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篇1

城市房地產(chǎn)管理辦法完整版全文第一章　總　則

第一條　為了加強對城市房地產(chǎn)管理，維護房地產(chǎn)市場的秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，制定本法。

第二條　在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋建筑及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條　國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃拔國有土地使用權(quán)除外。

第四條　國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民住宅條件。

第五條　房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法益受法律保護任何單位和個人得侵犯。

第六條　國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作?？h級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二章　房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié)　土地使用權(quán)出讓

第七條　土地使用權(quán)出讓，是指國家將有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定的年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第八條　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地使用權(quán)方可有償出讓。

第九條　土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地規(guī)劃。

第十條　縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下的控制指標擬訂度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或省級人民政府批準。

第十一條　土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途年限的其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市，縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。

第十二條　土地使用權(quán)出讓，可采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可采取雙方協(xié)議方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。

第十三條　土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。

第十四條　土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十五條　土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。

第十六條　土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓土地;未按照出讓合同約定提供出讓土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，有土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可請求違約賠償。

第十七條　土地使用者必須改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用出讓金。

第十八條　土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當全部上繳財政，列入預(yù)表，用城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用辦法有國務(wù)院決定。

第十九條　國家土地使用者依法取得土地使用權(quán)，在出讓合同約定使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)地的實際情況給予相應(yīng)的補償。

第二十條　土地使用權(quán)因土地來失而終止。

第二十一條　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅地的，應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依法規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用者由國家無償收回。

第二節(jié)　土地使用權(quán)劃撥

第二十二條　土地使用權(quán)劃撥，是批縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅地音交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的期制。

第二十三條　下例建設(shè)用的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥的：

(一)國家機關(guān)用地和軍事用發(fā);

(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的公益事業(yè)用地;

(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章　房地產(chǎn)開發(fā)

第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第二十五條　以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金的百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

第二十六條　房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計、施工、必須符合國家有關(guān)的標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。

第二十七條　依法取得土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行下政法規(guī)和規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

第二十八條　國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。

第二十九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當具備下列條件：

(一)有自己的名稱和組織機構(gòu);

(二)有固定的經(jīng)營場所;

(三)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資金;

(四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當符合國家有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當與項目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設(shè)。

第四章　房地產(chǎn)交易

第一節(jié)　一般規(guī)定

第三十一條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十二條　基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第三十三條　國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。

房地產(chǎn)價格評沽應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

第三十四條　國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十五條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應(yīng)當依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十六條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為第三十七條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的;

(二)司法機關(guān)和行執(zhí)機關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán);

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權(quán)屬有爭議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十八條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已支付部份土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書;

(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

第三十九條　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定的，報有批準權(quán)的人民政府審批。報有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當載明土地使用權(quán)取得的方式。

第四十一條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十二條　出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者使用年限后的剩余年限。

第四十三條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地的使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十四條　商品房預(yù)售，應(yīng)當符合下列條件。

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十五條　商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押

第四十六條　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

第四十七條　依法取得的房屋所有權(quán)連同該屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

第四十八條　房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書，房屋所有權(quán)證書辦理。

第四十九條　房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當簽訂書面抵押合同。

第五十條　設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第五十一條　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將士地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增的房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第四節(jié)　房屋租賃

第五十二條　房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十三條　房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第五十四條　住宅用地的租賃，應(yīng)當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十五條　以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第五節(jié)　中介服務(wù)機構(gòu)

第五十六條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。

第五十七條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

(一)有自已的名稱和組織機構(gòu);

(二)有固定的服務(wù)場所;

(三)有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費;

(四)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。

第五十八條　國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。

第五章　房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第五十九條　國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第六十條　以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變使用更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

第六十一條　房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

第六十二條　經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍的土地使用權(quán)的確認和變更。分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第六章　法律責(zé)任

第六十三條　違反本法第十條、第十一條的規(guī)定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。

第六十四條　違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十五條　違反本法第三十八條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條　違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條　違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可經(jīng)并處罰款。

第六十八條　違反本法第五十七條規(guī)定的，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條　沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的，上級機關(guān)應(yīng)當責(zé)令退回所收取的錢款;情節(jié)嚴重的，由上級機構(gòu)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。

第七十條　房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依法懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責(zé)任;不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

第七章　附　則

篇2

第一條  為加強城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，保護房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策，結(jié)合本省實際情況，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地及獨立工礦區(qū)范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。

本辦法所稱城市房屋產(chǎn)權(quán)，是指城市房屋的所有權(quán)。

本辦法所稱城市房屋產(chǎn)籍，是指城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案、地籍圖紙及賬冊表卡等反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。

第三條  城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)遵循權(quán)利主體一致的原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，不得分離。

房屋所占用范圍內(nèi)的土地，包括房屋占地面積和與房屋相關(guān)的土地面積。

第四條  省人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省城市房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理工作。

市（地）、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理工作。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)設(shè)立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理機構(gòu)、測繪隊伍和房地產(chǎn)檔案室，對房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進行規(guī)范化管理。

第五條  房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當依照國家和地方有關(guān)房地產(chǎn)管理的法規(guī)和政策，做好城市房屋的產(chǎn)權(quán)登記管理和產(chǎn)籍資料的管理工作。

第二章  房屋產(chǎn)權(quán)登記

第六條  房屋產(chǎn)權(quán)登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

房屋產(chǎn)權(quán)登記包括總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記和其他登記。

第七條  凡屬房屋產(chǎn)權(quán)登記范圍內(nèi)的房屋權(quán)利人（自然人、法人和其他組織）須在限期內(nèi)到房屋所在地房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記，經(jīng)審查核實后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書，憑證依法行使對其房產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)利并受國家法律保護。

第八條  申請房屋產(chǎn)權(quán)登記，申請人必須填寫申請書，出示個人身份或法人資格證書，并提交合法、齊全、有效的房屋產(chǎn)權(quán)原始證件。

自然人申請房屋產(chǎn)權(quán)登記，必須使用其身份證件上的姓名；法人、其他組織申請房屋產(chǎn)權(quán)登記，必須使用其法定全稱，由其法定代表人申請；共有的房屋，由共有人共同申請；設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的，由權(quán)利人和他項權(quán)利人共同申請；房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機關(guān)直接代為登記。

第九條  權(quán)利人不能親自辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，可委托人代辦。委托登記，人應(yīng)出具委托人簽署的書面委托書及委托人和人的有效證件。登記機關(guān)認為必要時，委托書須經(jīng)公證機關(guān)公證。

第十條  共有的房屋，《房屋所有權(quán)證》由共有人推舉的執(zhí)證人收執(zhí)，其它共有人執(zhí)《房屋共有權(quán)證》。

第十一條  設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申請他項權(quán)利登記?！斗课菟棛?quán)證》由他項權(quán)利人收執(zhí)。

第十二條  設(shè)定的他項權(quán)利期滿后，權(quán)利人應(yīng)在期滿之日起三十日內(nèi)申請辦理他項權(quán)利注銷登記。申請辦理注銷登記，權(quán)利人應(yīng)提交原房屋權(quán)屬證書、他項權(quán)利證書，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

第十三條  設(shè)定的他項權(quán)利期滿后，若需繼續(xù)設(shè)定他項權(quán)利，權(quán)利人應(yīng)按本辦法第十一條要求重新申請。

第十四條  軍隊、宗教和涉外房屋按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條  經(jīng)申請批準，下列房屋準予暫緩登記：

（一）因正當理由不能按期提交證明材料的；

（二）按照規(guī)定需要補辦手續(xù)的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定可以準予暫緩登記的。

第十六條  下列房屋的登記申請不予受理：

（一）房屋權(quán)屬不清的；

（二）違章建筑；

（三）臨時建筑；

（四）其他依法不予核準登記的。

第十七條  房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、滅失的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)持有關(guān)證件在三十日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

新建的房屋，應(yīng)在工程竣工驗收合格之日起三個月內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)登記。

第十八條  房屋產(chǎn)權(quán)證書文本由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，由市、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)。

第十九條  省、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門要對管轄范圍內(nèi)的公私房屋定期驗證，并按規(guī)定辦理驗證手續(xù)。

第二十條  申請房屋產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)交納登記費、勘察丈測費、權(quán)證工本費。具體收費標準按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章  房屋產(chǎn)權(quán)管理

第二十一條  房屋產(chǎn)權(quán)管理是指房地產(chǎn)行政主管部門依法對各類房屋的產(chǎn)權(quán)進行審查、監(jiān)督和管理。

第二十二條  產(chǎn)權(quán)人在領(lǐng)取房屋（包括開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出售的房屋）所有權(quán)證后，才能進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，該房屋占用的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。

第二十三條  共同共有的房屋，一般不予分割，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外；按份共有的房屋，除確實難以分割的以外，允許按照份額分割；土地使用權(quán)不能分割的，應(yīng)維持土地的共同使用權(quán)。

第二十四條  房屋設(shè)定抵押等他項權(quán)利時，應(yīng)包括房屋占用的土地使用權(quán)。

第二十五條  房屋有下列情況之一的，禁止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定他項權(quán)利，依法繼承或人民法院判決的除外：

（一）在城市改造規(guī)劃實施范圍內(nèi)的；

（二）在國家建設(shè)征用土地范圍內(nèi)；

（三）其它依法禁止轉(zhuǎn)移、變更的。

除前款第（三）項外，禁止期限不得超過一年。

第二十六條  直管公房使用的國有土地，由房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一申報土地使用權(quán)，保持權(quán)利主體一致。

第二十七條  合并、分立、撤銷的單位，其房屋產(chǎn)權(quán)歸屬已按政策規(guī)定作過處理的，按當時的處理結(jié)果確認產(chǎn)權(quán)；產(chǎn)權(quán)歸屬不明的，由其上一級主管部門出具證明，經(jīng)審查無產(chǎn)權(quán)糾紛的，方可確認產(chǎn)權(quán)。

第二十八條  單位與個人共同投資建設(shè)或購買的房屋，投資多的一方為主權(quán)人，收執(zhí)《房屋所有權(quán)證》，其它投資方執(zhí)《房屋共有權(quán)證》。各方均應(yīng)履行協(xié)議、章程規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

第二十九條  商品房實行預(yù)售許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售登記，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。

第三十條  房屋產(chǎn)權(quán)證書遺失、損壞的，應(yīng)及時登報聲明作廢并向房屋所在地房屋權(quán)屬登記機關(guān)申請補發(fā)。由登記機關(guān)作出補發(fā)公告，經(jīng)六個月無異議的，予以補發(fā)。

第三十一條  任何單位和個人均不得虛報、瞞報房屋產(chǎn)權(quán)情況，不得涂改、偽造產(chǎn)權(quán)證件，不得侵犯他人房屋產(chǎn)權(quán)，不得利用房屋和使用的國有土地危害國家利益、公共利益，損害他人利益。

第四章  房屋產(chǎn)籍管理

第三十二條  房屋的產(chǎn)籍管理是指通過經(jīng)常性的測繪和房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的登記，不斷修正產(chǎn)籍資料，保證產(chǎn)籍資料的完整、準確、與實際情況相符，有效地為產(chǎn)權(quán)管理服務(wù)，為城市規(guī)劃和建設(shè)提供準確數(shù)據(jù)而對房屋產(chǎn)籍資料進行綜合管理。

第三十三條  房屋產(chǎn)籍由房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一管理。

第三十四條  房地產(chǎn)管理部門應(yīng)建立健全房產(chǎn)檔案、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更申報、檔案資料調(diào)閱及房產(chǎn)測繪等管理制度。

第三十五條  房屋的測量，應(yīng)符合房屋管理和測量規(guī)范的要求，準確反映房屋的自然狀況，并繪制符合規(guī)范的圖表，為審查確認產(chǎn)權(quán)提供可靠依據(jù)。

第三十六條  房屋的產(chǎn)籍，應(yīng)依照房地丘（地）號編制，按房地產(chǎn)測量規(guī)范進行。

搞好地籍圖的測繪、補測和修測工作。

房屋地籍圖應(yīng)體現(xiàn)房屋占地和與房屋相關(guān)的土地面積。

第三十七條  房屋產(chǎn)權(quán)檔案，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)人為宗立卷。宗內(nèi)文件的排列，可以按照產(chǎn)權(quán)的變化時間為序。

第三十八條  房屋產(chǎn)籍，應(yīng)根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、變更等及時加以調(diào)整和補充。

第三十九條  房屋產(chǎn)籍管理應(yīng)充分應(yīng)用現(xiàn)代的管理科學(xué)，并廣泛采用先進的技術(shù)手段。

第四十條  提供利用檔案資料，按照國家有關(guān)規(guī)定，實行有償服務(wù)。

第五章  附則

第四十一條  違反本辦法規(guī)定，按國家有關(guān)法律、法規(guī)進行處罰。

第四十二條  涉外房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，適用本辦法。

城市規(guī)劃區(qū)以外國有土地范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，參照本辦法執(zhí)行。

篇3

一、房地產(chǎn)開發(fā)中土地的供給方式(土地資源配置方式)

(一)房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

1、房地產(chǎn)開發(fā)，是指在取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

(二)當前我國土地資源的配置方式

土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價投資(入股)、授權(quán)經(jīng)營。

1、劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

2、出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

3、租賃：是指國有土地使用權(quán)人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級市場行為。

4、作價投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入股份有限公司或者有限責(zé)任公司，相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權(quán)由該股份有限公司或有限責(zé)任公司持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

5、授權(quán)經(jīng)營：所謂授權(quán)經(jīng)營，是指由政府或國有資產(chǎn)管理機構(gòu)，按照有關(guān)規(guī)定，將國有資產(chǎn)授給一些新成立或由其選定的機構(gòu)，使其能夠代表國家持有一般企業(yè)中的產(chǎn)權(quán)和股權(quán)，并相應(yīng)地行使資本投資、營運和管理等權(quán)利，承擔(dān)國有資產(chǎn)保值增值責(zé)任的一種國有資產(chǎn)經(jīng)營形式。即被授權(quán)經(jīng)營的單位通過委托協(xié)議，以合同方式履行出資人職責(zé)，在法律范圍內(nèi)明確享有出資人權(quán)益。

二、土地使用權(quán)出讓方式：公開出讓和協(xié)議出讓

1、公開出讓的方式：招標、拍賣、掛牌。

2、公開出讓的依據(jù)：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》

3、公開出讓的范圍：政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當收回土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當收回土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當收回土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的；依法應(yīng)當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

4、協(xié)議出讓的依據(jù)：《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》國土資源部第6次部務(wù)會議通過。

《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)，國土資源部。

5、協(xié)議出讓的范圍：出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：

政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式；出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。

6、出讓最低價的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區(qū)拆遷成本高時，國有土地出讓時，會出現(xiàn)0地價或者是負地價。

7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項目報建體制與新的土地供給政策的沖突。

8、出讓合同的補充協(xié)議條款，成為土地開發(fā)管理的重要手段。

國土資源部、國家工商行政管理局了關(guān)于《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》示范文本(試行)的通知。

該出讓合同的補充協(xié)議，以下幾個方面的內(nèi)容必須寫進合同中，如果不按此執(zhí)行可能要承擔(dān)很重的違約責(zé)任：當事人簽訂出讓合同時除應(yīng)當約定開工日期外，還應(yīng)當約定項目竣工日期；當事人除應(yīng)當在出讓合同中約定項目的投資總額的最低標準外，還應(yīng)當約定單位面積投資強度不低于最低標準；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數(shù)的最低值；屬于工業(yè)建設(shè)項目的，企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當事人按照《出讓合同》約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積占動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年，受讓人應(yīng)當交納土地閑置費。

9、集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)將成為土地有償供地的一種重要的補充方式?！掇r(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式基本上是準出讓的規(guī)則。

三、土地使用權(quán)劃拔

1、劃撥供地范圍：

(1)國土資源部第9號令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；

(2)經(jīng)濟適用住房、職工集資建房項目的供地；

(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2、劃撥供地趨勢：逐漸縮小劃撥供地的范圍。

3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應(yīng)當出讓供地的不得劃撥供地。

4、出讓的工業(yè)用地可以進行職工集資建房。

四、房地產(chǎn)交易

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

1、出讓土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

(1)出讓土地的凈地轉(zhuǎn)讓；

(2)出讓土地的在建工程的轉(zhuǎn)讓(出讓金、前期手續(xù)、25%的投資、國有土地使用權(quán)證)；

(3)出讓土地現(xiàn)房的轉(zhuǎn)讓。

2、劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

(1)劃拔土地的凈地轉(zhuǎn)讓；

(2)劃撥土地在建工程轉(zhuǎn)讓；

(3)劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

(二)房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應(yīng)當向政府交納政府收益。

(三)房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)法第四十六條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押是有效擔(dān)保方式之一，在合法的債權(quán)債務(wù)關(guān)系之間可以設(shè)定抵押擔(dān)保。

五、土地用途的改變

土地分類：現(xiàn)行的土地分類是按三級分類，一級一共有三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。二級一共有15類，三級一共有71類。

任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業(yè)用地。

(一)關(guān)于改變土地用途的規(guī)定

1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意?！?/p>

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。”

3、國土資源部第21號令《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！?/p>

4、此外，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》第16條的規(guī)定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因土地使用者未經(jīng)批準不得擅自改變土地用途，經(jīng)批準改變出讓合同約定的土地用途的，應(yīng)根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：

(1)《國有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當收回土地使用權(quán)或者地方法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)(對出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補償，補償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價格確定)后，依法重新公開供應(yīng)。

(2)《國有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，土地使用者應(yīng)當按規(guī)定報經(jīng)出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規(guī)劃行政主管部門批準，批準后應(yīng)當簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應(yīng)調(diào)整、重新核定。

5、國土資源部辦公廳針對**省國土資源廳《關(guān)于協(xié)議出讓土地改變用途如何補交出讓金問題的請示》，做出國土資廳函《關(guān)于協(xié)議出讓土地改變用途補交出讓金問題的復(fù)函》明確：“土地使用者以協(xié)議方式出讓取得國有土地使用權(quán)后，必須嚴格按照規(guī)定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。經(jīng)批準改變出讓土地用途的，應(yīng)按變更時的土地市場價格，分別計算變更后的土地用途的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額和原用途的土地使用權(quán)出讓金額，以差額部分計算應(yīng)當補交的土地使用權(quán)出讓金”。

從上述規(guī)定看，土地使用者改變原來的土地用途需經(jīng)出讓方和市、縣規(guī)劃部門審批同意，即除了規(guī)劃部門同意改變規(guī)劃外，還要經(jīng)土地主管部門審批。

(二)由于各地的實務(wù)操作不統(tǒng)一，因此在對待土地用途改變的問題上一直有較大分歧?！秴f(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》并施行。該《規(guī)范》在改變土地用途問題上做出了如下規(guī)定：

l、自用的劃撥用地，土地使用權(quán)人申請改變用途，經(jīng)規(guī)劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當收回劃撥土地使用權(quán)公開出讓的，報經(jīng)市、縣人民政府批準，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)。

改變用途的申請人應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額按下列公式核定：

應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的新用途出讓土地使用權(quán)市場價格－擬出讓時的原用途劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格或承租土地使用權(quán)市場價格。

2、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中改變用途的

劃撥土地使用權(quán)申請轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市、縣級人民政府批準，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須進行有形市場公開交易，轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的，應(yīng)按下列公式交納出讓金額：

應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。

3、出讓土地改變用途的

出讓土地申請改變用途等土地使用條件，已取得規(guī)劃部門同意，且《國有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權(quán)人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金。

調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當根據(jù)批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下列公式確定：

原土地使用權(quán)人應(yīng)當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格－批準改變時原土地條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格。

(三)政府在改變土地用途的審批上應(yīng)當掌握的度(個人觀點)。

附案例：新晨

案例l：某房地產(chǎn)公司A通過公開出讓競得了某宗地的國有土地使用權(quán)，交納土地出讓金后取得了《建設(shè)用地批準書》，后因資金問題無力進行開發(fā)，將該宗地轉(zhuǎn)讓給了B房地產(chǎn)公司，那么：

1、《建設(shè)用地批準書》能否作為土地轉(zhuǎn)讓的憑證?

2、A公司取得《國有土地使用權(quán)證書》后該宗地能否轉(zhuǎn)讓?

篇4

關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 會計信息 失真

一、影響房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的成因

會計信息失真就是指會計信息對它的使用者而言失去了真實客觀性，它可以分為主觀會計信息失真和客觀會計信息失真。客觀會計信息失真是指由物價指數(shù)變動、幣值變動，會計原則之間不協(xié)調(diào)導(dǎo)致主觀方法介入等客觀因素導(dǎo)致的會計失真。一般說來，會計人員無意識的失誤也被稱為客觀的會計信息失真，它是無法避免的。主觀會計信息失真是相關(guān)人員由于利益驅(qū)使而人為制造的會計信息失真。導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴密、會計人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。

（一）會計法規(guī)制度和會計法規(guī)尚不完善

我國的會計制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟業(yè)務(wù)和事項的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機制不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制可分為內(nèi)部監(jiān)督機制與內(nèi)部監(jiān)督機制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機構(gòu)彼此間進行不正當?shù)母偁?，或者是一些注冊會計師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低

總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的自身素質(zhì)并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經(jīng)過會計人員對相關(guān)要素的計量和確認后才能生成，必然要對經(jīng)濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會計信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會計人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計人員即使遵守了會計法規(guī)，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數(shù)據(jù)與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質(zhì)較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的治理辦法分析

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會計法律體系

會計工作的技術(shù)性極強，有它自身的工作規(guī)律。因此，會計法律法規(guī)的制定應(yīng)當符合會計工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會計信息質(zhì)量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規(guī)的細則和詳細的管理會計信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴肅財經(jīng)類法規(guī)，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。轉(zhuǎn)貼于

（二）強化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制，建立會計信息管理體制

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強化其內(nèi)部管理的會計管理體系，制定內(nèi)部稽查和財務(wù)監(jiān)察制度，加強對內(nèi)部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當建立內(nèi)部審計機構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強內(nèi)部會計監(jiān)督的真實有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會監(jiān)督機制，提高會計監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊會計師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準和職業(yè)道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責(zé)任要明確，對違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務(wù)機關(guān)都要依法加強對房地產(chǎn)行業(yè)的審計監(jiān)督和財務(wù)檢查。各個主管部門也要擔(dān)當起相應(yīng)的責(zé)任，要對所屬的會計人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴肅處理有問題的會計人員。

（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會計隊伍

房地產(chǎn)行業(yè)要加強對會計從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業(yè)的誠信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實行會計人員持證上崗制度，強化會計人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對會計人員要進行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴格遵守會計人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機構(gòu)定期考察。其次，要加強財務(wù)會計人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計算機知識的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會計工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當提高會計人員的經(jīng)濟地位，保護其合法權(quán)益。會計人員的工作積極性要充分調(diào)動起來，將其會計職能充分發(fā)揮。人們已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真是一個較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。

參考文獻：

篇5

根據(jù)會議的安排，我就全市房產(chǎn)管理工作發(fā)個言。主要講兩點：

一、近年來房產(chǎn)管理工作情況

近年來，全市房產(chǎn)管理系統(tǒng)緊緊圍繞市委、市政府中心工作，在推進城鎮(zhèn)化進程中，加強行業(yè)管理，保持了房產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展勢頭。

（一）加大住房建設(shè)力度，提高居民居住水平。

撤地設(shè)市后，市委、市政府審時度勢，做出加快城鎮(zhèn)化進程的決策，使信陽城鎮(zhèn)化建設(shè)進入了快速發(fā)展期，信陽房地產(chǎn)業(yè)也由此步入了春天，迎來了新的機遇，全市房地產(chǎn)市場保持了快速健康的發(fā)展勢頭，住宅需求穩(wěn)中有長，商品房交易漸趨活躍，銷售量和銷售額逐年提高，成為我市拉動經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，起到了擴大內(nèi)需、拉動消費與投資的雙重作用。全市房產(chǎn)管理部門緊緊圍繞房產(chǎn)管理職能，堅持以市場為導(dǎo)向，從城鎮(zhèn)居民住房需求出發(fā)，以舊城改造為突破口，采取多種途徑，大力發(fā)展住宅建設(shè)，切實改善居民居住條件，實現(xiàn)了我市住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新跨躍。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

二是加快住房制度改革步伐。近年來，我們在增加住房供應(yīng)量的同時，積極推進住房制度改革，取消房改房、經(jīng)濟適用住房上市審批制度，降低房改房入市門檻，凡房改房產(chǎn)權(quán)過渡到100%的，一律直接上市交易，停止住房實物分配，逐步實現(xiàn)了住房商品化、社會化。

經(jīng)過幾年的發(fā)展，我市城市人均住房建筑面積已達到23.7平方米，居住條件得到明顯改善。

（二）加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展。

（三）強化物業(yè)管理，全面提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

為加強物業(yè)管理法制建設(shè)，建立健全各項規(guī)章制度，房管部門在調(diào)研的基礎(chǔ)上提請市政府了《信陽市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》和《信陽市物業(yè)管理辦法》，市局出臺了《信陽市物業(yè)管理招標投標管理辦法》、《信陽市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等規(guī)章制度，制定了《小區(qū)業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《物業(yè)管理委托合同》、《住戶手冊》、《小區(qū)文明公約》、《物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制》、《小區(qū)物業(yè)管理人員守則》、《小區(qū)治安保衛(wèi)管理規(guī)定》等示范文本，從而保證了物業(yè)管理健康有序的發(fā)展。加大住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集和監(jiān)管力度，截止目前，全市（市區(qū)）累計歸集維修基金達800余萬元。

（四）規(guī)范拆遷管理行為，確保舊城改造順利實施。

為進一步規(guī)范拆遷管理行為，保護拆遷當事人的合法權(quán)益，我局提請市政府了《信陽市城市房屋拆遷管理辦法》，市局出臺了《信陽市城市房屋拆遷補償估價操作暫行規(guī)則》、《關(guān)于加強對拆除隊管理的若干規(guī)定》等規(guī)范性文件。今年，我局成立了信陽市房地產(chǎn)價格評估專家委員會和城市房屋拆遷行政裁決委員會，起草了

《信陽市城市房屋拆遷貨幣補償基準價及房屋附屬設(shè)施補償標準》，已報政府待批。各級拆遷行政主管部門按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一補償標準、統(tǒng)一建設(shè)”的要求，從拆遷申請受理到審查各種手續(xù)，嚴格按照《條例》和《辦法》要求，對手續(xù)完備的發(fā)放《房屋拆遷許可證》并在報紙上進行公告，做到依法拆遷、文明拆遷。自市拆遷辦成立以來，共發(fā)放拆遷許可證131份，批準拆遷面積106.3萬，動遷1.1萬多戶。通過拆遷改造，城市面貌煥然一新，居民的居住條件、生活環(huán)境有了很大改善。

（五）完善服務(wù)硬件設(shè)施，規(guī)范產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。

為了方便群眾辦證，在中心城區(qū)、平橋、明港建成了功能完備的一站式交易服務(wù)大廳，內(nèi)設(shè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、商品房預(yù)售、商品房合同登記、測繪、收費、發(fā)證等十幾個服務(wù)窗口，同時還開發(fā)使用了房地產(chǎn)市場管理計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)軟件，實現(xiàn)了辦證一條龍服務(wù)。今年，我局緊密結(jié)合實際，采取得力措施，圓滿完成了作為市政府“一抓一”競賽活動的信陽市房產(chǎn)檔案館建設(shè)，累計投資110余萬元，配備了現(xiàn)代化檔案管理設(shè)備，進行了《信陽市房屋產(chǎn)籍檔案管理系統(tǒng)》的開發(fā)研制工作，建立了規(guī)范的檔案管理和查詢系統(tǒng)，實行了辦公網(wǎng)絡(luò)自動化操作，完成全市房產(chǎn)檔案的立卷歸檔工作，歸集房產(chǎn)檔案10萬余卷。

總體上看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是健康有序的。但是還要看到，我市房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中，還存在房地產(chǎn)開發(fā)管理力度不夠、拆遷管理體制不健全、物業(yè)管理不規(guī)范等方面的問題。

房產(chǎn)管理方面。房管機構(gòu)不健全，管理職能弱化，全市八縣中僅潢川縣設(shè)立了房管局，其余七縣的房管工作大都一攬子交給自收自支的房管所管理，無法承擔(dān)起各縣的房產(chǎn)行政管理、開發(fā)企業(yè)管理、住宅建設(shè)和住房制度改革等重要職能；存在開發(fā)項目多家管理的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)在有些地方處于無序狀態(tài);在房地產(chǎn)開發(fā)上，個別縣無資質(zhì)開發(fā)，不辦理商品房預(yù)售許可證，違規(guī)預(yù)銷售商品房;住宅小區(qū)綜合驗收制度沒有建立和有效實施。

物業(yè)管理方面。存在物業(yè)管理無資質(zhì)企業(yè)管理、開發(fā)商不進行招投標委托管理；有些住宅小區(qū)的物業(yè)管理未按規(guī)定實行抄表到戶，其水費電費仍由物業(yè)公司代收，水損、電損由物業(yè)承擔(dān)，造成了業(yè)主與物管企業(yè)之間糾紛不斷；公共部位設(shè)施維修基金大部分縣尚未收取等。

拆遷管理方面。城市房屋拆遷管理體制不建全，目前市拆遷辦屬自收自支事業(yè)單位，僅靠收3%的管理費，難以維持正常的工資和工作運轉(zhuǎn)；大部分縣沒有設(shè)立專職的拆遷管理機構(gòu)，絕大部分是成立領(lǐng)導(dǎo)小組，臨時抽幾個人進行拆遷，對拆遷安置補償方案只審批其合法性，對其合理性審查不細，造成拆遷補償不盡合理，拆遷安置補償矛盾日趨漸多。

二、當前需要做好的幾項工作

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)快速健康發(fā)展，對于我市全面建設(shè)小康社會，加快推進城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需求和促進消費、擴大內(nèi)需、拉動投資增長等方面都具有十分重要的意義。為此，我們要認真做好以下幾個方面的工作。

（一）加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

從總體上看，全市房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢是健康平穩(wěn)的，房價上漲速度、幅度比較正常，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對合理，不存在炒買炒賣現(xiàn)象。目前，全市（含八縣二區(qū)）商品住房平均售價每平方米1059元，中心城區(qū)樓市平均售價約在每平方米1435元左右，與周邊南陽、駐馬店價格水平相當。因此，面對信陽的房地產(chǎn)發(fā)展，我們還要宏觀把握、理性認識；既要大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，又要繼續(xù)支持城鎮(zhèn)居民改善住房條件，有效遏制投機炒作。當前，全國各地都在認真貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》文件精神，尤其是東部沿海地區(qū)和部分經(jīng)濟發(fā)達的中心城市，都把穩(wěn)定房價提到了政府工作的重要議程，我市房價漲幅雖然基本平穩(wěn)，但也要及早采取措施。對此，我們要認真做好以下5個方面的具體工作。

一是提高認識，加強領(lǐng)導(dǎo)。各縣區(qū)要把貫徹國務(wù)院關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作作為當前加強宏觀調(diào)控的一項突出任務(wù)，不折不扣地抓好落實。二是調(diào)控規(guī)劃，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房管部門要根據(jù)當?shù)爻鞘幸?guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、房地產(chǎn)市場供求等情況，會同有關(guān)部門編制好本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，并制定出房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃；要建立房地產(chǎn)開發(fā)項目庫，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇開發(fā)項目提供服務(wù)。三是明確標準，引導(dǎo)住房建設(shè)和消費。享受優(yōu)惠政策的普通住房，原則上應(yīng)為住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下。四是加強市場監(jiān)管，規(guī)范市場秩序。要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的市場準入管理，嚴格執(zhí)行項目手冊制度、項目資本金制度、預(yù)售許可制度、合同備案制度、竣工綜合驗收制度。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)或個人，一律不準參加房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的招投標；項目資本金達不到要求的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得批準和辦理開工手續(xù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證，不得有任何預(yù)售行為，不得向預(yù)購人收取任何預(yù)訂性質(zhì)的費用；開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房必須實行實名制，簽訂商品房銷售合同后，3日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門辦理商品房銷售合同備案，禁止預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，金融部門不予辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

（二）進一步規(guī)范物業(yè)管理，提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

隨著我市城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進和城市現(xiàn)代化進程的加快，公有住房大部分出售給了職工個人，新建住宅基本上是個人購買，房屋所有權(quán)發(fā)生了重大變化，人們對物業(yè)管理的需求越來越大。尤其是2004年市政府出臺《信陽市物業(yè)管理辦法》之后，居民的法律意識普遍增強，推動了物業(yè)管理的發(fā)展。如何使我市物業(yè)管理更加健康、快速、有序的發(fā)展，是今后我市物業(yè)管理的重點工作。

一是積極開拓物業(yè)管理市場。逐步推進各部門、各單位自管房屋的管理與其業(yè)主的分離，加快機關(guān)、企事業(yè)單位的后勤房管部門改革步伐，逐步改制成具有獨立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)，進一步推進社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理方式，積極創(chuàng)造條件推進老城區(qū)非小區(qū)住宅的物業(yè)管理工作，將新建住宅小區(qū)、大廈納入專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理，努力擴大物業(yè)管理的覆蓋面。二是廣泛進行宣傳，完善配套規(guī)章制度。通過宣傳《物業(yè)管理條例》和《信陽市物業(yè)管理辦法》，進一步提高業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的法律意識，使物業(yè)管理企業(yè)及員工能認真執(zhí)行法律制度，切實履行好服務(wù)職能，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠信服務(wù)取信于業(yè)主。全面推行業(yè)主大會制度，嚴格物業(yè)選聘招投標制度，建立健全物業(yè)管理從業(yè)人員資格管理制度，實行開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理 “建管分離”，規(guī)模較大的住宅小區(qū)要積極取得當?shù)毓矙C關(guān)的支持，積極設(shè)立“警務(wù)區(qū)”。三是加快住宅小區(qū)水電管網(wǎng)改造步伐。各物管住宅小區(qū)要按規(guī)定實行水電一戶一表，直接抄表到戶、收費到戶。今后，新建住宅小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按抄表到戶的設(shè)施要求進行建設(shè)，否則，不予驗收，不辦理房產(chǎn)有關(guān)手續(xù)。未實行抄表到戶的舊有住宅小區(qū)，要逐步進行改造，仍由物業(yè)公司代收水費電費問題要盡快糾正。四是加大住宅公用部位維修基金歸集力度。嚴格按照《信陽市住宅公用部位設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，加大收繳力度，實行?？顚Ｓ?，嚴格監(jiān)管。五是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和從業(yè)人員素質(zhì)。完善物業(yè)管理服務(wù)標準，建立“質(zhì)價相符”、“以質(zhì)論價”的收費機制，以合同約定的方式規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)。同時結(jié)合物管行業(yè)的自身特點，在小區(qū)內(nèi)開展有償服務(wù)、親情服務(wù)，針對業(yè)主的需要，提供家政、代辦、清潔、機電維修等專業(yè)化服務(wù)，走多種經(jīng)營之路，增進企業(yè)與業(yè)主的感情，增強企業(yè)發(fā)展的后勁，為廣大業(yè)主提供一個寬松、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境。

（三）加強城鎮(zhèn)房屋拆遷管理，保護拆遷當事人合法權(quán)益。

在我市大力推進城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程中，拆遷工作有其獨特的地位和貢獻，所發(fā)揮的作用是不言而喻的。但在我市各縣區(qū)的城市建設(shè)特別是舊城改造中，近年來因拆遷也出現(xiàn)了不少的矛盾，必須引起我們的高度重視，并采取切實可行的措施加以解決。一是要充分認識拆遷安置工作的重要性。各縣區(qū)房屋拆遷主管部門一定要全面認識做好拆遷工作對于促進經(jīng)濟發(fā)展和維護社會穩(wěn)定的重要性，增強緊迫感和責(zé)任感；認真研究拆遷當事人關(guān)心的熱點和難點問題，通過細致的具有說服力的思想工作，化解拆遷矛盾，保證拆遷工作順利進行。二是要堅持量力而行搞拆遷。根據(jù)城市發(fā)展的需要，研究編制舊城改造和拆遷計劃，合理確定拆遷規(guī)模。確定拆遷規(guī)模一定要和當?shù)氐呢斄σ约袄习傩盏某惺苣芰ο噙m應(yīng)，以科學(xué)的態(tài)度為指導(dǎo)，實事求是、量力而行做好拆遷工作。三是要堅持依法行政、依法拆遷。要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)拆遷法規(guī)規(guī)定，明確拆遷主體條件，規(guī)范拆遷行為。對拆遷補償資金不到位、拆遷補償安置方案不落實和條件不成熟的項目，一律不能實施拆遷。各級拆遷行政主管部門要嚴格依法行政，嚴格拆遷行政許可制度，加強拆遷單位的資格管理。除自拆自建外，各種拆遷項目必須申請《拆遷許可證》后才能實施拆遷；已辦有拆遷許可證的項目，不得擅自擴大和縮小拆遷面積。要加大對拆遷項目許可證發(fā)放、拆遷評估、拆遷補償?shù)拳h(huán)節(jié)的檢查力度，及時糾正違法行為。要充分發(fā)揮房地產(chǎn)價格評估專家委員會和裁決委員會的作用，有效減少拆遷糾紛，依法保護拆遷當事人的合法權(quán)益。

（四）嚴格落實住宅與房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收制度。

為了進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對全市住宅與房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收和交接管理，提高商品住宅小區(qū)的綜合效益。近期，我局結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)工作實際，出臺了《信陽市房地產(chǎn)開發(fā)（住宅）項目竣工驗收管理暫行辦法》，對房地產(chǎn)開發(fā)住宅項目、包括經(jīng)濟適用房和集資建本資料權(quán)屬文秘資源網(wǎng)嚴禁復(fù)制剽竊房的竣工驗收，從驗收程序、提供要件和違規(guī)責(zé)任等方面都進行了明確規(guī)定。該辦法對保護消費者和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的合法權(quán)益，具有重要的現(xiàn)實意義，希望各縣區(qū)要認真參照執(zhí)行。今后，對房地產(chǎn)開發(fā)的住宅項目，未進行竣工驗收和取得竣工驗收合格證的，開發(fā)企業(yè)不得通知業(yè)主入住，房產(chǎn)管理部門不得為其辦理房屋所有權(quán)初始登記手續(xù)、他項權(quán)抵押登記手續(xù)和房屋所有權(quán)證。

（五）扎實開展全市房產(chǎn)綜合執(zhí)法檢查，積極營造良好市場環(huán)境。

篇6

20*年*月*日，第546號令廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人（包括*資企業(yè)和組織以及華僑、*同胞，以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個人），依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。為了貫徹落實國務(wù)院第546號令，做好外資企業(yè)及外籍個人房產(chǎn)稅的征管工作，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、加強組織領(lǐng)導(dǎo)，確保政策落實

廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，對外資企業(yè)及外籍個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，是國務(wù)院為深化改革開放和完善體制機制所做出的重要決策，有利于簡化稅制，進一步適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求；有利于統(tǒng)一稅政，公平稅負，創(chuàng)造和諧的稅收環(huán)境；有利于規(guī)范稅收征管和納稅服務(wù)，強化依法治稅。各地要充分認識對外資企業(yè)及外籍個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅的重要意義，采取有效措施保證國務(wù)院第546號令的貫徹實施。要加強對外資企業(yè)及外籍個人征收房產(chǎn)稅工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，結(jié)合本地區(qū)的實際情況研究制定貫徹落實的具體工作方案；要主動向當?shù)卣M行匯報，爭取地方領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門的支持，形成各部門的共識與合力；要密切關(guān)注各方面的反映，有針對性地做好宣傳解釋工作；要深入基層和企業(yè)了解情況、掌握動態(tài)，及時研究和解決征管中遇到的矛盾和問題，重大問題要及時向稅務(wù)總局報告。

二、加強政策宣傳，完善納稅服務(wù)

各地要加大政策宣傳力度，充分利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙等途徑，將取消城市房地產(chǎn)稅、統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅的意義和政策調(diào)整的具體內(nèi)容向社會進行廣泛的宣傳，特別是要讓外資企業(yè)及外籍個人了解政策變化的情況和需要向稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報的內(nèi)容和期限等。要進一步優(yōu)化納稅服務(wù)，加強納稅輔導(dǎo)?；鶎诱魇諜C關(guān)要通過發(fā)放宣傳材料、設(shè)立政策解答窗口、開展納稅輔導(dǎo)等方式，使外資企業(yè)及外籍個人盡快熟悉房產(chǎn)稅的稅收政策，掌握房產(chǎn)稅的計算方法、申報方式和繳納程序，幫助外資企業(yè)及外籍個人及時準確地進行納稅申報；要為納稅人提供通暢的反映訴求的渠道，認真處理納稅人提出的問題和建議，建立解決問題的工作機制。

三、摸清稅源狀況，強化征收管理

各地要以對外資企業(yè)及外籍個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅為契機，進一步加強房產(chǎn)稅的征收管理工作。要完善房產(chǎn)稅的稅源管理，通過各種方式獲取納稅人、特別是外資企業(yè)及外籍個人的房產(chǎn)稅稅源信息，及時更新稅源數(shù)據(jù)庫；要開展專門的稅源調(diào)查，全面掌握房產(chǎn)稅稅源的總體狀況和分布情況，有針對性地提出加強管理的工作措施；要完善房產(chǎn)稅的征管辦法和工作流程，創(chuàng)新征管手段，切實提高管理質(zhì)量和效率；要健全和細化房產(chǎn)稅的減免稅管理辦法，嚴格減免稅的審批。

篇7

一、房產(chǎn)檔案工作的特點

（一）法律性

房產(chǎn)檔案是指房地產(chǎn)管理機構(gòu)在管理活動中直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是房地產(chǎn)行政管理法定職責(zé)的體現(xiàn)，是證明權(quán)利人與房屋之間權(quán)利的原始憑證，具有法律憑證價值。近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，伴隨而來的房產(chǎn)交易、抵押、評估、保全、查封等活動日益增多，房地產(chǎn)糾紛呈上升趨勢，房產(chǎn)檔案的利用率迅速增長。房產(chǎn)檔案是人民法院確認房屋權(quán)利歸屬、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)，為權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)保護提供了可靠的法律保障，促進了社會的和諧穩(wěn)定。

（二）社會性

隨著住房消費市場的全面啟動和城市二、三級市場的全面放開，擁有房屋所有權(quán)的權(quán)利人越來越多，權(quán)利人在行使占有、使用、收益、處分等權(quán)利時，房產(chǎn)檔案的利用就成為確認交易行為是否合法的必不可少的環(huán)節(jié)。由此房產(chǎn)交易雙方才會有安全感，房地產(chǎn)市場的運行才能安全有序。

同時，隨著城市化進程的加速，城市規(guī)劃、舊城改造、拆遷安置等如果采用傳統(tǒng)的調(diào)查測算方法，投入大、周期長且可靠性差。而利用數(shù)字化房產(chǎn)檔案信息和館藏實物檔案可以較全面便捷地匯總、統(tǒng)計房屋權(quán)屬狀況，既節(jié)省資金又能較快地計算出成本，加快工程進度。

（三）價值性

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，價值高，在單位和個人的財產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位，隨著房產(chǎn)價值的上升，人們對房地產(chǎn)給予了前所未有的關(guān)注。房產(chǎn)檔案的有無，保管的好壞，記載得是否準確、全面，直接關(guān)系到權(quán)利人的經(jīng)濟利益，房產(chǎn)檔案管理人員必須真實地記錄相關(guān)信息，客觀反映房產(chǎn)經(jīng)濟的運行過程。因此，房產(chǎn)檔案屬于財產(chǎn)檔案，含金量高，具有價值性。

（四）網(wǎng)絡(luò)性

在當前信息化時代下，借助計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)就可以將產(chǎn)權(quán)管理、圖表管理、檔案管理等結(jié)合在一起，極大地改變了過去人工收集、整理、歸檔、利用等傳統(tǒng)的檔案工作方式，有效地提高了檔案管理的效率，促進了檔案信息的充分利用。

二、房產(chǎn)檔案管理的當前形勢

（一）法制觀念淡薄，沒有完全依法管理檔案

房產(chǎn)檔案管理如果沒有健全的法制做后盾，檔案管理制度得不到落實和實施，就不能形成科學(xué)的管理方法，檔案的安全性和完整性、真實性等就不能得到有效保障，容易出現(xiàn)工作偏差或失誤，出現(xiàn)檔案丟失或者缺損等情況。

（二）房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)進程緩慢

信息化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化是當前房產(chǎn)檔案的管理趨勢，構(gòu)建信息數(shù)據(jù)庫和檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)，已經(jīng)成為現(xiàn)代化房產(chǎn)檔案管理過程中不可或缺的部分，傳統(tǒng)手工的檔案管理方式已經(jīng)不能有效地保障檔案管理水平。但目前房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)進程緩慢，多地普遍存在著現(xiàn)代化管理模式和傳統(tǒng)手工管理模式并存的形式，沒有建成完整的信息數(shù)據(jù)庫，增加了檔案信息的安全隱患。

（三）檔案工作人員素質(zhì)較低

房產(chǎn)檔案管理需要一支既有一定檔案專業(yè)知識又有一定測繪、法律等相關(guān)知識的管理隊伍，而當前的檔案管理工作中，工作人員大都沒有進行過專業(yè)化的培訓(xùn)，非專業(yè)人員的管理導(dǎo)致了檔案管理方式的不科學(xué)。部分地區(qū)由于檔案管理人員待遇較低，有的人員不能安于工作，不認真鉆研業(yè)務(wù)，甚至存在想轉(zhuǎn)行或調(diào)動的想法，從而嚴重影響了檔案資料的管理、利用和發(fā)掘，影響了檔案的質(zhì)量，降低了檔案的利用效果。

三、加強房產(chǎn)檔案規(guī)范化管理的措施

（一）加強制度建設(shè)，制定科學(xué)、統(tǒng)一、切實可行的檔案管理制度

科學(xué)有效的管理制度是房產(chǎn)檔案管理工作順利開展的先決條件，是加強檔案管理水平的有效途徑。從目前檔案管理部門工作狀態(tài)和運行方式來看，檔案工作效率低下，很大程度上是因為缺乏有效的制度監(jiān)督，從事管理工作的人員積極性低，缺乏工作熱情和創(chuàng)造性。因此，房產(chǎn)檔案管理部門應(yīng)當首抓制度建設(shè)，建立有效的競爭機制，提升工作人員的危機意識和競爭意識，將工作績效同獎懲制度結(jié)合，激發(fā)工作人員的熱情和創(chuàng)造力，從而提升房產(chǎn)檔案管理水平。

連云港市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心檔案室成立于1989年，在20多年的檔案管理工作中，檔案室嚴格按照《檔案法》的規(guī)定，結(jié)合實際情況制定了《檔案立卷歸檔制度》《檔案庫房保管制度》《檔案查詢利用制度》以及《檔案管理人員職責(zé)》《建檔人員職責(zé)》《接待人員責(zé)職》等崗位責(zé)任制。2008年《房屋登記辦法》實施后，針對檔案管理中出現(xiàn)的新規(guī)定、新要求，又制訂了《連云港市城市房屋權(quán)屬檔案管理實施細則》《連云港市房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行規(guī)定》等技術(shù)規(guī)范。同時在工作中根據(jù)業(yè)務(wù)需要，對新出現(xiàn)的帶有普遍性的問題及時制定業(yè)務(wù)標準，確保各項工作的規(guī)范性和嚴密性，于2009年順利通過檔案工作目標管理江蘇省五星級認定。

（二）切實做好房產(chǎn)檔案的收集工作

收集工作是房產(chǎn)檔案規(guī)范化管理的首要環(huán)節(jié)，也是整個工作流程中最為基礎(chǔ)的工作，只有確保房產(chǎn)檔案資料的完整性和真實性，才能為后續(xù)工作的開展奠定堅實的基礎(chǔ)。檔案收集要做到登記材料內(nèi)容完整、準確，能全面、真實地反映房地產(chǎn)的本來面貌，反映物權(quán)的歸屬、沿革、變動等情況。收集的各類登記材料要系列化，能完整地反映房地產(chǎn)權(quán)利狀況，使之成為有應(yīng)用價值和長久保存價值的檔案。

為了提高房產(chǎn)檔案收集工作水平，應(yīng)該嚴格按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的要求，建立完善的管理制度，明確各個崗位的職責(zé)以及工作流程，對收集檔案的范圍、分類等做出細致的劃分。要加強與各個業(yè)務(wù)部門的聯(lián)系，做好檔案資料的移交工作，確保檔案資料收集工作的順利開展。

連云港市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心檔案室在收集檔案的過程中，嚴格按照《連云港市城市房屋權(quán)屬檔案管理實施細則》的要求，從受理、審核、登簿、發(fā)證等各個環(huán)節(jié)按歸檔范圍和歸檔要求收集、制作登記資料，力求文件材料的形式、規(guī)格、技術(shù)指標等達到高度一致，保證凡屬歸檔范圍內(nèi)的各種形式的文件材料都要收集齊全。同時，對每卷檔案在整理前先檢查驗收，缺件、錯件檔案以及內(nèi)容不完整、字跡不清晰等文件予以退回，杜絕不符合標準的檔案入庫。

（三）認真做好房產(chǎn)檔案的整理工作

房產(chǎn)檔案資料收集之后，應(yīng)按照《房屋登記辦法》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，將應(yīng)當歸檔的登記材料按內(nèi)容和形式進行排列編號，編制目錄、封面并移交進行集中統(tǒng)一保管，形成系統(tǒng)的資料庫。

在檔案整理過程中，要嚴格按照檔案資料管理的規(guī)則操作，對登記材料要按照“一宗一卷”即“每辦理一件登記所形成的材料立一個卷”的規(guī)定立卷，卷內(nèi)材料要按《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》的規(guī)定進行排序、編寫頁碼、編寫卷內(nèi)目錄和備考表等。紙質(zhì)檔案裝訂時應(yīng)將材料上的金屬物全部剔除干凈，對破損或者幅面過小的材料應(yīng)采用A4白襯紙托裱，幅面大于A4的材料，應(yīng)按A4大小折疊整齊，并預(yù)留出裝訂邊際。卷內(nèi)文件材料裝訂應(yīng)整齊美觀，不得壓字、掉頁，不得妨礙翻閱。

（四）加強房產(chǎn)檔案的動態(tài)管理

房產(chǎn)檔案的動態(tài)性是房產(chǎn)檔案最顯著的特點。房產(chǎn)檔案形成后，房地產(chǎn)的權(quán)利和房地情況并不是固定不變的。為了保證房產(chǎn)檔案信息的準確性和及時性，需要采用動態(tài)管理方式，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的變化、房屋現(xiàn)狀的變更來補充新材料，更改房產(chǎn)檔案中的簿、檔、圖等，以確保房產(chǎn)檔案信息的真實性和系統(tǒng)性，使房產(chǎn)檔案成為“活”檔案。

（五）加強房產(chǎn)檔案的信息化建設(shè)

1.提升檔案信息化的認識

科學(xué)技術(shù)高速發(fā)展的今天，傳統(tǒng)的管理方法和手段已經(jīng)無法適應(yīng)房產(chǎn)檔案管理工作的需求，需要依靠計算機軟件進行檔案管理，依靠網(wǎng)絡(luò)、計算機、掃描儀等現(xiàn)代化設(shè)備進行檔案的檢索與存儲。因此，房產(chǎn)檔案管理工作人員要充分認識到檔案信息化建設(shè)的重要性，認識到檔案管理信息化是房產(chǎn)檔案管理的有效途徑。

2.打造房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)

打造房產(chǎn)檔案管理的信息化，首先要完善房產(chǎn)檔案管理信息系統(tǒng)，把房產(chǎn)交易系統(tǒng)與房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)進行對接，交易信息同步于檔案系統(tǒng)中，同時利用掃描儀等設(shè)備把相關(guān)圖像信息導(dǎo)入交易信息系統(tǒng)中，運用技術(shù)軟件進行整合和調(diào)閱，形成準確、完善的房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫。

連云港市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心非常重視檔案管理信息化建設(shè)，按照住建部“房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標準及考核辦法”的要求，建立了一個集錄入、掃描各種類別和密級的房產(chǎn)檔案系統(tǒng)，使紙質(zhì)檔案圖像化，實現(xiàn)了電子化的集中存儲、索引、管理、查詢等。在充分考慮房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的前提下，結(jié)合檔案電子化的發(fā)展趨勢，在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)中專設(shè)檔案管理模塊，檔案工作的各環(huán)節(jié)都運用計算機進行管理，達到收集、整理、掃描、編目、備份、統(tǒng)計、查閱等全由信息系統(tǒng)操作，極大地提高了工作質(zhì)量和效率。

3.建立檔案數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)

通過信息化，建立一整套房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，管理人員能夠從不同角度對數(shù)據(jù)進行分析、整理，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展做出合理預(yù)測，便于相關(guān)職能部門科學(xué)決策，及時調(diào)控，減小風(fēng)險，有效地維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（六）提高檔案管理人員綜合素質(zhì)水平

首先，要對管理人員進行有針對性的培訓(xùn)，加強檔案學(xué)知識、法律知識和房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，掌握行業(yè)動態(tài)、新規(guī)，提高專業(yè)素養(yǎng)和知識水平。

其次，要注重復(fù)合型人才的培養(yǎng)。檔案信息化的建設(shè)和實施，需要既懂計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)又精通檔案業(yè)務(wù)的復(fù)合型人才，無論是系統(tǒng)軟件的選購、研發(fā)還是信息化的具體實施、維護，都需要人才的支撐。檔案部門除引進計算機專業(yè)技術(shù)人員外，還要加強在職檔案管理人員的計算機知識培訓(xùn)，做到能夠熟練操作計算機和檔案管理軟件，掌握房產(chǎn)信息資料的錄入、分類、檢索等程序，提高檔案的存儲和處理能力。

最后，房產(chǎn)檔案管理是一項細致繁瑣的工作，需要檔案管理人員具有強烈的責(zé)任心和使命感，認真對待工作，確保房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)的順利開展。

參考文獻：

1.齊劍茹.加強房產(chǎn)交易中心檔案管理工作的措施.東方企業(yè)文化.2015.23

2.王歡.對做好房地產(chǎn)交易管理中心檔案工作的思考.東方企業(yè)文化.2015.24

篇8

    一、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義

    (一)商品房預(yù)售合同備案登記的效力

    自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來,從國家到各個地方,相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度:“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”除此之外,1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中,都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款,規(guī)定了預(yù)售方進行合同備案登記的義務(wù)、時間及辦理登記備案手續(xù)的行政機關(guān)。但是對于預(yù)售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。

    僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看,法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國,不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力,學(xué)界對此也有爭議。

篇9

第二條  本辦法適用于市南、市北、臺東、四方、滄口五區(qū)，各縣級市、嶗山區(qū)、黃島區(qū)的城區(qū)和青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。

第三條  市房產(chǎn)管理局是本市房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督管理的行政主管部門。

市房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)具體負責(zé)市南、市北、臺東、四方、滄口五區(qū)內(nèi)的房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督管理工作；各縣級市、黃島區(qū)、嶗山區(qū)、青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)管理部門，具體負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督管理工作（以下統(tǒng)稱質(zhì)監(jiān)機構(gòu)）。

第四條  質(zhì)監(jiān)機構(gòu)的主要職責(zé)：

（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督管理的法規(guī)、規(guī)章和政策；

（二）對房屋修繕工程質(zhì)量實施監(jiān)督管理；

（三）負責(zé)對房屋修繕單位質(zhì)量檢查人員的培訓(xùn)、考核，監(jiān)督和幫助房屋修繕單位建立健全質(zhì)量保證體系；

（四）參與房屋修繕工程中采用和推廣新材料、新工藝的試驗和鑒定；

（五）審查認定房屋修繕工程質(zhì)量等級；

（六）負責(zé)房屋修繕工程重大質(zhì)量事故的處理。

第五條  質(zhì)監(jiān)機構(gòu)應(yīng)配備熟悉專業(yè)技術(shù)標準、具有一定的實踐經(jīng)驗、責(zé)任心強、辦事公正的工程技術(shù)人員為專職質(zhì)量監(jiān)督員（以下簡稱質(zhì)監(jiān)人員）。

第六條  實施房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督的范圍為大修、中修五十平方米以上的房屋修繕工程。

房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督必須嚴格按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定和技術(shù)標準、規(guī)范進行。

第七條  凡屬質(zhì)量監(jiān)督范圍內(nèi)的房屋修繕工程，建設(shè)單位無質(zhì)量監(jiān)督能力的，須在開工前十五日內(nèi)到質(zhì)監(jiān)機構(gòu)辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，提交全套施工圖紙、預(yù)算或概算書、施工合同副本等。

建設(shè)單位辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，須向質(zhì)監(jiān)機構(gòu)繳納工程造價千分之四點八的質(zhì)量監(jiān)督費。質(zhì)量監(jiān)督費列入工程成本。

第八條  質(zhì)監(jiān)機構(gòu)收取質(zhì)量監(jiān)督費應(yīng)專立帳戶。質(zhì)量監(jiān)督費主要用于質(zhì)監(jiān)機構(gòu)的日常支出和與質(zhì)量監(jiān)督工程有關(guān)的開支，不得挪作它用。

第九條  質(zhì)監(jiān)機構(gòu)對辦理質(zhì)量監(jiān)督的房屋修繕工程，應(yīng)審查房屋修繕單位的資質(zhì)和開工條件，并在建設(shè)單位辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)后七日內(nèi)確定專職質(zhì)監(jiān)人員，負責(zé)該工程的質(zhì)量監(jiān)督工作。

從事房屋修繕施工的單位，必須是經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準并持有《企業(yè)資質(zhì)等級證書》或《企業(yè)資質(zhì)審查證書》的施工企業(yè)，或經(jīng)資質(zhì)審查合格并取得《房屋修繕資質(zhì)等級證書》或《資質(zhì)審查證書》的企事業(yè)單位。各區(qū)、縣級市按規(guī)定權(quán)限審批的房屋修繕單位，須報市房產(chǎn)管理局備案。

第十條  質(zhì)監(jiān)機構(gòu)須按國家、省、市有關(guān)規(guī)范及規(guī)程和驗評標準，對房屋修繕工程質(zhì)量全面進行監(jiān)督，同時，重點做好隱蔽工程及關(guān)鍵部位的施工質(zhì)量的監(jiān)督。質(zhì)監(jiān)人員應(yīng)不定期地進行現(xiàn)場抽查，做好記錄，檢查有關(guān)資料。

房屋修繕工程竣工后，由房屋修繕單位會同建設(shè)單位進行初驗，并整理有關(guān)資料及初驗質(zhì)量等級。填報竣工工程驗收申報表報質(zhì)監(jiān)機構(gòu)；質(zhì)監(jiān)機構(gòu)應(yīng)在接到驗收申請之日起七日內(nèi)正式驗收。凡未經(jīng)質(zhì)監(jiān)機構(gòu)驗收或經(jīng)驗收不合格的工程不得交付使用，建設(shè)單位不得辦理工程竣工結(jié)算。

第十一條  質(zhì)監(jiān)機構(gòu)對經(jīng)驗收屬優(yōu)良、合格的房屋修繕工程，應(yīng)發(fā)給房屋修繕工程竣工驗收證明書；對經(jīng)驗收屬不合格工程或分部、分項不合格工程的，應(yīng)通知房屋修繕單位返工；對其中雖不符合驗收標準，但無結(jié)構(gòu)隱患，基本滿足使用功能的工程，可按“不符合標準”工程進行驗收，責(zé)令房屋修繕單位按不合格分部、分項工程直接費的20－30％，做為經(jīng)濟賠償，退還建設(shè)單位。

第十二條  房屋修繕工程所用的原材料、建筑構(gòu)配件必須具備合格證。無合格證或不合格的原材料、建筑構(gòu)配件一律不得使用。

第十三條  房屋修繕工程發(fā)生重大質(zhì)量事故，房屋修繕單位必須在二十四小時內(nèi)報告質(zhì)監(jiān)機構(gòu)。質(zhì)監(jiān)機構(gòu)應(yīng)在接到報告后，二十四小時內(nèi)派員赴現(xiàn)場調(diào)查處理。

第十四條  質(zhì)監(jiān)人員有權(quán)持證進入房屋修繕工程施工現(xiàn)場進行質(zhì)量監(jiān)督檢查；建設(shè)單位和房屋修繕單位必須如實提供情況和必要的資料。

質(zhì)監(jiān)人員應(yīng)依法保守被檢查單位的技術(shù)、業(yè)務(wù)秘密。

第十五條  對嚴格遵守房屋修繕工程質(zhì)量的有關(guān)規(guī)范及其他規(guī)定，工程質(zhì)量優(yōu)良品率較高的房屋修繕單位，由市房產(chǎn)管理局給予表彰和獎勵。

第十六條  對忽視工程質(zhì)量管理或有其他違反本辦法有關(guān)規(guī)定行為的，由房產(chǎn)行政主管部門或其委托的質(zhì)監(jiān)機構(gòu)按下列規(guī)定予以處罰：

（一）不按規(guī)定辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的，除責(zé)令其補辦有關(guān)手續(xù)外，對建設(shè)單位和修繕單位分別處以二百元至一千元的罰款；

（二）違反有關(guān)質(zhì)量標準或操作規(guī)程的，責(zé)令其整改，可并處以五百元以下的罰款；

（三）偷工減料、偽造或涂改技術(shù)資料的，處以200元至1000元的罰款。

對施工質(zhì)量低劣的房屋修繕單位，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并視情節(jié)輕重，予以警告或處以30000元以下的罰款。

對違反本辦法規(guī)定的單位的主要負責(zé)人和主要責(zé)任人，可并處五十元至二百元的罰款。

第十七條  質(zhì)監(jiān)機構(gòu)作出的行政處理決定，應(yīng)制作行政處理決定書，并送達當事人。

罰款上繳財政。

第十八條  當事人對質(zhì)監(jiān)機構(gòu)的行政處理決定不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定申請復(fù)議或提起行政訴訟。

第十九條  質(zhì)監(jiān)機構(gòu)工作人員應(yīng)嚴格遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，堅持原則，秉公辦事。對玩忽職守、弄虛作假、徇私舞弊、索賄受賄的，由有關(guān)部門給予行政處分和經(jīng)濟處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十條  本辦法具體執(zhí)行中的問題，由市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。

第二十一條  本辦法自之日起施行。

青島市人民政府關(guān)于修改部分政府規(guī)章行政處罰等條款的決定

（1998年8月24日  青政發(fā)〔1998〕137號）

全文

根據(jù)《中華人民共和國行政處罰法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)決定對《青島市城市房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》的行政處罰等有關(guān)內(nèi)容作如下修改：

1、第十六條第一款修改為：“對忽視工程質(zhì)量管理或有其他違反本辦法有關(guān)規(guī)定行為的，由房產(chǎn)行政主管部門或其委托的質(zhì)監(jiān)機構(gòu)按下列規(guī)定予以處罰：

……“

2、第十六條第一款（三）項修改為：“偷工減料、偽造或涂改技術(shù)資料的，處以200元至1000元的罰款?！?/p>

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【關(guān)鍵詞】城市郊鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記法律探索

一、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋發(fā)證問題的由來和法律現(xiàn)狀

隨著城市化進程的不斷加快，城區(qū)面積的日益拓展，一些城市郊鄉(xiāng)村組整體納入城市規(guī)劃。正如某著名境外學(xué)者所講的那樣，“整個中國就象是一個大工地”，城市建設(shè)用地的規(guī)模擴展大幅度地介入了城市郊區(qū)農(nóng)村集體所有制的土地，這就形成了目前這種局面：城市土地存在兩種所有制類型，一種是國有制土地，另一種是“在城市中生活，身份是農(nóng)民”的人群占有的集體所有制土地。并且伴隨著城市規(guī)模的進一步擴張，后者有加速擴大的趨勢。這樣，與這些“城市農(nóng)民”生活緊密相關(guān)，甚至是作為他們最重要的生活依靠的自有住房如何進行產(chǎn)權(quán)保護，是否應(yīng)該進行產(chǎn)權(quán)保護，就成為城市房地產(chǎn)行政管理機關(guān)面臨的一個無法回避的重要法律課題。

我國《憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。我國《土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。第十條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當遵守本法?！泵鞔_指出了該法調(diào)整的范圍即城市國有土地上的房地產(chǎn)法律關(guān)系。

建設(shè)部1997年10月27日了第57號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，第二條規(guī)定：本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。第四十條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。也非常明確地指出了該辦法的適用范圍。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展，建設(shè)部于2001年8月15日對《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》作了修改并以第99號令形式重新。其中第二條規(guī)定：本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。第三十九條規(guī)定：本辦法第二條規(guī)定范圍外的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。這就給城市郊鄉(xiāng)集體土地上的房屋權(quán)屬登記在法律方面提供了可能性。

以上是我國現(xiàn)有的關(guān)于土地權(quán)屬問題的基本法律規(guī)定，

二、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記的法律特點：

和城市國有土地上房屋相比，城市集體土地上房屋有以下特點：(一)建筑密度大。在城市建設(shè)房屋有規(guī)定的間距要求，建設(shè)單位為了保持經(jīng)濟上的合理性，就會把房屋建得比較高，因而也就有了一定的造型，有了一定的配套，有了一定的外立面設(shè)計。在農(nóng)村建設(shè)房屋沒有規(guī)定的間距要求，建造人為了保持經(jīng)濟上的合理性，就會房挨房、門對門，盡量先把地皮占滿，因而也就沒有了造型，沒有了配套，沒有了外立面。其典型形式是，建筑密度很大，容積率卻并不是很大。(二)建設(shè)標準低。城市房屋建設(shè)要遵守國家既定的建筑設(shè)計和施工標準，參與各方分工很細，出現(xiàn)質(zhì)量問題要按規(guī)定追究責(zé)任。農(nóng)村房屋建設(shè)一般并不按照國家規(guī)定的施工標準進行，許多房屋甚至連設(shè)計圖紙都沒有。施工方完全按照建房人的要求并結(jié)合自己的施工經(jīng)驗組織建設(shè)，出現(xiàn)質(zhì)量問題時責(zé)任很難分清，甚至連責(zé)任主體都很難找到。更有甚者，所有人一旦發(fā)現(xiàn)房屋容易出租，不經(jīng)過任何論證就叫人在房頂上再加一層或兩層。這樣的一種建設(shè)狀態(tài)必然使房屋的建設(shè)標準很低，上水、下水、通風(fēng)、采光、電力荷載、采暖等都成問題，消防、社區(qū)配套等更無從談起。(三)游走于合法和非法的邊緣狀態(tài)。

我國房屋建設(shè)管理的現(xiàn)實狀況是，城市截然不同于農(nóng)村，在城市建設(shè)房屋有非常復(fù)雜的程序，要蓋幾十個甚至上百個章，但是在農(nóng)村非常簡單，取得宅基地以后，幾乎是可以隨心所欲地蓋。但是由于農(nóng)村的土地總的來說比較便宜，而且人皆有愛美之心，村民們一般也愿意把自己的房屋蓋得不太出格，與鄰里間保持某種程度的協(xié)調(diào)。這是遠郊農(nóng)民的一種普遍心態(tài)，但是對于“城市農(nóng)民”和近郊農(nóng)民來說，講究美麗和協(xié)調(diào)是要損失鈔票的，他就不愿意了，他就會隨心所欲地以擴大房屋建筑面積為唯一目的來建造或改建房屋。按照農(nóng)村房屋建設(shè)的現(xiàn)狀來分析，他并不違法，至多只是違反了村里的鄉(xiāng)規(guī)民約，其他的村民也都會這么看，也都會這么干。但是按照城市房屋建設(shè)的要求來分析，這是徹頭徹尾的違章建筑。在城市建設(shè)房屋連一個章都不蓋怎么行。問題難就難在所有的“城市農(nóng)民”都認為在自家的宅基地上建房子，愛怎么建就怎么建，而且所有的“城市農(nóng)民”都可以從這種“共識”中獲益，加之“冰凍三尺，非一日之寒”，這種“共識”已經(jīng)存在了這么久，現(xiàn)在城市建筑管理和規(guī)劃管理部門要著手管理這件事已是無從下手。換句話說，如果把這些房屋按所有制關(guān)系定性為農(nóng)村房屋，大體可以說它是有瑕疵的，但仍是合法的；如果把這些房屋界定為城市房屋，則可以肯定它是違章建筑，是非法的。難就難在人們?nèi)狈⑺_定為任何一種的強有力的依據(jù)和勇氣。

總之，農(nóng)村的建房管理狀態(tài)比較松散、寬泛，這是和農(nóng)村的土地價值狀況相適應(yīng)的。城市土地價值比較昂貴，它是和城市比較嚴格的規(guī)劃管理和建筑管理狀況相適應(yīng)的?！俺鞘修r(nóng)民”在城市建設(shè)房屋，卻運用農(nóng)村比較松散、寬泛的建房管理規(guī)定來蓄意放大自己的自，并形成了一個大一統(tǒng)的既得利益群體。

三、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記亟待立法

在城市國有土地上實施房屋發(fā)證沒有任何法律困難，正象前文描述的那樣，1980年以前，對城市國有土地上的房屋發(fā)證和對城市房屋發(fā)證是同一個概念。為什么要偏偏對城市房屋發(fā)證而不對農(nóng)村房屋發(fā)證的原因，正是因為城市房屋價值量大，產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性不比農(nóng)村。從這個意義上說，房屋發(fā)證機關(guān)就是要對那些價值量大的房屋發(fā)放房產(chǎn)證。這樣，隨著城市規(guī)模的擴展，原先處于郊區(qū)集體土地上的房屋已經(jīng)被包含在城市范圍內(nèi)時，經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)律必然促使人們研究和探討城市集體土地上房屋的產(chǎn)權(quán)證發(fā)放問題。理由很簡單，人們最終是要對價值量大、產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性不高的房屋產(chǎn)權(quán)進行登記保護，而并不在意它是建在國有土地上還是集體土地上。這樣人們就在既有的政策環(huán)境和社會環(huán)境下尋找實現(xiàn)城市集體所有制土地上房屋登記發(fā)證的各種理由。

(一)保護產(chǎn)權(quán)人利益的需要。農(nóng)民的法律意識逐漸增強，他們省吃儉用建設(shè)房屋很不容易，房屋既是他們不可缺少的生活資料，也是他們擁有的價值量最大的私有財產(chǎn)，希望通過法律加強和保護自己的合法權(quán)益，以便代代相傳，不受侵犯。

(二)城市房屋統(tǒng)一管理的需要。城市房屋都應(yīng)該統(tǒng)一發(fā)證，只有這樣做才是公平，才有利于城市管理。城市集體土地上的房屋也處于城市之中，因而也是城市房屋，是城市房屋就應(yīng)該發(fā)證。

(三)已經(jīng)具備了一定的政策基礎(chǔ)。具體有兩點：一是國務(wù)院頒發(fā)的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第二十八條規(guī)定，“縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門，應(yīng)加強對村莊、集鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，依法保護房屋所有人對房屋的所有權(quán)，具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定?！逼渲械漠a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理自然包括房屋發(fā)證的內(nèi)容，因而這一條可以做為登記機關(guān)開展城市集體土地上房屋登記發(fā)證的政策依據(jù)。另外：建設(shè)部修訂的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記?！备絼t里有一條規(guī)定，“本辦法第二條規(guī)定以外的房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行?！边@就給城市集體土地上房屋發(fā)證問題留下了一個口子，即可以參照城市國有土地上的房屋發(fā)證來執(zhí)行。

(四)可以控制城市集體土地上的房屋建設(shè)規(guī)模，緩解拆遷改造的難度。目前拆遷成本大是城市改建的“攔路虎”，認為通過房屋發(fā)證就可確認哪些是合法的房屋，哪些是非法的房屋。非法的房屋在拆遷時就可以不補償或降低補償標準，從而降低拆遷成本。

四、實踐中已經(jīng)出現(xiàn)的操作模式

這幾年各地也都試點性的開展了城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋的發(fā)證工作，在一些地方還取得了一定成果?？偨Y(jié)其操作模式，有以下三種類型：

(一)在縣域范圍內(nèi)開展，主要是在縣城開展。凡是在這個范圍內(nèi)開展這項工作的，都有一定的歷史淵源，相關(guān)部門之間已經(jīng)形成了一些相互監(jiān)督制約的關(guān)系，就是這種監(jiān)督制約關(guān)系的書面憑證資料形成了房屋產(chǎn)權(quán)登記的要件。但是深究起來，其中不乏當?shù)亍巴琳摺钡暮圹E，經(jīng)不起國家政策方面的認真推敲，基本沒有推廣價值。

(二)以房屋管理部門的名義在城市范圍內(nèi)開展工作。這種做法往往具有試點性、探索性的特點。普遍方法是找一些經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的，有一定代表性的地區(qū)做試驗，與當?shù)貐^(qū)級政府合作，爭取他們的理解和支持。操作風(fēng)險比較小。從實踐來看，暴露出的問題也不少，核心是要件難確定或沒有要件，審核標準難以把握，突擊建房難制止。

(三)取得城市政府正式文件以后在規(guī)定范圍內(nèi)開展工作。這個階段一般是作為對試點階段表示認可的情況下才可能出現(xiàn)的，說明在申請要件和審核原則方面卻已有了一個可操作性的標準。至此，也就完成了由試驗階段走向全面展開階段的一個完整的法定程序，按說這時開展這項工作應(yīng)該不會再有什么問題。但是我們了解到，在有些城市，即使到了這個階段也仍然被迫停了下來，充分說明目前情況下開展這項工作難度很大。

五、存在的法律問題

總結(jié)城市集體土地上房屋發(fā)證工作的各種困難，可概括為以下幾個方面：

(一)申請要件難確定。土地證是一個必收要件，但是目前在城市集體土地上建設(shè)房屋跟在遠郊農(nóng)村集體土地上建設(shè)房屋一樣，處于失管漏管狀態(tài)，無法確定滿滿一地房屋哪一部分是合法，哪一部分是非法。而且按照目前的規(guī)定，登記機關(guān)對所發(fā)產(chǎn)權(quán)證的合法性還要承擔(dān)法庭舉證的責(zé)任。

(二)審批標準難確定。由于房屋利用價值頗高，受利益趨使，城市集體土地上的房屋建設(shè)密度很高，建筑容積率也不低。為了在這種情況下開展工作，按照分門別類的常用工作方法，試點城市在具體操作中都規(guī)定了內(nèi)部掌握政策界限。但是這個界線，只能是粗線條的，而且是不可能保密的，這就使得各產(chǎn)權(quán)人會根據(jù)自己的現(xiàn)實狀況，盡可能把擬登記房屋增建到使其面積達到政策上限的地步，造成夜以繼日瘋狂建房的可笑局面，影響了社會安定，脫離了政策初衷。

(三)歷史遺留問題難處理。由于以前城市管理工作中的疏忽，許多集體土地上的房屋事實上已經(jīng)以較低的價格進入市場，買房者多為低收入的城市居民。這些居民往往也都是弱勢群體，進行城市集體土地上房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作必然要面臨對他們所占用房屋的產(chǎn)權(quán)確認問題，按政策確認其為非法買賣，則將其逼上困難的境地；確認其合法又沒有政策支持，即使要補辦相關(guān)手續(xù)也是難上加難。

(四)“一戶一宅”標準難掌握?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。但是由于農(nóng)民家庭分戶有一定的靈活活性，這一政策便有了很大的規(guī)避空間，很難在實踐中得到貫徹落實。

(五)登記收費難。收費困難，工作必然難以開展。

六、法律建議

(一)盡快出臺有關(guān)城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記的法律法規(guī)，為發(fā)放集體土地上的房屋產(chǎn)權(quán)證提供法律依據(jù)。

(二)在農(nóng)村轉(zhuǎn)戶(農(nóng)轉(zhuǎn)非)地區(qū)及時辦理轉(zhuǎn)戶以后國有土地上房屋產(chǎn)權(quán)證。

(三)緊緊跟隨城市內(nèi)部存在集體土地的地區(qū)拆遷改造和城中村改造的步伐，及時處理好已改造地區(qū)的房產(chǎn)證發(fā)證工作。

以上第一條建議是針對集體土地上房屋發(fā)證問題的治本之策，第二、第三條建議的著眼點在于及時縮小城市集體土地的范圍和數(shù)量。

參考文獻：

1、《中華人民共和國憲法》

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，1995年1月1日施行

3、《中華人民共和國土地管理法》，1999年1月1日施行