導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：流動(dòng)性過(guò)剩 銀行信貸 房地產(chǎn)價(jià)格 泡沫化

基本假設(shè)和理論模型選擇

蛛網(wǎng)模型是基于均衡的經(jīng)典動(dòng)態(tài)供求關(guān)系模型。它是指某些商品的價(jià)格與產(chǎn)量變動(dòng)相互影響，引起規(guī)律性的循環(huán)變動(dòng)的理論。它引入時(shí)間變化的因素，通過(guò)對(duì)屬于不同時(shí)期的需求量、供給量和價(jià)格之間的相互作用進(jìn)行考察。1930年由美國(guó)的舒爾茨、荷蘭的J.丁伯根和意大利的里奇各自獨(dú)立提出。由于價(jià)格和產(chǎn)量的連續(xù)變動(dòng)用圖形表示猶如蛛網(wǎng)，1934年英國(guó)的卡爾多將這種理論命名為蛛網(wǎng)理論。蛛網(wǎng)模型理論界主要用于分析諸如農(nóng)產(chǎn)品等生產(chǎn)周期較長(zhǎng)的商品產(chǎn)量和價(jià)格在偏離均衡狀態(tài)以后的實(shí)際波動(dòng)過(guò)程及其結(jié)果。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與價(jià)格變動(dòng)關(guān)系及銀行信貸與蛛網(wǎng)模型理論分析的對(duì)象具有一定的相似性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)特性決定了住房市場(chǎng)是非均衡的市場(chǎng)。從房地產(chǎn)供給角度來(lái)看，供給曲線的變化來(lái)自于商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)，開發(fā)商向銀行尋求貸款時(shí)，銀行一般會(huì)要求以房地產(chǎn)作為抵押。房地產(chǎn)價(jià)格越高，其資產(chǎn)價(jià)值也越大，銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)項(xiàng)目越大，這樣銀行就有更大的動(dòng)機(jī)進(jìn)行放貸。因此，房地產(chǎn)的價(jià)格與銀行信貸的供給成正相關(guān)，反映出來(lái)的就是一條向右上方傾斜的直線。從房地產(chǎn)需求角度來(lái)看，房地產(chǎn)信貸需求反映出來(lái)的就是房地產(chǎn)價(jià)格的減函數(shù)，也就是說(shuō)隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升，信貸需求量趨于下降（葛揚(yáng)、陳孝強(qiáng)，2007）。

根據(jù)蛛網(wǎng)模型理論的相關(guān)假設(shè)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)本身特性，房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)蛛網(wǎng)模型是基于以下三個(gè)基本假設(shè)：

第一，信貸市場(chǎng)的供給對(duì)房?jī)r(jià)的反應(yīng)存在時(shí)滯，并且當(dāng)期供給量會(huì)受到上一期的影響。銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，它會(huì)根據(jù)上一期的信貸狀況進(jìn)行評(píng)估，綜合考慮各種因素（其中包括抵押品價(jià)值）來(lái)確定當(dāng)期的信貸政策，控制當(dāng)期的信貸規(guī)模。

第二，信貸市場(chǎng)的需求變動(dòng)不存在時(shí)滯，房地產(chǎn)同時(shí)具有投資品和消費(fèi)品的價(jià)值，其需求彈性比較大，房地產(chǎn)較大的需求彈性很容易影響到房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)。房地產(chǎn)信貸的需求彈性比較大，房地產(chǎn)價(jià)格較小的變動(dòng)會(huì)引起信貸規(guī)模的快速擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)價(jià)格顯著高于普通消費(fèi)品，價(jià)格偏高會(huì)壓制一部分需求，一旦價(jià)格波動(dòng)，市場(chǎng)中將產(chǎn)生明顯反應(yīng)，相應(yīng)的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)也會(huì)發(fā)生變化。

第三，對(duì)于信貸市場(chǎng)而言，市場(chǎng)始終保持在出清狀態(tài)。信貸資金從銀行資金池流出，資金如果不投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也可以投入到其他領(lǐng)域，即資金使用具有完全的可替代性。

蛛網(wǎng)理論模型有“穩(wěn)定型、收斂性和發(fā)散型”三種形態(tài)，就房地產(chǎn)泡沫這個(gè)問(wèn)題而言，穩(wěn)定型和收斂型模型的理論應(yīng)用分析意義不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫主要集中應(yīng)用研究發(fā)散型的蛛網(wǎng)模型。

流動(dòng)性過(guò)剩下房地產(chǎn)價(jià)格泡沫和銀行信貸之間的互動(dòng)機(jī)理

流動(dòng)性過(guò)剩實(shí)際上就是貨幣的供給量的增加速度超過(guò)了實(shí)際GDP的增長(zhǎng)速度所造成的。近幾年，由于國(guó)際國(guó)內(nèi)等因素的作用下，我國(guó)流動(dòng)性相對(duì)過(guò)剩比率不斷提高。國(guó)際因素是國(guó)際順差和人民幣升值的預(yù)期引發(fā)流動(dòng)性過(guò)剩；國(guó)內(nèi)因素是消化流動(dòng)性過(guò)剩主要有兩個(gè)途徑：通貨膨脹；資產(chǎn)價(jià)格的上漲。由于國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力成本的人為壓制，導(dǎo)致生活消費(fèi)品人力成本的有效控制，這樣國(guó)內(nèi)的CPI指數(shù)一直保持在低位徘徊。因此，在流動(dòng)性過(guò)剩的條件下，過(guò)剩的資金很容易流入到收益率較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于投資渠道不暢，房地產(chǎn)也不斷依賴銀行信貸發(fā)展，在貨幣資本驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫隨之升高。

如圖1所示，在這個(gè)模型中，房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的需求彈性小于供給彈性，價(jià)格變化對(duì)信貸供給的影響程度大于信貸需求的影響程度。縱軸P代表房地產(chǎn)價(jià)格，橫軸L代表用于房地產(chǎn)上的銀行信貸，S代表信貸供給，D代表信貸需求。S與D相交于O點(diǎn)，代表信貸供給與信貸需求處于均衡狀態(tài)。直線S與縱軸P的交點(diǎn)P0，其經(jīng)濟(jì)含義是，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格降低到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)信貸將降為0。從開發(fā)商的角度來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)低時(shí)，失去了開發(fā)價(jià)值，其自有資金將流入其他行業(yè)，不再向銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；從購(gòu)房者的角度來(lái)看，由于價(jià)格過(guò)低，其自有資金足夠買房，不需要向銀行獲得房地產(chǎn)按揭貸款。直線D與縱軸P相交于P5，其經(jīng)濟(jì)含義是，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格高到一定程度后，從購(gòu)房者的角度來(lái)看，購(gòu)房者甚至連住房按揭貸款的首付資金都無(wú)法籌集，因此需求量為0。信貸供給曲線S和信貸需求曲線D相交于O點(diǎn)，即信貸市場(chǎng)處于均衡狀態(tài)。

在t期，當(dāng)價(jià)格為P1時(shí)，信貸規(guī)模為L(zhǎng)1，在較低價(jià)格水平下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，相應(yīng)的信貸需求也比較大，但是短期內(nèi)信貸規(guī)模無(wú)法迅速上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給也無(wú)法迅速增加。從而引起價(jià)格上升，P1到P2，信貸規(guī)模依然為L(zhǎng)1。這階段為房地產(chǎn)泡沫的形成階段，主要特征是價(jià)格的大幅度上升。

到t+1期，信貸規(guī)模開始增加，從L1到L2，但是房地產(chǎn)開發(fā)的周期比較長(zhǎng)，供給依然沒(méi)有充分形成，價(jià)格仍保持在較高水平P2。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中還經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商囤積土地和樓盤惜售的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象進(jìn)一步支持了房地產(chǎn)價(jià)格在高位運(yùn)行。這時(shí)期是房地產(chǎn)泡沫的積累階段。主要特征是銀行信貸規(guī)模的迅速增加，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格處于高位運(yùn)行，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大。

到t+2期，信貸規(guī)模依然保持不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求已經(jīng)無(wú)法支撐較高的房?jī)r(jià)。一方面，在信貸市場(chǎng)上，銀行開始警惕信貸風(fēng)險(xiǎn)，開始惜貸；另一方面，開發(fā)商面臨資金回籠和還貸的困境，不得不壓低價(jià)格，同時(shí)前期囤積市場(chǎng)上的土地開始釋放到市場(chǎng)上，兩方面的作用，房地產(chǎn)價(jià)格將大幅度下降到P3。因需求曲線比供給曲線的價(jià)格彈性小，所以P3比P1的價(jià)格更低。這階段是房地產(chǎn)價(jià)格的破滅階段，其主要特征房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下降。這是發(fā)散型蛛網(wǎng)模型的典型特征。

到t+3期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫完全釋放，房?jī)r(jià)跌到谷底，抵押物大幅度貶值，銀行大量出現(xiàn)呆壞賬。銀行信貸進(jìn)一步收緊，金融機(jī)構(gòu)開始進(jìn)行調(diào)整，價(jià)格和信貸都降到低水平。

上述是一個(gè)發(fā)散型的蛛網(wǎng)模型，在下一周期中，房地產(chǎn)價(jià)格將上升到比P2更高的水平。隨著信貸規(guī)模和房地產(chǎn)價(jià)格之間互相循環(huán)的助推，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)更加劇烈，房地產(chǎn)泡沫化將進(jìn)一步加劇。而如果泡沫一旦破滅，將危害到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。

預(yù)防房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的政策建議

（一）銀行業(yè)層面

銀行作為發(fā)放信貸的主體，同時(shí)也是負(fù)債的主體。為了化解這種“兩難困境”，銀行業(yè)可采取策略：一是業(yè)務(wù)種類和盈利模式創(chuàng)新。銀行自身業(yè)務(wù)種類和盈利模式上必須不斷創(chuàng)新，不能只靠貸存差來(lái)獲得盈利。一方面可以緩解資金流動(dòng)性壓力，以回籠資金繼續(xù)提供融資貸款，只要證券市場(chǎng)存在需求，就能源源不斷地提供融資貸款，并且證券化的鏈條可以通過(guò)金融衍生工具加以延伸，鏈條越長(zhǎng)，中間的操作風(fēng)險(xiǎn)、信息不對(duì)稱性風(fēng)險(xiǎn)就越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越容易分散（陶海波、楚東坡，2010）。另一方面，房地產(chǎn)抵押貸款證券化使我國(guó)商業(yè)銀行由傳統(tǒng)粗放發(fā)放增量貸款獲得利潤(rùn)盈利模式轉(zhuǎn)向通過(guò)挖掘商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)盈利模式，銀行通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)抵押貸款債券獲得即時(shí)現(xiàn)金。二是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化，創(chuàng)新間接融資方式。大多數(shù)個(gè)人住宅消費(fèi)資金主要通過(guò)住房抵押貸款方式從商業(yè)銀行獲得，這種融資方式往往導(dǎo)致商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。一方面，住房抵押貸款期限一般長(zhǎng)達(dá)20-30年；另一方面，居民儲(chǔ)蓄期限越來(lái)越短。“短存長(zhǎng)貸”現(xiàn)象很普遍，通過(guò)將房地產(chǎn)抵押貸款證券化，將期限較長(zhǎng)、流動(dòng)性差的住房抵押貸款打包以債券的形式發(fā)售給社會(huì)投資者，這樣既能收回現(xiàn)金又可以改善商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。三是加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制。銀行內(nèi)部應(yīng)該增強(qiáng)信貸投放的審查力度，加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防控力度，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融體系構(gòu)建中的規(guī)范運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)防控。

（二）開發(fā)商層面

房地產(chǎn)開發(fā)商要解決自身融資難和風(fēng)險(xiǎn)控制難問(wèn)題，就應(yīng)基于風(fēng)險(xiǎn)和收益相對(duì)稱的創(chuàng)新原則，創(chuàng)新和拓展融資渠道。通過(guò)創(chuàng)建房地產(chǎn)投資基金，提高房地產(chǎn)開發(fā)中的直接融資比重。房地產(chǎn)融資渠道有商業(yè)銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托、金融租賃、典當(dāng)融資、短期債券、 上市融資等十幾種，但目前主要還是商業(yè)銀行貸款。商業(yè)銀行在整個(gè)金融體系中具有舉足輕重的地位，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)暴露，會(huì)影響整個(gè)金融體系的安全。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)拓寬了房地產(chǎn)融資渠道，是房地產(chǎn)直接融資的發(fā)展方向。其投資最終目的是通過(guò)股權(quán)融資，導(dǎo)入專家管理，積極培育企業(yè)上市。再通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)資本的較快增值變現(xiàn)。同時(shí)還可以采取其它股東逐年回購(gòu)和協(xié)議轉(zhuǎn)讓的辦法來(lái)實(shí)現(xiàn)基金股權(quán)的推出與變現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。

（三）政府層面

政府監(jiān)管的缺位和不作為等，在一定程度上助推了房?jī)r(jià)的上升。一是政府應(yīng)加強(qiáng)信貸投放和流向的監(jiān)管，設(shè)定房地產(chǎn)信貸投放指標(biāo)。同時(shí)規(guī)范資本市場(chǎng)，逐步完善融資體系，在構(gòu)建多層次資本市場(chǎng)中，政府應(yīng)該與其他相關(guān)部門緊密聯(lián)動(dòng)，共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。二是政府應(yīng)幫助企業(yè)構(gòu)建誠(chéng)信體系，建立金融機(jī)構(gòu)信息資源共享平臺(tái)。這樣可以加強(qiáng)信貸投放的監(jiān)管，也有利于政府引導(dǎo)開發(fā)商對(duì)基本保障住房等福利性住房的供給。三是加強(qiáng)對(duì)進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)外資的監(jiān)管力度。外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)境內(nèi)房地產(chǎn)增長(zhǎng)較快，房地產(chǎn)業(yè)成為外商投資的重要行業(yè)。外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和提升產(chǎn)業(yè)實(shí)力；另一方面也會(huì)引起諸如投機(jī)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題（陳浩、葛揚(yáng)，2008）。外資流向房地產(chǎn)領(lǐng)域不僅推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的虛擬性和泡沫化，而且還產(chǎn)生明顯的金融效應(yīng)?？缇迟Y本流動(dòng)會(huì)帶來(lái)資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是資本市場(chǎng)開放所帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，突出表現(xiàn)為溢出或關(guān)聯(lián)效應(yīng)的產(chǎn)生。同時(shí)，必須通過(guò)運(yùn)用各種政策工具減少跨境資本流動(dòng)的負(fù)面影響?？筛鶕?jù)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，適時(shí)調(diào)整管理目標(biāo)，并對(duì)跨境資本流動(dòng)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)、跟蹤、預(yù)測(cè)和分析。

（四）消費(fèi)投資者層面

在我國(guó)投資渠道不暢通和投資品種少的不完善金融市場(chǎng)環(huán)境下，作為房地產(chǎn)的消費(fèi)投資者，首先應(yīng)該學(xué)會(huì)理性思考房地產(chǎn)價(jià)格的非理性波動(dòng)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的購(gòu)房偏好。一旦購(gòu)房，有些人一輩子為還房貸不敢消費(fèi)，害怕失業(yè)，當(dāng)外部因素變動(dòng)，如貸款利率的增加、失業(yè)等，可能出現(xiàn)斷供，這樣因還不起貸款房產(chǎn)被收歸銀行，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定是一個(gè)嚴(yán)重的考驗(yàn)。其次，房地產(chǎn)的消費(fèi)投資者應(yīng)該量力而行，在自身的承受能力范圍之內(nèi)進(jìn)行購(gòu)房消費(fèi)或投資。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

    從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律來(lái)看,泡沫經(jīng)濟(jì)總是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度偏離了實(shí)體經(jīng)濟(jì),造成市場(chǎng)中的虛擬經(jīng)濟(jì)成為了主體,而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到擠壓、限制,其結(jié)果是虛擬資本所產(chǎn)生的虛擬價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)實(shí)資本所產(chǎn)生的價(jià)值,經(jīng)濟(jì)看似繁榮,實(shí)則不堪一擊。在分析現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟(jì)形成發(fā)展的原因時(shí),首先應(yīng)明確兩個(gè)基本概念:虛擬資本(FictitiousCapital)和現(xiàn)實(shí)資本(ActualCapital)。所謂虛擬資本,就是指那些有價(jià)證券,包括債券、不動(dòng)產(chǎn)抵押?jiǎn)?、股票?它是能夠給股票等有價(jià)債券持有者帶來(lái)一定收入和回報(bào)的資本形式;所謂現(xiàn)實(shí)資本,則是指在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種實(shí)物形態(tài)的資本,主要表現(xiàn)為生產(chǎn)要素形式和商品形式。其實(shí),經(jīng)濟(jì)發(fā)展中如果主要以生產(chǎn)資本和商品資本來(lái)運(yùn)行,那么泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的可能性是很小的,這主要是因?yàn)橐詫?shí)物形態(tài)而存在的資本形態(tài)。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以虛擬資本運(yùn)動(dòng)為主的時(shí)候,泡沫經(jīng)濟(jì)就非常容易產(chǎn)生。泡沫經(jīng)濟(jì)最容易在金融領(lǐng)域形成,并且由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)總是相互影響、相互滲透、相互依存,土地作為不動(dòng)產(chǎn),土地的價(jià)格構(gòu)成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質(zhì)。因此,泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)也有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,金融經(jīng)濟(jì)泡沫與房地產(chǎn)泡沫是一對(duì)孿生兄弟。

    那么,為什么金融市場(chǎng)上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟(jì)呢?在當(dāng)前金融經(jīng)濟(jì)中,泡沫經(jīng)濟(jì)涉及不充分信息、交易費(fèi)用、外部性、非理性預(yù)期等眾多新概念,各種金融工具和金融衍生工具的金融創(chuàng)新頻繁出現(xiàn),導(dǎo)致金融市場(chǎng)的運(yùn)行和交易活動(dòng)非常容易脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,成本價(jià)格是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ),而在金融經(jīng)濟(jì)中,它以預(yù)期定價(jià)為經(jīng)濟(jì)模型。金融市場(chǎng)上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟(jì),這與泡沫經(jīng)濟(jì)本身的雙重性有關(guān)。也就是說(shuō),在經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益現(xiàn)代化、國(guó)際化和自由化的今天,一定程度的泡沫經(jīng)濟(jì)有利于資本集中,這種集中是對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展具有促進(jìn)作用的,但是泡沫經(jīng)濟(jì)終歸是一種虛擬經(jīng)濟(jì),其中主要存在的是不實(shí)因素和投機(jī)因素。因此,一旦這種經(jīng)濟(jì)過(guò)度發(fā)展,其后果也是非常嚴(yán)重的。具體來(lái)講,嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的原因主要有兩個(gè)方面:第一個(gè)方面的原因是社會(huì)原因,即在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的時(shí)期出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的整體繁榮和經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境較為寬松,這種繁榮局面和寬松環(huán)境極易為資金炒作提供機(jī)遇。所以,泡沫經(jīng)濟(jì)一般總會(huì)發(fā)生在國(guó)家對(duì)銀行政策比較寬松、自由的經(jīng)濟(jì)體中。也就是說(shuō),在商品經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的蕭條之后,政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展,主動(dòng)降低銀行利息,放松銀根,通過(guò)這種方式來(lái)刺激投資和消費(fèi)需求以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。于是,那些有閑散資金的市場(chǎng)主體就會(huì)把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上,這就為泡沫經(jīng)濟(jì)提供了社會(huì)基礎(chǔ)。第二個(gè)方面的原因就是對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的預(yù)先調(diào)控和及時(shí)約束機(jī)制不夠。也就是說(shuō),在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中,未能對(duì)那些有可能導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的投機(jī)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控、監(jiān)督和制止,尤其是對(duì)投機(jī)過(guò)程中的貸款支付活動(dòng)缺乏監(jiān)控機(jī)制。但是,到目前為止,這種監(jiān)控機(jī)制無(wú)論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來(lái)。這是由于銀行只是收付中介,而政府又難以對(duì)企業(yè)之間的交易活動(dòng)進(jìn)行干涉,甚至還容易被這種投機(jī)所形成的虛假繁榮而迷惑。

    通過(guò)對(duì)金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵及其形成發(fā)展原因的分析中,我們可以看出,在金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中,適當(dāng)?shù)卮嬖谝恍┡菽?對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活躍和繁榮有一定的積極意義,也是正常的現(xiàn)象。但是,如果經(jīng)濟(jì)中存在過(guò)多的泡沫,并進(jìn)一步形成泡沫經(jīng)濟(jì),那么這種缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的經(jīng)濟(jì)必然會(huì)有破裂、崩潰的一天,最終造成金融危機(jī),給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)致命打擊。因此,中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須對(duì)金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫采取非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。正確認(rèn)識(shí)中國(guó)金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫問(wèn)題,對(duì)于把握中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的泡沫問(wèn)題主要表現(xiàn)為股票泡沫和房地產(chǎn)泡沫。所謂股票泡沫,就是股票的市場(chǎng)價(jià)格與其內(nèi)在投資價(jià)值之間的差距,這種差距與泡沫絕對(duì)額、經(jīng)濟(jì)總量、金融資產(chǎn)總量之間的關(guān)系有關(guān)。同時(shí),股票市場(chǎng)同樣遵循供求關(guān)系決定價(jià)格的規(guī)律,一旦大量資金流向股票市場(chǎng),那么股價(jià)與公司未來(lái)業(yè)績(jī)就會(huì)形成較大差距,盈率也會(huì)出現(xiàn)太高態(tài)勢(shì),這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)泡沫。

篇3

【關(guān)鍵詞】現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)；經(jīng)濟(jì)泡沫

金融經(jīng)濟(jì)在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有極為重要的地位，金融經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。近年來(lái)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度雖然迅猛，但是金融經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題卻日漸顯露，令人擔(dān)憂。因此，我們有必要全面認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)泡沫，分析出它的形成原因，弄清它的表現(xiàn)形式，找出應(yīng)對(duì)的策略。

一、現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)泡沫形成的主要原因

全球金融經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律表明，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展有過(guò)高的預(yù)估，會(huì)造成金融經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)泡沫。由此可見(jiàn)，實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生背景就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況與預(yù)估情況之間存在較大的差距。在金融經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，占據(jù)著市場(chǎng)行為主導(dǎo)地位的是虛擬經(jīng)濟(jì)，這種市場(chǎng)形勢(shì)不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，表現(xiàn)出了擠壓、限制以及反彈等多種行為。這些行為導(dǎo)致的后果是，在同等條件的金融經(jīng)濟(jì)中，虛擬資本創(chuàng)造地虛擬價(jià)值遠(yuǎn)高于現(xiàn)實(shí)資本創(chuàng)造的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。要知道，經(jīng)濟(jì)泡沫是無(wú)法承受社會(huì)考驗(yàn)的，它往往在一段時(shí)間過(guò)后就會(huì)發(fā)生破裂，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展予以重創(chuàng)。

近年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)得越來(lái)越頻繁，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也受到了影響。為了應(yīng)對(duì)這種發(fā)展形勢(shì)，相關(guān)研究人員就必須要反思：現(xiàn)代金融體系下的市場(chǎng)為何會(huì)頻頻出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫并且越來(lái)越嚴(yán)重。當(dāng)我們探究這些問(wèn)題時(shí)，有一些問(wèn)題值得特別注意：首先，毋庸置疑，經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的主要原因是市場(chǎng)上的虛假信息，這種信息具有欺詐性和隱蔽性的特點(diǎn)，表象上是好的，實(shí)則潛藏著很極大的危害。其次，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以能得以迅速蔓延，主要是人們的經(jīng)濟(jì)心理所致，金融市場(chǎng)中有些人貪圖小便宜，汲汲于非理性預(yù)期收益。以下，我們將對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫形成的原因作出詳細(xì)的分析：

（一）社會(huì)因素

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠推動(dòng)社會(huì)的變革發(fā)展，而社會(huì)的進(jìn)步又能反過(guò)來(lái)加速經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，金融經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)過(guò)了多年的時(shí)間，發(fā)展空間逐漸寬松，風(fēng)險(xiǎn)也逐漸降低。在這種環(huán)境下，資金炒作問(wèn)題引起了越來(lái)越多的人的注意。資金炒作一般是在商品經(jīng)濟(jì)的周期性蕭條和金融市場(chǎng)銀行存款利息下調(diào)的雙重作用下形成的。此時(shí)，消費(fèi)者的消費(fèi)需求和投資需求都能得到滿足。利用這種刺激性的方式，市場(chǎng)中的閑散資金全都會(huì)流入金融市場(chǎng)，注入增值保值潛力最大的資源，這樣一來(lái)，經(jīng)濟(jì)泡沫的蔓延就有了相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)基礎(chǔ)。

（二）金融約束機(jī)制的因素

雖然我國(guó)的金融經(jīng)濟(jì)已有了多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展成果也相當(dāng)不錯(cuò)，但是金融經(jīng)濟(jì)的體制問(wèn)題卻不容忽視。金融體制尚不健全，落實(shí)工作也沒(méi)有做到位，這是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的體制原因。鑒于這一因素的重要影響，國(guó)家的金融工作者應(yīng)該認(rèn)識(shí)到體制因素的重要性，完善我國(guó)的金融約束機(jī)制，防止泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生和蔓延，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，保證金融經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

二、現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)泡沫的主要表現(xiàn)形式

根據(jù)我現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，經(jīng)濟(jì)泡沫主要有以下兩種表現(xiàn)形式：

（一）股票經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題

這種形式的經(jīng)濟(jì)泡沫的形成原因是股票市場(chǎng)價(jià)值與內(nèi)在投資價(jià)值之間的巨大差額。金融經(jīng)濟(jì)中的金融資產(chǎn)總量、經(jīng)濟(jì)總量以及泡沫絕對(duì)額指標(biāo)大小等因素都與股票經(jīng)濟(jì)泡沫具有密切的聯(lián)系。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律可知，供求關(guān)系的改變會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，而供求關(guān)系是由市場(chǎng)決定的。但是，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)不同的是，股票經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)往往是由人為的幕后操縱導(dǎo)致的。一些投機(jī)人員存在著不良的投資心理，他們希望通過(guò)炒股輕松地謀取暴利，滿足自己對(duì)金錢的欲望。但是炒股是一種不確定的事件，它風(fēng)險(xiǎn)極高。從近年來(lái)的股票市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)來(lái)看，股票市場(chǎng)總是處于波動(dòng)變化的狀態(tài)之中，并不是固定不變的，股票市場(chǎng)自身的這種波動(dòng)性也加劇了股票經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的可能性。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題

這些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度令人咋舌，房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)引起了許多投資者的興趣，他們紛紛向房地產(chǎn)的開發(fā)與投資投以熾熱的目光，并抱以熱切的期盼。相關(guān)人員利用人們的這種心理，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行無(wú)節(jié)制的開發(fā)，使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)供過(guò)于求的失衡現(xiàn)象，然而在人們對(duì)房地產(chǎn)趨之若鶩的追捧下，房地產(chǎn)的價(jià)格非但沒(méi)有下降反而越來(lái)越高。在人民的生活中，衣食住行是最基本的要求，因此房子是人們生活的必需品，然而在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泡沫問(wèn)題的影響下，買房是大多數(shù)中下級(jí)工作人員負(fù)擔(dān)不起的重任，無(wú)數(shù)人為了住房問(wèn)題犯愁。而有些投資者看到直線上升的房?jī)r(jià)，為謀求個(gè)人利益購(gòu)入大量房產(chǎn)。然而，他們的投資預(yù)期能否實(shí)現(xiàn)就難說(shuō)了，因?yàn)樗麄兯莆盏姆慨a(chǎn)信息很有可能是有迷惑性的，房產(chǎn)公司為了售樓業(yè)績(jī)可能提出一些與現(xiàn)實(shí)有出入的售房方案。

三、控制現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的策略

（一）國(guó)家加強(qiáng)對(duì)金融經(jīng)濟(jì)的干預(yù)

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這種經(jīng)濟(jì)體制給了市場(chǎng)很大的調(diào)控權(quán)利，國(guó)家盡量不干預(yù)市場(chǎng)，但是國(guó)家對(duì)于那些特殊的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域一定要適當(dāng)加以宏觀調(diào)控，以維持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。這些年來(lái)，金融經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，這是市場(chǎng)調(diào)控的弊端，為了彌補(bǔ)市場(chǎng)調(diào)控的不足，國(guó)家必須出手干預(yù)金融經(jīng)濟(jì)，幫助金融經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

（二）嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)的不合理性

房地產(chǎn)行業(yè)的確對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮了極大的推動(dòng)作用，但是它同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)泡沫的重災(zāi)區(qū)。如果房?jī)r(jià)還是以直線上升的勢(shì)頭發(fā)展下去，它很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)向其他領(lǐng)域的擴(kuò)張，這樣是很危險(xiǎn)的。目前，國(guó)家已經(jīng)采取了一些宏觀調(diào)控的措施來(lái)控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，要注意的是在制定政策時(shí)保持調(diào)控政策的連續(xù)性，短期政策不可長(zhǎng)期實(shí)施，政府的工作重心應(yīng)該是對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期進(jìn)行調(diào)控。

篇4

【關(guān)鍵詞】金融危機(jī)房地產(chǎn)泡沫影響建議

中圖分類號(hào)： F235 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1引言

縱觀以往的亞洲金融危機(jī)和08年的美國(guó)次貸危機(jī)，其導(dǎo)火線都是房地產(chǎn)泡沫的無(wú)限膨脹，而且每次危機(jī)過(guò)后都伴隨著經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期不景氣，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平帶來(lái)了不利影響。鑒于這樣一種殘酷的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)泡沫成為近些年國(guó)內(nèi)外學(xué)者們研究的焦點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)泡沫成因的日益復(fù)雜性，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究也應(yīng)當(dāng)尋求更多新的角度。為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，在此有必要對(duì)房地產(chǎn)泡沫的定義、成因進(jìn)行深入分析，探討房地產(chǎn)泡沫對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響，以便提出科學(xué)合理的對(duì)策及建議。

2房地產(chǎn)泡沫的定義

要分析房地產(chǎn)泡沫，首先要搞清楚它到底是什么，也就是房地產(chǎn)泡沫的定義問(wèn)題。帕爾格雷夫在經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典中將泡沫狀態(tài)描述為：一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中陡然漲價(jià)，使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買主，這些買主往往是以投機(jī)獲利為動(dòng)機(jī)，并不關(guān)注資產(chǎn)本身的盈利能力，接著便是價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終。一般認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)短期內(nèi)異?？焖僭鲩L(zhǎng)，嚴(yán)重背離其基礎(chǔ)價(jià)值并大大超出消費(fèi)者的承受能力時(shí)房地產(chǎn)泡沫就產(chǎn)生了。

目前，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫的定義尚未達(dá)成一致。劉洪玉等認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是由房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐造成的。韓冬梅等對(duì)以往學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的定義給予了較為全面的解釋，認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的定義必須包含以下四個(gè)方面的內(nèi)容：1）房地產(chǎn)泡沫以在固定時(shí)期內(nèi)供給缺乏彈性的房產(chǎn)和地產(chǎn)為載體；2）產(chǎn)生泡沫的主要原因是買主對(duì)價(jià)格或收益的不理性預(yù)期而產(chǎn)生的投機(jī)心理所導(dǎo)致；3）判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否出現(xiàn)泡沫的依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)條件決定的基礎(chǔ)價(jià)值的比值大?。?）必須是房地產(chǎn)價(jià)格與基礎(chǔ)價(jià)值相比出現(xiàn)非平穩(wěn)偏移時(shí)才能判定為出現(xiàn)泡沫。

3房地產(chǎn)泡沫形成原因分析

3.1金融支持過(guò)度是房地產(chǎn)泡沫生成的直接誘因

早期關(guān)于房地產(chǎn)泡沫成因的研究主要是針對(duì)股票市場(chǎng)，如Krugman（1999）認(rèn)為，在地產(chǎn)市場(chǎng)中所有泡沫都是由銀行融資引起的，美國(guó)的儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)在其中發(fā)揮了很大的作用。Allen等人（1998）將資產(chǎn)定價(jià)等系列模型進(jìn)行拓展，發(fā)現(xiàn)銀行等金融中介的問(wèn)題導(dǎo)致了資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生?？梢?jiàn)在金融領(lǐng)域，國(guó)際上對(duì)于泡沫的成因有著較為一致的看法：金融中介在泡沫形成過(guò)程中起到了非常重要的作用。謝經(jīng)榮等(2002)將Allen 等人的研究進(jìn)一步拓展到地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)果發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格與信貸數(shù)量相關(guān)，資產(chǎn)回報(bào)的不確定性將導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，而人們對(duì)未來(lái)信貸擴(kuò)張的預(yù)期以及擴(kuò)張程度的不確定性將提高泡沫的嚴(yán)重程度。周京奎（2006）在此基礎(chǔ)上考慮到具體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（如不完全市場(chǎng)、信息不對(duì)稱等）的影響，運(yùn)用博弈論分析了房地產(chǎn)融資過(guò)程中銀行和借款人的策略選擇，認(rèn)為銀行金融支持過(guò)度是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接根源，并且提出金融支持過(guò)度假說(shuō)和衡量金融支持過(guò)度的臨界值，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融支持程度進(jìn)行了實(shí)證分析，從而為房地產(chǎn)泡沫生成和演化提供了一個(gè)新的解釋。目前從金融角度解釋房地產(chǎn)泡沫的生成，認(rèn)為金融中介的影響及信貸過(guò)度是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的直接原因，這一觀點(diǎn)具有很強(qiáng)的代表性，國(guó)內(nèi)外學(xué)者也一致認(rèn)同。

3.2信息不對(duì)稱情況下，投機(jī)和炒作導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫生成

筆者認(rèn)為，存在房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)是因?yàn)槠涫袌?chǎng)上存在信息不對(duì)稱的現(xiàn)象，不同人對(duì)同一資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估不同，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)過(guò)多的現(xiàn)象，出現(xiàn)泡沫化趨勢(shì)。外國(guó)學(xué)者在基于信息不對(duì)稱的條件下，運(yùn)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論進(jìn)行分析，認(rèn)為不同的主觀信念會(huì)產(chǎn)生不同的投資行為。眾所周知，特定資產(chǎn)的價(jià)格要高于其價(jià)值，投資者相信在未來(lái)會(huì)有更多人以更高的價(jià)格購(gòu)買它們，所以會(huì)持續(xù)購(gòu)買此類資產(chǎn)。這種主觀信念所引導(dǎo)的投資使資產(chǎn)價(jià)格徹底偏離其價(jià)值，最終產(chǎn)生了泡沫。考慮到信息不對(duì)稱和投機(jī)因素在房地產(chǎn)泡沫形成過(guò)程中的作用，使得對(duì)房地產(chǎn)泡沫成因的解釋更加貼近現(xiàn)實(shí)，這就對(duì)以往單純地從金融角度研究房地產(chǎn)泡沫成因提出了很大的挑戰(zhàn)。但是，基于這一角度提出的假說(shuō)一般只是單純地進(jìn)行數(shù)理推導(dǎo)論證，尚需結(jié)合實(shí)證分析為這一研究成果提供強(qiáng)有力的支持。

3.3相關(guān)體制不健全導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫生成

季衛(wèi)東（2003）等人從制度設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，對(duì)日本泡沫經(jīng)濟(jì)的成因進(jìn)行了研究，認(rèn)為日本型經(jīng)濟(jì)社會(huì)的存在導(dǎo)致和助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫的生成。對(duì)于我國(guó)制度缺陷在房地產(chǎn)泡沫生成過(guò)程中的作用，國(guó)內(nèi)也有不少學(xué)者展開了研究。有的學(xué)者認(rèn)為在我國(guó)的住房保障制度不健全的情況下，居民只能通過(guò)購(gòu)買商品房來(lái)滿足其基本需求，這將直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，從而出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。有的學(xué)者則強(qiáng)調(diào)了國(guó)家稅收制度和地方政府考核制度在房地產(chǎn)泡沫生成中起的重要作用，如尹中立（2005）和李木祥（2007）分析了導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)泡沫生成的稅制因素。尹中立認(rèn)為地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)不對(duì)等，迫使其“經(jīng)營(yíng)城市”，依靠大量出讓土地來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政收入的缺口，這成為房地產(chǎn)泡沫生成的制度基礎(chǔ)。李木祥則強(qiáng)調(diào)現(xiàn)行稅制在保有環(huán)節(jié)稅種少、稅負(fù)輕，稅收制度不合理是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的直接原因。住房保障制度不健全、稅收制度的缺陷以及地方政府的約束機(jī)制不完善都是當(dāng)前制度設(shè)計(jì)方面的缺失，也是我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成原因中較為特殊的因素。

4我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的影響

4. 1房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)影響

國(guó)民經(jīng)濟(jì)是一個(gè)由許多產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的龐大的、多層次的體系。房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)附加值高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中不可或缺的一部分。但在發(fā)達(dá)國(guó)家很少有將房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，一是因?yàn)樵谄渌麌?guó)家商品房在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中并沒(méi)有中國(guó)這么高的比例；二是因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，占用大量的資本但直接創(chuàng)造價(jià)值財(cái)富的能力卻很低，但在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是大量資本、人才、優(yōu)惠政策的聚居地，成為支撐很多地方經(jīng)濟(jì)命脈的產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)的高速發(fā)展，一方面有其正面的經(jīng)濟(jì)效應(yīng):作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的快速發(fā)展必然會(huì)拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)，從而增加就業(yè)，緩解就業(yè)壓力；同時(shí)，由于其關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)能夠帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫具有行業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用。

但是房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展也給我國(guó)帶來(lái)了巨大的負(fù)面經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和潛在的經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)泡沫造成大量資本從實(shí)體產(chǎn)業(yè)流向房地產(chǎn)，抑制了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；房地產(chǎn)價(jià)格虛高使居民財(cái)富大部分用于買房甚至借貸買房，限制了居民的購(gòu)買能力，不利于我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需，阻礙了經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的調(diào)整；同時(shí)房地產(chǎn)泡沫破裂有可能引發(fā)金融危機(jī)甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了很多不穩(wěn)定因素。

5促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策及建議

房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡、投機(jī)炒作、金融支持過(guò)度、體制缺陷等因素都有可能催生和助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫的形成，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的諸多可能的誘因進(jìn)行對(duì)比分析，有助于我們更好地了解房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理，對(duì)我們進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也有十分重要的意義。筆者認(rèn)為，政府應(yīng)該從以下幾個(gè)角度著手，打出防治房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹的“組合拳”，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

5.1加強(qiáng)金融監(jiān)管，合理利用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格

總結(jié)以往的經(jīng)驗(yàn)，金融支持過(guò)度是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫形成的一個(gè)重要原因。吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，我們必須進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人貸款的審查程序和標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立并完善個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)；加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，提高金融機(jī)構(gòu)的透明度；同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提高房地產(chǎn)抵押貸款的比率和開發(fā)商自有資金的持有比例，加強(qiáng)對(duì)貸款主體的資格審查等，這些舉措無(wú)疑都將成為控制房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)張的有效途徑。

5.2建立完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，提高信息透明度，抑制投機(jī)和炒作

將穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格作為政府宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期目標(biāo)，引導(dǎo)購(gòu)房主體形成合理的預(yù)期，有效抑制投機(jī)。具體來(lái)說(shuō)，政府職能管理部門應(yīng)根據(jù)地區(qū)人口、收入水平等房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值決定因素制定詳細(xì)的房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，并予以公布。同時(shí)，強(qiáng)制開發(fā)商對(duì)樓盤信息進(jìn)行公開，避免捂盤、囤積現(xiàn)象的發(fā)生。

5.3加強(qiáng)政府約束，轉(zhuǎn)變政府觀念；完善住房保障制度和房地產(chǎn)稅收制度

一方面，完善政府考核機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)地方政府的監(jiān)督，避免地方政府為追求地方GDP 的短期快速增長(zhǎng)而大量批地的現(xiàn)狀和尋租行為的產(chǎn)生；另一方面，完善政府的住房保障制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和公租房、廉租房的建設(shè)。同時(shí)，調(diào)整房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的稅負(fù)比重，增加房地產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，通過(guò)稅收來(lái)抑制投機(jī)炒房等行為。

5.4加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度

嚴(yán)格控制房地產(chǎn)的開發(fā)總量和建設(shè)過(guò)程，還要嚴(yán)格控制豪宅的審批與建設(shè)，防止出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過(guò)剩而引發(fā)的泡沫。同時(shí)，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的審批規(guī)模，根據(jù)商品房的需求量來(lái)確定土地供應(yīng)量，嚴(yán)格執(zhí)行土地使用的有關(guān)規(guī)定，避免盲目擴(kuò)大開發(fā)用地，以此來(lái)平衡土地、房屋的供給和需求，從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。

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篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)泡沫;房地產(chǎn)市場(chǎng);

美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯?P?金德伯格認(rèn)為:泡沫即是“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)錢在一個(gè)一連歷程中的驀地上漲,初始的價(jià)錢上漲使人們?cè)杏l(fā)生價(jià)錢會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買者。這些人一樣平常因此交易資產(chǎn)圖利的投機(jī)者,而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈余本事并不感興趣。隨著價(jià)錢的上漲,通常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)錢的暴跌,著末以金融危急了結(jié)?！焙?jiǎn)而言之,任何一種經(jīng)濟(jì)泡沫都可以被籠統(tǒng)的定義為:一種價(jià)格背離其價(jià)值的現(xiàn)象。在市場(chǎng)上,一種產(chǎn)品在其產(chǎn)品價(jià)值的上下做一定范圍內(nèi)的價(jià)格波動(dòng),是合理的,這時(shí)候的經(jīng)濟(jì)泡沫已然存在,并稱之為合理的泡沫經(jīng)濟(jì)。但分析查爾斯?P?金德伯格所言,我們平時(shí)所關(guān)注的“泡沫”其實(shí)通常指產(chǎn)品或資產(chǎn)大受人們追捧而引起該產(chǎn)品或資產(chǎn)的價(jià)格不合理大幅度的提升,貌似出現(xiàn)一片繁榮,而其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫了。超出合理水平的經(jīng)濟(jì)泡沫膨脹,顯然背離了產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),是經(jīng)濟(jì)行為中的風(fēng)險(xiǎn)行為。

一、房地產(chǎn)泡沫

(一)房地產(chǎn)泡沫的主要特征

借助上個(gè)世紀(jì)70年代日本房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破裂,可以進(jìn)一步理解房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵。70年代的日本,居民住宅貸款額同比有了1.3倍的大幅度增長(zhǎng)。到了80年代以后,日本經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn),生產(chǎn)和需求異常旺盛,這種情況下大量剩余資金涌動(dòng),一些房地產(chǎn)商、建筑公司甚至一些中小企業(yè)開始蠢蠢欲動(dòng),利用土地?fù)?dān)保向銀行貸款,開始了購(gòu)買土地、行房地產(chǎn)開發(fā)的循環(huán)動(dòng)作。股票和房地產(chǎn)價(jià)格暴漲成為現(xiàn)實(shí),日本城市居民開始選擇把大部分收入用于住宅儲(chǔ)蓄,日本金融機(jī)構(gòu)也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地價(jià)竟然上漲了2倍有余,其中商業(yè)用地和住宅用地更是達(dá)到了75%以上。當(dāng)?shù)搅?988年,連續(xù)多年的地價(jià)指數(shù)暴漲逼近2倍,日本已經(jīng)不得不接受房地產(chǎn)泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地產(chǎn)總市值2450萬(wàn)億日元,GDP450萬(wàn)億日元,是GDP的5.45倍。GDP見(jiàn)頂是1992年 482萬(wàn)億日元,房地產(chǎn)泡沫先破滅,和曾經(jīng)的美國(guó)一樣。日本由此完成了一個(gè)房地產(chǎn)泡沫形成到破裂的全部過(guò)程,世界經(jīng)濟(jì)史上亦是空前。

由日本房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生、發(fā)展及最后的破裂可以總結(jié)出,房地產(chǎn)泡沫的主要特征應(yīng)該包括以下幾種:首先,房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種特殊形態(tài),并且這種形態(tài)的形成不是單一因素所能決定的。其次, 房地產(chǎn)泡沫振幅較大,雖有一定的理論軌跡可尋,但不具有連續(xù)性,沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率。最后,房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為,貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。

(二)房地產(chǎn)泡沫的形成原因

1.土地的稀缺性和不可再生性。從某種意義而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的前提。在地球上,土地的存在面積是固定不變,對(duì)地球上的居民而言,他們需要有自己的居住地和居住條件;對(duì)于企事業(yè)來(lái)說(shuō),他們的發(fā)展也都與地產(chǎn)密切相關(guān)。物以稀為貴,房地產(chǎn)有利可圖便被一些人趨之若鶩,房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生也成為可能。

2.地價(jià)的虛構(gòu)性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不充分性。土地在人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的屬性是多重的,它既是一種資源,又是一種資產(chǎn)。而地價(jià)的虛構(gòu)性正是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致而產(chǎn)生的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)中,供大于求一旦出現(xiàn),其資產(chǎn)性價(jià)格必然大于資源價(jià)格,形成地價(jià)的虛構(gòu)。而現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中,一般虛構(gòu)部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事實(shí)上,房地產(chǎn)市場(chǎng)與常規(guī)自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)有著很大的差異性,這主要體現(xiàn)在買賣雙方的信息不對(duì)稱性上,即構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不充分性,更導(dǎo)致了地價(jià)虛構(gòu)性的形成和加強(qiáng)。

3.不合理的貨幣金融投資傾向性。房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體,本身并不是虛擬資產(chǎn),而是實(shí)物資產(chǎn)。出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹,經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生原理是一樣的,但房地產(chǎn)也有自己的特點(diǎn),其價(jià)值量大,且具有不可移動(dòng)性及保值增值性。這樣就造成了一方面沒(méi)有銀行等金融系統(tǒng)的支持無(wú)法完成投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn),另一方面銀行系統(tǒng)為了自身的利益又很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款,這樣大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè),就給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

4.政府部門的調(diào)控和監(jiān)管不足。在金融系統(tǒng)有巨大傾向性地把房地產(chǎn)作為最佳貸款項(xiàng)目時(shí),房地產(chǎn)金融行業(yè)開始魚龍混雜,甚至有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機(jī)構(gòu),直接或間接向房地產(chǎn)貸款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重復(fù)抵押貸款也甚為嚴(yán)重。對(duì)此,作為主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政府部門理應(yīng)采取有效措施引流資金,進(jìn)行強(qiáng)有力的監(jiān)管、調(diào)控,以避免資金鏈無(wú)限拉長(zhǎng),造成經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的局面。

(三)房地產(chǎn)泡沫的危害

當(dāng)年,日本房地產(chǎn)泡沫的破滅引起了一系列不良反應(yīng):重創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、財(cái)政危機(jī)、通貨緊縮、產(chǎn)業(yè)抑制等等。而事實(shí)上,房地產(chǎn)泡沫的危害不僅僅表現(xiàn)在這些方面,房地產(chǎn)過(guò)熱,一旦泡沫形成房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升就會(huì)最終導(dǎo)致新的房產(chǎn)積壓,給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)持久而深遠(yuǎn)的負(fù)面影響。空置商品房的積累,又促使了不規(guī)范的住房抵押貸款操作,而房地產(chǎn)價(jià)格便跟著虛高,極大加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。

日本的前車之鑒告訴我們,一旦經(jīng)濟(jì)不振,金融危機(jī)便會(huì)應(yīng)運(yùn)而生,種種的連鎖反應(yīng),最后社會(huì)問(wèn)題也隨之而來(lái),整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)將受到無(wú)法估量的巨大損失。

二、經(jīng)濟(jì)泡沫與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

(一)知其利害,用其之長(zhǎng)

房地產(chǎn)泡沫的存在是一把“利害合璧的雙刃劍”,在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。這主要是基于對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫的認(rèn)識(shí)和房地產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn):首先,經(jīng)濟(jì)泡沫長(zhǎng)期存在具有其自身的客觀性,一方面,能在一定程度上刺激資金融通,活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì);另一方面,經(jīng)濟(jì)泡沫中確實(shí)存在不實(shí)因素和投機(jī)因素。其次,就是要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì),房地產(chǎn)業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)業(yè)部門也是實(shí)業(yè)部門,即其本身不是泡沫經(jīng)濟(jì)。但從事實(shí)出發(fā)分析,房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)含有經(jīng)濟(jì)泡沫成分,在其惡意膨脹的事實(shí)下必將導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。比如地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫、房地產(chǎn)投資泡沫、房?jī)r(jià)虛漲泡沫等等,但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。

事實(shí)上,房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫是不現(xiàn)實(shí)的,也是行不通的。由此可見(jiàn),房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)泡沫的共存和利害,其關(guān)鍵在于要把握一個(gè)度,在于把它控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。而怎樣利用現(xiàn)有理論知識(shí)、政府政策和市場(chǎng)規(guī)律,合理處理二者之間的關(guān)系,是作為房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)人士要做的,且切實(shí)要做好,以發(fā)揮其有利的一面造福社會(huì)。

(二)剖析現(xiàn)狀,均衡發(fā)展

目前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:首先,房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大。近幾年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)投資已在我國(guó)形成較大的規(guī)模,并呈現(xiàn)出逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)。當(dāng)前政府應(yīng)把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。其次,房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待于進(jìn)一步整頓。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的混亂,勢(shì)必侵害到老百姓的合法權(quán)益,所以解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序問(wèn)題尤為重要。在我國(guó)一些地區(qū)和城市,一些開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)采取捂盤惜售、囤積房源等手段,哄抬房?jī)r(jià);違規(guī)進(jìn)行返本銷售、售后包租、拆零銷售;違規(guī)以預(yù)購(gòu)、認(rèn)購(gòu)等形式違規(guī)收取費(fèi)用等等;甚至在部分城市炒樓花、炒房號(hào)現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。這些都嚴(yán)重影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,同時(shí)也可能導(dǎo)致部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問(wèn)題的激化。另外,我國(guó)商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快,商品房結(jié)構(gòu)不合理,也成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的詬病。

三、結(jié)束語(yǔ)

早在2003年,政府在《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中就明確指出:“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動(dòng)力強(qiáng),已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。”事實(shí)上,房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,還是對(duì)居民的生活都具有重要作用。而在當(dāng)今新的形勢(shì)下,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的世界市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),就要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)泡沫的關(guān)系,保持高度的理性,及早采取避免和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的措施,有效地進(jìn)行宏觀調(diào)控、科學(xué)決策、正確督導(dǎo),以防房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和擴(kuò)大。

參考文獻(xiàn):

[1]郭松海.房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)[M].北京:中國(guó)環(huán)境科學(xué)出版社,2008.

[2]李坤望.國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:高等教育出版社,2005.

篇6

第一：泡沫是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的陰魂

大家都知道傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)是建立在幾個(gè)假設(shè)基礎(chǔ)上的學(xué)問(wèn)，而這些假設(shè)都是不現(xiàn)實(shí)的，僅僅是為了研究經(jīng)濟(jì)而做出的假設(shè)。雖然能才假設(shè)基礎(chǔ)上建立傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本框架，但傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)確實(shí)越來(lái)越不適用于當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。就像打開手電筒，讓一個(gè)醉漢爬上去一樣。

而泡沫經(jīng)濟(jì)就源自于傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)理論，邏輯很簡(jiǎn)單，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)都是假設(shè)之下的，泡沫經(jīng)濟(jì)還能怎樣？泡沫又有什么客觀現(xiàn)實(shí)的意義？因此，泡沫只是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的陰魂而已。

第二：泡沫在世界觀的沖突中蒸發(fā)

中國(guó)人接受的都是二維世界觀的教育，主觀加客觀就搞掂了這個(gè)世界。但除了二維世界觀，還有其他的哲學(xué)流派。看經(jīng)濟(jì)有沒(méi)有“泡沫”？“泡沫”與通脹是否有必然關(guān)系？“泡沫”能否用來(lái)賣錢？如果我們換個(gè)世界觀，結(jié)果可能就不一樣了。

制度經(jīng)濟(jì)學(xué)比較推崇三維世界觀。三分法之一認(rèn)為首先是“物與物的關(guān)系”，由此產(chǎn)生自然科學(xué)；之二人為是“人與人的關(guān)系”，進(jìn)而發(fā)展出了社會(huì)科學(xué)；這之三便是“符號(hào)體系”，或者說(shuō)是“意義與價(jià)值”，也是人們通常說(shuō)的“概念”，這個(gè)“概念”是廣義的，反映的是人們的精神與心智，進(jìn)而產(chǎn)生“文化”及“文化選擇”。

“一個(gè)概念賣了多少多少錢”，是因?yàn)楦拍畹慕?jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值恰恰是能夠縮短人們認(rèn)識(shí)世界的時(shí)間。而“時(shí)間”在諸多生產(chǎn)要素之中，是唯一的一個(gè)“一去不復(fù)返”的，“時(shí)不我待”、“寸光寸金”就是這個(gè)意思。所以，能夠幫助人們節(jié)省時(shí)間的概念都是價(jià)值不菲的，節(jié)省了時(shí)間就是延長(zhǎng)了我們的未來(lái)。

所謂的“泡沫”，如果換在三維世界觀去看，是實(shí)實(shí)在在的資本投入和資本收益，只要有恰當(dāng)?shù)姆椒ǎ峭耆梢粤炕?，而不是虛幻。因?yàn)?，“時(shí)間”不會(huì)因?yàn)槟硞€(gè)人的死去而消失，不會(huì)因?yàn)槟硯讉€(gè)人滿口泡沫而變得虛無(wú)，只能向資本的“質(zhì)量”進(jìn)行轉(zhuǎn)化，而資本的“質(zhì)量”通過(guò)股市向貨幣“數(shù)量”進(jìn)行轉(zhuǎn)化。

在股市中誰(shuí)賺到的錢、賠的錢，都不是假幣，還說(shuō)什么泡沫？

第三：泡沫是方法論的無(wú)能

“會(huì)計(jì)學(xué)”只是在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)下衍生的管理工具。經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展沒(méi)能跟上，尤其是我們應(yīng)用的經(jīng)濟(jì)學(xué)還停留在原地，還在用傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論下衍生的會(huì)計(jì)方法，這能適應(yīng)我們的經(jīng)濟(jì)建設(shè)嗎？

篇7

約翰?卡爾弗利討論的是一個(gè)非常富有現(xiàn)實(shí)意義的話題，無(wú)論是對(duì)個(gè)人還是對(duì)經(jīng)濟(jì)體系的直接決策者而言都是如此。

過(guò)去5年來(lái)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)又處于一個(gè)非常良性的發(fā)展階段。其表現(xiàn)就是資本市場(chǎng)數(shù)字的增長(zhǎng)以及房地產(chǎn)等價(jià)格的攀升，過(guò)去5年里，美國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲了41%。但是，另外一個(gè)話題如影隨形：這其中有沒(méi)有泡沫？

在卡爾弗利寫作《泡沫：從股市到樓市的繁榮幻象》（Bubbles andhowto survive them）的時(shí)候，他對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的境況已經(jīng)有所擔(dān)憂，當(dāng)時(shí)美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)并未完全顯現(xiàn)出來(lái)，所以卡爾弗利用了相當(dāng)大的篇幅來(lái)細(xì)致地介紹經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)中央地位的房地產(chǎn)價(jià)格偏離正常范圍而產(chǎn)生泡沫的全過(guò)程。

但是，彼時(shí)卡爾弗利以及部分識(shí)者對(duì)此已經(jīng)有所警覺(jué)：2001到2003年，美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘調(diào)低利率來(lái)刺激美國(guó)經(jīng)濟(jì)，其實(shí)質(zhì)是，“中央銀行把泡沫從股市轉(zhuǎn)移到了民用房地產(chǎn)上?！?/p>

卡爾弗利還以病理分析的方法嘗試地分析了泡沫產(chǎn)生的機(jī)制，以及如何積極地面對(duì)經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中可能會(huì)產(chǎn)生的泡沫，作者試圖建議成立一個(gè)專門的委員會(huì)來(lái)判定市場(chǎng)價(jià)格是否在正常的范圍之內(nèi)。

重讀卡爾弗利此書對(duì)于當(dāng)下來(lái)說(shuō)的現(xiàn)實(shí)意義不言而喻，他給出了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的另一種解讀：由于房地產(chǎn)泡沫破裂而帶來(lái)的破壞力對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的破壞力。而其對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生過(guò)程表象的描述與今天的中國(guó)有著異乎尋常的相似之處。

格林斯潘的政策帶來(lái)了美國(guó)幾年3%的經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)，但同時(shí)也帶來(lái)了通貨膨脹并直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)等商品價(jià)格的快速增長(zhǎng)以至泡沫的出現(xiàn)。在這本書寫作之時(shí)，即使卡爾弗利也會(huì)一度認(rèn)為自己的疑慮已經(jīng)部分得到回答。但是到了2007年，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的大爆發(fā)再次驗(yàn)證了泡沫堅(jiān)實(shí)的存在。

深究其原因，同當(dāng)初美國(guó)政府特別是格老的經(jīng)濟(jì)政策有著相當(dāng)緊密的關(guān)系。90年代后期，當(dāng)類似泡沫的情況在美國(guó)市場(chǎng)，格老和美國(guó)政府為了防止抑制泡沫或者刺破泡沫的過(guò)程可能會(huì)出現(xiàn)的通貨緊縮而采取了任由其自我膨脹的策略。這樣的策略是有鑒于美國(guó)20世紀(jì)30年代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大蕭條和90年代日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)的教訓(xùn)，其必然性顯而易見(jiàn)。

隨后的事實(shí)證明，這樣的一個(gè)策略部分地取得了成功，至少在2007年次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)以前，主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家都是這樣認(rèn)為的。

借助于迅速有力的利率消減和巨大的財(cái)政刺激，雖然美國(guó)經(jīng)濟(jì)在2001年互聯(lián)網(wǎng)為代表的高科技泡沫破滅之后發(fā)生了衰退，但這次衰退相對(duì)比較溫和。并且，在一年之后的2003年，經(jīng)濟(jì)就又開始恢復(fù)。

“然而，應(yīng)對(duì)泡沫的政策給未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下了新的隱患?！苯裉欤柛ダ念A(yù)言最終不幸地被證明是正確的。

有趣的是，最近一兩周為避免經(jīng)濟(jì)衰退，美國(guó)總統(tǒng)布什高達(dá)1400億美元的經(jīng)濟(jì)刺激一攬子計(jì)劃再次成為各大報(bào)關(guān)注的焦點(diǎn)。但是，在卡爾弗利看來(lái)，這樣的策略其有效性值得商榷。

布什在其繼任總統(tǒng)時(shí)就曾經(jīng)宣布了大幅的減稅政策并增加軍費(fèi)開支來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這樣的政策配合格老的利率下調(diào)的確保證了經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，但是這樣的政策能否避免經(jīng)濟(jì)的周期性出現(xiàn)？

卡爾弗利的觀點(diǎn)是，看上去并不是一勞永逸的，今天的稅收減免政策并不能讓經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期受益，預(yù)算赤字過(guò)高，將會(huì)帶來(lái)一些長(zhǎng)期性問(wèn)題。

篇8

【關(guān)鍵詞】泡沫經(jīng)濟(jì)；泡沫經(jīng)濟(jì)的機(jī)理；房地產(chǎn)泡沫；實(shí)體經(jīng)濟(jì)；虛擬經(jīng)濟(jì)

一、什么是泡沫經(jīng)濟(jì)

泡沫經(jīng)濟(jì)是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。[1]

自1636年人類歷史上最早的有據(jù)可查的泡沫經(jīng)濟(jì)──荷蘭郁金香泡沫開始，人類歷史上發(fā)生過(guò)許多次的泡沫經(jīng)濟(jì)，較早的有1719年法國(guó)的密西西比泡沫，1720年英國(guó)的南海泡沫。進(jìn)入20世紀(jì)后也有很多，如美國(guó)八十年代的貨幣危機(jī)及2000年的新經(jīng)濟(jì)泡沫；日本七十年代的“迷你泡沫”和八十年代末九十年代初的“大泡沫”，特別是2007年開始爆發(fā)的由美國(guó)次貸危機(jī)。

就拿最早的荷蘭郁金香泡沫來(lái)說(shuō)。1630年，一個(gè)新奇品種的培育使這朵花變成了身份和地位的象征。富人和王室們對(duì)于它的追求不計(jì)成本，這種郁金香的價(jià)格暴漲。有的郁金香球莖可以和一座豪宅等價(jià)。在1634年以后，郁金香市場(chǎng)上的需求量直線上升。1636年10月之后，幾乎所有的郁金香球莖都在漲價(jià)，僅在一個(gè)月之內(nèi)，平均漲幅達(dá)到18倍以上。這時(shí)郁金香事件就造成了經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，僅在第二年的春天，泡沫破滅了。郁金香市場(chǎng)一片混亂，它的擁有者不顧一切的拋售，有幾種郁金香降價(jià)后的價(jià)格僅是它最高點(diǎn)時(shí)的0.005%。當(dāng)一朵花回到了它正常的價(jià)值，它的主人的生活想必也在同時(shí)顛倒了吧。如此便導(dǎo)致了社會(huì)的震蕩。

二、泡沫經(jīng)濟(jì)形成機(jī)理分析

泡沫經(jīng)濟(jì)的形成，有兩個(gè)重要原因：

第一個(gè)原因是宏觀環(huán)境寬松，有炒作的資金來(lái)源。國(guó)家對(duì)銀根放得比較松，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快，社會(huì)經(jīng)濟(jì)表面上逞現(xiàn)一片繁榮，給泡沫經(jīng)濟(jì)提供了炒作的資金來(lái)源。一些手中獲有資金的企業(yè)和個(gè)人首先想到的是把這些資金投到有保值增值潛力的資源上，這就是泡沫經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的社會(huì)基礎(chǔ)。日本從1955-1985年，完成了經(jīng)濟(jì)起飛，進(jìn)入了發(fā)達(dá)國(guó)家行列，成為世界第二經(jīng)濟(jì)大國(guó)。手中有了錢的日本企業(yè)和居民信奉“土地神話”，日本是一個(gè)島國(guó)，山地多，平原少。土地成為日本的稀缺資源。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工業(yè)和城市占地不斷增加，地價(jià)特別是城市房地產(chǎn)價(jià)格具有不斷上升的趨勢(shì)。然而，日本認(rèn)為地價(jià)只會(huì)上升，以至把房地產(chǎn)投資作為一種資產(chǎn)保值和增值的方式。他們開始制造土地泡沫，從80年代后半期開始，日本地價(jià)飛漲，投機(jī)者以升值了的土地作抵押，造成房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上升。日本的銀行業(yè)是“土地神話”的忠實(shí)信奉者。

進(jìn)入90年代，“土地神話”同泡沫經(jīng)濟(jì)一起破滅，以土地為抵押的貸款項(xiàng)目便成了難以消化的不良債權(quán)。

第二個(gè)原因是社會(huì)對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展缺乏約束機(jī)制。從歷次泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程看，社會(huì)對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展過(guò)程缺乏一個(gè)有效的約束機(jī)制。對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展進(jìn)行約束，關(guān)鍵是對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)泡沫成長(zhǎng)的各種投機(jī)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和控制，但社會(huì)還缺乏這種監(jiān)控的手段。這種投機(jī)活動(dòng)發(fā)生在投機(jī)當(dāng)事人之間，是兩兩交易活動(dòng)，沒(méi)有一個(gè)中介機(jī)構(gòu)能去監(jiān)控它。作為投機(jī)過(guò)程中的最關(guān)鍵的一步――貨款支付活動(dòng)，更沒(méi)有一個(gè)監(jiān)控機(jī)制。雖然貨款支付活動(dòng)一般要通過(guò)銀行進(jìn)行，但銀行只是收付中介，對(duì)付款的內(nèi)容無(wú)力約束，起不了監(jiān)控投機(jī)活動(dòng)作用。政府是外在的，不可能置身于企業(yè)之間的交易活動(dòng)之中。而且，政府還常常容易被投機(jī)交易所形成的經(jīng)濟(jì)繁榮假象一時(shí)迷惑，覺(jué)察不到背后隱藏的投機(jī)活動(dòng)，一直到問(wèn)題積累到相當(dāng)程度才得到發(fā)現(xiàn)。

三、中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫

中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)部門是房地產(chǎn)和證券市場(chǎng)。這兩年的證券市場(chǎng)，不會(huì)有太多的資金流入。而房地產(chǎn)的資金流入十分嚴(yán)重，是最有可能形成泡沫的地方。那么我們來(lái)分析下當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r：

1、投資快速增長(zhǎng)

前幾年，中國(guó)房地產(chǎn)的投資比重日益上升：

2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)

高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)量，中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)不足。杭州銷售商品房，單價(jià)3000元/平米以下3.7%，3000-4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅，90平米以上戶型占69.4%，空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理，福建空置商品房中非住宅用房2/3；濟(jì)南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。

3、空置率居高不下

空置率＝（新建商品房的空置面積＋存量房的空置面積）/房屋總量100%，國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)是10%?？罩梅从承枨髲?qiáng)度，影響未來(lái)走勢(shì)判斷，空置率居高不下時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定甚至反升，伴隨投資膨脹，說(shuō)明市場(chǎng)運(yùn)行醞釀著越來(lái)越大的泡沫。

4、價(jià)格持續(xù)上升

1998-2003年我國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%，5%。2004年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格每平米2759元，上漲12.5%。住宅上漲11.5%，沈陽(yáng)、南京、重慶居前三位，分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。

5、收入房?jī)r(jià)比超出警戒線

住宅價(jià)格中位數(shù)與居民家庭收入中位之比（收入房?jī)r(jià)比）合理水平為3:1到6:1。我國(guó)大部分城市平均房?jī)r(jià)與平均收入之比是8:1到15:1。上海、廣州等房?jī)r(jià)收入比維持在8:1左右。北京市房?jī)r(jià)收入比為11:1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅，分期付款負(fù)擔(dān)沉重，還款意愿建立在良好收入預(yù)期上，一旦收入下降，就會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的貸款風(fēng)險(xiǎn)。[2]

四、泡沫經(jīng)濟(jì)的危害及其化解

泡沫經(jīng)濟(jì)一旦形成，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的危害是很大的。

①泡沫經(jīng)濟(jì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平衡運(yùn)行，破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和比例。泡沫經(jīng)濟(jì)是由虛假的高盈利預(yù)期的投機(jī)帶動(dòng)起來(lái)的，它并不是實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)果。它的產(chǎn)生和形成使國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總量虛假增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)扭曲。②泡沫經(jīng)濟(jì)總是會(huì)破滅的，價(jià)格總要回歸價(jià)值。一旦泡沫破滅，在泡沫形成過(guò)程中發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就難以理順，形成信用危機(jī)，這將給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行帶來(lái)相當(dāng)大的沖擊和危害。以日本為例，泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后的第一大難題就是出現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)大量的不良債權(quán)。經(jīng)過(guò)五六年的消化，日本的銀行至今還有30萬(wàn)億日元的不良債權(quán)，這就像一額定時(shí)炸彈，威脅著金融系統(tǒng)的安全。③泡沫經(jīng)濟(jì)破壞金融系統(tǒng)運(yùn)作，導(dǎo)致全面金融危機(jī)泡沫經(jīng)濟(jì)中投機(jī)活動(dòng)盛行，銀行作為金融活動(dòng)的樞紐，必然處在旋渦的中心。股票和房地產(chǎn)投機(jī)使得人們對(duì)資金的需求量陡然增加，產(chǎn)生利率上揚(yáng)的壓力。[3]

那么下面我們來(lái)介紹一下化解的方法：

1.遏制熱錢流入

（1）遏制熱錢的原因

因此長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“熱錢”流入中國(guó)具有長(zhǎng)期性、復(fù)雜性和客觀性，而大量資本流入或?qū)⒁l(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)必須引起注意。

（2）抵抗熱錢的方法

①全面通脹，讓物價(jià)全面上漲，但老百姓承受不起；②提高準(zhǔn)備金率，但這招對(duì)中國(guó)股市影響有限；③另外尋找一個(gè)分洪、泄洪之地，比如讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再度亢奮，但市民們受不了；④加快人民幣升值的步伐，一步快速到位，宣布幾年之內(nèi)不升值了，但外貿(mào)企業(yè)就會(huì)因此大量破產(chǎn)，失業(yè)問(wèn)題無(wú)法解決；⑤對(duì)我國(guó)證券市場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)容。采取的措施包括鼓勵(lì)已上市優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)整理上市及公開增發(fā)，或者加速紅籌股的回歸，還包括允許外資企業(yè)發(fā)行A股等。[4]

2.將房地產(chǎn)中的資金轉(zhuǎn)出到實(shí)體經(jīng)濟(jì)

近年來(lái)，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境逐漸惡化，緊縮性貨幣政策所帶來(lái)的效應(yīng)凸顯，加上人民幣升值，原材料上漲，國(guó)際油價(jià)高企，勞動(dòng)力成本上升，信貸成本提高等因素，實(shí)體經(jīng)濟(jì)陷入四面楚歌的境地。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利可能性越來(lái)越小的情況下，投資開始萎縮，甚至像海爾這樣優(yōu)秀的企業(yè)，也因?yàn)榧译娳A利小，開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，拿出大量的資金去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。表面上看是海爾的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，實(shí)際上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不盈利所致。溫州已經(jīng)成名的大企業(yè)正泰集團(tuán)和華峰集團(tuán)也開始轉(zhuǎn)向投資領(lǐng)域。實(shí)體經(jīng)濟(jì)虧損面擴(kuò)大，很多中小企業(yè)將退出實(shí)體經(jīng)濟(jì)。所以國(guó)家應(yīng)該向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注入資金，救活實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使實(shí)體經(jīng)濟(jì)有利可圖，資金就會(huì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回流。

五、總結(jié)

我們主要從泡沫經(jīng)濟(jì)的定義開始分析，再到泡沫經(jīng)濟(jì)的兩罰形成機(jī)理的分析，結(jié)合中國(guó)的具體國(guó)情，如中國(guó)的金融市場(chǎng)現(xiàn)狀、房地產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)其與泡沫經(jīng)濟(jì)的定義和機(jī)理進(jìn)行核對(duì)，筆者認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)存在了大量的泡沫，應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)泡沫的危害，及政府有必要采取措施對(duì)其進(jìn)行化解，盡快調(diào)整好中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，使中國(guó)的經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]辭海[M].1999.

[2]包宗華.房地產(chǎn)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,1994.

[3]徐滇慶,于宗先,王金利.泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社,2000.

篇9

    論文摘要:文章對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生與危害及其對(duì)策作簡(jiǎn)要分析。2010年我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)改革和政策調(diào)整,旨在抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì),保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展,維護(hù)廣大人民的住房權(quán)利。

    一、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫

    所謂泡沫經(jīng)濟(jì),是指由于人們非理性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),導(dǎo)致某種交易物的價(jià)格劇烈增長(zhǎng),這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值。這種突然形成的高價(jià),不能長(zhǎng)期維持,按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律,經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間它必然會(huì)下降到符合其價(jià)值的水平上,這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣,所以稱作泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),便形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始,日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了非常寬松的金融政策,鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng),同時(shí)由于美元貶值,大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè),導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲,使得國(guó)民紛紛投機(jī)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生

    近年來(lái),由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)效益,各地政府對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是一路綠燈,在政策與經(jīng)濟(jì)上都給予其相當(dāng)大的扶持力度,這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭過(guò)于強(qiáng)勁,一躍成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展,使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國(guó)民經(jīng)濟(jì)承受范圍的苗頭,房?jī)r(jià)一路飆升,許多地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通民眾的購(gòu)買能力,“地王”與“天價(jià)”樓盤不斷地涌現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞,其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫也在不斷增長(zhǎng)。主要有以下原因:

    第一,居高不下的市場(chǎng)需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲。需求是市場(chǎng)的根本推動(dòng)力。我國(guó)是一個(gè)人口基數(shù)龐大的國(guó)家,國(guó)民對(duì)住房的需求量始終維持在一個(gè)較高的水平,加之近年來(lái)我國(guó)城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在這種長(zhǎng)期供不應(yīng)求的狀態(tài)下,由于沒(méi)有政策的限制,開發(fā)商掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán),在利益的驅(qū)動(dòng)下,房?jī)r(jià)的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài),并且開始了惡性循環(huán),使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直維持在一種高房?jī)r(jià)、高需求的狀態(tài),而且房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值,從而促成房地產(chǎn)泡沫。

    第二,我國(guó)土地的稀缺性導(dǎo)致房?jī)r(jià)隨地價(jià)飆升。我國(guó)的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)性,眾多的大型企業(yè)紛紛介入,大量的國(guó)內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,土地出讓金動(dòng)輒幾十億上下,地價(jià)的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升,開發(fā)商為了獲得高利潤(rùn)回報(bào),只有不斷抬高房?jī)r(jià),最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房民眾身上。

    第三,銀行等金融行業(yè)支持過(guò)度。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中有超過(guò)50%的資金是來(lái)自于銀行,銀行為了追求利潤(rùn),將資金大量注入房地產(chǎn)市場(chǎng),間接地促進(jìn)了地價(jià)的飆升;同時(shí),銀行本身盲目的擴(kuò)張信貸規(guī)模,忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性,致使各種投機(jī)行為愈演愈烈,不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn),也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

    第四,各地方政府對(duì)財(cái)政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)性,其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè),為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府的財(cái)政收入做出了重大貢獻(xiàn),所以,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè),各地政府都給予了很大的支持,導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過(guò)于寬松,地方政府不能切實(shí)有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理,這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。    三、房地產(chǎn)泡沫的危害

    第一,廣大民眾的住房權(quán)益無(wú)法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房?jī)r(jià)過(guò)高,這使得人民大眾無(wú)力購(gòu)房,或者說(shuō)一旦購(gòu)房便背上了巨額的銀行債務(wù),成為所謂的“房奴”,一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng),另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足,這違背了廣大人民群眾的利益,不利于社會(huì)安定與發(fā)展。

    第二,泡沫破裂會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。從日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂可以看出,無(wú)論是銀行、企業(yè)還是投機(jī)者,大量的國(guó)民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè),一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破裂,將會(huì)引發(fā)劇烈的金融危機(jī),企業(yè)倒閉,投機(jī)者破產(chǎn),最終銀行將會(huì)成為最大的買單者,由于銀行關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈,銀行的虧損對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難是難以估量的,不僅如此,這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難對(duì)國(guó)家今后的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)久的負(fù)面影響。

    四、房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策

    第一,銀行實(shí)行嚴(yán)格的信貸審核機(jī)制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)自銀行,要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項(xiàng)目,杜絕信貸違規(guī)操作,嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生;同時(shí),要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重,防止控制投機(jī)行為,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。

    第二,加強(qiáng)管理土地市場(chǎng)。土地交易價(jià)格是房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo),因此要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范,出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)遏制囤積土地等各種土地投機(jī)行為,保證土地市場(chǎng)的規(guī)范健康發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫房屋租賃風(fēng)險(xiǎn)恩格爾系數(shù)不確定性

房地產(chǎn)泡沫的成因

以金融制度因素為代表的內(nèi)在因素

泡沫作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫。

應(yīng)該指出，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合還不完全，聯(lián)系并沒(méi)有達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，但是一方面這個(gè)結(jié)合正在進(jìn)一步加速，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。

以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個(gè)方面來(lái)分析：

貨幣制度現(xiàn)代貨幣是不兌現(xiàn)的紙幣，作為價(jià)值的表現(xiàn)形式，本身已沒(méi)有價(jià)值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數(shù)量的現(xiàn)代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導(dǎo)致貨幣越來(lái)越遠(yuǎn)離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)。這使在現(xiàn)代貨幣制度下，蘊(yùn)含著泡沫產(chǎn)生的可能性。

銀行制度在現(xiàn)代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統(tǒng)的貨幣供給具有內(nèi)在膨脹性，導(dǎo)致貨幣供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)貨幣的需求，從而為泡沫的產(chǎn)生提供了適宜的外部環(huán)境。

信用制度信用是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。貨幣產(chǎn)生后，當(dāng)它執(zhí)行支付手段職能、充當(dāng)延期支付的工具時(shí)，就產(chǎn)生了信用。信用的產(chǎn)生與發(fā)展也帶動(dòng)了金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機(jī)構(gòu)也越來(lái)越多樣化，它們?cè)趦?chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化過(guò)程中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資。這些投資有的進(jìn)入了實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，有的進(jìn)入了符號(hào)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。進(jìn)入實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的借貸資本由于投資策略而導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生呆賬和壞賬，形成金融系統(tǒng)的不良資產(chǎn)；進(jìn)入符號(hào)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的借貸資本則到處投機(jī)，沖擊各個(gè)市場(chǎng)，造成資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，也就是說(shuō)信用的產(chǎn)生、發(fā)展和運(yùn)作，給泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。

以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀觀測(cè)能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評(píng)價(jià)者和決策者所做的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì)，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場(chǎng)行為者面臨的、直接或間接影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的那些難以完全和準(zhǔn)確地加以觀察、測(cè)定、分析和預(yù)見(jiàn)的各種內(nèi)生因素和外生因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說(shuō)，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂(lè)觀情緒而不是根據(jù)數(shù)學(xué)期望來(lái)決定的”。這也許是市場(chǎng)中的不確定性在投資者內(nèi)心中，留下了太深的印象所致。

房地產(chǎn)投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)從建設(shè)到具有投入市場(chǎng)的能力到投資回收的時(shí)間一般較長(zhǎng)，而且影響的因素較多，如國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和法規(guī)、建設(shè)的各種費(fèi)用、建設(shè)工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。要真正做到心中有數(shù)，并采取相應(yīng)的措施，談何容易。

不僅如此，現(xiàn)在雖然已經(jīng)步入了信息時(shí)代，但這只能說(shuō)明信息的重要，并不代表信息的擁有量對(duì)所有人是一樣的，也就是說(shuō)存在一種現(xiàn)象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對(duì)各種廣告方式的如此重視就是這種現(xiàn)象的明證。在不完全的信息條件下（其實(shí)不完全信息條件也是不確定性的一方面，因?yàn)樾畔⒌恼莆粘潭?，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現(xiàn)出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說(shuō)，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場(chǎng)不完善、監(jiān)督機(jī)制不建全、市場(chǎng)效率不高的國(guó)家，如大多數(shù)發(fā)展中國(guó)家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來(lái)說(shuō)就是很容易發(fā)生局部的投資過(guò)度，這就是房地產(chǎn)泡沫的直接動(dòng)因。

綜上所述，在現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)制度之下，房地產(chǎn)泡沫是一定存在的，而且，房地產(chǎn)業(yè)自身是有能力通過(guò)改變自身的投資行為來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)的不良影響的。本文以下將討論通過(guò)發(fā)展以房地產(chǎn)租賃為代表的多元化經(jīng)營(yíng)的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)的不良影響。

以房地產(chǎn)租賃為代表多元經(jīng)營(yíng)方式

房地產(chǎn)泡沫認(rèn)識(shí)上的歧途

房地產(chǎn)是一定會(huì)有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來(lái)又有問(wèn)題了，那就是泡沫是否會(huì)破，在什么時(shí)候什么情況下破?，F(xiàn)在，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫在不久的將來(lái)破滅的言論不絕于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房?jī)r(jià)使許多當(dāng)?shù)鼐用裰荒芡麡桥d嘆，潛在需求無(wú)法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產(chǎn)泡沫的明證”。由此認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得過(guò)快了，過(guò)于膨脹了。但也有不少人認(rèn)為：僅根據(jù)十六大報(bào)告的全面建設(shè)小康社會(huì)的藍(lán)圖，到2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民總數(shù)將從4.9億提高到8.5億。以此為據(jù)，就至少會(huì)有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說(shuō)將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒(méi)有到?jīng)]有潛力的時(shí)候。

前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問(wèn)題。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，對(duì)GDP增長(zhǎng)的供獻(xiàn)率可以達(dá)到10%的任何產(chǎn)業(yè)都理所應(yīng)當(dāng)?shù)囊鹱銐虻闹匾?。而?duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的樂(lè)觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒(méi)有太多的理論依據(jù)，從房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國(guó)家引進(jìn)的大量的指標(biāo)，大量的標(biāo)準(zhǔn)，到了中國(guó)，似乎都沒(méi)有太大實(shí)際的意義。

應(yīng)從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路

與其說(shuō)清點(diǎn)什么，不與想辦法做點(diǎn)什么。

有人就建議金融業(yè)應(yīng)該向房地產(chǎn)業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路。

房地產(chǎn)業(yè)，從某種角度上說(shuō)，是由許許多多房地產(chǎn)企業(yè)所構(gòu)成的，它們構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的主體，以下將以房地產(chǎn)企業(yè)的角度去找尋出路。

房地產(chǎn)業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力先天性欠缺對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，就應(yīng)根據(jù)它的投資大、投資回收期長(zhǎng)等自身的原因而屬于風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場(chǎng)，其本身就是泡沫經(jīng)濟(jì)的溫床。

內(nèi)容摘要：本文首先分析在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)制度之下房地產(chǎn)泡沫的成因，說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，以期通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展來(lái)防范房地產(chǎn)泡沫的不良影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫房屋租賃風(fēng)險(xiǎn)恩格爾系數(shù)不確定性

房地產(chǎn)泡沫的成因

以金融制度因素為代表的內(nèi)在因素

泡沫作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫。

應(yīng)該指出，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合還不完全，聯(lián)系并沒(méi)有達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，但是一方面這個(gè)結(jié)合正在進(jìn)一步加速，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。

以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個(gè)方面來(lái)分析：

貨幣制度現(xiàn)代貨幣是不兌現(xiàn)的紙幣，作為價(jià)值的表現(xiàn)形式，本身已沒(méi)有價(jià)值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數(shù)量的現(xiàn)代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導(dǎo)致貨幣越來(lái)越遠(yuǎn)離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)。這使在現(xiàn)代貨幣制度下，蘊(yùn)含著泡沫產(chǎn)生的可能性。

銀行制度在現(xiàn)代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統(tǒng)的貨幣供給具有內(nèi)在膨脹性，導(dǎo)致貨幣供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)貨幣的需求，從而為泡沫的產(chǎn)生提供了適宜的外部環(huán)境。

信用制度信用是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。貨幣產(chǎn)生后，當(dāng)它執(zhí)行支付手段職能、充當(dāng)延期支付的工具時(shí)，就產(chǎn)生了信用。信用的產(chǎn)生與發(fā)展也帶動(dòng)了金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機(jī)構(gòu)也越來(lái)越多樣化，它們?cè)趦?chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化過(guò)程中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資。這些投資有的進(jìn)入了實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，有的進(jìn)入了符號(hào)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。進(jìn)入實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的借貸資本由于投資策略而導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生呆賬和壞賬，形成金融系統(tǒng)的不良資產(chǎn)；進(jìn)入符號(hào)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的借貸資本則到處投機(jī)，沖擊各個(gè)市場(chǎng)，造成資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，也就是說(shuō)信用的產(chǎn)生、發(fā)展和運(yùn)作，給泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。

以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀觀測(cè)能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評(píng)價(jià)者和決策者所做的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì)，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場(chǎng)行為者面臨的、直接或間接影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的那些難以完全和準(zhǔn)確地加以觀察、測(cè)定、分析和預(yù)見(jiàn)的各種內(nèi)生因素和外生因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說(shuō)，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂(lè)觀情緒而不是根據(jù)數(shù)學(xué)期望來(lái)決定的”。這也許是市場(chǎng)中的不確定性在投資者內(nèi)心中，留下了太深的印象所致。

房地產(chǎn)投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)從建設(shè)到具有投入市場(chǎng)的能力到投資回收的時(shí)間一般較長(zhǎng)，而且影響的因素較多，如國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和法規(guī)、建設(shè)的各種費(fèi)用、建設(shè)工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。要真正做到心中有數(shù)，并采取相應(yīng)的措施，談何容易。

不僅如此，現(xiàn)在雖然已經(jīng)步入了信息時(shí)代，但這只能說(shuō)明信息的重要，并不代表信息的擁有量對(duì)所有人是一樣的，也就是說(shuō)存在一種現(xiàn)象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對(duì)各種廣告方式的如此重視就是這種現(xiàn)象的明證。在不完全的信息條件下（其實(shí)不完全信息條件也是不確定性的一方面，因?yàn)樾畔⒌恼莆粘潭?，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現(xiàn)出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說(shuō)，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場(chǎng)不完善、監(jiān)督機(jī)制不建全、市場(chǎng)效率不高的國(guó)家，如大多數(shù)發(fā)展中國(guó)家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來(lái)說(shuō)就是很容易發(fā)生局部的投資過(guò)度，這就是房地產(chǎn)泡沫的直接動(dòng)因。

綜上所述，在現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)制度之下，房地產(chǎn)泡沫是一定存在的，而且，房地產(chǎn)業(yè)自身是有能力通過(guò)改變自身的投資行為來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)的不良影響的。本文以下將討論通過(guò)發(fā)展以房地產(chǎn)租賃為代表的多元化經(jīng)營(yíng)的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)的不良影響。

以房地產(chǎn)租賃為代表多元經(jīng)營(yíng)方式

房地產(chǎn)泡沫認(rèn)識(shí)上的歧途

房地產(chǎn)是一定會(huì)有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來(lái)又有問(wèn)題了，那就是泡沫是否會(huì)破，在什么時(shí)候什么情況下破。現(xiàn)在，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫在不久的將來(lái)破滅的言論不絕于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房?jī)r(jià)使許多當(dāng)?shù)鼐用裰荒芡麡桥d嘆，潛在需求無(wú)法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產(chǎn)泡沫的明證”。由此認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得過(guò)快了，過(guò)于膨脹了。但也有不少人認(rèn)為：僅根據(jù)十六大報(bào)告的全面建設(shè)小康社會(huì)的藍(lán)圖，到2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民總數(shù)將從4.9億提高到8.5億。以此為據(jù)，就至少會(huì)有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說(shuō)將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒(méi)有到?jīng)]有潛力的時(shí)候。

前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問(wèn)題。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，對(duì)GDP增長(zhǎng)的供獻(xiàn)率可以達(dá)到10%的任何產(chǎn)業(yè)都理所應(yīng)當(dāng)?shù)囊鹱銐虻闹匾?。而?duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的樂(lè)觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒(méi)有太多的理論依據(jù)，從房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國(guó)家引進(jìn)的大量的指標(biāo)，大量的標(biāo)準(zhǔn)，到了中國(guó)，似乎都沒(méi)有太大實(shí)際的意義。

應(yīng)從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路

與其說(shuō)清點(diǎn)什么，不與想辦法做點(diǎn)什么。

有人就建議金融業(yè)應(yīng)該向房地產(chǎn)業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路。

房地產(chǎn)業(yè)，從某種角度上說(shuō)，是由許許多多房地產(chǎn)企業(yè)所構(gòu)成的，它們構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的主體，以下將以房地產(chǎn)企業(yè)的角度去找尋出路。

房地產(chǎn)業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力先天性欠缺對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，就應(yīng)根據(jù)它的投資大、投資回收期長(zhǎng)等自身的原因而屬于風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場(chǎng)，其本身就是泡沫經(jīng)濟(jì)的溫床。

內(nèi)容摘要：本文首先分析在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)制度之下房地產(chǎn)泡沫的成因，說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，以期通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展來(lái)防范房地產(chǎn)泡沫的不良影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫房屋租賃風(fēng)險(xiǎn)恩格爾系數(shù)不確定性

房地產(chǎn)泡沫的成因

以金融制度因素為代表的內(nèi)在因素

泡沫作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫。

應(yīng)該指出，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合還不完全，聯(lián)系并沒(méi)有達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，但是一方面這個(gè)結(jié)合正在進(jìn)一步加速，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。

以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個(gè)方面來(lái)分析：

貨幣制度現(xiàn)代貨幣是不兌現(xiàn)的紙幣，作為價(jià)值的表現(xiàn)形式，本身已沒(méi)有價(jià)值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數(shù)量的現(xiàn)代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導(dǎo)致貨幣越來(lái)越遠(yuǎn)離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)。這使在現(xiàn)代貨幣制度下，蘊(yùn)含著泡沫產(chǎn)生的可能性。

銀行制度在現(xiàn)代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統(tǒng)的貨幣供給具有內(nèi)在膨脹性，導(dǎo)致貨幣供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)貨幣的需求，從而為泡沫的產(chǎn)生提供了適宜的外部環(huán)境。

信用制度信用是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。貨幣產(chǎn)生后，當(dāng)它執(zhí)行支付手段職能、充當(dāng)延期支付的工具時(shí)，就產(chǎn)生了信用。信用的產(chǎn)生與發(fā)展也帶動(dòng)了金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機(jī)構(gòu)也越來(lái)越多樣化，它們?cè)趦?chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化過(guò)程中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資。這些投資有的進(jìn)入了實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，有的進(jìn)入了符號(hào)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。進(jìn)入實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的借貸資本由于投資策略而導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生呆賬和壞賬，形成金融系統(tǒng)的不良資產(chǎn)；進(jìn)入符號(hào)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的借貸資本則到處投機(jī)，沖擊各個(gè)市場(chǎng)，造成資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，也就是說(shuō)信用的產(chǎn)生、發(fā)展和運(yùn)作，給泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。

以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀觀測(cè)能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評(píng)價(jià)者和決策者所做的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì)，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場(chǎng)行為者面臨的、直接或間接影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的那些難以完全和準(zhǔn)確地加以觀察、測(cè)定、分析和預(yù)見(jiàn)的各種內(nèi)生因素和外生因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說(shuō)，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂(lè)觀情緒而不是根據(jù)數(shù)學(xué)期望來(lái)決定的”。這也許是市場(chǎng)中的不確定性在投資者內(nèi)心中，留下了太深的印象所致。

房地產(chǎn)投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)從建設(shè)到具有投入市場(chǎng)的能力到投資回收的時(shí)間一般較長(zhǎng)，而且影響的因素較多，如國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和法規(guī)、建設(shè)的各種費(fèi)用、建設(shè)工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。要真正做到心中有數(shù)，并采取相應(yīng)的措施，談何容易。

不僅如此，現(xiàn)在雖然已經(jīng)步入了信息時(shí)代，但這只能說(shuō)明信息的重要，并不代表信息的擁有量對(duì)所有人是一樣的，也就是說(shuō)存在一種現(xiàn)象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對(duì)各種廣告方式的如此重視就是這種現(xiàn)象的明證。在不完全的信息條件下（其實(shí)不完全信息條件也是不確定性的一方面，因?yàn)樾畔⒌恼莆粘潭?，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現(xiàn)出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說(shuō)，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場(chǎng)不完善、監(jiān)督機(jī)制不建全、市場(chǎng)效率不高的國(guó)家，如大多數(shù)發(fā)展中國(guó)家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來(lái)說(shuō)就是很容易發(fā)生局部的投資過(guò)度，這就是房地產(chǎn)泡沫的直接動(dòng)因。

綜上所述，在現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)制度之下，房地產(chǎn)泡沫是一定存在的，而且，房地產(chǎn)業(yè)自身是有能力通過(guò)改變自身的投資行為來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)的不良影響的。本文以下將討論通過(guò)發(fā)展以房地產(chǎn)租賃為代表的多元化經(jīng)營(yíng)的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)的不良影響。

以房地產(chǎn)租賃為代表多元經(jīng)營(yíng)方式

房地產(chǎn)泡沫認(rèn)識(shí)上的歧途

房地產(chǎn)是一定會(huì)有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來(lái)又有問(wèn)題了，那就是泡沫是否會(huì)破，在什么時(shí)候什么情況下破?，F(xiàn)在，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫在不久的將來(lái)破滅的言論不絕于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房?jī)r(jià)使許多當(dāng)?shù)鼐用裰荒芡麡桥d嘆，潛在需求無(wú)法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產(chǎn)泡沫的明證”。由此認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得過(guò)快了，過(guò)于膨脹了。但也有不少人認(rèn)為：僅根據(jù)十六大報(bào)告的全面建設(shè)小康社會(huì)的藍(lán)圖，到2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民總數(shù)將從4.9億提高到8.5億。以此為據(jù)，就至少會(huì)有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說(shuō)將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒(méi)有到?jīng)]有潛力的時(shí)候。

前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問(wèn)題。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，對(duì)GDP增長(zhǎng)的供獻(xiàn)率可以達(dá)到10%的任何產(chǎn)業(yè)都理所應(yīng)當(dāng)?shù)囊鹱銐虻闹匾?。而?duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的樂(lè)觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒(méi)有太多的理論依據(jù)，從房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國(guó)家引進(jìn)的大量的指標(biāo)，大量的標(biāo)準(zhǔn)，到了中國(guó)，似乎都沒(méi)有太大實(shí)際的意義。

應(yīng)從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路

與其說(shuō)清點(diǎn)什么，不與想辦法做點(diǎn)什么。

有人就建議金融業(yè)應(yīng)該向房地產(chǎn)業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路。

房地產(chǎn)業(yè)，從某種角度上說(shuō)，是由許許多多房地產(chǎn)企業(yè)所構(gòu)成的，它們構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的主體，以下將以房地產(chǎn)企業(yè)的角度去找尋出路。

房地產(chǎn)業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力先天性欠缺對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，就應(yīng)根據(jù)它的投資大、投資回收期長(zhǎng)等自身的原因而屬于風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場(chǎng)，其本身就是泡沫經(jīng)濟(jì)的溫床。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)自身來(lái)說(shuō)，最大的問(wèn)題不在于局部的投資過(guò)熱，而是先天的發(fā)育不全，中國(guó)的房改的成就人所共知，但離成熟的房地產(chǎn)業(yè)還有距離。而最大的不足在于房地產(chǎn)發(fā)展的不平衡，這種不平衡不僅是地域的差異，更多的是本行業(yè)自身的不完善。如房屋租賃市場(chǎng)的不完善，二級(jí)、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不建全等等，這當(dāng)然與各種規(guī)章制度的不建全或不合理有關(guān)，也在于中國(guó)的文化背景下，人們對(duì)新房猶為看重等有別于外國(guó)的觀念有關(guān)，但在現(xiàn)有的特定的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)自身也并沒(méi)有采取有效的措施來(lái)應(yīng)對(duì)。

筆者認(rèn)為，應(yīng)本著規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防范房地產(chǎn)泡沫不良影響的想法，來(lái)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)和其它的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)也使房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)多極化，使房地產(chǎn)業(yè)自身能夠有轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的能力（當(dāng)然，這與香港某些大型房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)投資其它產(chǎn)業(yè)來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是有區(qū)別的，內(nèi)地的房地產(chǎn)還不具備通過(guò)其他行業(yè)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)力）。本文主要考慮通過(guò)促進(jìn)市場(chǎng)化住房租賃為代表的多元化經(jīng)營(yíng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

以房地產(chǎn)租賃為代表多元化經(jīng)營(yíng)問(wèn)題一：房地產(chǎn)多元化經(jīng)營(yíng)，可以轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制泡沫么？回答是肯定的。

作為一種商品，房地產(chǎn)是特殊的，它的特殊性就表現(xiàn)在其它的商品只要有人想買，就不愁賣不出去，但是，人要有房子住是一定的（尤其是在中國(guó)“安家置業(yè)”的傳統(tǒng)思想的作用下），但真正買不買就不一定了。這說(shuō)明人們不是不想消費(fèi)，只是消費(fèi)不起。如果通過(guò)多元化的經(jīng)營(yíng)，滿足了人們多級(jí)化的需求，房地產(chǎn)業(yè)就能走上健康的可持續(xù)發(fā)展之路。要改變先天發(fā)育不足的現(xiàn)狀，就要大力發(fā)展住房一級(jí)市場(chǎng)之外的其他多元市場(chǎng)，其中房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展就事在必行了。

問(wèn)題二：為什么以房地產(chǎn)租賃為現(xiàn)階段發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)呢？

首先，住房個(gè)人所有化為市場(chǎng)化的住房租賃創(chuàng)造了供給條件。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)量和竣工面積逐年增長(zhǎng)，住房銷售面積和金額也逐年攀升，商品房的空置量也在增加，這就為一級(jí)房市的住房租賃造就了成熟的條件與強(qiáng)大的供給能力。

其次，市場(chǎng)化住房租賃的潛在需求為租賃市場(chǎng)的成長(zhǎng)提供了巨大的動(dòng)力。不僅在北京、上海、廣州有20%左右的家庭租房居住，在全國(guó)租房居住的家庭也是大約在10%，租房已經(jīng)成了城市居民住房的第二大房源。其實(shí)包括西方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家在內(nèi)的大多數(shù)國(guó)家，住房的自有化也不是很高。

還有，對(duì)于已經(jīng)建成的房地產(chǎn)，最好的辦法莫過(guò)于想辦法買出去，對(duì)于閑置了的房地產(chǎn)，想辦法租出去，也不失為一條出路。如果，從一開始就不僅只是想“買”房，而是想到了多元化的經(jīng)營(yíng)，對(duì)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、抑制泡沫應(yīng)該是有益的。

問(wèn)題三：何謂多元化的經(jīng)營(yíng)？

其實(shí)沒(méi)有必要對(duì)它作什么定義，但有一點(diǎn)是要說(shuō)明的，那就是：它不僅包括房屋和租賃的一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)等，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、安居房等。按照國(guó)家的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，中國(guó)的居民，其中當(dāng)然也包括城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)的差異將長(zhǎng)期存在，居民對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)了多元化、多級(jí)化，這才是必需加快房地產(chǎn)多元化進(jìn)程的最根本原因。

在此要說(shuō)明的是，筆者并不對(duì)各種房地產(chǎn)品、各種經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行比較，更多是希望、呼吁多種房地產(chǎn)品、多種經(jīng)營(yíng)方式的到來(lái)。

中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)應(yīng)呈現(xiàn)出多元化，而多元化的基礎(chǔ)就是房地產(chǎn)品的多元化。而現(xiàn)在從總體來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品仍趨單一，而影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素：政策法規(guī)，也沒(méi)有做好這方面的準(zhǔn)備。其實(shí)早在1998年上海就有有識(shí)之士建議“利用空置商品房興辦大學(xué)生公寓”，這無(wú)疑是緩解商品房空置矛盾的良策。類似如何為空置的商品房找到出路，才應(yīng)該是研究房地產(chǎn)泡沫的初衷。本文并沒(méi)有深入的討論房屋租賃等多元化的經(jīng)營(yíng)方式對(duì)房地產(chǎn)的具體影響，只是寄希望于房地產(chǎn)業(yè)的自身發(fā)展，能夠在房地產(chǎn)業(yè)，尤其是在預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的不良危害等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。其實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)而言，能夠影響它的因素太多了，但如果只注重外因，而忽略了內(nèi)因才是事物發(fā)展的主要因素，使它過(guò)分的依賴政策法規(guī)或是其它制度其它行業(yè)，而自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力欠缺,對(duì)自然或人為產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫的消化溶解能力又不足，這只會(huì)使本來(lái)就還處于成長(zhǎng)發(fā)育階段的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走向畸型。

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