導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

［關(guān)鍵詞］商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展；現(xiàn)狀；建議

［中圖分類號］F293.35［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0015-04

1 前 言

2010年以來特別是2011年住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策嚴(yán)厲程度一輪高過一輪,“新國十條”、“限購”、“限貸”、“房產(chǎn)稅”及“限價”等政策措施密集出臺,經(jīng)濟(jì)手段與行政手段并用共同抑制住房價格過高且過快上漲。作為房地產(chǎn)重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)成為諸多住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相轉(zhuǎn)型領(lǐng)域,國內(nèi)主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略,商業(yè)地產(chǎn)比例提升成為未來幾年這些企業(yè)發(fā)展的重要舉措。在中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、城市化進(jìn)程推進(jìn)、居民可支配收入持續(xù)增長、消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級及宏觀調(diào)控政策的多重效應(yīng)下,商業(yè)地產(chǎn)投資價值逐漸顯現(xiàn)。在住宅地產(chǎn)受政策嚴(yán)厲調(diào)控的2011年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r如何？是否已經(jīng)實現(xiàn)了社會各界的預(yù)測(迎來了發(fā)展的春天)？就這些問題,筆者根據(jù)2011年商業(yè)地產(chǎn)市場運(yùn)行現(xiàn)狀及發(fā)展中存在的問題與挑戰(zhàn)對未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提出對策建議。

2 2011年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 商業(yè)地產(chǎn)投資增幅超過住宅地產(chǎn)

受投資慣性及開發(fā)商市場判斷力弱、政策敏感性差等因素影響,2011年嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策下住宅地產(chǎn)投資增速仍保持高位運(yùn)行。商業(yè)地產(chǎn)投資增幅與商品房投資增幅和住宅地產(chǎn)投資增幅一致,雖然較2010年有小幅收縮(見表1),但增幅均高于第一和第二階段第一階段(1998—2003年)需求觀望房價穩(wěn)步上漲時期,第二階段(2004—2009年)需求集中釋放房價快速上漲時期。年均增長率。2009年下半年開始的住宅地產(chǎn)調(diào)控政策其效成效于2010年及2011年逐步顯現(xiàn),第一、第二階段投資增速均慢于商品房及住宅地產(chǎn)投資增速的商業(yè)地產(chǎn),2010—2011年其增速均超過商品房及住宅地產(chǎn)投資增速。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增幅亦超過住宅地產(chǎn)

投資額是反映開發(fā)商房地產(chǎn)市場信心的重要指標(biāo),但其易受投資慣性因素影響,新開工面積則能更好地反映開發(fā)商信心。2004—2009年住房市場快速發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速低于商品房及住宅地產(chǎn)新開工面積增速；2010年商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速稍高于住宅地產(chǎn)新開工面積；2011年隨著住宅地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)深入開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)趨勢進(jìn)一步顯現(xiàn),商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增幅明顯高于住宅地產(chǎn)新開工面積增速(5.4個百分點)。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)成交價格增幅遠(yuǎn)超住宅地產(chǎn)

第一、第二階段商品房及住宅地產(chǎn)成交價格上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)成交價格上漲速度；2011年增幅雖然較2010年有所收窄,但是在商品房及住宅價格增幅持續(xù)低迷背景下,商業(yè)地產(chǎn)成交價格仍保持了較為強(qiáng)勁的上漲態(tài)勢。

商業(yè)地產(chǎn)成交價格增幅的上漲及住宅地產(chǎn)成交價格增幅的回落有利于改變目前部分地區(qū)商住倒掛現(xiàn)象,引導(dǎo)開發(fā)商投資向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。以上海為例,2004—2010年商業(yè)地產(chǎn)成交價格與住宅地產(chǎn)成交價格比值平均為1.0,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際上公認(rèn)的合理比值(1.5~2.0倍)。2011年隨著住宅地產(chǎn)成交價格的下降及商業(yè)地產(chǎn)成交價格高達(dá)20.8%的上漲幅度,二者比值達(dá)到1.4,接近于合理倍數(shù)值,商住倒掛現(xiàn)象得以有效扭轉(zhuǎn)。

2.4 商業(yè)地產(chǎn)土地價格增幅回落幅度小于住宅地產(chǎn)

土地政策為2011年房地產(chǎn)市場的重要調(diào)控手段,商品房土地供應(yīng)的增加、土地招拍掛出讓方式的完善及對囤地、捂地行為打擊力度的加大,土地市場供給增加與開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆倒餐龠M(jìn)了商品房用地價格增速的大幅回落。相比而言,商業(yè)地產(chǎn)用地價格增幅高于商品房及住宅地產(chǎn)用地價格增幅,進(jìn)一步說明相對住宅地產(chǎn)而言開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資熱情上升。

從以上商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開工面積、成交價格及土地價格的縱向、橫向比較可知,2011年開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資熱情增高,市場整體運(yùn)行態(tài)勢好于住宅地產(chǎn),一定程度上說明住宅地產(chǎn)嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

3 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問題及挑戰(zhàn)

3.1 調(diào)控政策的不確定性對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形成制約

2010年《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理的通知》規(guī)定：“在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。”2012年3月廣州房管局強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行該“限外令”,境外人士嚴(yán)禁在廣州購買商業(yè)地產(chǎn)。這是城市地方政府對商業(yè)地產(chǎn)“限外令”執(zhí)行力度升級的表現(xiàn)；2011年8月,上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示,要求對未竣工驗收的商業(yè)地產(chǎn)停止發(fā)放商業(yè)貸款,停止個人消費(fèi)貸款用于購買商業(yè)用房。同時上海各商業(yè)銀行,必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后,才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。

廣州、上海等城市政府對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)范管理的加強(qiáng)引起了社會對政府商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度加強(qiáng)的擔(dān)憂,其他地方政府是否會出臺相應(yīng)政策加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控力度還有待進(jìn)一步檢驗,但這無疑表明雖然目前國家對發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)還沒有一個指導(dǎo)性的文件,雖然為商業(yè)地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間,但同時也帶來了諸多的不確定性。商業(yè)地產(chǎn)融資、開發(fā)及運(yùn)營管理難度較住宅地產(chǎn)要大得多,其資金需求量大且投資回報周期較長,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受調(diào)控政策影響更大。行業(yè)政策、貨幣政策、金融政策及城市規(guī)劃等對商業(yè)地產(chǎn)影響至關(guān)重要,在國內(nèi)現(xiàn)行環(huán)境下上述因素往往具有不確定性,不利于商業(yè)地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展及市場主體明朗預(yù)期。

3.2 融資模式單一導(dǎo)致開發(fā)商融資難度加大

2011年房地產(chǎn)開發(fā)信貸此處房地產(chǎn)開發(fā)信貸為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的國內(nèi)貸款部分。從2010年的12540.5億元上升到12563.8億元,增長率僅為0.2%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1998—2010年年均增長率(24.6%)。商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)一樣,其資金來源以銀行貸款和自有資金為主,社會投資的融資渠道還沒有充分建立起來。這種高比例的銀行貸款和低比例的社會投資融資模式降低了開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)自主性,伴隨著住宅地產(chǎn)成交量及成交價格增速的回落,作為資金投入巨大、回報周期較長的商業(yè)地產(chǎn),開發(fā)商短期內(nèi)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)受到資金約束大。

篇2

[關(guān)鍵詞] “互聯(lián)網(wǎng)+”；商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展?fàn)顩r；策略

[中圖分類號] F270.7 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B

一、引言

“互聯(lián)網(wǎng)+”的出現(xiàn)對于商業(yè)地產(chǎn)這一行業(yè)而言，是其堅固運(yùn)營基礎(chǔ)、提升運(yùn)營效率的前提。要想提升商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)代社會中的競爭力，我們必須從“互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)”的發(fā)展現(xiàn)狀入手，分析其發(fā)展趨勢，準(zhǔn)確掌握在當(dāng)前“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)條件及發(fā)展?fàn)顟B(tài)下該行業(yè)的動向，有效整合“互聯(lián)網(wǎng)+”和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，實現(xiàn)二者的優(yōu)勢互補(bǔ)，推行多元化融資，充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+”的大數(shù)據(jù)模式，減輕商業(yè)地產(chǎn)的去庫存壓力，提升客戶體驗。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析

（一）“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的到來，商業(yè)地產(chǎn)的可選擇性及發(fā)展方向增多，如今的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛把發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為通過“互聯(lián)網(wǎng)+”來實現(xiàn)本企業(yè)的加速發(fā)展。如今，我國商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模在全球范圍內(nèi)遙遙領(lǐng)先，無論是在建及建成的項目數(shù)量，還是建筑面積方面，我國都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他國家[1]。在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，國家以及商業(yè)地產(chǎn)方面都提升了對升級轉(zhuǎn)型的重視程度，爭取以理念的創(chuàng)新及運(yùn)營方式的轉(zhuǎn)變等形式為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)搭建富有時代氣息的新型商業(yè)地產(chǎn)平臺，推動商業(yè)地產(chǎn)與時展的有機(jī)結(jié)合，為商業(yè)地產(chǎn)不斷進(jìn)步、持久發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

（二）“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

當(dāng)今“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中已經(jīng)涉及到多個角度，例如科技、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)新等等。曾經(jīng)有專家指出，在未來，商業(yè)地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)平臺整合以后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高效發(fā)展及智能化的運(yùn)營目標(biāo)將會變?yōu)楝F(xiàn)實。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的實體商業(yè)紛紛以互聯(lián)網(wǎng)平臺為依托，成立線上運(yùn)營，為客戶提供了極大的便利性，不僅能夠在其正常運(yùn)營的時間段內(nèi)獲取相關(guān)信息，而且在非營業(yè)時間也能夠利用互聯(lián)網(wǎng)平臺來了解關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的有用信息[2]。同時，“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，商業(yè)地產(chǎn)以及客戶的交互體驗將會大大增強(qiáng)，采取微定位技術(shù)，形成與客戶交互的場景。此外，對于商業(yè)地產(chǎn)商家而言，也可以使用新技術(shù)向客戶推送商業(yè)信息，全面刺激其消費(fèi)。

三、“互聯(lián)網(wǎng)+”對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展意義

（一）有利于推行輕資產(chǎn)式發(fā)展模式，促進(jìn)多元化融資

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”發(fā)展模式下，利用資金重組，推行以基金為核心的輕資產(chǎn)模式，包括產(chǎn)業(yè)信托基金、開發(fā)基金等多種方式的融資產(chǎn)品，方便商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營與發(fā)展，不僅有利于解決商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金的來源問題，而且也極大降低了融資成本，減少了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中所需要支付的營銷費(fèi)用以及管理費(fèi)用。例如，由萬達(dá)集團(tuán)所推行的P2P理財產(chǎn)品――“穩(wěn)賺1號”，在資金的募集環(huán)節(jié)，便是在商業(yè)地產(chǎn)的實體項目的基礎(chǔ)上，利用互聯(lián)網(wǎng)這一平臺與大眾投資者在互聯(lián)網(wǎng)中實現(xiàn)互利共贏，不僅在短時間內(nèi)使自身的受眾面及知名度大幅提升，而且還使得萬達(dá)集團(tuán)在互聯(lián)網(wǎng)金融中獲取了充足的資金，同時還為萬達(dá)和理財投資人提供直接對接房企優(yōu)質(zhì)資源創(chuàng)造了機(jī)會，這是其中最為重要的潛在價值。此外，還打通了商業(yè)和金融，引發(fā)了一系列相關(guān)的金融服務(wù)，例如消費(fèi)信貸、商戶保理等等，而且逐漸向著產(chǎn)業(yè)鏈上游延伸。

（二）能夠發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+”與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢，達(dá)到互利共贏局面

通過商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)電商以及互聯(lián)網(wǎng)金融等行業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，能夠形成一個更加多元化平臺[3]。首先，對于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)而言，能夠繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，不僅能夠做產(chǎn)品前端渠道的延伸，而且也能夠為后端提供數(shù)據(jù)及技術(shù)支持。例如，我們所熟悉的百度，之所以能夠涉足商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，便是利用了其自身直達(dá)號的互聯(lián)網(wǎng)平臺。由其推出的百度房產(chǎn)平臺無論是在流量，還是在品牌、數(shù)據(jù)等方面都是具備非常強(qiáng)大的優(yōu)勢，可以說，百度彌補(bǔ)了地a行業(yè)直接向互聯(lián)網(wǎng)流量平臺轉(zhuǎn)化的缺失。而作為金融機(jī)構(gòu)而言，在甄別風(fēng)險、定價等方面發(fā)揮出自身的優(yōu)勢，從而吸引更多投資者參與。其次，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具備多年來積累的業(yè)主資源以及發(fā)展經(jīng)驗等多種先天優(yōu)勢，在項目的風(fēng)險評估等方面更加出色，使得商業(yè)地產(chǎn)投資渠道更加安全，也為各中小型地產(chǎn)企業(yè)提供了依靠。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和互聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)的合作，能夠大幅縮減二者在各方面的支出，例如，萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)實體項目與快錢平臺的聯(lián)合，雙方取長補(bǔ)短、發(fā)揮各自的優(yōu)勢，打造出投融資、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的共贏模式，達(dá)到了雙方共贏的局面。商業(yè)地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用中，去庫存化成為現(xiàn)實，通過對產(chǎn)業(yè)鏈下游的物業(yè)服務(wù)、社區(qū)商業(yè)以及智能家居等行業(yè)的整合，發(fā)展形成社區(qū)運(yùn)營平臺，逐漸形成一體化社區(qū)服務(wù)商業(yè)模式。無論是對開發(fā)商還是對購房者而言，由于都有專門的托管公司對現(xiàn)有房屋進(jìn)行管理，真正壓縮了傳統(tǒng)的繁瑣程序，降低了一些潛在風(fēng)險，使得不動產(chǎn)增值的有效性大幅提升，對于開發(fā)商在房屋銷售以及去庫存方面都大有裨益。

四、“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展策略

（一）以大數(shù)據(jù)來打造定制服務(wù)及精準(zhǔn)營銷

對于我國目前的庫存飽和狀態(tài)，大數(shù)據(jù)有很大的緩解能力，有利于幫助我們掌握我國的群體消費(fèi)趨勢及習(xí)慣，而且通過大數(shù)據(jù)所帶來的優(yōu)質(zhì)效應(yīng)，能夠?qū)蛻粜纬捎行У南M(fèi)指導(dǎo)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”大數(shù)據(jù)在多個方面都發(fā)揮出強(qiáng)大的作用例如決策制定、效果預(yù)測等等，利用大數(shù)據(jù)的種種優(yōu)勢，推動營銷模式的創(chuàng)新，緩解去庫存化所帶來的壓力，增大資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，線上營銷成本更低，而且也更加精密化，開創(chuàng)全新的營銷手段[4]。把客戶信息由線上向線下轉(zhuǎn)移，完成對客戶信息的累積，對相關(guān)的大數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以線上和線下相結(jié)合的方式，提升線下營銷服務(wù)的精準(zhǔn)性。

（二）利用支付平臺體系實現(xiàn)各類應(yīng)用場景

由百度公司以“直達(dá)號”所營造出來的“百度房產(chǎn)平臺”是一個很有代表性的示例，使得眾多傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)向“互聯(lián)網(wǎng)+”升級轉(zhuǎn)型有了可以參考的范例?！鞍俣确慨a(chǎn)平臺”所提供的服務(wù)主要有新房以及二手房的租賃和買賣。在產(chǎn)品及數(shù)據(jù)方面，百度做到了無縫對接，推進(jìn)了商業(yè)模式向輕資產(chǎn)方向的轉(zhuǎn)化，與其他自建電商平臺或者其他互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型方式的成本相比，樓盤接入直達(dá)號的開發(fā)商營銷成本微乎其微，有利于節(jié)約在人力、物力方面的投資，同時也能夠有效推動流量的轉(zhuǎn)化效率以及行業(yè)交易效率的提升。

（三）創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)營銷模式，打造精準(zhǔn)營銷

我們知道，互聯(lián)網(wǎng)營銷中，用戶體驗的黏性占據(jù)了很大的比例，因此，我們在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，應(yīng)該注重互聯(lián)網(wǎng)營銷模式的創(chuàng)新，增加體驗感以及消費(fèi)者黏度，從消費(fèi)者的行為軌跡、消費(fèi)偏好出發(fā)，提高營銷匹配的精確度。待商業(yè)地產(chǎn)融入“互聯(lián)網(wǎng)+”市場后，所謂的精準(zhǔn)營銷、在線平臺搭建、大數(shù)據(jù)分析等，都可以發(fā)揮出相應(yīng)的作用，幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲取潛在的客戶信息，從而對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，以便于企業(yè)做出下一步規(guī)劃，調(diào)整商業(yè)布局，真正實現(xiàn)精準(zhǔn)營銷。對于開發(fā)商而言，能夠?qū)崿F(xiàn)線上宣傳、線下交易的營銷新模式，向客戶提供最新的、最細(xì)致的樓盤資訊，也能夠向客戶提供定期免費(fèi)線下實地參觀業(yè)務(wù)；對于消費(fèi)者而言，由于這種營銷模式提高了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的透明度，消費(fèi)者能夠在互聯(lián)網(wǎng)上搜索與其相關(guān)的信息，有利于消費(fèi)者提前做好規(guī)劃。在這一步驟完成之后，為了確保更多的用戶參與到本項目中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以利用地圖功能規(guī)劃處最佳交通路線，把用戶成功由線上向線下轉(zhuǎn)移，充分釋放巨大的住房需求，也在一定程度上環(huán)節(jié)地產(chǎn)企業(yè)的去庫存壓力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商通過與互聯(lián)網(wǎng)因素的融合，極大降低了營銷成本及其他各項支出，同時也以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為中心，推動體驗式消費(fèi)向著智能化的方向發(fā)展。此外，消費(fèi)者也能夠享受到線上提供請求，享受線下實體服務(wù)的模式。

（四）更新“互聯(lián)網(wǎng)+”時代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營理念

商業(yè)地產(chǎn)要想實現(xiàn)創(chuàng)新，就首先要在理念上進(jìn)行創(chuàng)新，這是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新的根本。在這一過程中，必須充分\用“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的發(fā)展趨勢，改革與更新商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營理念，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的文化和系統(tǒng)中融入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營這一概念，推動商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中具體工作的整合與重組，對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中內(nèi)外兩種文化做出優(yōu)化，全面創(chuàng)新“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營新模式、新理念[5]。

五、結(jié)語

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的到來，大數(shù)據(jù)、云計算等相關(guān)技術(shù)得以應(yīng)用到各行各業(yè)，使巨大的融資市場增加了更強(qiáng)大的創(chuàng)新力。通過“互聯(lián)網(wǎng)+”方式的融資及商業(yè)地產(chǎn)市場推廣，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)變。對于客戶而言，“互聯(lián)網(wǎng)+”向其展現(xiàn)出的優(yōu)勢主要是能夠幫助其參與到購房的整個過程中，而且能夠更早享受服務(wù)；對開發(fā)商而言，其開發(fā)成本大幅降低，而且減小了開發(fā)及運(yùn)營風(fēng)險，也有利于其獲得運(yùn)作資金。與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)行跨行業(yè)合作與融合，以金融產(chǎn)品提升開發(fā)商及客戶粘性，使得未來商業(yè)地產(chǎn)市場形成了全新的競爭局勢。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]林瀾.“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級――以商業(yè)地產(chǎn)業(yè)為例[J].中國商論，2016（8）：90-91

[2]顧湘，張建偉.基于互聯(lián)網(wǎng)金融視角的商業(yè)地產(chǎn)融資模式研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2016，37（10）：76-80

[3]杜方.基于“互聯(lián)網(wǎng)+”環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)的O2O模式――以海印股份為例[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2015（10）：41-42

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關(guān)鍵詞：商業(yè)不動產(chǎn)；輕資產(chǎn)；金融創(chuàng)新改革

0.前言

隨著我國經(jīng)濟(jì)市場的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力的加大，我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商需盡快順應(yīng)國家政策改變傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，由原本的對外銷售轉(zhuǎn)而擴(kuò)大對內(nèi)營運(yùn)管理，并通過資產(chǎn)證券化和表外基金等方式推動商業(yè)不動產(chǎn)的輕資產(chǎn)化模式形成。也正是由于金融環(huán)境的變化，國家對于住宅地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，使利率不斷下行，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的供給不足等因素迫使投資者無法最大化的滿足房地產(chǎn)商的需求。因此權(quán)衡市場供給與需求之間的張力和吸附力，改變市場‘資產(chǎn)荒’過度化的出現(xiàn)，推行發(fā)展金融產(chǎn)品的改革尤為重要，以縱向的多投資屬性和橫向的極大市場容量相結(jié)合為基準(zhǔn)，既要保證基礎(chǔ)資產(chǎn)的必要收益率，又要降低不同投資者的綜合風(fēng)險，而這種創(chuàng)新改革則為不動產(chǎn)的資產(chǎn)證券化。

1.資產(chǎn)證券化發(fā)展特性

我國的商業(yè)地產(chǎn)相對于其他行業(yè)進(jìn)入證券市場的門檻較高，手續(xù)費(fèi)過重，對于股權(quán)化籌資方式阻力較大，而傳統(tǒng)的商業(yè)模式經(jīng)營主要通過凈資產(chǎn)收益率（ROE）體現(xiàn)，而高ROE會體現(xiàn)較高的財務(wù)杠桿，因此債務(wù)籌資不宜過大，若企業(yè)經(jīng)營不善，過度化的資產(chǎn)直接導(dǎo)致負(fù)債率過高，加大了財務(wù)和經(jīng)營風(fēng)險。一種低成本，長期使用的資金運(yùn)行模式將作為商業(yè)地產(chǎn)商的需求渴望。

在我國資產(chǎn)證券化可以將傳統(tǒng)意義上的運(yùn)營的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從資產(chǎn)原本的持有經(jīng)營到證券化的經(jīng)營退出。主要通過基金作為表外業(yè)務(wù)持有，利用REITs來實現(xiàn)所有者權(quán)益，最終達(dá)到上市退出，從而進(jìn)一步控制了資本成本率，改善了經(jīng)營狀況。幫助企業(yè)最大化地調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增大信用評級，提高融資效率。

2.商業(yè)不動產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)在國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控下，狂熱地產(chǎn)時代逐漸消退，從2016年下半年開始，國家一舉改革，對地產(chǎn)市場層層加碼，而對于商業(yè)不動產(chǎn)而言，雖投資出現(xiàn)上升，但由于整體實體經(jīng)濟(jì)處于下行，增速放緩，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力逐漸增大。

過度化的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)首先由我國快速升級的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)引起，隨著人們消費(fèi)水平的增加，商業(yè)地產(chǎn)需求量增加，引發(fā)地產(chǎn)開發(fā)過熱，也使得優(yōu)質(zhì)商業(yè)集群出現(xiàn)，特別是大型的購物中心，港口城市發(fā)展，帶了高投資回報率；其次，地方政府的大力引導(dǎo)，為增加城市建設(shè)和形象，招商引資，推動商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)；最后，商業(yè)化經(jīng)營主體的不斷增加，以及開發(fā)商地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗日益成熟，對于國家政策的把控力度增強(qiáng)（如從2016年我國開始逐步實行的住宅限購），使得大量開發(fā)商主動從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

3.商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化意義

（1）符合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀要求。由于房地產(chǎn)的資金回籠周期長，投資資金大，市場的流動性較差，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在著投資風(fēng)險集中化現(xiàn)象，而風(fēng)險和利潤存在正相關(guān)的聯(lián)系，這必然使得地產(chǎn)價格抬升，支付能力下降，從而限制地產(chǎn)自身發(fā)展，不動產(chǎn)證券化能把巨額的不動產(chǎn)價值轉(zhuǎn)化為有價證券實施，快速籌資，分散投資機(jī)構(gòu)風(fēng)險。

（2）盤活金融市場。銀行作為主要的金融機(jī)構(gòu)，起到融資中介的作用，而銀行的貸款來源主要依靠存款，不動產(chǎn)的證券化的持有，可以擴(kuò)大銀行的資金來源，改善現(xiàn)有銀行資金存貸比不足現(xiàn)象，使得銀行的實有資金得到相應(yīng)保證，從而盤活銀行，加大銀行綜合業(yè)務(wù)發(fā)展。

（3）引導(dǎo)居民資金分流，弱化證券風(fēng)險。不動產(chǎn)證券化作為貨幣市場和資本市場發(fā)展的橋梁。資產(chǎn)證券化新金融產(chǎn)品（如CMBs和REITs）的出現(xiàn)，可以把流動性較差的不動產(chǎn)通過證券化，在資本市場進(jìn)一步流通，使原本的積淀資本進(jìn)行分化，充分改善資金的調(diào)配和利用，緩解市場通貨膨脹壓力，保證了合理化投資的結(jié)構(gòu)和多元化的證券市場，減輕了證券市場的供給和需求壓力。

（4）能夠提高不動產(chǎn)市場公平性。我國不動產(chǎn)市場交易的運(yùn)行機(jī)制很大程度上缺乏監(jiān)管，投機(jī)風(fēng)氣在房地產(chǎn)行業(yè)盛行，打亂了市場應(yīng)有的良好運(yùn)作平衡和秩序，無疑會加速市場的泡沫經(jīng)濟(jì)和通貨膨脹的形成，而商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化模式的運(yùn)用能夠保證市場的公平性，它是一種完全將經(jīng)營者和投資者分離的運(yùn)營模式、一種完全由證券市場的專家管理的經(jīng)營模式，確保商業(yè)不動產(chǎn)市場秩序的正?；?。

（5）社會資源的再分配。能夠調(diào)動開發(fā)商對于商業(yè)不動產(chǎn)的社會資源的分配意愿，資產(chǎn)證券化模式的_展能夠弱化政府的主導(dǎo)性，讓商業(yè)資金的來源更為寬廣，這樣可以促使地產(chǎn)開發(fā)商更為有效地保證資金的快速調(diào)度，充分利用好社會資源。

（6）刺激輔助相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化會進(jìn)一步促使中介托管行業(yè)盛行，由于不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化方式會委托專業(yè)租賃和管理業(yè)務(wù)，而這種業(yè)務(wù)投資的周期長，這不但可以使商業(yè)不動產(chǎn)不會因為地產(chǎn)炒作或資本虛化而帶來價格飛漲，也不會使得投資風(fēng)險增大。而且這種良性循環(huán)營運(yùn)可以帶動輔助行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力 要素 特征

一、相關(guān)概念及研究意義

商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力是指項目開發(fā)及運(yùn)營過程中多方面知識與技能的有機(jī)融合，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對各種資源的整合能力，是在特定經(jīng)營環(huán)境中的競爭優(yōu)勢和能力的合力。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，消費(fèi)者需求多樣化等一系列經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的競爭環(huán)境也隨之發(fā)生了很大的改變。在競爭越來越激烈的時代，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠復(fù)制和模仿其他企業(yè)成功的模式，或僅僅依靠單項或幾項外在的外在表現(xiàn)力已經(jīng)難以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展，只有不斷追求企業(yè)核心競爭力才能實現(xiàn)長期競爭優(yōu)勢，促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的要素

（一）土地要素

土地資源是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的首要條件。土地作為一種有限的不可再生資源，對地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，土地資源的儲備直接會影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐恋刭Y源儲備以保證其發(fā)展。

（二）資本要素

資本是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要條件。規(guī)模經(jīng)濟(jì)是商業(yè)地產(chǎn)良好的必經(jīng)之路。資本的多少直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，因此它成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作成敗的關(guān)鍵因素。

（三）市場要素

市場會對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是否具備核心競爭力進(jìn)行有力檢驗，因此也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的一個構(gòu)成要素。市場是檢驗地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)成功、盈利與否的關(guān)鍵，這就要求企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和戰(zhàn)略時，必須堅持以市場為中心為導(dǎo)向，充分考慮客戶的需求。

（四）人才要素

人才為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)形成核心競爭力提供了動力。有了人才，企業(yè)才會有發(fā)展向前的動力，因而人才對房地產(chǎn)企業(yè)重要的作用是顯而易見的，它成為構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的要素之一。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品具有開發(fā)周期較長、高風(fēng)險、高投資等特點，決定了其對就業(yè)人員的高要求：高層次的策劃人員、融資人員、營銷人員、管理人員等。

（五）品牌要素

品牌是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是否形成核心競爭力的重要體現(xiàn)。品牌的本質(zhì)是有價值的承諾，通過承諾最大限度地克服開發(fā)商與用戶之間的信息不對稱，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建知名度與美譽(yù)度，形成品牌效應(yīng)。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力的特征

以用戶價值為基礎(chǔ)，即用戶價值性。商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的作用就在于可以為地產(chǎn)用戶提供一種超過他們價值判斷的預(yù)期之外的利益。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，這主要體現(xiàn)在保證滿足用戶對其住房的適用性、安全性等基本要求的前提下，產(chǎn)品在房屋設(shè)計、環(huán)境、配套設(shè)施等一些方面具有超前性和性價比等方面的優(yōu)勢，地產(chǎn)產(chǎn)品具有一定增值空間，實現(xiàn)消費(fèi)者的投資價值，用較少的投入獲得較大的收益。

不同企業(yè)間的獨特性，即競爭力獨特性。商業(yè)地產(chǎn)并不像一般商品，存在大量相同的東西，它難以轉(zhuǎn)移或復(fù)制，以其有價值卻比較稀缺的資源、能力給地產(chǎn)企業(yè)帶來短期較大的競爭優(yōu)勢。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要形成屬于本企業(yè)的難以模仿難以超越的資源與能力，在資本運(yùn)營、土地利用、地段選擇、資源整合等方面形成自身的獨特優(yōu)勢。

商業(yè)地產(chǎn)具有延展性。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具有核心競爭力，也就意味著該企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)市場甚至相關(guān)行業(yè)與市場也有了主動與選擇權(quán)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力是一種基本的能力，是一個良好的平臺，可以為從事相關(guān)領(lǐng)域形成良好的基礎(chǔ)，以支持地產(chǎn)企業(yè)向更有生命力的新領(lǐng)域延伸或擴(kuò)展。作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，不僅要為客戶提供一般的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，還要提供各種衍生服務(wù)。

核心競爭力的穩(wěn)定性。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對進(jìn)過長期發(fā)展積累起來的各種優(yōu)勢與好的資源進(jìn)行的集成與整合，形成了商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力，它具有穩(wěn)定性。

四、提升商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的策略

（一）打造核心競爭力以科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略定位為前提

在日益激烈的商業(yè)市場競爭中，成功的商業(yè)地產(chǎn)必須有合理的戰(zhàn)略規(guī)劃。戰(zhàn)略思考既要敢于承擔(dān)風(fēng)險，又要考慮企業(yè)承受風(fēng)險的能力，分析所有的可能性。

（二）企業(yè)品牌能力是決定商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要因素

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高品牌能力。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌能力主要包括品牌認(rèn)識能力、品牌建設(shè)能力等。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定水平時，行業(yè)競爭日趨激烈，消費(fèi)者趨于成熟，品牌在消費(fèi)者購房決策中所起作用也隨之越來越重要，品牌能力關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為市場認(rèn)同的程度。

（三）創(chuàng)新是構(gòu)造商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的靈魂

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以基于邁克爾—波特的三種策略即總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、專一化戰(zhàn)略來構(gòu)建核心競爭力。在激烈的市場競爭中，隨之環(huán)境和消費(fèi)者需求的變化，地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該加強(qiáng)新的核心競爭力的建設(shè)與培養(yǎng)。

（四）強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資源整合能力

資源整合能力是核心競爭力的一種具體體現(xiàn)，是企業(yè)成長過程中產(chǎn)生的一種綜合能力，它是利用對企業(yè)經(jīng)營所投入的資本、勞動力和科技等要素產(chǎn)生的交互作用，形成所謂的1+1>2的效應(yīng)。而缺乏核心競爭力的地產(chǎn)企業(yè)，僅僅表現(xiàn)為資本、勞動力等生產(chǎn)要素的簡單疊加，甚至是相互作用的遞減。

（五）提升商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力必須增強(qiáng)融資能力

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)相對于住宅開發(fā)企業(yè)來說，其資金回收期更長，資金鏈運(yùn)作要求更高。因此較強(qiáng)的融資能力是提產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要途徑，包括：銀行貸款、股權(quán)融資、信托計劃、投資基金等。

參考文獻(xiàn)：

[1]董金社.商業(yè)地產(chǎn)策劃與投資運(yùn)營[M].商務(wù)印書館，2004

[2]邁克爾·波特.競爭優(yōu)勢[M].華夏出版社，1997

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【關(guān)鍵詞】 商業(yè)資產(chǎn) 資產(chǎn)管理 創(chuàng)新

商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，商業(yè)物業(yè)的年租金收益越高，其資產(chǎn)價值也就越高。商業(yè)地產(chǎn)是對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營、管理和投資，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，其具有運(yùn)作周期長、資金投入高、投資風(fēng)險和投資收益雙高的特點。商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營和管理的過程中，對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理不夠重視，造成商業(yè)物業(yè)的保值、增值目標(biāo)實現(xiàn)困難。因此，本文探討商業(yè)地產(chǎn)的投融資以及資產(chǎn)管理存在的問題。探討如何加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變，將資產(chǎn)管理理念嫁接到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和管理中，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營效率的提升，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈利潤的最大化，提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資收益率，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)管理存在的主要問題

1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環(huán)機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)不同于其他房地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對資金的依賴性較強(qiáng)，因此，商業(yè)地產(chǎn)與金融市場的結(jié)合關(guān)系十分緊密。但是目前我國的金融體系還不夠發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在投融資過程中主要依賴于傳統(tǒng)的銀行貸款等間接融資方式來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金投入，并通過商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營來回收資金并償還銀行債務(wù)，積累進(jìn)行下一個項目開發(fā)的資金。商業(yè)地產(chǎn)在資金鏈的銜接中由于結(jié)構(gòu)的單一和資金循環(huán)機(jī)制的缺陷，造成商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的不足，影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理和資產(chǎn)安全。

2、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環(huán)機(jī)制

我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會進(jìn)行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問題。但是這種方式通過分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產(chǎn)經(jīng)營管理公司獲得物業(yè)的運(yùn)營權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的科學(xué)性和整體效益難以實現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國沒有發(fā)達(dá)的資本市場和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機(jī)制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實現(xiàn)。我國行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運(yùn)用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作效率的提升。

3、商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項目規(guī)模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點和項目情況進(jìn)行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、管理的全程。但是目前我國商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中采用落后的資產(chǎn)運(yùn)營模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過出售等方式進(jìn)行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營和管理造成嚴(yán)重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營能力的下降和資產(chǎn)運(yùn)營效率的低下。嚴(yán)重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實現(xiàn)。

4、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗的缺乏

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，對地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗，但是，許多開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營模式缺乏經(jīng)驗，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項目運(yùn)營存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗的專業(yè)人才，導(dǎo)致開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)項目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營效益。商業(yè)地產(chǎn)對商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營等經(jīng)驗的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。

5、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤高于商業(yè)經(jīng)營利潤

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個高利潤行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率達(dá)到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤甚至超過100%，商業(yè)地產(chǎn)的價格要遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤較高，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進(jìn)行下一個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲取利潤的主要來源，導(dǎo)致開發(fā)商重視地產(chǎn)開發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長期運(yùn)營和管理。

二、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性

1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來租金收入

商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過運(yùn)用科學(xué)的測算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動，通過加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理，獲得租金收入。

2、能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值

商業(yè)地產(chǎn)通過有效的資產(chǎn)運(yùn)營管理，其資產(chǎn)價值也會隨著經(jīng)營過程中的租金價格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。

3、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運(yùn)行，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實現(xiàn)資產(chǎn)的價值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動商業(yè)地產(chǎn)配套項目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動房地產(chǎn)價格的提升。通過商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項目的相互促進(jìn)和帶動，形成良性循環(huán)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營管理的整體效益實現(xiàn)。

三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對策建議

1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)作的計劃性，通過科學(xué)的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過對商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競爭實力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理工作，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營管理的協(xié)調(diào)性。只有通過對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營管理，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實現(xiàn)。

2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機(jī)制，只有通過解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機(jī)制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營所需資金，提高對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機(jī)制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國家先進(jìn)經(jīng)驗，引進(jìn)國內(nèi)外的風(fēng)險投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而實現(xiàn)我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，從而實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)通過科學(xué)的資產(chǎn)管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

3、大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，應(yīng)該加大對商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進(jìn)混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過對不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行組合，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂、運(yùn)動以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的各個功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過對商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計功能設(shè)施，實現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過對動態(tài)的商業(yè)娛樂設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進(jìn)行混合，實現(xiàn)動靜分區(qū)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實現(xiàn)。

4、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)運(yùn)營

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理效率的提升。對商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個方面加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理。通過對商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運(yùn)營，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價值的實現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進(jìn)投資者和經(jīng)營者的利益最大化。

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視資產(chǎn)管理，將資產(chǎn)管理理念充分融入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理工作當(dāng)中，加強(qiáng)對專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式和持有經(jīng)營模式。通過對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及運(yùn)營管理過程中有效的資產(chǎn)管理，避免投資者的無序競爭，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營管理水平的提升，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的實現(xiàn)。

【參考文獻(xiàn)】

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篇6

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；運(yùn)營管理模式；創(chuàng)新；應(yīng)用

中圖分類號：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

引言

我國雖然房地產(chǎn)發(fā)展的比較早，但是商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，缺乏專業(yè)的人才和有效的運(yùn)營管理模式，使得我國很多商業(yè)地產(chǎn)不具備長期的經(jīng)濟(jì)效益和核心競爭力。隨著全球化的進(jìn)程越來越快，國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)管理模式對國內(nèi)產(chǎn)生了很大的沖擊，不少企業(yè)成功沖出了管理的圍墻，獲得了很大的成功，而運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新與應(yīng)用也是目前我國商業(yè)地產(chǎn)面臨的一個主要問題。

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營的主要特點

運(yùn)營的組織方式有所不同

房地產(chǎn)的運(yùn)營管理不像工程建造與產(chǎn)品銷售那樣具體明確，它是無形的不可觸的，主要是對人員的管理，屬于服務(wù)范疇。制造業(yè)運(yùn)營管理主要是對生產(chǎn)線、產(chǎn)品質(zhì)量、生產(chǎn)成本、生產(chǎn)進(jìn)度等進(jìn)行控制，可以制定詳細(xì)而具體的計劃，實施起來更加具有可操作性。但是，商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理則具有很大的變動，運(yùn)營管理主要針對人而言，無法實現(xiàn)制定詳細(xì)的計劃并按步驟實施，運(yùn)營的過程常常會因為投資商、經(jīng)營者、消費(fèi)者以及工作人員的隨機(jī)性而產(chǎn)生變動，產(chǎn)生不同的運(yùn)營結(jié)果。因此，我們不能將制造領(lǐng)域的那一套運(yùn)營管理模式照搬照套到商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理中來。

運(yùn)營系統(tǒng)的設(shè)計方式有所不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，產(chǎn)品和運(yùn)營系統(tǒng)往往是分開設(shè)計的，因為，在制造業(yè)中一種商品可以用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)來制造，但是在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理中運(yùn)營管理服務(wù)和提供系統(tǒng)必須要同時設(shè)計，因為提供系統(tǒng)是服務(wù)本身的一個重要組成部分，運(yùn)營管理與生產(chǎn)消費(fèi)是不可分割的，同時發(fā)生的。因此，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品與運(yùn)營的設(shè)計必須同時進(jìn)行，不同的運(yùn)營方式會形成不同的產(chǎn)品特點和服務(wù)特色。

客戶在運(yùn)營管理中起到的作用有所不同

傳統(tǒng)的制造業(yè)生產(chǎn)流程是封閉的，產(chǎn)品出廠后才會與客戶發(fā)生聯(lián)系，而在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，他們對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營有著不可忽略的影響。如果客戶對于運(yùn)營管理有著消極作用就會干擾正常的管理工作，如果客戶對于運(yùn)營管理有著積極的作用就能夠有效提高工作的服務(wù)效率，調(diào)整客戶在運(yùn)營管理中的角色也是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理的重要任務(wù)。

員工在運(yùn)營管理中扮演的角色不同

與制造業(yè)相比，員工在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理中更加重要，因為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理主要是人的管理，沒有愉快的員工就沒有愉快的顧客，也就沒有一個高效的運(yùn)行管理結(jié)果，因此，員工的表現(xiàn)對于運(yùn)行效率、結(jié)果的影響極大，是決定商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理水平的重要因素。

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新

因地制宜，把握當(dāng)?shù)氐娜宋臍v史環(huán)境

人文歷史、自然環(huán)境是運(yùn)營創(chuàng)新的源泉，每個地區(qū)都有自己獨特的自然特征、文化底蘊(yùn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型的商業(yè)地產(chǎn)項目與一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著正相關(guān)的互動關(guān)系。因此，在設(shè)計商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理模式時要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史與文化，將地區(qū)特色融入設(shè)計中，做到因地制宜。如上海新天地通過簡單地組合將國際化的時尚元素與大上海的石庫門的建筑外形相結(jié)合，建造出了一種上海特色的國際時尚。又如浙江的西湖天地，將傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)浙式民居優(yōu)美的園林景致融入國際化的時尚設(shè)計中，打造出了獨特的娛樂休閑商業(yè)中心。武漢的楚河漢街將武漢特有的民國文化與歐式風(fēng)情相融合，加以楚河漢界的概念，將歷史、民族與世界融為一體，讓商業(yè)建筑與城市建設(shè)相協(xié)調(diào)。政府部門也要加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的審查，控制其資金投入不能超過城市經(jīng)濟(jì)能力，整體的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)格要多元化，避免重復(fù)建設(shè)。

建立商業(yè)地產(chǎn)新型資金籌措模式

雖然我國的金融市場已經(jīng)有所發(fā)展，但是商業(yè)融資的地產(chǎn)還是主要通過間接融資的方式進(jìn)行，基金等金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)融資中沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。很多中小城市的城市開發(fā)對銀行的依賴程度達(dá)到了90%以上，而全國城市建設(shè)對銀行依賴的平均水平也高達(dá)70%，融資渠道的問題不解決，商業(yè)地產(chǎn)就很難獲得突破性的發(fā)展。我們可以借鑒發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗，發(fā)展信托、基金成為商業(yè)房地產(chǎn)融資的主流渠道。讓具有開發(fā)意向的房地產(chǎn)開發(fā)商與信托公司或者投資銀行進(jìn)行合作，直接在市場上募集資金，并聘請專門的人員對商業(yè)地產(chǎn)的資金募集工作進(jìn)行具體的管理。

推動地產(chǎn)資本與商業(yè)資本的有效融合

在世界范圍內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)有兩種主流開發(fā)模式，一種是歐美模式，將商業(yè)與地產(chǎn)進(jìn)行分開發(fā)展，一個搞投資開發(fā)另一個搞后續(xù)經(jīng)營，另一種就是以日本為主的亞洲模式，將二者有效融合，這樣二者的資本可以互相滲透，形成更大的資本鏈，遇到風(fēng)險可以相互扶持，有利于促進(jìn)二者更好地發(fā)展。我們要采取哪種運(yùn)營模式還有待探索，在近幾年的運(yùn)作中，有很多大型房地產(chǎn)公司成功地將零售行業(yè)引入房地產(chǎn)，這是一條非常有發(fā)展?jié)摿Φ牡缆贰?/p>

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的運(yùn)用

1.統(tǒng)一運(yùn)營管理模式

統(tǒng)一運(yùn)營管理模式的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)有市場、戰(zhàn)略、策略、管理幾個方面，任何項目的運(yùn)營都必須從市場入手，而市場的情況又是千變?nèi)f化的，對于市場信息了解的不及時，掌握的不到位必然影響調(diào)研分析的結(jié)果準(zhǔn)確性，造成決策的失誤。因此，企業(yè)必須要重視對市場的調(diào)研，為決策提供科學(xué)準(zhǔn)確的依據(jù)。了解市場信息后，企業(yè)要根據(jù)自身的實力和特點確定服務(wù)產(chǎn)品的相關(guān)設(shè)計，要解決“我們要提供給顧客什么”和“怎樣提供的問題”。一個房地產(chǎn)項目只有持續(xù)不斷地向客戶提供價值才能生存下去，而項目運(yùn)營的有效保障就是各項有力的策略。通過策略的指導(dǎo)才能提供比競爭者更好的價值，讓客戶滿意。統(tǒng)一運(yùn)營管理模式具有很高的聚合力，采用這一類管理模式的大多是一些資金雄厚、實力強(qiáng)大的開發(fā)商，他們擁有很大一部分忠誠的投資者和經(jīng)營者，具有一定的品牌效應(yīng)，這種良性的效益也像滾雪球一樣不斷吸引新的商家進(jìn)入，最典型的統(tǒng)一管理模式就是萬達(dá)廣場。強(qiáng)勢的開發(fā)商，強(qiáng)勢的投資者，強(qiáng)勢的經(jīng)營者，打造出優(yōu)秀的商業(yè)項目，也使得商業(yè)項目的效益不斷提升。這種運(yùn)營管理模式需要龐大的資金、科學(xué)的管理系統(tǒng)和良好的運(yùn)營模式，比較適合大型的商場。

與零售相結(jié)合的運(yùn)營管理模式

將零售引入商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理是中國的獨創(chuàng)，主要有零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營和零散銷售各自運(yùn)營等幾種，各自經(jīng)營是指商業(yè)運(yùn)營由購買商鋪各自進(jìn)行運(yùn)營，開發(fā)商不得再進(jìn)行干預(yù)。這種運(yùn)營模式比較適合商業(yè)街以及一些規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)，這種模式有利于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，能夠讓他們獲得比較高的售價收益并且在較短的時間內(nèi)收回資金，但是這種經(jīng)營模式容易出現(xiàn)混亂，各自為政，對于長期的發(fā)展以及整體的收益有一定的負(fù)面影響。由于很多店主缺乏一定的知識和長遠(yuǎn)的眼光，貪圖短期的利益，使得整個商業(yè)街變成廉價的大排檔，拉低商業(yè)街的層次，影響長期的發(fā)展。

總之，我國目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式多種多樣，既有整體經(jīng)營的大商場模式，也有零散銷售各自為政的小商鋪模式，我們要摸清中國的國情以及當(dāng)前的市場趨勢，引進(jìn)國外先進(jìn)的運(yùn)營管理經(jīng)驗，利用金融市場、零售市場等多方力量，做到因地制宜，促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]王涵.商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新及運(yùn)用分析[J].山東大學(xué).2007（09）

[2]韓亞東.我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式應(yīng)用研究[J].中國海洋大學(xué).2008（06）

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城鎮(zhèn)化發(fā)展不僅為中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展提供了動力，而且拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的市場空間，而房地產(chǎn)營銷企業(yè)也需要抓住這一發(fā)展良機(jī)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，完成新一輪的跨越。由于房產(chǎn)的調(diào)控政策仍將持續(xù)一段時間，市場的集中度也會逐漸提高，而房地產(chǎn)營銷企業(yè)也會在此發(fā)展過程中進(jìn)一步分化。最新地產(chǎn)發(fā)展報告顯示，按照企業(yè)的規(guī)模劃分，排名前列的房地產(chǎn)營銷企業(yè)市場占有率逐年加大，排名中游的房地產(chǎn)營銷企業(yè)市場占有率出現(xiàn)上下波動情況，而排名靠后的房地產(chǎn)營銷企業(yè)市場占有率在逐年下滑，面臨的生存壓力越來越大，時刻存在被淘汰出局的風(fēng)險。房地產(chǎn)營銷行業(yè)本質(zhì)上是以服務(wù)求生存的行業(yè)，需要堅持以人為本的原則，強(qiáng)調(diào)企業(yè)服務(wù)的個性化、有效性和創(chuàng)新性，地域區(qū)隔的情況較為顯著，所以大型房地產(chǎn)營銷企業(yè)壟斷市場的情況不太容易出現(xiàn)，中小型房地產(chǎn)營銷企業(yè)憑借專業(yè)優(yōu)勢與服務(wù)特色也可以在市場中求得生存與發(fā)展。

二、房地產(chǎn)營銷企業(yè)的發(fā)展方向

1.品牌化方向發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)營銷企業(yè)服務(wù)水平的逐漸提高，以及在專業(yè)化和規(guī)范化等方面的持續(xù)發(fā)展，一部分品牌企業(yè)在此過程中脫穎而出，依據(jù)市場競爭的優(yōu)勝劣汰法則，資源逐漸向這些品牌企業(yè)集中。有研究結(jié)果表明，80％以上的房地產(chǎn)開發(fā)商將品牌和實力作為選擇房地產(chǎn)營銷企業(yè)的首選條件，這在一定程度上刺激了房地產(chǎn)營銷企業(yè)向品牌化方向發(fā)展。例如很多房地產(chǎn)營銷企業(yè)以北上廣深為核心，逐步實現(xiàn)全國范圍內(nèi)的規(guī)模化發(fā)展，即使在長三角和內(nèi)陸地區(qū)的二三線城市，很多優(yōu)秀品牌的房地產(chǎn)營銷企業(yè)也利用品牌優(yōu)勢進(jìn)行擴(kuò)張，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)營銷企業(yè)的競爭。

2.專業(yè)化方向發(fā)展。

房地產(chǎn)營銷行業(yè)為智力密集型的行業(yè)，而人力資源是保障企業(yè)市場核心競爭力，推動企業(yè)平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。經(jīng)過房地產(chǎn)的測評研究發(fā)現(xiàn)，只有專業(yè)化程度高、人才儲備充足的品牌房地產(chǎn)營銷企業(yè)，才能在激烈的市場競爭中保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，從容應(yīng)對房地產(chǎn)市場陷入低迷時帶來的沖擊，并將其轉(zhuǎn)化為企業(yè)發(fā)展的動力。

3.創(chuàng)新性方向發(fā)展。

隨著市場競爭的加劇，單純依靠樓盤促銷方式已經(jīng)無法刺激消費(fèi)者購房欲望，房地產(chǎn)開發(fā)商只有和營銷企業(yè)進(jìn)行全面合作，才可以保障房地產(chǎn)銷售工作順利開展，而這對房地產(chǎn)營銷企業(yè)的服務(wù)水平提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)營銷地阿里企業(yè)需要想創(chuàng)新性方向發(fā)展，注重信息資源收集和營銷策劃工作。例如收集房地產(chǎn)資料及數(shù)據(jù)、市場需求信息和客戶資源的信息等，并加強(qiáng)對信息的整合、管理和應(yīng)用，分析消費(fèi)者的購房需求及喜好，從而對房地產(chǎn)項目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，提高產(chǎn)品設(shè)計的針對性，制定合理的銷售價格，以保證營銷服務(wù)的有效性和專業(yè)性。

三、房地產(chǎn)營銷企業(yè)的發(fā)展措施

1.加強(qiáng)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作。

房地產(chǎn)營銷企業(yè)在發(fā)展的過程中不能既需要注重提高業(yè)務(wù)能力和服務(wù)水平，又需要加強(qiáng)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作，發(fā)揮合作優(yōu)勢實現(xiàn)共贏的目的，這樣既可以幫助房地產(chǎn)營銷企業(yè)節(jié)約項目搜尋成本與談判成本，又可以幫助房地產(chǎn)營銷企業(yè)取得縱向聯(lián)系方面的差異性優(yōu)勢，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立良好的合作關(guān)系與信任關(guān)系，進(jìn)而有利于雙方開展深層次的合作。

2.注重策劃咨詢服務(wù)的專業(yè)化。

營銷策劃和咨詢服務(wù)是房地產(chǎn)營銷企業(yè)的安身立命之本，而房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃和咨詢服務(wù)工作更是尤為重要。雖然房地產(chǎn)開發(fā)前后的策劃存在著一定的時間差，但是二者之間可以進(jìn)行資源共享。例如專業(yè)策劃人才的資源共享、市場調(diào)研的資源共享和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資源共享等，這在推動保持房地產(chǎn)營銷企業(yè)策劃咨詢服務(wù)的專業(yè)化發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用。

3.做好商業(yè)地產(chǎn)方面的運(yùn)營。

在房地產(chǎn)開發(fā)中，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)尤為引人關(guān)注，其對房地產(chǎn)營銷企業(yè)的需要也最為迫切。因此，房地產(chǎn)營銷企業(yè)需要做好商業(yè)地產(chǎn)方面的運(yùn)營。由于商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營時的獨立性和細(xì)分化較強(qiáng)，其發(fā)展空間相對較大，其所蘊(yùn)含的商業(yè)價值和經(jīng)濟(jì)效益對房地產(chǎn)營銷企業(yè)極具誘惑力，也是其提高策劃營銷水平的有效途徑。

4.轉(zhuǎn)型為投融資中介。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的過程中，融資困難是很多開發(fā)商需要面臨的問題，尤其是對中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，資金短缺是制約其發(fā)展的主要瓶頸。由于房地產(chǎn)行業(yè)可操作性較強(qiáng)的金融工具比較少，而國外資金在進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場時又無法找到合適的開發(fā)項目，所以房地產(chǎn)營銷企業(yè)可以抓住這一時機(jī)，向投融資中介方向轉(zhuǎn)型，這樣可以在解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺和國外資金注入問題的過程中，推動房地產(chǎn)營銷企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

四、結(jié)語

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【關(guān)鍵詞】工業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展；研究

一、國外工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及研究現(xiàn)狀

1.國外工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

工業(yè)地產(chǎn)的概念最早出現(xiàn)于19世紀(jì)80年代的英國，其目的是通過系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計，在基礎(chǔ)設(shè)施齊備的基礎(chǔ)上，通過統(tǒng)一工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，將工業(yè)集中到一起形成工業(yè)社區(qū)以滿足其共需求。1945年后很多國家開始將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個國家策略中，但是直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市乃至國家的經(jīng)濟(jì)支柱?！叭毡镜墓I(yè)地產(chǎn)占全世界的30%，對日本GDP貢獻(xiàn)在40%以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27%，對本國GDP貢獻(xiàn)也超出了30%”。正是由于發(fā)達(dá)國家工業(yè)地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展局面，因此其相關(guān)領(lǐng)域的研究較之于國內(nèi)成熟。

2.國外工業(yè)地產(chǎn)研究現(xiàn)狀

國外將工業(yè)地產(chǎn)（Industrial Real Estate）有時也稱為工業(yè)物業(yè)（Industrial property），一般是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，其實質(zhì)是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。Graaskamp（1981）的《房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)》中明確提出，房地產(chǎn)項目決不能被看成僅僅是磚塊和砂漿，而必須被看作是一個在不斷變化和競爭不斷加劇的市場中運(yùn)作的動態(tài)的企業(yè)。在此基礎(chǔ)上，Miles（1998）予以深化并提出房地產(chǎn)管理的三個層次：物業(yè)管理者、資產(chǎn)管理者和組合投資管理者，并強(qiáng)調(diào)三者協(xié)同以實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的持續(xù)管理。日本越村幸弘（2006）提出購物中心運(yùn)營管理的統(tǒng)一性，即開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導(dǎo)下開展整體劃一的經(jīng)營管理工作。

二、我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及研究現(xiàn)狀

1.我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著國家對異常火爆的住宅和商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加大，工業(yè)地產(chǎn)以其低風(fēng)險、高回報的特點逐漸受到青睞。各種在建的物流中心、工業(yè)廠房和研發(fā)樓宇隨處可見，工業(yè)地產(chǎn)投資成為近些年來房地產(chǎn)投資不斷升溫的熱點。由于一線城市土地價格與勞動力成本上升很快，一些跨國企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地移至二線城市。由于東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，高耗能企業(yè)開始向中西部轉(zhuǎn)移。在國家對中西部地區(qū)實施政策傾斜的情況下，長江三角區(qū)域、珠江三角區(qū)域正在形成總部經(jīng)濟(jì)模式，制造業(yè)迅速向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這給這些地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)帶來極大的發(fā)展機(jī)遇。安徽、江西、湖北、湖南、河南、廣西、陜西等地迎接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移日漸頻繁，工業(yè)投資項目也逐漸增多。

2.我國工業(yè)地產(chǎn)研究現(xiàn)狀

（1）探析工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向方面

司成均（2007）對工業(yè)地產(chǎn)的概念進(jìn)行了介紹，并分析了其特征和開發(fā)模式，從工業(yè)發(fā)展的堅實基礎(chǔ)、政策支持、工業(yè)用地市場化、宏觀調(diào)控和市場轉(zhuǎn)型等方面分析了工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)遇，以促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。武東偉（2007）以新加坡工業(yè)地產(chǎn)為參照物對北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)行了比較研究，提出了一系列相關(guān)的建議。汪思源、殷躍建（2008）對武漢光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況行了研究，對該片區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的狀況進(jìn)行了分析，并結(jié)合光谷工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史，提出該地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議。劉麗榮等（2009）建立工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動機(jī)理概念模型，分析工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動機(jī)理的作用路徑，并基于工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動機(jī)理及集約節(jié)約使用工業(yè)用地的原則，探究合理規(guī)劃工用地、推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，從而推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)優(yōu)化利用在城市規(guī)劃決策中的實施。

（2）評價和推動工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面

王宏新、盧長鋒(2007)認(rèn)為要預(yù)防三大風(fēng)險，市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、政策風(fēng)險。胡泊(2007)對我國工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的研究，對風(fēng)險進(jìn)行識別和估計，建立風(fēng)險評價模型對工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行分析。李連元（2007）提出要根據(jù)不同的城市，不同的產(chǎn)業(yè)情況實行不同的操作方式，還必須通過專業(yè)化的手段來操作整個工業(yè)園區(qū)。劉偉(2008)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究，從工業(yè)地產(chǎn)的幾種發(fā)展模式來研究其開發(fā)、盈利、經(jīng)營和投融資模式。陳曦（2008）對工業(yè)地產(chǎn)的概念進(jìn)行了介紹，將中國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展背景、特點等進(jìn)行歸納總結(jié)，同時針對目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的幾種主要模式進(jìn)行分析。王輝龍(2009)以整體的思維，對工業(yè)地產(chǎn)項目實行統(tǒng)一運(yùn)營管理；變“建造-營銷”的傳統(tǒng)模式，從長周期角度加強(qiáng)項目運(yùn)營管理；重視全程運(yùn)營管理。楊建喜、宋永發(fā)（2010）以遼寧省14個地級市為研究對象，在構(gòu)建工業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，應(yīng)用基于實數(shù)編碼的加速遺傳算法(RAGA)的投影尋蹤(PP)方法對各市的投資環(huán)境進(jìn)行定量分析，并針對改善工業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境提出了完善的對策與建議。王新紅（2011）以大連軟件園項目作為研究實例，分析了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)與盈利模式，總結(jié)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的四大特點，并從政策解讀、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、運(yùn)營管理、項目增值等方面為房地產(chǎn)企業(yè)提出了發(fā)展對策。

篇9

[關(guān)鍵詞]旅游房地產(chǎn) 發(fā)展現(xiàn)狀 旅游消費(fèi) 發(fā)展前景

一、旅游房地產(chǎn)概述

旅游房地產(chǎn),是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務(wù)、旅游住宅等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項目,其開發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關(guān),常以景區(qū)或旅游接待作為其開發(fā)的功能,例如,旅游餐飲,旅游住宿,旅游購物,旅游商務(wù),旅游娛樂,旅游休閑等。旅游房地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)兩種行業(yè)以多種形式的結(jié)合,是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段時出現(xiàn)的一種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。因此,旅游房地產(chǎn)具備旅游和房地產(chǎn)兩種屬性。旅游房地產(chǎn)不但屬于房地產(chǎn)范疇,與住宅房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等相并列,而且其開發(fā)目標(biāo)緊密圍繞旅游,為滿足旅游業(yè)的發(fā)展所帶來的房地產(chǎn)需求而誕生。

旅游房地產(chǎn)種類繁多,按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型。例如,按照物業(yè)形式可劃分為:度假村、度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店、景區(qū)住宅、景觀型房地產(chǎn)、養(yǎng)老型酒店,出租式度假別墅;按照房地產(chǎn)項目在旅游景觀中所承擔(dān)的功能劃分可分為:旅游景點房地產(chǎn)、旅游商務(wù)房地產(chǎn)、旅游度假房地產(chǎn)、旅游住宅房地產(chǎn)、旅游商業(yè)房地產(chǎn)。 隨著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展和市場需求的不斷變化,這些分類呈現(xiàn)出多樣化的特征,很多種旅游房地產(chǎn)存在交叉領(lǐng)域,并不能單純地歸屬于哪種類型。

二、我國旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

目前,國內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過100家,除了國外和我國港臺地區(qū)頗具實力的大公司外,還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè),以及天鴻、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資開發(fā)商。旅游房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模宏大,隨著住宅市場的進(jìn)一步發(fā)展,這種有著巨大市場潛力和廣闊發(fā)展空間的新興物業(yè)形式引起樂不少投資商和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。

1. 旅游度假村發(fā)展迅速

在我國,旅游業(yè)的真正發(fā)展在是改革開放以后的20多年,而度假村的興起和發(fā)展是旅游業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我國旅游度假村雖然起步晚,但發(fā)展迅速,目前全國已有幾千多家旅游度假村。這些度假村形式多樣,包括風(fēng)景度假村、溫泉度假村、高爾夫度假村、滑雪渡假村、民俗度假村等。而且,隨著我國各地景區(qū)開發(fā)進(jìn)程的不斷加快,度假村的數(shù)量仍有較大的增長空間,其風(fēng)格也越來越具有文化特色。

2. 產(chǎn)權(quán)式酒店效果良好

眾所周知,實現(xiàn)旅游盈利的一個重要途徑,就是讓顧客實現(xiàn)旅游居住。旅游度假房地產(chǎn)能讓消費(fèi)者實現(xiàn)旅游居住,以有效延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)功能,提高旅游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,加快旅游投資的回收。

在旅游度假房地產(chǎn)的旅游居住項目中,時權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店效果良好。時權(quán)酒店,指投資性消費(fèi)者可在此類酒店的某類某間客房的全年使用權(quán)中,購買其中若干天的使用權(quán),并且在該酒店所加盟的全球分時度假交換系統(tǒng)中,通過置換客房使用權(quán),可在規(guī)定的權(quán)限內(nèi)更換到其他地方的該類酒店度假居住。產(chǎn)權(quán)酒店,指投資性消費(fèi)者在此類酒店購買某間客房幾十年的產(chǎn)權(quán),每年拿出一定天數(shù)的使用權(quán)供自己度假用,其他的時間則把該間客房的經(jīng)營權(quán)托付給酒店管理企業(yè)用于商業(yè)經(jīng)營,購買者可在年終時享有該企業(yè)經(jīng)營利潤的分紅。時權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店常常交互運(yùn)作,集中體現(xiàn)了旅游房地產(chǎn)發(fā)展中的效率和效益,廣為旅游房地產(chǎn)市場所接受。因此,我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目中,時權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店得到了較快的發(fā)展。

由于對外開放和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,市場消費(fèi)的潛力開始釋放,造就了一批具有超前消費(fèi)觀念及消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層,國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富,國際分時度假公司走進(jìn)中國,使得分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界和消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。同時,旅游度假區(qū)也隨著國內(nèi)旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候,市場氛圍已經(jīng)形成,這些因素在一定程度上促進(jìn)了我國產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的發(fā)展。

三、我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前景

自從2008年休假制度的完善,國家規(guī)定一年117天的休假天數(shù)為人們的休閑度假提供了充分的時間保證,由此引發(fā)的假日經(jīng)濟(jì)也正在逐步造就強(qiáng)大的消費(fèi)群體和旅游消費(fèi)市場,為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了巨大的需求空間。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的增長和城市化進(jìn)程的加快,人們的生活水平有了很大的提高,對休閑生活的要求也日益提高和多樣化,一部分人開始進(jìn)入了休閑經(jīng)濟(jì)時代。富裕起來的人們,有了更多的閑暇時間去度假旅游,并且有能力去講究旅游居住的品質(zhì)。隨著人們旅游消費(fèi)支出的不斷上升,使得旅游業(yè)發(fā)展迅速,旅游房地產(chǎn)也隨之快速發(fā)展起來。

隨著商務(wù)旅游與休閑度假的興起,旅游者更加關(guān)注旅游消費(fèi)的舒適性與便捷性,對和旅游業(yè)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè),例如:衣食住行及休閑娛樂等配套設(shè)施提出了更高的要求,這就為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很大的市場空間。

目前,雖然我國的旅游房地產(chǎn)發(fā)展較快,并且效果良好,但仍處于起步階段,在發(fā)展的過程中也暴露出了一些問題。例如,沿襲城市房地產(chǎn)市場的運(yùn)作模式,許多購買者按照城市房地產(chǎn)的贏利模式來操作旅游地產(chǎn),造成了部分地區(qū)項目出現(xiàn)房價虛高;從整個行業(yè)來看,缺乏產(chǎn)業(yè)化的運(yùn)作模式,政府相關(guān)的政策規(guī)范和管理法規(guī)缺失,對行業(yè)的發(fā)展極為不利,行業(yè)發(fā)展環(huán)境有待規(guī)范;由于前期的定位不準(zhǔn)確和盲目開發(fā),以及新一輪的房地產(chǎn)熱的拉動效應(yīng),造成許多地區(qū)的旅游房地產(chǎn)出現(xiàn)積壓和售后空置的問題。這些問題有待于正確解決,才能更好的促進(jìn)我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。從行業(yè)發(fā)展的角度來看,中國距離真正的旅游房地產(chǎn)尚有一定的距離,需要各方面的繼續(xù)努力。

總之,目前我國的旅游房地產(chǎn)處于剛剛起步的階段,由于正在擴(kuò)大的需求市場和龐大的消費(fèi)群體,城市高速路網(wǎng)系統(tǒng)的迅速發(fā)展,國家發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的需要,以及房地產(chǎn)發(fā)展的日趨規(guī)范,使得我國的旅游房地產(chǎn)潛力巨大,發(fā)展前景廣闊。

參考文獻(xiàn):

[1]王贊強(qiáng):旅游房地產(chǎn)初探[J].閩西職業(yè)大學(xué)學(xué)報,2001年04期

[2]陳李明:旅游地產(chǎn)將成為投資新熱點[N].經(jīng)理日報,2004年

篇10

關(guān)鍵詞：海南省；房地產(chǎn)投資依托基金；可行性研究

中圖分類號：F832.49 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號:1003－9031(2011)06－0044－04DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.06.12

2008年12月3日，國務(wù)院金融“國九條”提出了“創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式,拓寬企業(yè)融資渠道”，這是中央政府首次明確提出要利用“房地產(chǎn)信托投資基金”創(chuàng)新融資方式。2009年12月31日，國務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》（國發(fā)［2009］44號）第十四條提出了“條件成熟時，在海南開展房地產(chǎn)投資信托基金試點?！北疚膶⑼ㄟ^分析在海南省發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性和面臨的主要問題，并提出一些構(gòu)想及政策建議。

一、在海南省發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性

（一）房地產(chǎn)投資信托基金的概念

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[1]。從本質(zhì)上，它是一種投資基金，它通過組合投資和專家理財實現(xiàn)了大眾化投資，滿足中小投資者將小額投資轉(zhuǎn)化為大額投資的需求。同時，它又類似于一個產(chǎn)業(yè)公司，通過對現(xiàn)存房地產(chǎn)的收購持有和經(jīng)營獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

（二）REITs可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

國務(wù)院出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，長期依賴銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)受到很大的融資壓力。由于缺少其他融資渠道，房地產(chǎn)資金鏈條日益緊張，正常的投資項目無法保證后續(xù)資金需要。而REITs給房地產(chǎn)業(yè)提供了一個全新的融資途徑，增加了可供運(yùn)作資金的新來源，可以間接地將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，為房地產(chǎn)開辟了一條全新而穩(wěn)定的融資通道，并且可以降低房地產(chǎn)公司的整體融資成本，節(jié)約財務(wù)費(fèi)用，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，有利于公司的可持續(xù)發(fā)展。

據(jù)統(tǒng)計，2010年6月末，海南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，國內(nèi)貸款占13%，企業(yè)自籌資金占16%，其它資金占71%，其中購房者的定金及預(yù)付款占資金來源的61%。從圖1走勢可以看出，當(dāng)年1、2月受國務(wù)院批準(zhǔn)海南國際旅游島建設(shè)的影響，海南省房地產(chǎn)定金及預(yù)付款所占比例迅速上升；而3月以后，隨著房價的高漲，房地產(chǎn)資金漸趨理性，定金及預(yù)付款所占比例逐漸回落，同時國內(nèi)貸款和自籌資金所占比例逐漸上升。

這種定金及預(yù)付款占比的不穩(wěn)定性，使得房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，市場波動過大，大量的金融風(fēng)險將積聚于商業(yè)銀行。因此，引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），有利于拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，平抑資金和市場的大起大落，促進(jìn)海南房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（三）REITs可以擴(kuò)大投資者的投資渠道，防范和分散投資風(fēng)險

改革開放以來，海南省居民的儲蓄存款增長迅猛,尋找資金出路的意愿強(qiáng)烈。雖然我國股市已經(jīng)運(yùn)行二十余年，但其投資的風(fēng)險較大；國債市場近年也有所發(fā)展，但目前市場利率一直處于較低水平；個人投資者非常需要更低風(fēng)險更高收益的投資渠道[2]。由于房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大，一般個人投資者根本無力問津，而REITs的引入正好可以擴(kuò)大投資者的投資渠道，讓眾多的中小投資者有機(jī)會投資房地產(chǎn)行業(yè)，使投資者無須直接擁有房地產(chǎn)就能分享到房地產(chǎn)投資利潤，也促使居民儲蓄有效分流，提高這部分資金的使用效率和預(yù)期回報率。另外，房地產(chǎn)投資信托基金是委托專業(yè)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)或人員進(jìn)行集中管理，根據(jù)各地行情和各個房地產(chǎn)項目收益率的變化情況，制定合理投資組合，做出投資決策，規(guī)避投資風(fēng)險[3]。

（四）REITs可以滿足商業(yè)房地產(chǎn)需求

海南省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的探索發(fā)展，已經(jīng)逐漸走向成熟，特別是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，建省后國內(nèi)及國際大企業(yè)大集團(tuán)紛紛進(jìn)入，拓寬了商業(yè)地產(chǎn)市場，但因商業(yè)地產(chǎn)投入大，資金占用時間長回收變數(shù)大，使銀行對其一直持以謹(jǐn)慎保守態(tài)度。造成開發(fā)商由于資金壓力，往往采用類似于住宅開發(fā)的方法，在項目建筑完工后就開始分割出售，這就導(dǎo)致了海南的商業(yè)地產(chǎn)只重視新建房的銷售，而忽視存量市場的經(jīng)營，這恰好給REITs提供了更多的持成熟物業(yè)入市的機(jī)會。長遠(yuǎn)來說，海南商業(yè)地產(chǎn)前景極佳，隨著國際旅游島建設(shè)和城市化進(jìn)程加快，大型購物中心、寫字樓、酒店越來越多，商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力巨大。RE1TS可以從股權(quán)的結(jié)構(gòu)、客戶的選擇、物業(yè)運(yùn)營、品牌的建立、經(jīng)營空間等諸多方面考慮，進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)的運(yùn)作經(jīng)營，提高物業(yè)效率，獲取高額利潤[4]。此外，REITs因持有物業(yè)的時間較長，能夠長期有效地抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。

（五）國際經(jīng)驗和國內(nèi)案例為海南發(fā)展REITs提供了重要參考

1．REITs在國外和我國香港地區(qū)的發(fā)展情況

REITs作為投資信托制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，自1960年美國推出第一只REITs產(chǎn)品至今，全球房地產(chǎn)投資信托基金得到很大發(fā)展。全球已有22個國家推出REITs產(chǎn)品，并有4個國家正在進(jìn)行有關(guān)REITs方面的立法。1990年全球REITs市值僅為70億元，2002年以后增長尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值巳超過6050億美元[5]。美國是全球發(fā)展REITs最早，也是最成熟的市場，至2005年底美國已經(jīng)有將近200支上市的房地產(chǎn)投資基金，市值總額高達(dá)3216億美元，約占美國紐約證券市場市值的4%，管理的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)超過4000億美元。在美國80%以上的商業(yè)地產(chǎn)投資資金來自于REITs，是商業(yè)地產(chǎn)投資的主要形式。其次是澳大利亞，自20世紀(jì)70年代澳洲引入第一支房地產(chǎn)投資信托基金以來，目前澳洲房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模已經(jīng)占到當(dāng)?shù)刈C券市場總值的10％。

亞洲國家中最早出臺關(guān)于REITs的立法并推出第一只REITs的是新加坡（1999年5月），日本是繼新加坡之后第二個推出REITs的亞洲國家；2005年6月，中國香港地區(qū)證監(jiān)會正式了《房地產(chǎn)信托投資基金守則》修訂的相關(guān)總結(jié)，撤銷了香港房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)投資海外房地產(chǎn)的限制，從而促進(jìn)了香港REITs的迅速發(fā)展。而中國內(nèi)地明確的法律法規(guī)都尚未出臺，還處于早期探索的階段。

目前，分歧在于是否允許REITs涉及房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購成熟的商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。美國、日本、澳大利亞的REITs對開發(fā)環(huán)節(jié)完全沒有限制；加拿大、中國臺灣地區(qū)、中國香港地區(qū)則完全限制REITs介入開發(fā)環(huán)節(jié)；新加坡、韓國則限制REITs入開發(fā)環(huán)節(jié)的比例，如新加坡規(guī)定用于房地產(chǎn)開發(fā)投資的金額不得超過REITs財產(chǎn)凈值的10%[6]。這可能也與各國或地區(qū)房地產(chǎn)市場的成熟程度有關(guān)以及REITs產(chǎn)生的動因有關(guān)。為了保證REITs的收入來源主要來自穩(wěn)定的租金收益，而不是頻繁的房地產(chǎn)投資或投機(jī)交易，美國和中國香港地區(qū)對REITs持有房地產(chǎn)物業(yè)的期限都有明確的限制。中國香港地區(qū)規(guī)定不動產(chǎn)投資后至少要持有二年。美國也特別規(guī)定不動產(chǎn)投資信托持有的不動產(chǎn)期限，若在四年內(nèi)出售，其出售的收入不得超過不動產(chǎn)投資信托總收入的30％。無論采取何種經(jīng)營模式，或?qū)Σ粍赢a(chǎn)投資做何種限制，上述各國REITs都取得明顯收益（如表1所示）。

2.國內(nèi)案例分析：天津濱海新區(qū)領(lǐng)銳基金（準(zhǔn)REITs基金）

國務(wù)院出臺的《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見》鼓勵天津濱海新區(qū)進(jìn)行金融改革和創(chuàng)新；在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可以安排在天津濱海新區(qū)先行先試。因此，天津濱海新區(qū)在金融創(chuàng)新上有獨特優(yōu)勢，領(lǐng)銳基金正是在這樣的背景下推出，作為REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的試驗品，受到了各界的追捧。2006年12月28日，在孟曉蘇牽頭發(fā)起下，中房中弘、天津永泰紅勘、泰達(dá)集團(tuán)、青鳥集團(tuán)等10余家企業(yè)共同成立了天津領(lǐng)銳資產(chǎn)管理公司。領(lǐng)銳資產(chǎn)管理公司注冊資本8.5億元，目前管理資產(chǎn)規(guī)模超過30億元。按照領(lǐng)銳基金管理公司成立之初的設(shè)想，領(lǐng)銳基金管理公司首先發(fā)起了一只工業(yè)地產(chǎn)概念的基金，將目標(biāo)鎖定為天津的工業(yè)廠房資產(chǎn)。因為工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域政策相對溫和，天津正在開發(fā)濱海新區(qū)，有大批工業(yè)廠房待租等。而房地產(chǎn)正處于國家宏觀調(diào)控的重點，因此在成立這只基金的時候就力求避開房地產(chǎn)概念。

領(lǐng)銳基金現(xiàn)在的重點主要是以工業(yè)為主，投資的區(qū)域是選擇在GDP在1000億到3000億之間的層次。有研究認(rèn)為GDP在1000億到3000億之間是工業(yè)高速發(fā)展的城市，是工業(yè)化中期的城市，投資工業(yè)園區(qū)在這樣的城市可以獲得比較好的增長。所以領(lǐng)銳基金設(shè)立的工業(yè)園區(qū)投資基金，在國內(nèi)選擇了25個這樣的城市，首次在6個城市已經(jīng)有了投資。領(lǐng)銳基金也有一些少量的投資在商業(yè)地產(chǎn)方面及并購行業(yè)里面，投資開發(fā)基金占到整個投資的30%左右，同時領(lǐng)銳基金和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有不同的地方，領(lǐng)銳基金做的工業(yè)園區(qū)，辦公樓、以及商業(yè)設(shè)施都是為了開發(fā)完成之后，為領(lǐng)銳基金REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)值，長期持有而不是開發(fā)完后賣掉。此外，領(lǐng)銳基金還和監(jiān)管部門一起，研究在中國推動廉租房的建設(shè)基金，廉租房基金也可以通過金融的手段，通過市場化的手段解決政府投資廉租房的資金困難。

領(lǐng)銳基金是一支公司型基金，由領(lǐng)銳資產(chǎn)管理公司管理，主要投資工業(yè)房地產(chǎn)和廉租房，以持有成熟物業(yè)為主，通過物業(yè)管理和房租進(jìn)行營利，今后還將爭取擇機(jī)上市。

二、海南省房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展面臨的制約因素

（一）海南省房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式落后，公司治理不健全

海南省的房地產(chǎn)企業(yè)自有資本極少，公司治理不規(guī)范，管理水平低下，經(jīng)營模式粗放，對海南發(fā)展REITs構(gòu)成一定的障礙。目前海南省房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式過于簡單，就是利用大量銀行貸款或者定金及預(yù)付款購買土地建房然后賣掉，企業(yè)主要通過開發(fā)賺取利潤。房地產(chǎn)企業(yè)采用了很高的財務(wù)杠桿，資金鏈條非常脆弱，一旦銷售或者施工某個環(huán)節(jié)出了問題，企業(yè)就會出現(xiàn)資金鏈條斷裂甚至面臨倒閉的命運(yùn)。

（二）法律和稅收障礙

我國陸續(xù)出臺的《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理辦法》，基本解決了信托公司今后發(fā)展的一些根本性問題。但是，從性質(zhì)上說，真正的REITs屬于投資于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金。目前我國缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金相關(guān)法律，《證券投資基金法》也只涉及證券投資活動。2004年末，中國銀監(jiān)會組編了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（征求意見稿），如果能正式出臺實施，將對我國REITs的發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。我國現(xiàn)行稅法在財產(chǎn)信托條件下的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移要與真實交易下的產(chǎn)權(quán)交易同等納稅，依照現(xiàn)行稅收政策及法律條件就不可避免地重復(fù)納稅，重復(fù)征稅將使得REITs喪失其大眾投資回報的優(yōu)勢。

（三）管理房地產(chǎn)缺乏投資信托基金的專業(yè)人才

REITs管理會涉及到房地產(chǎn)和資本兩個市場，對管理人才提出了較高要求。在海南省發(fā)展REITs就必須具備一批精通房地產(chǎn)、資本市場運(yùn)作、科學(xué)管理的復(fù)合型人才。他們的專業(yè)素質(zhì)將對REITs的發(fā)展起著關(guān)鍵作用，而目前海南這樣的人才十分稀少，我國市場上存在的房地產(chǎn)信托或類REITs，實際投資管理人員多以信托管理人士居多，不利于REITs基金的長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、在海南省發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的構(gòu)想及相關(guān)政策建議

（一）在海南省發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的構(gòu)想

中國改革開改及經(jīng)濟(jì)發(fā)展二十多年的實踐經(jīng)驗告訴我們，只有結(jié)合國際、國內(nèi)REITs的成功經(jīng)驗和海南省房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展現(xiàn)狀，去設(shè)計海南省REITs的發(fā)展思路與模式，才能促進(jìn)REITs在海南省的成功實踐。因此，我們通過調(diào)研對比，提出在海南發(fā)展REITs的戰(zhàn)略思路是：立足海南現(xiàn)實，加快試點發(fā)展，加強(qiáng)風(fēng)險管理，積極接軌國際。

1.在組織形式上選擇契約型作為REITs主要組織形態(tài)，公司型為有益補(bǔ)充

契約型的所有權(quán)與收益權(quán)相分離，具有相對獨立性，REITs通過信托契約明確持有人、管理人和托管人三者之間關(guān)系，管理人和托管人相互獨立。我國除《證券投資基金法》外，缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金法，證券投資基金按規(guī)定只能是契約型[7]。契約型不需重復(fù)納稅，可提高REITs的投資收益。從實踐來看，我國目前基金主要集中在證券業(yè)，且只存在契約型基金，尚無公司型基金，公司型REITs實踐條件不成熟。且公司型REITs是獨立法人，面臨雙重納稅的問題。而選擇從發(fā)展契約型REITs入手，這樣法律障礙會小一些，推進(jìn)的步伐會快一些。因此海南省試點初期可以選擇以契約型REITs為主，長期看應(yīng)結(jié)合實踐進(jìn)行專門的REITs立法，以契約型REITs為主要調(diào)整對象，探索性地試水公司型REITs。

2.在運(yùn)作方式上以封閉式REITs為主，開放式REITs為輔

從實踐看，封閉式REITs是發(fā)展的主流選擇。封閉式存續(xù)期固定，不可贖回，有利于管理人的管理和風(fēng)險控制，適宜于房地產(chǎn)行業(yè)的實際狀況，也便于監(jiān)管人的監(jiān)管。考慮到海南省試點REITs初期市場不成熟，需要一定的穩(wěn)定探索期，在技術(shù)層面開放式REITs頻繁的估值要求很難精確滿足，因此海南省發(fā)展REITs宜采用以封閉式REITs為主，開放式REITs為輔的方式。

3.在募集方式上先通過私募推動公募，最后達(dá)到公募與私募相結(jié)合以公募為主

公募REITs和私募REITs各有千秋，私募基金具有發(fā)行對象特定、發(fā)行費(fèi)用較低、基金的設(shè)計規(guī)模較小、投資范圍窄等特點，所以，如果不需要籌集巨額資金，發(fā)行總額在規(guī)定的范圍內(nèi)由特定的投資者認(rèn)購便可以完成發(fā)行計劃時，就可以采取私募方式，而不用采取公開發(fā)行的方式。國際上REITs募集的主流方式，以公募為主。但目前房地產(chǎn)市場、股票市場的波動劇烈，使得REITs直接通過公募面向一般大眾投資者，時機(jī)尚不成熟；其次，在現(xiàn)實條件下，從專業(yè)人才、風(fēng)險控制等方面考慮，還不具備采取公募形式的一些基本條件。海南REITs的募集模式，建議首先通過私募推動公募，最后達(dá)到公募與私募相結(jié)合以公募為主的模式。

4.在資金運(yùn)用方式上宜選擇抵押型REITs為主，權(quán)益型REITs為輔

采用權(quán)益型REITs直接收購物業(yè)操作簡便、周期短、風(fēng)險相對較低，但是要承擔(dān)較高的稅費(fèi)；通過收購持有物業(yè)的股權(quán)可以避免房地產(chǎn)過戶問題，降低稅費(fèi)成本，但可能面對信息不對稱問題，風(fēng)險較大，同時原有股東需要承擔(dān)高額所得稅而加大了操作難度。采用抵押型REITs購買房地產(chǎn)抵押貸款可以降低商業(yè)銀行的風(fēng)險，此外抵押型REITs還可以通過購買MBS（Mortgage-Backed Security，即抵押貸款證券化）取得固定收益并增加MBS的流動性[8]?？紤]到我國目前證券市場尚不規(guī)范，投資者風(fēng)險意識不強(qiáng)，而且資產(chǎn)評估、法律咨詢等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也不盡成熟和完善，如果在海南省大力發(fā)展權(quán)益型REITs，可能會助長投機(jī)嚴(yán)重和盲目投資行為，所以建議在海南省以發(fā)展低風(fēng)險的抵押型REITs為主，權(quán)益型REITs為輔，然后再逐步引入和發(fā)展混合型REITs。

5.具體經(jīng)營模式可選擇90%以上投資成熟物業(yè)，10%以內(nèi)投資房地產(chǎn)開發(fā)

海南REITs的投資方向需要緊密結(jié)合海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段，并且隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要相應(yīng)地調(diào)整投資范圍的側(cè)重點。這樣才能實現(xiàn)以發(fā)展REITs來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。為加強(qiáng)基金的風(fēng)險控制，REITs需要以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業(yè)物業(yè)為主[9]，至少90%以上投資成熟的商業(yè)物業(yè)，也可以專門投資于某種特定類型的房地產(chǎn)項目，向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展，投資的房地產(chǎn)項目必須具備兩個條件：產(chǎn)權(quán)清晰并且完整；能獲取穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流收入。另外，可以允許10%以內(nèi)投資房地產(chǎn)開發(fā)，以穩(wěn)定和增加房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入。

（二）相關(guān)政策建議

1.建立健全相關(guān)法律法規(guī)

首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，在現(xiàn)有的證券投資基金以及相關(guān)法律制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合美國和亞洲國家、地區(qū)的經(jīng)驗，盡快制訂專門的《REITs管理條例》，使海南省的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。

2.實施必要的稅收優(yōu)惠

稅收優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競爭力的主要源泉。目前，我國還沒有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺。國家稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對合格REIT減免所得稅；對REITs合格投資所承擔(dān)的營業(yè)稅、土地增值稅予以減免；在物業(yè)交易環(huán)節(jié)僅對相同物業(yè)的交易一次征稅，避免重復(fù)納稅；同時也可以考慮在REITs發(fā)展初期對投資者減免所得稅以培育REITs投資群體。

3.建立嚴(yán)格的監(jiān)管準(zhǔn)入制度和信息披露制度

在海南發(fā)展REITs要有一個系統(tǒng)性、跨部門的監(jiān)管體系,建議借鑒澳大利亞的經(jīng)驗，設(shè)立專門的證券及投資管理委員會(ASIC)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，對從事REITs的機(jī)構(gòu)，包括受托人、投資管理人、物業(yè)管理人、估計師等均需要取得ASIC的資格許可，REITs的受托人還需同時取得金融監(jiān)管部門頒發(fā)的金融服務(wù)執(zhí)照。此外，政府金融主管部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，在有關(guān)信息的采集、處理、等方面為市場提供專門、快捷、有效的公共服務(wù)；建立完善高效的房地產(chǎn)行業(yè)中介服務(wù)體系以及統(tǒng)一而權(quán)威的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并通過向投資者披露信息采確保其運(yùn)營的透明度；建立房地產(chǎn)信托融資信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實現(xiàn)交易、清算、管理和監(jiān)控的電子化。

4.培養(yǎng)為REITs服務(wù)的專業(yè)人才

REITs是一種需要同時關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)運(yùn)作，又了解房地產(chǎn)市場的專門管理人才隊伍。同時，還要積極促進(jìn)與基金業(yè)務(wù)相關(guān)的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才的隊伍建設(shè)。省政府還可以出臺相關(guān)有利于專業(yè)人才成長的優(yōu)惠政策，以吸引人才進(jìn)來，并能留住人才促進(jìn)人才的成長。

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