導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地征收安置方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（征求意見稿）

 

為妥善做好上饒市廣信區(qū)2021年度羅橋棚戶區(qū)（城中村）改造項(xiàng)目集體土地上房屋征收補(bǔ)償工作，切實(shí)維護(hù)征收當(dāng)事人的合法利益。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和該項(xiàng)目的實(shí)際情況，特制定本征收補(bǔ)償安置方案：

第一條  征收范圍

上饒市廣信區(qū)羅橋棚戶區(qū)（城中村）改造項(xiàng)目具體征收范圍以該項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖為準(zhǔn)。

第二條  征收組織實(shí)施部門

上饒市廣信區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本項(xiàng)目房屋征收與補(bǔ)償?shù)慕M織領(lǐng)導(dǎo)工作；

上饒市廣信區(qū)房屋征收與補(bǔ)償辦公室和上饒市廣信區(qū)征地辦是本項(xiàng)目的實(shí)施部門；

羅橋街道辦和相關(guān)村委會(huì)共同承擔(dān)房屋征收補(bǔ)償?shù)木唧w工作。

第三條  征收期限

以上饒市廣信區(qū)人民政府征收公告的期限為準(zhǔn)

第四條  征收范圍內(nèi)不得實(shí)施下列行為

在上饒市廣信區(qū)人民政府所確定征收范圍和期限內(nèi)，不得實(shí)施下列行為：

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）辦理房屋抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃、分戶；

（四）辦理工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等業(yè)務(wù)；

第五條  被征收房屋的編號(hào)

一棟房屋只能編一個(gè)號(hào)，編號(hào)要求清晰可見，嚴(yán)禁重復(fù)編號(hào)。

第六條  被征收房屋面積計(jì)算方法

房屋建筑面積計(jì)算辦法按照國家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2016）和《建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013）執(zhí)行。

第七條  被征收房屋的面積認(rèn)定

被征收房屋的建筑面積原則上以房屋所有權(quán)證或者其它合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積為準(zhǔn)；對(duì)證照不全或面積有爭(zhēng)議的，按實(shí)測(cè)面積計(jì)算，測(cè)繪的原始報(bào)告（附照片）須報(bào)審核組審核，審核無誤后再報(bào)縣房屋征收與補(bǔ)償辦公室備案。

第八條　征收補(bǔ)償

本次住宅房屋征收補(bǔ)償，采取貨幣補(bǔ)償和自行購買商品房兩種方式。附屬物及其它情況的建筑物、構(gòu)筑物一律采取貨幣補(bǔ)償。

一、住宅房屋

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，其合法主體房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：

1.房屋重置價(jià)

框架結(jié)構(gòu)       1200元/㎡磚混結(jié)構(gòu)       1100元/㎡磚木結(jié)構(gòu)        900元/㎡

2.區(qū)位價(jià)

綜合本項(xiàng)目范圍內(nèi)被征收房屋所處區(qū)位，凡是選擇貨幣化補(bǔ)償?shù)谋徽魇諔?，被征收房屋主體建筑面積在貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，每平方米再給予2200元補(bǔ)助。

二、住改非房屋

（一）沿各主大道已辦理了工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證、并正在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)達(dá)兩年以上的一樓住改非房屋（將合法主體住宅房屋改為非住宅房屋使用），參照評(píng)估參考價(jià)予以貨幣補(bǔ)償。

（二）鄉(xiāng)道、村道及村莊里弄、小巷里面已辦理了工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證、并正在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)達(dá)兩年以上的一樓住改非房屋（將合法主體住宅房屋改為非住宅房屋使用），按同等結(jié)構(gòu)的房屋建筑面積上浮30%予以補(bǔ)償；對(duì)于證件不齊全的實(shí)際經(jīng)營戶，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，由項(xiàng)目指揮部另行研究，參照證照齊全者給予相應(yīng)合理的補(bǔ)償。

（三）住改非房屋面積按實(shí)際經(jīng)營面積核算，二層及以上、負(fù)一層及以下部分一律不計(jì)住改非面積。

三、非住宅房屋

有合法批建手續(xù)的辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營用房和養(yǎng)殖場(chǎng)，參照評(píng)估參考價(jià)予以貨幣補(bǔ)償；對(duì)于證件不齊全的實(shí)際經(jīng)營戶，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，由項(xiàng)目指揮部另行研究，參照證照齊全者給予相應(yīng)合理的補(bǔ)償。

四、其它住宅房屋

一層磚木結(jié)構(gòu)的祖宅（俗稱老三架）、層高超過4.5米（含4.5米）住宅房屋，按照其主體建筑面積的1.5倍予以補(bǔ)償；對(duì)于一層超高的主體房，參照評(píng)估參考價(jià)給予補(bǔ)償。

五、其它情況的建筑物、構(gòu)筑物

（一）房屋主體框架已完工且完整封磚砌墻，但未安裝門窗、水電及粉刷未到位的，按同等結(jié)構(gòu)房屋重置價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)扣15%（其中未裝門窗扣6%，內(nèi)外墻未粉刷扣6%，水電未到位扣3%）予以補(bǔ)償；主體框架已完工，但未封磚砌墻或部分封磚砌墻按不超過主體建筑面積的80%予以貨幣補(bǔ)償。

（二）基礎(chǔ)已建到地面標(biāo)高，但墻體未建的，以不超過同等結(jié)構(gòu)房屋重置價(jià)的30%給予一次性貨幣補(bǔ)償。

（三）坡屋頂補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，屋脊高度在1.8米及以上的參照同等結(jié)構(gòu)房屋的50%補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予一次性貨幣補(bǔ)償；屋脊高度1.8米以下的參照同等結(jié)構(gòu)房屋的30%補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一次性貨幣補(bǔ)償；對(duì)于頂層特殊結(jié)構(gòu)的建筑物，參照評(píng)估參考價(jià)給予補(bǔ)償。

（四）經(jīng)相關(guān)職能部門認(rèn)定屬于違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償，如在征收期限內(nèi)積極配合并主動(dòng)拆除的給予70元/平方米的人工拆除補(bǔ)助，逾期不主動(dòng)拆除的，由相關(guān)執(zhí)法部門依法強(qiáng)制拆除。

六、附屬物

棚（簡易棚）               100元/平方米棚（鋼結(jié)構(gòu)）               200元/平方米棚（墻體棚）               360元/平方米

化糞池                        2000元/個(gè)曬谷場(chǎng)                      80元/平方米擋土墻                     260元/平方米

圍  墻                     150元/平方米壓水機(jī)                        1000元/個(gè)水  井                        3000元/個(gè)

公用水井或機(jī)井               12000元/座果樹（掛果）                   100元/棵普通樹木（直徑15-30厘米）      50元/棵

（直徑31-60厘米）              100元/棵（直徑60厘米以上）             150元/棵大毛竹                        10000元/畝

小毛竹                         6000元/畝沼氣池                         1000元/個(gè)

電話移機(jī)                        158元/戶有線電視移機(jī)                    400元/戶寬帶網(wǎng)移裝                      200元/戶

空調(diào)拆裝費(fèi)      300元/臺(tái)（掛機(jī)）500元/臺(tái)（柜機(jī)）太陽能熱水器                    3000元/臺(tái)三相電                4000元/戶

家用自建自來水（含井、泵、儲(chǔ)水箱、水管、水塔等）4000元/套

特殊于上述的附屬物或上述未列的附屬物、設(shè)施等參照評(píng)估參考價(jià)予以補(bǔ)償。

七、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)補(bǔ)償

（一）住宅房屋

1.搬遷費(fèi)：選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償搬遷費(fèi)3000元/戶；選擇購買安置房的，補(bǔ)償搬遷費(fèi)兩次，每次3000元/戶，共計(jì)6000元/戶；

2.臨時(shí)安置費(fèi)：被征收戶選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償臨時(shí)安置費(fèi)6個(gè)月，每月按900元/戶計(jì)算；

（二）非住宅房屋

1.搬遷費(fèi)：按生產(chǎn)經(jīng)營用房的實(shí)際面積給予50元/平方米補(bǔ)償，如房屋內(nèi)有重型機(jī)械設(shè)備、精密儀器、大量貨物等特殊情況的，則按實(shí)際費(fèi)用給予補(bǔ)償。因搬遷無法恢復(fù)使用的設(shè)備參照評(píng)估價(jià)予以補(bǔ)償；

2.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)：

（1）補(bǔ)償條件：被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或者經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為合法建筑；有合法有效的營業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)，且營業(yè)執(zhí)照或者其他相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)上載明的營業(yè)場(chǎng)所為被征收房屋；已辦理稅務(wù)登記并具有稅負(fù)核定憑證；

（2）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：參照房屋征收前經(jīng)營主體為商業(yè)和服務(wù)業(yè)的，按實(shí)際經(jīng)營面積乘以系數(shù)0.06折算用工人數(shù)，補(bǔ)償6個(gè)月，按上饒市從業(yè)人員最低工資協(xié)商確定；協(xié)商不成的和經(jīng)營主體為工業(yè)生產(chǎn)的，委托相關(guān)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定；

（3）住改非房屋搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)的補(bǔ)償，參照非住宅房屋的征收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)。

八、  裝修補(bǔ)償

為能客觀公正地對(duì)被征收主體房屋的裝修進(jìn)行補(bǔ)償，依據(jù)裝修市場(chǎng)材料價(jià)，并結(jié)合實(shí)際情況，特制定如下裝修補(bǔ)償參考價(jià)（裝修補(bǔ)償面積以實(shí)際裝修面積為準(zhǔn)，不含里弄小巷住改非上浮面積）：

 

補(bǔ)償

標(biāo)準(zhǔn)

裝修

等級(jí)

裝修情況

500元/㎡

一級(jí)

1、墻面：高檔墻漆

2、地面：高檔復(fù)合地板或?qū)嵞镜匕?，花崗巖地面磚或釉面地磚

3、窗臺(tái)：人造石

4、天棚：帶造型或木線造型吊頂

5、門窗：塑鋼窗、鋁合金窗、木制門窗、墻裙、不銹鋼防盜窗、紗窗

6、衣柜：固定式高檔防水、防火材料衣柜

7、廚衛(wèi)：雙飾面板櫥柜、高檔潔具、防滑地磚、墻磚、鋁扣板吊頂

350元／㎡

二級(jí)

1、墻面：中高檔墻漆

2、地面：釉面地面磚、水磨石地磚、中高檔實(shí)木或復(fù)合地板

3、天棚：石膏吊頂、木角線或塑料扣板吊頂

4、門窗：塑鋼窗、鋁合金窗、木制門窗、不銹鋼防盜窗、紗窗

5、衣柜：固定式中高檔材料衣柜

6、廚衛(wèi)：中高檔潔具、防滑地磚、中高檔墻磚、塑料吊頂

200元／㎡

三級(jí)

1、墻面：白色膩?zhàn)庸伟?/p>

2、地面：水磨石地磚、低檔面磚或水泥地

3、天棚：簡單粉刷或塑料扣板吊頂

4、門窗：木制門窗

5、廚衛(wèi)：鍋灶、簡單櫥柜、水泥地或低檔面磚

100元/㎡

四級(jí)

水泥地、白灰墻、木制門窗、鍋灶

特殊于上述情況的，按評(píng)估價(jià)予以補(bǔ)償。

 

第九條 獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助

一、搬遷速度獎(jiǎng)

被征收人在征收公告規(guī)定的期限內(nèi)自愿簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議并搬遷完畢的，按下列時(shí)間節(jié)點(diǎn)給予被征收房屋合法主體建筑面積貨幣補(bǔ)償價(jià)（不包含區(qū)位價(jià)部分）的獎(jiǎng)勵(lì)：20天內(nèi)給予10%的獎(jiǎng)勵(lì)，21—30天給予8％的獎(jiǎng)勵(lì),31—45天給予6％的獎(jiǎng)勵(lì)，超過規(guī)定搬遷期限的不予獎(jiǎng)勵(lì)。

二、簽約期限獎(jiǎng)勵(lì)（住宅房）

凡在征收公告之前并在項(xiàng)目指揮部規(guī)定的時(shí)間內(nèi)主動(dòng)簽約的被征收戶，享受下列獎(jiǎng)勵(lì)及補(bǔ)助：

每戶給予10萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。被征收房屋分戶原則：在公安機(jī)關(guān)辦理了戶籍登記的本征收范圍內(nèi)常住戶口、達(dá)婚齡男性并具備完全民事行為能力與有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)能力、享受本村集體資產(chǎn)分配的成員家庭作為分戶準(zhǔn)入條件。

分戶認(rèn)定實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示制度；由羅橋街道辦和相關(guān)村委會(huì)嚴(yán)格把關(guān)，由項(xiàng)目指揮部研究決定具體的分戶原則。

三、放棄安置獎(jiǎng)

綜合本項(xiàng)目被征收房屋所處地段和安置地段等因素，為鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，凡是選擇純貨幣化安置的被征收戶,被征收房屋主體建筑面積在享受其他補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，按面積實(shí)行以下階梯式獎(jiǎng)勵(lì)：

1.面積在350平方米以內(nèi)的部分（含350平方米），給予獎(jiǎng)勵(lì)1000元/平方米；

    2.面積在 350平方米至 600平方米（含600平方米）之間的部分，給予獎(jiǎng)勵(lì)700元/平方米；

四、被征收房屋差異化獎(jiǎng)勵(lì)

被征收戶在羅橋街道集體土地上只有唯一一處350平方米之內(nèi)的房屋，房屋權(quán)屬明確的以權(quán)屬登記證為準(zhǔn)，房屋權(quán)屬不明確的實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示制度，由羅橋街道辦和相關(guān)村委會(huì)嚴(yán)格把關(guān)，本著公平、公正、從嚴(yán)把關(guān)、實(shí)事求是的原則，予以差異化的獎(jiǎng)勵(lì)。

（1）面積小于等于100平方米的，獎(jiǎng)勵(lì)不超過15萬元；

（2）面積大于100平方米小于等于200平方米的獎(jiǎng)勵(lì)不超過12萬元；

（3）面積大于200平方米小于等于300平方米的獎(jiǎng)勵(lì)不超過10萬元；

（4）面積大于300平方米小于等于350平方米的獎(jiǎng)勵(lì)不超過5萬元；

（5）空心房不享受面積差異化獎(jiǎng)勵(lì)。

五、補(bǔ)助

對(duì)于特殊群體人員，從人文關(guān)懷的角度出發(fā)，對(duì)高齡老人（年齡在70周歲以上者）、生活不能自理人員、殘疾人員、患重大疾病等困難家庭，由本人提出申請(qǐng)，提供相關(guān)的證明材料，由羅橋街道辦和相關(guān)村委會(huì)嚴(yán)格審核把關(guān)，給予每戶5萬元以內(nèi)（含5萬元）的特殊群體困難補(bǔ)助。

第十條 社會(huì)保障

被征收人房屋被征收后，其子女可選擇繼續(xù)在原戶籍所在地按原招生辦法入學(xué)，或者在遷入戶籍所在地或租住地教育行政部門劃片招生的就近學(xué)校入學(xué)。

對(duì)符合城市居民最低生活保障范圍的困難家庭，因居住地發(fā)生變化造成人戶分離的，在征收補(bǔ)償完成1年內(nèi)，憑遷出地民政部門出具的證明材料，由遷入地民政部門審查核定發(fā)放最低生活保障金。1年后，按規(guī)定向遷入地民政部門提出申請(qǐng)。

因征收遷移的居民在就業(yè)、培訓(xùn)、醫(yī)療、社會(huì)保障等公共服務(wù)方面，既可選擇遷出地的居民待遇，也可以選擇遷入地居民待遇。

第十一條 房屋拆除

為杜絕房屋拆除中的安全隱患，被征收房屋騰空后，拆除工作由羅橋街道辦組織實(shí)施。承擔(dān)房屋拆除工程的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)并對(duì)施工安全負(fù)責(zé)。被征收人和其它單位不得擅自拆除，以確保安全。

第十二條 法律責(zé)任

一、房屋征收工作人員在房屋征收補(bǔ)償工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)人員，依法處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

二、被征收人以暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收補(bǔ)償工作，或以不正當(dāng)手段騙取補(bǔ)償安置及獎(jiǎng)勵(lì)資金，依法給予治安管理處罰，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

三、貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)，限期退還違法所得，對(duì)有關(guān)責(zé)任單位通報(bào)批評(píng)、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依規(guī)、依紀(jì)給予處分。

篇2

一、正當(dāng)程序及其在有關(guān)國家土地征收中的體現(xiàn)

（一）正當(dāng)程序的基本要求

正當(dāng)程序亦稱正當(dāng)法律程序，它是英美法系古老而長青的原則，其意義在于——在作出任何使他人遭受不利影響的決定前，應(yīng)當(dāng)聽取當(dāng)事人的意見。在英國，正當(dāng)程序寓于自然正義原則之中，包括兩項(xiàng)根本原則：一個(gè)人不能在自己的案件中作法官，人們的抗辯必須公正地聽?。?］。在美國法上，正當(dāng)法律程序作為一項(xiàng)憲法原則被規(guī)定在美國憲法之中。1791年美國憲法第5條修正案規(guī)定：“未經(jīng)正當(dāng)法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由和財(cái)產(chǎn)?！?867年第14條修正案又采用正當(dāng)法律程序，將其擴(kuò)大適用到各州，直接針對(duì)州政府、州政府官員和地方政府。根據(jù)美國法院的解釋，憲法規(guī)定的正當(dāng)法律程序有兩方面的意義：一是正當(dāng)法律程序是一個(gè)實(shí)體法的規(guī)則，稱為實(shí)質(zhì)的正當(dāng)程序。這種意義的正當(dāng)法律程序要求國會(huì)所制定的法律必須符合公平與正義，如果國會(huì)所制定的法律剝奪個(gè)人的生命、自由或財(cái)產(chǎn)，不符合公平與正義的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，法院即宣告這個(gè)法律無效。其現(xiàn)在主要是保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)以外的憲法權(quán)利。二是正當(dāng)法律程序是一個(gè)程序法的規(guī)則，稱為程序上的正當(dāng)法律程序。這種意義上的正當(dāng)法律程序要求一切權(quán)力的行使在剝奪私人的生命、自由或財(cái)產(chǎn)時(shí)，必須聽取當(dāng)事人的意見，當(dāng)事人有要求聽證的權(quán)利［3］。法國憲法未規(guī)定“正當(dāng)程序條款”，但法國行政法院逐漸發(fā)展出類似英國“自然正義原則”的“防御權(quán)”，即“凡剝奪既存權(quán)利，即應(yīng)給予當(dāng)事人適當(dāng)?shù)姆烙鶛C(jī)會(huì)”。其內(nèi)容包括：“告知程序的存在、所有指控的內(nèi)容、給予充分的時(shí)間準(zhǔn)備防御（答辯）、行政機(jī)關(guān)并應(yīng)確實(shí)斟酌當(dāng)事人表達(dá)之意見等?！保?］德國聯(lián)邦行政程序法第28條明文規(guī)定，行政程序中的當(dāng)事人有聽證權(quán)——行政機(jī)關(guān)作成干涉當(dāng)事人權(quán)利之行政行為前，應(yīng)給予當(dāng)事人對(duì)與該決定有關(guān)之重要事實(shí)，表示意見的機(jī)會(huì)。為落實(shí)聽證權(quán)，該法還規(guī)定當(dāng)事人其他的附帶程序權(quán)利，包括第25條的行政機(jī)關(guān)勸告、教示義務(wù)，以及第29條的卷宗閱覽權(quán)。

（二）正當(dāng)程序在有關(guān)國家土地征收中的體現(xiàn)

土地征收是對(duì)公民土地財(cái)產(chǎn)的剝奪，而正當(dāng)法律程序是制約土地征收權(quán)的有力武器，因而正當(dāng)法律程序原則在各國土地征收中得到了廣泛的應(yīng)用。

1.在美國，作為正當(dāng)?shù)姆沙绦?，通常土地征收行為?yīng)當(dāng)遵循如下步驟：一是預(yù)先公告；二是政府方對(duì)征收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；三是向被征收方送交評(píng)估報(bào)告并提出補(bǔ)償金的初次要約；被征收方可以提出反要約；四是召開公開的聽證會(huì)，說明征收行為的必要性和合理性；如果被征收方對(duì)政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為；五是如果政府和被征收方在補(bǔ)償數(shù)額上無法達(dá)成協(xié)議，通常由政府方將案件送交法院處理。為了不影響公共利益，政府方可以預(yù)先向法庭支付一筆適當(dāng)數(shù)額的補(bǔ)償金作為定金，并請(qǐng)求法庭在最終判決前提前取得被征收財(cái)產(chǎn)。除非財(cái)產(chǎn)所有人可以舉證說明該定金的數(shù)額過低，法庭將維持定金的數(shù)額不變；六是法庭要求雙方的獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估師提出評(píng)估報(bào)告并在法庭當(dāng)庭交換；七是雙方最后一次進(jìn)行補(bǔ)償價(jià)金的平等協(xié)商，為和解爭(zhēng)取最后的努力；八是如果雙方不能達(dá)成一致，將由普通公民組成的民事陪審團(tuán)來確定“合理的補(bǔ)償”價(jià)金數(shù)額；九是判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補(bǔ)償價(jià)金并取得被征收的財(cái)產(chǎn)［5］。

2.在法國，土地征收是公用征收的重要組成部分，其程序分為兩個(gè)階段：行政階段和司法階段。行政階段主要審批土地征收的目的和確定可以轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)，具體包括事前調(diào)查、批準(zhǔn)公用目的、具置的調(diào)查和可以轉(zhuǎn)讓決定四個(gè)程序。批準(zhǔn)公用目的是行政階段最主要的環(huán)節(jié)，只有批準(zhǔn)符合公用目的，土地征收才能合法進(jìn)行，法院裁決所有權(quán)轉(zhuǎn)移才有合法根據(jù)。批準(zhǔn)公用目的是一個(gè)行政決定，被征收人及利害關(guān)系人以及對(duì)土地征收有直接利益的人，如不服該決定可向行政法院提起越權(quán)之訴，請(qǐng)求撤銷違法的決定。司法階段主要是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)和補(bǔ)償金的確定。被征收的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，由不動(dòng)產(chǎn)所在省的公用征收法官裁判，對(duì)此裁判不服的，可向最高法院提起復(fù)核審訴訟。補(bǔ)償金的確定可由雙方協(xié)商，不能達(dá)成一致意見的，可向公用征收法官，不服判決可上訴［6］。

3.日本的土地征收稱為土地收用，其《土地收用法》規(guī)定了土地征收的一般程序，其程序包括五個(gè)方面：事業(yè)準(zhǔn)備、事業(yè)認(rèn)定、調(diào)查報(bào)告的制作、收用委員會(huì)的裁決以及不服申訴和訴訟［7］。其中頗具特色的程序是事業(yè)認(rèn)定、征收裁決以及不服申訴和訴訟程序。事業(yè)認(rèn)定是認(rèn)定申請(qǐng)的項(xiàng)目是否具有公共性的程序，依起業(yè)者申請(qǐng)，由建設(shè)大臣或都道府縣知事在聽取專家、群眾意見或舉行聽證的基礎(chǔ)上進(jìn)行認(rèn)定，應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)完成，并將認(rèn)定結(jié)果公布于眾，認(rèn)定的效果自公告之日起生效。自項(xiàng)目認(rèn)定公告之日起1年內(nèi)，起業(yè)者應(yīng)申請(qǐng)土地所在地的都道府縣的征收委員會(huì)作出征收裁決。該委員會(huì)是獨(dú)立的行政委員會(huì)，獨(dú)立行使職責(zé)。征收委員會(huì)的裁決有駁回裁決和征收或使用裁決兩種。如當(dāng)事人認(rèn)為事業(yè)認(rèn)定違法、裁決程序違法時(shí)，即提出的理由屬于公益方面的內(nèi)容時(shí)，可以征收委員會(huì)為被告提起行政訴訟中的撤銷訴訟；如對(duì)損失補(bǔ)償?shù)慕痤~不服，則可以另一方當(dāng)事人為被告提起行政訴訟中的當(dāng)事人訴訟［8］。從以上國家土地征收的正當(dāng)法律程序看，其程序的基本要求是：公共利益的認(rèn)定程序、公告程序、相對(duì)人有效參與程序和完善的救濟(jì)程序。

二、我國土地征收程序存在的主要問題

（一）缺乏公共利益的認(rèn)定程序

公共利益的需要是行使土地征收權(quán)的前提條件。只有當(dāng)征收土地符合公共利益的需要時(shí)，才可行使征收權(quán)；反之，則不得行使。正因如此，各國均規(guī)定土地征收必須符合“公共使用”、“公共事業(yè)”、“公共利益”，且設(shè)立了公共利益認(rèn)定程序。在我國，雖然《憲法》、《土地管理法》和《物權(quán)法》等法律均強(qiáng)調(diào)土地征收必須為了公共利益的需要，但從征收程序的具體內(nèi)容來看，盡管法律也有土地征收方案須報(bào)國務(wù)院或省級(jí)政府批準(zhǔn)的規(guī)定，但由于在報(bào)批征收方案時(shí)，以市縣政府作為申請(qǐng)人，并不要求具體的用地單位和使用目的，因此，批準(zhǔn)征收時(shí)，并不包含對(duì)征收目的是否符合公共利益的認(rèn)定，導(dǎo)致了征收權(quán)的濫用。

（二）程序公開性不強(qiáng)

我國土地征收程序公開性不強(qiáng)主要表現(xiàn)在：（1）公告時(shí)間的事后性。根據(jù)《土地管理法》第46條“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上人民政府予以公告并組織實(shí)施”，第48條“征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征收地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見”的規(guī)定可以看出，我國的公告是有關(guān)部門批準(zhǔn)后的公告，即為事后公告，只是一種既定事實(shí)的告知，并沒有提供有效的救濟(jì)渠道。（2）公告內(nèi)容簡單、缺乏說理性?！墩饔猛恋毓孓k法》第5條、第8條分別規(guī)定了征收土地公告和征地補(bǔ)償、安置方案公告的內(nèi)容，從內(nèi)容來看，較為簡單，是一種例行性通知，對(duì)征收是否符合公共利益的需要，補(bǔ)償、安置方案確定的理由和依據(jù)等均缺乏說明。（3）公告形式單一化。依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，征收土地、征地補(bǔ)償、安置方案應(yīng)在被征收土地所在地村、組內(nèi)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告。實(shí)踐中，多采用張貼公告的方式進(jìn)行。這種單一化的公告方式難以保證被征收人知悉公告內(nèi)容，這就往往導(dǎo)致其權(quán)利無法得以主張。

（三）被征收人不能有效參與征收程序

被征收人不能有效參與征收程序表現(xiàn)在：（1）被征收人無權(quán)參與土地征收決策。被征收人只是在政府作出征收決定后，才被告知其土地已被征收，土地征收決策完全是政府的單方行為。（2）被征收人難以有效參與征地補(bǔ)償、安置方案的制定。盡管依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，征地補(bǔ)償、安置方案由國土部門會(huì)同有關(guān)部門擬訂后公告，在公告期間，被征收人可以提出意見和提出聽證要求，但“確需修改征地補(bǔ)償、安置方案的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準(zhǔn)的征用土地方案進(jìn)行修改”的規(guī)定表明該方案已經(jīng)生效并難以改變。（3）聽證形式化。根據(jù)《征用土地公告辦法》和《國土資源聽證辦法》的規(guī)定，被征收人對(duì)補(bǔ)償、安置方案要求舉行聽證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽證會(huì)。但由于舉行聽證會(huì)的范圍僅限于補(bǔ)償、安置方案，且沒有規(guī)定未舉行聽證會(huì)的補(bǔ)償、安置方案的法律效力，加上我國尚未建立必須根據(jù)聽證筆錄作出行政決定的制度，聽證在實(shí)踐中流于形式。

（四）缺乏救濟(jì)程序

我國只對(duì)土地征收中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議規(guī)定了救濟(jì)程序，且這是一種行政裁決最終的程序?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第25條規(guī)定，“對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征收土地方案的實(shí)施?！边@意味著，土地權(quán)利人對(duì)補(bǔ)償、安置有異議的，只能申請(qǐng)縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由上一級(jí)人民政府裁決，不能尋求司法救濟(jì)，這種救濟(jì)難保其公正性。其實(shí)，土地征收救濟(jì)包括對(duì)土地征收行為本身的救濟(jì)（征收救濟(jì)）和對(duì)土地征收補(bǔ)償、安置的救濟(jì)（補(bǔ)償救濟(jì)）兩種，在我國，不管是對(duì)土地征收行為本身還是對(duì)補(bǔ)償安置均不能進(jìn)行司法審查。

三、我國土地征收正當(dāng)程序的構(gòu)建

（一）增設(shè)公共利益認(rèn)定程序，確保征收前提的合法性

鑒于公共利益的需要是土地征收的前提條件，國外土地征收往往設(shè)立公共利益認(rèn)定程序，以判斷征收是否為了公共利益。在我國，公共利益認(rèn)定往往被吸收在土地征收申請(qǐng)及批準(zhǔn)程序之中，沒有單獨(dú)獨(dú)立出來，弱化了該程序的意義，從而引起征收權(quán)濫用，嚴(yán)重?fù)p害了被征收人的合法權(quán)益。因此，應(yīng)增設(shè)公共利益認(rèn)定程序，由申請(qǐng)人在項(xiàng)目批準(zhǔn)后向有關(guān)主管部門提出公益目的認(rèn)定的申請(qǐng)，主管部門應(yīng)通過聽證程序并嚴(yán)格按照聽證筆錄做出決定。

（二）完善公告制度，促進(jìn)程序公開

程序公開是實(shí)現(xiàn)公民知情權(quán)和參與權(quán)的前提，要促進(jìn)程序公開，必須完善公告制度。（1）公告內(nèi)容細(xì)致化，增加說理性。我國土地征收除公告現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容外，還應(yīng)對(duì)征收符合公共利益的說明，補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)確定的理由和依據(jù)、被征收土地的詳細(xì)情況、財(cái)產(chǎn)評(píng)估方法、被征收人的異議和聽證權(quán)等權(quán)利及其行使的方式、期間等［9］。（2）公告方式多樣化，力求到位。除依現(xiàn)行的方式公告外，征收公告和補(bǔ)償、安置方案必須在當(dāng)?shù)仄毡榘l(fā)行的報(bào)紙上予以連續(xù)、在當(dāng)?shù)乜h級(jí)電視臺(tái)滾動(dòng)公布，并應(yīng)借鑒法院送達(dá)的方式派專人或通過特快專遞將其送達(dá)到每一位被征收人手中。

（三）強(qiáng)化被征收人的有效參與

參與程序是現(xiàn)代行政程序的一項(xiàng)重要原則，是指“受行政權(quán)力運(yùn)行結(jié)果影響的人有權(quán)參與行政權(quán)力的運(yùn)作，并對(duì)行政決定的形成發(fā)揮有效作用”［10］。要保證被征收人有效參與程序，必須做到：（1）被征收人具有參與土地征收程序的可能性。如被征收人知悉自己有權(quán)向行政機(jī)關(guān)提出意見和建議，知悉行政機(jī)關(guān)作出征收的決策和補(bǔ)償安置方案的內(nèi)容和依據(jù)，行政機(jī)關(guān)確定的參與時(shí)間和地點(diǎn)方便被征收人參與，聽證權(quán)的告知與聽證的舉行之間應(yīng)具有相當(dāng)?shù)拈g隔，以方便被征收人做好準(zhǔn)備工作。（2）就參與的程序來看，被征收人應(yīng)有權(quán)參與土地征收決策過程、征收補(bǔ)償、安置方案的制定等實(shí)質(zhì)性程序。對(duì)于征收中公共利益的認(rèn)定，征收范圍和位置的確定，補(bǔ)償、安置方案的制定，被征收人均應(yīng)有權(quán)參與，行政機(jī)關(guān)應(yīng)與被征收人展開充分的對(duì)話與協(xié)商。（3）被征收人的參與行為應(yīng)具有影響土地征收實(shí)體內(nèi)容的可能性。被征收人參與征收行為目的是讓行政機(jī)關(guān)聽取其意見和建議，影響征收行為的內(nèi)容。如果被征收人在實(shí)施參與行為（如提出意見和建議，參加聽證會(huì)）之初，征收行為的內(nèi)容已經(jīng)確定且不可更改或難以更改，那么只有傻瓜才會(huì)積極參與。因此，被征收人應(yīng)在事前或在行政機(jī)關(guān)最終決策作出之前參與征收程序，且行政機(jī)關(guān)應(yīng)聽取其意見和建議，即對(duì)所獲取的意見和建議“必須真誠地予以考慮”，而不是“聽而不取”，裝裝樣子。（4）規(guī)范聽證程序。舉行聽證會(huì)是被征收人參與征收程序的重要體現(xiàn)。舉行聽證會(huì)應(yīng)從補(bǔ)償、安置方案的制定擴(kuò)大到土地征收決策程序，同時(shí)應(yīng)明確規(guī)定被征收人申請(qǐng)舉行聽證會(huì)而未舉行聽證會(huì)作出的征收決策和補(bǔ)償、安置方案的法律效力，明確規(guī)定應(yīng)根據(jù)聽證筆錄作出征收決定和制定補(bǔ)償、安置方案。

篇3

掛鉤）城鎮(zhèn)建設(shè)用地征地補(bǔ)償安置方案

（征求意見稿）

 

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《安徽省自然資源廳關(guān)于按照新修正〈土地管理法〉實(shí)施建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知》（皖自然資﹝2020﹞70號(hào)）等規(guī)定，五河縣人民政府組織縣自然資源、人力資源和社會(huì)保障、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、民政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、維穩(wěn)辦等部門，結(jié)合縣域發(fā)展實(shí)際,根據(jù)調(diào)查結(jié)果擬定本方案。

一、征收目的、范圍、土地現(xiàn)狀

（一）征收目的

五河縣2021年第8批次（工礦廢棄地復(fù)墾掛鉤）城鎮(zhèn)建設(shè)用地符合《中華人民共和國土地管理法》第四十五條第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)規(guī)定，屬于五河縣人民政府組織實(shí)施的能源基礎(chǔ)設(shè)施、科技公共事業(yè)類建設(shè)活動(dòng)，因公共利益的需要，確需征收農(nóng)民集體所有的土地。

該批次用地符合《五河縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，符合經(jīng)批準(zhǔn)的《頭鋪鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）(調(diào)整完善)》《朱頂鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）(調(diào)整完善)》。

（二）征收范圍、土地現(xiàn)狀調(diào)查

擬征收土地涉及我縣頭鋪鎮(zhèn)柿馬村、朱頂鎮(zhèn)朱頂村部分農(nóng)民集體所有的土地，土地產(chǎn)權(quán)明晰，界址清楚，沒有爭(zhēng)議。征收范圍詳見勘測(cè)定界簡圖。

擬征收土地1.4811公頃，其中農(nóng)用地1.4801公頃（含耕地1.4801公頃），建設(shè)用地0.0010公頃，共二個(gè)地塊，涉及被征地農(nóng)民35戶，農(nóng)業(yè)人口172人，分別是：

（一）地塊一：柿馬村1.4227公頃，其中農(nóng)用地1.4227公頃（含耕地1.4227公頃），涉及被征地農(nóng)民31戶，農(nóng)業(yè)人口148人；

（二）地塊二：朱頂村0.0584公頃，其中農(nóng)用地0.0574公頃（含耕地0.0574公頃），建設(shè)用地0.0010公頃，涉及被征地農(nóng)民4戶，農(nóng)業(yè)人口24人。

土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果在征地所在地村務(wù)公開欄公示，公示期5天，有異議復(fù)核后重新公示。

二、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《安徽省人民政府關(guān)于公布全省征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（皖政〔2020〕32號(hào)）規(guī)定的征地區(qū)片綜合地價(jià)執(zhí)行。

集體土地上青苗房屋及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《蚌埠市人民政府關(guān)于調(diào)整蚌埠市集體土地上青苗房屋及地上附著物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（蚌政〔2020〕42號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。

三、安置方式和社會(huì)保障

(一) 安置方式

安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)全額補(bǔ)償給被征地農(nóng)民，集體土地征收土地補(bǔ)償費(fèi)的70%部分直接補(bǔ)償給被征地農(nóng)民。

（二）社會(huì)保障

按照《五河縣人民政府關(guān)于印發(fā)五河縣被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法的通知》（五政〔2007〕40號(hào)）、《五河縣人民政府辦公室關(guān)于調(diào)整五河縣被征地農(nóng)民基本生活保障金標(biāo)準(zhǔn)的通知》（五政辦〔2012〕95號(hào)）和《五河縣人民政府關(guān)于調(diào)整五河縣被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法部分條款的通知》（五政〔2018〕7號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。

四、補(bǔ)償安置公告

公告期自本方案公告之日起30日。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在本公告之日起，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料到所在地村委會(huì)辦理補(bǔ)償?shù)怯洝Ｎ慈缙谵k理補(bǔ)償?shù)怯浀?，其補(bǔ)償內(nèi)容以擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。

根據(jù)法律規(guī)定，多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣人民政府將組織召開聽證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。

五、征地補(bǔ)償安置協(xié)議和決定

征收部門為五河縣自然資源和規(guī)劃局，征收實(shí)施單位為五河縣土地收購儲(chǔ)備交易中心。

縣土地收購儲(chǔ)備交易中心與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。對(duì)個(gè)別未簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議的，縣人民政府可以依據(jù)征地補(bǔ)償安置方案和補(bǔ)償?shù)怯浗Y(jié)果作出征地補(bǔ)償安置決定。

六、簽約期限自本方案公告之日起90日內(nèi)

七、本方案由縣自然資源和規(guī)劃局、人力資源和社會(huì)保障局負(fù)責(zé)解釋

縣自然資源和規(guī)劃局、人力資源和社會(huì)保障局負(fù)責(zé)受理對(duì)本公告內(nèi)容的查詢、異議等以及實(shí)施中存在問題的舉報(bào)。縣自然資源和規(guī)劃局、人力資源和社會(huì)保障局查詢、異議等以及實(shí)施中存在問題的舉報(bào)電話為: 0552—5815626、0552—5051416，0552—2325983。

八、本方案實(shí)施后，國家、省和市另有規(guī)定的從其規(guī)定

                         

 

 

 

篇4

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村集體土地；征收；公共利益；征地補(bǔ)償

中圖分類號(hào)：F303文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-0278(2012)03-068-01

一、我國現(xiàn)行農(nóng)村集體土地征收制度立法缺陷

（一）我國農(nóng)村集體土地征收條件不明確

我國《憲法》》第十條第三款、《土地管理法》第二條第四款、《物權(quán)法》》第四十二條第一款、《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村集體土地征收的前提是為了公共利益的需要，即只有是為了達(dá)成某項(xiàng)公共利益，政府才能要求集體土地權(quán)利人做出犧牲服從征收，但是并沒有對(duì)“公共利益”做出明確的界定。并且，我國《土地管理法》第四十六條的規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?，這意味著行政機(jī)關(guān)擁有對(duì)公共利益的認(rèn)定的完全自由裁量權(quán)。這造成在現(xiàn)實(shí)操作中，很多地方政府以公共利益為名，泛用征地權(quán)，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)村集體組織和農(nóng)民的合法權(quán)益。

（二）我國農(nóng)村集體土地征收程序不完善

第一，農(nóng)村集體土地權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)和表達(dá)權(quán)受限?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》規(guī)定土地征收必須公告，但是先擬定方案再征求意見的公告形式只作為已經(jīng)擬定的征地補(bǔ)償、安置方案的附屬程序，目的是用于權(quán)利登記，被征地人根本不能表達(dá)自己的意見。這種被動(dòng)的、滯后的、有限的參與對(duì)征地方案并不能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響；第二，土地征收糾紛解決機(jī)制不完善。按照《行政復(fù)議法》第六條、第三十條第二款的規(guī)定，農(nóng)村集體土地權(quán)利人對(duì)征收決定只能提起行政復(fù)議。此外，根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第三款的規(guī)定，土地征收的補(bǔ)償、安置方案都要由行政部門擬訂、批準(zhǔn)、實(shí)施，即使集體土地權(quán)利人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議，也只能由人民政府協(xié)調(diào)、裁決，不能向人民法院，而且征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施。這意味著在征收程序中，從批準(zhǔn)、實(shí)施到救濟(jì)都由行政機(jī)關(guān)主導(dǎo)，這就隱藏著排除司法機(jī)關(guān)的介入與救濟(jì)的危機(jī)。豍

（三）我國農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償制度不合理

第一，補(bǔ)償原則不明。法國在《人權(quán)宣言》中確立了“公正補(bǔ)償”的原則，美國在憲法第五條修正案中明確了“公平補(bǔ)償”的原則，日本在《日本國憲法》中確立了“正當(dāng)補(bǔ)償”的原則，而我國《土地管理法》第二條第四款規(guī)定國家為公共利益的需要可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償，這里的給予補(bǔ)償究竟是應(yīng)該理解為“公平”、“合理”還是“充分”并不明確，事實(shí)上在我國這種補(bǔ)償不僅談不上公平，甚至不能保障農(nóng)村集體土地權(quán)利人的生存與發(fā)展權(quán)豎；第二，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定“征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍”，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)完全不考慮土地的預(yù)期收益和增值空間；第三，補(bǔ)償范圍過窄?！锻恋毓芾矸ā匪氖邨l規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物以及青苗的補(bǔ)償費(fèi)?！段餀?quán)法》四十二條規(guī)定必須安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。但現(xiàn)行法律沒有考慮殘留地、對(duì)相鄰?fù)恋卦斐傻膿p害等特殊情況的賠償。

二、我國農(nóng)村土地征收制度的重構(gòu)

（一）嚴(yán)格界定公共利益，防止土地征收權(quán)濫用

公共利益本身是一個(gè)抽象的概念，但是立法中完全可以采取列舉式規(guī)定規(guī)避該缺陷，將公共利益限制在某些特殊領(lǐng)域，例如交通、水利、能源、供電、供暖、供水等公共事業(yè)或市政建設(shè)，教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)保、綠化、慈善機(jī)構(gòu)等社會(huì)公共事業(yè)，涉及國家安全的國防事業(yè)以及其他由政府或者社會(huì)組織興辦的以公益為目的的事業(yè)。除此之外，還要賦予農(nóng)村集體土地被征收人對(duì)征收決定異議的訴訟權(quán)以及一定期限內(nèi)被征收集體土地未用于公共利益的撤銷權(quán)或買回權(quán)，即如果被征收集體土地沒有在規(guī)定期限內(nèi)按照原定公共利益使用，原農(nóng)村集體土地權(quán)利人可以主張買回該土地。

（二）尊重農(nóng)村集體土地權(quán)利人意愿，確立公平補(bǔ)償原則

所謂公平補(bǔ)償包括幾下幾點(diǎn)原則：第一，就行政機(jī)關(guān)而言，要充分尊重市場(chǎng)，以被征收的集體所有農(nóng)地所在地的市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)，并充分到失地農(nóng)民的社會(huì)保障與再就業(yè)問題；第二，就農(nóng)村集體組織內(nèi)部而言，要平衡好集體組織和成員的內(nèi)部利益；第三，擴(kuò)大農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶?，例如必須考慮被征收土地因?yàn)殚_發(fā)方案被批準(zhǔn)而增值的收益情況，保障被征收權(quán)利人能夠從中獲取合理的預(yù)期增值收益；第四，創(chuàng)新農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償大的方式，除了現(xiàn)金補(bǔ)償外，還應(yīng)該更加重視土地承包經(jīng)營權(quán)入股、土地權(quán)利換換社會(huì)保障等長遠(yuǎn)的補(bǔ)償機(jī)制，強(qiáng)化失地農(nóng)民的生存與發(fā)展能力。

注釋：

陳小君.農(nóng)村集體土地征收的法理反思與制度重構(gòu)[J].中國法學(xué),2012（1） .

篇5

第一條為了切實(shí)加快棚戶區(qū)改造工作，進(jìn)一步完善城市功能，改善人居環(huán)境，促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》和《商洛市棚戶區(qū)改造管理暫行辦法》等相關(guān)法律法規(guī)和中省市關(guān)于棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于丹鳳縣行政區(qū)域內(nèi)的所有棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

第三條本辦法所稱棚戶區(qū)是指因歷史原因形成的房屋密度大、建筑質(zhì)量差、使用年限久、安全隱患多、市政設(shè)施不完善、環(huán)境條件臟亂差的集中成片居住區(qū)域（包括國有土地上棚戶區(qū)和集體土地上棚戶區(qū)）。

本辦法所稱棚戶區(qū)改造，是指為了公共利益的需要，根據(jù)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、縣城總體規(guī)劃、全縣土地利用總體規(guī)劃、四大重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃、商於古道文化景區(qū)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行綜合改造的行為。

第四條縣委、縣政府成立棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱領(lǐng)導(dǎo)小組），負(fù)責(zé)指導(dǎo)、審定全縣棚戶區(qū)改造有關(guān)政策規(guī)定、年度計(jì)劃、實(shí)施方案和改造項(xiàng)目規(guī)劃，協(xié)調(diào)解決棚戶區(qū)改造工作中的重大問題。

縣棚戶區(qū)改造工作辦公室（以下簡稱縣棚改辦）負(fù)責(zé)研究、擬定棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策文件，會(huì)同有關(guān)部門編制棚戶區(qū)改造規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目方案審核、計(jì)劃下達(dá)、貸款申報(bào)和進(jìn)度督查，協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位工作，牽頭棚戶區(qū)改造項(xiàng)目考核獎(jiǎng)懲的組織實(shí)施工作。

第五條縣政府負(fù)責(zé)全縣的棚戶區(qū)改造工作。縣棚改辦負(fù)責(zé)全縣范圍內(nèi)棚戶區(qū)改造工作的組織實(shí)施和監(jiān)督管理，各鎮(zhèn)人民政府具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施工作。

縣級(jí)有關(guān)部門和各鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好棚戶區(qū)改造工作。供水、供熱、供電、供氣、通訊等經(jīng)營企業(yè)，應(yīng)當(dāng)配合、支持棚戶區(qū)改造工作。

第六條棚戶區(qū)改造按照“科學(xué)規(guī)劃、有序推進(jìn)，政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，多元安置、改善民生，突出重點(diǎn)、因地制宜，依法征收、營造和諧”的原則進(jìn)行。

第七條棚戶區(qū)改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、四大重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃、商於古道文化景區(qū)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，納入全縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

第二章規(guī)劃管理

第八條縣棚改辦應(yīng)會(huì)同縣級(jí)有關(guān)部門，根據(jù)縣城總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、四大重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃和商於古道文化景區(qū)規(guī)劃，編制棚戶區(qū)改造總體規(guī)劃，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。經(jīng)批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造專項(xiàng)規(guī)劃，任何單位、個(gè)人不得擅自改變。

第九條棚戶區(qū)改造項(xiàng)目涉及的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，且項(xiàng)目用地基本具備建設(shè)條件的，應(yīng)當(dāng)與棚戶區(qū)改造同步進(jìn)行。

棚戶區(qū)改造安置項(xiàng)目配套設(shè)施應(yīng)與安置項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用。

第十條棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)縣住建局審查批準(zhǔn)。

主要地段、文物景點(diǎn)周邊等重要地段的改造規(guī)劃，應(yīng)在廣泛征求公眾意見后報(bào)縣政府批準(zhǔn)。涉及文物保護(hù)的應(yīng)按程序報(bào)批。

第十一條對(duì)確需調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，參照《商洛市建設(shè)用地容積率管理辦法》執(zhí)行。

第十二條棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，應(yīng)充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需要，合理規(guī)劃選址，科學(xué)設(shè)定戶型面積。

第三章項(xiàng)目管理

第十三條棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)行計(jì)劃管理?？h棚改辦根據(jù)棚戶區(qū)改造專項(xiàng)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排全縣棚戶區(qū)改造年度實(shí)施計(jì)劃。

對(duì)存在社會(huì)公共安全隱患或重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要，確需改造的棚戶區(qū)項(xiàng)目，可以優(yōu)先納入改造計(jì)劃。

國有企業(yè)實(shí)施或參與棚戶區(qū)改造的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定報(bào)縣級(jí)國有資產(chǎn)監(jiān)管部門和企業(yè)主管部門同意。

第十四條棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的申報(bào)確定程序?yàn)椋?/p>

（一）項(xiàng)目建設(shè)單位向縣棚改辦提交書面改造申請(qǐng)和改造實(shí)施方案。實(shí)施方案內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目概況、改造模式、投資主體、規(guī)劃及土地利用方案、房屋征收與補(bǔ)償安置方案、建設(shè)方案與實(shí)施計(jì)劃、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告及成本測(cè)算等附件。

（二）縣棚改辦審查全縣棚改項(xiàng)目申報(bào)材料。

（三）縣棚改辦匯總?cè)h棚改項(xiàng)目并報(bào)縣棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定，審定后由縣棚改辦向市棚改辦申報(bào)，爭(zhēng)取列入計(jì)劃。

（四）縣棚改辦依據(jù)市棚改辦給我縣下達(dá)的實(shí)施計(jì)劃，向各項(xiàng)目建設(shè)單位下達(dá)實(shí)施計(jì)劃。

第十五條項(xiàng)目建設(shè)單位持項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃批文及其他有關(guān)資料，向縣發(fā)改、國土、住建、環(huán)保等部門申請(qǐng)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工許可、環(huán)評(píng)報(bào)告等相關(guān)手續(xù)。

第十六條棚戶區(qū)改造項(xiàng)目應(yīng)建立健全用地情況調(diào)查、房屋確權(quán)測(cè)量、征收安置補(bǔ)償?shù)葯n案，實(shí)行臺(tái)賬式管理，并將各戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。將征收房屋的圖文影像資料同時(shí)建檔，一戶一檔。

第十七條已列入計(jì)劃的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，不得擅自變更調(diào)整。確需調(diào)整的，須按程序報(bào)批。

第四章土地利用

第十八條棚戶區(qū)改造安置住房用地納入全縣保障性安居工程建設(shè)優(yōu)先安排，優(yōu)化審批流程，提高審批效率。涉及新增建設(shè)用地的，應(yīng)在土地利用年度計(jì)劃中優(yōu)先安排、單列指標(biāo)?？h國土局應(yīng)在每年第三季度末匯總下一年度棚戶區(qū)改造用地規(guī)模并編制計(jì)劃，提前申報(bào)用地指標(biāo)。

第十九條棚戶區(qū)改造安置住房中涉及的經(jīng)濟(jì)適用住房、保障性租賃住房和市政公用設(shè)施通過劃撥方式供地。其他用地以公開出讓方式供地。

第五章征收補(bǔ)償

第二十條征收棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的房屋，按照《丹鳳縣棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

第二十一條棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行論證，征求社會(huì)公眾意見，按程序公示期滿（不少于30日），并得到改造區(qū)域多數(shù)群眾同意后，由縣政府作出房屋征收決定。

第二十二條多數(shù)被征收人對(duì)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，縣政府組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

第二十三條作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。房屋征收決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告，載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

第二十四條房屋征收范圍確定后，房屋征收部門將擬征收項(xiàng)目的名稱、范圍、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定方式等相關(guān)事項(xiàng)在征收范圍內(nèi)予以公告，并告知被征收人有協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，被征收人應(yīng)在5日內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收房屋所在地的鎮(zhèn)政府、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、村委會(huì)可組織被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

被征收人在5日內(nèi)協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)不成的，按照《陜西省國有土地上房屋征收房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條房屋征收實(shí)施單位委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)必須入戶對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，必要時(shí)通過錄音、錄像等方式取得相關(guān)資料，逐戶出具評(píng)估報(bào)告，并將評(píng)估結(jié)果予以公布。

第二十六條被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告無異議的，房屋征收實(shí)施單位應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)與被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人不履行協(xié)議約定的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟。

被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成征收補(bǔ)償協(xié)議或者被征收人房屋產(chǎn)權(quán)不明確的，由縣政府依法作出補(bǔ)償決定，并在棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)予以公告。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議又不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定期限內(nèi)又不搬遷的，由縣政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第二十八條棚戶區(qū)改造房屋補(bǔ)償安置實(shí)行“產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合”的方式，被征收人可以自主選擇。鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，由被征收人采取購買現(xiàn)房的方式進(jìn)行安置。

第二十九條被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照先簽約、先搬遷、先選房的原則進(jìn)行實(shí)物安置，同期簽約、同期搬遷的以抽簽、搖號(hào)等隨機(jī)方式確定安置房選房順序。

第三十條棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)行征收、招商、建設(shè)相分離的辦法。各鎮(zhèn)人民政府是本轄區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收的實(shí)施主體，招商、建設(shè)主體由縣政府根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際情況具體確定。

第六章建設(shè)管理

第三十一條棚戶區(qū)改造房屋拆除工作由房屋征收實(shí)施單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位組織實(shí)施，各鎮(zhèn)人民政府配合。

第三十二條房屋拆除后的建筑垃圾清理應(yīng)嚴(yán)格按照縣城管局審批的時(shí)間、路線組織清運(yùn)，不得隨意拉運(yùn)傾倒，影響市容環(huán)境，妨礙交通秩序。

第三十三條棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置房、商品房以及基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行建設(shè)，實(shí)行項(xiàng)目法人制、招投標(biāo)制、合同管理制和工程監(jiān)理制，執(zhí)行國家工程建設(shè)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)規(guī)范。

第三十四條安置房小區(qū)應(yīng)保證供電、供水、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，并做好小區(qū)內(nèi)道路硬化、綠化、亮化，確保功能完善，環(huán)境整潔。

第三十五條棚戶區(qū)改造項(xiàng)目竣工后，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行綜合驗(yàn)收。項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)向回遷安置戶出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。商品房開發(fā)部分，應(yīng)執(zhí)行預(yù)售許可證制度。

第三十六條安置房小區(qū)公共服務(wù)物業(yè)用房應(yīng)按《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，并與安置住房同步規(guī)劃設(shè)計(jì)、同步施工建設(shè)、同步交付使用。

第三十七條安置住房設(shè)計(jì)方案經(jīng)審定后原則上不得調(diào)整。確需變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意并出具正式變更文件，由項(xiàng)目實(shí)施單位報(bào)縣棚改辦審核公示無異議后實(shí)施。變更內(nèi)容較大的，應(yīng)提請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。

第七章資金籌措管理

第三十八條縣住建（棚改）、發(fā)改、財(cái)政、國土、環(huán)保等部門應(yīng)積極支持配合棚戶區(qū)改造項(xiàng)目申報(bào)工作，爭(zhēng)取中、省專項(xiàng)補(bǔ)助資金支持。

第三十九條縣財(cái)政應(yīng)加大棚戶區(qū)改造工作的資金投入力度，每年從城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地出讓收入中安排一定資金用于棚戶區(qū)改造支出。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中收取的土地出讓收入，優(yōu)先用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的房屋征收貨幣補(bǔ)償、安置房建設(shè)以及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

第四十條縣棚改辦和棚戶區(qū)改造貸款用款人應(yīng)加強(qiáng)與各金融機(jī)構(gòu)的合作，爭(zhēng)取更多信貸資金支持棚戶區(qū)改造。

第四十一條縣有關(guān)部門應(yīng)積極落實(shí)民間資本參與棚戶區(qū)改造的各項(xiàng)支持政策，支持有實(shí)力、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造。

第四十二條縣財(cái)政應(yīng)將貸款合同約定的還本付息數(shù)額列入年度財(cái)政支出預(yù)算，確保按期還本付息。

第四十三條縣財(cái)政按照“專項(xiàng)管理、分賬核算、?？顚Ｓ?、跟蹤問效”的原則，加強(qiáng)對(duì)棚戶區(qū)改造補(bǔ)助資金的管理，確保資金安全、規(guī)范、有效使用。

棚戶區(qū)改造補(bǔ)助資金專項(xiàng)用于補(bǔ)助政府主導(dǎo)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，包括拆遷、安置、建設(shè)以及相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)等開支，不得用于其它住房開發(fā)和經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)支出。

第八章優(yōu)惠政策

第四十四條棚戶區(qū)改造項(xiàng)目免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

第四十五條縣稅務(wù)部門要落實(shí)好國務(wù)院棚戶區(qū)改造安置住房稅收優(yōu)惠政策。

（一）對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。

在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

（二）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

（三）對(duì)經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

（四）個(gè)人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計(jì)征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。

（五）個(gè)人因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款按有關(guān)規(guī)定免征個(gè)人所得稅。

第四十六條電力、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視及供水、供氣等企業(yè)要按照相關(guān)政策對(duì)入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費(fèi)給予50%的減免。

第九章督查考核

第四十七條縣政府將棚戶區(qū)改造工作納入對(duì)各鎮(zhèn)和縣級(jí)相關(guān)部門年度目標(biāo)責(zé)任考核，實(shí)行月檢查排名、季點(diǎn)評(píng)通報(bào)、年度考核獎(jiǎng)懲。

第四十八條對(duì)未按進(jìn)度要求完成年度工作任務(wù)或連續(xù)兩次排名末位的責(zé)任單位，除年度目標(biāo)責(zé)任考核不能評(píng)定為優(yōu)秀等次，縣政府將按照有關(guān)程序?qū)ο嚓P(guān)部門主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談問責(zé)。

第四十九條縣審計(jì)局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)棚戶區(qū)改造資金的審計(jì)監(jiān)督?？h監(jiān)察部門要加大對(duì)棚戶區(qū)改造工作中出現(xiàn)的失職、瀆職等行為的行政問責(zé)力度。

第十章法律責(zé)任

第五十條棚戶區(qū)改造應(yīng)當(dāng)依法征收、文明搬遷。實(shí)施單位在改造過程中應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。對(duì)弄虛作假，發(fā)生侵占、私分國有、集體資產(chǎn)等違法行為的，將依法追究其法律責(zé)任。

第五十一條棚戶區(qū)改造實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施方案進(jìn)行改造，未按照方案進(jìn)行改造，或者違反本辦法規(guī)定擅自改變方案的，縣政府將依法進(jìn)行處理。

第五十二條在實(shí)施棚戶區(qū)改造過程中，違反土地、建設(shè)、規(guī)劃等法律、法規(guī)規(guī)定的，依法對(duì)相關(guān)責(zé)任人予以處理。

第五十三條棚戶區(qū)改造管理工作人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，對(duì)、、的，依法依規(guī)給予黨政紀(jì)處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇6

關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地 征收 補(bǔ)償 制度完善

DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068

一.土地征收補(bǔ)償?shù)幕靖艣r

土地,是人類賴以生存和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)極其重要的自然資源,具有稀缺性、不可再生性和不可移動(dòng)性。我國有近8 億農(nóng)民在土地上生息、勞作,土地是他們的 “命根子”。由于城市化進(jìn)程的加快和社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的需要,土地征收的范圍逐漸擴(kuò)大到農(nóng)村,為了保障被征地農(nóng)民在征地過程中的合法權(quán)益和解決農(nóng)民失地后的長期生存問題,國家建立了農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度。但《土地管理法》、《土地管理實(shí)施條例》及相關(guān)法律法規(guī)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償救濟(jì)程序的規(guī)定存在諸多不足,導(dǎo)致實(shí)踐中引發(fā)大量土地征收補(bǔ)償爭(zhēng)議,影響社會(huì)穩(wěn)定。從農(nóng)民自身來講,并不希望把土地拿出去,但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講,又需要征地,征地本身又是一個(gè)強(qiáng)制行為,農(nóng)民不得不服從,這是一對(duì)矛盾。因此,解決好我國農(nóng)村土地的征收補(bǔ)償問題顯得非常重要和迫切。

我國土地征收補(bǔ)償制度總體來說是不斷地進(jìn)步和合理,比如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)逐提高;審批權(quán)力不斷上收,基層政府的審批權(quán)限越來越小;土地征收補(bǔ)償程序趨于規(guī)范和細(xì)化;被征地農(nóng)民的安置辦法也越來越靈活多樣;土地征收補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)也不斷得到修改,以適應(yīng)新的時(shí)代背景和經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)。特別是在04年的憲法修正案中明確了土地征收和征用的補(bǔ)償條款,為土地征收補(bǔ)制度提供了堅(jiān)實(shí)的憲法依據(jù)。

土地問題不僅僅是農(nóng)民的命脈,也是整個(gè)國家的命脈,解決好土地問題,不僅能確保農(nóng)民合法權(quán)益,保持農(nóng)村和社會(huì)穩(wěn)定,而且使國家征地工作走向市場(chǎng)化、法制化的軌道。有利于社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)。

(一)土地征收與征用

1.土地征收的含義及特征

土地征收是指國家為了公共利益的需要,以補(bǔ)償為前提,強(qiáng)制取得其他民事主體土地所有權(quán)的行為。其法律后果是土地所有權(quán)在國家和集體之間發(fā)生變動(dòng)。從來沒有哪個(gè)制度否認(rèn)過憲法的征收權(quán),重要的是對(duì)征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是強(qiáng)制剝奪集體土地所有權(quán)的行為,是物權(quán)變動(dòng)的一種極為特殊的情形。(2)征收主體一方是政府,且政府以行政命令方式從農(nóng)民集體手中取得土地所有權(quán),集體必須服從,沒有任何選擇的余地。(3)土地征收的目的只能是為了發(fā)展公共利益,絕對(duì)禁止任何商業(yè)目的的征收,且必須對(duì)被征收人以公平合理的補(bǔ)償。

2.土地征收與征用的區(qū)別

《物權(quán)法》第44條中規(guī)定了有關(guān)征用的概念,即:“因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后,應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償?！庇纱丝梢钥闯鐾恋卣魇张c土地征用既有共同之處,又有不同之處。二者的共同之處在于都是以共利益為目的,運(yùn)用國家強(qiáng)制力,經(jīng)過法定的程序,并依法給予補(bǔ)償。土地征收、土地征用雖然都是國家為建設(shè)需要征用土地的方法,但它們是有區(qū)別的,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

第一,二者的行為效果不同。土地征收是土地所有權(quán)的改變,土地所有權(quán)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。土地征用由于使用后?yīng)當(dāng)返還給被征用人,因此是土地使用權(quán)的改變,而土地的所有權(quán)性質(zhì)不發(fā)生改變。這是兩者最主要的區(qū)別。

第二,二者所征收的對(duì)象也有所差別。我國土地的所有制形式只有國家所有和集體所有兩種形式,土地征收的對(duì)象為農(nóng)村集體土地。土地征用的對(duì)象既可以是農(nóng)村集體土地也可以是城市國有土地。

第三,二者行為的依據(jù)不同。土地征收的依據(jù)和程序必須由法律規(guī)定,這是我國《立法法》第八條第六項(xiàng)所要求的,即“下列事項(xiàng)只能制定法律:……(六)非國有財(cái)產(chǎn)的征收。”土地征用的依據(jù)除了法律之外,還可以是法規(guī)。這是因土地征用一般具有暫時(shí)性、緊急性,而且強(qiáng)制取得的只是使用權(quán),所以其嚴(yán)格度要低于土地征收。

第四,從二者的適用條件看,土地征用一般適用于緊急狀態(tài)下對(duì)土地的臨時(shí)征用。而土地征收則不同,為了公共利益的需要,即使不存在緊急狀態(tài),也可實(shí)施土地征收。

二.農(nóng)村土地征收補(bǔ)償現(xiàn)狀及問題

(一)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶按嬖诘膯栴}

我國以法律的形式確定了農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度,在一定程度上保護(hù)了農(nóng)民的合法權(quán)益,然而,征收補(bǔ)償制度也存在諸多問題和缺陷。

1.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償范圍

《土地管理法》第47條規(guī)定的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)是:“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi),安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！?/p>

2.農(nóng)村土地征收補(bǔ)償范圍存在的問題

根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定可以看出,現(xiàn)行的征地補(bǔ)償范圍只是對(duì)征地造成的直接損失進(jìn)行補(bǔ)償,而對(duì)因征地形成的殘地?fù)p失及土地使用價(jià)值的下降等間接損失并未提及,事實(shí)上,這些損失是必然會(huì)發(fā)生的,如果不在補(bǔ)償范圍之內(nèi)必將損害農(nóng)民的合法權(quán)益。

(二)農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償方式及問題

1.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償方式

早期征收土地補(bǔ)償機(jī)制主要采取的是“貨幣補(bǔ)償加安置”的補(bǔ)償形式,即以土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償部分,在一定程度上彌補(bǔ)了農(nóng)民經(jīng)濟(jì)損失后,由征收土地使用者根據(jù)征地項(xiàng)目的需要為失地農(nóng)民進(jìn)行就業(yè)安置。但是,隨著城市建設(shè)速度加快、征地?cái)?shù)量增加以及征地用途和就業(yè)市場(chǎng)的變化,“誰征地、誰安置”的原則已經(jīng)難以執(zhí)行,各地開始探索新的安置模式。20世紀(jì)90年代以后,各地普遍采取征地時(shí)一次性地支付補(bǔ)償金,讓被征地農(nóng)民自謀職業(yè)的安置模式。從此以后,征收土地補(bǔ)償機(jī)制就演化為“一次性給付貨幣補(bǔ)償”的單純經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償形式。

2.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償方式存在的問題

補(bǔ)償方式單一。目前的補(bǔ)償以一次性貨幣補(bǔ)償為主,一次性補(bǔ)償只能解決農(nóng)民暫時(shí)的生存問題,而農(nóng)民失去了土地,就失去了長期生活的保障,生存將會(huì)受到極大的威脅。采取此種簡單的補(bǔ)償方式只能暫時(shí)解決農(nóng)民生活上的問題,由于缺乏就業(yè)安置引導(dǎo),無法為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下失地失業(yè)的農(nóng)民提供長久的保障。

(三)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償程序及問題

1。農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償程序

《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定:“征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的,由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施?！?/p>

2.農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償程序中存在的問題

從現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償程序來看,有些程序制度仍存在缺陷,影響了土地征收的順利實(shí)施。(1)征收補(bǔ)償程序可操作性不強(qiáng)。我國有關(guān)土地征收程序的規(guī)定對(duì)于一些重要事項(xiàng)未予以明確。例如,征收行為何時(shí)發(fā)生效力,是批準(zhǔn)征收決定作出后、還是支付補(bǔ)償安置費(fèi)用后;被征收的土地所有權(quán)何時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移;《土地管理法實(shí)施條例》第 25條規(guī)定:“征地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起 3個(gè)月內(nèi)全部支付,”但在實(shí)踐中,征地補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)放顯得很隨意,基本都是滯后,對(duì)于未按期支付補(bǔ)償安置費(fèi)用的,征收決定是否依然有效等。(2)補(bǔ)償程序不公正,缺乏聽證。法律規(guī)定征地補(bǔ)償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定,補(bǔ)償方案制定后才公告告知農(nóng)民。而由于補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)早在批準(zhǔn)征收補(bǔ)償方案時(shí)已確定,雖然規(guī)定要聽取意見,但被征地人只能就獲得補(bǔ)償?shù)拿娣e等提出異議,對(duì)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)無權(quán)提出任何意見,補(bǔ)償過程缺乏農(nóng)民實(shí)際參與聽證的程序保障。(3)補(bǔ)償糾紛發(fā)生后,救濟(jì)程序缺失。對(duì)于補(bǔ)償決定,《土地管理法實(shí)施條例》中規(guī)定將裁決權(quán)交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是對(duì)補(bǔ)償決定或者補(bǔ)償裁決決定不服能否申請(qǐng)復(fù)議或提訟等問題也未作規(guī)定。

三.完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的對(duì)策

(一)完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的可行性與必要性

1 完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的可行性

我國的土地征收補(bǔ)償制度形成以來已有幾十年的發(fā)展歷程了,尤其是現(xiàn)行的補(bǔ)償制度是形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)行的補(bǔ)償制度越來越不適應(yīng)時(shí)展的要求,對(duì)此制度進(jìn)行修改和完善已經(jīng)到了非常迫切的時(shí)期,現(xiàn)在從制度方面、思想觀念和執(zhí)法環(huán)境等各個(gè)方面來看都是完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的時(shí)候了。

2 完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度的必要性

土地征收中存在的種種問題,不僅犧牲了農(nóng)民的當(dāng)前利益,而且還損害著農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)。大多農(nóng)民文化程度不高、缺乏勞動(dòng)技能,打工沒人要,創(chuàng)業(yè)沒本錢,最后導(dǎo)致生活無保障。而農(nóng)業(yè)的發(fā)展會(huì)影響到工業(yè)的發(fā)展,農(nóng)村的現(xiàn)代化又會(huì)影響到城市的現(xiàn)代化。故此,完善土地征收補(bǔ)償制度對(duì)于整個(gè)社會(huì)的發(fā)展是非常有必要的

(二)如何完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度

1.豐富補(bǔ)償制度補(bǔ)償方式

關(guān)于補(bǔ)償方式,我國社會(huì)各界要求改革的呼聲很高。有學(xué)者針對(duì)我國一次性貨幣補(bǔ)償?shù)娜秉c(diǎn),提出留地安置、工作安置等多種形式的復(fù)合安置。也有學(xué)者借鑒東南沿海征地補(bǔ)償中采用政府、集體與個(gè)人共同繳納保險(xiǎn)費(fèi)的辦法,將失地農(nóng)民納入社會(huì)保障體系中的成功經(jīng)驗(yàn),提出我國應(yīng)當(dāng)重視社會(huì)保障的安置方式。

(1)采取留地安置方式。即征地過程中,在規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)安排一定面積的建設(shè)用地給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民興辦企業(yè)、從事經(jīng)營活動(dòng)。農(nóng)民可以通過在此土地上發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)來壯大集體經(jīng)濟(jì),解決部分農(nóng)民的就業(yè)問題。同時(shí)政府應(yīng)在在政策、資金、工商、稅務(wù)等方面提供必要的優(yōu)惠和支持。

(2)采用工作安置方式。即由政府或用地單位對(duì)于被征地農(nóng)民有計(jì)劃地安排其就業(yè)。這種主要適用于企業(yè)因生產(chǎn)需要建設(shè)用地的情況,如建設(shè)大型工業(yè)項(xiàng)目需要征收農(nóng)地,而項(xiàng)目建設(shè)過程和建成后會(huì)需要大量工人,這種情況下,可以在對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行必要培訓(xùn)和考核,錄用其為企業(yè)的員工,享受與正式員工同等的待遇。

(3)采用社會(huì)保障安置方式。即在農(nóng)地被征收后,政府不再向農(nóng)民支付全額補(bǔ)償費(fèi)用,而是將部分補(bǔ)償費(fèi)用用來為農(nóng)民繳納一定年限的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。由勞動(dòng)保障部門與農(nóng)民簽訂合同,對(duì)符合條件的人員建立社會(huì)保險(xiǎn)個(gè)人賬戶,到一定的年齡后,定月發(fā)放養(yǎng)老金。目前,社會(huì)保障安置日漸受到重視。2007年10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》第42條明確規(guī)定,征收集體所有的土地,要安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,相比《土地管理法》來說,是一個(gè)可喜的進(jìn)步。今后應(yīng)將確保社保資金足額到位和規(guī)范社保資金的管理作為社會(huì)保障安置方式工作的重中之重。

2.在政府部門建立專門的土地補(bǔ)償裁決機(jī)構(gòu)

征地補(bǔ)償爭(zhēng)議裁決案件的專業(yè)性極強(qiáng),需要由土地法律方面的專家來做這項(xiàng)工作,然而由于土地行政主管部門各處室業(yè)務(wù)工作的龐雜性和專業(yè)人員的缺乏,再加上隨著征地爭(zhēng)議裁決制度的不斷完善,各類裁決事件件將逐漸增加,原有的各部門無法完成日益增加的裁決任務(wù)。因此,必須設(shè)立專門的征地爭(zhēng)議裁決部門,配備充足的高素質(zhì)專業(yè)人員,才能與目前征地爭(zhēng)議裁決制度的不斷完善相適應(yīng)。

3.建立完整的補(bǔ)償程序及司法救濟(jì)程序

“程序是法律的心臟”,無程序即無法治。在一國法律體系內(nèi),程序法的滯后將直接導(dǎo)致有關(guān)的實(shí)體法形同虛設(shè)。補(bǔ)償程序的公正是補(bǔ)償合理的重要保證,因此完善我國土地征收補(bǔ)償程序,才能切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。(1)完善土地征收法律法規(guī),使土地征收程序明晰化。如在解決征地補(bǔ)償爭(zhēng)議問題上變?yōu)橛膳鷾?zhǔn)征收土地的人民政府裁決為由批準(zhǔn)征收土地的上一級(jí)政府裁決。這樣征收土地的批準(zhǔn)方和裁決方分離,可以保證爭(zhēng)議得到公正的裁決。(2)建立批前協(xié)商、聽證制度。土地征收過程中應(yīng)充分聽取被征收人和利害關(guān)系人的意見,使其獲得表達(dá)意見的機(jī)會(huì)增強(qiáng)征收程序的民主性公開性。例如:集體農(nóng)民對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案有不同意見,政府部門應(yīng)告知其有要求舉行聽證的權(quán)利。(3)完善復(fù)議和訴訟制度。農(nóng)民如果對(duì)征收補(bǔ)償和安置方案不服,可以向土地行政主管部門提起復(fù)議或向法院提訟。(4)改革補(bǔ)償金發(fā)放程序。建議在征地過程中將土地補(bǔ)償費(fèi)設(shè)立專戶,存入銀行,做到?？顚Ｓ?補(bǔ)償金應(yīng)在法定期限內(nèi)直接發(fā)給被征用土地的農(nóng)民,任何組織與個(gè)人不得截留、克扣。同時(shí),法院應(yīng)將司法程序引入土地征收補(bǔ)償爭(zhēng)端解決機(jī)制中,逐步擴(kuò)大對(duì)征地農(nóng)民的司法救濟(jì),減少政府對(duì)征地糾紛裁決的參與,這樣既有利于保護(hù)被征收人的合法權(quán)利,也有利于監(jiān)督行政主體征收權(quán)力的行使。

結(jié)論

土地是農(nóng)民生存的前提和保障,征收農(nóng)村土地對(duì)農(nóng)民而言無疑是影響巨大的。承認(rèn)農(nóng)民的土地發(fā)展權(quán)并建立土地發(fā)展權(quán)制度、建立征地補(bǔ)償款分配監(jiān)督體系等也是解決問題比較有效的途徑?？傊?必須善現(xiàn)在的農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度,使補(bǔ)償合理、公平、有效,讓農(nóng)民不因被征地而貧困,讓農(nóng)村不因被征地而放緩發(fā)展的速度,最大限度揮有限土地資源的效用。農(nóng)民是“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵,農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害,“三農(nóng)”問題就解決不好,而“三農(nóng)”問題又關(guān)系著我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。因此,如何完善、健全農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度意義重大,我們希望通過不懈的努力,讓失地農(nóng)民生活有保障,能夠充分享受到社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。

參考文獻(xiàn)

[1] 沈開舉 《征收征用與補(bǔ)償》法律出版社2006

[2] 曾超、趙勇奇 《對(duì)我國土地征收問題的思考》中國房地產(chǎn) 2006

[3] 李集合.憲法修正案與我國土地征收征用制度的完善.寧夏社會(huì)科學(xué),2007,(1).

[4] 竇衍瑞,王珍行.論我國農(nóng)村土地征用程序的法治化.法學(xué)論壇,2007,(2)

篇7

一、征收范圍

凡我縣2011年計(jì)劃實(shí)施的城區(qū)舊房改造區(qū)域范圍內(nèi)的建筑物及附屬物均屬本方案的征收范圍。

二、征收與補(bǔ)償對(duì)象

凡在征收范圍內(nèi)持有合法房屋所有權(quán)證的房屋所有權(quán)人均屬本方案征收與補(bǔ)償對(duì)象。

三、征收與補(bǔ)償范圍

房屋所有權(quán)證登記范圍內(nèi)的房產(chǎn)及附屬物補(bǔ)償包括:

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

四、征收與補(bǔ)償安置方式及標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償兩種方式，被征收人任選其一。

（一）貨幣補(bǔ)償方式。根據(jù)被征收的房屋用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積和房屋成新度而定，由省建設(shè)行政主管部門審定具備資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，依據(jù)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定被征收房屋的補(bǔ)償金額，以貨幣形式一次性補(bǔ)償給被征收人，不再安置。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。征收人為被征收人提供安置樓房，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，計(jì)算、結(jié)清被征收房屋與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)，被征收人安置房屋戶型面積原則為40至90平方米。包括以下兩種情況：

1、磚木結(jié)構(gòu)樓房和磚木結(jié)構(gòu)平房調(diào)換磚混結(jié)構(gòu)樓房，樓層差價(jià)為：選擇頂層不收取差價(jià)款，選擇五層收取每平方米80元樓層差價(jià)款，選擇二至四層收取每平方米160元樓層差價(jià)款。征收磚混結(jié)構(gòu)住宅樓房不收樓層差價(jià)。

2、實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，征收房屋面積與安置房屋面積差按以下辦法實(shí)行差價(jià)結(jié)算：

（1）被征收人回遷，就近選擇上靠安置房屋戶型時(shí)，對(duì)于超出被征收房屋面積部分，在就近上靠安置房屋面積以內(nèi)，將按商品房市場(chǎng)售價(jià)給予10%的優(yōu)惠。

（2）被征收人回遷，就近選擇上靠安置房屋戶型時(shí)，對(duì)于超出上靠戶型安置房屋面積部分，將按商品房市場(chǎng)售價(jià)購買。

（3）被征收人回遷，被征收房屋面積超出安置房屋面積部分，將按被征收房屋評(píng)估價(jià)格，進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

五、辦理補(bǔ)償安置程序

（一）選擇貨幣補(bǔ)償方式的被征收人，持房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、身份證等有關(guān)證件，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，到征收部門通知的辦公地點(diǎn)，辦理貨幣補(bǔ)償手續(xù)。

（二）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的被征收人，持房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、身份證等有關(guān)證件，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，到征收部門通知的辦公地點(diǎn)，簽定房屋安置協(xié)議。

六、征收與補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)及補(bǔ)助辦法

為促進(jìn)征收工作順利進(jìn)行，給予被征收人提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，以一戶一照為準(zhǔn)，分為以下幾種情況：

（一）從征收公告之日起，1-15天內(nèi)簽訂房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議，并騰空被征收房屋交付拆除的，每戶獎(jiǎng)勵(lì)人民幣20000元；16-25天內(nèi)每推遲一天，遞減2000元；超過25天后搬遷的不予獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）從征收公告之日起，1-15天內(nèi)簽訂房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議，并騰空被征收房屋交付拆除的，給予每戶搬遷補(bǔ)助費(fèi)人民幣3000元；6-25天內(nèi)每推遲一天，遞減200元；25天后搬遷的，給予每戶搬遷補(bǔ)助費(fèi)1000元。

（三）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，自行安置過度房屋的，以被征收房屋產(chǎn)權(quán)人戶籍登記人口和戶籍成員人口在征收區(qū)域外無房產(chǎn)為準(zhǔn)，每人每月補(bǔ)助200元。

（四）被征收戶家庭成員中持有殘疾證和最低保障證的，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷并簽訂征收與補(bǔ)償協(xié)議的，每戶一次性補(bǔ)助2000元。

（五）符合住房保障條件的，優(yōu)先給予安置補(bǔ)償，并一次性解決。

（六）以被征收人簽訂房屋征收與補(bǔ)償協(xié)議先后順序，優(yōu)先選擇符合安置標(biāo)準(zhǔn)的安置房。

七、征收營業(yè)性房屋補(bǔ)償辦法

營業(yè)房是指在房屋所有權(quán)證中明確標(biāo)定為商服的房屋。房屋所有權(quán)證中標(biāo)定為住宅，但房屋所有權(quán)人擅自改變房屋用途和土地用途，未經(jīng)房屋和土地的管理部門批準(zhǔn)，改做營業(yè)的住宅房屋，不屬商服房屋。

（一）對(duì)營業(yè)用房選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，給予六個(gè)月的損失補(bǔ)償。包括以下兩種情況：

1、依法納稅的，按照納稅所得額和職工平均工資計(jì)算補(bǔ)償金額。

2、未達(dá)到起征點(diǎn)或免收稅費(fèi)的，按照征收前實(shí)際收益計(jì)算補(bǔ)償金額。

（二）對(duì)因征收房屋施行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限確定。包括以下三種情況：

1、在征收過程中造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償，按照被征收戶納稅所得額和職工平均工資，結(jié)合過渡期給予一次性補(bǔ)償。

2、征收營業(yè)房屋選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，依據(jù)營業(yè)房屋評(píng)估價(jià)格、營業(yè)商服樓市場(chǎng)售價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

3、對(duì)于住宅房屋改為營業(yè)房的，被征收人領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照一年以上，正在營業(yè)中，并依法納稅，可以給予營業(yè)損失適當(dāng)補(bǔ)償。

八、權(quán)利和義務(wù)

（一）簽訂協(xié)議后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟。

（二）征收人與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)縣政府作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。同時(shí)，被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議和行政訴訟。

（三）被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由縣政府申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

九、其他事項(xiàng)

（一）房屋附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按《縣朝陽鎮(zhèn)房屋附屬物征收與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。

（二）對(duì)臨時(shí)建筑及違章建筑按國務(wù)院令第590號(hào)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定執(zhí)行。包括以下三種情況：

1、拆除的臨時(shí)建筑在建筑前經(jīng)規(guī)劃和建設(shè)管理部門批準(zhǔn)未超過批準(zhǔn)期限，按照臨時(shí)建筑工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合剩余期限給予補(bǔ)償。

2、拆除的臨時(shí)建筑在超出批準(zhǔn)年限，不予補(bǔ)償。

3、對(duì)于未經(jīng)過建設(shè)部門審批的臨時(shí)建筑及違章建筑按照文件規(guī)定不予補(bǔ)償。

（三）對(duì)于未經(jīng)過建設(shè)部門審批的或超出批準(zhǔn)年限的臨時(shí)建筑及違章建筑的房屋所有權(quán)人，在城區(qū)改造征收房屋中能夠主動(dòng)搬遷的按附屬物相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。

（四）房屋轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)權(quán)未過戶問題的處理按以下條件確認(rèn)現(xiàn)使用人的合法產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)使用人需提供：

1、原產(chǎn)權(quán)證書或土地證書。

2、原房主的身份證明和轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

3、出具書面材料并說明事由。

4、出具承擔(dān)民事責(zé)任的書面承諾。

5、發(fā)生多次轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)使用人需提供多次轉(zhuǎn)讓協(xié)議，出具多次轉(zhuǎn)讓相關(guān)情況的書面說明，并對(duì)轉(zhuǎn)讓的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

（五）對(duì)征收與補(bǔ)償區(qū)域內(nèi)的出租、轉(zhuǎn)租、出借房屋，自征收與補(bǔ)償公告之日起，自行解除租賃、借用關(guān)系，合同自然終止。對(duì)產(chǎn)權(quán)不明晰、在金融部門有抵押和有各種經(jīng)濟(jì)糾紛的，被征收人應(yīng)到司法公正部門辦理證據(jù)保權(quán)或到金融部門出據(jù)證明手續(xù)。

篇8

第一條為了加強(qiáng)對(duì)征收、征用農(nóng)民集體土地補(bǔ)償費(fèi)的管理，維護(hù)農(nóng)民集體土地所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《*省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱征地補(bǔ)償費(fèi)是指農(nóng)民集體所有土地被征收、征用所獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

征地補(bǔ)償費(fèi)中的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)屬于被征地農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。

第三條征地費(fèi)管理的范圍及原則

(一)凡履行合法手續(xù)征收、征用農(nóng)民集體土地，被征地單位所取得的征地補(bǔ)償費(fèi)及其收益統(tǒng)一列入管理的范圍。

(二)征地費(fèi)管理應(yīng)遵循以下原則。

l、利益兼顧的原則。征地補(bǔ)償費(fèi)必須按照分項(xiàng)統(tǒng)籌安排，計(jì)劃使用，兼顧好農(nóng)村集體與農(nóng)民個(gè)人的利益、農(nóng)民當(dāng)前利益與長遠(yuǎn)利益，特別是對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)的使用，要真正起到對(duì)失去土地農(nóng)民的就業(yè)安置和社會(huì)保障作用。

2、?？顚Ｓ玫脑瓌t。征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)按規(guī)定的用途使用，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。

3、民主管理的原則。征地補(bǔ)償費(fèi)的使用等相關(guān)事項(xiàng)，須履行民主決策程序。征地補(bǔ)償費(fèi)的收支情況，應(yīng)定期向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，接受監(jiān)督。

第四條凡在本縣范圍內(nèi)征地補(bǔ)償費(fèi)的管理適用本辦法。

第二章征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

第五條建設(shè)項(xiàng)目征收、征用土地的應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定付給被征地單位土地補(bǔ)償費(fèi)，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定：

（一）征收、征用耕地（包括菜地），按該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍計(jì)算；

（二）征收、征用縣人民政府所在地城鎮(zhèn)郊區(qū)的精養(yǎng)魚塘，按該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的5至7倍計(jì)算；

（三）征收、征用園地、非精養(yǎng)魚塘、水生地、林地、牧場(chǎng)，按該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的5至6倍計(jì)算；

（四）征收、征用宅基地，比照鄰近耕地前3年平均年產(chǎn)值的4至5倍計(jì)算；

（五）征收、征用荒山、荒地、荒灘及其他土地，比照鄰近耕地前3年平均年產(chǎn)值的2至3倍計(jì)算。

第六條建設(shè)項(xiàng)目征收、征用土地的應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定付給被征地單位安置補(bǔ)助費(fèi)，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定：

（一）征收、征用耕地，征地前被征單位平均每人耕地1333平方米以上的，按該耕地被征收、征用前3年平均年產(chǎn)值4至5倍計(jì)算；平均每人耕地667平方米以上1333平方米以下的，按該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值5至7倍計(jì)算；平均每人耕地333平方米以上667平方米以下的，按該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值7至9倍計(jì)算；平均每人耕地200平方米以上333平方米以下的，按該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值9至10倍計(jì)算；平均每人耕地200平方米以下的，按不得超過該耕地被征收、征用前3年平均年產(chǎn)值15倍計(jì)算；

（二）征收、征用園地、非精養(yǎng)魚塘、水生地、林地、牧場(chǎng)等，按該土地被征收、征用前3年平均年產(chǎn)值4至5倍計(jì)算，征收、征用精養(yǎng)魚塘按6至10倍計(jì)算；

（三）征收、征用其他土地，比照鄰近耕地前3年平均年產(chǎn)值2至4倍計(jì)算。

第七條征收、征用土地應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定給付被征地單位地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)：

（一）被征收、征用土地上的青苗補(bǔ)償費(fèi)按實(shí)際損失補(bǔ)償，房屋、樹木等附著物作價(jià)賠償，也可以另行修建和栽種，在公布征地方案后搶種的樹木和搶建的設(shè)施，不予補(bǔ)償；

（二）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋拆遷安置辦法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按國家和省有關(guān)城市房屋拆遷的規(guī)定執(zhí)行。

第八條征收、征用土地用于出讓土地使用權(quán)的，按本辦法第五條和第六條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提高10％進(jìn)行補(bǔ)償。

征地補(bǔ)償安置中的年產(chǎn)值，按縣統(tǒng)計(jì)年報(bào)表所列被征地單位前3年平均每畝年產(chǎn)量乘以當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格計(jì)算；無統(tǒng)計(jì)年報(bào)資料的，由縣國土資源局會(huì)同有關(guān)部門核定年產(chǎn)值。

第三章征地補(bǔ)償費(fèi)的兌付

第九條征地單位必須在征地方案報(bào)批之前將征地的補(bǔ)償費(fèi)足額繳付到縣國土資源局在金融機(jī)構(gòu)設(shè)立的征地補(bǔ)償費(fèi)專項(xiàng)帳戶。

第十條縣國土資源局應(yīng)當(dāng)按征地協(xié)議約定的期限，將需支付給被征地單位的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)匯入被征地單位征地補(bǔ)償費(fèi)專戶，不得以現(xiàn)金支付，沒有約定付款時(shí)間的，征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起三個(gè)月內(nèi)全額支付。

第四章征地補(bǔ)償費(fèi)分配和使用

第十一條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)當(dāng)在集體內(nèi)部合理分配，并主要用于被征地農(nóng)戶，本集體成員享有同等分配權(quán)。

第十二條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用、分配土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)前，必須制定使用、分配方案，經(jīng)本集體組織三分之二以上的成員或村民代表通過，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

享有土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)人員的資格，由村民會(huì)議或村民代表會(huì)議依照有關(guān)法律民主討論決定，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第十三條征地補(bǔ)償費(fèi)按以下規(guī)定使用、分配：

(一)屬于個(gè)人或者承包經(jīng)營者所有的青苗、附著物的補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)如數(shù)付給個(gè)人或者承包經(jīng)營者。

(二)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償主要用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)發(fā)展農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)，進(jìn)行農(nóng)用土地開發(fā)和農(nóng)田基本建設(shè)。其中安置補(bǔ)助費(fèi)經(jīng)村民會(huì)議同意，可以按安置補(bǔ)助費(fèi)除以勞動(dòng)力人數(shù)的平均數(shù)，分別撥給自謀職業(yè)者作為就業(yè)的補(bǔ)助和不能就業(yè)人員作為生活補(bǔ)貼；也可以在征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)。

征收、征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位。

(三)承包開發(fā)的土地被征收、征用的，應(yīng)當(dāng)對(duì)承包者未能收回的生產(chǎn)性投入作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，補(bǔ)償經(jīng)費(fèi)從土地補(bǔ)償費(fèi)中支付。

（四）土地被全部征收、征用的村（組），村（組）建制被撤銷，其農(nóng)業(yè)人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口的，其征地補(bǔ)償費(fèi)經(jīng)村（組）三分之二以上成員同意，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查，縣人民政府批準(zhǔn)，可以全部用于被征地人員的生產(chǎn)和生活安置。

第五章征地補(bǔ)償費(fèi)管理和監(jiān)督

第十四條征地補(bǔ)償費(fèi)由被征地村（組）在本地金融機(jī)構(gòu)設(shè)專戶存儲(chǔ)。

第十五條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理、征地補(bǔ)償費(fèi)使用管理等各項(xiàng)規(guī)章制度，實(shí)行財(cái)務(wù)公開，征地補(bǔ)償費(fèi)的收支和分配情況應(yīng)定期向本集體組織成員張榜公布，接受村民監(jiān)督。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)組織做好征地補(bǔ)償費(fèi)用的財(cái)務(wù)管理制度和征地補(bǔ)償費(fèi)的內(nèi)部審計(jì)工作。

第十六條征地補(bǔ)償費(fèi)須嚴(yán)格按使用分配方案的規(guī)定來使用、分配。任何單位或個(gè)人不得克扣、截留、侵占、挪用被征地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)。

第十七條縣國土資源局和縣農(nóng)業(yè)局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)征地補(bǔ)償費(fèi)分配和使用情況的監(jiān)督，及時(shí)受理群眾的投拆。有權(quán)調(diào)查和了解被征地單位征地補(bǔ)償費(fèi)的分配和使用情況，并要求被調(diào)查的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提供征地補(bǔ)償費(fèi)分配和支付清單。有權(quán)建議糾正和依法查處違反本辦法規(guī)定的行為。

第六章法律責(zé)任

第十八條違反本辦法第十條規(guī)定，逾期向被征地單位支付征地補(bǔ)償費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)向被征地單位按日支付萬分之三的違約金。

凡征地補(bǔ)償費(fèi)用不到位、安置不落實(shí)的，縣國土資源局不得向用地單位交付使用土地，用地單位不得開工建設(shè)。

篇9

為規(guī)范征收補(bǔ)償安置工作，確保XX大道項(xiàng)目順利實(shí)施，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號(hào)）、《XX省成品油市場(chǎng)管理實(shí)施辦法（試行）》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本方案。

一、征收原則

遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償，切實(shí)維護(hù)公共利益，充分保障房屋被征收人的合法權(quán)益。

二、征收范圍

詳見XX大道項(xiàng)目房屋征收紅線示意圖，本實(shí)施方案適用于征收范圍內(nèi)興旺加油站的房屋征收。

三、征收期限

1.本房屋征收協(xié)議簽訂期限：2020年1

月9日起至2020年2月9

日。

2.完成搬遷交付拆除期限：2020年2月24日止。

四、征收部門及實(shí)施單位

征收主體：XX縣人民政府

征收部門：XX縣房屋征收安置管理辦公室

實(shí)施單位：東部片區(qū)征遷指揮部

五、被征收土地、房屋的調(diào)查、認(rèn)定和處理

東部片區(qū)征遷指揮部組織對(duì)征收范圍內(nèi)土地、房屋的權(quán)屬、用途、面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。

1.被征收房屋的權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、用途、建筑面積及土地使用權(quán)性質(zhì)、用途、面積，以房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證記載為準(zhǔn)。涉及房屋產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的，先由公證部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)保全，再依據(jù)法律程序確定權(quán)屬，確定權(quán)屬期間不影響征收工作進(jìn)行。

2.征收范圍內(nèi)未登記的建筑，由東部片區(qū)征遷指揮部會(huì)同縣征收辦，按照規(guī)定組織規(guī)劃、國土、房管等部門進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

3.對(duì)批準(zhǔn)建設(shè)的附屬建筑及未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑物按實(shí)際建造成本結(jié)合房屋重置價(jià)及成新率進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償；對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的附屬建筑以及臨時(shí)建筑物（含已超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑），被征收人在本方案規(guī)定的期限內(nèi)主動(dòng)簽約并完成騰房搬遷交付拆除的，參照合法附屬建筑補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)2016年3月16日以后所建的違法建筑（包括附屬建筑及臨時(shí)建筑）一律不予補(bǔ)償。

4.被征收房地產(chǎn)已出租的，由被征收人與承租方解除租賃合同。

5.征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新設(shè)定擔(dān)?；蛘哌_(dá)成債務(wù)清償協(xié)議。抵押人和抵押權(quán)人不能重新設(shè)定擔(dān)?；蛘卟荒苓_(dá)成債務(wù)清償協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，并將補(bǔ)償款向公證機(jī)構(gòu)辦理提存公證。

6.對(duì)被征收土地、房屋調(diào)查登記情況以及補(bǔ)償結(jié)果進(jìn)行公示，公示期7天。

六、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定

評(píng)估機(jī)構(gòu)選定由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)從縣房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)庫中協(xié)商選定一家。若在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未選定的，由房屋征收部門組織被征收人通過抽簽方式確定。

七、征收補(bǔ)償安置方式

本項(xiàng)目實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置方式。

八、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（一）建筑物征收補(bǔ)償

1.生產(chǎn)用房補(bǔ)償。對(duì)生產(chǎn)用房補(bǔ)償，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按實(shí)際建造成本結(jié)合成新率進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。

2.房屋裝飾裝修補(bǔ)償。被征收房屋有裝飾裝修的由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。

3.附屬建筑及臨時(shí)建筑物的補(bǔ)償。對(duì)批準(zhǔn)建設(shè)的附屬建筑及未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑物，按重置成新價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)在2016年3月16日前未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的附屬建筑及臨時(shí)建筑物（含超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑），被征收人在本方案規(guī)定的期限內(nèi)主動(dòng)簽約并完成騰房搬遷交付拆除的，參照合法附屬建筑補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

4.企業(yè)院內(nèi)圍墻、綠化、路面、監(jiān)控、地下隱蔽工程（含地下基礎(chǔ)土方、擋土墻等）及綠化設(shè)施等設(shè)施補(bǔ)償，根據(jù)實(shí)地調(diào)查結(jié)果，按X府字[2016]XX號(hào)文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)合建造成本進(jìn)行補(bǔ)償。

（二）生產(chǎn)設(shè)備等補(bǔ)償

被征收人涉及不可移動(dòng)的設(shè)施設(shè)備以及因搬遷造成無法恢復(fù)使用確需報(bào)廢的設(shè)備（油罐和工藝管道及線路等），按照新購置價(jià)結(jié)合成新率確認(rèn)的補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由征地拆遷指揮部研究確定。

（三）其他補(bǔ)償

鑒于興旺加油站為特殊行業(yè)，涉及到的相關(guān)設(shè)計(jì)（包括消防）、環(huán)評(píng)、安評(píng)、防雷設(shè)施及檢測(cè)等費(fèi)用根據(jù)現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)納入征收補(bǔ)償范圍。補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)由征地拆遷指揮部研究確定。

九、補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)

（一）搬遷補(bǔ)助費(fèi)。按被征收房屋建筑面積15元/m2的標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人搬遷補(bǔ)償。

（二）按期簽約交付拆除獎(jiǎng)。對(duì)被征收企業(yè)，在2019年

月

日前簽約并完成騰地、騰房交付拆除的，獎(jiǎng)勵(lì)20萬元。未在上述規(guī)定期限內(nèi)簽約并完成騰地、騰房交付拆除的，不予獎(jiǎng)勵(lì)。

（三）停業(yè)停產(chǎn)損失。根據(jù)企業(yè)被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素協(xié)商并由征地拆遷指揮部研究確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額。

十、支付方式

征收人支付給被征收人的結(jié)算金額，在本協(xié)議簽訂之日起10天內(nèi)，由征收人先預(yù)付60%給被征收人；剩余的40%在被征收人將房屋騰空交付拆除時(shí)，由征收人一次性付清。

十一、拆除方式

被征收人應(yīng)在本方案規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成騰房搬遷，并將涉征房屋及附著物交付東部片區(qū)征遷指揮部統(tǒng)一組織拆除搬移處理。

十二、爭(zhēng)議的解決

（一）對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的雙方當(dāng)事人，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

（二）征收補(bǔ)償協(xié)議訂立后，被征收人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)的，征收人可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；被征收人認(rèn)為征收人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)的，被征收人可以依法提起行政訴訟。

篇10

關(guān)鍵詞：房屋征收；問題；措施

中圖分類號(hào)：TU11 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 簡析緣由

1.1 關(guān)于要素保障

首先是目前的城建活動(dòng)的大力進(jìn)行，征收形式從過去的小面積，逐漸的變?yōu)槟壳暗拇笃Ｊ?，此時(shí)征收量顯著的變多了，因?yàn)榘仓梅康目倲?shù)較少，而且它的建設(shè)得歷經(jīng)非常久的時(shí)間，導(dǎo)致其不能和拆遷活動(dòng)保持一致。而且，在相關(guān)的手續(xù)的落實(shí)層次中，機(jī)構(gòu)之間無法有效地協(xié)調(diào)也容易導(dǎo)致不利現(xiàn)象。第二，對(duì)安置土地和商業(yè)安置房尚需要加大力度妥善落實(shí)。第三，國家的調(diào)控等要素使得融資活動(dòng)無法有效地進(jìn)行，很多的延續(xù)工程沒有在規(guī)定的時(shí)間中結(jié)束，進(jìn)而也容易導(dǎo)致土地?zé)o法盡快的掛拍，進(jìn)而使得資金無法有效地回籠。

1.2 政策統(tǒng)一平衡方面

首先是房屋拆遷以及城建活動(dòng)歷經(jīng)了非常久的階段，在這個(gè)時(shí)間段中，國家的管控力度不斷的加大，而且管控體系也開始朝著積極化的方向發(fā)展，此時(shí)就出現(xiàn)了很多地區(qū)或者是很多工程單獨(dú)的設(shè)置政策的局面，此類政策已經(jīng)開始落實(shí)，假如取消的話非常的難以開展，分析到其前后等的連續(xù)性，導(dǎo)致其無法有效地達(dá)成一致。第二，對(duì)于集體性質(zhì)的土地來講，其征收活動(dòng)無法積極地開展，很多問題沒有相關(guān)的法規(guī)做依托，導(dǎo)致政策等不能夠達(dá)成一致。第三，個(gè)別的項(xiàng)目開展方或者是工作者過分的關(guān)注項(xiàng)目的進(jìn)展速率，或是由于一些個(gè)人的利益問題而出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，也使政策不斷被突破。

1.3 關(guān)于過去留存下來的不利現(xiàn)象

首先是最近幾年，對(duì)于不按照法規(guī)占用土地的現(xiàn)象，沒有認(rèn)真地整治處理，很多建設(shè)活動(dòng)獲取的利潤很多，按照法律來處理非常有難度。第二，由于目前城建的規(guī)劃非常的嚴(yán)苛，使得鄉(xiāng)村地區(qū)的宅基審批非常的難以進(jìn)行，進(jìn)而就催生了一批違章建筑。第三，一些集體土地中的交易活動(dòng)雖說觸犯了法律，不過一般都是沒有惡意的，所以，結(jié)合法規(guī)對(duì)其處理的話，有些不近人情，也容易引起爭(zhēng)議。第四，被征收的群眾，借助法律的漏洞來開展活動(dòng)，由于現(xiàn)在的政策導(dǎo)致其經(jīng)由不法建設(shè)，獲取運(yùn)營資格等多種措施來獲取利潤，法規(guī)中亦不存在合理的方式對(duì)其整治，當(dāng)前缺少對(duì)此種現(xiàn)象的處理措施。

1.4 負(fù)面情緒存在

第一，總的拆遷環(huán)境不好，同時(shí)因?yàn)檩浾摰囊龑?dǎo)，使得被征收群體的弱勢(shì)性被夸大，此時(shí)更加的無法開展征收工作。第二，該項(xiàng)活動(dòng)牽扯的利潤很多，使得被征收的群體有一種搶抓機(jī)會(huì)的思想意識(shí)。第三，行政措施無法合理的發(fā)揮意義，使得該項(xiàng)活動(dòng)無法積極地落實(shí)。第四，各個(gè)區(qū)域的政策落實(shí)不一致，此時(shí)就導(dǎo)致這些群體出現(xiàn)對(duì)立思想，進(jìn)而導(dǎo)致該項(xiàng)活動(dòng)更加無法進(jìn)行。第五，房價(jià)等在短時(shí)中迅猛的增加，此時(shí)就會(huì)使得群眾對(duì)于政策存在負(fù)面情緒，進(jìn)而出現(xiàn)一些上訪等現(xiàn)象。

2 應(yīng)對(duì)思想

2.1 加強(qiáng)資源要素保障，合理控制征收規(guī)模

一是要整體謀劃安置房建設(shè)，實(shí)行網(wǎng)格式布局，基本做到就近安置，同時(shí)對(duì)國有土地上的舊城改造項(xiàng)目要盡量考慮原地安置，從區(qū)塊中劃出一部分土地專門用于安置，或采用帶方案出讓土地的方式，從開發(fā)商處回購房屋用于安置；二是安置房建設(shè)中要適量考慮商業(yè)安置房的建設(shè)；以彌補(bǔ)當(dāng)前商業(yè)安置房源不足的缺陷；三是相對(duì)固定安置房套型設(shè)計(jì)，并以中小戶型為主，解決房型跳躍過大以及中小戶型不足的問題；四是建立安置房建設(shè)的綠色通道，進(jìn)一步加快各項(xiàng)手續(xù)辦理和建設(shè)進(jìn)度。

2.2 多措施解決安置土地

一是區(qū)塊實(shí)施前應(yīng)盡量提供一定量的土地用作安置；二是要向市場(chǎng)適當(dāng)收購?fù)恋刈鳛榘仓脙?chǔ)備土地，若收購?fù)恋厮趨^(qū)塊被列入征收計(jì)劃，也可減少征收難度；三是對(duì)小面積工業(yè)企業(yè)安置土地問題予以重視，建議在各街道騰出一塊有一定地段優(yōu)勢(shì)的土地專門用于小面積工業(yè)企業(yè)的安置。

2.3 合理控制征收規(guī)模

鑒于宏觀調(diào)控等因素導(dǎo)致融資困難，建議合理控制征收規(guī)模，確保上年度延續(xù)項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和已有合約的招商引資重大區(qū)塊任務(wù)完成，其余項(xiàng)目著重做好前期工作，待條件成熟時(shí)再行啟動(dòng)。

2.4 加強(qiáng)政策引導(dǎo)，盡量將安置方式引導(dǎo)到貨幣安置方式上來

一是對(duì)安置房價(jià)格要嚴(yán)格以預(yù)期市場(chǎng)價(jià)測(cè)定，基本與市場(chǎng)接軌，使貨幣補(bǔ)償真正體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)；二是提高非住宅貨幣補(bǔ)償優(yōu)惠比例，并參照住宅貨幣補(bǔ)償方式設(shè)置放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)助金；三是對(duì)工業(yè)房屋征收選擇土地調(diào)產(chǎn)安置的，土地安置價(jià)格要基本與市場(chǎng)價(jià)格接軌，減少地土安置的利益。通過以上方式，使相當(dāng)部分被征收人能夠選擇貨幣安置補(bǔ)償方式，以緩解安置房、安置土地等資源的壓力。

2.5 梳理規(guī)范補(bǔ)償政策，嚴(yán)肅征收政策執(zhí)行

匯總梳理現(xiàn)行各類征收政策，對(duì)各地政策差異情況進(jìn)行比較，統(tǒng)籌考慮制訂各方都能接受的統(tǒng)一政策，糾正現(xiàn)行不合理政策。

2.6 嚴(yán)肅征收補(bǔ)償政策的執(zhí)行

一是嚴(yán)格做好征收補(bǔ)償方案的審核和審批，杜絕政策突破；二是加強(qiáng)對(duì)征收實(shí)施過程的監(jiān)督；三是加強(qiáng)群眾的監(jiān)督，公示征收協(xié)議，允許征收范圍內(nèi)的被征收人互相查閱，做到公開公正；四是加強(qiáng)工作聯(lián)動(dòng)，及時(shí)協(xié)商調(diào)處具有普遍性的、確實(shí)有調(diào)整或完善需要的問題；五是進(jìn)一步加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督的作用。

2.7 妥善處理歷史問題，遏止不當(dāng)?shù)美袨?/p>

妥善處理歷史遺留問題。一是借鑒各地對(duì)歷史遺留違章建筑的處理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)歷史違章建筑進(jìn)行集中處理。二是慎重處理農(nóng)改居問題。涉及農(nóng)改居區(qū)塊，必須嚴(yán)格執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償政策，對(duì)同一區(qū)塊涉及改和未改兩種情況的，先實(shí)施已改區(qū)塊的征收工作，最大限度地減小矛盾。

2.8 合理的使用多項(xiàng)措施，盡量的將問題處理好

不斷的完善當(dāng)前的政策體系，保證被征者的利益受到維護(hù)，關(guān)注政策的一致性以及落實(shí)時(shí)期的三公原則，獲取人們的信賴。合理的使用行政措施，目前存在的最大的阻力就是工業(yè)性質(zhì)的征收工作，比如安置土地較少，或者是行政方法沒有合理的使用等等，一般是經(jīng)由查處違章之類的形式來應(yīng)對(duì)欲望的擴(kuò)張，確保其簽訂合約。同時(shí)可以結(jié)合組織動(dòng)員之類的方法，積極的開展好機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)的工作者的宣傳活動(dòng)，帶動(dòng)他們?cè)谡魇栈顒?dòng)中發(fā)揮關(guān)鍵的意義，進(jìn)而合理的應(yīng)對(duì)目前的一些工作者因?yàn)椴涣夹畔⒌拇嬖诙鴽]有工作熱情的現(xiàn)象。

結(jié)語

通過上面的敘述，我們得知，要想處理好征管時(shí)的不利現(xiàn)象，就應(yīng)該秉承著公開公平的思想來開展工作，相關(guān)的征管機(jī)構(gòu)應(yīng)該切實(shí)的以法律為依據(jù)，認(rèn)真的按照活動(dòng)的步驟和理念來開展工作，要確保執(zhí)法的步驟合乎國家的規(guī)定。

參考文獻(xiàn)

[1]姜明安.法治政府必須認(rèn)真對(duì)待公民權(quán)利-評(píng)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》[J].北京大學(xué)學(xué)報(bào)，2008（5）：6.