導(dǎo)語：如何才能寫好一篇國有土地上征收補(bǔ)償辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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房屋征收補(bǔ)償方案公開征求意見

“房屋征收補(bǔ)償方案將采取公開征求意見的方式，由房屋征收部門擬定房屋征收補(bǔ)償方案，并經(jīng)政府組織有關(guān)部門及專家論證和修改后最終確定?！?，在確定房屋征收補(bǔ)償方案前，須經(jīng)市內(nèi)五區(qū)房屋征收部門進(jìn)行綜合平衡，并將在征求意見期限結(jié)束后15日內(nèi)公布修改后的房屋征收補(bǔ)償方案。房屋征收部門將依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，將每戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

此外，如在舊城區(qū)改建項(xiàng)目半數(shù)以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及《市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定，市、區(qū)人民政府將組織被征收人、公眾代表、房屋征收部門等參加聽證會，房屋征收部門將根據(jù)聽證會情況修改房屋征收補(bǔ)償方案。

此次出臺的關(guān)于房屋征收的相關(guān)配套文件對房屋征收決定也做了明確規(guī)定，要求市區(qū)房屋征收決定涉及被征收人戶數(shù)在150戶以上的項(xiàng)目，由市人民政府常務(wù)會議討論決定，各區(qū)房屋征收決定涉及被征收人戶數(shù)在75戶以上的項(xiàng)目，須經(jīng)各區(qū)人民政府常務(wù)會議討論決定。

投票選舉評估機(jī)構(gòu)

為了保證房屋征收工作的合法性和公開性，確保以客觀公正的方式對房屋價(jià)格進(jìn)行評估，房屋征收部門將按照房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)報(bào)名先后順序在房屋征收現(xiàn)場公布參選評估機(jī)構(gòu)名單，由被征收人在規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商確定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，如發(fā)生協(xié)商意見不一致的情況，房屋征收部門將組織全體被征收人以投票方式選舉產(chǎn)生評估機(jī)構(gòu)，或采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)規(guī)定評估確定被征收房屋的價(jià)值，并出具評估報(bào)告。如房屋征收部門或被征收人對評估結(jié)果有異議，自收到估價(jià)報(bào)告之日起10日內(nèi)可向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，如對復(fù)核結(jié)果仍有異議，可繼續(xù)向市國有土地上房屋征收價(jià)格評估專家委員會申請鑒定，并由評估專家委員出具書面鑒定意見。

搬遷補(bǔ)助費(fèi)提高一倍

按照規(guī)定，搬遷補(bǔ)助費(fèi)由原來按被征收房屋建筑面積每平方米10元標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整至每平方米20元，提高了一倍，而臨時(shí)安置費(fèi)則由原來按被征收房屋建筑面積每平方米18元標(biāo)準(zhǔn)提高至每平方米25元。

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【關(guān)鍵詞】房屋征收；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；分析

0.引言

我國土地實(shí)行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離的問題，進(jìn)而造就了房屋征收這一特有的制度。根據(jù)土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴(kuò)張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農(nóng)村擴(kuò)張，隨之出現(xiàn)了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補(bǔ)償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農(nóng)民的損失十分慘重。加強(qiáng)對集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)难芯?，并加快相關(guān)立法進(jìn)程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素

集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是房屋征收補(bǔ)償中的重要組成部分，它和征收補(bǔ)償原則、補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償方式等都有一定的關(guān)系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素主要有以下幾個(gè)方面。

1.1征收補(bǔ)償原則的影響

土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強(qiáng)制性取得被征收者土地房屋所有權(quán)的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，因而承擔(dān)了比普通民眾更大的負(fù)擔(dān)，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補(bǔ)償。分析各國和地區(qū)立法的不同，征收補(bǔ)償原則可以大致分為：完全性補(bǔ)償、適當(dāng)性補(bǔ)償和公平補(bǔ)償三類。我國現(xiàn)有的立法中還沒有對征收補(bǔ)償原則做出統(tǒng)一的規(guī)定，《憲法》中雖然肯定了征收補(bǔ)償?shù)淖饔?，但并沒有明確規(guī)定征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，導(dǎo)致很多地方出現(xiàn)了征收補(bǔ)償原則不統(tǒng)一，實(shí)際使用混亂等情況。

1.2征收補(bǔ)償范圍的影響

很多國家和地區(qū)對征收補(bǔ)償范圍的規(guī)定比較寬泛，例如美國的不動(dòng)產(chǎn)征收范圍不僅包括不動(dòng)產(chǎn)本身，還包括不動(dòng)產(chǎn)的附加產(chǎn)物和與地產(chǎn)相關(guān)的無形資產(chǎn)等。我國國有土地上房屋征收補(bǔ)償范圍中包括了房屋價(jià)值、搬遷損失和臨時(shí)安置補(bǔ)償這三個(gè)方面，可以說是立法上的一大進(jìn)步。但是該立法中對土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)這兩者沒有進(jìn)行區(qū)別劃分，很多學(xué)者對此存在爭議。部分學(xué)者認(rèn)為，集體土地上房屋征收應(yīng)該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設(shè)中的土地使用權(quán)區(qū)別對待，如果可以無償獲得集體建設(shè)用地的使用權(quán)，對土地使用權(quán)的終止不需要進(jìn)行補(bǔ)償，反之，就需要增加土地征收補(bǔ)償?shù)慕痤~。但筆者認(rèn)為，不論集體建設(shè)用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權(quán)的行為，征收作為剝奪他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，應(yīng)該給予相應(yīng)的賠償，并納入征收補(bǔ)償?shù)姆秶小?/p>

1.3征收補(bǔ)償辦法的影響

我國的土地征收補(bǔ)償主要以多種費(fèi)用的形式體現(xiàn)，其中征地的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)助和農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)?。集體土地上房屋征收補(bǔ)償管理辦法主要由各級政府規(guī)定，農(nóng)村地區(qū)和城市遠(yuǎn)郊一般采用遷建安置的方式，進(jìn)行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進(jìn)行補(bǔ)償，宅基地征收按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的征收標(biāo)準(zhǔn)。城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實(shí)物和貨幣補(bǔ)償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。

2.集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定方法

2.1房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設(shè)中的土地使用權(quán)具有一定的限制流轉(zhuǎn)性，很難評估它自身的價(jià)值?？梢圆捎脜^(qū)分是否搬遷重建的方法確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需要搬遷重建的非住宅房屋，應(yīng)該聘請相關(guān)專家進(jìn)行重置成本評估，以確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對于提供土地重建安置的征收補(bǔ)償，應(yīng)該由資深房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋價(jià)值評估，評估中去除土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償。

2.2臨時(shí)安置和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

相關(guān)法律規(guī)定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補(bǔ)償；只有在符合產(chǎn)權(quán)調(diào)用補(bǔ)償方式的基礎(chǔ)上，被征收者用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在征收時(shí)無法按期交付時(shí)才能獲得臨時(shí)安置補(bǔ)償。但是相關(guān)法律中對于搬遷和臨時(shí)安置的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還沒有做出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機(jī)構(gòu)并不經(jīng)濟(jì)。對此征收者和被征收者可以協(xié)商解決，如果協(xié)商不成可以聘請專業(yè)搬家公司進(jìn)行搬遷，并由征收方提供周轉(zhuǎn)房作為補(bǔ)償。

2.3停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償是指被征收者由于房產(chǎn)被征收，無法正常開展業(yè)務(wù)導(dǎo)致的損失，這種補(bǔ)償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關(guān)系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以一致[3]。停業(yè)停產(chǎn)損失包括兩方面的內(nèi)容，第一是由于停業(yè)停產(chǎn)導(dǎo)致被征收者失去了獲取利潤的機(jī)會，第二是征收過程中產(chǎn)生的費(fèi)用，如儀器、設(shè)備和商品搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)期間員工的福利、工資等。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該對相關(guān)的利潤損失和必要的費(fèi)用補(bǔ)償進(jìn)行分別設(shè)定，做出停產(chǎn)停業(yè)效益評估的指導(dǎo)性規(guī)定，避免政府由于執(zhí)行不當(dāng)損害了被征收者的合法權(quán)益。

3.結(jié)語

加強(qiáng)對集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)难芯浚⒓涌煜嚓P(guān)立法進(jìn)程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。國家應(yīng)該針對集體土地上房屋征收中出現(xiàn)的問題，加強(qiáng)對相關(guān)立法的關(guān)注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補(bǔ)償操作機(jī)制，促進(jìn)國家、集體和農(nóng)民三方的利益達(dá)到平衡狀態(tài)。

參考文獻(xiàn)

[1]王達(dá).征收補(bǔ)償決定及其合法性審查[J].中國房地產(chǎn)，2011（21）.

篇3

有土地證的拆遷還是按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行賠償，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇4

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

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一、概況

福清市城區(qū)某片區(qū)為城區(qū)北面重要的進(jìn)出門戶，該片區(qū)內(nèi)原有工業(yè)企業(yè)19宗、社區(qū)公產(chǎn)5宗、民房65戶，占地面積約205畝，總建筑面積約135000平方米。由于歷史原因，該片區(qū)缺乏整體規(guī)劃、功能布局混亂、基礎(chǔ)設(shè)施落后、環(huán)境污染嚴(yán)重、道路擁塞不堪，與該市經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展的需求和廣大群眾對生活環(huán)境的更高要求，存在較大差距。為實(shí)施城市總體規(guī)劃，徹底改變該片區(qū)的面貌，給周邊居民創(chuàng)造一個(gè)舒適、整潔、優(yōu)美的人居環(huán)境，2011年初，福清市委、市政府將該片區(qū)列為重點(diǎn)改造項(xiàng)目，擬通過片區(qū)改造，結(jié)合片區(qū)內(nèi)城市河道和規(guī)劃道路拓寬取直改造工程，全面提升片區(qū)的整體環(huán)境。

從2011年4月起，福清市啟動(dòng)該片區(qū)舊城改造項(xiàng)目。至2014年初，完成18宗總建筑面積82000平方米的工業(yè)企業(yè)用地征收、5宗總建筑面積9500平方米的社區(qū)公產(chǎn)征收、62戶總建筑面積37019平方米的民房征收工作。在征收工作中，有3宗總建筑面積976平方米的民房未達(dá)成征收協(xié)議。由于3座民房位于擬建的規(guī)劃道路中間，嚴(yán)重影響了城市道路建設(shè)和交通通暢。為此，福清市政府決定啟動(dòng)強(qiáng)制征收這三座房屋的工作。

2014年1月，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第四十五條等有關(guān)規(guī)定，由福清市國土資源局對該片區(qū)舊城改造項(xiàng)目中最后3座民房（被征收人陳某某、夏某某、林某某）作出責(zé)令交出土地決定。3月，其中2戶被征收人陳某某和夏某某申請行政復(fù)議。5月，經(jīng)過行政復(fù)議，福清市人民政府維持責(zé)令交出土地決定。之后，被征收人陳某某又向福清市人民法院提起行政訴訟。10月，福清市人民法院一審判決駁回陳某某訴訟請求，被征收人陳某某不服，又向福州市中級人民法院提起上訴，后撤訴。2014年6月，福清市國土資源局對其中2戶被征收人（夏某某、林某某）房屋申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院裁定準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行。經(jīng)過多方努力，至2014年12月30日，最后3宗房屋的被征收人均與所在街道簽訂房屋征收協(xié)議。歷時(shí)一年，終于完成3宗集體土地上房屋責(zé)令交出土地任務(wù)。

二、問題

在片區(qū)征收改造工作中，由于現(xiàn)行法律不健全、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、部門職責(zé)不明確等原因，也制約了征收工作的順利進(jìn)行。

（一）現(xiàn)行法律尚不健全

2011年1月國務(wù)院頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》僅對國有土地上的房屋征收工作進(jìn)行了規(guī)范，未涉及集體土地上的房屋征收?，F(xiàn)行的《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)也未對集體土地上房屋征收進(jìn)行明確，只能按地上附著物相關(guān)規(guī)定開展征收，未能顯化房屋的私有財(cái)產(chǎn)屬性。

（二）征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規(guī)定，被征收土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。房屋屬于附著物的一部分，將房屋征收補(bǔ)償?shù)韧谝话愕牡厣细街镅a(bǔ)償。根據(jù)《福建省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十條規(guī)定，房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)，按重置價(jià)格并結(jié)合成新確定。該條款未考慮土地的區(qū)位價(jià)值，若實(shí)行宅基地異地安置是可行的；若實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式安置，征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低。

（三）部門職責(zé)尚未明確

房屋征收原屬住建部門或房管部門的一項(xiàng)重要職責(zé)。由于《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》未將集體土地上房屋征收工作囊括在內(nèi)，各地政府只能暫時(shí)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)條款，由國土資源部門按地上附著物實(shí)施征收。但在實(shí)際工作中，各地作法均有差異，如福州市人民政府明確由國土資源部門授權(quán)房管部門實(shí)施；廈門市國土資源與房產(chǎn)管理部門同屬一個(gè)機(jī)構(gòu)，直接由廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局組織實(shí)施。

三、做法

針對集體土地上房屋征收工作中存在的諸多問題，福清市政府及相關(guān)部門也在積極探索完善征收辦法及措施，尋找最佳解決途徑。

（一）規(guī)范征收工作程序

為規(guī)范集體土地上房屋征收程序，福清市人民政府組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門工作人員到福州市國土資源局、福州市房管局等處進(jìn)行學(xué)習(xí)與研討，并到福州市中級人民法院對相關(guān)房屋征收案例進(jìn)行研究分析。之后，結(jié)合本地實(shí)際，福清市探索出臺相關(guān)的集體土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法、房屋征收工作方案（包括工作流程、部門職責(zé)等），指導(dǎo)和規(guī)范集體土地上房屋征收工作，做到程序公正、合法、有效。

（二）完善征收補(bǔ)償辦法

在城區(qū)內(nèi)開展房屋征收時(shí)，福清市根據(jù)實(shí)際情況實(shí)行“同房同價(jià)”“同地同價(jià)”的原則，不管是集體土地上的房屋還是國有土地上的房屋，均參照國有土地上的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，最大程度保障被征收人的合法權(quán)益，也推動(dòng)了征遷工作的順利開展。

（三）明確部門工作職責(zé)

借鑒各地做法，經(jīng)福清市人民政府協(xié)調(diào)，由國土資源部門作為征收主體實(shí)施集體土地上房屋征收，住建部門全程配合指導(dǎo)房屋征收技術(shù)性工作（包括房產(chǎn)測繪、房地產(chǎn)評估、補(bǔ)償方案制定等），所在鎮(zhèn)街配合各類文書送達(dá)、做好被征收人思想工作等。通過明確各部門職責(zé)，增強(qiáng)責(zé)任意識，規(guī)范征遷工作。

四、啟示

（一）領(lǐng)導(dǎo)重視是順利完成征收的關(guān)鍵

在片區(qū)改造過程中，福清市委、市政府、征遷指揮部和所在街道領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常深入片區(qū)改造項(xiàng)目征遷一線，了解征遷工作進(jìn)展，及時(shí)協(xié)調(diào)解決征遷中存在的問題，落實(shí)被征收人所反映的情況。在征收工作遇到阻力時(shí)，各級領(lǐng)導(dǎo)親自入戶協(xié)調(diào)談判，并加大工作力度，按照相關(guān)程序依法推進(jìn)征收工作，確保及時(shí)完成片區(qū)征遷。

（二）部門協(xié)作是順利完成征收的保證

征遷工作涉及方方面面，需要各部門的通力配合與協(xié)作。在征收中，所在街道作為具體房屋征收實(shí)施單位對被征收房屋權(quán)屬、區(qū)位、建筑狀況、產(chǎn)權(quán)狀況等進(jìn)行調(diào)查，必須經(jīng)常與被征收人進(jìn)行面對面的協(xié)商，掌握被征收人需求并及時(shí)上報(bào)協(xié)調(diào)。市住建局在房屋補(bǔ)償方面技術(shù)力量雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富，負(fù)責(zé)擬定房屋征收補(bǔ)償方案、進(jìn)行房產(chǎn)測繪、房屋評估機(jī)構(gòu)選定、委托房產(chǎn)評估、擬定分戶房屋補(bǔ)償方案等。公證部門負(fù)責(zé)對房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)、征收補(bǔ)償資金等進(jìn)行公證。項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)及時(shí)提供相關(guān)申請材料，做好被征收人臨時(shí)周轉(zhuǎn)房安置，安排征收補(bǔ)償資金等。市國土局負(fù)責(zé)匯總相關(guān)材料，作出責(zé)令交出土地決定，申請法院強(qiáng)制執(zhí)行等。同時(shí)，在市人民法院、市政府法制辦的大力指導(dǎo)和協(xié)調(diào)下，在所在街道的努力下，各部門集思廣益、通力協(xié)作，圓滿完成該片區(qū)征收任務(wù)。

（三）依法依規(guī)是順利完成征收的核心

1.嚴(yán)格履行程序，確保征收工作有條不紊

房屋征收工作涉及面廣，環(huán)節(jié)復(fù)雜，政策性強(qiáng)，若程序出現(xiàn)瑕疵，就有可能造成工作被動(dòng)。在片區(qū)征收中，由市政府明確各相關(guān)部門職責(zé)，要求各相關(guān)部門做到材料齊全、手續(xù)完備、程序合法、補(bǔ)償合理，確保行政行為合法、公正。在國土部門作出責(zé)令交出土地決定之前，對項(xiàng)目業(yè)主提交的申請材料逐一進(jìn)行審核。在被征收人申請行政復(fù)議和提起行政訴訟時(shí)，市國土資源局、住建局及相關(guān)街道及時(shí)提供答辯狀及相關(guān)證據(jù)材料，確保依法依規(guī)。在申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行前，按照《中華人民共和國行政強(qiáng)制法》有關(guān)要求，嚴(yán)格履行規(guī)定的催告程序。

2.嚴(yán)格送達(dá)方式，確保征收工作規(guī)范有序

送達(dá)是履行征收程序的關(guān)鍵。在實(shí)踐中，由于送達(dá)未到位導(dǎo)致征收程序出現(xiàn)瑕疵的情況時(shí)有發(fā)生。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定，送達(dá)有直接送達(dá)、留置送達(dá)、郵寄送達(dá)、公告送達(dá)等方式。在現(xiàn)實(shí)中，直接送達(dá)和留置送達(dá)比較常見。一般被征收人或同住家屬拒絕簽字時(shí)，只能采取留置送達(dá)方式，將文書留在被征收人家中，并由在場的街道和社區(qū)干部作為見證人，同時(shí)盡量采取拍照或錄像方式記錄送達(dá)過程。各種送達(dá)的文書必須附上相應(yīng)的送達(dá)回證，送達(dá)回證上的內(nèi)容必須詳細(xì)填寫，包括受送達(dá)人、送達(dá)人、送達(dá)地點(diǎn)、送達(dá)文書名稱及文號、送達(dá)方式、拒簽理由、見證人簽章等。

3.做好信息公開，確保征收工作陽光透明

根據(jù)《政府信息公開條例》有關(guān)規(guī)定，房屋征收補(bǔ)償屬行政機(jī)關(guān)主動(dòng)公開的政府信息。在征收中，對被征收房屋面積測繪、補(bǔ)償發(fā)放、安置情況等信息，應(yīng)及時(shí)、主動(dòng)在所在社區(qū)、被征收區(qū)域和政府網(wǎng)站上進(jìn)行公開，避免由于信息不公開而產(chǎn)生的程序違法。同時(shí)，通過信息公開，實(shí)現(xiàn)陽光征收。

4.專業(yè)律師介入，確保征收工作合法有效

在實(shí)施房屋征收前，由熟悉土地房屋征收工作的律師團(tuán)隊(duì)介入指導(dǎo)，以專業(yè)操作完成征收的全部行政程序，包括征收程序的指導(dǎo)、證據(jù)資料的搜集、行政復(fù)議和行政訴訟的答辯、告知被征收人法律后果等，既能給被征收人形成強(qiáng)大的震攝力，又能順利啟動(dòng)責(zé)令交出土地決定和申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，避免法院基于技術(shù)原因而拒絕受理。

（四）一視同仁是順利完成征收的基礎(chǔ)

在片區(qū)征收過程中，由于利益問題，所在街道與被征收人未能及時(shí)達(dá)成協(xié)議的情況多多少少都會存在。個(gè)別被征收人認(rèn)為政府亟待上馬項(xiàng)目，企圖利用拖延時(shí)間來要挾政府，以達(dá)到獲得更多補(bǔ)償?shù)哪康摹６押炗唴f(xié)議的被征收人也會時(shí)刻關(guān)注后續(xù)征收補(bǔ)償情況，希望也能從中牟利。為此，作為一線征遷工作人員，應(yīng)防止“會哭的孩子有奶喝”這種情況的發(fā)生，嚴(yán)格執(zhí)行征遷補(bǔ)償政策，“一碗水端平”，不能因?yàn)椤搬斪討簟惫ぷ麟y做而隨意提高補(bǔ)償，這樣往往會給后期的征遷掃尾工作增加麻煩。此外，后期征遷工作更應(yīng)公開、公平、透明，打消“釘子戶”“后征收、多得利”的念頭，實(shí)現(xiàn)和諧征遷。

（五）統(tǒng)籌安置是順利完成征收的前提

在安置工作中，應(yīng)當(dāng)做到“先安置后征收”，既有利于解決被征收人的后顧之憂，也易于征收工作的順利推進(jìn)。在實(shí)踐工作中，由于安置工作不到位，被征收人以此為借口拒絕簽訂協(xié)議的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為此，地方政府應(yīng)加大安置房規(guī)劃建設(shè)，提前謀劃布局，或政府自建安置房，或回購商品房作為安置房。同時(shí)，明確安置房產(chǎn)權(quán)辦理和稅費(fèi)繳交情況。

（六）加強(qiáng)培訓(xùn)是順利完成征收的保障

房屋財(cái)產(chǎn)價(jià)值高，利益博弈大，因此征收難度高。相對土地征收來說，房屋征收程序更為嚴(yán)格復(fù)雜。為此，作為相關(guān)業(yè)務(wù)部門和基層一線征遷工作人員，需做到以下幾點(diǎn)。

一要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。片區(qū)改造項(xiàng)目啟動(dòng)前，由房屋征收業(yè)務(wù)主管部門對一線征遷工作人員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，明確工作重點(diǎn)，做到實(shí)體公正、程序合法、手續(xù)完備。

二要定期進(jìn)行總結(jié)。在征遷工作中，對存在的問題要立即研究分析、商討對策，及時(shí)提出解決方案；對好的經(jīng)驗(yàn)作法要定期進(jìn)行總結(jié)、相互交流。

三要注意方式方法。征遷工作人員要設(shè)身處地地為被征收人著想，急他們之所急，想他們之所想，充分利用被征收人的社會關(guān)系網(wǎng)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，注重解決被征收人現(xiàn)實(shí)中的困難，取得他們的理解與支持。

參考文獻(xiàn)：

1.王達(dá).再論《行政訴訟法》修訂對征收拆遷的影響及對策.中國房地產(chǎn)（綜合版）.2015.4

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廣州大學(xué)公法研究中心

隨著土地出讓金步步攀高，地方政府對于一些污染高、能耗高、納稅低的企業(yè)通過舊廠房改造征收淘汰出局。這樣就難以回避舊廠房征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容和原則，處理不好將影響社會發(fā)展和穩(wěn)定。本文圍繞該問題進(jìn)行闡述和分析，以期對地方政府破解舊廠房改造征收補(bǔ)償難題有所裨益。

國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》明確規(guī)定：“政府實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要搬遷的工業(yè)項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策的，經(jīng)市、縣國土資源行政主管部門審核并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，收回原國有土地使用權(quán)，以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地”。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱《條例》）的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋的所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償，這里的“公平補(bǔ)償”的基本要求是按市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償?！稐l例》同時(shí)規(guī)定，對被征收房屋可以通過貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式進(jìn)行補(bǔ)償和安置。因征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，應(yīng)該予以補(bǔ)償。可見，對于企業(yè)舊廠房的征收補(bǔ)償，同樣應(yīng)該有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補(bǔ)償安置方式。

根據(jù)上述規(guī)定和實(shí)際情況，對于企業(yè)舊廠房改造中的征收補(bǔ)償，一般可以把它分為被征收房屋和土地的補(bǔ)償、被征收機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償、對職工損失的補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償四種情況。

一、被征收企業(yè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容

1.被征收房屋和土地的補(bǔ)償

企業(yè)的房屋土地性質(zhì)一般為工業(yè)用地，通過出讓或租賃的方式取得，房屋用途一般為廠房、倉庫、辦公用房、住宅，補(bǔ)償時(shí)應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證登記的用途和建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因沒有或無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。根據(jù)《條例》的規(guī)定，被征收房屋和土地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估公司，以征收公告公布之日為時(shí)點(diǎn)，根據(jù)相關(guān)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，來確定房屋、土地的實(shí)際價(jià)值，以做到“公平補(bǔ)償”。

2.被征收機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償

機(jī)器設(shè)備分為兩類：一類是可搬遷設(shè)備；另一類是不可搬遷設(shè)備。對于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝，繼續(xù)投入使用。因此而產(chǎn)生的費(fèi)用是征收引起的必然損失，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償?？砂徇w設(shè)備因征收而引起的損失又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多而帶來的損失。對于不可搬遷設(shè)備，征收會導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，對設(shè)備所有人進(jìn)行補(bǔ)償。對于機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償金額，可以由征收人與被征收人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，也可委托專業(yè)的評估公司進(jìn)行評估確定。但由于被征收企業(yè)很難提供詳細(xì)的損失資料，因而經(jīng)常會出現(xiàn)補(bǔ)償金額與實(shí)際損失差距較大的情況。政府在補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)綜合分析，充分考慮被征收企業(yè)的實(shí)際損失，給予妥善補(bǔ)償。

3.對職工損失的補(bǔ)償

征收會導(dǎo)致企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)、員工停工，甚至出現(xiàn)企業(yè)解散、員工解聘的情況。因企業(yè)被征收而給員工帶來的損失應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)償，但如何安置補(bǔ)償，在法律法規(guī)中并沒有詳細(xì)規(guī)定，企業(yè)根據(jù)《勞動(dòng)合同法》規(guī)定，由企業(yè)和員工通過相互協(xié)商達(dá)成一致，或根據(jù)實(shí)際工資支付的有關(guān)情況測算補(bǔ)償。如果導(dǎo)致員工解聘，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)與員工簽訂的勞動(dòng)合同，結(jié)合勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

4.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

《條例》第23條規(guī)定，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)一般由地方政府以政策性文件規(guī)定，因此各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計(jì)算方法也不同。本文認(rèn)為，對于停產(chǎn)停業(yè)損失也應(yīng)當(dāng)由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定。針對企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營狀況、贏利情況進(jìn)行個(gè)案評估，才能確保補(bǔ)償?shù)墓焦?。?dāng)然具體數(shù)額也可以由當(dāng)事人協(xié)商確定。

二、無法異地安置

沒有合適的土地或者產(chǎn)業(yè)政策不允許被征收企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營，只能采用貨幣買斷、企業(yè)解散的方式進(jìn)行征收。如果征收之前企業(yè)已經(jīng)關(guān)閉，無需再對其進(jìn)行安置。對于這類企業(yè)的舊廠房和土地按評估價(jià)格采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞郊纯?。如果企業(yè)用地是租賃的，則只對土地上面的廠房等建筑物及附屬設(shè)施進(jìn)行評估補(bǔ)償。改革開放后，所推行的民營化和市場化改革，推進(jìn)區(qū)域工業(yè)化和城市化，這種粗放型經(jīng)濟(jì)增長的格局不能適合社會生產(chǎn)力的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)層次偏低、組織化程度不高、產(chǎn)業(yè)布局分散等生產(chǎn)要素支撐力不足缺點(diǎn)逐漸暴露。為了推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化城市功能，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，國家有關(guān)部門提出企業(yè)“退二進(jìn)三”的戰(zhàn)略。之后各地紛紛響應(yīng)，并出臺了詳細(xì)的方案措施，逐步遷出或關(guān)閉城市中心區(qū)內(nèi)污染大、占地多的工業(yè)企業(yè)，將土地集約化利用。對于“退二進(jìn)三”企業(yè)的補(bǔ)償，各地的規(guī)定雖有不同，但大同小異。比如唐山市“退二進(jìn)三”搬遷改造實(shí)施意見中規(guī)定，對以出讓方式取得的企業(yè)用地，按照原土地使用權(quán)性質(zhì)評估且政府確認(rèn)后的價(jià)格給予補(bǔ)償；以劃撥方式取得的企業(yè)用地，按原用地性質(zhì)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的100%給予補(bǔ)償。

而對于被征收機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償應(yīng)該按征收時(shí)企業(yè)是否正常經(jīng)營而區(qū)別對待。如果在征收之前，企業(yè)已經(jīng)關(guān)閉停產(chǎn)的，被征收企業(yè)可以自行拆除機(jī)器設(shè)備，不拆除或不能拆除的，在征收補(bǔ)償過程中則不予補(bǔ)償。但對于正常生產(chǎn)的企業(yè)，因征收而造成正常運(yùn)行的機(jī)器設(shè)備的損失，應(yīng)該補(bǔ)償。被征收的機(jī)器設(shè)備應(yīng)該結(jié)合其成新和重置價(jià)，對所有人予以補(bǔ)償。即機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償價(jià)值=設(shè)備重置價(jià)×成新率-設(shè)備可變現(xiàn)凈值，設(shè)備重置價(jià)包括購買的市價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)等費(fèi)用。不可搬遷構(gòu)筑物及設(shè)施費(fèi)用補(bǔ)償，由具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，依據(jù)評估結(jié)果確定補(bǔ)償金額。對因搬遷生產(chǎn)設(shè)備而發(fā)生的費(fèi)用，依據(jù)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的評估、測算結(jié)果并經(jīng)政府確認(rèn)后給予一次性補(bǔ)償。

對于因企業(yè)解散而失業(yè)的職工，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)與員工簽訂的勞動(dòng)合同，結(jié)合勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。對于國有企業(yè)搬遷同時(shí)改制的，解除國有企業(yè)職工勞動(dòng)關(guān)系給予的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金和清償職工合理債務(wù)的費(fèi)用，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

企業(yè)因征收而關(guān)閉的，不存在停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償問題。

三、有產(chǎn)權(quán)的異地安置

對被征收企業(yè)采用異地安置的補(bǔ)償方式，同時(shí)土地通過出讓方式，由企業(yè)所取得。土地因區(qū)位的不同，土地價(jià)值也有所不同，企業(yè)由城市中心區(qū)被安置到比較偏僻的地區(qū)，如果僅僅是等面積置換，而忽視土地價(jià)值的差異，對企業(yè)來說是不公平的。此時(shí)應(yīng)該由征收人與被征收人共同委托專業(yè)的評估公司分別對被征收土地與安置土地進(jìn)行雙向評估，并根據(jù)評估結(jié)果結(jié)算土地差價(jià)。而企業(yè)在被安置之后，需要對廠房、庫房等必要的建筑進(jìn)行重建，而重建的費(fèi)用也是由于征收而給企業(yè)帶來的損失，所以應(yīng)同時(shí)對舊廠房等建筑物按重置價(jià)評估后進(jìn)行補(bǔ)償，以彌補(bǔ)企業(yè)損失。

對被征收機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償應(yīng)區(qū)分為可搬遷設(shè)備和不可搬遷設(shè)備進(jìn)行補(bǔ)償。一般采用成本法對設(shè)備進(jìn)行評估。不可搬遷設(shè)備的一次性補(bǔ)償價(jià)值=設(shè)備重置價(jià)×綜合成新率-設(shè)備可變現(xiàn)凈值。其中設(shè)備重置價(jià)應(yīng)包括購買設(shè)備的市價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)等費(fèi)用?？砂徇w設(shè)備的補(bǔ)償價(jià)值=拆除費(fèi)+拆除損失+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)。其中運(yùn)雜費(fèi)包括基本運(yùn)費(fèi)、裝卸費(fèi)、基本包裝費(fèi)、合理損耗費(fèi)、運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)等。一般小型的設(shè)備只有極少的運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)，在評估時(shí)可根據(jù)具體情況確定，也可按照設(shè)備的評估價(jià)值以一定比例計(jì)算。

因征收而造成企業(yè)的停產(chǎn)，給企業(yè)職工帶來損失的補(bǔ)償，應(yīng)由企業(yè)與員工通過協(xié)商，達(dá)成一致?；蛘甙吹胤较嚓P(guān)規(guī)定，以當(dāng)?shù)刈畹推骄べY水平發(fā)放補(bǔ)助。

停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各地方有不同的具體規(guī)定。但總體來說，可以概括為下列幾種常用方式：

1.按被征收房屋總體價(jià)值的一定比例計(jì)算

比如《重慶市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法（暫行）》規(guī)定，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按房屋評估價(jià)值的6%一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，每月按房屋評估價(jià)值的5‰支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，停產(chǎn)停業(yè)期限按實(shí)際過渡期限計(jì)算。這樣的方式避免了協(xié)商、評估的程序，按房屋價(jià)值為依據(jù)也有一定的合理性。但是這種規(guī)定的弊端是顯而易見的，沒有充分考慮營業(yè)性質(zhì)和經(jīng)營狀況，其營業(yè)損失可能差別較大。

2.根據(jù)經(jīng)營收入、利潤等指標(biāo)確定

例如《貴州省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償指導(dǎo)意見》規(guī)定，征收國有土地上的房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，被征收人能夠提供稅務(wù)部門出具的應(yīng)納稅所得額證明的，按照上一年度月均應(yīng)納稅所得額計(jì)算每月的經(jīng)營性損失補(bǔ)償；被征收人不能提供稅務(wù)部門出具的應(yīng)納稅所得額證明的，經(jīng)營性損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房屋被征收前的經(jīng)濟(jì)效益等因素制定。

3.由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估

比如《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定，被征收房屋為非住宅房屋的，由房屋征收當(dāng)事人按照房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素協(xié)商確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額；協(xié)商不成的，由房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。評估的計(jì)算公式為：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=（用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限。另外，還有按被征收面積和經(jīng)營時(shí)間等方式進(jìn)行計(jì)算的，但不是很普遍。

四、無產(chǎn)權(quán)的異地安置

無產(chǎn)權(quán)的異地安置，是指將被征收企業(yè)異地安置到政府統(tǒng)一建造的標(biāo)準(zhǔn)廠房，企業(yè)以租賃方式使用廠房，只需定期繳納租金即可。因征收而造成企業(yè)原土地使用權(quán)的喪失，應(yīng)對被征收企業(yè)原有的土地按照市場評估價(jià)格給予貨幣補(bǔ)償，同時(shí)也應(yīng)該對企業(yè)原有廠房等建筑物按重置價(jià)評估，以彌補(bǔ)企業(yè)因重建廠房等造成的損失。而對于機(jī)器設(shè)備、職工工資和停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償與上述有產(chǎn)權(quán)的異地安置情況形同，不再贅述。

篇7

關(guān)鍵詞：房屋拆遷；房屋征收；公共利益；法律服務(wù)；司法救濟(jì)

步入新時(shí)代的我國，經(jīng)濟(jì)的迅速崛起開始表現(xiàn)出強(qiáng)烈的城市化渴求，發(fā)展中的大小城市幾乎均以進(jìn)行舊城改造為重要任務(wù)之一，即使是在一個(gè)中小等級城市，這一變化速度也是驚人的。然而，伴隨著大規(guī)模的城市擴(kuò)張和舊城區(qū)改造，各地拆遷問題愈發(fā)凸顯出來，拆遷矛盾激烈、各方糾紛擴(kuò)大，已不再是表面上的普通民事權(quán)益問題，實(shí)際上它已牽涉到法律觀念、政府職能、公眾權(quán)利等多個(gè)方面，不僅直接關(guān)系到市場土地供應(yīng)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且直接關(guān)系到公民基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)以及切身重大權(quán)益，正是上關(guān)國計(jì)、下系民生。一法牽動(dòng)萬人心，一拆激起千層浪。千呼萬喚的新法規(guī)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》終于出臺，并于公布當(dāng)日起施行，將對我國的城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及法制建設(shè)影響深遠(yuǎn)。城鎮(zhèn)國有土地上房屋征收涉及多方參與主體、多方利益調(diào)整，為之法律服務(wù)的提供主體也將是多樣化，法律服務(wù)也必將任重而道遠(yuǎn)。

一、最主要的法律服務(wù)職業(yè)人――律師提供的法律服務(wù)

在房屋征收事務(wù)中，委托人主要有市、縣人民政府，市、縣人民政府確定的征收部門（以下稱房屋征收部門），房屋征收實(shí)施單位，被征收人等主體。其中，上述前3主體實(shí)際上系征收人身份，后者則屬被征收人主體，為兩者提供的法律服務(wù)的對象主體、服務(wù)內(nèi)容、側(cè)重要點(diǎn)都是不同的，但體現(xiàn)的法律精神都是一致的，就是依法辦事，依法維權(quán)，促進(jìn)法治征收，力求和諧穩(wěn)定。

（一）對征收人提供法律服務(wù)

1、法律理念服務(wù)。我國《憲法》第10條第3款、《物權(quán)法》第42條第1款、《土地管理法》第58條第1款、《城市房地產(chǎn)管理法》第6條，都一一明確規(guī)定了，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償》（以下稱《條例》）第8條對“公共利益的需要”做了列舉式和兜底式規(guī)定，可見，從根本大法、基本法律和專項(xiàng)行政法規(guī)來看，將城市房屋拆遷定性為國有土地上房屋征收，明確了城市房屋拆遷須有公共利益需要，這對于解決城市房屋拆遷制度的合憲性危機(jī)有著決定性意義，同時(shí)也有利于糾正城市房屋拆遷實(shí)踐中混淆公共利益與商業(yè)利益的嚴(yán)重問題，那么具體到征收人這一主體來所，就必須明確為了公共利益才能征收，即不可濫用征收權(quán)。在理念上，要統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來，這也是所有工作的思想指南。

2、法律程序服務(wù)。在中國現(xiàn)階段，輕程序這一現(xiàn)象并不鮮見，部分官員傾向于認(rèn)為某些法定程序的“花瓶化”而對其忽略，其實(shí)不然。許多程序盡管看似不顯山，亦不漏水，但其融會了法律的嚴(yán)謹(jǐn)權(quán)威，不可小覷。研讀《條例》，這些程序律師應(yīng)跟進(jìn)服務(wù)的：①征收決定的程序?yàn)椋悍蠂窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃等規(guī)劃決策（納入年度計(jì)劃）制定規(guī)劃并論證（要求征求公眾意見）社會風(fēng)險(xiǎn)評估（人數(shù)較多要求政府召開常務(wù)會）補(bǔ)償方案征求意見（期限不得少于30日）聽證（舊城區(qū)改建異議較大）作出征收決定（屬具體行政行為）公告（告知復(fù)議權(quán)、訴訟權(quán)）；②征收補(bǔ)償?shù)某绦驗(yàn)椋涸u估確定復(fù)核評估申請鑒定選擇補(bǔ)償方式（補(bǔ)償費(fèi)用足額到位、專戶存儲、專款專用）訂立補(bǔ)償協(xié)議（不履行可）作出補(bǔ)償決定（公告并告知不服復(fù)議或訴訟期限）；需要一提的是，高院《關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第41條規(guī)定“行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為時(shí)，未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者期限的，期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道訴權(quán)或者期限之日起計(jì)算，但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長不得超過2年”，可見，如未告知司法救濟(jì)途徑和期限，將極為被動(dòng)；③征收搬遷的程序?yàn)椋荷暾埛ㄔ簣?zhí)行（拒不搬遷、也不通過法律途徑救濟(jì)）。在具體實(shí)施中，例如還可以創(chuàng)新行政送達(dá)方式如公示送達(dá)，以解決送達(dá)難問題，又如，房屋征收部門對房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任，故需要根據(jù)征收具體實(shí)際情況，簽訂實(shí)施征收委托合同，明確委托事項(xiàng)和委托權(quán)限，明確責(zé)權(quán)，落實(shí)內(nèi)部管理的法律責(zé)任；律師還可擔(dān)任行政復(fù)議或行政訴訟的人，提供應(yīng)訴服務(wù)等?！稐l例》在總則第3條規(guī)定“房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則”，其中“程序正當(dāng)”是極其重要的，故律師在提供法律服務(wù)過程中，對其征收程序正當(dāng)性的各項(xiàng)建議，要比普通人更專業(yè)，如對征收補(bǔ)償方案、征收決定、評估結(jié)果、補(bǔ)償安置結(jié)果都公開，將有力地打消許多被征收人的顧慮、防止暗箱操作、確保公平、贏得被征收人支持，還可以預(yù)防腐敗。通過完善征收程序，加大公眾參與，力爭規(guī)范透明，否則易形成瑕疵漏洞，造成無效之果。

3、基本實(shí)體服務(wù)?！稐l例》明確規(guī)定被征收人可選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換亦可要求貨幣補(bǔ)償，且按市場價(jià)格實(shí)行“先補(bǔ)償、后搬遷”的辦法，以上規(guī)定雖然會大大增加今后征收工作的成本和難度，但制度本身的合理性是毋庸置疑的，政府、房屋征收部門、征收實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件嚴(yán)格執(zhí)行，避免過去因商業(yè)拆遷導(dǎo)致的大量矛盾糾紛。在具體工作上，律師沉到工作一線、全程參與、嚴(yán)格把關(guān)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際狀況，起草完善的專用補(bǔ)償協(xié)議文本，加強(qiáng)簽約指導(dǎo)，舉辦涉房權(quán)屬紛爭法律知識培訓(xùn)，與被征收人進(jìn)行對話溝通，及時(shí)為群眾答疑解惑，最大限度地取得群眾的理解、支持和配合，全程跟蹤跟進(jìn)，為征收工作提供全方位的法律服務(wù)。

（二）對被征收人提供法律服務(wù)

1、知情權(quán)話語權(quán)的綜合服務(wù)。指導(dǎo)被征收人通過各類正規(guī)權(quán)威渠道，知悉了解項(xiàng)目規(guī)劃狀況，分清孰為合法孰為非法，監(jiān)督行政主體是否混淆公共利益與商業(yè)利益采取同樣的征收方式。在設(shè)定的法定程序中，充分行使意見發(fā)表權(quán)、聽證質(zhì)疑權(quán)、論證修改權(quán)、復(fù)核評估權(quán)、申請鑒定權(quán)，形成多方聲音表達(dá)、雙方利益權(quán)衡的機(jī)制，但注意不能囿于封閉、狹小的空間和時(shí)段，避免錯(cuò)誤信息誤導(dǎo)，更不應(yīng)聽信小道消息而信謠傳謠。由于房屋征收牽涉面廣、人數(shù)眾多，可以借鑒集團(tuán)訴訟的做法，推舉律師參加聽證等等。

2、復(fù)議權(quán)和訴權(quán)的服務(wù)。被征收人對于法律賦予自己的權(quán)利往往不太了解，律師應(yīng)積極指導(dǎo)和，用法律知識來保障被征收人的合法權(quán)益，在法律范圍內(nèi)爭取更多補(bǔ)償和權(quán)益。在具體實(shí)務(wù)中，律師可以幫助被征收人熟悉掌握被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)確切的構(gòu)成、計(jì)算，幫助被征收人獲取最大權(quán)益。律師在為群眾提供法律服務(wù)、妥善解決糾紛的同時(shí)，注重向當(dāng)事人講解征收的法律法規(guī)和相關(guān)政策，引導(dǎo)群眾依法、理性表達(dá)利益訴求。同時(shí)，發(fā)揮第三方調(diào)和劑作用，加大涉法糾紛調(diào)處力度。

3、過激行為的控制勸導(dǎo)服務(wù)。征收是指國家為了公共利益將房屋所有權(quán)人或者他物權(quán)人的財(cái)產(chǎn)私權(quán)強(qiáng)制性地轉(zhuǎn)讓給國家，是物權(quán)變動(dòng)的一種特殊形式，征收是具有公法性質(zhì)的行為，其主體只能是國家，因此是一種行政法律關(guān)系?！稐l例》第32條規(guī)定“采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰”，故律師為被征收人提供法律服務(wù)時(shí)，還應(yīng)盡量說服被征收人不可采取過激行為導(dǎo)致矛盾激化和沖突加劇，避免觸犯法律，防范法律風(fēng)險(xiǎn)，造成人財(cái)兩空的不利局面。

二、最具公信度的證明機(jī)構(gòu)――公證處提供的法律服務(wù)

（一）測繪評估公證。實(shí)施主體可聘請房地產(chǎn)測繪和評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋進(jìn)行現(xiàn)場測繪與評估，并由公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證。

（二）通知通告公證。涉及公告、公示送達(dá)類文書可委托公證，穩(wěn)固其效力。

（三）證據(jù)保全公證。涉及具體強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，對于房屋內(nèi)動(dòng)物活體、季節(jié)性商品、鮮活、易腐爛變質(zhì)以及其他不宜長期保存的物品，應(yīng)當(dāng)交強(qiáng)制搬遷被申請人處理。被申請人拒絕接受的，可辦理公證提存。提存后缺損、滅失的后果依法由強(qiáng)制搬遷被申請人承擔(dān)。

（四）款項(xiàng)提存公證。對下落不明產(chǎn)權(quán)人或其他原因造成補(bǔ)償款發(fā)放不到位的，可將補(bǔ)償金匯至專戶存儲賬號額，并辦理提存公證。

（五）房產(chǎn)繼承公證。房產(chǎn)繼承、房屋贈(zèng)與、分家析產(chǎn)、放棄繼承權(quán)等婚姻家庭、房產(chǎn)繼承等民事類事項(xiàng)，可依法辦理公證。

三、最具權(quán)威裁決權(quán)的機(jī)關(guān)――人民法院提供的法律服務(wù)

在《條例》確定的框架體系下，征收法律關(guān)系為行政法律關(guān)系，人民法院系居中裁判地位，與其說人民法院依法審判裁判，不如說法院將要成為房屋征收法律服務(wù)的重要主體了。

（一）行政訴訟案件的受案和審理?！稐l例》中規(guī)定的被征收人對征收決定、補(bǔ)償決定不服的，可以依法訴訟。

（二）非訴行政執(zhí)行司法審查工作?！稐l例》明確司法強(qiáng)拆取代行政強(qiáng)拆后，大量涉及房征收與補(bǔ)償?shù)姆窃V執(zhí)行審查案件將進(jìn)入法院，公眾對法院的期望值大大提升，矛盾的焦點(diǎn)無形中也將轉(zhuǎn)移到法院，法院將面臨巨大壓力。法院通過對申請執(zhí)行的具體征收補(bǔ)償行為的審查，達(dá)到既保護(hù)行政相對人合法權(quán)益，維護(hù)和監(jiān)督依法行政，又能通過司法手段強(qiáng)化行政管理，促使行政相對人履行義務(wù)的目的。法院進(jìn)行非訴審查，并依法作出準(zhǔn)予執(zhí)行的裁定。2012年4月10日起施行的《最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》探索的是由“法院審查、政府實(shí)施”的“裁執(zhí)分離”模式，第8條規(guī)定“人民法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將裁定送達(dá)申請機(jī)關(guān)和被執(zhí)行人，并可以根據(jù)實(shí)際情況建議申請機(jī)關(guān)依法采取必要措施，保障征收與補(bǔ)償活動(dòng)順利實(shí)施”，該規(guī)定一改原先法院執(zhí)行規(guī)定硬性化標(biāo)準(zhǔn)，極富人性化，是法律服務(wù)生動(dòng)化的體現(xiàn)之一，力求多做協(xié)調(diào)化解工作，盡力促成當(dāng)事人自動(dòng)履行。

（三）對普通征收民事主體的受案。在征收中，許多民事案件將進(jìn)入法院，法院也將依法受理予以裁判，定紛止?fàn)?，及時(shí)提供法律救濟(jì)服務(wù)。

四、最基層的司法行政單位――司法所提供的法律服務(wù)

在房屋征收過程中，政府扮演著最重要的角色，既是征收行政法律關(guān)系的一方當(dāng)事人，又是公權(quán)力的代表，承擔(dān)征收管理的工作。同時(shí)，在維護(hù)社會穩(wěn)定工作，政府又是責(zé)任人，由征收引發(fā)的各種社會矛盾化解工作主要由政府來承擔(dān)。作為最基層的司法行政單位――司法所及受其管理的法律服務(wù)所，提供的法律服務(wù)工作艱巨而繁重，小而雜，大到重大利益沖突的維穩(wěn)突發(fā)事件、小到某家某戶婚姻家庭成員間房權(quán)紛爭、安置房鄰里糾紛等，基層司法助理員和法律服務(wù)工作者，可以積極發(fā)揮人民調(diào)解“第一道防線”作用，堅(jiān)持“調(diào)防結(jié)合，以防為主”的原則，努力將矛盾糾紛化解在萌芽狀態(tài)。相比法律訴訟更為便捷、親民、不傷和氣的民調(diào)工作和法律援助工作，在這類糾紛化解中有著天然的優(yōu)勢。

五、最體現(xiàn)自愿的調(diào)裁機(jī)構(gòu)――仲裁委提供的法律服務(wù)

篇8

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

1、市場評估價(jià);

2、商品房交易均價(jià);

3、重置價(jià)。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇9

[關(guān)鍵詞]房屋拆遷；民與官；房屋征收與補(bǔ)償條例；權(quán)力；權(quán)利

中圖分類號：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）02-061—01

隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和城市建設(shè)步伐的加快，城市房屋拆遷數(shù)量急劇增加，而其關(guān)系當(dāng)事人的切身利益，由此引發(fā)的矛盾和糾紛也不斷增多，表面上看是一個(gè)城市建設(shè)糾紛問題，實(shí)際上牽涉到法律調(diào)整、政府職能、公眾權(quán)利等諸多方面的問題。在有些地方，矛盾甚至激化到影響社會穩(wěn)定的程度。

由于現(xiàn)在土地不斷升值，公民與行政機(jī)關(guān)發(fā)生的糾紛，對于其城市房屋拆遷的裁決，由于先天不足存在種種困難，當(dāng)今仍然存在公民的合法權(quán)益難以保障，下面以幾個(gè)例子來說明由此引發(fā)的問題。

一、事件簡介

1993發(fā)生的貴陽市中心地段省府北街46號房屋是申訴人等六戶合法私產(chǎn)，其六戶人家的全部住房迅速被不具備適格行政主體資格的拆遷處趁居民均不在家時(shí)野蠻強(qiáng)拆。

2008年4月30日，華廈公司工作人員王維臣等人在未與張志國達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議、未取得強(qiáng)制拆遷手續(xù)的情況下，將張志國家西側(cè)房屋拆掉一半。接著發(fā)生張劍刺死趙君案件。

2009年11月13日，成都市金牛區(qū)城管執(zhí)法局對一處違章建筑進(jìn)行強(qiáng)拆。為了阻止拆遷，唐福珍在樓頂天臺自焚。

2013年1月14日，有爆料曹再發(fā)揚(yáng)言要在廣州校園制造血案。因其不滿家鄉(xiāng)拆遷賠償問題，曾多次上訪，還在鄉(xiāng)政府被毆打，而當(dāng)?shù)鼐骄芙^立案。

2013年2月16日，鄭州市惠濟(jì)區(qū)長興路辦事處王砦村龐洪理等5戶居民房屋臨近過年遭強(qiáng)拆。這些被強(qiáng)拆的住戶均表示，拆遷的時(shí)候，房內(nèi)有家具和大量物品被掩埋。

二、案件分析

案件一訴訟十五年，僅僅因?yàn)榘傩杖鮿轃o權(quán)，合法權(quán)益就不能得到保護(hù)？案件二是一個(gè)暴力拆遷事件引發(fā)的兩個(gè)家庭悲劇，無論是趙君還是張劍都是暴力拆遷的受害者，如果沒有華廈公司及其責(zé)任人員組織的違法暴力拆遷，悲劇根本不會發(fā)生。事實(shí)上，張劍一家在遭遇到暴力拆遷后，過得就是失去家園、顛沛流離、寄人籬下、骨肉分離的生活。

不難看出，一個(gè)個(gè)鮮活的例子證明在國家機(jī)關(guān)面前，普通老百姓的力量是多么的微薄。在自己利益受到損害的時(shí)候，為維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)利的時(shí)候，造成了這一樁樁的悲劇。民告官難，難于上青天。而享有國家權(quán)力的機(jī)關(guān)，卻不去想這些權(quán)力都是普通的人民賦予你們的，是讓你們更好地為了廣大人民群眾服務(wù)的，而他們卻肆意的濫用這些權(quán)力，不僅沒有很好地保護(hù)人民的權(quán)利，反而層層進(jìn)行壓制阻礙。

從“野蠻拆遷”到“暴力反抗”，由此引發(fā)的社會矛盾、上訪和，已成為影響社會穩(wěn)定的導(dǎo)火索。老百姓沒有辦法，極端行為不斷出現(xiàn)。對地方政府而言，要完成維護(hù)社會穩(wěn)定的責(zé)任使命，必須能夠正確處理和應(yīng)對這一矛盾沖突。

三、新拆遷條例

出現(xiàn)這些現(xiàn)象不僅有法律上，地位上，以及法律意識等的因素。為此，國家也作出努力，為了更好地解決糾紛，保護(hù)公民的合法權(quán)益，首先從法律上作出了規(guī)定：2011年1月21日，國務(wù)院公布實(shí)施《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，長期來倍受詬病的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（下簡稱《拆遷條例》）被廢止，國有土地上的房屋征收與補(bǔ)償關(guān)系得到理順。新條例以行政法規(guī)形式，明令廢止政府責(zé)成強(qiáng)制拆遷權(quán)利。自此，國有土地上房屋征收活動(dòng)將不存在行政強(qiáng)制拆遷。

在此立法背景下，相關(guān)補(bǔ)償安置協(xié)議及其履行的相關(guān)內(nèi)容發(fā)生了較大變化?！恫疬w條例》實(shí)施期間，房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議由作為平等主體的拆遷人與被拆遷人簽訂，在協(xié)議得不到履行的情況下，依照該條例第15條的規(guī)定，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。

國家從法律上完善對人民權(quán)利的保護(hù)，在以后社會進(jìn)步法律發(fā)展中，提高在行政訴訟中的程序要求，加強(qiáng)城市房屋拆遷程序研究，對于變革政府拆遷管理理念、平衡拆遷當(dāng)事人的利益關(guān)系、完善城市房屋拆遷法律制度具有重要意義。

另外，也希望國家權(quán)力機(jī)關(guān)在意識上也能提高。畢竟普通百姓與強(qiáng)大的國家機(jī)關(guān)力量懸殊很大，故也希望能夠適當(dāng)消減政府機(jī)關(guān)的權(quán)力，加大人民的權(quán)利。

四、總結(jié)

也有的說行政訴訟是“民告官”的法律。

官或有大小，職責(zé)各有不同，但作為國家干部和公務(wù)人員，依法行政的理念決不可缺失。對于國有土地征用和房屋征收，國家有關(guān)法律規(guī)章對其程序作出過嚴(yán)格規(guī)定，即便是符合規(guī)定應(yīng)該搬遷而房屋所有者未能搬遷的，也理應(yīng)按照正常程序，最后由人民法院來強(qiáng)制執(zhí)行。而從媒體曝光的暴力強(qiáng)拆事件來看，總脫不開地方政府甚至相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的影子。這種權(quán)力的濫用，不僅與依法行政背道而馳，更是一些悲劇發(fā)生的根源。行政權(quán)力需要控制，人民權(quán)利需要更好保障，正確處理行政權(quán)力與公民權(quán)利的關(guān)系。

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[4]姜明安.行政法與行政訴訟法[M].北京大學(xué)出版社，高等教育出版社，2007.

篇10

《市舊城區(qū)土地開發(fā)整理試行辦法》已經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

第一條為進(jìn)一步加大舊城區(qū)改建力度，提升城市品位，改善人居條件，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)[2010]151號）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本辦法。

第二條本辦法所稱的舊城區(qū)土地開發(fā)整理，是指在我市建成區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行舊城區(qū)改建所涉及的土地征收、安置、補(bǔ)償、出讓。

第三條舊城區(qū)土地開發(fā)整理遵循“政府主導(dǎo)、街區(qū)實(shí)施、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運(yùn)作、有序開發(fā)”的原則，鼓勵(lì)整居、成片開發(fā)整理。

第四條市政府統(tǒng)一組織領(lǐng)導(dǎo)舊城區(qū)土地開發(fā)整理工作，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、密水街辦、醴泉街辦、朝陽街辦（以下簡稱各街區(qū)）具體組織實(shí)施。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、規(guī)劃局、國土資源局、發(fā)展和改革局、財(cái)政局、土地經(jīng)營開發(fā)管理辦公室等部門按照各自工作職責(zé)做好相關(guān)工作。

第五條各街區(qū)應(yīng)于每年10月底前將下一年度舊城區(qū)土地開發(fā)整理計(jì)劃報(bào)市政府審核，經(jīng)審核符合要求的，納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃。

第六條舊城區(qū)土地開發(fā)整理計(jì)劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，各街區(qū)對擬土地開發(fā)整理房屋狀況、土地權(quán)屬狀況等情況進(jìn)行調(diào)查摸底，編制土地開發(fā)整理實(shí)施方案。實(shí)施方案包括以下內(nèi)容：

1、項(xiàng)目區(qū)域范圍、土地概算面積、測繪編制現(xiàn)狀圖（由國土資源局、規(guī)劃局提供）；

2、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)需征收房屋的數(shù)量、建筑面積和所占土地面積（由街區(qū)和規(guī)劃局、建設(shè)局、審計(jì)局、監(jiān)察局提供）；

3、安置房建設(shè)的位置、套數(shù)、套型面積、設(shè)施條件、建設(shè)周期、回遷安置周期等附加條件（由街區(qū)和規(guī)劃局、建設(shè)局提供）；

4、測算征收安置補(bǔ)償成本（由街區(qū)和規(guī)劃局、建設(shè)局、審計(jì)局、監(jiān)察局提供）；

5、市規(guī)劃局編制或委托編制的規(guī)劃策劃方案（由規(guī)劃局提供）。

第七條市規(guī)劃局設(shè)立規(guī)劃編制研究機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對擬開發(fā)整理地塊規(guī)劃策劃方案征集、審核，或直接編制規(guī)劃策劃方案。編制經(jīng)費(fèi)記入土地儲備成本。

第八條市政府組織市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、規(guī)劃局、國土資源局、財(cái)政局、監(jiān)察局、土地經(jīng)營開發(fā)管理辦公室等部門和相關(guān)街區(qū)，對街區(qū)擬定的實(shí)施方案進(jìn)行核查、會審。

第九條實(shí)施方案經(jīng)市政府組織有關(guān)部門、街區(qū)會審無異議后予以公示，廣泛征求公眾意見。

第十條市政府委托政法部門對擬土地開發(fā)整理項(xiàng)目進(jìn)行社會風(fēng)險(xiǎn)評估，涉及被搬遷人數(shù)較多的，提交市政府常務(wù)會議研究決定。

第十一條市政府批準(zhǔn)實(shí)施方案后，各街區(qū)公告，公開競價(jià)確定土地開發(fā)整理項(xiàng)目投資人。招標(biāo)程序參照土地招拍掛出讓程序，邀請市政府分管負(fù)責(zé)人、監(jiān)察局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、規(guī)劃局、國土資源局、財(cái)政局、土地經(jīng)營開發(fā)管理辦公室的負(fù)責(zé)同志參加。

第十二條項(xiàng)目土地開發(fā)整理投資人應(yīng)在投標(biāo)前15日內(nèi)將土地開發(fā)整理項(xiàng)目價(jià)款的50%繳入各街區(qū)專戶，余款待土地招拍掛出讓公示前交齊。土地開發(fā)整理項(xiàng)目價(jià)款由各街區(qū)和市土地經(jīng)營開發(fā)管理辦公室共同監(jiān)管使用。

第十三條各街區(qū)受市政府委托負(fù)責(zé)按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)規(guī)定，組織國有土地上房屋被征收人選擇評估公司，入戶評估，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，按照被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品房市場價(jià)格評估確定。各街區(qū)組織評估公司入戶評估時(shí)，邀請土地開發(fā)整理投資人派員參加，監(jiān)督評估過程。

第十四條集體土地上房屋搬遷需將土地依法轉(zhuǎn)為國有后按國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》做出房屋征收決定或?qū)嵤﹨f(xié)議搬遷。

第十五條經(jīng)過開發(fā)整理的項(xiàng)目用地，在完成房屋征收補(bǔ)償安置和場地平整，經(jīng)土地儲備經(jīng)營會審小組聯(lián)合驗(yàn)收，達(dá)到“凈地”條件后，納入政府土地儲備。對納入儲備的土地，由土地經(jīng)營開發(fā)管理辦公室以宗地為單位向市規(guī)劃局申請規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，市規(guī)劃局受理后15日內(nèi)提出建設(shè)用地規(guī)劃條件。材料齊備后，由市國土資源局依法組織供地。列入年度供應(yīng)計(jì)劃的土地在完成前期開發(fā)整理后，由市國土資源局依法組織供地。

第十六條土地開發(fā)整理地塊安置房和商品房開發(fā)用地分別出讓。安置房用地先由市國有資產(chǎn)經(jīng)營投資有限公司、市高建地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司或市城市建設(shè)投資有限公司通過招拍掛程序取得土地使用權(quán)（以此為平臺融資），安置地塊的土地出讓金及建安成本等費(fèi)用從土地整理開發(fā)成本價(jià)款中列支。安置房建設(shè)完畢后，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋產(chǎn)權(quán)人；商品房開發(fā)用地公開招拍掛出讓。

第十七條各土地開發(fā)整理項(xiàng)目應(yīng)先予建設(shè)居民安置房。安置房工程由街區(qū)組織建設(shè)。

第十八條土地開發(fā)整理成本嚴(yán)格按照《省國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》和《省土地儲備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》執(zhí)行，主要包括房屋征收補(bǔ)償或安置費(fèi)用、收購和收回土地的相關(guān)費(fèi)用、配套設(shè)施建設(shè)和場地平整等土地前期開發(fā)費(fèi)用；土地整理投資人向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出；規(guī)劃、測繪、評估、審計(jì)等工作中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用。建立項(xiàng)目土地開發(fā)整理成本的審核確認(rèn)機(jī)制。市財(cái)政局應(yīng)會同國土資源局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、審計(jì)局、監(jiān)察局、土地經(jīng)營開發(fā)管理辦公室等部門成立成本審核小組，審核小組可選取中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告由審核小組審核確認(rèn)。

第十九條若土地開發(fā)整理投資人以土地開發(fā)整理成本價(jià)款競得原開發(fā)整理項(xiàng)目土地使用權(quán)，前期支付的土地開發(fā)整理價(jià)款抵頂土地出讓價(jià)款。若土地開發(fā)整理投資人以高于土地開發(fā)整理成本價(jià)款競得原開發(fā)整理項(xiàng)目土地使用權(quán)，高出部分扣除有關(guān)稅費(fèi)、控管基金、儲備費(fèi)用后60%補(bǔ)助給土地開發(fā)整理投資人。土地開發(fā)整理投資人前期支付的土地開發(fā)整理價(jià)款抵頂土地出讓價(jià)款。若非土地開發(fā)整理投資人以高于土地開發(fā)整理成本價(jià)款競得開發(fā)整理項(xiàng)目土地使用權(quán)，高出部分扣除有關(guān)稅費(fèi)、控管基金、儲備費(fèi)用后20%補(bǔ)助給土地開發(fā)整理投資人。若土地開發(fā)整理投資人自身原因未競得原開發(fā)整理項(xiàng)目土地使用權(quán)，非土地開發(fā)整理投資人以土地開發(fā)整理成本價(jià)款競得原開發(fā)整理項(xiàng)目土地使用權(quán)，扣除有關(guān)稅費(fèi)、控管基金、儲備費(fèi)用后將剩余價(jià)款撥付給土地開發(fā)整理投資人。若土地開發(fā)整理投資人自身原因未競得原開發(fā)整理項(xiàng)目土地使用權(quán)，非土地開發(fā)整理投資人以低于土地開發(fā)整理成本價(jià)款競得該宗土地，扣除有關(guān)稅費(fèi)、控管基金、儲備費(fèi)用后將剩余價(jià)款撥付給土地開發(fā)整理投資人，差額部分由土地開發(fā)整理投資人負(fù)擔(dān)。

第二十條舊城區(qū)改建政策：

1、安置房建設(shè)行政事業(yè)性收費(fèi)全免（集中供熱設(shè)施配套費(fèi)、供水管網(wǎng)配套費(fèi)除外），回遷房辦理房權(quán)證（征收原有證房屋面積內(nèi)）免收各項(xiàng)收費(fèi)（工本費(fèi)除外）。

2、商品房開發(fā)建設(shè)按高政發(fā)[2010]1號文件“新建商住類項(xiàng)目”收費(fèi)。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（集中供熱設(shè)施配套費(fèi)、供水管網(wǎng)配套費(fèi)除外）、土地出讓政府收益、稅收地方留成等額補(bǔ)助給經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、街辦，用于征收房屋補(bǔ)償安置。鼓勵(lì)城區(qū)居委會自主改造，以居委會為主體自行組織舊村改建的，由居委會享受高政發(fā)[2010]1號、高政發(fā)[2010]38號文件規(guī)定的“城中村”改建政策，但須按市政府舊城改建計(jì)劃開展工作，按時(shí)完成改建任務(wù)。舊城區(qū)改建片區(qū)開發(fā)企業(yè)已取得土地使用權(quán)的，按市政府已批復(fù)政策辦理。

第二十一條對于搬遷難度大的改建片區(qū)，市政府按照“一事一議”的原則專題研究項(xiàng)目改建政策。

第二十二條土地開發(fā)整理項(xiàng)目涉及企業(yè)搬遷，搬遷企業(yè)符合“退城進(jìn)園”、“退二進(jìn)三”條件的，仍享受高政發(fā)[2010]1號文件、高政發(fā)[2010]11號文件規(guī)定的優(yōu)惠政策。