導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)用地評估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】價值構(gòu)成 繼續(xù)使用假設(shè) 本質(zhì)和評估方法

中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1003-8809(2010)08-0233-01

一、房地產(chǎn)的價值構(gòu)成

房地產(chǎn)由房產(chǎn)和地產(chǎn)構(gòu)成, 因此房地產(chǎn)的價值構(gòu)成主要包括房產(chǎn)的價值和地產(chǎn)的價值。在這兩部分價值中,房產(chǎn)的價值比較容易確定, 我們通過重置成本法或歷史成本法可以比較準(zhǔn)確地評估出來。但是, 在現(xiàn)實生活中,我們發(fā)現(xiàn), 隨著時間的推移, 一幢房地產(chǎn)的市場價值不僅沒有減少,反而不斷升值。顯然,在這種情況下,房產(chǎn)的價值在減少, 而地產(chǎn)的價值在增值, 但后者大于前者, 兩者相抵后房地產(chǎn)依然升值。由此可見,地產(chǎn)的價值在房地產(chǎn)的價值構(gòu)成中占有重要地位,而且是比較難以確定的。在有關(guān)資本比率的討論中, 我們給出了地產(chǎn)和房產(chǎn)的理論上價值構(gòu)成比例為30 %比70 %,這只是對所假定情況的估計,實際上,這一比例的確定是十分復(fù)雜的。首先,房地產(chǎn)價值構(gòu)成比例取決于房地產(chǎn)所處的地理位置。對于不同地區(qū)的房地產(chǎn), 其地產(chǎn)和房產(chǎn)價值的構(gòu)成比例可能有很大的不同。其次,還取決于房地產(chǎn)的高度和層數(shù)。這是因為,對于同一地理位置的房地產(chǎn)來說, 樓層越高, 單位建筑面積所占有的地產(chǎn)就越少, 因此土地價值在房地產(chǎn)價值中所占的比例就越小。這種思路的直接后果就是:在地產(chǎn)價值較高的現(xiàn)代化都市,高樓大廈往往比較普遍, 地產(chǎn)價值的奇高促進(jìn)了人們向更高的空間發(fā)展。第三,房地產(chǎn)價值構(gòu)成的特殊性使得房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著獨特而重要的作用。我們知道, 泡沫經(jīng)濟(jì)最容易在房地產(chǎn)市場上發(fā)生, 原因就是房地產(chǎn)市場交易的市場價值最容易與其客觀價值相背離, 且房地產(chǎn)市場交易的客觀價值很難被交易者準(zhǔn)確得知。因此,在這個市場上大量存在的信息不對稱情況就導(dǎo)致交易者只能依靠預(yù)期進(jìn)行操作。房地產(chǎn)的價值是由兩部分即房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值構(gòu)成,房產(chǎn)的價值比較穩(wěn)定且容易測度,而地產(chǎn)的價值則會隨經(jīng)濟(jì)形勢和購買者預(yù)期的變化而變化,其市場價格有很大的不穩(wěn)定性。如果經(jīng)濟(jì)形勢影響了購買者的預(yù)期, 從而使得地產(chǎn)的市場價格急劇上揚,并帶動房地產(chǎn)市場價格的上漲,當(dāng)市場價格嚴(yán)重高于房地產(chǎn)的實際價值時,房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)就會隨之產(chǎn)生。最后, 在具體的評估計,評估人員往往是將房屋建筑物與地產(chǎn)分離開來, 分別進(jìn)行評估, 然后將兩者相加得出房地產(chǎn)的評估價值。

二、關(guān)于繼續(xù)使用假設(shè)的運用

繼續(xù)使用假設(shè)是資產(chǎn)評估的重要前提, 也是房地產(chǎn)評估中所應(yīng)遵守的重要假設(shè)。房地產(chǎn)不同于其他資產(chǎn), 其用途可以有多種。因此在評估房地產(chǎn)時,應(yīng)該靈活運用資產(chǎn)評估中的繼續(xù)使用假設(shè)。

按照社會經(jīng)濟(jì)用途分類,土地可以被劃分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林風(fēng)景游覽區(qū)用地和其他特殊用地等。我們知道,房地產(chǎn)特別是土地的評估價值會隨著用途的變化而有所不同。例如, 作為商業(yè)用地的評估價值可能高于工業(yè)用地的評估價值;作為園林風(fēng)景游覽區(qū)用地和行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地的評估價值又必須考慮到其對周邊地區(qū)土地價值增值的帶動效應(yīng)。特別是有的被評估房地產(chǎn)在評估時的用途與評估以后的用途有所不同, 如工業(yè)用地可能被轉(zhuǎn)作商業(yè)用地等。這樣, 按照不同的用途進(jìn)行評估的結(jié)果必然出現(xiàn)差異,因此,這里的繼續(xù)使用假設(shè)就不能特指按原來的用途繼續(xù)使用,而必須全面考慮其他可能的用途以及每一種用途帶來的經(jīng)濟(jì)效益,在此基礎(chǔ)上合理評估出房地產(chǎn)的價值。

改革開放以后,隨著產(chǎn)權(quán)制度的推進(jìn),有關(guān)單位必然會按照效益最大化原則重新安排土地資源的用途。因此出現(xiàn)了舊城區(qū)的改造和新城區(qū)的合理規(guī)劃等現(xiàn)象, 這些都使得土地資源被重新合理利用。在這種情況下,如果依然固守原來的用途進(jìn)行房地產(chǎn)評估,就會出現(xiàn)評估結(jié)果不合理的現(xiàn)象,而且必須全面考慮被評估土地的可能用途,從中尋求并按照經(jīng)濟(jì)效益最好的用途進(jìn)行評估。

三、土地評估價值的本質(zhì)和評估方法

根據(jù)馬克思的勞動價值論, 商品或資產(chǎn)的價值量由生產(chǎn)該種商品或資產(chǎn)所投入的社會必要勞動時間所決定, 投入的社會必要勞動時間越少,其價值量就越小。當(dāng)一種商品或資產(chǎn)在生產(chǎn)中不需要投入人類的一般勞動時,其價值量就為零。按照這一價值理論,土地不具有一般商品或資產(chǎn)那樣的價值,因為土地是大自然賦予人類的基本資源,它的產(chǎn)生沒有凝集人類的一般勞動,而是大自然運動的產(chǎn)物。

但是,在現(xiàn)實生活中,土地和其他經(jīng)濟(jì)資源或資產(chǎn)一樣,能夠為其占有者帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,因此屬于能夠創(chuàng)造價值的資產(chǎn),具有相應(yīng)的“使用價值”。這就是土地資產(chǎn)即地產(chǎn)價值的特殊性。在具體的資產(chǎn)評估中, 我們可以撇開土地的價值而單純評估土地使用權(quán)的市場價格。這就是說, 沒有價值但具有使用價值的資產(chǎn)同樣會有一定的市場價格,這一價格就是土地使用權(quán)價格,在大多數(shù)土地國有的國家,所謂土地價格的評估實際上就是指土地使用權(quán)價格的評估, 土地使用權(quán)可以被當(dāng)成無形資產(chǎn)來看待。

由于土地具有這樣的特點,因此,一般認(rèn)為土地使用權(quán)價格只能采用收益現(xiàn)值法時行評估。毫無疑問,這樣的評估思想是正確的,在實際評估中也是應(yīng)該這樣處理的。但是,我們知道,大自然賦于人類的土地千差萬別,有的可以直接使用, 如土質(zhì)較好而且比較平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的勞動和其他經(jīng)濟(jì)資源后方可使用,如西北地區(qū)沙漠改良等。在這樣的情況下,土地開發(fā)的成本就不容忽視,如果單純采用收益現(xiàn)值法評估而忽略土地開發(fā)成本,評估結(jié)果就可能出現(xiàn)較大的偏差。因此,筆者認(rèn)為,應(yīng)結(jié)合各類土地的基本特點選擇不同方法對土地使用權(quán)的價格進(jìn)行評估。具體來說:

篇2

我行擬向蕭縣新秀新材料有限公司發(fā)放流動資金貸款800萬元，蕭縣新秀新材料有限公司擬以本公司名下房地產(chǎn)作為抵押物向我行借款。我行評估人員按照必要的評估程序，對抵押資產(chǎn)（見以下編號）實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證。

根據(jù)《中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估管理辦法》、《中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估細(xì)則》和《中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估流程管理辦法（試行）》，本著科學(xué)、客觀、公正、安全和謹(jǐn)慎的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對貸款抵押物—蕭縣新秀新材料有限公司擁有的土地及廠房進(jìn)行評估。

一、評估對象概況

（一）與押品對應(yīng)的貸款簡況。蕭縣新秀新材料有限公司擬以本公司名下的房地產(chǎn)（位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業(yè)園，《不動產(chǎn)權(quán)證》號：皖（2019）蕭縣不動產(chǎn)權(quán)第0011150號））作抵押向我行借入短期貸款800萬元。

（二）借款人和資產(chǎn)占有方情況簡介。借款人蕭縣新秀新材料有限公司成立于2016年5月，是煙臺新秀化學(xué)科技股份有限公司的全資子公司，公司注冊資本6619萬人民幣，屬于化學(xué)添加劑行業(yè)。公司位于蕭縣永堌鎮(zhèn)輕化工業(yè)園，主要經(jīng)營范圍：聚合物用專用化學(xué)品（不含危險化學(xué)品）的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售。法定代表人：王軻，目前公司員工110人。

資產(chǎn)占有方蕭縣新秀新材料有限公司，經(jīng)核實及查詢?nèi)诵姓餍畔到y(tǒng)，該公司信用狀況良好，無任何不良信用記錄。

本次擬抵押評估的資產(chǎn)為蕭縣新秀新材料有限公司自有土地及廠房，位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業(yè)園區(qū)，占地面積30926平方米,四至：東至018縣道，南至威朗大道，西至空地，北至安徽裕隆化工有限公司。其占地為蕭縣基準(zhǔn)地價二級覆蓋區(qū)域范圍。土地用途：工業(yè)用地，使用權(quán)類型：國有出讓。

（三）評估對象概況

評估對象為蕭縣新秀新材料有限公司自有土地及廠房，位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業(yè)園區(qū)，土地面積30926平方米，房屋建筑面積6093.19平方米，土地證載用途：工業(yè)，土地使用期限：2067年8月29日止。

經(jīng)調(diào)查核實，待估土地及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚，來源合法，至估價期日未設(shè)定租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利?！斗康禺a(chǎn)權(quán)證》、付款憑證等權(quán)屬證明資料齊全。

（四）中介評估機(jī)構(gòu)對評估對象價值評估情況

擬抵押的房產(chǎn)由安徽昊光房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)咨詢有限公司進(jìn)行外部評估。該中介機(jī)構(gòu)為省行認(rèn)可的評估合作中介機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)評估資質(zhì)為貳級，出具的評估報告具有法律效力，評估人員具有執(zhí)業(yè)資格。房地產(chǎn)估價報告編號：SZHG房估字（2020）第2848號，房產(chǎn)采用成本法、土地采用成本法及基準(zhǔn)地價法行評估，評估基準(zhǔn)日為2020年9月8日，評估該房地產(chǎn)總價值：1629.77萬元（人民幣壹仟陸佰貳拾玖萬柒仟柒佰元整）。

經(jīng)審查，外部評估預(yù)報告在評估依據(jù)的選取方面基本客觀，在評估目的、評估所依據(jù)的前提條件、評估方法等方面基本正確、合理，參數(shù)的選取遵循謹(jǐn)慎性原則。

二、評估依據(jù)

1、《中華人民共和國土地管理法》；

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

3、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》；

4、《中華人民共和國擔(dān)保法》；

5、《房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式》；

6、資產(chǎn)占有方提供的《國有土地使用證》；

7、公司股東會同意抵押的文件；

8、《中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估管理辦法》；

9、《中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估細(xì)則》；

10、《中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估流程管理辦法》；

11、評估人員現(xiàn)場查驗、核對的資料；

三、評估方法

篇3

關(guān)鍵詞：抵押貸款評估；資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；風(fēng)險防范

一、待估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險防范

資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受委托方的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)后，首先要確定待估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，待估的資產(chǎn)均應(yīng)取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件。與其他的目的的資產(chǎn)評估一樣，抵押貸款資產(chǎn)評估產(chǎn)權(quán)問題至關(guān)重要。在確定了評估范圍之后，評估人員必須對抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行仔細(xì)、謹(jǐn)慎和嚴(yán)格的界定。

1．抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究；共原因，弄清來龍去脈并予以說明。

2．在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，必須提供相應(yīng)的替代文件。所有替代文件上的權(quán)益人必須與抵押人一致。如在房產(chǎn)證尚未辦妥之前，必須要有建設(shè)項目證、建設(shè)工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。

3．評估人員在驗證抵押人的產(chǎn)權(quán)證書時，還要親自驗證產(chǎn)權(quán)證書原件并在復(fù)印件上簽字注明“復(fù)印件與原件相符”字樣，以示負(fù)責(zé)。以避免抵押人將資產(chǎn)重復(fù)抵押貸款而增加風(fēng)險。

4．如果抵押人的產(chǎn)權(quán)是從別人手中轉(zhuǎn)讓的，但產(chǎn)權(quán)證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權(quán)證書原件上進(jìn)行抵押登記和保留產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件，以防止產(chǎn)權(quán)的重復(fù)抵押和虛假合同，最大限度減少風(fēng)險。

抵押貸款中，最常見的就是機(jī)器設(shè)備和房地產(chǎn)評估，對房地產(chǎn)評估時，要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或房地產(chǎn)證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同、紅線圖、土地轉(zhuǎn)讓合同、補(bǔ)償合同協(xié)議、建筑物報建批文、竣工驗收等用以申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的相差文件資料；（3）經(jīng)鑒證的商品房預(yù)售契約。對于較大、較復(fù)雜的建筑工程（特別是工業(yè)建筑）還需準(zhǔn)備建筑安裝工程預(yù)決算資料、建筑施工圖和設(shè)備基礎(chǔ)圖、企業(yè)入賬會計憑證等。

對設(shè)備評估時，要求委托方提供的資料有：（1）設(shè)備原值的會計資料；（2）大型設(shè)備或高精尖設(shè)備的有關(guān)資料，如：購買合同、融資租賃合同；購買發(fā)票；設(shè)備說明書、運行記錄，事故記錄，大修理、技術(shù)發(fā)行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報告，以及相關(guān)資料；（4）進(jìn)口設(shè)備的進(jìn)口批文、進(jìn)口報關(guān)單，商檢鑒定書等文件；（5）機(jī)動車行駛證等。

對于產(chǎn)權(quán)尚未界定清晰的資產(chǎn)，應(yīng)要求資產(chǎn)占有單位辦妥產(chǎn)權(quán)界定的有關(guān)手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)歸屬證明，方能進(jìn)行評估。防范權(quán)證不齊，產(chǎn)權(quán)不清的風(fēng)險。

二、評估方法的風(fēng)險防范

眾所周知，重置成本法用于持續(xù)使用假設(shè)前提下資產(chǎn)的評估，不宜評估非續(xù)用狀態(tài)下的資產(chǎn)。而在我國抵押貸款評估中，評估總是以持續(xù)使用為前提，采用重置成本對抵押物進(jìn)行評估。所謂資產(chǎn)的抵押，實際上是資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的抵押，而并非資產(chǎn)本身的抵押。抵押期間，抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)仍歸借款人，抵押人只是賦予抵押權(quán)人（貸款人）在不能近期還款的情況下處理其資產(chǎn)的權(quán)力，以保證貸款的收回。因此，在抵押期間產(chǎn)權(quán)人雖然可以正常的使用其所有的資產(chǎn)，但無處置權(quán)。換言之，其產(chǎn)權(quán)雖然沒有轉(zhuǎn)移，但實際已牌凍結(jié)狀態(tài)。借款人將其擁有的資產(chǎn)處置權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榻栀J雙方約定的抵押有效期的一權(quán)換一權(quán)。借款人在合同規(guī)定的期限內(nèi)若能償還貸款本息，則將收回其資產(chǎn)處置權(quán)，反之，不能如期歸還貸款本息，產(chǎn)權(quán)將可能發(fā)生轉(zhuǎn)移，而形成最終的產(chǎn)權(quán)變動。該特殊目的下資產(chǎn)的評估價值，應(yīng)該是該財產(chǎn)實現(xiàn)變現(xiàn)時的價值。因為至債務(wù)人履行債務(wù)前，銀行實際上擁有該資產(chǎn)的處置權(quán)和收益權(quán)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，銀行只通過拍賣或變賣方式行使處置權(quán)和收益權(quán)，不會該資產(chǎn)進(jìn)“持續(xù)經(jīng)營”。由此看來，在該評估目的下，采用重置成本法的前提“持續(xù)經(jīng)營”是不存在的，在以抵押貸款為目的評估中，根據(jù)具體抵押資產(chǎn)的情況，評估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。如考慮市場快速變現(xiàn)因素，可采用市場折扣法。

成為抵押物的資產(chǎn)除本身因有的特點外，又產(chǎn)生一些新的特點，因此對其估價也有著不同點。

1．注重預(yù)期風(fēng)險。資產(chǎn)抵押價值評估業(yè)務(wù)一般估價時點為當(dāng)前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發(fā)生處置清償，需實現(xiàn)抵押權(quán)時，是在未來的某一時點，因此，應(yīng)側(cè)重對預(yù)期可能產(chǎn)生的風(fēng)險因素考慮，而對預(yù)期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價的參數(shù)。

2．抵押貸款資產(chǎn)的風(fēng)險性。無論抵押貸款的風(fēng)險是多少，資金的提供者總是希望抵押人能如期償還貸款，而不是希望看到抵押人無力還貸而最終發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。作為金融機(jī)構(gòu)而言，是以經(jīng)營資金為主的，當(dāng)然希望貸款人能如期還本付息，而達(dá)到經(jīng)營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值一致的現(xiàn)金，正是金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產(chǎn)則存在相當(dāng)?shù)氖袌鲲L(fēng)險，還需付出相應(yīng)的處理費用。3．抵押貸款資產(chǎn)一般價值相對較大。從我國目前情況來看，絕大部分企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，少數(shù)在房地產(chǎn)抵押的同時，也加以機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)作抵押。這都是因為抵押資產(chǎn)的價值必須與貸款的額數(shù)相匹配，而企業(yè)的各類資產(chǎn)中往往以房屋土地或在建工程等固定資產(chǎn)投資金額世大，能滿足抵押貸款的要求。價值相對較低的一些其他資產(chǎn)一般不用來作為抵押資產(chǎn)。

4．分析市場變現(xiàn)能力。由于抵押資產(chǎn)存在最終變賣的可能，抵押權(quán)人一般要考慮其在市場上的流動性，根據(jù)目前市場狀況，房地產(chǎn)潛在收益能力使其在市場上有一定的流動性。而不象有些無形資產(chǎn)雖然其價值很高（如許多商標(biāo)品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜用為抵押資產(chǎn)。

抵押貸款的資產(chǎn)評估是各類不同目的的資產(chǎn)評估的一種，它理應(yīng)遵循資產(chǎn)評估的普遍原則，即遵循獨立性、客觀性和科學(xué)性工作原則之外，還要遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則。還要遵循主要權(quán)利益體變動原則，即以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提或假設(shè)前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日時點上的市場公平價值。

除上述普遍原則之外，抵押貸款的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)根據(jù)自身的特點，還應(yīng)遵循以下原則：

1．安全性原則。由于被抵押的資產(chǎn)在貸款全部還清以前具有物質(zhì)保證的功能，所以評估時要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產(chǎn)的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除了現(xiàn)時公平市場價值的考慮之外，對資產(chǎn)的使用、經(jīng)濟(jì)壽命、適用性和其他因素的未來情況都要進(jìn)行預(yù)測。如對于附屬主體建筑的簡易倉庫、車庫、臨時建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現(xiàn)行價值，但不宜列入評估范圍。或雖然進(jìn)行了評估卻須予以特別說明。以防抵押期間這部分資產(chǎn)價值損失。

2．真實性原則。由于抵押期間被抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所在評估時務(wù)必核實抵押人產(chǎn)權(quán)的真實性。排除任何不真實的因素，以保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益。對于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評估報告中說明。而對不能提供任何產(chǎn)權(quán)證明和可以辨別的虛假情況，不能認(rèn)可其資產(chǎn)權(quán)屬，不能評估其價值。

3．保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產(chǎn)的未來收益或市場狀況不應(yīng)予以樂觀的估計。盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)或經(jīng)驗表明抵押資產(chǎn)（如房地產(chǎn)）價值可能上升。但在評估時仍以當(dāng)時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應(yīng)給予充分的重視。

針對不同的資產(chǎn)抵押，應(yīng)采用不同的評估方法。房地產(chǎn)情況復(fù)雜，價值較大，在評估時稍有疏忽就會嚴(yán)重影響評估結(jié)果。為此，必要時最好選用兩種或兩種以上方法評估，相互驗證后確定評估值。因采用的評估方法不同，選用的數(shù)據(jù)、參數(shù)都會有所不同，所以評估結(jié)果也會有不小的差別。評估時應(yīng)從資產(chǎn)評估的效率和相對合理角度，按各種評估方法的特點，明確其最適宜發(fā)揮作用的范圍選用好評估方法，將有利于提高資產(chǎn)評估的質(zhì)量和效率，免除因評估方法選用不當(dāng)形成的風(fēng)險。如整體商品房（辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán)）作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估，可采用市場比較法和收益法；行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押評估時，可采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費用（征地或拆遷安置補(bǔ)償費及前期費用）分別估價再綜合的方法，可用成本法和市場比較法或收益法進(jìn)行估價，從得出的估價額減去土地出讓金的方法；部分（局部）房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；在建工程已完工部分作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或假設(shè)開發(fā)法。在評估中，評估人員一般應(yīng)注意到某些特定的、特別目的和特別設(shè)計的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，這種資產(chǎn)很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴(yán)格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專有資產(chǎn)，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應(yīng)采用重置成本折余法評估。某些市場價值極有限的專用資產(chǎn)，一般不宜單獨作抵押。

抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對于抵押貸款評估來說，其一般在企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營失敗，貸款難以收回時加大，對此，評估師應(yīng)保持應(yīng)有的職業(yè)道德和職業(yè)謹(jǐn)慎，充分關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營能力，可采用市場調(diào)查、同行業(yè)咨詢、借助于專家?guī)椭?，采取有效的方法來防范風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)

[1]劉萍．個人住房抵押貸款風(fēng)險探析[J]．金融研究，2002，（8)．

[2]田雨．商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險及其對策[J]．財經(jīng)科學(xué)，2004．

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅基；評估

中圖分類號：P208 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）08-0098-02

一、房地產(chǎn)稅制改革的意義

（一）解決重流轉(zhuǎn)、輕保有的弊端

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種及與房地產(chǎn)密切相關(guān)的稅種中耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅屬于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，而且免稅范圍較大，只對經(jīng)營用房、用地征收。根據(jù)《中國稅務(wù)年鑒》2007―2011年的數(shù)據(jù)，2006―2010年房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)占到房地產(chǎn)稅收的90%以上，而保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)占房地產(chǎn)業(yè)總體稅負(fù)不超過6%。房地產(chǎn)稅制這種“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的狀況，使進(jìn)入市場流通的房地產(chǎn)要承受較高的稅負(fù)，抑制了房地產(chǎn)的正常流動；而一些投資者購買房產(chǎn)后不需要付出太多成本就可以坐等房價上漲。這不但降低了房地產(chǎn)的使用效率，而且使政府不能充分參與房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的自然增值的分配，造成財政收入的流失。為了有效發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控作用，應(yīng)該減少房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制進(jìn)行規(guī)范性改革并按照房地產(chǎn)的評估價格課稅。

（二）增加地方政府的稅收來源

根據(jù)有關(guān)資料，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占地方本級財政收入的比重較低（約為15%左右），而一般房地產(chǎn)稅收發(fā)達(dá)國家其房地產(chǎn)稅收占地方財政收入的40%―50%。要使房地產(chǎn)稅收成為地方財政收入的主要來源，房地產(chǎn)稅制改革有必要減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，加大保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收。因為，相比流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收，加大保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收不會造成房價的上漲，更有利于對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為；另一方面也為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源，促使地方政府完善地方公共財政建設(shè)，滿足廣大人民群眾的需要。所以，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅制改革的趨勢是合并現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅的征收對象擴(kuò)大為所有的不動產(chǎn)，對居民個人所有的房產(chǎn)規(guī)定一定的免稅面積外，所有不動產(chǎn)按照房地產(chǎn)評估價格確定計稅依據(jù)。

（三）對調(diào)控房地產(chǎn)市場有一定的作用

房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)手段，可以直接并快速改變房地產(chǎn)作為投資品的屬性，增加房產(chǎn)持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進(jìn)而穩(wěn)定房價，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。例如，2011年開始的重慶房產(chǎn)稅征收試點，盡管征稅范圍較小、稅率不高，但對房地產(chǎn)市場調(diào)控有一定的作用。重慶房產(chǎn)稅主要針對獨棟別墅、高檔商品房以及外來炒房者征收，稅率設(shè)為0.5%、1%和1.2%三個檔位，對于存量和新增的應(yīng)稅房產(chǎn)分別給予180平方米和100平方米的免稅面積。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，房產(chǎn)稅實施后部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費傾向。在房產(chǎn)稅推行的10個月內(nèi)，重慶主城區(qū)高檔商品住房成交70萬平方米，占商品住房成交量的6.8%，較上年下降4.1個百分點；同時，高檔商品住房成交建筑面積均價也較房產(chǎn)稅實施前下降7.1個百分點。

（四）調(diào)節(jié)收入分配

房地產(chǎn)稅除了在住房保有環(huán)節(jié)調(diào)控房地產(chǎn)、增加地方財政收入的功能外，作為將房地產(chǎn)資本利得納入二次分配的重要手段，房地產(chǎn)稅的作用還在于調(diào)整收入分配、縮小貧富差距?？s短貧富差距、增加人民收入是“十二五”規(guī)劃的重要目標(biāo)。這一目標(biāo)的重要實現(xiàn)手段就是通過稅收調(diào)節(jié)實現(xiàn)社會財富的二次分配。讓擁有更多房產(chǎn)、占有更多社會財富的公民繳納更多的稅費，以縮小貧富差距，這是中國社會的現(xiàn)實需要。

二、房地產(chǎn)稅稅基評估對房地產(chǎn)稅征收的必要性

如何有效評估房地產(chǎn)稅基是征收保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。因為，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的計稅依據(jù)不能準(zhǔn)確反映財產(chǎn)在征稅時點的市場價值，比如，房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值扣除10%―30%作為計稅依據(jù)，沒有考慮到房產(chǎn)使用后的折舊或升值因素，使得房產(chǎn)稅不能隨著房產(chǎn)價值的增減而相應(yīng)調(diào)整；而城鎮(zhèn)土地使用稅以單位和個人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，各級別土地的差別稅額較小，不能真正反映土地的級差收益。當(dāng)前，我國保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅制改革的目標(biāo)是將土地使用稅按使用面積從量定額征稅、房產(chǎn)稅對企業(yè)自用房屋按房產(chǎn)原值扣除10%―30%后的余值征稅以及單位和個人出租房產(chǎn)按租金收入征稅的方式，統(tǒng)一合并為房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅的征收對象擴(kuò)大為所有的不動產(chǎn)，對所有不動產(chǎn)按照土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價值來確定計稅依據(jù)。市場價值又稱為公開市場價值，是多數(shù)估價需要評估的價值。房地產(chǎn)市場價值能夠反映在特定時點房地產(chǎn)價值量的大小，能夠反映不動產(chǎn)從政府公共服務(wù)（如城市基礎(chǔ)設(shè)施）獲得收益的大小，依據(jù)不動產(chǎn)的市場價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，對政府稅收來說更具有彈性，對納稅人來說更公平。世界上財產(chǎn)稅制比較完善的國家和地區(qū)大多也是以經(jīng)評估確定的房地產(chǎn)市場價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)本身不存在實際交易價格，其價值只能通過房地產(chǎn)評估的方式以應(yīng)稅時點類似房地產(chǎn)的成交價格、以房地產(chǎn)的預(yù)期收益或以房地產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)來確定。因此，房地產(chǎn)稅的征收離不開對房地產(chǎn)稅稅基即房地產(chǎn)市場價值的評估。

三、我國房地產(chǎn)稅稅基評估體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)稅稅基評估的目的在于滿足稅收的公平合理性要求和開征房地產(chǎn)稅的成本核算要求，使納稅結(jié)果為征納雙方所接受。這就必然要求建立起一套科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅稅基評估體系。

（一） 選擇準(zhǔn)政府性質(zhì)的專屬評估機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)稅評估主體

房地產(chǎn)稅基評估結(jié)果帶有行政結(jié)論性質(zhì)，關(guān)系到地方政府稅收收入和納稅人應(yīng)納稅額。所以，在房地產(chǎn)稅開征初期及過渡期內(nèi)，選擇準(zhǔn)政府性質(zhì)的專屬評估機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)稅基評估工作更符合我國國情，即房地產(chǎn)稅稅基評估機(jī)構(gòu)是隸屬于政府的不以營利為目的的事業(yè)單位，經(jīng)費由財政提供，評估人員可以從社會上有豐富評估經(jīng)驗的執(zhí)業(yè)評估人員中招收。這樣既可以保證評估工作的專業(yè)性、獨立性，又利用了政府部門在信息搜集和溝通協(xié)調(diào)方面的長處，還可以克服因政府部門設(shè)立專門的稅基評估部門帶來的人員編制負(fù)擔(dān)。

（二）房地產(chǎn)稅基評估周期的確定

國外房地產(chǎn)稅稅基評估周期長則每隔3―5年進(jìn)行1次價值重估，短則每年評估1次。如加拿大各省和地區(qū)通過計算機(jī)輔助評稅，評稅周期由過去的3―5年縮短到每年評估一次。我國房地產(chǎn)稅稅基評估周期不宜太長，否則會因為房地產(chǎn)市場價格的波動使計稅依據(jù)失去意義；但由于評估成本較高并且我國目前房地產(chǎn)稅基評估的技術(shù)還不完善，因此，也不宜每年評估一次。結(jié)合我國基準(zhǔn)地價評估周期確定房地產(chǎn)稅基評估周期比較適合。目前，全國各大中城市及縣、鎮(zhèn)都有基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù)，覆蓋工業(yè)用地、商業(yè)用地和居住用地。國土資源部規(guī)定基準(zhǔn)地價原則上每三年更新一次。在實踐中大部分城市都是以2～3年為周期進(jìn)行更新和調(diào)整的。因此，結(jié)合基準(zhǔn)地價評估周期，運用各地的基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù)結(jié)合不同類型房地產(chǎn)在估價時點的建筑成本等資料所測算的房地產(chǎn)價格可以作為不同類型房地產(chǎn)稅的稅基。

（三） 建立以市場比較法為主、收益法和成本法為補(bǔ)充的稅基評估方法體系

在選擇房地產(chǎn)稅基評估方法時，應(yīng)以市場比較法為主、收益法和成本法為補(bǔ)充。市場法評估的前提條件是房地產(chǎn)市場比較活躍、估價需要的可比實例數(shù)據(jù)比較容易收集。在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、類似房地產(chǎn)有交易的條件下，這種方法的評估結(jié)果易于被納稅人接受。收益法適用于有穩(wěn)定預(yù)期收益并且收益和風(fēng)險都能量化的房地產(chǎn)估價，但對未來收益預(yù)測受較強(qiáng)的主觀判斷和未來收益不可預(yù)見因素的影響。對于一些很少交易而又沒有經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)可以考慮采用成本法估價。

（四）房地產(chǎn)稅基評估信息數(shù)據(jù)庫的建立

以房地產(chǎn)市場價值為房地產(chǎn)稅征稅依據(jù)，就要求政府或評估部門掌握并不斷地更新有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。目前，多數(shù)國家在為征收房地產(chǎn)稅而進(jìn)行稅基評估的過程中引入了批量評估方法，即應(yīng)用系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、考慮到統(tǒng)計檢驗和結(jié)果分析的評估方法和技術(shù)評估多項財產(chǎn)確定日期價值的活動。批量評估過程包括一個非常重要的步驟即對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、建成年代、材料以及房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等。因此，完善的財產(chǎn)登記制度是房地產(chǎn)稅開征的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)稅順利實施的保障。所以，應(yīng)當(dāng)盡快健全有關(guān)財產(chǎn)（主要是房地產(chǎn)）登記、處理的法律法規(guī)，盡快建立個人資產(chǎn)檔案管理。

（五）形成納稅人爭議處理機(jī)制

在評估房地產(chǎn)市場價值過程中，因房地產(chǎn)個別因素造成的估價結(jié)果差異是不可避的。因此，應(yīng)建立相應(yīng)的處理機(jī)制，保護(hù)納稅人合法權(quán)益。首先，要對評估結(jié)果進(jìn)行公示，以增強(qiáng)評估信息的透明度。其次，當(dāng)納稅人對評估結(jié)果有異議時，應(yīng)當(dāng)允許在一定期限內(nèi)向原稅基評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估；為了保證納稅人的申訴權(quán)利，地方應(yīng)成立稅基評估專家委員會，允許納稅人對復(fù)核評估的結(jié)果有異議時向當(dāng)?shù)氐亩惢u估專家委員會申請鑒定。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李宏彪.我國房地產(chǎn)稅制改革研究[D].上海：華東理工大學(xué)，2012.

[2] 范信葵.物業(yè)稅評估制度的國際比較與借鑒[J].北方經(jīng)濟(jì)，2006，（9）.

[3] 陳淑賢.論物業(yè)稅稅基評估主體的選擇.涉外稅務(wù)[J].2008，（1）.

篇5

關(guān)鍵詞：城市房屋拆遷；利益；傾向

On the interest of the parties in urban house demolition

Tao Ren

(College of economics Huazhong Normal University， Wuhan 430079)

Abstract: This paper analyzes the root-causes of the phenomena that residents’ interest is damaged in the course of Chinese urban house demolition， and gives some countermeasures to settle this problem.

Key words: urban house demolition; interest; tendency

隨著我國城市化進(jìn)程日益加快，房屋拆遷已成為城市建設(shè)和發(fā)展的重要活動，而由此也引發(fā)了大量商業(yè)糾紛和社會沖突。一方面，被拆遷人出于種種考慮不愿意搬遷，或者要求獲得更為合理的補(bǔ)償；另一方面，政府則要求按照自己的藍(lán)圖建設(shè)更為美好的城市。從而，整個城市房屋拆遷過程演化成被拆遷人和城市政府、開發(fā)商的一種博弈行為，都希望從中獲得盡可能多的利益，從而使其偏好獲得最大的滿足，。

一、 目前城市房屋拆遷中的利益傾向

1、拆遷補(bǔ)償評估方法不利于被拆遷人

按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，被拆遷房屋價格評估的具體辦法由省、自治區(qū)和直轄市人民政府制定。在具體實施過程中，目前通行的城市房屋拆遷評估辦法是：房屋重置價加上區(qū)位基準(zhǔn)價格，即房屋的建筑成本加上土地的基準(zhǔn)價格（基準(zhǔn)地價）。

從被拆遷房屋價格評估的內(nèi)容來看，其方法為重置成本法，被拆遷人最后得到的補(bǔ)償價格是重置成本價。但是，被拆遷人為了尋找新的住房，必須利用這筆補(bǔ)償款在商品房市場上按照現(xiàn)行市價購買新的住房，這既包括房屋的建筑成本和土地與配套設(shè)施分?jǐn)偟某杀荆舶ǚ康禺a(chǎn)開發(fā)商的利潤和各種稅費。在房地產(chǎn)市場上，對于同一標(biāo)的物，現(xiàn)行市價法評估價格將遠(yuǎn)大于重置成本法評估的價格。因此，按照現(xiàn)行的評估方法，被拆遷人的利益必然受到損害。

2、拆遷補(bǔ)償評估機(jī)構(gòu)的選擇不利于被拆遷人

目前，在城市房屋拆遷過程中，房屋評估機(jī)構(gòu)通常由拆遷人指定。這些評估機(jī)構(gòu)因與委托人存在著利益關(guān)系，在缺乏嚴(yán)密的市場監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。評估機(jī)構(gòu)為了迎合拆遷人的要求，故意壓低被拆遷人房屋的評估價格，損害被拆遷人的利益。對具有公益性質(zhì)的道路、管道等項目的拆遷，因政府相關(guān)部門不恰當(dāng)?shù)男姓深A(yù)，往往不按照房屋實際價值進(jìn)行評估，出具的評估報告帶有濃厚的行政干預(yù)行為色彩，與法律規(guī)定不符。

3、強(qiáng)制拆遷時有發(fā)生

_______________________

*作者簡介：陶韌（1980—），湖北武漢人，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2003級碩士研究生。

眾所周知近年來，由于我國家法律法規(guī)的不完善，政府在城市建設(shè)特別是大量的商業(yè)征用地審批、實施拆遷作業(yè)中大包大攬，有的地方為了順利拆遷甚至動用警力，強(qiáng)制執(zhí)行。由此引起的政府與拆遷人的矛盾可以說已經(jīng)成為帶有普遍性的社會問題，比較典型的就是湖南嘉禾縣商貿(mào)城建設(shè)拆遷。

二、目前城市房屋拆遷中利益傾向的根源分析

1、在相關(guān)法規(guī)中被拆遷人處于弱勢地位

拆遷人與被拆遷人在拆遷過程中應(yīng)該是平等的民事主體，法律在對雙方權(quán)利、義務(wù)的設(shè)

定以及違法行為的制裁應(yīng)具有平等性，但實際上卻不是這樣。

根據(jù)《條例》第16條“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行?！?/p>

仔細(xì)分析，此條例很大的一個缺陷就是規(guī)定強(qiáng)制拆遷合法化，在法院未作出裁決之前，可以依法先行剝奪被拆遷人的房屋使用權(quán)和所有權(quán)。它首先給被拆遷人定下的基調(diào)就是不論怎么折騰，房子肯定是要拆的，被拆遷人所能夠做的就是努力的獲得更多的補(bǔ)償；在房子拆遷與否這個對于被拆遷人來說意義重大的問題上，被拆遷人是沒有發(fā)言權(quán)的，先不說被拆遷人的權(quán)益是否受到了侵害，一開始他們的權(quán)益肯定是沒有受到保障。即使是被拆遷人為了維護(hù)自己的權(quán)益，向房屋拆遷管理部門、人民法院提出申請或訴訟，在制度不健全、受到政府有關(guān)部門或當(dāng)事人強(qiáng)勢干預(yù)的情況下，政府的房屋拆遷管理部門和人民法院是否能夠進(jìn)行客觀公正的判斷也存在問題。

根據(jù)《條例》第24條“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！眴栴}的焦點在于“市場評估價格”，房地產(chǎn)市場評估方法有很多種，目前各地方通常采用的是重置法（其不合理性前文已有論述）。其實，無論采取何種市場評估方法，其得出來的價格都不會是市場價值。從相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)知識知道，市場價值的形成需要相應(yīng)的市場前提：買方和賣方均完全出于自愿；具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購買。在房屋拆遷過程中，由于被拆遷人一般為非自愿，而且拆遷還受到一定期限的限制，這與一般意義上的買賣交易存在著本質(zhì)上的不同。雖然拆遷人會對被拆遷人給予補(bǔ)償，但在被拆遷人失去了“堅持不拆遷”的交易底線的時候，交易心理上已完全處于劣勢，所能得到的補(bǔ)償完全掌控在拆遷人手中，無論是質(zhì)與量都沒辦法和市場價格相提并論。

2、城市政府在拆遷過程中的“雙重角色”互相支撐

根據(jù)目前的憲法，城市土地都屬于國家所有，從技術(shù)角度考慮，實際上是由城市政府代行這種所有者權(quán)利。因此，政府在出于公共利益需要而征收土地的時候，實際上扮演著兩個角色：一方面，政府是土地所有權(quán)之人，而該土地上的居住者，僅僅擁有使用權(quán)；另一方面，政府又是公共利益的代表者。

這兩個角色合二為一，互相支撐。政府作為公共利益的代表者，為了政府認(rèn)定的公共利益而決定拆遷，同時政府又是土地所有權(quán)之者，那么，政府自然可以想什么時候拆遷就什么時候拆遷，想什么時候收回居民的土地就可以什么時候收回，因為土地本來就是政府所有的。另一方面，政府又是公共利益的代表者，作為土地臨時使用者的被拆遷人，你如果不從政府所擁有的處于拆遷范圍的國有土地上搬走，不僅侵犯了政府作為國有土地所有權(quán)人的權(quán)利，而且也損害了公共利益；而政府所擁有的強(qiáng)制力，為了捍衛(wèi)國家對于土地的所有權(quán)，更為了公共利益，當(dāng)然可以在必要的時候使用強(qiáng)制手段。如此，土地權(quán)利與政府的權(quán)力結(jié)合在一起，使得拆遷戶從一開始就處于絕對弱勢地位。

正是這種制度“短路”，導(dǎo)致地方政府有能力、也有意志不顧拆遷戶的意愿而進(jìn)行拆遷，盡管已引起民眾不滿，卻仍舊以為自己的行為是完全正當(dāng)?shù)?。要解決這一問題，首先應(yīng)當(dāng)區(qū)分政府在城市房屋拆遷過程中的兩個角色：作為國有土地所有權(quán)者的角色，與公共利益代表者的角色。地方政府當(dāng)然代表、并應(yīng)當(dāng)追求城市的公共利益，但是，城市國有土地的所有權(quán)，究竟由誰代表、如何行使，卻似乎值得反思。至少目前由城市政府來代表，存在嚴(yán)重利益沖突。

三、解決問題的建議

1、完善《條例》

法律的基本原則應(yīng)該是保護(hù)弱者，而不是維護(hù)強(qiáng)者的利益。保護(hù)私有財產(chǎn)、保護(hù)人權(quán)的條款已經(jīng)寫入了《中華人民共和國憲法》，《條例》卻是更多的考慮拆遷實施方便，而忽略了對被拆遷人的利益的保護(hù)。一方面要改變房屋價格評估機(jī)構(gòu)委托方式，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該由被拆遷人委托；另一方面，要改變房屋價格評估方法，采用市場比較法進(jìn)行評估。同時，要明確對違規(guī)拆遷和強(qiáng)制拆遷的處罰措施。

2、政府退出開發(fā)性和商業(yè)性的拆遷

對于開發(fā)性和商業(yè)性房屋拆遷，政府完全可以不參與、不介入，由開發(fā)商與被拆遷人協(xié)商拆遷相關(guān)事宜，按照市場化模式操作，自行拆遷或委托具有房屋拆遷資格的單位拆遷。這樣，政府能夠從大量具體的拆遷事務(wù)中解脫出來，對整個房屋拆遷過程進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，做好專職“裁判”員角色，這對于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能和維護(hù)政府形象來說，也具有重要的意義。

3、政府對公益性拆遷實行“恩恤津貼”制度

城市政府因為公共利益即全體城市市民的利益而進(jìn)行拆遷，這原本是沒有問題的。但對于被拆遷人來說，卻要因為公共利益的改善而獨自承受相應(yīng)的利益損失（精神損失是肯定的，物質(zhì)損失前文已有論述），則顯得有些不公平。在我國實行計劃經(jīng)濟(jì)時期，政府強(qiáng)調(diào)公共利益優(yōu)先于個體利益。如今，雖然國家經(jīng)濟(jì)體制正在向市場經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，但是，“公共利益優(yōu)先”的理念對中國社會的影響仍然非常深刻?？梢哉f，民眾對公共利益存在一種天然的敬畏心理。而某些城市政府正是利用公眾對政府的信任和敬畏，動輒以公共利益為由對城市房屋進(jìn)行拆遷，卻拖欠提供補(bǔ)償或補(bǔ)償過低，以犧牲被拆遷人的利益為代價來推動城市的發(fā)發(fā)展，由此導(dǎo)致公共利益泛化。

為了正確處理政府與被拆遷人的財產(chǎn)關(guān)系，以及防止公權(quán)侵犯個體利益，除了按照《條例》對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償外，政府還應(yīng)該對被拆遷人實行恩恤津貼，即政府額外對被拆遷人進(jìn)行一定的補(bǔ)貼，在一定程度上也是表現(xiàn)政府在組織公益性拆遷時對于擾民的“歉疚”。補(bǔ)貼辦法可以按戶補(bǔ)貼，戶補(bǔ)貼數(shù)額=戶常住人口*當(dāng)?shù)?年人平均生活費用。如此，一方面加大政府組織公益性拆遷的補(bǔ)償壓力，使其作出決策時候參與更多的理性，更好的促進(jìn)土地集約利用；另一方面也可以使被拆遷者獲得更大的滿足，感受到政府的關(guān)懷，在保持社會穩(wěn)定的同時，使得建設(shè)項目能夠順利的進(jìn)行。

參 考 文 獻(xiàn)：

[1]葉劍平.房地產(chǎn)估價[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2002.

[2]高富平，黃武雙.房地產(chǎn)法新論[M].北京：中國法制出版社，2002.

篇6

【關(guān)鍵詞】基準(zhǔn)地價 人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò) 土地定級 估價模型

基準(zhǔn)地價是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日土地使用權(quán)區(qū)域的平均價格[1]。常用的基準(zhǔn)地價評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法。常用的方法雖然在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的評估中占據(jù)主導(dǎo)地位，但其過程比較復(fù)雜，數(shù)據(jù)涉及的領(lǐng)域較多，所需要采集的地價樣本量大，造成效率不高，不僅費時費力，而且也增加了評估成本。為了提高評估效率，降低評估成本，因此，需要引入一種更好的方法來準(zhǔn)確預(yù)測城市基準(zhǔn)地價?；鶞?zhǔn)地價作為政府宏觀調(diào)控土地需求的主要手段之一，如何在快速、準(zhǔn)確、高效地進(jìn)行基準(zhǔn)地價的更新評估的同時，保證基準(zhǔn)地價評估的精度，已成為當(dāng)今國土管理部門十分關(guān)注的問題。

1 理論基礎(chǔ)[2-8]

人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（Artificial Neural Net Work，簡稱ANN）是一種信息處理系統(tǒng)，其模型是由多個基本單元以某種規(guī)則連接而成的層次網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。它以基本單元模擬生物大腦中的神經(jīng)元，通過單元間信息的相互傳遞來模擬大腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)、記憶、推理、歸納等功能。其優(yōu)點在于不需要設(shè)計任何數(shù)學(xué)模型，只需靠過去的經(jīng)驗來學(xué)習(xí)，具較強(qiáng)的容錯性，對不完全信息、帶噪音的信息具良好的適應(yīng)性，對非線性關(guān)系的模擬更具優(yōu)越性。目前神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)已廣泛應(yīng)用于智能識別、自動控制、圖像與語言處理等方面， 而預(yù)測評估也是其重要的應(yīng)用領(lǐng)域之一。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的種類很多，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)就是最具代表性、應(yīng)用最廣泛、效果最好的方法之一。因為BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)能夠調(diào)整權(quán)值，使網(wǎng)絡(luò)總誤差最小，同時網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)過程也是一種誤差邊向后傳播邊修正權(quán)系數(shù)的過程。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)又稱誤差反向神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，屬于向前多層傳播、有導(dǎo)學(xué)習(xí)的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，由大量簡單的處理單元（神經(jīng)元）廣泛互連形成的復(fù)雜的非線性系統(tǒng)。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型通常由輸入層、包含一層或多層的隱含層和輸出層組成，同層各神經(jīng)元互不連接，相鄰層的神經(jīng)元通過權(quán)連接。

針對含有m個樣本的訓(xùn)練集，BP網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)訓(xùn)練的基本步驟，如圖1所示：

（1）初始化。設(shè)置各個權(quán)值 和閾值 的初始值，并保證這些值在（0，1）范圍內(nèi)，同時設(shè)置最大迭代次數(shù)M（M>m）和目標(biāo)誤差；

（2）提供訓(xùn)練樣本。隨機(jī)取出一個樣本，設(shè)定其輸入向量 和對應(yīng)期望輸出向量 ；

（3）計算網(wǎng)絡(luò)的實際輸出及隱含層。 ，其中： 表示第 個樣本在第 層的輸入， 表示第 層和第 層的連接權(quán)值， 表示第 個樣本在第 層的輸出， 為第 層的閾值；

（4）計算訓(xùn)練誤差。 ， 表示第 個樣本在第 層的輸入， ，當(dāng) 為輸出層時；

（5）修正權(quán)值和閾值。 ，當(dāng) 為輸出層時， ；

（6）樣本經(jīng)過反復(fù)訓(xùn)練，當(dāng)達(dá)到最大迭代次數(shù)M時，網(wǎng)絡(luò)不收斂；或者訓(xùn)練誤差小于等于目標(biāo)誤差時，網(wǎng)絡(luò)收斂時，就達(dá)到期望效果，得到輸出向量，則訓(xùn)練結(jié)束。

2 研究思路

本文利用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)研究基準(zhǔn)地價的基本思路：首先，根據(jù)地價樣點圖與各定級因子圖之間的空間關(guān)系，得到地價與定級因子間的關(guān)系表，抽取商業(yè)地價記錄作為神經(jīng)網(wǎng)格學(xué)習(xí)樣本；其次，以各定級因子的作用分值為自變量，修正后的地價為因變量，訓(xùn)練神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型；第三，利用未進(jìn)入學(xué)習(xí)樣本的地價樣點，驗證網(wǎng)絡(luò)模型精度；最后，利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型評估不同級別的基準(zhǔn)地價。

3實例驗證――以商丘市為例

3.1 數(shù)據(jù)來源

（1）商丘市2013年城鎮(zhèn)商業(yè)定級數(shù)據(jù)。具體包括商服繁華影響度分值圖、道路通達(dá)度分值圖、公交便捷度分值圖、對外交通便利度分值圖、作用分值完備度分值圖和人口密度分值圖，數(shù)據(jù)格式為10m×10m的ArcGIS軟件的柵格數(shù)據(jù)。

（2）商丘市2013年城鎮(zhèn)商業(yè)地價樣點數(shù)據(jù)。主要包括土地出讓、出租、轉(zhuǎn)讓等地價調(diào)查樣點。地價樣點按照基準(zhǔn)地價內(nèi)涵進(jìn)行修正，即估價基準(zhǔn)日為2013年1月1日，通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣及土地平整的六通一平開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，土地容積率為2.2，土地出讓年限為40年。地價樣點數(shù)據(jù)格式為ArcGIS的Shape點數(shù)據(jù)圖層。

3.2 選取學(xué)習(xí)樣本

影響樣本的因素包括一般因素、區(qū)域因素和個別因素。由于預(yù)測的宗地都位于商丘市，一般因素都相同，不需要考慮；土地級別綜合反映了土地的自然條件和區(qū)位條件，能反映出土地的區(qū)域差異，因此可以用土地級別來區(qū)分區(qū)域因素[9]。由于土地用于商業(yè)，商服繁華度和交通便捷度對商業(yè)的影響較大，同時設(shè)施完善度和對外便捷度對商業(yè)的開發(fā)成本影響較大，進(jìn)而影響價格，綜合以上分析這里選取的個別因素主要有：商服繁華度、公交便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、對外交通便利度、道路通達(dá)度、人口密度。

將地價與定級因子關(guān)系表中數(shù)據(jù)導(dǎo)入MATLAB軟件中，從200多個樣本中剔除存在明顯錯誤的數(shù)據(jù)，隨機(jī)選取了61個商業(yè)地價樣本，用于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建模。將學(xué)習(xí)樣本分為訓(xùn)練樣本和測試樣本兩類，前55個樣本點為訓(xùn)練樣本，后6個樣本點為測試樣本。為了充分發(fā)揮BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的預(yù)測功能，提高其輸出精度，需將輸入數(shù)據(jù)作歸一化處理，一般將輸入量歸一化到[0，1]區(qū)間[10]。

式中： 為標(biāo)準(zhǔn)化后商丘市某因素的指標(biāo)值， 為標(biāo)準(zhǔn)化前商丘市某因素 的指標(biāo)值， 為標(biāo)準(zhǔn)化前商丘市某因素指標(biāo)的最小值， 為標(biāo)準(zhǔn)化前某因素指標(biāo)的最大值。其具體情況如表l所示：

3.3 建立神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型

MATLAB軟件提供了強(qiáng)大的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)工具箱，本研究利用MATLAB2012軟件系統(tǒng)進(jìn)行建模。理論上已經(jīng)證明，具有一個隱含層的三層網(wǎng)格可以逼近任意非線性函數(shù)，因此將網(wǎng)絡(luò)設(shè)置為三層。將6個影響因子的作用分值作為輸人層神經(jīng)元，即自變量，將樣點地價作為輸出層神經(jīng)元，即因變量。隱含層神經(jīng)元數(shù)的選取是比較重要的，也是比較困難的問題，神經(jīng)元太少，則網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)效果較差，且網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練次數(shù)增加；神經(jīng)元個數(shù)太多，則訓(xùn)練時間較長，且可能出現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)不收斂的情況，在本模型建立過程中經(jīng)過多次調(diào)試對比，當(dāng)選取4個隱含層神經(jīng)元時，網(wǎng)絡(luò)的收斂速度比較快，因此隱含層神經(jīng)元數(shù)設(shè)置為4。隱含層中的神經(jīng)元采用S型激發(fā)函數(shù)，輸出層傳遞函數(shù)采用Purelin線性傳遞函數(shù)，其參數(shù)設(shè)置為0.9，最小訓(xùn)練速率為0.05，動態(tài)參數(shù)0.8，訓(xùn)練的目標(biāo)誤差為0.005，訓(xùn)練步長為500。經(jīng)過55個訓(xùn)練樣本的訓(xùn)練，并由系統(tǒng)不斷地自動調(diào)節(jié)網(wǎng)絡(luò)權(quán)值和閾值，最后得到誤差滿足精度要求的估價神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練誤差曲線如圖3所示。

3.4 網(wǎng)格模型驗證

將這6個測試樣本的基準(zhǔn)地價定級因子輸入神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型，由神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測出地價，通過與實際地價比較，判斷神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是否具有推廣能力。結(jié)果如表2所示，可以看出，用BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型模擬的基準(zhǔn)地價和驗證樣本點的結(jié)果是比較吻合的，其中最大誤差為8.99%，最小誤差為2.84%，平均誤差為5.62%，預(yù)測精度在90%以上。

3.5 基準(zhǔn)地價評估

商丘市商服用地定級工作中，將城市用地劃分為6個級別，利用ArcGIS系統(tǒng)的分區(qū)統(tǒng)計功能，分別統(tǒng)計6個商服用地級別的商服繁華影響度、公交便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、對外交通便利度、道路通達(dá)度、人口密度等6個定級因子的平均值，如表3所示，隨商服用地級別從高到低變化，各級定因子分值均呈逐步減少的趨勢。

將表3中各級別的因子平均分值代入神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型，進(jìn)行基準(zhǔn)地價模擬預(yù)測，并將預(yù)測結(jié)果與商丘市用傳統(tǒng)方法――多元回歸分析法確定的基準(zhǔn)地價結(jié)果對比分析，結(jié)果如表4所示。從表4可以看出，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測的基準(zhǔn)地價隨土地級別降低而下降，對傳統(tǒng)方法計算的結(jié)果基本一致，誤差百分比最大的為六級用地，達(dá)到3.76%，最小的為二級用地，僅為0.30%，整體平均值為1.66%，誤差百分比整體呈現(xiàn)二、三、四級小，一、五、六大的趨勢，這與神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建模的學(xué)習(xí)樣本有關(guān)，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建模的學(xué)習(xí)樣本主要分布在二、三、四級用地區(qū)域中。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測值整體比傳統(tǒng)方法計算值偏小，經(jīng)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，商丘市基準(zhǔn)地價在進(jìn)行區(qū)域地價平衡時，進(jìn)行了人為的上調(diào)。經(jīng)過以上分析可以看出，基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的基準(zhǔn)地價評估達(dá)到了較高的精度，該方法在基準(zhǔn)地價評估中，有很高的應(yīng)用價值。

4結(jié)論及分析

本文以商丘市商服用地為例，開展了人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建模與應(yīng)用研究，結(jié)果表明：

（1）利用3層神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，4個隱含層神經(jīng)元時，網(wǎng)絡(luò)可以快速收斂，通過地價樣點驗證，模型平均誤差為5.54%，達(dá)到了較高的精度。

（2）將建立的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型應(yīng)用于商服基準(zhǔn)地價評估，與實際地價結(jié)果基本一致，平均誤差僅為1.66%。多元回歸分析法預(yù)測的結(jié)果與實際值的相對誤差為5.54%，預(yù)測精度提高了4.72個百分點。

本文的研究實例充分說明，將人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)運用于基準(zhǔn)地價評估的實踐中，是切實可行的。隨著人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷發(fā)展和完善，可以預(yù)見其應(yīng)用將會得到實現(xiàn)和推廣。

本文僅選取城市商業(yè)用地中部分樣本進(jìn)行了建模分析和研究，存在樣本量小、土地區(qū)域或地價范圍有限等局限性，對于大樣本、多級別、大范圍的土地估價模型的建立和應(yīng)用，還有待進(jìn)一步深入探討和研究。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-2001）[S]. 北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2002.

[2] 葛哲學(xué)，孫志強(qiáng).神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論與MATLAB R2007實現(xiàn)[M].北京：電子工業(yè)出版社，2008，269～311.

[3] 王小川，史風(fēng).MATLAB神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)43個案例分析[M].北京：北京航空航天大學(xué)出版社，2013，1～32.

[4] 張威.MATLAB基礎(chǔ)與編程入門[M].西安：西安電子科技大學(xué)出版社，2013，48～132.

[5] 袁曾任.人工神經(jīng)元網(wǎng)絡(luò)及其應(yīng)用[M].西安：西安電子科技大學(xué)出版社，1988.

[6] 夏建國，申文金.基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的征地區(qū)片綜合地價評估[J].經(jīng)濟(jì)地理，2007，27（6）.

[7] 王勝武，鄭新奇.基于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的宗地地價評估探析[J].山東師范大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），2006，21（4）.

[8] 吳明發(fā)，陳美球.基于GIS的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法在宗地地價評估中的應(yīng)用[J].華南熱帶農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報，2007，13（1）.

[9] 孫曉，劉文鍇.基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的地價評估系統(tǒng)[J].焦作工學(xué)院學(xué)報（自然科學(xué)版），2003，22（2）.

[10] 吳迪軍，劉耀林，黃全義.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型研究[J].測繪科學(xué)技術(shù)學(xué)報，2007，4.

篇7

關(guān)鍵詞：財產(chǎn)保護(hù) 估價

一、征收中的財產(chǎn)保護(hù)與估價

1、征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。承包地被征收的，物權(quán)化的土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照上述規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

2011年12月27日中央農(nóng)村工作會議指出，推進(jìn)集體土地征收制度改革，關(guān)鍵在于保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，分配好土地非農(nóng)化和城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的增值收益。要精心設(shè)計征地制度改革方案出臺相應(yīng)法規(guī)。舊的征地補(bǔ)償辦法以具體地塊的平均畝產(chǎn)值倍數(shù)來計算補(bǔ)償費用，不僅使補(bǔ)償費用偏低，而且相鄰地塊的征地補(bǔ)償往往因用途不同而相差很大，補(bǔ)償?shù)碾S意性也較大，帶有較重的計劃經(jīng)濟(jì)色彩和政策性，無需評估專業(yè)人員介入。在市場經(jīng)濟(jì)的今天，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不公平引發(fā)了諸多社會問題，也加劇了城鄉(xiāng)貧富懸殊。改革的呼聲越來越高，土地征用補(bǔ)償區(qū)片綜合價格提供了土地征用補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)研究的新思路。它較我國目前根據(jù)《土地管理法》，單純采用“產(chǎn)值”的倍數(shù)計算土地征用補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)的方法要相對科學(xué)和適用。根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)(2004)28號)、國土資源部《關(guān)于開展征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》(國土資發(fā)(2005)144號)文件精神，各地開始推行征地區(qū)片綜合地價，征地區(qū)片綜合地價是征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素劃分區(qū)片并測算的，原則上只包括土地補(bǔ)償費和勞動力安置補(bǔ)助費兩項內(nèi)容，如何綜合考慮上述因素科學(xué)確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，就需要評估專業(yè)人員的參與，為政府提供最科學(xué)可靠的數(shù)據(jù)。

2、城市建設(shè)中個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。西方國家有一句格言，對私人住宅，“風(fēng)可進(jìn)，雨可進(jìn)，國王不可進(jìn)”，充分體現(xiàn)了私有財產(chǎn)權(quán)的神圣。物權(quán)法充分體現(xiàn)了對私有財產(chǎn)權(quán)的尊重和保護(hù)。

《城市房屋征收管理條例》規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。《城市房屋征收估價指導(dǎo)意見》規(guī)定：征收估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被征收房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。但長期以來因為各地政府公布的指導(dǎo)價格偏低，更新較慢，嚴(yán)重滯后于市場價格，補(bǔ)償金額偏低，征收后補(bǔ)償額在同一地塊買不到類似的房子，有失公平，但除了政策性的因素外，如何選擇評估方法科學(xué)測算征收補(bǔ)償金額，并研究論證公共利益需要和商業(yè)性征收的不同模式和性質(zhì)差別，為政策制定者提供理論依據(jù)和實證參考。因此如何充分發(fā)揮評估師的專業(yè)作用，對于保護(hù)私人財產(chǎn)權(quán)，切實保護(hù)物權(quán)，顯得尤為重要。

3、因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

搶險、救災(zāi)征用補(bǔ)償雖然沒有明確規(guī)定必須經(jīng)過評估確定，但作為一個物權(quán)保護(hù)的新領(lǐng)域仍然是評估業(yè)研究拓展的新課題。

二、拍賣中的財產(chǎn)保護(hù)與估價

在強(qiáng)制性的不動產(chǎn)拍賣中，法院根據(jù)估價機(jī)構(gòu)出具的評估價確定保留價，即確認(rèn)拍賣成交的最低價格。在拍賣程序中，競買人所出的最高價低于保留價的，不能確認(rèn)拍賣成交。可見，保留價的確定實際上意味著設(shè)置了一種權(quán)利制衡機(jī)制，通過這一機(jī)制可以有效地避免利益的過分傾斜，防止被執(zhí)行人的財產(chǎn)權(quán)受到損害。在拍賣未成交的情況下，準(zhǔn)許申請執(zhí)行人或者其他債權(quán)人以本次拍賣的保留價接受該財產(chǎn)抵債，既可以使債權(quán)人的債權(quán)盡快得到實現(xiàn)，又可以使債務(wù)人避免因降低保留價拍賣而遭受損失，還可以減少再次拍賣而增加的費用，提高執(zhí)行的效率?？梢娫u估價直接或間接影響當(dāng)事人的財產(chǎn)權(quán)以及案件執(zhí)行的效率。《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》司法解釋規(guī)定不動產(chǎn)拍賣成交或抵債后，其所有權(quán)自拍賣成交或抵債裁定送達(dá)時起轉(zhuǎn)移，而不是辦理登記過戶手續(xù)，是因為在不動產(chǎn)拍賣成交裁定送達(dá)后辦理過戶登記前，如果被執(zhí)行人破產(chǎn)的，該不動產(chǎn)就不應(yīng)被作為破產(chǎn)財產(chǎn)，否則該不動產(chǎn)就應(yīng)被列為破產(chǎn)財產(chǎn)，司法解釋出臺前發(fā)生過不少類似案例，造成債權(quán)人或申請執(zhí)行人的財產(chǎn)損失，應(yīng)該說此項規(guī)定與物權(quán)法的財產(chǎn)保護(hù)條款是一脈相承的。

三、建設(shè)用地出讓中的公有財產(chǎn)保護(hù)與估價

1、長期以來由于體制的不完善，大量土地被低價出讓，各地政府為了招商引資甚至零地價出讓，造成大量國有資產(chǎn)的流失。而此舉使得不少投資商僅僅是為了得到正在升值中的土地，不僅帶來了本地長期投資環(huán)境的惡化和區(qū)域間的惡性競爭，而且引來的企業(yè)也大多是為了短期內(nèi)獲取本應(yīng)屬于政府的土地租金作為超額利潤。

2007年9月21日國土部號39號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”?！笆?、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價。”為政府部門確定拍賣底價提供參考依據(jù)而進(jìn)行的評估成為評估機(jī)構(gòu)的經(jīng)常性業(yè)務(wù)，而如何把握土地市場脈搏和政策導(dǎo)向， 對規(guī)劃條件不同、自然條件不同、開發(fā)條件不同的地塊進(jìn)行科學(xué)合理地定價，即能最大限度地實現(xiàn)土地價值又能防止流拍，當(dāng)好政府部門的參謀是對評估人員專業(yè)性的考驗。

2、《物權(quán)法》第136條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。因此，建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立不是一個平面、二維概念，而是一個空間、立體的概念，空間權(quán)（Air Space Rights）應(yīng)運而生。為貫徹落實《中華人民共和國物權(quán)法》和《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，2008年4月《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF-2008-2601）。文本第4條明確，在簽訂出讓合同時，要填寫宗地的平面界限和豎向界限，出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標(biāo)填寫；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。

空間范圍的界定又給未來評估界估價提出了一個新的課題，從而立體地價第一次以法律形式進(jìn)入評估視野。其實立體地價早已經(jīng)在房地產(chǎn)售價中得到淋漓盡致的體現(xiàn)：對于經(jīng)營商業(yè)來說，土地的可及性尤為重要，商業(yè)建筑對于高度的敏感性極強(qiáng)；對于住宅的選擇、評價指標(biāo)與商業(yè)有所不同，首層使用方便，但采光條件、環(huán)璋條件均較差，視野不夠開闊。對于多層住宅來說隨樓層的增高，雖然在采光、視野等方面條件較好，但使用方便度下降，因此多層住宅的土地空間價值分配呈兩頭低中間各層較均勻分布的態(tài)勢，房屋售價也呈低-高-低的價位分布規(guī)律。電梯設(shè)備消除了高度對價值的負(fù)影響作用，因此高層住宅地價分布由首層起從小變大，達(dá)到一定高度后，各層地價分配趨于均等。工業(yè)用地對高度變化的敏感性弱，通常不考慮地價的空間變化。

隨著人們對地下空間的使用越來越普及，地下鐵道、地下商場、地下停車場以及地下管道等地下建筑設(shè)施如雨后春筍般興起。地下空間不再附屬于地表，而成為具有獨立價值物，具備使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等一般物的財產(chǎn)價值。因之，對地下空間權(quán)的法律形式進(jìn)行明確并加以規(guī)范便成為社會發(fā)展之必然。在以后的評估工作中，土地的豎向界限即高差是否也將作為一項地價影響因素進(jìn)行參數(shù)調(diào)整，以及如何進(jìn)行調(diào)整，系數(shù)如何設(shè)定，在新的法律、新的政策下如何在空間范圍內(nèi)體現(xiàn)房地產(chǎn)真正價值，保護(hù)公有、私有財產(chǎn)權(quán)，將成為一個新的研究課題。

四、劃撥土地估價與財產(chǎn)保護(hù)

1、 破產(chǎn)財產(chǎn)：法釋[2003]6號《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》：破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置 。這涉及到國有財產(chǎn)權(quán)和法人財產(chǎn)權(quán)的劃分和如何界定，業(yè)界一直爭論不休。

2 、在日常評估工作實踐中經(jīng)常遇到劃撥土地的評估，或抵押目的，或補(bǔ)交出讓金等

2007年底國土部下發(fā)《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)[2007] 277 號）規(guī)定：政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價值按照市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。

如何準(zhǔn)確評估劃撥土地使用權(quán)，保護(hù)國家、企業(yè)、利益各方的財產(chǎn)權(quán)，評估界已對一些基本方法和技術(shù)路線達(dá)成基本一致，大體有扣除出讓金法（先評估各待估宗地的出讓土地使用權(quán)價格，然后扣減土地使用權(quán)出讓金）、市場比較法、成本逼近法等。

篇8

關(guān)鍵詞：抵押貸款；信息不對稱；擔(dān)保；效果

一、引言

抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。我國《商業(yè)銀行法》明確提出商業(yè)銀行開展信貸業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)實行擔(dān)保。抵押是一種重要的擔(dān)保方式。

貸款抵押的作用和現(xiàn)狀，已有許多論述。當(dāng)借貸雙方之間出現(xiàn)信息不對稱時，抵押和擔(dān)保既有利于解決銀行面臨的逆向選擇，也有利于借款人避免銀行的信貸配給（Stiglitz&Weiss,1981,1986;Besanko&Thakor,1987；藍(lán)虹，穆爭社，2004）。辦理抵押貸款可加大公司所有者/管理者個人違約成本并提高借款人履行合同的激勵（InwonSong，2004）。

我國抵押貸款發(fā)展較快。據(jù)人民銀行成都分行聯(lián)合調(diào)查組對國有商業(yè)銀行10個縣級以上機(jī)構(gòu)2000年末貸款情況的統(tǒng)計調(diào)查，其中信用貸款占貸款余額的28.58％，擔(dān)保貸款占71.42％（其中抵押貸款41.45％）（竇廣涵，劉昱，2004）。

如何衡量抵押貸款的實際擔(dān)保效果？抵押貸款是否具有普遍的實際擔(dān)保效果？實際擔(dān)保效果的主要影響因素如何？本文通過實證研究方法進(jìn)行初步研究，并提出政策建議。

二、研究綜述與概念設(shè)定

1研究綜述

國外研究國外實證研究表明，因為在貸款清收過程中可以出售抵押物還貸，貸款抵押能夠提高貸款償還水平，實現(xiàn)較高的貸款回收率（Carty，1998；Gupton等，2000；G.Kabance.，2001；KEmery.，2003；J.Franks，AdeServigny，SDavydenko，2004；JGrunert，MWeber，2005)。從多國數(shù)據(jù)比較來看，抵押物對貸款回收率的影響，因破產(chǎn)法及對債權(quán)人權(quán)利的影響、抵押物的種類、抵押物的價值評估方法及重評頻率的不同而表現(xiàn)出明顯差異；宏觀經(jīng)濟(jì)狀況對抵押物變現(xiàn)價值有顯著影響（J.Franks，AdeServigny，SDavydenko，2004）。Franks等人的研究對影響因素進(jìn)行了識別，但沒有對影響的大小進(jìn)行定量測算。

國內(nèi)研究內(nèi)抵押貸款的研究文章主要采用了定性分析、列舉歸納的方法。研究文獻(xiàn)集中在存在的問題的歸納（王志成，2002；蘇建軍，2004；王國恩，2004；）、抵押物價值評估質(zhì)量（鹿亞芹，2003）、評估、登記費用高（葉春茂，胡友生，葉向東，1996；李瑞麗，2000）、抵押物種類的選擇（朱建華、楊曉榮，1997）、以物抵債的限制條件（王春玲，2004）、快速變現(xiàn)的限制（程鳳朝，2004；左利英，2005）、法定清償順序的影響（王國恩，2004）、抵押物破產(chǎn)受償率低（上海市高級人民法院，1998；隋軍等，2002；四川省政府體改辦調(diào)研組，2003）等方面，缺乏對抵押物擔(dān)保效果進(jìn)行系統(tǒng)實證研究的文獻(xiàn)。

2概念設(shè)定

抵押貸款名義保證率：＝抵押物評估價值/抵押貸款金額，其倒數(shù)即銀行平常所稱的“抵押折扣率”。

抵押貸款實際保證率：抵押物處置收入凈額/抵押貸款金額，本文將其定義為“抵押貸款實際保證率”，并以該指標(biāo)來衡量抵押貸款擔(dān)保效果。

貸款回收率：＝1-貸款損失率

抵押物評估價值變現(xiàn)率：=抵押物變現(xiàn)凈值/抵押物評估值*100%

三、方法與結(jié)論

（一）樣本及處理

本研究利用銀行已處置完畢的抵押貸款檔案資料，共取得廣東地區(qū)貸款抵（質(zhì)）押物處置有效樣本1799個，涉及貸款金額70.9億元，覆蓋當(dāng)?shù)馗鱾€行業(yè)與地區(qū)；貸款發(fā)放時間1984-1999年，貸款抵押辦理時間1995-2002，抵押物變現(xiàn)時間1996年至2004年。

為提高分析的準(zhǔn)確性，對數(shù)據(jù)進(jìn)行了如下清洗處理：

1、剔除了無效抵押數(shù)據(jù)。

2、對明顯異常數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實修正：（1）剔除了原數(shù)據(jù)中貸款金額低于3萬元的數(shù)據(jù)；（2）對實際擔(dān)保率大于400％的數(shù)據(jù)進(jìn)行了逐戶核實。

樣本的基本情況如下表：

表1樣本基本情況一覽表

變量樣本量均值標(biāo)準(zhǔn)差25％50％75％最小值最大值

實際擔(dān)保率（%）179948.8843.5516.0036.5076.40-10.50333.33

評估價值變現(xiàn)比率（%）179939.8438.9912.9228.9956.60-57.50375.00

融資金額（萬元）1799395.01986.0833.20102.00335.00317640

處置時間（月）179954.1431.5529.0048.0072.000180

處置成本率（%）95920.4521.785.7712.3127.78.19144.93

（二）主要結(jié)論：

1、樣本總體的實際擔(dān)保效果不服從正態(tài)分布，為偏態(tài)雙峰分布，其分布直方圖如下：

實際擔(dān)保率的均值為48.88%，顯示擔(dān)保的平均效果欠佳；標(biāo)準(zhǔn)差43.55%，效果波動大，穩(wěn)定性差；分布明顯向低端（10-20%）和高端（100%）集中，顯示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈現(xiàn)雙峰分布，說明可能存在某種或某些系統(tǒng)性影響因素。

2、評估質(zhì)量基本呈現(xiàn)向低端集中的β分布特征，評估質(zhì)量差，評估質(zhì)量對擔(dān)保效果有顯著影響。

從銀行角度看，評估質(zhì)量（評估價值變現(xiàn)比率）的理想分布應(yīng)是一個均值大于或等于100%的正態(tài)分布，而且標(biāo)準(zhǔn)差越小，評估質(zhì)量越穩(wěn)定。

評估價值變現(xiàn)比率的實際分布情況如下圖：

從上圖來看，分布基本服從β分布，評估價值變現(xiàn)比率越低樣本比率越高，評估價值變現(xiàn)比率均值僅為39.84%，評估質(zhì)量很不理想。

進(jìn)一步對評估質(zhì)量與擔(dān)保質(zhì)量的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行分析，兩者之間的Pearson相關(guān)系數(shù)為0.545，雙尾顯著性檢驗系數(shù)為0.000，數(shù)據(jù)顯示兩者存在顯著相關(guān)關(guān)系。

3、處置時間呈現(xiàn)近似正態(tài)分布，與實際擔(dān)保效果無明顯相關(guān)關(guān)系

處置時間的分布如圖，呈現(xiàn)近似正態(tài)分布，其均值為54.79月，標(biāo)準(zhǔn)差為32個月。處置時間長，一方面是因為部分抵押物本身產(chǎn)權(quán)不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物處置市場發(fā)育程度很低。

對處置時間長度與實際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)不能得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.006，雙尾顯著性檢驗參數(shù)為0.806），即從實證數(shù)據(jù)看，不能認(rèn)為處置時間是實際擔(dān)保效果的重要影響因素。

4、貸款金額與實際擔(dān)保效果的相關(guān)關(guān)系獲得數(shù)據(jù)支持

對融資金額與實際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.123，雙尾顯著性檢驗系數(shù)為0.000），即從實證數(shù)據(jù)看，融資金額是實際擔(dān)保效果的重要影響因素，雙方呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。大額貸款抵押的實際擔(dān)保率總體上低于小額抵押貸款的實際擔(dān)保率，一是大額抵押物評估技術(shù)難度更大，二是其評估更易受借款人影響，三是大額抵押物與小額抵押物相比，市場需求面窄，更難變現(xiàn)。

5、處置成本率呈現(xiàn)β分布特征，與實際擔(dān)保效果的相關(guān)關(guān)系獲得數(shù)據(jù)支持

處置成本率的分布如圖，呈現(xiàn)β分布特征，其均值為20.45%，標(biāo)準(zhǔn)差為21.78%。由于數(shù)據(jù)的β分布特征，處置成本率數(shù)據(jù)主要集中在15%以下的區(qū)間里（低于12%的數(shù)據(jù)占了50%），處置成本率較高的，主要是小額抵押物、劃撥土地等。

對處置成本率與實際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.306，雙尾顯著性檢驗系數(shù)為0.000），即從實證數(shù)據(jù)看，處置成本率是實際擔(dān)保效果的重要影響因素。

6、不同種類抵押物實際擔(dān)保效果呈現(xiàn)明顯區(qū)別

不同種類抵押物實際擔(dān)保效果區(qū)別明顯。不動產(chǎn)的回收率總體上高于動產(chǎn)的回收率，具體如下表：

表2：部分種類抵押物實際擔(dān)保率統(tǒng)計指標(biāo)

項目樣本數(shù)均值標(biāo)準(zhǔn)差25％50％75％最小值最大值

居住用地1771.4349.0425.0070.91103.3117.65198.70

居住用房48959.1143.6623.9350.00100.00-5.88293.33

商業(yè)用地5755.3340.7420.0044.25100.001.16130.60

工業(yè)用地20748.2839.8817.6335.7077.72-2.94222.67

商業(yè)用房44347.2648.6915.2534.8264.85-4.44333.33

辦公用房5646.2139.7415.9131.0074.24-10.5187.5

工業(yè)用房44041.8039.5412.2330.3958.51-3.45287.10

設(shè)備7429.3730.278.0217.3740.72-4.00100.00

7、多元線形回歸分析結(jié)果討論

研究試圖對實際擔(dān)保率與處置成本率，融資金額，評估價值變現(xiàn)比率進(jìn)行多元線性回歸分析，回歸模型1，2，3均能通過顯著性水平為0.01的F檢驗，其決定系數(shù)R2約為于0.4。

四、改進(jìn)抵押貸款管理的政策建議

1、提高抵押物評估工作質(zhì)量。可以采取的主要措施有：第一，由銀行而不是企業(yè)作為抵押物評估委托人；第二，建立與落實評估機(jī)構(gòu)與評估人員評估質(zhì)量的記錄與考核制度；第三，建立與落實抵押物的評估期限管理與重評估制度；第四，建立銀行內(nèi)部評估審核制度，并實行嚴(yán)格的任職資格管理。

2、區(qū)別對待不同種類、不同地區(qū)、不同金額的抵押物選擇與評估折扣率?？梢圆扇〉闹饕胧┯校旱谝?，建立不同種類、不同地區(qū)、不同金額抵押物擔(dān)保效果檔案，在此基礎(chǔ)上制定種類、地區(qū)、金額區(qū)別對待的評估折扣率；第二，對不同種類、地區(qū)、金額的抵押物評估價值審核實行區(qū)別授權(quán)，嚴(yán)控高風(fēng)險種類和地區(qū)。

3、選擇抵押物和評估折扣率時，必須考慮抵押物處置成本率的影響。

4、嚴(yán)格規(guī)范抵押貸款操作，最大限度降低抵押物登記、處置等過程中的操作風(fēng)險。

5、區(qū)別對待存量與新增貸款。新增貸款實行最嚴(yán)格的抵押物，而原抵押物價值不足的存量貸款，只要能補(bǔ)充抵押物，明顯降低整體風(fēng)險，可以考慮在一定時間內(nèi)靈活處理。

參考文獻(xiàn)：

[1]JosephE.Stiglitz,AndrewWeiss，"CreditRationinginMarketswithImperfectInformation",AmericanEconomicReview,Vol.71,No.3(Jun.,1981),pp.393-410

[2]JosephE.Stiglitz，A.Weiss,"CreditRationingandCollateral",inEdwardsetal.,editors,RecentDevelopmentsinCorporateFinance.1986

[3]Bester,Helmut,"TheRoleofCollateralinCreditMarketswithImperfectInformation",EuropeanEconomicReview,(June1987),Vol.31,No.4,pp.887-899.

[4]Besanko,David&Thakor,AnjanV,1987."CollateralandRationing:SortingEquilibriainMonopolisticandCompetitiveCreditMarkets,"InternationalEconomicReview,DepartmentofEconomics,UniversityofPennsylvaniaandOsakaUniversityInstituteofSocialandEconomicResearchAssociation,vol.28(3),pages671-89

[5]Carty,L.V.(1998):BankruptBankLoanRecoveries，Moody’sInvestorsService,Juny1998

[6]Gupton,G.M.;Gates,D.;Carty,L.V.(2000):BankLoanLossGivenDefaulted,Moody’sInvestorsService,Nov2000

[7]Kabance,G..(2001):MexicanBankruptcyandRecoveryRateStudy,FitchIBCA,Dec2001

[8]Emery,K.(2003):Moody’sLoanDefaultDatabaseasofNovember2003,Moody’sInvestorsService,Dec2003

[9]Franks,J.;deServigny,a.;Davydenko,S.(2004):AcomparativeAnalysisoftheRecoveryProcessandRecoveryRatesforprivateCompaniesintheU.K.,France,andGermany,StandardandPoor’sRiskSolutions,July2004

[10]Grunert,J.;Weber,M.(2005):RecoveryRatesofBankLoans:EmpiricalEvidenceforGermany,

[11]InwonSong，國際貨幣基金組織工作人員，“貸款分類和準(zhǔn)備金計提中抵押的處理”，中國銀行業(yè)監(jiān)督委員會網(wǎng)站

[12]藍(lán)虹，穆爭社，抵押、擔(dān)保機(jī)制的功能及效果的博弈分析，財經(jīng)論叢，2004，（4）

[13]竇廣涵，劉昱，我國銀行擔(dān)保貸款的現(xiàn)狀及風(fēng)險防范，華南金融研究，2004年第2期

[14]理明：《國家計委中小企業(yè)融資課題組的報告顯示－中小企業(yè)貸款出現(xiàn)新動向》[N]，《經(jīng)濟(jì)參考報》2001年4月3日。

[15]楊思群：《中小企業(yè)融資與金融改革》[C]，載于李揚，王國剛，何德旭主編，《中國金融理論前沿II》[A]，北京：社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2001年，第224－254頁。

[16]蘇建軍，銀行抵押貸款存在的問題及對策，西安金融，2004，（1）

[17]王國恩，貸款抵押風(fēng)險的生成因素及其防范對策，河南金融管理干部學(xué)院學(xué)報，2004，（3）

[18]王志成，抵押貸款風(fēng)險需引起高度重視，中國審計，2002（9）

[19]鹿亞芹，資產(chǎn)評估質(zhì)量及評價研究，河北農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2003

[20]葉春茂，胡友生，葉向東，抵押貸款存在的問題、難點與對策，銀行與企業(yè)，1996，（6）

[21]李瑞麗，關(guān)于抵押貸款登記收費問題的調(diào)查，南方金融，2000，（5）

[22]朱建華、楊曉榮，西方商業(yè)銀行的抵押貸款，廣東金融，1997（4）

[23]王春玲，抵債資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀與改進(jìn)措施，中國房地信息，2004

[24]左利英，商業(yè)銀行抵債資產(chǎn)管理的問題及對策，國際經(jīng)濟(jì)合作，2005，（1）

[25]程鳳朝，論以資抵債過程中的資產(chǎn)評估問題，2004，10，16，

[26]上海市高級人民法院，規(guī)范破產(chǎn)，為企業(yè)優(yōu)勝劣汰提供司法保障，人民司法，1998年第5期

篇9

【關(guān)鍵詞】收益還原法；土地價格評估

在我國市地價格評估中，常用的方法有收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，前三者為國際上所公認(rèn)市地價格評估的基本方法。在我國，基準(zhǔn)地價及其修正體系已日趨完善，使用頻率和準(zhǔn)確度也不亞于前三者，因此，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法也可稱為我國市地價格評估的基本方法之一。在此結(jié)合土地評估實踐，就收益還原法及其在土地價格評估中的應(yīng)用作如下探討。

1 收益還原法是土地估價的基本方法

收益還原法，又稱收益資本化法，即在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日總和的一種方法。收益還原法的經(jīng)濟(jì)涵義是：在一定量的土地上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動，土地提供的收益額，按照一定的資金報酬率計算，付出一定量的資本金，就可以取得與一定量土地提供的等量收益。收益還原法是評估土地價格的基本方法。它具有科學(xué)性、實用性?？茖W(xué)性是指收益還原法符合市場經(jīng)濟(jì)條件下商品交易的法則，即符合等價交換規(guī)律的要求；實用性是指在土地資產(chǎn)評估中是完全可以應(yīng)用的方法。因此，其他的幾種評估方法，均應(yīng)以收益還原法為基礎(chǔ)。

2 收益還原法的應(yīng)用前提

由收益還原法基本公式P=a/r可知，評估結(jié)果取決于土地純收益及還原率準(zhǔn)確程度。對純收益進(jìn)行分析，可得到如下三種收益法的應(yīng)用前提：第一，續(xù)用前提。其含義是土地的現(xiàn)行投放狀態(tài)對其未來使用與運營具有有效性。第二，預(yù)用前提。其含義是當(dāng)土地尚未投人使用與運營，但其注定可以在未來投入使用與運營，且有收益。第三，未來預(yù)期收益及其成本能用貨幣衡量，否則就無法利用收益還原法的公式；而土地還原利率是一種社會一般投資報酬率，受很多因素影響，主要包括社會、經(jīng)濟(jì)、生活等各方面，確定它也是一個難題。

3 收益還原法的適用對象

收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用地有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)評估。具體適用對象從區(qū)位條件、土地地市場條件、土地用途等方面來說明。

區(qū)位條件是影響地價的重要因素之一，通?？蓪^(qū)位條件分為商服中心、一般區(qū)域和邊緣區(qū)域。商服中心人口流量大，商業(yè)服務(wù)繁華，集聚效益顯著，運用收益法最為妥當(dāng)。如果一般區(qū)域土地租賃市場發(fā)達(dá)，也可用收益還原法；對邊緣區(qū)域則不適用；土地市場條件是指土地市場是否發(fā)達(dá)，競爭是否激烈。市場條件可分為發(fā)達(dá)、一般、不發(fā)達(dá)三類。土地市場發(fā)達(dá)的區(qū)域，交易活躍，收益顯著，可用收益還原法。在土地市場一般的區(qū)域，也可以采用。在土地市場不發(fā)達(dá)的區(qū)域，如收益與區(qū)位關(guān)系顯著，也可采用收益還原法。對于不同用途土地：收益還原法適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益，且易量化的土地和房產(chǎn)：如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、工業(yè)廠房等，而對于政府辦公樓、學(xué)校、公園、博物館等用途的土地時多不適用。

4 如何確定土地總收益

總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。在計算收益價格時，應(yīng)根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。目前評估人員在運用收益還原法對出租性土地評估時，普遍都采用客觀總收益來作為土地的總收益，但筆者認(rèn)為對于不同類型的出租性土地,總收益的求取是不相同的,因此不能一概用客觀總收益來作為出租性土地的總收益?？陀^總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實際總收益則適用于已出租的房屋,且簽定了長期租約,期滿要續(xù)租的情況。對于只存在短期租約,期滿不續(xù)租的房屋,則需客觀總收益和實際總收益綜合考慮,即租約限制內(nèi)采用實際總收益,租約限制外采用客觀總收益來確定其土地總收益。

5 如何確定土地總費用

5.1 不能將利息作為費用扣除

一般情況下認(rèn)為利息應(yīng)作為費用扣除，因為利息作為投資土地成本支出的一部分，但其實這是不合理的，因為投資者之所以要選擇投資土地，是因為土地帶來的投資收益大于銀行的存貸款利息。正因為如此投資者才愿意從銀行貸款來投資土地或者犧牲銀行的存款利息來投資于土地。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應(yīng)作為費用扣除。

5.2 將稅費項目考慮到總費用當(dāng)中去

筆者認(rèn)為，收益還原法在評估過程中所指的稅費項目是指土地在運營過程(出租、經(jīng)營、生產(chǎn)期間)中所須繳納的項目。稅費種類有：城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設(shè)附加費等。在房地產(chǎn)的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種不應(yīng)計入該稅費項目。

5.3 出租劃撥的土地時，“土地收益”部分應(yīng)作為總費用扣除

目前在一般情況下運用收益還原法評估時都沒有考慮土地取得方式對收益價格的影響。但根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第55條之規(guī)定：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益部分上繳國家。因為房屋所有權(quán)人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應(yīng)計入在出租人的純收益中，而是應(yīng)作為出租人上繳國家的費用扣除。

在計算土地總費用是出了考慮這兩項外，還要考慮很多費用問題，比如折舊是否應(yīng)作為總費用扣除以及折舊年限的確定、維修費應(yīng)該怎么計算、對于出租性土地，當(dāng)土地取得方式為劃撥時，“土地收益”部分應(yīng)作為總費用扣除等等，才能確定土地的總費用。

6 資本化率的確定方法

利用收益還原法評估土地價格時，影響評估結(jié)果最大的一個因素是土地還原利率。一般情況下，還原利率與投資風(fēng)險成正比，風(fēng)險愈大，收益率愈高。確定土地還原利率通常采用以下幾種方法：第一，租價比法，即用市場多個目標(biāo)物的售價與純收益求得多個比率，而后用眾數(shù)法或加權(quán)平均法確定。該方法有較優(yōu)的理論基礎(chǔ)和較強(qiáng)的觀性、現(xiàn)勢性。第二，安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風(fēng)險的資本投資收益率。第三，投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序法，它是先將社會上各種類型的投資及其收益率找出, 然后判斷該項目資本化率應(yīng)落的區(qū)域范圍加以確定。如因土地投資的風(fēng)險高于國債，在投資收益率排序上，土地投資收益率應(yīng)高于同期國債年利率。

7 收益還原法拓展

7.1 總收益倍數(shù)法

土地總收益倍數(shù)法其實也是收益還原法的一種，基本原理是把土地作為資本，視它能帶來一定的收益，這些收益反映在土地上即為地租。經(jīng)驗表明，土地地價與其地租之間總是存在一個倍數(shù)關(guān)系。按總收益倍數(shù)法測算，土地價格=若干年總收益的平均值只若干倍數(shù)。倍數(shù)依據(jù)土地集約度及收益率等因素確定，一般為3～6。

7.2 購買年法

購買年是一種表示地價高低的方式，即地價=純收益X購買年。從購買年法與總收益倍數(shù)法公式之比較中，可以看出在理論上二者是有嚴(yán)格區(qū)分的。但人們較為普遍地將購買年法與收益倍數(shù)法混為一談。有關(guān)購買年的測算，人們普遍地認(rèn)為購買年是還原利率的倒數(shù)。

8 結(jié)語

土地價格的評估有多種方法，而且各有優(yōu)缺點，在眾多的方法中，收益還原法是最常用的評估方法，它也是對市地、房屋、不動產(chǎn)或其它具備收益性質(zhì)的資產(chǎn)進(jìn)行評估的基本方法，雖然它也有自身的劣勢，但是整體上是很好的土地價格評估方法。

篇10

（一）對評稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質(zhì)的社會中介評估機(jī)構(gòu)或人員）共同來承擔(dān)。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會中介評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機(jī)構(gòu)作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔(dān)時，則可以選擇民間的社會中介評估機(jī)構(gòu)作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評估相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評估主體，那么，為保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔(dān)。在國外，由政府單方承擔(dān)稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期

以市場價值作為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)按評估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估應(yīng)定期進(jìn)行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評估的成本；三是房地產(chǎn)計稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計算機(jī)系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對應(yīng)稅財產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進(jìn)行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評估；德國采用的計稅依據(jù)是土地與地上建筑物價值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執(zhí)行的評估周期在6年以上。

我國在房地產(chǎn)稅立法時，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場價值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標(biāo)的實現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨立于評估部門的專門的復(fù)核委員會，并組成評估專家團(tuán)，在組織上保持獨立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)計稅依據(jù)進(jìn)行評估后，應(yīng)將初評的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機(jī)構(gòu)申訴，若對申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會申請復(fù)核，復(fù)核委員會應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評估機(jī)構(gòu)，最終的計稅價格應(yīng)更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評估方法

房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結(jié)果有時也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結(jié)果低于收益法的評估結(jié)果，而市場比較法的評估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應(yīng)用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預(yù)測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價的準(zhǔn)確性。

國際上以市場價值為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評估技術(shù)－－批量評估

同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進(jìn)行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u估成本的目的通過運用批量評估實現(xiàn)。

在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應(yīng)用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產(chǎn)簿。（2）估價，首先要進(jìn)行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價值的關(guān)系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。

當(dāng)今各國的稅基批量評估是同計算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計算機(jī)輔助批量評估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計算機(jī)的數(shù)據(jù)庫中，由計算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場分析，構(gòu)造估價模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計算機(jī)就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報告；評估子系統(tǒng)實現(xiàn)評估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價值評估；評估結(jié)果管理子系統(tǒng)實現(xiàn)評估結(jié)果輸出、評估結(jié)果上訴管理和評估結(jié)果統(tǒng)計報表。