(mài)較多的應(yīng)用于企業(yè)的閑置資產(chǎn)；長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善，連續(xù)多年虧損或接近虧損的企業(yè)資產(chǎn)；以及不利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的企業(yè)資產(chǎn)。資產(chǎn)整體拍賣(mài)主要采用公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)賣(mài)的形式，在平面媒體、互聯(lián)網(wǎng)等渠道拍賣(mài)信息，并通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)推薦會(huì)的方式擴(kuò)大招商，最終將資產(chǎn)賣(mài)給出價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人。這種交易模式 能滿(mǎn)足國(guó)家提高企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公開(kāi)透明度，較快的尋找到交易對(duì)象，滿(mǎn)足企業(yè)資金較快回籠的需求，特別是能夠解決整體資產(chǎn)包中存在的樓品質(zhì)量、房屋占用、欠費(fèi)等諸多隱性瑕疵，避免了可能產(chǎn)生的一些不穩(wěn)定因素。盡管拍賣(mài)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)《拍賣(mài)法》和《工商監(jiān)管條例》對(duì)拍賣(mài)的委托手續(xù)、拍賣(mài)公告、拍賣(mài)程序、競(jìng)買(mǎi)合同、競(jìng)買(mǎi)人資格進(jìn)行控制管理，但目前尚不足以滿(mǎn)足國(guó)務(wù)院國(guó)資委的監(jiān)管要求。

拍賣(mài)機(jī)構(gòu)運(yùn)用其豐富的社會(huì)資源，可以向委托人提供下述服務(wù)，并取得較好的實(shí)際效果。

（1）平行關(guān)聯(lián)增值服務(wù)

①在簽訂委托拍賣(mài)合同前的提前介入制；

②拍賣(mài)前的策劃方案設(shè)計(jì)；

③通過(guò)拍賣(mài)預(yù)告、項(xiàng)目推薦會(huì)等方式擴(kuò)大受眾面、獲取市場(chǎng)信息，供委托人參考；

④積極配合委托人完善拍賣(mài)標(biāo)的物的手續(xù)。

（2）縱向延伸服務(wù)

①以拍賣(mài)前的摸底、接觸為基礎(chǔ)，在拍賣(mài)后協(xié)助委托人清場(chǎng)；

②協(xié)助買(mǎi)受人辦理按揭貸款、過(guò)戶(hù)等手續(xù)；

③代委托人協(xié)調(diào)或做好物業(yè)的修復(fù)工作；

④代委托人做好欠費(fèi)等調(diào)查工作；

⑤協(xié)助買(mǎi)受人聯(lián)系并指導(dǎo)訴訟工作，保證拍賣(mài)后期工作的有序開(kāi)展。

4.產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)掛牌交易

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的交易成本與直接委托拍賣(mài)相近，進(jìn)場(chǎng)交易流程與拍賣(mài)基本相似（交易方式可選用拍賣(mài)進(jìn)行），基本步驟為掛牌申報(bào)、信息披露、舉牌受讓、競(jìng)價(jià)和成交簽約。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)能夠提供政策、法規(guī)咨詢(xún)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，確保國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)處置符合國(guó)家法律法規(guī)及現(xiàn)行政策的規(guī)定，并能夠滿(mǎn)足政府相關(guān)部門(mén)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的要求。但產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)對(duì)申報(bào)材料審核較嚴(yán)，一般要求梳理干凈、權(quán)利清晰的資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易（在租賃期內(nèi)一般要求予以清場(chǎng)），且信息披露時(shí)間較長(zhǎng)（不低于10個(gè)工作日），難以滿(mǎn)足企業(yè)在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易意愿。

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)作為一種交易平臺(tái)，目前在提供增值服務(wù)方面表現(xiàn)欠缺，成交后續(xù)工作一般也由轉(zhuǎn)讓方與受讓方自行辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，企業(yè)須投入大量的人力、物力、財(cái)力予以配合。為此，此種模式難以達(dá)到低效類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行快速處置的目標(biāo)。

四、低效不動(dòng)產(chǎn)處置存在的問(wèn)題

1.缺乏評(píng)估價(jià)格的時(shí)效性

一般而言，評(píng)估報(bào)告的有效性通常為一年。若是年初評(píng)估年底交易，根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性，資產(chǎn)的成交價(jià)格將與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格差異很大。評(píng)估價(jià)格對(duì)資產(chǎn)處置的實(shí)現(xiàn)起著至關(guān)重要的作用。若評(píng)估價(jià)格偏離市場(chǎng)價(jià)格（原則上不得低于評(píng)估價(jià)），特別是商辦房，將會(huì)嚴(yán)重影響資產(chǎn)的交易。為此，評(píng)估時(shí)需要全面披露資產(chǎn)瑕疵狀況，充分挖掘資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，體現(xiàn)一房一價(jià)的評(píng)估要求，并科學(xué)合理地掌握委托評(píng)估與處置計(jì)劃相匹配的節(jié)奏，確保評(píng)估與市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)相符合，提高資產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性與可操作性。

2.缺乏處置稅務(wù)工作的統(tǒng)籌策劃

國(guó)有低效不動(dòng)產(chǎn)處置稅務(wù)策劃，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程。低效不動(dòng)產(chǎn)與其他物權(quán)資產(chǎn)存在一定的差別，按照其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)屬性，低效不動(dòng)產(chǎn)交易成功后還需要進(jìn)行法律層面的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。由此帶來(lái)的國(guó)有資產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)的稅務(wù)策劃與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的稅務(wù)申報(bào)事項(xiàng)是否可以競(jìng)合，這還有待于今后的工作實(shí)踐；其次是低效不動(dòng)產(chǎn)處置與房地產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)之間存在一定時(shí)間周期性，可直接導(dǎo)致過(guò)戶(hù)申報(bào)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格存在一定的差異性，如何對(duì)這部分差額進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，需要進(jìn)行系統(tǒng)性統(tǒng)籌策劃，合理節(jié)稅，從而減少處置成本。

3.缺乏低效不動(dòng)產(chǎn)的安全管理

在處置實(shí)踐中，一旦該低效不動(dòng)產(chǎn)被列入處置的范圍，往往會(huì)忽略該資產(chǎn)的安全性管理。為此，保持資產(chǎn)的安全性與完整性是處置工作的前提保證，需要進(jìn)一步加強(qiáng)處置資產(chǎn)在抵押、擔(dān)保、涉訴等方面的管理；加強(qiáng)資產(chǎn)處置的風(fēng)險(xiǎn)管理，特別是在資產(chǎn)成交后尚未完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)前的責(zé)任落實(shí)與風(fēng)險(xiǎn)管控，需要明確管理責(zé)任，確保資產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移前的穩(wěn)定性、安全性、完整性。

參考文獻(xiàn)：

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中圖分類(lèi)號(hào)：F270.7

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）05-268-02

在企業(yè)擁有的資源中，資產(chǎn)是其開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提和基礎(chǔ)，因此尤為重要，必須予以高度重視。資產(chǎn)管理在企業(yè)管理中占據(jù)著相當(dāng)重要的地位，如果管理不善，就無(wú)法為企?I的發(fā)展壯大提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和支撐。在我國(guó)企業(yè)資產(chǎn)管理中仍然存在著一些問(wèn)題，有待進(jìn)一步加強(qiáng)研究，探索解決方案。

一、企業(yè)資產(chǎn)管理中存在的主要問(wèn)題

1.企業(yè)未充分全面理解資產(chǎn)管理的內(nèi)涵。企業(yè)往往只關(guān)心資產(chǎn)購(gòu)置和使用價(jià)值。不注重資產(chǎn)價(jià)值的轉(zhuǎn)移和變化。比較注重資產(chǎn)總量的計(jì)算，不注重資產(chǎn)動(dòng)態(tài)價(jià)值管理。一提到資產(chǎn)馬上就講到儀器設(shè)備和物質(zhì)實(shí)物。把固定資產(chǎn)和資產(chǎn)概念混淆起來(lái)。而把流動(dòng)資產(chǎn)，無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)丟掉了，認(rèn)為這些資產(chǎn)不在企業(yè)管理范圍之內(nèi)。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，企業(yè)已從單一的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N經(jīng)營(yíng)并重的單位。各單位不但有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，還衍生了多元化的經(jīng)營(yíng)部門(mén)。另外，隨著資產(chǎn)種類(lèi)增加、資產(chǎn)的資金來(lái)源也多元化，有企業(yè)調(diào)撥的國(guó)有資產(chǎn)，有科研資產(chǎn)、有形資產(chǎn)也有無(wú)形資產(chǎn)。

2.企業(yè)未建立資產(chǎn)管理制度。由于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層不夠重視資產(chǎn)管理制度的建立，實(shí)際工作中資產(chǎn)管理容易出現(xiàn)脫節(jié)，造成財(cái)務(wù)部門(mén)、基建部門(mén)和使用部門(mén)之間的缺乏有效的相互銜接。如購(gòu)置資產(chǎn)有時(shí)會(huì)出現(xiàn)財(cái)會(huì)部門(mén)入了賬而資產(chǎn)管理部門(mén)未入賬，拆除一項(xiàng)房產(chǎn)有時(shí)會(huì)出現(xiàn)基建管理部門(mén)已注銷(xiāo)而財(cái)務(wù)部門(mén)未核銷(xiāo)。而有些物資使用部門(mén)在不通知財(cái)務(wù)部門(mén)的情況下擅自報(bào)廢固定資產(chǎn)，致使財(cái)務(wù)部門(mén)未作相應(yīng)賬戶(hù)處理和有些企業(yè)集團(tuán)下屬二級(jí)單位設(shè)備及房產(chǎn)調(diào)撥頻繁，造成固定資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)時(shí)常脫節(jié)“有賬無(wú)物或者有物無(wú)賬”等現(xiàn)象。

3.企業(yè)未重視產(chǎn)權(quán)證的辦理。由于歷史原因，有些國(guó)有企業(yè)容易忽視對(duì)產(chǎn)權(quán)證的辦理，認(rèn)為實(shí)際占用的不動(dòng)產(chǎn)就歸其所有，容易不重視產(chǎn)權(quán)的辦理。而沒(méi)有正式房產(chǎn)和土地證的不動(dòng)產(chǎn)，會(huì)限制在企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，比如向銀行融資、進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及辦理經(jīng)營(yíng)性的活動(dòng)。

4.企業(yè)未建立切實(shí)有效的租賃管理制度。有些具有幾十年歷史的國(guó)有企業(yè)，對(duì)于辦公用房、營(yíng)業(yè)用房及職工住房，集團(tuán)總部與下屬二級(jí)單位沒(méi)有建立統(tǒng)一的租賃管理制度，部分租賃價(jià)格偏低于市場(chǎng)價(jià)格。比如辦公用房和營(yíng)業(yè)用房，集團(tuán)總部與二級(jí)單位均有自己管理的資產(chǎn)部門(mén)，且租賃收入歸各自所有；部分出租的辦公和營(yíng)業(yè)用房其租賃價(jià)格參照評(píng)估公司的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)（評(píng)估的公司評(píng)估的租賃價(jià)格經(jīng)常與市場(chǎng)價(jià)格不符）進(jìn)行出租，部門(mén)隨意定價(jià)進(jìn)行出租；對(duì)于職工住房，幾十年前的每月每平方米0.8元的價(jià)格，至今仍然沒(méi)有變化，且被分配的職工將住宅出租，并收取租金收益。

二、如何合理加強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)管理

1.建立有效的資產(chǎn)管理制度。企業(yè)在資產(chǎn)管理上起著舉足輕重的作用，各單位部門(mén)是資產(chǎn)的最終擁有者、使用者和受益者，也是資產(chǎn)維護(hù)保養(yǎng)者。各部門(mén)要承擔(dān)資產(chǎn)的管理職能，使用職能和維護(hù)保養(yǎng)職能。建立科學(xué)、完善的資產(chǎn)管理制度，是企業(yè)用好資產(chǎn)的前提和保證。讓資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮出應(yīng)有的作用，在資產(chǎn)管理上必須做到有章可循、有法可依，用規(guī)章制度規(guī)范資產(chǎn)管理，通過(guò)有效的管理將資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上發(fā)揮巨大的能量。企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況，逐步建立完善自身的資產(chǎn)管理制度，增強(qiáng)資金和固定資產(chǎn)的有序管理能力。要建立專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，促進(jìn)財(cái)務(wù)、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)使用部門(mén)的溝通與協(xié)調(diào)。通過(guò)《企業(yè)資產(chǎn)管理制度》等財(cái)務(wù)規(guī)章制度，使各項(xiàng)工作有章可循、有章必循。充分發(fā)揮各部門(mén)的職能，進(jìn)一步明確各個(gè)部門(mén)的責(zé)任與義務(wù)，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的“統(tǒng)一管理”，不斷提高資產(chǎn)的利用率和各部門(mén)的工作效率。

2.建立完善企業(yè)資產(chǎn)管理監(jiān)管制度。要不斷完善企業(yè)資產(chǎn)管理內(nèi)部監(jiān)督體系，建立一套明確的資產(chǎn)清查機(jī)制。通過(guò)有效的監(jiān)督內(nèi)控，強(qiáng)化企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的管理。比如強(qiáng)化資產(chǎn)管理監(jiān)督。一是強(qiáng)化“三重一大”的監(jiān)管制度；二是強(qiáng)化企業(yè)部門(mén)管理監(jiān)督，通過(guò)企業(yè)各部門(mén)間相互監(jiān)督牽制，有效地避免了集體徇私舞弊，或者部門(mén)權(quán)力過(guò)大；三是強(qiáng)化資產(chǎn)管理崗位人員監(jiān)督和黨風(fēng)廉政建設(shè)的教育。對(duì)于較為關(guān)鍵的崗位實(shí)行輪崗制，并不定期督查，避免資產(chǎn)管理人員以權(quán)謀私。通過(guò)黨風(fēng)廉政宣傳教育讓資產(chǎn)管理人員做到廉潔自律。通過(guò)有效的內(nèi)控監(jiān)管機(jī)制最大程度上保護(hù)資產(chǎn)安全。

3.建立健全資產(chǎn)處置流程。企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況，逐步建立完善自身的資產(chǎn)管理處置流程制度，增強(qiáng)資金和固定資產(chǎn)的有序管理能力。促進(jìn)財(cái)務(wù)、資產(chǎn)管理、基本建設(shè)部門(mén)和資產(chǎn)使用部門(mén)的溝通與協(xié)調(diào)。通過(guò)《企業(yè)資產(chǎn)管理制度》等財(cái)務(wù)規(guī)章制度，使各項(xiàng)工作有章可循、有章必循。充分發(fā)揮各部門(mén)的職能，進(jìn)一步明確各個(gè)部門(mén)的責(zé)任與義務(wù)，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的“統(tǒng)一管理”，不斷提高資產(chǎn)的利用率和各部門(mén)的工作效率。

4.建立產(chǎn)權(quán)限時(shí)辦理制度。企業(yè)要根據(jù)歷史遺留原因?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)分為以下幾類(lèi)：一是對(duì)于歷史遺留的容易辦理的不動(dòng)產(chǎn)，要求資產(chǎn)管理人員及時(shí)辦理；對(duì)于有些企業(yè)集團(tuán)二級(jí)公司的不動(dòng)產(chǎn)，要求做到“誰(shuí)使用，誰(shuí)辦理”的原則，同時(shí)由資產(chǎn)管理人員監(jiān)督各二級(jí)單位限時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)；二是對(duì)于歷史遺留的較難辦理的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于該部分不動(dòng)產(chǎn)需要根據(jù)其特殊情況，要求資產(chǎn)管理人員主動(dòng)與產(chǎn)權(quán)登記中心產(chǎn)權(quán)科人員溝通，分析存在的問(wèn)題及辦理產(chǎn)權(quán)尚缺的材料，并掌握相關(guān)政策后給予辦理；三是對(duì)于歷史遺留的無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，需要根據(jù)實(shí)際情況，做好資產(chǎn)管理部和財(cái)務(wù)部臺(tái)賬登記，并向上級(jí)政府部分匯報(bào)存在的問(wèn)題；四是對(duì)于竣工驗(yàn)收后的建設(shè)工程項(xiàng)目，要求建設(shè)工程項(xiàng)目部人員限時(shí)完成產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)，并由資產(chǎn)管理人員做好督促；五是對(duì)于被拆遷的不動(dòng)產(chǎn)，拆除后要求資產(chǎn)管理人員做好不動(dòng)產(chǎn)的注銷(xiāo)及財(cái)務(wù)部的核銷(xiāo)；六是對(duì)于新安置的不動(dòng)產(chǎn)，要求資產(chǎn)管理人員限時(shí)做好產(chǎn)權(quán)的辦理并登記。

5.建立切合實(shí)際的租賃管理制度。企業(yè)要根據(jù)自己公司實(shí)際情況，制定符合實(shí)際的租賃管理制度。對(duì)于辦公和營(yíng)業(yè)用房，無(wú)論是集團(tuán)資產(chǎn)管理部還是二級(jí)單位，都應(yīng)對(duì)租賃的房產(chǎn)由集團(tuán)資產(chǎn)部統(tǒng)一進(jìn)行登記備案，對(duì)于租賃的價(jià)格應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的行情進(jìn)行調(diào)整，并建立由監(jiān)察部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)共同監(jiān)督的租賃價(jià)格機(jī)制。對(duì)于職工住房，需要加強(qiáng)被分配職工的教育和管理，并建立相應(yīng)的職工住房租賃管理制度，適當(dāng)調(diào)整適合目前的租賃價(jià)格，以更好地管理職工用房。

篇10

為規(guī)范保險(xiǎn)資金的用途，確保資金的安全性，國(guó)務(wù)院和保監(jiān)會(huì)都對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。1995年，我國(guó)第一部《保險(xiǎn)法》頒布實(shí)施,該法下禁止保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)。2002年對(duì)《保險(xiǎn)法》進(jìn)行了修訂，修訂后仍未提及保險(xiǎn)資金可投資不動(dòng)產(chǎn)，事實(shí)上保險(xiǎn)資金仍禁止投資不動(dòng)產(chǎn)。2006年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，保險(xiǎn)資金允許投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。2006年3月6日《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》首次提出允許保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，但對(duì)投資范圍做了明確界定，主要包括通訊、交通、能源、環(huán)境保護(hù)、市政等國(guó)家級(jí)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，有關(guān)投資比例也做了明確限定。2009年修訂的《保險(xiǎn)法》首次允許保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，這是對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用領(lǐng)域的一次擴(kuò)展，這也是我國(guó)保險(xiǎn)資金投資能力的進(jìn)步和保險(xiǎn)監(jiān)管逐漸理性的重要標(biāo)志。2010年9月《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》進(jìn)一步規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)投資的具體要求,主要包括四個(gè)方面：一是要求投資主體是保險(xiǎn)公司。二是規(guī)范了投資標(biāo)的的范圍，保險(xiǎn)資金只能投資成長(zhǎng)期或成熟期的企業(yè)股權(quán)；創(chuàng)業(yè)期的風(fēng)險(xiǎn)投資基金，高污染、高耗能等不符合國(guó)家政策和技術(shù)含量較低、現(xiàn)金回報(bào)較差的企業(yè)股權(quán)、商業(yè)住宅等不能涉及，并且不能直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)；三是規(guī)范了投資方式，既可以直接投資也可以間接投資；可以直接投資不動(dòng)產(chǎn)和企業(yè)股權(quán)。四是加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。2012年保監(jiān)會(huì)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》一方面放松了部分限制另一方面加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)控制要求。國(guó)家逐步放開(kāi)了對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的限制，從2006允許間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，到2012年允許間接投資不動(dòng)產(chǎn)，六年的時(shí)間保險(xiǎn)資金投資范圍逐漸擴(kuò)大，尤其是在不動(dòng)產(chǎn)投資方面。

二、保險(xiǎn)資金運(yùn)用發(fā)展

保險(xiǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的行業(yè)之一。2013年我國(guó)保費(fèi)收入已達(dá)到1.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.2%。保費(fèi)規(guī)模已躍居全球第四位，并且與第三位十分接近。全國(guó)共有保險(xiǎn)集團(tuán)公司10家，保險(xiǎn)公司143家，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司18家，其他公司3家。與保險(xiǎn)業(yè)快速發(fā)展相伴的是保險(xiǎn)資金積累量的不斷增長(zhǎng)，2007年到2013年，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)以及保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額連續(xù)快速增長(zhǎng)，從27000億增長(zhǎng)到76900億，增長(zhǎng)2.85倍，這部分資源如果不充分加以利用將是個(gè)巨大的浪費(fèi)。相比保險(xiǎn)資產(chǎn)和保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額的快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，投資收益差強(qiáng)人意。保險(xiǎn)資金運(yùn)用發(fā)展經(jīng)歷了曲折的過(guò)程。2001年到2003年受限于投資渠道狹窄并且又受到降息的影響,保險(xiǎn)資金的收益率持續(xù)走低。2003年以后,為了緩解這種局面，保險(xiǎn)資金的投資渠道逐步被放寬，政策也不斷完善,在這之后收益率隨之走高。2004-2007年投資收益率持續(xù)上升了一段,并且由于股票市場(chǎng)的繁榮2007年資金運(yùn)用收益率達(dá)到12.17%的歷史高位。然而2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā),全球股市大幅下跌,保險(xiǎn)資金也受到了很大的影響,收益率下跌至1.91%。2009年在保險(xiǎn)公司投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整下,投資收益率又有所提升,恢復(fù)至6.41%。但在這之后到2012年,我國(guó)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用收益率一直下降,2012年只有3.39%,創(chuàng)下了金融危機(jī)以來(lái)的新低。2014年中國(guó)股市走牛給保險(xiǎn)投資帶來(lái)了豐厚的收益，資金運(yùn)用收益率率達(dá)到6.3%，是2010到2014五年來(lái)最高收益。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和保險(xiǎn)資產(chǎn)投資管理收益是保險(xiǎn)業(yè)收入的兩大主要來(lái)源，并且提高保險(xiǎn)資金管理利用效率對(duì)提高保險(xiǎn)業(yè)快速健康發(fā)展是意義重大的。然而相對(duì)國(guó)外發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場(chǎng)的保險(xiǎn)公司而言我國(guó)保險(xiǎn)資金的利用率偏低，發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場(chǎng)的保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用率可以達(dá)到90%以上，而我國(guó)僅為30%-40%。發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場(chǎng)保險(xiǎn)公司的投資領(lǐng)域涉及股票、債券、房地產(chǎn)、抵押或擔(dān)保貸款等；而我國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用限制多，法定投資渠道窄，這些都限制了保險(xiǎn)資金運(yùn)用發(fā)展。

三、保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)

目前大多保險(xiǎn)集團(tuán)仍然依靠保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入產(chǎn)生的利潤(rùn)，而投資收益較低。保險(xiǎn)資金涉入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)槲覈?guó)保險(xiǎn)行業(yè)完善資產(chǎn)管理提供了新的途徑。分析國(guó)外發(fā)達(dá)的保險(xiǎn)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、法律監(jiān)管、公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等多種因素對(duì)保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)的配置受有較大影響，并且各國(guó)差異較大。在美國(guó)保險(xiǎn)資金可用于不動(dòng)產(chǎn)投資的比例較低僅為1%到4%，英國(guó)的比例較高，在4%至8%的范圍；亞洲國(guó)家如日本、韓國(guó)的投資比例限制在3%至9%之間。比例的差異很大程度上與其制度監(jiān)管要求有關(guān)，美國(guó)對(duì)保險(xiǎn)資金直接投資不動(dòng)產(chǎn)有嚴(yán)格的監(jiān)管并且在投資方式和投資方面也有嚴(yán)格的限制，要求投資占總資產(chǎn)比例不高于10%。英國(guó)則較為寬松，并沒(méi)有明確規(guī)定投資的范圍和比例。此外，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)比例還會(huì)受到行業(yè)景氣度和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展期，各國(guó)保險(xiǎn)資金都會(huì)加大不動(dòng)產(chǎn)的配置；而在蕭條期，則主動(dòng)降低房地產(chǎn)投資比例。例如美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷過(guò)快發(fā)展后、特別受2008年金融海嘯的沖擊目前仍處于低迷期。低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)促使美國(guó)主要的保險(xiǎn)公司降低房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置。而亞洲作為新興的經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景較為廣闊，近年來(lái)的飛速發(fā)展帶動(dòng)更多的機(jī)構(gòu)資金涌入，保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)配置比例的加大正是上述因素驅(qū)動(dòng)的結(jié)果。我國(guó)保險(xiǎn)資金用于不動(dòng)產(chǎn)投資，起步晚增長(zhǎng)快。2010年放開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)投資政策后，投資規(guī)模增長(zhǎng)迅速，2011年保險(xiǎn)資金用于不動(dòng)產(chǎn)投資的資金為330億元，占投資總額的比例為0.59%；2013年增長(zhǎng)為689億元，占比為0.90%。

四、我國(guó)四大險(xiǎn)企投資房地產(chǎn)情況

我國(guó)四大上市保險(xiǎn)企業(yè)2014年投資性房地產(chǎn)金額為269億元，較2013年微降3%。雖然投資額有所下降，但是涉房子公司數(shù)量卻翻了一倍，由16家增至32家。四大上市保險(xiǎn)公司有三家略微縮減了投資性房地產(chǎn)的金額，但涉房子公司數(shù)大幅增加，可見(jiàn)在戰(zhàn)略上仍是計(jì)劃在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域加大力度的。并且從報(bào)表中看盡管壓縮了投資性房地產(chǎn)的金額，但在地產(chǎn)股權(quán)投資上卻增加了投資。還需注意到的一點(diǎn)是，2014四大上市險(xiǎn)企在投資性房地產(chǎn)金額的減少與保監(jiān)會(huì)的在2014年出臺(tái)的監(jiān)管政策有很大關(guān)系。2014年6月保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于清理規(guī)范保險(xiǎn)公司投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求保險(xiǎn)公司已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，以2014年3月31日賬面余額為基準(zhǔn)，不得再確認(rèn)新的評(píng)估增值。并且采用成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得改用公允價(jià)值計(jì)量。這很大程度上影響了在房地產(chǎn)投資的金額確認(rèn)，使得賬面上用于房地產(chǎn)投資的金額減少。

五、建議