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關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn);法律制度;不足;完善

中圖分類號(hào):S289文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B 文章編號(hào):1009-9166(2010)011(C)-0146-01

一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念

(一)1978年以來(lái),由于在廣大的農(nóng)村實(shí)行了,后又強(qiáng)調(diào)土地承包權(quán)30年不變,穩(wěn)定了廣大農(nóng)民的基本權(quán)益,使絕大多數(shù)農(nóng)民迅速脫貧致富。實(shí)行的土地與時(shí)期的土地制度相比較,它有效地解決了農(nóng)業(yè)集體生產(chǎn)中的搭便車和監(jiān)督問題,調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。但是,土地家庭承包制畢竟只是一種農(nóng)地使用制創(chuàng)新,只部分解決了土地經(jīng)營(yíng)體制問題,并沒有解決土地制度的其他問題,如產(chǎn)權(quán)問題、流轉(zhuǎn)問題。隨著我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)條件的變化,原有土地制度自身的缺陷和不足日益凸顯,嚴(yán)重妨礙著我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的進(jìn)一步提高,與現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度亟須建立并完善。(二)為了建立并完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度,有必要先對(duì)土地流轉(zhuǎn)概念進(jìn)行界定。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”的“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)”(第32―43條)和第三章“其他方式的承包”(49―50條)的規(guī)定,在已有研究的基礎(chǔ)上本文所研究的農(nóng)村土地使用權(quán)是指對(duì)集體所有的農(nóng)用土地直接占有、使用、收益的權(quán)利。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是在家庭承包基礎(chǔ)上,農(nóng)戶之間土地使用權(quán)的流動(dòng)和轉(zhuǎn)讓,即農(nóng)村土地資產(chǎn)的配置過程。

二、我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定存在以下不足

(一)就農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的性質(zhì)而言,《民法通則》規(guī)定為物權(quán)性質(zhì),但規(guī)定過于原則和抽象;而《農(nóng)業(yè)法》、《擔(dān)保法》中規(guī)定為債權(quán)性質(zhì),規(guī)定的較《民法通則》具體些,且有較強(qiáng)的適用性和可操作性。諸法的規(guī)定并不統(tǒng)一,倒致了實(shí)際運(yùn)用中的難以操作。(二)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人對(duì)農(nóng)地使用權(quán)的處分受到過分限制?！掇r(nóng)業(yè)法》規(guī)定,只有在發(fā)包方同意的前提下,承包權(quán)人才可轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。承包人于承包期內(nèi)死亡,其繼承人不是以繼承方式取得該承包經(jīng)營(yíng)權(quán),而只能以繼續(xù)承包方式取得該權(quán)利,這樣易造成農(nóng)地在轉(zhuǎn)讓過程中越分越細(xì),不利農(nóng)村稀缺資源優(yōu)化配置,不符合農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化趨勢(shì)。(三)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體虛置。農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體明晰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求,也是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。目前,從我國(guó)現(xiàn)行立法的規(guī)定中可以看出,農(nóng)村土地所有權(quán)主體可以是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟(jì)組織,也可以是村集體,甚至可以是村小組[1],其結(jié)果是導(dǎo)致土地所有權(quán)主體實(shí)質(zhì)上的虛置,也必然對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的培育造成重大障礙。(四)現(xiàn)行法律對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主體的限制性規(guī)定,制約了農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)?！段餀?quán)法》第124條規(guī)定:“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ),統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制?！薄掇r(nóng)村土地承包法》第48條規(guī)定:“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包,應(yīng)當(dāng)先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。”從上述法律規(guī)定看出,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在流轉(zhuǎn)時(shí)要受到社區(qū)成員資格的限制,將那些是種田能手的非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的受讓人排除在外,致使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能進(jìn)入正真意義上的市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)。

三、完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建議

(一)完善承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書制度,促進(jìn)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種物權(quán),而且又依附于土地這一不動(dòng)產(chǎn)之上,所以對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記管理和證書制度就顯得格外重要。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書在某種程度上可以代表對(duì)所承包土地的使用權(quán)。這樣權(quán)利通過證券化的表象得以價(jià)值量化,這對(duì)于土地權(quán)益的流轉(zhuǎn)有促進(jìn)作用。(二)取消土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主體的限制性規(guī)定,準(zhǔn)確定位農(nóng)村土地所有權(quán)主體。確立土地流轉(zhuǎn)制度的目的之一就是促使農(nóng)村土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng),農(nóng)地只有流轉(zhuǎn)到種田大戶和種田能手的手中才能達(dá)到確立這種制度的目的。我國(guó)每個(gè)省的土地?cái)?shù)量和狀況差異很大,在這種情況下將非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員排除在受讓方之外,肯定會(huì)影響土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)主體的虛置,所有權(quán)人的利益必然會(huì)遭到其他利益主體的侵害,應(yīng)盡早由立法準(zhǔn)確定位農(nóng)村土地所有權(quán)主體。(三)構(gòu)建科學(xué)、完善的土地流轉(zhuǎn)方式體系。在我國(guó)農(nóng)村,只要享有農(nóng)民資格,就一定是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體,根據(jù)法律的公正、平等精神,主體的地位是平等的,在《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》中也應(yīng)體現(xiàn)這種精神,不能因主體的不同而享有不同的流轉(zhuǎn)方式。比如《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》就規(guī)定,以家庭承包的方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能以抵押方式流轉(zhuǎn)。這是對(duì)農(nóng)民身份的歧視,也是對(duì)平等原則的違反。不管土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是以哪種方式取得,都可以轉(zhuǎn)包、出租、互換、抵押、入股的方式流轉(zhuǎn),這才是科學(xué)的土地承包流轉(zhuǎn)方式。(四)完善農(nóng)村社會(huì)保障制度、農(nóng)村救濟(jì)制度、戶籍制度等相關(guān)的制度,解決農(nóng)戶對(duì)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的后顧之憂。

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1.農(nóng)地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊，所有權(quán)不明

1978年，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整后的主要是為解決農(nóng)村計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制對(duì)農(nóng)民束縛的問題而產(chǎn)生，缺乏系統(tǒng)理論準(zhǔn)備、制度設(shè)計(jì)和有計(jì)劃地實(shí)施，是一種誘致性的制度變遷。這注定其不完善性——農(nóng)地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊，所有權(quán)不明。

現(xiàn)行農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度關(guān)系模糊，所有權(quán)不明主要體現(xiàn)在法律界定上。我國(guó)《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》等重要法律都規(guī)定農(nóng)村土地集體所有制，但“集體”這一主體，法律規(guī)定極為含糊。在《憲法》中界定為集體所有，在《民法通則》中被界定為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村兩級(jí)，而在《農(nóng)業(yè)法》和《土地管理法》中則是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村或村內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織；究竟是哪一級(jí)組織，法律制度均未明晰，這就造成農(nóng)地所有權(quán)表面的主體多重化和實(shí)際的主體虛化。同時(shí)，土地相關(guān)法對(duì)土地所有權(quán)內(nèi)涵、法律形式、實(shí)現(xiàn)方式，所有權(quán)主體地位沒有相應(yīng)合理的規(guī)定。這就造成政府經(jīng)營(yíng)土地，土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓高額收益被政府獨(dú)得。

2.農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)穩(wěn)定性不強(qiáng)

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是隨出現(xiàn)的。新《農(nóng)村土地承包法》頒布前，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬契約規(guī)定的債權(quán)性質(zhì)，而非法律賦予的物權(quán)。雖然國(guó)家強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定農(nóng)村家庭承包制，但農(nóng)地制度改革是一個(gè)逐步演進(jìn)過程，其中涉及各種利益關(guān)系，由此造成農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)關(guān)系不穩(wěn)定。由于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)關(guān)系穩(wěn)定性不強(qiáng)，就為有關(guān)部門利用權(quán)力，任意進(jìn)行土地調(diào)整提供了便利。土地發(fā)包者在利益驅(qū)動(dòng)下進(jìn)行權(quán)力尋租，利用土地所有權(quán)侵蝕農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，借結(jié)構(gòu)調(diào)整、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化等名目，強(qiáng)行流轉(zhuǎn)農(nóng)民土地經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。由此引發(fā)農(nóng)民對(duì)土地預(yù)期的不確定，導(dǎo)致農(nóng)戶追求短期經(jīng)濟(jì)效益，粗放式經(jīng)營(yíng)，掠奪式開發(fā)，以致整個(gè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)后勁乏力，最終使中國(guó)特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展受阻。

3.農(nóng)村稅費(fèi)制度改革后的制度保障缺失，造成農(nóng)民受益權(quán)隱性流失

土地利益分配機(jī)制是土地制度安排的關(guān)鍵，直接關(guān)系農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)制度運(yùn)行效率。從集體土地受益權(quán)來(lái)看，最初是將集體經(jīng)濟(jì)組織作為發(fā)包方，以土地所有權(quán)向農(nóng)戶收取土地承包費(fèi)；農(nóng)戶作為承包方，承包土地使用權(quán)，獲取土地產(chǎn)出的全部產(chǎn)品，完成國(guó)家和集體的稅費(fèi)任務(wù)。然而，取消農(nóng)業(yè)稅后，國(guó)家相應(yīng)免除了集體收取的土地承包費(fèi)，村集體喪失了土地所有權(quán)收益，并且集體土地不能直接入市交易。《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定“承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回承包方?！边@意味進(jìn)入大中城市非農(nóng)就業(yè)農(nóng)民將失去土地權(quán)益，造成大中城市與小城鎮(zhèn)非農(nóng)就業(yè)人員及全民和集體之間土地權(quán)益不平等。最后，農(nóng)村稅費(fèi)改革后，很多農(nóng)村相應(yīng)制度保障缺失嚴(yán)重，地方費(fèi)大于稅，加重農(nóng)民負(fù)擔(dān)。基于現(xiàn)行農(nóng)地制度安排的不完善，農(nóng)村土地生產(chǎn)能力因制度缺陷而受到制約。

二、當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地制度變遷的新思路

1.在土地集體所有，家庭承包經(jīng)營(yíng)格局下，進(jìn)一步穩(wěn)定和完善農(nóng)地承包制度，讓農(nóng)地所有權(quán)和使用權(quán)分離，明確農(nóng)民使用權(quán)主體地位，以適應(yīng)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要。在實(shí)際操作中，可將土地所有權(quán)分解為由國(guó)家掌控的社會(huì)所有權(quán)和農(nóng)戶掌控的個(gè)人所有權(quán)兩部分，農(nóng)村集體只在土地管理中承擔(dān)事務(wù)性工作。這種產(chǎn)權(quán)安排既確保國(guó)家擁有宏觀調(diào)控土地資源開發(fā)、利用權(quán)，又堅(jiān)持農(nóng)戶為基本的經(jīng)營(yíng)組織單位。實(shí)際就是賦予農(nóng)村土地使用權(quán)以商品屬性?！锻恋爻邪ā房倓t提出讓農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期化，為農(nóng)地使用權(quán)商品化提供了法律支持。貫徹《農(nóng)業(yè)法》，把農(nóng)地家庭承包經(jīng)營(yíng)納入法制軌道，明確農(nóng)民土地使用權(quán)主體地位，保證其“30年不變”的土地使用權(quán)，如此才能促進(jìn)農(nóng)戶對(duì)土地的長(zhǎng)期投資和資本積累，保障農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，明確農(nóng)地集體所有權(quán)與農(nóng)民使用權(quán)之間的關(guān)系，加強(qiáng)土地承包合同管理，允許農(nóng)民自由選擇土地用途，自由交易、抵押，嚴(yán)禁損害農(nóng)民合法權(quán)益的行為。推動(dòng)土地市場(chǎng)開放和土地交易自由，嚴(yán)格按照土地市場(chǎng)規(guī)范推動(dòng)農(nóng)地的自由流轉(zhuǎn)，減少政府、企業(yè)、村民自治組織經(jīng)營(yíng)土地的弊端，使農(nóng)村土地達(dá)到優(yōu)化組合和規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

2.規(guī)范土地經(jīng)營(yíng)模式，推進(jìn)土地使用權(quán)私有化，實(shí)行土地入股的經(jīng)營(yíng)方式。土地使用權(quán)私有化就是在農(nóng)村構(gòu)建土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的制度架構(gòu)，在保持土地所有權(quán)歸集體的前提下，明確土地使用權(quán)歸農(nóng)民私有，將農(nóng)民對(duì)土地的承包權(quán)由30年、70年不變延長(zhǎng)到承包無(wú)限期，使土地使用權(quán)私有化長(zhǎng)期化的經(jīng)營(yíng)模式。土地使用權(quán)歸農(nóng)民私有，使勞動(dòng)者與生產(chǎn)要素能夠家庭經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)緊密結(jié)合，使農(nóng)民能夠合理地開發(fā)利用土地。在保證農(nóng)民土地使用權(quán)私有化的前提下，實(shí)行土地入股的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)方式成為可能。這種方式比較符合農(nóng)村目前生產(chǎn)力狀況。實(shí)行按股分紅與按勞分配結(jié)合的方式，讓愿意種地的農(nóng)民留下，激發(fā)農(nóng)民對(duì)土地長(zhǎng)期投資的積極性，保證土地利用效率，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)效應(yīng)；憑土地股份分紅的農(nóng)民可向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，獲得更多收入。再者，土地使用權(quán)私有化可避免土地承包定期調(diào)整時(shí)土地所有權(quán)人的權(quán)力尋租機(jī)會(huì)，降低土地利用成本，解決土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)障礙，保證土地資源不流失、不損失，加速農(nóng)地資產(chǎn)資本化、證券化進(jìn)程。

3.進(jìn)一步完善農(nóng)村稅費(fèi)制度，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系建設(shè)，完善農(nóng)村社保體系，為農(nóng)村土地制度改革提供保障。我國(guó)農(nóng)業(yè)稅改革已取得一定成果，但與體現(xiàn)土地價(jià)值，保證土地市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)稅、土地荒蕪稅、耕地占用稅等在內(nèi)的土地稅體系尚需完善；此外，農(nóng)業(yè)稅取消后，農(nóng)村中的各種收費(fèi)侵蝕了稅改帶給農(nóng)民的利益，建立行之有效的費(fèi)改稅制度是勢(shì)所必需。其次，農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系的建立，能夠克服農(nóng)地家庭承包經(jīng)營(yíng)的弱點(diǎn)，有效解決農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣、農(nóng)機(jī)聯(lián)合作業(yè)等問題，有利于發(fā)揮分工協(xié)作優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)高技術(shù)農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，為農(nóng)地制度改革提供有效的社會(huì)支撐。最后，完善農(nóng)村社保體系，逐步將農(nóng)村的社會(huì)保障由依靠土地轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽可鐣?huì)和制度，還土地以正常的生產(chǎn)要素性質(zhì)。

制度變遷的后果無(wú)法預(yù)測(cè)，國(guó)情決定農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度只能在集體所有制前提下，進(jìn)行相對(duì)穩(wěn)妥地使用權(quán)創(chuàng)新。唯有如此，才能根本上改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[關(guān)鍵詞]土地產(chǎn)權(quán)；流轉(zhuǎn)制度；證券化

一、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的缺陷

(一)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度存在入市的缺陷

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的最大缺陷在于產(chǎn)權(quán)界定不清晰，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)入市的首要條件是產(chǎn)權(quán)清晰。產(chǎn)權(quán)清晰包含兩層含義：一是財(cái)產(chǎn)的歸屬關(guān)系是清楚的，即財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有，誰(shuí)是財(cái)產(chǎn)的所有者或誰(shuí)擁有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是明確的；二是在財(cái)產(chǎn)所有權(quán)主體明確的情況下，產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中不同權(quán)利主體之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系是清楚的。明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是土地資源進(jìn)入市場(chǎng)的前提。當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊主要表現(xiàn)在以下方面。

1　所有權(quán)主體不清晰。雖然憲法規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬國(guó)家所有即全民所有的以外，屬于集體所有，但這個(gè)“集體”太籠統(tǒng)，是指鄉(xiāng)、村，還是村民小組，不夠明確?！锻恋毓芾矸ā泛汀睹穹ㄍ▌t》雖然有較詳細(xì)的規(guī)定，但由于政府擁有對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)的設(shè)置調(diào)整權(quán)，因此，農(nóng)村土地所有權(quán)主體依然不明確。

2　產(chǎn)權(quán)中的“權(quán)責(zé)利”關(guān)系模糊，缺乏必要的激勵(lì)和約束機(jī)制。例如，在土地承包合同中雙方的權(quán)責(zé)不清，往往只有承包方的義務(wù)，而沒有發(fā)包方的職責(zé)。對(duì)農(nóng)戶在使用土地中所造成的地力升降也沒有明確獎(jiǎng)懲辦法。

(二)土地產(chǎn)權(quán)的配套制度缺乏

由于農(nóng)村土地具備的生存和社會(huì)保障功能，在土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)后，土地資源的利用取決于資本市場(chǎng)的配置，必然出現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民社會(huì)保障兩大問題，需要有相應(yīng)的制度安排。在農(nóng)村勞動(dòng)力資源的使用上，由于農(nóng)村勞動(dòng)力缺乏技術(shù)基礎(chǔ)，以及現(xiàn)行的戶籍制度等障礙，導(dǎo)致農(nóng)村勞動(dòng)力在城市就業(yè)的艱巨，社會(huì)保障制度也僅僅在發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村才出現(xiàn)。沒有勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民社會(huì)保障的安排，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)難以“獨(dú)木成林”。

解決農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的努力，各地都沒有停止過，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如廣東、上海等地，對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力入戶城市正積極探索有效路徑。但是，農(nóng)民的社會(huì)保障，包括退休養(yǎng)老、醫(yī)療等保障，則需要政府以極大的勇氣去承擔(dān)。農(nóng)村社會(huì)保障體系的建立需要政府、企業(yè)和農(nóng)民各方面的努力。國(guó)家按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求建立統(tǒng)一的社會(huì)保障體系時(shí)，應(yīng)統(tǒng)籌考慮農(nóng)村居民，解決他們離開土地的后顧之憂。可以考慮將“以工補(bǔ)農(nóng)”的資金、土地征用安置費(fèi)等，變?yōu)橹苯友a(bǔ)貼農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和給予農(nóng)民，轉(zhuǎn)作為農(nóng)民的社會(huì)保障基金，以更利于土地的流動(dòng)和轉(zhuǎn)讓。

(三)土地產(chǎn)權(quán)的價(jià)值難以計(jì)量

曾擔(dān)任世界糧食委員會(huì)主席的j.w.羅森不拉姆，收集了richard barrows的觀點(diǎn)：在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，生產(chǎn)資源在各種用途之間的競(jìng)爭(zhēng)中如何分配，由價(jià)格決定。土地將通過市場(chǎng)交易得到最高的使用價(jià)值。也就是說，土地價(jià)值的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)是通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)決定的，這是有效市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的必然結(jié)果，其他的方法可能低估或高估土地的價(jià)值。但我們也知道，靠市場(chǎng)來(lái)決定土地價(jià)值，就目前的農(nóng)村而言，是不現(xiàn)實(shí)的。由于產(chǎn)權(quán)問題帶來(lái)的流通和市場(chǎng)準(zhǔn)入，使農(nóng)村土地很難通過市場(chǎng)得到價(jià)值確定。鮑杰等從資產(chǎn)評(píng)估的角度出發(fā)，認(rèn)為農(nóng)村土地屬于集體所有，土地所有權(quán)不能進(jìn)入市場(chǎng)流通。土地使用者可以依法擁有和轉(zhuǎn)讓的是特定土地一定年限的使用權(quán)，也就是說，土地價(jià)值的計(jì)量更多的只是停留在使用權(quán)層面。

2005年關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法的出臺(tái)，給土地使用權(quán)商品化指明了出路，但對(duì)所有權(quán)是否商品化，則存在種種疑慮。但正如實(shí)踐往往是走在理論的前頭，南方某海濱市主管著幾十家國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)的企業(yè)集團(tuán)在剛跨入新世紀(jì)之際，為了防止土地資源的流失、改變財(cái)務(wù)狀況及方便籌集資金，在當(dāng)?shù)匾患視?huì)計(jì)師事務(wù)所的協(xié)助下，對(duì)所屬土地評(píng)估為3億元并據(jù)以進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。這是在沒有將土地商品化的前提下的計(jì)量實(shí)踐，顯然是以土地所有權(quán)計(jì)量為目的的實(shí)踐活動(dòng)。無(wú)獨(dú)有偶，2006年，廣東韶贛高速公路建設(shè)擬嘗試“農(nóng)民土地入股”征地方式，由韶關(guān)市進(jìn)行具體操作。我們既然知道高速公路的永久性性質(zhì)，也就知道這將是涉及土地所有權(quán)計(jì)量的又一次實(shí)踐活動(dòng)。不難預(yù)計(jì)，土地價(jià)值的計(jì)量實(shí)踐必定從使用權(quán)層面上升到所有權(quán)高度，完成對(duì)土地的整體計(jì)量。

(四)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的工具沒有配備

無(wú)論是農(nóng)民私下的承包權(quán)流轉(zhuǎn)交易，還是集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)使用產(chǎn)權(quán)的調(diào)整，或者政府對(duì)使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法的引導(dǎo)，都沒有解決土地產(chǎn)權(quán)交易的媒介問題，因而很難體現(xiàn)出土地產(chǎn)權(quán)的價(jià)值。

二、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)證券化選擇

(一)證券的功能

提供流動(dòng)性是資本市場(chǎng)的基本功能，產(chǎn)權(quán)必須流動(dòng)才能體現(xiàn)其價(jià)值。那么，在資本市場(chǎng)，或者資本產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，流轉(zhuǎn)的工具，或者說媒介，就是證券了。證券是指各類記載并代表了一定權(quán)利的法律憑證，它用以證明持有人有權(quán)依其所持憑證記載的內(nèi)容而取得應(yīng)有的權(quán)益。從一般意義上來(lái)說，證券是指用以證明或設(shè)定權(quán)利所做成的書面憑證，它表明證券持有人或第三者有權(quán)取得該證券擁有的特定權(quán)益，或證明其曾經(jīng)發(fā)生過的行為。證券作為資本和產(chǎn)權(quán)的運(yùn)動(dòng)載體，它具有以下兩個(gè)基本功能。

第一，籌資功能，即為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展籌措資本。通過證券籌措資本的范圍很廣，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)層次和方面都可以利用證券來(lái)籌措資本。如企業(yè)通過發(fā)行證券來(lái)籌集資本，國(guó)家通過發(fā)行國(guó)債來(lái)籌措財(cái)政資金等。

第二，配置資本的功能，即通過證券的發(fā)行與交易，按利潤(rùn)最大化的要求對(duì)資本進(jìn)行分配。資本是一種稀缺資源，如何有效地分配資本是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的根本目的。證券的發(fā)行與交易起著自發(fā)地分配資本的作用。通過證券的發(fā)行，可以吸收社會(huì)上閑置的貨幣資本，使其重新進(jìn)入經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的再生產(chǎn)過程而發(fā)揮效用。證券的交易是在價(jià)格的誘導(dǎo)下進(jìn)行的，而價(jià)格的高低取決于證券的價(jià)值。證券的價(jià)值又取決于其所代表的資本的實(shí)際使用效益，所以，資本的使用效益越高，就越能從市場(chǎng)上籌集資本，使資本的流動(dòng)服從于效益最大化的原則，最終實(shí)現(xiàn)資本的優(yōu)化配置。

(二)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)證券化選擇

正因?yàn)樽C券的上述特征和功能，它

成了資本市場(chǎng)不可替代的交易工具。產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)具備資本市場(chǎng)的特性，也應(yīng)當(dāng)使用證券方式，以證券代表一定的土地產(chǎn)權(quán)。實(shí)施農(nóng)村土地證券化后，在土地這種基本的經(jīng)濟(jì)資源和生產(chǎn)要素的有效合理配置的市場(chǎng)進(jìn)程中，借助于有價(jià)證券這種虛擬資本形式來(lái)承載擁有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)所產(chǎn)生的權(quán)益，并以此來(lái)獲得未來(lái)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益，將有利于真正實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)。這種改革思路，就是在明確農(nóng)村土地集體所有權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶家庭承包權(quán)、放活土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，農(nóng)戶以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股，按照自愿的原則組成利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的股份合作企業(yè)。企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)農(nóng)民的土地，農(nóng)民既可按股分紅，又可在企業(yè)工作，按勞取酬。在股份的構(gòu)成上，農(nóng)民主要以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人股，也可以資金、技術(shù)、設(shè)備入股。在用人機(jī)制上，企業(yè)與農(nóng)民實(shí)行雙向選擇，企業(yè)原則上優(yōu)先招收土地股民。這是一種讓農(nóng)民變股民的農(nóng)村改革新思路，這一思路的目標(biāo)就是要實(shí)現(xiàn)家庭承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的順利對(duì)接，可以很好地解決目前我國(guó)農(nóng)村家庭承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制面臨的突出問題。土地證券的持有者可以憑借其進(jìn)入資本市場(chǎng)，行使資本投資和資本交易的職能。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)借助土地的證券化的方式，能很好地實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化的目標(biāo)。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證券化以后，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值被貨幣化，易于同其他生產(chǎn)要素(資本、技術(shù))進(jìn)行比較，突破了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)法進(jìn)行價(jià)值和價(jià)格比較的限制。土地經(jīng)營(yíng)證券化以后可以降低土地流轉(zhuǎn)中的交易費(fèi)用，大大節(jié)約流轉(zhuǎn)成本，熨平土地交易中所產(chǎn)生的沖擊和波動(dòng)，便于實(shí)現(xiàn)土地的順利交接，可以使農(nóng)業(yè)企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)逐步得到完善，同時(shí)還能分散風(fēng)險(xiǎn)，便于實(shí)現(xiàn)利益的合理分配。

三、農(nóng)村土地證券化的建議

(一)繼續(xù)推動(dòng)和深化農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革

土地證券化的前提是土地產(chǎn)權(quán)明晰，我國(guó)應(yīng)深化農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，使土地產(chǎn)權(quán)真正實(shí)現(xiàn)獨(dú)立化、法律化、人格化、商品化。一是進(jìn)一步明晰農(nóng)村土地所有權(quán)代表。筆者認(rèn)為，農(nóng)村村民委員會(huì)作為這樣的機(jī)構(gòu)是比較合適的，也與現(xiàn)實(shí)情況比較吻合，當(dāng)前重點(diǎn)是要加強(qiáng)村委會(huì)選舉的監(jiān)督，完善村委會(huì)運(yùn)作制度。二是逐步推行農(nóng)村土地家庭“永包制”?！坝腊啤睆?qiáng)化了承包權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，有利于土地承包權(quán)真正實(shí)現(xiàn)物權(quán)化，既調(diào)動(dòng)了農(nóng)戶對(duì)土地保值增值的積極性，又便于所有權(quán)主體對(duì)承包權(quán)進(jìn)行調(diào)控。更為重要的是，家庭“永包制”將為土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)清除制度障礙，大幅度地降低土地流轉(zhuǎn)成本。三是農(nóng)村土地所有權(quán)逐步國(guó)有化。土地所有權(quán)由集體所有變?yōu)閲?guó)家所有，不僅有利于統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地管理，更好地保護(hù)農(nóng)民的承包權(quán)，而且還有利于土地資源的市場(chǎng)流動(dòng)和優(yōu)化配置。四是建立農(nóng)村土地保障的替代機(jī)制。要推行土地證券化和土地市場(chǎng)化，就必須弱化承包土地的社會(huì)保障功能，逐步在農(nóng)村建立社會(huì)保障制度。五是精簡(jiǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。這有助于減少農(nóng)村事務(wù)的管理成本，減少土地承載的負(fù)擔(dān)，加速農(nóng)村社會(huì)化進(jìn)程。

(二)建立健全農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

完善土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制。建立農(nóng)村土地使用權(quán)市場(chǎng)是土地證券化的前提和基礎(chǔ)，必須按照發(fā)展與規(guī)范并重的原則，建立一個(gè)開放、公平、高效、有序、有度、規(guī)范化的農(nóng)村土地使用權(quán)市場(chǎng)。使用權(quán)市場(chǎng)可以按縣、省、全國(guó)市場(chǎng)三級(jí)設(shè)置，縣級(jí)交易市場(chǎng)為本縣區(qū)域內(nèi)的土地交易服務(wù)，省級(jí)交易市場(chǎng)為跨縣的土地交易服務(wù)，全國(guó)市場(chǎng)則為跨省交易服務(wù)。為規(guī)范農(nóng)村土地交易市場(chǎng)，必須做好以下工作。一是要健全土地使用權(quán)市場(chǎng)的法律法規(guī)。土地市場(chǎng)交易實(shí)際上是土地的產(chǎn)權(quán)權(quán)利的交易，這種交易一定要有法律、法規(guī)的規(guī)范和保障。我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)仍然不能適應(yīng)農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)展的要求，必須加強(qiáng)立法，完善農(nóng)村土地市場(chǎng)管理的法律體系，從法律上保障土地產(chǎn)權(quán)制度的建立和土地產(chǎn)權(quán)交易的正常運(yùn)行。二是建立和規(guī)范土地使用權(quán)交易中介組織。土地使用交易是一項(xiàng)比較復(fù)雜的交易過程，必須建立相應(yīng)的中介服務(wù)組織為之服務(wù)。建立土地使用權(quán)市場(chǎng)信息、咨詢、預(yù)測(cè)和評(píng)估等服務(wù)系統(tǒng)，使服務(wù)專業(yè)化、社會(huì)化。

(三)建立健全農(nóng)村土地證券化信用擔(dān)保、信用評(píng)估體系

1　必須建立有效的信用擔(dān)保體系。土地證券化一般都需要進(jìn)行信用提升，信用提升可以有兩個(gè)途徑：內(nèi)部信用提升和外部信用提升。在我國(guó)農(nóng)村土地證券化中，相對(duì)于外部信用提升來(lái)說，內(nèi)部信用提升可能是一條更可行的路子。內(nèi)部信用提升一般是將全部農(nóng)村土地證券分為優(yōu)先級(jí)證券和次級(jí)證券兩個(gè)層次，通過弱化一部分證券的信用，來(lái)增強(qiáng)另一部分證券的信用。外部信用提升是通過信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保來(lái)獲得的。我國(guó)可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立政府農(nóng)村土地信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)為主、民間信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)為輔的信用擔(dān)保體系。

2　必須進(jìn)一步健全信用評(píng)級(jí)制度。信用評(píng)估的意義在于可以有效降低農(nóng)村土地證券交易成本和市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)農(nóng)村土地證券市場(chǎng)的發(fā)展具有重要意義。首先，必須改變政府對(duì)證券市場(chǎng)的管理方式，證券的評(píng)級(jí)應(yīng)該交給市場(chǎng)來(lái)完成，政府的任務(wù)是制定信用評(píng)估的管理法規(guī)，維護(hù)信用評(píng)估市場(chǎng)的秩序。其次，國(guó)際上已經(jīng)形成比較規(guī)范的評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)，我們有必要借鑒國(guó)外信用評(píng)級(jí)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，提高我國(guó)信用評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

(四)建立和健全相關(guān)法規(guī)，為土地證券化提供有力的法律保障

1　要修改相關(guān)的法規(guī)，消除土地證券化中的制度障礙。具體來(lái)說，應(yīng)賦予商業(yè)銀行的信托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，允許商業(yè)銀行作為專門機(jī)構(gòu)從事土地證券的發(fā)行、投資等業(yè)務(wù)；允許保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金、住房公積金等進(jìn)入土地證券市場(chǎng)；《證券法》中應(yīng)明確有關(guān)土地證券的地位，確保土地證券的合法性；稅收制度要根據(jù)土地證券發(fā)行、流通的各個(gè)環(huán)節(jié)，明確相關(guān)的主要稅種及稅率，盡量合法化地減少稅收成本，設(shè)計(jì)一個(gè)有利于證券化的稅收環(huán)境。

2　著手研究和制定有關(guān)土地證券化的專業(yè)法規(guī)。在這方面，可以借鑒國(guó)外相對(duì)成熟的土地證券化立法經(jīng)驗(yàn)，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建適合我國(guó)土地證券化的專業(yè)法規(guī)體系。此外，要深化投融資體制改革，培育和完善金融市場(chǎng)，為土地證券化提供良好的金融市場(chǎng)環(huán)境。

注釋：

①魏杰現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度辨析[m]，北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2000.9

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[5]馬義華，農(nóng)村土地證券化研究[d]，中國(guó)學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)

篇4

1引言

我國(guó)農(nóng)村實(shí)行的造成了土地零散分割，農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模狹小，無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)模效益和集約化經(jīng)營(yíng)，成為農(nóng)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸障礙，迫切需要對(duì)土地進(jìn)行有序流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是我國(guó)農(nóng)村土地在實(shí)施過程中逐步發(fā)展起來(lái)的一種優(yōu)化農(nóng)村土地資源再配置的有效途徑之一。張紅宇認(rèn)為廣義的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)包括征收、土地所有權(quán)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。劉國(guó)超［2］提出狹義的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。本文研究對(duì)象是我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。目前，國(guó)內(nèi)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的研究可分為四個(gè)方面:一是土地流轉(zhuǎn)形式研究；二是土地流轉(zhuǎn)動(dòng)因研究；三是土地流轉(zhuǎn)存在問題研究；四是解決對(duì)策研究。我國(guó)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的研究起步較晚，土地流轉(zhuǎn)研究文獻(xiàn)綜述較少。文章綜述了近年來(lái)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式、動(dòng)因、存在問題、解決對(duì)策方面的研究成果，系統(tǒng)反映農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)研究發(fā)展動(dòng)態(tài)，并在此基礎(chǔ)上提出了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的研究趨勢(shì)，為進(jìn)一步全面開展我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的研究奠定基礎(chǔ)。

2土地流轉(zhuǎn)形式研究現(xiàn)有理論研究

主要是針對(duì)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租、反租倒包、土地股份合作等形式展開的。也有部分學(xué)者對(duì)土地流轉(zhuǎn)形式進(jìn)行了實(shí)證分析。駱東奇等對(duì)重慶市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了調(diào)查研究，研究表明重慶市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式主要以租給企業(yè)搞規(guī)?；a(chǎn)和入股為主。石敏［4］對(duì)廣東省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式進(jìn)行了研究，研究表明廣東省主要采取農(nóng)村土地股份合作制和反租倒包兩種形式。徐江等［5］對(duì)嘉興和重慶兩地的土地流轉(zhuǎn)形式進(jìn)行了研究，嘉興結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際采取了“兩分兩換”的土地流轉(zhuǎn)新形式；重慶市則建立了農(nóng)村土地交易市場(chǎng)。目前對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式的研究主要集中在轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租、反租倒包、土地股份合作等方面，對(duì)農(nóng)村土地銀行、國(guó)有永佃制、土地私有化等創(chuàng)新模式的理論研究較少。此外，對(duì)轉(zhuǎn)包與互換、出租與轉(zhuǎn)讓、入股與股田制等流轉(zhuǎn)模式的基本發(fā)展態(tài)勢(shì)研究也較少。

3土地流轉(zhuǎn)動(dòng)因研究

3.1經(jīng)濟(jì)動(dòng)因研究現(xiàn)有研究表明，土地流轉(zhuǎn)主要受經(jīng)濟(jì)、法律、政策等因素的影響。經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)是促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的主要因素之一。蔡運(yùn)龍等研究表明，土地流轉(zhuǎn)能夠換政績(jī)、換資金是地方政府推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的主要原因之一。李春華對(duì)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行實(shí)證分析后，提出經(jīng)濟(jì)發(fā)展是引起土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)則是促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的外在驅(qū)動(dòng)力。胡鈺［8］對(duì)鄭州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的農(nóng)民問題進(jìn)行了研究，研究表明土地流轉(zhuǎn)潛在的獲利動(dòng)機(jī)會(huì)超過農(nóng)民自己種地的所有收益，比較利益的驅(qū)動(dòng)下農(nóng)戶進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的意愿是比較強(qiáng)烈的。張照新［9］認(rèn)為各方主體參與土地流轉(zhuǎn)的利益動(dòng)機(jī)會(huì)促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。對(duì)農(nóng)民而言,只要從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的邊際收益大于務(wù)農(nóng)的邊際收益就會(huì)轉(zhuǎn)出土地；對(duì)村組集體而言，通過土地流轉(zhuǎn)能夠順利實(shí)現(xiàn)上級(jí)政府部門的各項(xiàng)任務(wù)，同時(shí)可以促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)與社區(qū)發(fā)展的雙重目標(biāo)，因此，村組集體對(duì)土地流轉(zhuǎn)起一定的推動(dòng)作用；對(duì)政府而言，土地流轉(zhuǎn)可以增加稅收，減少對(duì)農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移支付；對(duì)工商業(yè)主而言，其投資農(nóng)業(yè)生產(chǎn)往往選擇效益較高的開發(fā)項(xiàng)目,能夠支付相對(duì)較高的租金,對(duì)農(nóng)村土地流動(dòng)產(chǎn)生一定的拉力。祝志勇［利用博弈理論對(duì)農(nóng)地承包者和農(nóng)地所有者之間、農(nóng)戶與公司之間以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與上級(jí)政府之間的利益關(guān)系進(jìn)行了研究。提出博弈均衡收益合理化可以有效地促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。劉洋等］對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因進(jìn)行分析后認(rèn)為，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下,相關(guān)主體對(duì)各自的成本收益進(jìn)行預(yù)期分析，按效益最優(yōu)化進(jìn)行配置的結(jié)果。徐旭等［12］從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)成本-收益的角度認(rèn)為推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的4個(gè)主體分別是農(nóng)民、村集體、各級(jí)政府、工商業(yè)主，當(dāng)土地流轉(zhuǎn)付出的機(jī)會(huì)成本低于土地流轉(zhuǎn)的收益，或者土地流轉(zhuǎn)有利于節(jié)約生產(chǎn)成本時(shí)，這4個(gè)主體就會(huì)推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)。

3.2法律、政策研究近年來(lái)國(guó)家實(shí)行的一些法律、政策也是推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的重要因素。尹奎杰等認(rèn)為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不僅是當(dāng)前深化農(nóng)村體制改革的實(shí)踐需要，也是全面落實(shí)“三農(nóng)”政策的基本要求。汪曉海［14］認(rèn)為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)可以調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升農(nóng)業(yè)市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán),改變農(nóng)業(yè)弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)的被動(dòng)局面,增加農(nóng)民收入,從而落實(shí)好“三農(nóng)”政策。張照新［9］認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造了條件,也對(duì)土地流轉(zhuǎn)提出了必然的要求。袁鋮提出農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的興起源于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的客觀需要。20世紀(jì)80年代中期國(guó)家實(shí)行的法律、政策允許農(nóng)民進(jìn)入城市務(wù)工經(jīng)商，放寬了農(nóng)民落戶城鎮(zhèn)的條件，少數(shù)農(nóng)民進(jìn)城以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展驅(qū)動(dòng)著村組內(nèi)農(nóng)戶之間或者親戚之間自發(fā)地進(jìn)行土地轉(zhuǎn)包。后期，國(guó)家為保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)能夠順利進(jìn)行，相繼實(shí)行了一些了法律、政策。如有的學(xué)者認(rèn)為國(guó)家制止土地拋荒的壓力政策是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要拉動(dòng)力。認(rèn)為農(nóng)業(yè)比較收益低下，法律、政策對(duì)土地流轉(zhuǎn)的肯定和支持等都是推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的深層次原因。綜上分析，現(xiàn)階段對(duì)土地流轉(zhuǎn)動(dòng)因研究主要是從經(jīng)濟(jì)、法律、政策角度進(jìn)行的，從政治學(xué)角度對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)深入分析的并不多。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)受制于具體的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，實(shí)踐的需要是推動(dòng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的根本動(dòng)力，但學(xué)術(shù)界往往脫離具體的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)抽象地探討農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，這就造成了對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)法律、政策與實(shí)踐相互脫節(jié)的現(xiàn)實(shí)困境關(guān)注不夠這一問題。

4土地流轉(zhuǎn)存在問題研究

4.1社會(huì)保障制度理論研究黃祖輝等提到我國(guó)社會(huì)保障制度滯后是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的顯著問題。農(nóng)村社會(huì)保障體系不健全，農(nóng)民主要依靠土地收入解決養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等問題，普遍把土地作為最基本的生活保障來(lái)看待，對(duì)土地流轉(zhuǎn)存在后顧之憂。王銀梅等提出我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不暢的根本原因在于土地被賦予了社會(huì)保障功能。我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障制度主要存在以下問題：缺乏與農(nóng)民工相匹配的社會(huì)保障制度；農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度仍處于試點(diǎn)中；現(xiàn)行農(nóng)村合作醫(yī)療保險(xiǎn)制度模式難以為繼；農(nóng)村最低生活保障制度有待完善等。

4.2土地產(chǎn)權(quán)制度理論研究朱秀茹等提出土地流轉(zhuǎn)存在農(nóng)村土地所有權(quán)和土地使用權(quán)模糊，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂，利益主體虛化等問題。李文政［提出現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度制約著農(nóng)村土地交易的范圍。農(nóng)民在土地占有、使用、收益等方面已經(jīng)享有較多的權(quán)利，卻不享有土地處分權(quán)，農(nóng)民擁有的土地承包權(quán)并不完整。芮云風(fēng)等從土地產(chǎn)權(quán)制度法律規(guī)定模糊且政府在農(nóng)地流轉(zhuǎn)微觀運(yùn)作上介入過多等對(duì)土地流轉(zhuǎn)中存在的問題進(jìn)行了研究。

4.3土地流轉(zhuǎn)其他制度、機(jī)制理論研究于曉陽(yáng)等［19］26提到土地流轉(zhuǎn)制度自身還不是很完善，需要從制度層面上加以規(guī)范。特別是相應(yīng)的合同制度、土地糾紛仲裁制度、土地價(jià)值評(píng)估制度等沒有建立與完善，而且登記制度還存在一些不足。李文政［23］提出土地流轉(zhuǎn)存在中介服務(wù)體系不健全等問題。張會(huì)萍等［27，28］提出市場(chǎng)中介組織的缺位限制了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的大范圍、長(zhǎng)期的流轉(zhuǎn)。現(xiàn)有的土地使用權(quán)交易服務(wù)工作主要由村集體包辦，缺乏農(nóng)地評(píng)估機(jī)構(gòu)、土地保險(xiǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)、土地融資服務(wù)機(jī)構(gòu)等。

4.4其他方面理論研究我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還存在其他方面的一些問題。張宗亮［29］提出我國(guó)工業(yè)化、城市化發(fā)展水平嚴(yán)重滯后制約著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。參考文獻(xiàn)［30］的研究表明，農(nóng)民占有土地使用權(quán)的強(qiáng)烈欲望以及土地的非商品性抑制了土地流轉(zhuǎn)。已有研究表明［31～33］農(nóng)村定期、不定期的土地調(diào)整（包括頻率、范圍）與土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈反向關(guān)系,土地調(diào)整嚴(yán)重限制了農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

4.5土地流轉(zhuǎn)實(shí)證分析黃祖輝等［17］對(duì)浙江省土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行了調(diào)查，提出土地流轉(zhuǎn)都發(fā)生在小規(guī)模分散經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶之間，這種“散戶—散戶”的自發(fā)性土地流轉(zhuǎn)速度慢、規(guī)模小，難以充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置。孟慶珍［34］對(duì)吉林省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行實(shí)證分析后，提出土地流轉(zhuǎn)規(guī)模小，短期行為嚴(yán)重，流轉(zhuǎn)的土地不能發(fā)揮重大效能甚至遭到破壞。李曉等［35］對(duì)四川省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了實(shí)證研究，提出土地流轉(zhuǎn)存在著農(nóng)地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范等問題。于曉陽(yáng)等［19］對(duì)西雙版納州農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行實(shí)證分析后，也提出土地流轉(zhuǎn)存在不規(guī)范的運(yùn)作過程這一問題。綜上分析，學(xué)術(shù)界對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在問題的研究主要是從社會(huì)保障制度，土地產(chǎn)權(quán)制度以及土地流轉(zhuǎn)其他制度、機(jī)制等方面進(jìn)行的，對(duì)城鄉(xiāng)戶籍制度和勞動(dòng)就業(yè)制度等方面的研究較少。農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制的缺位制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但土地的社會(huì)保障功能會(huì)隨著農(nóng)民非農(nóng)收入的提高而減弱，農(nóng)地的這種社會(huì)保障功能對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響程度如何,目前并沒有相關(guān)的實(shí)證分析,還需一步研究。此外，新時(shí)期以來(lái)國(guó)家實(shí)施了農(nóng)村稅費(fèi)改革，直接補(bǔ)貼種糧農(nóng)民等一些強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策,這些優(yōu)惠政策的實(shí)施對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)、農(nóng)業(yè)投資的影響如何,目前經(jīng)驗(yàn)研究還沒有,有待進(jìn)一步實(shí)證分析。

5對(duì)策研究

從現(xiàn)有研究來(lái)看，土地流轉(zhuǎn)存在問題的解決對(duì)策主要集中在完善立法，建立高效有序的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，完善社保制度、土地產(chǎn)權(quán)制度，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民權(quán)益等方面。除此之外，還應(yīng)在土地流轉(zhuǎn)機(jī)制、流轉(zhuǎn)模式、土地產(chǎn)權(quán)制度上尋求新的突破與創(chuàng)新。農(nóng)民不僅享有土地的占有權(quán)和狹義的使用權(quán)，還應(yīng)擁有處分權(quán)和獲得相應(yīng)收益的權(quán)利。將農(nóng)民的土地使用權(quán)物權(quán)化，即將其農(nóng)地法定化、固定化、可繼承化和市場(chǎng)化，賦予農(nóng)民完整的土地使用權(quán)，變單一的土地使用為占有、使用、收益、處分四權(quán)統(tǒng)一的權(quán)利。農(nóng)民按自己的意愿對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，農(nóng)民流轉(zhuǎn)自己經(jīng)營(yíng)的土地只需要登記，不需要批準(zhǔn)，同時(shí)國(guó)家應(yīng)給予農(nóng)民永久的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

篇5

【關(guān)鍵詞】農(nóng)地流轉(zhuǎn)；土地使用權(quán)；土地產(chǎn)權(quán)制度

一、我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況概述

土地流轉(zhuǎn)，即土地的轉(zhuǎn)讓和流通，包括土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)和使用權(quán)流轉(zhuǎn)。我國(guó)《憲法》明確規(guī)定，農(nóng)地歸國(guó)家或集體所有。因此，我國(guó)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)僅僅是農(nóng)地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和流通。

（一）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的動(dòng)因

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，是提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的內(nèi)在要求，是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的必要基礎(chǔ)，是我國(guó)城市化進(jìn)程的必然結(jié)果。推動(dòng)我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的動(dòng)因主要有：首先，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)追求規(guī)模效益促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。我國(guó)農(nóng)村實(shí)行的使得土地零散分割，農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模狹小，無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)模效益和集約化經(jīng)營(yíng)。為了提高農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)力，迫切需要土地進(jìn)行有序流轉(zhuǎn)。其次，農(nóng)村勞動(dòng)力追求經(jīng)濟(jì)收入的愿望推動(dòng)土地轉(zhuǎn)出。近年來(lái)，農(nóng)村大量富余勞動(dòng)力跨地區(qū)流動(dòng)，很多家庭的主要?jiǎng)趧?dòng)力已轉(zhuǎn)向第二、第三產(chǎn)業(yè)，并獲得了比從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)更高的收益。再次，國(guó)家加大“三農(nóng)”投入提高農(nóng)地轉(zhuǎn)入需求。隨著近幾年國(guó)家對(duì)農(nóng)田基本建設(shè)投入逐漸增加和各項(xiàng)支農(nóng)優(yōu)惠政策的陸續(xù)出臺(tái)落實(shí)，農(nóng)民務(wù)農(nóng)積極性有所回升，轉(zhuǎn)入農(nóng)地的需求增加，從而推動(dòng)了農(nóng)地的流轉(zhuǎn)。最后，政策趨向和一些新的因素在農(nóng)村推進(jìn)，如工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)等，導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

現(xiàn)階段農(nóng)地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象的產(chǎn)生有著深刻的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及歷史背景，它的出現(xiàn)是各種因素――人口變動(dòng)因素、政策環(huán)境因素、自然環(huán)境因素、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整因素和基本建設(shè)因素共同作用的結(jié)果。

（二）我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)特點(diǎn)

我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式多樣，主要的土地流轉(zhuǎn)形式有反租倒包、土地股份合作社、土地轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、委托經(jīng)營(yíng)，以及“四荒”拍賣、土地租賃、抵押、信托、集體農(nóng)場(chǎng)等。我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)主要表現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是流轉(zhuǎn)進(jìn)程趨于加快。近年來(lái)各地發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，對(duì)土地的集約化要求使土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，速度明顯加快。二是流轉(zhuǎn)形式呈現(xiàn)多樣化。各地積極探索和創(chuàng)新農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)制度，出現(xiàn)了一些新的組織形式和形態(tài)，如“農(nóng)村土地信用合作社”、“土地托管”，地上附著物抵押貸款、土地折價(jià)入股等，這些都是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐創(chuàng)新，對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。三是流轉(zhuǎn)趨于組織化、規(guī)?；?。隨著設(shè)施農(nóng)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)逐步由以農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)向有組織、有規(guī)模、有序化方向轉(zhuǎn)變，規(guī)?；厔?shì)明顯。四是經(jīng)營(yíng)主體趨于多元化。政府積極引導(dǎo)各類經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人共同參與農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、經(jīng)營(yíng)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作組織等經(jīng)營(yíng)主體脫穎而出，逐漸成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的參與主體。五是流轉(zhuǎn)取向趨于市場(chǎng)化。流轉(zhuǎn)雙方以市場(chǎng)為導(dǎo)向，根據(jù)土地供求狀況、地力條件和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，協(xié)商確定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格，實(shí)現(xiàn)土地等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，使得流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值得到了充分體現(xiàn)。

（三）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對(duì)于“三農(nóng)”的積極作用

實(shí)踐證明，隨著我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式的創(chuàng)新和制度的進(jìn)步，土地流轉(zhuǎn)對(duì)于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)，特別是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的正面影響。

首先，農(nóng)地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)要素的合理配置，從而對(duì)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整起到推動(dòng)作用。通過推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，吸引了大批企業(yè)和種養(yǎng)大戶投資農(nóng)業(yè)，把零星的土地從千家萬(wàn)戶農(nóng)民手中集中連片，建基地、建園區(qū)，實(shí)現(xiàn)了土地集約生產(chǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)；通過土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)建立農(nóng)業(yè)科技示范場(chǎng)、民營(yíng)科研機(jī)構(gòu)等，從而使新技術(shù)在周圍農(nóng)村快速推廣；土地規(guī)模流轉(zhuǎn)促進(jìn)了農(nóng)業(yè)的分工和細(xì)化，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)走上區(qū)域化布局、專業(yè)化分工、規(guī)?；a(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、企業(yè)化管理的發(fā)展路子創(chuàng)造了條件；通過土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)集約經(jīng)營(yíng)，打破了以往“戶戶都種田，家家小而全”的經(jīng)營(yíng)格局，促使土地利用按照效益法則向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，為農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的快速提升創(chuàng)造了條件。

其次，農(nóng)地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，從而加快城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程。通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，改變了部分農(nóng)民“亦工亦農(nóng)，亦商亦農(nóng)”的兼業(yè)化狀態(tài)，解除了土地對(duì)這些農(nóng)民的束縛，促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，加快了農(nóng)村城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程。

最后，農(nóng)地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了農(nóng)民收入的增長(zhǎng)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，促使農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)戶在獲取有保障的土地流轉(zhuǎn)收入的同時(shí)，還可將空余時(shí)間用于經(jīng)商或打工，從而獲得非農(nóng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。

二、制約我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有效開展的因素

根據(jù)上述分析，農(nóng)地流轉(zhuǎn)具有較強(qiáng)的推動(dòng)因素，實(shí)踐也證明，農(nóng)地流轉(zhuǎn)在我國(guó)得到了較快發(fā)展。但是，現(xiàn)階段仍然存在著土地產(chǎn)權(quán)制度不完善、農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育遲緩、農(nóng)地流轉(zhuǎn)缺乏法律和制度層面保障、農(nóng)村社會(huì)保障水平較低等各種不利因素，制約著農(nóng)地流轉(zhuǎn)的有效開展。

（一）農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度不夠完善

農(nóng)戶長(zhǎng)期穩(wěn)定的土地承包權(quán)既是避免短期行為的關(guān)鍵，又是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。產(chǎn)權(quán)明晰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，也是農(nóng)村土地流動(dòng)的前提和基礎(chǔ)。我國(guó)集體土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂，導(dǎo)致各利益主體行為不規(guī)范，利益分配也不合理，土地制度難以形成有效的激勵(lì)和約束。這種模糊不清的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不利于資源的優(yōu)化配置，直接阻礙了農(nóng)村集體土地的合理流動(dòng)。農(nóng)村集體主體產(chǎn)權(quán)不清與產(chǎn)權(quán)殘缺，農(nóng)民的流轉(zhuǎn)主體地位難以保證，也為一些基層組織謀求不正當(dāng)利益提供了空間。然而，有關(guān)農(nóng)村土地所有權(quán)產(chǎn)權(quán)的界定問題至今尚停留在理論爭(zhēng)辯的層面上，在實(shí)踐和政策上，并沒有成為當(dāng)今我國(guó)土地制度創(chuàng)新的突破口。

第一，集體土地所有權(quán)性質(zhì)模糊，在民法體系中，無(wú)法與現(xiàn)有所有權(quán)制度相對(duì)應(yīng)。不管是《民法通則》還是《土地管理法》，都明確了農(nóng)地屬于農(nóng)民集體所有，顯然，集體所有制作為我國(guó)憲法規(guī)定的基本經(jīng)濟(jì)制度――公有制的一種表現(xiàn)形式，其性質(zhì)是明確的。而農(nóng)村集體土地所有權(quán)的性質(zhì)，即集體土地所有權(quán)的主體、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及實(shí)現(xiàn)形式，現(xiàn)行的法律體系中是沒有規(guī)定的。

農(nóng)村集體土地所有權(quán)的性質(zhì)爭(zhēng)議，歸根到底是農(nóng)民集體所有權(quán)的行使主體是誰(shuí)?，F(xiàn)在通行的做法是：一是由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代表鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體來(lái)行使土地所有權(quán)，二是由村委會(huì)代表村農(nóng)民集體行使土地所有權(quán)。這種組織結(jié)構(gòu)帶來(lái)了不少弊端。村委會(huì)作為土地所有權(quán)的行使代表，不經(jīng)過村民的同意、違法買賣土地的情況非常普遍。村民們認(rèn)為土地買賣合同不合理，而又無(wú)法通過合法途徑得到救濟(jì)，引發(fā)群眾上訪事件頻頻發(fā)生。

第二，多級(jí)所有權(quán)主體，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)范圍交錯(cuò)，權(quán)屬不清。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體、村民小組，三級(jí)所有者是包含和從屬關(guān)系，不是平等關(guān)系，所以這種情況下，土地權(quán)屬不清的矛盾十分突出。

第三，集體土地所有權(quán)受限過多，未能體現(xiàn)出土地的財(cái)產(chǎn)特性，從而不能提高對(duì)土地的利用效率。當(dāng)然，土地作為一種特殊的財(cái)產(chǎn)，特別是對(duì)于我們這樣一個(gè)人口眾多、土地資源稀缺的國(guó)家而言，對(duì)土地實(shí)行嚴(yán)格的保護(hù)政策是十分必要的，對(duì)集體土地所有權(quán)的行使作必要的限制也是十分必要的。但實(shí)際情況是，集體土地所有權(quán)的行使受到行政權(quán)利的過度干預(yù)：一是以行政管理權(quán)替代所有權(quán)的行使。二是對(duì)集體土地所有權(quán)限制性規(guī)定明確具體，而保護(hù)性規(guī)定相對(duì)模糊抽象。三是國(guó)家征用土地制度設(shè)計(jì)粗陋，集體土地所有權(quán)得不到尊重。

（二）農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育遲緩

當(dāng)前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)低效率、秩序混亂的直接原因在于，缺乏規(guī)范的組織協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地市場(chǎng)價(jià)格被扭曲，土地價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)；土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中介組織發(fā)育嚴(yán)重滯后，目前全國(guó)除浙江等少數(shù)發(fā)達(dá)省份存在少量的土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)外，其它省份的土地市場(chǎng)中介組織嚴(yán)重匱乏；缺少農(nóng)地評(píng)估機(jī)構(gòu)、土地法律咨詢機(jī)構(gòu)、農(nóng)地融資、保險(xiǎn)等服務(wù)性機(jī)構(gòu)。由于農(nóng)地流轉(zhuǎn)的中介組織匱乏，我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)基本上是在一種信息不對(duì)稱的雙邊壟斷市場(chǎng)中運(yùn)行。目前我國(guó)大部分地方的農(nóng)地流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)階段，難以通過有效的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)地資源的優(yōu)化配置，必須加快市場(chǎng)化的機(jī)制探索，培育市場(chǎng)化的中介組織。

（三）相關(guān)法律制度不夠健全

土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，土地的有序流轉(zhuǎn)關(guān)系到農(nóng)民的切身利益，必須從法制和行政兩方面加強(qiáng)監(jiān)督和管理，切實(shí)保護(hù)各方利益，并且使矛盾和糾紛在法制下得到理智化解。目前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可依據(jù)的法規(guī)很不完善，加之相關(guān)制度的滯后甚至缺位，農(nóng)地流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛日益增多，負(fù)面效應(yīng)日益凸顯，已嚴(yán)重影響了農(nóng)村的穩(wěn)定和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。建立比較完備的管理和規(guī)范土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法規(guī)體系，是保證農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要條件。

（四）農(nóng)村社會(huì)保障水平低

我國(guó)現(xiàn)行的社會(huì)保障體制難以在短期覆蓋農(nóng)村，因此農(nóng)地在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)仍將是大部分地區(qū)、大部分農(nóng)民獲取收益和維持生存的基石。歷史原因形成的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)農(nóng)民游離于社會(huì)保障網(wǎng)之外，在非農(nóng)就業(yè)的崗位和收入尚不穩(wěn)定的情況下，絕大多數(shù)農(nóng)民仍將土地視為“活命田”、“保險(xiǎn)田”和非農(nóng)就業(yè)的退路，因而寧可粗放經(jīng)營(yíng)甚至拋荒，也不愿輕易轉(zhuǎn)讓和放棄土地。因此，要加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)，建立和城市居民相同的社會(huì)保障是必要的。

（五）其它因素

營(yíng)造外部環(huán)境、推動(dòng)業(yè)主農(nóng)業(yè)開發(fā)不夠，為農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件不夠，建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制不夠，國(guó)家的宏觀調(diào)控不夠，土地稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，農(nóng)戶觀念轉(zhuǎn)變不夠等因素，都阻礙著我國(guó)農(nóng)村土地的有序流轉(zhuǎn)。

三、建全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的措施

土地制度是“三農(nóng)”問題的核心，是農(nóng)村中農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、收入分配和社會(huì)保障制度的基礎(chǔ)。農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)是農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的一項(xiàng)重要權(quán)能，農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度是實(shí)現(xiàn)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)其它權(quán)能的制度保證。建立健全的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度對(duì)于解決“三農(nóng)”問題、實(shí)現(xiàn)和諧發(fā)展有至關(guān)重要的作用。

（一）促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)、擴(kuò)大農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的根本途徑在于轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力

只有大批農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，才能保證大量零散土地轉(zhuǎn)出。因此，我們要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的勞動(dòng)力市場(chǎng)，加大戶籍制度改革力度，為農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移鋪平道路；發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，形成農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就地轉(zhuǎn)移的吸納機(jī)制；加強(qiáng)農(nóng)村勞動(dòng)力職業(yè)技能培訓(xùn)，強(qiáng)化農(nóng)村勞動(dòng)力的非農(nóng)就業(yè)技能，提高農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)的能力。

（二）建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系

缺乏規(guī)范的組織協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)是當(dāng)前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)低效率的直接原因。我們應(yīng)大力培育和發(fā)展各種類型的土地中介組織，積極培育和構(gòu)建農(nóng)村土地市場(chǎng)，為農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)搭建穩(wěn)定的交易平臺(tái)；同時(shí)，積極探索建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，如科學(xué)的地租、地價(jià)評(píng)估體系、防止壟斷和不公平現(xiàn)象的流轉(zhuǎn)調(diào)節(jié)機(jī)制等，使土地流轉(zhuǎn)進(jìn)入有序的市場(chǎng)化運(yùn)行軌道。

（三）建立土地使用權(quán)法律體系

現(xiàn)行的有關(guān)政策和法律都允許承包期內(nèi)的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和適度集中，但是否流轉(zhuǎn)的決策權(quán)應(yīng)賦予農(nóng)戶本身。法律要在賦予農(nóng)民長(zhǎng)期穩(wěn)定的土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，明確土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)，加強(qiáng)政府管理，使農(nóng)地流轉(zhuǎn)有法可依，有章可循，形成多樣有效的土地規(guī)模利用模式。

（四）完善政府指導(dǎo)和服務(wù)

我國(guó)土地流轉(zhuǎn)制度的形成是一個(gè)需求引致型向供給主導(dǎo)型轉(zhuǎn)變的過程，因此，應(yīng)該加強(qiáng)政府在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的主導(dǎo)作用。一是逐步建立縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)服務(wù)體系，健全和完善流轉(zhuǎn)管理機(jī)制，規(guī)范流轉(zhuǎn)程序，強(qiáng)化流轉(zhuǎn)服務(wù)；二是通過建立土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)服務(wù)體系，開展好供求登記、信息、政策咨詢、產(chǎn)權(quán)登記、合同管理、交易、跟蹤服務(wù)、糾紛調(diào)解等服務(wù)工作。

（五）制定對(duì)農(nóng)戶的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)

為了推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，應(yīng)給予農(nóng)戶相應(yīng)的配套優(yōu)惠政策。政府應(yīng)大力培育農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體，鼓勵(lì)通過土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)；建立土地流轉(zhuǎn)扶持資金，對(duì)實(shí)現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的企業(yè)或個(gè)人給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼；對(duì)于全部轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶可以給予一定的補(bǔ)助，扶持其進(jìn)城務(wù)工創(chuàng)業(yè)，在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和定居。

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篇6

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地制度 產(chǎn)權(quán)缺陷 土地流轉(zhuǎn) 使用權(quán)物權(quán)化

“三農(nóng)”問題的根本是農(nóng)村土地制度問題，農(nóng)村的許多矛盾和問題都是由土地問題引起的。我國(guó)目前農(nóng)村土地制度的產(chǎn)權(quán)關(guān)系還不明晰，在建立和完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過程中，內(nèi)在缺陷不斷凸現(xiàn)。

一、農(nóng)村土地制度的產(chǎn)權(quán)缺陷

土地產(chǎn)權(quán)是人們?cè)谕恋卣加小⑹褂?、轉(zhuǎn)讓、收益分配方面的權(quán)利關(guān)系，產(chǎn)權(quán)具有激勵(lì)和約束功能，權(quán)責(zé)對(duì)稱的產(chǎn)權(quán)安排可以成功的使外部性內(nèi)部化。能夠形成有效激勵(lì)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)具有完整性、排他性、明晰性、可分割性、可轉(zhuǎn)讓性和穩(wěn)定性。當(dāng)前的農(nóng)村土地的集體所有制及其派生的聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制存在著嚴(yán)重的產(chǎn)權(quán)缺陷。

1、農(nóng)地產(chǎn)權(quán)主體模糊

《土地管理法》第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理”，從法律條文上看農(nóng)村土地集體所有權(quán)界限十分清楚，然而事實(shí)上，我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體是不明確的，產(chǎn)權(quán)是虛置的，對(duì)所有權(quán)權(quán)能的實(shí)際支配權(quán)掌權(quán)在基層政府和村民委員會(huì)的手中。村民委員會(huì)不是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，而是農(nóng)村群眾性自治組織。在我國(guó)鄉(xiāng)村自治發(fā)展還很不規(guī)范的情況下，村委會(huì)自治職能與政治經(jīng)濟(jì)職能不分，必然產(chǎn)生問題，不可能完全代表農(nóng)民集體利益，必然帶來(lái)對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益的侵犯，這也是造成近年來(lái)土地亂局的一個(gè)重要原因。

2、農(nóng)地產(chǎn)權(quán)權(quán)能殘缺

在我國(guó)現(xiàn)有的土地制度安排下，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)權(quán)能表現(xiàn)出以下兩個(gè)層次的殘缺。

（1）農(nóng)地集體所有權(quán)權(quán)能殘缺。理論上，農(nóng)村集體擁有法定所有權(quán)，集體應(yīng)當(dāng)可以行使占有、使用、收益、處分的完全權(quán)利，但是客觀事實(shí)上，我國(guó)的農(nóng)地集體所有權(quán)是一種不完全的權(quán)利，我國(guó)的法律對(duì)農(nóng)村土地集體所有的屬性作出了多方面的限制。如《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村集體所有者不能買賣土地產(chǎn)權(quán)，只能依法在一定期限內(nèi)有償出租或讓渡土地使用權(quán)；農(nóng)村集體所有者不能隨意改變所屬耕地的用途，因特殊情況確需征占自己所有耕地時(shí)，必須經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)。可見，農(nóng)民土地集體所有權(quán)的最終處分權(quán)屬于以各級(jí)政府為代表的國(guó)家，集體土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)利益得不到保障。最突出的例子就是土地流轉(zhuǎn)過程中的最終處分權(quán)和部分經(jīng)營(yíng)收益屬于國(guó)家。

（2）農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)能殘缺?！掇r(nóng)村土地承包法》第三條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度”；第四條規(guī)定：“國(guó)家依法保護(hù)農(nóng)村土地承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定”。法學(xué)界一致認(rèn)為，農(nóng)民的土地承包權(quán)為物權(quán)而非債權(quán)。作為物權(quán)，就應(yīng)該尊重農(nóng)民擁有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、入股權(quán)等處置權(quán)不受侵犯。但在實(shí)際運(yùn)作中，由于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)不清即土地最終處置權(quán)由政府和村集體所有，這常常使農(nóng)民的使用權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)受損。農(nóng)民的土地使用權(quán)不穩(wěn)定，在相對(duì)較短的土地承包期內(nèi)，農(nóng)民承包的土地面臨著隨時(shí)被收回的可能。農(nóng)民的土地處置權(quán)不充分，農(nóng)民承包土地除在用途和權(quán)屬轉(zhuǎn)移上受到國(guó)家的終極控制外，抵押的權(quán)力也被嚴(yán)格限制。在土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利分配中，農(nóng)民完全處于弱勢(shì)，必然導(dǎo)致農(nóng)民的土地收益權(quán)受侵犯。

二、農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)困境

1、農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)困境

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式主要有轉(zhuǎn)包、出租、入股和互換，其共同特征是不改變農(nóng)地的農(nóng)用用途。通過土地流轉(zhuǎn)，可以使土地的使用權(quán)價(jià)值得到充分的體現(xiàn)，更重要的是 ，可以擴(kuò)大土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模，推動(dòng)農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。目前，我國(guó)農(nóng)地還沒有真正流轉(zhuǎn)起來(lái)，現(xiàn)代意義上的集中經(jīng)營(yíng)更是很少發(fā)生。原因就在于在現(xiàn)有的中國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度存在嚴(yán)重缺陷的情況下，土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和集中面臨著許多制約因素：在所有權(quán)和使用權(quán)相分離的情況下，土地使用權(quán)價(jià)值的高低取決于承租人租期的長(zhǎng)短，租期越長(zhǎng)，土地的使用權(quán)價(jià)值越大，租期越短，土地的使用權(quán)價(jià)值越低。我國(guó)農(nóng)地承包期限不過二三十年，土地的使用權(quán)價(jià)值較低，由此導(dǎo)致土地交易的低收益，抑制了農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性；由于農(nóng)民的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)不完整，集體組織有可能隨時(shí)對(duì)所轄土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行分配調(diào)整甚至回收，由此導(dǎo)致農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)契約缺乏穩(wěn)定性，土地流轉(zhuǎn)的交易成本十分高昂；目前我國(guó)覆蓋農(nóng)村的社會(huì)保障體系還沒有建立起來(lái)，土地仍被視為農(nóng)民的社會(huì)保障。

2、農(nóng)村土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)困境

農(nóng)村土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)主要發(fā)生在農(nóng)村土地的非農(nóng)化使用。隨著我國(guó)工業(yè)化和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，現(xiàn)有的國(guó)有土地存量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要的，必然要占用大量的農(nóng)業(yè)耕地。但是《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村土地集體所有者不能買賣土地產(chǎn)權(quán)，也不能隨意改變所屬耕地用途。對(duì)此我國(guó)《憲法》規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行征用，并給予補(bǔ)償。據(jù)此，征用土地成為農(nóng)村土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的唯一方式，也成為各類項(xiàng)目取得新增建設(shè)用地的唯一途徑，而且客觀上將“公共利益”需要從公共設(shè)施、公益事業(yè)等擴(kuò)大到了包括非公共利益性質(zhì)項(xiàng)目在內(nèi)的所有建設(shè)用地項(xiàng)目。

土地在轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地以后，會(huì)產(chǎn)生巨大的土地所有權(quán)增值收益，作為村集體成員的農(nóng)民應(yīng)該得到合理的部分。但是土地征用制度是一種非市場(chǎng)化的土地制度，它通過強(qiáng)制性的行政手段將村集體所有的土地征用，雖然給與一定補(bǔ)償，但補(bǔ)償費(fèi)用較低。事實(shí)上，在現(xiàn)行體制下，農(nóng)村土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)掌握在地方政府和村委會(huì)手中，各級(jí)政府出于財(cái)政壓力、利稅動(dòng)因及政績(jī)效應(yīng)，其自身利益很容易與資本的逐利動(dòng)機(jī)整合，動(dòng)用征地權(quán)幫助企業(yè)取得土地使用權(quán)，攫取大量的土的所有權(quán)流轉(zhuǎn)收益。征地成本與出讓價(jià)之間的巨額收益，使地方政府有著巨大的拓寬征地范圍的沖動(dòng)，占用了大量耕地，土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，同時(shí)也導(dǎo)致了大量的腐敗現(xiàn)象。隨著農(nóng)民土地的大量征用，由于補(bǔ)償費(fèi)用過低，越來(lái)越多的農(nóng)民陷入了貧困境地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，失地農(nóng)民中，生活水平較征地前提高的不到10%，而失去收入來(lái)源、生活水平降低的失地農(nóng)民則占到60%。

三、農(nóng)村土地制度的改革思考

實(shí)踐證明，現(xiàn)有的土地制度已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了土地作為一種資本要素的市場(chǎng)化流動(dòng)，浪費(fèi)了稀缺的耕地資源，阻礙了農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。必須改革現(xiàn)有的土地制度已經(jīng)成為學(xué)術(shù)界和政府部門的共識(shí)，但是究竟應(yīng)該如何改革，學(xué)術(shù)界則提出了許多不同的思路。

1、堅(jiān)持農(nóng)地使用權(quán)物權(quán)化改革方向

概括而言，學(xué)術(shù)界提出的農(nóng)地制度改革思路主要分為兩類：一是跳出現(xiàn)有法律的框架，采取激進(jìn)的改革；二是在現(xiàn)有法律框架內(nèi)，進(jìn)行漸進(jìn)的改革。

實(shí)行土地私有制，把土地還給農(nóng)民或者是實(shí)行土地國(guó)家所有下的農(nóng)民永佃制均屬于激進(jìn)的改革觀點(diǎn)。農(nóng)村土地私有化方案的優(yōu)點(diǎn)是，能真正還地權(quán)于農(nóng)民，抑制村組織和基層政府對(duì)農(nóng)民利益的損害，但該方案實(shí)際上無(wú)法操作。在我國(guó)基本社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度框架下，農(nóng)地所有權(quán)的變更需要支付巨大的交易成本，土地私有化更面臨著強(qiáng)大的意識(shí)形態(tài)阻力。農(nóng)村土地國(guó)有化雖然意識(shí)形態(tài)阻力小，但國(guó)家所有的制度安排同樣可能成為一種虛置的所有權(quán)，處于社會(huì)結(jié)構(gòu)最高層次的國(guó)家面對(duì)分散經(jīng)營(yíng)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，制度運(yùn)行中的交易成本甚至?xí)哂诩w所有的制度安排。

漸進(jìn)的改革方案堅(jiān)持土地集體所有制，將已經(jīng)給予農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化、長(zhǎng)期化，即土地使用權(quán)物權(quán)化、長(zhǎng)期化，強(qiáng)調(diào)弱化集體所有權(quán)，強(qiáng)化農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。漸進(jìn)的觀點(diǎn)認(rèn)為，在形式上，應(yīng)該以“農(nóng)民土地使用權(quán)”這一具有現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)色彩的概念代替“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”這一債權(quán)特點(diǎn)明顯的概念，并以法定的形式確立我國(guó)農(nóng)民土地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，明確土地使用權(quán)的內(nèi)容。物權(quán)是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對(duì)抗第三人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，物權(quán)的權(quán)利人可以依據(jù)自己的意志直接依法占有、使用其物，或采取其它的支配方式；可以對(duì)抗一切不特定的義務(wù)人，除物權(quán)人以外，其他任何人都對(duì)物權(quán)人的權(quán)利負(fù)有不可侵害和妨害的義務(wù)。土地使用權(quán)作為一種物權(quán)是對(duì)農(nóng)民使用的土地要素內(nèi)含的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利的度量，包含對(duì)土地排他占有、使用和收益的完整權(quán)能和有條件的土地處分權(quán)。與土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)相比，物權(quán)化的土地使用權(quán)權(quán)能更加完整，相對(duì)于土地所有權(quán)也更加獨(dú)立，更為重要的是其使用期限是長(zhǎng)期的。農(nóng)民土地使用權(quán)長(zhǎng)期化，是保持農(nóng)地產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性的最重要因素之一，其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，延長(zhǎng)土地的租用期可以提高土地的使用效率。

漸進(jìn)式的改革方案針對(duì)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利被嚴(yán)重侵害的事實(shí)，以保障農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利為出發(fā)點(diǎn)，提出了在淡化所有權(quán)或不觸動(dòng)所有權(quán)的前提下，尋求一種相對(duì)獨(dú)立的、穩(wěn)定的、擴(kuò)張的農(nóng)民土地使用權(quán)的思路。該思路避免了所有權(quán)變更帶來(lái)的巨大交易成本，使之具備了現(xiàn)實(shí)操作的可能。在當(dāng)期，堅(jiān)持農(nóng)地使用權(quán)物權(quán)化的改革方向是現(xiàn)實(shí)選擇。

2、建立有利于保障農(nóng)民權(quán)益的征地制度

征地權(quán)是國(guó)家的強(qiáng)制性行政公權(quán)，只能服務(wù)于公共利益的需要，這是社會(huì)公正的基本要求。國(guó)家的征地權(quán)應(yīng)嚴(yán)格限制在公益性項(xiàng)目用地上，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地只能通過有形的土地市場(chǎng)，以平等交易的方式獲得。因此，改革征地制度首先要嚴(yán)格界定公共利益的范圍，防止公權(quán)私用；其次要完善征地程序，引入監(jiān)督機(jī)制；第三要按照被征土地改變用途后的市場(chǎng)價(jià)格給予被征地農(nóng)民公平合理的補(bǔ)償。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，政府不能動(dòng)用行政權(quán)力進(jìn)行征收，而應(yīng)該在本地發(fā)展規(guī)劃所允許的范圍內(nèi)，由用地企業(yè)與農(nóng)民平等協(xié)商，按市場(chǎng)原則公平交易。在實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)物權(quán)化以后，農(nóng)民在土地征用和征購(gòu)過程中就具備了與地方政府、企業(yè)平等的法律地位，有權(quán)出賣土地使用權(quán)。政府在非公益性土地的交易中的作用，僅僅是維護(hù)交易的公平性和合法性，依法嚴(yán)格限制土地用途的變更。

3、建立農(nóng)村社會(huì)保障體系，妥善安置失地農(nóng)民

目前，土地對(duì)于我國(guó)農(nóng)民具有雙重功能，既是農(nóng)民最重要的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障。隨著越來(lái)越多的農(nóng)地被征用，大量的農(nóng)民將失去土地，建立農(nóng)村社會(huì)保障體系可以弱化和部分替代土地的保障功能，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，同時(shí)這也是消除城鄉(xiāng)差別，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公正的內(nèi)在要求。

農(nóng)民失去土地以后，就面臨再就業(yè)的問題，對(duì)此必須給予妥善安置，以保障失地農(nóng)民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。要改革貨幣補(bǔ)償安置辦法，一方面要?jiǎng)?chuàng)造就業(yè)條件，鼓勵(lì)多渠道就業(yè)；另一方面要拓寬安置渠道，實(shí)行以市場(chǎng)為導(dǎo)向的多種途徑安置。

[參考文獻(xiàn)]

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關(guān)鍵詞 農(nóng)村土地信托 土地承包使用權(quán) 農(nóng)村土地信托法律制度

因?yàn)槲覈?guó)的信托主要用于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，我國(guó)一些地方已經(jīng)試圖引入到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域。在浙江的一些地方，紹興為代表，試圖農(nóng)村土地信托實(shí)踐，取得了良好的結(jié)果。實(shí)踐證明，我國(guó)農(nóng)村土地信托的實(shí)施，有利于土地資源的合理利用，有利于保護(hù)，農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展，有利于建立和完善農(nóng)村土地信用制度，有利于土地資源的合理利用和保護(hù)，有利于維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。

一、我國(guó)農(nóng)村土地信托的概念

中國(guó)的農(nóng)村土地信托是基于集體所有權(quán)和土地承包權(quán)不變，土地信托服務(wù)機(jī)構(gòu)委托土地的承包人，按照土地使用權(quán)的市場(chǎng)需求，必要的程序，依照法律規(guī)定的土地使用權(quán)的土地承包制進(jìn)行管理在一定時(shí)期時(shí)間，并定期向承包人（受益人）支付土地信托收益的行為。

二、我國(guó)農(nóng)村土地信托存在的問題

（1）土地信托欠缺專門法規(guī)

中國(guó)《信托法》2001基于完整的法律依據(jù)中國(guó)信托業(yè)的發(fā)展而頒布。中國(guó)的農(nóng)村土地信托，雖然在實(shí)踐中取得了很大的進(jìn)步，但沒有任何法律的特殊規(guī)定，以真正促進(jìn)農(nóng)村土地信托的發(fā)展業(yè)務(wù)，制定相關(guān)規(guī)范經(jīng)營(yíng)性土地信托政策法規(guī)尚需要和實(shí)現(xiàn)細(xì)節(jié)。

（2）土地信托中行政介入過多

土地信托是供給和需求的協(xié)調(diào)，及時(shí)配套的服務(wù)。對(duì)于有土地使用權(quán)的人來(lái)說，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)自愿原則。農(nóng)民作為一個(gè)使用權(quán)，他們擁有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的需求，因此，他們應(yīng)占一方主動(dòng)，積極要求轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這是土地信托的本質(zhì)，也是土地信托原來(lái)的起點(diǎn)。然而，在實(shí)踐中，自愿的原則，在一定程度上是扭曲的。

（3）部分農(nóng)民思想意識(shí)不高、參與的積極性不強(qiáng)

我國(guó)農(nóng)村土地信托的時(shí)間不長(zhǎng)，是一個(gè)新事物，在許多地方的農(nóng)村干部和農(nóng)民缺乏基本知識(shí)和土地信托的理解，在最持懷疑和觀望態(tài)度土地信托。不明白對(duì)土地和利益的土地信托。一些農(nóng)民仍然吃飽了，害怕失去土地政策的變化，都不敢把土地信托，由于這些落后的觀念的影響，農(nóng)村土地信托實(shí)施封鎖，很難在中國(guó)農(nóng)村地區(qū)的實(shí)施。

（4）我國(guó)已經(jīng)實(shí)行土地信托的地區(qū)違背了信托原則

我國(guó)農(nóng)村土地信托更多的行政干預(yù)實(shí)施國(guó)，違反了自愿信托原理。土地信托是一個(gè)復(fù)雜的工作，需要必要的行政干預(yù)、監(jiān)督和指導(dǎo)，但干預(yù)的一些地區(qū)，或忽視農(nóng)民在利益驅(qū)動(dòng)的強(qiáng)行干預(yù)的利益，甚至計(jì)劃干預(yù)，造成不良影響和后果。

三、構(gòu)建和完善中國(guó)農(nóng)村土地信托的法律思考

（1）對(duì)農(nóng)村土地信托監(jiān)管的建議

信托是現(xiàn)代金融業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)，隨著信托業(yè)務(wù)的廣泛開展，信托已成為中國(guó)金融市場(chǎng)越來(lái)越重要的組成部分。土地承包經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村土地信托制度創(chuàng)新的設(shè)權(quán)流轉(zhuǎn)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移靈活，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，使得農(nóng)村土地的效率，促進(jìn)高產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著市場(chǎng)機(jī)制作用的發(fā)揮，根據(jù)西方現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)理論，金融風(fēng)險(xiǎn)可歸納為四個(gè)方面：金融不穩(wěn)定，金融體系的脆弱性，個(gè)體有限理性的金融交易和金融資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的內(nèi)在?；诠沧R(shí)，政府和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)給予足夠的重視，農(nóng)村土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的信任理論，充分發(fā)揮市場(chǎng)自律機(jī)制和政府的作用，幫助農(nóng)村土地市場(chǎng)的信任，更好更快的發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性與安全性。我國(guó)農(nóng)村土地信托制度的發(fā)展仍處于試點(diǎn)階段，許多配套的法律法規(guī)沒有得到及時(shí)的補(bǔ)充和完善，對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)調(diào)控的信任是遙不可及的。對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)的信任首先要完善現(xiàn)行立法，使土地信托行為可以在一個(gè)可控的方式進(jìn)行；其次，加強(qiáng)政府的土地信托行為的指導(dǎo)，幫助農(nóng)民參加農(nóng)村土地市場(chǎng)的信任的安全性和可靠性；最后，加強(qiáng)信托行業(yè)自律。因此，對(duì)農(nóng)村土地信托市場(chǎng)監(jiān)督不僅是從金融安全的角度考慮，更重要的是調(diào)控土地保護(hù)和土地的使用價(jià)值。

（2）關(guān)于中國(guó)農(nóng)村土地信托稅務(wù)相關(guān)建議

我國(guó)《信托法》、《信托投資公司管理辦法》以及《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的相繼出臺(tái)，標(biāo)志著我國(guó)信托業(yè)法律體系框架基本形成。由于信托立法的現(xiàn)行的土地稅收制度的不完善，筆者認(rèn)為在研究農(nóng)村土地信托的問題要討論的問題并提出了一些建議。目前我國(guó)信托稅收制度存在的主要問題是：雙重征稅和缺乏公益信托稅收優(yōu)惠政策。為了避免雙重征稅的問題，土地信托，中國(guó)的有關(guān)法律在臺(tái)灣說：“土地的信托財(cái)產(chǎn)，信托關(guān)系之間的轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。信托財(cái)產(chǎn)，信托轉(zhuǎn)移，不征收契稅。因此，中國(guó)的增長(zhǎng)規(guī)律的客戶轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的環(huán)節(jié)免稅的受托人的營(yíng)業(yè)稅可以避免雙重征稅的問題。當(dāng)前農(nóng)村土地信托實(shí)踐中的一些部分具有公共性在很大程度上信任的某些特征。為了鼓勵(lì)和保護(hù)公共土地信托制度的發(fā)展，在農(nóng)村土地信托制度的建立，應(yīng)該是“公平稅，稅收效率的精神，稅法”的原則，涉及農(nóng)村土地信托的公共性應(yīng)該是一些稅收優(yōu)惠政策。實(shí)踐證明，稅收減免，稅收優(yōu)惠政策是鼓勵(lì)農(nóng)村土地信托發(fā)展的必要途徑。

參考文獻(xiàn)：

篇8

［關(guān)鍵詞］農(nóng)村集體；土地流轉(zhuǎn)；政府主導(dǎo)；法律規(guī)制

集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制度所產(chǎn)生的，因?yàn)槲覈?guó)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還處于剛剛開始的初期體制沒有完善，土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)的過程當(dāng)中還有一些不規(guī)范的行為和損害農(nóng)民權(quán)益等一系列問題，如果這些問題和矛盾不能夠快速解決，將會(huì)影響到農(nóng)村土地的使用權(quán)的發(fā)展，不利于土地流轉(zhuǎn)的綜合管理。

1土地流轉(zhuǎn)制度的現(xiàn)狀

1.1缺乏完善的法律法規(guī)

土地流轉(zhuǎn)方面有著不規(guī)范的操作程序，所以很容易引起一些不必要的糾紛，從根源上來(lái)說是因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)制度不夠完善。同時(shí)農(nóng)民對(duì)于我國(guó)土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律法規(guī)認(rèn)識(shí)比較淡薄，其次是法律上沒有明確的要求，這表明在土地流轉(zhuǎn)方面的相關(guān)法律也是存有漏洞，這也就導(dǎo)致了糾紛很難解決。土地流轉(zhuǎn)是在農(nóng)民自愿的基礎(chǔ)進(jìn)行的，但是一些部門采取不正當(dāng)?shù)姆绞阶屴r(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)；還有承包商讓農(nóng)民簽訂了一些不平等的土地流轉(zhuǎn)合同，承包商為了短期的經(jīng)濟(jì)效益，擅自改變土地用途，在合同期滿后，農(nóng)民無(wú)法恢復(fù)耕地的使用價(jià)值，給土地造成嚴(yán)重的損害，也不能讓農(nóng)民能真正感覺到自己是土地的主人。

1.2土地的流轉(zhuǎn)渠道較少，大多數(shù)存在于親戚朋友之間

一些企業(yè)因?yàn)槔娴脑虿辉敢馔顿Y農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，土地承包缺少積極性，所以土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化并不明顯，而且農(nóng)民的合法權(quán)益也得不到保障。一些農(nóng)業(yè)企業(yè)也不想直接和農(nóng)民打交道，成本較高而且在短期之內(nèi)也無(wú)法成片地承包。大多是通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府直接越過農(nóng)民與企業(yè)簽訂土地包租合同。如果在經(jīng)營(yíng)不善無(wú)法收回成本的情況下，承租企業(yè)無(wú)法向農(nóng)民返還租金還是由政府出面解決，農(nóng)民的合法經(jīng)濟(jì)利益也很難以得到切實(shí)的保障。

1.3缺乏專業(yè)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)

農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)首先是村集體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需求。村集體為了發(fā)展集體產(chǎn)業(yè)，就會(huì)鼓勵(lì)農(nóng)民把土地的使用權(quán)交給企業(yè)發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，通過租賃流轉(zhuǎn)給集體產(chǎn)業(yè)的負(fù)責(zé)人。當(dāng)土地進(jìn)行第二次承包時(shí)，使農(nóng)村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。導(dǎo)致大量勞動(dòng)力向外地大量的轉(zhuǎn)移，因?yàn)椴糠謩趧?dòng)力的轉(zhuǎn)移將會(huì)帶動(dòng)全家轉(zhuǎn)移，致使將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給他人。現(xiàn)在一些農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的信息不夠通暢，而且租賃雙方的信息不能進(jìn)行及時(shí)的溝通，這就導(dǎo)致了一種“農(nóng)民要轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)不出去，企業(yè)需要轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)不到”這種局面。就現(xiàn)在而言我國(guó)大部分的農(nóng)村地區(qū)還沒有成立專門的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，造成了雙方的信息交流受阻，在一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)的效益。

2土地流轉(zhuǎn)的對(duì)策建議

2.1加強(qiáng)農(nóng)民主體地位

由于受傳統(tǒng)觀念的長(zhǎng)期影響以及政府在農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度方面的決定權(quán)，因此政府在農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)過程當(dāng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。但是由于政府在建設(shè)的新農(nóng)村時(shí)，對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的制度過程中缺少理性，嚴(yán)重地阻礙了農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度的發(fā)展，所以我們要更加維護(hù)支持農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過程中的主體地位，健全農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，有利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地規(guī)?；岣咿r(nóng)村集體土地使用率。

2.2加快發(fā)展新型的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式

鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)民加入合作社進(jìn)行大規(guī)模發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。農(nóng)戶把土地承包出去，可以定期得到分紅，還可以利用閑時(shí)進(jìn)城務(wù)工，可以使自己得到更多的收益，在經(jīng)濟(jì)上也有了雙重的保障。還要對(duì)農(nóng)戶進(jìn)行定期的科技培訓(xùn)，引導(dǎo)科技人員到田間地頭進(jìn)行指導(dǎo)；邀請(qǐng)農(nóng)業(yè)專家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，讓農(nóng)業(yè)科技走進(jìn)田間地頭；或者讓農(nóng)民加入農(nóng)業(yè)科技合作社，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)科技的知識(shí)；培養(yǎng)農(nóng)民的科技素質(zhì)等等。

2.3加強(qiáng)政府重視

政府要對(duì)當(dāng)前的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題引起足夠的重視，并且要盡快地制定相應(yīng)的法律法規(guī)，并對(duì)已存的法律法規(guī)進(jìn)行修訂，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)按照法定程序依法進(jìn)行。還要限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的用途，來(lái)確保流轉(zhuǎn)的土地是用于農(nóng)業(yè)，在集體土地流轉(zhuǎn)當(dāng)中，堅(jiān)持農(nóng)民自愿、有償原則。在土地流轉(zhuǎn)方面還要進(jìn)行創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)的方式，例如家庭農(nóng)場(chǎng)等。總而言之要依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)工作健康有序地持續(xù)發(fā)展，讓農(nóng)民真正實(shí)現(xiàn)利益的增收，才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。穩(wěn)定和完善農(nóng)村的集體土地承包權(quán)利義務(wù)，政府要出臺(tái)相關(guān)的政策，對(duì)于農(nóng)村土地承包的面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，要真正的把各個(gè)區(qū)域的面積和權(quán)屬權(quán)利關(guān)系來(lái)統(tǒng)計(jì)，并在土地流轉(zhuǎn)前首先要排除會(huì)產(chǎn)生糾紛的潛在因素；而且政府也要對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。

3在土地流轉(zhuǎn)方面政府采取措施

3.1出臺(tái)優(yōu)惠政策

近幾年，我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的速度呈上升趨勢(shì)，流轉(zhuǎn)的土地面積不斷擴(kuò)大農(nóng)戶數(shù)量不斷增多，政府也要出臺(tái)一些優(yōu)惠政策鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分布區(qū)域不均，農(nóng)村城鎮(zhèn)化水平較高、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較活躍的地方，集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)速度比較快、數(shù)量居多，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地方，集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相對(duì)慢一些。政府要多進(jìn)行宣傳普及土地流轉(zhuǎn)的知識(shí)，或者均衡一下兩極分化的趨勢(shì)。因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)的類型不一樣，土地使用的類型比例不均。政府需要按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)將農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分成不同的類型。以流轉(zhuǎn)方式為標(biāo)準(zhǔn)分為轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、投股或參與股份合作等其他方式流轉(zhuǎn)。

3.2嚴(yán)格監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)制度

開展對(duì)土地流轉(zhuǎn)的嚴(yán)格監(jiān)督，并且要對(duì)非法征用土地的單位和個(gè)人采取一定的處罰，進(jìn)行行政追責(zé)，政府要出臺(tái)相關(guān)政策措施，政府還要對(duì)農(nóng)村的土地承包面積進(jìn)行明確的清點(diǎn)工作，并進(jìn)行存檔，做到真正的了解每一塊地的面積和它的權(quán)屬關(guān)系，提前把存在于土地流轉(zhuǎn)之間的潛在不安定因素先排除以防發(fā)生糾紛。同時(shí)政府也要對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以達(dá)到最優(yōu)化。自從我國(guó)實(shí)施以來(lái)，我國(guó)多數(shù)地區(qū)農(nóng)村分配的土地很多年都沒有發(fā)生過變化，這也不符合現(xiàn)在農(nóng)村不斷增長(zhǎng)的人口對(duì)于土地的需求，所以政府應(yīng)當(dāng)急時(shí)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，來(lái)適應(yīng)當(dāng)代社會(huì)的不斷發(fā)展。

3.3加大土地流轉(zhuǎn)宣傳

政府還要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及其下的村集體中進(jìn)行大力的宣傳，讓農(nóng)民了解到土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，尤其是要加大對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳力度，以防農(nóng)民上當(dāng)受騙。農(nóng)村可以建立土地流轉(zhuǎn)咨詢小團(tuán)隊(duì)，切實(shí)為農(nóng)民解決土地的相關(guān)問題。政府還可以聘請(qǐng)專家來(lái)農(nóng)村為農(nóng)民開展講座，為農(nóng)民普及土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)知識(shí)，轉(zhuǎn)變農(nóng)民傳統(tǒng)的觀念，從而營(yíng)造良好的流轉(zhuǎn)發(fā)展環(huán)境，通過多種方式加大對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳，做到家喻戶曉。以使流轉(zhuǎn)速度加快，漸具規(guī)模。

4結(jié)語(yǔ)

進(jìn)行合法的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以更好地保護(hù)農(nóng)民的利益，保證農(nóng)村土地的可持續(xù)發(fā)展。在某些方面農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)形式不單是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之間的流轉(zhuǎn)，為了穩(wěn)定農(nóng)業(yè)的地位，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，為社會(huì)提供基本的社會(huì)保障。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的改革是需要長(zhǎng)時(shí)間的努力的，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革的過程當(dāng)中要努力學(xué)習(xí)其他地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)發(fā)展合適的并且能夠促進(jìn)土地制度發(fā)展的體系，解決農(nóng)村土地的現(xiàn)有問題。

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篇9

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地制度;法律;制度安排

土地制度是農(nóng)村最基本的產(chǎn)權(quán)制度。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的法定主體是三個(gè)級(jí)類的“農(nóng)民集體”、“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有”和“村內(nèi)兩個(gè)以上的集體經(jīng)濟(jì)組織中的農(nóng)民集體所有”。然而，對(duì)于農(nóng)民來(lái)說，所有權(quán)一直不清晰，農(nóng)民集體所有實(shí)質(zhì)上是一種所有權(quán)主體缺位的所有制。由此帶來(lái)的農(nóng)民利益受損、土地被強(qiáng)行征用、集體上訪等現(xiàn)象早已引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，農(nóng)地改革也已然成為深化經(jīng)濟(jì)社會(huì)改革不可忽視的重大問題。

一、我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村土地制度的產(chǎn)權(quán)分析

我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村土地制度產(chǎn)權(quán)界定模糊，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

(一)農(nóng)村土地集體所有權(quán)主體不明

農(nóng)村土地集體所有權(quán)也與其他所有權(quán)一樣，決定其占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等權(quán)能。農(nóng)地的所有者是農(nóng)民集體，但農(nóng)地所有權(quán)主體究竟是鄉(xiāng)集體、村集體還是村民小組，相關(guān)法律中并沒有明確的界定。農(nóng)村土地集體所有權(quán)主體的模糊，使得處于弱勢(shì)地位的農(nóng)民往往無(wú)法維護(hù)土地的收益分配等各種權(quán)利，其結(jié)果導(dǎo)致出現(xiàn)同一土地“一權(quán)多主”的現(xiàn)象，嚴(yán)重背離了農(nóng)地產(chǎn)權(quán)特別是農(nóng)地所有權(quán)的排他性原則，并導(dǎo)致了農(nóng)地產(chǎn)權(quán)保護(hù)的完全散失。

（二）農(nóng)村土地使用(經(jīng)營(yíng))權(quán)主體邊界不清

由于現(xiàn)有農(nóng)地產(chǎn)權(quán)主體間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系沒有也不可能有明確的規(guī)范，農(nóng)地的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等權(quán)能自然也缺乏清晰的界定。

如此一來(lái)，不僅農(nóng)村土地集體所有權(quán)主體不明，其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體同樣缺乏明確的空間界限，且農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)缺乏明確的時(shí)間界限。由此承包經(jīng)營(yíng)(使用)權(quán)主體空間界限不確定，農(nóng)民的承包權(quán)可能隨時(shí)被剝奪，造成承包經(jīng)營(yíng)(使用)權(quán)主體行為的短期化，忽視地力的培養(yǎng)，對(duì)土地進(jìn)行掠奪式經(jīng)營(yíng)等等。

（三）農(nóng)地集體所有權(quán)主體不明，使用(經(jīng)營(yíng))權(quán)主體邊界不清，形成農(nóng)地管理的混亂

首先表現(xiàn)為集體土地非農(nóng)建設(shè)的利用粗放，流轉(zhuǎn)不規(guī)范，影響村容村貌。再者，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地配置機(jī)制不健全，影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展,一些不適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的弊端逐步顯露；此外，農(nóng)地?cái)?shù)量與質(zhì)量管理失衡，耕地保護(hù)政策落實(shí)不到位，致使補(bǔ)增的耕地難以形成產(chǎn)能等問題也很嚴(yán)重。

二、土地制度創(chuàng)新探討

（一）土地制度創(chuàng)新的法律限制

1.不能實(shí)行土地私有制

憲法第十條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。這說明在中國(guó)不能實(shí)行土地私有制，任何創(chuàng)新不能突破這個(gè)界限。

2.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押，但通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地的除外

物權(quán)法第一百八十四條規(guī)定：下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：①土地所有權(quán)；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。即該法第一百三十三條所規(guī)定的：通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。

3.承包地不得買賣

農(nóng)村土地承包法第四條規(guī)定：國(guó)家依法保護(hù)農(nóng)村土地承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定。農(nóng)村土地承包后，土地的所有權(quán)性質(zhì)不變，承包地不得買賣。

（二）土地制度創(chuàng)新思路

本文提出的土地制度創(chuàng)新不需要修改憲法，而是可以直接在現(xiàn)行憲法的基本框架下進(jìn)行，其基本方案如下：對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村土地按現(xiàn)行政管理基本單位村或者組進(jìn)行全面登記，明確集體土地的所有權(quán)主體和所有權(quán)客體。發(fā)放農(nóng)戶個(gè)人擁有的集體所有權(quán)份額的土地所有權(quán)證書。農(nóng)戶的集體所有權(quán)份額，可以買賣，抵押，贈(zèng)予和繼承。

在實(shí)踐中弱化集體所有權(quán)，強(qiáng)化個(gè)人土地使用權(quán)。強(qiáng)化個(gè)人土地使用權(quán)在實(shí)踐中就是以法律的形式把農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)規(guī)定下來(lái)，并給農(nóng)戶發(fā)放土地財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證書，其理由有以下兩點(diǎn)：

1.農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種具有排他性的物權(quán)

農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)當(dāng)是指特定社區(qū)的特定人口擁有承包社區(qū)所有的一份土地中的資格權(quán)、身份權(quán)，即具有排他性的物權(quán)。《農(nóng)村土地承包法》第二十六條規(guī)定：“承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地?！庇纱丝梢?，不是特定集體經(jīng)濟(jì)組織的成員是不能夠取得該集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2.農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種具有排他性的財(cái)產(chǎn)權(quán)

在實(shí)踐中要把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)賦予農(nóng)民，使農(nóng)民能夠像擁有自己家里的一臺(tái)電視機(jī)一樣擁有。確立了農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)以后，將大大增加農(nóng)民對(duì)土地處置的自由度使得土地轉(zhuǎn)移價(jià)格將大大提高，權(quán)勢(shì)階層將不再會(huì)獲得暴利，這本身就會(huì)遏制土地的兼并和侵占。因此在實(shí)踐中把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)在各種法律中規(guī)定下來(lái)，給每個(gè)農(nóng)戶發(fā)放一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)的證書，就像房屋所有權(quán)證書效力一樣。因?yàn)槲覈?guó)憲法明確規(guī)定公民私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯，這樣作為一種私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在實(shí)踐就不會(huì)被剝奪，創(chuàng)新的土地制度就可以實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)、就可以有效地增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入、解決農(nóng)村金融貸款抵押?jiǎn)栴}從而建立起規(guī)范的農(nóng)村金融秩序、激活農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)從而加快農(nóng)村城市化、農(nóng)民市民化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的步伐，突破社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的瓶頸，加速社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐，以全面實(shí)現(xiàn)中國(guó)農(nóng)村乃至整個(gè)中國(guó)社會(huì)的現(xiàn)代化。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

【論文關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)建議

以后，我國(guó)在農(nóng)村開始實(shí)行，極大地調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，促進(jìn)了農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，家庭承包制也顯露出其缺陷，農(nóng)戶缺乏穩(wěn)定的土地產(chǎn)權(quán)，土地分包到千家萬(wàn)戶，導(dǎo)致土地的細(xì)碎化，客觀上阻礙了土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村城鎮(zhèn)化等的發(fā)展。所以，在穩(wěn)定與完善農(nóng)村土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，建立和完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有效機(jī)制，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，具有其客觀和現(xiàn)實(shí)的意義。

1湖北省土地流轉(zhuǎn)存在的問題

從目前湖北省農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)情況看，盡管取得了一定成效，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份和農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)好的縣(市)相比，還存在一些不容忽視的問題。

1.1廣大農(nóng)民尤其是鄉(xiāng)村領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)缺乏認(rèn)識(shí)沒有充分認(rèn)識(shí)到農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，,能夠促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動(dòng)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高農(nóng)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收致富奔小康。由于思想認(rèn)識(shí)缺乏，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)步子緩慢，范圍較小，覆蓋面不寬。

1.2缺乏統(tǒng)一規(guī)范的交易市場(chǎng)，導(dǎo)致“有市無(wú)序”和“有地?zé)o市”共存雖然現(xiàn)有的土地管理法規(guī)對(duì)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)做出許多規(guī)定，但集體土地使用權(quán)的私下交易仍頻繁發(fā)生。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的重要原因是現(xiàn)階段湖北省集體土地使用權(quán)交易市場(chǎng)還未發(fā)育成熟，進(jìn)一步說就是缺乏統(tǒng)一規(guī)范的交易市場(chǎng)。沒有規(guī)范的交易市場(chǎng)，也就不能將需要流轉(zhuǎn)的集體土地進(jìn)行合理的引導(dǎo)，從而形成一種“有市無(wú)序”的現(xiàn)象[2]。

1.3由于湖北省農(nóng)村的二、三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，沒有給農(nóng)民提供足夠的土地流轉(zhuǎn)空間，經(jīng)營(yíng)土地仍是農(nóng)民收入的主要來(lái)源盡管湖北省農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移逐年增多，勞務(wù)輸出人數(shù)逐年增加，但其中絕大多數(shù)為臨時(shí)性，無(wú)經(jīng)濟(jì)保障。在這種情況下，如果農(nóng)民盲目轉(zhuǎn)移，就可能造成耕地撂荒的問題出現(xiàn)，就會(huì)損害農(nóng)民的利益。

1.4因發(fā)展社會(huì)公益事業(yè)和發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，相繼上馬一些工業(yè)項(xiàng)目，建立工業(yè)園區(qū)，征用了一些農(nóng)用土地在征用集體土地過程中，因土地補(bǔ)償、土地安置機(jī)制的不健全，時(shí)常出現(xiàn)損害農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益的情況，并由此引發(fā)了利益分配上的矛盾，給社會(huì)帶來(lái)不安定因素[3]。

2完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)建議

土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過程，是土地資源重新優(yōu)化配置的過程，也是決定流轉(zhuǎn)機(jī)制得以形成的條件而逐漸成熟的過程。因此，在機(jī)制上要?jiǎng)?chuàng)新，在工作態(tài)度上要積極引導(dǎo)，在工作方法上要堅(jiān)持條件，在流轉(zhuǎn)形式上要靈活多樣，在具體操作上要依法規(guī)范，切忌強(qiáng)迫命令搞一刀切。為了搞好土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程，提出以下對(duì)策與建議：

2.1堅(jiān)持土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

長(zhǎng)期穩(wěn)定農(nóng)村家庭承包經(jīng)營(yíng)體制的長(zhǎng)期穩(wěn)定是黨的一項(xiàng)農(nóng)村基本政策，必須長(zhǎng)期堅(jiān)持。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期穩(wěn)定，是實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的前提條件。農(nóng)村土地的使用權(quán)是依據(jù)承包權(quán)而產(chǎn)生的，離開了承包權(quán)的穩(wěn)定，就談不上土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。因此，只有從根本上解決承包權(quán)的穩(wěn)定問題，才能有效地促進(jìn)土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，這是土地使用權(quán)有效流轉(zhuǎn)的體制前提[4]。

2.2加大農(nóng)村金融對(duì)土地流轉(zhuǎn)的支持

由于農(nóng)村土地投資風(fēng)險(xiǎn)高，回收期長(zhǎng)，大規(guī)模的土地經(jīng)營(yíng)需要有力的資金支持。但是，目前農(nóng)業(yè)的金融支持十分薄弱，普通農(nóng)民很難通過正規(guī)渠道取得貸款，從而影響土地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)。農(nóng)村信用社在湖北省農(nóng)村金融中有著重要地位，農(nóng)民卻難以從金融機(jī)構(gòu)取得貸款，缺乏農(nóng)業(yè)發(fā)展資金，影響了土地投入和產(chǎn)出，成為制約湖北省農(nóng)業(yè)發(fā)展的瓶頸。地方政府應(yīng)該從以下幾方面著手，完善農(nóng)村信貸市場(chǎng)和農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境：政府盡快建立以土地抵押的農(nóng)村土地金融制度，允許農(nóng)民通過土地使用權(quán)的抵押，獲得中長(zhǎng)期貸款，切實(shí)解決農(nóng)民貸款難問題。不僅能降低農(nóng)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，為農(nóng)業(yè)發(fā)展籌集資金，而且可使土地利用更加合理；要改革信貸管理體制，加大農(nóng)業(yè)信貸投入。對(duì)農(nóng)村信用社，要合理確定信貸規(guī)模，適當(dāng)下放信貸審批權(quán)限，放寬審批限額；要改善信貸投向，使信貸投入資金向龍頭企業(yè)、種養(yǎng)大戶、專業(yè)能手和其他農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)大戶傾斜。

2.3建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，培育土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介機(jī)構(gòu)

2.3.1建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系為了促進(jìn)農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，優(yōu)化農(nóng)地資源配置，必須在政府的引導(dǎo)下，建立一個(gè)開放、公平、規(guī)范的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，通過市場(chǎng)機(jī)制及時(shí)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。積極探索建立農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制，包括農(nóng)用地使用權(quán)的價(jià)格機(jī)制、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)約束機(jī)制、農(nóng)用地使用權(quán)交易的中介機(jī)制、農(nóng)地收益的分配機(jī)制[6]。

2.3.2積極培育土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)，促進(jìn)土地市場(chǎng)的完善發(fā)育土地交易與普通商品交易有很大的區(qū)別，其運(yùn)作程序相對(duì)復(fù)雜，涉及到多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體的經(jīng)濟(jì)利益。這就要求有完善的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為之服務(wù)，如資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、法律咨詢機(jī)構(gòu)、土地融資機(jī)構(gòu)和土地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等。中介組織應(yīng)建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易信息網(wǎng)絡(luò)，通過各種渠道調(diào)查、搜集土地流轉(zhuǎn)的供需和市場(chǎng)價(jià)格等資料，及時(shí)登記匯集可流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量、區(qū)位、價(jià)格等信息資料，并加以統(tǒng)計(jì)、分析和預(yù)測(cè)，定期公開，對(duì)外公布，接受供求雙方咨詢，溝通土地資源市場(chǎng)供需雙方的相互聯(lián)系，以提高土地流轉(zhuǎn)的成功率。