導(dǎo)語：如何才能寫好一篇國有土地上征收與補(bǔ)償辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房屋征收補(bǔ)償方案公開征求意見

“房屋征收補(bǔ)償方案將采取公開征求意見的方式，由房屋征收部門擬定房屋征收補(bǔ)償方案，并經(jīng)政府組織有關(guān)部門及專家論證和修改后最終確定?！?，在確定房屋征收補(bǔ)償方案前，須經(jīng)市內(nèi)五區(qū)房屋征收部門進(jìn)行綜合平衡，并將在征求意見期限結(jié)束后15日內(nèi)公布修改后的房屋征收補(bǔ)償方案。房屋征收部門將依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，將每戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

此外，如在舊城區(qū)改建項(xiàng)目半數(shù)以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及《市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定，市、區(qū)人民政府將組織被征收人、公眾代表、房屋征收部門等參加聽證會，房屋征收部門將根據(jù)聽證會情況修改房屋征收補(bǔ)償方案。

此次出臺的關(guān)于房屋征收的相關(guān)配套文件對房屋征收決定也做了明確規(guī)定，要求市區(qū)房屋征收決定涉及被征收人戶數(shù)在150戶以上的項(xiàng)目，由市人民政府常務(wù)會議討論決定，各區(qū)房屋征收決定涉及被征收人戶數(shù)在75戶以上的項(xiàng)目，須經(jīng)各區(qū)人民政府常務(wù)會議討論決定。

投票選舉評估機(jī)構(gòu)

為了保證房屋征收工作的合法性和公開性，確保以客觀公正的方式對房屋價(jià)格進(jìn)行評估，房屋征收部門將按照房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)報(bào)名先后順序在房屋征收現(xiàn)場公布參選評估機(jī)構(gòu)名單，由被征收人在規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商確定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，如發(fā)生協(xié)商意見不一致的情況，房屋征收部門將組織全體被征收人以投票方式選舉產(chǎn)生評估機(jī)構(gòu)，或采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)規(guī)定評估確定被征收房屋的價(jià)值，并出具評估報(bào)告。如房屋征收部門或被征收人對評估結(jié)果有異議，自收到估價(jià)報(bào)告之日起10日內(nèi)可向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，如對復(fù)核結(jié)果仍有異議，可繼續(xù)向市國有土地上房屋征收價(jià)格評估專家委員會申請鑒定，并由評估專家委員出具書面鑒定意見。

搬遷補(bǔ)助費(fèi)提高一倍

按照規(guī)定，搬遷補(bǔ)助費(fèi)由原來按被征收房屋建筑面積每平方米10元標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整至每平方米20元，提高了一倍，而臨時(shí)安置費(fèi)則由原來按被征收房屋建筑面積每平方米18元標(biāo)準(zhǔn)提高至每平方米25元。

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【關(guān)鍵詞】房屋征收；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；分析

0.引言

我國土地實(shí)行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離的問題，進(jìn)而造就了房屋征收這一特有的制度。根據(jù)土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴(kuò)張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農(nóng)村擴(kuò)張，隨之出現(xiàn)了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補(bǔ)償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農(nóng)民的損失十分慘重。加強(qiáng)對集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)难芯浚⒓涌煜嚓P(guān)立法進(jìn)程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素

集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是房屋征收補(bǔ)償中的重要組成部分，它和征收補(bǔ)償原則、補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償方式等都有一定的關(guān)系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素主要有以下幾個(gè)方面。

1.1征收補(bǔ)償原則的影響

土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強(qiáng)制性取得被征收者土地房屋所有權(quán)的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動產(chǎn)的所有權(quán)，因而承擔(dān)了比普通民眾更大的負(fù)擔(dān)，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補(bǔ)償。分析各國和地區(qū)立法的不同，征收補(bǔ)償原則可以大致分為：完全性補(bǔ)償、適當(dāng)性補(bǔ)償和公平補(bǔ)償三類。我國現(xiàn)有的立法中還沒有對征收補(bǔ)償原則做出統(tǒng)一的規(guī)定，《憲法》中雖然肯定了征收補(bǔ)償?shù)淖饔?，但并沒有明確規(guī)定征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，導(dǎo)致很多地方出現(xiàn)了征收補(bǔ)償原則不統(tǒng)一，實(shí)際使用混亂等情況。

1.2征收補(bǔ)償范圍的影響

很多國家和地區(qū)對征收補(bǔ)償范圍的規(guī)定比較寬泛，例如美國的不動產(chǎn)征收范圍不僅包括不動產(chǎn)本身，還包括不動產(chǎn)的附加產(chǎn)物和與地產(chǎn)相關(guān)的無形資產(chǎn)等。我國國有土地上房屋征收補(bǔ)償范圍中包括了房屋價(jià)值、搬遷損失和臨時(shí)安置補(bǔ)償這三個(gè)方面，可以說是立法上的一大進(jìn)步。但是該立法中對土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)這兩者沒有進(jìn)行區(qū)別劃分，很多學(xué)者對此存在爭議。部分學(xué)者認(rèn)為，集體土地上房屋征收應(yīng)該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設(shè)中的土地使用權(quán)區(qū)別對待，如果可以無償獲得集體建設(shè)用地的使用權(quán)，對土地使用權(quán)的終止不需要進(jìn)行補(bǔ)償，反之，就需要增加土地征收補(bǔ)償?shù)慕痤~。但筆者認(rèn)為，不論集體建設(shè)用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權(quán)的行為，征收作為剝奪他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，應(yīng)該給予相應(yīng)的賠償，并納入征收補(bǔ)償?shù)姆秶小?/p>

1.3征收補(bǔ)償辦法的影響

我國的土地征收補(bǔ)償主要以多種費(fèi)用的形式體現(xiàn)，其中征地的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)助和農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)?。集體土地上房屋征收補(bǔ)償管理辦法主要由各級政府規(guī)定，農(nóng)村地區(qū)和城市遠(yuǎn)郊一般采用遷建安置的方式，進(jìn)行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進(jìn)行補(bǔ)償，宅基地征收按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的征收標(biāo)準(zhǔn)。城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實(shí)物和貨幣補(bǔ)償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。

2.集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定方法

2.1房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設(shè)中的土地使用權(quán)具有一定的限制流轉(zhuǎn)性，很難評估它自身的價(jià)值。可以采用區(qū)分是否搬遷重建的方法確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需要搬遷重建的非住宅房屋，應(yīng)該聘請相關(guān)專家進(jìn)行重置成本評估，以確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對于提供土地重建安置的征收補(bǔ)償，應(yīng)該由資深房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋價(jià)值評估，評估中去除土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償。

2.2臨時(shí)安置和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

相關(guān)法律規(guī)定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補(bǔ)償；只有在符合產(chǎn)權(quán)調(diào)用補(bǔ)償方式的基礎(chǔ)上，被征收者用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在征收時(shí)無法按期交付時(shí)才能獲得臨時(shí)安置補(bǔ)償。但是相關(guān)法律中對于搬遷和臨時(shí)安置的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還沒有做出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機(jī)構(gòu)并不經(jīng)濟(jì)。對此征收者和被征收者可以協(xié)商解決，如果協(xié)商不成可以聘請專業(yè)搬家公司進(jìn)行搬遷，并由征收方提供周轉(zhuǎn)房作為補(bǔ)償。

2.3停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償是指被征收者由于房產(chǎn)被征收，無法正常開展業(yè)務(wù)導(dǎo)致的損失，這種補(bǔ)償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關(guān)系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以一致[3]。停業(yè)停產(chǎn)損失包括兩方面的內(nèi)容，第一是由于停業(yè)停產(chǎn)導(dǎo)致被征收者失去了獲取利潤的機(jī)會，第二是征收過程中產(chǎn)生的費(fèi)用，如儀器、設(shè)備和商品搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)期間員工的福利、工資等。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該對相關(guān)的利潤損失和必要的費(fèi)用補(bǔ)償進(jìn)行分別設(shè)定，做出停產(chǎn)停業(yè)效益評估的指導(dǎo)性規(guī)定，避免政府由于執(zhí)行不當(dāng)損害了被征收者的合法權(quán)益。

3.結(jié)語

加強(qiáng)對集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)难芯浚⒓涌煜嚓P(guān)立法進(jìn)程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。國家應(yīng)該針對集體土地上房屋征收中出現(xiàn)的問題，加強(qiáng)對相關(guān)立法的關(guān)注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補(bǔ)償操作機(jī)制，促進(jìn)國家、集體和農(nóng)民三方的利益達(dá)到平衡狀態(tài)。

參考文獻(xiàn)

[1]王達(dá).征收補(bǔ)償決定及其合法性審查[J].中國房地產(chǎn)，2011（21）.

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有土地證的拆遷還是按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行賠償，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇4

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

篇5

一、概況

福清市城區(qū)某片區(qū)為城區(qū)北面重要的進(jìn)出門戶，該片區(qū)內(nèi)原有工業(yè)企業(yè)19宗、社區(qū)公產(chǎn)5宗、民房65戶，占地面積約205畝，總建筑面積約135000平方米。由于歷史原因，該片區(qū)缺乏整體規(guī)劃、功能布局混亂、基礎(chǔ)設(shè)施落后、環(huán)境污染嚴(yán)重、道路擁塞不堪，與該市經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展的需求和廣大群眾對生活環(huán)境的更高要求，存在較大差距。為實(shí)施城市總體規(guī)劃，徹底改變該片區(qū)的面貌，給周邊居民創(chuàng)造一個(gè)舒適、整潔、優(yōu)美的人居環(huán)境，2011年初，福清市委、市政府將該片區(qū)列為重點(diǎn)改造項(xiàng)目，擬通過片區(qū)改造，結(jié)合片區(qū)內(nèi)城市河道和規(guī)劃道路拓寬取直改造工程，全面提升片區(qū)的整體環(huán)境。

從2011年4月起，福清市啟動該片區(qū)舊城改造項(xiàng)目。至2014年初，完成18宗總建筑面積82000平方米的工業(yè)企業(yè)用地征收、5宗總建筑面積9500平方米的社區(qū)公產(chǎn)征收、62戶總建筑面積37019平方米的民房征收工作。在征收工作中，有3宗總建筑面積976平方米的民房未達(dá)成征收協(xié)議。由于3座民房位于擬建的規(guī)劃道路中間，嚴(yán)重影響了城市道路建設(shè)和交通通暢。為此，福清市政府決定啟動強(qiáng)制征收這三座房屋的工作。

2014年1月，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第四十五條等有關(guān)規(guī)定，由福清市國土資源局對該片區(qū)舊城改造項(xiàng)目中最后3座民房（被征收人陳某某、夏某某、林某某）作出責(zé)令交出土地決定。3月，其中2戶被征收人陳某某和夏某某申請行政復(fù)議。5月，經(jīng)過行政復(fù)議，福清市人民政府維持責(zé)令交出土地決定。之后，被征收人陳某某又向福清市人民法院提起行政訴訟。10月，福清市人民法院一審判決駁回陳某某訴訟請求，被征收人陳某某不服，又向福州市中級人民法院提起上訴，后撤訴。2014年6月，福清市國土資源局對其中2戶被征收人（夏某某、林某某）房屋申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院裁定準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行。經(jīng)過多方努力，至2014年12月30日，最后3宗房屋的被征收人均與所在街道簽訂房屋征收協(xié)議。歷時(shí)一年，終于完成3宗集體土地上房屋責(zé)令交出土地任務(wù)。

二、問題

在片區(qū)征收改造工作中，由于現(xiàn)行法律不健全、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、部門職責(zé)不明確等原因，也制約了征收工作的順利進(jìn)行。

（一）現(xiàn)行法律尚不健全

2011年1月國務(wù)院頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》僅對國有土地上的房屋征收工作進(jìn)行了規(guī)范，未涉及集體土地上的房屋征收?，F(xiàn)行的《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)也未對集體土地上房屋征收進(jìn)行明確，只能按地上附著物相關(guān)規(guī)定開展征收，未能顯化房屋的私有財(cái)產(chǎn)屬性。

（二）征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規(guī)定，被征收土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。房屋屬于附著物的一部分，將房屋征收補(bǔ)償?shù)韧谝话愕牡厣细街镅a(bǔ)償。根據(jù)《福建省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十條規(guī)定，房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)，按重置價(jià)格并結(jié)合成新確定。該條款未考慮土地的區(qū)位價(jià)值，若實(shí)行宅基地異地安置是可行的；若實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式安置，征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低。

（三）部門職責(zé)尚未明確

房屋征收原屬住建部門或房管部門的一項(xiàng)重要職責(zé)。由于《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》未將集體土地上房屋征收工作囊括在內(nèi)，各地政府只能暫時(shí)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)條款，由國土資源部門按地上附著物實(shí)施征收。但在實(shí)際工作中，各地作法均有差異，如福州市人民政府明確由國土資源部門授權(quán)房管部門實(shí)施；廈門市國土資源與房產(chǎn)管理部門同屬一個(gè)機(jī)構(gòu)，直接由廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局組織實(shí)施。

三、做法

針對集體土地上房屋征收工作中存在的諸多問題，福清市政府及相關(guān)部門也在積極探索完善征收辦法及措施，尋找最佳解決途徑。

（一）規(guī)范征收工作程序

為規(guī)范集體土地上房屋征收程序，福清市人民政府組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門工作人員到福州市國土資源局、福州市房管局等處進(jìn)行學(xué)習(xí)與研討，并到福州市中級人民法院對相關(guān)房屋征收案例進(jìn)行研究分析。之后，結(jié)合本地實(shí)際，福清市探索出臺相關(guān)的集體土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法、房屋征收工作方案（包括工作流程、部門職責(zé)等），指導(dǎo)和規(guī)范集體土地上房屋征收工作，做到程序公正、合法、有效。

（二）完善征收補(bǔ)償辦法

在城區(qū)內(nèi)開展房屋征收時(shí)，福清市根據(jù)實(shí)際情況實(shí)行“同房同價(jià)”“同地同價(jià)”的原則，不管是集體土地上的房屋還是國有土地上的房屋，均參照國有土地上的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，最大程度保障被征收人的合法權(quán)益，也推動了征遷工作的順利開展。

（三）明確部門工作職責(zé)

借鑒各地做法，經(jīng)福清市人民政府協(xié)調(diào)，由國土資源部門作為征收主體實(shí)施集體土地上房屋征收，住建部門全程配合指導(dǎo)房屋征收技術(shù)性工作（包括房產(chǎn)測繪、房地產(chǎn)評估、補(bǔ)償方案制定等），所在鎮(zhèn)街配合各類文書送達(dá)、做好被征收人思想工作等。通過明確各部門職責(zé)，增強(qiáng)責(zé)任意識，規(guī)范征遷工作。

四、啟示

（一）領(lǐng)導(dǎo)重視是順利完成征收的關(guān)鍵

在片區(qū)改造過程中，福清市委、市政府、征遷指揮部和所在街道領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常深入片區(qū)改造項(xiàng)目征遷一線，了解征遷工作進(jìn)展，及時(shí)協(xié)調(diào)解決征遷中存在的問題，落實(shí)被征收人所反映的情況。在征收工作遇到阻力時(shí)，各級領(lǐng)導(dǎo)親自入戶協(xié)調(diào)談判，并加大工作力度，按照相關(guān)程序依法推進(jìn)征收工作，確保及時(shí)完成片區(qū)征遷。

（二）部門協(xié)作是順利完成征收的保證

征遷工作涉及方方面面，需要各部門的通力配合與協(xié)作。在征收中，所在街道作為具體房屋征收實(shí)施單位對被征收房屋權(quán)屬、區(qū)位、建筑狀況、產(chǎn)權(quán)狀況等進(jìn)行調(diào)查，必須經(jīng)常與被征收人進(jìn)行面對面的協(xié)商，掌握被征收人需求并及時(shí)上報(bào)協(xié)調(diào)。市住建局在房屋補(bǔ)償方面技術(shù)力量雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富，負(fù)責(zé)擬定房屋征收補(bǔ)償方案、進(jìn)行房產(chǎn)測繪、房屋評估機(jī)構(gòu)選定、委托房產(chǎn)評估、擬定分戶房屋補(bǔ)償方案等。公證部門負(fù)責(zé)對房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)、征收補(bǔ)償資金等進(jìn)行公證。項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)及時(shí)提供相關(guān)申請材料，做好被征收人臨時(shí)周轉(zhuǎn)房安置，安排征收補(bǔ)償資金等。市國土局負(fù)責(zé)匯總相關(guān)材料，作出責(zé)令交出土地決定，申請法院強(qiáng)制執(zhí)行等。同時(shí)，在市人民法院、市政府法制辦的大力指導(dǎo)和協(xié)調(diào)下，在所在街道的努力下，各部門集思廣益、通力協(xié)作，圓滿完成該片區(qū)征收任務(wù)。

（三）依法依規(guī)是順利完成征收的核心

1.嚴(yán)格履行程序，確保征收工作有條不紊

房屋征收工作涉及面廣，環(huán)節(jié)復(fù)雜，政策性強(qiáng)，若程序出現(xiàn)瑕疵，就有可能造成工作被動。在片區(qū)征收中，由市政府明確各相關(guān)部門職責(zé)，要求各相關(guān)部門做到材料齊全、手續(xù)完備、程序合法、補(bǔ)償合理，確保行政行為合法、公正。在國土部門作出責(zé)令交出土地決定之前，對項(xiàng)目業(yè)主提交的申請材料逐一進(jìn)行審核。在被征收人申請行政復(fù)議和提起行政訴訟時(shí)，市國土資源局、住建局及相關(guān)街道及時(shí)提供答辯狀及相關(guān)證據(jù)材料，確保依法依規(guī)。在申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行前，按照《中華人民共和國行政強(qiáng)制法》有關(guān)要求，嚴(yán)格履行規(guī)定的催告程序。

2.嚴(yán)格送達(dá)方式，確保征收工作規(guī)范有序

送達(dá)是履行征收程序的關(guān)鍵。在實(shí)踐中，由于送達(dá)未到位導(dǎo)致征收程序出現(xiàn)瑕疵的情況時(shí)有發(fā)生。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定，送達(dá)有直接送達(dá)、留置送達(dá)、郵寄送達(dá)、公告送達(dá)等方式。在現(xiàn)實(shí)中，直接送達(dá)和留置送達(dá)比較常見。一般被征收人或同住家屬拒絕簽字時(shí)，只能采取留置送達(dá)方式，將文書留在被征收人家中，并由在場的街道和社區(qū)干部作為見證人，同時(shí)盡量采取拍照或錄像方式記錄送達(dá)過程。各種送達(dá)的文書必須附上相應(yīng)的送達(dá)回證，送達(dá)回證上的內(nèi)容必須詳細(xì)填寫，包括受送達(dá)人、送達(dá)人、送達(dá)地點(diǎn)、送達(dá)文書名稱及文號、送達(dá)方式、拒簽理由、見證人簽章等。

3.做好信息公開，確保征收工作陽光透明

根據(jù)《政府信息公開條例》有關(guān)規(guī)定，房屋征收補(bǔ)償屬行政機(jī)關(guān)主動公開的政府信息。在征收中，對被征收房屋面積測繪、補(bǔ)償發(fā)放、安置情況等信息，應(yīng)及時(shí)、主動在所在社區(qū)、被征收區(qū)域和政府網(wǎng)站上進(jìn)行公開，避免由于信息不公開而產(chǎn)生的程序違法。同時(shí)，通過信息公開，實(shí)現(xiàn)陽光征收。

4.專業(yè)律師介入，確保征收工作合法有效

在實(shí)施房屋征收前，由熟悉土地房屋征收工作的律師團(tuán)隊(duì)介入指導(dǎo)，以專業(yè)操作完成征收的全部行政程序，包括征收程序的指導(dǎo)、證據(jù)資料的搜集、行政復(fù)議和行政訴訟的答辯、告知被征收人法律后果等，既能給被征收人形成強(qiáng)大的震攝力，又能順利啟動責(zé)令交出土地決定和申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，避免法院基于技術(shù)原因而拒絕受理。

（四）一視同仁是順利完成征收的基礎(chǔ)

在片區(qū)征收過程中，由于利益問題，所在街道與被征收人未能及時(shí)達(dá)成協(xié)議的情況多多少少都會存在。個(gè)別被征收人認(rèn)為政府亟待上馬項(xiàng)目，企圖利用拖延時(shí)間來要挾政府，以達(dá)到獲得更多補(bǔ)償?shù)哪康?。而已簽訂協(xié)議的被征收人也會時(shí)刻關(guān)注后續(xù)征收補(bǔ)償情況，希望也能從中牟利。為此，作為一線征遷工作人員，應(yīng)防止“會哭的孩子有奶喝”這種情況的發(fā)生，嚴(yán)格執(zhí)行征遷補(bǔ)償政策，“一碗水端平”，不能因?yàn)椤搬斪討簟惫ぷ麟y做而隨意提高補(bǔ)償，這樣往往會給后期的征遷掃尾工作增加麻煩。此外，后期征遷工作更應(yīng)公開、公平、透明，打消“釘子戶”“后征收、多得利”的念頭，實(shí)現(xiàn)和諧征遷。

（五）統(tǒng)籌安置是順利完成征收的前提

在安置工作中，應(yīng)當(dāng)做到“先安置后征收”，既有利于解決被征收人的后顧之憂，也易于征收工作的順利推進(jìn)。在實(shí)踐工作中，由于安置工作不到位，被征收人以此為借口拒絕簽訂協(xié)議的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為此，地方政府應(yīng)加大安置房規(guī)劃建設(shè)，提前謀劃布局，或政府自建安置房，或回購商品房作為安置房。同時(shí)，明確安置房產(chǎn)權(quán)辦理和稅費(fèi)繳交情況。

（六）加強(qiáng)培訓(xùn)是順利完成征收的保障

房屋財(cái)產(chǎn)價(jià)值高，利益博弈大，因此征收難度高。相對土地征收來說，房屋征收程序更為嚴(yán)格復(fù)雜。為此，作為相關(guān)業(yè)務(wù)部門和基層一線征遷工作人員，需做到以下幾點(diǎn)。

一要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。片區(qū)改造項(xiàng)目啟動前，由房屋征收業(yè)務(wù)主管部門對一線征遷工作人員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，明確工作重點(diǎn)，做到實(shí)體公正、程序合法、手續(xù)完備。

二要定期進(jìn)行總結(jié)。在征遷工作中，對存在的問題要立即研究分析、商討對策，及時(shí)提出解決方案；對好的經(jīng)驗(yàn)作法要定期進(jìn)行總結(jié)、相互交流。

三要注意方式方法。征遷工作人員要設(shè)身處地地為被征收人著想，急他們之所急，想他們之所想，充分利用被征收人的社會關(guān)系網(wǎng)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，注重解決被征收人現(xiàn)實(shí)中的困難，取得他們的理解與支持。

參考文獻(xiàn)：

1.王達(dá).再論《行政訴訟法》修訂對征收拆遷的影響及對策.中國房地產(chǎn)（綜合版）.2015.4

篇6

廣州大學(xué)公法研究中心

隨著土地出讓金步步攀高，地方政府對于一些污染高、能耗高、納稅低的企業(yè)通過舊廠房改造征收淘汰出局。這樣就難以回避舊廠房征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容和原則，處理不好將影響社會發(fā)展和穩(wěn)定。本文圍繞該問題進(jìn)行闡述和分析，以期對地方政府破解舊廠房改造征收補(bǔ)償難題有所裨益。

國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》明確規(guī)定：“政府實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要搬遷的工業(yè)項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策的，經(jīng)市、縣國土資源行政主管部門審核并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，收回原國有土地使用權(quán)，以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地”。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱《條例》）的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋的所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償，這里的“公平補(bǔ)償”的基本要求是按市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償?！稐l例》同時(shí)規(guī)定，對被征收房屋可以通過貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式進(jìn)行補(bǔ)償和安置。因征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，應(yīng)該予以補(bǔ)償?？梢姡瑢τ谄髽I(yè)舊廠房的征收補(bǔ)償，同樣應(yīng)該有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補(bǔ)償安置方式。

根據(jù)上述規(guī)定和實(shí)際情況，對于企業(yè)舊廠房改造中的征收補(bǔ)償，一般可以把它分為被征收房屋和土地的補(bǔ)償、被征收機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償、對職工損失的補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償四種情況。

一、被征收企業(yè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容

1.被征收房屋和土地的補(bǔ)償

企業(yè)的房屋土地性質(zhì)一般為工業(yè)用地，通過出讓或租賃的方式取得，房屋用途一般為廠房、倉庫、辦公用房、住宅，補(bǔ)償時(shí)應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證登記的用途和建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因沒有或無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。根據(jù)《條例》的規(guī)定，被征收房屋和土地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估公司，以征收公告公布之日為時(shí)點(diǎn)，根據(jù)相關(guān)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，來確定房屋、土地的實(shí)際價(jià)值，以做到“公平補(bǔ)償”。

2.被征收機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償

機(jī)器設(shè)備分為兩類：一類是可搬遷設(shè)備；另一類是不可搬遷設(shè)備。對于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝，繼續(xù)投入使用。因此而產(chǎn)生的費(fèi)用是征收引起的必然損失，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償?？砂徇w設(shè)備因征收而引起的損失又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多而帶來的損失。對于不可搬遷設(shè)備，征收會導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，對設(shè)備所有人進(jìn)行補(bǔ)償。對于機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償金額，可以由征收人與被征收人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，也可委托專業(yè)的評估公司進(jìn)行評估確定。但由于被征收企業(yè)很難提供詳細(xì)的損失資料，因而經(jīng)常會出現(xiàn)補(bǔ)償金額與實(shí)際損失差距較大的情況。政府在補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)綜合分析，充分考慮被征收企業(yè)的實(shí)際損失，給予妥善補(bǔ)償。

3.對職工損失的補(bǔ)償

征收會導(dǎo)致企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)、員工停工，甚至出現(xiàn)企業(yè)解散、員工解聘的情況。因企業(yè)被征收而給員工帶來的損失應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)償，但如何安置補(bǔ)償，在法律法規(guī)中并沒有詳細(xì)規(guī)定，企業(yè)根據(jù)《勞動合同法》規(guī)定，由企業(yè)和員工通過相互協(xié)商達(dá)成一致，或根據(jù)實(shí)際工資支付的有關(guān)情況測算補(bǔ)償。如果導(dǎo)致員工解聘，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)與員工簽訂的勞動合同，結(jié)合勞動法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

4.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

《條例》第23條規(guī)定，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)一般由地方政府以政策性文件規(guī)定，因此各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計(jì)算方法也不同。本文認(rèn)為，對于停產(chǎn)停業(yè)損失也應(yīng)當(dāng)由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定。針對企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營狀況、贏利情況進(jìn)行個(gè)案評估，才能確保補(bǔ)償?shù)墓焦?。?dāng)然具體數(shù)額也可以由當(dāng)事人協(xié)商確定。

二、無法異地安置

沒有合適的土地或者產(chǎn)業(yè)政策不允許被征收企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營，只能采用貨幣買斷、企業(yè)解散的方式進(jìn)行征收。如果征收之前企業(yè)已經(jīng)關(guān)閉，無需再對其進(jìn)行安置。對于這類企業(yè)的舊廠房和土地按評估價(jià)格采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞郊纯?。如果企業(yè)用地是租賃的，則只對土地上面的廠房等建筑物及附屬設(shè)施進(jìn)行評估補(bǔ)償。改革開放后，所推行的民營化和市場化改革，推進(jìn)區(qū)域工業(yè)化和城市化，這種粗放型經(jīng)濟(jì)增長的格局不能適合社會生產(chǎn)力的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)層次偏低、組織化程度不高、產(chǎn)業(yè)布局分散等生產(chǎn)要素支撐力不足缺點(diǎn)逐漸暴露。為了推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化城市功能，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，國家有關(guān)部門提出企業(yè)“退二進(jìn)三”的戰(zhàn)略。之后各地紛紛響應(yīng)，并出臺了詳細(xì)的方案措施，逐步遷出或關(guān)閉城市中心區(qū)內(nèi)污染大、占地多的工業(yè)企業(yè)，將土地集約化利用。對于“退二進(jìn)三”企業(yè)的補(bǔ)償，各地的規(guī)定雖有不同，但大同小異。比如唐山市“退二進(jìn)三”搬遷改造實(shí)施意見中規(guī)定，對以出讓方式取得的企業(yè)用地，按照原土地使用權(quán)性質(zhì)評估且政府確認(rèn)后的價(jià)格給予補(bǔ)償；以劃撥方式取得的企業(yè)用地，按原用地性質(zhì)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的100%給予補(bǔ)償。

而對于被征收機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償應(yīng)該按征收時(shí)企業(yè)是否正常經(jīng)營而區(qū)別對待。如果在征收之前，企業(yè)已經(jīng)關(guān)閉停產(chǎn)的，被征收企業(yè)可以自行拆除機(jī)器設(shè)備，不拆除或不能拆除的，在征收補(bǔ)償過程中則不予補(bǔ)償。但對于正常生產(chǎn)的企業(yè)，因征收而造成正常運(yùn)行的機(jī)器設(shè)備的損失，應(yīng)該補(bǔ)償。被征收的機(jī)器設(shè)備應(yīng)該結(jié)合其成新和重置價(jià)，對所有人予以補(bǔ)償。即機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償價(jià)值=設(shè)備重置價(jià)×成新率-設(shè)備可變現(xiàn)凈值，設(shè)備重置價(jià)包括購買的市價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)等費(fèi)用。不可搬遷構(gòu)筑物及設(shè)施費(fèi)用補(bǔ)償，由具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，依據(jù)評估結(jié)果確定補(bǔ)償金額。對因搬遷生產(chǎn)設(shè)備而發(fā)生的費(fèi)用，依據(jù)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的評估、測算結(jié)果并經(jīng)政府確認(rèn)后給予一次性補(bǔ)償。

對于因企業(yè)解散而失業(yè)的職工，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)與員工簽訂的勞動合同，結(jié)合勞動法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。對于國有企業(yè)搬遷同時(shí)改制的，解除國有企業(yè)職工勞動關(guān)系給予的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金和清償職工合理債務(wù)的費(fèi)用，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

企業(yè)因征收而關(guān)閉的，不存在停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償問題。

三、有產(chǎn)權(quán)的異地安置

對被征收企業(yè)采用異地安置的補(bǔ)償方式，同時(shí)土地通過出讓方式，由企業(yè)所取得。土地因區(qū)位的不同，土地價(jià)值也有所不同，企業(yè)由城市中心區(qū)被安置到比較偏僻的地區(qū)，如果僅僅是等面積置換，而忽視土地價(jià)值的差異，對企業(yè)來說是不公平的。此時(shí)應(yīng)該由征收人與被征收人共同委托專業(yè)的評估公司分別對被征收土地與安置土地進(jìn)行雙向評估，并根據(jù)評估結(jié)果結(jié)算土地差價(jià)。而企業(yè)在被安置之后，需要對廠房、庫房等必要的建筑進(jìn)行重建，而重建的費(fèi)用也是由于征收而給企業(yè)帶來的損失，所以應(yīng)同時(shí)對舊廠房等建筑物按重置價(jià)評估后進(jìn)行補(bǔ)償，以彌補(bǔ)企業(yè)損失。

對被征收機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償應(yīng)區(qū)分為可搬遷設(shè)備和不可搬遷設(shè)備進(jìn)行補(bǔ)償。一般采用成本法對設(shè)備進(jìn)行評估。不可搬遷設(shè)備的一次性補(bǔ)償價(jià)值=設(shè)備重置價(jià)×綜合成新率-設(shè)備可變現(xiàn)凈值。其中設(shè)備重置價(jià)應(yīng)包括購買設(shè)備的市價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)等費(fèi)用?？砂徇w設(shè)備的補(bǔ)償價(jià)值=拆除費(fèi)+拆除損失+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)。其中運(yùn)雜費(fèi)包括基本運(yùn)費(fèi)、裝卸費(fèi)、基本包裝費(fèi)、合理損耗費(fèi)、運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)等。一般小型的設(shè)備只有極少的運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)，在評估時(shí)可根據(jù)具體情況確定，也可按照設(shè)備的評估價(jià)值以一定比例計(jì)算。

因征收而造成企業(yè)的停產(chǎn)，給企業(yè)職工帶來損失的補(bǔ)償，應(yīng)由企業(yè)與員工通過協(xié)商，達(dá)成一致?；蛘甙吹胤较嚓P(guān)規(guī)定，以當(dāng)?shù)刈畹推骄べY水平發(fā)放補(bǔ)助。

停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各地方有不同的具體規(guī)定。但總體來說，可以概括為下列幾種常用方式：

1.按被征收房屋總體價(jià)值的一定比例計(jì)算

比如《重慶市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法（暫行）》規(guī)定，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按房屋評估價(jià)值的6%一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，每月按房屋評估價(jià)值的5‰支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，停產(chǎn)停業(yè)期限按實(shí)際過渡期限計(jì)算。這樣的方式避免了協(xié)商、評估的程序，按房屋價(jià)值為依據(jù)也有一定的合理性。但是這種規(guī)定的弊端是顯而易見的，沒有充分考慮營業(yè)性質(zhì)和經(jīng)營狀況，其營業(yè)損失可能差別較大。

2.根據(jù)經(jīng)營收入、利潤等指標(biāo)確定

例如《貴州省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償指導(dǎo)意見》規(guī)定，征收國有土地上的房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，被征收人能夠提供稅務(wù)部門出具的應(yīng)納稅所得額證明的，按照上一年度月均應(yīng)納稅所得額計(jì)算每月的經(jīng)營性損失補(bǔ)償；被征收人不能提供稅務(wù)部門出具的應(yīng)納稅所得額證明的，經(jīng)營性損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房屋被征收前的經(jīng)濟(jì)效益等因素制定。

3.由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估

比如《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定，被征收房屋為非住宅房屋的，由房屋征收當(dāng)事人按照房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素協(xié)商確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額；協(xié)商不成的，由房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。評估的計(jì)算公式為：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=（用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限。另外，還有按被征收面積和經(jīng)營時(shí)間等方式進(jìn)行計(jì)算的，但不是很普遍。

四、無產(chǎn)權(quán)的異地安置

無產(chǎn)權(quán)的異地安置，是指將被征收企業(yè)異地安置到政府統(tǒng)一建造的標(biāo)準(zhǔn)廠房，企業(yè)以租賃方式使用廠房，只需定期繳納租金即可。因征收而造成企業(yè)原土地使用權(quán)的喪失，應(yīng)對被征收企業(yè)原有的土地按照市場評估價(jià)格給予貨幣補(bǔ)償，同時(shí)也應(yīng)該對企業(yè)原有廠房等建筑物按重置價(jià)評估，以彌補(bǔ)企業(yè)因重建廠房等造成的損失。而對于機(jī)器設(shè)備、職工工資和停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償與上述有產(chǎn)權(quán)的異地安置情況形同，不再贅述。

篇7

【關(guān)鍵詞】企業(yè)用地；收儲；補(bǔ)償探討

隨著城市建設(shè)發(fā)展，舊城區(qū)改造工作的不斷推進(jìn)，各地對企業(yè)收購儲備工作不斷研究探索，一些地區(qū)陸續(xù)出臺了地方土地儲備實(shí)施辦法、房屋征收實(shí)施辦法，對企業(yè)收購方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做了相應(yīng)具體規(guī)定，一定程度上規(guī)范了土地市場，但收購過程中收購方式、補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等各種問題凸顯出來，影響著城市舊城區(qū)搬遷改造。本文結(jié)合當(dāng)?shù)刈龇?，對企業(yè)用地補(bǔ)償進(jìn)行了探討，以期對實(shí)際工作提出探討意見。

1、概況

阜新市位于遼寧西部，土地儲備交易中心隸屬于阜新市國土資源局，成立于2001年12月，現(xiàn)為正局級事業(yè)單位，下設(shè)土地儲備，融資、工程等6個(gè)科室，承擔(dān)著全市國有土地的收購儲備、招標(biāo)拍賣掛牌出讓等工作。

為科學(xué)有序開展土地收儲工作，嚴(yán)格了土地收儲審查程序，國土、住建委、房產(chǎn)、財(cái)政部門聯(lián)合發(fā)文《舊城區(qū)拆遷改造用地收儲工作程序》等三個(gè)工作程序；成立了由國土、房產(chǎn)、審計(jì)、財(cái)政等部門專業(yè)技術(shù)管理人員組成的《阜新市土地收回收購審核專家組》及市長為主任、分管市長為副主任、相關(guān)部門（國土、房產(chǎn)、審計(jì)、財(cái)政、國資委監(jiān)察）負(fù)責(zé)人為成員的《阜新市土地儲備及價(jià)格審查委員會》，批準(zhǔn)了國土部門提出的《規(guī)范國有建設(shè)用地出讓和儲備管理的建議》。

建議中明確了國有建設(shè)用實(shí)行統(tǒng)一收回、收購及收儲出讓方案經(jīng)市政府審定，土地收購補(bǔ)償方式為土地置換、貨幣補(bǔ)償兩種，其中，貨幣補(bǔ)償采取了現(xiàn)值補(bǔ)償和土地收益分成補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償政策：劃撥土地使用權(quán)按評估價(jià)60%補(bǔ)償，出讓土地使用權(quán)按剩余年限補(bǔ)償，建筑物按評估價(jià)補(bǔ)償；收益分成補(bǔ)償按新規(guī)劃用途出讓底價(jià)去掉整理費(fèi)的65%、55%補(bǔ)償，其中原用地為出讓土地的按65%補(bǔ)償、劃撥土地按55%補(bǔ)償。

同時(shí)，因地制宜實(shí)施了土地收儲，舊城區(qū)住宅用地由區(qū)政府征收房屋后收儲，企業(yè)用地貨幣補(bǔ)償采取了收購成本加經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，即房地產(chǎn)價(jià)值加上搬遷安置補(bǔ)償費(fèi)等為收購企業(yè)的成，其余不足部由政府其他渠道解決。貨幣補(bǔ)償方式表現(xiàn)形式：

第一種做法：以企業(yè)負(fù)債做為補(bǔ)償價(jià)。舊城區(qū)中老的國有集體企業(yè)，部分經(jīng)過市場經(jīng)濟(jì)的洗禮，停產(chǎn)多年處于破產(chǎn)關(guān)閉邊緣，其房地產(chǎn)補(bǔ)償已不能解決應(yīng)由企業(yè)或社會必須承擔(dān)的責(zé)任，采取了核算負(fù)債的方法。負(fù)債核算包括拖欠職工債務(wù)、拖欠銀行債務(wù)、拖欠其他企業(yè)債務(wù)及預(yù)留和不可預(yù)見費(fèi)等，由企業(yè)組織核實(shí)債務(wù)債權(quán)并經(jīng)行業(yè)主管部門初審，同時(shí)國土部門測算收購成本，報(bào)財(cái)政審計(jì)部門審核后經(jīng)市政府審定。

第二種做法：以企業(yè)整體搬遷損失價(jià)做為補(bǔ)償價(jià)。對舊城區(qū)中位置較優(yōu)、規(guī)模較大，承擔(dān)社會責(zé)任較大，但技術(shù)產(chǎn)能落后需要技術(shù)改造的企業(yè)，采取了以企業(yè)整體搬遷損失價(jià)做為補(bǔ)償價(jià)。由政府和企業(yè)共同委托資產(chǎn)評估事務(wù)所評估，對其房屋建筑物拆遷損失、機(jī)械設(shè)備搬遷損失、停工停產(chǎn)損失及土地評估，同時(shí)國土部門測算收購成本，報(bào)政府財(cái)政審計(jì)部門審定。

第三種做法：以房產(chǎn)、土地評估價(jià)格為補(bǔ)償價(jià)。一般由房地產(chǎn)評估公司按現(xiàn)值評估，評估結(jié)果經(jīng)國土財(cái)政審計(jì)房產(chǎn)等部門專家論證組審查后，報(bào)政府審定即為土地收購成本。

第四種做法：以收益分成價(jià)為補(bǔ)償價(jià)。按新規(guī)劃用途掛牌出讓底價(jià)扣除整理費(fèi)出讓土地65%、劃撥土地55%價(jià)格補(bǔ)償。

2、企業(yè)收購補(bǔ)償引用的法律政策

（1）國家《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，企業(yè)征收補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

《中華人民共和國土地管理法》、為公共利益需要使用土地的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，收回國有土地使用權(quán)，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、對劃撥土地使用權(quán)，可以無償收回，對其地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《土地儲備管理辦法》、土地儲備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國土資源管理、財(cái)政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。

（2）《國有土地上房屋征收評估辦法》、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。

（3）地方政府制定的收購補(bǔ)償政策。

3、企業(yè)用地及地上建筑物使用的評估方法

（1）依據(jù)建筑裝飾工程預(yù)算定額、建設(shè)工程取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及被評估行業(yè)相關(guān)定額規(guī)定，采用成本重置成本法進(jìn)行評估（評估價(jià)值=重置價(jià)×成新率）。一般資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)使用該方法較多。

（2）依據(jù)國家《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》評估，評估結(jié)果是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定的價(jià)格。一般房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)使用該方法較多。

（3）依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及各類用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評估，一般土地評估機(jī)構(gòu)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法結(jié)合成本法等其他方法評估。

4、收購補(bǔ)償價(jià)格分析

目前，各地對于市場比較活躍的住宅改造用地收儲補(bǔ)償，基本是以房屋征收形式，按市場價(jià)格或略高于市場價(jià)格制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各地做法基本相同，爭議不大。但企業(yè)收購尤其工業(yè)企業(yè)收購補(bǔ)償，各地做法不盡相同，同一地區(qū)補(bǔ)償做法也不盡相同，評估機(jī)構(gòu)采取的評估方法也不盡相同，導(dǎo)致評估價(jià)差距很大。如何做到公平、公正合理補(bǔ)償，即保證國家利益不受損害，也保證企業(yè)個(gè)人權(quán)益不受損害，是各地區(qū)需要認(rèn)真研究對待的問題。

通過收購成本加經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式，符合現(xiàn)階段舊城區(qū)的企業(yè)現(xiàn)狀情況，可以盤活企業(yè)資產(chǎn)，解決了職工后顧之憂，促進(jìn)了城市建設(shè)和發(fā)展，同時(shí)對企業(yè)收購成本內(nèi)涵統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)界定，有利于企業(yè)收購政策上規(guī)范化。但評估方法的選擇、評估內(nèi)涵的界定，有待規(guī)范統(tǒng)一。

5、對策和建議

（1）成立地區(qū)土地收儲及價(jià)格審查決策機(jī)構(gòu)

企業(yè)收購工作是一項(xiàng)復(fù)雜涉及面廣的工作，涉及法律、經(jīng)濟(jì)、社會方方面面，成立以市長為主任、分管市長為副主任、國土、財(cái)政、審計(jì)、房產(chǎn)、監(jiān)察等部門參加的決策機(jī)構(gòu)，對規(guī)范土地市場有著重要意義。

（2）完善土地收購補(bǔ)償制度

結(jié)合國家的法律法規(guī)、制定舊城區(qū)改造、企業(yè)收購儲備及土地收購補(bǔ)償辦法，合理確定補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保證國家和企業(yè)個(gè)人的利益不受損害，從法律法規(guī)政策上完善土地收購補(bǔ)償制度。

（3）制定技術(shù)規(guī)范指導(dǎo)性意見

各省市制定的區(qū)片地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上規(guī)范了土地市場，但具體操作過程技術(shù)規(guī)范上還需要進(jìn)一步完善，對各類評估機(jī)構(gòu)提出規(guī)范性指導(dǎo)意見，保證評估結(jié)果科學(xué)合理。土地補(bǔ)償價(jià)格過高和過低，都是不可取的辦法。

篇8

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

1、市場評估價(jià);

2、商品房交易均價(jià);

3、重置價(jià)。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇9

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，以臨時(shí)居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎勵性補(bǔ)償費(fèi)，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

【法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

篇10

關(guān)于房屋拆遷有關(guān)政策規(guī)定最新版農(nóng)村房屋拆遷規(guī)則

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償主要依據(jù)為《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》，各地方政府都出出臺了本地區(qū)具體實(shí)施意見、細(xì)則、辦法等農(nóng)村房屋拆遷實(shí)際上是征收集體土地后將房屋等地上附著物一并征收，其的補(bǔ)償方式主要也是貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上農(nóng)村集體土地上拆遷并不參考周邊房屋市場價(jià)格，而是參照房屋重置價(jià)格，一般來講很多地方對重置價(jià)格都有相應(yīng)的規(guī)定，很少參照評估價(jià)格，即使評估也是評估房屋重置價(jià)格，集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對來講是比較低的。

農(nóng)村房屋拆遷管理?xiàng)l例

(一)申請拆遷的單位委托的拆遷單位、拆遷評估機(jī)構(gòu)和實(shí)施房屋拆除單位的相關(guān)資質(zhì)(或資格)證明及委托合同;

(二)拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋及其附屬物的自然狀況和權(quán)屬狀況摸底調(diào)查明細(xì)表，以及補(bǔ)償安置費(fèi)用概算;

(三)拆遷補(bǔ)償安置資金、安置房屋的落實(shí)情況及相關(guān)證明;

(四)對低于國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積的被拆遷房屋的補(bǔ)償安置方案;

(五)計(jì)劃實(shí)施動遷的時(shí)間、步驟、措施;

(六)文明拆遷、安全拆除責(zé)任書及安全保障措施，拆遷現(xiàn)場防治揚(yáng)塵污染及垃圾清運(yùn)方案;

(七)與被拆遷房屋所在地街道辦處、派出所協(xié)調(diào)配合方案;

(八)其他特殊情況的處理預(yù)案及措施。

《辦法》與農(nóng)村房屋拆遷相關(guān)的規(guī)定

第三條拆遷公告后，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照《辦法》規(guī)定就拆遷補(bǔ)償方式書面征求被拆遷人或者公有住宅房屋承租人的意見。被拆遷人或者公有住宅房屋承租人沒有在征求意見書規(guī)定的期限內(nèi)向拆遷人反饋書面選擇意見的，視為選擇房屋安置。征求意見書規(guī)定的反饋意見期限不得少于七日。法律、法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

第四條拆遷人委托拆遷、拆除的，應(yīng)當(dāng)與被委托的拆迂、拆除單位簽訂委托合同，并支付委托費(fèi)。

第五條房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家評估機(jī)構(gòu)評估。需要由兩家或兩家以上評估機(jī)構(gòu)評估的，評估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等，進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷評估機(jī)構(gòu)選定后，拆遷入應(yīng)當(dāng)與選定的評估機(jī)構(gòu)簽訂拆遷評估委托合同，評估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。重新評估或者專家委員會鑒定費(fèi)用按照《辦法》第四十條規(guī)定執(zhí)行。

第六條拆遷評估時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為評估時(shí)點(diǎn)。

第七條拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向評估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規(guī)劃紅線圖及各類房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、用途等拆遷評估所必須的依據(jù)、資料及有關(guān)數(shù)據(jù)，并協(xié)助評估機(jī)構(gòu)做好實(shí)地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料等工作。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的評估人員、拆遷人、被拆人簽字認(rèn)可。因被拆遷入的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷入不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，拆遷人應(yīng)當(dāng)邀請公證機(jī)關(guān)工作人員或無利害關(guān)系的第三人到場見證，并在分戶評估報(bào)告中做出相應(yīng)說明。評估機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同區(qū)域該類房屋進(jìn)行評估。

第八條拆遷人或受委托拆遷單位、評估機(jī)構(gòu)憑拆遷許可或拆遷委托的有關(guān)證明查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息資料的，房產(chǎn)、土地、規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助。評估機(jī)構(gòu)評估測算新建普通商品房價(jià)格時(shí)，如需向有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征詢銷售價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供。

第九條評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將初步評估結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)以公告形式向拆遷當(dāng)事人公示，公示期不得少于七日。公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向拆遷當(dāng)事人提供評估報(bào)告。拆遷當(dāng)事人對評估報(bào)告有疑問的，可以向評估機(jī)構(gòu)咨詢。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)解釋拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評估結(jié)果產(chǎn)生的過程。拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的.，可以在收到評估報(bào)告之日起十日內(nèi)向原評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核，也可以另行委托評估機(jī)構(gòu)重新評估。

第十條拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，申請重新評估的，重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果之間的允許誤差范圍為3%。在允許誤差范圍內(nèi)的，原評估結(jié)果有效。超出允許誤差范圍的，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商解決;經(jīng)協(xié)商仍達(dá)不成一致意見的，提出異議的拆遷當(dāng)事人可以向評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。評估專家委員會的鑒定結(jié)論作為最終裁決結(jié)果。

第十一條拆遷行政裁決按照建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》辦理。

第十二條拆遷入應(yīng)當(dāng)在房屋全部拆除完畢后三十日內(nèi)將房屋拆遷許可證、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等有關(guān)資料報(bào)房屋拆遷主管部門，房屋拆遷主管部門對有關(guān)資料及拆遷現(xiàn)場情況進(jìn)行檢查后，對無遺留問題、現(xiàn)場拆除清理完畢的，發(fā)給拆遷工程拆遷合格證明;對存在遺留問題、現(xiàn)場未拆除清理完畢的，責(zé)令限期整改;拒不整改的，不發(fā)給拆遷工程拆遷合格證明，依照相關(guān)法律不予辦理新建工程開工手續(xù)。