導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇?jiǎng)潛芡恋氐脑u(píng)估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】劃撥 土地 價(jià)值 評(píng)估

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，國(guó)有土地使用權(quán)都是通過(guò)劃撥取得。改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)有土地使用權(quán)出讓已成為當(dāng)前土地使用權(quán)獲取的主要方式。由于過(guò)去以劃撥方式取得的土地仍由原產(chǎn)權(quán)單位使用，加上國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事、公益事業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施等用地經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，仍通過(guò)劃撥方式取得，因此形成了劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)并存的格局。

一、劃撥土地使用權(quán)的含義及特點(diǎn)

（一）劃撥土地使用權(quán)的含義

“劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)[1]?！币詣潛芊绞将@取的土地使用權(quán)，一般沒(méi)有使用期限限制。劃撥土地使用權(quán)可通過(guò)以下形式取得：（1）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，土地使用者在繳納補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等費(fèi)用后取得;（2）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，土地使用者無(wú)償取得。

（二）劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)

劃撥土地使用權(quán)有以下3個(gè)特點(diǎn)：（1）公益性，劃撥土地使用權(quán)，國(guó)家作為土地所有人未獲取經(jīng)濟(jì)利益;（2）法定性，取得劃撥土地使用權(quán)應(yīng)符合法律法規(guī)規(guī)定，并經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn);（3）限制性，劃撥土地使用權(quán)取得后，其收益、處分權(quán)利受到一定限制，不能隨意進(jìn)行處分。

二、劃撥土地使用權(quán)價(jià)值構(gòu)成

（一）劃撥土地使用權(quán)價(jià)值的定義

“土地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)[2]”。與出讓土地使用權(quán)相比，劃撥土地進(jìn)入二、三級(jí)市場(chǎng)有更加嚴(yán)格的限制條件。國(guó)家禁止有關(guān)單位利用劃撥土地從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)可依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓或出租。劃撥土地使用權(quán)價(jià)值是土地價(jià)格的一種特殊表現(xiàn)形式，一般以取得并開(kāi)發(fā)至可用狀態(tài)下的土地資產(chǎn)價(jià)格表征。劃撥土地使用權(quán)價(jià)值是劃撥土地平均取得成本和開(kāi)發(fā)成本之和。

（二）劃撥土地使用權(quán)價(jià)值的具體構(gòu)成

劃撥土地使用權(quán)價(jià)值包括土地取得成本和土地開(kāi)發(fā)成本兩部分。在實(shí)際應(yīng)用中，土地利用情況不同，其價(jià)格構(gòu)成也有所不同。對(duì)新增建設(shè)用地，土地取得成本包括土地補(bǔ)償、安置費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用;對(duì)已利用的國(guó)有土地，土地取得成本包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)和稅費(fèi)等費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)成本主要是企業(yè)取得土地后，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如水、電、氣、通訊和道路等建設(shè)費(fèi)用，使其達(dá)到“七通一平”的條件。因劃撥土地使用權(quán)的使用限制，在評(píng)估操作中一般不考慮土地增值。所以，劃撥土地使用權(quán)價(jià)值構(gòu)成包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、相關(guān)利息及利潤(rùn)。

三、劃撥土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估方法

（一）直接評(píng)估法

直接評(píng)估法又稱正算法，是直接根據(jù)土地平均取得和開(kāi)發(fā)的成本計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值。依據(jù)相關(guān)計(jì)算公式可知，這種方法是以取得土地和開(kāi)發(fā)土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上利息、稅金、利潤(rùn)和土地收益來(lái)計(jì)算土地價(jià)格的方法。土地價(jià)格由土地取得費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)和土地所有權(quán)收益累加構(gòu)成。直接評(píng)估法的計(jì)算過(guò)程簡(jiǎn)單明了，易于理解和接受。由于土地所有權(quán)收益來(lái)源于“增值地租”，歸國(guó)家所有，所以按直接評(píng)估法計(jì)算，“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格為土地取得費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)之和”[3]。

（二）間接評(píng)估法

間接評(píng)估法又稱倒算法，這種評(píng)估方法分兩步計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值：首先采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法等評(píng)估方法，“計(jì)算出一定期限、一定開(kāi)發(fā)程度和容積率條件下出讓土地使用權(quán)的價(jià)格”[4]。這個(gè)價(jià)格一般包括土地取得費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地增值收益三個(gè)部分。然后，根據(jù)出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格之間的區(qū)別，倒算劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格。按間接評(píng)估法計(jì)算，劃撥土地使用權(quán)價(jià)值等于出讓土地使用權(quán)的價(jià)值與土地使用權(quán)出讓金之間的差額。

（三）評(píng)估注意事項(xiàng)

1.劃撥土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估？應(yīng)切合實(shí)際。劃撥土地的面積一般較大，由于沒(méi)有使用年限的限制，部分劃撥土地城隨著城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程，用途發(fā)生了明顯變化。劃撥土地使用權(quán)抵押存在諸多限制，評(píng)估過(guò)程比較復(fù)雜，價(jià)值測(cè)算難度較大。評(píng)估時(shí)應(yīng)認(rèn)識(shí)到，劃撥土地使用權(quán)抵押貸款評(píng)估的目的是抵押物的變現(xiàn)能力，而不是該企業(yè)的償還能力。應(yīng)充分考慮評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。劃撥土地使用權(quán)的抵押是一種比較特殊的經(jīng)濟(jì)行為，抵押前須經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，抵押人、抵押權(quán)人與國(guó)土行政主管部門之間要簽定土地出讓協(xié)議，明確土地出讓金數(shù)額。處置該劃撥土地使用權(quán)時(shí)，面臨眾多不確定因素，還應(yīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)。因此，在評(píng)估過(guò)程中，要全面考慮抵押期間的風(fēng)險(xiǎn)，貫徹謹(jǐn)慎評(píng)估原則，在測(cè)算完預(yù)期土地的價(jià)值之后，還應(yīng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的修正。隨著城市建設(shè)的全面鋪開(kāi)，城市規(guī)劃面臨較大調(diào)整。部分劃撥土地的用途發(fā)生了較大變化，有的因地方政府招商引資的需要轉(zhuǎn)變成商業(yè)用地，有的因棚戶區(qū)改造而轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?。這些改變了用途的劃撥土地，很多都沒(méi)有到土地行政管理部門辦理相關(guān)變更手續(xù)，客觀上造成了土地的規(guī)劃用途、記載用途和實(shí)際用途之間的差異。

2.企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，劃撥土地使用權(quán)不能作為評(píng)估對(duì)象。劃撥土地使用權(quán)是原始取得，作為土地所有權(quán)人的國(guó)家沒(méi)有從中獲利，企業(yè)使用土地時(shí)也沒(méi)有支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，企業(yè)行使的是國(guó)家賦予的占有和使用的權(quán)利，對(duì)劃撥的土地使用權(quán)并沒(méi)有收益和處分的權(quán)利。因此，企業(yè)破產(chǎn)后，原劃撥使用的對(duì)象缺失，劃撥土地的依據(jù)當(dāng)然不復(fù)存在，國(guó)家應(yīng)按規(guī)定收回該土地。因此，劃撥土地使用權(quán)不是企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，不能作為估價(jià)對(duì)象。

參考文獻(xiàn)

篇2

關(guān)鍵詞土地評(píng)估城鎮(zhèn)私房

一、房屋征收和拆遷安置補(bǔ)助工作中地價(jià)評(píng)估的作用

隨著全國(guó)范圍內(nèi)舊城改造進(jìn)度的加快，城鎮(zhèn)房屋征收和拆遷安置補(bǔ)助工作成為涉及廣大城鎮(zhèn)居民的切身利益、關(guān)系到社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的一件大事。由于歷史形成的原因，城市房屋拆遷中，被拆遷的房屋除了部分屬于單位產(chǎn)權(quán)的公房外，有相當(dāng)大一部分屬于城鎮(zhèn)居民因各種原因保存下來(lái)長(zhǎng)期占有、使用的私房。對(duì)這部分私房的拆遷賠償處理是否得當(dāng)是關(guān)系到整個(gè)拆遷工作能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵。

作為完成該項(xiàng)工作的房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)說(shuō)，除了認(rèn)識(shí)到該工作的重要性和嚴(yán)肅性外，還應(yīng)該學(xué)習(xí)并掌握國(guó)家和地方關(guān)于房屋拆遷的政策，對(duì)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)、用途以及利用現(xiàn)狀做全面、深入的了解。只有這樣，才能在工作中盡量做到客觀、公正、科學(xué)的評(píng)估，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)順利進(jìn)行。

二、城市私房用地使用權(quán)的性質(zhì)與類型分析

確定城市私房用地使用權(quán)的性質(zhì)與類型，主要的根據(jù)《關(guān)于確定土地權(quán)屬問(wèn)題的若干意見(jiàn)》（1989年7月5日）的第六條和第及第十五條規(guī)定。第六條：農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織將原集體土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，其用地屬于國(guó)家所有。城鎮(zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個(gè)人，其所售房屋占用的土地屬于國(guó)家所有；第十五條：凡依法經(jīng)國(guó)家征用、劃撥、解放初期接收或通過(guò)繼承、接受地上建筑物等方式合法使用國(guó)有土地的，可以依照規(guī)定確定其國(guó)有土地使用權(quán)。因此根據(jù)以上兩條規(guī)定可以確定城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對(duì)房屋占用的土地享有的國(guó)有土地使用權(quán)，即城市私有房屋用地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有土地。

城市私房用地使用權(quán)在權(quán)利主體方面，限定為城市私有房屋所有權(quán)人。這類房屋占用的土地使用權(quán)的取得有一定的特殊性，其中多數(shù)人屬于在全國(guó)實(shí)行土地公有制以前已經(jīng)取得房屋及其所占土地的所有權(quán)，土地公有化以后仍繼續(xù)享有房屋所有權(quán)，因而享有相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)的情形。城市私房用地使用權(quán)終止多是因?yàn)閷?shí)施城市建設(shè)規(guī)劃需要而進(jìn)行舊城區(qū)改建，發(fā)生原私有房屋予以拆除的情形。從以上分析可以看出，由于城市私房用地使用權(quán)取得的特殊性，城市私有房屋所有權(quán)人并未交付土地出讓金，也未以其他形式支付給土地所有者（這里指國(guó)家）相應(yīng)的費(fèi)用，故可認(rèn)為是無(wú)償取得的，因此城市私房所享有的土地權(quán)利屬于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。

三、城市私房?jī)r(jià)格的評(píng)估思路和選取的方法

從上面的分析我們可以看出，城市私有房屋占用土地使用權(quán)屬于取得方式比較特殊的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。據(jù)此，我們可以確定城市私有房屋拆遷補(bǔ)償中土地使用權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵，為開(kāi)展評(píng)估工作確立前提。

在估價(jià)前提確立的情況下，我們需要從市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等中選取合適的地價(jià)評(píng)估方法。和其他拆遷補(bǔ)償房地產(chǎn)一樣，城市私房也由地上建筑物價(jià)格、建筑物占用范圍內(nèi)的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格兩部分組成。估價(jià)師可以可以根據(jù)房地產(chǎn)自身情況和評(píng)估思路，選取估價(jià)方法。

1、單獨(dú)測(cè)算土地價(jià)格，使用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算私房所占土地的土地使用權(quán)，這種方法的前提是土地市場(chǎng)成熟讀好，有大量的可比較案例，或者是已經(jīng)建立了比較科學(xué)客觀、現(xiàn)勢(shì)力性好的基準(zhǔn)地價(jià)體系。

篇3

劉淼,區(qū)域經(jīng)濟(jì)專家。廣東工業(yè)大學(xué)國(guó)際投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究所所長(zhǎng),教授。兼任中國(guó)海外華商研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)社科院海外華商研究中心理事、廣東亞太經(jīng)濟(jì)研究中心特約研究員。

研究方向:國(guó)際融資、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)集中和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

代表著作:《世界華僑華人經(jīng)濟(jì)研究》《日本金融大爆炸及政府的應(yīng)對(duì)》《韓國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑的啟示》《戰(zhàn)后泰國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型》《日本集團(tuán)化企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)管理》等。

主持項(xiàng)目:《國(guó)家s七五規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目?沿海經(jīng)濟(jì)專題研究》《20世紀(jì)中國(guó)財(cái)經(jīng):近代華僑投資與中國(guó)財(cái)經(jīng)》《蘇南社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變遷與周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系研究》等部委項(xiàng)目。

文化體制改革主要涉及兩個(gè)層面的問(wèn)題:一個(gè)是企業(yè),一個(gè)是事業(yè)。現(xiàn)在討論最多的還是集中在企業(yè)的層面上,是怎么實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的問(wèn)題。一旦實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化,目標(biāo)是利潤(rùn),如果不追求利潤(rùn),企業(yè)便難以生存,而作為政府投資,它所取得的效益應(yīng)該是社會(huì)的效益。在文化產(chǎn)業(yè)當(dāng)中,有一些是需要國(guó)家政府來(lái)保護(hù)的?，F(xiàn)在主要的問(wèn)題是產(chǎn)業(yè)化的部門和企業(yè)該怎么做?

在投資的問(wèn)題上,過(guò)去我們某些大型的項(xiàng)目基本上是政府投資的,文化產(chǎn)業(yè)方面表現(xiàn)得尤為突出。問(wèn)題表現(xiàn)在他要做這么一個(gè)工程,做完了以后,就沒(méi)有后續(xù)的東西。所以在投資里,關(guān)于投資回報(bào)的問(wèn)題,是考慮不多的,劃撥土地也好,投入資金也好,主辦方考慮的主要還是發(fā)展戰(zhàn)略層面的因素。

但是,投資公司和過(guò)去經(jīng)營(yíng)模式的目標(biāo)不一致,這個(gè)公司承擔(dān)的是今后怎么運(yùn)營(yíng),怎樣償還貸款、投資的問(wèn)題?，F(xiàn)在從文化產(chǎn)業(yè)總體情況來(lái)看,某些單位就是拿著政府的這塊土地經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)得不好也沒(méi)有關(guān)系,因?yàn)槿狈驔](méi)有后續(xù)的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn),導(dǎo)致很多企業(yè)的不景氣,產(chǎn)生了一系列的問(wèn)題。所以在整個(gè)投資的問(wèn)題上就需要一個(gè)系統(tǒng)設(shè)計(jì),要有運(yùn)營(yíng)的設(shè)計(jì)、企業(yè)中財(cái)務(wù)的設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷的設(shè)計(jì)等,因?yàn)槠髽I(yè)的投資決策和行為,面臨的是長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)、增值、保值的問(wèn)題。

關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)制,就牽涉到產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)可以劃分經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是要拿出去經(jīng)營(yíng)的。現(xiàn)在許多資產(chǎn)的品質(zhì)不是很好,所以要對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行改造,這就是為什么我們要在制度上進(jìn)行改革的原因?，F(xiàn)在有很多單位都碰到這樣一個(gè)問(wèn)題:轉(zhuǎn)制以后國(guó)有資產(chǎn)怎么處置?我們認(rèn)為,首先要建立分類的目標(biāo)、分類的標(biāo)準(zhǔn)、分類的方法,所謂的分類標(biāo)準(zhǔn),就是市場(chǎng)準(zhǔn)入的入門證,是企業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)能不能進(jìn)入市場(chǎng)的核心問(wèn)題。比如說(shuō),我們的文化產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng),包括進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng),可能就要參照美國(guó)的分類標(biāo)準(zhǔn),墨西哥和加拿大都要按照這個(gè)分類標(biāo)準(zhǔn),如果不進(jìn)入分類標(biāo)準(zhǔn)的目錄,對(duì)產(chǎn)品的進(jìn)出口會(huì)產(chǎn)生直接的影響?，F(xiàn)在我們文化產(chǎn)業(yè)分類的標(biāo)準(zhǔn),究竟怎么確定?分類指導(dǎo)、分類改革在文化體制改革當(dāng)中很重要,在企業(yè)資產(chǎn)重組后的企業(yè)運(yùn)營(yíng)投資的整個(gè)資產(chǎn)組合方面也很重要。

再有就是國(guó)有資產(chǎn)怎么進(jìn)行評(píng)估。在國(guó)有資產(chǎn)的清理過(guò)程中,需要對(duì)所有的資產(chǎn)評(píng)估。國(guó)有文化資產(chǎn)進(jìn)行公司轉(zhuǎn)制,資產(chǎn)必須進(jìn)行評(píng)估,在所有的招商,包括吸引外資,都需要評(píng)估,你到底占有多少資產(chǎn)?哪些資產(chǎn)是你所有的?因?yàn)樵谑袌?chǎng)交易的規(guī)則里,資產(chǎn)的屬性、產(chǎn)權(quán)必須是公司的才可以交易,不能拿別人的東西進(jìn)行交易、生產(chǎn)。現(xiàn)在的某些評(píng)估方法也有些問(wèn)題,比如在過(guò)去很多投資當(dāng)中資產(chǎn)的價(jià)值是有損耗的,許多轉(zhuǎn)制后的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)拿的是很低的資產(chǎn),就是比較惡劣的資產(chǎn),但還要按照優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行回報(bào),這樣就給轉(zhuǎn)制后的公司帶來(lái)非常大的麻煩,有些公司簡(jiǎn)直就無(wú)法經(jīng)營(yíng)。所以在投資的領(lǐng)域,要建立這么一個(gè)制度,應(yīng)照顧到所有投資人的利益。

篇4

【關(guān)鍵詞】土地資產(chǎn)；確認(rèn)；披露

自1987年深圳市人民政府以協(xié)議方式將一塊國(guó)有土地使用權(quán)出讓給中國(guó)航空進(jìn)出口公司深圳工貿(mào)中心以來(lái)，土地有償使用制度在全國(guó)推行。不過(guò)這種有償使用制度主要針對(duì)增量土地而言，國(guó)有企業(yè)原來(lái)取得的存量土地絕大部分依然為劃撥使用權(quán)，土地價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)。國(guó)企改制中對(duì)土地處置的力度和量度都很有限。即使通過(guò)土地使用權(quán)出讓方式或完成改制、通過(guò)土地使用權(quán)處置獲得土地產(chǎn)權(quán)的原國(guó)有企業(yè)，對(duì)土地資產(chǎn)的利用都僅僅處于一種粗放狀態(tài)，即仍然只將土地作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。由于土地資產(chǎn)有別于其他一般資產(chǎn)的特性，土地資產(chǎn)的管理經(jīng)營(yíng)也有不同于其他資產(chǎn)管理的特點(diǎn)，作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要方面，土地資產(chǎn)的管理在現(xiàn)階段還沒(méi)有普遍地被企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者所重視和把握。這是有必要深入研究企業(yè)土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)問(wèn)題的客觀原因。由于土地取得方式不同，現(xiàn)階段將土地資產(chǎn)列入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)等不同的處理方式在各個(gè)企業(yè)都有，土地資產(chǎn)確認(rèn)缺乏統(tǒng)一的、規(guī)范的制度規(guī)定，造成會(huì)計(jì)處理混亂，無(wú)法反映土地資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和相關(guān)處置信息。而在土地資產(chǎn)信息披露方面，現(xiàn)行財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)信息的披露存在不足。首先是不能反映土地資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值?，F(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定，那些通過(guò)交易取得的土地資產(chǎn)才能在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中進(jìn)行確認(rèn)和披露，且采用歷史成本計(jì)量屬性，可作為表現(xiàn)企業(yè)未來(lái)超額獲利能力的土地資產(chǎn)，卻無(wú)法用現(xiàn)值來(lái)計(jì)量。其次是不能充分披露土地資產(chǎn)的信息內(nèi)容。在現(xiàn)行的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中不披露企業(yè)擁有的土地資產(chǎn)的詳細(xì)項(xiàng)目；另外，由于統(tǒng)一使用貨幣計(jì)量，使得許多與無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的、對(duì)決策者有重要參考價(jià)值的、難以用貨幣計(jì)量的重要信息，不能反映在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中。因此，土地資產(chǎn)信息披露問(wèn)題的研究，對(duì)企業(yè)和投資者有重要意義。由于土地資產(chǎn)的特殊性以及企業(yè)土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀，本文對(duì)企業(yè)土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)問(wèn)題進(jìn)行分析研究，以適應(yīng)我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r，解決我國(guó)企業(yè)中的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，有利于企業(yè)全面、完整地管理、核算其全部資產(chǎn)，為完善我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。

一、研究成果綜述

我國(guó)實(shí)行土地公有制，土地制度與西方國(guó)家存在差異，因此國(guó)內(nèi)對(duì)土地資產(chǎn)的研究主要集中在對(duì)土地資產(chǎn)的特性和權(quán)屬性質(zhì)的討論上；此外，由于土地資產(chǎn)對(duì)企業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)發(fā)揮了重要作用，企業(yè)管理者對(duì)土地資產(chǎn)的重視程度有所提高，因此對(duì)土地資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理及投資決策方面的研究也日益增多。

其一，關(guān)于土地資源的特性和土地價(jià)格決定的特殊性。土地資源既有自然屬性，也有經(jīng)濟(jì)屬性。土地資源的生產(chǎn)性是它的自然屬性，土地資源的使用價(jià)值是它的經(jīng)濟(jì)屬性。不能認(rèn)為土地沒(méi)有經(jīng)濟(jì)屬性，或者認(rèn)為土地的自然屬性是“資源”，經(jīng)濟(jì)屬性是“資產(chǎn)”（葉艷妹，1996）。土地價(jià)格既包括由于對(duì)土地資源的壟斷所形成的價(jià)格，也包括勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的貨幣表現(xiàn)的價(jià)格，它是自然資源的價(jià)格和勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的貨幣表現(xiàn)價(jià)格的統(tǒng)一（張振華，1995）。

其二，關(guān)于土地資產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)。李慧（2002）認(rèn)為，企業(yè)作為一個(gè)法人實(shí)體只能擁有土地的使用權(quán)，土地在被企業(yè)使用的同時(shí)，國(guó)家擁有根據(jù)需要隨時(shí)無(wú)償征用的權(quán)力，而企業(yè)無(wú)法對(duì)土地使用權(quán)實(shí)施控制。因此不論企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)是否付出了代價(jià)，企業(yè)均應(yīng)將其作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算。何建榮（2004）認(rèn)為，將土地和建筑物兩種不同性質(zhì)、不同使用年限、不同價(jià)值轉(zhuǎn)移方式的資產(chǎn)混合在一起核算不夠規(guī)范，認(rèn)為在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，土地資產(chǎn)不能形成固定資產(chǎn)，仍然作為無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)加以核算。也有學(xué)者提出反對(duì)意見(jiàn)，周海濤、丁艷濤（2005）認(rèn)為土地使用權(quán)的價(jià)值屬性不符合無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值決定的一般原理，土地使用權(quán)本質(zhì)上是近似土地所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地使用權(quán)歸屬固定資產(chǎn)符合國(guó)際會(huì)計(jì)慣例，因此應(yīng)該將土地資產(chǎn)全部納入固定資產(chǎn)的核算范圍。黎明、霍文波（2003）提出，土地使用權(quán)既不應(yīng)該納入無(wú)形資產(chǎn)科目中核算，也不應(yīng)通過(guò)在建工程，轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)核算，而是將土地使用權(quán)進(jìn)行單獨(dú)核算最為有利。吳明華等（2002）認(rèn)為，將土地使用權(quán)價(jià)值與地上附著物并為一體作為固定資產(chǎn)核算存在不足，并認(rèn)為土地使用權(quán)可單獨(dú)核算。顏淑姬（2007）認(rèn)為，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、英美等國(guó)家的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將土地作為固定資產(chǎn)核算，是與土地私有制相聯(lián)系的，而我國(guó)實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有制，土地單獨(dú)核算符合我國(guó)國(guó)情，不能一味照搬西方國(guó)家的做法。葉彬（2002）認(rèn)為，對(duì)于劃撥土地使用權(quán)，由于企業(yè)既不擁有也無(wú)法對(duì)其實(shí)施有效的控制，故不符合企業(yè)資產(chǎn)定義，不能視為企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)。

由此看出，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)土地資產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)的爭(zhēng)議是普遍的，將土地資產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)還是單獨(dú)核算，取決于土地資產(chǎn)的資產(chǎn)特性。這是由我國(guó)土地制度決定的，但從歷史到現(xiàn)在對(duì)土地資產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)仍未明確。

二、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)土地資產(chǎn)的規(guī)范

資產(chǎn)，是指企業(yè)過(guò)去的交易或者事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。要將一項(xiàng)資源確認(rèn)為資產(chǎn)除了符合資產(chǎn)的定義外，還要同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：一是與該資源有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。二是該資源的成本或價(jià)值能夠可靠地計(jì)量。資產(chǎn)的基本特征是收益性。資產(chǎn)能夠通過(guò)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不斷地增值，成為資產(chǎn)擁有者源源不斷的收益來(lái)源。資產(chǎn)的另一個(gè)重要特征是具有明確的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度下，資產(chǎn)總是為某一產(chǎn)權(quán)主體所擁有和控制著的，該產(chǎn)權(quán)主體必然擁有對(duì)資產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，否則資產(chǎn)就不能運(yùn)動(dòng)增值，也就不能成為資產(chǎn)了。如前所述，土地資產(chǎn)滿足資產(chǎn)的一般特性，是企業(yè)資產(chǎn)的組成部分，但由于土地資產(chǎn)不同于一般資產(chǎn)的特殊性質(zhì)，使得土地資產(chǎn)在確認(rèn)時(shí)也具有特殊性。

（一）在國(guó)企改革和土地制度改革之初，國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)確認(rèn)的核算方式

1.國(guó)有企業(yè)使用的土地大多是通過(guò)無(wú)償劃撥取得的，所以沒(méi)有對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行核算，那些因征用土地而支付的補(bǔ)償費(fèi)，直接并入土地有關(guān)的房屋、建筑物的價(jià)值內(nèi)，不單獨(dú)作為土地的價(jià)值入賬，將其面積及征用情況作備查記錄。關(guān)于土地資產(chǎn)的相關(guān)證明，頂多就是一本國(guó)有土地使用證。

2.財(cái)政部［1995］108號(hào)文《關(guān)于國(guó)有企業(yè)清產(chǎn)核資中土地估價(jià)有關(guān)財(cái)務(wù)處理問(wèn)題的規(guī)定》：對(duì)于企業(yè)過(guò)去作為固定資產(chǎn)單獨(dú)入賬的土地，應(yīng)按確認(rèn)、批復(fù)后的評(píng)估價(jià)值調(diào)整賬面價(jià)值，并按調(diào)整后的賬面價(jià)值單獨(dú)入賬，不計(jì)提折舊。對(duì)于行政劃撥方式依法無(wú)償取得的土地，企業(yè)應(yīng)按確認(rèn)、批復(fù)后的價(jià)值，經(jīng)清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)后，作增加固定資產(chǎn)處理，同時(shí)增加國(guó)家資本公積金。企業(yè)占用的行政劃撥土地估價(jià)入賬后，在固定資產(chǎn)中單獨(dú)反映，計(jì)提折舊。以出讓方式等取得國(guó)有土地使用權(quán)，且受讓價(jià)格低于所在地基準(zhǔn)地價(jià)的土地，估價(jià)后，在備查簿上進(jìn)行反映，其土地使用權(quán)賬面原值不作調(diào)整。企業(yè)以土地使用權(quán)作價(jià)投資或入股舉辦國(guó)內(nèi)聯(lián)營(yíng)、股份制企業(yè)，其土地未經(jīng)評(píng)估確認(rèn)或原合同確認(rèn)作價(jià)明顯偏低的，經(jīng)企業(yè)主管部門和其他投資人同意，可對(duì)該土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)后由企業(yè)設(shè)備查簿單獨(dú)反映，暫不調(diào)整賬務(wù)。

3.據(jù)2001年1月1日起施行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》核算?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。4.據(jù)財(cái)工字［1995］29號(hào)文《國(guó)有企業(yè)公司制改建有關(guān)財(cái)務(wù)問(wèn)題的暫行規(guī)定》精神，將占用的國(guó)有土地經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后，作價(jià)入股，作為國(guó)家股處理。

（二）我國(guó)企業(yè)土地資產(chǎn)當(dāng)前的核算規(guī)定

隨著企業(yè)深化改革和經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)化，國(guó)家對(duì)企業(yè)的用地制度也作了重大調(diào)整，企業(yè)對(duì)土地?zé)o償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的使用變?yōu)橛袃?、有限期、有流?dòng)的使用。我國(guó)企業(yè)土地資產(chǎn)在當(dāng)前的會(huì)計(jì)核算制度下，具體由自2007年1月1日起施行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》以及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》進(jìn)行規(guī)范。具體規(guī)定如下：

1.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》應(yīng)用指南六規(guī)定：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。企業(yè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。我國(guó)先前的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，對(duì)于企業(yè)的自用性土地使用權(quán)來(lái)講，當(dāng)企業(yè)在土地上自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物的構(gòu)建活動(dòng)結(jié)束時(shí)，土地使用權(quán)就會(huì)與其所附屬的房屋、建筑物一同作為固定資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。但是伴隨著現(xiàn)行準(zhǔn)則的實(shí)施，自用性土地使用權(quán)將不再轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，在企業(yè)中一直作為無(wú)形資產(chǎn)存在。這是現(xiàn)行準(zhǔn)則對(duì)土地使用權(quán)核算制度的一個(gè)重大改進(jìn)。

2.以前無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)仍作為固定資產(chǎn)單獨(dú)入賬，有償出讓取得的自用土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)核算。當(dāng)企業(yè)將未入賬的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資時(shí)則應(yīng)將其按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金予以資本化，作為土地使用權(quán)的入賬價(jià)值；如果企業(yè)是有償從政府或其他單位取得的土地使用權(quán)，則應(yīng)將其支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉(zhuǎn)讓金以及發(fā)生的遷移補(bǔ)償費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、丈量費(fèi)和法律手續(xù)費(fèi)等計(jì)入土地使用權(quán)的成本。

三、土地資產(chǎn)信息披露中存在的問(wèn)題

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》第二十四條對(duì)無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)信息披露規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照無(wú)形資產(chǎn)的類別在附注中披露與無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的下列信息：無(wú)形資產(chǎn)的期初和期末賬面余額、累計(jì)攤銷額及減值準(zhǔn)備累計(jì)金額；使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)，其使用壽命的估計(jì)情況，使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)，其使用壽命不確定的判斷依據(jù)；無(wú)形資產(chǎn)的攤銷方法；用于擔(dān)保的無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值、當(dāng)期攤銷額等情況；計(jì)入當(dāng)期損益和確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)的研究開(kāi)發(fā)支出金額。

土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)信息作為無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)信息的一個(gè)重要組成部分，同樣應(yīng)該遵循這個(gè)規(guī)定，同時(shí)，由于土地資產(chǎn)不同于一般無(wú)形資產(chǎn)的特殊性，應(yīng)該在信息披露中給與更多重視?，F(xiàn)行土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)信息披露中主要存在的問(wèn)題是：

（一）信息披露不及時(shí)、不充分

許多企業(yè)對(duì)擁有的土地資產(chǎn)在會(huì)計(jì)報(bào)告中只字未提，或者在進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租等處置后，對(duì)處置結(jié)果、處置收入等沒(méi)有及時(shí)反映在會(huì)計(jì)報(bào)告中。

（二）土地資產(chǎn)信息披露的明晰性差

往往在會(huì)計(jì)報(bào)告中合并反映多項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，而沒(méi)有對(duì)類似土地使用權(quán)這樣對(duì)企業(yè)影響重大的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)列示；表外披露的多，表內(nèi)揭示的少。會(huì)計(jì)信息使用者對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表中土地資產(chǎn)的原始價(jià)值、攤銷數(shù)額和減值情況并不明確；現(xiàn)金流量表無(wú)法反映企業(yè)土地資產(chǎn)價(jià)值增減對(duì)現(xiàn)金流量變動(dòng)的影響。

（三）企業(yè)利用對(duì)土地資產(chǎn)價(jià)值確定以及會(huì)計(jì)處理中的漏洞進(jìn)行虛假披露，操控利潤(rùn)

四、土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)信息披露的改進(jìn)意見(jiàn)

要使無(wú)形資產(chǎn)信息得到有效披露，須構(gòu)建無(wú)形資產(chǎn)信息披露體系，可以借助財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告和非財(cái)務(wù)信息報(bào)告的形式來(lái)完成。其中財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的披露可以分成財(cái)務(wù)報(bào)表披露和附注披露，非財(cái)務(wù)信息報(bào)告主要是對(duì)土地資產(chǎn)狀況等非貨幣計(jì)量信息的披露。

（一）無(wú)形資產(chǎn)下單獨(dú)設(shè)置土地使用權(quán)科目

為了客觀地披露土地使用權(quán)的相關(guān)信息，首先應(yīng)突出土地使用權(quán)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)報(bào)告中的位置。建議在無(wú)形資產(chǎn)下單獨(dú)設(shè)置土地使用權(quán)科目進(jìn)行披露。

1.資產(chǎn)負(fù)債表披露的改進(jìn)。以國(guó)家出讓、國(guó)家作價(jià)入股等方式獲得土地使用權(quán)的情況，在資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)該揭示土地資產(chǎn)原值、累計(jì)攤銷價(jià)值和凈值。考慮將土地使用權(quán)單獨(dú)在無(wú)形資產(chǎn)中列示。通過(guò)增設(shè)“土地使用權(quán)”、“累計(jì)攤銷”和“土地使用權(quán)凈值”三個(gè)項(xiàng)目，揭示其關(guān)系如下：“土地使用權(quán)原始價(jià)值-土地使用權(quán)累計(jì)攤銷=土地使用權(quán)凈值”。

2.利潤(rùn)表披露的改進(jìn)。對(duì)于土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和對(duì)外投資收益較大的企業(yè)，可以在“營(yíng)業(yè)利潤(rùn)”項(xiàng)目和“投資收益”項(xiàng)目下各設(shè)“其中：無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益”、“其中：無(wú)形資產(chǎn)投資收益”等明細(xì)項(xiàng)目，將土地使用權(quán)相關(guān)收益在其項(xiàng)目下單獨(dú)列示。

3.現(xiàn)金流量表披露的改進(jìn)。在現(xiàn)金流量表中“無(wú)形資產(chǎn)攤銷”項(xiàng)目應(yīng)單獨(dú)列示于主表內(nèi)，以反映當(dāng)年計(jì)入成本費(fèi)用的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，并且將當(dāng)年增加的土地資產(chǎn)價(jià)值和處置土地資產(chǎn)收回現(xiàn)金的價(jià)值單獨(dú)列示于“無(wú)形資產(chǎn)攤銷”項(xiàng)目下，以披露企業(yè)土地資產(chǎn)的增減對(duì)現(xiàn)金流量的影響。此外，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)反映定期支付或收到的土地租金數(shù)額。

4.報(bào)表附注披露的改進(jìn)。報(bào)表附注可以反映那些在會(huì)計(jì)報(bào)表中不能確認(rèn)、表述或者是非量化的重要信息。具體包括：（1）詳細(xì)說(shuō)明土地資產(chǎn)的取得方式及其計(jì)價(jià)依據(jù)；（2）適當(dāng)披露土地資產(chǎn)的攤銷期限、攤銷方法、攤銷金額和攤余價(jià)值；（3）分別列明本期處置的土地資產(chǎn)賬面金額及其處置收入和本期對(duì)外投資土地資產(chǎn)的賬面金額及其增減值；（4）披露出租土地資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日后連續(xù)三個(gè)會(huì)計(jì)年度每年將收到的土地使用權(quán)租賃款、以后年度將收到的土地使用權(quán)租賃的收款額總額、出租土地資產(chǎn)每期的攤銷金額、攤余價(jià)值；（5）詳細(xì)揭示用作抵押擔(dān)保的土地資產(chǎn)的金額和擔(dān)保期限。

（二）建立土地資產(chǎn)非財(cái)務(wù)信息報(bào)告

土地資產(chǎn)的非貨幣計(jì)量因素?zé)o法在財(cái)務(wù)報(bào)告中反映出來(lái)，所以有必要單獨(dú)設(shè)立土地資產(chǎn)的非財(cái)務(wù)信息報(bào)告，以全面披露土地資產(chǎn)的會(huì)計(jì)信息。對(duì)于土地資產(chǎn)的非貨幣計(jì)量信息披露，主要是對(duì)企業(yè)的土地資產(chǎn)狀況進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)，并從取得方式、地點(diǎn)、面積、租金或出讓金的總金額、單位金額、期限、合同、土地證號(hào)、當(dāng)?shù)氐恼咭约巴恋氐闹饕猛镜确矫孢M(jìn)行披露。其次，對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估的具體情況進(jìn)行詳細(xì)披露。當(dāng)前土地資產(chǎn)的入賬價(jià)值多是以土地資產(chǎn)的評(píng)估值為基礎(chǔ)的，對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估的詳細(xì)披露有利于信息使用者評(píng)價(jià)會(huì)計(jì)計(jì)量的真實(shí)性。披露的內(nèi)容一般應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估基準(zhǔn)日及年限、評(píng)估采用的方法、評(píng)估值和簡(jiǎn)列的計(jì)算過(guò)程。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響下，企業(yè)的業(yè)務(wù)趨于復(fù)雜，土地資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理缺乏規(guī)范，處理方式迥異?？傮w來(lái)說(shuō)，現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布，為土地資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算做好了鋪墊。但是，在重要性和成本效益原則的前提下，完善《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該對(duì)企業(yè)土地資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行更加具體的改革。

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篇5

關(guān)鍵詞：抵押貸款；信息不對(duì)稱；擔(dān)保；效果

一、引言

抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。我國(guó)《商業(yè)銀行法》明確提出商業(yè)銀行開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)行擔(dān)保。抵押是一種重要的擔(dān)保方式。

貸款抵押的作用和現(xiàn)狀，已有許多論述。當(dāng)借貸雙方之間出現(xiàn)信息不對(duì)稱時(shí)，抵押和擔(dān)保既有利于解決銀行面臨的逆向選擇，也有利于借款人避免銀行的信貸配給（Stiglitz&Weiss,1981,1986;Besanko&Thakor,1987；藍(lán)虹，穆?tīng)?zhēng)社，2004）。辦理抵押貸款可加大公司所有者/管理者個(gè)人違約成本并提高借款人履行合同的激勵(lì)（InwonSong，2004）。

我國(guó)抵押貸款發(fā)展較快。據(jù)人民銀行成都分行聯(lián)合調(diào)查組對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行10個(gè)縣級(jí)以上機(jī)構(gòu)2000年末貸款情況的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，其中信用貸款占貸款余額的28.58％，擔(dān)保貸款占71.42％（其中抵押貸款41.45％）（竇廣涵，劉昱，2004）。

如何衡量抵押貸款的實(shí)際擔(dān)保效果？抵押貸款是否具有普遍的實(shí)際擔(dān)保效果？實(shí)際擔(dān)保效果的主要影響因素如何？本文通過(guò)實(shí)證研究方法進(jìn)行初步研究，并提出政策建議。

二、研究綜述與概念設(shè)定

1研究綜述

國(guó)外研究國(guó)外實(shí)證研究表明，因?yàn)樵谫J款清收過(guò)程中可以出售抵押物還貸，貸款抵押能夠提高貸款償還水平，實(shí)現(xiàn)較高的貸款回收率（Carty，1998；Gupton等，2000；G.Kabance.，2001；KEmery.，2003；J.Franks，AdeServigny，SDavydenko，2004；JGrunert，MWeber，2005)。從多國(guó)數(shù)據(jù)比較來(lái)看，抵押物對(duì)貸款回收率的影響，因破產(chǎn)法及對(duì)債權(quán)人權(quán)利的影響、抵押物的種類、抵押物的價(jià)值評(píng)估方法及重評(píng)頻率的不同而表現(xiàn)出明顯差異；宏觀經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)抵押物變現(xiàn)價(jià)值有顯著影響（J.Franks，AdeServigny，SDavydenko，2004）。Franks等人的研究對(duì)影響因素進(jìn)行了識(shí)別，但沒(méi)有對(duì)影響的大小進(jìn)行定量測(cè)算。

國(guó)內(nèi)研究?jī)?nèi)抵押貸款的研究文章主要采用了定性分析、列舉歸納的方法。研究文獻(xiàn)集中在存在的問(wèn)題的歸納（王志成，2002；蘇建軍，2004；王國(guó)恩，2004；）、抵押物價(jià)值評(píng)估質(zhì)量（鹿亞芹，2003）、評(píng)估、登記費(fèi)用高（葉春茂，胡友生，葉向東，1996；李瑞麗，2000）、抵押物種類的選擇（朱建華、楊曉榮，1997）、以物抵債的限制條件（王春玲，2004）、快速變現(xiàn)的限制（程鳳朝，2004；左利英，2005）、法定清償順序的影響（王國(guó)恩，2004）、抵押物破產(chǎn)受償率低（上海市高級(jí)人民法院，1998；隋軍等，2002；四川省政府體改辦調(diào)研組，2003）等方面，缺乏對(duì)抵押物擔(dān)保效果進(jìn)行系統(tǒng)實(shí)證研究的文獻(xiàn)。

2概念設(shè)定

抵押貸款名義保證率：＝抵押物評(píng)估價(jià)值/抵押貸款金額，其倒數(shù)即銀行平常所稱的“抵押折扣率”。

抵押貸款實(shí)際保證率：抵押物處置收入凈額/抵押貸款金額，本文將其定義為“抵押貸款實(shí)際保證率”，并以該指標(biāo)來(lái)衡量抵押貸款擔(dān)保效果。

貸款回收率：＝1-貸款損失率

抵押物評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)率：=抵押物變現(xiàn)凈值/抵押物評(píng)估值*100%

三、方法與結(jié)論

（一）樣本及處理

本研究利用銀行已處置完畢的抵押貸款檔案資料，共取得廣東地區(qū)貸款抵（質(zhì)）押物處置有效樣本1799個(gè)，涉及貸款金額70.9億元，覆蓋當(dāng)?shù)馗鱾€(gè)行業(yè)與地區(qū)；貸款發(fā)放時(shí)間1984-1999年，貸款抵押辦理時(shí)間1995-2002，抵押物變現(xiàn)時(shí)間1996年至2004年。

為提高分析的準(zhǔn)確性，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了如下清洗處理：

1、剔除了無(wú)效抵押數(shù)據(jù)。

2、對(duì)明顯異常數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實(shí)修正：（1）剔除了原數(shù)據(jù)中貸款金額低于3萬(wàn)元的數(shù)據(jù)；（2）對(duì)實(shí)際擔(dān)保率大于400％的數(shù)據(jù)進(jìn)行了逐戶核實(shí)。

樣本的基本情況如下表：

表1樣本基本情況一覽表

變量樣本量均值標(biāo)準(zhǔn)差25％50％75％最小值最大值

實(shí)際擔(dān)保率（%）179948.8843.5516.0036.5076.40-10.50333.33

評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率（%）179939.8438.9912.9228.9956.60-57.50375.00

融資金額（萬(wàn)元）1799395.01986.0833.20102.00335.00317640

處置時(shí)間（月）179954.1431.5529.0048.0072.000180

處置成本率（%）95920.4521.785.7712.3127.78.19144.93

（二）主要結(jié)論：

1、樣本總體的實(shí)際擔(dān)保效果不服從正態(tài)分布，為偏態(tài)雙峰分布，其分布直方圖如下：

實(shí)際擔(dān)保率的均值為48.88%，顯示擔(dān)保的平均效果欠佳；標(biāo)準(zhǔn)差43.55%，效果波動(dòng)大，穩(wěn)定性差；分布明顯向低端（10-20%）和高端（100%）集中，顯示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈現(xiàn)雙峰分布，說(shuō)明可能存在某種或某些系統(tǒng)性影響因素。

2、評(píng)估質(zhì)量基本呈現(xiàn)向低端集中的β分布特征，評(píng)估質(zhì)量差，評(píng)估質(zhì)量對(duì)擔(dān)保效果有顯著影響。

從銀行角度看，評(píng)估質(zhì)量（評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率）的理想分布應(yīng)是一個(gè)均值大于或等于100%的正態(tài)分布，而且標(biāo)準(zhǔn)差越小，評(píng)估質(zhì)量越穩(wěn)定。

評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率的實(shí)際分布情況如下圖：

從上圖來(lái)看，分布基本服從β分布，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率越低樣本比率越高，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率均值僅為39.84%，評(píng)估質(zhì)量很不理想。

進(jìn)一步對(duì)評(píng)估質(zhì)量與擔(dān)保質(zhì)量的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行分析，兩者之間的Pearson相關(guān)系數(shù)為0.545，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000，數(shù)據(jù)顯示兩者存在顯著相關(guān)關(guān)系。

3、處置時(shí)間呈現(xiàn)近似正態(tài)分布，與實(shí)際擔(dān)保效果無(wú)明顯相關(guān)關(guān)系

處置時(shí)間的分布如圖，呈現(xiàn)近似正態(tài)分布，其均值為54.79月，標(biāo)準(zhǔn)差為32個(gè)月。處置時(shí)間長(zhǎng)，一方面是因?yàn)椴糠值盅何锉旧懋a(chǎn)權(quán)不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物處置市場(chǎng)發(fā)育程度很低。

對(duì)處置時(shí)間長(zhǎng)度與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)不能得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.006，雙尾顯著性檢驗(yàn)參數(shù)為0.806），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，不能認(rèn)為處置時(shí)間是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素。

4、貸款金額與實(shí)際擔(dān)保效果的相關(guān)關(guān)系獲得數(shù)據(jù)支持

對(duì)融資金額與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.123，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，融資金額是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素，雙方呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。大額貸款抵押的實(shí)際擔(dān)保率總體上低于小額抵押貸款的實(shí)際擔(dān)保率，一是大額抵押物評(píng)估技術(shù)難度更大，二是其評(píng)估更易受借款人影響，三是大額抵押物與小額抵押物相比，市場(chǎng)需求面窄，更難變現(xiàn)。

5、處置成本率呈現(xiàn)β分布特征，與實(shí)際擔(dān)保效果的相關(guān)關(guān)系獲得數(shù)據(jù)支持

處置成本率的分布如圖，呈現(xiàn)β分布特征，其均值為20.45%，標(biāo)準(zhǔn)差為21.78%。由于數(shù)據(jù)的β分布特征，處置成本率數(shù)據(jù)主要集中在15%以下的區(qū)間里（低于12%的數(shù)據(jù)占了50%），處置成本率較高的，主要是小額抵押物、劃撥土地等。

對(duì)處置成本率與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.306，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，處置成本率是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素。

6、不同種類抵押物實(shí)際擔(dān)保效果呈現(xiàn)明顯區(qū)別

不同種類抵押物實(shí)際擔(dān)保效果區(qū)別明顯。不動(dòng)產(chǎn)的回收率總體上高于動(dòng)產(chǎn)的回收率，具體如下表：

表2：部分種類抵押物實(shí)際擔(dān)保率統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目樣本數(shù)均值標(biāo)準(zhǔn)差25％50％75％最小值最大值

居住用地1771.4349.0425.0070.91103.3117.65198.70

居住用房48959.1143.6623.9350.00100.00-5.88293.33

商業(yè)用地5755.3340.7420.0044.25100.001.16130.60

工業(yè)用地20748.2839.8817.6335.7077.72-2.94222.67

商業(yè)用房44347.2648.6915.2534.8264.85-4.44333.33

辦公用房5646.2139.7415.9131.0074.24-10.5187.5

工業(yè)用房44041.8039.5412.2330.3958.51-3.45287.10

設(shè)備7429.3730.278.0217.3740.72-4.00100.00

7、多元線形回歸分析結(jié)果討論

研究試圖對(duì)實(shí)際擔(dān)保率與處置成本率，融資金額，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率進(jìn)行多元線性回歸分析，回歸模型1，2，3均能通過(guò)顯著性水平為0.01的F檢驗(yàn)，其決定系數(shù)R2約為于0.4。

四、改進(jìn)抵押貸款管理的政策建議

1、提高抵押物評(píng)估工作質(zhì)量?？梢圆扇〉闹饕胧┯校旱谝?，由銀行而不是企業(yè)作為抵押物評(píng)估委托人；第二，建立與落實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估人員評(píng)估質(zhì)量的記錄與考核制度；第三，建立與落實(shí)抵押物的評(píng)估期限管理與重評(píng)估制度；第四，建立銀行內(nèi)部評(píng)估審核制度，并實(shí)行嚴(yán)格的任職資格管理。

2、區(qū)別對(duì)待不同種類、不同地區(qū)、不同金額的抵押物選擇與評(píng)估折扣率?？梢圆扇〉闹饕胧┯校旱谝?，建立不同種類、不同地區(qū)、不同金額抵押物擔(dān)保效果檔案，在此基礎(chǔ)上制定種類、地區(qū)、金額區(qū)別對(duì)待的評(píng)估折扣率；第二，對(duì)不同種類、地區(qū)、金額的抵押物評(píng)估價(jià)值審核實(shí)行區(qū)別授權(quán)，嚴(yán)控高風(fēng)險(xiǎn)種類和地區(qū)。

3、選擇抵押物和評(píng)估折扣率時(shí)，必須考慮抵押物處置成本率的影響。

4、嚴(yán)格規(guī)范抵押貸款操作，最大限度降低抵押物登記、處置等過(guò)程中的操作風(fēng)險(xiǎn)。

5、區(qū)別對(duì)待存量與新增貸款。新增貸款實(shí)行最嚴(yán)格的抵押物，而原抵押物價(jià)值不足的存量貸款，只要能補(bǔ)充抵押物，明顯降低整體風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮在一定時(shí)間內(nèi)靈活處理。參考文獻(xiàn)：

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篇6

關(guān)鍵詞：拆遷補(bǔ)償；補(bǔ)償程序；公共利益

中圖分類號(hào)：DF459　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1008-2972(2009)04-0117-05

一、引言

城市房屋拆遷是城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它在改善人民群眾的住房條件、促進(jìn)舊城區(qū)改造和城市環(huán)境改善等方面做出了很大的貢獻(xiàn)。然而，在城市房屋拆遷過(guò)程中亦不斷出現(xiàn)大量的拆遷糾紛且有的地方還出現(xiàn)過(guò)激行為，其根本原因在于我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度還不完善，難以切實(shí)保障被拆遷人的合法權(quán)益。這一問(wèn)題引起了我國(guó)理論界的關(guān)注，施國(guó)慶在《城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的缺陷》(《城市問(wèn)題》2004年第4期)一文中從城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償制度與城市房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償制度兩個(gè)方面對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的缺陷進(jìn)行了一定的分析。指出城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償制度缺陷體現(xiàn)在評(píng)估方法、評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇、劃撥土地處理方式、政府指導(dǎo)的基準(zhǔn)價(jià)格等四個(gè)方面；城市房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償制度的缺陷主要表現(xiàn)在差價(jià)計(jì)算與以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋兩個(gè)方面。該文的分析比較細(xì)致，但還不全面，如忽視公共利益的界定以及補(bǔ)償與救濟(jì)程序等方面的探討。宋揚(yáng)在《我國(guó)城市房屋拆遷中存在的問(wèn)題與完善對(duì)策》(《湖南財(cái)經(jīng)高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)》2007年第23卷第109期)一文中分別探討了城市房屋拆遷許可制度、城市房屋拆遷估價(jià)制度、城市房屋拆遷補(bǔ)償制度等方面存在的問(wèn)題，并提出了完善的對(duì)策。提出了擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償范圍、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式多樣化、加大困難戶的保障力度等四個(gè)方面的建議，具有一定的價(jià)值。吳訪非等在《對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題的思考》《就陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報(bào)》2006年第4期)一文中對(duì)商業(yè)性拆遷與公益性拆遷進(jìn)行了區(qū)分，指出商業(yè)性拆遷是一種民事合同，屬私法范疇，由民事法律關(guān)系調(diào)整，拆遷關(guān)系自始至終應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)機(jī)制，以民事法律關(guān)系解決拆遷人和被拆遷人的補(bǔ)償糾紛問(wèn)題。公益性拆遷是政府介入和干預(yù)的強(qiáng)制拆遷，屬公法范疇，由行政法律關(guān)系調(diào)整。兩種拆遷補(bǔ)償程序、法律依據(jù)與賠償?shù)牧x務(wù)主體均不同；提出制定相關(guān)法律，明確規(guī)范公益性項(xiàng)目的范圍；確立聽(tīng)證前置程序，確保補(bǔ)償費(fèi)用的合理性；確立以人為本原則，實(shí)施人性化拆遷；盡快啟動(dòng)行政強(qiáng)制拆遷方式等，以完善城市房屋拆遷制度?？偟膩?lái)說(shuō)，我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題已引起理論界與實(shí)踐部門的關(guān)注與重視，理論研究亦取得了初步成果，但仍然存在以下三個(gè)方面的不足之處，即如何認(rèn)識(shí)城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)與法律要件，如何從實(shí)體上與程序上界定拆遷中“公共利益”，如何完善拆遷補(bǔ)償程序與救濟(jì)程序以及政府在拆遷中的角色如何定位等。深入探討這些問(wèn)題，對(duì)進(jìn)一步推動(dòng)和促進(jìn)我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的完善，很有必要。

二、城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)與法律要件

城市房屋拆遷可以定義為拆遷人依法對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋予以拆除，對(duì)被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對(duì)被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。城市房屋拆遷補(bǔ)償制度是城市房屋拆遷活動(dòng)及對(duì)由拆遷活動(dòng)引起的被拆遷人所遭受的損失合理補(bǔ)償?shù)闹贫?。從拆遷人申請(qǐng)拆遷許可證，到與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，到最后的對(duì)被拆遷人給予合理的補(bǔ)償，不僅涉及行政法律關(guān)系，也涉及到民事法律關(guān)系。

(一)城市房屋拆遷補(bǔ)償性質(zhì)

1、城市房屋拆遷的本質(zhì)是對(duì)土地的征收

在我國(guó)，對(duì)農(nóng)村集體土地的征用是直接以土地為對(duì)象的，法律明確規(guī)定是對(duì)土地進(jìn)行征用，青苗等作為土地的附著物來(lái)征收，而在城市的國(guó)有土地使用權(quán)征收中直接征收的對(duì)象是房屋，是以房屋拆遷的形式出現(xiàn)的。但這種形式的差別，并不能改變其土地征收的本質(zhì)屬性，因?yàn)椴疬w房屋的目的在于為了城市的更好發(fā)展而獲取該房屋所占有的土地，這是誰(shuí)也無(wú)法否認(rèn)的事實(shí)。在對(duì)拆遷房屋的補(bǔ)償中，主要部分是對(duì)土地的補(bǔ)償，拆遷中的矛盾多是因?yàn)橥恋匮a(bǔ)償而起即為明證。因此，為了社會(huì)公益而對(duì)土地進(jìn)行征收是我國(guó)城市房屋拆遷的本質(zhì)。

2、城市房屋拆遷所引發(fā)的是補(bǔ)償法律關(guān)系

民事賠償與民事補(bǔ)償?shù)膮^(qū)別就在于兩者發(fā)生的事實(shí)不同，引起民事賠償發(fā)生的事實(shí)是違法行為，而引起民事補(bǔ)償發(fā)生的事實(shí)必須是合法行為。城市房屋拆遷是依行政許可實(shí)施的合法行為，因而其引發(fā)的法律關(guān)系是拆遷人與被拆遷人之間的民事補(bǔ)償法律關(guān)系，如果是違法行為，則構(gòu)成侵權(quán)，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人承擔(dān)民事賠償法律責(zé)任，而不是民事補(bǔ)償責(zé)任。

(二)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的法律要件

1、必須符合社會(huì)公共利益的目的

城市房屋拆遷是國(guó)家為了公共利益的需要而對(duì)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的限制，任何公權(quán)力要跨越個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的邊界必須要基于公共利益的考慮。這是判斷任何涉及侵犯私人基本權(quán)利的國(guó)家權(quán)力合憲性的標(biāo)準(zhǔn)。因此，凡是確立征收制度的國(guó)家，其憲法和民法都無(wú)一例外地將城市拆遷改造的目的明確限定為公共利益。不過(guò)對(duì)何謂“公共利益”，其表征和范圍是什么，不同的國(guó)家在不同的時(shí)期常有不同的認(rèn)識(shí)和理解。大多數(shù)國(guó)家在法律界定時(shí)采用了列舉的方法，即將以公共利益為目的的征地范圍逐項(xiàng)列出。如韓國(guó)《土地征用法》規(guī)定：“公共事業(yè)是指有關(guān)國(guó)防軍事建設(shè)事業(yè)、鐵道、公路、河川、港口、上下水道、氣象觀測(cè)等事業(yè)、國(guó)家或地方公共團(tuán)體設(shè)立的辦公場(chǎng)所等、國(guó)家或者公共團(tuán)體指派的建設(shè)項(xiàng)目等?！痹谖覈?guó)，2008年3月通過(guò)的《物權(quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！?/p>

2、必須符合正當(dāng)程序

城市房屋拆遷是對(duì)被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制，因此，應(yīng)該從保護(hù)市場(chǎng)主體財(cái)產(chǎn)權(quán)的角度出發(fā)，對(duì)拆遷規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。拆遷的程序是對(duì)被拆遷人的一種法律程序的保障，是拆遷制度中的十分重要的組成部分。因而，征收程序一直備受各國(guó)立法的重視。我國(guó)憲法和法律對(duì)征收的限制是“依照法律規(guī)定”，這僅僅表明了依照法定程序的意思，而沒(méi)有上升到“正當(dāng)程序”的高度。事實(shí)上，我國(guó)法律也只是規(guī)定了征收的行政程序，而沒(méi)有規(guī)定相應(yīng)的司法程序。對(duì)此，有學(xué)者明確提出了“征收?qǐng)?zhí)行人違反法律規(guī)定的程序或者做出的補(bǔ)償過(guò)低的，被征收人有權(quán)向人民法院提訟，請(qǐng)求給予合理的補(bǔ)償”的司法建議，顯然，這種重視司法程序的提法是符合現(xiàn)代法治要求的。

3、必須給予充分的補(bǔ)償

雖然出于社會(huì)公共利益的需要，對(duì)市場(chǎng)主體的財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制是必要的，但拆遷意味著對(duì)市場(chǎng)主體財(cái)產(chǎn)權(quán)的剝奪，客觀上也給其造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失，從保護(hù)各類市場(chǎng)主體的財(cái)產(chǎn)權(quán)的需要考慮，給予被拆遷人充分的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是必要的。征收土地要安排被征地

人的社會(huì)保障費(fèi)，保障相對(duì)人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平；征收個(gè)人住宅，要保障被征收人的居住條件?！皬膩?lái)沒(méi)有哪個(gè)制度否認(rèn)過(guò)憲法的征收權(quán)，重要的是對(duì)征收的法律限制?！睂?shí)際上，對(duì)于征收，最為重要的限制方式莫過(guò)于充分而合理的補(bǔ)償。

三、我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償中的法律問(wèn)題

1991年3月22日《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的頒布，標(biāo)志著拆遷補(bǔ)償制度初步確立。2001年6月6日國(guó)務(wù)院第40次常務(wù)會(huì)議通過(guò)了新修改的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，“本次修改最重要的一點(diǎn)是明確了可以采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，并考慮了土地使用權(quán)的因素，對(duì)保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益起到了非常重要的作用。”近二十年來(lái)，我國(guó)在城市房屋拆遷補(bǔ)償方面取得了重大進(jìn)步，但仍存在著以下主要問(wèn)題。

(一)公益拆遷和商業(yè)拆遷難以區(qū)分

在城市房屋拆遷中，由于法律沒(méi)有明確規(guī)定哪些拆遷項(xiàng)目屬于公共利益，哪些拆遷項(xiàng)目屬于商業(yè)利益，致使一些地方政府打著公共利益的旗號(hào)大搞賣地拆遷，將原來(lái)居民所有房屋依存的土地轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，給予很低的補(bǔ)償拆除房屋，然后開(kāi)發(fā)商在此地上開(kāi)發(fā)出高檔住宅出售獲利。這樣，“公共利益”被濫用了，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的商業(yè)利益，政府及官員得到好處，只是原來(lái)居民合法的房屋所有權(quán)、合法的國(guó)有土地使用權(quán)被剝奪了。由于我們?nèi)狈ε袛喙怖娴臉?biāo)準(zhǔn)，事實(shí)上為拆遷人以公共利益之名踐踏私人財(cái)產(chǎn)開(kāi)通了便利之道，也激發(fā)了被拆遷人對(duì)強(qiáng)制拆遷的憤懣之情。因而，有必要在立法上給予公共利益一個(gè)判斷的原則與大致標(biāo)準(zhǔn)，從而在實(shí)踐中能夠?qū)娌疬w按照補(bǔ)償制度進(jìn)行，必要時(shí)，可強(qiáng)制拆遷。但對(duì)于商業(yè)拆遷。可通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)交易的方式經(jīng)市場(chǎng)交易價(jià)格取得所有權(quán)，不支持這類拆遷進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，以體現(xiàn)公民的私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯。

(二)拆遷補(bǔ)償方式存在缺陷

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，現(xiàn)行的城市房屋拆遷補(bǔ)償方式為貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。貨幣補(bǔ)償是指對(duì)被拆遷房屋以貨幣的形式給予補(bǔ)償，補(bǔ)償金額要考慮被拆遷房屋所在的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，以當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格予以確定。該方式的重點(diǎn)是對(duì)被拆遷房屋如何估價(jià)的問(wèn)題，這在實(shí)踐中存在兩個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題，一是估價(jià)不合理?！稐l例》只是原則性地規(guī)定補(bǔ)償金額“以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”，建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》提出的“拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法”只是一個(gè)指導(dǎo)性意見(jiàn)。而在地方實(shí)際操作中，被拆遷戶尋找新住房時(shí)必須通過(guò)商品房市場(chǎng)購(gòu)買，要支付的是隨時(shí)變動(dòng)著的市場(chǎng)價(jià)格，其中的利益受損是不言而喻的。二是評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇程序的不公正。在實(shí)際拆遷中，評(píng)估機(jī)構(gòu)通常由拆遷人指定，而評(píng)估機(jī)構(gòu)往往與委托人有利益關(guān)系。在缺乏嚴(yán)密市場(chǎng)監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價(jià)中的中立性和公正性。

房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人以實(shí)物形態(tài)即房屋補(bǔ)償被拆遷人，具體方法是依照房屋的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，分別計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)差。在實(shí)踐中，該補(bǔ)償方式亦存在缺陷。首先，價(jià)格計(jì)算的不一致?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》的立法用意是體現(xiàn)等價(jià)交換原則，但在實(shí)際操作中卻按重置成本法對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)，對(duì)于安置房屋卻是按照市場(chǎng)價(jià)格(或者市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上的優(yōu)惠價(jià))來(lái)估算，被拆遷人不是需另外支付一筆錢來(lái)得到原居住面積，就是要減少自己的居住面積。這樣，拆遷帶來(lái)的不是居住條件的改善而是惡化。其次，安置房的質(zhì)量難以保障。由于安置房的建造行政色彩濃重，不存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，為降低成本和牟取利益，建設(shè)單位在發(fā)包工程時(shí)往往將工程發(fā)包給不具備資質(zhì)的建筑企業(yè)或關(guān)聯(lián)企業(yè)，而建筑商還要保證自己的利潤(rùn)，從而導(dǎo)致房屋的質(zhì)量難以保證。

(三)拆遷補(bǔ)償范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和各地城市拆遷辦法，房屋拆遷補(bǔ)償范圍僅限于房屋及附屬物，而對(duì)土地使用權(quán)不予補(bǔ)償。這些規(guī)定與國(guó)外的補(bǔ)償范圍相比顯得非常狹窄。在我國(guó)城市拆遷中，幾乎所有的被拆遷人都有著這樣的感受：拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~根本無(wú)法在相同區(qū)位購(gòu)買到等面積、同品質(zhì)的房屋，這除了對(duì)被拆遷房屋本身的估價(jià)有失公正外，另一個(gè)重要的因素就是拆遷補(bǔ)償中沒(méi)有考慮土地使用權(quán)等的補(bǔ)償。舊房的評(píng)估價(jià)值通常不包含土地出讓金、裝修設(shè)施及材料的價(jià)值、搬遷的合理?yè)p失費(fèi)和原居民應(yīng)可獲得的適當(dāng)救濟(jì)補(bǔ)償以及其他一些隱形損失等。但開(kāi)發(fā)商興建的商品房的銷售價(jià)格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)、支付給原居民的補(bǔ)償費(fèi)、裝修成本、經(jīng)營(yíng)成本及開(kāi)發(fā)商期望得到的利潤(rùn)。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由城市房屋拆遷法規(guī)授權(quán)，當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準(zhǔn)頒布，專門用于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面的問(wèn)題主要有：一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定太籠統(tǒng)，不利于實(shí)際操作和被拆遷人利益的保護(hù)；二是根據(jù)《條例》的規(guī)定，補(bǔ)償金額是根據(jù)地方政府規(guī)定的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出最后的價(jià)格。這樣可能會(huì)產(chǎn)生兩方面的問(wèn)題。一方面，政府定價(jià)和實(shí)際房?jī)r(jià)差距有可能過(guò)大。“與國(guó)外房屋拆遷補(bǔ)償制度相比較，我國(guó)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，造成了被拆遷人購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)”。句另一方面，房地產(chǎn)的評(píng)估大都是拆遷人委托，被拆遷人基本喪失了對(duì)自己財(cái)產(chǎn)定價(jià)的權(quán)利，拆遷人對(duì)評(píng)估價(jià)格的確定方面更有主動(dòng)權(quán)。在沒(méi)有被拆遷人參與和監(jiān)督的情況下，便利了拆遷人串通房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)做出不利于被拆遷人的評(píng)估結(jié)果。

(四)拆遷及補(bǔ)償程序不夠健全

在“釘子戶”事件的整個(gè)過(guò)程當(dāng)中，戶主、政府和開(kāi)發(fā)商之間的摩擦頻繁，糾紛不斷，很多情況下就是程序不規(guī)范引起的，如拆遷公告沒(méi)有及時(shí)張貼、沒(méi)有在拆遷時(shí)效內(nèi)拆遷、肆意斷水?dāng)嚯娪绊憫糁魃睢⒙?tīng)證會(huì)就像走過(guò)場(chǎng)一樣，并沒(méi)有按照程序進(jìn)行等。目前《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)城市房屋拆遷及補(bǔ)償程序的規(guī)定有：第6條“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷”；第7條第2款“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證”；第8條“房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作”；第17條“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣、人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全”等相關(guān)規(guī)定，但這些規(guī)定有許多不合理之處。主要有：缺少一套公眾參與的協(xié)商機(jī)制，不能吸收公眾意見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)信息的交流與溝通；關(guān)于強(qiáng)制拆遷的規(guī)定存在著諸多問(wèn)題，嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的利益；城市拆遷補(bǔ)

償中，由于沒(méi)有規(guī)定行政裁決的條件、程序和時(shí)限等程序規(guī)則，在實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)濫用行政裁決的問(wèn)題。

四、我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的完善

(一)從實(shí)體與程序上準(zhǔn)確界定“公共利益”

我國(guó)2004年憲法修正案明確實(shí)行征收或征用的前提是“公共利益”，公共利益的存在是行政補(bǔ)償?shù)那疤帷Ｓ捎趯?duì)公共利益缺乏認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，致使許多非公共利益的土地使用都有可能借“公共利益”的帽子謀求征用征收的可能性，對(duì)這類拆遷應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格審查，要論證能給城市帶來(lái)多大的發(fā)展，給民眾帶來(lái)多大的利益。必要時(shí)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，由公眾決定是否符合公共利益。因?yàn)椤肮怖姹旧硎且粋€(gè)開(kāi)放的、發(fā)展的概念，試圖通過(guò)立法文本嚴(yán)格界定其范圍，一勞永逸地解決政府濫用征收權(quán)力的努力可能是徒勞的嘗試?！边@種狀況下，通過(guò)法律程序來(lái)認(rèn)定何為公共利益可能是更為明智的選擇。盡管如此，立法依然可以在“公共利益”的認(rèn)定方面有所作為，可以借鑒日本、韓國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的做法，以列舉加概括的方法來(lái)加以界定。如梁慧星教授在《中國(guó)民法典草案建議稿》第25條第1款采納了這種方式：“基于社會(huì)公共利益的目的，并依照法律規(guī)定的程序，國(guó)家可以征收自然人和法人的財(cái)產(chǎn)。所謂公共利益指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)、公共水源及引水地區(qū)保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)以及法律規(guī)定的其他公共利益。”盡管簡(jiǎn)單的規(guī)定有可能依然無(wú)法應(yīng)對(duì)復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)，但有一個(gè)大致的界限要好一些。在遇到爭(zhēng)議的時(shí)候。召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)等形式將公共利益的判斷交給民眾，可極大緩解當(dāng)前拆遷中存在的矛盾。對(duì)于不符合公共利益的商業(yè)開(kāi)發(fā)只能以私法契約方式取得土地使用權(quán)，而對(duì)于公益拆遷可采取征用、征收方式取得土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。

(二)豐富拆遷補(bǔ)償方式，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

在補(bǔ)償方式上就應(yīng)以金錢補(bǔ)償為主，以實(shí)物補(bǔ)償、安排就業(yè)、興建生產(chǎn)、提供生活再建設(shè)施、給予生產(chǎn)生活優(yōu)惠政策等方式為輔，從而最大限度彌補(bǔ)被拆遷人所受的損失，幫助其繼續(xù)生活，且使生活水平不因房屋拆遷有所下降，保障被拆遷人的居住條件不受損害。以法律明確補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，包括確定計(jì)算補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的日期、補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)計(jì)算的方法，從而最終確定對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償數(shù)額，并且該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具有一定程度上的統(tǒng)一性，以避免彈性過(guò)大而導(dǎo)致的不可操作性。

完善拆遷評(píng)估爭(zhēng)議處理機(jī)制對(duì)被拆遷人權(quán)益保護(hù)至關(guān)重要。就拆遷評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)應(yīng)通過(guò)以下程序解決。被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，首先可由拆遷主管部門責(zé)成拆遷人組織拆遷評(píng)估單位與被拆遷人的對(duì)話會(huì)，由評(píng)估機(jī)構(gòu)詳細(xì)介紹評(píng)估的依據(jù)、采用的方法、考慮的因素、計(jì)算過(guò)程和結(jié)果產(chǎn)生的依據(jù)等。如評(píng)估機(jī)構(gòu)說(shuō)明后被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果仍有異議的，被拆遷人可以委托其他具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。如兩個(gè)評(píng)估單位的評(píng)估結(jié)果超過(guò)規(guī)定的誤差范圍，或兩個(gè)評(píng)估單位的評(píng)估結(jié)果雖在規(guī)定的誤差范圍之內(nèi)，但被拆遷人仍不滿意的，則由拆遷主管部門組織由拆遷人、被拆遷人、有關(guān)專家及各界代表參加的聽(tīng)證會(huì)，由兩個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行答辯，由專家組對(duì)估價(jià)結(jié)果是否合理進(jìn)行鑒定。為此，應(yīng)建立相應(yīng)的拆遷評(píng)估委員會(huì)和拆遷評(píng)估專家?guī)?，拆遷評(píng)估委員會(huì)由拆遷評(píng)估專家?guī)祀S機(jī)產(chǎn)生，對(duì)拆遷評(píng)估進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和異議鑒定，另外還要建立專家回避制度等配套制度。

(三)明確政府在拆遷補(bǔ)償中的角色定位

房屋拆遷向來(lái)都是政府在城市規(guī)劃與建設(shè)工作中的重要內(nèi)容。當(dāng)前拆遷工作中的協(xié)調(diào)管理仍須政府這一重要角色的參與，并且政府在拆遷中的角色定位直接關(guān)系到整個(gè)城市建設(shè)成果的最終取得。因此，政府在城市拆遷中的角色應(yīng)予以正視和關(guān)注。

城市房屋拆遷的本質(zhì)是政府根據(jù)公共利益的需要，向土地使用權(quán)人收回土地使用權(quán)，自用或者出讓給其他開(kāi)發(fā)商與所有者的法律行為。政府作為國(guó)有土地的管理者與所有者直接參與城市房屋拆遷補(bǔ)償活動(dòng)，或者委托開(kāi)發(fā)商拆遷，由于涉及到自身的利益，很難真正做到公正。面對(duì)政府、開(kāi)發(fā)商或者拆遷公司，處于弱勢(shì)地位的被拆遷人不可能進(jìn)行公平的討價(jià)還價(jià)。因此，關(guān)鍵問(wèn)題是政府應(yīng)該認(rèn)清自己在拆遷過(guò)程中的位置，主要職責(zé)應(yīng)該側(cè)重于規(guī)劃管理和審批，而不應(yīng)過(guò)多地介入拆遷人與被拆遷人之間補(bǔ)償問(wèn)題的具體解決過(guò)程；要從執(zhí)行過(guò)程中脫離出來(lái)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律辦事，轉(zhuǎn)變相關(guān)部門職能，從拆遷的管理者與執(zhí)行者轉(zhuǎn)變?yōu)椴疬w事務(wù)的管理者?？偟膩?lái)說(shuō)，政府在城市拆遷中的角色具有多元性。從不同的視角看，政府扮演著不同的身份角色：人民利益的保護(hù)者、公私利益的協(xié)調(diào)者、社會(huì)秩序的維護(hù)者、拆遷規(guī)劃的指導(dǎo)者以及依法拆遷的監(jiān)督者。但整個(gè)角色的根本立足點(diǎn)是人民的切身利益，所有角色都應(yīng)該且必須圍繞這一根本點(diǎn)米進(jìn)行定位。

(四)完善司法救濟(jì)程序

“無(wú)救濟(jì)則無(wú)權(quán)利”，一套健全和有效的救濟(jì)程序，對(duì)保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益作用巨大。但我國(guó)規(guī)定在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》、《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問(wèn)題的批復(fù)》中的救濟(jì)程序并不能達(dá)到上述要求，需要從以下方面予以完善。

1、刪除《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條有關(guān)訴訟期間不停止拆遷執(zhí)行的規(guī)定?！缎姓V訟法》第44條明確規(guī)定訴訟期間不停止具體行政行為執(zhí)行的例外情形有：(1)被告認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；(2)原告申請(qǐng)停止執(zhí)行，人民法院認(rèn)為該具體行政行為的執(zhí)行會(huì)造成難以彌補(bǔ)的損失，并且停止執(zhí)行不損害社會(huì)公共利益，裁定停止執(zhí)行的；(3)法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。而《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條將拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房作為不停止拆遷執(zhí)行的無(wú)例外條件，這對(duì)下位法來(lái)說(shuō)是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>