導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)健詞】房地產(chǎn)測(cè)繪；規(guī)章制度；人員管理；質(zhì)量管理；成本控制；檔案管理

引言

隨著房地產(chǎn)測(cè)繪逐步進(jìn)入市場(chǎng)，它不僅為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)，而且也可以利用豐富的房地產(chǎn)測(cè)繪成果資源為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)、市政工程、公共事業(yè)、綠化環(huán)保、治安消防、文教衛(wèi)生、水利交通、財(cái)政稅收、金融保險(xiǎn)、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通訊、燃?xì)夤?yīng)等城鎮(zhèn)事業(yè)提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息，從而達(dá)到信息共享，避免重復(fù)測(cè)繪、重復(fù)投入，提高經(jīng)濟(jì)效益。所以，我們要加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪的管理，以利于更好地為社會(huì)服務(wù)。

房地產(chǎn)測(cè)繪的成果(房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)、房產(chǎn)圖籍)都具有法律效力，是進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、利用、交易、征收費(fèi)稅，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的重要數(shù)據(jù)和資料，具有權(quán)屬(法律) 、財(cái)政(稅收) 和社會(huì)服務(wù)(城鎮(zhèn)規(guī)劃) 3 大基本功能。以下從幾方面談房地產(chǎn)測(cè)繪的管理。

1 房地產(chǎn)測(cè)繪單位設(shè)立各項(xiàng)規(guī)章制度、健全各種組織

房地產(chǎn)測(cè)繪單位要建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，沒(méi)有規(guī)矩不成方圓，利用各種規(guī)章制度來(lái)約束人、管理人。例如，測(cè)繪跟蹤監(jiān)督卡、對(duì)社會(huì)服務(wù)承諾、工作人員“九不準(zhǔn)”、關(guān)于貫徹《國(guó)家行政機(jī)關(guān)工作人員貪污賄賂行政處分暫行規(guī)定》的實(shí)施意見(jiàn)、關(guān)于加強(qiáng)窗口建設(shè)的決定、關(guān)于加強(qiáng)考勤管理的暫行辦法、檔案管理規(guī)定、各職位的職責(zé)、外業(yè)拍照規(guī)定等，單位成立黨支部、團(tuán)支部、工會(huì)、婦委會(huì)等組織，黨支部發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)核心和戰(zhàn)斗堡壘作用，工會(huì)、團(tuán)支部、婦委會(huì)開(kāi)展一些活動(dòng)，為職工謀福利，豐富大家的業(yè)余生活，增進(jìn)員工的感情，提高單位的凝聚力。

2 房地產(chǎn)測(cè)繪的人員管理

人員專業(yè)構(gòu)成――房地產(chǎn)測(cè)繪單位人員可以搭配不同專業(yè)背景的人員，有測(cè)繪類、建筑類、房地產(chǎn)類，幾個(gè)計(jì)算機(jī)類的人員，對(duì)于房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪，測(cè)繪專業(yè)的人員比較在行，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，建筑類專業(yè)的人員更有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)轫?xiàng)目測(cè)繪要求人員對(duì)建筑圖紙比較熟悉，圖紙上的符號(hào)，功能分區(qū)，需要平面圖、立面圖、剖面圖結(jié)合起來(lái)看，斜屋面的房子需要確定2.2 m 高度的位置，需要比較深的看圖識(shí)圖能力。計(jì)算機(jī)專業(yè)的人員主要是對(duì)計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)的維護(hù)，也是技術(shù)支持。

人員繼續(xù)教育與培訓(xùn)――包括崗前培訓(xùn)與崗位培訓(xùn)。新進(jìn)人員都要進(jìn)行崗前培訓(xùn)才能上崗，學(xué)校剛畢業(yè)的人員畢竟沒(méi)有工作經(jīng)驗(yàn)，學(xué)校的學(xué)習(xí)也與單位的特定工作不同，培訓(xùn)完最好還要由老的人員帶一段時(shí)間，以便新人員盡快熟悉業(yè)務(wù)和減少錯(cuò)誤。崗位培訓(xùn)是對(duì)于已經(jīng)工作一段時(shí)間的人，這些人通過(guò)繼續(xù)教育與培訓(xùn)，更新知識(shí)、提高技能、掌握新規(guī)定，才能符合職稱晉升的要求。單位內(nèi)部要定期不定期地開(kāi)技術(shù)交流會(huì)，創(chuàng)造溝通的平臺(tái)。

思想教育――對(duì)員工進(jìn)行思想教育，讓每個(gè)人都有質(zhì)量意識(shí)，對(duì)于計(jì)算人員，我們看到的可能只是數(shù)字，但對(duì)于業(yè)主，那都是錢(qián)，1可都是幾千幾萬(wàn)的問(wèn)題，絕不能無(wú)所謂，要站在公正的立場(chǎng)，誰(shuí)也不偏袒，依據(jù)國(guó)家規(guī)范、省建設(shè)廳規(guī)定、當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來(lái)計(jì)算。對(duì)員工進(jìn)行廉政教育，要求員工廉潔自律，使員工不會(huì)因?yàn)榱疂崋?wèn)題而有意偏袒哪一方。

3 質(zhì)量管理

測(cè)繪計(jì)量器具必須經(jīng)政府計(jì)量行政主管部門(mén)考核合格的測(cè)繪計(jì)量檢定機(jī)構(gòu)或者測(cè)繪計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)檢定合格，才能用于測(cè)繪生產(chǎn)。

3.1 房地產(chǎn)測(cè)繪流程

登記測(cè)繪――安排測(cè)繪任務(wù)――外業(yè)組測(cè)繪――內(nèi)業(yè)資料處理、自審、互審――質(zhì)檢科審核――分管副隊(duì)長(zhǎng)審定――收費(fèi)處收費(fèi)――業(yè)主領(lǐng)取圖紙

3.1.1 辦證與預(yù)售測(cè)繪

在登記測(cè)繪階段，同時(shí)與客戶簽定合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，對(duì)成果資料的質(zhì)量要求，成果幾份，完成時(shí)間?？蛻粢峁┩暾馁Y料。如果是商品房預(yù)測(cè)，需要提供規(guī)劃審批圖紙，電子版的設(shè)計(jì)圖等。如果是商品房辦證測(cè)繪要提供規(guī)劃審批圖紙復(fù)印件、竣工圖紙、預(yù)售許可證復(fù)印件、電子版的設(shè)計(jì)圖等，要核對(duì)原件，并雙方簽字確認(rèn)。同時(shí)每個(gè)環(huán)節(jié)規(guī)定作業(yè)時(shí)間，這個(gè)流程在電腦上顯現(xiàn)，每個(gè)環(huán)節(jié)用了多長(zhǎng)時(shí)間很清楚。

外業(yè)組測(cè)繪數(shù)據(jù)采集要清晰、完整，如果內(nèi)業(yè)處理過(guò)程發(fā)現(xiàn)有漏測(cè)或不清楚，要補(bǔ)測(cè)，對(duì)于地形圖等較復(fù)雜的，內(nèi)業(yè)完成后，要拿著成果圖到現(xiàn)場(chǎng)再核對(duì)。同一個(gè)樓盤(pán)在計(jì)算前，質(zhì)檢員最好先看一下圖紙，對(duì)于同樣的問(wèn)題要有統(tǒng)一的做法和分?jǐn)偡桨?，避免返工?，F(xiàn)在的設(shè)計(jì)也推陳出新，新的設(shè)計(jì)樣式不斷出現(xiàn)，一線的測(cè)繪人員發(fā)現(xiàn)有未遇到過(guò)的情況，或者質(zhì)檢人員也沒(méi)把握的，就要請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)召開(kāi)技術(shù)會(huì)議，請(qǐng)具體測(cè)繪人員、工程師、中層人員共同討論，提出最合適、符合規(guī)范精神的操作方案。不能質(zhì)檢員或者測(cè)繪員個(gè)人擅自決定。因?yàn)槲覀兊淖龇ㄒ弦?guī)范精神，還要作為以后的案例，不能同樣的情況前后做法不一，自相矛盾，避免失去公信力。質(zhì)檢科審核這一環(huán)節(jié)很重要，也很有必要，最早單位的審核更多的是形式，具體做的不夠，就容易發(fā)生失誤和格式不統(tǒng)一; 現(xiàn)在質(zhì)檢科審核得比較細(xì)，發(fā)揮了不小的作用。但環(huán)節(jié)多，要注意銜接和理順，不要成為一道道關(guān)卡，以致效率低下、產(chǎn)生內(nèi)耗。

3.1.2 拆遷測(cè)繪

動(dòng)遷測(cè)繪期間，測(cè)繪人員要對(duì)房子重新測(cè)繪、核對(duì)，以保證準(zhǔn)確性。動(dòng)遷時(shí)的測(cè)繪人員盡量與摸底測(cè)繪人員是同一組人，分組時(shí)可以按原先誰(shuí)測(cè)的動(dòng)遷時(shí)還是他測(cè)的基本原則，以減少工作量，提高準(zhǔn)確性。測(cè)量時(shí)最好整片分，不要東一座，西一座，特別是老城區(qū)，墻界比較難判斷，有時(shí)涉及析產(chǎn)和合并的問(wèn)題。因?yàn)榻?jīng)過(guò)摸底，測(cè)繪人員會(huì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)比較熟悉，有利于保證工期和質(zhì)量。測(cè)繪人員要選用責(zé)任心強(qiáng)的。測(cè)量時(shí)各項(xiàng)目要設(shè)負(fù)責(zé)人，有利于統(tǒng)一協(xié)調(diào)，測(cè)繪時(shí)做到不重不漏，如果發(fā)生重、漏現(xiàn)象會(huì)非常麻煩和被動(dòng)。測(cè)繪人員與動(dòng)遷人員注意配合與溝通，以減少和避免錯(cuò)誤。例如，圖紙表示的意思，面積的表示方法等。測(cè)繪時(shí)計(jì)算方法一定要統(tǒng)一，口徑一致，不能出現(xiàn)組與組對(duì)同樣情況計(jì)算方法不同。測(cè)繪人員和動(dòng)遷人員對(duì)拆遷法律法規(guī)要有一定程度的熟悉，對(duì)拆遷補(bǔ)償安置方案更要熟記在心。在動(dòng)遷工作中要堅(jiān)持公平，一碗水端平原則，不然群眾意見(jiàn)大，工作會(huì)沒(méi)辦法開(kāi)展。當(dāng)然，工作人員一定要廉潔自律，對(duì)待群眾的工作，需要耐心與細(xì)致，避免與群眾發(fā)生沖突。摸底測(cè)繪與動(dòng)遷測(cè)繪都比較辛苦，單位在補(bǔ)貼方面可以給予傾斜。環(huán)境比較復(fù)雜，工作人員要注意安全。動(dòng)遷人員對(duì)被拆遷戶提供的資料要認(rèn)真核對(duì)，產(chǎn)權(quán)人和被拆遷人、安置人要一致，不能拆了張三的房子，賠償時(shí)卻賠給了李四。

3.2 電腦、辦公軟件、局域網(wǎng)、打印機(jī)綜合運(yùn)用

現(xiàn)在技術(shù)設(shè)備越來(lái)越先進(jìn)，外業(yè)數(shù)據(jù)采集有GPS、全站儀，內(nèi)業(yè)處理也都用計(jì)算機(jī)，配備激光打印機(jī)，提高了精度和效率。單位人員幾十個(gè)，幾年下來(lái)積累的成果也很多。平時(shí)為了方便打印、數(shù)據(jù)資源共享，單位建立內(nèi)部局域網(wǎng)，設(shè)立服務(wù)器，所有數(shù)據(jù)圖形都放在服務(wù)器。服務(wù)器下每個(gè)人建一個(gè)目錄，個(gè)人的成果都放在里面，自己可以調(diào)用和修改，別人只能調(diào)用不能修改，這樣既共用了資源，又不會(huì)亂。對(duì)于要出大量的分層分戶平面圖、二手房交易圖紙、錯(cuò)誤修改、復(fù)雜地形、復(fù)雜建筑造型計(jì)算機(jī)及局域網(wǎng)綜合系統(tǒng)發(fā)揮了很大的作用?，F(xiàn)在用CAD 軟件畫(huà)圖并且可以計(jì)算，輔助EXCEL 表格計(jì)算出公攤面積成果，比起最初的在紙上列算式，按計(jì)算器要快得多，并避免計(jì)算器按錯(cuò)而沒(méi)發(fā)覺(jué)。當(dāng)然直接依據(jù)設(shè)計(jì)圖的計(jì)算要求設(shè)計(jì)圖標(biāo)注的尺寸和實(shí)際畫(huà)的圖形要相符。這需要在畫(huà)圖的時(shí)候核對(duì)一下，因?yàn)橛械脑O(shè)計(jì)人員修改局部的時(shí)候可能尺寸改了，圖形沒(méi)改，這時(shí)如果直接按照此圖形來(lái)算，可能錯(cuò)了還不知道，這屬于隱蔽的錯(cuò)誤。

3.3 內(nèi)部辦公系統(tǒng)

從登記業(yè)務(wù)到收費(fèi)直至最終業(yè)主拿到圖紙各個(gè)環(huán)節(jié)在內(nèi)部系統(tǒng)都有體現(xiàn)，同一個(gè)項(xiàng)目如果分給幾組在做，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或者領(lǐng)導(dǎo)都可以查看，可查詢進(jìn)度，每個(gè)月底、季度或者年度可以匯總單位總的業(yè)務(wù)量，也可以查詢個(gè)人在一段時(shí)間的業(yè)務(wù)情況，方便統(tǒng)計(jì)，各環(huán)節(jié)的人員也可以很清楚地知道自己手上還有多少任務(wù)未完成，而不用翻紙質(zhì)資料。

4 成本控制

紙張――測(cè)繪用紙量大，大家都節(jié)約點(diǎn)，省下的數(shù)量就很可觀，需要大家有節(jié)約意識(shí)，并且從自身做起。例如，批量打印前一定要先認(rèn)真核對(duì)層數(shù)、結(jié)構(gòu)、樓盤(pán)名稱、指北、圖框等基本信息，先打印一兩份送審，等審核審定都通過(guò)，再出圖，現(xiàn)在是先出總產(chǎn)權(quán)圖，待總產(chǎn)權(quán)登記完再出分層分戶平面圖。

墨盒――彩色激光打印機(jī)墨盒很貴，一盒要兩三千元，打彩圖、或者售房圖要合理安排，盡量減少出錯(cuò)圖。

5 檔案管理

紙質(zhì)檔案――有專門(mén)的檔案室，并且是可以移動(dòng)的檔案柜，這樣，方便查閱又不占用空間，商品房檔案較多，檔案袋也要大一點(diǎn)的。設(shè)專門(mén)的借閱簿，借閱檔案要有記錄，并簽字，記錄借閱日期和歸還日期。電子檔案――現(xiàn)在都用電腦，很多圖形、數(shù)據(jù)電腦都有，需要對(duì)服務(wù)器的內(nèi)容備份，刻錄成光盤(pán)，利于保存，避免意外。

除了以上幾方面，還有財(cái)務(wù)管理、綜治管理(防盜防火)等也必須加以注意。

參考文獻(xiàn):

[1]國(guó)家測(cè)繪局測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)化研究所，南京市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處等單位．房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第一單元: 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定GB/17986.1－2000.[S].北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000．

[2]呂永江．房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)[M].北京: 中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社， 2001．

[3]張洪升．樹(shù)狀圖應(yīng)用于房產(chǎn)公用面積分級(jí)公攤系統(tǒng)設(shè)計(jì)[J].測(cè)繪科學(xué)，2008，32(4):132－134．

[4]林清華．房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)范與客戶投訴管理及糾紛處理典型案例評(píng)析[M].北京:中國(guó)科技文化出版社，2006．

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房地產(chǎn)測(cè)繪；質(zhì)量管理

房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，從而對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量、人員素質(zhì)以及設(shè)備的先進(jìn)與否要求越來(lái)越高，管理也越來(lái)越嚴(yán)格。目前我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)制上不健全，缺乏專門(mén)的管理結(jié)構(gòu)，以及統(tǒng)一的管理規(guī)范，而且從事房地產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員的素質(zhì)也有待提升，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪管理迫在眉睫。

一、房地產(chǎn)測(cè)繪

房地產(chǎn)測(cè)繪是指專門(mén)的測(cè)繪人員通過(guò)現(xiàn)代化的測(cè)繪手段和技術(shù)，用測(cè)繪儀器對(duì)房屋及房屋相關(guān)的土地，及其質(zhì)量、數(shù)量以極其自然情況等進(jìn)行專業(yè)的測(cè)繪。主要是基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目的測(cè)繪。其測(cè)繪內(nèi)容包括：對(duì)房產(chǎn)以及房產(chǎn)相關(guān)的建筑物進(jìn)行測(cè)量、調(diào)查，并通過(guò)測(cè)量、調(diào)查得出的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行圖紙的繪制。

基礎(chǔ)測(cè)繪主要是對(duì)房地產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙的測(cè)繪，即房地產(chǎn)分幅平面圖，其對(duì)測(cè)繪人員的專業(yè)素質(zhì)以及技能儀器設(shè)備的專業(yè)化現(xiàn)代化等要求都相當(dāng)?shù)膰?yán)格。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的測(cè)繪包含了對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)、圖、表、冊(cè)以及薄等相關(guān)內(nèi)容的測(cè)繪，其主要是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及權(quán)屬管理等進(jìn)行分戶和分丘平面圖的測(cè)繪工作，工作內(nèi)容相當(dāng)豐富，工作量相對(duì)較大，他直接關(guān)系到房地產(chǎn)拆遷管理、開(kāi)發(fā)交易等工作內(nèi)容的是否順利有序開(kāi)展。

二、房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理現(xiàn)狀及問(wèn)題

（一）測(cè)繪人員專業(yè)素質(zhì)不高

房地產(chǎn)測(cè)繪對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和技能有著相當(dāng)高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，其特殊性決定著測(cè)繪人員在房地產(chǎn)業(yè)中占有相當(dāng)重的分量，圖紙的測(cè)繪要求相當(dāng)嚴(yán)密，哪怕是一丁點(diǎn)的誤差都會(huì)給整個(gè)工程帶來(lái)不可預(yù)想的嚴(yán)重后果，所以要求測(cè)繪從業(yè)人員不僅僅是要有豐富的專業(yè)知識(shí)，掌握相關(guān)的法律法規(guī)，還要有奉獻(xiàn)精神和社會(huì)責(zé)任感、使命感。但是目前房地產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員的一大部分并不具備專業(yè)的測(cè)繪從業(yè)資格，甚至是半路出家，存在極大的隱患。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理制度不完善

任何企業(yè)的運(yùn)行都離不開(kāi)一整套規(guī)范的人力資源管理體系，人力資源管理體系通過(guò)對(duì)工作人員日?；竟ぷ?、專業(yè)技能的考核，并運(yùn)用完善的薪酬管理獎(jiǎng)懲制度體系對(duì)工作人員進(jìn)行考核，從而激勵(lì)員工積極飽滿的工作熱情，但是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于一線的員工缺乏強(qiáng)有力的管理，以及沒(méi)有完備的獎(jiǎng)懲制度和薪酬管理體系，使得大部分員工工作態(tài)度松懈，缺乏積極性，從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)較為低下。

（三）缺乏市場(chǎng)監(jiān)督

房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大事，所以房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)作為其重要的組成部分，應(yīng)該加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督，提高測(cè)繪質(zhì)量。但是因?yàn)槲覈?guó)相關(guān)法規(guī)的不健全，使得目前的測(cè)繪市場(chǎng)秩序混亂，不僅是阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序的進(jìn)行，更嚴(yán)重危害了國(guó)家利益。

（四）權(quán)責(zé)不分

目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍缺少專門(mén)的測(cè)繪管理部門(mén)，甚至是很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有專門(mén)的房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)，其測(cè)繪工作往往是采用外包或者外聘的形式，使得對(duì)測(cè)繪人員的專業(yè)水平及素質(zhì)等缺乏必要的了解，地方行政主管部門(mén)對(duì)其監(jiān)管力度不夠，僅僅是形式上的監(jiān)管，并沒(méi)有真正行使監(jiān)督管理的職能，一旦出現(xiàn)事故，責(zé)任很難認(rèn)定，部門(mén)之間往往會(huì)“踢皮球”，相互推卸責(zé)任。房地產(chǎn)行業(yè)的組織機(jī)構(gòu)也并不能滿足其生產(chǎn)和發(fā)展的需要，缺乏有力的監(jiān)管措施和切實(shí)可行的規(guī)章制度。根據(jù)目前的房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的現(xiàn)狀和實(shí)際需要，明確各部門(mén)和各管理人員的權(quán)利和義務(wù)，強(qiáng)化對(duì)行業(yè)的管理職能，在遵循各項(xiàng)測(cè)繪業(yè)規(guī)章制度的前提下，層層把關(guān)，始終把質(zhì)量管理指標(biāo)放在首位。房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展同時(shí)也離不開(kāi)地方行政主管部門(mén)的監(jiān)管，要求強(qiáng)化地方行政管理部門(mén)的監(jiān)督和管理，在房地產(chǎn)測(cè)繪單位的配合下，行使管理職能，督促辦理相關(guān)手續(xù)，并配合行政管理部門(mén)對(duì)其測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，以確保測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性。

三、測(cè)繪質(zhì)量管理控制措施

（一）建立健全規(guī)章制度，設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)

無(wú)規(guī)矩不成方圓，房地產(chǎn)測(cè)繪單位一定要建立健全各種管理規(guī)章制度，從而使得有章可循，管理起來(lái)也得心應(yīng)手。例如建立獎(jiǎng)懲制度、完善人員監(jiān)管機(jī)制等，從而監(jiān)督和激勵(lì)測(cè)繪從業(yè)人員的各項(xiàng)工作，強(qiáng)化測(cè)繪質(zhì)量的監(jiān)管和考核機(jī)制，分清權(quán)責(zé)，明確人員的各項(xiàng)職責(zé)。此外還應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的的監(jiān)督和管理。行業(yè)協(xié)會(huì)是自發(fā)的民間組織，各房產(chǎn)測(cè)繪單位之間相互監(jiān)管對(duì)測(cè)繪過(guò)程中的各個(gè)操作流程嚴(yán)格把關(guān)，并在行業(yè)內(nèi)部信息公開(kāi)。

（二）建立測(cè)繪成果質(zhì)量管理體系

測(cè)繪成果的質(zhì)量關(guān)系到各工程建設(shè)的質(zhì)量，建立測(cè)繪成果管理體系必須要先明確責(zé)任主體，必要時(shí)候要求測(cè)繪單位承擔(dān)相應(yīng)的民事和行政責(zé)任。在測(cè)量過(guò)程中，相關(guān)單位一定要嚴(yán)格把控測(cè)量過(guò)程，按照規(guī)范專業(yè)的操作流程層層把關(guān)，做好測(cè)量的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，根據(jù)實(shí)際情況，按照專業(yè)流程制定編寫(xiě)測(cè)量技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)。對(duì)測(cè)量成果的驗(yàn)收工作一定要認(rèn)真細(xì)致，包括其數(shù)字化圖紙、計(jì)算資料、作業(yè)原圖等等，并將其成果歸檔，一旦發(fā)現(xiàn)不合格品立即執(zhí)行不合格品控制程序。其最后測(cè)量報(bào)告要求內(nèi)容必須細(xì)化，必要時(shí)候還應(yīng)該附有相應(yīng)的圖紙和附件。

（三）房地產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)

現(xiàn)代化的信息技術(shù)的滲透到每個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門(mén)的房地產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)，使得其測(cè)繪信息成果被行業(yè)內(nèi)、行業(yè)監(jiān)管部門(mén)以及社會(huì)公眾所了解和熟悉，從而加強(qiáng)了相互之間的信息共同和交流，提高了測(cè)繪信息的可信度，使其更加透明。房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)的建立一方面可以規(guī)范在測(cè)繪過(guò)程中的操作流程，另一方面使得其測(cè)繪成果可以在各部門(mén)之間公開(kāi)透明，相互監(jiān)督，提高測(cè)繪行業(yè)的業(yè)務(wù)水平，使其業(yè)務(wù)流程更加規(guī)范化，從而保證了房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量。此外，建立測(cè)繪資料成果信息管理系統(tǒng)應(yīng)該遵循其實(shí)用性、穩(wěn)定性以及資源共享性原則，并且堅(jiān)持其功能設(shè)置與實(shí)際測(cè)繪管理需求相適應(yīng)。

（四）深化房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)改革，

積極推進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展變革，離不開(kāi)國(guó)家一系列相關(guān)的政策法規(guī)的指引，在一系列嚴(yán)密的政策法規(guī)的引導(dǎo)下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的監(jiān)管，明確權(quán)責(zé)，測(cè)管分離，建立并完善質(zhì)量保證金制度，從而使得房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)一步步的向?qū)I(yè)化、規(guī)范化的方向前進(jìn)。

結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，我國(guó)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)重要的地位，每個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的參差不齊，決定著房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)發(fā)展水平各異，雖然還存在著這樣那樣的問(wèn)題，但是通過(guò)加強(qiáng)各項(xiàng)管理規(guī)章制度以及對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪人員專業(yè)技術(shù)水平的不斷提高，現(xiàn)代化設(shè)備的應(yīng)用等措施的施行，必然會(huì)大大提高房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的管理水平，使得更好的服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)管理水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓再晨，付云鵬.淺談房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量保證[J]. 黑龍江科技，2011（11）.

篇3

一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理離不開(kāi)這個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理可以反映出這個(gè)企業(yè)的管理水平高低，還可以反映出這個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益如何。然而，資金是生命線，所以說(shuō)“企業(yè)的管理是以財(cái)務(wù)管理作為中心，而財(cái)務(wù)管理又是以資金管理作為核心的”就是這個(gè)道理。企業(yè)的資金從開(kāi)始籌集，把籌集到的資金分配好，再有效的使用，然后去監(jiān)督和管理的過(guò)程就是資金管理。當(dāng)這個(gè)企業(yè)籌集的資金達(dá)到一定量的時(shí)候，在這個(gè)基礎(chǔ)上去合理的使用，做到把銷售收入提高，還有把利潤(rùn)最大化，然后把這些回收的資金再進(jìn)行合理的安排，從而保證新的項(xiàng)目順利地開(kāi)展。資金不僅是一個(gè)企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的核心因素，而且還能實(shí)時(shí)的反映出一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)只有把資金管理工作做好，才能掌握住企業(yè)的命脈，因?yàn)楣芾砗闷髽I(yè)的資金也就相當(dāng)于管理控制住這個(gè)企業(yè)的生存發(fā)展線和生命線。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)投資資金回籠的安全性難以保證。眾所周知，在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所投資項(xiàng)目規(guī)模越大，需要的資金就會(huì)越多，投入的資金越多經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越高，因?yàn)槠髽I(yè)項(xiàng)目規(guī)模和資金投入量成一個(gè)正比率關(guān)系，一個(gè)規(guī)模大的項(xiàng)目所用的時(shí)間也多，資金所需要的時(shí)間會(huì)順其自然的延伸，這樣也就是說(shuō)：如果這個(gè)項(xiàng)目的工程期延長(zhǎng)一天，就會(huì)多加一天的經(jīng)營(yíng)成本，但是項(xiàng)目時(shí)間延長(zhǎng)并不是經(jīng)營(yíng)者可以預(yù)料到的，更別說(shuō)可以去控制。就像是投資這個(gè)項(xiàng)目前需要做一些背景調(diào)查，如果在調(diào)查的時(shí)候不夠仔細(xì)認(rèn)真，就會(huì)把一些不容易發(fā)現(xiàn)的關(guān)于產(chǎn)權(quán)方面的問(wèn)題給忽視掉，其實(shí)這個(gè)問(wèn)題就存在項(xiàng)目中，只是調(diào)查的時(shí)候不夠深入而不被發(fā)現(xiàn)。導(dǎo)致項(xiàng)目的投資資金不能按時(shí)的安全回籠，這樣還是比較輕的，如果嚴(yán)重的話，這將給整個(gè)投資項(xiàng)目帶來(lái)巨大的損失，對(duì)企業(yè)的發(fā)展不利。然而，除了這個(gè)以外，尚有很多不確定因素在慢慢地對(duì)房地產(chǎn)投資資金的回籠產(chǎn)生影響。

（二）資金預(yù)算管理制度不夠完善。因?yàn)楦鞣N原因，企業(yè)的全面預(yù)算資金管理還存在一定的缺陷，比如預(yù)算編制、批準(zhǔn)、執(zhí)行、決算編制和審批很難去把握；再一個(gè)是監(jiān)督考核工作沒(méi)有做好，同時(shí)還缺少了激勵(lì)制度導(dǎo)致員工的積極性不高。目前，要建立全面的資金預(yù)算管理制度而且還要合適這個(gè)企業(yè)的發(fā)展，還沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到，所以企業(yè)的資金預(yù)算管理還是處于松散的狀態(tài)，這樣的話可能會(huì)導(dǎo)致實(shí)際的資金和預(yù)算的資金出入很大，從而也會(huì)影響到企業(yè)資金高效率地使用與平時(shí)正常的周轉(zhuǎn)，也會(huì)影響到項(xiàng)目工程的進(jìn)度，工程款也不能很好地去控制。除了這些以外，還會(huì)使上級(jí)和下級(jí)、部門(mén)和部門(mén)內(nèi)部職員之間的溝通出現(xiàn)障礙，而且不能很好地去交流，更談不上合作了。

（三）融資形式單調(diào)。企業(yè)想要更好地發(fā)展，融資是不可缺少的手段，因?yàn)槿谫Y可以擴(kuò)充企業(yè)的資金，解決企業(yè)面臨的資金問(wèn)題。根據(jù)統(tǒng)計(jì)了解到，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，負(fù)債率可高達(dá)70%～80%左右，從而可以想到對(duì)大部分房地產(chǎn)興辦企業(yè)來(lái)講，這個(gè)項(xiàng)目中企業(yè)自己所擁有的資金只占20%～30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)所用來(lái)周轉(zhuǎn)的資金大多數(shù)都是靠銀行貸款與項(xiàng)目銷售，進(jìn)一步的說(shuō)明了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資形式單調(diào)，資金的來(lái)源少，并且存在的風(fēng)險(xiǎn)又很高、企業(yè)償還債務(wù)的壓力也很大?，F(xiàn)如今，隨著貸款政策越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)貸款也越來(lái)越難，加大了籌集使用資金的難度，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性，再加上單一的融資形式，使得企業(yè)的發(fā)展受到了限制。

三、解決對(duì)策

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理。一個(gè)人如果沒(méi)有誠(chéng)信，就無(wú)法立足于這個(gè)社會(huì)。一個(gè)企業(yè)如果沒(méi)有誠(chéng)信，也就無(wú)法在這個(gè)行業(yè)里生存發(fā)展。所以說(shuō)，誠(chéng)信是一個(gè)企業(yè)最基本的，也是最重要的。信用就像是一個(gè)企業(yè)的生命，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)一直持續(xù)發(fā)展下去。企業(yè)只有守信用，人家才會(huì)貸款給你，如果你的信用一直良好，人家會(huì)長(zhǎng)期貸款給你，而且收的利息也低。貸款可以使資金一直的補(bǔ)充進(jìn)來(lái)，這樣可以緩解資金回收時(shí)候的緊張狀態(tài)，如果有新的項(xiàng)目，企業(yè)也可以繼續(xù)開(kāi)發(fā)，這樣才能賺更多的利潤(rùn)，更好地發(fā)展下去。

（二）保證資金的流動(dòng)性。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的時(shí)候會(huì)受到某些因素的阻礙，這樣的話資金的流動(dòng)性也會(huì)受到約束，就會(huì)造成想用錢(qián)的時(shí)候錢(qián)拿不出來(lái)。然而，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因主要是該收的錢(qián)沒(méi)有收回來(lái)、有些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)了一半就停止等等，發(fā)生了這些以后，企業(yè)的錢(qián)就像扔在了水里一樣收不回了，即使收回也是只收回一點(diǎn)點(diǎn)。所以，企業(yè)要實(shí)時(shí)叮囑財(cái)務(wù)人員把該收的錢(qián)收回來(lái)，而且對(duì)剩余的工程材料要定期檢查，那些開(kāi)發(fā)了一半就停止的項(xiàng)目要盡快把它處理掉，將投資進(jìn)去的資金盡快回收，保證資金的流動(dòng)性。

（三）把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算管理相結(jié)合，鼓勵(lì)全員積極參與管理。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地發(fā)展，全面資金預(yù)算管理要與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略保持一致，做到發(fā)展戰(zhàn)略帶領(lǐng)著預(yù)算、預(yù)算支撐著發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)應(yīng)該做一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃，去市場(chǎng)上做調(diào)查，然后把資金分配好，做好市場(chǎng)調(diào)查，也是為了編制全面資金預(yù)算做準(zhǔn)備。有的時(shí)候企業(yè)也會(huì)出現(xiàn)對(duì)未來(lái)發(fā)展重新規(guī)劃，發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的情況，這時(shí)候企業(yè)應(yīng)該及時(shí)地調(diào)整好資金預(yù)算，做好相關(guān)的工作。企業(yè)想要更好地發(fā)展，就要把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算相結(jié)合起來(lái)。而且想要全面的把資金預(yù)算管理起來(lái)，需要企業(yè)的全體工作人員積極配合、都參與到管理中，這時(shí)候企業(yè)應(yīng)該鼓勵(lì)員工積極地參與到管理中，預(yù)算部門(mén)起著帶頭的作用，在預(yù)算部門(mén)的帶領(lǐng)下，把工作合理的分配好，落實(shí)到每個(gè)員工，然后共同把預(yù)算的編制工作完成。

篇4

【論文摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，但也給稅收征管帶來(lái)了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴(yán)重的稅款流失現(xiàn)象做了分析，并對(duì)改進(jìn)稅收征管工作提出了相應(yīng)的建議。

房地產(chǎn)稅收是國(guó)家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門(mén)關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來(lái)了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門(mén)共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬(wàn)元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問(wèn)題的成因，針對(duì)如何解決這些問(wèn)題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問(wèn)題

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來(lái)根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過(guò)各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的變化和需求，尤其是我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒(méi)有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門(mén)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)

一方面，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，注冊(cè)登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請(qǐng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對(duì)稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開(kāi)發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤(rùn)，利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們?cè)诙愂丈贤悄芡祫t偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識(shí)比一般的納稅人更差。

3、財(cái)務(wù)管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時(shí)在會(huì)計(jì)上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃?lái)賬戶；將預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)；與往來(lái)單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對(duì)方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開(kāi)戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)，要涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等部門(mén)。但是目前這些部門(mén)相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決，必須召開(kāi)部門(mén)問(wèn)的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國(guó)家稅款的大量流失。

5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)

一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長(zhǎng)了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門(mén)出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關(guān)稅收政策

我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對(duì)自用沒(méi)有同類可比價(jià)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識(shí)

一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng)，對(duì)促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺(jué)守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過(guò)良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡(jiǎn)明，達(dá)到即使是沒(méi)有受過(guò)多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來(lái)宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對(duì)稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺(jué)行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過(guò)與銀行等其他相關(guān)部門(mén)的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營(yíng)情況。而納稅人也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?jiàn)，實(shí)現(xiàn)信息化管理對(duì)于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，在開(kāi)展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對(duì)策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對(duì)存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對(duì)違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國(guó)稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營(yíng)業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評(píng)估情況，相互印證，聯(lián)合開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。

4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門(mén)應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門(mén)取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門(mén)應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門(mén)建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開(kāi)展科技創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門(mén)間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門(mén)職責(zé)。

5、提高稅務(wù)征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭(zhēng)吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工作效率；同時(shí)對(duì)稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門(mén)之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享?？捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門(mén)牽頭，在政府共享平臺(tái)上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。

【參考文獻(xiàn)】

[1]趙晉林：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅制中存在的主要問(wèn)題[J]．涉外稅務(wù)，2004（4）.

[2]韓雪：我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J]．稅務(wù)研究，2005（5）.

篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 企業(yè)財(cái)務(wù)管理 措施探討

隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展，該產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要支柱。與此同時(shí)，也帶來(lái)了高資產(chǎn)和高負(fù)債等巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，然而這些風(fēng)險(xiǎn)也成為制約該產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展的重要因素。由此可見(jiàn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施也是非常必要的，同時(shí)也是勢(shì)在必行的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

通過(guò)對(duì)我國(guó)大中小型的房地產(chǎn)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在的問(wèn)題是多種多樣的，總結(jié)起來(lái)主要包括如下幾點(diǎn)：

(一)不合理的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面比較單一，主要來(lái)源為銀行貸款。因此，就會(huì)造成在所有的投資基金中，自由資金所占的比例就會(huì)有所降低，這也是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較高的主要原因。這種比較單一的融資渠道不僅會(huì)給銀行帶來(lái)非常沉重的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增多。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有這一特點(diǎn)，使其償債的能力減弱，如果在投資項(xiàng)目中出現(xiàn)了紕漏，就會(huì)面臨著支付的危機(jī)。這樣不但會(huì)降低自身的信用度，同時(shí)也會(huì)加大利息的成本。尤其是隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，銀行在房貸方面也是變得尤為的謹(jǐn)慎，再加之房市開(kāi)始變得蕭條，使這一問(wèn)題也就變得越加的嚴(yán)重。雖然，國(guó)家針對(duì)這一現(xiàn)狀采取了一定的補(bǔ)救措施，使房地產(chǎn)企業(yè)的情況有所好轉(zhuǎn)，但并沒(méi)有從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)果上的不足和缺陷。

(二)在投資項(xiàng)目的選擇上不夠謹(jǐn)慎

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目的選擇上不夠謹(jǐn)慎，隨意性比較大，通常只是注重對(duì)項(xiàng)目資金的決算，從而忽視了項(xiàng)目的選擇。通過(guò)大量的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在做項(xiàng)目的選擇時(shí)，往往缺少系統(tǒng)的、科學(xué)的，以及可行性的項(xiàng)目論證，只是單單憑借個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目做出選擇。有時(shí)還會(huì)存在嚴(yán)重的跟風(fēng)現(xiàn)象，所作出的決定也不夠客觀，充滿了極大的主觀性。這就造成了高檔商品房成為了現(xiàn)今大部分房地產(chǎn)商所熱衷的選擇，從而忽視了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。而投資項(xiàng)目的選擇是否科學(xué)、合理是與企業(yè)的發(fā)展，甚至企業(yè)的存亡之間的關(guān)系式非常密切的。因此，如何合理、科學(xué)的對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行選擇和安排，也是房地產(chǎn)企工作人員所關(guān)注的。

(三)資本回收的風(fēng)險(xiǎn)較大

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)多年的研究和總結(jié)，該企業(yè)具有資金投入較大、產(chǎn)品不可移動(dòng)，以及資金回收周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)。通過(guò)與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論是在撤出資金方面，還是在投資改變方向上都面臨著非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，此外其抵御能力也比較差。如果在開(kāi)放項(xiàng)目上出現(xiàn)問(wèn)題，那么也就意味著企業(yè)將會(huì)出現(xiàn)非常巨大的資金缺口。甚至還會(huì)增大資產(chǎn)的負(fù)債率，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的籌資能力再次降低，最終資金缺口也會(huì)進(jìn)一步的加大。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

通過(guò)前面的敘述，我們可以了解到：房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)管理方面的問(wèn)題是非常嚴(yán)峻的，其管理工作是否合理直接影響企業(yè)的最終效益。下面，筆者針對(duì)以上提到的幾點(diǎn)問(wèn)題，總結(jié)如下幾點(diǎn)措施和方法。

(一)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)行為進(jìn)行規(guī)范

首先，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其業(yè)務(wù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)該參照房地產(chǎn)自身的具體情況、開(kāi)放能力，以及市場(chǎng)的需求，切勿不可盲目、跟風(fēng)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目。值得注意的是，尤其是那些重要的投資項(xiàng)目，一定要先按照具體的程序進(jìn)行研究和分析，確保做出的決定具有一定的科學(xué)性和可行性。此外，企業(yè)其他各項(xiàng)的財(cái)務(wù)行為也應(yīng)嚴(yán)格參照相應(yīng)的行為規(guī)范，做到有章可循，有據(jù)可依。

(二)合理的管理和使用資金

作為財(cái)務(wù)管理的中心—資金，在對(duì)其進(jìn)行使用和安排時(shí)，企業(yè)一定要做到統(tǒng)一的安排、詳細(xì)的籌劃、合理的調(diào)度，確保資金能夠得到合理、科學(xué)的使用和支配。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立專門(mén)的資金管理機(jī)構(gòu)，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌的安排和使用，通過(guò)合理的調(diào)度，發(fā)貨幣的時(shí)間價(jià)值充分的發(fā)揮出來(lái)。其次，還可以起到資金集中的作用，把活資金也充分的利用起來(lái)。

(三)建立健全、規(guī)范的規(guī)章制度

房地產(chǎn)企業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)籌資困難，稅收成本大等問(wèn)題，是與企業(yè)中缺少比較健全和規(guī)范的規(guī)章制度密切相關(guān)的。因此，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)根據(jù)企業(yè)的具體情況，以及財(cái)務(wù)管理方面的特點(diǎn)等，制定出比較完善、健全的規(guī)章制度，使企業(yè)資金的應(yīng)用和管理做到有章可循，以及合理分配。

除此之外，還應(yīng)加大對(duì)財(cái)務(wù)人員其他專業(yè)知識(shí)和技能的培養(yǎng)。由于房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)行業(yè)的特殊性，因此，這就要求財(cái)務(wù)人員不但應(yīng)該具備財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)，還應(yīng)掌握如成本控制和工程管理等方面的知識(shí)。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，如果房地產(chǎn)行業(yè)想要長(zhǎng)期健康、持續(xù)的發(fā)展，就必須要充分的重視財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范、財(cái)務(wù)控制制度，以及對(duì)財(cái)務(wù)體系的完善和改進(jìn)，從而提高企業(yè)財(cái)務(wù)控制的能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力等。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題，以及加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施等進(jìn)行了詳細(xì)的敘述和分析，希望可以為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和完善做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]羅平中,羅勇,熊敏.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)管理活動(dòng)稅務(wù).籌劃思維與方法[J].特區(qū)財(cái)會(huì).2005

[2](美)羅伯特·格里斯沃爾德著.房地產(chǎn)投資管理[J].北京燕清聯(lián)合傳媒管理咨詢中心譯.機(jī)械工業(yè)出版社,2004

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；人事管理；人力資源

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越壯大，而對(duì)于加強(qiáng)這個(gè)行業(yè)的企業(yè)人事管理則尤為重要，有利于整個(gè)企業(yè)的人力資源的整合，獲得長(zhǎng)期的生存，抓住良好的機(jī)遇，持續(xù)而穩(wěn)定的發(fā)展。在解決人事管理中會(huì)或多或少的出現(xiàn)一些問(wèn)題，我們將做好萬(wàn)全的對(duì)策，使企業(yè)的利益最大化。本文首先對(duì)當(dāng)前時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)人事管理的重要性進(jìn)行了分析，然后提出了房地產(chǎn)企業(yè)人事管理的現(xiàn)狀，最后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人事管理的具體對(duì)策進(jìn)行了詳細(xì)地闡述，旨在為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)人事管理提供一定的借鑒與參考。

一、人事管理的重要性

在社會(huì)發(fā)展迅速的今天，人事活動(dòng)變得尤為復(fù)雜，人事管理的功能就會(huì)得到擴(kuò)充和延展，這需要管理者們?cè)诠ぷ鲗?shí)踐中得以實(shí)現(xiàn)。企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)質(zhì)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，人才上占優(yōu)勢(shì)才能在市場(chǎng)中占優(yōu)勢(shì)，人力資源的管理就成為企業(yè)中重要的環(huán)節(jié)。企業(yè)的管理層以及管理者對(duì)于人才要進(jìn)行合理的管理，才能夠使企業(yè)的效率達(dá)到最大化，才能夠充分利用人的潛力，使公司充滿新鮮活力。人事管理肩負(fù)著企業(yè)重大的使命，通過(guò)人事優(yōu)化配置管理，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，優(yōu)化配置，達(dá)到人盡其才，物盡其用，并進(jìn)行一系列特定的管理活動(dòng)，這些活動(dòng)是人事管理的功能。在相互競(jìng)爭(zhēng)的當(dāng)今社會(huì)，人事管理的主要目標(biāo)是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體目標(biāo)提供合適的人才，需進(jìn)一步加大人事部人事制度改革的力度，建立人才檔案，用人機(jī)制要靈活，為企業(yè)選擇優(yōu)秀人才創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境。人事管理部門(mén)應(yīng)發(fā)揮激勵(lì)作用，關(guān)心和改善員工的生活環(huán)境，使大家都能工作心情舒暢，無(wú)后顧之憂，才能使人的內(nèi)在潛力發(fā)揮到最佳狀態(tài)，形成真誠(chéng)、理解、合作、團(tuán)結(jié)的氛圍[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)人事管理的現(xiàn)狀

基于如上關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)人事管理的重要性的分析可以得知，房地產(chǎn)企業(yè)人事管理在房地產(chǎn)企業(yè)的管理之中，必不可少，且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)管理具有十分重要的作用與意義。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人事管理的重要性進(jìn)行分析的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)其發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，具體表現(xiàn)為如下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

2.1激勵(lì)方面

在激勵(lì)方面，總體上缺乏激勵(lì)的策略和措施，沒(méi)能形成相應(yīng)的制度，或是有相應(yīng)的制度不能夠很好的實(shí)施；缺乏激勵(lì)的方式和手段，有的時(shí)候激勵(lì)的手段不能夠很好的表現(xiàn)，力度也缺乏；沒(méi)有靈活的激勵(lì)體制，考核方法也不夠科學(xué)，甚至是不夠公平公正。

2.2績(jī)效管理方面

一是缺乏系統(tǒng)的績(jī)效約束制度和績(jī)效目標(biāo)，所以導(dǎo)致業(yè)績(jī)和效率都不夠達(dá)到理想的目標(biāo)，組織績(jī)效與員工績(jī)效分離，使公司運(yùn)行受到阻礙。二是員工考核與實(shí)際考核相脫節(jié)，沒(méi)有建立科學(xué)的考核系統(tǒng)。三是績(jī)效考核模糊、透明度不高、不夠確切，隨意性強(qiáng)[2]。

2.3約束方面

一是約束和激勵(lì)不能協(xié)調(diào)到位，重激勵(lì)輕約束，或無(wú)約束。二是約束不到位，體制不健全，不夠完善，導(dǎo)致約束的規(guī)范不夠明確。三是沒(méi)有建立經(jīng)營(yíng)者的信譽(yù)制度，導(dǎo)致企業(yè)沒(méi)有危機(jī)感。四是重違法違紀(jì)責(zé)任，而輕經(jīng)營(yíng)成果責(zé)任。

三、房地產(chǎn)企業(yè)人事管理的策略

3.1以人為本，提高自身素質(zhì)[3]

人事干部要具有相當(dāng)?shù)膶W(xué)識(shí)、經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)和新的觀念。他們必須有理想、有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)踐，有管理人事的能力。在專業(yè)知識(shí)的基礎(chǔ)上，以業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向，追求真才實(shí)學(xué)，不斷的摸索管理經(jīng)驗(yàn)，更新知識(shí)，尋求新的管理方法，從而以人為中心，建立科學(xué)的企業(yè)人事管理制度。人事干部不僅懂得管理人力資源，還要熟悉經(jīng)濟(jì)，更要學(xué)會(huì)經(jīng)濟(jì)管理工作。在管理的過(guò)程中，還要提升自身的品行，提高自身的管理素質(zhì)，有一個(gè)良好的工作作風(fēng)。做到率先規(guī)范工作態(tài)度，剛正不阿，不求名利、工作起來(lái)才能有說(shuō)服力、號(hào)召力、凝聚力。

3.2建立適合市場(chǎng)的人才庫(kù)，實(shí)現(xiàn)人事管理的信息化

現(xiàn)代的管理應(yīng)該摒棄傳統(tǒng)的管理模式，進(jìn)行科學(xué)的轉(zhuǎn)換與改革，對(duì)人才的管理應(yīng)轉(zhuǎn)為對(duì)人力資源的管理和整合分配，以使企業(yè)效益達(dá)到最優(yōu)化。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該根據(jù)本行業(yè)的市場(chǎng)需要，充分利用現(xiàn)有社會(huì)資源和企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行招聘、引進(jìn)、選拔各類人才。然后通過(guò)信息分析、儲(chǔ)存的方法將這些人力資源以數(shù)據(jù)的形式建立人才管理的數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)人事管理的信息化。對(duì)在職人員建立人事檔案、考核情況、工作業(yè)績(jī)以及個(gè)人素質(zhì)、職業(yè)道德、工作表現(xiàn)、家庭狀況、身體狀況等問(wèn)題一并記錄在內(nèi)[4]。隨時(shí)了解這些人才的狀況，以便公司能夠明確的用人。

3.3建立有效的激勵(lì)制度

建立有效的獎(jiǎng)勵(lì)制度能夠更有效的、更直接的激勵(lì)員工的進(jìn)取心，從而提高他們的主動(dòng)性和創(chuàng)造性。傳統(tǒng)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制太過(guò)于單一，無(wú)法滿足現(xiàn)狀的需求，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)多種方式結(jié)合的激勵(lì)方式，并明確激勵(lì)體制，使獎(jiǎng)勵(lì)能夠有所依附，做到公平公正，更好的發(fā)揮個(gè)人的潛能。根據(jù)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)，使學(xué)有所用，適其所長(zhǎng)[5]。

3.4建立培育人才的機(jī)制

建立人才的培訓(xùn)基地，能夠不斷的提高職工的專業(yè)知識(shí)和水平業(yè)務(wù)，注重人才的開(kāi)發(fā)與培訓(xùn)，建立平等的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，形成優(yōu)勝劣汰的工作環(huán)境，才能適應(yīng)市場(chǎng)日漸變化的環(huán)境，促進(jìn)員工的積極性。新進(jìn)人員進(jìn)入企業(yè)的前兩周，系統(tǒng)化的培訓(xùn)可以快速提高效能，減少挫折與不必要的摸索。根據(jù)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)采取適合的培訓(xùn)方式和內(nèi)容，提高中層主管的職業(yè)化能力，促使企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和工作任務(wù)，進(jìn)行合理配置組合，同時(shí)有計(jì)劃地進(jìn)行工作更新，給予更富有挑戰(zhàn)性工作以激發(fā)員工的潛能和工作熱情。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)的人事管理應(yīng)與其它的企業(yè)管理一樣，轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)的模式形成新型的管理模式，建立人才的數(shù)據(jù)化管理，合理的分配整合人力資源。管理干部也應(yīng)該提高自身的管理水平和專業(yè)知識(shí)，不斷的探索更好的管理辦法，使企業(yè)的效益和業(yè)績(jī)達(dá)到最佳，以便在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有優(yōu)勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房屋租賃管理；房屋租賃市場(chǎng)；措施

一、房屋租賃管理力度不足

（一）房屋租賃管理的立法滯后，可操作性不強(qiáng)，執(zhí)行力不夠

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展發(fā)展，我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)也有迅速發(fā)展，但在這種新發(fā)展中不斷的有新問(wèn)題新情況出現(xiàn)，而相應(yīng)的法律、法規(guī)卻沒(méi)有很好的與之銜接，出臺(tái)的法律、法規(guī)存在一定的滯后性。雖然《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》都對(duì)房屋租賃管理進(jìn)行了明確規(guī)定，但是缺乏可操作性，各地方管理部門(mén)的執(zhí)行力度不統(tǒng)一，也沒(méi)有及時(shí)出臺(tái)房屋租賃管理細(xì)則。而立法工作的滯后，給房屋租賃管理工作帶來(lái)了入手的難題。

（二）房屋租賃管理體系不完備

目前我國(guó)在房屋租賃管理方面還沒(méi)有一套完整體系出現(xiàn)，例如日常管理不到位，對(duì)管理對(duì)象的信息采集不到位，管理責(zé)任落實(shí)不到位等，因此統(tǒng)一化、專業(yè)化的房屋租賃管理模式勢(shì)在必行。

（三）房屋租賃市場(chǎng)缺乏政府指導(dǎo)價(jià)格

目前各地方房屋租賃信息零散、失真和信息的不對(duì)稱問(wèn)題突出，作為市場(chǎng)的管理者，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)適時(shí)房屋租賃價(jià)格指數(shù)，進(jìn)行租金價(jià)格指導(dǎo)，引導(dǎo)房屋租賃市場(chǎng)理性發(fā)展，抑制投機(jī)者炒作市場(chǎng)，指導(dǎo)價(jià)格的出臺(tái)不但能為廣大具有租賃需求的企業(yè)和群眾提供參照標(biāo)準(zhǔn)，避免由于價(jià)格混亂帶來(lái)不必要的糾紛，還能有效保護(hù)了租賃雙方的交易價(jià)格權(quán)益。

（四）房屋租賃登記備案率明顯偏低

當(dāng)事人在簽訂房屋租賃合同后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)到房產(chǎn)部門(mén)登記備案，但實(shí)際上很少有人會(huì)主動(dòng)辦理，究其根源是缺失管理部門(mén)聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)制備案的力度不夠，在市場(chǎng)上往往會(huì)存在一些房主為了躲避政府的管理，便沒(méi)有到指定的管理部門(mén)辦理相關(guān)的登記手續(xù)，這就會(huì)導(dǎo)致房屋的出租方自行抬高或者降低租金，造成很多房屋不能隨行就市，最終損害到承租者的利益。

（五）對(duì)于房屋中介的監(jiān)管不夠

在房屋租賃市場(chǎng)中，許多當(dāng)事人通過(guò)中介簽訂房屋租賃合同，而許多中介沒(méi)有合法的經(jīng)營(yíng)手續(xù)，同時(shí)沒(méi)有在房產(chǎn)部門(mén)備案，對(duì)于雙方簽訂的合同并不能提供法律上保障，沒(méi)有處理當(dāng)事人因?yàn)楹贤a(chǎn)生糾紛的能力。不能站在公共利益的角度真正為雙方當(dāng)事人的利益考慮，只能為其自身利益，急于促成交易，收取傭金。

二、加強(qiáng)管理措施，創(chuàng)新管理工作模式

（一）健全房屋租賃市場(chǎng)有關(guān)政策法規(guī)

首先，關(guān)于房屋租賃管理的相關(guān)政策法規(guī)存在一定的矛盾與沖突。需要盡快的對(duì)這些矛盾及沖突進(jìn)行消除，以避免在執(zhí)行法律的過(guò)程中出現(xiàn)不必要的糾紛；另外關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租問(wèn)題，需要盡快對(duì)其中涉及的問(wèn)題進(jìn)行明確，比如說(shuō)明確哪些房屋可以轉(zhuǎn)租，哪些房屋不可轉(zhuǎn)租；雖然目前還不允許公租房轉(zhuǎn)租，但事實(shí)上仍存在大量的私自轉(zhuǎn)租的形式，都需要有相關(guān)的政策出臺(tái)，加以規(guī)范。

（二）強(qiáng)化信息化租賃管理體系的建立

運(yùn)用科學(xué)技術(shù)手段來(lái)完善房屋租賃管理系統(tǒng)，目前，在我國(guó)應(yīng)有相對(duì)完善的房屋租賃管理系統(tǒng)出現(xiàn)。這個(gè)系統(tǒng)主要由房屋租賃合同管理、指導(dǎo)租金價(jià)格、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、系統(tǒng)管理、房屋出租面積管理、房主信息管理等多方面共同構(gòu)成，不僅是登記、管理、查詢等各方面的有效結(jié)合，也是提高了房屋租賃管理中的工作效率。

（三）建立房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格體系，通過(guò)價(jià)格的透明化，帶動(dòng)房屋市場(chǎng)的健康發(fā)展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息。房地產(chǎn)管理部門(mén)可以聘請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)定期出臺(tái)具有指導(dǎo)意義的租賃價(jià)格。它既為當(dāng)事人提供了一個(gè)合理的指導(dǎo)價(jià)格，也為政府稅收提供了價(jià)格參照依據(jù)，避免了個(gè)別當(dāng)事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護(hù)了房屋租賃市場(chǎng)的正常秩序，有效維護(hù)了國(guó)家利益。

（四）確立各相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，提高登記備案率，依法懲治房屋租賃市場(chǎng)的違法違規(guī)行為。

雖然房管部門(mén)是房屋租賃管理的主管部門(mén)，但是房屋租賃管理又是一項(xiàng)綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務(wù)等部門(mén)，因此需要各部門(mén)之間的相互配合。國(guó)家六部委辦局曾出臺(tái)相關(guān)文件，明確要求各個(gè)職能部位建立信息定期交流制度。房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應(yīng)定期將有關(guān)情況通報(bào)給公安、工商、稅務(wù)等部門(mén)；工商部門(mén)在辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)、公安部門(mén)在辦理暫住證時(shí)，稅務(wù)部門(mén)在辦理稅務(wù)登記時(shí)，對(duì)于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、居住場(chǎng)所為出租房屋的，應(yīng)查驗(yàn)房地產(chǎn)管理部門(mén)出具的房屋租賃登記備案證明。對(duì)沒(méi)有辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)登記其有關(guān)情況并定期通報(bào)給房地產(chǎn)管理部門(mén)，從而形成各部門(mén)共同把關(guān)，齊抓共管的局面。

（五）強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實(shí)保護(hù)房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益不受損害。

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)層出不窮。其間，由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門(mén)檻較低，一些誠(chéng)信等級(jí)低的中介機(jī)構(gòu)提供虛假房源信息套取中介費(fèi)、任意提高傭金等違法行為不斷發(fā)生。因此，房地產(chǎn)管理部門(mén)必須強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實(shí)保護(hù)房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。同時(shí)，扶持一批服務(wù)規(guī)范、運(yùn)作良好、誠(chéng)信度高的中介機(jī)構(gòu)，一方面要建立中介機(jī)構(gòu)誠(chéng)信等級(jí)，另一方面要嚴(yán)厲打擊黑中介，為群眾營(yíng)造一個(gè)優(yōu)良的交易環(huán)境。

篇8

關(guān)鍵詞：全過(guò)程；房地產(chǎn)；成本控制；管理

Abstract:： Nowadays, the soaring prices, prices will gradually increase, but the real estate industry is by original profiteering industry gradually become low margin industry. Increase in raw material costs, labor costs rise and the design requirements are increasingly high, a company needs to do is the best to gain more interests on the basis of cost control, thus strengthening the whole process management to set up the key factors to control the cost.

Keywords: real estate; the whole process; cost control; management

中圖分類號(hào)：[TU-9] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

引言：房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)入2013年之后受到了更多的限制，國(guó)家逐漸制定人民買(mǎi)房的條件，百姓承受房?jī)r(jià)的能力也達(dá)到了一定的極限市場(chǎng)趨于飽和狀態(tài)，在雙重的困難下房地產(chǎn)行業(yè)如何能夠盈利甚至保持持續(xù)飄紅是如今面臨的最大問(wèn)題。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及售后等工作的全過(guò)程管理是突破瓶頸的缺口，本文從現(xiàn)狀、重要性和具體的策略方面來(lái)自習(xí)討論關(guān)于加強(qiáng)全過(guò)程管理對(duì)于房地產(chǎn)成本的作用。

一．房地產(chǎn)成本管理控制現(xiàn)狀

（一）管理意識(shí)薄弱

一直到現(xiàn)在老百姓的表現(xiàn)來(lái)看都能證明在大家的意識(shí)里房地產(chǎn)是一個(gè)利潤(rùn)豐厚的行業(yè)，這些人也包括企業(yè)的管理者。企業(yè)管理者普遍認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)優(yōu)厚，他們會(huì)更加注重公司內(nèi)部成本的計(jì)算，然而對(duì)于原料采購(gòu)的成本和建成后房屋銷售以及維護(hù)等成本沒(méi)有合理的計(jì)算，這就使得企業(yè)的管理鏈條形成了中斷，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的管理無(wú)法形成系統(tǒng)的完整的管理模式。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)制造的產(chǎn)品具有穩(wěn)定性好，周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這也是管理者不能很好的控制成本的一個(gè)原因。因?yàn)楣芾韺用鏌o(wú)法控制好成本，所以企業(yè)很難適應(yīng)市場(chǎng)也就達(dá)不到控制好成本的要求。

（二）缺乏資金管理的手段以及方式

流動(dòng)資金充足是每一個(gè)企業(yè)想要生存和發(fā)展最重要的背景條件，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)資金就更是如同動(dòng)脈對(duì)人的重要性的關(guān)鍵所在，然而對(duì)于資金，如今大多的房地產(chǎn)公司普遍管理水平比較低下并且沒(méi)有對(duì)資金的計(jì)劃性。

當(dāng)下許多公司在面臨項(xiàng)目開(kāi)展的時(shí)候只是單純的測(cè)算成本，然而對(duì)資金的測(cè)算十分馬虎甚至于沒(méi)有這方面的測(cè)算。然而正是因?yàn)橘Y金測(cè)算具有十分重要的作用，假若在工程進(jìn)行中不斷的進(jìn)行調(diào)整那么不僅會(huì)影響其他環(huán)節(jié)的有效進(jìn)行，也會(huì)增加了管理上的難度，甚至一時(shí)周轉(zhuǎn)不靈會(huì)影響整個(gè)工期甚至整個(gè)企業(yè)。

二．做好房地產(chǎn)成本控制的意義

（一）做好成本控制有助于企業(yè)的生存和發(fā)展

進(jìn)入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之后市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸增強(qiáng)，任何企業(yè)都不能逃脫市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，只有在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出才能謀求今后的發(fā)展?？刂瞥杀揪褪强刂破髽I(yè)的支出，只有收支平衡才能夠使得企業(yè)更好的生存下去，節(jié)約支出企業(yè)才能夠有更多的積累資金，才能更好的促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（二）控制成本是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成功的關(guān)鍵

如今房地產(chǎn)業(yè)的勢(shì)頭一年比一年迅猛，更多人看到了商機(jī)開(kāi)始投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目之中，所以各個(gè)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)逐年激烈。在競(jìng)標(biāo)的時(shí)候一個(gè)企業(yè)取勝的關(guān)鍵就是低成本高質(zhì)量，其難度可想而知，然而只有控制好成本才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

（三）有效提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理，有效的成本控制是保證企業(yè)盈利的關(guān)鍵同時(shí)也能夠提高和改進(jìn)企業(yè)其他方面的管理工作。成本指標(biāo)的高低直接關(guān)系到企業(yè)中各項(xiàng)工作的好壞，可見(jiàn)其具有較高的綜合性。開(kāi)展成本控制，對(duì)生產(chǎn)管理、質(zhì)量管理、技術(shù)管理、物資管理和勞動(dòng)管理等管理工

作有很好的促進(jìn)作用，能使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平提高，綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本控制是非常有必要的。

三．如何加強(qiáng)全過(guò)程管理做好成本控制

了解了房地產(chǎn)成本控制的重要性之后如何良好的控制房地產(chǎn)成本成了關(guān)鍵，這就需要對(duì)管理進(jìn)行全過(guò)程管理，從項(xiàng)目籌劃階段、設(shè)計(jì)階段以及施工和結(jié)算階段都進(jìn)行管理才能夠有效的控制成本：

（一）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

經(jīng)調(diào)查，房地產(chǎn)成本的總量百分之八十以上在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段確立下來(lái)，所以說(shuō)設(shè)計(jì)階段是控制項(xiàng)目成本最關(guān)鍵的階段，這個(gè)時(shí)期對(duì)成本的估算影響到了工程中的工期、建成后的質(zhì)量以及整個(gè)工程的造價(jià)和收益。

1.限額設(shè)計(jì)

在設(shè)定總資金之后應(yīng)該明確的規(guī)定各環(huán)節(jié)的資金運(yùn)用上限，也就是各環(huán)節(jié)的限額，規(guī)定之后不得超出。只有將每個(gè)環(huán)節(jié)都控制在預(yù)估成本之內(nèi)才能保證總成本不至于超出預(yù)算，才能夠達(dá)到控制總成本的效果。

2.優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的設(shè)計(jì)方案不應(yīng)該僅僅考慮到美觀、牢固等方面，應(yīng)該同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)層面的條件，每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)該優(yōu)化設(shè)計(jì)方案從而達(dá)到優(yōu)化配置的目的。綜合分析項(xiàng)目中結(jié)構(gòu)、戶型。功能劃分以及布局等多方面的考量從眾多的方案中選擇最佳方案，才能在滿足預(yù)期房產(chǎn)功能的要求之下盡量控制成本。

3.加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的審核力度

每次工程項(xiàng)目施工之前都會(huì)先進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，之后會(huì)將想法繪制在圖紙上，因此圖紙是工程的開(kāi)端也是最容易修改的環(huán)節(jié)，在圖紙上修改能夠減少花費(fèi)的數(shù)額從根本上控制成本。因此企業(yè)應(yīng)該加大對(duì)圖紙的審核力度，在投入實(shí)際工作之前，投入工作人員對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的考量，盡早解決可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，這樣能夠有效的減少無(wú)用成本，減少總投資量保證成本的最低能耗。

（二）項(xiàng)目施工階段成本控制

1.管理合同化，工程安全化

施工合同是工程建設(shè)的主要合同，是承發(fā)包雙方進(jìn)行工程建設(shè)、撥付工程價(jià)款、工程結(jié)算、工程索賠的依據(jù)。為此，必須把好合同的起草、審核、簽訂關(guān)。在簽訂承包合同時(shí)，對(duì)于總包合同新清單規(guī)范要求采用固定單價(jià)合同，這就對(duì)開(kāi)發(fā)單位給出清單工程量的準(zhǔn)確性提出了更高的要求。對(duì)于小型合同工程價(jià)款盡量采用固定總價(jià)，工程價(jià)款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，以減少不必要的糾紛和違約索賠。

2.工程變更靈活化，洽商效率化

在施工階段由開(kāi)發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)

劃變更和工程項(xiàng)目變更。開(kāi)發(fā)單位是控制變更的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以開(kāi)發(fā)單位應(yīng)該建立相應(yīng)的工程簽證管理制度，以明確工程部門(mén)和預(yù)算部門(mén)以及有關(guān)人員的權(quán)利和具體分工，這樣能夠有效的控制虛假簽證的發(fā)生同時(shí)能夠保證簽證的質(zhì)量。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確,首先要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。同時(shí)，應(yīng)該盡量將對(duì)于簽證的描述客觀準(zhǔn)確，發(fā)放后要充分同合同相協(xié)調(diào)，進(jìn)行及時(shí)的處理，加強(qiáng)審核力度也是非常重要的一點(diǎn)，只有國(guó)家有關(guān)規(guī)定的經(jīng)辦人員嚴(yán)格按照制度辦事，才能夠保證這項(xiàng)制度不是空談。

在企業(yè)有良好的應(yīng)對(duì)簽證出現(xiàn)緊急情況的變更手段之前應(yīng)該盡量減少簽證的發(fā)生，每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該具備一定的預(yù)見(jiàn)性。對(duì)于已經(jīng)簽認(rèn)的洽商變更，專業(yè)工程師及預(yù)算工程師要監(jiān)督施工單位的執(zhí)行情況，避免簽認(rèn)變更后施工單位不執(zhí)行變更或走樣執(zhí)行。同時(shí)管理預(yù)算的人員應(yīng)該充分收集市場(chǎng)情報(bào)，將建材的價(jià)格等行情進(jìn)行整合，及時(shí)的進(jìn)入市場(chǎng)了解最新的市場(chǎng)價(jià)格，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)控制下的今天，市場(chǎng)的價(jià)格就是企業(yè)價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)和指明燈，不了解現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格就無(wú)法對(duì)工程的成本和造價(jià)做出正確的估量。

（三）項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制

在工程竣工之后，企業(yè)會(huì)根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行工程估價(jià)，項(xiàng)目成本控制中心也會(huì)進(jìn)行工程成本的管理和分析。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司將成本控制由片面的部分的變成貫穿始終的工作，在做好每個(gè)階段的項(xiàng)目管理之后結(jié)算階段也不能落后，應(yīng)該做好審核工作才能真正的控制好整個(gè)項(xiàng)目的成本。

結(jié)論：針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)成本是企業(yè)立業(yè)的關(guān)鍵所在，所以貫穿始終的成本控制是增強(qiáng)企業(yè)生命力和競(jìng)爭(zhēng)力最好的手段，通過(guò)分析和思考企業(yè)應(yīng)該從全局出發(fā)不放過(guò)每一個(gè)細(xì)節(jié)，做好全過(guò)程管理。

參考文獻(xiàn)：

[1] 許遠(yuǎn)明、袁宗峰、徐鵬鵬 論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理[J]；科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)；2007年35期

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近幾年來(lái)，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)發(fā)展很快，對(duì)于改變城市面貌，完善城市功能，促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。為鞏固發(fā)展業(yè)已取得的成果，進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理工作，嚴(yán)格控制新批項(xiàng)目，對(duì)已審批及在建項(xiàng)目搞好服務(wù)和監(jiān)督，采取有力措施防止建設(shè)用地閑置，杜絕半截子工程。為此，特作如下通知：

一、嚴(yán)格控制項(xiàng)目辦理前期手續(xù)的期限。凡已獲得《中標(biāo)通知書(shū)》的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目單位必須自簽發(fā)《中標(biāo)通知書(shū)》之日起1個(gè)月內(nèi)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；4個(gè)月內(nèi)簽訂土地使用合同，取得建設(shè)用地批復(fù)和《國(guó)有土地使用證》；6個(gè)月內(nèi)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（大型公建項(xiàng)目可放寬到8個(gè)月）。逾期不辦的，《中標(biāo)通知書(shū)》即行失效，開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目自動(dòng)撤銷，所繳納的定金不再退回。

二、堅(jiān)決制止無(wú)端閑置建設(shè)用地，防止國(guó)有資產(chǎn)效益流失。凡已辦結(jié)前期手續(xù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目單位要及時(shí)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)違者要追究違約責(zé)任。對(duì)長(zhǎng)期閑置土地的，作以下處理：自簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，按土地使用權(quán)出讓金總額的20％征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。

三、已開(kāi)工項(xiàng)目，除因不可抗力等客觀原因外，必須按期竣工?？⒐と掌谝浴堵募s保證書(shū)》的規(guī)定為準(zhǔn)。不能按期竣工的，應(yīng)在竣工日期3個(gè)月前向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出 延期竣工的申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)同意延期竣工的，按批準(zhǔn)的竣工日期執(zhí)行，未獲批準(zhǔn)的仍按原竣工日期執(zhí)行。

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論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來(lái)源，本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出了具體的預(yù)防措施和管理方法。

隨著城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長(zhǎng)，己成為地方稅收收入的重要來(lái)源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能．促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí)．通過(guò)整合現(xiàn)有征管資源．加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進(jìn)一步做到應(yīng)收盡收?，F(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實(shí)際。就加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點(diǎn)意見(jiàn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過(guò)招商引資開(kāi)辦的．這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應(yīng)當(dāng)：部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚．特別是對(duì)預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項(xiàng)等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)核算不健全。一是財(cái)務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全．有的甚至根本沒(méi)有建賬。二是收入不實(shí)。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式．因未開(kāi)具正式發(fā)票．預(yù)收款長(zhǎng)期掛在賬上．不作收入．有的甚至無(wú)賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長(zhǎng)，與建安施工結(jié)算不及時(shí)．成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實(shí)現(xiàn)制即對(duì)成本采取支付多少．就列支多少：對(duì)末售房面積。收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無(wú)法核實(shí)其真實(shí)成本，也就無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計(jì)數(shù)開(kāi)具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增．同時(shí)存在大置的不合法憑證或沒(méi)有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時(shí)、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認(rèn)識(shí)。同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稅收法律意識(shí)淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種相對(duì)較多．使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門(mén)征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí)．使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)發(fā)中期主要涉及到銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅．而在開(kāi)發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營(yíng)業(yè)稅的征管．而忽視了對(duì)企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對(duì)企業(yè)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進(jìn)行結(jié)算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計(jì)算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實(shí)問(wèn)題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：其一．施工企業(yè)結(jié)算不開(kāi)具建安發(fā)票，無(wú)法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票．在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時(shí)．難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收。其三．房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算．混淆納稅義務(wù)時(shí)間．少申報(bào)收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)。流云力jil生強(qiáng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)，目前，全市外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理．但按照國(guó)家政策的規(guī)定．他們中無(wú)一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計(jì)經(jīng)營(yíng)期限大都超過(guò)了180天．應(yīng)該接受經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)給稅收管理帶來(lái)一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。

目前，地稅機(jī)關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘。造成稅源的白白流失。另外，對(duì)偷逃稅的處罰不嚴(yán)．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實(shí)際工作中，稅務(wù)部門(mén)往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當(dāng)困難。目前．產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報(bào)成交價(jià)，t丁立假合同等手段降低計(jì)稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的．由于稅法對(duì)這類偷逃稅行為沒(méi)有相應(yīng)的處罰條款．加上查處不嚴(yán)，致使開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無(wú)忌憚地弄虛作假，偷逃國(guó)家稅款。

(六)部門(mén)配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對(duì)有關(guān)部門(mén)協(xié)稅護(hù)稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)中由于部門(mén)利益驅(qū)使．造成部門(mén)配合不力，協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務(wù)部門(mén)在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過(guò)程中．一些基礎(chǔ)信息來(lái)源于房管、土地等部門(mén)。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)．以及沒(méi)有一個(gè)具體的法律或規(guī)蕈來(lái)約束相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為。致使部門(mén)之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作．普遍需要依靠相關(guān)部門(mén)的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料．但在買(mǎi)際工作中。出于種種原因很難形成部門(mén)合力．由于涉及的部門(mén)較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決．必須召開(kāi)部門(mén)間的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決．缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享．難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問(wèn)題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí)．通過(guò)整合現(xiàn)有征管資源，實(shí)現(xiàn)信息共享．加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合．搞好各征管環(huán)節(jié)連接．實(shí)施一體化管理。

(一)優(yōu)化服務(wù)，加強(qiáng)有關(guān)稅收政策的宣傳和財(cái)務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過(guò)印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊(cè)．在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開(kāi)辟宣傳專欄，舉辦專門(mén)培訓(xùn)班等多種形式．將國(guó)家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達(dá)給每一個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員和辦稅人員：二是主動(dòng)深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，幫助健全財(cái)務(wù)制度．規(guī)范財(cái)務(wù)核算．減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。還可通過(guò)設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報(bào)工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進(jìn)行專題匯報(bào)，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，最大限度地爭(zhēng)取地方政府的支持。通過(guò)依法開(kāi)展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺(jué)納稅的意識(shí)．使之熟練掌握稅收知識(shí)和辦稅技能．用誠(chéng)心、誠(chéng)信營(yíng)造良好經(jīng)濟(jì)稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會(huì)各界特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來(lái)商家。

(二)革新稅收征管措施，推進(jìn)稅收精細(xì)化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行“棟號(hào)管理"．按施工棟號(hào)或商品房銷售的棟號(hào)登記臺(tái)賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號(hào)的成本、核算和銷售情況，實(shí)施稅源監(jiān)控：同時(shí)對(duì)房屋土地權(quán)屬進(jìn)行普查并建立征管臺(tái)賬：實(shí)現(xiàn)房管、土地部門(mén)的產(chǎn)權(quán)檔案信息與稅務(wù)部門(mén)共享．由檔案建臺(tái)賬。通過(guò)三套臺(tái)賬完善管理模式。二是加強(qiáng)發(fā)票管理工作．把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況．核對(duì)發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷售的價(jià)格一致，對(duì)違規(guī)操作填開(kāi)的發(fā)票．嚴(yán)格進(jìn)行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點(diǎn)對(duì)無(wú)證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)戶進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。同時(shí)抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項(xiàng)稽查．堵塞漏洞?？梢圆扇∫粭l街一幢房產(chǎn)逐個(gè)清理的拉網(wǎng)式清查辦法：對(duì)不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴(yán)重．造成不良影響的，予以嚴(yán)厲打擊并公開(kāi)曝光。起到打擊一個(gè)、震懾一片的作用．確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。

(三)有針對(duì)性地采取核定征收的辦法。對(duì)那些財(cái)務(wù)核算不健全．稅基不真實(shí)，收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算．不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí)、準(zhǔn)確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對(duì)掛靠戶、承包戶應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額等方法。

(四)加強(qiáng)聯(lián)合控管力度．建立健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)．嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動(dòng)態(tài)。首先．加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理等部門(mén)的聯(lián)系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)．全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理．及時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況、新問(wèn)題。其次．以契稅征管為契機(jī)．全面掌握稅源信息。實(shí)施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證"的有關(guān)規(guī)定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。再通過(guò)征收機(jī)關(guān)聞的配合。準(zhǔn)確、快捷傳遞信息。實(shí)現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制發(fā)票和稅票．房產(chǎn)、土地部門(mén)不予辦理產(chǎn)權(quán)證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責(zé)任人。跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況．對(duì)有關(guān)稅收實(shí)施有效管理．提高稅收的管理質(zhì)量和效率。

(五)建立健全房地產(chǎn)信息庫(kù)。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國(guó)土等部門(mén)的配合與支持下。健全部門(mén)聯(lián)動(dòng)的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息．對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移雙方的名稱、識(shí)別號(hào)碼．房地產(chǎn)的位置、面積、轉(zhuǎn)移時(shí)間、轉(zhuǎn)移價(jià)格等相關(guān)信息．按照“五統(tǒng)一”的要求．在登錄入賬的基礎(chǔ)上全部輸入微機(jī)進(jìn)行管理．并及時(shí)傳遞、比對(duì)、整理、歸集．按日錄入．按周核對(duì)．按月訂冊(cè)，初步建成一個(gè)“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫(kù)．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時(shí)，綜合利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息．與納稅人的納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)。隨時(shí)掌握稅源變化情況．讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案．逐步實(shí)現(xiàn)各管理部門(mén)之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權(quán)交易信息，及時(shí)掌握承受土地使用權(quán)的單位或個(gè)人名稱、土地坐落位置、價(jià)格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理，對(duì)占用耕地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，及時(shí)征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個(gè)人在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息．將轉(zhuǎn)讓方名稱、識(shí)別號(hào)碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格與有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的．及時(shí)進(jìn)行追繳．切實(shí)加強(qiáng)在房地產(chǎn)二級(jí)交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關(guān)信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺(tái)賬和征收臺(tái)賬，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴(yán)格實(shí)行以票控稅．促使購(gòu)房者主動(dòng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商索取不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。