導(dǎo)語：如何才能寫好一篇國有土地房屋評估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

中圖分類號： F301.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、《辦法》與《意見》相比變化

（一）、評估價格完全依照市場

2003年的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格?！?/p>

按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》對此進(jìn)行了細(xì)化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點(diǎn)的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。

在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期的“指導(dǎo)價”，而是完全按照市場交易的價格，這與《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的要求一致。

房屋征收價值完全按照市場價格，這一規(guī)定非常重要。在過去發(fā)生的強(qiáng)拆惡性事件中，一個重要的原因就是征收者與被征收者在征收價格上的巨大分歧。很多情況下沒有能夠體現(xiàn)被征收房屋的市場價值，而是參照政府確定的征收價格，而政府參照價往往都很低，尤其是地方政府作為利益一方，或者開發(fā)者與地方管理者存在千絲萬縷聯(lián)系的時候，這種不合理性更加突出。這一規(guī)定的意義在于，它是落實(shí)《物權(quán)法》，保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的一個實(shí)質(zhì)性舉措。今后任何一起因征收而引起的拆遷（搬遷）補(bǔ)償，征收方和被征收方將站位于基本平等的“市場主體”角度，不僅給予被征收人充分的地位和話語權(quán)，更充分體現(xiàn)政府方面對私有物權(quán)的尊重。

《條例》中，是由市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨(dú)立的判斷才能公平。即便是第三方評估機(jī)構(gòu)來評估價值，但如果政府還是設(shè)定一個指導(dǎo)價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨(dú)立判斷。所以，這是一個立法方面的進(jìn)步，征收的成本更加向市場靠攏?！?/p>

（二）、評估機(jī)構(gòu)由被征收人選

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。

《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定”。

《辦法》取消了政府指定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，改由被征收人選定價格評估機(jī)構(gòu)，它體現(xiàn)操作過程致力于程序公正。

由政府指定評估機(jī)構(gòu)的結(jié)果是，評估價通常都很低，曾引發(fā)過許多拆遷矛盾。現(xiàn)在由被征收人來選定評估機(jī)構(gòu)，這就不僅是對被征收人權(quán)利的尊重，突出了人性化，更是對制度漏洞的彌補(bǔ)，有利于被征收者利益的保障。指定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)力會在一定意義上影響征收價格的確定，至少在具體操作過程中，將評估機(jī)構(gòu)的決定權(quán)交到被征收者手里，為保證交易的公平公正創(chuàng)造了條件。至于評估費(fèi)用由誰承擔(dān)的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的一個指導(dǎo)思想，就是不能強(qiáng)行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機(jī)構(gòu)，取消了政府指定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，這是社會公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。不過他認(rèn)為，選定評估機(jī)構(gòu)的辦法，還需細(xì)化?！氨热缫鹨粭l街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機(jī)構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票，也需要細(xì)化操作辦法?？梢韵胍幌?，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！?/p>

（三）、 評估更多體現(xiàn)土地價值

《意見》中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。

《辦法》中明確規(guī)定，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。被征收的房屋類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

評估方式多樣化、細(xì)致化，其進(jìn)步意義在于按不同的房屋情況，使用最有可操作性，以及最有利于動拆遷戶的估評方式。其在補(bǔ)償中將地段價值、房屋內(nèi)裝修價值、停業(yè)停產(chǎn)損失賠償?shù)榷嘣囊蛩囟技{入評估范圍，相應(yīng)地也要求評估方法的靈活性和多元化，這些都將更有利于房屋價值的合理化、人性化的評估，在征收的補(bǔ)償中不僅僅體現(xiàn)房屋的價值，更給予土地價值更多的體現(xiàn)。

《辦法》相比廢止的《意見》有不少亮點(diǎn)，但《辦法》能否真正得以貫徹執(zhí)行，還有許多問題需要解決。

二、新辦法中出現(xiàn)的問題

（一）、完全按市場價評估房屋價值的可行性

問題盡管按市場價評估房屋價值符合市場經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)，但是房屋是一種比較特殊的商品，完全按市場價評估房屋價值，不足以消除被征收人的疑慮與擔(dān)憂。這是因?yàn)?，城市建設(shè)、舊城改造，征收公民房屋在所難免，但是所謂“居住慣性”也是不可忽視的因素。征收房屋除了物質(zhì)補(bǔ)償以外，對被征收人因搬遷造成的精神損失與生活不便，也應(yīng)考慮給予補(bǔ)償。

再一方面，什么是完全的市場價也缺乏一個明晰的標(biāo)準(zhǔn)，從房價評估到簽訂補(bǔ)償協(xié)議、發(fā)放補(bǔ)償款、公民重新置業(yè)有一個時間差。在房價不斷上漲的當(dāng)下，被征收人拿到的市場價補(bǔ)償，到購房時可能會貶值、縮水。

另外，不同的家庭，住房情況千差萬別。如果按照舊房屋的市場價與有限面積給予他們補(bǔ)償款，他們根本達(dá)不到那樣的購買力，或者說住房條件會變得更差。

（二）、評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和公正性問題

盡管評估機(jī)構(gòu)由被征收人來選定，但被征收人選定的評估機(jī)構(gòu)未必就獨(dú)立、公正。一則，選定評估機(jī)構(gòu)的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法需要檢驗(yàn)；二則，《辦法》規(guī)定評估費(fèi)用由委托人支付——實(shí)際就是地方政府支付，誰直接出錢評估機(jī)構(gòu)顯然會聽誰的話；三則，地方政府也是評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管者，評估機(jī)構(gòu)也可能倒向地方政府一邊。

三、對策

（一）、從評估細(xì)節(jié)上完善《辦法》。

如何選定評估機(jī)構(gòu)、如何考慮房屋評估的軟件因素等問題，需要在制度上明確和細(xì)化，諸如評估機(jī)構(gòu)的選擇需建立在公平有效的集體決策之上，評估方法的選擇更注重對征收目的考慮， 評估機(jī)構(gòu)與評估方法的選擇更便于評估結(jié)果傾向于弱勢群體的利益，以便于征收過程中的利益過渡，努力確保征收過程中利益的雙贏，即實(shí)現(xiàn)了政府的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，又保障了被征收人的收益。

(二)、建立房屋征收市場價定期公開機(jī)制。

社會大眾對于整個城市房價總體情況、房屋的計(jì)價內(nèi)容和程序并不明確清楚的知悉，房屋征收完全按市場價評估缺乏了強(qiáng)有力的、準(zhǔn)確性的、能夠取信于民的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作支撐。要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，地方政府只有拿出具有說明力的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并定期公開房地產(chǎn)市場價格，才能保證實(shí)現(xiàn)房屋征收完全按市場價評估的具體要求和目標(biāo)。

（三）、保持評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性與公平性

評估費(fèi)用支付問題，評估款項(xiàng)不能由委托人即地方政府直接支付，在費(fèi)用支付前，應(yīng)當(dāng)由被征收人集體來決定評估費(fèi)用支出，政府出資，在雙方均對評估報告沒有異議的之后，再通過獨(dú)立的第三方金融機(jī)構(gòu)支付。

加強(qiáng)評估資格認(rèn)定，要提高房屋評估行業(yè)素質(zhì)，在職業(yè)的過程中設(shè)立有效的業(yè)務(wù)承接條款，對于任何有損職業(yè)獨(dú)立性的業(yè)務(wù)建立一整套風(fēng)險評估及應(yīng)對的機(jī)制，某些情況下拒絕接受委托。

有爭議的房屋征收評估事件，可成立由媒體、律師、社會人士組成的獨(dú)立的臨時監(jiān)督機(jī)構(gòu)，或開辟司法救濟(jì)渠道。要培養(yǎng)公益性房屋征收的詢價機(jī)構(gòu)和評估機(jī)構(gòu)，以驗(yàn)證商業(yè)性評估機(jī)構(gòu)評估的合理性。

篇2

關(guān)鍵詞：城市房屋拆遷；利益；傾向

On the interest of the parties in urban house demolition

Tao Ren

(College of economics Huazhong Normal University， Wuhan 430079)

Abstract: This paper analyzes the root-causes of the phenomena that residents’ interest is damaged in the course of Chinese urban house demolition， and gives some countermeasures to settle this problem.

Key words: urban house demolition; interest; tendency

隨著我國城市化進(jìn)程日益加快，房屋拆遷已成為城市建設(shè)和發(fā)展的重要活動，而由此也引發(fā)了大量商業(yè)糾紛和社會沖突。一方面，被拆遷人出于種種考慮不愿意搬遷，或者要求獲得更為合理的補(bǔ)償；另一方面，政府則要求按照自己的藍(lán)圖建設(shè)更為美好的城市。從而，整個城市房屋拆遷過程演化成被拆遷人和城市政府、開發(fā)商的一種博弈行為，都希望從中獲得盡可能多的利益，從而使其偏好獲得最大的滿足，。

一、 目前城市房屋拆遷中的利益傾向

1、拆遷補(bǔ)償評估方法不利于被拆遷人

按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，被拆遷房屋價格評估的具體辦法由省、自治區(qū)和直轄市人民政府制定。在具體實(shí)施過程中，目前通行的城市房屋拆遷評估辦法是：房屋重置價加上區(qū)位基準(zhǔn)價格，即房屋的建筑成本加上土地的基準(zhǔn)價格（基準(zhǔn)地價）。

從被拆遷房屋價格評估的內(nèi)容來看，其方法為重置成本法，被拆遷人最后得到的補(bǔ)償價格是重置成本價。但是，被拆遷人為了尋找新的住房，必須利用這筆補(bǔ)償款在商品房市場上按照現(xiàn)行市價購買新的住房，這既包括房屋的建筑成本和土地與配套設(shè)施分?jǐn)偟某杀?，也包括房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤和各種稅費(fèi)。在房地產(chǎn)市場上，對于同一標(biāo)的物，現(xiàn)行市價法評估價格將遠(yuǎn)大于重置成本法評估的價格。因此，按照現(xiàn)行的評估方法，被拆遷人的利益必然受到損害。

2、拆遷補(bǔ)償評估機(jī)構(gòu)的選擇不利于被拆遷人

目前，在城市房屋拆遷過程中，房屋評估機(jī)構(gòu)通常由拆遷人指定。這些評估機(jī)構(gòu)因與委托人存在著利益關(guān)系，在缺乏嚴(yán)密的市場監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。評估機(jī)構(gòu)為了迎合拆遷人的要求，故意壓低被拆遷人房屋的評估價格，損害被拆遷人的利益。對具有公益性質(zhì)的道路、管道等項(xiàng)目的拆遷，因政府相關(guān)部門不恰當(dāng)?shù)男姓深A(yù)，往往不按照房屋實(shí)際價值進(jìn)行評估，出具的評估報告帶有濃厚的行政干預(yù)行為色彩，與法律規(guī)定不符。

3、強(qiáng)制拆遷時有發(fā)生

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*作者簡介：陶韌（1980—），湖北武漢人，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2003級碩士研究生。

眾所周知近年來，由于我國家法律法規(guī)的不完善，政府在城市建設(shè)特別是大量的商業(yè)征用地審批、實(shí)施拆遷作業(yè)中大包大攬，有的地方為了順利拆遷甚至動用警力，強(qiáng)制執(zhí)行。由此引起的政府與拆遷人的矛盾可以說已經(jīng)成為帶有普遍性的社會問題，比較典型的就是湖南嘉禾縣商貿(mào)城建設(shè)拆遷。

二、目前城市房屋拆遷中利益傾向的根源分析

1、在相關(guān)法規(guī)中被拆遷人處于弱勢地位

拆遷人與被拆遷人在拆遷過程中應(yīng)該是平等的民事主體，法律在對雙方權(quán)利、義務(wù)的設(shè)

定以及違法行為的制裁應(yīng)具有平等性，但實(shí)際上卻不是這樣。

根據(jù)《條例》第16條“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行?！?/p>

仔細(xì)分析，此條例很大的一個缺陷就是規(guī)定強(qiáng)制拆遷合法化，在法院未作出裁決之前，可以依法先行剝奪被拆遷人的房屋使用權(quán)和所有權(quán)。它首先給被拆遷人定下的基調(diào)就是不論怎么折騰，房子肯定是要拆的，被拆遷人所能夠做的就是努力的獲得更多的補(bǔ)償；在房子拆遷與否這個對于被拆遷人來說意義重大的問題上，被拆遷人是沒有發(fā)言權(quán)的，先不說被拆遷人的權(quán)益是否受到了侵害，一開始他們的權(quán)益肯定是沒有受到保障。即使是被拆遷人為了維護(hù)自己的權(quán)益，向房屋拆遷管理部門、人民法院提出申請或訴訟，在制度不健全、受到政府有關(guān)部門或當(dāng)事人強(qiáng)勢干預(yù)的情況下，政府的房屋拆遷管理部門和人民法院是否能夠進(jìn)行客觀公正的判斷也存在問題。

根據(jù)《條例》第24條“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”問題的焦點(diǎn)在于“市場評估價格”，房地產(chǎn)市場評估方法有很多種，目前各地方通常采用的是重置法（其不合理性前文已有論述）。其實(shí)，無論采取何種市場評估方法，其得出來的價格都不會是市場價值。從相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)知識知道，市場價值的形成需要相應(yīng)的市場前提：買方和賣方均完全出于自愿；具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購買。在房屋拆遷過程中，由于被拆遷人一般為非自愿，而且拆遷還受到一定期限的限制，這與一般意義上的買賣交易存在著本質(zhì)上的不同。雖然拆遷人會對被拆遷人給予補(bǔ)償，但在被拆遷人失去了“堅(jiān)持不拆遷”的交易底線的時候，交易心理上已完全處于劣勢，所能得到的補(bǔ)償完全掌控在拆遷人手中，無論是質(zhì)與量都沒辦法和市場價格相提并論。

2、城市政府在拆遷過程中的“雙重角色”互相支撐

根據(jù)目前的憲法，城市土地都屬于國家所有，從技術(shù)角度考慮，實(shí)際上是由城市政府代行這種所有者權(quán)利。因此，政府在出于公共利益需要而征收土地的時候，實(shí)際上扮演著兩個角色：一方面，政府是土地所有權(quán)之人，而該土地上的居住者，僅僅擁有使用權(quán)；另一方面，政府又是公共利益的代表者。

這兩個角色合二為一，互相支撐。政府作為公共利益的代表者，為了政府認(rèn)定的公共利益而決定拆遷，同時政府又是土地所有權(quán)之者，那么，政府自然可以想什么時候拆遷就什么時候拆遷，想什么時候收回居民的土地就可以什么時候收回，因?yàn)橥恋乇緛砭褪钦械摹Ａ硪环矫?，政府又是公共利益的代表者，作為土地臨時使用者的被拆遷人，你如果不從政府所擁有的處于拆遷范圍的國有土地上搬走，不僅侵犯了政府作為國有土地所有權(quán)人的權(quán)利，而且也損害了公共利益；而政府所擁有的強(qiáng)制力，為了捍衛(wèi)國家對于土地的所有權(quán)，更為了公共利益，當(dāng)然可以在必要的時候使用強(qiáng)制手段。如此，土地權(quán)利與政府的權(quán)力結(jié)合在一起，使得拆遷戶從一開始就處于絕對弱勢地位。

正是這種制度“短路”，導(dǎo)致地方政府有能力、也有意志不顧拆遷戶的意愿而進(jìn)行拆遷，盡管已引起民眾不滿，卻仍舊以為自己的行為是完全正當(dāng)?shù)?。要解決這一問題，首先應(yīng)當(dāng)區(qū)分政府在城市房屋拆遷過程中的兩個角色：作為國有土地所有權(quán)者的角色，與公共利益代表者的角色。地方政府當(dāng)然代表、并應(yīng)當(dāng)追求城市的公共利益，但是，城市國有土地的所有權(quán)，究竟由誰代表、如何行使，卻似乎值得反思。至少目前由城市政府來代表，存在嚴(yán)重利益沖突。

三、解決問題的建議

1、完善《條例》

法律的基本原則應(yīng)該是保護(hù)弱者，而不是維護(hù)強(qiáng)者的利益。保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)、保護(hù)人權(quán)的條款已經(jīng)寫入了《中華人民共和國憲法》，《條例》卻是更多的考慮拆遷實(shí)施方便，而忽略了對被拆遷人的利益的保護(hù)。一方面要改變房屋價格評估機(jī)構(gòu)委托方式，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該由被拆遷人委托；另一方面，要改變房屋價格評估方法，采用市場比較法進(jìn)行評估。同時，要明確對違規(guī)拆遷和強(qiáng)制拆遷的處罰措施。

2、政府退出開發(fā)性和商業(yè)性的拆遷

對于開發(fā)性和商業(yè)性房屋拆遷，政府完全可以不參與、不介入，由開發(fā)商與被拆遷人協(xié)商拆遷相關(guān)事宜，按照市場化模式操作，自行拆遷或委托具有房屋拆遷資格的單位拆遷。這樣，政府能夠從大量具體的拆遷事務(wù)中解脫出來，對整個房屋拆遷過程進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，做好專職“裁判”員角色，這對于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能和維護(hù)政府形象來說，也具有重要的意義。

3、政府對公益性拆遷實(shí)行“恩恤津貼”制度

城市政府因?yàn)楣怖婕慈w城市市民的利益而進(jìn)行拆遷，這原本是沒有問題的。但對于被拆遷人來說，卻要因?yàn)楣怖娴母纳贫?dú)自承受相應(yīng)的利益損失（精神損失是肯定的，物質(zhì)損失前文已有論述），則顯得有些不公平。在我國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期，政府強(qiáng)調(diào)公共利益優(yōu)先于個體利益。如今，雖然國家經(jīng)濟(jì)體制正在向市場經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，但是，“公共利益優(yōu)先”的理念對中國社會的影響仍然非常深刻?？梢哉f，民眾對公共利益存在一種天然的敬畏心理。而某些城市政府正是利用公眾對政府的信任和敬畏，動輒以公共利益為由對城市房屋進(jìn)行拆遷，卻拖欠提供補(bǔ)償或補(bǔ)償過低，以犧牲被拆遷人的利益為代價來推動城市的發(fā)發(fā)展，由此導(dǎo)致公共利益泛化。

為了正確處理政府與被拆遷人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，以及防止公權(quán)侵犯個體利益，除了按照《條例》對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償外，政府還應(yīng)該對被拆遷人實(shí)行恩恤津貼，即政府額外對被拆遷人進(jìn)行一定的補(bǔ)貼，在一定程度上也是表現(xiàn)政府在組織公益性拆遷時對于擾民的“歉疚”。補(bǔ)貼辦法可以按戶補(bǔ)貼，戶補(bǔ)貼數(shù)額=戶常住人口*當(dāng)?shù)?年人平均生活費(fèi)用。如此，一方面加大政府組織公益性拆遷的補(bǔ)償壓力，使其作出決策時候參與更多的理性，更好的促進(jìn)土地集約利用；另一方面也可以使被拆遷者獲得更大的滿足，感受到政府的關(guān)懷，在保持社會穩(wěn)定的同時，使得建設(shè)項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行。

參 考 文 獻(xiàn)：

[1]葉劍平.房地產(chǎn)估價[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2002.

[2]高富平，黃武雙.房地產(chǎn)法新論[M].北京：中國法制出版社，2002.

篇3

關(guān)鍵詞：城市房屋征收問題；公共利益

中圖分類號：C913文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1009-0118（2013）01-0237-02

一、我國城市房屋征收過程中出現(xiàn)的問題

（一）我國“公共利益”概念界定不清

新《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中第一條：“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。”和第二條：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償?！倍忌婕傲斯怖娴母拍睿沁€是沒能將其概念具體化?！段餀?quán)法》第42條選擇了慣用的概括式立法模式，沒有對公共利益做出更進(jìn)一步的界定。主要表現(xiàn)在：

1、不動產(chǎn)征收中公共利益被虛置化。我國不動產(chǎn)征收的相關(guān)制度，很少將對不動產(chǎn)征收合法性的審查納入征收審查的程序中；就事后審查來看，更是缺乏相應(yīng)的規(guī)制和監(jiān)督。不動產(chǎn)征收中的公共利益被虛置在條文之中，只為一些非真正目的的不動產(chǎn)征收行為披上合法的“外衣”，發(fā)揮不了平衡公權(quán)與私權(quán)沖突的功效。

2、不動產(chǎn)征收中公共利益被泛化。在既有的“任何建設(shè)用地都必須使用國有土地”前提下，在現(xiàn)實(shí)中不動產(chǎn)征收的起因就包括這樣的三種情況：一是國家進(jìn)行公共設(shè)施及公益事業(yè)建設(shè)需要使用集體所有的土地；二是國有企事業(yè)單位需要使用集體所有的土地；三是其他所有需要辦理出讓手續(xù)的土地。從上述三種情況來看，只有第一種情況是最符合公共利益，而后兩種情況均屬于經(jīng)營性的和主要追求經(jīng)濟(jì)利潤的利益，并不符合嚴(yán)格意義上公共利益。實(shí)際上將“公共利益”從公共設(shè)施、公益事業(yè)等狹義的概念擴(kuò)大到了幾乎所有的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。直接把服務(wù)于公共利益等同于滿足建設(shè)用地需要，造成征收中公共利益的泛化。

正是由于立法上公共利益界定的不明，不動產(chǎn)征收又缺乏必要的程序約束以及法律自身的矛盾，公共利益被泛化、虛置化，使得無法對行政機(jī)關(guān)實(shí)施的不動產(chǎn)征收行為形成“可預(yù)見”的約束，為當(dāng)前我國不動產(chǎn)征收實(shí)踐帶來了一系列突出問題。

（二）征收過程中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定困難

我國房屋征收中存在著補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以確定的問題。一般來說，對于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算是采取市場評估價格確定，立法原意也是力求補(bǔ)償?shù)墓胶褪袌龌?/p>

1、《國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例》第八條第五款中提到的危房集中，基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的問題。居住在這里的人們通常屬于社會的低收入人群，如果把房子拆了，貨幣補(bǔ)償?shù)脑?，那點(diǎn)錢根本不夠在附近買房的，如果選擇房屋補(bǔ)償?shù)脑挘@么一小塊被征收的房屋肯定不能補(bǔ)償一整套房屋，那么要交的差額將是一筆不小的數(shù)目。所以，一方面要根據(jù)法律對被征收人進(jìn)行公平的補(bǔ)償，另一方面還要考慮到被征收人的切實(shí)生活狀況，針對這些人多提供一些經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房。

2、《補(bǔ)償條例》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！边@項(xiàng)規(guī)定可以對以前出現(xiàn)的估價方法不合理等現(xiàn)象產(chǎn)生一定的抑制作用，但是首先，房屋估價機(jī)構(gòu)不中立的現(xiàn)象并沒有發(fā)生太大變化，這就給被征收人的房屋得到公正合理的估價造成一定的影響；其次，這樣的法律規(guī)定有時候還是難以震懾相關(guān)人員的，他們往往選擇打球，在不作出太大差距評估報告的同時，侵犯被征收人的權(quán)益，從而從中謀取私利。這都使得房屋征收的標(biāo)準(zhǔn)得不到有效的確定。

二、針對相關(guān)問題所建議的措施

（一）對公共利益的概念加以嘗試性界定

對“公共利益”沒有清晰的界定，主要還是因?yàn)椤肮怖妗睂儆诓淮_定法律概念?？v觀世界各國立法模式，主要有二種立法體例即概括式規(guī)定、列舉式規(guī)定、概括與列舉相結(jié)合的規(guī)定等三種方式，其共性是必須具有“公眾的或與公眾有關(guān)的使用”之內(nèi)涵?？梢詮囊韵氯齻€方面予以規(guī)定：

1、直接用途的非商業(yè)性。之所以強(qiáng)調(diào)此點(diǎn)并將該條放在首要的位置，是因?yàn)閷?shí)踐中有許多地方政府在舊城改造中，打著“公共利益”的旗號，征收當(dāng)?shù)鼐用穹课莺蠼ㄔO(shè)商務(wù)區(qū)的情形。雖然，建設(shè)商務(wù)區(qū)增加了當(dāng)?shù)卣亩愂?。但是這一解釋并不能成為商業(yè)性拆遷具有公共利益的理由，因?yàn)椤皠儕Z所有權(quán)在任何情況下都不能是單純地增加國家財(cái)產(chǎn)的手段，否則剝奪私人財(cái)產(chǎn)的行為是不正義行為?！倍遥非笳?cái)政收入的增加，具有明顯的地方政府利益。根據(jù)公共選擇理論，公共利益與政府利益并不完全一致。

2、公共受益性。公共利益由“公共”和“利益”兩詞組成，所謂“公共”即是指不特定的多數(shù)人可以從中受益?！袄妗眲t指不特定的人具有能從中受益的可能性。只有讓最大多數(shù)人享受到最優(yōu)利益時才認(rèn)為具有公共利益。這就要求我們在判斷某項(xiàng)征收行為是否具有公共利益時，考量該征收是否真的能讓最大多數(shù)人享受到最優(yōu)利益，而所要實(shí)現(xiàn)的公共利益是否真的大于其可能損害的個人利益。

3、符合比例原則。判斷房屋征收事業(yè)符合公共利益的需要，應(yīng)當(dāng)考察以下三個方面，即“第一，用地目的的公益性。第二，征地之后所實(shí)現(xiàn)的公共利益大于維持現(xiàn)狀所能獲得的公共利益。第三，利用方式的不可替代性?！薄肮嬲魇盏墓婵剂繎?yīng)當(dāng)在公益程度上，有其特殊性，也就是必須有重大公益，方可以作為征收人民財(cái)產(chǎn)之理由?！睋Q句話說，并非任何的公共利益都能成為征收的合法理由。

（二）對征收房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的完善建議

1、確立合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。補(bǔ)償金額應(yīng)以被拆遷人的生活水平不受影響為底線，不能出現(xiàn)“拆遷致貧”的結(jié)果。

2、采取合理的評估方法。價格評估是拆遷補(bǔ)償問題的核心。對于貨幣補(bǔ)償?shù)姆课輧r格評估，采用現(xiàn)行市價法，確保補(bǔ)償款足以支付購買類似房屋的費(fèi)用；對于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，對被拆遷房屋和拆遷安置房屋必須采用相同的價格評估方法，同時必須考慮土地使用權(quán)的價格。

3、考慮到政府在房產(chǎn)征收時給房產(chǎn)被征收人帶來的不便，遇到下列情況時，政府在對等支付房產(chǎn)價款的基礎(chǔ)上，對房產(chǎn)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償：（1）搬遷補(bǔ)償：因房產(chǎn)征收而引起房產(chǎn)被征收人支付搬遷費(fèi)用或者造成房產(chǎn)被征收人（含企業(yè)）停業(yè)損失的，政府應(yīng)該補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以有據(jù)可查的實(shí)際損失為標(biāo)準(zhǔn)；（2）土地資源補(bǔ)償：房產(chǎn)被征收人擁有獨(dú)立土地資源，如果土地上房產(chǎn)面積不足土地面積三倍的，而且房產(chǎn)被征收人沒有選擇貨幣補(bǔ)償也沒有選擇自行購買同類房產(chǎn)而要求政府給子房產(chǎn)安置的。房產(chǎn)被征收人可以申請政府按照相當(dāng)十土地三倍面積住宅房產(chǎn)的面積進(jìn)行差額補(bǔ)償；（3）生活困難補(bǔ)償：因條件限制，房產(chǎn)被征收人無法在同區(qū)域購買房產(chǎn)繼續(xù)生活，而且家中有殘疾人、老人或者在校中小學(xué)生的，房產(chǎn)被征收人可以申請政府支付被征收房產(chǎn)價值百分之二十以內(nèi)數(shù)額的生活困難補(bǔ)償。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

為了規(guī)范我縣國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《省人民政府辦公廳關(guān)于貫徹實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉有關(guān)問題的通知》和《市人民政府關(guān)于規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的實(shí)施意見》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，制定以下實(shí)施意見。

一、征收管理體制

（一）縣政府負(fù)責(zé)對全縣國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的政策指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。

（二）縣住房和規(guī)劃建設(shè)管理局為縣級房屋征收部門，成立縣房屋征收管理辦公室，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、檢查全縣房屋征收與補(bǔ)償工作。

（三）房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收部門對房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

（四）房屋征收部門應(yīng)當(dāng)會同縣監(jiān)察、發(fā)改、公安、財(cái)政、國土、審計(jì)、環(huán)保、工商、稅務(wù)等有關(guān)部門依照相關(guān)規(guī)定和職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

（五）各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道、辦事處）和居委會在房屋征收部門統(tǒng)一組織下，協(xié)助做好房屋征收與補(bǔ)償工作。

二、房屋征收與補(bǔ)償程序

（一）因公共利益需要征收房屋的，房屋征收部門或項(xiàng)目建設(shè)單位就擬實(shí)施房屋征收的項(xiàng)目書面征求縣發(fā)改、國土等部門意見，確定該項(xiàng)目符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃（其中，保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建類項(xiàng)目已經(jīng)納入縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃），并已按照審批權(quán)限及有關(guān)程序辦理審批手續(xù)。

（二）房屋征收部門依據(jù)有關(guān)批準(zhǔn)文件和規(guī)劃選址意見書（或建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，附用地紅線圖）確定房屋征收范圍。房屋征收范圍確定后房屋征收部門應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理征收范圍內(nèi)房屋的新建、擴(kuò)建、改建和改變房屋用途等相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。在暫停期限內(nèi)違反上述規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)的，房屋征收時不予增加補(bǔ)償費(fèi)用，仍按原房屋和土地的用途、功能進(jìn)行征收補(bǔ)償。

（三）縣政府組織監(jiān)察、國土、住建、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道、辦事處）和居委會等部門對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定。對符合登記條件的，由縣住房和規(guī)劃建設(shè)管理局向有關(guān)權(quán)利人出具權(quán)屬證明。對超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑和違法建筑，由縣住房和規(guī)劃建設(shè)管理局依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（四）房屋征收部門負(fù)責(zé)組織被征收人通過協(xié)商、投票、隨機(jī)選定等方式選擇征收評估機(jī)構(gòu)。

（五）房屋征收部門組織評估機(jī)構(gòu)等單位對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

（六）房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案報縣政府。

（七）縣政府組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

（八）因舊城區(qū)改建需要征收房屋，超過50%被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合規(guī)定的，縣政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

（九）縣政府公布征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改情況。

（十）縣政府按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人100戶以上的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。

（十一）縣政府作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

（十二）縣政府作出房屋征收決定并及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。

（十三）依法選定的征收評估機(jī)構(gòu)開展征收評估工作，須出具并送達(dá)分戶評估報告。

（十四）房屋征收部門與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議，并收回被征收房屋產(chǎn)權(quán)證書（權(quán)屬證明）和土地使用權(quán)證書。補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟。

（十五）房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣政府，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

（十六）被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的縣政府申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

（十七）房屋征收部門應(yīng)當(dāng)建立房屋征收補(bǔ)償檔案，將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

（十八）征收工作完成后，房屋征收部門應(yīng)及時到房屋登記機(jī)構(gòu)和國土資源部門辦理被征收房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)，并交回被征收房屋產(chǎn)權(quán)證書（權(quán)屬證明）和土地使用權(quán)證書。

（十九）安置房建設(shè)完成，房屋征收部門為被征收人辦理房屋安置和登記發(fā)證等手續(xù)。

三、房屋征收與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（一）被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

（二）對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。征收住宅房屋，貨幣補(bǔ)償價格不得低于同區(qū)位新建普通商品房市場評估價格的90%。

（三）征收房屋實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房屋和被征收房屋的價格均按規(guī)定進(jìn)行評估確定。雙方結(jié)清差價后，安置房屋的產(chǎn)權(quán)歸被征遷人所有。征收房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，給予貨幣補(bǔ)償。

（四）用于安置的住宅房屋，建筑面積不得低于國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積；就地回遷的安置的房屋套內(nèi)建筑面積不得小于被征收房屋套內(nèi)建筑面積。

（五）被征收人只有一套住宅且建筑面積低于45平方米的，應(yīng)按45平方米對被征收人給予貨幣補(bǔ)償或房屋安置。被征收人選擇按原登記面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償，且符合住房保障條件的，經(jīng)被征收人申請，縣政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。

（六）臨時安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)被征收住宅房屋同區(qū)位同類型房屋的平均房租水平確定，按被征收房屋的合法建筑面積結(jié)合周轉(zhuǎn)過渡期計(jì)發(fā)。臨時安置費(fèi)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為每月10元/平方米。

（七）被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模课菡魇詹块T應(yīng)當(dāng)支付被征收人3個月臨時安置費(fèi)。

被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在周轉(zhuǎn)過渡期內(nèi)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)支付臨時安置費(fèi)；房屋征收部門提供周轉(zhuǎn)房的，不支付臨時安置費(fèi)。房屋征收部門提供的周轉(zhuǎn)房面積應(yīng)不少于被征收房屋面積。房屋征收部門不得擅自延長周轉(zhuǎn)過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時騰退周轉(zhuǎn)房。

因房屋征收部門責(zé)任延長周轉(zhuǎn)過渡期限的，對自行安排住處的被征收人，應(yīng)當(dāng)從逾期之月起加1倍支付臨時安置費(fèi)；對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)從逾期之月起支付臨時安置費(fèi)。

（八）周轉(zhuǎn)過渡期為房屋征收部門接收被征收房屋之日起至房屋征收部門交付安置房屋之日止。協(xié)議有約定的，從其約定。就地回遷安置房為多層住宅的，周轉(zhuǎn)過渡期不得超過18個月，小高層住宅不得超過24個月。易地安置房為多層住宅的，周轉(zhuǎn)過渡期不得超過12個月。

（九）停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)被征收非住宅房屋的用途、區(qū)位和效益的不同，結(jié)合停產(chǎn)停業(yè)期限確定。按被征收房屋的建筑面積，生產(chǎn)、倉儲類房屋每月20元/平方米，辦公、公益類房屋每月30元/平方米，商貿(mào)、服務(wù)類房屋每月40元/平方米。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門在過渡期內(nèi)支付被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)囊淮涡越o予被征收人10個月停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。

對于征收時實(shí)際從事合法生產(chǎn)經(jīng)營活動的非住宅房屋承租人，應(yīng)從上述費(fèi)用中支付3個月停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，但房屋所有權(quán)人和承租人有合同約定的，從其約定。

（十）被征收的住宅房屋用作營業(yè)用房的，按住宅補(bǔ)償。取得工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證，營業(yè)至房屋征收決定之日，且房屋所有權(quán)證書、營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點(diǎn)一致的，房屋征收部門可按實(shí)際經(jīng)營使用的合法面積和批準(zhǔn)經(jīng)營類別，參照上一條標(biāo)準(zhǔn)，一次性支付被征收人10個月，作為利用住宅營業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。

（十一）住宅房屋搬遷費(fèi)為每戶1000元，需要周轉(zhuǎn)過渡的，應(yīng)計(jì)算2次搬遷費(fèi)。非住宅房屋搬遷費(fèi)按照實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)算。無法恢復(fù)使用的設(shè)備、設(shè)施，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照重置價格結(jié)合成新評估確定的金額給予被征收人貨幣補(bǔ)償。房屋征收部門負(fù)責(zé)搬遷或?qū)嵤┧痉◤?qiáng)制執(zhí)行的不支付被征遷人搬遷費(fèi)。

（十二）住宅房屋被征收人在規(guī)定的簽約期限內(nèi)與房屋征收部門簽訂補(bǔ)償協(xié)議并搬家交房的，房屋征收部門給予搬遷獎勵費(fèi)。獎勵費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為按被征收房屋有證建筑面積每平方米100元，單戶獎勵費(fèi)低于5000元的按5000元計(jì)發(fā)。逾期取消搬遷獎勵費(fèi)。

（十三）因房屋征收造成的被征收人或者房屋承租人電話移機(jī)以及有線電視、管道煤氣、寬帶網(wǎng)、空調(diào)、熱水器移裝等費(fèi)用，由房屋征收部門按照征收時的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。

（十四）征收房屋的附屬物、樹木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《關(guān)于調(diào)整我市征地地面附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（價〔〕4號）執(zhí)行。

（十五）被征收房屋室內(nèi)外裝修裝飾及房屋附屬設(shè)施補(bǔ)償金額由征收評估機(jī)構(gòu)一并評估，評估金額在分戶估價報告中單列。

四、房屋征收與評估

（一）國有土地上房屋征收評估工作，由依法成立的具有三級（含）以上資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

（二）房屋征收部門每年向社會公布業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、社會信譽(yù)好、綜合實(shí)力強(qiáng)、具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)供被征收人選擇，但不得限制其它符合條件的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)參與評估活動。

（三）房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)將擬征收項(xiàng)目的名稱、范圍、征收評估機(jī)構(gòu)選定方式等相關(guān)事項(xiàng)在征收范圍內(nèi)予以公告，被征收人協(xié)商選定征收評估機(jī)構(gòu)的期限為15天。

（四）公告的協(xié)商期滿后，房屋征收部門可采取逐戶征詢或集中投票方式統(tǒng)計(jì)被征收人的協(xié)商意見。逐戶征詢或集中投票都應(yīng)以書面形式進(jìn)行。

（五）采取逐戶征詢方式統(tǒng)計(jì)被征收人意見的，單一評估機(jī)構(gòu)獲得超過50%以上被征收人同意的可直接確定為該項(xiàng)目征收評估機(jī)構(gòu)。若無任何一家評估機(jī)構(gòu)單獨(dú)獲得超過50%以上被征收人同意，則將得票數(shù)前3名的評估機(jī)構(gòu)確定為候選評估機(jī)構(gòu)，再通過抽簽或搖號方式在候選評估機(jī)構(gòu)中確定一家為該項(xiàng)目的征收評估機(jī)構(gòu)。

（六）采取集中投票方式統(tǒng)計(jì)被征收人意見的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提前將集中投票選擇征收評估機(jī)構(gòu)的相關(guān)事項(xiàng)告知被征收人。被征收人應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)持房屋權(quán)屬證書，按一個被征收人（產(chǎn)權(quán)證）一票的原則，到指定地點(diǎn)參與投票，得票最多的評估機(jī)構(gòu)當(dāng)選為該項(xiàng)目的征收評估機(jī)構(gòu)。逾期不參加投票的被征收人視為自行放棄投票權(quán)利。

（七）征收評估機(jī)構(gòu)確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將征收評估機(jī)構(gòu)名單在征收范圍內(nèi)公告。同時書面告知被選定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，并與其簽訂書面房屋征收評估委托合同。

（八）采取集中投票、抽簽或搖號等方式確定征收評估機(jī)構(gòu)時，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)邀請公證機(jī)關(guān)、被征收人代表和有公信力的人員等進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。

（九）估價人員應(yīng)當(dāng)對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價人員、被征收人和征收部門人員簽字認(rèn)可。因被征收人的原因不能對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被征收人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

（十）房屋征收評估應(yīng)當(dāng)選用市場比較法，不具備采用市場比較法條件的，可以選用其他評估方法，但應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明原因。

（十一）房屋征收部門或被征收人對評估確定的房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向當(dāng)?shù)鼗蛏弦患壏康禺a(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。專家委員會的鑒定意見為最終結(jié)果。

五、加強(qiáng)對房屋征收工作的監(jiān)督管理

（一）要建立完善房屋征收與補(bǔ)償制度，遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。征收補(bǔ)償費(fèi)用必須足額到位、專戶存儲、專款專用，嚴(yán)禁貪污、挪用、私分、截留和拖欠。確保征收補(bǔ)償款及時足額發(fā)放到被征收人手中。審計(jì)部門要加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況監(jiān)督。嚴(yán)禁采用暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供電、供氣和道路中斷等非法方式迫使被征收人搬遷。房屋征收與補(bǔ)償完成后的房屋拆除工作，應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)等級的施工企業(yè)實(shí)施。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道、辦事處）及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行規(guī)定職責(zé)，或者、、的由上級政府或者本級政府責(zé)令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（二）房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正、給予警告，并可依據(jù)行政處罰相關(guān)規(guī)定并處罰款，同時記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（三）采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（四）房屋征收工作政策性強(qiáng)，涉及面廣，關(guān)系到居民切身利益和社會穩(wěn)定，要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確部門責(zé)任?？h住房和規(guī)劃建設(shè)管理局要加大對征收范圍內(nèi)違法建設(shè)的查處力度；審計(jì)部門要加強(qiáng)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況監(jiān)督；監(jiān)察部門要加強(qiáng)參與征收活動部門及其工作人員的監(jiān)察；公安部門要對征收活動中出現(xiàn)的違法案件予以查處。有關(guān)部門要按照責(zé)任分工，密切配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

六、附則

篇5

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，居民對城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套需求日益增強(qiáng)，對解決交通擁擠、美化城市環(huán)境的愿望也日益強(qiáng)烈，這必然要求政府合理配置日益稀缺的城市土地資源，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)，實(shí)施城市房屋拆遷。

但是多年來，房屋拆遷，這部城市建設(shè)進(jìn)程中的“都市劇”，因?yàn)槠浞蓪傩缘膿渌访噪x、補(bǔ)償安置的紛紛擾擾，不僅在理論界引起無休止的爭論，而且在實(shí)踐中也讓利益各方都備感“受傷”。

拆遷，一直被譽(yù)為“天下第一難”的工作。重慶市，一個已經(jīng)被挖成大坑的工地中間，孤零零地佇立著一幢小樓，四周被挖成了“懸崖”，猶如一個大海中的孤島…….近期，號稱“史上最牛釘子戶”成為了全國各大媒體追逐的焦點(diǎn)。

秉持“規(guī)范拆遷，立法為民促和諧”的宗旨，省人大常委會總結(jié)城市房屋拆遷領(lǐng)域存在的問題和經(jīng)驗(yàn)，對2001年11月2日公布施行的《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行了部分條款修改。

拆遷人主體：“叫?！遍_發(fā)商

在各國憲法中，絕對的財(cái)產(chǎn)自由理念早已被摒棄，人們普遍認(rèn)為財(cái)產(chǎn)負(fù)有社會義務(wù)，特別是因公共利益需要為國家征收、征用的義務(wù)。美國憲法第五條修正案規(guī)定：“非依正當(dāng)程序，不得剝奪任何人的生命，自由或財(cái)產(chǎn)；非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財(cái)產(chǎn)供公共使用?！北M管修正案是從保護(hù)公民權(quán)利角度規(guī)定的，但透過條文規(guī)定，還是可以解讀出國家對公民財(cái)產(chǎn)征收征用的保留。美國上世紀(jì)六十年代的世貿(mào)中心征地拆遷案和最近在美國國內(nèi)引起巨大反響的凱洛訴新倫敦市案，都屬于國家對公民所擁有的土地實(shí)行征收的典型。

我國憲法規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！毙骂C布的物權(quán)法也規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！?/p>

國家征收與商業(yè)收購是兩種不同法律性質(zhì)的行為。國家征收盡管也要補(bǔ)償，雙方對于補(bǔ)償金額也可以協(xié)商，但征收屬于行政命令，征收方和被征收方法律地位并不平等，只要主體適格、程序正當(dāng)，征收決定一旦生效，即具有法律效力。物權(quán)法第32條對此也作了相關(guān)規(guī)定。而商業(yè)收購?fù)耆敲袷轮黧w之間根據(jù)平等、自愿、等價有償?shù)脑瓌t達(dá)成協(xié)議，只要一方不同意，收購就無法進(jìn)行。由于國務(wù)院條例和我省原條例都對城市房屋拆遷規(guī)定了行政強(qiáng)制拆遷和司法強(qiáng)制拆遷，以國家公權(quán)力作為后盾，因此，條例所規(guī)定的城市房屋拆遷顯然屬于國家征收性質(zhì)，只能由國家動用征收權(quán)，在依法補(bǔ)償后才能行使。

在拆遷主體認(rèn)定問題上，早在2004年年底，省人大常委會盧文舸副主任在寧波、慈溪調(diào)研省條例貫徹實(shí)施情況時就強(qiáng)調(diào)指出，按照省條例規(guī)定，開發(fā)商可以作為拆遷人，在住房產(chǎn)權(quán)制度改革后，這不符合憲法保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)的精神。拆遷的實(shí)質(zhì)是政府代表國家行使征收權(quán)，對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置理應(yīng)是政府的責(zé)任，讓開發(fā)商成為拆遷人并由其直接對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置實(shí)際上是政府在回避這個責(zé)任。

上世紀(jì)八十年代中期開始，舊城改造在各大城市逐步開始，到八十年代末和九十年代初已在比較大范圍內(nèi)展開。由于當(dāng)時尚未實(shí)行住房制度和土地使用制度改革，城市住房基本上屬于房管部門直管公房和機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及國有、集體企業(yè)自管公房，土地使用實(shí)行行政劃撥，在“吃飯財(cái)政”窘境之下，政府追求“無錢也要辦事”的理念，推行“借雞生蛋”，“土地批租、毛地出讓”做法應(yīng)運(yùn)而生。開發(fā)商既要拆除批租地塊上房屋，又要遷居安置房屋使用人，開發(fā)商自然成了拆遷人。由于此時房屋的所有權(quán)屬于公家單位，該房屋所占用土地的使用權(quán)從法律上說也是國家的，政府直接將該地塊土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商，在法律上尚無障礙。但是住房制度改革后，原使用人已成為產(chǎn)權(quán)人，成為該房屋所占用地塊的土地使用權(quán)人，如果要收回其土地使用權(quán)，必須適用國家征收程序，應(yīng)當(dāng)由政府對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置，由開發(fā)商作為拆遷人并由其進(jìn)行補(bǔ)償安置的規(guī)定不僅不利于明確政府責(zé)任，保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益，并且也不符合國家征收的法律關(guān)系。為了更好地厘清國家征收和商業(yè)收購的區(qū)別，理順拆遷法律關(guān)系。

新條例規(guī)定：“本條例所稱房屋拆遷，是指因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃或者因其他公共利益需要，依法收回國有土地使用權(quán)而拆遷該地塊上房屋的行為?！薄氨緱l例所稱拆遷人，是指政府設(shè)立的具體實(shí)施收回國有土地使用權(quán)并依法取得拆遷許可證的單位?！?/p>

為了更好地保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，立法工作者認(rèn)為，實(shí)踐中還應(yīng)當(dāng)注意兩個問題：一是城市規(guī)劃的制定和調(diào)整必須遵守嚴(yán)格的程序規(guī)范，接受社會公眾的監(jiān)督，避免隨意性；二是對政府的征收行為，應(yīng)當(dāng)保證被征收人有權(quán)尋求司法救濟(jì)。

尋求市場價補(bǔ)償

原條例規(guī)定，房地產(chǎn)市場評估價格由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)以房屋拆遷許可證核發(fā)時政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、成新等因素評估確定，基準(zhǔn)價由市、縣房屋拆遷管理部門會同價格、國土資源、規(guī)劃等行政管理部門按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧惖囟巍⑼愑猛拘陆ǚ课莸氖袌銎骄鶅r格分別確定，報同級人民政府批準(zhǔn)后每年3月底前公布。

省人大常委會法工委的同志表示，當(dāng)初之所以規(guī)定基準(zhǔn)價制度，主要是考慮到當(dāng)時房地產(chǎn)評估市場尚不健全，評估行為也不夠規(guī)范，尚未形成開發(fā)、競爭、有序的市場機(jī)制，因而設(shè)立評估基準(zhǔn)價制度，以此規(guī)范和約束評估機(jī)構(gòu)的評估行為，切實(shí)保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。

在這幾年的實(shí)踐執(zhí)行中，由于房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，城市房價節(jié)節(jié)攀升等各種原因，一年公布一次的基準(zhǔn)價已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前的形勢，全省各市、縣公布的基準(zhǔn)價已經(jīng)不能真實(shí)反映房地產(chǎn)的市場價格。如杭州市自2002年上半年杭州市區(qū)國有土地城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價后，一直到2005年才進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

調(diào)查顯示，2005年年初，杭州市區(qū)一級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)住宅貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價為5900元/平方米，而該地段二手房均價已達(dá)到每平方米8000至9000元/平方米。2005年下半年，杭州市雖然將該標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為7200元/平方米，但此時，該地段二手房均價已經(jīng)過萬。顯然，再沿用基準(zhǔn)價制度已經(jīng)不合適。

為此，新條例參考國家房地產(chǎn)估價規(guī)范，作出規(guī)定：“評估被拆遷房屋的市場價格評估確定，應(yīng)當(dāng)采用市場比較法，不具備市場比較法評估條件評估非住宅房屋的，可以采用其他評估方法，并在評估報告中說明原因。”

“采用市場比較法評估被拆遷房屋價格的，由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)評估比準(zhǔn)價格，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定。”“評估比準(zhǔn)價格由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)交易價從高原則從類似房地產(chǎn)中選取三個以上可比實(shí)例，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正后確定?！?/p>

評估“基準(zhǔn)價格”和“比準(zhǔn)價格”雖一字之差，但其意義完全不同。確定基準(zhǔn)價是政府主導(dǎo)行為，而比準(zhǔn)價格完全由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)選取房地產(chǎn)市場交易價格修正確定，其科學(xué)性和合理性可見一斑。

先安置再拆遷

安置用房建設(shè)是拆遷工作的重要組成部分，但是，目前浙江一些地方還存在著“重拆遷進(jìn)度，輕安置落實(shí)”的做法。老百姓房子被拆，幾年見不到安置房的現(xiàn)象時有發(fā)生。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年底前，杭州市無法安置的拆遷戶5961戶，大量的安置遺留問題毫無疑問地成為拆遷糾紛矛盾的焦點(diǎn)。

為保證被拆遷人及時妥善得到安置，條例規(guī)定：縣級以上人民政府在組織制定拆遷計(jì)劃的同時應(yīng)當(dāng)制定安置用房建設(shè)計(jì)劃，并應(yīng)當(dāng)監(jiān)督安置用房建設(shè)；需要新建安置用房的，拆遷人在申領(lǐng)拆遷許可證時還應(yīng)當(dāng)提供安置用地批準(zhǔn)文件。

在舊城改造拆遷項(xiàng)目中，特別是在老城區(qū)，居民住房普遍較小，居住擁擠，是弱勢群體相對集中的地區(qū)，“下崗職工多、低保對象多、生活困難多、違章搭建多”，這部分被拆遷戶普遍無經(jīng)濟(jì)能力重新購置新房。

為此，新條例擴(kuò)大了拆遷安置最低保障政策的適用范圍。條例規(guī)定，被拆遷人屬于低收入家庭，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于三十六平方米（在同一城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有其他住宅用房的，合并計(jì)算），并實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供建筑面積不小于三十六平方米的成套住宅作為安置用房。被拆遷房屋和安置用房互不結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。市、縣人民政府可以規(guī)定高于三十六平方米的按戶最低安置面積。低收入家庭的具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。

篇6

【關(guān)鍵詞】收益還原法；土地價格評估

在我國市地價格評估中，常用的方法有收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，前三者為國際上所公認(rèn)市地價格評估的基本方法。在我國，基準(zhǔn)地價及其修正體系已日趨完善，使用頻率和準(zhǔn)確度也不亞于前三者，因此，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法也可稱為我國市地價格評估的基本方法之一。在此結(jié)合土地評估實(shí)踐，就收益還原法及其在土地價格評估中的應(yīng)用作如下探討。

1 收益還原法是土地估價的基本方法

收益還原法，又稱收益資本化法，即在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日總和的一種方法。收益還原法的經(jīng)濟(jì)涵義是：在一定量的土地上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動，土地提供的收益額，按照一定的資金報酬率計(jì)算，付出一定量的資本金，就可以取得與一定量土地提供的等量收益。收益還原法是評估土地價格的基本方法。它具有科學(xué)性、實(shí)用性。科學(xué)性是指收益還原法符合市場經(jīng)濟(jì)條件下商品交易的法則，即符合等價交換規(guī)律的要求；實(shí)用性是指在土地資產(chǎn)評估中是完全可以應(yīng)用的方法。因此，其他的幾種評估方法，均應(yīng)以收益還原法為基礎(chǔ)。

2 收益還原法的應(yīng)用前提

由收益還原法基本公式P=a/r可知，評估結(jié)果取決于土地純收益及還原率準(zhǔn)確程度。對純收益進(jìn)行分析，可得到如下三種收益法的應(yīng)用前提：第一，續(xù)用前提。其含義是土地的現(xiàn)行投放狀態(tài)對其未來使用與運(yùn)營具有有效性。第二，預(yù)用前提。其含義是當(dāng)土地尚未投人使用與運(yùn)營，但其注定可以在未來投入使用與運(yùn)營，且有收益。第三，未來預(yù)期收益及其成本能用貨幣衡量，否則就無法利用收益還原法的公式；而土地還原利率是一種社會一般投資報酬率，受很多因素影響，主要包括社會、經(jīng)濟(jì)、生活等各方面，確定它也是一個難題。

3 收益還原法的適用對象

收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用地有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)評估。具體適用對象從區(qū)位條件、土地地市場條件、土地用途等方面來說明。

區(qū)位條件是影響地價的重要因素之一，通?？蓪^(qū)位條件分為商服中心、一般區(qū)域和邊緣區(qū)域。商服中心人口流量大，商業(yè)服務(wù)繁華，集聚效益顯著，運(yùn)用收益法最為妥當(dāng)。如果一般區(qū)域土地租賃市場發(fā)達(dá)，也可用收益還原法；對邊緣區(qū)域則不適用；土地市場條件是指土地市場是否發(fā)達(dá)，競爭是否激烈。市場條件可分為發(fā)達(dá)、一般、不發(fā)達(dá)三類。土地市場發(fā)達(dá)的區(qū)域，交易活躍，收益顯著，可用收益還原法。在土地市場一般的區(qū)域，也可以采用。在土地市場不發(fā)達(dá)的區(qū)域，如收益與區(qū)位關(guān)系顯著，也可采用收益還原法。對于不同用途土地：收益還原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益，且易量化的土地和房產(chǎn)：如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、工業(yè)廠房等，而對于政府辦公樓、學(xué)校、公園、博物館等用途的土地時多不適用。

4 如何確定土地總收益

總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。在計(jì)算收益價格時，應(yīng)根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。目前評估人員在運(yùn)用收益還原法對出租性土地評估時，普遍都采用客觀總收益來作為土地的總收益，但筆者認(rèn)為對于不同類型的出租性土地,總收益的求取是不相同的,因此不能一概用客觀總收益來作為出租性土地的總收益?？陀^總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實(shí)際總收益則適用于已出租的房屋,且簽定了長期租約,期滿要續(xù)租的情況。對于只存在短期租約,期滿不續(xù)租的房屋,則需客觀總收益和實(shí)際總收益綜合考慮,即租約限制內(nèi)采用實(shí)際總收益,租約限制外采用客觀總收益來確定其土地總收益。

5 如何確定土地總費(fèi)用

5.1 不能將利息作為費(fèi)用扣除

一般情況下認(rèn)為利息應(yīng)作為費(fèi)用扣除，因?yàn)槔⒆鳛橥顿Y土地成本支出的一部分，但其實(shí)這是不合理的，因?yàn)橥顿Y者之所以要選擇投資土地，是因?yàn)橥恋貛淼耐顿Y收益大于銀行的存貸款利息。正因?yàn)槿绱送顿Y者才愿意從銀行貸款來投資土地或者犧牲銀行的存款利息來投資于土地。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應(yīng)作為費(fèi)用扣除。

5.2 將稅費(fèi)項(xiàng)目考慮到總費(fèi)用當(dāng)中去

筆者認(rèn)為，收益還原法在評估過程中所指的稅費(fèi)項(xiàng)目是指土地在運(yùn)營過程(出租、經(jīng)營、生產(chǎn)期間)中所須繳納的項(xiàng)目。稅費(fèi)種類有：城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。在房地產(chǎn)的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種不應(yīng)計(jì)入該稅費(fèi)項(xiàng)目。

5.3 出租劃撥的土地時，“土地收益”部分應(yīng)作為總費(fèi)用扣除

目前在一般情況下運(yùn)用收益還原法評估時都沒有考慮土地取得方式對收益價格的影響。但根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第55條之規(guī)定：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益部分上繳國家。因?yàn)榉课菟袡?quán)人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應(yīng)計(jì)入在出租人的純收益中，而是應(yīng)作為出租人上繳國家的費(fèi)用扣除。

在計(jì)算土地總費(fèi)用是出了考慮這兩項(xiàng)外，還要考慮很多費(fèi)用問題，比如折舊是否應(yīng)作為總費(fèi)用扣除以及折舊年限的確定、維修費(fèi)應(yīng)該怎么計(jì)算、對于出租性土地，當(dāng)土地取得方式為劃撥時，“土地收益”部分應(yīng)作為總費(fèi)用扣除等等，才能確定土地的總費(fèi)用。

6 資本化率的確定方法

利用收益還原法評估土地價格時，影響評估結(jié)果最大的一個因素是土地還原利率。一般情況下，還原利率與投資風(fēng)險成正比，風(fēng)險愈大，收益率愈高。確定土地還原利率通常采用以下幾種方法：第一，租價比法，即用市場多個目標(biāo)物的售價與純收益求得多個比率，而后用眾數(shù)法或加權(quán)平均法確定。該方法有較優(yōu)的理論基礎(chǔ)和較強(qiáng)的觀性、現(xiàn)勢性。第二，安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法運(yùn)用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風(fēng)險的資本投資收益率。第三，投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序法，它是先將社會上各種類型的投資及其收益率找出, 然后判斷該項(xiàng)目資本化率應(yīng)落的區(qū)域范圍加以確定。如因土地投資的風(fēng)險高于國債，在投資收益率排序上，土地投資收益率應(yīng)高于同期國債年利率。

7 收益還原法拓展

7.1 總收益倍數(shù)法

土地總收益倍數(shù)法其實(shí)也是收益還原法的一種，基本原理是把土地作為資本，視它能帶來一定的收益，這些收益反映在土地上即為地租。經(jīng)驗(yàn)表明，土地地價與其地租之間總是存在一個倍數(shù)關(guān)系。按總收益倍數(shù)法測算，土地價格=若干年總收益的平均值只若干倍數(shù)。倍數(shù)依據(jù)土地集約度及收益率等因素確定，一般為3～6。

7.2 購買年法

購買年是一種表示地價高低的方式，即地價=純收益X購買年。從購買年法與總收益倍數(shù)法公式之比較中，可以看出在理論上二者是有嚴(yán)格區(qū)分的。但人們較為普遍地將購買年法與收益倍數(shù)法混為一談。有關(guān)購買年的測算，人們普遍地認(rèn)為購買年是還原利率的倒數(shù)。

8 結(jié)語

土地價格的評估有多種方法，而且各有優(yōu)缺點(diǎn)，在眾多的方法中，收益還原法是最常用的評估方法，它也是對市地、房屋、不動產(chǎn)或其它具備收益性質(zhì)的資產(chǎn)進(jìn)行評估的基本方法，雖然它也有自身的劣勢，但是整體上是很好的土地價格評估方法。

篇7

現(xiàn)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，運(yùn)用市場法估價是根據(jù)三個以上可比實(shí)例，進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正后求得的公開市場價值，并對其作了具體規(guī)范。但由于歷史原因，這些規(guī)范與現(xiàn)實(shí)的征收補(bǔ)償價格的評估存在以下一些問題。

一、可比實(shí)例的選取

按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，可比實(shí)例的選取應(yīng)符合下列要求：一是估價對象的類似房地產(chǎn)；二是成交日期與估價時點(diǎn)相近，不宜超過1年；三是成交價格為正常價格或可修正為正常價格。這里存在兩個問題，一是交易類型相同的實(shí)例是否可作為可比實(shí)例；二是實(shí)例的成交價格是否必須為正常價格或可修正為正常價格。

一是交易類型相同的實(shí)例是否可作為可比實(shí)例?，F(xiàn)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》雖然沒有對此作出明確要求，但從市場法的理論我們不難找出認(rèn)同的依據(jù)。所謂市場法簡單說是通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取估價對象的未知價格。其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理——同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。這里要注意的是同一個市場，同一種商品只有在同一個市場上才具有高度的一致性，才可以替代。房地產(chǎn)買賣、租賃、征收等交易是幾種不同類型的市場交易，若不分交易類型選擇可比實(shí)例，就明顯與替代原理——同一個市場不符。這是因?yàn)椴煌慕灰最愋停涫袌鰞r格的表現(xiàn)也會有所不同。也就是說，同一估價對象在買賣交易市場、租賃交易市場、征收交易市場其所表現(xiàn)的價格是不一致的。這個“不一致”不符合“替代”的一致性要求。因此，我們在選取可比實(shí)例時，應(yīng)將這一“替代”的一致性——交易類型相同，作為我們選取可比實(shí)例的必要條件，這樣才符合市場法的替代原理。

二是實(shí)例的成交價格是否必須為正常價格或可修正為正常價格。實(shí)例的成交價格一般可分為高于、正常、低于市場價格三種情形，買賣、租賃交易類型一般來說會是正常、低于市場價格這兩種情形，而征收這一交易類型則往往是高于正常市場價格，這是由征收交易類型的特殊性所決定的。征收補(bǔ)償對于征收當(dāng)事人雙方來說，雖然也是一種交易，但這種交易與買賣、租賃等交易類型相比是明顯不同的。后者的交易市場對于買賣雙方來說是平等的，買賣是自由的，時間是充裕的。而對于征收補(bǔ)償來說，“買賣”雙方是“不平等”的，“買賣”是受限制的?！百I”方是通過政府頒發(fā)的房屋征收許可決定來強(qiáng)制購買被征收房地產(chǎn)的，“賣”方無法選擇“賣與不賣”；“買賣”對象是強(qiáng)制的——被征收人的房地產(chǎn)只能“賣”給征收人，不能賣給第三方；“買賣”時間是強(qiáng)制的，時間是不充裕的——被征收人的房地產(chǎn)只有在規(guī)定的征收期限內(nèi)“成交”，不能自由選擇交易時間；“買賣”方式是強(qiáng)制的——如規(guī)定被征收人只能選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償?shù)恼魇昭a(bǔ)償方式，不能選擇其他方式。“買賣”不成的途徑是唯一的，“買賣”不成時，“買”方通過司法途徑強(qiáng)制收買“賣”方的房地產(chǎn)等原因決定房地產(chǎn)征收補(bǔ)償是特殊的“買賣”。而對這一特殊“買賣”的價格評估若按一般的買賣、租賃等交易類型的要求，將正常交易價格或修正為正常交易價格作為選取可比實(shí)例的必要條件，就明顯不合理了。國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》就突破了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》這一要求，規(guī)定“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。對可比實(shí)例的選取只規(guī)定了底限——不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，這就充分體現(xiàn)了征收補(bǔ)償價格評估的這一特殊性。要注意的是，將征收成交案例作為可比實(shí)例時，不能忽視被征收估價對象價格的客觀合理性，也就是說，其價格雖然不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，但必須是符合被征收估價對象合理范圍內(nèi)的客觀價值，是征收成交類的正常價格。超過合理范圍內(nèi)（通常所說的“天價”）的征收成交案例則不應(yīng)選用。

二、交易情況修正

篇8

關(guān)鍵詞 容積率 改變 地價 影響

中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和土地集約利用觀念的深入，房地產(chǎn)開發(fā)中改變?nèi)莘e率的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，甚至有些隨意，針對這些情況，國家陸續(xù)出臺了一些規(guī)范政策性文件，使其逐步走上規(guī)范道路。在這些措施中，補(bǔ)交出讓金政策是核心，如何科學(xué)合理地補(bǔ)交出讓金一直是各方關(guān)注的重點(diǎn)，尤其是《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號）中的“…經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時的土地市場樓面地價核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價款。”爭議較大。本文以安陽市房地產(chǎn)開發(fā)中幾個有代表性的容積率改變實(shí)例為基礎(chǔ)，分析容積率改變對地價的影響以及現(xiàn)行政策的利弊。

一、 概述

（一）安陽市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀。

安陽市位于河南省最北部，市轄五縣四區(qū)，城市總面積為7413平方公里，建成區(qū)247平方公里。中心城區(qū)建成區(qū)面積約95平方公里，中心城區(qū)城市人口73.9萬人。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)也在逐步完善與規(guī)范中崛起， 1999―2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長率為37.9%，市區(qū)人均住宅建筑面積由15.82m2增至25.18m2。2010年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資98.72億元，同比增長32.3%，房屋施工面積1117.1萬m2，共銷售商品房屋339.88萬m2，同比增長39.3%；實(shí)現(xiàn)銷售額74.67億元，同比增長58%。

在2002年以前安陽市房地產(chǎn)開發(fā)建筑以多層建筑為主，2002年至2007年出現(xiàn)小高層并逐漸成為主流，隨著安陽市人民政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)耕地保護(hù)促進(jìn)節(jié)約集約利用土地的通知》（安政閱〔2008〕70號）規(guī)定：要充分利用空中資源，合理開發(fā)地下空間，鼓勵建設(shè)高層建筑。建筑結(jié)構(gòu)也由磚混發(fā)展到框架、剪力墻結(jié)構(gòu)。再加上城建三年計(jì)劃的實(shí)施和推進(jìn)，房屋施工規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，這些都不可避免地導(dǎo)致容積率發(fā)生改變。

（二） 影響容積率改變的主要建筑指標(biāo)。

1.相關(guān)指標(biāo)。

容積率：是指一定區(qū)域范圍內(nèi)，建筑物的總建筑面積與整個宗地面積之比。一定區(qū)域范圍內(nèi)容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度。容積率通過影響土地利用效率從而影響土地提供的經(jīng)濟(jì)剩余量進(jìn)而影響土地的價格，在城市總體規(guī)劃確定的基礎(chǔ)上,它是影響地價的最主要因素之一,其變化可導(dǎo)致地價的大幅度上升或下降。影響容積率改變的最主要的建筑指標(biāo)是建筑密度、建筑結(jié)構(gòu)。

建筑密度：是地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。它的大小是衡量一個城市居住環(huán)境的綜合性指標(biāo)，在一定程度上，建筑密度的大小意味著房屋棟間間距的大小，綠地及室外活動空間的多少，采光、通風(fēng)等衛(wèi)生條件及消防條件的優(yōu)劣和居住環(huán)境質(zhì)量的高低。

建筑結(jié)構(gòu)：主要指建筑物的結(jié)構(gòu)構(gòu)造和承重材料類型，一般有磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等，不同的建筑結(jié)構(gòu)其建安成本不同，對容積率的影響往往較大。

2.影響容積率改變的一般規(guī)律。

一般認(rèn)為, 在商品房單方售價和建造成本保持不變的情況下,提高容積率指標(biāo), 在同面積土地上開發(fā)能獲得更多的建筑面積,單方分?jǐn)偟牡貎r額減少, 從而降低總成本, 提高土地開發(fā)的總收益, 獲得更多的經(jīng)濟(jì)剩余,地價上升；反之, 容積率降低, 土地開發(fā)收益降低, 地價下降。但是,城市地價受到其它因素的協(xié)同制約,使得容積率與地價之間存在著復(fù)雜的變化規(guī)律。

影響容積率改變的最主要的建筑指標(biāo)建筑密度、建筑結(jié)構(gòu)，二者的改變與容積率的改變有直接的關(guān)系，建筑密度的增減會直接造成容積率的改變，不同的建筑結(jié)構(gòu)對容積率的影響往往較大，改變建筑結(jié)構(gòu)會大幅度提高或降低容積率，從而影響地價。

3.安陽市主要建筑類型。

根據(jù)市場調(diào)查，目前安陽市主要建筑類型及建筑指標(biāo)具體見下表：

表1 安陽市主要建筑類型與結(jié)構(gòu)表

單位：元/m2

二、容積率改變的幾種模式

根據(jù)安陽市實(shí)際情況，在只考慮建筑密度、建筑結(jié)構(gòu)情況下的容積率改變模式主要有三種：一是建筑密度、建筑結(jié)構(gòu)不變的容積率改變模式，一般是舊房增建或小幅度單純地提高層數(shù)，增加總建筑面積――即提高容積率；二是建筑密度不變、建筑結(jié)構(gòu)改變的容積率改變模式，一般是舊房翻建或新增建筑物改變建筑結(jié)構(gòu)增加建筑面積；三是建筑密度和建筑結(jié)構(gòu)均改變的的容積率改變模式，一般是大面積的拆遷改造或土地出讓后項(xiàng)目實(shí)施前，改變原有規(guī)劃，或增加建筑面積提高容積率，或減少建筑面積降低容積率。第三種模式比較普遍，是現(xiàn)行法規(guī)重點(diǎn)規(guī)范的對象。

三、不同模式下容積率改變對地價的影響

（一）模式一。

模式一是建筑密度、建筑結(jié)構(gòu)均不變的容積率改變模式，這種模式也可以分為在多層建筑結(jié)構(gòu)的條件下，一層變二層，二層變?nèi)龑印鶎幼兤邔拥?，另外包括部分爛尾樓續(xù)建。

現(xiàn)假設(shè)有土地面積1000的地塊，其上多層建筑基底占地面積600，可測算其每增加一層建筑面積地價的變化情況，詳見下表。

表2 不同層數(shù)新增地價測算表

從上表可以看出，在既定的市場條件下，容積率對地價的影響表現(xiàn)為地價隨容積率的增加而增加，但增加幅度隨建筑層數(shù)增加而降低。

在這種情況下，新增建筑樓層越高，其售價越低，一般多層樓房三四層價格最高，而建筑成本也隨樓層的增高而增加，在售價與成本的雙重作用下，地價總量表現(xiàn)為總體上升，但每增加單位建筑面積，其利潤/地價增幅呈下降趨勢。如果這樣，容積率同樣提高幅度情況補(bǔ)交地價款則會出現(xiàn)不同的現(xiàn)象，有可能會低收益高征收。

綜上述，容積率的提高對地價的影響程度是正相關(guān)的，即提高容積率，單位用地面積上的建筑面積增大，土地利用的效率增高，從而提高地價。

同樣，一般爛尾樓新增建筑面積也符合此項(xiàng)規(guī)律。

（二）模式二。

模式二是建設(shè)密度不變、建設(shè)結(jié)構(gòu)改變的容積率改變模式，這種模式下，一般是多層變小高層，或多層變高層，假設(shè)1000m2的土地上現(xiàn)有一棟四層住宅樓，建筑面積2400m2，現(xiàn)予以遷除，可建設(shè)小高層或高層，其新增地價情況見下表。

表3 新建不同層數(shù)地價變化表

從上表可以看出，建筑結(jié)構(gòu)的改變可能會使地價增值但也有可能產(chǎn)生負(fù)增值，這是由于在建筑密度一定時，增加建筑面積改變建筑結(jié)構(gòu)，如變多層為小高層或高層，結(jié)構(gòu)磚混變?yōu)榭蚣芑蚣袅Y(jié)構(gòu)；毫無疑問，小高層或高層的造價比多層要高得多，且層數(shù)越高一般造價也越大。這主要由于結(jié)構(gòu)形式的改變，增加了電梯、供水加壓設(shè)備、防火設(shè)施、建材費(fèi)用和施工成本等原因。但造價并不是隨層數(shù)增加而均勻上升的，而是跳躍性的。所以住宅中要有一個較經(jīng)濟(jì)的層數(shù)，目前安陽市普遍認(rèn)為最經(jīng)濟(jì)的建筑層為：多層7層（容積率一般小于2）、小高層11層（容積率一般為2.0-4.0），高層18層或28層（容積率一般5.0）。由于節(jié)約用地，也就大大降低了室外工程造價、維護(hù)費(fèi)用以及減少道路交通和改建用地的拆遷，還可節(jié)約市政設(shè)施費(fèi)用。

誠然，并不是層數(shù)越高用地越經(jīng)濟(jì)，隨著層數(shù)的增高對于人們的心理和生理方面將產(chǎn)生不利的影響，在使用上也將帶來不便。隨著樓層的增加，其銷售價格受到代產(chǎn)品的競爭限制，增幅有限，而成本的增加幅度此時要大于售價的增幅，此時在設(shè)定相同的利潤率下，就可能出現(xiàn)負(fù)地價。

綜上述，在建筑結(jié)構(gòu)改變下，地價并不都是隨容積率的提高而提高的，與建筑經(jīng)濟(jì)層數(shù)有很大關(guān)系。

（三）模式三。

建筑密度、建筑結(jié)構(gòu)均發(fā)生變化的的容積率改變模式

這一模式下，各種變化形式比較多且復(fù)雜：可以改變建筑密度、改變建筑結(jié)構(gòu)，減少建筑面積，即降低容積率；也可改變建筑密度、改變建筑結(jié)構(gòu)，增加建筑面積，即提高容積率。

現(xiàn)舉例說明提高容積率的情況，假設(shè)有一原規(guī)劃容積率為2.0的地塊，在規(guī)劃允許的情況下，容積率最大可以調(diào)整為5.0。

根據(jù)安陽市實(shí)際情況，在容積率2.0下，一般對應(yīng)的為多層建筑，3.0一般對應(yīng)多層和小高層混合，4.0對應(yīng)小高層，5.0對應(yīng)小高層與高層混合建筑形式。仍以上例宗地面積為1000m2為假設(shè)，不同容積率的地價情況詳見下表。

表4 不同容積率下的地價變化表

從上表可以看出，最高地價對應(yīng)的并不是最大容積率。這是因?yàn)橛绊懛慨a(chǎn)售價的主要因素包括成本和居住環(huán)境。在房地產(chǎn)市場進(jìn)入到細(xì)分時代，居住環(huán)境成為了主要因素。在相同容積率下，多層、小高層、高層的建筑密度越來越小，相應(yīng)提高了綠地和公共設(shè)施面積，較大的改善居住環(huán)境，使房產(chǎn)售價有所提高，銷售周期變短，但隨著容積率的提高，人均占有的綠地和公共設(shè)施面積也呈下降趨勢，影響居住環(huán)境，使房產(chǎn)售價降低，銷售周期變長。從建設(shè)周期來看，它與開發(fā)建設(shè)的風(fēng)險和開發(fā)建設(shè)的成本是成正比的。建設(shè)周期越長，開發(fā)的風(fēng)險也就越大、成本越高。隨著容積率的提高，建筑密度的降低，房產(chǎn)售價隨著容積率的增加漲幅逐漸趨緩，甚至降低。

根據(jù)上述分析，隨著容積率的提高，建筑結(jié)構(gòu)必然會更加復(fù)雜，相應(yīng)的成本會越來越高，容積率在一定范圍內(nèi)提高可以促使地價增加，而超過該范圍后，會使地價呈下降狀態(tài)。

四、容積率改變補(bǔ)交地價政策分析

容積率改變補(bǔ)交地價政策在不斷調(diào)整中，安陽市大致經(jīng)歷了四個階段：第一階段是通過評估方式解決，由土地管理部門委托專業(yè)土地評估機(jī)構(gòu)對不同容積率條件下的地價進(jìn)行評估，按差價計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。這一階段容積率改變幅度較小。

為提高工作效率，減少用地成本，第二階段改為根據(jù)樓面地價乘以新增建筑面積乘以調(diào)整系數(shù)來計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。安陽市人民政府出臺了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作調(diào)整規(guī)劃容積率有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》，對調(diào)整容積率的建設(shè)項(xiàng)目，須補(bǔ)交的土地出讓金=樓面地價新增建筑面積調(diào)整系數(shù)。這種方式操作簡單、公開，有效降低了用地成本。但隨著容積率改變幅度的提高，與評估方法相比，補(bǔ)交地價款額度明顯偏高，脫離實(shí)際

綜合前兩種方式，第三階段改為評估與成交樓面地價混合使用。但隨著國家政策的頒布實(shí)施，又進(jìn)入了第四階段，安陽市就部分建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃容積率提高、土地出讓金征繳等問題下發(fā)了《關(guān)于規(guī)劃容積率提高土地出讓金征繳有關(guān)問題的會議紀(jì)要》，重新按樓面地價法補(bǔ)交。

根據(jù)以上容積率改變模式及案例分析，容積率改變對地價的影響不是呈直線的，而按政策補(bǔ)交作為調(diào)控手段，帶有部分懲罰性質(zhì)，均按容積率改變對地價影響為正相關(guān)且直線考慮，又有著明顯的不足。

筆者調(diào)查了安陽市的4宗補(bǔ)交土地讓金案例，列舉如下：

案例一，安陽市花園，因地塊容積率土地使用條件調(diào)整，容積率.5調(diào)整為2.62，出讓年限與面積不變，根據(jù)對不同容積率條件下的地價進(jìn)行評估，二者之間的差價為79.14萬元，土地面積14644.90m2，合54元/ m2；

按政策計(jì)算需補(bǔ)交土地出讓金43.8158萬元。合26.6元/ m2。

案例二，安陽市三號公寓，出讓時容積率.61，現(xiàn)經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整為4.24，住宅平均層數(shù)由5.8層調(diào)整為18層。

根據(jù)對不同容積率條件下的地價進(jìn)行評估，二者之間的差價為181.74萬元，土地面積7262.35m2，合250元/ m2；

按政策計(jì)算需補(bǔ)交土地出讓金211.5332萬元。合291元/ m2。

案例三，安陽市某小區(qū)，出讓時建筑密度為30%，規(guī)劃容積率為4.1，綠地率≥35%，經(jīng)批準(zhǔn)改變土地使用條件，建筑密度變?yōu)?7%，容積率變?yōu)?.2，綠地率仍為≥35%，評估需交出讓金7794.99萬元，合1065元/m2。但按政策計(jì)算出來地價6749.96萬元，合923元/m2，要低于評估差價。

案例四，某規(guī)劃住宅小區(qū)，地處安陽市兩條城市主干道路交匯處，出讓時規(guī)劃容積率為2.5，2011年年初開盤時容積率降為2.0。

表5 案例補(bǔ)交出讓金對比表

單位：萬元

由這幾個案例可看出，容積率小幅度提高時按政策計(jì)算需補(bǔ)交的土地出讓金要低于對評估差價，隨著提高幅度的增大，政策差價法出讓金就高于評估差價法出讓金了，但再往高處則評估地價又大于按政策差價法計(jì)算的土地出讓金，并非是呈直線的規(guī)律。

而若是容積率降低按評估差價法有可能出現(xiàn)負(fù)值，按現(xiàn)行政策計(jì)算無需補(bǔ)交土地出讓金，政府還需退回開發(fā)商部分出讓金，但實(shí)際上操作并非如此，政府作為多收出讓金的補(bǔ)償或是給予土地置換，或者給予配套費(fèi)用等優(yōu)免。

補(bǔ)交出讓金的方式其實(shí)在國土資源部兩個規(guī)范中《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）規(guī)定的補(bǔ)交地價的方法“調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下式確定： 原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格-批準(zhǔn)改變時原土地條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格 ……”是比較合理的，也就是應(yīng)當(dāng)采用評估差價法，也避免補(bǔ)交土地出讓金脫離實(shí)際，突高突低。

五、結(jié)論

從上述幾種容積率改變的模式看，容積率改變對地價的深刻且復(fù)雜，并不表現(xiàn)為簡單的正相關(guān)關(guān)系，其不同的改變模式、改變幅度、改變階段對地價的影響程度、幅度均不相同。結(jié)合實(shí)際，在改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金的問題中，也不能一概而論，政策補(bǔ)交法有明顯局限性，評估差價法是比較合理、準(zhǔn)確。

（作者單位：安陽市金土地價評估事務(wù)所有限責(zé)任公司）

參考文獻(xiàn)：

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[3]城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程.GB/T 18508-2001 （中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局 2001年11月）.

[4]招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范.（試行）（國土資發(fā)〔2006〕114號）.國土資源部印發(fā).2006.

[5]協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范.（試行）（國土資發(fā)〔2006〕114號）.國土資源部印發(fā).2006.

[6]國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知.（國土資發(fā)〔2010〕204號）.國土資源部印發(fā).2010.

篇9

【關(guān)鍵詞】發(fā)展權(quán)；權(quán)屬；利用強(qiáng)度

0 引言

鐵路是推進(jìn)我國城鎮(zhèn)建設(shè)的重要基礎(chǔ)設(shè)施，我國人口眾多、幅員遼闊，這種國情決定了中長距離客貨運(yùn)量要求巨大，需要大力發(fā)展鐵路。

目前我國正處于鐵路建設(shè)快速發(fā)展時期，鐵路行業(yè)的快速發(fā)展也使得鐵路占用土地面積不斷增大，鐵路征地拆遷問題不斷凸顯。

鐵路征地拆遷必然會引起土地權(quán)屬的改變，涉及到土地的補(bǔ)償價格評估。目前的土地補(bǔ)償價格評估沒有考慮到土地發(fā)展權(quán)的問題，評估的土地價格往往低于土地實(shí)際的價值，這使得土地原所有者和使用者的利益得不到充分保護(hù)，造成爭議和糾紛。為了使土地補(bǔ)償價格更加合理，就需要考慮到土地的發(fā)展權(quán)，對土地的發(fā)展權(quán)價格進(jìn)行評估，本文就是在這個背景下對土地的發(fā)展權(quán)價格評估問題進(jìn)行研究。

1 土地發(fā)展權(quán)現(xiàn)狀分析

1.1 土地發(fā)展權(quán)價格評估缺乏制度基礎(chǔ)

我國從20世紀(jì)90年代開始，學(xué)界逐漸就對土地發(fā)展權(quán)這一制度展開研究，但目前尚缺系統(tǒng)的研究成果，我國法律也尚無土地發(fā)展權(quán)的規(guī)定，也就是說我國尚未建立土地發(fā)展權(quán)制度，有關(guān)土地發(fā)展權(quán)的隱含的規(guī)定、實(shí)際的處理，只能從現(xiàn)有的土地開發(fā)管理制度中尋找、分析。

（1）土地發(fā)展權(quán)歸屬未明確

對于我國的土地發(fā)展權(quán)歸屬問題，目前還沒有一個明確的規(guī)定。

（2）土地增值收益分配不合理

現(xiàn)行土地增值收益分配主要存在以下問題：第一，土地產(chǎn)權(quán)界線模糊造成收益流失。第二，土地費(fèi)稅體系不夠合理，地租內(nèi)涵不明確。第三，被拆遷人和失地農(nóng)民沒有享受到土地增值收益。在征地拆遷活動中，原土地使用權(quán)人失去了土地使用權(quán)，也失去了土地可能帶來的增值收益。目前在各項(xiàng)征地拆遷補(bǔ)償活動中，更多的是考慮房屋或其他附著物的補(bǔ)償，而對土地的補(bǔ)償是對當(dāng)下現(xiàn)有或規(guī)定用途剩余年限的補(bǔ)償，沒有考慮到土地的潛在收益和無形收益，沒有考慮到作為曾經(jīng)的土地使用者土地上的投資建設(shè)。

1.2 土地發(fā)展權(quán)價格評估缺少評估方法

目前我國的土地價格評估主要是針對土地使用權(quán)，土地抵押權(quán)、土地租賃權(quán)以及征地補(bǔ)償?shù)确矫妫F(xiàn)有的土地估價方法主要有：（1）成本逼近法；（2）收益還原法；（3）市場比較法；（4）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法；（5）剩余法，即假設(shè)開發(fā)法。

土地發(fā)展權(quán)價格評估由于土地發(fā)展權(quán)制度的缺失，評估理論的缺乏，尚未納入土地價格評估體系，土地發(fā)展權(quán)本身的特殊性也使得土地發(fā)展權(quán)價格的評估區(qū)別于一般的土地價格評估，所以以上幾種估價方法都不能完全適用于土地發(fā)展權(quán)價格的評估，土地發(fā)展權(quán)價格評估方法目前還很欠缺。

2 土地發(fā)展權(quán)的特點(diǎn)

土地發(fā)展權(quán)就是為適應(yīng)土地用途管制和多元化立體開發(fā)利用的需要而設(shè)立的，改變土地現(xiàn)狀用途與利用強(qiáng)度等利用方式的權(quán)利，是一項(xiàng)可以獨(dú)立支配的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

土地發(fā)展權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，除了具有財(cái)產(chǎn)權(quán)固有的本質(zhì)特點(diǎn)以外，還具有自己特殊的地方。結(jié)合上述對土地發(fā)展權(quán)內(nèi)涵的界定，可以歸納出土地發(fā)展權(quán)有以下幾方面的特點(diǎn)：

（1）土地發(fā)展權(quán)的地域性和限制性；土地能否開發(fā)和發(fā)展不僅取決于土地的現(xiàn)在利用方式和水平，也取決于所處的區(qū)位條件、社會需要或市場需求以及土地用途管制、土地利用規(guī)劃等等。

（2）土地發(fā)展權(quán)及其制度設(shè)計(jì)的目的性和靈活性；土地發(fā)展權(quán)的設(shè)立，必須以相關(guān)土地法律制度的完善和配合為前提，其制度設(shè)計(jì)具有強(qiáng)烈的目的性。

（3）土地發(fā)展權(quán)行使具有較大的靈活性。

（4）土地發(fā)展權(quán)具有明確的階段性；土地發(fā)展權(quán)是以某段時間內(nèi)土地利用現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，對未來可能（或許可）發(fā)生的土地利用物質(zhì)形態(tài)與經(jīng)濟(jì)價值形態(tài)變化的量的設(shè)定。

（5）作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立性、排他性和可轉(zhuǎn)讓性；土地發(fā)展權(quán)是一項(xiàng)可與土地所有權(quán)分離的、獨(dú)立的物權(quán)。

（6）土地發(fā)展權(quán)的權(quán)利歸屬和土地所有制無必然聯(lián)系。

3 土地發(fā)展權(quán)價格評估的研究

基于上述土地發(fā)展權(quán)現(xiàn)狀分析及其自身特點(diǎn)，要解決和完善未來鐵路土地拆遷補(bǔ)償中土地發(fā)展權(quán)價格評估的問題，需從以下幾個方面著手。

3.1 完善土地發(fā)展權(quán)價格評估的制度基礎(chǔ)

首先，要明確土地發(fā)展權(quán)的歸屬。土地發(fā)展權(quán)的權(quán)屬歸屬，實(shí)際上就是土地增值收益的分配問題，應(yīng)努力在國家，土地所有者，土地使用者等權(quán)利主體間找到一個利益分配的均衡點(diǎn)，讓三方在這一權(quán)利的實(shí)施中均有利可得。

其次，土地發(fā)展權(quán)配置模式的選擇鑒于土地發(fā)展權(quán)不同模式的比較分析，以及中國土地法律制度的特殊性，中國的土地發(fā)展權(quán)配置應(yīng)當(dāng)用土地發(fā)展權(quán)歸屬土地所有者的模式，區(qū)別國有土地和集體所有土地，不能一概而論，同時，國家采用稅收等法律手段平衡土地發(fā)展權(quán)所帶來的經(jīng)濟(jì)利益分配。

再次，就是明確土地發(fā)展權(quán)價值的分配方式。土地發(fā)展權(quán)的價值內(nèi)涵本質(zhì)上就是土地用途改變和利用強(qiáng)度的提高帶來的土地價值增值。土地價值增值是指由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用和土地投資的改良而形成的地租、地價的上漲。土地增值=自然增值+人工增值+用途轉(zhuǎn)變增值+政策增值，土地發(fā)展權(quán)價值的具體實(shí)現(xiàn)過程就是土地增值收益的分配過程。因此可以結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)狀況，制定分享比例。

3.2 將土地發(fā)展權(quán)價格評估納入土地價格評估體系

首先，參照國外土地發(fā)展權(quán)價格評估理論及方法；國外土地發(fā)展權(quán)的價值按變更使用后自然增漲的價值計(jì)算。在美國，農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價格等于農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的價格扣除原農(nóng)業(yè)用途的土地價格的余額。農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價值等于農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的全部增值。由于農(nóng)地發(fā)展權(quán)屬于農(nóng)地所有者，因此，這一增值自然全部為農(nóng)地所有者獲得。這一增值的分配與市場交易的實(shí)際情況相符，即無論是政府還是私人開發(fā)商，在向農(nóng)地所有者購買農(nóng)地發(fā)展權(quán)時，農(nóng)地所有者得到了因讓出改為建設(shè)用地的機(jī)會而失去的全部土地增值。但這只是土地增值的第一次分配。由于土地增值是由社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共投資、城市規(guī)劃等諸多非農(nóng)地所有者因素而引致，因而必須有相當(dāng)部分在社會與土地所有者之間分割，否則就不公平。對此，各國（地區(qū)）通行的做法是開征土地增值稅。

其次，探討改變土地用途及強(qiáng)度時的土地發(fā)展權(quán)價格評估方法；在農(nóng)用地用途發(fā)生轉(zhuǎn)變，即轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地即鐵路建設(shè)用地后，由于土地用途的改變會帶來土地預(yù)期收益的改變，那么相應(yīng)的會改變土地的價值量（一般為增量）。土地發(fā)展權(quán)價格就是由于這種土地用途的改變而產(chǎn)生的土地價值改變量。土地既改變了用途，又改變了利用強(qiáng)度，那么土地發(fā)展權(quán)價格可以表示為土地用途改變時的土地發(fā)展權(quán)價格與土地利用強(qiáng)度改變時的土地發(fā)展權(quán)價格之和。

4 結(jié)語

本文通過對土地發(fā)展權(quán)現(xiàn)狀及其自特點(diǎn)的總結(jié)分析，獲得以下幾方面認(rèn)識：

（1）土地發(fā)展權(quán)的權(quán)屬歸屬，實(shí)際上就是土地增值收益的分配問題，應(yīng)努力在國家，土地所有者，土地使用者等權(quán)利主體間找到一個利益分配的均衡點(diǎn)，讓三方在這一權(quán)利的實(shí)施中均有利可得。

（2）土地發(fā)展權(quán)價值的具體實(shí)現(xiàn)過程就是土地增值收益的分配過程。應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)狀況，制定分享比例。

（3）土地既改變了用途，又改變了利用強(qiáng)度，那么土地發(fā)展權(quán)價格可以表示為土地用途改變時的土地發(fā)展權(quán)價格與土地利用強(qiáng)度改變時的土地發(fā)展權(quán)價格之和。

【參考文獻(xiàn)】

[1]袁姝琴.基于土地發(fā)展權(quán)的土地價格評估研究[D].華東理工大學(xué)，2012.

[2]劉弘.中國土地發(fā)展權(quán)研究：土地開發(fā)與資源保護(hù)的新視角[M].中國人民大學(xué)出版社，2004.

篇10

在實(shí)際工作中，在建工程具有多重涵義：從會計(jì)核算來看，在建工程科目反映企業(yè)尚未完工的基建工程發(fā)生的各項(xiàng)實(shí)際支出；從建設(shè)過程來看，在建工程是指準(zhǔn)備施工或正在施工或雖已完工但尚未通過竣工驗(yàn)收和取得有關(guān)權(quán)利憑證的建設(shè)工程。

在建工程抵押牽涉的法律關(guān)系比較復(fù)雜，與現(xiàn)房相比，在建工程具有較為鮮明的“不確定”特點(diǎn)：一是實(shí)體上的不確定狀態(tài)，即工程未完工，其形態(tài)和價值是不斷變化的，還不具備建筑物的最終形式；二是法律上不確定的狀態(tài)，即未取得權(quán)證，有關(guān)權(quán)屬關(guān)系尚不明朗，因此在建工程不同于普通法律意義上的“物”，以在建工程抵押，是確立抵押關(guān)系還是確立抵押權(quán)?一直存在爭議?！稉?dān)保法》對于在建工程是否可以抵押沒有作出明確的回答，但該法沒有禁止把在建工程作為抵押標(biāo)的；最高人民法院《擔(dān)保法司法解釋》第47條明確規(guī)定了：依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正在建造中的建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效，第一次明確了在建工程可以抵押；建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施，該法第180條明確規(guī)定，正在建造的建筑物可以抵押；2008年4月，為《物權(quán)法》配套的《房屋登記辦法》(建設(shè)部第168號令)頒布，第59條規(guī)定，“以在建工程設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記”。

二、在建工程抵押范圍

在建工程抵押的核心在于明確抵押范圍。在建工程在建設(shè)期間每天都在發(fā)生變化，對在建工程抵押權(quán)的范圍存在不同的認(rèn)識：有的認(rèn)為，抵押范圍僅為抵押時點(diǎn)的已完工部分，不含以后新增部分；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為抵押范圍為該工程的全部，即包含已建和未建部分。目前北京、廣州、成都、福州等城市采用前種做法，上海市則采用后種做法。本文認(rèn)為：

1.金融機(jī)構(gòu)接受在建工程抵押時，主要看重已經(jīng)建造完成部分的價值，基本上不考慮尚未建造部分可能具有的價值；

2.根據(jù)在建工程抵押的內(nèi)涵來看，“以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)”，指明了以現(xiàn)狀投入資產(chǎn)為抵押范圍，未建部分尚未投入，也就沒有包含在抵押范圍之內(nèi)；

3.已建部分在達(dá)到抵押條件時已經(jīng)具備了一定交換價值，可以作為抵押品處置；

4.《物權(quán)法》第187條將“建筑物抵押”和“在建工程抵押”是一并加以規(guī)定的，均規(guī)定為“應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立”，可見在建工程抵押就是設(shè)立的一般抵押權(quán)；

5.《房屋登記辦法》把在建工程抵押歸為“一般抵押權(quán)登記”，把預(yù)購商品房抵押(按揭)歸為“預(yù)告登記”，這反映了將在建工程和預(yù)購商品房區(qū)別對待的立法意圖，即：將在建工程抵押視同一般的現(xiàn)房抵押，在設(shè)立抵押時就建立房屋登記簿，因此在建工程抵押的范圍也就是指已經(jīng)建成的部分。

因此，在建工程抵押中的抵押財(cái)產(chǎn)就是“土地使用權(quán)及房屋已經(jīng)建造完成的部分”，未建部分屬于新增建筑物，不在抵押范圍內(nèi)。

三、在建工程抵押條件

在建工程抵押的關(guān)鍵在于設(shè)定抵押條件。在建工程與現(xiàn)房不同，在建工程處于建設(shè)過程中，能否建成尚具有一定風(fēng)險，不具備完全的使用功能，因此，為了保護(hù)債權(quán)人(如金融機(jī)構(gòu))利益，不是任何形式的在建工程都適宜于抵押，必須保證在建工程具備一定的可變現(xiàn)性才能設(shè)定抵押權(quán)，一般都對在建工程抵押設(shè)立了條件。

1.只能用于本項(xiàng)目建設(shè)貸款抵押。在建工程的抵押目的有兩種觀點(diǎn)：1)根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在建工程抵押目的是“抵押人為取得在建工程繼續(xù)建筑資金的貸款”，在此明確了在建工程的“專用性”：只能為在建工程抵押人本人而擔(dān)保，只能為在建工程貸款本身而抵押。2)依據(jù)《物權(quán)法》和最高人民法院《擔(dān)保法司法解釋》，在建工程可以為在建工程抵押人的其他債務(wù)或者為他人的債務(wù)設(shè)定抵押。本文認(rèn)為，在建工程抵押是為解決在建工程建設(shè)周期長、資金缺口大、建設(shè)者融資難等問題，保證在建工程的順利完工，因此，在建工程抵押目的以第一種觀點(diǎn)為宜，即：抵押人只能為自己的在建工程貸款而以該在建工程設(shè)立抵押，因?yàn)槿粼诮üこ虒ζ渌麄鶆?wù)(抵押人或第三方)而擔(dān)保，往往容易造成在建工程的不確定性，甚至導(dǎo)致工程不能完工，形成“爛尾樓”工程，極易損害貸款銀行的利益。

2.土地使用權(quán)。在建工程抵押必須保證相應(yīng)的土地使用權(quán)同時抵押，對于出讓用地，必須已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書；對于集體用地，由于法律規(guī)定其不得轉(zhuǎn)讓，故不得進(jìn)行抵押；對于劃撥土地，以該土地使用權(quán)設(shè)定抵押，應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)，也就是說應(yīng)履行法定的審批程序后才能抵押。

3.建設(shè)審批程序。在建工程抵押必須保證建設(shè)項(xiàng)目的合法性，用于抵押的在建工程應(yīng)具備“三證”(《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》)，表明建設(shè)工程手續(xù)完備、程序合法，項(xiàng)目可以順利轉(zhuǎn)讓。

4.投資進(jìn)度。為保證在建工程具有可轉(zhuǎn)讓的屬性，項(xiàng)目必須達(dá)到一定的投資進(jìn)度才能抵押：1)在建工程抵押必須達(dá)到商品房預(yù)售條件，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”；2)根據(jù)《長沙市城市房地產(chǎn)交易管理辦法》(長沙市人民政府第89號令)規(guī)定，“房屋土建工程完成50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達(dá)到十層”。

四、在建工程評估技術(shù)思路

在建工程的建造是一個循序漸進(jìn)的過程，從開始建設(shè)到最終完工需要經(jīng)過基坑開挖、基礎(chǔ)施工、施工至正負(fù)零、主體結(jié)構(gòu)施工、主體結(jié)構(gòu)封頂、內(nèi)外裝修及安裝工程完工、室外工程完工、工程整體基本完工、通過綜合驗(yàn)收等幾個階段。以工程是否通過綜合驗(yàn)收為節(jié)點(diǎn)，可以將在建工程劃分為兩種類型：一種是工程未完工，尚未通過綜合驗(yàn)收的“在建物”；一種是工程基本完工，已經(jīng)通過綜合驗(yàn)收，但尚未取得產(chǎn)權(quán)證的“準(zhǔn)現(xiàn)房”。在建工程評估主要方法有成本法和假設(shè)開發(fā)法，一般應(yīng)根據(jù)在建工程不同形象進(jìn)度采用不同的評估方法，對于“在建物”，一般適用于成本法評估；對于“準(zhǔn)現(xiàn)房”，一般適用于假設(shè)開發(fā)法評估。

(一)成本法

成本法評估技術(shù)思路是以在建建筑物連同其土地使用權(quán)的現(xiàn)狀總投入資產(chǎn)反映在建工程價值。

在建工程評估價值=土地價值+建筑物現(xiàn)狀總投入價值

建筑物總投入價值=建筑安裝工程費(fèi)用+專業(yè)人員費(fèi)用+管理費(fèi)用+報建費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售費(fèi)用+銷售稅金及附加

1.土地價值。計(jì)算土地價值時應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是對于一宗土地上規(guī)劃多棟建筑物的情形，應(yīng)采用該棟在建工程分?jǐn)偼恋孛娣e進(jìn)行測算，必要時應(yīng)作土地分割測繪，明確該棟在建工程所占土地界址；二是土地價值應(yīng)采用評估時點(diǎn)的市場價值，而不是土地取得成本，可以利用通常的土地估價方法(市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等)進(jìn)行測算。

2.建筑物總投入價值。建筑物總投入價值由多個子項(xiàng)組成，如專業(yè)人員費(fèi)用、報建費(fèi)用等發(fā)生在項(xiàng)目前期，與工程進(jìn)度無關(guān)；如建筑安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加等與工程進(jìn)度和銷售進(jìn)度有關(guān)，上述費(fèi)用應(yīng)分別計(jì)算。

3.建筑安裝工程費(fèi)用。測算建安工程費(fèi)用需要確定兩個基本參數(shù)：一是單位造價，應(yīng)根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)類型確定其建安工程的單位造價；二是工程形象進(jìn)度，建安工程從建設(shè)到完工一般要經(jīng)過土方工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、電氣設(shè)備安裝工程、給排水工程、內(nèi)外裝修工程、室外工程等分項(xiàng)工程，各分項(xiàng)工程投資占建安總投資的比例一般是比較固定的，如高層建筑的土方工程和基礎(chǔ)工程占建安總投資的15%-25%、結(jié)構(gòu)工程占建安總投資的50%-60%，工程形象進(jìn)度就是指在評估時點(diǎn)已經(jīng)完成了哪些分項(xiàng)工程，工程進(jìn)展達(dá)到了什么程度(用百分比表示)。

4.專業(yè)人員費(fèi)用包括市場調(diào)查、可行性研究、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)等項(xiàng)費(fèi)用，一般為建安費(fèi)用(已建部分和未建部分總預(yù)算額)的3%-5%。

5.報建費(fèi)用主要是指基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，一般按照土地級別和用地類型不同進(jìn)行征收，長沙市標(biāo)準(zhǔn)為360元/平方米至120元/平方米不等。

6.管理費(fèi)按建安費(fèi)用(已建部分的預(yù)算額)的5%-8%計(jì)。

7.投資利息應(yīng)考慮地價和已建部分建安費(fèi)用兩部分，其中地價假設(shè)一次性投入，計(jì)息期為取得土地至評估時點(diǎn)，已建部分建安費(fèi)用假設(shè)均勻投入，計(jì)息期為開工至評估時點(diǎn)這段時間的一半。

8.開發(fā)利潤可以采用投資利潤率，以上述已投資總額為基數(shù)，利潤率為15%-35%，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況及社會平均利潤率確定。

9.銷售費(fèi)用主要包括買賣手續(xù)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)及費(fèi)，一般為評估時點(diǎn)銷售收入的4%-6%。

10.銷售稅金及附加主要為營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，為評估時點(diǎn)銷售收入的5.5%。

(二)假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法評估技術(shù)思路是以在建工程的預(yù)期市場價值扣除續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金后的凈值，結(jié)合現(xiàn)金流分析技術(shù)，對凈值在銷售期內(nèi)折現(xiàn)，以求得的折現(xiàn)值反映在建工程價值。

在建工程評估價值=[續(xù)建完成后的不動產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-銷售稅金]/(1+r)n/2

上式中，r―房地產(chǎn)折現(xiàn)率

n―銷售期

1.不動產(chǎn)價值。確定在建工程續(xù)建完成后(現(xiàn)房)的市場價值應(yīng)注意：一是采用市場比較法確定未來不動產(chǎn)價值；二是未來不動產(chǎn)不可能100%售完，特別是針對地下停車場和商業(yè)裙樓應(yīng)考慮一定的銷售率。

2.續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金可以參照“成本法”確定。

3.房地產(chǎn)折現(xiàn)率。折現(xiàn)率采用基準(zhǔn)利率加風(fēng)險調(diào)整值的方法確定。

4.銷售期。從評估時點(diǎn)起至不動產(chǎn)銷售完成需要經(jīng)歷一段時間，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小和市場行情不同，銷售速度不同，銷售期一般為0.5年―1年。

5.折現(xiàn)期。從現(xiàn)金流角度看，未來不動產(chǎn)銷售屬于現(xiàn)金流入，續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金等費(fèi)用開支屬于現(xiàn)金流出，假定銷售和費(fèi)用發(fā)生都是均勻的，折現(xiàn)期為銷售期的1/2。

五、在建工程抵押變現(xiàn)分析

在建工程抵押權(quán)可以對抗其他債權(quán)請求，但作為貸款銀行也應(yīng)該注意，抵押以后并非萬事大吉，在行使抵押權(quán)的過程中仍然潛伏許多“陷阱”，影響在建工程變現(xiàn)能力：

1.建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)?！逗贤ā返?86條規(guī)定：“承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中認(rèn)定：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此，當(dāng)在建工程拍賣處置時，從拍賣價款中優(yōu)先支付發(fā)包人(開發(fā)商)拖欠承包人(施工單位)的工程款，銀行只能從剩余部分受償。因此，銀行一般要求承包人(施工單位)出具《放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的承諾函》，以保證自身抵押權(quán)的優(yōu)先地位。

2.土地出讓金優(yōu)先權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》第56條的規(guī)定：“拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。”按照上述規(guī)定，土地管理部門收取土地出讓金的權(quán)利也優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。因此，在評估劃撥土地上在建工程價值時，必須扣除劃撥土地應(yīng)繳納的出讓金。

3.稅收優(yōu)先權(quán)。2001年新修訂的《稅收征收管理辦法》第45條規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！痹撘?guī)定表明，欠稅行為發(fā)生在設(shè)定擔(dān)保之前，稅收優(yōu)先權(quán)在順序上優(yōu)先于抵押權(quán)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在建工程抵押之前已經(jīng)拖欠稅款的，商業(yè)銀行在處置抵押物時就會受到限制，商業(yè)銀行只有對收稅后的剩余部分才可以受償。

4.法院查封。由于我國土地和房產(chǎn)的登記部門不同，辦理在建工程抵押需要先到國土部門撤消原有的土地使用權(quán)抵押，再到房產(chǎn)部門辦理在建工程抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，“依法被查封的財(cái)產(chǎn)是不能抵押的”。當(dāng)銀行注銷土地使用權(quán)抵押、辦好在建工程抵押之前的這段時間內(nèi)，在建工程被查封，此時，在建工程將無法辦理抵押登記；此時銀行若回到國土部門，卻遇到土地也已經(jīng)被查封而無法辦理新的登記，恢復(fù)原有的土地抵押也無法做到，最終造成了抵押落空的尷尬局面。

5.已預(yù)售商品房。對同一套商品房，在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同時并存，可能有兩種情況：一是在建工程抵押在先，商品房預(yù)售在后，此時開發(fā)企業(yè)必須事先取得抵押銀行同意，解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，才能與購房人簽訂預(yù)售合同；二是商品房預(yù)售在先，在建工程抵押在后，此時銀行在確定在建工程抵押范圍時宜將已預(yù)售的戶室扣除在外，避免潛在的法律糾紛。

6.公共用房。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般都要配備一定數(shù)量的公共用房，如物業(yè)管理用房、配電間、消防室等，這些公共用房屬于為小區(qū)配套使用，是不能轉(zhuǎn)讓的，因此銀行在確定在建工程抵押范圍時也宜把這一部分公共用房扣除。