導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地增值稅核算方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】土地增值稅；成本費(fèi)用；清算辦法

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。簡(jiǎn)便計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。否則，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得適用免稅規(guī)定。（根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅”）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行清算的條件：（1）納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（2）對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：一是已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；二是取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；三是納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；四是?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)前款所列第三項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

一、土地增值稅清算過程中的實(shí)際問題

（1）收入確認(rèn)不及時(shí)、不規(guī)范。在實(shí)際操作中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下問題：一是部分房地產(chǎn)企業(yè)推遲工程決算，將預(yù)收購房款或當(dāng)期售房款長(zhǎng)期掛在往來賬上作為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。二是部分房地產(chǎn)企業(yè)以部分房款抵償工程成本，造成資金直接在賬外循環(huán)。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)需要視同銷售的開發(fā)產(chǎn)品不申報(bào)銷售收入。四是對(duì)直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以一房一價(jià)為名，降低房?jī)r(jià)，侵蝕土地增值稅的稅基。（2）成本費(fèi)用扣除任意虛增、混淆歸屬范圍目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為主要有以下幾種：第一，通過虛開發(fā)票、虛構(gòu)工程項(xiàng)目和工作量來虛列或高估成本。如：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，虛增建筑成本；部分房地產(chǎn)企業(yè)在包工不包料施工方式下，存在著虛開發(fā)票、接受他人虛開發(fā)票和列支假發(fā)票等違法行為；二是采取虛構(gòu)工程項(xiàng)目，編造虛假工程合同和決算書，到稅務(wù)機(jī)關(guān)套開建筑發(fā)票序列成本；三是開發(fā)商和施工方相互勾結(jié)，采取虛列招投標(biāo)或簽訂補(bǔ)充合同等方式虛構(gòu)工程項(xiàng)目、虛增業(yè)務(wù)量增加開發(fā)成本。第二，混淆成本歸屬期、成本所屬項(xiàng)目，任意控制成本結(jié)轉(zhuǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)不按項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，將不同項(xiàng)目的成本、完工與未完工的項(xiàng)目成本混在一起，控制企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)。第三，將車庫、物業(yè)管理用房等成本計(jì)人住宅成本，導(dǎo)致虛增扣除項(xiàng)目。部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，將一般無產(chǎn)權(quán)的地下車庫出售或出租給業(yè)主。

二、針對(duì)上述問題提出的幾點(diǎn)建議

（一）認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

《通知》規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同，房地產(chǎn)項(xiàng)目因其特殊性，基本上所有的銷售收入信息均是對(duì)外公開，首先在各省市房地產(chǎn)網(wǎng)上查詢企業(yè)備案信息，商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及結(jié)合“房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告（實(shí)測(cè)）”中的內(nèi)容制定銷售明細(xì)表，對(duì)銷售面積和項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)；對(duì)銷售合同所載商品房面積與“房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告（實(shí)測(cè)）”實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。并且也區(qū)分住宅與非住宅，這樣整個(gè)進(jìn)入清算項(xiàng)目的收入就確定下來，那么對(duì)應(yīng)的可售面積，已售面積，剩余面積及收入金額，未售房面積均可進(jìn)行確認(rèn)。

（二）認(rèn)真審核計(jì)稅扣除依據(jù)

1.成本費(fèi)用規(guī)定的扣除項(xiàng)目包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用及利息；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（6）加計(jì)的扣除額：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照前述第（1）項(xiàng)第（2）項(xiàng)金額之和加計(jì)20%的扣除額?？鄢〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證上；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。首先確認(rèn)公司賬上的明細(xì)與發(fā)票中是否一致，抽查費(fèi)用成本發(fā)票的發(fā)生的真實(shí)性，檢查相應(yīng)的合同支付款明細(xì)及項(xiàng)目工程結(jié)算確認(rèn)書，并且需要在國稅局地稅局進(jìn)行發(fā)票真?zhèn)尾樵?，確認(rèn)費(fèi)用成本發(fā)生的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

2.根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%；如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。兩種規(guī)定為納稅人提供了選擇余地。如果建房過程中借用了大量資金，利息費(fèi)用很多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，此時(shí)應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。

3.按照實(shí)際情況來確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ海?）成本受讓、分期分批開發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)?。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?）多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。（3）同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

（三）抓好土地增值稅清算后未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員應(yīng)正確的理解國家的法律法規(guī)，在日常的工作處理中要全面的掌握公司的情況，逐步完善相關(guān)的財(cái)務(wù)制度提前做好相關(guān)的土地增值稅清算的準(zhǔn)備，并且根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，選擇合理的清算方法。

參 考 文 獻(xiàn)

篇2

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅負(fù) 成本管理 納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理涉及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過程,不但涉稅品種繁多，而且房地企業(yè)實(shí)行交叉征收而形成雙重流轉(zhuǎn)稅負(fù)擔(dān)(即重復(fù)課稅),如土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)從交納土地出讓金開始至辦理土地變性、過戶手續(xù)，先后交納三次契稅,同時(shí)交納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、印花稅等;房屋建造階段由施工方交納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅等; 房產(chǎn)銷售階段由地產(chǎn)商交納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅及各種附加費(fèi)等;房產(chǎn)保有階段的房產(chǎn)稅和土地使用稅等等。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)明顯高于各行業(yè)的平均水平。為此，作者從節(jié)稅空間大的稅種入手,分稅種探討了合理降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的方法，以期降低生產(chǎn)成本，提高企業(yè)的獲利能力。

一、土地增值稅納稅管理

房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中土地增值稅占有較大比重,采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額,實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn),稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。所以,從房地產(chǎn)立項(xiàng)階段就應(yīng)該考慮納稅籌劃問題,選擇較優(yōu)方案,降低土地增值稅稅負(fù)。

(一)避免盲目追求高售價(jià)，合理利用稅收優(yōu)惠政策

利用國家稅收優(yōu)惠政策合理避稅是減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的關(guān)鍵控制點(diǎn)。合理避稅不是偷稅漏稅，是通過科學(xué)的選擇經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和合理的會(huì)計(jì)核算方法來避免或減少應(yīng)稅額。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定中對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有優(yōu)惠政策，規(guī)定增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的可以免征土地增值稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用這些有利因素，多建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，如再搞其它開發(fā)設(shè)計(jì)應(yīng)合理制訂住宅的面積與銷售價(jià)格，對(duì)比增加稅負(fù)與享受優(yōu)惠政策之間的收益關(guān)系，找出效益最高的經(jīng)濟(jì)方案。

(二)正確核算開發(fā)成本，防止少計(jì)漏計(jì)

開發(fā)成本是指房屋及配套設(shè)施成本、土地使用權(quán)支付成本和開發(fā)成本，它們包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。開發(fā)成本是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要成本，全面、正確計(jì)量開發(fā)成本對(duì)土地增值稅有直接影響，開發(fā)成本不僅是構(gòu)成計(jì)算土地增值稅增值額可扣除項(xiàng)目的重要部分，還是可扣除開發(fā)費(fèi)用與加計(jì)20％的計(jì)量基數(shù)。一些房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)成本作為稅收籌劃目標(biāo)，建立諸多避稅鏈公司，加大開發(fā)成本，通過由低稅負(fù)公司向高稅負(fù)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移費(fèi)用的方式，以達(dá)到避稅的目的。

(三)合理把握土地增值稅清算時(shí)間，避免不必要的納稅損失

企業(yè)每年都要進(jìn)行企業(yè)所得稅的清算繳納，企業(yè)繳納的土地增值稅是所得稅前可列支項(xiàng)目，項(xiàng)目符合完工條件當(dāng)年即要結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)繳納所得稅。但是在實(shí)際當(dāng)中，許多地方的所得稅清算時(shí)間要早于土地增值稅時(shí)間，而這種時(shí)差就客觀造成了項(xiàng)目所得稅清算與土地增值稅無法提前列支的矛盾，造成多交所得稅。目前，仍然沒切實(shí)可行的解決辦法來緩解這一矛盾。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須合理把握土地增值稅的清算時(shí)間，如果項(xiàng)目的所得稅基本已繳納完，再清算繳納土地增值稅，所得稅收入就與土地增值稅清算款項(xiàng)沒有相匹配的內(nèi)容，其后果就是以前年度多交所得稅，而以后年度繳納土地增值稅后如虧損，就再無利潤(rùn)用以彌補(bǔ)了。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目應(yīng)做好所得稅繳納節(jié)奏，盡快將尾盤分配處理，在所得稅繳納年度內(nèi)同時(shí)完成土地增值稅的清算。

二、企業(yè)所得稅管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，積極進(jìn)行有效的所得稅管理，根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行準(zhǔn)確的利潤(rùn)率測(cè)試，如果實(shí)際毛利率較低時(shí)，可與稅務(wù)部門進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)溝通，盡量降低計(jì)稅毛利率；對(duì)現(xiàn)行所得稅政策進(jìn)行全面的分析和理解，嚴(yán)格實(shí)施收入確認(rèn)制度，避免多報(bào)、重報(bào)而增加稅負(fù)；應(yīng)注意稅前扣除項(xiàng)目的比例，根據(jù)具體情況全面分析各種定額費(fèi)用，應(yīng)盡量扣除比例范圍以內(nèi)的費(fèi)用，以降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)務(wù)應(yīng)關(guān)注：一是，在未取得全額發(fā)票的出包工程辦理結(jié)算時(shí)，在相關(guān)資料齊全的條件下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但必須低于合同總金額的10％；二是，對(duì)尚未建造或尚未完工的公共配套設(shè)施，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用；三是，應(yīng)向政府上交但尚未上交的物業(yè)完善費(fèi)用和報(bào)批報(bào)建費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。因此，在項(xiàng)目完工年度，如不能在所得稅匯算清繳前取得發(fā)票，則造成未取得發(fā)票的建筑安裝費(fèi)用不能列支當(dāng)期成本。而在以后年度則可能無收入相配比，造成前期多交所得稅。因此，在完工年度，房產(chǎn)開發(fā)公司要加強(qiáng)與施工方的協(xié)調(diào)工作，盡可能取得發(fā)票。

三、營(yíng)業(yè)稅管理

合理安排收款方式，規(guī)避代收費(fèi)用，對(duì)于收取銷售房款的多交營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大多會(huì)為其它部門代收一些費(fèi)用，這些費(fèi)用可看作價(jià)外費(fèi)用，但無論進(jìn)行何種財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算，都應(yīng)列入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅。稅法規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除符合條件代收的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)與代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他代收款項(xiàng)均需并入銷售收入一起繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，為了避免這種情況額外增加稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)在向客戶交房前應(yīng)做好合理的收費(fèi)設(shè)計(jì)。另外《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的房租、維修基金、燃（煤）氣費(fèi)、電費(fèi)和水費(fèi)等，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“”業(yè)務(wù)，不計(jì)入征營(yíng)業(yè)稅范圍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可將以上收取的費(fèi)用轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理企業(yè)，以有效降低營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)。

總而言之，在稅法日益完善的今天，房地產(chǎn)企業(yè)必須深入的研究和理解國家稅收政策及優(yōu)惠政策，在以政策為導(dǎo)向的前提下最大程度的減輕稅負(fù)，提高成本效益，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對(duì)納稅人的經(jīng)營(yíng)、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營(yíng)過程通常具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，懇請(qǐng)大家賜教。

一、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量

大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價(jià)款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元和70萬元時(shí)（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過程如下：首先計(jì)算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時(shí)，由于100萬>80萬，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時(shí)，由于70萬<80萬，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計(jì)稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負(fù)。從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項(xiàng)目納稅籌劃時(shí)的首選。

二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對(duì)富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實(shí)務(wù)

一是，針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價(jià)：第一，若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤(rùn)1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。

二是，針對(duì)開發(fā)企業(yè)對(duì)獨(dú)立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間。第一，開發(fā)企業(yè)采取無償或收取極少手續(xù)費(fèi)方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)（開發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費(fèi)用應(yīng)超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三，對(duì)于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

四、優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)的籌劃實(shí)務(wù)

隨著居民生活水準(zhǔn)的提高，逐漸對(duì)房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費(fèi)用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢(shì)。如果與購房者簽訂合同時(shí)，略加變通，將經(jīng)營(yíng)收入分散，就能節(jié)省不少土地增值稅，增加企業(yè)收益。在實(shí)際操作時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝潢公司，專門為購房戶搞裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步完工時(shí)簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。這樣就使得經(jīng)營(yíng)收入分散，稅基和稅率減少，可節(jié)省稅款。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售個(gè)性化裝修商品房，售價(jià)為毛坯房10000元/㎡，外加裝修1500元/㎡，而精裝修房則為11500元/㎡，其中計(jì)算增值額扣除項(xiàng)目金額為7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡簽訂售房合同，企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=11500×5%=575元/㎡，城建稅和教育費(fèi)附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值稅=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；購房者應(yīng)繳納的契稅=11500×3%（假設(shè)稅率為3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡簽訂售房合同1500元/㎡簽訂裝修合同，企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建稅和教育費(fèi)附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值稅=（10000－7000）×30%=900元/㎡；購房者應(yīng)繳納的契稅=10000×3%（假設(shè)稅率為3%）=300元/㎡。通過比較不難發(fā)現(xiàn)，方式1比方式2企業(yè)需多支出稅金583.30元/㎡，而購房者則需多繳納契稅45元/㎡。另外，企業(yè)在營(yíng)銷實(shí)踐中常許諾為客戶贈(zèng)送裝修、家私等支出，對(duì)于發(fā)生于竣工驗(yàn)收日后的裝修、家私等支出的稅務(wù)會(huì)計(jì)核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依據(jù)合同的約定，將擬投入的裝修、家私等支出作為售價(jià)的抵減，降低售房?jī)r(jià)格以少營(yíng)業(yè)稅支出，而且不必外購商品，索取發(fā)票和組織施工，買方掌握裝修自。還有對(duì)于銷售時(shí)收取的維修基金，應(yīng)盡量從銷售收入中剝離出來，建立維修基金賬戶，這樣可以降低名義銷售收入和相關(guān)稅金。另外，根據(jù)工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用不同的稅率的規(guī)定：若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3%的稅率；否則，適用服務(wù)業(yè)5%的稅率?？梢杂檬杖〉霓D(zhuǎn)分包管理費(fèi)的方式取代原先收取工程居間介紹費(fèi)，可以降低適用稅率，達(dá)到節(jié)稅效果。

五、置業(yè)房地產(chǎn)大修理支出的籌劃

置業(yè)房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資時(shí)所購入的用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或出租等用途的房地產(chǎn)。由于這部分房地產(chǎn)在使用一段年限后，會(huì)發(fā)生一些大修理支出，這些支出經(jīng)常金額較大、大修理時(shí)間較長(zhǎng)，所以按照規(guī)定發(fā)生的支出必須區(qū)分是資本化還是費(fèi)用化?！镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號(hào)）第三十一條：納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出,如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值;如有關(guān)固定資產(chǎn)己提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(一)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上：(二)經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)二年以上；(三)經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。此規(guī)定(一)在實(shí)踐中具有很強(qiáng)的可籌劃操作性。案例：長(zhǎng)青公司為改善辦公條件擬斥資140萬對(duì)原值500萬的辦公樓進(jìn)行裝修改造，原計(jì)劃工期2005年10月至12月，該辦公樓折舊年限為20年，已使用6年。那么該筆費(fèi)用能在2005年度所得稅前抵扣嗎？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照規(guī)定該項(xiàng)支出140萬無法直接計(jì)入本期費(fèi)用，只能以折舊形式在以后年度抵扣，同時(shí)加大了房產(chǎn)稅的稅基，使房產(chǎn)稅稅賦加大。方案二：分次分期支出法。計(jì)劃工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三個(gè)工期，分別支出40萬、40和60萬。這樣，首先增加了當(dāng)年費(fèi)用，減少了所得稅。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，兩年修理支出均可以費(fèi)用化，減少所得稅支出140×33%=46.2萬；其次，由于修理支出不記入房屋原值，可以每年少交房產(chǎn)稅140×（1-10%）×1.2%=1.51萬，獲稅后凈利1.51×（1-33%）=1.01萬，假設(shè)以后折舊年限不變，則獲稅后凈利1.01×14=14.14萬；再次，增加了凈現(xiàn)金流量，假設(shè)公司投資回報(bào)率8%，方案二下，維修費(fèi)用沖減2005年、2006年所得稅費(fèi)用折現(xiàn)為：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)）=44.73萬，而方案一下累計(jì)折舊折現(xiàn)140÷14×33%×8.5598（14年期年金現(xiàn)值系數(shù)）=25.19萬，增加凈現(xiàn)金流量44.73－25.19=19.54萬?？梢钥闯?，籌劃效果非常明顯。

六、配套設(shè)施開發(fā)成本的籌劃選擇

商品房住宅開發(fā)項(xiàng)目中，因公建配套、營(yíng)銷策略等需要，一般都附屬設(shè)計(jì)有經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為業(yè)主、租客提供休閑、娛樂及商業(yè)服務(wù)的配套設(shè)施，通稱“配套設(shè)施”。“配套設(shè)施”的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商和購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確，合同未作約定的，“配套設(shè)施”所有權(quán)歸開發(fā)商?！芭涮自O(shè)施”的建造成本不單獨(dú)核算，而是通過“開發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗(yàn)收計(jì)入“開發(fā)產(chǎn)品”并隨房產(chǎn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。“配套設(shè)施”雖由開發(fā)企業(yè)管理控制，但無償提供給小業(yè)主或租客使用，開發(fā)企業(yè)推遲辦理或不辦理其產(chǎn)權(quán)登記，會(huì)計(jì)核算上反映為產(chǎn)權(quán)不明的賬外資產(chǎn)。采用此法，配套設(shè)施成本不僅可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，而且可以足額抵減應(yīng)納稅所得額。由于開發(fā)商賬面既不反映“固定資產(chǎn)——配套設(shè)施”，也未反映空置的“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”，在產(chǎn)權(quán)不明的管理階段，更談不上將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)的問題。因此，既不存在視同銷售的稅收問題，也不存在房產(chǎn)稅的問題，開發(fā)企業(yè)總體稅負(fù)最輕。

七、不同住宅項(xiàng)目分別核算的籌劃

即通過對(duì)不同住宅項(xiàng)目分別設(shè)立建筑成本項(xiàng)目來核算，以降低土地增值稅。案例：大華房地產(chǎn)開發(fā)公司，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。（1）不分開核算時(shí)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅：增值率為(15000－11000)÷11000×100%=36%，適用30%的稅率。應(yīng)納土地增值稅稅額：(15000－11000)×30%=1200萬元。（2）分開核算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率。應(yīng)納稅額：(10000－80000)×30%=600萬元，豪華住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率。應(yīng)納稅額：(5000－3000)×40%－3000×5%=650萬元。普通住宅和豪華住宅應(yīng)納稅合計(jì)：1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，超過20%，還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃還可通過適當(dāng)銷售價(jià)格使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，可免征土地增值稅。大華公司在銷售建造的普通住宅中，可采取不同的銷售價(jià)格。方案一：售價(jià)為2057元/㎡，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1613元/㎡，增值額為441元/㎡，占扣除項(xiàng)目金額的27.75%，應(yīng)繳納土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅133元/㎡，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為311元/㎡/㎡。方案二：售價(jià)為1927元/㎡，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1606元，增值額為321元/㎡，占扣除項(xiàng)目金額的19.99%，未超過20%，不繳納土地增值稅，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為321元/㎡。

通過以上案例分析，介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用。但其前提應(yīng)是在合法、合理的情況下節(jié)稅，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

【參考文獻(xiàn)】

[1]危素玉．土地增值稅的稅收籌劃[J]．西安財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2004，（2）．

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一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容

(一)開發(fā)費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,所需要的各項(xiàng)管理、銷售等等的費(fèi)用。這一項(xiàng)費(fèi)用雖然看起來與工程的開發(fā)沒有直接的關(guān)系,但這些支出的費(fèi)用其實(shí)是會(huì)直接影響到房地產(chǎn)后期的收益中。它也大概包括了以下三個(gè)方面:1、管理費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)公司為了組織管理而支出的費(fèi)用。比如說各種開發(fā)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等等。這些都是管理費(fèi)用。管理的費(fèi)用可以通過大致估算法來進(jìn)行核算。2、銷售費(fèi)用這項(xiàng)費(fèi)用是指為了更好地銷售自己公司的房地產(chǎn)而支出的費(fèi)用,比如說宣傳費(fèi)用、銷售人員的費(fèi)用等等。銷售所支出的費(fèi)用要根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行核算。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)中,辦理一些手續(xù)所需要一定的手續(xù)費(fèi),或者是為了開發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些費(fèi)用等等。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)的稅金費(fèi)用這一項(xiàng)支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。這是在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中,所產(chǎn)生的一系列的稅費(fèi)或者是一系列政府所征收的費(fèi)用。比如包括了企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、教育附加費(fèi)、城建維護(hù)費(fèi)等等。稅費(fèi)的核算是按照國家的相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行的。

二、房地產(chǎn)成本核算中應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算就是指企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候,將所用的資金進(jìn)行核對(duì)計(jì)算的一個(gè)過程。在這個(gè)過程中,企業(yè)不僅要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行核算,還應(yīng)該注意以下幾個(gè)問題:

(一)要了解開發(fā)成本的設(shè)計(jì)正確了解這一項(xiàng),可以正確的反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),就方便我們了解如何降低成本。按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,開發(fā)成本這一項(xiàng)就作為了一級(jí)成本的核算科目,其次,將各種建設(shè)費(fèi)用,比如基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用作為二級(jí)核算科目,最后,圍繞一級(jí)和二級(jí)核算項(xiàng)目展開核算,形成多元化的核算,方便與日后的查詢與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計(jì)算。

(二)分清成本對(duì)象在了解成本的對(duì)象時(shí),應(yīng)該結(jié)合成本的實(shí)際特點(diǎn)去了解。對(duì)于某些大區(qū)域成片開發(fā)的土地來說,就一定會(huì)存在著共同成本的問題。在這個(gè)時(shí)候,分清成本的具體對(duì)象,就顯得至關(guān)重要了。誰得益誰分?jǐn)傔@一原則就適用于公共成本要分?jǐn)偟倪@一情況。一般來說,如果是能分清成本核算對(duì)象的,就可以直接進(jìn)行成本核算;對(duì)于有一些不能分清成本對(duì)象的情況,就必須根據(jù)實(shí)際情況,建立新的分?jǐn)偡椒▉磉M(jìn)行核算。比如說,土地的資金可以按照每人所占的面積來進(jìn)行分配,而基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)和小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)可以按照可出售的面積來進(jìn)行分配等等。

(三)一些間接費(fèi)用的核算很多時(shí)候,房地產(chǎn)的開發(fā)都會(huì)產(chǎn)生間接的支出費(fèi)用。這些費(fèi)用主要包括的有企業(yè)的各項(xiàng)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。按照現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的說法,這部分費(fèi)用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費(fèi)用,算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是,有些為了項(xiàng)目的進(jìn)行而貸款的利息部分,這一部分如果也作為間接費(fèi)用進(jìn)行核算的話,就會(huì)造成財(cái)務(wù)狀況不真實(shí)的情況。就不能客觀真實(shí)的反映出企業(yè)的實(shí)際情況,同時(shí)也會(huì)損失企業(yè)的開發(fā)成本。

(四)忽略項(xiàng)目決算的問題房地產(chǎn)商企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的最主要目的是計(jì)算出在整個(gè)開發(fā)的過程中的實(shí)際開支,方便日后企業(yè)核算實(shí)際利潤(rùn)?？墒悄壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在一個(gè)問題,那就是企業(yè)過分重視工程結(jié)算而忽略了項(xiàng)目結(jié)算。因?yàn)楣こ探Y(jié)算往往是在工程結(jié)束后就可以馬上進(jìn)行,時(shí)間明確肯定,又因?yàn)楣こ探Y(jié)算關(guān)系到工程款的支付,所以工程結(jié)算不容易拖拉。

而往往項(xiàng)目結(jié)算會(huì)因?yàn)槟骋粌蓚€(gè)小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個(gè)問題,可以提出一個(gè)預(yù)算費(fèi)用的概念,就是將還沒有完工的工程預(yù)算算進(jìn)成本里,讓項(xiàng)目結(jié)算能夠按時(shí)順利進(jìn)行,等到日后工程完工后再來按照實(shí)際的支出改變項(xiàng)目結(jié)算。又因?yàn)檫@一個(gè)部分的工程支出費(fèi)用,經(jīng)常在總項(xiàng)目的投資中所占比例較小,所以這種預(yù)算費(fèi)用的做法對(duì)工程項(xiàng)目的總成本和單位成本都不會(huì)造成較大的影響。

但是值得注意的是,根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律規(guī)定,在土地增值稅未清算前,在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%,而超過的部分不得在當(dāng)期稅前列支。所以,作為一名財(cái)務(wù)工作人員,必須合理的規(guī)劃財(cái)務(wù)稅務(wù),在項(xiàng)目工程的土地增值稅清算之前、企業(yè)所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費(fèi)用的發(fā)票,暫時(shí)沒辦法立馬付款也可以,也一定要和企業(yè)的各個(gè)部門溝通合作,爭(zhēng)取拿到發(fā)票后立即處理付款等事宜,讓公司的工程項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算進(jìn)行的順利,公司稅負(fù)最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時(shí)間。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問題；對(duì)策

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)在我國迅速發(fā)展，由于國家不斷出臺(tái)調(diào)控政策，壓縮了行業(yè)的利潤(rùn)空間，因此，其必須改善、提升企業(yè)的管理能力，保持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，否則將可能被淘汰。良好的財(cái)務(wù)管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利目標(biāo)的重要保證。但目前許多企業(yè)并不能真正重視財(cái)務(wù)管理方面存在的問題及其帶來的后果。

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品主要有土地、房屋、代建工程等，按消費(fèi)類型分有經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，其開發(fā)方式一般為自行開發(fā)、合作開發(fā)、代建工程。其行業(yè)特點(diǎn)是投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高。本文探討了企業(yè)自行開發(fā)商品房過程中財(cái)務(wù)管理存在的問題，并提出了解決對(duì)策。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

1.缺乏財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

對(duì)于企業(yè)來說，存在財(cái)務(wù)活動(dòng)，就會(huì)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于客觀存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該視情況進(jìn)行防范、降低及規(guī)避。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的高層及大股東管理觀念滯后，財(cái)務(wù)管理流程模糊，缺乏財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不重視可行性分析及事前控制，在投資、籌資、招投標(biāo)等重大決策中，沒有財(cái)務(wù)人員參與，缺乏數(shù)據(jù)分析和實(shí)際調(diào)研，導(dǎo)致決策失誤，加大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。部分企業(yè)與母公司、控股公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，在資金使用、收益分配等方面管理不到位，約定條款不明確，使資金利用效率低下，造成資金流失，無法保證資產(chǎn)的安全、完整。

2.資金籌集、使用及管理不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)資金投入巨大，投入時(shí)間密集，從項(xiàng)目開發(fā)到項(xiàng)目銷售經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)，如何籌集資金、合理使用資金至關(guān)重要。

企業(yè)的資金分為自有資金和外部融資。雖然自有資金使用成本低，但數(shù)量有限，因此企業(yè)通常都要利用外部融資來滿足項(xiàng)目開發(fā)的需要。部分企業(yè)忽視了融資成本、還款條件、期限及還款能力，大量向銀行貸款，有些企業(yè)因達(dá)不到銀行信貸的條件，進(jìn)行利率較高的民間貸款，這些都導(dǎo)致了企業(yè)債務(wù)沉重，甚至造成資金鏈斷裂。

并且，資金籌集完畢后，許多企業(yè)在資金使用上沒有計(jì)劃，沒有預(yù)計(jì)好資金投入和資金回籠的周期，資金使用混亂，資金流向缺乏清晰記錄，有的企業(yè)還存在資金體外循環(huán)的問題，給資金違規(guī)操作埋下隱患，容易造成企業(yè)資金流失。

3.不能很好地進(jìn)行全面預(yù)算管理及成本管理

企業(yè)的預(yù)算管理涵蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各方面，最后匯總到財(cái)務(wù)部門，通過具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)預(yù)算及執(zhí)行的結(jié)果。目前，有部分企業(yè)只對(duì)支出控制或只看重利潤(rùn)，缺乏從銷售、施工到財(cái)務(wù)的全面預(yù)算。企業(yè)若只簡(jiǎn)單地控制一兩方面，其他方面難免失控，達(dá)不到預(yù)算的預(yù)期目的。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目對(duì)成本核算和成本控制要求較高。部分企業(yè)觀念落后，認(rèn)為成本控制就是成本降低。但過低的成本可能帶來質(zhì)量隱患，需要為彌補(bǔ)質(zhì)量缺陷投入更多的物力財(cái)力。

4.不能有效地進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃應(yīng)始于項(xiàng)目的可行性研究。但許多企業(yè)并不重視事先籌劃，也不注意國家對(duì)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的土地增值稅稅收優(yōu)惠，到清算時(shí)才發(fā)現(xiàn)不滿足稅收優(yōu)惠條件，需要補(bǔ)交一定數(shù)量的土地增值稅。部分企業(yè)為了節(jié)稅，違規(guī)操作，造成企業(yè)需補(bǔ)交稅款或被罰款。

5.財(cái)務(wù)制度不健全，或執(zhí)行力度不到位

部分企業(yè)沒有相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，造成簽批付款等手續(xù)不合規(guī)，對(duì)管理層的交易授權(quán)范圍沒有明確規(guī)定，不相容職務(wù)不相分離，對(duì)現(xiàn)金、有價(jià)證券等實(shí)物資產(chǎn)沒有定期進(jìn)行盤點(diǎn)控制，財(cái)務(wù)僅限于簡(jiǎn)單記賬，沒有輔以相應(yīng)詳細(xì)的臺(tái)賬記錄，沒有召開財(cái)務(wù)工作總結(jié)會(huì)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，不能為企業(yè)的成本費(fèi)用控制和決策提供參考等問題。

有的企業(yè)雖然有財(cái)務(wù)制度，但實(shí)際操作中沒有嚴(yán)格執(zhí)行制度，管理上存在漏洞，導(dǎo)致員工非法侵占企業(yè)資產(chǎn)。

6.財(cái)務(wù)人員素質(zhì)和專業(yè)勝任能力與企業(yè)發(fā)展不相適應(yīng)

部分房地產(chǎn)企業(yè)人事關(guān)系復(fù)雜，財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力較差，不了解國家政策、法律法規(guī)、會(huì)計(jì)核算方法的新動(dòng)向，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作質(zhì)量低下，更不能為企業(yè)的發(fā)展決策提供有力幫助。其不了解房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算，不能對(duì)成本進(jìn)行準(zhǔn)確地歸集，提供不了全面、準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)，無法真正控制好成本，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

7.沒有建立健全激勵(lì)和監(jiān)督機(jī)制

部分企業(yè)僅重視對(duì)經(jīng)營(yíng)者、銷售人員的考核，缺乏對(duì)財(cái)務(wù)人員的激勵(lì)，不能真正激發(fā)財(cái)務(wù)人員的工作積極性。

在監(jiān)督方面，部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)沒有內(nèi)審機(jī)構(gòu)，有的企業(yè)雖然設(shè)置內(nèi)審機(jī)構(gòu)，但由于其缺乏獨(dú)立性和應(yīng)有的地位，往往不能發(fā)揮內(nèi)審功能，內(nèi)審機(jī)構(gòu)在審計(jì)過程中遭到其他部門員工的普遍抵觸，內(nèi)審人員難以公正、客觀地進(jìn)行審計(jì)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

1.提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

企業(yè)大股東、高管及企業(yè)每個(gè)部門的員工，都應(yīng)該樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。財(cái)務(wù)部門更應(yīng)該將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范貫穿到財(cái)務(wù)管理中的每個(gè)環(huán)節(jié)，為企業(yè)的投資、籌資等重大決策提供可靠數(shù)據(jù)和科學(xué)的分析。企業(yè)之間的資金往來，應(yīng)有專人管理、分析，切實(shí)提高資金利用效率。企業(yè)應(yīng)該建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警控制系統(tǒng)，根據(jù)企業(yè)自身情況制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)，利用財(cái)務(wù)報(bào)表、預(yù)算報(bào)表以及其他資料，采用比例分析、因素分析、改進(jìn)的杜邦分析法等方法進(jìn)行控制指標(biāo)的計(jì)算、分析。在實(shí)際中，資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金流對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展舉足輕重，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)控制尤為重要。

2.合理安排資本結(jié)構(gòu)，控制資金成本

企業(yè)須利用好財(cái)務(wù)杠桿，綜合考慮籌資成本、還款能力、還款條件及期限，找出適合本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，合理安排資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本。

企業(yè)應(yīng)建立收支兩條線，嚴(yán)格管理資金，杜絕資金體外循環(huán)。資金的使用要由有相關(guān)權(quán)限的部門審批，嚴(yán)禁越權(quán)審批、審批流程不全，否則，財(cái)務(wù)部門應(yīng)拒絕支付。財(cái)務(wù)人員還要確保每筆資金的流向清楚、記錄準(zhǔn)確。

3.加強(qiáng)全面預(yù)算管理

只有全員參與企業(yè)預(yù)算的編制，才能使預(yù)算成為其自愿努力的目標(biāo)。大型企業(yè)應(yīng)成立預(yù)算管理委員會(huì)，將企業(yè)的一切活動(dòng)納入預(yù)算管理范圍。預(yù)算管理應(yīng)有相應(yīng)的制度，編制、修改、匯總、審批、執(zhí)行與監(jiān)督都應(yīng)該在制度的范圍內(nèi)進(jìn)行。年終決算后，預(yù)算的完成情況應(yīng)與考核掛鉤，

預(yù)算一經(jīng)審批確定，應(yīng)下發(fā)到相關(guān)部門，由各部門負(fù)責(zé)人牽頭，將預(yù)算各項(xiàng)指標(biāo)落實(shí)到實(shí)處。各部門應(yīng)有專門人員對(duì)本部門預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤與分析，使部門負(fù)責(zé)人能隨時(shí)了解預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，并著手解決。每月各部門將預(yù)算執(zhí)行情況上報(bào)財(cái)務(wù)部或預(yù)算管理委員會(huì)，進(jìn)行匯總、分析，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者掌握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況、做出決策提供依據(jù)。

4.進(jìn)行成本控制，形成成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)工程周期長(zhǎng)，項(xiàng)目面廣，涉及到前期調(diào)研、土地儲(chǔ)備、資金來源等，其成本控制應(yīng)從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，直至項(xiàng)目清算。成本控制不僅包括項(xiàng)目工程，還與上、下游的企業(yè)有關(guān)，所以企業(yè)應(yīng)制定符合自身特點(diǎn)的成本管理體系，進(jìn)行全方位的成本管理，權(quán)衡利弊，把成本管理與企業(yè)盈利結(jié)合起來，尋求企業(yè)利益最大化。

由于前期設(shè)計(jì)成功與否對(duì)后期施工成本影響很大，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要改變傳統(tǒng)的只重視施工階段成本控制的思路。通過高質(zhì)量的設(shè)計(jì)使項(xiàng)目符合國家及行業(yè)規(guī)定、功能符合項(xiàng)目既定的標(biāo)準(zhǔn)，避免后期因工程不達(dá)標(biāo)而不得不修改設(shè)計(jì)、重新返工的惡劣后果。

應(yīng)重視合同的訂立，合同的條款、金額、涉及的稅費(fèi)、付款方式及時(shí)間、發(fā)票的開具都要仔細(xì)推敲，降低因合同修改、洽商導(dǎo)致企業(yè)追加超出預(yù)期的資金，造成成本失控的后果。

5.做好稅收籌劃工作

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要稅種，國家稅法規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值不超過20%部分可以免征土地增值稅。企業(yè)需要把握好普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)部門在設(shè)計(jì)戶型、確定容積率，銷售部門在定價(jià)方面都要考慮將來土地增值稅清算時(shí)能否享受稅收優(yōu)惠，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該會(huì)同相關(guān)部門做各種測(cè)算，制定有利于企業(yè)的方案。

6.建立健全財(cái)務(wù)制度，加大執(zhí)行力度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，對(duì)現(xiàn)金、采購、報(bào)銷、稽核等管理做到規(guī)范化、制度化，使財(cái)務(wù)人員在工作中有制度可依。對(duì)企業(yè)的簽批付款流程、管理層的交易授權(quán)范圍應(yīng)有明確的制度規(guī)定。財(cái)務(wù)人員在實(shí)際工作中，要嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，對(duì)不符合簽批流程的業(yè)務(wù)，不予執(zhí)行。款項(xiàng)支付的金額應(yīng)在預(yù)算、計(jì)劃范圍內(nèi)，超出范圍的，須經(jīng)過特別的審批流程或高層集體決議。

財(cái)務(wù)部門應(yīng)真正做到不相容職務(wù)分離，做好日常財(cái)務(wù)核算工作，記錄好臺(tái)賬。對(duì)于財(cái)務(wù)工作采用信息化管理的企業(yè)，要做好權(quán)限設(shè)置。對(duì)現(xiàn)金等實(shí)物資產(chǎn)定期盤點(diǎn)，盤點(diǎn)時(shí)至少有兩人，做到賬實(shí)相符。財(cái)務(wù)部應(yīng)該有定期的財(cái)務(wù)例會(huì)，給財(cái)務(wù)人員提供總結(jié)匯報(bào)工作、互相交流、解決疑難問題的平臺(tái)。財(cái)務(wù)部門應(yīng)按規(guī)定，按時(shí)提交財(cái)務(wù)分析報(bào)告，反映企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況、提出改進(jìn)意見和建議。

7.提升財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)要重視提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)聘用有一定學(xué)歷背景、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、有職業(yè)道德的員工，并對(duì)其進(jìn)行定期或不定期的培訓(xùn)、交流，鼓勵(lì)其學(xué)習(xí)新知識(shí)、新技能，不斷提升其綜合能力，為企業(yè)發(fā)展提供高素質(zhì)人才。

8.加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，建立健全激勵(lì)監(jiān)督機(jī)制

內(nèi)審是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要方面。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)繁雜，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，內(nèi)部審計(jì)有利于發(fā)現(xiàn)問題，能督促財(cái)務(wù)部按企業(yè)按制度操作，落實(shí)財(cái)務(wù)管理制度。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保持內(nèi)審部門的獨(dú)立性、權(quán)威性，聘用有專業(yè)勝任能力的員工進(jìn)行審計(jì)。對(duì)審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問題要在審計(jì)報(bào)告中詳細(xì)披露，經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)后，責(zé)令各部門負(fù)責(zé)人牽頭限期整改，并在下期審計(jì)報(bào)告中披露上次審計(jì)問題的整改效果。

應(yīng)建立健全完善的激勵(lì)監(jiān)督機(jī)制、獎(jiǎng)懲機(jī)制，做到獎(jiǎng)懲有據(jù)可依。有條件的企業(yè)可以引進(jìn)平衡計(jì)分卡進(jìn)行績(jī)效管理，將企業(yè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)落實(shí)為員工可操作的衡量指標(biāo)和目標(biāo)值，激勵(lì)員工去尋找和支持改進(jìn)行為和流程的方式，保證企業(yè)的目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

摘要：供銷合作社是為農(nóng)服務(wù)的合作經(jīng)濟(jì)組織，是黨和政府做好“三農(nóng)”工作的重要載體，是新形勢(shì)下推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不可替代、不可或缺的重要力量。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，供銷合作社原有的單一購銷業(yè)務(wù)已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)需求，企業(yè)要生存發(fā)展，就必須尋求新的改革之路。文章從財(cái)務(wù)的角度，簡(jiǎn)要分析了供銷社企業(yè)在改制過程中的會(huì)計(jì)變化。

關(guān)鍵詞：供銷社企業(yè) 改革改制 財(cái)務(wù)變化

天水土特產(chǎn)品公司是甘肅省供銷合作社的直屬企業(yè)，成立于1953年4月，是甘肅省供銷社系統(tǒng)最早的二級(jí)批發(fā)企業(yè)之一，在其60多年的發(fā)展中，曾經(jīng)為繁榮城鄉(xiāng)市場(chǎng)，促進(jìn)商品流通，擴(kuò)大城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)交流，振興農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)做出了巨大的貢獻(xiàn)。但改革開放以來，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步建立和完善，原有的我壞納唐范級(jí)批發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，逐漸被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所淘汰。由于在改革開放初期未能跟上社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)模式和管理方式，企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入嚴(yán)重虧損、面臨倒閉的窘境。2003年，天水土特產(chǎn)品公司按照當(dāng)時(shí)的政策啟動(dòng)了全員“買斷”的改革之路，但由于公司連年虧損，財(cái)務(wù)惡化，資金緊缺，買斷費(fèi)無從兌現(xiàn)。面對(duì)這種情形，絕大多數(shù)職工都選擇離開企業(yè)自謀出路。

2008年9月，在全面清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上，公司進(jìn)行了股份制改造，改制組建了由甘肅省供銷社控股、全體職工參股的新型企業(yè)――天水華陽實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司。通過重組、改制，逐步建立產(chǎn)權(quán)明晰、責(zé)權(quán)明確、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)股份化、公司股權(quán)多元化，理順社企關(guān)系，建立起以產(chǎn)權(quán)為紐帶，系統(tǒng)管理、行業(yè)管理和出資人管理相結(jié)合的新型管理體制。新公司充分發(fā)揮原有資產(chǎn)和渠道優(yōu)勢(shì)，開展多業(yè)經(jīng)營(yíng)，在不斷擴(kuò)大供銷社原有的農(nóng)資化肥等傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，積極開拓房地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等熱門行業(yè)業(yè)務(wù)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)也向全新的領(lǐng)域滲透，逐步走向了穩(wěn)步健康發(fā)展的路子，也把供銷合作社企業(yè)打造成為聯(lián)結(jié)市場(chǎng)更緊密、市場(chǎng)化運(yùn)行更高效的合作經(jīng)濟(jì)組織。在企業(yè)改制的過程中，會(huì)計(jì)工作緊緊圍繞企業(yè)的中心任務(wù)，不斷調(diào)整完善財(cái)務(wù)管理方法和會(huì)計(jì)核算方式，助力企業(yè)改革改制。

一、會(huì)計(jì)核算的變化

會(huì)計(jì)核算的變化，主要表現(xiàn)在成本核算方面。由于企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生了變化，營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本的具體內(nèi)容也相應(yīng)變化，成本核算的內(nèi)容、方法、科目、規(guī)則都發(fā)生了根本性的變化。

（一）企業(yè)改制前

企業(yè)改制以前，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要是農(nóng)副產(chǎn)品、廢舊物資收購，農(nóng)資化肥和日用工業(yè)品的批發(fā)和零售，會(huì)計(jì)核算執(zhí)行的是《商品流通企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，會(huì)計(jì)科目的設(shè)置和運(yùn)用以及會(huì)計(jì)核算方式都是依照商品流通企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行。雖然2001年新的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》開始實(shí)施，但企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方式基本維持不變，會(huì)計(jì)記賬仍然以手工為主，會(huì)計(jì)電算化工作處于嘗試階段。

當(dāng)時(shí)的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)主要是商品的購銷核算、零售核算及庫存商品的核算。批發(fā)業(yè)務(wù)按照商品品種進(jìn)行明細(xì)核算，按照加權(quán)平均法結(jié)轉(zhuǎn)商品銷售成本；零售業(yè)務(wù)以商場(chǎng)柜臺(tái)銷售為主，以柜組為單位采用售價(jià)金額核算法，月末結(jié)轉(zhuǎn)商品進(jìn)銷差價(jià)。在實(shí)行增值稅以后，零售企業(yè)銷售商品的售價(jià)是含稅售價(jià)，即在商品的售價(jià)里包含了增值稅銷項(xiàng)稅額。由于零售業(yè)務(wù)“庫存商品”科目是按售價(jià)記賬的，在設(shè)置“庫存商品”科目的同時(shí)，要設(shè)置“商品進(jìn)銷差價(jià)”科目，商品銷售時(shí)也按售價(jià)借記“商品銷售成本”科目，貸記“庫存商品”科目，即在平時(shí)暫按售價(jià)結(jié)轉(zhuǎn)商品銷售成本，到月末采用一定的方法，計(jì)算出已售商品的進(jìn)銷差價(jià)后，再對(duì)“商品銷售成本”科目進(jìn)行調(diào)整，將平時(shí)按售價(jià)結(jié)轉(zhuǎn)的商品銷售成本調(diào)整為商品銷售進(jìn)價(jià)成本。

（二）企業(yè)改制后

企業(yè)改制以后，房地產(chǎn)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)成為了企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)部門就要相應(yīng)建立房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度。改制后新成立的企業(yè)執(zhí)行的是《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》出臺(tái)后，轉(zhuǎn)為執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。為了能與企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)合起來，在會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)了部分一級(jí)科目和二級(jí)科目。

1.增設(shè)一級(jí)科目。主要是核算房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)科目，主要有：（1）“開發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用和成本，包括：開支的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金或受讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用；開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項(xiàng)和工程進(jìn)度估價(jià)的開發(fā)成本；工程采用自營(yíng)方式發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用；分配應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)、計(jì)提應(yīng)上交有關(guān)部門管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開發(fā)費(fèi)用；應(yīng)予資本化計(jì)入產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用等；結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工并驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)成本。（2）“開發(fā)間接費(fèi)用”科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“制造費(fèi)用”，核算為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)間接費(fèi)用。（3）“開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)。（4）“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。（5）“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，以上5個(gè)會(huì)計(jì)科目的期末余額，均計(jì)入報(bào)表的“存貨”項(xiàng)目。

2.增設(shè)二級(jí)科目。（1）在“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目下設(shè)置了“商品銷售收入”“房地產(chǎn)銷售收入”“商鋪?zhàn)赓U收入”“物業(yè)管理費(fèi)收入”“倉儲(chǔ)收入”五個(gè)二級(jí)科目，分別核算各類收入，并按部門進(jìn)行明細(xì)核算。（2）在“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目下設(shè)置了“商品銷售成本”“房地產(chǎn)銷售成本”兩個(gè)二級(jí)科目，分別核算商品銷售和房地產(chǎn)銷售的成本。（3）在“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目下設(shè)置了“商品銷售稅金及附加”“房地產(chǎn)銷售稅金及附加”“資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅金及附加”“物業(yè)管理業(yè)務(wù)稅金及附加”“倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)稅金及附加”五個(gè)二級(jí)科目，分別核算各類業(yè)務(wù)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金費(fèi)用，并按部門進(jìn)行明細(xì)核算。

3.基本核算方法（流程）。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的所有開發(fā)費(fèi)用都在“開發(fā)成本”下核算。開發(fā)成本下一般設(shè)置基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用等明細(xì)核算與商品房開發(fā)有關(guān)的所有費(fèi)用支出。取得的銀行貸款在長(zhǎng)短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)中。一般房地產(chǎn)投入資本達(dá)到總投資的一定比例就可以預(yù)售商品房，而預(yù)售的房款在預(yù)收賬款里核算。在客戶用預(yù)收款發(fā)票換正規(guī)的商品房銷售發(fā)票時(shí)，再將預(yù)收賬款中相應(yīng)部分的款項(xiàng)收入結(jié)轉(zhuǎn)至銷售收入，同時(shí)按比例從開發(fā)成本中結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，并計(jì)算繳納增值稅。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是按預(yù)收賬款和銷售收入預(yù)繳所有稅金（增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附、印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅）的，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完成以后，再進(jìn)行土地增值稅和企業(yè)所得稅的項(xiàng)目匯算清繳。

二、會(huì)計(jì)制度的變化

在企業(yè)改制前的較早時(shí)期屬于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，供銷社企業(yè)基本采用的是統(tǒng)購統(tǒng)銷制度，企業(yè)必須嚴(yán)格按國家統(tǒng)一的供銷合作社會(huì)計(jì)制度的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。

當(dāng)時(shí)實(shí)行的是計(jì)劃管理的原則，農(nóng)副產(chǎn)品實(shí)行計(jì)劃收購和計(jì)劃供應(yīng)以及由供銷社嚴(yán)格控制實(shí)行統(tǒng)一管理，所有購進(jìn)量和供應(yīng)量、購進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、購進(jìn)價(jià)格和銷售價(jià)格等，都由國家計(jì)劃來確定。在會(huì)計(jì)核算方面，企業(yè)在發(fā)生農(nóng)副產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)時(shí)，按收購價(jià)格計(jì)算的價(jià)值（部分農(nóng)副產(chǎn)品加收購稅金）進(jìn)行出庫，即作為銷售成本，而發(fā)生的大量生產(chǎn)性費(fèi)用，卻全部歸入商品流通費(fèi)。核算內(nèi)容的多樣性和管理體制的復(fù)雜性是其特點(diǎn)。

在企業(yè)改制后，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立了規(guī)范的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，適應(yīng)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)變化的需要，以《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》為基礎(chǔ)，按照企業(yè)所處的行業(yè)特點(diǎn)，制定行之有效的會(huì)計(jì)制度。做好房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的預(yù)算、控制、核算、分析和考核工作，依法合理籌資資金，有效控制和合理配置公司的財(cái)務(wù)資源。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有資金密集度高、開發(fā)周期長(zhǎng)、區(qū)域差異大、受宏觀環(huán)境影響大、產(chǎn)業(yè)波及面廣等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過程中，會(huì)遇到各種內(nèi)外部不利因素的影響，如果企業(yè)不能有效的應(yīng)對(duì)，就可能引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。因此，在建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的同時(shí)，著重加強(qiáng)了以下幾方面財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)：（1）籌集資金的管理。為了保證公司經(jīng)營(yíng)的需要，想方設(shè)法籌集資金，合理運(yùn)用資金，充分發(fā)揮資金的使用效能，加快資金周轉(zhuǎn)，提高自有資金的收益率，是公司財(cái)務(wù)管理的主要任務(wù)。對(duì)各項(xiàng)支出統(tǒng)籌安排，分別輕重緩急，嚴(yán)格控制，注重節(jié)約，防止浪費(fèi)，既是會(huì)計(jì)人員的責(zé)任，也是財(cái)務(wù)管理的重大課題。（2）經(jīng)濟(jì)核算的管理。通過財(cái)務(wù)活動(dòng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改善經(jīng)營(yíng)管理，降低開發(fā)成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。（3）財(cái)務(wù)預(yù)算管理。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部推行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，首要工作便是結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況建立完善的預(yù)算管理體系，通過完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，確保房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的順利開展。（4）制定會(huì)計(jì)信息化實(shí)施辦法，全面實(shí)施會(huì)計(jì)信息化。采用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，學(xué)習(xí)和運(yùn)用專門的會(huì)計(jì)軟件，將公司所有會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)納入會(huì)計(jì)信息化核算范圍。

三、結(jié)語

供銷合作社是為農(nóng)服務(wù)的合作經(jīng)濟(jì)組織，是黨和政府做好“三農(nóng)”工作的重要載體，是新形勢(shì)下推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不可替代、不可或缺的重要力量。供銷合作社企業(yè)在為農(nóng)村商品流通、農(nóng)民生產(chǎn)生活服務(wù)等方面發(fā)揮著重要作用。由天水土特產(chǎn)品公司的改革實(shí)踐可以看出，供銷社企業(yè)的發(fā)展，與國家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策指導(dǎo)是密切相關(guān)的。在這一過程中，財(cái)務(wù)部門必須緊緊圍繞企業(yè)的中心任務(wù)開展工作，會(huì)計(jì)核算必須緊跟企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)而相應(yīng)完善和調(diào)整，才能充分發(fā)揮好會(huì)計(jì)的服務(wù)與監(jiān)督職能。在當(dāng)前供銷社事業(yè)蓬勃發(fā)展的新時(shí)期，會(huì)計(jì)工作要積極吸收當(dāng)代科學(xué)技術(shù)和社會(huì)科學(xué)的最新成果，將其綜合運(yùn)用于供銷社企業(yè)管理之中，并通過建立完善的企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制和財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)對(duì)社有資產(chǎn)的管理，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的科學(xué)化、規(guī)范化和信息化，全面提升供銷社企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作水平。J

參考文獻(xiàn)：

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篇7

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn) 影響 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F810 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）02-151-03

一、引言

自市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系構(gòu)建以來，財(cái)稅體制改革都是國家治理現(xiàn)代化過程中的重要組成部分，而其中“營(yíng)改增”更是影響到社會(huì)方方面面的重大改革?！丁盃I(yíng)改增”方案》在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動(dòng)產(chǎn)等適用17%稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。（財(cái)稅[2011]110號(hào)）文件指出，建筑業(yè)勞務(wù)將會(huì)適用11%的增值稅稅率，但該文件沒有提及房地產(chǎn)業(yè)未來的增值稅處理方式，財(cái)稅部門也沒有出臺(tái)細(xì)則明確納入“建筑業(yè)”稅目的具體范圍。而房地產(chǎn)問題又是關(guān)乎政府和百姓的重大問題。房地產(chǎn)業(yè)的“營(yíng)改增”勢(shì)必是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的決策。因此，在房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”尚處在“猶抱琵琶半遮面”之際來研究“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響以及針對(duì)其影響提出幾點(diǎn)對(duì)策十分有意義。

二、研究背景

我國房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅一直采用營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的制度。從價(jià)稅關(guān)系上看，營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅均屬于價(jià)內(nèi)稅，實(shí)行價(jià)內(nèi)稅加重了房地產(chǎn)行業(yè)的稅款，由于價(jià)稅一體，稅收的增加必然影響到商品的價(jià)格，并能對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，最終還有可能危及稅基的穩(wěn)定增長(zhǎng)。此外，由于征收價(jià)內(nèi)稅的商品的特殊定價(jià)機(jī)制，隨著商品的流轉(zhuǎn)還會(huì)出現(xiàn)“稅上加稅”的重復(fù)征收問題，且流通環(huán)節(jié)越多，問題越嚴(yán)重。而作為一種價(jià)外稅的增值稅，其數(shù)額通過層層抵扣的方式實(shí)現(xiàn)了課稅數(shù)額的公平性。價(jià)外稅的計(jì)稅方式不會(huì)影響增值稅與商品價(jià)值的聯(lián)系。因此建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全面實(shí)行“營(yíng)改增”延續(xù)了增值稅的抵扣鏈條，避免重復(fù)征稅，相對(duì)降低了開發(fā)產(chǎn)品的成本。潘明星（2013）對(duì)上海等省市營(yíng)改增試點(diǎn)地區(qū)分析了“營(yíng)改增”試點(diǎn)的稅制優(yōu)化效應(yīng)、結(jié)構(gòu)減稅效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效應(yīng)。楊衛(wèi)華（2013）對(duì)上海試點(diǎn)結(jié)果分析發(fā)現(xiàn)，“營(yíng)改增”運(yùn)行平穩(wěn)，成效初顯，但也存在著一些問題，比如部分行業(yè)稅負(fù)上升、增值稅專用發(fā)票難以取得無法抵扣等等。馬海濤、李升（2013）認(rèn)為“營(yíng)改增”目前已于多省市試點(diǎn)，并采取了一系列緩解改革難題的過渡性措施，但全面推進(jìn)這項(xiàng)工作將會(huì)進(jìn)一步觸及縱向稅收收益權(quán)的調(diào)整與稅收征管難題，必須進(jìn)一步明確改革方向并采取相應(yīng)措施化解困難。張倫倫、段義德（2013）分析了“營(yíng)改增”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)認(rèn)為，“營(yíng)改增”改革涉及多方面，并提出在推進(jìn)改革的同時(shí)應(yīng)具有若干的配套措施以保證改革順利推行，減輕改革震蕩。魏陸（2013）基于對(duì)上海試點(diǎn)行業(yè)和重點(diǎn)企業(yè)的跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，“營(yíng)改增”的企業(yè)減稅效應(yīng)比較明顯，絕大多數(shù)行業(yè)和企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)是下降的。同時(shí)發(fā)現(xiàn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)，從制度層面解決了影響服務(wù)業(yè)發(fā)展的稅收瓶頸問題。然而在試點(diǎn)過程中出現(xiàn)了一些新情況和新問題，在稅制設(shè)置、試點(diǎn)范圍、配套政策、征收管理以及財(cái)政體制等方面都需要進(jìn)一步完善。陳曉光（2013）以增值稅為例，利用Hsieh和Klenow模型和企業(yè)層面數(shù)據(jù)，對(duì)由增值稅有效稅率差別導(dǎo)致的全要素生產(chǎn)率損失進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果顯示，2000-2007年之間，全要素生產(chǎn)率損失年均高達(dá)7.9%，之后他結(jié)合目前“營(yíng)改增”實(shí)施過程中出現(xiàn)的增值稅多檔化趨勢(shì)，多檔增值稅率意味著稅率差異以及由此造成的效率損失，為了避免效率損失，在推行“營(yíng)改增”改革過程中應(yīng)當(dāng)盡可能減少增值稅率的檔次。禹奎，陳小芳（2014）從當(dāng)前建筑業(yè)“營(yíng)改增”面臨的問題入手，結(jié)合其行業(yè)特征和征管現(xiàn)狀認(rèn)為，建筑企業(yè)適用11%的增值稅稅率將不會(huì)增加其稅負(fù)；對(duì)建筑企業(yè)“營(yíng)改增”前購進(jìn)的設(shè)備、原材料等貨物在“營(yíng)改增”后用于新的建設(shè)項(xiàng)目的，應(yīng)準(zhǔn)予計(jì)算扣除進(jìn)項(xiàng)稅額；“營(yíng)改增”后建筑企業(yè)應(yīng)以分公司和項(xiàng)目部作為獨(dú)立納稅人就地納稅。然而，“營(yíng)改增”試點(diǎn)過程中出現(xiàn)部分企業(yè)稅負(fù)“不減反增”的現(xiàn)象，由此對(duì)“營(yíng)改增”前景產(chǎn)生了一些疑惑和顧慮。潘文軒（2013）從這些疑惑和顧慮出發(fā)，理論分析并結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況發(fā)現(xiàn)，由于“營(yíng)改增”對(duì)服務(wù)業(yè)企業(yè)稅負(fù)的影響具有雙重效應(yīng)，部分試點(diǎn)企業(yè)稅負(fù)“不減反增”并非反?，F(xiàn)象。進(jìn)行深入研究發(fā)現(xiàn)，適用增值稅稅率過高、企業(yè)中間投入比率偏低、固定資產(chǎn)更新周期較長(zhǎng)、改革試點(diǎn)范圍有限以及獲得增值稅發(fā)票困難是造成該現(xiàn)象的主要原因。李曉紅，魏微（2015）基于房地產(chǎn)行業(yè)總體稅收負(fù)擔(dān)平均水平與其他行業(yè)相比較高因素，通過多元線性回歸方法分析各因素對(duì)所得稅稅負(fù)、流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)及總稅負(fù)的影響發(fā)現(xiàn)，從公司內(nèi)部角度來說，會(huì)-稅差異、融資結(jié)構(gòu)與企業(yè)稅負(fù)負(fù)相關(guān)，公司規(guī)模、盈利能力與企業(yè)稅負(fù)正相關(guān)；從外部條件來說，相比于所得稅稅負(fù)，流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅負(fù)影響更大。流轉(zhuǎn)稅存在的稅制問題也是使其稅負(fù)較高的直接原因，但沒有從房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)的各利益方出發(fā)分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響因素，本文基于房地產(chǎn)行業(yè)特有的特點(diǎn)分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各利益方的影響，并提出建議。國務(wù)院、財(cái)政部多次公開表明，“營(yíng)改增”的全面改革，將于2011年至2015年的5年時(shí)間內(nèi)完成。在此項(xiàng)改革的收官之年，研究尚未進(jìn)行改革的房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

三、影響分析及建議

房地產(chǎn)業(yè)包含圍繞不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的開發(fā)、銷售以及后續(xù)的物業(yè)管理、中介服務(wù)等階段和行為。以下分析是以典型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，涵蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要交易環(huán)節(jié)：（1）當(dāng)?shù)卣块T/土地出售方。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目通常是從有關(guān)政府部門向房地產(chǎn)行業(yè)出讓土地使用權(quán)開始的。在目前的營(yíng)業(yè)稅稅制下，對(duì)該交易不征收營(yíng)業(yè)稅。如果征稅，納稅人將是政府部門，即向政府自己征稅。以此推論，營(yíng)改增后的法規(guī)應(yīng)該也不就政府向房地產(chǎn)行業(yè)出讓土地使用權(quán)征收增值稅，因此房地產(chǎn)企業(yè)付出的該部分成本無法取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，也就不能進(jìn)行抵扣；（2）房地產(chǎn)開發(fā)商。目前，銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的利息收入適用5%的營(yíng)業(yè)稅。預(yù)計(jì)金融服務(wù)包括貸款業(yè)務(wù)也會(huì)很快被納入營(yíng)改增的范圍。從國際上來看，許多國家對(duì)利息收入免征增值稅。由于金融業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)各行業(yè)的影響較為廣泛，如果不適用一般征收政策將導(dǎo)致抵扣鏈條的斷裂。加上近期財(cái)政部又傾向于對(duì)金融業(yè)按一般稅率征收增值稅。因此，未來金融行業(yè)增值稅政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響還存在不確定性；（3）總承包商。在現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅體制下，建筑業(yè)勞務(wù)繳納營(yíng)業(yè)稅稅率為3%?？偝邪淌盏较鄳?yīng)的建筑發(fā)票后，可以按扣除其支付給分包商費(fèi)用來計(jì)算營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額。對(duì)于建筑企業(yè)而言，增值稅率提高的同時(shí)，建筑公司可以抵扣提供勞務(wù)所需的材料和設(shè)備進(jìn)項(xiàng)稅，即使建筑業(yè)勞務(wù)的適用稅率從3%營(yíng)業(yè)稅增加到11%增值稅，但納稅人使用的材料和設(shè)備將可以按17%進(jìn)項(xiàng)稅稅率抵扣，這是在營(yíng)業(yè)稅稅制下不曾享受的優(yōu)惠。由于建筑行業(yè)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性、人工成本占比較大及其上游材料供應(yīng)商多為小規(guī)模企業(yè)或個(gè)人經(jīng)營(yíng)等情況的存在，“營(yíng)改增”也可能導(dǎo)致部分建筑企業(yè)稅負(fù)增加，鑒于供應(yīng)鏈的傳導(dǎo)效應(yīng)可能會(huì)引起房地產(chǎn)企業(yè)成本上升；（4）其他服務(wù)提供商。房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目建造的過程中需要各種專業(yè)服務(wù)提供商的協(xié)助，如建筑師、工程師、測(cè)量師、律師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和物業(yè)管理公司。目前來看，上述專業(yè)服務(wù)中，只有法律服務(wù)和部分建筑服務(wù)屬于增值稅試點(diǎn)范圍，適用的增值稅稅率為6%。假設(shè)在建筑和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的同時(shí)，其他服務(wù)提供商的服務(wù)也能適用于增值稅。鑒于許多專業(yè)服務(wù)已經(jīng)適用增值稅（稅率6%），預(yù)計(jì)上述的服務(wù)也應(yīng)適用同樣的增值稅稅率，房地產(chǎn)企業(yè)也可以獲得上述專業(yè)服務(wù)費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)用于抵扣；（5）商業(yè)地產(chǎn)出售。幾乎在所有適用增值稅的國家或地區(qū)，商業(yè)房產(chǎn)的銷售被作為通常的增值稅應(yīng)稅交易處理，即就銷售繳納增值稅，而商業(yè)房產(chǎn)的購房者通常都可抵扣房款相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)。這意味著許多的購房者在獲得足夠的銷項(xiàng)稅之前，需要承擔(dān)相關(guān)增值稅占用現(xiàn)金流的影響?！敦?cái)稅[2011]110號(hào)》文件列明建筑業(yè)將適用11%增值稅稅率，但房地產(chǎn)行業(yè)適用何種稅率仍未明確，考慮未來房地產(chǎn)行業(yè)可能的稅率為17%或11%，基于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的上游建筑業(yè)稅率為11%，假設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)按同一水平即11%稅率測(cè)算。根據(jù)《國家稅務(wù)總局公告2011年第47號(hào)》，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)一并銷售的附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)中，凡屬于增值稅應(yīng)稅貨物的，應(yīng)繳納增值稅；凡屬于不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)適用增值稅時(shí)，考慮到不同收入可能采用不同的增值稅稅率，則需要對(duì)總收入進(jìn)行合理分配；（6）商業(yè)房產(chǎn)租賃。未來商業(yè)房產(chǎn)租賃將會(huì)被視同為通常增值稅交易，不僅因?yàn)閲H上大部分國家都這樣操作，而且在現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅體制下，商業(yè)房產(chǎn)租賃和已實(shí)施“營(yíng)改增”的有形動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)，均適用于5% 的營(yíng)業(yè)稅。借鑒有形動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)“營(yíng)改增”政策，不動(dòng)產(chǎn)出租很可能會(huì)采用17%的增值稅稅率。

結(jié)合以上分析，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極面對(duì)“營(yíng)改增”帶來的變化，采取有效措施，統(tǒng)籌多方安排，保證改革平穩(wěn)過渡。結(jié)合企業(yè)實(shí)際采取以下措施：

1.密切關(guān)注國家最新建筑業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”政策變化，根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)情況，合理安排重大資產(chǎn)采購的時(shí)間進(jìn)度，建筑施工合同的付款進(jìn)度。在可能的情況下，大額資產(chǎn)采購安排在“營(yíng)改增”后進(jìn)行。有必要時(shí)，與總承包商在建筑施工合同中約定“營(yíng)改增”影響條款。合理確定未來因增值稅影響導(dǎo)致的建筑成本變化而引起的合同總價(jià)變動(dòng)的承擔(dān)方。

2.加強(qiáng)稅收籌劃?！盃I(yíng)改增”改革全面完成后，各行業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)適用17%、13%、11%、6%等不同稅率以及適用3%征收率的情況。為公司不同交易事項(xiàng)及同一交易事項(xiàng)的不同部分進(jìn)行拆分、籌劃安排，為合理平衡稅負(fù)提供了更大空間。

3.完善內(nèi)部控制制度。由于增值稅納稅和管理較為復(fù)雜，“營(yíng)改增”后企業(yè)機(jī)構(gòu)需要設(shè)置專門的稅務(wù)崗位，增設(shè)相關(guān)專員，統(tǒng)一管理企業(yè)稅務(wù)工作。完善增值稅內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)增值稅發(fā)票的購買、保管、開具管理；明確增值稅進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的取得、認(rèn)證、抵扣管理。提高相關(guān)人員的稅務(wù)意識(shí)，明確增值稅進(jìn)項(xiàng)專用發(fā)票取得的重要性。

4.加強(qiáng)內(nèi)部人員培訓(xùn)?！盃I(yíng)改增”稅制改革由于涉及面廣，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員超前謀劃、全盤考慮、積極應(yīng)對(duì)，提前做好相關(guān)培訓(xùn)工作，實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”的順利平穩(wěn)過渡。尤其是對(duì)企業(yè)財(cái)稅人員，相較于原營(yíng)業(yè)稅簡(jiǎn)單的計(jì)征方法及寬松的征管環(huán)境，增值稅制度下復(fù)雜的稅款抵扣環(huán)節(jié)、嚴(yán)厲的稅收處罰措施等，都要求安排符合公司情況的專門培訓(xùn)以幫助業(yè)務(wù)人員積極應(yīng)對(duì)。

5.完善會(huì)計(jì)核算制度。增值稅的會(huì)計(jì)核算方法與營(yíng)業(yè)稅有較大區(qū)別，將加大財(cái)務(wù)核算的復(fù)雜程度及財(cái)務(wù)核算工作量。公司應(yīng)及時(shí)修訂財(cái)務(wù)核算制度，保證增值稅核算的準(zhǔn)確性。

6.充分享受財(cái)政補(bǔ)貼。就目前已進(jìn)行“營(yíng)改增”省市來看，“營(yíng)改增”后為降低稅收改革對(duì)試點(diǎn)企業(yè)的影響，各地方政府均出臺(tái)了對(duì)稅負(fù)增加企業(yè)的財(cái)政補(bǔ)貼政策，公司應(yīng)做好相關(guān)補(bǔ)貼申報(bào)的材料準(zhǔn)備工作，爭(zhēng)取財(cái)政補(bǔ)貼資金以彌補(bǔ)損失。

7.在不同營(yíng)業(yè)周期加強(qiáng)稅務(wù)管理，合理應(yīng)對(duì)改革。在做好上述“營(yíng)改增”整體應(yīng)對(duì)措施的情況下，公司在不同經(jīng)營(yíng)周期還需加強(qiáng)稅務(wù)管理，應(yīng)對(duì)增值稅改革。在建設(shè)期，企業(yè)應(yīng)考慮“營(yíng)改增”在建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)改革時(shí)點(diǎn)，合理安排建筑施工成本發(fā)生進(jìn)度?？紤]稅務(wù)改革過渡性政策的影響，分析適用不同稅法制度對(duì)稅負(fù)的影響。全行業(yè)“營(yíng)改增”后，合理籌劃分析不同采購方式稅務(wù)影響，比較融資租賃動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)、售后回租、直接采購、分期付款采購對(duì)增值稅稅負(fù)及企業(yè)整體盈利水平的影響。在運(yùn)營(yíng)期，企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注“營(yíng)改增”房地產(chǎn)行業(yè)、物業(yè)改革時(shí)點(diǎn)，合理安排交易結(jié)構(gòu)?？紤]稅務(wù)改革過渡性政策的影響，分析適用不同稅法制度對(duì)稅負(fù)的影響。經(jīng)營(yíng)過程中加強(qiáng)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的取得、抵扣管理，充分抵扣增值以降低稅負(fù)。全行業(yè)“營(yíng)改增”后，合理安排收入結(jié)構(gòu)，分析租賃收入、物業(yè)收入、房屋銷售收入對(duì)增值稅稅負(fù)的影響。測(cè)算不同收入類型、不同收款方式對(duì)增值稅稅負(fù)的影響后，合理安排收入確認(rèn)方式。根據(jù)未來出臺(tái)的“營(yíng)改增”政策，考慮各種經(jīng)營(yíng)方式對(duì)增值稅及企業(yè)整體盈利水平的影響，考慮創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式的采用。

“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是系統(tǒng)的。增值稅制度的改革過程從某種意義上看，是增值稅鏈條不斷完善的過程?！盃I(yíng)改增”使增值稅鏈條基本完整，使納稅人所購的服務(wù)類等所含稅額可以抵扣。由于在最終消費(fèi)以前的各個(gè)環(huán)節(jié)，稅收環(huán)環(huán)相扣，基本消除了重復(fù)征稅，有助提高經(jīng)濟(jì)效率。當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)尚未進(jìn)行“營(yíng)改增”，前述的研究是建立在一定的假設(shè)基礎(chǔ)上（如稅率）得出的結(jié)論，房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”仍具有未來政策的不確定性，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)的稅負(fù)影響可能是巨大的、復(fù)雜的。對(duì)具體房地產(chǎn)公司的增值稅稅負(fù)影響，根據(jù)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、籌劃安排的合理性等影響可能出現(xiàn)不同的結(jié)果。這對(duì)公司稅務(wù)籌劃管理能力，也提出了更高的要求。在“營(yíng)改增”整體政策導(dǎo)向?yàn)椤岸愗?fù)水平不增加”的改革背景下，公司應(yīng)統(tǒng)籌安排稅務(wù)事項(xiàng)，加強(qiáng)籌劃應(yīng)對(duì)改革，最大化“營(yíng)改增”改革紅利，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化目標(biāo)。

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篇8

關(guān)鍵詞:地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)處理 會(huì)計(jì)核算 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理納稅問題探討

(一)收入方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問題

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅收法規(guī)在收入的確認(rèn)上存在差異。其差異主要表現(xiàn)在預(yù)售銷售和按揭銷售，首先是預(yù)售銷售。房地產(chǎn)企業(yè)只有取得預(yù)售許可證之后才能夠正式投入市場(chǎng)銷售，該銷售所得價(jià)款為暫收款、預(yù)收款性質(zhì)、不確定收入，待工程完全竣工之后才可以將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)橹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)收入，即房地產(chǎn)所得實(shí)際收入，而稅法規(guī)定預(yù)收款同樣交納相應(yīng)的稅務(wù)；其次是按揭銷售。銀行要求按揭款支付給開發(fā)商之后，由會(huì)計(jì)確定收入，而稅法規(guī)定首付款與實(shí)際收入日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目存在同項(xiàng)目、同樓棟、同時(shí)間銷售的商品房?jī)r(jià)格差異較大的情況，其主要原因是項(xiàng)目拆遷戶回購房?jī)r(jià)格較低。在進(jìn)行該項(xiàng)目土地增值稅和企業(yè)所得稅清算時(shí)，可能會(huì)對(duì)偏低的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原來取得的土地上，進(jìn)行了兩種性質(zhì)的項(xiàng)目開發(fā)。如一種是住宅開發(fā)，一種是酒店，這兩種性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，為酒店的經(jīng)營(yíng)帶來了一定的困難。可以根據(jù)財(cái)稅[2009]59號(hào)文件規(guī)定采取公司分立的辦法，將酒店開發(fā)和住宅開發(fā)分拆開，酒店開發(fā)與住宅開發(fā)可分解開成不同的開發(fā)主體。

(二)成本費(fèi)用方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問題主要表現(xiàn)在四個(gè)方面，第一，成本劃分不明確，即諸多成本開支沒有計(jì)入成本預(yù)算；第二，將違規(guī)發(fā)票入賬。第三，成本核算對(duì)象不明確，提前列支成本；第四，尚未按照房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品對(duì)象設(shè)置各類明細(xì)核算科目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)政府保障房建設(shè)（限價(jià)房）以及公共設(shè)施建設(shè)（如公園等）換取周邊土地開發(fā)權(quán)。在與政府簽訂相關(guān)協(xié)議時(shí)，應(yīng)考慮如何按照財(cái)務(wù)稅務(wù)規(guī)范性要求核算，目的是把真實(shí)的成本支出，按照符合稅務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)的要求進(jìn)行核算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算及控制

(一)成本項(xiàng)目的設(shè)立正確劃分

成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定開發(fā)成本作為一級(jí)成本核算科目，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出，可設(shè)立一個(gè)配套費(fèi)用“明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用，如是分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。

(二)利用套期保值轉(zhuǎn)移鋼材漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

在某一特定時(shí)期，期、現(xiàn)貨價(jià)格同時(shí)受共同的經(jīng)濟(jì)因素影響和制約，兩者的價(jià)格變動(dòng)方向一般是一致的，由于有交割機(jī)制的存在，在臨近期貨合約交割期，期、現(xiàn)貨價(jià)格具有趨同性。如某工程與承包方簽定合同時(shí)鋼材價(jià)格為4500/噸，根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃，6個(gè)月后要用鋼材3000噸，材設(shè)部應(yīng)在合同簽定后按照4500元/噸到期貨市場(chǎng)采購鋼材3000噸，6個(gè)月后鋼材的價(jià)格漲到了6100元/噸，由于期貨價(jià)格與現(xiàn)貨價(jià)格的趨同性，到了交割期，鋼材的期貨價(jià)格與現(xiàn)貨價(jià)格差異不大，這樣可以在期貨市場(chǎng)將3000噸鋼材賣掉，獲得1830萬元，然后立即用這1830萬元到現(xiàn)貨市場(chǎng)采購3000噸鋼材，這樣不管鋼材漲價(jià)多少，采購這3000噸鋼材的實(shí)際成本為4500元/噸加手續(xù)費(fèi)915元和保證金利息成本8.10萬元（上期所鋼材期貨在購買時(shí)需要支付合約總值8%的保證金，占用資金108萬，另需支付手續(xù)費(fèi)915元，為成交額的萬分之0.5，保證金利息暫按資金成本利率15%計(jì)算，3000×4500×8%×15%/2=8.10萬元）。

(三)項(xiàng)目的竣工決算

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便地產(chǎn)企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程結(jié)算而忽視項(xiàng)目決算。如何解決這個(gè)問題，可以通過預(yù)提費(fèi)用科目根據(jù)施工圖預(yù)算將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。設(shè)計(jì)變更和簽證這部分工程支出，在實(shí)施限額設(shè)計(jì)和管理良好的企業(yè)通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例較小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及加強(qiáng)內(nèi)控的有效對(duì)策

(一)不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)商品銷售主要包括四個(gè)步驟，即簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收以及辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。以上四個(gè)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)商品銷售收入確認(rèn)過程中缺一不可，一旦出現(xiàn)四環(huán)節(jié)的缺失，勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多風(fēng)險(xiǎn)。

(二)在房屋市場(chǎng)行情上漲時(shí)應(yīng)關(guān)注企業(yè)內(nèi)部的舞弊行為

在市場(chǎng)行情上漲時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房也會(huì)進(jìn)行調(diào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)審核這時(shí)應(yīng)關(guān)注認(rèn)購書的簽訂時(shí)間及內(nèi)容。簽訂的時(shí)間可以判定是按照調(diào)價(jià)前還是按照調(diào)價(jià)后的價(jià)格來確認(rèn)收入，而填寫的內(nèi)容則應(yīng)包括認(rèn)購人身份證號(hào)碼、聯(lián)系方式、聯(lián)系地址等，填寫不齊全的現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)應(yīng)不予辦理認(rèn)購手續(xù)和收取訂金，同時(shí)房屋銷售認(rèn)購應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制，認(rèn)購與簽約人名字不一致時(shí)應(yīng)提交相關(guān)證明并完善審批手續(xù)。

客戶認(rèn)購的商品房因各種原因退訂，如不能辦理按揭、無法繳納合同首付款等，如此時(shí)進(jìn)行調(diào)價(jià)，則退回的商品房是按何種價(jià)格進(jìn)行再次銷售的應(yīng)成為財(cái)務(wù)控制和關(guān)注的重點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：

篇9

咨詢 企業(yè)既要到國稅繳稅，還要到地稅繳稅，請(qǐng)老師講解一下是如何劃分的。(北京市 李俊峰)

解答 所謂國稅、地稅，是指國家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局，都是負(fù)責(zé)稅款征收管理的國家機(jī)關(guān)，但其所管轄的稅種是有區(qū)別的，因此，的確存在您所說的這種情況。例如一家工業(yè)企業(yè)可能要到國稅去繳增值稅、消費(fèi)稅，同時(shí)，又要到地稅局去繳相應(yīng)的城建稅及附加，這里我們總結(jié)了國、地稅局征管的稅種，您可以參閱一下：

國稅局管轄的稅種有：增值稅、消費(fèi)稅、中直企業(yè)所得稅、金融保險(xiǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、金融保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)所得稅。由中央?yún)⒐傻墓煞葜乒酒髽I(yè)所得稅、2002年新成立的內(nèi)資企業(yè)所得稅、外資企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅(利息所得部分)等。

地稅周管轄的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、車船使用稅、車輛使用牌照稅、屠宰稅、資源稅、印花稅、農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、筵席稅、城市集體服務(wù)事業(yè)費(fèi)、文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)，教育費(fèi)附加、車輛購置稅以及地方稅的滯、補(bǔ)、罰收入和外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。

如何裝訂會(huì)計(jì)賬本

咨詢 請(qǐng)問如何規(guī)范裝訂以前年度的會(huì)計(jì)賬本?(天津市 王 凱)

解答 各種會(huì)計(jì)賬簿在年度結(jié)賬后，除跨年度使用的賬簿外，其他賬簿應(yīng)按時(shí)整理立卷。

裝訂前的要求：

賬簿裝訂前，首先按賬簿啟用表的使用頁數(shù)核對(duì)各個(gè)賬戶是否相符，賬頁數(shù)是否齊全，序號(hào)排列是否連續(xù)；然后按會(huì)計(jì)賬簿封面、賬簿啟用表、賬戶目錄、該賬簿按頁數(shù)順序排列的賬頁、會(huì)計(jì)賬簿裝訂封底的順序裝訂。

活頁賬簿的裝訂要求：

第一、保留已使用過的賬頁，將賬頁數(shù)填寫齊全。去除空白頁和撤掉賬夾，用質(zhì)好的牛皮紙做封面、封底，裝訂成冊(cè)。

第二、多欄式活頁賬、三欄式活頁賬、數(shù)量金額式活頁賬等不得混裝，應(yīng)按同類業(yè)務(wù)，同類賬頁裝訂在一起。

第三、在本賬的封面上填寫好賬目的種類，編好卷號(hào)，會(huì)計(jì)主管人員和裝訂人(經(jīng)辦人)簽章。

賬簿裝訂后的要求：

第一、會(huì)計(jì)賬簿應(yīng)牢固、平整，不得有折角、缺角，錯(cuò)頁、掉頁、加空白紙的現(xiàn)象。

第二、會(huì)計(jì)賬簿的封口要嚴(yán)密，封口處要加蓋有關(guān)印章。

第三、封面應(yīng)齊全、平整，并注明所屬年度及賬簿名稱、編號(hào)，編號(hào)為一年一編，編號(hào)順序?yàn)榭傎~、現(xiàn)金日記賬、銀行存(借)款日記賬、分戶明細(xì)賬。

第四、會(huì)計(jì)賬簿按保管期限分別編制卷號(hào)，如現(xiàn)金日記賬全年按順序編制卷號(hào)；總賬、各類明細(xì)賬、輔助賬全年按順序編制卷號(hào)。

零余額賬戶問題

咨詢 什么是零余額賬戶，事業(yè)單位如何開立零余額賬戶?(湖北省 林得后)

解答 零余額賬戶是指財(cái)政部門和預(yù)算單位在辦理直接支付和授權(quán)支付業(yè)務(wù)時(shí)。先由銀行根據(jù)支付令(即撥款憑證，下同)。通過財(cái)政部門零余額賬戶或預(yù)算單位零余額賬戶將資金支付到供應(yīng)商或收款人賬戶。支付的資金由銀行在每天規(guī)定的時(shí)間內(nèi)與人民銀行通過國庫單一賬戶進(jìn)行清算。將當(dāng)天支付的所有資金從人民銀行國庫劃到上述各賬戶。當(dāng)天軋賬后，各賬戶的余額均為零。

勞務(wù)公司接受用工單位委托安排勞動(dòng)力，從用工單位收取的費(fèi)用如何計(jì)算營(yíng)業(yè)稅

咨詢 我公司是一家勞務(wù)公司，現(xiàn)接受某用工單位委托安排勞動(dòng)力，請(qǐng)問我公司收取的相應(yīng)費(fèi)用如何計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?(江西省 葉郁)解答 您的這個(gè)問題在《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》財(cái)稅[2003]16號(hào)文件有一個(gè)比較明確的規(guī)定：勞務(wù)公司接受用工單位的委托，為其安排勞動(dòng)力，凡用工單位將其應(yīng)支付給勞動(dòng)力上交的社會(huì)保險(xiǎn)(包括養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)等)以及住房公積金統(tǒng)一交給勞務(wù)公司代為發(fā)放或辦理的，以勞務(wù)公司從用工單位收取的全部?jī)r(jià)款減去代收轉(zhuǎn)付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額作為營(yíng)業(yè)額計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。

哪些運(yùn)輸發(fā)票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，抵扣前應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)

咨詢 請(qǐng)問目前實(shí)務(wù)中，有哪些運(yùn)輸發(fā)票允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，同時(shí)在抵扣時(shí)，我們要注意哪些事項(xiàng)?(安徽省 汪丹)

解答 目前實(shí)務(wù)工作中，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的運(yùn)輸發(fā)票主要是：《公路、內(nèi)河運(yùn)輸發(fā)票》、《全國聯(lián)運(yùn)行業(yè)貨運(yùn)統(tǒng)一發(fā)票》以及套印全國統(tǒng)一發(fā)票監(jiān)制章的其他(鐵路、航空)運(yùn)費(fèi)結(jié)算單據(jù)。這里各類運(yùn)費(fèi)發(fā)票中，均應(yīng)按國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[1995]192號(hào)文件中規(guī)定的發(fā)貨人、收貨人、起運(yùn)地、到達(dá)地等項(xiàng)目填列無誤，否則在認(rèn)證時(shí)，可能無法通過。同時(shí)提示。企業(yè)取得的《托運(yùn)業(yè)發(fā)票》或者《業(yè)發(fā)票》不屬于可抵扣的運(yùn)費(fèi)發(fā)票范圍，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

勘察，設(shè)計(jì)、工程咨詢與技術(shù)服務(wù)、工程建設(shè)監(jiān)理等行業(yè)的成本組成

咨詢 請(qǐng)問勘察、設(shè)計(jì)、工程咨詢與技術(shù)服務(wù)、工程建設(shè)監(jiān)理等行業(yè)成本有哪些?(廣東省 吳 來)解答 勘察、設(shè)計(jì)、工程咨詢與技術(shù)服務(wù)、工程建設(shè)監(jiān)理等行業(yè)的成本項(xiàng)目包括直接工資、直接材料費(fèi)、其他直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。

直接工資是指企業(yè)直接從事勘察、設(shè)計(jì)、工程咨詢和技術(shù)服務(wù)、工程建設(shè)監(jiān)理的人員工資、津貼、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)金、職工福利費(fèi)。

直接材料費(fèi)是指企業(yè)在勘察、設(shè)計(jì)、工程咨詢和技術(shù)服務(wù)、工程建設(shè)監(jiān)理過程中直接消耗的各種材料、燃料和動(dòng)力、備品配件、低值易耗品、勘探與測(cè)量用具、化驗(yàn)器具與試劑藥劑、設(shè)計(jì)與繪圖用具、測(cè)量用具、測(cè)試檢驗(yàn)用具等。

其他直接費(fèi)用是指其他能直接歸屬某個(gè)項(xiàng)目(工程)的費(fèi)用。如勘察現(xiàn)場(chǎng)零雜費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)、勘探成果檢驗(yàn)測(cè)試費(fèi)、軟件購置費(fèi)、文印整理費(fèi)、差旅費(fèi)、翻譯費(fèi)、招標(biāo)投標(biāo)費(fèi)等。

間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位為組織和管理生產(chǎn)所發(fā)生的各項(xiàng)支出以及其他不能直接歸屬某個(gè)項(xiàng)目(工程)的費(fèi)用，包括：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位管理人員的工資、津貼、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)金和職工福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、業(yè)務(wù)資料費(fèi)、文印整理費(fèi)、翻譯費(fèi)、電算費(fèi)與軟件購置費(fèi)、雇傭勞務(wù)費(fèi)，折舊費(fèi)、修理費(fèi)、租賃費(fèi)、低值易耗品攤銷等。

稅務(wù)文書的送達(dá)

咨詢 由于我單位使用發(fā)票違章，稅務(wù)部門準(zhǔn)備對(duì)我們進(jìn)行處罰，處罰前稅務(wù)所給我們下達(dá)了《稅務(wù)行政處罰告知書》，但是因?yàn)槲覇挝环ǘù砣瞬辉趫?chǎng)，稅務(wù)所的干部就將《稅務(wù)行政處罰告知書》交給了我單位的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，并要求他簽收。請(qǐng)問財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人可以簽收嗎?(河北省 重遠(yuǎn))

解答 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人可以簽收。在《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第8章第101條對(duì)稅務(wù)文書的送達(dá)做了明確規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)稅務(wù)文書，應(yīng)當(dāng)直接送交受送達(dá)人。

受送達(dá)人是公民的，應(yīng)當(dāng)由本人直接簽收；本人不在的，交其同住成年家屬簽收。

受送達(dá)人是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)由法人的法定代表人、其他組織的主要負(fù)責(zé)人或者該法人、組織的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、負(fù)責(zé)收件的人簽收。受送達(dá)人有人的，可以送交其人簽收。

運(yùn)輸企業(yè)申請(qǐng)自開票資格需要的條件

咨詢 我公司是一新辦運(yùn)輸企業(yè)，請(qǐng)問申請(qǐng)運(yùn)輸企業(yè)自開票單位的條件是什么?(湖南省蔣佳)

解答 根據(jù)《貨物運(yùn)輸業(yè)營(yíng)業(yè)稅征收管理試行辦法》的規(guī)定，新辦運(yùn)輸企業(yè)要申請(qǐng)為運(yùn)輸企業(yè)自開票單位，應(yīng)該具備以下條件：

(一)具有工商行政管理部門核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。地方稅務(wù)局核發(fā)的稅務(wù)登記證。交通管理部門核發(fā)的道路運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)許可證、水路運(yùn)輸許可證；

(二)年提供貨物運(yùn)輸勞務(wù)金額在20萬元以上(新辦企業(yè)除外)；

(三)具有固定的辦公場(chǎng)所(如是租用辦公場(chǎng)所。則租期必須1年以上)；

(四)在銀行開設(shè)結(jié)算賬戶；

(五)具有自備運(yùn)輸工具。并提供貨物運(yùn)輸勞務(wù)；

(六)賬簿設(shè)置齊全。能按發(fā)票管理辦法規(guī)定妥善保管、使用發(fā)票及其他單證等資料，能按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和稅務(wù)局的要求正確核算營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、稅金、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)并能按規(guī)定向主管地方稅務(wù)局正常進(jìn)行納稅申報(bào)和繳納各項(xiàng)稅款。

支票密碼的問題

咨詢 什么叫支票密碼，如果要設(shè)立支票密碼，要配置哪些設(shè)備系統(tǒng)?(海南省 劉 波)

解答 支票密碼是指付款人在簽發(fā)票據(jù)和結(jié)算憑證時(shí)，使用特定的電子支付密碼器，輸入銀行賬號(hào)、用戶密碼、密鑰及票據(jù)有關(guān)要素后，經(jīng)過置亂加密運(yùn)算生成一組數(shù)字支付密碼，并將該密碼填入票據(jù)，持票人申請(qǐng)支付時(shí)，銀行首先運(yùn)用計(jì)算機(jī)校驗(yàn)系統(tǒng)作相應(yīng)的核對(duì)運(yùn)算，以迅速鑒別票據(jù)的真?zhèn)?，?shí)現(xiàn)結(jié)算手段的電子化。

企業(yè)的支票密碼系統(tǒng)由校驗(yàn)機(jī)、下載器、參數(shù)輸入器、口令輸入器、備份盒、支付密碼器、支付密碼管理軟件等組成。實(shí)務(wù)工作中，這套設(shè)備一般從您的相應(yīng)開戶行直接購買即可。

商業(yè)承兌匯票與銀行承兌匯票的聯(lián)次及其作用

咨詢 請(qǐng)簡(jiǎn)單介紹商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票的聯(lián)次及其作用。(福建省潘直)

解答 商業(yè)承兌匯票一式三聯(lián)，第一聯(lián)為卡片，由承兌人(付款單位)留存；第二聯(lián)為商業(yè)承兌匯票，由收款人開戶銀行隨結(jié)算憑證寄付款人開戶銀行作付出傳票附件；第三聯(lián)為存根聯(lián)。由簽發(fā)人存查。

銀行承兌匯票一式四聯(lián)，第一聯(lián)為卡片。由承兌銀行支付票款時(shí)作付出傳票；第二聯(lián)由收款人開戶行向承兌銀行收取票款時(shí)作聯(lián)行往來賬付出傳票；第三聯(lián)為解訖通知聯(lián)，由收款人開戶銀行收取票款時(shí)隨報(bào)單寄給承兌行。承兌行作付出傳票附件；第四聯(lián)為存根聯(lián)。由簽發(fā)單位編制有關(guān)憑證。

社會(huì)團(tuán)體收取的會(huì)費(fèi)和派收取的黨費(fèi)是否應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

咨詢 我們近期審計(jì)了多家社會(huì)團(tuán)體和派的05年財(cái)務(wù)資料，現(xiàn)在有個(gè)問題我們不是很清楚，即這些社會(huì)團(tuán)體和派收取的會(huì)員及黨費(fèi)是否要計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅，是否有金額的限制?(吉林省 孫 陽)解答 根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)社會(huì)團(tuán)體收取的會(huì)費(fèi)收入不征收營(yíng)業(yè)稅的通知》財(cái)稅[1997]63號(hào)的規(guī)定：

社會(huì)團(tuán)體是指在中華人民共和國境內(nèi)經(jīng)國家社團(tuán)主管部門批準(zhǔn)成立的非營(yíng)利性的協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)、聯(lián)合會(huì)、研究會(huì)、基金會(huì)、聯(lián)誼會(huì)、促進(jìn)會(huì)，商會(huì)等民間群眾社會(huì)組織。

社會(huì)團(tuán)體會(huì)費(fèi)，是指社會(huì)團(tuán)體在國家法規(guī)、政策許可的范圍內(nèi)，依照社團(tuán)章程的規(guī)定，收取的個(gè)人會(huì)員和團(tuán)體會(huì)員的款額。

社會(huì)團(tuán)體按財(cái)政部門或民政部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取的會(huì)費(fèi)，是非應(yīng)稅收入，不屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，不征收營(yíng)業(yè)稅。但這里有前提條件，即要按“財(cái)政部門或民政部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取”，您在審計(jì)時(shí)?？梢砸笤搱F(tuán)體提供財(cái)政或者民政部門的相應(yīng)審批文件。并參照該團(tuán)體和黨派實(shí)際收取的會(huì)費(fèi)，黨費(fèi)是否與文件一致，對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的部分，屬于應(yīng)稅收入，應(yīng)該依法計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。

各黨派、共青團(tuán)、工會(huì)、婦聯(lián)、中科協(xié)、青聯(lián)、、僑聯(lián)收取的黨費(fèi)、會(huì)費(fèi)，比照上述規(guī)定執(zhí)行。

低值易耗品的攤銷方法及會(huì)計(jì)處理

咨詢 目前實(shí)務(wù)中低值易耗品實(shí)用的攤銷方法主要有哪些，具體的會(huì)計(jì)核算是怎樣的?(北京市 梁輝)

解答 目前在實(shí)務(wù)工作中，對(duì)低值易耗品的攤銷，一般是采用“一次攤銷法”或者“五五攤銷法”。低值易耗品較少或者相應(yīng)金額不大的企業(yè)，一般采用“一次攤銷法”，其相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算方法是：將領(lǐng)用的低值易耗品價(jià)值全部攤?cè)胗嘘P(guān)的成本費(fèi)用科目，即借記“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”，“管理費(fèi)用”、“制造費(fèi)用”等科目的“低值易耗品攤銷”子目，貸記“低值易耗品――××低耗品”。報(bào)廢時(shí)，將報(bào)廢低值易耗品的殘料價(jià)值或者變賣收入作為當(dāng)月低值易耗品攤銷額的減少，紅字沖減“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”、“制造費(fèi)用”等科目的“低值易耗品攤銷”子目。同時(shí)借記“原材料”相應(yīng)子目或者現(xiàn)金科目即可。具體的分錄如下：

領(lǐng)用時(shí)：

借：營(yíng)業(yè)費(fèi)用――叫低值易耗品攤銷

管理費(fèi)用――低值易耗品攤銷

制造費(fèi)用――叫低值易耗品攤銷

貸：低值易耗品――××低耗品(按領(lǐng)用低值易耗品的價(jià)值100％攤銷)

報(bào)廢時(shí)的殘料價(jià)值或者變賣收入

借：營(yíng)業(yè)費(fèi)用――低值易耗品攤銷紅字

管理費(fèi)用―――低值易耗品攤銷紅字

制造費(fèi)用――低值易耗品攤銷紅字

貸：原材料――××材料

現(xiàn)金

低值易耗品較多的企業(yè)。一般采用“五五攤銷法”進(jìn)行攤銷。采用“五五攤銷法”進(jìn)行攤銷的企業(yè)，應(yīng)在“低值易耗品”科目下設(shè)置“庫存低值易耗品”“在用低值易耗品”“低值易耗品攤銷”3個(gè)二級(jí)明細(xì)科目。其相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算方法是：

領(lǐng)用時(shí)，借記“低值易耗品――在用低值易耗品(××低耗品)”，貸記“低值易耗品科目――庫存低值易耗品(××低耗品)”。月未。根據(jù)當(dāng)月領(lǐng)用的低值易耗品的實(shí)際成本的50％，作為當(dāng)月領(lǐng)用時(shí)的低值易耗品的攤銷額，借記“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”“管理費(fèi)用”“制造費(fèi)用”等科目的“低值易耗品攤銷”子目，貸記“低值易耗品――低值易耗品攤銷(××低耗品)”科目。

低值易耗品報(bào)廢時(shí)，應(yīng)按入庫殘料的價(jià)值或者變賣收入，借記“原材料――××材料”“現(xiàn)金”等科目。按報(bào)廢低值易耗品的已提攤銷額，借記“低值易耗品――低值易耗品攤銷(××低耗品)”，按報(bào)廢低值易耗品的實(shí)際成本的50％減去殘料價(jià)值(變賣收入)后的差額，借記“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”“管理費(fèi)用”“制造費(fèi)用”等科目的“低值易耗品攤銷(××低耗品)”子目，按報(bào)廢低值易耗品的實(shí)際成本，貸記“低值易耗品――在用低值易耗品(××低耗品)”。

具體的分錄如下：

領(lǐng)用時(shí)的分錄

借：低值易耗品――在用低值易耗品(××低耗品)

貸：低值易耗品――庫存低值易耗品(××低耗品)(按領(lǐng)用低值易耗品的價(jià)值100％結(jié)轉(zhuǎn))

同時(shí)作攤銷50％的分錄：

借：營(yíng)業(yè)費(fèi)用――低值易耗品攤銷

管理費(fèi)用――低值易耗品攤銷

制造費(fèi)用――低值易耗品攤銷

貸：低值易耗品一低值易耗品攤銷(××低耗品)(按領(lǐng)用低值易耗品的價(jià)值50％攤銷)

報(bào)廢時(shí)的分錄

借：營(yíng)業(yè)費(fèi)用――低值易耗品攤銷

管理費(fèi)用――低值易耗品攤銷

制造費(fèi)用――低值易耗品攤銷(上述三科目的金額按領(lǐng)用低值易耗品的價(jià)值50％扣除殘值或者變賣收入后的余額填寫)

原材料――××材料

現(xiàn)金

貸：低值易耗品――低值易耗品攤銷(××低耗品)(按領(lǐng)用低值易耗品的價(jià)值50％攤銷)

同時(shí)，作如下結(jié)轉(zhuǎn)分錄：

借：低值易耗品――低值易耗品攤銷(××低耗品)

篇10

【關(guān)鍵詞】地礦單位；企業(yè)所得稅；會(huì)計(jì)核算

一、事業(yè)單位應(yīng)稅收入的界定

事業(yè)單位一旦從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，就應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)收支結(jié)余按照相關(guān)規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，與此同時(shí)，不涉及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事業(yè)單位往往也會(huì)不可避免地面臨企業(yè)所得稅的繳納問題。根據(jù)2008年1月1起實(shí)施的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》中規(guī)定，地礦單位除財(cái)政財(cái)政撥款和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的免征企業(yè)所得稅項(xiàng)目外，其他一切收入均應(yīng)納入到所得稅應(yīng)納稅收入中，依法繳納企業(yè)所得稅。通常情況下，地礦單位除去經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外而發(fā)生的應(yīng)納稅收入主要分為以下四類：其一，租金收入。向外出租除不動(dòng)產(chǎn)之外的財(cái)產(chǎn)物資所取得的租金收入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及其稅費(fèi)附加；出租場(chǎng)地、房屋而獲取的租金收入，不僅應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及其稅費(fèi)附加，而且還應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（出租的房屋）、土地使用稅（出租場(chǎng)地和房屋所占用的土地）；租金收入的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額=租金收入—營(yíng)業(yè)稅—城市維護(hù)建設(shè)稅—教育費(fèi)附加—房產(chǎn)稅—土地使用稅。其二，盤盈、轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)所獲得的收入。其企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額=盤盈、轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)取得的收入—營(yíng)業(yè)稅—城市維護(hù)建設(shè)稅—教育費(fèi)附加—印花稅—土地增值稅。其三，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)以及開展?fàn)I利性講座、培訓(xùn)、表演等文體活動(dòng)所獲取的收入。其企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)及營(yíng)利性文體活動(dòng)獲取的收入—營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費(fèi)—相關(guān)費(fèi)用。其四，轉(zhuǎn)讓有價(jià)證券所取得的利息凈收入、凈收益、股息、紅利收入。這部分收入無需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)，只需要計(jì)征企業(yè)所得稅。

二、完善事業(yè)單位企業(yè)所得稅繳納的建議

1.完善地礦單位企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)核算方法。首先，對(duì)四個(gè)季度預(yù)繳所得稅稅款進(jìn)行核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)季度預(yù)繳納稅申報(bào)表所中填寫的數(shù)額編制以下會(huì)計(jì)分錄：

借：結(jié)余分配

貸：其他應(yīng)付款——應(yīng)交企業(yè)所得稅

借：其他應(yīng)付款——應(yīng)交企業(yè)所得稅

貸：銀行存款

其次，在會(huì)計(jì)年末進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，若出現(xiàn)預(yù)繳企業(yè)所得稅款大于匯算清繳企業(yè)所得稅款的情況，必須將結(jié)余分配進(jìn)行重新調(diào)整，編制以下會(huì)計(jì)分錄：

借：其他應(yīng)付款——應(yīng)交企業(yè)所得稅（本年度多繳納的稅額）

貸：結(jié)余分配

若出現(xiàn)預(yù)繳企業(yè)所得稅款小于匯算清繳企業(yè)所得稅款的情況，必須按照相關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳差額，會(huì)計(jì)分錄為：

借：結(jié)余分配

貸：其他應(yīng)付款——應(yīng)交企業(yè)所得稅（本年度少繳納的稅額）

借：其他應(yīng)付款——應(yīng)交企業(yè)所得稅

貸：銀行存款

2.強(qiáng)化稅收征管工作。國家稅務(wù)部門應(yīng)采取相應(yīng)的措施提高工作的有效性，積極主動(dòng)地開展各項(xiàng)稅收工作，并盡可能爭(zhēng)取政府相關(guān)部門的大力支持。就我國的事業(yè)單而言，其本身屬于政府中的一個(gè)職能部門，只有使政府部門的高層領(lǐng)導(dǎo)重視事業(yè)單位的涉稅管理，才能確?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》得以切實(shí)執(zhí)行。首先，應(yīng)規(guī)范稅收管理方面的問題，地礦單位應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定的要求辦理稅務(wù)登記，對(duì)于涉稅收入部分也應(yīng)合理、合法使用稅務(wù)發(fā)票，并接受稅務(wù)部門對(duì)其進(jìn)行的稅務(wù)管理；其次，應(yīng)采取必要的措施解決事業(yè)單位開設(shè)銀行賬戶及賬目管理等問題，進(jìn)而從根本上解決稅收征管這一難題。

3.應(yīng)稅指出與非應(yīng)稅支出的核算。（1）應(yīng)稅收入與免稅收入的費(fèi)用列支。根據(jù)我國有關(guān)企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定，事業(yè)單位應(yīng)該對(duì)取得的與稅收相關(guān)或免稅收入相關(guān)的支出項(xiàng)目進(jìn)行分別核算。但是在實(shí)際開展工作過程中，事業(yè)單位往往對(duì)應(yīng)稅收入和免稅收入分開核算，即使采用分?jǐn)偙壤?，也難以區(qū)分哪些費(fèi)用是應(yīng)稅支出，哪些費(fèi)用是免稅支出。（2）對(duì)于稅前扣除額的項(xiàng)目區(qū)分。在計(jì)算所得稅中需要扣除的具體項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)遵循合理性、確定性、相關(guān)性、配比性以及權(quán)責(zé)發(fā)生制等原則。由于地礦單位費(fèi)用支出的性質(zhì)較為復(fù)雜，再加上支出款項(xiàng)繁多，因此確認(rèn)費(fèi)用支出稅前扣除工作，已成為當(dāng)前地礦單位申報(bào)企業(yè)所得稅的重點(diǎn)與難點(diǎn)。例如，事業(yè)單位獲得的國家財(cái)政撥款，這些款項(xiàng)在核算所得稅時(shí)為免稅項(xiàng)目；根據(jù)相關(guān)性原則的明確規(guī)定，納稅中扣除的費(fèi)用或者相關(guān)支出等，必須與收入關(guān)聯(lián)。那么這些財(cái)政撥款所獲得的設(shè)備支出，就不在稅前扣除范圍內(nèi)。

三、完善地礦單位企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)核算改革

（1）完善資料處理工作。首先，應(yīng)逐步完善并規(guī)范對(duì)各事業(yè)單位企業(yè)所得稅相關(guān)基礎(chǔ)資料的收集和整理工作，并建立一套有效的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集匯總制度。其次，應(yīng)采取相應(yīng)的措施和方法，不斷完善稅務(wù)管理與稽查之間的信息高度共享，同時(shí)還應(yīng)建立并健全兩者之間的信息互通制度，以此來增強(qiáng)對(duì)各事業(yè)單位企業(yè)所得稅稅源的監(jiān)控力度。最后，隨著計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的普及，稅務(wù)部門可通過計(jì)算機(jī)信息化的管理模式，來對(duì)企業(yè)所得稅的稅源資料進(jìn)行收集、處理和匯總，這樣不僅能夠有效地降低稅收成本，而且還可以提高對(duì)稅源的監(jiān)控力度，進(jìn)而達(dá)到防止稅源流失的目的。（2）統(tǒng)一加大執(zhí)法力度。各地方的地稅部門應(yīng)深入了解并掌握各事業(yè)單位的實(shí)際收支情況，并結(jié)合社會(huì)團(tuán)體及事業(yè)單位等免征企業(yè)所得稅收入項(xiàng)目的鑒定工作，同時(shí)在掌握稅收來源的前提下，加大對(duì)違反相關(guān)稅收政策等行為的查處力度，以此來避免國家稅收流失及維護(hù)稅法尊嚴(yán)。在這方面工作的開展過程中，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)應(yīng)給予大力支持和協(xié)助。對(duì)于基層的財(cái)務(wù)人員而言，在日常的稅務(wù)征收及管理等工作上，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)本單位的巡檢巡查力度，以便能夠及時(shí)準(zhǔn)確地了解并掌握相關(guān)事業(yè)單位的實(shí)際情況，同時(shí)還應(yīng)做好與稅收有關(guān)的法律法規(guī)等宣傳。（3）完善地礦單位企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定。由于地礦單位與企業(yè)存在明顯的差異，具有其自身的特殊性，所以在稅收征繳方面不能完全適用于企業(yè)所得稅的相關(guān)政策和法規(guī)。為了體現(xiàn)稅法的合理性和公平性，確保地礦單位能夠準(zhǔn)確核算企業(yè)所得稅，國家應(yīng)盡快完善地礦單位企業(yè)所得稅的相關(guān)政策和規(guī)定，為準(zhǔn)確界定應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入提供可靠依據(jù)。

總而言之，地礦單位會(huì)計(jì)應(yīng)在認(rèn)真執(zhí)行《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的基礎(chǔ)上，做好本單位企業(yè)所得稅的核算與繳納工作。同時(shí)，政府的相關(guān)部門也應(yīng)加大對(duì)地礦單位企業(yè)所得稅繳納的監(jiān)管力度，防控稅源流失，使其能夠主動(dòng)地根據(jù)自身業(yè)務(wù)活動(dòng)情況做到依法征稅、依法繳稅，從而為完善我國稅收體系奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

參 考 文 獻(xiàn)

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[2]王嘉齊.事業(yè)單位繳納企業(yè)所得稅有關(guān)問題探析[J].現(xiàn)代商業(yè).2008（15）

[3]王保國.對(duì)事業(yè)單位繳納企業(yè)所得稅有關(guān)問題的思考[J].會(huì)計(jì)師.2009（8）

[4]張慧.事業(yè)單位所得稅匯算清繳的會(huì)計(jì)處理探討[J].商業(yè)會(huì)計(jì).2010（8）