導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地增值稅方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃；競爭優(yōu)勢，主要方法；經(jīng)濟(jì)效益

土地增值稅主要是結(jié)合國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以及具體覆蓋的建筑物占據(jù)面積進(jìn)行必要的增值稅額增收的一種稅金，這是針對整個事業(yè)內(nèi)部滿足一定的條件下必須貫徹的稅收清算手段，一般使用清算制，這是實現(xiàn)整個土地合理規(guī)劃與房產(chǎn)建筑事業(yè)統(tǒng)一發(fā)展的重要途徑，因此關(guān)于如何進(jìn)行切實有效的增殖稅籌劃已經(jīng)成為整個行業(yè)在發(fā)展過程中迫不及待被解決的問題，這將長期影響房產(chǎn)公司的稅收成本利益的合理維持，這種手段也逐漸成為一種社會熱點，而受到人們的廣泛關(guān)注，因此需要結(jié)合科學(xué)的分析手段進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)籌規(guī)劃，確保必要的經(jīng)濟(jì)效益的維持水平，滿足后期發(fā)展的各種改革及規(guī)模壯大的要求。

一、土地增值稅稅收籌劃的分析手段

由于土地增值稅的具體籌劃工作主要是結(jié)合自身的發(fā)展特點進(jìn)行有關(guān)的優(yōu)惠政策進(jìn)行整體運(yùn)營利益的綜合考慮，借助實際增值率的節(jié)點變化，實現(xiàn)具體增值額的降低，保證一定的稅金節(jié)約的效果。

1.實現(xiàn)公司分設(shè)進(jìn)行具體的資金籌劃

在我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)讓收入和增值率水準(zhǔn)較高的前提下，往往需要考慮相關(guān)聯(lián)的稅率變化幅度，具體的稅款總是跟隨者具體收入成正比的即時變化，因此為了保證必要的成本經(jīng)濟(jì)利益，必須結(jié)合現(xiàn)代運(yùn)營過程中的科學(xué)分析手段，保證具體效益水平的合理實現(xiàn)。納稅人在進(jìn)行實際的銷售過程中，可以結(jié)合銷售環(huán)節(jié)的增加進(jìn)行高增值額的分解，這種方法可以進(jìn)行分解后的具體稅率降低效果，同時具有一定的合理性，在實際進(jìn)行操作處理中，就可以進(jìn)行銷售公司的單獨設(shè)立，使得實際增值額在兩個公司內(nèi)部之間進(jìn)行自行調(diào)整，切實保證具體稅金的最低限度的支付。但是，根據(jù)實際的營業(yè)稅條例內(nèi)容的規(guī)定，關(guān)于進(jìn)行無形資產(chǎn)與不動產(chǎn)價格的認(rèn)為調(diào)動沒有正當(dāng)?shù)睦碛芍危鞴芏悇?wù)部門擁有進(jìn)行實際核對的權(quán)力；因此，在兩個公司進(jìn)行真正的銷售資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的時候，必須滿足主管稅收部門的認(rèn)可條件，如果涉及理由不夠明確或者存在形式不夠正當(dāng)?shù)脑捑捅仨毭媾R整個完稅價格的重新核定，包括滯納金和稅款的后續(xù)補(bǔ)交；在進(jìn)行銷售公司設(shè)立之前，需要結(jié)合實際的運(yùn)營方案進(jìn)行必要的對比分析，保證實際分解手法下的減稅效益是否超過公司在管理過程中的成本，只有保證一定的減稅效果，同時支持前期的成本投入挽回，只有這樣的效益方案才值得考慮并接受。

2.運(yùn)用項目扣除手法實現(xiàn)整體的籌劃效益

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行實際的籌劃中，需要結(jié)合自身資本結(jié)構(gòu)特點進(jìn)行明確的計劃制定，其中的項目扣除必須針對最優(yōu)的實現(xiàn)效果進(jìn)行妥善處理。如果關(guān)于資產(chǎn)的負(fù)債程度較高時，加上外借資金比例過大時，整體的利息水平比重呈現(xiàn)效果也就越來越深刻，這時關(guān)于實際條件的整理必須根據(jù)系統(tǒng)的費(fèi)用進(jìn)行具體核實，如果情況不嚴(yán)重時，可以考慮進(jìn)行限額扣除的方法。具體稅金的籌劃工作思路目前還沒有科學(xué)的指導(dǎo)依據(jù)，因此在進(jìn)行客觀的利息費(fèi)用分?jǐn)偝绦蛱幚砩线€要運(yùn)用金融機(jī)構(gòu)的貸款證明本身的實際問題進(jìn)行綜合討論。企業(yè)運(yùn)營階段下的貸款余額在較小的情況下，往往出現(xiàn)拒不提供貸款證明的現(xiàn)象，此時強(qiáng)制進(jìn)行限額扣除的手段就會造成違背業(yè)務(wù)真實性原則的情況，形成一定程度的實情隱瞞行為效果，這將使得后期的罰款更加嚴(yán)重，不利于企業(yè)的長期發(fā)展形式的確立，因此關(guān)于資金周轉(zhuǎn)的實際客觀情況必須做好系統(tǒng)的記錄，確保關(guān)于資料的提供和界定能夠保證必要的支持作用。

3.發(fā)揮稅收政策的優(yōu)勢

土地增值稅在進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠政策的制定中，包括增值額未超過項目金額的2成的，可以進(jìn)行增值稅的免除；而實際超過2成的，就必須按照規(guī)定進(jìn)行增值額作用下的全部計稅。所以，房產(chǎn)公司在進(jìn)行普通住宅開發(fā)工程中需要結(jié)合銷售價格的客觀因素進(jìn)行系統(tǒng)方案的制定，充分考慮售價提高的水平和相關(guān)收益下的稅款額的實際展現(xiàn)，確保在進(jìn)行比較之后的最優(yōu)籌劃方案的選擇。但實際中，僅僅依靠售價的降低來保證增值率的降低，實現(xiàn)相關(guān)的免稅優(yōu)惠待遇，但這將嚴(yán)重影響整個產(chǎn)業(yè)的實際收益效果，無法保證具體利潤的合理維持，對于后期的技術(shù)改進(jìn)和經(jīng)營效益的加強(qiáng)會造成較為嚴(yán)重的制約影響效果。

二、具體的改進(jìn)措施

1.合理定價

根據(jù)土地增值稅具體涉及的起征點的規(guī)定界限，納稅人在進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售活動中，對于實際增值額尚未超過扣除項目的2成的情況，可以免收具體的稅費(fèi)。結(jié)合這類規(guī)定的實際效應(yīng)，納稅人在進(jìn)行實際地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中，可以綜合考慮具體提高售價后的收益效果以及放棄起售點造成的稅收負(fù)擔(dān)之間的科學(xué)對比，保證最優(yōu)方案的實現(xiàn)價值。比如：某房產(chǎn)公司在進(jìn)行商品住房的銷售活動，扣除項目的實際金額在1000萬元，銷售金額暫定為P，在此種情況下的銷售稅金及具體的附加值為5.5%P，包括內(nèi)部的營業(yè)稅、城建稅等費(fèi)用，整個公司實際扣除項目的金額為1000+5.5%P；在這種情況作用下，如果需要享受起征點的優(yōu)惠政策，實際最高售價為1285萬元，此時具體的土地增值稅經(jīng)過部門界定可以不進(jìn)行繳納，整體作用下的項目金額與獲利價值分別為1071萬和214萬元；同上步驟進(jìn)行分析，如果公司進(jìn)行售價提高手段進(jìn)行效益的收取方案，實際的銷售價格必須滿足1364萬元才能彌補(bǔ)稅負(fù)上漲造成具體資金運(yùn)轉(zhuǎn)的負(fù)擔(dān)，因此綜合對比，在滿足一定的客觀條件下，這類公司選擇第一種方案相對會穩(wěn)定一些，同時保證必要的項目靈活運(yùn)營手段，這是進(jìn)行科學(xué)比對分析下的最優(yōu)方案選擇的最真實的表現(xiàn)，因此在實際的銷售過程中，關(guān)于土地增值稅在整個資金環(huán)境下的籌劃方案要經(jīng)過系統(tǒng)的分析之后再下結(jié)論。

2.選擇自持方式進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的處置

關(guān)于房產(chǎn)的開發(fā)到投入銷售運(yùn)行活動的過程中，可以進(jìn)行開發(fā)部分實際用途進(jìn)行科學(xué)的討論，是進(jìn)行出租或者進(jìn)行其他商業(yè)用途等，如果整體活動下的主要產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生任何形式的轉(zhuǎn)移，則可以免除土地增值稅的收取，具體的收入也可以不計稅款的限制效果；房地產(chǎn)公司需要結(jié)合自身的長期發(fā)展戰(zhàn)略以及具體的運(yùn)營情況進(jìn)行相應(yīng)的籌劃方案制定，具體降低增值稅的稅負(fù)或者進(jìn)行繳納時間的延遲，不管怎樣，必須保證后期整體的經(jīng)濟(jì)效益的合理維護(hù)。其中關(guān)于商品房的精裝修處理，可以實現(xiàn)必要的銷售與裝修分開合同的簽訂，實現(xiàn)一定的分計收入效果，這就實現(xiàn)了房產(chǎn)價格的合理降低，保證實際的增值率控制在相對合理的水平，減少整個企業(yè)實際需要承擔(dān)的土地增值稅的負(fù)擔(dān)；另外，還可以按照房產(chǎn)與裝修結(jié)合的收入需要進(jìn)行百分之五的稅率計算繳納方式進(jìn)行實際營業(yè)稅的界定，納稅人可以針對普通建筑住房的開發(fā)范圍進(jìn)行其他房產(chǎn)途徑的延伸，實現(xiàn)增值額的分別計算，在不分別進(jìn)行增值額核算的情況下，關(guān)于建造的普通住宅將不適用于免稅的實際規(guī)定方案，所以在實際的房產(chǎn)規(guī)模設(shè)置程序上需要根據(jù)整個產(chǎn)業(yè)的實際運(yùn)營狀況和資金的周轉(zhuǎn)需要進(jìn)行整個核算方式的清晰界定，確保不同繳稅方式在綜合效應(yīng)下的實現(xiàn)程度，選擇獲取最高收益的方案。通過對土地增值稅與其他稅種的關(guān)系分析，結(jié)合企業(yè)發(fā)展的慕白哦進(jìn)行整體系統(tǒng)的合理規(guī)劃，具體保證企業(yè)長期的穩(wěn)定發(fā)展效果；而整個行業(yè)的土地增值稅的籌劃工作需要進(jìn)行相關(guān)的收益分析，實現(xiàn)稅收成本的最小化效果，注意整體運(yùn)營環(huán)境下的風(fēng)險因素控制，充分發(fā)揮統(tǒng)籌規(guī)劃的實際價值；在保證整體稅收在房產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展的前提下，進(jìn)行相關(guān)計算模式和優(yōu)惠政策的合理制定，注意必要的條例規(guī)范的約束作用，實現(xiàn)科學(xué)控制模式下的整體籌劃方案的與時俱進(jìn)水平。

三、總結(jié)

關(guān)于整個房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅的籌劃與控制方法，主要是滿足一定收益要求下的綜合方案對比選擇，在科學(xué)系統(tǒng)計算模式的作用下，實現(xiàn)全面的經(jīng)濟(jì)利益衡量，同時注意國家政策對于實際資本稅率的優(yōu)惠模式界定，確保必要的方案實施價值，滿足人們的住房要求，促進(jìn)社會的全面發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]林萍.探討土地增值稅的稅收籌劃[J].全國商情（理論研究），2011，19（02）

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關(guān)鍵詞：稅收管理土地增值稅清算方法

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進(jìn)稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

一、理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第③項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

二、正確確定清算計稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算：對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

三、認(rèn)真審核銷售收入的真實性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對；對銷售價格進(jìn)行評估時，審核其真實性。

四、認(rèn)真審核計稅的扣除項目

(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。

①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。

②前期工程費(fèi)。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。

③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。

⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項目過程中，應(yīng)注意的事項：

①計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是實際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

③扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。

④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。

⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。

⑦對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。:

(3)扣除項目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏?、分期分批開發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ髽I(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)?。②多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。對企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅概述

在我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展帶動下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國的國民經(jīng)濟(jì)中最為重要的一部分。房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，使得其自身的稅收成本也在相應(yīng)增加。各類土地費(fèi)、相關(guān)拆遷給予的補(bǔ)償費(fèi)、一些相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)等稅收負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)企業(yè)的實際利潤。土地增值稅是在對國有土地使用權(quán)以及相關(guān)的建筑物進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種，其稅率通常以超額累進(jìn)的形式進(jìn)行計征，總體維持在30%至60%之間。而對于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅來說，主要的涉稅業(yè)務(wù)包括對土地的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、再建項目轉(zhuǎn)讓以及將房屋進(jìn)行銷售等。如何對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，進(jìn)而使納稅風(fēng)險降到最低，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大效益是我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段值得探討的一個問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃措施

（一）充分利用國家的相關(guān)稅收政策

國家鼓勵、支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理發(fā)展，并提出一系列的優(yōu)惠政策促進(jìn)其發(fā)展。對于這些優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)要在法律范圍內(nèi)，通過科學(xué)、合理的手段充分利用，進(jìn)而達(dá)到節(jié)稅或免稅的目的。

對于免稅的政策來說，要想達(dá)到這一目的，企業(yè)就要在進(jìn)行準(zhǔn)確的核算增值額的基礎(chǔ)上，通過對增值額進(jìn)行控制以及對相關(guān)項目的金額進(jìn)行扣除等手段加以實現(xiàn)；對于代收費(fèi)用的相關(guān)政策來說，房地產(chǎn)企業(yè)要將相關(guān)的代收費(fèi)用通通歸納到房價的計算當(dāng)中，為企業(yè)經(jīng)營減少稅負(fù)壓力。但是，這種手段會使得企業(yè)的營業(yè)稅相對增加。因此，企業(yè)要以自身的實際情況為前提，在充分了解的基礎(chǔ)上制定更加合理的稅收籌劃策略，使企業(yè)取得更加高效的利益。

（二）對稅收臨界點合理利用

由于土地增值稅存在著不同的等級，不同的等級之間又存在著不同的稅率以及相關(guān)的稅收優(yōu)惠。土地房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)各個企業(yè)的臨界點不同，并對其進(jìn)行控制，進(jìn)而實現(xiàn)合理減稅的目的。這一手段也是房地產(chǎn)的稅收籌劃中十分重要的方式。運(yùn)用這一手段時，首先，要對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行大量的測算，將具體收入與相關(guān)稅收優(yōu)惠政策之間的關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)的分析，權(quán)衡利弊。其次，要根據(jù)房產(chǎn)的價格來對增值稅率進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使增資額度始終處在可以享受優(yōu)惠的最大范圍內(nèi)，進(jìn)而使企業(yè)的綜合效益得到提高。另外，企業(yè)還可通過對房屋的裝修維護(hù)來使扣除項目的金額得到相應(yīng)提高，進(jìn)一步控制相關(guān)增值額度。

三、實際稅務(wù)處理方法的運(yùn)用

（一）充分運(yùn)用臨界點進(jìn)行稅務(wù)處理

我國稅法有明確的規(guī)定，在對普通的住宅進(jìn)行建筑以及銷售時，對于增值額沒有高于要扣除掉的相關(guān)項目金額的20%，可以免收其土地增值稅，而對于超過的那部分，則要按照規(guī)定計稅。例如，某公司要將其已經(jīng)建好的住宅樓以600萬的價格出售，在建筑過程中產(chǎn)生的成本支出包括享有土地的使用權(quán)而支付的240萬、建筑開發(fā)所要支出的費(fèi)用為120萬、其他成本97萬。所以，企業(yè)在納稅籌劃前應(yīng)該繳納的營業(yè)稅是30萬，城建稅以及教育的費(fèi)用之和為3萬，可扣除的資金為490萬，經(jīng)過計算，增值率為0.2245，超過了20%，，因此，土地增值稅繳納的實際金額應(yīng)為33萬，納稅籌劃之后，企業(yè)為了實現(xiàn)利益最大化，將售價進(jìn)行調(diào)整，增值率調(diào)為20%，這時，設(shè)住宅的售價X，根據(jù)計算可得此時住宅的售價為大約587萬元，這時，企業(yè)不需要繳納土地增值稅，較之前節(jié)稅約20萬元。

（二）將替收的費(fèi)用與售價合二為一

房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的范圍較為廣泛，如替收相關(guān)建筑的配套費(fèi)用、維修要使用的基金費(fèi)等，這些費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)可自己征收，也可以將這部分費(fèi)用統(tǒng)計到房價中收取。舉個例子，某房地產(chǎn)企業(yè)想要出售一辦公樓，3200萬元的收入，180萬元的代收費(fèi)用，在這中間，包括房地產(chǎn)自身開發(fā)所指出的成本800萬元，對土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的金額為200萬元，還有一些需要扣除的資金總和為300萬元。如果房地產(chǎn)企業(yè)是自己征收費(fèi)用，那么可以減去的成本為1500萬元，增值額達(dá)到1700萬，經(jīng)過計算，可得增值率為113.33%，土地增值稅是625萬元；反之，如果是將替收的費(fèi)用和房屋的售價合二為一后，企業(yè)得到了3380萬元的總收入，這時，所得到1680萬元的可以減去不予以計算的項目，1700萬元的增值額，增值率達(dá)到101.19%，可以得出土地增值稅是598萬元，較籌劃之前節(jié)約了27萬元。

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[關(guān)鍵詞]土地增值稅 增值額 稅收優(yōu)惠 籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有投資資金多、周期長、風(fēng)險大、利潤高的特點。土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重。當(dāng)前,國際金融動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定,政府亦加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)如何在不利環(huán)境下,整合現(xiàn)有資源,籌劃土地增值稅,減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),為企業(yè)爭取最大的現(xiàn)金流,顯得尤為重要。筆者擬就相關(guān)問題做一探討。

一、土地增值稅的有關(guān)概念

根據(jù)國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱條例)規(guī)定,土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。應(yīng)納土地增值稅額等于增值額乘以適用稅率。在稅率方面,土地增值稅的稅率為四級超額累進(jìn)稅率.即增值額未超過扣除項目金額的50%,稅率為30%;增值額超過項目金額的50%未超過100%,稅率為40%;增值額超過項目金額的1O0%,未超過200%,稅率為50%;增值額超過項目金額的200%以上,稅率為60%。由此可見,土地增值稅是流轉(zhuǎn)稅的一種。通過調(diào)整房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額,可以影響增值額和增值稅率,進(jìn)而影響土地增值稅的大小。

二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的籌劃

關(guān)于土地增值稅的收入額,條例中做了比較明確的規(guī)定。比如,條例指出,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益,不允許從中減除任何成本費(fèi)用。對取得的實物收入,要按收入的市場價格換算成貨幣收入。對取得的無形資產(chǎn)收入,要進(jìn)行專門的評估.在確定其價值后折算成貨幣收入等等。故轉(zhuǎn)讓收入的大小與成本費(fèi)用的確認(rèn)沒有任何關(guān)系,但是實務(wù)上,房地產(chǎn)企業(yè)可以利用合同拆分的方式,也就是在銷售轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時,將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離,分別簽訂合同,從而減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。舉例如下:

假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一幢帶裝修的寫字樓。預(yù)計裝修過的寫字樓市場價值是2000萬元(含500萬元裝修費(fèi))。如果該企業(yè)和購買者分兩次簽訂合同。在毛胚房建成后先簽訂1500萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽500萬元的裝修合同,則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額1500萬元繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額500萬元屬于裝修合同,是營業(yè)稅征稅范圍,不用計征土地增值稅。這樣就使得納稅人計算土地增值稅的收入額減少,達(dá)到了降低稅負(fù)的目的。

三、土地增值稅扣除項目的籌劃

關(guān)于土地增值稅的扣除項目,條例及其實施細(xì)則中做了詳細(xì)說明,包括取得土地使用權(quán)時所支付的金額;土地開發(fā)成本、費(fèi)用;建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評估價格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項目等。故可以根據(jù)扣除項目的類別不同,分別進(jìn)行如下籌劃。

1、增加成本的籌劃

第一、利用成本費(fèi)用的可轉(zhuǎn)化性。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用(管理費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用)不能全部據(jù)實扣除,而是按一定比例限額扣除。由于現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則對期間費(fèi)用和工程項目的“開發(fā)費(fèi)用”并無嚴(yán)格界定。因此,企業(yè)可以通過事前的籌劃,把可以轉(zhuǎn)移的開發(fā)費(fèi)用合理轉(zhuǎn)移到開發(fā)成本中,則可以加大扣除項目金額,減少應(yīng)繳納的土地增值稅。例如.企業(yè)人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍,它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義,但如果這些費(fèi)用是屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目人員所發(fā)生的,則可以分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去,在計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除。這樣,期間費(fèi)用的減少不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和扣除,而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增加了,降低了增值額,從而使應(yīng)納的土地增值稅減少。

第二、利用費(fèi)用均分進(jìn)行籌劃。不同地方開發(fā)成本因為地價或其他原因而不同,一些地方的房產(chǎn)開發(fā)銷售后的增值率較高,而有的房產(chǎn)增值率較低,這種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。對于同時在幾處進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè),可以利用費(fèi)用均分進(jìn)行籌劃。也就是通過事先對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整,平均費(fèi)用分?jǐn)倎淼咒N增值額,使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相當(dāng),從而節(jié)省稅款。如果結(jié)合其他籌劃方法,使增值率剛好在某一臨界點以下,則節(jié)稅效果更好。

2、借款利息扣除方法的籌劃

稅法規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款利息的扣除,有兩種方式:一種是納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的,可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為:利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi);另一種是如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?或不能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的,可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×1O%以內(nèi)。這兩種利息扣除方法的差額=利息一(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5% 。故當(dāng)利息>(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%時,企業(yè)應(yīng)采用第一種方法;當(dāng)利息

3、利用“代收費(fèi)用計價”的籌劃

根據(jù)財稅[1995]48號規(guī)定,對于房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時,代其他部門收取的城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用,可以并入房價,也可以在房價之外單獨核算。如果代收費(fèi)用并入房價并且向購買方一并收取的,則代收費(fèi)用計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人計稅。在代收費(fèi)用支付時可以作為扣除項目金額予以扣除。若代收費(fèi)用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。雖然與代收費(fèi)用的單獨核算相比,并入房價核算不會影響銷售房產(chǎn)的增值額。但是,由于代收費(fèi)用的存在,并入房價核算在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨核算更高,使得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值率降低,減少土地增值稅。

四、利用其他稅收優(yōu)惠政策的籌劃

除了直接減少分散收入、增加成本費(fèi)用扣除金額外,企業(yè)還可以直接利用其他稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅的籌劃,具體有:

1、房地產(chǎn)代建

房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。按稅法規(guī)定,代建行為繳納營業(yè)稅,不繳土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式,在開發(fā)之初確定最終用戶,實行定向開發(fā),就可以減輕稅負(fù)。具體可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以客戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備,也可以通過協(xié)商由客戶自己購買和取得。

2、合作建房

稅法規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)繳納土地增值稅。如房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一塊土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。

3、利用土地增值稅“起征點”優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃

現(xiàn)行稅法規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅;超過20%,就全額征稅。故企業(yè)可以考慮通過合理設(shè)置價格,使得增長率在20%以下,達(dá)到免繳土地增值稅的目的。

總之,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃是一項具有前瞻性、綜合性、技術(shù)性的工作,在籌劃時要綜合考慮成本、收益的各個方面,以便減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實現(xiàn)長期、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃

自從2007年我國稅務(wù)總局頒布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分期項目、普通住宅項目以及非普通住宅項目分別進(jìn)行計算增值額。土地增值稅是指房地產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓對納稅人所形成的一種凈增值額外征收稅種，其稅率一般是以超額累進(jìn)的形式來進(jìn)行土地增值稅的計征，總體在30%與60%之間。此外國家還明確指出了土地增值稅的征收情形，如自用房地產(chǎn)的收入確定、土地增值稅審核鑒證的清算、非直接銷售房地產(chǎn)的收入確定、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理以及土地增值稅的征收核定等。稅收籌劃是指通過經(jīng)營和投資、理財活動等形式的事先安排與籌劃，以不損害國家利益為前提所竭盡所能進(jìn)行的節(jié)稅利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃三法是指控制增值率、扣除項目以及稅收優(yōu)惠。控制增值率是通過房地產(chǎn)項目預(yù)算利潤、項目市場以及項目成本費(fèi)用來進(jìn)行商品房單價范圍的銷售確定，把計算所得的商品房銷售單價范圍確定在進(jìn)行一次土地增值稅稅額的計算，通過土地增值稅稅額從而得出每個商品房單價所匯總而成的整體項目利潤，其中利潤額最大的就是該項目最先考慮的最優(yōu)單價?？鄢椖渴侵冈谟嬎阋?guī)定增值額時企業(yè)所取得的土地使用權(quán)費(fèi)用以及需要支付的新建房屋開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、舊房屋評估成本、舊建筑的評估價格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金等。

一、案例分析

2012年12月，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一普通住宅項目擬出售，其建筑面積為91000平方米，土地出讓金支付2000萬元，開發(fā)成本為8800萬元，同時還有1000萬元的銀行利息。城建稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%以及0.05%的印花稅稅率。營銷部門制定了兩套售房方案：第一套方案平均售價每平方米2000元，不提供金融貸款證明；第二套方案平均售價為每平方米1978元，并提供金融貸款證明。據(jù)此分別計算兩種方案的公司應(yīng)繳土地增值稅；分析哪一種方案對房地產(chǎn)公司更有利，并計算其實現(xiàn)所得稅之前的利潤差額。

方案一：

（1）銷售收入=91000x2000÷10000=18200萬元

（2）準(zhǔn)予扣除的項目金額：

①土地使用權(quán)支付金額 2000萬元

②房地產(chǎn)開發(fā)成本 8800萬元

③其他開發(fā)費(fèi)用=（2000+8800）x10%=1080萬元

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=18200x5%x（1+7%+3%）+18200x0.05%=1010.1萬元

⑤加計扣除項=（2000+8800）x20%=2160萬元

扣除項目金額合計：2000+8800+1080+1010.1+2160=15050.1

（3）土地增值額=18200-15050.1=3149.9

（4）土地增值率=3149.9÷15050.1×100=20.93%

（5）應(yīng)繳土地增值稅=3149.9×30%=944.97萬元

方案二：

（1）銷售收入=91000x1978÷10000=17999.8萬元

（2）準(zhǔn)予扣除的項目金額：

①土地使用權(quán)支付金額2000萬元

②房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元

③其他開發(fā)費(fèi)用=1000+（2000+8800）×5%=1540萬元

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=17999.8x5%x（1+7%+3%）+17999.8x0.05%=998.99萬元

⑤加計扣除項=（2000+8800）x20%=2160萬元

扣除項目金額合計=2000+8800+1540+998.99+2160=15489.99萬元

（3）土地增值額=17999.8-15489.99=2509.81萬元

（4）土地增值率=2509.81÷15489.99×100=16.2%

（5）由于土地增值率小于20%，根據(jù)稅法規(guī)定普通住宅可以免征，應(yīng)繳土地增值稅為零。

從以上分析可知，影響因素主要是土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項目以及土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠等，因此做好以上三個方面的工作，顯得至關(guān)重要。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃三法

（一）土地增值稅的控制增值率

土地增值稅法明確指出實行超額累計的四級進(jìn)稅率，當(dāng)增值額與扣除項目的金額比例小于等于50%，則適用征收30%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項目的金額比例大于50%、小于等于100%，則適用征收40%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項目的金額比例大于100%、小于等于200%，則適用征收50%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項目的金額比例大于200%，則適用征收60%的稅率。與此同時土地增值稅法還明確指出如果是按照普通住宅來進(jìn)行出售，則納稅人可以在增值額與扣除項金額比例小于等于20%時免征，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想降低銷售中房地產(chǎn)的土地增值稅就需要對增值率進(jìn)行控制，并且在扣除項目的足額基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)在制定銷售價格時需要特別注意事先進(jìn)行一定的籌劃，要清楚了解土地增值稅以及它臨界點周圍的情況。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要收入是來自銷售房屋時所收的房款，而房款的多少又和商品房的單價以及商品房的面積成正比，其中，商品房的面積是固定不變的，商品房的單價則是可以進(jìn)行變化的，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想降低銷售中房屋的土地增值稅除了上述兩點需要注意，還要注意成本的利潤、市場的因素以及土地增值稅的原因。如果土地增值稅中的扣除項目是固定不變的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想賺錢就需要找到一個可以把土地增稅形成比較低的單價，在合理的市場環(huán)境下來進(jìn)行商品房銷售行為，其過程是，第一，通過房地產(chǎn)自身的項目預(yù)算利潤、項目市場以及項目成本費(fèi)用來進(jìn)行商品房單價范圍的銷售確定；第二，把計算所得的商品房銷售單價范圍確定在進(jìn)行一次土地增值稅稅額的計算；第三，通過土地增值稅稅額從而得出每個商品房單價所匯總而成的整體項目利潤，其中利潤額最大的就是該項目最先考慮的最優(yōu)單價。

（二）土地增值稅的籌劃扣除項目

土地增值稅的籌劃扣除項目是指在計算規(guī)定增值額時企業(yè)所取得的土地使用權(quán)費(fèi)用以及需要支付的新建房屋開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、舊房屋評估成本、舊建筑的評估價格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金等，這些項目是可以在計算增值稅時扣除的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃扣除項目時需要注意，第一，注意扣除項目的全面歸集，全面歸集是指通過稅法規(guī)定的扣除項目進(jìn)行全方位的歸整、集中，其中最值得注意是需要分成幾個項目來進(jìn)行的土地，這些土地中已經(jīng)完成的項目經(jīng)過核定需要扣除的項目有土地取得費(fèi)用（土地征用費(fèi)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、土地出讓金、契稅）、房屋的開發(fā)成本、費(fèi)用及相關(guān)稅金等。全面歸集的使用可以促進(jìn)扣除項目的完整發(fā)展。第二，注意扣除項目的開發(fā)間接費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用屬于房屋開發(fā)成本的一部分，它是指通過管理開發(fā)和直接組織所形成的項目費(fèi)用，主要包括修理費(fèi)、職工工資、折舊費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)以及職工教育經(jīng)費(fèi)等，開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)期間費(fèi)是不同的，所以兩者要區(qū)分開來。期間費(fèi)又包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，在不能明確分?jǐn)偫⒅С龅那闆r下，它一般由土地取得費(fèi)用和房屋開發(fā)成本之和的10%組成，這10%也是土地增值稅的扣除項目。為了保證土地增值稅的正確性，就需要在計算時把開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)期間費(fèi)分清，不能錯誤的納入計算中。第三，根據(jù)財政部的規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人來說，還可按土地取得費(fèi)用和房屋開發(fā)成本之和加計20%的扣除，這條規(guī)定是唯一一條只適用于房地產(chǎn)開發(fā)商的。開發(fā)商如果需要對房地產(chǎn)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓或是出售，可以對這一種形式比較哪一種利潤最大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該采取哪一種。

（三）土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠

籌劃稅收優(yōu)惠的主要目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體土地增值稅或者降低稅收完成以后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠主要有二種，分別是合作建房以及通過聯(lián)營、投資的免稅所形成的籌劃納稅。稅法規(guī)定的合作建房是指雙方進(jìn)行合作建房，其中一方為出資方，一方為出地方，雙方自主進(jìn)行比例分房，如果房地產(chǎn)是自己用的，就可以暫時免收土地增值稅，如果房地產(chǎn)是轉(zhuǎn)讓賺錢，則必須征收土地增值稅。合理利用合作建房可以給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來雙贏現(xiàn)象。比如A為出地方，B為出資方，A與B打算以合作建房的形式建造辦公大樓，建成后雙方自主進(jìn)行比例分房，且房屋都是企業(yè)自用，對于A來說不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強(qiáng)其在市場上的競爭力，對于B來說分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。通過聯(lián)營、投資的免稅所形成的籌劃納稅是指，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。

三、結(jié)束語

本文通過一個案例分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃中的主要影響因素，即土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項目以及土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠等進(jìn)行了分析，以期對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一些幫助。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅清算 納稅籌劃

近年來，我國房價上漲速度很快,使得百姓購房壓力迅速上升,為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè),稅務(wù)局頒布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《清算通知》），并于2007年2月開始實行，用以規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理過程中所出現(xiàn)的問題。2008年1月，稅務(wù)總局召開新聞會，聲明要采取積極措施啟動土地增值稅的清算，標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的全面啟動。2009年5月稅務(wù)總局頒布實行了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，以促進(jìn)各地開展房地產(chǎn)土地增值稅的清算。由此可見，國家對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作非常重視，全國各地房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極配合，貫徹落實國家的稅收政策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的定義

土地增值稅清算，是指符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)企業(yè)，需依照稅收法律、法規(guī)以及土地增值稅有關(guān)的政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目所應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行。

二、土地增值稅清算對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

(一)土地增值稅清算會減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收益

土地增值稅的征收實質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)與政府之間分享房地產(chǎn)經(jīng)營利潤，土地增值稅征收所采用的稅率是超額累進(jìn)稅率。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤越多，政府所征收的土地增值稅就越多企業(yè)賺得越多，政府收得越多。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的增值額≤50%時，政府征收30%的增值稅；增值額>50%而< 100%的部分，政府征收40%的增值稅；增值額≥100%而< 200%的部分，政府征收50%的增值稅；而增值額≥200%的部分，政府征收60%的增值稅。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)通過囤地而獲取高額利潤的難度逐漸增大

部分資金雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種手段以相對較低的價格獲得大片土地的土地使用權(quán),并設(shè)法延長土地的開發(fā)期,待等到土地的價格在上漲到一定程度后再將所占有的房地產(chǎn)項目進(jìn)行銷售,從中獲取高額利潤。實施土地增值稅清算,能在一定程度上抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的囤積居奇的行為，因為對于銷售價格相差不大的房地產(chǎn)商品而言,獲得土地使用權(quán)所花費(fèi)的成本越低,該房地產(chǎn)項目的增值率就越高,所要繳納的土地增值稅就越多。從另一個角度分析,對于獲得土地使用權(quán)成本相差不大的房地產(chǎn)項目,銷售的價格越高,增值稅率就會越高,所要繳納的增值稅就越多?；诖?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過捂盤惜售以及囤地的方式來獲取高額利潤的意愿很難實現(xiàn)了。

(三)土地增值稅清算影響房產(chǎn)銷售價格

我國政府開征土地增值稅的一個重要原因，就是希望通過對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅征收而對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行宏觀調(diào)控。在土地增值稅清算制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對房子進(jìn)行定價時，要綜合考慮土地增值稅等稅收因素。房價定得過高，隨之而來的土地增值稅所采用的稅率就會增高，那么房地產(chǎn)開發(fā)商因為漲價所獲取的凈利潤很有可能不能抵償因漲價而增加的稅負(fù)開支。且從目前的樓市來看，漲價太明顯會影響購房者的購買力，減少開發(fā)商的售房數(shù)量。

(四)土地增值稅清算能優(yōu)化整合房地產(chǎn)企業(yè)

房地產(chǎn)項目開發(fā)需要大量的資金，由上文我們知道，土地增值稅清算的實行會減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤，利潤率的降低將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸失去外部投資的資金數(shù)量。同時，土地增值稅清算還會增加房地產(chǎn)公司的稅金支出，這樣一來投資資金減少了而稅金支出增加了，提高房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)入門檻。只有具備雄厚資本，才可以在房地產(chǎn)行業(yè)中生存發(fā)展。對于資金較薄弱、缺乏應(yīng)對風(fēng)險能力、缺乏核心競爭力的小企業(yè)將逐漸淘汰。2011年11月9日，北京市住建委公示稱，北京東方時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等477家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書有效期屆滿后，未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷，將注銷這477家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)。有業(yè)內(nèi)人事統(tǒng)計，這477家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基本為不太知名的小開發(fā)商。另外，去年12月市住建委公布的數(shù)據(jù)顯示該類企業(yè)為185家，今年增加了292家。經(jīng)過一輪優(yōu)勝劣汰的洗禮，該行業(yè)的平均收益率會向著社會平均收益率緊靠，一般住宅樓具有20%增值率的免稅區(qū)間，能夠減輕因土地增值稅的征收而造成的壓力，基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會逐漸轉(zhuǎn)換贏利方式，注重開發(fā)一般住宅樓。

三、房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)土地增值稅清算的策略分析

近年來，國家為了遏制房價的過快上漲了，連續(xù)出來多項政策以調(diào)控房價。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想創(chuàng)造良好效益，必須對房地產(chǎn)項目進(jìn)行合理定價，并針對土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)制定完善的稅收籌劃方案。

(一)制定合理銷售價格減少土地增值稅稅額

對于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，應(yīng)充分利用20%增值率的免稅區(qū)間制定稅收籌劃方案，這樣可以享受免稅的同時增加企業(yè)的效益。以一個房產(chǎn)項目為例，企業(yè)開發(fā)該房產(chǎn)項目的成本為A，而售價則定為B，房地產(chǎn)企業(yè)若想享受免稅優(yōu)惠，房產(chǎn)定價應(yīng)限定B=1.67A范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)若想以提升房價實現(xiàn)經(jīng)營利潤的增加，企業(yè)需要綜合考慮提價所帶來的稅款的增加，包括土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、營業(yè)稅等稅款的相應(yīng)增加，企業(yè)要保證漲價后的稅后凈利潤大于漲價前的稅后凈利潤，這樣才能通過漲價而獲取利潤。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，需要通過嚴(yán)格制定銷售價格策略以進(jìn)行稅收籌劃，這樣可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在稅收方面的成本，進(jìn)而提升企業(yè)的經(jīng)營效益、獲得更多的利潤。

(二)準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)開發(fā)項目

土地增值稅清算有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)劃開發(fā)項目，開發(fā)國家政策所支持的中低價位以及中小戶型的商品房可以有效規(guī)避稅收政策，享受免稅的稅收優(yōu)惠。在進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)時，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡量推出進(jìn)行過精裝修的房子，或者是推出交房標(biāo)準(zhǔn)高的商品房，這樣可以迎合廣大消費(fèi)者的消費(fèi)需求，同時加大了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算額。房地產(chǎn)開發(fā)項目的準(zhǔn)確定位能夠有效優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目、迎合市場需求，同時還能大大降低開發(fā)項目的稅收成本，真是一舉多得。

(三)設(shè)立企業(yè)內(nèi)部的項目銷售公司

房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)立自己的房地產(chǎn)項目銷售公司來進(jìn)行所開發(fā)項目的銷售，可以大大降低企業(yè)的售房增值率，進(jìn)而降低稅收成本。根據(jù)國家對于營業(yè)稅的規(guī)定，營業(yè)額是指在轉(zhuǎn)讓或者銷售所購置的不動產(chǎn)或者是所受讓的土地使用權(quán)時，以收入減去不動產(chǎn)購置費(fèi)用或者是受讓土地使用權(quán)的成本所得的余額?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)成立自己內(nèi)部的房產(chǎn)銷售公司，在受讓土地所有權(quán)與銷售房屋時只需要繳納一次營業(yè)稅，這樣可以避免稅務(wù)部門對營業(yè)稅的重復(fù)征收。同時，土地增值稅的征收稅率會隨著增值額的增加而增加的，成立房產(chǎn)銷售公司可以將房產(chǎn)項目分開銷售，每次成交的增值額必然小于累計的增值額，那么稅務(wù)部門對土地增值稅的征收是分段計算的，分段計算所采用的土地增值稅率就低，進(jìn)而實現(xiàn)地增值稅成本的降低。此外，通過成立房產(chǎn)銷售公司，銷售環(huán)節(jié)會增加很多宣傳費(fèi)、推廣費(fèi)等開支，這些開支均可算入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常開支，因此增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅前扣除額，進(jìn)而縮減應(yīng)納稅所得額，達(dá)到將此稅收成本的目的。

(四)拆分精裝商品房的銷售合同

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行精裝房的銷售時，可以將銷售合同進(jìn)行拆分，與顧客分兩次簽訂售房合同，一次是在房地產(chǎn)企業(yè)所投資開發(fā)的精品房初步竣工但還未安裝附屬設(shè)施及裝修時,與顧客簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同。第二次是在精品房附屬設(shè)施安裝完成或者裝修后，再與顧客簽訂精品房附屬設(shè)施安裝或者裝修合同。這樣房地產(chǎn)企業(yè)只用繳納第一份合同，即房產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同上所列金額的土地增值稅，第二份合同只需交納營業(yè)稅，不需要繳納土地增值稅。眾所周知，土地增值稅的稅率比營業(yè)稅的稅率高,通過拆分精品房銷售合同可以降低企業(yè)的土地增值稅稅額，采用較低的土地增值稅稅率進(jìn)行稅收征收，實現(xiàn)企業(yè)降低稅收成本的目的。

四、結(jié)束語

對房地產(chǎn)企業(yè)實行土地增值稅清算，是通過國家稅收調(diào)控實現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收入，限制房地產(chǎn)開發(fā)商通過囤積土地而謀取暴利的投機(jī)行為，優(yōu)化整合房地產(chǎn)行業(yè)，遏制房價的過快上漲。面對這樣的情況，房地產(chǎn)要想取得經(jīng)營收益，適應(yīng)土地增值稅清算的標(biāo)準(zhǔn)，制定合理的稅收籌劃方案，以使企業(yè)能有效降低稅收成本，獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

關(guān)鍵詞：土地增值稅；存在問題；改革措施

一、土地增值稅政策的出臺及演變

1987年，我國的城市土地使用制度出現(xiàn)了重大改革，將過去的指令性劃撥無償使用改為有償出讓制度，并在一些城市進(jìn)行了試點，如深圳、上海、天津、廣州等，但同時也暴露出供給土地價格過低，開發(fā)商圈地、占用耕地等情況，房地產(chǎn)市場由于機(jī)制不夠完善，同時市場行為不規(guī)范。為了對房地產(chǎn)市場的開發(fā)和交易行為進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為，維護(hù)國家的權(quán)益，確保國家對土地增值收益的分配，同時增加財政收入。1993年12月13日，國務(wù)院了《土地增值稅暫行條例》，該條例明確了土地增值稅的納稅義務(wù)人為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。該條例實施時間為1994年1月1日。之后，財政部于1995年1月27日了《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》，對《土地增值稅暫行條例》中的規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化和補(bǔ)充，并明確納稅人在項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號），對于實際經(jīng)營過程中“以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題”“合作建房的征免稅問題”“關(guān)于個人互換住房的征免稅問題”等具體問題進(jìn)行了規(guī)定。但在此后的幾年中，該政策并未得到切實有效的執(zhí)行，土地增值稅這個稅種也是名存實亡。2002年至2006年，我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，高成交量和高成交價助推了炒房之風(fēng)，土地增值稅的征收又被提了上來。2006年國家稅務(wù)總局出臺《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號），該文件對土地增值稅的清算單位、清算條件、清算收入的確定、扣除項目、報送資料、核定征收情況等進(jìn)行了明確?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號），明確了對納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題、轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題等問題進(jìn)行了明確。2009年5月為了規(guī)范土地增值稅清算工作，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》。2010年5月下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號），要求全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作，提高清算工作水平，規(guī)范核定征收。國稅函〔2010〕220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，對土地增值稅清算工作中的“清算時收入確認(rèn)的問題”“房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題”“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題”“關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題”等問題進(jìn)行了明確。

二、土地增值稅的稅制設(shè)計

1.課稅對象我國的土地增值稅課稅對象從廣義來講，是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。其課稅對象不僅包括土地的增值額，也包括建筑物的增值額。

2.計稅依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額是我國土地增稅的計稅依據(jù)，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入?？鄢椖堪ǎ孩偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額；②開發(fā)土地的成本和費(fèi)用；③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)）；④房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（利息支出、其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）；⑤與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑥財政部規(guī)定的其他扣除項目。

3.稅率我國土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，以四級超率累進(jìn)稅率為依據(jù)，計算應(yīng)納稅額。根據(jù)增值額與扣除項目金額之比，設(shè)定30%、40%、50%、60%四檔超率累進(jìn)稅率。目前世界上執(zhí)行土地增值稅的國家中，意大利同我國一樣執(zhí)行超率累進(jìn)稅率。

三、土地增值稅存在的問題

我國的土地增值稅自開征以來，一直是“高稅率、低稅負(fù)”狀況，雖然國家稅務(wù)總局從2007年開始，全面開展土地增值稅清算，但由于政策出臺20年來變化不大，改進(jìn)及明確的地方不多，使其在現(xiàn)在的社會環(huán)境下暴露出不嚴(yán)謹(jǐn)、不周全等諸多缺陷，直接影響著土地增值稅清算的實際效果。

1.征稅范圍確定不合理（1）我國現(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定的征稅范圍，僅包含轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。我國存在大量的集體土地，并且近幾年在集體土地上建造小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象比比皆是，由于這些小產(chǎn)權(quán)房沒走招拍掛程序，土地成本較低，土地的增值額較高，但由于土地增值稅政策并未把此種交易包含在內(nèi)，導(dǎo)致該部分稅收流失，同時造成開發(fā)商之間的稅負(fù)不公。（2）國稅函〔2010〕220號第一條中明確了關(guān)于土地增值稅清算時收入金額的確認(rèn)。①已全額開具銷售發(fā)票的，收入按照發(fā)票所載金額確認(rèn)；②發(fā)票未開全或還未開具發(fā)票的，收入以交易雙方簽訂的銷售合同所載的金額及其他收益確認(rèn)。在實際工作中還存在銷售合同所載商品房面積與房產(chǎn)竣工時有關(guān)部門實際測量面積不一致的情況，對于此種情況，如在清算前已發(fā)生退、補(bǔ)房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)從簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起，還要經(jīng)過收取房款、移交房產(chǎn)、開具發(fā)票、產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)之間存在著明顯的時間差?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度；《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第十八條規(guī)定，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效；《物權(quán)法》第十條：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。由此可見，房屋產(chǎn)權(quán)過戶之前，并未實現(xiàn)真正意義上的銷售。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，僅簽訂合同的房產(chǎn)不應(yīng)納入土地增值稅清算的范圍。

2.應(yīng)稅收入金額的確定存在分歧根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第70號公告中規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。在此款公告中對于營改增后的土地增值稅應(yīng)稅收入確定為不含增值稅，同時說明一般納稅人的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。財稅〔2016〕43號：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時在國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的，其銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。由于營改增導(dǎo)致計算增值稅時額外扣減了允許扣除的土地價款，但這個扣減的土地價款不屬于進(jìn)項稅額。目前沒有任何土地增值稅文件（包括地方）來明確這塊扣減的金額在土地增值稅清算中如何來處理，是作為扣除項目的減少，還是作為收入的增加？現(xiàn)在的情況是各地根據(jù)自己的理解來按默認(rèn)口徑操作，使得稅法缺少了其嚴(yán)肅性和合規(guī)性。

3.扣除項目金額確認(rèn)存在問題（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)依據(jù)不明確。由于補(bǔ)償費(fèi)用不屬于營業(yè)性收入，無法開具發(fā)票，相關(guān)政策也不夠明確，使該費(fèi)用的確認(rèn)存在一定難度，也給房地產(chǎn)企業(yè)提供了一定的作假空間。（2）部分界定不清的成本費(fèi)用扣除沒有明確規(guī)定。由于土地增值稅從1994年實施開始，到最近幾年才真正開始執(zhí)行，各級部門對土地增值稅相關(guān)政策法規(guī)的制定也是少之又少，許多實際工作中碰到的問題急需相關(guān)政策來明確。例如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中產(chǎn)生的紅線外成本能否扣除問題，全國除江蘇明文規(guī)定該部分成本不能扣除外，國家稅務(wù)總局及其他省市都沒有做出相關(guān)規(guī)定。銷售既有住宅又有商業(yè)用房的房產(chǎn)時，由于商業(yè)用房建造成本高于住宅，除商業(yè)用房分?jǐn)傁禂?shù)上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何計算等。土地增值稅清算后，房產(chǎn)企業(yè)才取得相關(guān)成本費(fèi)用發(fā)票，該部分成本費(fèi)用能否追溯扣除或在剩余未售房產(chǎn)中扣除，如何扣除等均未作明確。（3）在土地增值稅清算中，對于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除不是據(jù)實扣除，而是按比例進(jìn)行稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)之間的營銷成本、管理成本會因企業(yè)自身決策、能力而產(chǎn)生差異，按比例扣除無法體現(xiàn)企業(yè)真實費(fèi)用情況。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定：對于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出扣除，①向金融機(jī)構(gòu)借款的，凡能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額；②凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨扣除，而是并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額兩者之和在10%以內(nèi)計算扣除。這種制度的設(shè)計可能是出于方便清算考慮，但實際上是鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)不健全賬證，不去索取成本費(fèi)用發(fā)票，往往還造成多扣費(fèi)用的情況。

4.預(yù)征率偏低，導(dǎo)致清算稅款滯后各地對于土地增值稅的預(yù)征率總體呈現(xiàn)東高西低，預(yù)征率偏低的現(xiàn)象。根據(jù)國稅發(fā)〔2010〕53號文件要求：東部地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于1.5%，西部地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于1%，各地自行確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。以東部沿海地區(qū)為例，近幾年房產(chǎn)增值過快，增值額也越來越大，一般房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)率在5%以上，有的甚至達(dá)到15%以上。而預(yù)征率只有2%、3%。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)土地增值稅清算符合以下條件之一可以清算：①已竣工驗收項目，已售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售房產(chǎn)建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，等到符合清算條件已經(jīng)過了三年甚至更長，企業(yè)預(yù)售所取得的款項已用于其他項目，又由于預(yù)征稅款與清算稅款相差較大，導(dǎo)致企業(yè)長期大量拖欠稅款。

5.核定征收率偏低根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)未設(shè)置賬簿、賬目混亂、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的可實行核定征收的方式清算土地增值稅。對于土地增值稅清算的核定征收率，國稅發(fā)〔2010〕53號規(guī)定，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際情況，按房地產(chǎn)不同類型來制定核定征收率，原則上不得低于5%。現(xiàn)實工作中像我們東部沿海地區(qū)采用的核定征收率基本是5%。其實核定征收應(yīng)是帶懲罰性的一種清算方式，但實際工作中由于采用查賬方式清算，土地增值稅的稅負(fù)率高于核定征收方式，房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到各級地方政府部門的照顧，核定征收方式反而成了房地產(chǎn)企業(yè)合理逃避稅收的一種手段。

四、完善土地增值稅的建議

1.調(diào)整征稅范圍十八屆三中全會審議的其中一項改革措施是深化土地制度改革，集體土地入市交易。既然作為國家層面已把集體土地交易推入市場，那么作為調(diào)控房地產(chǎn)的土地增值稅，應(yīng)遵循公平原則，將該類交易行為納入土地增值稅征收范圍。同時，遵循稅法的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及相關(guān)法律對房產(chǎn)歸屬確認(rèn)原則，將進(jìn)行土地增值稅清算的房產(chǎn)以是否辦理產(chǎn)權(quán)登記為分界點。

2.加緊出臺各項政策細(xì)則由于在實際操作中，各個政策條款不夠明確，容易造成征納雙方的分歧，滋生舞弊行為。財政部、國家稅務(wù)總局應(yīng)積極開展調(diào)研，收集歸納各地在實際清算過程中發(fā)現(xiàn)的問題，以法律法規(guī)形式加以明確。對于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，不應(yīng)采取按比率扣除的方法，應(yīng)要求企業(yè)必須以事實為準(zhǔn)繩，沒有比例限制，應(yīng)取得發(fā)票的費(fèi)用只有取得發(fā)票后，才能據(jù)實扣除。對于企業(yè)發(fā)生的利息支出，無論是否取得金融機(jī)構(gòu)證明，在不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率的前提下，都應(yīng)據(jù)實進(jìn)行扣除。

篇8

土地增值稅于1994年就已開征，由于其操作性及執(zhí)行力度等方面的欠缺，各地采取預(yù)征的權(quán)宜之計，按不高于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入3%的比例繳納。廈門市于2006年起開始對土地增值稅進(jìn)行預(yù)繳征收，對銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得的實際收入按0.5%預(yù)征；對銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他房地產(chǎn)取得的實際收入按1%預(yù)征。

近期，國家稅務(wù)總局下發(fā)的國稅發(fā)[2006]187號文件《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從2007年2月1日起執(zhí)行。這個文件讓房地產(chǎn)業(yè)坐立不安，反應(yīng)較為強(qiáng)烈。其實，如筆者前面所提的，土地增值稅并不是一個新稅種，這份文件也不是有關(guān)征稅的新文件。該文件只是在征管上對土地增值稅清算工作進(jìn)行規(guī)范，使土地增值稅由預(yù)征到清算的實際征收更具有操作性。

土地增值稅實行的一直是四級超率累進(jìn)稅率（詳見表1）。 不過，在增值額不超過扣除項目金額50%的這一級次上，稅法有一個優(yōu)惠的規(guī)定，即：企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；超過扣除項目金額20%的，才就其全部增值額計繳土地增值稅。

按照土地增值稅的這四個稅率級次，筆者分析其對企業(yè)利潤及稅負(fù)的不同影響。（以下假設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為A元，扣除項目金額為B元，增值額即為（A-B）元，企業(yè)所得稅稅率為33%）

一、一級級次

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，土地增值稅稅率為30%；

未征繳土地增值稅前繳稅：33%×（A-B）

征繳土地增值稅后：

應(yīng)繳土地增值稅=（A-B）×30%

應(yīng)繳企業(yè)所得稅=[（A-B）-（A-B）×30%]×33%

=（A-B）×23.1%

合計應(yīng)繳稅： 53.1%×（A-B）

利潤為原來的70%，由（1-53.1%）/（1-33%）計算而得。

征繳土地增值稅后，在這一級次下，企業(yè)的稅負(fù)由33%上升為53.1%，利潤減少了30%。

二、二級級次

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%；

未征繳土地增值稅前繳稅：33%×（A-B）

征繳土地增值稅后：

應(yīng)繳土地增值稅=（A-B）×40%-B×5%

應(yīng)繳企業(yè)所得稅=[（A-B）-（（A-B）×40%-B×5%）]×33%

=（A-B）×19.8%+B×1.65%

合計應(yīng)繳稅：59.8%×（A-B）-3.35%B

由于本級次存在著比較關(guān)系：B≥A-B＞50%B2(A-B)

＞B≥A-B

所以合計應(yīng)繳稅額有下列關(guān)系：

56.45%（A-B）≥59.8%×（A-B）-3.35%B＞53.1%（A-B）

利潤為原來的65%到70%(不含70%)。

征繳土地增值稅后，在這一級次下，企業(yè)的稅負(fù)由33%上升到53.1%-56.45%之間，利潤減少了30%-35%。

三、三級級次

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%；

未征繳土地增值稅前繳稅：33%×（A-B）

征繳土地增值稅后：

應(yīng)繳土地增值稅=（A-B）×50%-B×15%

應(yīng)繳企業(yè)所得稅={（A-B）-[（A-B）×50%-B×15%]}×33%

=（A-B）×16.5%+B×4.95%

合計應(yīng)繳稅：66.5%×（A-B）-10.05%B

由于本級次存在著比較關(guān)系：2B≥A-B＞B A-B＞B

≥（A-B）/2

所以合計應(yīng)繳稅額也有下列關(guān)系：

66.5%×（A-B）-10.05%×（A-B）/2≥66.5%×（A-B）-10.05%B

＞66.5%×（A-B）-10.05%（A-B）

可以得出：61.475%（A-B）≥66.5%×（A-B）-10.05%B

＞56.45%（A-B）

利潤為原來的57.5%到65%(不含65%)。

征繳土地增值稅后，在這一級次下，企業(yè)的稅負(fù)由33%上升到56.45%-61.475%之間，利潤減少了35%-42.5%。

四、四級級次

增值額超過扣除項目金額200%的部分，土地增值稅稅率為60%；

未征繳土地增值稅前繳稅：33%×（A-B）

征繳土地增值稅后：

應(yīng)繳土地增值稅=（A-B）×60%-B×35%

應(yīng)繳企業(yè)所得稅={（A-B）-[（A-B）×60%-B×35%]}×33%

=（A-B）×13.2%+B×11.55%

合計應(yīng)繳稅：73.2%×（A-B）-23.45%B

由于A-B＞2 B，

所以合計應(yīng)繳稅額=73.2%×（A-B）-23.45%B＞73.2%×（A-B）

-23.45%×（A-B）/2=61.475%（A-B）

利潤不到原來的57.5%。

征繳土地增值稅后，在這一級次下，企業(yè)的稅負(fù)由33%上升到61.475%以上，利潤至少下降了42.5%。

通過表2我們可以更清晰地看到四個級次下稅負(fù)與利潤的變化：

表2的分析是基于土地增值稅的增值額與該項目的企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)基本一致的前提下，也就是說，是針對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的分析。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地增值稅的扣除項目允許按取得土地使用權(quán)的支付款與開發(fā)成本合計金額加計20%的扣除金額，這一點是與企業(yè)所得稅的計算不一致的，房地產(chǎn)項目企業(yè)所得稅的稅前扣除項目只能是據(jù)實扣除。

因而，在討論土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤及稅負(fù)的影響時，還需將這一因素考慮進(jìn)去。

依然采用前面的假設(shè)，即：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為A元，扣除項目金額為B元，增值額為（A-B）元。這種假設(shè)下，扣除項目金額包括了前面所提到的加計扣除20%的金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本中，取得土地使用權(quán)的支付款與開發(fā)成本兩項的支出幾乎占了成本的大部分，所以，在此且先假設(shè)這兩項支出為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部成本，那么，作為企業(yè)所得稅的扣除項目金額應(yīng)為B/1.2元，企業(yè)所得稅的實際增值額應(yīng)為（A-B/1.2）。

在這種假設(shè)前提下，采用與前面相同的分析方法，有以下的比較數(shù)據(jù)，見表3：

（表3的結(jié)果是建立在假設(shè)取得土地使用權(quán)的支付款與開發(fā)成本兩項支出是企業(yè)全部成本支出的基礎(chǔ)上）

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于加計扣除的土地增值稅扣除項目，相比較非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在同一級次下，其土地增值稅繳交數(shù)會降低，合計繳稅占比及利潤減少幅度都會有所下降。

綜合上述分析可以看出，隨著土地增值稅級次的上升，應(yīng)繳土地增值稅會增加，企業(yè)所得稅可扣除金額亦隨之增多，應(yīng)繳企業(yè)所得稅減少，但由于土地增值稅的稅率較高，企業(yè)所得稅減少幅度無法抵消土地增值稅的增長，所以企業(yè)的稅負(fù)增加，而利潤會相應(yīng)地下降。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)公司；土地增值稅；稅收籌劃

稅收籌劃首先要求的就是要以國家稅收相關(guān)政策、法律法規(guī)為依據(jù)，納稅人可以針對日常運(yùn)作中稅種進(jìn)行科學(xué)合理地規(guī)劃，實現(xiàn)稅負(fù)降低的目的，在稅務(wù)風(fēng)險有效規(guī)避的同時，將效益提高，利潤達(dá)到最大化。在我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中發(fā)揮了非常重要的作用，不僅創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)新的增長點，而且推動了社會發(fā)展。特別是最近幾年，房價持久上漲，并且成為了社會所關(guān)注的重點話題，影響房價的因素有很多，而土地增值稅就是其中非常關(guān)鍵的因素。為此對房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行研究，不僅能夠推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長，而且對于我國經(jīng)濟(jì)體系的不斷優(yōu)化同樣也具有非常深遠(yuǎn)的影響。本文從房地產(chǎn)開發(fā)公司長遠(yuǎn)發(fā)展角度，對土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)問題，并且解決問題，以期望能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)公司效益的不斷提高。

一、土地增值稅稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)公司中的重要性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司在以國家法律為前提條件基礎(chǔ)之下，運(yùn)用稅收籌劃來將自身的稅負(fù)成本進(jìn)行不斷的降低，這樣也可以從中獲得較多在稅收方面的優(yōu)惠，使公司利潤提高。其次在房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過對土地增值稅進(jìn)行籌劃以后，從中獲得了一定的受益，他們便會慢慢地意識到稅務(wù)管理體系的完善對于公司而言是多么重要，同時也將稅收籌劃管理水平提高了，更有利于稅收管理價值最大化實現(xiàn)，促進(jìn)了公司不斷提高財務(wù)管理水平，在市場中的競爭優(yōu)勢更加突出。最后，在公司稅收籌劃中，要對國家稅收政策進(jìn)行學(xué)習(xí)與了解，可以對各項稅收法規(guī)及政策信息與動向及時掌握，很大程度也豐富了納稅人的稅收知識。房地產(chǎn)開發(fā)公司對于稅收籌劃深入地了解，會從中發(fā)現(xiàn)稅收體系中的不足，更有利于相關(guān)部門對稅法的不斷完善，推動稅收法律法規(guī)始終保持良好發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃案例分析

為了能夠更好地去了解目前房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃具體情況，本文B房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，針對此公司土地增值稅情況進(jìn)行了分析，具體內(nèi)容如下所示：在2018 年的時候，B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過商品房的銷售，從中獲得了9 億元的收入，其中包含著5 億元的普通住宅銷售收入，還有4 億元的豪華住宅銷售收入。根據(jù)目前我國在稅法方面的相關(guān)規(guī)定，要將稅前項目的相關(guān)金額扣除掉，約為5.5 億元，其中3.7 億元是普及住宅稅前扣除金額，2.3 億元是豪華住宅稅前扣除金額，以下針對該公司增值稅通過兩種方法來計算。稅收籌劃計算方法一：分別計算豪華住宅、普通住宅增值稅其中普通住宅增值稅計算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于結(jié)果50%，所以適用的稅率是40%，為此應(yīng)該繳納的土地增值稅額=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 萬元。所以應(yīng)該繳納的土地增值稅總計=390+565=955 萬元。稅收籌劃計算方法二：共同計算普通住宅與豪華住宅增值稅增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于結(jié)果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應(yīng)該繳納的土地增值稅額=(9000-5500)*40%=1400 萬元。由此可以看出，增值稅計算方法的不同所繳納的稅收也會不一樣，而房地產(chǎn)開發(fā)公司就需要以自身具體情況為依據(jù)，從中選擇最為恰當(dāng)?shù)耐恋卦鲋刀惗愂栈I劃的計算方法，這樣公司才能實現(xiàn)稅負(fù)成本的降低，利潤的最大化，同時還能夠?qū)⒇攧?wù)風(fēng)險有效避免，使公司競爭力提高。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅納稅籌劃存在的問題

（一）稅收籌劃目標(biāo)不明確

從目前我國的實際情況來看，針對房地產(chǎn)開發(fā)公司，也只是有極少的公司真正意義上對土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行了開展，仍然還有很多公司未將稅收籌劃有效地落實。與其他的工作內(nèi)容對比，土地增值稅稅收籌劃工作的開展會更加繁瑣，并且專業(yè)性較強(qiáng)，需要公司相關(guān)工作人員在稅收籌劃能力方面具備豐富的經(jīng)驗及較強(qiáng)的專業(yè)知識，與此同時還要對稅收籌劃政策有一個深入地了解，且能夠掌握準(zhǔn)確與熟練。而這些都是房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃工作有序進(jìn)行的前提條件，這些問題的存在會使得公司在稅收籌劃目標(biāo)制定時不夠明確，籌劃思路不清晰，從而造成公司土地增值稅稅收籌劃順利開展受到影響。

（二）政府及相關(guān)稅務(wù)部門缺乏完善的措施

之所以說政府及相關(guān)稅務(wù)部門措施不夠完善主要體現(xiàn)在以下三方面：第一，最近幾年國家針對土地增值稅相繼出臺了很多政策，而房地產(chǎn)開發(fā)公司在納稅籌劃方面的發(fā)展卻明顯無法緊跟政策的步伐，雖然一些納稅籌劃與法律法規(guī)相符，但是極易受到某一項政策變化而出現(xiàn)了互相矛盾情況的發(fā)生。第二，國家相關(guān)的稅收部門在土地增值稅稅收籌劃方面的宣傳明顯不夠，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)公司對于稅收籌劃合法性存在不正確的認(rèn)識。第三，政府相關(guān)的部門在房地產(chǎn)開發(fā)公司清算政策的落實上不夠重視，造成政策難以真正落到實處，進(jìn)而導(dǎo)致一些公司出現(xiàn)損失，甚至影響到其他相關(guān)企業(yè)。

（三）公司缺乏對稅收籌劃理論的認(rèn)識

在我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對于稅收籌劃的真正意義都沒有一個正確的理解，甚至還有些公司為了能夠?qū)崿F(xiàn)其利潤的最大化，觸犯了法律，通過一些不法手段，或者是在稅收籌劃方法上做了手腳。還有部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人員認(rèn)為偷稅漏稅是正?，F(xiàn)象，將稅收籌劃與其相提并論，覺得二者沒有什么區(qū)別?？偠灾康禺a(chǎn)開發(fā)公司管理人員對稅收籌劃理論存在認(rèn)識上的偏差，從而造成公司不能真正意義上將土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行下去。

四、解決房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃問題的對策

（一）明確籌劃目標(biāo)

由于稅收籌劃工作其具備了綜合性、專業(yè)性、政策性等諸多的特點，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司如果想要將土地增值稅稅收籌劃工作有序開展下去，就要對稅收籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確。如果與其他工作進(jìn)行比較，土地增值稅稅收籌劃開展工作時難度更大，但是仍然需要根據(jù)我國法律法規(guī)，以此為依據(jù)將土地增值稅稅收籌劃順利開展。而房地產(chǎn)開發(fā)公司稅收籌劃目標(biāo)的明確會在很大程度上使公司經(jīng)濟(jì)效益提高，幫助公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展與稅收始終處于良性循環(huán)狀態(tài)，推動公司長遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）享受國家的優(yōu)惠政策

最近幾年，針對房地產(chǎn)發(fā)展方面，國家也相繼出臺了很多政策，由于這些政策調(diào)整、修訂較為頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)公司就要隨著政策的變化及時地對稅收籌劃進(jìn)行更新，在對國家政策進(jìn)行動態(tài)了解的基礎(chǔ)之上，充分利用優(yōu)惠政策，從中尋求發(fā)展機(jī)遇。另外公司內(nèi)部稅收籌劃人員要依據(jù)實際情況對土地增值稅稅收籌劃方案進(jìn)行制定，對政策改變情況進(jìn)行了解的同時，能夠準(zhǔn)確把握政策變化趨勢。例如《土地增值稅暫行條例》中指出，以20%作為項目金額扣除的邊界線，當(dāng)納稅人將普通房屋進(jìn)行銷售的時候，如果增值額>扣除項目的20%，要求所有增值額實施納稅規(guī)定；若增值額

（三）強(qiáng)化公司對稅收籌劃的認(rèn)識

房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，公司管理層對稅收籌劃的正確認(rèn)識非常重要，這也是稅收籌劃工作實施的前提條件。為此公司負(fù)責(zé)人對稅收籌劃開展過程中，要考慮是否觸犯了國家法律，不能出現(xiàn)違法行為。除此之外，公司管理人員要對偷稅漏稅、避稅間的差異性有一個系統(tǒng)地認(rèn)識與了解，使公司聲譽(yù)、形象、影響力免受影響。而公司內(nèi)部與稅收籌劃接觸的人員要加強(qiáng)培訓(xùn)，通過此方法來將稅收籌劃能力提高，能夠制定出與公司發(fā)展相匹配、符合法律法規(guī)、緊跟時展、市場變化的稅收籌劃方案。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營過程中，不管是稅收籌劃的制定，還是土地增值稅的繳納都要以法律法規(guī)作為前提條件，這樣對于公司稅負(fù)成本的降低也是非常有利的。而公司稅收籌劃目標(biāo)的明確、優(yōu)惠政策的享受、管理人員的正確認(rèn)識同樣也能夠推動土地增值稅稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，這也是避免出現(xiàn)違法行為的有效保障，同時也是公司健康持續(xù)發(fā)展的奠基石。

參考文獻(xiàn)

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篇10

    主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：同一立項中既有普通住房，又有非普通住房，又有非住房，應(yīng)當(dāng)分別計算增值額、增值率，并分別計算繳納土地增值稅。其理由是：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)明確規(guī)定，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)第十七條還特別提醒，土地增值稅清算時應(yīng)審查不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。并且《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知》(鄂地稅發(fā)[2008]211號)明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時還有商鋪、商網(wǎng)、車庫等其他開發(fā)產(chǎn)品的，該項目應(yīng)繳納的土地增值稅，按住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品兩類分別計算土地增值稅；住宅中的普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別核算增值額，計算繳納土地增值稅；其他開發(fā)產(chǎn)品類中的商網(wǎng)、商鋪、車庫、附助房等，不再按功能分別分類計算土地增值稅；為鼓勵經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，凡按經(jīng)濟(jì)適用房項目立項的，如開發(fā)產(chǎn)品中有非經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品，可將經(jīng)濟(jì)適用房與非經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品合并核算增值額，計算繳納土地增值稅。由此，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：同一立項在同一時間開發(fā)的，除了經(jīng)濟(jì)適用房可以合并計算增值額外，其余均應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品三類分別計算增值額、增值率，分別計算繳納土地增值稅，并且對分別核算增值額出現(xiàn)的負(fù)增值不得相互抵減。十堰宏城房地產(chǎn)開發(fā)公司“東方明珠”項目按照土地增值稅分別計算的結(jié)果，應(yīng)繳納土地增值稅1200萬元，扣除已預(yù)繳的土地增值稅130萬元，應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅1070萬元。

    十堰宏城房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。”“東方明珠”項目屬于在同一時期開發(fā)的項目，所以，土地增值稅清算應(yīng)當(dāng)是以“東方明珠”為一個清算單位，而不論該開發(fā)項目中是開發(fā)的普通住房，還是非普通住房，還是非住房，只要是同屬于一個立項，且在同一時間開發(fā)的，就應(yīng)當(dāng)以該項目實現(xiàn)的增值部分計算繳納土地增值稅。并且《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)第十三條規(guī)定：“對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。”本公司主動放棄享受普通住房的土地增值稅優(yōu)惠政策，實行合并計算土地增值稅應(yīng)當(dāng)合情、合理、合法。與企業(yè)所得稅規(guī)定一樣，既然企業(yè)所得稅是以一個年度實現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)絕不可以因納稅人一個年度中的某一月份實現(xiàn)的所得計算征收企業(yè)所得稅，而對同一年度其他月份的虧損，就不能從同一年度的其他月份中抵減。由此，十堰宏城房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為，對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)可以選擇合并計算土地增值稅，即便是分別核算，分別核算后出現(xiàn)的負(fù)增值應(yīng)當(dāng)允許從正增值中抵減，以抵減后的余額為增值額計算繳納土地增值稅。“東方明珠”項目合并計算的結(jié)果應(yīng)繳納土地增值稅67萬元，扣除已預(yù)繳的土地增值稅130萬元，應(yīng)退土地增值稅63萬元。

    從征納雙方各自對土地增值稅計算來看，同一清算單位，是分別計算還是合并計算土地增值稅，其結(jié)果是截然不同：合并計算應(yīng)當(dāng)退稅63萬元；分別計算，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地增值稅1070萬元。期間產(chǎn)生如此之大差異的主要原因是，該項目的住房基本上是在2009年以前銷售，當(dāng)時的商品房市場比較低迷，住房銷售價格普遍比較低，而商鋪等非住房的銷售價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房。按照土地增值稅政策的規(guī)定，住房與非住房的開發(fā)成本的扣除是均衡的，這樣一來，住房與非住房的單位面積扣除成本是一致的。雖然住房銷售價格并未低于開發(fā)成本價，但考慮到房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)征收一道企業(yè)所得稅，所以，土地增值稅政策規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)不僅可以全額扣除開發(fā)成本，并且還可以按開發(fā)成本加計扣除20%。該項目住房在享受加計扣除之后就出現(xiàn)了負(fù)增值；而商鋪等非住房價格高，相應(yīng)非住房增值額就大，土地增值稅實行的是超率累進(jìn)稅率，分別核算后，大大提高了非住房的適用稅率，在住房的負(fù)增值又不能抵減非住房的正增值的情況下，土地增值稅的計算結(jié)果必然走向兩個極端。十堰宏城房地產(chǎn)開發(fā)公司之所以主動放棄普通住房的土地增值稅優(yōu)惠而選擇合并計算，其真正的目的也就在于：將住房的負(fù)增值通過合并計算，以抵減非住房的增值部分，從而最終降低土地增值稅的稅負(fù)。同一立項中的普通住房、非普通住房、非住房是否必須分別計算土地增值稅？分別核算之后出現(xiàn)的負(fù)增值是否可以相互抵減？筆者結(jié)合有關(guān)土地增值稅政策談?wù)剛€人的觀點。

    一、土地增值稅的計稅依據(jù)

    土地增值稅是以增值額作為計稅依據(jù)，而確定土地增值稅清算單位是土地增值稅計稅依據(jù)的基礎(chǔ)。在土地增值稅清算單位的確認(rèn)上，《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算最基本的核算項目或核算對象為單位計算。該規(guī)定在具體實踐中顯然難以操作，因為以納稅人房地產(chǎn)成本核算最基本的核算項目或核算對象為清算單位，完全依賴于納稅人的會計核算，而會計核算并非完全是按照立項來確定成本核算對象，以納稅人確定的會計核算對象，不僅土地增值稅清算單位的口徑難以統(tǒng)一，同時很容易被企業(yè)借此規(guī)避土地增值稅。為了統(tǒng)一土地增值稅政策，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)明確規(guī)定， 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目作為清算單位，但對于同一開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，以分期開發(fā)的項目為清算單位。該清算單位確認(rèn)的政策一直沿用至今。也就是說，土地增值稅應(yīng)當(dāng)是對一個清算單位是否有增值來計算繳納土地增值稅。而并非是就一個清算單位中的某一部分是否有增值來計算繳納土地增值稅。

    二、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他房地產(chǎn)分別核算的政策來源及其立法意圖

    《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。而在實踐中，納稅人在一個開發(fā)項目中難免會出現(xiàn)既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的情況。為此，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)第十三條明確規(guī)定，對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。規(guī)定“應(yīng)分別核算增值額”，并未規(guī)定分別計算土地增值稅。并且財稅[1995]48號文件同時還特別強(qiáng)調(diào)，納稅人不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。這也是稅收優(yōu)惠政策的一種慣例，比如企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)同時從事適用不同企業(yè)所得稅待遇項目的，其優(yōu)惠項目應(yīng)當(dāng)單獨計算所得，并合理分?jǐn)偲髽I(yè)的期間費(fèi)用；沒有單獨計算的，不得享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠。所以，出臺該文件的目的，是為了解決實踐中納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)如何落實普通住房優(yōu)惠政策的問題。而并非是要將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房地產(chǎn)單獨拿出來計算繳納土地增值稅。稅收優(yōu)惠政策是作為納稅人的一個選項，是否選擇享受這一稅收優(yōu)惠是納稅人的一種權(quán)利，而并非是稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)制納稅人必須享受這一稅收優(yōu)惠。況且在本案例中，納稅人在分別核算之后，不僅不能達(dá)到享受普通住房的稅收優(yōu)惠目的，相反將土地增值稅政策規(guī)定的本來應(yīng)當(dāng)允許扣除的項目不能得到充分的扣除。

    就該個案來說，就彰顯出該優(yōu)惠政策并不是一項稅收優(yōu)惠，相反成為對納稅人的一種懲罰，這顯然不是立法的初衷。雖然國稅發(fā)[2009]91號以及國稅發(fā)[2006]187號文件中均規(guī)定，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別計算，但不分別核算或不能準(zhǔn)確核算增值額的怎么辦？確沒有了下文。但國稅發(fā)[2009]91號以及國稅發(fā)[2006]187號文件的政策依據(jù)應(yīng)當(dāng)是來自于同一文件：財稅[1995]48號文。雖然“后法”在表述時省略了“先法”的后半句“不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定”，但并非意味著“后法”將財稅[1995]48號中的后半句的規(guī)定予以否定，并且也無文件明確將財稅[1995]48號予以廢止。既然沒有廢止，就應(yīng)當(dāng)合法有效。

    三、同一立項的非住房是否應(yīng)當(dāng)單獨計算土地增值稅

    鄂地稅發(fā)([2008]211號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時還有商鋪、商網(wǎng)、車庫等其他開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按普通住宅、非普通住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品三類分別計算增值額，并按分別核算后的增值額與規(guī)定的適用稅率計算繳納土地增值稅。從該規(guī)定來看，由于分別核算在具體的計算方法上，與單獨的土地增值稅清算單位一樣，是按照收入扣除允許扣除項目后的余額計算繳納土地增值稅。所以，按照湖北省的規(guī)定，不論是理論上、形式上、實質(zhì)上，還是從計算過程來看，不折不扣的將非住房單獨作為一個清算單位對待，完全違背了國稅發(fā)[2006]187號“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”的規(guī)定。一個簡單的數(shù)學(xué)道理：1-1應(yīng)當(dāng)是等于零，而不可能等于1。就開發(fā)的商住一體樓來說，上面的住房部分以收入扣除允許扣除項目后負(fù)增值額1000萬，而下面的商鋪等非住房以收入扣除允許扣除項目后正增值額1000萬，難道能說這個項目的房地產(chǎn)開發(fā)商賺了1000萬嗎？顯然不符合情理。土地增值稅是對增值部分征收，沒有增值相應(yīng)就不應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。并且國稅發(fā)[2009]91號以及國稅發(fā)[2006]187號文件以及相關(guān)土地增值稅清算表述，也僅是將土地增值lunwenshop.com 北京寫作稅清算區(qū)分“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”與“其他商品房”兩類，而“其他商品房”包含了非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非住房。其中并沒有要求要將“其他商品房”中的非住房再獨立出來單獨計算土地增值稅，土地增值稅是以立項為清算單位，一個清算單位中的非住房并不是土地增值稅的清算單位。