導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇不動(dòng)產(chǎn)登記程序，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、物權(quán)法出臺(tái)前后相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及評(píng)析

（一）物權(quán)法出臺(tái)前相關(guān)法律規(guī)范關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)即土地及其定著物。不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是逐步完善和發(fā)展的。以前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是沒(méi)有形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制，調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定散見(jiàn)于若干不同的法律規(guī)范中，不夠統(tǒng)一，另外還存在登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一等問(wèn)題。二是不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力不明確，認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，違背了物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則的基本法理，從而導(dǎo)致買(mǎi)受人的利益得不到完善的保護(hù)，一定程度上放縱了出賣(mài)人的隨意違約行為。三是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類(lèi)不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容。四是缺少關(guān)于登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任制度的規(guī)定，使得在追究一些登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的法律責(zé)任時(shí)缺乏法律依據(jù)。這些問(wèn)題有待進(jìn)一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及簡(jiǎn)要評(píng)析

物權(quán)法規(guī)定國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即統(tǒng)一登記范圍，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一登記辦法；依法規(guī)范了登記機(jī)構(gòu)的行為；規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力排序問(wèn)題，當(dāng)權(quán)屬證書(shū)與登記簿不一致的，以后者為準(zhǔn)，除非后者被證明有錯(cuò)誤；增加規(guī)定了一些新的登記類(lèi)型，統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，并明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任制度，等等。概括起來(lái)，物權(quán)法對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善和發(fā)展，突出表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

（1）完善和發(fā)展了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。物權(quán)法區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的不同情況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)作出了比較系統(tǒng)的規(guī)定，統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。一是登記要件主義。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，需經(jīng)過(guò)依法登記才發(fā)生效力。這是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)應(yīng)遵循的一般原則，主要適用于建筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的變動(dòng)。二是貫徹區(qū)分原則理論，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)依當(dāng)事人的合意發(fā)生法律效力，但是不登記，不得對(duì)抗善意第三人。例如《物權(quán)法》第15條、第129條和第158條的規(guī)定。三是對(duì)于一些特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，如國(guó)有自然資源所有權(quán)，規(guī)定可以不予登記。另外，由于現(xiàn)行條件限制，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)沒(méi)有強(qiáng)行要求必須登記。

（2）健全了不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型，增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等類(lèi)型?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！边@是關(guān)于更正登記的規(guī)定。異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

二、物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行工作既帶來(lái)機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。物權(quán)法就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等問(wèn)題作出了比較系統(tǒng)全面的規(guī)定，可操作性強(qiáng)，有利于執(zhí)行人員執(zhí)行中正確適用物權(quán)法而執(zhí)結(jié)案件。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)。面對(duì)物權(quán)法實(shí)施帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，執(zhí)行人員要不斷開(kāi)拓進(jìn)取，及時(shí)總結(jié)執(zhí)行工作經(jīng)驗(yàn)，努力做到以下幾點(diǎn)：

1、執(zhí)行人員要轉(zhuǎn)變執(zhí)行理念，增強(qiáng)物權(quán)保護(hù)意識(shí)，更加注重保護(hù)當(dāng)事人的合法物權(quán)。物權(quán)法突出了對(duì)民事主體合法物權(quán)的保護(hù)力度，執(zhí)行人員在工作中要更加細(xì)心謹(jǐn)慎，努力做到保護(hù)申請(qǐng)人的債權(quán)與保護(hù)被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)二者的統(tǒng)一。執(zhí)行中，對(duì)侵害當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的違法行為要依法予以處理。對(duì)于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助或推諉的，要依據(jù)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定依法予以民事制裁；對(duì)于行政機(jī)關(guān)不依法履行職責(zé)或者錯(cuò)誤登記損害當(dāng)事人合法權(quán)益的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過(guò)行政訴訟判決其履行職責(zé)，或要求其承擔(dān)行政賠償責(zé)任。當(dāng)然，執(zhí)行人員違法執(zhí)行侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，人民法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

2、執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。執(zhí)行人員要調(diào)整執(zhí)行思路，不能簡(jiǎn)單地以不動(dòng)產(chǎn)登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)是否存在共有關(guān)系，是否存在抵押登記、異議登記等情況；也不能以涉案不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有登記而一推了之，要根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)和提供的執(zhí)行線(xiàn)索，認(rèn)真調(diào)查并準(zhǔn)確界定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的不同權(quán)屬情況采取不同的執(zhí)行方式，在法律許可的范圍內(nèi)靈活處理，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施予以執(zhí)行。

3、執(zhí)行人員要注意新舊法的銜接問(wèn)題，正確適用物權(quán)法。物權(quán)法是調(diào)整物權(quán)法律關(guān)系的基本法，執(zhí)行中判斷因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的性質(zhì)、作用以及對(duì)執(zhí)行的影響，要依據(jù)物權(quán)法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海

商法》等其他法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。這是執(zhí)行中適用物權(quán)法應(yīng)遵循的一般原則。另外，執(zhí)行中還要注意物權(quán)法對(duì)以前民事法律規(guī)范有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定的補(bǔ)充和修改，正確理解新舊法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不同規(guī)定，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問(wèn)題，正確適用物權(quán)法，搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行。 三、民事執(zhí)行程序中適用不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

1、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的處理問(wèn)題

執(zhí)行實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人往往不一致，主要存在以下幾種情形：①申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻為被執(zhí)行人占有、使用。對(duì)此人民法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭(zhēng)議。如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過(guò)以下幾種渠道尋求救濟(jì)：向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷(xiāo)該登記；提起撤銷(xiāo)權(quán)訴訟，撤銷(xiāo)第三人的虛假登記行為；通過(guò)提起行政訴訟，撤銷(xiāo)登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果人民法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)虛假登記。原登記被撤銷(xiāo)后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記后，人民法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書(shū)面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。②被執(zhí)行人通過(guò)繼承、判決等合法途徑已經(jīng)取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記。對(duì)此可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過(guò)戶(hù)登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。③登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有。根據(jù)物權(quán)的公示、公信原則，對(duì)這種情況人民法院仍可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)并提出執(zhí)行異議的，從保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益以及化解矛盾減少不必要的糾紛的角度考慮，人民法院對(duì)該異議應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。

2、關(guān)于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)查封問(wèn)題

預(yù)查封是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施。這是最高人民法院 國(guó)土資源部 建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[20__]5號(hào)）規(guī)定的一項(xiàng)執(zhí)行措施。物權(quán)法實(shí)施后，該項(xiàng)規(guī)定仍然有效。執(zhí)行中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)查封措施應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定。采取預(yù)查封措施，人民法院應(yīng)當(dāng)制發(fā)預(yù)查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，由國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)查封登記手續(xù)，待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封。在預(yù)查封期間，任何單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，否則，該處分行為無(wú)效，有關(guān)部門(mén)也不得辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達(dá)的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個(gè)法院向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的時(shí)間先后進(jìn)行登記，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動(dòng)失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價(jià)值時(shí)，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封，依次輪定。

3、關(guān)于同一不動(dòng)產(chǎn)上的數(shù)個(gè)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序問(wèn)題

同一不動(dòng)產(chǎn)上存在數(shù)個(gè)互相沖突的抵押權(quán)時(shí)，執(zhí)行中各抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序如何確定？依據(jù)《物權(quán)法》第199條、《擔(dān)保法》第54條第（1）項(xiàng)、《擔(dān)保法解釋》第58條的規(guī)定，這種情形下不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序應(yīng)當(dāng)是這樣的：登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償，因?yàn)橐罁?jù)《物權(quán)法》第187條的規(guī)定，未登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)根本未生效，乃普通債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的物權(quán)法原理，登記的抵押權(quán)當(dāng)然應(yīng)優(yōu)先受償；不在同一天登記的，以登記的先后為序，登記在先的抵押權(quán)優(yōu)先受償；同一天在不同部門(mén)登記的，同一順序，各抵押權(quán)人就不動(dòng)產(chǎn)平均受償，債權(quán)人各自的剩余債權(quán)轉(zhuǎn)為一般債權(quán)，由抵押人分別償還。

4、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)上的異議登記或預(yù)告登記的處理問(wèn)題

篇2

根據(jù)國(guó)土部的時(shí)間安排，2019年底完成不動(dòng)產(chǎn)登記的職能整合，2019年全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記。

國(guó)家土地管理局地籍管理司原副司長(zhǎng)向洪宜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，《不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則》對(duì)于2019年全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記具有至關(guān)重要的作用，相比框架、原則性的規(guī)定，實(shí)施細(xì)則對(duì)于登記的規(guī)定更具操作性，將為地方實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記奠定制度基礎(chǔ)。

實(shí)施細(xì)則很快出臺(tái)

今年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式施行。與《條例》配套的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則(草案征求意見(jiàn)稿)》于3月26日公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。

按照國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間表，實(shí)施細(xì)則本來(lái)是希望安排在全國(guó)市縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記整合過(guò)半時(shí)出臺(tái)。上述地籍司的人士說(shuō)。

根據(jù)國(guó)土部的數(shù)據(jù)，截至10月20日，全國(guó)市、縣兩級(jí)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的占比均已超過(guò)50%，為確保2019年底前全面完成市、縣兩級(jí)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)將開(kāi)展地方不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的專(zhuān)項(xiàng)督察。

在全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記職能機(jī)構(gòu)整合占比過(guò)半之時(shí)，上述征求意見(jiàn)稿也走完了法定的程序。

10月14日，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第四次部際聯(lián)席會(huì)議通報(bào)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》)起草、征求意見(jiàn)情況以及各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)展，就《細(xì)則》的制定出臺(tái)進(jìn)一步征求意見(jiàn)。

上述國(guó)土部地籍司的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在聯(lián)席會(huì)議上，各部委的并沒(méi)有太多大的修改意見(jiàn)，也就是說(shuō)，《實(shí)施細(xì)則》的最后一道法定程序已經(jīng)走完，并有望很快出臺(tái)。

上述地籍司人士介紹，在督察和多次視頻會(huì)議上，國(guó)土部多次提出讓各地發(fā)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一證書(shū)?！都?xì)則》對(duì)于登記程序、登記的辦理、資料的查詢(xún)和保護(hù)等均作出了詳細(xì)的規(guī)定，也將指導(dǎo)各地推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體落地。

11月9日，北京已經(jīng)開(kāi)始受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證，并將按照不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記程序辦理并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的不完全統(tǒng)計(jì)，截止到目前，已有青島、廈門(mén)、廣州、深圳、瀘州等超過(guò)20個(gè)地方啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并發(fā)出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

數(shù)據(jù)整合成下一步重點(diǎn)

《細(xì)則》的出臺(tái)將指導(dǎo)各地全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記，與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)移交整合亦是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的前提。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，把過(guò)去分散在林業(yè)、海洋、土地等部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職能進(jìn)行整合，并統(tǒng)一登記。

截至目前，國(guó)家層面的不動(dòng)產(chǎn)登記資料移交已經(jīng)完成。

11月9日，國(guó)土資源部網(wǎng)站顯示，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海、用島登記發(fā)證數(shù)據(jù)由國(guó)家海洋局移交全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。

根據(jù)國(guó)家海洋局資料顯示，自2019年至2019年9月底，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海登記現(xiàn)狀數(shù)據(jù)共706宗，包含約4.7萬(wàn)條數(shù)據(jù)和3200多個(gè)圖片，確權(quán)用海面積約8.5萬(wàn)公頃。

此前的8月26日，國(guó)土資源部和國(guó)家林業(yè)局交接了重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)登記資料和土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

9月9日，國(guó)土部與住建部也聯(lián)合發(fā)文稱(chēng)加強(qiáng)住建部門(mén)的房屋數(shù)據(jù)和不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的銜接，推進(jìn)房地登記統(tǒng)一。

中地?cái)?shù)碼副總經(jīng)理張利峰表示，各部門(mén)、地方的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致了數(shù)據(jù)的整合性較差，國(guó)土部也有相關(guān)的指導(dǎo)文件，要求各地上報(bào)的數(shù)據(jù)必須使用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，如此就能起到上下的融匯貫通。

不動(dòng)產(chǎn)登記的技術(shù)并無(wú)障礙。各地的思路和進(jìn)展不一，政府職能的轉(zhuǎn)變和數(shù)據(jù)的共享無(wú)疑是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要支撐點(diǎn)，張利峰介紹。

各地按照國(guó)土部給予的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)格式進(jìn)行填寫(xiě)移交，但在真正融合的時(shí)候仍存在一些待解難題。南方數(shù)碼總經(jīng)理謝剛生在第十屆中國(guó)智慧城市建設(shè)技術(shù)研討會(huì)上接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)表示，不動(dòng)產(chǎn)登記最關(guān)鍵的就是把數(shù)據(jù)統(tǒng)一到數(shù)據(jù)庫(kù)，在統(tǒng)一的平臺(tái)上，發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一證書(shū)。他認(rèn)為，數(shù)據(jù)整合的工作量應(yīng)該占到整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的80%。

篇3

建立全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是黨的十八屆三中全會(huì)作出的重大決策，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重大部署。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（下稱(chēng)“細(xì)則”）等文件要求：2016年年底前全國(guó)所有市縣要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的全面運(yùn)行，要基本實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的“停舊發(fā)新”。據(jù)權(quán)威部門(mén)透露：截至2016年12月15日，全國(guó)335個(gè)地市、2801個(gè)縣區(qū)就全面實(shí)施了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并嚴(yán)格執(zhí)行“發(fā)新停舊”要求，頒發(fā)新版不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，分別占100%和98%。因此，就不動(dòng)產(chǎn)登記工作而言，2016年是“不動(dòng)產(chǎn)登記工作的落地之年”。

實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的目的是確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬，通過(guò)在登記簿上進(jìn)行記載公示，達(dá)到保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的。在這一年里，各地緊緊圍繞貫徹登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，以“五嚴(yán)格”建設(shè)、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為。嚴(yán)格進(jìn)行登記審核，注重查驗(yàn)、實(shí)地查看、公告等每一個(gè)環(huán)節(jié)；嚴(yán)格依囑托、依職權(quán)登記程序登記發(fā)證，確保登記程序正當(dāng)；嚴(yán)格登記資料管理，用“科技+制度”為不動(dòng)產(chǎn)登記信息裝上“安全閥門(mén)”，確保登記信息安全；嚴(yán)格登記信息查詢(xún)和不予查詢(xún)的情形，確保查詢(xún)依法依規(guī)開(kāi)展；嚴(yán)格登記人員管理，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記人員提出明確要求，確保登記行為規(guī)范。總之，2016年，是不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)和工作人員執(zhí)行《細(xì)則》之年，為之奮斗之年，取得豐碩成果之年！

按照國(guó)土資源部的部署，到2017年底前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)平臺(tái)必須基本覆蓋全國(guó)所有市縣。也就是說(shuō)，2017年將進(jìn)一步鞏固不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作成果，現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作新跨越――由各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的分散登記向統(tǒng)一登記轉(zhuǎn)變，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。這就需要基本形成覆蓋全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源體系；全國(guó)各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)接入國(guó)家級(jí)平臺(tái)。這個(gè)平臺(tái)主要以各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)審批和交易主管部門(mén)、其他相關(guān)部門(mén)、社會(huì)公眾為服務(wù)對(duì)象，提供登記業(yè)務(wù)支撐、信息實(shí)時(shí)互通共享、信息共享交換、信息依法查詢(xún)服務(wù)，不僅貫穿于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的全過(guò)程，而且可以有效消除“信息孤島”。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是一項(xiàng)開(kāi)創(chuàng)性的事業(yè)，任重而道遠(yuǎn)。我們期待各地認(rèn)真實(shí)踐、努力創(chuàng)新，將好的經(jīng)驗(yàn)與做法以稿件的形式及時(shí)傳遞給我們，通過(guò)我們的刊物傳播出去，不斷提升不動(dòng)產(chǎn)登記工作水平，為較好完成2017年的不動(dòng)產(chǎn)登記工作而奮發(fā)努力。

篇4

在目前的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，日益增多的行政訴訟和隨之而來(lái)的行政賠償案例，讓登記從業(yè)人員和業(yè)內(nèi)專(zhuān)家開(kāi)始反思登記行為本身存在的問(wèn)題，這也正是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。因此，如何在不動(dòng)產(chǎn)登記中做到登記行為合法有效、登記服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效以及有效預(yù)防和減少行政訴訟與行政賠償風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，已成為擺在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)面前的重要課題。如果能夠?qū)⒑弦?guī)管理模式引入不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)當(dāng)中，或可對(duì)此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效的規(guī)避、防范和控制，以達(dá)到最優(yōu)化的服務(wù)與管理效能。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理的定義

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過(guò)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)登記程序各環(huán)節(jié)的內(nèi)部違規(guī)情形來(lái)有效識(shí)別行政訴訟與行政賠償發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，并且及時(shí)采取適當(dāng)措施予以糾正、中斷、制止的行為。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記主要違規(guī)情形

從房地產(chǎn)登記涉訟案例來(lái)看，違規(guī)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中損害登記申請(qǐng)人及利害關(guān)系人合法利益，最終導(dǎo)致行政訴訟與行政賠償結(jié)果的主要原因。在實(shí)務(wù)中，違規(guī)登記的情形主要有兩種：程序違規(guī)和實(shí)體違規(guī)。

1.程序違規(guī)

程序違規(guī)主要存在兩種情況。（1）在受理之初因疏忽未鑒別出不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的權(quán)利證書(shū)（證明）的真?zhèn)?，或?huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤登記。（2）在之后的不動(dòng)產(chǎn)登記程序各環(huán)節(jié)中，登記工作人員未嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行當(dāng)場(chǎng)一次性告知，仔細(xì)查驗(yàn)，實(shí)地查看，客觀調(diào)查，審慎核查，準(zhǔn)確、完整、清晰登簿，按照權(quán)限查詢(xún)等而導(dǎo)致登記錯(cuò)誤。

2.實(shí)體違規(guī)

實(shí)體違規(guī)主要指登記工作人員對(duì)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)法律條文的理解和運(yùn)用產(chǎn)生偏差或登記行為未有現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)上的任何依據(jù)而導(dǎo)致的違規(guī)行為，主要表現(xiàn)為：（1）不作為，即應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟挥璧怯洝＃?）亂作為，即收件錯(cuò)漏的給予登記、法律法規(guī)明確規(guī)定不予登記的竟然登記。

三、構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理的路徑

1.崗位合規(guī)手冊(cè)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)崗位合規(guī)手冊(cè)的制定和修改是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的一系列相關(guān)制度和相應(yīng)操作的即時(shí)持續(xù)完善過(guò)程，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)建立有效內(nèi)部控制機(jī)制的基礎(chǔ)和核心。

不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)繁雜精細(xì)，稍有不慎就會(huì)操作失誤，如未及時(shí)發(fā)現(xiàn)，最易導(dǎo)致行政訴訟與行政賠償風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。為理清各類(lèi)業(yè)務(wù)頭緒，便于記憶，讓定期輪崗、交流崗位、調(diào)動(dòng)崗位、新進(jìn)崗位的登記工作人員能夠較快勝任本職工作，構(gòu)建登記安全“鐵打的營(yíng)盤(pán)”， 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)編撰崗位合規(guī)手冊(cè)―― 《各類(lèi)登記安全操作指南》，包括規(guī)章制度、簡(jiǎn)要說(shuō)明、操作步驟、注意事項(xiàng)、快捷方式、關(guān)鍵點(diǎn)、易錯(cuò)點(diǎn)、小竅門(mén)、口訣等。

2.全程動(dòng)態(tài)監(jiān)管

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可設(shè)立由三位及以上單數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)家組成審核委員會(huì)，平時(shí)可設(shè)合規(guī)管理部門(mén)，由審核委員會(huì)成員推薦或兼任專(zhuān)職合規(guī)管理人員，在接待申請(qǐng)-初審-受理-查驗(yàn)-登簿-發(fā)證各環(huán)節(jié)依次循環(huán)形成的不動(dòng)產(chǎn)登記程序中定時(shí)定崗檢查、隨時(shí)隨機(jī)抽查、定期全程排查，以期主動(dòng)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部違規(guī)問(wèn)題后及時(shí)采取適當(dāng)補(bǔ)救措施加以糾正，并撰寫(xiě)合規(guī)崗位責(zé)任到人制度、月度年度合規(guī)報(bào)告、違規(guī)調(diào)查處理意見(jiàn)、合規(guī)改進(jìn)措施、合規(guī)完善建議等。這一以服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人為宗旨而實(shí)施的全程動(dòng)態(tài)監(jiān)管過(guò)程，首先可有效減少不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)各業(yè)務(wù)職能部門(mén)間相互推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生；其次可促使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員自覺(jué)運(yùn)用相關(guān)法律法規(guī)以及單位規(guī)章制度來(lái)嚴(yán)格約束自身的登記行為；再者可以為單位營(yíng)造濃厚的合規(guī)氛圍，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)逐步形成合規(guī)文化奠定良好的思想基礎(chǔ)。

3.合規(guī)績(jī)效考核

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可在現(xiàn)行的績(jī)效考核機(jī)制中納入合規(guī)管理獎(jiǎng)懲制度，即增加績(jī)效考核中合規(guī)管理的比重，也就是說(shuō)在績(jī)效工資中分配一定比例的合規(guī)考核工資，確立合規(guī)有獎(jiǎng)、違規(guī)重罰制度，可有效激勵(lì)登記工作人員防微杜漸、未雨綢繆、樹(shù)立合規(guī)意識(shí)、嚴(yán)格依法辦事、嚴(yán)謹(jǐn)合規(guī)操作、嚴(yán)守合規(guī)底線(xiàn)。

4.合規(guī)學(xué)習(xí)培訓(xùn)研討

（1）可組織登記工作人員進(jìn)行內(nèi)部的法律法規(guī)、規(guī)章制度學(xué)習(xí)，并定期檢驗(yàn)學(xué)習(xí)成果，比如通過(guò)考試或者內(nèi)部技能競(jìng)賽等方式，讓登記工作人員能在實(shí)踐過(guò)程中不斷地鞏固和提升對(duì)合規(guī)登記的認(rèn)識(shí)。

篇5

關(guān)鍵詞：動(dòng)產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)；劃分標(biāo)準(zhǔn)

一、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)劃分的意義

物權(quán)作為一種基本的民事權(quán)利，物權(quán)人可以直接支配特定的物，排除他人干涉而享受其利益?；谖餀?quán)的支配性、排他性、絕對(duì)性等性質(zhì)，特定的物成為物權(quán)的客體，而動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分自始至終都是一個(gè)對(duì)物的最基本的劃分。在研究動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題中，筆者認(rèn)為首先應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到劃分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的意義所在。

第一、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)在價(jià)值上存在差異。人類(lèi)之所以劃動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)并為不動(dòng)產(chǎn)設(shè)置種種特殊的規(guī)則，正是體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)非凡的價(jià)值和人們普遍對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的珍視和尊重。在近代民法上由于所有的財(cái)產(chǎn)被商品化了，導(dǎo)致兩者的本質(zhì)差異在逐漸縮小，但是二者的自然屬性仍然具有很大差異，即經(jīng)濟(jì)價(jià)值上有很大差異、位置上的固定程度不盡相同、利用方式的不同。

第二、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分對(duì)所有權(quán)絕對(duì)的觀念產(chǎn)生了重大影響。近代民法的三原則即私權(quán)神圣、意思自治、自己責(zé)任中的私權(quán)神圣即是受了動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)劃分的影響而逐漸形成的。羅馬法的所有權(quán)概念，是指從有限的權(quán)利轉(zhuǎn)化為對(duì)物的完全支配權(quán)，它產(chǎn)生基本上是在羅馬的土地公有制形成過(guò)程。

第三、動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)分割是民法的發(fā)展進(jìn)步的表現(xiàn)之一，是建立現(xiàn)代民事法律民法規(guī)劃的財(cái)產(chǎn)法律制度的基石。關(guān)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)劃分，掀起了一場(chǎng)偉大的博弈，推動(dòng)著物權(quán)法及至民法的不斷前進(jìn)和發(fā)展。而在此之中，不動(dòng)產(chǎn)的地位更是倍受重視，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)基本上發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)范圍內(nèi)。

二、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)析

動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分可溯及至古羅馬時(shí)代。查士丁尼前的羅馬法中，最重要的分類(lèi)稱(chēng)為"要式物"和"略式物"，即根據(jù)物是否有重要價(jià)值以及物的轉(zhuǎn)讓是否已經(jīng)履行法定程序的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分。之后因查士丁尼皇帝因捕捉不到之前羅馬法中動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)劃分的痕跡和其不易理解而將之廢除，將物劃分為"不動(dòng)物"和"可動(dòng)物"，以物的物理屬性是否可動(dòng)為標(biāo)準(zhǔn)劃分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。而在日耳曼法上，除了物理標(biāo)準(zhǔn)外，還輔之以物是否容易滅失為標(biāo)準(zhǔn)劃分，容易 滅失者為動(dòng)產(chǎn)，不易滅失者為不動(dòng)產(chǎn)。這種做法在古代日耳曼人的狩獵為主要生產(chǎn)方式，輔之以農(nóng)耕。

法國(guó)物權(quán)法承繼了羅馬法中純粹的物理標(biāo)準(zhǔn)劃分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。但是為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)生活進(jìn)步的需要，法國(guó)民法根據(jù)財(cái)產(chǎn)的用途，對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的物理分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)在某些情況下進(jìn)行了修改。除了物理標(biāo)準(zhǔn)外，從價(jià)值上認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)是貴重的、長(zhǎng)期存在的和能夠產(chǎn)生收益的財(cái)產(chǎn)；動(dòng)產(chǎn)則具有較低的價(jià)值且不能長(zhǎng)久存在的財(cái)產(chǎn)，即動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值是"脆弱"的。可見(jiàn)，在法國(guó)古代法中，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類(lèi)既不同于羅馬法又不同于日耳曼法，其根據(jù)是一種有所改變的物理標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)和適用了一定的價(jià)值觀念。在現(xiàn)代法國(guó)法中其規(guī)定又與古代法國(guó)法存在很大差別，不動(dòng)產(chǎn)的體系呈現(xiàn)出不規(guī)則性。一方面，建立在價(jià)值思想基礎(chǔ)之上，另一方面卻又采取絕對(duì)的物理標(biāo)準(zhǔn)。

《德國(guó)民法典》中的不動(dòng)產(chǎn)被稱(chēng)為"地產(chǎn)"，地產(chǎn)是指在不動(dòng)產(chǎn)登記中被登記的地表部分，是一個(gè)具有物理意義和程序意義的雙重分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。在德國(guó)沒(méi)有對(duì)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的概念界定。因?yàn)?，在立法者看?lái)，這兩者概念的內(nèi)容是人人熟知的所以才對(duì)其沒(méi)有加以定義和解釋。其所依附的是基于土地這一出發(fā)點(diǎn)。那么這種概念需要從技術(shù)的角度出發(fā)依據(jù)登記簿對(duì)于土地的登記內(nèi)容來(lái)對(duì)其進(jìn)行理解和分析。在德國(guó)民法規(guī)定中，地產(chǎn)的重要部分是建筑物。地產(chǎn)的組成部分和地產(chǎn)具有一樣的法律命運(yùn)。因此可以看出德國(guó)民法在采用物理標(biāo)準(zhǔn)來(lái)區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)后，又通過(guò)登記程序進(jìn)一步加以限制，從而形成了民法上的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)這種概念。

那么，從上述可知，關(guān)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)劃分標(biāo)準(zhǔn)大致有物理標(biāo)準(zhǔn)、物理和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、登記標(biāo)準(zhǔn)、物理和程序雙重標(biāo)準(zhǔn)。羅馬法所確立的是一種能為具有一般理智之人所掌握，在法律實(shí)務(wù)中簡(jiǎn)便易行的標(biāo)準(zhǔn)。法國(guó)法分類(lèi)的標(biāo)準(zhǔn)，表面看去似乎完美，其實(shí)也是存在很大問(wèn)題的。由于羅馬法、法國(guó)法中并沒(méi)有將權(quán)利與權(quán)利客體加以區(qū)分開(kāi)來(lái)，因此，對(duì)于地上權(quán)、地役權(quán)、質(zhì)權(quán)等無(wú)體物，首先要聯(lián)系他們的客體性質(zhì)，進(jìn)而才能確定這些無(wú)體物的歸屬，這就造成了在無(wú)體物以外又拉入了有體物的混亂結(jié)構(gòu)。其次，重要性本身含有更多的主觀色彩，而財(cái)產(chǎn)價(jià)值大小是一個(gè)數(shù)量上的概念，這兩者有交叉地帶，但又不重合。財(cái)產(chǎn)價(jià)值的大小與是否可移動(dòng)存在意義上的混亂。德國(guó)民法采用物理標(biāo)準(zhǔn)和程序標(biāo)準(zhǔn)能夠解決一些問(wèn)題，但是德國(guó)物權(quán)法將物限于"有體物"，造成了程序標(biāo)準(zhǔn)未能發(fā)揮應(yīng)有的作用，反而較之于羅馬法縮小了不動(dòng)產(chǎn)的范圍。

三、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)劃分標(biāo)準(zhǔn)的選擇

上述幾種劃分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)說(shuō)各有利弊，只是程度不一。盡管物理標(biāo)準(zhǔn)在適用過(guò)程中會(huì)不可避免地顯露出弊端，但是法律是隨著社會(huì)的發(fā)展和需要而適時(shí)加以修正和改進(jìn)發(fā)展的，理應(yīng)對(duì)于物理標(biāo)準(zhǔn)做出相應(yīng)的補(bǔ)充和完善。因此，筆者以為采用物理標(biāo)準(zhǔn)是切實(shí)可行的。理由在于以下幾點(diǎn)：

第一、物理標(biāo)準(zhǔn)不具有其它性質(zhì)特征的功能，但是它卻承擔(dān)了劃分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)這一重要任務(wù)。對(duì)于"動(dòng)"與"不動(dòng)"要做辯證的理解，不能從絕對(duì)意義上看待。房屋雖然能夠?qū)崿F(xiàn)整體上的移動(dòng)，但這只是稀有的現(xiàn)象，并且通常是無(wú)奈之舉。單純從房屋可被整體遷移考慮而認(rèn)為這違背了不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)在規(guī)定性也顯得沒(méi)有任何意義了。

第二、以物理標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)具有天然的優(yōu)勢(shì)。 物理標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)歷近現(xiàn)代國(guó)家民法之檢驗(yàn)而經(jīng)久不衰說(shuō)明了物理標(biāo)準(zhǔn)具有普遍的適用性和強(qiáng)大的生命力。在劃分標(biāo)準(zhǔn)的變遷中盡管一些國(guó)家又增加了其他輔助標(biāo)準(zhǔn)，但這僅僅是對(duì)物理標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充或者是限制，并沒(méi)有從根本上動(dòng)搖物理標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)治地位。因此，物理標(biāo)準(zhǔn)若非有充足而有信服力的理由，是絕不能輕易放棄的。

第三、部分學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該按照物理標(biāo)準(zhǔn)和登記標(biāo)準(zhǔn)雙重標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。但是按照登記標(biāo)準(zhǔn)劃分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)主觀色彩是極為濃厚的，不動(dòng)產(chǎn)或者重要財(cái)產(chǎn)的范圍會(huì)不斷發(fā)生變化，從而使人難以準(zhǔn)確把握。登記標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及物理標(biāo)準(zhǔn)那樣直觀和有說(shuō)服力，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)是客觀存在的。換個(gè)角度，登記不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)完全是出于物權(quán)變動(dòng)的需要，沒(méi)有必要將登記財(cái)產(chǎn)限于不動(dòng)產(chǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]孫憲中.德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法[M].北京：法律出版社，1997.

篇6

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)登記制度；物權(quán)變動(dòng)；實(shí)質(zhì)審核

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187

在我國(guó)物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)登記制度是其非常重要的組成部分，它主要指的是通過(guò)權(quán)利人或與其有緊密關(guān)系的人申請(qǐng)之后，然后再把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更事宜由相關(guān)的職能部門(mén)記載到登記簿上。就其本質(zhì)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記就是物權(quán)公示。如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)有變動(dòng)就應(yīng)該將變動(dòng)的信息資料公開(kāi)，從而充分地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的排他作用?，F(xiàn)階段我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在很多不足，因此，積極完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1現(xiàn)階段我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的不足

11機(jī)構(gòu)缺乏整合力度

盡管我國(guó)制定的不定產(chǎn)有明確的規(guī)定，即不動(dòng)產(chǎn)登記工作不管是國(guó)家還是省級(jí)的都應(yīng)該由國(guó)土資源部來(lái)監(jiān)督和指導(dǎo)，而對(duì)于市級(jí)或縣級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作應(yīng)該由當(dāng)?shù)卣付ㄏ嚓P(guān)部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)，基于這樣的情況就很難將機(jī)構(gòu)統(tǒng)一。據(jù)調(diào)查，部分區(qū)域的國(guó)土資源部門(mén)并沒(méi)有積極地設(shè)立負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)，而且他們認(rèn)為在沒(méi)有明確劃分各部門(mén)的登記職能和管理職能的前提下，很難協(xié)調(diào)好各部門(mén)，開(kāi)展工作也具有很大的難度。而且各地區(qū)的國(guó)土資源管理工作非常繁雜，所以他們也更愿意把登記不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)隸屬于當(dāng)?shù)卣?，然后通過(guò)國(guó)土資源部門(mén)指導(dǎo)。不僅如此，把各地區(qū)市級(jí)和縣級(jí)登記不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)設(shè)置于當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源部門(mén)也是非常困難的。

12技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和信息未實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一

隨著我國(guó)頒布不動(dòng)產(chǎn)登記條例及其正式施行，制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)變得迫在眉睫。不動(dòng)產(chǎn)登記的登記依據(jù)、登記簿冊(cè)、信息平臺(tái)以及登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”，同時(shí)還必須要逐步地規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的權(quán)籍調(diào)查、信息平臺(tái)建設(shè)、操作規(guī)范等。但是現(xiàn)階段部分地區(qū)在登記不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中卻沒(méi)有嚴(yán)格根據(jù)“四統(tǒng)一”的要求進(jìn)行，反而更多的是結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。這就造成國(guó)家制定的關(guān)于不定產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)范也不能順利徹底地執(zhí)行，相關(guān)數(shù)據(jù)也得不到兼容。這就導(dǎo)致在統(tǒng)一登記不動(dòng)產(chǎn)之后還必須重新整理相關(guān)數(shù)據(jù)，這無(wú)形之中就加大了工作量。

13不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏公信力

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，信息交易的安全在很大程度上是由登記制度的公信力來(lái)保護(hù)和決定的?；谖覈?guó)目前施行的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記方面的法律法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度公信力方面的法規(guī)還比較缺乏。這種問(wèn)題具體表現(xiàn)為：其一，關(guān)于推定權(quán)利正當(dāng)性制度沒(méi)有；其二，信賴(lài)登記制度缺乏明確的規(guī)定來(lái)確保買(mǎi)受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)在很大程度上影響那些從事不動(dòng)產(chǎn)登記信息交易的人員。如果登記不動(dòng)產(chǎn)的名義人在將其真實(shí)權(quán)利隱瞞的前提下出賣(mài)了不動(dòng)產(chǎn)，而在不動(dòng)產(chǎn)交易的時(shí)候則是根據(jù)登記的信息進(jìn)行的，等完成交易之后，不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)的權(quán)利人卻展開(kāi)抗辯，這將在很大程度上損害買(mǎi)受人的財(cái)產(chǎn)。

14相關(guān)的法律十分混亂

現(xiàn)階段，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記方面的司法解釋、部門(mén)規(guī)章、地方法規(guī)及其法律法規(guī)等沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)且內(nèi)容十分混亂，更有甚者有的法律法規(guī)還互相矛盾。諸如土地管理法、礦產(chǎn)資源法以及物權(quán)法等法律主要是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的，而城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓條例和土地管理法實(shí)施條例則主要是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的行政法規(guī)的。此外，還有土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)制度和土地登記規(guī)則等是涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性政策和法規(guī)。盡管這些政策和法規(guī)詳細(xì)地規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)問(wèn)題，但是相對(duì)比較分散。像這樣雜亂不堪的不動(dòng)產(chǎn)登記，相關(guān)的政策法規(guī)在很大程度上增加了地方財(cái)政支出和申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)人員的負(fù)擔(dān)，同時(shí)還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率起到阻礙作用，很有可能出現(xiàn)很多錯(cuò)誤的登記信息，這在很大程度上不利于不動(dòng)產(chǎn)信息的查閱。盡管我國(guó)制定的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記條例已經(jīng)開(kāi)始施行，但是它還需要有相關(guān)的法律法規(guī)和制度來(lái)輔助和保障，該條例還存在與礦產(chǎn)資源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的現(xiàn)象。

2完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的建議

21專(zhuān)門(mén)制定規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記程序的政策法規(guī)

要想規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記的程序，首先要在國(guó)家制定的物權(quán)法中統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)范、登記模式及其物權(quán)模式。同時(shí)不僅要嚴(yán)格實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記條例，而且還必須要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的其他法律法規(guī)進(jìn)行積極的完善。盡管現(xiàn)存的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)也有很多，但是部分法律法規(guī)之間存在互相矛盾、不協(xié)調(diào)以及重復(fù)的現(xiàn)象。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記在人們?nèi)粘Ｉ钪杏兄浅Ｖ匾淖饔?，所以修改和完善不定產(chǎn)登記相關(guān)的政策法規(guī)是非常必要的。一方面要明確不動(dòng)產(chǎn)登記的程序、效力以及性質(zhì)，構(gòu)建完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度；另一方面還必須要制定一些關(guān)于不定產(chǎn)統(tǒng)一登記配套的制度和政策。相關(guān)部門(mén)可以制定一些能夠支持不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的金融財(cái)政政策，同時(shí)國(guó)家還需要制定不定產(chǎn)登記相關(guān)的管理制度和操作程序，從而最大限度地確保不動(dòng)產(chǎn)登記法律體系的邏輯性、科學(xué)性以及統(tǒng)一性。

22盡快制定不動(dòng)產(chǎn)的技術(shù)規(guī)程及其統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)體系

為了確保我國(guó)各地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作能夠更好地_展，使各個(gè)部門(mén)之間盡量不會(huì)出現(xiàn)不定產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息不兼容的現(xiàn)象，應(yīng)該盡快制定不動(dòng)產(chǎn)的技術(shù)規(guī)程及其統(tǒng)一登記的標(biāo)準(zhǔn)體系。通過(guò)統(tǒng)一建立不定產(chǎn)登記的平臺(tái)使不定產(chǎn)登記信息可以實(shí)現(xiàn)信息化管理。但是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記的信息是由各個(gè)部門(mén)分別負(fù)責(zé)管理的，所以應(yīng)該盡快建立一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)檔案信息查詢(xún)的管理和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證系統(tǒng)，從而有效地實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享和整合。通過(guò)有效運(yùn)用GIS技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等現(xiàn)代技術(shù)構(gòu)建完整的不動(dòng)產(chǎn)登記管理系統(tǒng)，從而使不動(dòng)產(chǎn)的管理實(shí)現(xiàn)內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，最大限度地提升所登記信息資料的準(zhǔn)確性。

23專(zhuān)門(mén)制定不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公信效力對(duì)其交易的穩(wěn)定性具有決定性的作用，而不動(dòng)產(chǎn)登記的信息是否真實(shí)則決定了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信效力，檢驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息是否真實(shí)的前提是實(shí)質(zhì)審查制度的實(shí)施。但是考慮到物權(quán)法處于起步階段，我國(guó)的實(shí)質(zhì)審查仍然需要有大量的人力和資金作為保障。雖然物權(quán)法沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查做強(qiáng)制性要求，但是基于目前的情況而言，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候并沒(méi)有全面落實(shí)實(shí)質(zhì)審查工作，這就造成不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)很多錯(cuò)誤的信息，從而極大地?fù)p害了不動(dòng)產(chǎn)登記人的利益。由此可見(jiàn)，專(zhuān)門(mén)制定不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度是非常必要的。首先，開(kāi)展實(shí)質(zhì)審查工作可以在很大程度上提高不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，從而避免在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的時(shí)候出現(xiàn)不必要的交易風(fēng)險(xiǎn)；其次，開(kāi)展實(shí)質(zhì)審查工作還可以督促相關(guān)部門(mén)認(rèn)真履行自己的職責(zé)，一心一意為人民服務(wù)。

3結(jié)論

綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)的快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也逐漸成為人們?nèi)粘Ｉ畈豢扇鄙俚闹匾糠帧５悄壳拔覈?guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著一些諸如機(jī)構(gòu)缺乏整合力度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與信息沒(méi)有統(tǒng)一、缺乏公信力、相關(guān)法律比較混亂等問(wèn)題，我國(guó)的相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)該不斷努力，積極完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，確保其能夠充分發(fā)揮自身的職能。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記是一種具體的行政行為，但這種行政行為又以一定的民事法律關(guān)系為基礎(chǔ)，由其引發(fā)的案件呈現(xiàn)出民行爭(zhēng)議相交織的狀態(tài)，如何妥善地處理好此類(lèi)糾紛關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益，也為司法機(jī)關(guān)處理此類(lèi)問(wèn)題提供一個(gè)準(zhǔn)則，以避免司法和行政混亂的局面。本文擬從分析沖突產(chǎn)生的根源著手，探討不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛權(quán)利救濟(jì)途徑的選擇。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記 權(quán)利救濟(jì)

《物權(quán)法》是私法公法化的重要體現(xiàn)，作為物權(quán)法重要內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)登記行為亦不例外，同時(shí)涉及民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系，由其引發(fā)的案件經(jīng)常呈現(xiàn)出民事?tīng)?zhēng)議和行政爭(zhēng)議相互交織的狀態(tài)。選擇不同的權(quán)利救濟(jì)途徑往往造成不同的裁判結(jié)果，嚴(yán)重影響了司法的公信力，給當(dāng)事人造成了訴累。如何解決此類(lèi)問(wèn)題首先應(yīng)當(dāng)分析其產(chǎn)生的根源。

一、沖突產(chǎn)生的根源

產(chǎn)生以上問(wèn)題的根源在于不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的特殊規(guī)則，即基礎(chǔ)民事行為+登記的模式,因法律行為所引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，除了債權(quán)行為成立且有效，尚需到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)踐行登記程序，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果方才發(fā)生。即：不動(dòng)產(chǎn)登記涉及到兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是行政法律關(guān)系，一個(gè)是民事法律關(guān)系。由此可見(jiàn)，公私交織是不動(dòng)產(chǎn)登記案件中民事行政爭(zhēng)議交織產(chǎn)生的根源。

1.公私交織

我國(guó)就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)立法上采取的是債權(quán)形式主義為主的模式，在這種模式下，債權(quán)行為對(duì)物權(quán)變動(dòng)起著決定作用。

不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合理干預(yù)，目的是為了更好地明晰不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記屬于行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為，是公法滲入私法的結(jié)果，具有公定力。一旦當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了登記公示，那么信賴(lài)該物權(quán)存在并與之交易的人，法律就應(yīng)承認(rèn)其物權(quán)變動(dòng)的法律效果。

然而，不動(dòng)產(chǎn)登記行為并不直接處分相對(duì)人的權(quán)益，登記的內(nèi)容只是基礎(chǔ)的債權(quán)行為，僅是對(duì)平等主體之間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況的一種確認(rèn)，并賦予其對(duì)抗第三人的效力。登記機(jī)關(guān)只做表面的審查而不審查基礎(chǔ)債權(quán)行為是否合法，這就導(dǎo)致了登記機(jī)關(guān)登記的內(nèi)容與真實(shí)性存在一定程度的分離，那么必然就會(huì)與登記行為的公定力產(chǎn)生矛盾。

2.兩種價(jià)值取向上的差異

對(duì)于民事訴訟而言，其以維護(hù)交易安全為己任，強(qiáng)調(diào)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)安全及安定性，在民事審判中，更多的是考量第三人是否構(gòu)成善意取得的問(wèn)題；而行政訴訟對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的司法審查，則遵循合法性審查原則，任何實(shí)體程序上的錯(cuò)誤都可能導(dǎo)致登記行為被撤銷(xiāo)，強(qiáng)調(diào)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的靜態(tài)安全，私法自治原則要求登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人提交的材料僅作形式審查，而法院對(duì)登記機(jī)關(guān)登記行為的審查則是實(shí)質(zhì)審查，登記權(quán)屬與實(shí)際權(quán)屬不符即為違法。

由此可見(jiàn)，對(duì)于無(wú)權(quán)處分的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)問(wèn)題，如果真正權(quán)利人提起行政訴訟，登記行為的公定力要求法院撤銷(xiāo)登記行為，而如果提起民事訴訟，登記行為的公信力要求保護(hù)善意第三人的利益，那么登記行為的效力應(yīng)當(dāng)?shù)玫骄S持。這樣，當(dāng)事人選擇不同的救濟(jì)路徑就會(huì)得到截然不同的結(jié)果。

二、解決之道

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記案件中行政與民事交叉問(wèn)題，應(yīng)該如何進(jìn)行審查，適用何種程序和方式進(jìn)行審理，實(shí)踐中有以下幾種做法:

1.先民后行模式

采用此種模式的理由是認(rèn)為登記機(jī)關(guān)的登記頒證行為并不直接使申請(qǐng)人獲得權(quán)利，登記機(jī)構(gòu)不能依自己的意志設(shè)立、變更或者消滅申請(qǐng)人相應(yīng)的民事權(quán)利，所以公示性的登記情況應(yīng)當(dāng)作為一種證據(jù)使用，在行政民事交叉訴訟時(shí)，民事訴訟不應(yīng)中止。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)值得商榷，登記情況雖然是民事訴訟中的證據(jù)，但如何檢驗(yàn)該證據(jù)的合法性又是民事訴訟不能解決的問(wèn)題，且民事訴訟不能解決因登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的賠償問(wèn)題。

2.先行后民模式

這種觀點(diǎn)能解決上述先民后行模式的弊端，且行政行為具有公定力，一經(jīng)作出對(duì)任何人具有被推定合法有效并獲得社會(huì)尊重和信任的法律效力。但此種觀點(diǎn)仍然會(huì)遭到質(zhì)疑，因?yàn)樵趯?duì)具體行政行為進(jìn)行合法性審查時(shí)，必須會(huì)審查到轉(zhuǎn)移登記的原因性民事法律關(guān)系是否真實(shí)、合法的問(wèn)題，這顯然又是民事審判的范疇，不管行政審判對(duì)行政登記的物權(quán)變動(dòng)行為作出肯定或否定的判斷，在實(shí)踐中會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人“行政庭審起了民事案”的責(zé)難。

3.行政附帶民事訴訟

這種模式最主要的障礙是沒(méi)有立法支持，行政訴訟法司法解釋雖然規(guī)定了行政附帶民事訴訟制度，但主要是針對(duì)被告對(duì)平等主體之間的民事?tīng)?zhēng)議所作的裁決違法，民事?tīng)?zhēng)議當(dāng)事人要求法院一并解決的，法院可以一并審理。

筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記案件的實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)是一個(gè)私法問(wèn)題，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛的司法救濟(jì)路徑應(yīng)該通過(guò)修改法律或法規(guī)以單一的民事訴訟機(jī)制來(lái)解決。因?yàn)椋?/p>

1.行政訴訟不能解決當(dāng)事人的實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議。物權(quán)變動(dòng)的焦點(diǎn)在于基礎(chǔ)性的民事行為，只有通過(guò)解決民事訴訟才能解決實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議。

2.民事訴訟可以直接對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬作出認(rèn)定和裁判。首先，登記行為是一種行政確認(rèn)行為，其本身不創(chuàng)設(shè)新的權(quán)利義務(wù)。其次，登記行為的公定力與民事訴訟并無(wú)沖突。從公定力的角度看，它是對(duì)行政行為合法的一種推定，是一種假設(shè)的法律效力，在當(dāng)事人提出反證證明該民事法律關(guān)系存在異議時(shí)，法院當(dāng)然可以直接對(duì)民事法律關(guān)系進(jìn)行認(rèn)定。再次，民事審判中，審查對(duì)象是基礎(chǔ)民事法律關(guān)系，若另一方能舉出反證且能證明登記的內(nèi)容與權(quán)力的真實(shí)狀態(tài)不一致，那么法院就可直接依據(jù)反證認(rèn)定爭(zhēng)議房屋的歸屬。若另一方舉不出反證，法院則可直接按登記的內(nèi)容來(lái)判斷。盡管民事判決了登記的內(nèi)容，但其實(shí)質(zhì)是了登記對(duì)基礎(chǔ)民事關(guān)系的認(rèn)定，本身并沒(méi)有登記行為的效力。

3.真正權(quán)力人可依據(jù)生效判決申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)變更權(quán)屬登記。民事判決確定了不動(dòng)產(chǎn)真正的權(quán)利人后，登記的內(nèi)容被了，根據(jù)司法最終原則，民事判決的效力要高于登記行為。此時(shí)，真正的權(quán)利人可通過(guò)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記來(lái)廢止前一登記行為。若真正權(quán)利人擔(dān)心不撤證，登記名義人會(huì)將訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲雌淇上虻怯洸块T(mén)提出異議登記。

綜上，筆者認(rèn)為單一的民事訴訟就可解決不動(dòng)產(chǎn)登記案件。鑒于當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛救濟(jì)路徑的困惑，法院可以在立案階段給予當(dāng)事人一定的指引，引導(dǎo)其直接提起民事訴訟。

參考文獻(xiàn):

篇8

一、不動(dòng)產(chǎn)登記官制度的比較法介紹

(一)德國(guó)

1　登記機(jī)構(gòu)組成人員

不動(dòng)產(chǎn)登記處的人員主要包括三類(lèi)：登記簿法官、司法輔助人和文書(shū)官。專(zhuān)任的登記簿法官事實(shí)上不存在。僅在司法輔助人提出請(qǐng)示時(shí)，相關(guān)法官才會(huì)涉入；文書(shū)官主要從事材料處理和簽收的工作。因此，在德國(guó)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)的人員主要是司法輔助人。

2　司法輔助人制度

(1)性質(zhì)與地位

在德國(guó)，司法輔助人屬于司法公務(wù)員。德國(guó)公務(wù)員職稱(chēng)制度將各個(gè)公務(wù)員等級(jí)與其職務(wù)、教育水平、薪金等制度結(jié)合在一起。在司法公務(wù)員職稱(chēng)系統(tǒng)中，法官為高級(jí)公務(wù)員，需大學(xué)法學(xué)畢業(yè)并通過(guò)兩次國(guó)家考試；而司法輔助人為副高級(jí)公務(wù)員，需高等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)并通過(guò)司法輔助人考試；文書(shū)官為中級(jí)公務(wù)員，僅需兩年的預(yù)備期學(xué)習(xí)。文書(shū)官任職三年后，通過(guò)一定培訓(xùn)和升級(jí)考試，也能晉升為副高級(jí)司法公務(wù)員，擔(dān)任司法輔助人。

(2)職權(quán)

司法輔助人的職能都是由法官職權(quán)中移轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，包括社團(tuán)登記，婚姻共同財(cái)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)、船舶登記，強(qiáng)制執(zhí)行及財(cái)產(chǎn)分配，監(jiān)護(hù)或撫養(yǎng)關(guān)系，遺產(chǎn)及分配，破產(chǎn)與和解程序，訴訟費(fèi)用確定程序，刑事部分的扣押與罰金程序，提存程序等。但是，許多案件，如遺產(chǎn)分割、收養(yǎng)等，則是有保留的移轉(zhuǎn)給司法輔助人。根據(jù)《司法輔助人法》，不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)完全從登記簿法官移轉(zhuǎn)給了司法輔助人，即該事務(wù)毫無(wú)例外地由司法輔助人辦理，而不必呈送法官。根據(jù)《司法輔助人法》第5條，只有存在以下情形時(shí)，司法輔助人才必須就所處理的登記事務(wù)請(qǐng)示法官：其一，司法輔助人的決定悖于其已知的判例；其二，處理該事務(wù)時(shí)出現(xiàn)適用法律困難；其三，需要適用外國(guó)法；其四，所處理的事務(wù)與法官正在經(jīng)辦的案件有緊密聯(lián)系，而分割判決或決定并不合適。

(3)培養(yǎng)機(jī)制

成為司法輔助人的條件包括，在專(zhuān)門(mén)培養(yǎng)司法輔助人的高等專(zhuān)科學(xué)校(Fachhochschule)三年的預(yù)備實(shí)習(xí)期學(xué)習(xí)，并通過(guò)司法輔助人考試?！端痉ㄝo助人法》款規(guī)定，取得法官資格者(即通過(guò)第二次國(guó)家考試)也能被分派給司法輔助人的工作。已完成法學(xué)學(xué)習(xí)者(即通過(guò)第一次國(guó)家考試)轉(zhuǎn)入司法輔助人預(yù)備期學(xué)習(xí)，預(yù)備期學(xué)習(xí)縮短12個(gè)月。候補(bǔ)文官(即通過(guò)第一次國(guó)家考試，并進(jìn)入法官的預(yù)備實(shí)習(xí)期學(xué)習(xí)的)可暫時(shí)司法輔助人的工作。

(4)司法輔助人協(xié)會(huì)與在崗的學(xué)習(xí)

德國(guó)的司法輔助人自行組織了許多行業(yè)協(xié)會(huì)，如司法輔助人協(xié)會(huì)、聯(lián)邦德國(guó)司法輔助人聯(lián)盟等。行業(yè)協(xié)會(huì)定期出版刊物，介紹各地司法輔助人情況、各領(lǐng)域最新判例，從而幫助司法輔助人取得最新資訊。

(二)奧地利

在奧地利，不動(dòng)產(chǎn)登記程序?qū)儆诜窃A程序，由司法輔助人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)。其《司法輔助人法(RpflG)》款規(guī)定，登記簿法官保留隨時(shí)負(fù)責(zé)登記事務(wù)的權(quán)力，但是實(shí)踐中法官很少負(fù)責(zé)登記事務(wù)，因?yàn)樗痉ㄝo助人只要符合法律規(guī)定的資格，就享有對(duì)登記事務(wù)的實(shí)際管轄權(quán)，他只需要服從登記簿法官的有關(guān)指令即可。因此，在奧地利，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員主要就是司法輔助人。奧地利司法輔助人的培養(yǎng)機(jī)制與德國(guó)有很多相似之處，不再贅述。

(三)日本

依據(jù)日本的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，登記所的事務(wù)由登記官辦理。登記官是指在法務(wù)局、地方法務(wù)局、法務(wù)支局和派出所服務(wù)的且經(jīng)過(guò)法務(wù)局長(zhǎng)或地方法務(wù)局長(zhǎng)指定的法務(wù)事務(wù)官。所謂法務(wù)事務(wù)官是指所有在法務(wù)局、地方法務(wù)局、法務(wù)支局和派出所的公務(wù)員。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年日本全國(guó)的法務(wù)局、地方法務(wù)局、派出所的工作人員總數(shù)為11000人。但是，并非所有的人都是登記官，各登記所一般是根據(jù)其規(guī)模設(shè)1人至數(shù)人擔(dān)任登記官。由于日本的不動(dòng)產(chǎn)登記官屬于國(guó)家公務(wù)員，因此要成為不動(dòng)產(chǎn)登記官必須通過(guò)國(guó)家公務(wù)員考試。

日本的《法務(wù)局及地方法務(wù)局組織規(guī)則》規(guī)定，在民事行政部?jī)?nèi)必須配備首席登記官2人(東京及大阪法務(wù)局是3人)以及次席登記官(限于東京、名古屋、大阪、廣島、福岡法務(wù)局)、總括表示登記專(zhuān)門(mén)官、電子認(rèn)證管理官(限于東京法務(wù)局)、登記信息系統(tǒng)管理官以及民事行政調(diào)查官各1人(東京及大阪法務(wù)局的次席登記官各2人)。

(四)韓國(guó)

目前韓國(guó)共有大約200個(gè)登記所，負(fù)責(zé)登記所的領(lǐng)導(dǎo)為不動(dòng)產(chǎn)登記官，一個(gè)登記官負(fù)責(zé)一個(gè)登記所。盡管韓國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是由法院設(shè)立的登記所，但不動(dòng)產(chǎn)登記官本身并不是法官，而是政府的公務(wù)員。在韓國(guó)要擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記官，必須通過(guò)司法行政考試(第5級(jí)公務(wù)員考試)。該考試是由司法部行政處負(fù)責(zé)，由其負(fù)責(zé)出考題。每年韓國(guó)要選拔十個(gè)第5級(jí)公務(wù)員，其中有2名為登記官，即全國(guó)每年選拔2名登記官。在韓國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記官?zèng)]有級(jí)別，也沒(méi)有晉升制度，登記官都屬于國(guó)家的第5級(jí)公務(wù)員。

(五)小結(jié)

首先，從比較法來(lái)看，各國(guó)登記官的性質(zhì)主要就是兩種：法官或公務(wù)員。大多數(shù)國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記官屬于國(guó)家公務(wù)員，只有德國(guó)、奧地利比較特殊，登記官是司法輔助人。其次，對(duì)于登記官的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)水平都有較高的要求。由于登記官?gòu)氖碌氖遣粍?dòng)產(chǎn)登記事務(wù)，而不動(dòng)產(chǎn)登記涉及到民法總論、物權(quán)法、合同法、土地法、房地產(chǎn)法、繼承法、婚姻法等多鐘法律部門(mén)。因此，登記官必須具備很高的法律素養(yǎng)，方能勝任不動(dòng)產(chǎn)登記工作。這在德國(guó)、奧地利體現(xiàn)的最為明顯。即便是在將登記官作為公務(wù)員的日本、韓國(guó)，其公務(wù)員考試中也要求必須掌握相應(yīng)的法律知識(shí)。

二、在我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)登記官制度的重要意義

目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在致力于建立房屋登記官制度?！蛾P(guān)于做好房屋登記審核人員培訓(xùn)考核工作(試行)的通知》(建房[2009]61號(hào))明確規(guī)定：“在房屋登記機(jī)構(gòu)從事初審、復(fù)審、終審等具有房屋登記審核性質(zhì)工作的人員，應(yīng)按照《房屋登記辦法》和本《通知》的要求，通過(guò)房屋登記人員培訓(xùn)考核或確認(rèn)，取得《房屋登記官考核合格證書(shū)》后，成為房屋登記官，方可從事房屋登記審核工作”?！皬?010年開(kāi)始進(jìn)行房屋登記官考核的組織培訓(xùn)和實(shí)施工作，各房屋登記機(jī)構(gòu)要高度重視培訓(xùn)考核工作，積極為登記審核人員參加崗位培訓(xùn)創(chuàng)造條件。到2012年凡未取得《房屋

登記官考核合格證書(shū)》的人員，一律不得再?gòu)氖路课莸怯泴徍斯ぷ鳎环课莸怯洐C(jī)構(gòu)其他工作人員也必須具備與其崗位相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，否則應(yīng)調(diào)離其工作崗位”。

筆者認(rèn)為，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推動(dòng)房屋登記官制度的努力是非常值得肯定的。因?yàn)?，不?dòng)產(chǎn)登記官制度是不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)的內(nèi)在要求。在我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)登記官制度具有重要意義，它是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記乃至整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和完善的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。具體理由如下。

首先，建立不動(dòng)產(chǎn)登記官制度有助于提高登記人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和知識(shí)水平。依據(jù)《物權(quán)法》等法律，不動(dòng)產(chǎn)登記在原則上是基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之生效要件。沒(méi)有登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就不發(fā)生法律效力。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有推定效力與公信效力。一旦不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)錯(cuò)誤，很可能給當(dāng)事人的合法權(quán)益造成嚴(yán)重?fù)p害。確保不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性與準(zhǔn)確性的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是，登記機(jī)構(gòu)的工作人員應(yīng)當(dāng)依法履行登記職責(zé)，盡到合理的注意義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記涉及諸多的法律部門(mén)，尤其是物權(quán)法、合同法、土地法、婚姻法、繼承法等。只有經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)法律訓(xùn)練并經(jīng)過(guò)考試合格的人，才能依法履行登記職責(zé)并盡到合理的注意義務(wù)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記工作本身的復(fù)雜性和專(zhuān)業(yè)性要求，必須建立登記官制度，確立進(jìn)入登記機(jī)構(gòu)工作的專(zhuān)業(yè)門(mén)檻，保證登記機(jī)構(gòu)的工作人員達(dá)到相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)。然而，我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的人員卻普遍存在法律知識(shí)欠缺、專(zhuān)業(yè)技能低下等一系列問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2000年以來(lái)，全國(guó)的行政案件數(shù)量增長(zhǎng)了20％，其中，房屋登記行政案件竟然增長(zhǎng)了近200％。目前，房屋登記行政案件在人民法院受理的94類(lèi)行政案件中排位第二，占全部行政案件受案總數(shù)的比率高達(dá)8％。之所以出現(xiàn)這種情況，一個(gè)重要的原因就是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的知識(shí)水平和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)低下。筆者參與《房屋登記辦法》起草調(diào)研工作時(shí)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是發(fā)達(dá)地區(qū)還是落后地區(qū)，其房屋登記機(jī)構(gòu)的工作人員中具有大專(zhuān)以上學(xué)歷的比例都非常低。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)如廣州、南京等地的登記機(jī)構(gòu)中，具有大學(xué)本科學(xué)歷的比較高一些，但也只是50％左右。一些中西部地級(jí)市，這個(gè)比例甚至不足10％。

篇9

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義

登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)核心制度，其作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，有著深刻的自由、安全、公平效益的價(jià)值，廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上，不動(dòng)產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)

每一部法律都應(yīng)有明確的目標(biāo)，其中的每一制度有相應(yīng)的制度價(jià)值。我國(guó)土地立法過(guò)分強(qiáng)調(diào)國(guó)家利益，強(qiáng)調(diào)管理。而在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，國(guó)家利益又多為部門(mén)利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機(jī)關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊(cè)、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來(lái)諸多交易安全上的問(wèn)題?，F(xiàn)在的中國(guó)不僅土地流通性很差，而且登記所保護(hù)之交易安全時(shí)有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標(biāo)應(yīng)向個(gè)人傾斜，以維護(hù)交易安全，并以之為登記制度之根基。

三、中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問(wèn)題與解決方案

我們認(rèn)為土地權(quán)利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權(quán)干預(yù)私權(quán)的問(wèn)題，登記的效力問(wèn)題、登記的物權(quán)法定與意定平衡的問(wèn)題，即將形成物權(quán)的債權(quán)的保護(hù)問(wèn)題以及物權(quán)爭(zhēng)議訴訟的保全問(wèn)題。

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問(wèn)題的解決

我們認(rèn)為，我國(guó)登記五不統(tǒng)一的根源在于部門(mén)利益之爭(zhēng)，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記原則、根據(jù)、程序、效力、簿冊(cè)自然便統(tǒng)一了。我國(guó)舊民法制定之時(shí)，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來(lái)由于民國(guó)初期的司法混亂而改為由不屬于行政機(jī)關(guān)的獨(dú)立部門(mén)――地政局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。為維護(hù)在不動(dòng)產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時(shí)也因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國(guó)家法律均規(guī)定一國(guó)之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一性的問(wèn)題，廣州、深圳等地已實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)證合一的制度，但并未為全國(guó)性基本法律所承認(rèn)。我們認(rèn)為，物權(quán)立法應(yīng)協(xié)調(diào)各有關(guān)部門(mén)，解決好這一問(wèn)題，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)，建立統(tǒng)一獨(dú)立的登記機(jī)關(guān)。

（二）登記中公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利問(wèn)題的解決

利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，但同時(shí)也帶來(lái)了公權(quán)力對(duì)私權(quán)利侵?jǐn)_的問(wèn)題。為解決這一問(wèn)題，無(wú)論采取實(shí)質(zhì)審查主義國(guó)家還是采取形式審查主義國(guó)家，均采取了一些補(bǔ)救措施，典型的如德國(guó)的物權(quán)行為理論、法國(guó)及日本的公證制度等。

1、實(shí)質(zhì)審查主義。實(shí)質(zhì)審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調(diào)的制度，登記機(jī)關(guān)不僅就登記之申請(qǐng)?jiān)诘怯洺绦蚍ㄉ鲜欠襁m合加以審查，同時(shí)就其登記的申請(qǐng)，是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，且其實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，是否有效，亦加以審查。

2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請(qǐng)，是否在登記程序法上賦予登記機(jī)關(guān)以審查的權(quán)限，惟就其登記的申請(qǐng)，是否為實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請(qǐng)的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是公權(quán)力不干預(yù)私權(quán)利，登記的效力純依當(dāng)事人意思自治，登記并無(wú)公信力，僅有對(duì)抗力，故登記效率很高，但由此產(chǎn)生的弊端亦不少。

我國(guó)登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí)所擁有的權(quán)利相當(dāng)大，不僅如德國(guó)實(shí)質(zhì)登記主義那樣對(duì)當(dāng)事人提交的文件資料有審查權(quán)，而且享有審查這些資料以外事實(shí)的權(quán)限，力求達(dá)到“客觀真實(shí)”的理想狀態(tài)。所以，公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的侵?jǐn)_甚大。我國(guó)土地立法實(shí)質(zhì)登記主義是正確的，但必須有相應(yīng)的立法技術(shù)對(duì)其弊端加以補(bǔ)救，才能達(dá)到權(quán)力與私權(quán)平衡的目的。從改革開(kāi)放以來(lái)的登記實(shí)踐看，大部分登記機(jī)關(guān)要求公證這一程序，只有公證的真實(shí)性得到保證，登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)加以弱化，方能結(jié)合實(shí)質(zhì)審查與形式審查的優(yōu)點(diǎn)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記效力問(wèn)題

物權(quán)登記的效力，是指物權(quán)獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對(duì)相關(guān)當(dāng)事人所施加的實(shí)際作用。它是整個(gè)登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國(guó)可以劃分為登記生效主義及登記對(duì)抗主義，德國(guó)是典型的登記生效主義國(guó)家，而且其登記還有公信的效力，有的學(xué)者稱(chēng)之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對(duì)于信賴(lài)此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)具有與真實(shí)物權(quán)存在相同法律效果，以為保護(hù)的原則。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的問(wèn)題，目前在我國(guó)出現(xiàn)的問(wèn)題表現(xiàn)為其效力的不統(tǒng)一，以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為例，實(shí)踐中大體有四種做法：一是規(guī)定自完成抵押登記時(shí)生效；二是規(guī)定自合同公證后生效；三是規(guī)定合同鑒字后生效；四是規(guī)定登記時(shí)生效，但當(dāng)事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效?！边@樣的規(guī)定不僅在理論上說(shuō)不通，實(shí)踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。國(guó)外的有關(guān)立法中，不論把登記作為成立要件還是對(duì)抗要件，都是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)合同履行或物權(quán)行為效力而言的，已經(jīng)登記只是說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生移轉(zhuǎn)或不能對(duì)抗第三人，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同本身無(wú)效。否則，當(dāng)事人之間不僅沒(méi)有登記請(qǐng)求權(quán)，發(fā)生糾紛時(shí)亦不能以有效合同為據(jù)提訟。所以，不動(dòng)產(chǎn)民事立法應(yīng)規(guī)定登記的效力，并僅針對(duì)物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)，而不針對(duì)債權(quán)合同之效力。關(guān)于產(chǎn)生物權(quán)公信力還是對(duì)抗力，依目前大多數(shù)學(xué)者的看法及我國(guó)司法、立法實(shí)踐，應(yīng)采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。

（四）即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問(wèn)題。

為解決債權(quán)及物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)的問(wèn)題，各國(guó)規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù)告登記。德國(guó)法稱(chēng)預(yù)告登記與異議登記，日本相應(yīng)稱(chēng)為假登記及預(yù)登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預(yù)登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時(shí)登記，前兩種相當(dāng)于德國(guó)民法的預(yù)告登記，第三種相當(dāng)于德國(guó)民法的異議登記。預(yù)告登記（vormerkungen）為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的準(zhǔn)備登記。目的是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)完成權(quán)。預(yù)告登記制度的核心問(wèn)題在于其效力。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)行為成立之后和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之前，雖然，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來(lái)移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)，但因?yàn)楹贤鄬?duì)人享有的債權(quán)的相對(duì)性，并不能對(duì)抗第三人，所以為平衡當(dāng)事人間的利益，將債的請(qǐng)求權(quán)預(yù)告登記之后，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)既獲得物權(quán)的對(duì)抗力及排他力。關(guān)于異議登記的效力，有國(guó)家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國(guó)。而瑞士的暫時(shí)登記卻不生凍結(jié)土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時(shí)登記人無(wú)處分權(quán)。如果其主張暫被登記之權(quán)因判決而確定，則其確定溯及于暫時(shí)登記之時(shí)，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對(duì)于一切人，并對(duì)于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請(qǐng)不正當(dāng)?shù)怯浀淖兏蛲夸N(xiāo)。由上可見(jiàn)，“處分行為的重點(diǎn)其實(shí)是在交付或登記，藉以滿(mǎn)足物權(quán)的公示性需求。此所以在沒(méi)有處分合意的買(mǎi)賣(mài)預(yù)告登記，反而可以有一定的處分權(quán)限制效果；相對(duì)的，無(wú)法滿(mǎn)足公示性需求的物權(quán)合意，反而不承認(rèn)任何處分權(quán)限制的效果?！?/p>

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”在建工程抵押登記是否為預(yù)登記，值得探討。從整體看，我國(guó)并無(wú)預(yù)告登記及異議登記制度，實(shí)踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權(quán)立法應(yīng)借鑒之，規(guī)定其定義、程序內(nèi)容及效力，以其衡平當(dāng)事人間的利益。

參考文獻(xiàn)

篇10

①登記所

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個(gè)登記所存在。而由以法務(wù)局長(zhǎng)為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專(zhuān)門(mén)職員等國(guó)家公務(wù)員接受申請(qǐng)人所提出之登記申請(qǐng)書(shū)后辦理之。不動(dòng)產(chǎn)登記係依不動(dòng)產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來(lái)決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採(cǎi)取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞?。被保存在電磁記錄且得?jīng)由電腦為登記申請(qǐng)之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書(shū)時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無(wú)法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國(guó)各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)1）

②登記對(duì)象

係以不動(dòng)產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動(dòng)產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡(jiǎn)述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營(yíng)利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會(huì)福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營(yíng)利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國(guó)家政策，透過(guò)2005年7月16日法律第86號(hào)公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請(qǐng)將日益增加。

所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識(shí)事理能力者為對(duì)象，對(duì)其指定類(lèi)似保護(hù)人之制度。法院基于申請(qǐng)，根據(jù)本人辨識(shí)事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開(kāi)受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對(duì)隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書(shū)類(lèi)及確定期日常無(wú)法適切因應(yīng)之動(dòng)產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓?zhuān)高^(guò)登記形式而對(duì)其賦予對(duì)抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請(qǐng)登記件數(shù)。

③不動(dòng)產(chǎn)登記法

不動(dòng)產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號(hào)〉第1條明文，為謀求國(guó)民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動(dòng)產(chǎn)表示和有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并對(duì)之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動(dòng)產(chǎn)登記法而被制定。不動(dòng)產(chǎn)登記法除附則之外，本文計(jì)有164個(gè)條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動(dòng)產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號(hào)〉計(jì)有24個(gè)條文（所附附表計(jì)一頁(yè)，相當(dāng)長(zhǎng)，可再細(xì)分為75個(gè)項(xiàng)目），不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號(hào)〉計(jì)有246個(gè)條文（附件格式及附表計(jì)有12個(gè)），不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456號(hào)〉計(jì)有146個(gè)條文（附件格式及附表有120個(gè)）；而日本之不動(dòng)產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開(kāi)法令而被運(yùn)用。

2．不動(dòng)產(chǎn)登記

①可為登記之權(quán)利

登記係針對(duì)土地及建物等不動(dòng)產(chǎn)之表示，抑或就不動(dòng)產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採(cǎi)礦權(quán)

所謂不動(dòng)產(chǎn)之表示登記，在土地之場(chǎng)合，係將其所在、地號(hào)、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號(hào)、種類(lèi)、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請(qǐng)乃屬義務(wù)；怠于此一申請(qǐng)義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對(duì)所有權(quán)人課予責(zé)任（不動(dòng)產(chǎn)登記法第47條第1項(xiàng)、同法164條等）.

在其他國(guó)家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買(mǎi)賣(mài)所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時(shí)涂銷(xiāo)抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採(cǎi)取個(gè)別登記方式，與其他國(guó)家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場(chǎng)合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過(guò)對(duì)圖面之確認(rèn)來(lái)判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實(shí)務(wù)上我等專(zhuān)家稱(chēng)之為14條地圖之上開(kāi)圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時(shí)五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來(lái)對(duì)之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時(shí)，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫(huà)的更為狹小的例子，散見(jiàn)各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場(chǎng)所上有何地號(hào)存在、鄰接土地有何地號(hào)土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見(jiàn)；故實(shí)際為登記申請(qǐng)時(shí)，尚不感有不便之處。

③申請(qǐng)人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請(qǐng)，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過(guò)申請(qǐng)?jiān)摰怯浂〉脵?quán)利之買(mǎi)賣(mài)契約之買(mǎi)方，而賣(mài)方即是登記義務(wù)者。

申請(qǐng)登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請(qǐng)人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請(qǐng)。唯，自己申請(qǐng)登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請(qǐng)程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國(guó)家資格之專(zhuān)家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國(guó)家資格者為人代為提出申請(qǐng)，另一方面，司法書(shū)士則可代為權(quán)利登記之申請(qǐng)。亦即，表示登記之申請(qǐng)及權(quán)利登記之申請(qǐng)，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來(lái)提出。

不採(cǎi)親持申請(qǐng)書(shū)類(lèi)方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請(qǐng)者的人數(shù)，包括作為人之專(zhuān)家在內(nèi)，並不多見(jiàn)；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權(quán)利登記乃是對(duì)抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購(gòu)買(mǎi)土地的例子來(lái)說(shuō)，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無(wú)關(guān)，故如買(mǎi)賣(mài)契約在法律上成立的話(huà)，未必有提出登記申請(qǐng)之必要；不過(guò)，實(shí)際上在日本購(gòu)買(mǎi)土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。

一般土地買(mǎi)賣(mài)之交易，係由賣(mài)方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書(shū)類(lèi)，交由司法書(shū)士確認(rèn)后，由買(mǎi)方向賣(mài)方支付買(mǎi)賣(mài)價(jià)金，再由司法書(shū)士擔(dān)任人持上開(kāi)申請(qǐng)書(shū)類(lèi)迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請(qǐng)，一個(gè)司法書(shū)士可同時(shí)擔(dān)任買(mǎi)方和賣(mài)方雙方的人。

在日本，不動(dòng)產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記法制定當(dāng)時(shí)，日本雖參考了其他國(guó)家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採(cǎi)取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說(shuō)明。

⑤登記之申請(qǐng)

登記之申請(qǐng)，在備斉下列要件后為之：

·登記申請(qǐng)書(shū)之提出（參照附件申請(qǐng)書(shū)格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書(shū)類(lèi)之檢附

申請(qǐng)登記之登記義務(wù)者其登記申請(qǐng)意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請(qǐng)書(shū)所檢附之書(shū)面為之。以土地買(mǎi)賣(mài)之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，作為賣(mài)方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請(qǐng)書(shū)類(lèi)格式提出下述文件並檢附于登記申請(qǐng)書(shū)中，以擔(dān)保其申請(qǐng)意義。檢具下述所有書(shū)類(lèi)后，登記始能完成。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)1）

·證明登記原因之資料（土地出賣(mài)證明書(shū)或買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)或其他類(lèi)似書(shū)面）

·對(duì)司法書(shū)士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫(xiě)并加蓋印章）

·印章證明書(shū)（證明確屬印章之書(shū)面，並以發(fā)行日起三各月以?xún)?nèi)者為限）

·登記事項(xiàng)證明書(shū)（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

·登記識(shí)別資訊（或被稱(chēng)為權(quán)利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場(chǎng)合，可判斷受有許可、承諾或同意之書(shū)面。

⑥登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請(qǐng)為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱(chēng)為官公署，亦即國(guó)或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請(qǐng)之場(chǎng)合，有被特別稱(chēng)為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買(mǎi)收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請(qǐng)。（參照附件囑托書(shū)格式1）

作為縣道用地而由縣所買(mǎi)收土地之囑托登記，須檢具下述書(shū)類(lèi)：

·證明登記原因之資料（土地出賣(mài)證明書(shū)或買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)或其他類(lèi)似書(shū)面）

·對(duì)司法書(shū)士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫(xiě)并加蓋印章）

·印章證明書(shū)（證明確屬印章之書(shū)面）

·登記事項(xiàng)證明書(shū)（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

若有來(lái)自官公署之囑托登記，與一般申請(qǐng)案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯(cuò)為理由，僅需檢附簡(jiǎn)單書(shū)類(lèi)即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場(chǎng)合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開(kāi)始之決定作出后，收用委員會(huì)囑托為開(kāi)始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書(shū)格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動(dòng)之混亂。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)2）

關(guān)于收用之各項(xiàng)程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場(chǎng)合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請(qǐng)（不動(dòng)產(chǎn)登記法第118條第1項(xiàng)）.此項(xiàng)登記亦屬共同申請(qǐng)?jiān)瓌t之例外之一。又，國(guó)家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場(chǎng)合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項(xiàng)）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採(cǎi)取與買(mǎi)賣(mài)等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時(shí)效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應(yīng)檢附之資料有收用裁決書(shū)正本（包括和解調(diào)解書(shū)正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書(shū)面或資料，諸如收用委員會(huì)之證明書(shū)等。（參照附件囑托書(shū)格式3）

申請(qǐng)或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷(xiāo)該登記。又，就開(kāi)始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷(xiāo)之。