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篇1

關(guān)鍵詞：金信地產(chǎn) 房地產(chǎn)營銷 管理制度

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）07-283-02

安鋼集團(tuán)金信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司隸屬于安鋼集團(tuán)，成立于2004年，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，經(jīng)過近十年的發(fā)展，先后開發(fā)了安鋼御景園住宅小區(qū)、安陽市地稅局紫薇家園住宅小區(qū)、舞鋼朱蘭河?xùn)|小區(qū)，建設(shè)住宅超過50萬平方米。安鋼集團(tuán)金信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司通過10年的發(fā)展總結(jié)了一套行之有效的房地產(chǎn)營銷管理制度，本文就該制度執(zhí)行情況做些探討。

金信地產(chǎn)必須建立一套實(shí)用高效的營銷管理制度，為企業(yè)正常經(jīng)營提供強(qiáng)有力的保證，現(xiàn)就從六大方面做一個(gè)全面的闡述。

一、營銷費(fèi)用預(yù)算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要銷售其所生產(chǎn)的商品，即房地產(chǎn)必須事先進(jìn)行廣泛的宣傳和大量的前期準(zhǔn)備工作，此項(xiàng)工作的進(jìn)行，必須要有一定的資金做保證，即使在售樓過程中，也要做好日常的預(yù)售管理工作，保證售樓工作的順利實(shí)施。

每年年底，公司應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目部下達(dá)次年全年?duì)I銷費(fèi)用指標(biāo)。項(xiàng)目部根據(jù)下達(dá)的指標(biāo)分解為品牌宣傳費(fèi)用指標(biāo)和項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用指標(biāo)，其分配額度及比例須報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批，通過后項(xiàng)目部將全年指標(biāo)細(xì)分到各自然月，跟預(yù)算單位的營銷費(fèi)用立項(xiàng)必須按規(guī)定的審批權(quán)限報(bào)批，營銷費(fèi)用支出必須嚴(yán)格按照年度、月度預(yù)算執(zhí)行。每個(gè)月底，預(yù)算執(zhí)行部門必須將當(dāng)月《預(yù)算執(zhí)行情況匯總表》報(bào)送項(xiàng)目部，財(cái)務(wù)部、公司領(lǐng)導(dǎo)。在預(yù)算執(zhí)行過程中需臨時(shí)增加預(yù)算必須報(bào)項(xiàng)目部，通過項(xiàng)目部保公司主管，對超預(yù)算支出按照有關(guān)規(guī)定對預(yù)算執(zhí)行單位進(jìn)行處罰。

二、銷售統(tǒng)計(jì)管理

在日常銷售過程中，置業(yè)顧問每天都會向銷售主管和經(jīng)理匯報(bào)大量銷售信息和數(shù)據(jù)，這些信息和數(shù)據(jù)對銷售主管了解和把控整個(gè)銷售進(jìn)度的基礎(chǔ)，銷售主管只要充分掌握這些資料，才能制定出有針對性的銷售計(jì)劃，為完成銷售任務(wù)提供保障。

1.銷售統(tǒng)計(jì)日報(bào)管理?！颁N售日報(bào)表”包含齊定、臨定、撻定，退換房、額外折扣審批等銷售變更。每日營業(yè)結(jié)束后由銷售主管填寫“銷售日報(bào)表”，上報(bào)給項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)部、公司總經(jīng)理。

2.銷售統(tǒng)計(jì)周報(bào)管理。每周銷售主管根據(jù)“客戶狀況表”統(tǒng)計(jì)匯編成冊以供各部門查閱；每周促銷短信由策劃主任根據(jù)銷售情況制定短信的書面形式發(fā)給銷售主管，短信要求注明發(fā)送目的、發(fā)送對象、發(fā)送時(shí)間。內(nèi)容要求簡潔扼要，針對性強(qiáng)。每月底將促銷短信匯編成冊，供有關(guān)部門查閱；每周對業(yè)主確認(rèn)函統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行核對，到月底對其匯編成冊供有關(guān)部門查閱；對每周贈送禮品統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行核對，月底將當(dāng)月贈送禮品匯編成冊供有關(guān)部門查閱；每周至少提交一個(gè)銷售案例，案例內(nèi)容包括事件過程、處理方法、效果評估、總結(jié)與啟示等。每月底將案例匯編成冊，供置業(yè)顧問學(xué)習(xí)、借鑒；每周至少提交一個(gè)合理化建議，建議的內(nèi)容包括：建議的背景和目的、操作性和可行性、操作效果評估。月底將合理化建議上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；每周銷售主管提交一周銷售總結(jié)包括：銷售進(jìn)度、成效分析、客戶分析、廣告效果評價(jià)、活動評價(jià)、績效評價(jià)、庫存分析等，每月底將當(dāng)月銷售總結(jié)匯編成冊，以供相關(guān)部門查閱；每周一提交一周銷售計(jì)劃，計(jì)劃包括銷售目標(biāo)的制定和分解、推售單位數(shù)量、廣告計(jì)劃、活動計(jì)劃、現(xiàn)場準(zhǔn)備和人員支持等；每周銷售主管還有根據(jù)市場調(diào)查組下發(fā)的《市場調(diào)查表格》由置業(yè)顧問根據(jù)調(diào)查情況填寫匯總后交市場調(diào)查組，每月底市場調(diào)查組將當(dāng)月的市場報(bào)告匯編成冊，以供相關(guān)部門查閱；每周銷售主管按照公司下發(fā)的《營銷費(fèi)用明細(xì)表》登記營銷費(fèi)用臺賬，提交財(cái)務(wù)部進(jìn)行費(fèi)用核對，每月底財(cái)務(wù)部將當(dāng)月營銷費(fèi)用匯編成冊供有關(guān)部門查閱。

3.銷售統(tǒng)計(jì)月報(bào)管理。銷售主管月每月3日前將上月銷售總結(jié)提交上級主管領(lǐng)導(dǎo)審閱，總結(jié)包括：目標(biāo)進(jìn)度、成交分析、庫存分析、客戶分析、廣告效果評價(jià)、活動評價(jià)、績效考核、與上月對比等。要求表達(dá)內(nèi)容清晰、針對性強(qiáng)；銷售主管每月25日后將下月銷售計(jì)劃上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審閱，計(jì)劃包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解、銷售單位數(shù)量和流程、廣告設(shè)計(jì)制作和計(jì)劃、活動計(jì)劃、現(xiàn)場人員的組織等，要求表達(dá)內(nèi)容清晰、有針對性；每月3日前，銷售主管應(yīng)當(dāng)向上級主管領(lǐng)導(dǎo)提交上月考勤表和本月排班表；每月底將《月度銷售變更統(tǒng)計(jì)表》填寫完整，包括：退房、換房、撻定、變更付款方式等變更事項(xiàng)等匯編成冊，供有關(guān)單位查閱；每月將領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)的額外折扣匯編成冊，制作《額外折扣統(tǒng)計(jì)表》以便相關(guān)部門復(fù)核和查閱；每月3日前由銷售主管填寫《月度營銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》經(jīng)財(cái)務(wù)部核對將當(dāng)月營銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表匯編成冊供有關(guān)單位復(fù)核和查閱。

三、催收房款管理

財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)每天上午9點(diǎn)前向銷售部提供一份客戶欠款名單，銷售客服核實(shí)業(yè)主欠款后開始催收工作，催收欠款時(shí)銷售客服人員必須填寫電話跟進(jìn)記錄單，匯總后于下班前交客戶主管審閱，業(yè)主拖欠的房款，已經(jīng)定金。未交首付超過7日按照撻定處理，已交首付超過1個(gè)月未交余款按照退房處理，對于既不交款又不辦理退房手續(xù)的交法務(wù)部提前訴訟。

四、房源控制的管理

在房地產(chǎn)銷售過程中，最重要的一項(xiàng)工作就是對所銷售的房地產(chǎn)進(jìn)行管理和控制，即房源控制。對所售房源進(jìn)行管理和控制，有利于銷售主管及時(shí)對所售住房的數(shù)量、戶型、價(jià)格等信息，便于制定和修訂銷售計(jì)劃。在對房源的管理過程，銷售主管要做到以下工作：

1.住宅銷售前，銷售部應(yīng)當(dāng)建立房源銷控表，房屋出售后，置業(yè)顧問必須及時(shí)將售出住房標(biāo)記在樓盤銷控表上。

2.銷售主管必須定期核實(shí)對照樓盤銷控表，確保銷控表上的資料真實(shí)、準(zhǔn)確。

3.銷售接近尾聲或售罄時(shí)，銷售主管將所有銷控表歸檔，以便查詢。

4.財(cái)務(wù)部應(yīng)對本樓盤所有物業(yè)進(jìn)行登記造冊，建立臺賬，詳細(xì)記錄物業(yè)存銷情況，其中包括已售及未售的住宅、商鋪、車位、有償移交和無償移交小區(qū)配套設(shè)施，公司自用及租賃房。

5.物業(yè)服務(wù)公司必須月最后一周周一提供空置房明細(xì)表與公司財(cái)務(wù)部、售樓組核對戶數(shù)和面積。

6.業(yè)主退房時(shí)，項(xiàng)目部通知物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)清退業(yè)主并收回相關(guān)房屋。

7.對于空置時(shí)間較長的住房，項(xiàng)目部必須提出可行的促銷措施進(jìn)行銷售。

總之，房地產(chǎn)作為一種商品，在未出售之前，它也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)存貨，對存貨進(jìn)行管理，將有助于保證產(chǎn)品的質(zhì)量、特性，以免其受到自然或人為因素?fù)p壞，同時(shí)也有利于銷售主管了解存貨的各種信息，為做好銷售工作提供幫助。

五、客戶關(guān)系管理

不論什么產(chǎn)品和服務(wù)都是以客戶為中心的，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從地段的選擇到建筑施工，再到新房產(chǎn)的出現(xiàn)和房地產(chǎn)現(xiàn)場銷售，以及最后的售房服務(wù)，都是以客戶需求為導(dǎo)向的。房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理工作，是房地產(chǎn)銷售管理的基礎(chǔ)性工作。房產(chǎn)作為一種產(chǎn)品最終是賣給購房者的，只有讓業(yè)主得到滿意的服務(wù)，業(yè)主才會下決心購買。

1.房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理的重要性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，幾乎都是通過金融機(jī)構(gòu)籌集資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，一般幾年到十幾年，資金的時(shí)間成本很高，如果開發(fā)的樓盤不能滿足消費(fèi)者的需求造成滯銷，將給開發(fā)企業(yè)帶來巨額虧損，甚至破產(chǎn)。對消費(fèi)者來說，房產(chǎn)是一次性投入資金最多的商品，甚至需要一生的積蓄，因此房產(chǎn)一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題或沒能有效滿足需要，將給消費(fèi)者帶來無盡煩惱。

開發(fā)企業(yè)要全面滿足消費(fèi)者對建筑風(fēng)格、環(huán)境、交通、戶型、采光通風(fēng)等綜合需求，必須先對消費(fèi)者有深入的了解。企業(yè)要想發(fā)展，擁有忠誠的客戶是最重要的，因此要建立一套完善的客戶關(guān)系管理體系，用于研究客戶、開發(fā)客戶、與客戶溝通并能有效留住客戶。

2.建立客戶關(guān)系的措施。建立客戶關(guān)系首先需要確認(rèn)公司對項(xiàng)目的期望值和目標(biāo)，同時(shí)要考慮現(xiàn)有業(yè)主環(huán)境及公司戰(zhàn)略的優(yōu)先層次。

3.建立客戶關(guān)系的過程。首先要在人事部門的配合下，制定員工客戶關(guān)系管理績效機(jī)制，使其與員工業(yè)務(wù)績效考評聯(lián)系起來；其次企業(yè)要定期進(jìn)行客戶關(guān)系應(yīng)用效果的評估，對客戶進(jìn)行量化分析，以便進(jìn)行前后比對；最后要對客觀關(guān)系管理要定期進(jìn)行評審與回訪，針對發(fā)現(xiàn)的問題提出明確的改進(jìn)方案，建立良好客戶關(guān)系。

六、客戶資源管理

有效的客戶資源管理能及時(shí)有效地反映客戶需求，對產(chǎn)品規(guī)劃提供依據(jù)；能加強(qiáng)對置業(yè)顧問業(yè)績考核力度。主要通過以下四種途徑來實(shí)現(xiàn)：一是銷控管理；二是意向客戶資源管理；三是定金客戶管理；四是簽約管理，已簽約客戶銷售部門及時(shí)將簽約情況錄入“客戶簽約一覽表”，安排客服代表及時(shí)跟進(jìn)辦理后續(xù)購房手續(xù)。

以上就是金信地產(chǎn)10年來總結(jié)的營銷管理制度，隨著金信地產(chǎn)的發(fā)展壯大，該管理制度必將會越來越完善。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

尊敬的各位評委、各位同事：

大家好！

首先感謝公司給我這個(gè)展示自我，營銷自我的機(jī)會，使我抱著一種積極參與、激流勇進(jìn)的心態(tài)參加設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理競聘。

我叫__，——年——月出生，——年——月畢業(yè)于——城市學(xué)院土木建筑系，——年——月進(jìn)入__集團(tuán)工作至今，工程師，國家二級注冊建筑師。 光陰似箭，日月如梭，轉(zhuǎn)眼間，我來__已十年了。十年來，我有幸見證了__集團(tuán)從小到大，從弱到強(qiáng)，到現(xiàn)在發(fā)展成為__乃至湖南房地產(chǎn)業(yè)的一面旗幟。__“以人為本，用心營造”的企業(yè)文化，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砟Ｊ剑粮咧吝h(yuǎn)的錦繡前程深深地吸引著我。十年來，在__這個(gè)學(xué)習(xí)氛圍濃厚，有著良好互助精神的團(tuán)隊(duì)里，我得到了迅速的成長，從一名初出校門的業(yè)務(wù)新手成長為一名技術(shù)全面、業(yè)務(wù)嫻熟的二級注冊建筑師，從一名設(shè)計(jì)員成長為設(shè)計(jì)公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理。是公司給了我一個(gè)“天高任鳥飛，海闊憑魚躍”發(fā)展平臺，是公司培養(yǎng)了我，我的每一個(gè)進(jìn)步都傾注了公司領(lǐng)導(dǎo)的心血。借此機(jī)會，對多年來關(guān)心和支持我工作、學(xué)習(xí)的各位領(lǐng)導(dǎo)表示衷心的感謝，各位同仁表示衷心的感謝。下面我分三個(gè)方面來闡述我的競聘演講。

一 、過來一段時(shí)期，思想和工作小結(jié)

在政治思想上，我一貫遵守憲法和法律，遵守公司的規(guī)章制度，認(rèn)同和擁護(hù)公司的企業(yè)文化，努力貫徹執(zhí)行集團(tuán)董事局和公司全委會方針、決策，關(guān)心國家大事，熱心公益事業(yè)，維護(hù)公司的形象和利益。 2001年，獲房產(chǎn)公司世紀(jì)花園戶型方案競賽第一名，2003年獲“市優(yōu)秀設(shè)計(jì)”二等獎，兩次獲得“設(shè)計(jì)產(chǎn)值狀元”。

二、擬任職務(wù)的現(xiàn)狀及分析

設(shè)計(jì)公司是集團(tuán)公司的技術(shù)核心，肩負(fù)著房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)和研究工作，為集團(tuán)公司提供技術(shù)支撐和服務(wù)。近年來，設(shè)計(jì)公司在集團(tuán)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，依托主業(yè)，搶抓機(jī)遇，以質(zhì)量求發(fā)展，抓管理促效益，取得了長足的進(jìn)步，技術(shù)隊(duì)伍和實(shí)力不斷發(fā)展壯大，資質(zhì)升為乙級，綜合產(chǎn)值和利潤逐年上臺階，為社會創(chuàng)作了一批較有影響的住宅小區(qū)、商業(yè)、辦公、綜合樓等建筑精品。員工收入和生活質(zhì)量、工作環(huán)境得到了很大的改善。設(shè)計(jì)公司是一支年輕的團(tuán)隊(duì)，是集團(tuán)公司百般呵護(hù)下的溫室里的花朵，沒有經(jīng)受過市場經(jīng)濟(jì)的洗禮，沒有領(lǐng)教過市場競爭的殘酷，還沒有完成由單一型“技術(shù)人”向復(fù)合型“社會人”的轉(zhuǎn)變。設(shè)計(jì)公司的發(fā)展還存在許多不足，突出表現(xiàn)在不能滿足集團(tuán)公司主業(yè)迅速擴(kuò)張的需要，在制度建設(shè)、設(shè)計(jì)水平、服務(wù)質(zhì)量、管理水平、人才結(jié)構(gòu)與貯備、市場競爭力等諸多方面暴露重重危機(jī)，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、裝飾、園林工程施工管理工作沒有走上正規(guī)的軌道，極需建立一套完善的立項(xiàng)、招投標(biāo)、簽立合同的程序和管理辦法。

2、設(shè)計(jì)水平和服務(wù)質(zhì)量較往年有所下降，全面質(zhì)量管理難以落實(shí)到位，項(xiàng)目前期參與不夠，產(chǎn)品研發(fā)力量薄弱，重大項(xiàng)目管理不到位，導(dǎo)致一些項(xiàng)目邊施工邊修改，重大項(xiàng)目沒有通盤考慮，顧此失彼，嚴(yán)重影響工程建設(shè)進(jìn)度，浪費(fèi)大量的人力、物力和時(shí)間。

3、內(nèi)部管理急待加強(qiáng)。特別是項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目綜合管理沒有很好貫徹執(zhí)行，定額設(shè)計(jì)工作還停留在初步階段。

4、人才結(jié)構(gòu)極不合理，技術(shù)人員中新手所占比例過大，技術(shù)力量薄弱。規(guī)劃、建筑等人才缺乏，方案設(shè)計(jì)水平急需提高，對外組織方案競標(biāo)的實(shí)力較弱。內(nèi)部項(xiàng)目也出現(xiàn)安排不下去或安排的項(xiàng)目不能按時(shí)完成，嚴(yán)重影響建設(shè)方的工程進(jìn)度，損害公司形象。

5、外部市場丟失殆盡，在業(yè)界的知名度、影響力較低。設(shè)計(jì)人員接觸的建筑類型單一，且沒有經(jīng)受市場的洗禮，成長緩慢，不利于設(shè)計(jì)公司長遠(yuǎn)的發(fā)展。

三、任職后的工作打算

如果我有幸能當(dāng)選設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理，我將根據(jù)業(yè)界的發(fā)展趨勢和公司實(shí)際情況做好以下幾點(diǎn)工作。

1、建立健全管理制度，為公司可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。

（1）、建立與利潤掛鉤、總額控制的行政、后勤管理人員管理產(chǎn)

值分配制度，既維護(hù)股東利益，又充分調(diào)動管理團(tuán)隊(duì)的積極性。

（2）、改革完善執(zhí)全委會制度，建立以管理層為主的執(zhí)委會，建立以股東為主的全委會，切實(shí)加強(qiáng)全委會對執(zhí)委會的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，以及兩會各司其責(zé)。

（3）、規(guī)范園林、裝飾工程施工管理，嚴(yán)格按照集團(tuán)公司的有關(guān)制度，結(jié)合設(shè)計(jì)公司的實(shí)際情況制定操作性強(qiáng)的管理辦法。

（4）、與房產(chǎn)、工程公司合作，制定定額設(shè)計(jì)實(shí)施細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)，完成集團(tuán)公司下達(dá)的任務(wù)，將定額設(shè)計(jì)思想貫穿到設(shè)計(jì)的每一個(gè)階段。

（5）、制定科學(xué)規(guī)范的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)工作流程。

（6）、制定末位不合格淘汰制度，引入優(yōu)勝劣汰機(jī)制，激發(fā)員工積極向上。

2、建立一支高素質(zhì)的專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，為公司的可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)人力資源基礎(chǔ)。

（1）、有計(jì)劃引進(jìn)優(yōu)秀的規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)人才。

（2）、通過項(xiàng)目合作引進(jìn)“外腦”，提高設(shè)計(jì)水平和項(xiàng)目管理水平。

（3）、發(fā)揮技術(shù)骨干的傳、幫、帶作用，貫徹落實(shí)技術(shù)指導(dǎo)人制度，加快年輕技術(shù)人員的成長。

（4）、鼓勵員工參加注冊考試和方案競賽，鼓勵發(fā)表專業(yè)論文和參加學(xué)術(shù)活動，開闊視野，增長見識。

（5）、積極拓展外部市場，積極參加各類招投標(biāo)，增強(qiáng)在業(yè)界的影響力和知名度。

3、加強(qiáng)執(zhí)行力建設(shè)

（1）、貫徹落實(shí)設(shè)計(jì)進(jìn)度管理制度，嚴(yán)格按合約提交合格的設(shè)計(jì)作品。

（2）、貫徹落實(shí)定額設(shè)計(jì)細(xì)則，最大限度為業(yè)主省錢，為社會節(jié)約資源。

（3）、加強(qiáng)設(shè)計(jì)文件匯簽管理，杜絕不合格作品出圖。

（4）、落實(shí)全面質(zhì)量管理制度，重視事先指導(dǎo)、事中檢查，把好圖紙校審關(guān)， 管好各類技術(shù)文件存檔。

（5）、做好設(shè)計(jì)前期研究工作，為房產(chǎn)當(dāng)好參謀，加大作品的研發(fā)力度，為社會多出優(yōu)秀的設(shè)計(jì)作品。

（6）、強(qiáng)化“四步曲”及“百分制考核辦法”。

4、狠抓各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，努力完成產(chǎn)值和利潤目標(biāo)。

利潤是企業(yè)生存發(fā)展的前提，是投資人追求的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，是對管理團(tuán)隊(duì)最直接的考核辦法。我一定會建立健全和貫徹落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，切實(shí)抓好生產(chǎn)和服務(wù)工作，團(tuán)結(jié)和帶領(lǐng)全體員工努力工作，積極完成2006年發(fā)展規(guī)劃的產(chǎn)值和利潤目標(biāo)。

篇3

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；現(xiàn)狀；改善措施

1 當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理情況

1.1部份人員對全面預(yù)算管理缺乏認(rèn)識

某些企業(yè)也認(rèn)識到了預(yù)算管理的重要性，制定預(yù)算制度及編制預(yù)算時(shí)雷厲風(fēng)行，但真則大相徑庭。每個(gè)項(xiàng)目組成員在支出款項(xiàng)時(shí)并不知曉具體能夠核準(zhǔn)的金額、需要列支的項(xiàng)目，同時(shí)支出款項(xiàng)并未在項(xiàng)目組預(yù)算編制人員那里登記，致使各編制預(yù)算的部門執(zhí)行數(shù)額與財(cái)務(wù)核算金額無法一致，根本無法實(shí)現(xiàn)預(yù)算所應(yīng)具有的作用。另一方面，全面預(yù)算管理和預(yù)決算的管理、項(xiàng)目工期的管理以及全體員工等都是密切相關(guān)的，它是全部管理的一種集中表現(xiàn)。假設(shè)預(yù)算編制與項(xiàng)目的工程進(jìn)度沒有緊密結(jié)合，容易造成現(xiàn)金存量多而浪費(fèi)或者現(xiàn)金不足而影響工程正常進(jìn)行。

1.2全面預(yù)算管理的制度不夠完善

如今，很對房產(chǎn)企業(yè)和他們實(shí)施的項(xiàng)目的各項(xiàng)預(yù)算管理均是松散型的，其中基層實(shí)施和上層目標(biāo)缺乏實(shí)質(zhì)的交流和合作，造成預(yù)算管理所涉及的上下級之間，部門之間，部門內(nèi)部成員之間不能得到良好的溝通效果，容易造成前述問題的出現(xiàn)，這歸根到底直接的影響因素是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部未建立一支強(qiáng)有效的全面預(yù)算管理組織的體系。另外，房產(chǎn)企業(yè)也缺乏整體的規(guī)劃，不能很好的落實(shí)預(yù)算的編制目標(biāo)以及對預(yù)算的監(jiān)督和考核，往往等問題出現(xiàn)了才意識到事先沒有進(jìn)行預(yù)算相關(guān)的人員設(shè)置和權(quán)限設(shè)定，沒有制定相應(yīng)獎懲辦法進(jìn)行約束，從而導(dǎo)致全面預(yù)算管理其作用難以發(fā)揮出來。

1.3全面預(yù)算管理中的數(shù)據(jù)合理性不夠

目前，當(dāng)房地產(chǎn)市場還處在調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻且正處在前期的火爆時(shí)刻中時(shí)，由于不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正的調(diào)研、考察過國家的調(diào)控政策，也沒有真正的分析過項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)實(shí)際的需求等，因此預(yù)算依據(jù)不夠充分、論證相關(guān)資料過少并且做出的很多預(yù)算的指標(biāo)沒有很好的跟房地產(chǎn)企業(yè)的外環(huán)境相容，從而導(dǎo)致全部預(yù)算指標(biāo)的體系較難被市場所接受、預(yù)算的指標(biāo)也缺乏彈性和對房地產(chǎn)市場的應(yīng)變力、預(yù)算失去了其指導(dǎo)作用。其中最典型的做法是房地產(chǎn)企業(yè)對銷售情況盲目的樂觀，當(dāng)限購政策出臺時(shí)，就出現(xiàn)了回款不暢，從而導(dǎo)致了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.4全面預(yù)算管理跟企業(yè)戰(zhàn)略管理的聯(lián)系力度不夠

全面預(yù)算管理跟企業(yè)戰(zhàn)略管理的聯(lián)系力度不夠，就會使企業(yè)內(nèi)部存在只重短期利益的行為，從而忽略了長期利益，導(dǎo)致短期的預(yù)算指標(biāo)和企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略未能很好的適應(yīng)，而且各個(gè)預(yù)算的編制銜接性較差、各月份、季度和年度的預(yù)算不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)。另外由于在房地產(chǎn)行業(yè)中缺乏標(biāo)準(zhǔn)的、規(guī)范的預(yù)算，因此較多的房產(chǎn)企業(yè)都習(xí)慣使用單項(xiàng)預(yù)算，導(dǎo)致公司在實(shí)施戰(zhàn)略時(shí)缺乏相應(yīng)的支持，公司戰(zhàn)略和預(yù)算的聯(lián)系力度不夠。

1.5全面預(yù)算管理過于形式化，監(jiān)督力度不夠

目前，我國對預(yù)算管理的考評都采取的是傳統(tǒng)業(yè)績的考評體系并且核心是財(cái)務(wù)指標(biāo)，從而像顧客滿意度、產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量等非財(cái)務(wù)指標(biāo)卻被忽略了。隨著時(shí)代的不斷進(jìn)步，傳統(tǒng)的單一財(cái)務(wù)指標(biāo)完全不能滿足全面預(yù)算管理的需要。主要原因是：（1）傳統(tǒng)評估體系不能較準(zhǔn)確的評估企業(yè)內(nèi)部管理人員經(jīng)營的業(yè)績；（2）管理人員會被迫采取一些跟企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略相背離的一些短期行為，從而起不到想要的效果。

2 改善房產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理措施

2.1提高內(nèi)部人員對全面預(yù)算管理的重視程度

房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理不僅涉及到財(cái)務(wù)管理部門，還涉及到了物業(yè)管理、工程管理、營銷策劃、項(xiàng)目開發(fā)的前期研發(fā)等等部門，同時(shí)也涉及到了項(xiàng)目開發(fā)其經(jīng)營活動中的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面。所以房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算時(shí)應(yīng)當(dāng)是各個(gè)部門共同努力和共同合作，而不只是某個(gè)部門或者非財(cái)務(wù)的部門進(jìn)行孤軍奮戰(zhàn)，這些部門的相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)在委員會的帶領(lǐng)下，一起研究項(xiàng)目，分工協(xié)作編制預(yù)算。其中具體的做法如下：

（1）營銷部門專門負(fù)責(zé)收入以及營銷策劃的廣告費(fèi)用的預(yù)算；（2）供應(yīng)、工程和前期研發(fā)等部門專門對開發(fā)成本的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算；（3）人力資源部門負(fù)責(zé)對培訓(xùn)費(fèi)、人力成本等進(jìn)行預(yù)算；（4）財(cái)務(wù)部門則負(fù)責(zé)稅費(fèi)等的預(yù)算和最后全部預(yù)算的分析和匯總。

2.2建立健全全面預(yù)算管理的制度

通過上述分析的關(guān)于房產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理的制度上存在的問題，建立結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、合理規(guī)范以及邏輯科學(xué)的預(yù)算制度體系具有重大的意義。全面預(yù)算管理的制度包括以下內(nèi)容：明確各部門的職責(zé)、制定預(yù)算的目標(biāo)、對預(yù)算進(jìn)行編制、匯總預(yù)算、審批和復(fù)核預(yù)算、控制和執(zhí)行預(yù)算、對預(yù)算進(jìn)行差異分析以及做出業(yè)績報(bào)告、對預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行考核、根據(jù)預(yù)算管理程序、流程、方法和原則等對企業(yè)的預(yù)算進(jìn)行編制、對負(fù)責(zé)的個(gè)人和單位實(shí)施考核等。另外在會計(jì)核算方面，要根據(jù)房產(chǎn)企業(yè)管理的模式以及房產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來建立一套與房產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的費(fèi)用科目、開發(fā)成本體系，以此作為預(yù)算費(fèi)用、成本的依據(jù)來指導(dǎo)項(xiàng)目預(yù)算工作且逐漸成為房產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用、成本定額的標(biāo)準(zhǔn)。

2.3加強(qiáng)全面預(yù)算管理跟企業(yè)戰(zhàn)略管理的聯(lián)系力度

企業(yè)計(jì)劃管理的數(shù)字化體現(xiàn)就是預(yù)算管理，預(yù)算管理的實(shí)施是保證企業(yè)長期戰(zhàn)略得以落實(shí)的強(qiáng)有力手段。通過非財(cái)務(wù)信息和財(cái)務(wù)信息的使用，能夠很好的反映房產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略方針、編制更好更合理的預(yù)算方法以及構(gòu)建健全全面預(yù)算管理的體系。所以，企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理前，要首先對企業(yè)內(nèi)部資源進(jìn)行分析和對市場進(jìn)行調(diào)研等，要明確企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略，并據(jù)此進(jìn)行編制，只有這樣企業(yè)的各期預(yù)算才能相互銜接，避免盲目的進(jìn)行預(yù)算管理，保證了預(yù)算管理的順暢性和平穩(wěn)性。

2.4加強(qiáng)全面預(yù)算管理的監(jiān)督力度

為了加強(qiáng)全面預(yù)算管理的監(jiān)督力度，首先就要確定考核的指標(biāo)，各部門的考核指標(biāo)如下：銷售部門考核的組要是銷售的收入和回款率的完成情況等：管理部門考核的是費(fèi)用支出有沒有在預(yù)算控制的范圍內(nèi)；工程部門考核的是建設(shè)的進(jìn)度有沒有按照預(yù)算進(jìn)行及成本又沒有超過預(yù)算等。在實(shí)際的考核中，企業(yè)不僅要考察靜態(tài)的指標(biāo)也要考察到非財(cái)務(wù)業(yè)績的指標(biāo)，例如：成長性、創(chuàng)新能力、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、顧客滿意度等。房產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理不僅是整體的系統(tǒng)工程，也是跟企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略相聯(lián)系的體系。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的特點(diǎn)，然后形成一套屬于自己的全面預(yù)算管理的制度，從而提高自身經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

篇4

一、旅游服務(wù)業(yè)為龍頭，爭創(chuàng)多元化經(jīng)營精品?！跋阋纭笔侨≈钠放?。為使“香溢”品牌在**發(fā)揮更大的名牌效應(yīng)，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益，我們著重在“香溢旅業(yè)”上下功夫，以旅游服務(wù)業(yè)為龍頭，投資旅店服務(wù)，，收到良好的經(jīng)濟(jì)效益。目前，我們共有四家大酒店，其中紫荊花大酒店1-12月中旬，酒店?duì)I業(yè)總收人788萬元，**香溢實(shí)現(xiàn)客房業(yè)務(wù)收入162萬余元，**大酒店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收1290萬余元，龍泉大酒店投資大酒店尚在裝修之中，預(yù)計(jì)明年5月開業(yè)。通過積極開展重宣傳，抓品牌，樹形象活動，使香溢旅業(yè)已經(jīng)成為我公司多元化經(jīng)營的精品，不但為公司創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益，還為當(dāng)?shù)亟鉀Q了大量的就業(yè)問題，在**地區(qū)具有相當(dāng)?shù)闹群兔雷u(yù)。其中紫荊化大酒店2003年被授予**市地市級和**省第五屆消費(fèi)者信得過單位；**香溢大酒店榮獲**優(yōu)秀星級飯店和**省餐飲名店稱號，被縣旅游局授予二星級旅游飯店；**香溢大酒店通過強(qiáng)化技術(shù)管理，深入開展創(chuàng)四星級活動等，積極做好酒店的品牌宣傳與營銷工作，成功策劃開展了“夏日冰飲節(jié)”、“金榜題名謝師宴”、“香溢杯”**地區(qū)家鄉(xiāng)菜等一系列主題營銷活動，并積極參加廚師擂臺賽和上海國內(nèi)“旅交會”，還充分利用廣告和媒介加大對外宣傳力度，提高了酒店知名度，使**香溢大酒店成為當(dāng)?shù)氐囊涣骶频辍?/p>

二、以房產(chǎn)開發(fā)業(yè)為拳頭，提高多元化經(jīng)營效益。過去，

我公司在多元化經(jīng)營投資方面，存在著各自為戰(zhàn)，投資分散，檔次不高的狀況。為改變這種狀況，力爭在多元化投資方面有所作為，我們以投資效益高、有發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)業(yè)為突破口，整合資源，集中投資。去年在分公司的布置和牽頭下，由分公司和**香溢房地產(chǎn)有限公司合作，以3.84億元的價(jià)格成功競拍**電臺區(qū)塊土地使用權(quán)。由于國家宏觀調(diào)控，經(jīng)濟(jì)政策緊縮，如何繼續(xù)籌措資金，讓“**香溢”房產(chǎn)這個(gè)“拳頭產(chǎn)品”走出困境，已成為公司實(shí)行多元化戰(zhàn)略的一大難點(diǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保公司資產(chǎn)的保值增值，我們采取拿固定回報(bào)的形式組織公司員工融資。通過努力，全市六家縣市公司共融資21350萬元，投入**香溢房地產(chǎn)合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，大大的提高了香溢房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。目前，由**香溢房產(chǎn)投資的**一中商住樓項(xiàng)目、**電臺區(qū)塊項(xiàng)目、油竹新區(qū)B塊項(xiàng)目已進(jìn)入全面良性施工階段。

三、以租賃零售業(yè)為補(bǔ)充，拓寬多元化經(jīng)營渠道。我們

一直把盤活公司閑置的房產(chǎn)作為多元化經(jīng)營的一項(xiàng)重點(diǎn)工作來抓，通過從事零售租賃，不但使公司的固定資產(chǎn)得到增值，還產(chǎn)生了較好的經(jīng)濟(jì)效益。全年，公司租賃收入萬元。其中**縣公司以“香溢中心市場”開發(fā)為重點(diǎn)，充分發(fā)揮市場的功能和地理優(yōu)勢，通過調(diào)整布局、優(yōu)化組合、加大投資、改善環(huán)境，使年度經(jīng)營拍賣租賃收入比去年同期增長了15.83％，達(dá)到439萬元。同時(shí)閑置的庫房、店面、宿舍等進(jìn)行出租，今年創(chuàng)下了歷年新高，達(dá)到32.4萬；**縣公司分別成立了煙華公司和葡萄酒公司，從事白酒和葡萄酒的經(jīng)營銷售工作。其中慶元葡萄酒公司實(shí)行重點(diǎn)市場培育，銷售市場以蘭溪和福建南平為重點(diǎn)，并延伸到福建的武夷山、邵武、松溪、三明一帶，拓展勢頭良好，市場占有率有較大提高。截止12月中旬，今年發(fā)出葡萄酒五千余箱，與上年同期相比增長70％，實(shí)現(xiàn)銷售收入63.8萬余元，比去年翻了一番。***公司主要經(jīng)營茅臺“征服”酒和五浪液“百年老店”，雖然剛從事酒業(yè)經(jīng)營，品牌培育效果不明顯，銷售量不大，全年才銷售11萬余元，只有2.5萬的毛利，但通過一年的努力，他們在白酒市場運(yùn)作方面積累了許多寶貴的經(jīng)驗(yàn)，還初步建設(shè)了自己的銷售網(wǎng)絡(luò)，為今后的經(jīng)營奠定了良好基礎(chǔ)。

四、以煙葉服務(wù)業(yè)為載體，為主業(yè)經(jīng)營做好服務(wù)。**縣是個(gè)煙葉生產(chǎn)大縣，我公司**縣公司以煙葉服務(wù)業(yè)為多元化經(jīng)營主打產(chǎn)品，想方設(shè)法做好獎售肥料的供應(yīng)，不但方便了煙民，調(diào)動煙農(nóng)種煙葉的積極性，還拓寬了我公司的多元化經(jīng)營渠道，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益。為做好肥料供應(yīng)工作，我們及時(shí)、及早地派員到溫州、金華等組織貨源，備足獎售肥料，并把好質(zhì)量關(guān)、價(jià)格關(guān)。為進(jìn)一步鼓勵煙農(nóng)種煙的積極性，我公司在今年肥料進(jìn)貨價(jià)格大幅度上升的情況，還是給煙農(nóng)每噸優(yōu)惠200元，并保證憑票供應(yīng)的肥料價(jià)格不變，使廣大煙農(nóng)真正得到了實(shí)惠。今年共組織餅肥200多噸，復(fù)合肥340多噸，通過避開進(jìn)貨高峰、減少公司補(bǔ)貼等辦法，在給煙農(nóng)每噸優(yōu)惠200元的情況下，使肥料經(jīng)營收入還達(dá)到了34萬元，不但調(diào)動了煙農(nóng)的種煙積極性，還給公司創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益。為做好煙葉代購工作，我們及早落實(shí)了收購資金，準(zhǔn)備好了收購的服務(wù)設(shè)施，落實(shí)了收購人員，還加強(qiáng)了收購人員的思想教育和培訓(xùn)工作。為開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)，專門制定了便民措施、收煙守則，完善了規(guī)章制度，并將制定上墻公開，以接受群眾監(jiān)督。將在收購中，煙葉等級質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、服務(wù)承諾都公開，還為煙農(nóng)免費(fèi)提供茶水、防暑藥品等。今年收購煙葉8464擔(dān)，從未發(fā)生爭吵和錢賬不符現(xiàn)象，整個(gè)收購工作緊張有序，得到煙農(nóng)的一致好評，為明年發(fā)展煙業(yè)起到了很大的推動作用。

五、今后工作目標(biāo)

1、繼續(xù)重視引進(jìn)人才，合理建構(gòu)管理組織。明年，要健全公司管理制度，充分發(fā)揮公司員工的主觀能動性。通過企業(yè)文化建設(shè)，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力、戰(zhàn)斗力，提高員工工作效率。從而提高公司的整體實(shí)力。

2、做大做強(qiáng)房產(chǎn)業(yè)，做好做精旅店業(yè)。對房產(chǎn)業(yè)，明年要以衢州一中商住樓項(xiàng)目、**電臺區(qū)塊項(xiàng)目、油竹新區(qū)B塊項(xiàng)目三大項(xiàng)目建設(shè)為契機(jī)，做大做強(qiáng)“香溢”品牌，使“**香溢”房產(chǎn)成為**甚至**的房產(chǎn)龍頭企業(yè)；旅店業(yè)要以龍泉酒店為重點(diǎn)，同時(shí)做好**酒店的創(chuàng)星工作，不斷提高各“香溢”酒店的檔次，強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量。

篇5

大家好！

首先感謝公司給我這個(gè)展示自我，營銷自我的機(jī)會，使我抱著一種積極參與、激流勇進(jìn)的心態(tài)參加設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理競聘。

我叫__，——年——月出生，——年——月畢業(yè)于——城市學(xué)院土木建筑系，——年——月進(jìn)入__集團(tuán)工作至今，工程師，國家二級注冊建筑師。

光陰似箭，日月如梭，轉(zhuǎn)眼間，我來__已十年了。十年來，我有幸見證了__集團(tuán)從小到大，從弱到強(qiáng)，到現(xiàn)在發(fā)展成為__乃至*房地產(chǎn)業(yè)的一面旗幟。__“以人為本，用心營造”的企業(yè)文化，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砟Ｊ?，至高至遠(yuǎn)的錦繡前程深深地吸引著我。十年來，在__這個(gè)學(xué)習(xí)氛圍濃厚，有著良好互助精神的團(tuán)隊(duì)里，我得到了迅速的成長，從一名初出校門的業(yè)務(wù)新手成長為一名技術(shù)全面、業(yè)務(wù)嫻熟的二級注冊建筑師，從一名設(shè)計(jì)員成長為設(shè)計(jì)公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理。是公司給了我一個(gè)“天高任鳥飛，海闊憑魚躍”發(fā)展平臺，是公司培養(yǎng)了我，我的每一個(gè)進(jìn)步都傾注了公司領(lǐng)導(dǎo)的心血。借此機(jī)會，對多年來關(guān)心和支持我工作、學(xué)習(xí)的各位領(lǐng)導(dǎo)表示衷心的感謝，各位同仁表示衷心的感謝。下面我分三個(gè)方面來闡述我的競聘演講。

一、過來一段時(shí)期，思想和工作小結(jié)

在政治思想上，我一貫遵守憲法和法律，遵守公司的規(guī)章制度，認(rèn)同和擁護(hù)公司的企業(yè)文化，努力貫徹執(zhí)行集團(tuán)董事局和公司全委會方針、決策，關(guān)心國家大事，熱心公益事業(yè)，維護(hù)公司的形象和利益。

在業(yè)務(wù)工作上，我一貫重視專業(yè)理論知識的學(xué)習(xí)、更新和鞏固，注重理論聯(lián)系實(shí)際，用所學(xué)理論知識解決工程實(shí)際問題。通過自學(xué)和摸索熟練地掌握了PKPM系列工程設(shè)計(jì)軟件，大大提高了工作效率，縮短了出圖時(shí)間，使生產(chǎn)力得到了較大的解放，同時(shí)熱心地指導(dǎo)其他同事學(xué)軟件、用軟件，解答他們的疑問。在長期設(shè)計(jì)工作中，我對建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)生了濃厚的興趣，自學(xué)了建筑學(xué)的專業(yè)理論課程，還考取了*大學(xué)建筑學(xué)專升本，并于去年6月順利完成了學(xué)業(yè)。近年來我先后完成了世紀(jì)花園10#、14#建筑方案及施工圖，世紀(jì)花園大門方案，*省安江農(nóng)校圖書館建筑方案及施工圖，河西__家居廣場建筑方案，在水一方B、C、D棟建筑方案和建筑施工圖設(shè)計(jì)，完成了__國際實(shí)驗(yàn)學(xué)校實(shí)驗(yàn)綜合樓建筑方案及結(jié)構(gòu)施工圖，完成了湖天一色5#、7#、23#、24#樓結(jié)構(gòu)施工圖、湖天一色23#、29#樓的建筑方案，完成了順天國際大廈和會同縣人民影劇院建筑方案設(shè)計(jì)。

20*年，獲房產(chǎn)公司世紀(jì)花園戶型方案競賽第一名，2*年獲“市優(yōu)秀設(shè)計(jì)”二等獎，兩次獲得“設(shè)計(jì)產(chǎn)值狀元”。

在管理工作上，20*年至2*年，我擔(dān)任設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理助理職務(wù)，20*年先后擔(dān)任了土建綜合室主任和設(shè)計(jì)公司副總經(jīng)理職務(wù)，20*年3月底擔(dān)任設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理。在完成生產(chǎn)任務(wù)的同時(shí)，積極參與設(shè)計(jì)公司的各項(xiàng)管理工作。建立健全設(shè)計(jì)公司各項(xiàng)管理制度，制定崗位標(biāo)準(zhǔn)與考核制度，積極謀劃公司發(fā)展規(guī)劃，認(rèn)真領(lǐng)會上級領(lǐng)導(dǎo)的精神，團(tuán)結(jié)和帶領(lǐng)同事完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。1998、2000、20*年三次被評為優(yōu)秀員工。

二、擬任職務(wù)的現(xiàn)狀及分析

設(shè)計(jì)公司是集團(tuán)公司的技術(shù)核心，肩負(fù)著房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)和研究工作，為集團(tuán)公司提供技術(shù)支撐和服務(wù)。近年來，設(shè)計(jì)公司在集團(tuán)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，依托主業(yè)，搶抓機(jī)遇，以質(zhì)量求發(fā)展，抓管理促效益，取得了長足的進(jìn)步，技術(shù)隊(duì)伍和實(shí)力不斷發(fā)展壯大，資質(zhì)升為乙級，綜合產(chǎn)值和利潤逐年上臺階，為社會創(chuàng)作了一批較有影響的住宅小區(qū)、商業(yè)、辦公、綜合樓等建筑精品。員工收入和生活質(zhì)量、工作環(huán)境得到了很大的改善。設(shè)計(jì)公司是一支年輕的團(tuán)隊(duì)，是集團(tuán)公司百般呵護(hù)下的溫室里的花朵，沒有經(jīng)受過市場經(jīng)濟(jì)的洗禮，沒有領(lǐng)教過市場競爭的殘酷，還沒有完成由單一型“技術(shù)人”向復(fù)合型“社會人”的轉(zhuǎn)變。設(shè)計(jì)公司的發(fā)展還存在許多不足，突出表現(xiàn)在不能滿足集團(tuán)公司主業(yè)迅速擴(kuò)張的需要，在制度建設(shè)、設(shè)計(jì)水平、服務(wù)質(zhì)量、管理水平、人才結(jié)構(gòu)與貯備、市場競爭力等諸多方面暴露重重危機(jī)，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、裝飾、園林工程施工管理工作沒有走上正規(guī)的軌道，極需建立一套完善的立項(xiàng)、招投標(biāo)、簽立合同的程序和管理辦法。

2、設(shè)計(jì)水平和服務(wù)質(zhì)量較往年有所下降，全面質(zhì)量管理難以落實(shí)到位，項(xiàng)目前期參與不夠，產(chǎn)品研發(fā)力量薄弱，重大項(xiàng)目管理不到位，導(dǎo)致一些項(xiàng)目邊施工邊修改，重大項(xiàng)目沒有通盤考慮，顧此失彼，嚴(yán)重影響工程建設(shè)進(jìn)度，浪費(fèi)大量的人力、物力和時(shí)間。

3、內(nèi)部管理急待加強(qiáng)。特別是項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目綜合管理沒有很好貫徹執(zhí)行，定額設(shè)計(jì)工作還停留在初步階段。

4、人才結(jié)構(gòu)極不合理，技術(shù)人員中新手所占比例過大，技術(shù)力量薄弱。規(guī)劃、建筑等人才缺乏，方案設(shè)計(jì)水平急需提高，對外組織方案競標(biāo)的實(shí)力較弱。內(nèi)部項(xiàng)目也出現(xiàn)安排不下去或安排的項(xiàng)目不能按時(shí)完成，嚴(yán)重影響建設(shè)方的工程進(jìn)度，損害公司形象。

5、外部市場丟失殆盡，在業(yè)界的知名度、影響力較低。設(shè)計(jì)人員接觸的建筑類型單一，且沒有經(jīng)受市場的洗禮，成長緩慢，不利于設(shè)計(jì)公司長遠(yuǎn)的發(fā)展。

三、任職后的工作打算

如果我有幸能當(dāng)選設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理，我將根據(jù)業(yè)界的發(fā)展趨勢和公司實(shí)際情況做好以下幾點(diǎn)工作。

1、建立健全管理制度，為公司可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。

（1）、建立與利潤掛鉤、總額控制的行政、后勤管理人員管理產(chǎn)值分配制度，既維護(hù)股東利益，又充分調(diào)動管理團(tuán)隊(duì)的積極性。

（2）、改革完善執(zhí)全委會制度，建立以管理層為主的執(zhí)委會，建立以股東為主的全委會，切實(shí)加強(qiáng)全委會對執(zhí)委會的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，以及兩會各司其責(zé)。

（3）、規(guī)范園林、裝飾工程施工管理，嚴(yán)格按照集團(tuán)公司的有關(guān)制度，結(jié)合設(shè)計(jì)公司的實(shí)際情況制定操作性強(qiáng)的管理辦法。

（4）、與房產(chǎn)、工程公司合作，制定定額設(shè)計(jì)實(shí)施細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)，完成集團(tuán)公司下達(dá)的任務(wù)，將定額設(shè)計(jì)思想貫穿到設(shè)計(jì)的每一個(gè)階段。

（5）、制定科學(xué)規(guī)范的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)工作流程。

（6）、制定末位不合格淘汰制度，引入優(yōu)勝劣汰機(jī)制，激發(fā)員工積極向上。

2、建立一支高素質(zhì)的專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，為公司的可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)人力資源基礎(chǔ)。

（1）、有計(jì)劃引進(jìn)優(yōu)秀的規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)人才。

（2）、通過項(xiàng)目合作引進(jìn)“外腦”，提高設(shè)計(jì)水平和項(xiàng)目管理水平。

（3）、發(fā)揮技術(shù)骨干的傳、幫、帶作用，貫徹落實(shí)技術(shù)指導(dǎo)人制度，加快年輕技術(shù)人員的成長。

（4）、鼓勵員工參加注冊考試和方案競賽，鼓勵發(fā)表專業(yè)

論文和參加學(xué)術(shù)活動，開闊視野，增長見識。

（5）、積極拓展外部市場，積極參加各類招投標(biāo)，增強(qiáng)在業(yè)界的影響力和知名度。

3、加強(qiáng)執(zhí)行力建設(shè)

（1）、貫徹落實(shí)設(shè)計(jì)進(jìn)度管理制度，嚴(yán)格按合約提交合格的設(shè)計(jì)作品。

（2）、貫徹落實(shí)定額設(shè)計(jì)細(xì)則，最大限度為業(yè)主省錢，為社會節(jié)約資源。

（3）、加強(qiáng)設(shè)計(jì)文件匯簽管理，杜絕不合格作品出圖。

（4）、落實(shí)全面質(zhì)量管理制度，重視事先指導(dǎo)、事中檢查，把好圖紙校審關(guān)，

管好各類技術(shù)文件存檔。

（5）、做好設(shè)計(jì)前期研究工作，為房產(chǎn)當(dāng)好參謀，加大作品的研發(fā)力度，為社會多出優(yōu)秀的設(shè)計(jì)作品。

（6）、強(qiáng)化“四步曲”及“百分制考核辦法”。

4、狠抓各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，努力完成產(chǎn)值和利潤目標(biāo)。

利潤是企業(yè)生存發(fā)展的前提，是投資人追求的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，是對管理團(tuán)隊(duì)最直接的考核辦法。我一定會建立健全和貫徹落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，切實(shí)抓好生產(chǎn)和服務(wù)工作，團(tuán)結(jié)和帶領(lǐng)全體員工努力工作，積極完成20*年發(fā)展規(guī)劃的產(chǎn)值和利潤目標(biāo)。

篇6

【關(guān)鍵詞】 順馳地產(chǎn)； 內(nèi)部控制； 內(nèi)部控制制度

一個(gè)企業(yè)要得以順利發(fā)展，不僅要靠其過硬的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，更在于其有效的內(nèi)部控制制度。曾被大家譽(yù)為房地產(chǎn)“黑馬”的“順馳地產(chǎn)”，在1994年―2006年的12年間，演繹了從起步到高速發(fā)展，再被“賣掉”的運(yùn)行軌跡。本文試圖從“順馳地產(chǎn)”的內(nèi)部控制，透析其興衰。

一、“順馳地產(chǎn)”的騰飛

順馳控股有限責(zé)任公司（以下簡稱順馳地產(chǎn)）的前身為天津順馳銷售公司，是由畢業(yè)于清華大學(xué)數(shù)學(xué)專業(yè)的高材生孫宏斌于1994年5月成立的，主要從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，以獲取費(fèi)為主要收入。1995年初，與聯(lián)想、中科聯(lián)合開發(fā)了天津香榭里小區(qū)，從此將業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)展到房地產(chǎn)開發(fā)。2002年順馳地產(chǎn)首次以天津?yàn)楹诵拈_始輻射全國，進(jìn)行異地開發(fā)房地產(chǎn)，順馳進(jìn)入高速發(fā)展階段。2003年9月―12月間，順馳在上海、蘇州、石家莊、武漢、北京等地獲取許多項(xiàng)目，使其由一個(gè)天津的地方性企業(yè)迅速成長為名列前茅的全國性房地產(chǎn)企業(yè)。2004年順馳地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了年銷售收入100億元的目標(biāo)，儲備的土地面積高達(dá)1 200萬平方米，員工8 000人，同時(shí)開發(fā)著35個(gè)項(xiàng)目。截至2005年順馳地產(chǎn)累計(jì)操作房地產(chǎn)項(xiàng)目57個(gè)，銷售面積近500萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入近200億元，此時(shí)，順馳地產(chǎn)的發(fā)展處于巔峰期，這既得益于寬松的國家政策，也得益于順馳地產(chǎn)采用了以操作為核心的有效的內(nèi)部控制。

（一）經(jīng)營戰(zhàn)略與目標(biāo)的準(zhǔn)確定位

經(jīng)營戰(zhàn)略與目標(biāo)的準(zhǔn)確定位是順馳地產(chǎn)高速發(fā)展的關(guān)鍵。1998年，國家停止福利分房政策，央行取消了以往對個(gè)人住房信貸的多種限制，出臺了諸如降息、延長貸款期限等多項(xiàng)有利于房地產(chǎn)發(fā)展的政策，房地產(chǎn)需求形成爆發(fā)性增長。順馳借助良好的政策向房地產(chǎn)開發(fā)市場挺進(jìn)，通過與天津房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)之一的華廈公司合作，為其在房地產(chǎn)開發(fā)市場贏得了物質(zhì)與榮譽(yù)。2002年國家實(shí)施土地公開“招拍掛”政策后，公司制訂了以天津?yàn)槠瘘c(diǎn)，快速進(jìn)入異地市場的戰(zhàn)略計(jì)劃：三年內(nèi)，進(jìn)入一線城市北京，進(jìn)入有增長潛力的二線城市，進(jìn)入天津市周邊的三線城市；五年內(nèi)，集中力量進(jìn)入兩個(gè)以上一線城市，以一線城市為中心覆蓋周邊二線城市；十年內(nèi)，在所有一線城市成為主流開發(fā)商，并覆蓋絕大部分二線城市。順馳地產(chǎn)的上下為實(shí)現(xiàn)公司全國化的戰(zhàn)略目標(biāo)展開了行動，銷售回款逐年遞增，2001年銷售回款1億元，2002年16億元，2003年40億元，2004年回款超過百億元。順馳的發(fā)展速度之快，曾一度被業(yè)內(nèi)人士稱為地產(chǎn)“黑馬”。

（二）內(nèi)部控制制度的初步建立

內(nèi)部控制制度的初步建立是順馳地產(chǎn)騰飛的基石。順馳地產(chǎn)的全國化戰(zhàn)略目標(biāo)定位后，隨著公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，公司也開始構(gòu)建內(nèi)部控制制度，基本建立了戰(zhàn)略性的現(xiàn)金流管理的商業(yè)模式、全面預(yù)算體系的經(jīng)營計(jì)劃的推動與執(zhí)行體系、多層次會議構(gòu)成的決策與反饋體系、以管理報(bào)告體系來進(jìn)行微觀掌握和調(diào)節(jié)與獎懲的支撐體系四大部分。公司形成了一個(gè)有形的管理模式和無形的企業(yè)文化體系。有形的管理模式包括戰(zhàn)略管理體系、考核指標(biāo)體系、人力資源體系、薪酬體系、財(cái)務(wù)體系和項(xiàng)目操作體系等；無形的企業(yè)文化體系包括順馳特有的行動綱領(lǐng)、核心價(jià)值觀等。前者給所有的員工提供行動依據(jù)，形成判斷和行動；后者幫助企業(yè)所有的成員形成共同的思考、共同的語言、共同的標(biāo)準(zhǔn)，在公司范圍內(nèi)造就了一個(gè)高度統(tǒng)一、高度協(xié)調(diào)、溝通簡單的團(tuán)隊(duì)。隨后公司先后頒布了《公司內(nèi)部管理手冊》、《公司工程項(xiàng)目管理手冊》等規(guī)章，為公司快速發(fā)展提供了制度保障。

二、“順馳地產(chǎn)”的衰落

順馳地產(chǎn)良好的發(fā)展勢頭并沒有持續(xù)太久。2004年的瘋狂擴(kuò)張導(dǎo)致其2005年的銷售收入必須達(dá)到100億元才能彌補(bǔ)現(xiàn)金流的不足。但2005年順馳只有80億元的現(xiàn)金回款，資金鏈開始緊張。與此同時(shí)，國務(wù)院為控制日益高漲的房價(jià)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，宏觀政策的導(dǎo)向加劇了企業(yè)資金短缺的困境，其中，華東的重點(diǎn)項(xiàng)目蘇州鳳凰城的銷售驟然下跌，每月2億元的銷售回款任務(wù)難以兌現(xiàn)，無法支付欠蘇州政府高達(dá)10億元的土地款。面對日益惡化的形勢，順馳開始諸如大規(guī)模裁員、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、工資發(fā)放由月發(fā)改為季發(fā)、謀求上市、吸收私募多渠道融資等措施自救，以緩解順馳地產(chǎn)資金緊張的局面。但均因順馳地產(chǎn)的資金缺口過大，加之其利潤率過低而相繼失敗。2006年9月5日，順馳地產(chǎn)控股有限公司與香港上市公司路勁基建有限公司在香港正式簽約，以人民幣12.8億元出讓其55%的股權(quán)；2007年1月23日，路勁基建有限公司宣布再投13億元收購順馳近40%的股權(quán)，從而持有順馳地產(chǎn)近95%的股權(quán)，孫宏斌僅持股5%，曾經(jīng)輝煌的“順馳地產(chǎn)”終告破滅，順馳地產(chǎn)現(xiàn)已更名為“路勁地產(chǎn)”。

（一）無度的擴(kuò)張與激進(jìn)的現(xiàn)金模式

順馳地產(chǎn)在全國地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，最大程度上取決于公司關(guān)鍵人物對市場機(jī)會的把握，但其衰敗也源于對市場過度樂觀的態(tài)度，低估了宏觀調(diào)控的力度和效果。孫宏斌認(rèn)為，在土地“招拍掛”政策和中國相對寬松的信貸環(huán)境下，地價(jià)將會持續(xù)上漲，只要有錢就有地，只要不斷地獲取土地就能保證企業(yè)的快速發(fā)展。在這種指導(dǎo)思想下，順馳地產(chǎn)頻現(xiàn)高成本拿地，項(xiàng)目布局存在很大的隨意性。從順馳進(jìn)入的16個(gè)城市分析，就能發(fā)現(xiàn)異地開發(fā)缺乏通盤的規(guī)劃，項(xiàng)目既涉及北京、上海一線城市，又涉及蘇州、南京、鄭州、石家莊等二線城市，甚至涉及連三線城市也算不上的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的普通縣城。無度地拿地使順馳擁有了大量的、被許多業(yè)界企業(yè)所羨慕的土地資源，但也透支了公司的財(cái)務(wù)資源。2003年順馳自有資金不足10億元，而購置土地的金額則超過了100億元。順馳在資金運(yùn)作上推行“現(xiàn)金流――土地――現(xiàn)金流”模式，在寬松的市場環(huán)境下，資金的高速運(yùn)轉(zhuǎn)可以為企業(yè)帶來豐厚的回報(bào)或規(guī)模，一旦銷售市場疲軟，銷售回款速度就會逐步下滑，導(dǎo)致資金缺口越來越大。無度的擴(kuò)張與激進(jìn)的現(xiàn)金模式最終使順馳地產(chǎn)的資金鏈斷裂。

（二）組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目管控模式不協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)企業(yè)要做大做強(qiáng)必須構(gòu)建持續(xù)、高效、匹配的組織與管理機(jī)制。科學(xué)合理的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管控模式應(yīng)該做到：管理層級少，高管副職人員少，職能部門數(shù)量少；公司本部與各項(xiàng)目公司的職責(zé)劃分要合理、明確；各項(xiàng)目公司之間要實(shí)現(xiàn)資源、信息共享；在項(xiàng)目制作初期，權(quán)力盡量上移。觀察順馳地產(chǎn)的組織結(jié)構(gòu)，管理層次采用的是四級管理架構(gòu)：集團(tuán)總部―區(qū)域集團(tuán)―城市公司―項(xiàng)目公司，機(jī)構(gòu)級次多呈不扁平狀。在集團(tuán)公司與城市公司的職權(quán)劃分方面，順馳采用的是“金字塔”式的高度授權(quán)。在房地產(chǎn)市場繁榮期，雖能抓住一些機(jī)會，但由此引發(fā)的腐敗問題也顯而易見。事實(shí)是順馳地產(chǎn)由于過度放權(quán)，導(dǎo)致項(xiàng)目總經(jīng)理的權(quán)力過大，致使部分項(xiàng)目的土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、營銷費(fèi)用等高于正常水平，項(xiàng)目成本的增加直接導(dǎo)致利潤率下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，順馳地產(chǎn)的利潤率僅為3%，是房地產(chǎn)行業(yè)平均水平的1/3。

（三）成本管理方式單一，風(fēng)險(xiǎn)控制意識淡薄

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他行業(yè)相比，在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購等方面有很大的特殊性。就其商品住房的成本構(gòu)成來看，主要包括土地成本（包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)用）、商品房建造成本、相關(guān)稅費(fèi)、融資成本和營銷成本等部分，管理方式自然要與之匹配，構(gòu)建諸如信息管理體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)管理與成本控制體系、投資者關(guān)系管理體系、供方管理與采購管理體系、項(xiàng)目（工程）管理體系、營銷管理體系等。其中成本控制與風(fēng)險(xiǎn)防范對于房地產(chǎn)企業(yè)來講尤為重要。雖然順馳地產(chǎn)初步建立了一些內(nèi)部控制制度，但是實(shí)施中有些形同虛設(shè)，比如順馳地產(chǎn)所實(shí)行的目標(biāo)管理重點(diǎn)關(guān)注銷售回款、項(xiàng)目利潤率和現(xiàn)金流三個(gè)財(cái)務(wù)方面的指標(biāo)，管理似乎比較完美，但從整個(gè)公司的運(yùn)作上“銷售回款”則是其主要指標(biāo)。為了達(dá)到回款預(yù)算，忽視了成本管理和利潤。為確?；乜钅繕?biāo)的實(shí)現(xiàn)，各項(xiàng)目公司不計(jì)成本加快建設(shè)速度，縮短工程周期。在銷售推廣上又不計(jì)成本地打廣告、搞活動。為了增加銷售總額，把樓價(jià)定得過低，把優(yōu)惠提到最高。雖然回款目標(biāo)達(dá)到了，但一半以上的項(xiàng)目是在虧本經(jīng)營，回款是為了應(yīng)對支付新上馬的土地成本。拿地的資金部分來自銀行貸款，部分資金以延長付款周期拖欠，部分資金依靠快速回款縮短房產(chǎn)回款周期，試圖做到以成本換時(shí)間，提高資金的周轉(zhuǎn)速度。難以預(yù)測的是房產(chǎn)銷售勢頭不好的情況下，公司將面臨巨大的還款壓力和高額的財(cái)務(wù)費(fèi)用，抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力幾乎為零，事實(shí)也確實(shí)如此。

三、內(nèi)部控制的啟示與思考

（一）內(nèi)部控制模式要與公司的發(fā)展階段相適應(yīng)

內(nèi)部控制模式有集權(quán)制、分權(quán)制和混合制三種，不同模式的選擇通常要考慮企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展階段、管理文化、會計(jì)活動規(guī)范程度等因素。一般情況下，民營企業(yè)在創(chuàng)立初期，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)是合二為一的，權(quán)力高度集中，與此相應(yīng)的內(nèi)部控制模式也就是集權(quán)式的，這種模式有利于制定和實(shí)施統(tǒng)一的經(jīng)營戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)政策，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，降低成本，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的功效，保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)的整體實(shí)力。但隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大和環(huán)境的變化，高度集中的財(cái)權(quán)導(dǎo)致內(nèi)部操縱、財(cái)務(wù)透明度不強(qiáng)的弊病顯現(xiàn)，尤其是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，客觀要求所有者應(yīng)通過股東大會或董事會行使重大經(jīng)營和財(cái)務(wù)決策權(quán)，其他日常決策權(quán)和管理權(quán)由經(jīng)營者履行。這種分權(quán)制的內(nèi)部控制模式，有利于調(diào)動分、子公司經(jīng)理參與市場競爭的積極性，捕捉市場機(jī)會，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模。混合制即適度的集權(quán)與適度的分權(quán)相結(jié)合的內(nèi)部控制模式。恰當(dāng)?shù)募瘷?quán)與分權(quán)相結(jié)合既能發(fā)揮母公司財(cái)務(wù)調(diào)控職能，激發(fā)分、子公司的積極性和創(chuàng)造性，又能有效控制經(jīng)營者及分、子公司風(fēng)險(xiǎn)。所以適度的集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合的混合制是很多企業(yè)內(nèi)部控制所追求的目標(biāo)。

（二）完善內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，以確保各項(xiàng)制度的有效落實(shí)

完善的內(nèi)部控制制度和健全的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制是實(shí)施有效內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，完善的內(nèi)部控制制度也為企業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。就房地產(chǎn)企業(yè)來講，應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，逐步建立起與控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評估、控制措施、信息與溝通、監(jiān)督檢查五個(gè)方面相關(guān)的控制制度，具體包括組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)制度、籌資管理制度、投資管理制度、成本管理控制制度、職工薪酬管理制度、業(yè)績考核評價(jià)控制制度等。從“順馳地產(chǎn)”的衰落可以看到，成本管理控制制度是否完善，運(yùn)行中能否有效實(shí)施是企業(yè)生存的關(guān)鍵。因此，完善的成本管理控制制度應(yīng)包括成本預(yù)算制度、成本計(jì)劃管理制度、費(fèi)用開支審批制度、成本核算制度、成本考核與分析制度、成本監(jiān)督制度等。健全的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制有助于內(nèi)部控制制度的有效實(shí)施，應(yīng)貫穿于內(nèi)部控制的始終，可以通過建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)來完成，賦予內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)一定的權(quán)利，并受總部的直接領(lǐng)導(dǎo)，使企業(yè)上下形成相互制約的內(nèi)部控制體系。

（三）合理安排財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與負(fù)債比例，樹立全面風(fēng)險(xiǎn)管理理念

順馳地產(chǎn)的實(shí)踐表明，企業(yè)的興衰在很大程度上取決于企業(yè)是否樹立全面風(fēng)險(xiǎn)管理觀念、風(fēng)險(xiǎn)管理體系是否健全有效、抗風(fēng)險(xiǎn)能力到底有多大。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型的特點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)、建造、營銷等過程中均需要大量資金的支持，如果過多地依賴向銀行貸款、預(yù)售的回款等外部資金的支撐，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比例過高，再加之受房地產(chǎn)市場疲軟、現(xiàn)金回流速度大大降低的沖擊，企業(yè)將面臨非常大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場環(huán)境的變化和發(fā)展規(guī)模，選擇合理的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，將企業(yè)的負(fù)債比率控制在恰當(dāng)?shù)乃健Ｍ瑫r(shí)，不斷提高財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識，汲取最新的財(cái)務(wù)知識，增強(qiáng)捕捉風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ 鄭愛敏.解讀順馳［M］.當(dāng)代中國出版社，2006.

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【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 信貸風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)管理

一、我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀

（1）信貸風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。依據(jù)傳統(tǒng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理思路，信貸部門職能的設(shè)置從信貸管理的各環(huán)節(jié)出發(fā)，更多地傾向于貸款的貸前調(diào)查、貸中審查和到貸后檢查三個(gè)環(huán)節(jié)。信貸管理部負(fù)責(zé)日常貸款的審核發(fā)放，其中內(nèi)設(shè)一個(gè)貸審會，專門審批貸款發(fā)放業(yè)務(wù)；稽核局負(fù)責(zé)對已發(fā)放的貸款進(jìn)行檢查，清收辦公室負(fù)責(zé)清收不良貸款。除以上三個(gè)部門外，還設(shè)立了信貸管理委員會，不屬于常設(shè)的職能部門，由黨委書記、理事長任委員會主任，單位其他黨組成員任副主任，各部門領(lǐng)導(dǎo)任委員。

（2）信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度建設(shè)現(xiàn)狀。從信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度建設(shè)情況看，制定了“貸款流程指引”、“貸款三查制度”、 “不良資產(chǎn)管理辦法”、“貸款質(zhì)量五級分類管理辦法”、“呆賬核銷管理辦法”等5項(xiàng)信貸管理制度。

（3）信貸風(fēng)險(xiǎn)管理流程現(xiàn)狀?，F(xiàn)行的信貸業(yè)務(wù)流程主要是根據(jù)貸款發(fā)放的過程，人為劃分為貸前調(diào)查、貸中審查和貸后檢查三個(gè)環(huán)節(jié)。

第一，貸前調(diào)查。貸前調(diào)查的目的是了解掌握借款人的資產(chǎn)負(fù)債狀況和償債能力，是貸款業(yè)務(wù)管理的開始。對于公司法人類貸款，在信貸管理部收到借款人提交的貸款申請后，根據(jù)借款人提交的相關(guān)材料，指派信貸人員到借款企業(yè)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。主要查看企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、產(chǎn)權(quán)變動表和公司章程以及資金運(yùn)用等具體情況，通過調(diào)查取證，綜合評定其運(yùn)營管理的實(shí)際狀況，固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否真實(shí)清晰、資金運(yùn)用及周轉(zhuǎn)是否正常合理等。并對企業(yè)的產(chǎn)品銷售合同和財(cái)務(wù)稅收資料進(jìn)行初步分析，判斷合同是否真實(shí)合法、企業(yè)還款來源是否充足可靠等；對于自然人類貸款，當(dāng)收到借款人的貸款申請后，若是有價(jià)證券或存單類質(zhì)押貸款，則重點(diǎn)審查單證的真實(shí)性和有效性，若是房產(chǎn)抵押貸款，則要重點(diǎn)審查房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否清晰、產(chǎn)權(quán)屬性是否符合貸款條件以及房產(chǎn)的市場公允價(jià)值、變現(xiàn)能力狀況等；第二，貸中審查。對于公司法人類貸款，主要目的就是為了明確借款人的第一還款來源情況，由信貸部根據(jù)借款人經(jīng)營管理情況和財(cái)務(wù)資金現(xiàn)狀，對其所申請的借款原因、用途、金額、擔(dān)保方式、還款期限和還款方式進(jìn)行詳細(xì)審查，并根據(jù)借款人的信用記錄和抵質(zhì)押物、擔(dān)保人等情況評估該筆貸款的風(fēng)險(xiǎn)度；第三，貸后檢查。貸后檢查工作由信貸管理部和稽核局共同承擔(dān)，其中，信貸管理部主要是對借款人實(shí)際經(jīng)營情況和還款能力進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)采取相關(guān)措施，盡量減少農(nóng)村信用社損失；稽核局主要檢查已發(fā)放的貸款業(yè)務(wù)，對借款人和貸款審批手續(xù)進(jìn)行貸后檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)做出補(bǔ)救辦法以及處理相關(guān)責(zé)任人。

二、我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

（1）信貸風(fēng)險(xiǎn)管理思想淡薄。在追求利益最大化目標(biāo)的影響下，信貸營銷成為商業(yè)銀行的核心業(yè)務(wù)，而不斷增加貸款投放總量成為各級商業(yè)銀行經(jīng)營的首要目標(biāo)，同時(shí)信貸業(yè)務(wù)流程建設(shè)管理也成為商業(yè)銀行的工作重心，相比之下，信貸風(fēng)險(xiǎn)管理被各級商業(yè)銀行所淡化。

（2）信貸風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)滯后。信貸風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)設(shè)置沒有脫離傳統(tǒng)的信貸管理組織結(jié)構(gòu)設(shè)置模式，仍就按照貸款業(yè)務(wù)管理的各環(huán)節(jié)設(shè)置職能部門，并未強(qiáng)調(diào)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的理念和原則，不能充分發(fā)揮在風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測和風(fēng)險(xiǎn)控制各環(huán)節(jié)的職能，信貸風(fēng)險(xiǎn)管理尚不能滿足日趨發(fā)展的信貸業(yè)務(wù)的需要。

（3）信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度缺失。信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度只是在形式上對信貸資產(chǎn)進(jìn)行了分類，大部分規(guī)章制度也僅僅是圍繞信貸業(yè)務(wù)管理流程而制定的，僅有的與信貸風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的制度也只是一些分類管理辦法。嚴(yán)格的說，并沒有以信貸風(fēng)險(xiǎn)管理為核心，對信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的各環(huán)節(jié)、原則方法、程序流程等進(jìn)行明確規(guī)定，沒有實(shí)現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的制度化、規(guī)范化和模式化。

（4）信貸風(fēng)險(xiǎn)管理流程偏差。由于現(xiàn)行的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理流程與信貸業(yè)務(wù)管理流程混淆在一起，并未單獨(dú)從信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的角度出發(fā)，而設(shè)計(jì)獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)管理流程，在流程設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)上就存在嚴(yán)重的偏差，這種流程上的偏差很難發(fā)揮信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的作用，在流程設(shè)計(jì)上就留下了信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的隱患。在實(shí)際操作上，由于風(fēng)險(xiǎn)管理與信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營都是由信貸管理部實(shí)施，在風(fēng)險(xiǎn)的管控上造成了自己監(jiān)督自己，其效果并不理想。而風(fēng)險(xiǎn)管理與業(yè)務(wù)經(jīng)營同時(shí)進(jìn)行也是不可取的，一旦發(fā)現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，其貸款業(yè)務(wù)正在進(jìn)行或已經(jīng)結(jié)束，而沒有時(shí)間進(jìn)行信貸風(fēng)險(xiǎn)控制。這種流程上的缺陷實(shí)質(zhì)上是缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理理念，從而導(dǎo)致流程的設(shè)計(jì)出現(xiàn)偏差。

三、加強(qiáng)我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的對策

（1）建立信貸管理系統(tǒng)。信貸管理系統(tǒng)是以客戶為中心的信貸管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資源共享、客戶共享、信息共享，在平臺的基礎(chǔ)上，順應(yīng)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展與加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的需要，依托科學(xué)的信息技術(shù)手段，使信用社貸款業(yè)務(wù)系統(tǒng)平臺化。

篇8

Abstract: In the course of vocational training of real estate management and valuation, it must be post-oriented, to train application-oriented talents with good professional ethics ,strong professional skills, the capacity for sustainable development, and the competence in front-line posts of the enterprise.

關(guān)鍵詞: 崗位本位制;人才培養(yǎng);房地產(chǎn)經(jīng)營和估價(jià)

Key words: job-based system;personnel training;real estate management and valuation

中圖分類號:G71文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1006-4311(2010)14-0199-02

0引言

人才培養(yǎng)模式是指在一定的現(xiàn)代教育理論、教育思想指導(dǎo)下,按照特定的培養(yǎng)目標(biāo)和人才規(guī)格,以相對穩(wěn)定的教學(xué)內(nèi)容和課程體系,管理制度和評估方式,實(shí)施人才教育的過程的總和。高等職業(yè)教育是在改革開放和建立市場經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)展起來的一種新型教育制度,它與普通高等教育的根本區(qū)別在于其培養(yǎng)的目標(biāo)是高級“應(yīng)用型”人才,這就注定了高職教育人才培養(yǎng)模式必須圍繞“崗位能力”來展開。“崗位本位制”是筆者自創(chuàng)的用語,借以表述自己對高職教育和高職學(xué)院辦學(xué)思路的理解和總結(jié)。其核心理念如下:高職院校以市場“崗位”的需求狀況決定開辦“什么專業(yè)”;在培養(yǎng)過程中以“崗位任務(wù)”為導(dǎo)向開展“工學(xué)做”一體化教學(xué);在培養(yǎng)效果上以“崗位能力”為標(biāo)準(zhǔn)開展成果考核;最后,以學(xué)生能得到社會認(rèn)可,在企業(yè)找到 “崗位”作為最終目標(biāo)。基于此一理念,結(jié)合筆者在企業(yè)的工作經(jīng)歷,擬從企業(yè)用人角度出發(fā),就高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的人才培養(yǎng)模式進(jìn)行全新構(gòu)建。

1準(zhǔn)確定位學(xué)生將從事的“工作崗位”

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)人才需求概況我國房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)80年代末開始興起,經(jīng)過20多年的高速發(fā)展,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入水平的提高、城市化進(jìn)程的加快及改善性住房市場需求的增加,房地產(chǎn)需求總量不斷攀升,我國房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景,房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人數(shù)也呈逐年上升趨勢。在各類大小的招聘會上,房地產(chǎn)類公司熱招的職位主要有置業(yè)顧問、設(shè)計(jì)、售樓顧問、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、工程監(jiān)督等。

1.2 一些高職院校人才培養(yǎng)定位模糊根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)和市場對人才的需求,眾多高職院校紛紛開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè),培養(yǎng)房地產(chǎn)行業(yè)“應(yīng)用型”人才。結(jié)合高職房地產(chǎn)專業(yè)人才的特點(diǎn),許多高職院校的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)定位很粗略,對于學(xué)生將來主要就業(yè)領(lǐng)域簡單描述為:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介、估價(jià)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司等。僅僅進(jìn)行如此粗略“定位”是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,如果定位模糊,就無法在后續(xù)的人才培養(yǎng)過程中,真正做到圍繞工作過程開發(fā)課程教學(xué)體系。因此,必須更加深入一步,對房地產(chǎn)企業(yè)的部門設(shè)置以及各崗位要求進(jìn)行分析。

1.3 從企業(yè)用人角度,準(zhǔn)確定位學(xué)生將從事的崗位以一家普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例,組織架構(gòu)一般包括綜合管理部、 財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等幾大部門,工作人員一般在50人左右。各部門的職責(zé)及從業(yè)人員的要求如下:①綜合管理部:負(fù)責(zé)上下溝通、左右協(xié)調(diào),管理項(xiàng)目的具體策劃,取締地以及相關(guān)許可的辦理等一系列前期開發(fā)工作。從業(yè)人員除了文員外,要求較高,需要資深管理和前期項(xiàng)目報(bào)批經(jīng)驗(yàn)。②財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)公司的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理,是公司的核心部門。從業(yè)人員要求是專業(yè)財(cái)務(wù)人員。③工程部:負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)和管理,確保工期、質(zhì)量、安全及成本控制執(zhí)行等。要求從業(yè)人員有多年施工管理經(jīng)驗(yàn)。④銷售部:負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的銷售或者租賃工作,人員占到企業(yè)員工總數(shù)的一半左右,除了銷售主管人員外,從業(yè)門檻較低。

從企業(yè)用人角度出發(fā),我們會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售崗位最適合剛出校門的高職畢業(yè)生。同理,我們也可對房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、估價(jià)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司等進(jìn)行崗位分析,通過這般深入調(diào)研后,可以得出一個(gè)結(jié)論:高職房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生走出校門,排除專業(yè)“不對口”就業(yè)等因素,在職業(yè)起步階段,學(xué)生最合適的是從事“房產(chǎn)銷售員”和“房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)員”兩種崗位,經(jīng)過3到5年以上的積累,具備一定經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰?并考取相應(yīng)的職業(yè)資格后,有機(jī)會逐步提升到“房產(chǎn)策劃”、“房產(chǎn)估價(jià)師”、“房產(chǎn)經(jīng)理人”等中、高級崗位。

2從“崗位”角度整合重構(gòu)課程體系

2.1 傳統(tǒng)課程體系的不足傳統(tǒng)的課程體系主要按照學(xué)科體系,注重學(xué)科的系統(tǒng)性、完整性,不管完成工作任務(wù)是否需要用到相關(guān)知識和技能,一古腦地全灌輸給學(xué)生。比如:《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》、《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)營銷與策劃》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)》等課程中許多內(nèi)容重復(fù)、并缺少實(shí)踐教學(xué)的環(huán)節(jié)?；趯W(xué)生將來從事崗位的準(zhǔn)確定位,根據(jù)高職“教學(xué)做”一體化人才培養(yǎng)模式的要求,原來的課程體系和教材就顯現(xiàn)出“理論多”、“實(shí)踐少”、“內(nèi)容重復(fù)”等不足了,無法適應(yīng)新人才培養(yǎng)模式的需要。因此,必須以“崗位能力”為導(dǎo)向,對各崗位的工作過程進(jìn)行分解,確定“知識學(xué)習(xí)”、“能力培養(yǎng)”各模塊,對原課程進(jìn)行整合,重新構(gòu)建基于“崗位能力”的新課程體系。課程整合對教師、學(xué)生、教學(xué)本身都提出了更高的綜合性要求,如果專業(yè)帶頭人和專業(yè)教師僅僅停留在聽取專家和企業(yè)建議的層次,是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的;必須深入企業(yè),準(zhǔn)確了解企業(yè)的運(yùn)作流程、各崗位的工作內(nèi)容和能力要求,才能滿足相關(guān)需要。

2.2 基于準(zhǔn)確的定位,重新整合課程體系在明確學(xué)生將來先從事“房產(chǎn)銷售員,房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)員”崗位開始,并逐步向“房產(chǎn)策劃、房產(chǎn)估價(jià)師”崗位發(fā)展的前提下,以此為導(dǎo)向,可以把所有課程拆散,重新進(jìn)行課程整合?；A(chǔ)課整合上,建議把原有的10多門專業(yè)基礎(chǔ)課,按照“經(jīng)濟(jì)管理知識”、“建筑知識”兩個(gè)大類,整合成2門大基礎(chǔ)課:《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理基礎(chǔ)》、《建筑知識基礎(chǔ)與應(yīng)用》。專業(yè)課整合的原則是:根據(jù)學(xué)生將從事的職業(yè)崗位,以一個(gè)崗位設(shè)置一門大專業(yè)課,比如:根據(jù)學(xué)生畢業(yè)后最適合從事的是銷售和經(jīng)紀(jì)人兩個(gè)崗位,整合設(shè)置《房地產(chǎn)營銷和策劃》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》兩門大課,同時(shí),考慮到學(xué)生未來的發(fā)展,設(shè)置《房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)》課程,作為“提升模塊”,為學(xué)生將來考取“房產(chǎn)策劃師”、“房產(chǎn)估價(jià)師”,以及崗位的提升打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。專業(yè)課程的內(nèi)容選取上,必須基于崗位實(shí)際工作過程,安排教學(xué)內(nèi)容。比如:《房地產(chǎn)營銷與策劃》課程可以由以下主要幾個(gè)模塊構(gòu)成:房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)銷售禮儀、房地產(chǎn)銷售技巧和實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)銷售合同管理等。具體實(shí)施時(shí),還可以根據(jù)情況把重要的模塊單獨(dú)設(shè)立成一門小課程。

3實(shí)施“教學(xué)做”一體化教學(xué)

3.1 “教學(xué)做”一體化教學(xué)模式“教學(xué)做”一體化教學(xué)模式是實(shí)現(xiàn)高職人才培養(yǎng)的最佳途徑,只有讓學(xué)生“邊學(xué)邊做、工學(xué)交替”,才能真正培養(yǎng)出學(xué)生的實(shí)際動手能力;只有通過與企業(yè)的全過程合作,才能培養(yǎng)具有良好的職業(yè)道德、較強(qiáng)的專業(yè)技能及具有可持續(xù)發(fā)展學(xué)習(xí)與適應(yīng)能力房地產(chǎn)應(yīng)用型人才。

3.2 《房地產(chǎn)營銷與策劃》課程“教學(xué)做”一體化設(shè)計(jì)以《房地產(chǎn)營銷與策劃》課程為例,其“教學(xué)做”一體化教學(xué),可以采取如下模式:

①“先上崗再學(xué)習(xí)”:在上《房地產(chǎn)營銷與策劃》課前,通過和校外實(shí)習(xí)基地聯(lián)系,帶學(xué)生在到售樓部“上崗”一周,在房產(chǎn)公司的售樓部感受工作環(huán)境、觀察售樓員的工作。在條件允許的情況下,要求學(xué)生試著去接待一位買房顧客等。通過這個(gè)環(huán)節(jié)的鍛煉,學(xué)生對自己的職業(yè)目標(biāo)、學(xué)習(xí)方向就會有一個(gè)全新的認(rèn)識,知道自己在哪些方面需要提高,同時(shí)也能激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)動力。②“崗位任務(wù)驅(qū)動”教學(xué):在教學(xué)上采用“崗位任務(wù)”驅(qū)動模式,根據(jù)崗位實(shí)際任務(wù),把課程實(shí)訓(xùn)內(nèi)容設(shè)置成:樓盤資料學(xué)習(xí),顧客接待禮儀,顧客心理分析,樓盤模型解說,樣板房參觀,客戶維護(hù),合同簽訂,貸款落實(shí)等任務(wù)環(huán)節(jié)。每個(gè)環(huán)節(jié)的教學(xué),都要充分利用校內(nèi)實(shí)訓(xùn)場所和校外實(shí)訓(xùn)基地,讓學(xué)生在實(shí)際工作環(huán)境中“學(xué)中做、做中學(xué)”。③“頂崗”式考核:考核上改變傳統(tǒng)的“試卷”式,學(xué)生通過“教學(xué)做”一體化模式培養(yǎng)后,完全可以采用“頂崗式”考核。提供一套樓盤銷售資料、樓盤模型、虛擬客戶,就可以在實(shí)訓(xùn)室進(jìn)行考核,甚至到某售樓中心,讓外來“兼職教師”來考核,使學(xué)生有真正的頂崗能力。達(dá)到學(xué)完一門課程,就能到企業(yè)“頂崗”的能力水平。

4結(jié)論

積極摸索高職人才培養(yǎng)新模式,培養(yǎng)具有較強(qiáng)實(shí)踐能力的高素質(zhì)人才,是高職院校教育工作者必須思考的問題。“校企合作、工學(xué)結(jié)合”是探索高職人才培養(yǎng)模式的切入點(diǎn)。在高職人才培養(yǎng)過程中,必須緊扣“崗位”,一切都從“崗位”出發(fā),才能培養(yǎng)出具有良好的職業(yè)道德、較強(qiáng)的專業(yè)技能及具有可持續(xù)發(fā)展能力、勝任企業(yè)一線崗位的應(yīng)用型人才。

參考文獻(xiàn):

[1]鄭國強(qiáng).高職教育人才培養(yǎng)模式縱論[J].職教論壇,2005,(8).

篇9

時(shí)間不知不覺，我們后知后覺，上半年已悄然過去，回首這半年的緊張忙碌工作，下面是小編為大家整理的關(guān)于上半年工作總結(jié)范文參考，希望對你有所幫助，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔!

上半年工作總結(jié)范文參考120--年上半年我們的工作緊緊圍繞集團(tuán)公司“規(guī)劃管理、提升素質(zhì)、審時(shí)度勢、與時(shí)俱進(jìn)”的總方針，時(shí)刻踐行著為集團(tuán)公司的建設(shè)和發(fā)展添磚加瓦的總目標(biāo)，加強(qiáng)了企業(yè)內(nèi)部管理和員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)，不斷創(chuàng)新，努力完成著各項(xiàng)任務(wù)，取得了一些成績，現(xiàn)將主要完成的工作、工作中的一些體會、存在的一些問題以及下半年的工作打算匯報(bào)。

一、完成的工作

理頭緒、抓管理、樹形象一月份我們從--人手中正式接管物業(yè)后，首先將眾多的頭緒進(jìn)行梳理，迅速從中理出主要的迫在眉睫的幾件事。首先，抓管理、促效益、樹形象。小區(qū)的管理說到底是為業(yè)主提供各項(xiàng)滿意的服務(wù)。而這一切都取決于服務(wù)者素質(zhì)的高低和能力的發(fā)揮。在工作中不僅需要有好的態(tài)度、好的服務(wù)理念，更要有專業(yè)化管理。

對此公司制定了精細(xì)化的管理制度，明晰化的流程程序，做好了職責(zé)定位，使物業(yè)工作能夠有條不紊地進(jìn)行下去。其次加?a href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽鋇吶嘌倒ぷ鰨鑾糠褚饈?，树立企覕澄侒頤怯姓攵緣囟栽憊さ鬧耙檔賴隆?a href='//xuexila.com/liyi/' target='_blank'>禮儀禮貌、行為舉止及專業(yè)技能進(jìn)行培訓(xùn)，使得在職員工迅速達(dá)到了服務(wù)要求。出色的服務(wù)為企業(yè)樹立了良好的形象。

對小區(qū)存在的問題進(jìn)行整治，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)維修為了徹底改變小區(qū)業(yè)主對物業(yè)的看法，也為了徹底解決小區(qū)多年來存在的一些問題，--過后，我們在集團(tuán)公司的大力支持下，開始了對--區(qū)的共用房屋及共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修，對環(huán)境進(jìn)行徹底的整治。先后投資--余萬元，更換了小區(qū)--扇單元門，清掏了--口供暖、供水井雜物，維修、更換樓內(nèi)外管井閥門--個(gè)，檢漏修補(bǔ)屋頂漏水--余戶，更換住戶玻璃---多塊、對--多戶的住戶窗框進(jìn)行維修，清掏小區(qū)污水井--口、化糞池--個(gè)，修補(bǔ)拓寬路面--多米，更換了--區(qū)的監(jiān)控設(shè)備。除了以上的整體大的維修外，我們還接了--多個(gè)維修單，回訪住戶--多戶，業(yè)主對我們的滿意率達(dá)--%以上，接到投訴--起，并圓滿地協(xié)調(diào)解決。

建全檔案，對各類手續(xù)進(jìn)行檢查為了加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，便于更好地服務(wù)業(yè)主，-月份我們將物業(yè)公司所需、所缺的檔案資料從相關(guān)部門一一調(diào)回并存檔，接著對各類手續(xù)進(jìn)行年檢，提早順利地通過完成相關(guān)部門要求的手續(xù)年檢。對小區(qū)進(jìn)行綠化美化為了進(jìn)一步改善小區(qū)環(huán)境，我們在集團(tuán)公司的支持下先后栽刺柏--多株，裝點(diǎn)假山邊鮮花--多盆，種植鮮花-棵，與此同時(shí)對以前種上的花草樹木進(jìn)行除草、修剪，精細(xì)打扮后的小區(qū)面貌煥然一新。加強(qiáng)宣傳力度，配合城管、社區(qū)完成--工作物業(yè)服務(wù)不但是理性的行為服務(wù)，還應(yīng)該包括人文的思想教育與感化。我們在整治小區(qū)環(huán)境的同時(shí)，也通過宣傳廣告欄向業(yè)主宣傳“創(chuàng)城”理念、消防常識、業(yè)主行為規(guī)約等，先后展出了--塊宣傳牌匾，張貼了--多---街道關(guān)于全民參與的“--宣傳廣告，廣大業(yè)主通過這些輿論宣傳，自身素質(zhì)、“創(chuàng)城”意識得到了很大的提高。

配合集團(tuán)公司完成-區(qū)奠基開工典禮的準(zhǔn)備工作及善后工作--月--號——--月--號，我們除了值班人員外，其他員工全部出動到-區(qū)，很好地完成了集團(tuán)公司交給我們的清掃售樓部衛(wèi)生，布置會場、，包括插彩旗、擺放鮮花等，負(fù)維護(hù)會場車場秩序、安全衛(wèi)生等任務(wù)，并處理了會場善后事宜。這次的活動，我們的團(tuán)隊(duì)服務(wù)技能得到了鍛煉，團(tuán)隊(duì)的自身素質(zhì)得到了很好的展示。

二、體會與不足

在這半年的工作中我們體會到，一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)離不開上級部門的支持，我們的大量工作離不開集團(tuán)公司的支持與幫助。我們會緊緊圍繞在集團(tuán)公司的周圍，努力為璽建祥房地產(chǎn)后期服好務(wù)，為璽建祥房產(chǎn)創(chuàng)名優(yōu)品牌而努力。同時(shí)我們也體會到只有真心實(shí)意、踏踏實(shí)實(shí)為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，業(yè)主就會把好的“口碑”送給我們。我們會繼續(xù)努力提升服務(wù)質(zhì)量，力爭把璽建祥物業(yè)打造成品牌物業(yè)，為集團(tuán)公司增添光彩。當(dāng)然，我們在這半年的工作中也存在著一些不足，如：員工的服務(wù)技能不夠精熟，安全防范意識不夠強(qiáng)烈，在企業(yè)內(nèi)部管理方面還做的不夠科學(xué)、規(guī)范，員工的整體素質(zhì)還有待提高。

三、下半年的工作打算

全力以赴將-區(qū)項(xiàng)目的接管工作完成好。培養(yǎng)市場，加大廣告宣傳，樹立品牌意識鄂爾多斯市的房產(chǎn)開發(fā)及璽建祥房產(chǎn)開發(fā)給我們帶來了無限的發(fā)展前景，我們要做好市場調(diào)查，總結(jié)上半年的工作經(jīng)驗(yàn)，做好業(yè)主的回訪工作，并加大宣傳力度，提高我們的企業(yè)知名度。做好我們的回訪我工作，特別是業(yè)主的報(bào)修工作。

及時(shí)、真誠、貼心的服務(wù)永遠(yuǎn)是我們工作的主線。加強(qiáng)--各項(xiàng)目，各部門的內(nèi)部管理，加強(qiáng)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不斷學(xué)習(xí)專業(yè)知識，提高業(yè)務(wù)水平，提高自身素質(zhì);繼續(xù)完善和規(guī)范各項(xiàng)管理制度，為公司的各項(xiàng)工作的展開打好基礎(chǔ)。配合集團(tuán)公司完成-區(qū)的前期介入工作做好安全管理方面的工作，安全是企業(yè)永恒的主題，堅(jiān)持預(yù)防為主，防治結(jié)合，加強(qiáng)安全教育，實(shí)行群防群治的原則，通過安全教育，不斷增強(qiáng)小區(qū)業(yè)主和員工的安全意識和自我防護(hù)能力，為小區(qū)創(chuàng)作一個(gè)安全、舒適的環(huán)境。結(jié)合實(shí)際情況，多從細(xì)節(jié)考慮，緊跟集團(tuán)公司步伐，協(xié)調(diào)好內(nèi)外部門關(guān)系，多為集團(tuán)公司排憂解難。

總之，我們物業(yè)公司會在集團(tuán)公司的帶領(lǐng)下，重管理，抓培訓(xùn)，創(chuàng)新服務(wù)理念;重品牌，拓市場，增強(qiáng)競爭實(shí)力;重人才，創(chuàng)機(jī)遇，擴(kuò)大發(fā)展空間;勵精圖治，開拓物業(yè)市場，眾志成城，創(chuàng)璽建祥物業(yè)輝煌。

上半年工作總結(jié)范文參考2來到--的工作時(shí)間雖然不是很長，但是學(xué)習(xí)到了許多新知識、新技術(shù)，接觸了以前沒有接觸甚至沒有想過要接觸的工作內(nèi)容，這一切都是對自己的一種挑戰(zhàn)、一種提升、更是一種成長。

回顧半年來的工作情況，我主要負(fù)責(zé)兩方面的內(nèi)容：一是網(wǎng)站內(nèi)容的更新，二是--客服，因?yàn)闆]有將這兩項(xiàng)內(nèi)容很出色的完成，所以我對自己的表現(xiàn)還不是很滿意。下面具體的來說明一下工作的完成情況：

一、個(gè)人客戶管理與服務(wù)

為彰顯vip會員尊崇倍至、享我所想的尊貴體驗(yàn)。20--年度我中心本著溝通從心開始的服務(wù)理念，我們的每一位服務(wù)人員都從客戶的利益出發(fā)，想客戶所想，急客戶所急，為客戶提供各類通信服務(wù)以及慎重停機(jī)、免費(fèi)補(bǔ)卡，免費(fèi)更換stk大容量卡，幫助客戶積分兌獎等業(yè)務(wù)我們盡心盡力為客戶做到。

結(jié)合我們--公司的各項(xiàng)工作指標(biāo)，本著服務(wù)“以人為本”的宗旨從年初的數(shù)據(jù)分割到客戶滿意度，實(shí)行了針對大客戶、重要客戶的上門服務(wù)、親情化服務(wù)等差異化服務(wù)。我們要求每一位客戶經(jīng)理耐心解答客戶關(guān)于移動通信方面的疑問、圓滿解決客戶在使用--電話方面的問題、提供形式多樣的信息服務(wù)?？蛻艚?jīng)理會定期與客戶聯(lián)絡(luò)，同時(shí)，客戶也可以通過電話、短信、上門等方式與客戶經(jīng)理保持聯(lián)系?？蛻暨€可以向提供服務(wù)的大客戶經(jīng)理預(yù)約時(shí)間，要求上門服務(wù)。上門服務(wù)內(nèi)容包括：業(yè)務(wù)受理、設(shè)置新業(yè)務(wù)功能、進(jìn)行新業(yè)務(wù)演示、解決投訴問題、代收移動電話費(fèi)等。

另外，結(jié)合“服務(wù)與業(yè)務(wù)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，始終堅(jiān)持“創(chuàng)無限通信世界做信息社會棟梁”的企業(yè)使命，不斷增強(qiáng)員工的“危機(jī)感、緊迫感、使命感、責(zé)任感”在全面提高服務(wù)質(zhì)量外，使我們中心在公司的文明建設(shè)上都取得了長足的進(jìn)步。

二、中高端客戶保有率

在當(dāng)前激烈的市場競爭中，中高端客戶將成為我們通信行業(yè)下一步爭奪的市場目標(biāo)。在中高端客戶市場保有率“戰(zhàn)爭”中，只有不斷深化人性化、親情般的的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷提高的業(yè)務(wù)技術(shù)的水平才能，被眾多中高端客戶所信賴。去年的中高端保有率我們中心圓滿的完成公司下達(dá)的任務(wù)。

三、外呼人員的管理

外呼人員在我中心完成的指標(biāo)中占有一定的比率。電話營銷的目標(biāo)客戶群選取針對性強(qiáng)，以及服務(wù)口徑設(shè)計(jì)妥當(dāng)和全體外呼人員的共同努力，20年外呼人員在新業(yè)務(wù)的推廣，全面推動新業(yè)務(wù)的增量增收中起到了很大的作用。

外呼隊(duì)伍人員在做市場調(diào)查、社會調(diào)查、服務(wù)關(guān)懷、挖掘潛力客戶時(shí)，她們的服務(wù)質(zhì)量就代表著我們公司的服務(wù)形象，所以我們培訓(xùn)外呼人員：熟練掌握公司個(gè)指標(biāo)及各項(xiàng)業(yè)務(wù)，規(guī)范服務(wù)用語，應(yīng)答技巧專業(yè)靈活，團(tuán)隊(duì)之間密切配合協(xié)作。使他們能在第一時(shí)間內(nèi)將信息清楚明確的傳遞給目標(biāo)客戶。是直接連接客戶和公司的橋梁，所以對外呼人員的服務(wù)質(zhì)量直接影響到客戶，外呼人員進(jìn)一步培育潛力型和競爭型業(yè)務(wù)，重點(diǎn)加強(qiáng)潛力，服務(wù)管理、服務(wù)人員管理

四、投訴處理

為進(jìn)一步提高客戶滿意度、保持服務(wù)持續(xù)，大客戶中心在20年里以客戶價(jià)值為尺度，從加強(qiáng)投訴管理入手，建立起客戶投訴快速響應(yīng)機(jī)制。首先，優(yōu)化投訴處理流程，加強(qiáng)后臺管理人員對前臺客戶經(jīng)理投訴處理的支撐，設(shè)立投訴熱線，建立管理層直接介入處理的應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制，縮短投訴處理時(shí)限。

其次，嚴(yán)格控制集團(tuán)客戶短信群發(fā)。再次，重要和重復(fù)投訴直接向公司專業(yè)部門或公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)派單，管理人員及時(shí)支撐，處理解決方案。最后，完善客戶跟進(jìn)服務(wù)制度，提高移動公司的服務(wù)水平，從而達(dá)到投訴滿意度100%。

五、日常工作

客戶經(jīng)理是集團(tuán)客戶和個(gè)人大客戶服務(wù)的主要提供者，也是移動公司對外展示員工形象和工作風(fēng)貌的重要載體，客戶經(jīng)理的職業(yè)形象和職業(yè)素質(zhì)一直是公司領(lǐng)導(dǎo)和客戶關(guān)注的焦點(diǎn)。在20年的日常工作中，我們著重系統(tǒng)培訓(xùn)客戶經(jīng)理的服務(wù)與業(yè)務(wù)雙全面優(yōu)化營銷體系，實(shí)現(xiàn)客戶經(jīng)理規(guī)模化。大力推進(jìn)新業(yè)務(wù)的規(guī)模發(fā)展，加快改進(jìn)服務(wù)的步伐，全面優(yōu)化營銷體系，推動中心完成全年的營銷指標(biāo)。

下半年我準(zhǔn)備在工作中協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)全面創(chuàng)新服務(wù)模式，提高新業(yè)務(wù)的市場占有率。協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)全面提升客戶服務(wù)，促進(jìn)服務(wù)價(jià)值化。繼續(xù)大力宣貫“正德厚生，臻于至善”的核心價(jià)值。

上半年工作總結(jié)范文參考3我在人事部擔(dān)任--工作也有半年了，我逐漸在部門的工作中逐步轉(zhuǎn)入正軌，行政人事部是公司的關(guān)鍵部門之一，行政人事部人員雖然少，但在這半年里任勞任怨，竭盡全力將各項(xiàng)工作順利完成?，F(xiàn)就接手后的人事--上半年工作總結(jié)如下：

一、管理運(yùn)作方面

逐步完善公司監(jiān)督機(jī)制。員工不會做你要求做的事情，只會做你監(jiān)督要做的事情?；谶@個(gè)原因，本年度加強(qiáng)了對員工的監(jiān)督管理力度。完善公司現(xiàn)有制度，使各項(xiàng)工作有法可依，有章可尋。順應(yīng)市場的發(fā)展，依照公司要求，制定相應(yīng)的管理制度。在日常工作中，及時(shí)和公司各個(gè)部門、門店密切溝通、聯(lián)系，適時(shí)對各部門的工作提出些指導(dǎo)性的意見。加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，打造一個(gè)業(yè)務(wù)全面，工作熱情高漲的團(tuán)隊(duì)。作為一個(gè)管理者，提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，樹立起開拓創(chuàng)新、務(wù)實(shí)高效的公司新形象。逐步理清各部門工作職責(zé)，并要求各人主動承擔(dān)責(zé)任。

二、行政工作方面

對內(nèi)做好辦公用品的采購，嚴(yán)格審查各部門的辦公用品的使用狀況，并做好物品領(lǐng)用登記，以節(jié)約降低成本為第一原則，合理地采購辦公用品。辦理好各門店的`證照并如期進(jìn)行年審工作。協(xié)助各部門做好菜牌、菜譜、點(diǎn)心部的點(diǎn)心紙的設(shè)計(jì)跟進(jìn)工作。辦理好公司車輛如期進(jìn)行正常年審工作。加強(qiáng)員工飯?zhí)霉芾?，加?qiáng)員工飯?zhí)貌途咝l(wèi)生管理等。

三、人事管理方面

規(guī)范了各部門的人員檔案并建立電子檔案，嚴(yán)格審查全體員工檔案，對資料不齊全的一律補(bǔ)齊。根據(jù)部門人員的實(shí)際需要，通過各種渠道，有針對性、合理地招聘一批員工，以配備各崗位。通過這次工作總結(jié)，我對20--行政人事部將從以下幾個(gè)方面著手工作：加強(qiáng)培訓(xùn)力度，完善培訓(xùn)機(jī)制。企業(yè)的競爭，最終歸于人才的競爭。目前公司各門店及部門人員的綜合素質(zhì)普遍有待提高，尤其是酒家各部門主管及部門中層管理人員，加強(qiáng)對員工的人性化的管理，留住員工，留住人才，他們身肩重責(zé)。需根據(jù)實(shí)際情況制定培訓(xùn)計(jì)劃，從真正意義上為他們帶來幫助。

成功的企業(yè)源于卓越的管理，卓越的管理源于優(yōu)異、完善的制度。隨著公司的不斷發(fā)展，搞好公司管理制度無疑是其持續(xù)發(fā)展的根本。因此，建立健全一套合理而科學(xué)的公司管理制度便迫在眉節(jié)，為了進(jìn)一步完善公司制度，實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范化。

上半年工作總結(jié)范文參考4伴隨著大成集團(tuán)各新建項(xiàng)目的破土，金寶特公司的順利創(chuàng)產(chǎn)，我本人也經(jīng)過實(shí)際工作中的鍛煉，和在各位領(lǐng)導(dǎo)的幫忙下，取得了必須程度業(yè)務(wù)水平的提高，但同時(shí)更暴露出很多新的不足。

一、應(yīng)對市場變化、保證供應(yīng)穩(wěn)定。

-年受國際原油價(jià)格上漲、煤炭資源緊缺、電力供應(yīng)不足等多方因素影響，化工市場發(fā)生了較大變化，隨著奧運(yùn)臨近，國家環(huán)保部門加強(qiáng)了各地監(jiān)管力度，部分不達(dá)標(biāo)企業(yè)因多種原因處于停產(chǎn)或限產(chǎn)階段，造成多種基礎(chǔ)化工供應(yīng)緊缺、價(jià)格出現(xiàn)較大漲幅，應(yīng)對供應(yīng)市場環(huán)境突變。

采購中心在焦經(jīng)理的帶領(lǐng)下，進(jìn)取應(yīng)對提前準(zhǔn)備、提前預(yù)防，落實(shí)奧運(yùn)期間各類生產(chǎn)物資保障預(yù)案，采購中心生產(chǎn)四組截至7月份已將硝酸、珍珠巖助濾劑、水處理劑、純堿、片堿等受影響物資落實(shí)到位，保證生產(chǎn)原料供應(yīng)。

上半年共簽訂采購合同20份、確認(rèn)書310份、開發(fā)新供應(yīng)商13家、淘汰供應(yīng)商3家，共計(jì)采購金額19881272元，收到采購任務(wù)單207份、采購項(xiàng)目577項(xiàng)，除部分采購項(xiàng)目取消或自采外，100%完成上半年采購任務(wù)。

二、持續(xù)加強(qiáng)企業(yè)文化和業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)。

采購中心組織部門全員不斷加強(qiáng)對企業(yè)文化、集團(tuán)的各項(xiàng)文件的學(xué)習(xí)，會后每名采購員都要結(jié)合實(shí)際工作認(rèn)真總結(jié)，談?wù)勊枷塍w會相互提高，緊隨集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)方針，“主動接球、熱情為各業(yè)主公司服務(wù)”。

進(jìn)取參加集團(tuán)組織的各項(xiàng)學(xué)習(xí)，經(jīng)過對企業(yè)文化和《公司興亡我的職責(zé)》一書的學(xué)習(xí)，讓我的思想觀念的到了很大的提高，使得工作角度有了新的認(rèn)識，增加了企業(yè)與員工之間的紐帶，加強(qiáng)職責(zé)意識提高執(zhí)行力，是一名優(yōu)秀的員工必備的條件。

經(jīng)過集團(tuán)人才中心組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，直接在業(yè)務(wù)本事提高方面給予我很大幫忙，也是我獲得了業(yè)務(wù)本事提高的又一個(gè)途徑。

經(jīng)過采購物資輪換，讓我有機(jī)會接觸更多的采購品種，在市場考察時(shí)與不一樣的供應(yīng)廠家的洽談中學(xué)到了很多談判技巧，豐富了采購專業(yè)知識，提高了綜合業(yè)務(wù)水平，也讓我有機(jī)會重新認(rèn)識了自我的不足，有效的業(yè)務(wù)溝通、良好的語言表達(dá)本事、果斷的審事奪度、自信心的欠缺等等很多的不足還有待我繼續(xù)提高。性格并不是工作本事的決定性因素，工作方法、溝通本事、思維方式的改變，才是提高業(yè)務(wù)本事的根本出發(fā)點(diǎn)，“知識是學(xué)來的，本事是練出來的，品德是修出來的”。

我相信只要立足全心全意為大成集團(tuán)服務(wù)，擺正是在為自我本事提高而工作的態(tài)度，奉行大成集團(tuán)“爭先實(shí)干奉獻(xiàn)為民”企業(yè)精神，必須能夠克服困難，從普通到優(yōu)秀，最終成為一名卓越的采購員，為大成集團(tuán)的發(fā)展添一份力。

上半年工作總結(jié)范文參考5一、上半年活動總結(jié)

(一)確定了20--年的活動項(xiàng)目及其執(zhí)行小組，啟動了有關(guān)工作

在征求意見的基礎(chǔ)上，安徽家園確定今年.中精力開展安徽農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究、安徽企業(yè)勞動保險(xiǎn)調(diào)查、教育燭光行動和人文奧運(yùn)促進(jìn)四個(gè)活動項(xiàng)目，并在全體成員中產(chǎn)生了四個(gè)活動項(xiàng)目的執(zhí)行小組。王欣(省財(cái)政廳金融處)、劉治華(省勞動和社會保障廳勞動爭議仲裁院)、董輝(省糧食局監(jiān)督檢查處)、程文江(省勞動和社會保障廳工傷保險(xiǎn)處)分別擔(dān)任四個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行小組的聯(lián)系人。

目前，四個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)工作已經(jīng)啟動。一是參照課題研究的做法，考慮了安徽農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究項(xiàng)目的研究目標(biāo)、研究方法、研究進(jìn)度、成果形式、主要內(nèi)容和經(jīng)費(fèi)預(yù)算等基本問題，為分階段深入推進(jìn)研究工作打下了基礎(chǔ)。二是根據(jù)安徽企業(yè)勞動保險(xiǎn)調(diào)查的目的和要求，參考勞動法的有關(guān)規(guī)定，擬訂了《安徽企業(yè)勞動保險(xiǎn)狀況調(diào)查問卷》的初稿，待進(jìn)一步修改完善后實(shí)施。三是從教育燭光行動的宗旨出發(fā)，立足合肥本地，發(fā)起了為貧困家庭中小學(xué)生捐助圖書、作勵志報(bào)告、開展座談等活動。四是與中安論壇等媒體進(jìn)行了初步的.溝通聯(lián)系，達(dá)成了合作開展“我為人文奧運(yùn)獻(xiàn)一策”的征文活動的意向，并草擬了征文啟事。

(二)發(fā)出了抗擊冰雪災(zāi)害的倡議書，開展了抗震救災(zāi)的實(shí)際行動

年初，在南方多個(gè)省份遭受嚴(yán)重冰雪災(zāi)害侵襲的情況的下，安徽家園發(fā)出了抗擊冰雪災(zāi)害的倡議書，提出了鏟除道路上的積雪、為受困的人們送去溫暖、繼續(xù)做好本職工作、為完善我國應(yīng)急管理體制建言獻(xiàn)策等六條實(shí)際措施。汶川大地震發(fā)生后不久，安徽家園成員、省勞動保障廳程文江作為我省選拔的第一批青年志愿者，奔赴四川災(zāi)區(qū)開展抗震救災(zāi)服務(wù)。考慮到災(zāi)區(qū)的實(shí)際需要，我們.體(參加人員有李增輝、祖玲、李環(huán)、葛慧敏、王欣、王凱、劉治華、李霄音、、董輝、顏齡、姚順)捐助了200盒蚊香(價(jià)值600多元)發(fā)往四川民政廳，并通過中國扶貧基金會開展了地震災(zāi)區(qū)孤兒結(jié)對助養(yǎng)活動(已捐助1500元)。

(三)研究了成立社團(tuán)的若干問題，確定了社團(tuán)章程起草的基本構(gòu)架

對照《社會團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》的規(guī)定，我們初步研究了成立社團(tuán)的有關(guān)實(shí)體和程序問題，明確了需要進(jìn)一步努力的方向.的..。在此前提下，我們與團(tuán)省委溝通了業(yè)務(wù)主管單位問題，向民政廳咨詢了社團(tuán)登記管理問題。目前，我們正在參照國家《社會團(tuán)體章程示.本》、學(xué)習(xí)借鑒其他相關(guān)社團(tuán)章程的基礎(chǔ)上，抓緊起草安徽家園章程的初稿。

(四)拓展宣傳平臺，加強(qiáng)了安徽家園臨時(shí)網(wǎng)站、安徽家園專題博客和安徽家園博客圈等的管理和維護(hù)，豐富了有關(guān)宣傳欄目，及時(shí)追蹤社會熱點(diǎn)，擴(kuò)大了安徽家園建設(shè)計(jì)劃的宣傳。

二、下半年活動安排

(一)繼續(xù)推進(jìn)安徽農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究項(xiàng)目、安徽企業(yè)勞動保險(xiǎn)調(diào)查項(xiàng)目、教育燭光行動項(xiàng)目和人文奧運(yùn)促進(jìn)項(xiàng)目，扎實(shí)開展相關(guān)活動，力爭取得一些實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

(二)繼續(xù)發(fā)揮公民社會作用，為抗擊自然災(zāi)害(包括洪澇災(zāi)害)、促進(jìn)社會和諧作出自己的努力。關(guān)注地震災(zāi)區(qū)的重建，做好地震災(zāi)區(qū)孤兒結(jié)對助養(yǎng)的有關(guān)工作。

(三)擬訂好安徽家園章程的初稿，經(jīng)過征求意見和廣泛討論后形成定稿，報(bào)送業(yè)務(wù)主管單位和登記管理機(jī)關(guān)，并做好與業(yè)務(wù)主管單位和登記管理機(jī)關(guān)的溝通協(xié)調(diào)工作。

(四)繼續(xù)爭取社會各界尤其是大學(xué)生群體對安徽家園建設(shè)計(jì)劃的關(guān)注和支持，.思廣益，共同為安徽經(jīng)濟(jì)、政治、文化等各方面的發(fā)展做一些力所能及的工作。

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篇10

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；項(xiàng)目設(shè)計(jì)；風(fēng)險(xiǎn)控制；納稅籌劃

[作者簡介] 鞏冰冰，遼寧省電力有限公司阜新供電公司財(cái)務(wù)部，遼寧 阜新，123000

[中圖分類號] F299.27 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1007-7723（2012）10-0048-0003

由于國家對房價(jià)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)面臨了很大的發(fā)展難題。資料顯示，2012年8月已經(jīng)公布上半年業(yè)績的24家上市房企，除了萬科和保利，其余22家營收同比下降6.07%，利潤同比下滑的房企更是達(dá)到六成。由于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算周期性，上半年的業(yè)績中可能有很大部分是去年銷售而未結(jié)算的項(xiàng)目，如果扣除這個(gè)部分，上半年的實(shí)際銷售估計(jì)更不樂觀。普遍的難題是營業(yè)收入下降、庫存增加、利潤率下滑、資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，融資困難，政策不穩(wěn)定、市場不明朗，至少已有13家上市房地產(chǎn)企業(yè)悄然進(jìn)軍礦產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域“避風(fēng)”，算上早已轉(zhuǎn)向的企業(yè)，進(jìn)軍礦產(chǎn)的上市房地產(chǎn)企業(yè)則接近二成。困境之中謀求突圍，正是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)，企業(yè)普遍采取了謹(jǐn)慎拿地、縮小開發(fā)戰(zhàn)線、拉長開發(fā)周期的防守型經(jīng)營戰(zhàn)略。強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，有序加速項(xiàng)目的開工進(jìn)度，控制項(xiàng)目成本，加速資金回流，提高企業(yè)自身競爭力對嚴(yán)冬中的房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。

一、房產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目特點(diǎn)

（一）位置固定，項(xiàng)目單一

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)及使用均具有固定的地理位置，項(xiàng)目論證要考慮到地區(qū)差異[1]。項(xiàng)目開發(fā)是以單個(gè)的項(xiàng)目為對象，由于項(xiàng)目在選址、規(guī)模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等獨(dú)立特點(diǎn)，各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性[2]。項(xiàng)目點(diǎn)多面廣，各個(gè)項(xiàng)目部的權(quán)力很大，公司管理起來比較困難，常見的控制方式就是以報(bào)表為主、監(jiān)督為輔。

（二）資金占用大，回流周期長

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)往往需要投入大量資金，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求，完成一個(gè)項(xiàng)目要很長時(shí)間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時(shí)間，資金回流很慢，要求企業(yè)要高度關(guān)注資金的可持續(xù)投入和保障經(jīng)營資金的流動性[3][4][5]。

（三）風(fēng)險(xiǎn)大

項(xiàng)目開發(fā)周期長，非常容易受到政策、市場需求變化及競爭對手等影響。建設(shè)時(shí)間長，建筑材料價(jià)格和勞動力價(jià)格等可能都有很大變化，嚴(yán)重的會影響整個(gè)項(xiàng)目盈虧。而且一旦投入成為現(xiàn)實(shí)，轉(zhuǎn)型基本不可能。

（四）項(xiàng)目管理相對粗放

項(xiàng)目開發(fā)過程需要多方合作，合作企業(yè)基本屬于勞動密集型，依靠大量的勞動力投入，人員變動頻繁，培訓(xùn)困難，工作水平參差不齊。項(xiàng)目主要在露天進(jìn)行，受到自然條件和氣候的影響大，一般施工條件差、組織任務(wù)繁重，安全性要求高[6][7][8]。一個(gè)工程項(xiàng)目還要涉及到業(yè)主、分包方、材料供應(yīng)商等，要求專業(yè)詳細(xì)，管理上相對粗放。

二、工程項(xiàng)目管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理按照生命周期可以分為開發(fā)管理、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理、施工管理、運(yùn)營管理四個(gè)階段。主要的管理項(xiàng)目可以分為：項(xiàng)目采購管理、項(xiàng)目合同管理、項(xiàng)目時(shí)間管理、項(xiàng)目成本管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的主要問題

（一）開發(fā)階段盲目搶標(biāo)

缺乏有針對性的市場調(diào)研，把中標(biāo)作為頭等大事，標(biāo)書報(bào)價(jià)不科學(xué)，盲目圈地。開發(fā)商以為拿到稀缺資源就可以了，所以搶地火熱。以上海為例，南京東路163、虹橋長風(fēng)商務(wù)區(qū)、外灘園等地塊，價(jià)格30億、50億，甚至上百億。一方面從商辦樓來講，租金不斷地下跌，甲級寫字樓租金從2.5美金下跌到1美金；另一方面，空置率也在不斷提升，據(jù)統(tǒng)計(jì)2009年達(dá)到15%。這樣極端的情況，不斷積累了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)[9]。

（二）設(shè)計(jì)跟風(fēng)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)沒有因地制宜，而是跟風(fēng)嚴(yán)重，講究美觀但不實(shí)際，設(shè)計(jì)簡單化、概念化，后期營銷、廣告萬能化，造成市場接受差。

（三）施工階段履行合同不嚴(yán)謹(jǐn)

施工合同中內(nèi)容不全面、條款不嚴(yán)謹(jǐn) ，由于建設(shè)工程承發(fā)包合同條款多、文件涉及面廣，合同中技術(shù)要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯(cuò)誤、用詞異議性問題常常難免。造成工程質(zhì)量難以保證、工期延遲、工程造價(jià)難以控制，合同執(zhí)行必然受阻，導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同履約率低。

（四）成本失控

成本控制管理并不應(yīng)只是一個(gè)部門的任務(wù)，它應(yīng)該是整個(gè)企業(yè)的整體成本管理，從調(diào)研到樓盤交付使用的各個(gè)階段，不僅要加強(qiáng)事后成本控制，而且不能忽略加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制。如果監(jiān)督管理機(jī)制不是很完備，必然會導(dǎo)致趕工工程，從而造成由于趕工超支的材料加工費(fèi)、趕工費(fèi)、違約金等損失都難以估計(jì)。開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金等都積壓企業(yè)利潤空間。

四、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理建議

（一）加強(qiáng)前提可行性研究

項(xiàng)目選擇首先考慮預(yù)期性的研究、定位，如商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的五連環(huán)：選址、定位、資金鏈、招商、營運(yùn)。開發(fā)施工需要從長計(jì)議，進(jìn)行投入產(chǎn)出綜合考慮。加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)前市場調(diào)研，項(xiàng)目的實(shí)際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)者、策劃商、商業(yè)經(jīng)營者、投資者。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須充分了解經(jīng)營者的需求，才能做到適銷對路，一個(gè)經(jīng)營者缺席的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，其結(jié)果必然與實(shí)際市場需求脫節(jié)。要找到項(xiàng)目的發(fā)展方向，確定項(xiàng)目在市場上的競爭地位，確定項(xiàng)目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計(jì)的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投資建設(shè)成本的估算，對項(xiàng)目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項(xiàng)目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性有充分的認(rèn)識。

（二）強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段投資

項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)盡管只占總體成本的1.5%～2%，但對整個(gè)工程的造價(jià)來說影響可達(dá)80% 以上。在項(xiàng)目成本管理中項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段可以起到前瞻性的控制作用，它基本上把各個(gè)階段的成本都進(jìn)行了預(yù)算和規(guī)劃，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵階段，甚至實(shí)現(xiàn)可控成本高達(dá)90%以上。做好前期設(shè)計(jì)規(guī)劃是控制好成本的關(guān)建，要加強(qiáng)開發(fā)商與策劃公司的對接。

（三）嚴(yán)格施工合同全過程管理

合同管理伴隨工程全部過程，工程質(zhì)量、工期、造價(jià)是施工合同執(zhí)行的監(jiān)控依據(jù)，所以工程管理的好壞已經(jīng)在招投標(biāo)中已經(jīng)確立。因而招投標(biāo)文件、合同內(nèi)容需要房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)、工程管理、企化營銷、預(yù)算合約、法律法務(wù)、財(cái)務(wù)等幾乎全部人員參與，才能保證合同詳細(xì)、可行、全面、可操作，控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格執(zhí)行國家的招投標(biāo)管理規(guī)定，不訂立黑白合同，嚴(yán)格建設(shè)工程施工合同示范文本的應(yīng)用，規(guī)范合同表述形式。

（四）進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)是稅負(fù)比較中的行業(yè)，其中營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是其納稅重要環(huán)節(jié)，應(yīng)該主動尋找稅務(wù)師事務(wù)所，尋求有利的稅務(wù)安排。

（五）提升融資能力

房地產(chǎn)企業(yè)是資金需求非常大的行業(yè)，要注重自我資金的積累，力求控制好企業(yè)本身的資產(chǎn)負(fù)債率，建立互信的銀企關(guān)系，增加融資彈性。拓寬融資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。積極嘗試融資租賃、債券融資等方式。

（六）完善管理制度，推行績效評價(jià)

建立健全監(jiān)理制度，對項(xiàng)目投資進(jìn)行有效的控制，各方面的實(shí)施按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，責(zé)任落實(shí)到人，從工程管理機(jī)制上建立健全成本控制系統(tǒng)；同時(shí)，做好工程進(jìn)度款的審核，避免資金失控。有關(guān)工程進(jìn)度款的審核，就是確定監(jiān)理方的工程量，并制定相應(yīng)的管理制度，以落實(shí)到項(xiàng)目中去，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，控制項(xiàng)目成本。

五、結(jié) 語

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理是企業(yè)的核心，項(xiàng)目管理的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)控制和成本控制，完成這些關(guān)鍵點(diǎn)的保障是完善有效的制度監(jiān)督和通暢的信息溝通，需要企業(yè)持續(xù)地建設(shè)并不斷調(diào)整。

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