導(dǎo)語：如何才能寫好一篇金融支持房地產(chǎn)政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)周期 房地產(chǎn)金融政策 實效

一、房地產(chǎn)金融政策變化的趨勢

近年來，中央政府和央行頒布了一系列房地產(chǎn)金融政策，促進了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)明顯的行業(yè)特征，以及其與國民經(jīng)濟發(fā)展的密切相關(guān)，它的快速發(fā)展一定程度上造成了固定投資增長過快、貸款規(guī)模過大，并進一步導(dǎo)致了今年整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展局部過熱。隨著我國房地產(chǎn)金融政策體系的建立和中央銀行功能的不斷完善，中央銀行對于房地產(chǎn)市場走向的關(guān)注日益提高。并在貨幣政策上進行引導(dǎo)，運用金融政策和宏觀經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性希望能使房地產(chǎn)市場回到健康的發(fā)展道路上來。在對住房需求進行細分的基礎(chǔ)上，貨幣政策趨向于對真實的住房需求給予保護和支持,而對投資性的需求給予了抑制，力求遏止由于投資而導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場價格的惡意猛漲。對于房地產(chǎn)市場處于起步和發(fā)展階段的地區(qū)運用政策依然給與大力的支持，而對因炒作過熱導(dǎo)致價格飚升的地區(qū)給予政策性的限制。

1.房地產(chǎn)政策正逐步改變其力度和結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)市場的金融政策作為宏觀調(diào)控的重要組成部分，其走向與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)，因此隨著宏觀經(jīng)濟形勢的變化、房地產(chǎn)市場的成熟度和金融機構(gòu)風(fēng)險意識的增強，金融政策對于房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠性支持，正逐步改變其力度和結(jié)構(gòu)。貨幣政策強調(diào)的是協(xié)調(diào)總需求和總供給。對于房地產(chǎn)市場的金融調(diào)控,既是總體調(diào)控政策的重要組成部分,又因為其影響面大、滲透力強成為調(diào)控的重要關(guān)注對象。

2.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策正走向預(yù)防性、間接化和多元化

對比20世紀90年代以來國家運用的房地產(chǎn)金融政策，可以看出，對于房地產(chǎn)市場的金融調(diào)控政策正走向預(yù)防性、間接化和多元化。

(1)金融政策的制定和實施走向預(yù)防性

1993年，由于當(dāng)時全國房地產(chǎn)市場不發(fā)達，機制不健全，部分房地產(chǎn)已經(jīng)過熱甚至產(chǎn)生了泡沫之后才進行調(diào)控的，是“事后調(diào)控”；而從2003年開始的本次調(diào)控政策的制定和實施更大程度上是“預(yù)防”，具有很大程度的超前性,央行從分析銀行的違規(guī)、房地產(chǎn)貸款造成的風(fēng)險出發(fā),及時提出防范房地產(chǎn)過熱甚至產(chǎn)生“泡沫”的措施，以保證房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定地發(fā)展，這一系列的政策促進了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步上升。

(2)金融政策調(diào)控方式的間接化

20世紀90年代以后國家在制定房地產(chǎn)金融政策開始注重政策的柔性化，采用金融政策直接調(diào)控和間接調(diào)控相結(jié)合的形式。央行在直接限制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸結(jié)構(gòu)和信貸條件的同時，還通過利率政策來調(diào)節(jié)貨幣的供應(yīng)量。

(3)金融政策工具的多樣化

隨著經(jīng)濟市場化改革，經(jīng)濟金融領(lǐng)域發(fā)生了巨大的變化，我國房地產(chǎn)金融政策工具有以直接調(diào)控向以間接調(diào)控為主轉(zhuǎn)化，貨幣政策工具的選擇越來越多，有貸款規(guī)模、再貸款、利率、存款準備金、再貼現(xiàn)等，房地產(chǎn)金融政策工具也呈現(xiàn)多樣化。央行在運用一般性政策工具的基礎(chǔ)上，開始靈活運用數(shù)量型工具和價格型工具，綜合運用利率、準備金率、首付比例的調(diào)整、窗口指導(dǎo)等多種政策,以及加大對商業(yè)銀行的風(fēng)險監(jiān)管力度,從房地產(chǎn)需求和供給兩個層面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,手段相對溫和,政策的導(dǎo)性更加明晰，直接調(diào)控工具的使用逐步減少，間接調(diào)控工具的使用逐步加強。

(4)金融政策作用對象的多元化

隨著我國住房貨幣化改革的完成，金融政策開始從房地產(chǎn)需求和供給兩個方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，國家在1998年擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略中，指出把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟增長點，調(diào)控的重點就是啟動居民住房消費，金融政策對于房地產(chǎn)業(yè)的支持在這一階段開始轉(zhuǎn)向，由以前的主要支持供給轉(zhuǎn)為同時關(guān)注消費需求和供給。2003年開始的調(diào)控不僅針對投資者，同時通過信貸政策來影響消費者。

二、影響房地產(chǎn)金融政策實效的因素

1.房地產(chǎn)金融政策自身的問題

(1)房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性

在市場經(jīng)濟條件下，政府的職責(zé)在于建立“游戲規(guī)則”，而不是隨意更改規(guī)則，政府應(yīng)當(dāng)保持政策的一致性和連續(xù)性。而我國監(jiān)管當(dāng)局對房地產(chǎn)市場的調(diào)控存在爭議，房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性。2003年我國房地產(chǎn)金融監(jiān)管進入了加強監(jiān)管、適度調(diào)控的階段。2003年121號文件一出臺就遭到房地產(chǎn)商的強烈抗議。2004年8月國務(wù)院18號文件對121號文件進行糾偏，認定房地產(chǎn)市場是健康的，并積極鼓勵對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)進行貸款。此舉顯示了央行政策的多變性，讓公眾無所適從。而且并沒有對房地產(chǎn)市場形成太多影響，致使后來的房價一路飛漲，迫使央行不得不提高存款準備金、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例等一系列措施。

(2)房地產(chǎn)金融政策缺少“靶向”準確的調(diào)控工具

由于我國采用一般性政策工具和選擇性貨幣政策工具，缺少“靶向”準確的調(diào)控工具，制度設(shè)計仍不夠完善，某些調(diào)控手段影響面過大而力度略顯不足，對整個宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生了不利影響。2005年3月的住房還貸“加息”政策本為打擊炒房者，但“一刀切”的加息卻影響了炒房者與買房人。由于炒房者資金雄厚，政策對其影響不大；反而是那些普遍經(jīng)濟能力有限，對住房抵押貸款依賴性強的購房者受到了較大的影響。

(3)忽視了“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”

央行不僅在多次出臺貸款利率浮動政策、上調(diào)存款準備金率、再貸款浮息制度等政策時，針對不同金融機構(gòu)采用差別化政策手段間接調(diào)控市場流動性、引導(dǎo)金融機構(gòu)的貸款行為，而且通過“窗口指導(dǎo)”等直接調(diào)控手段引導(dǎo)金融機構(gòu)有選擇性的貸款支持。應(yīng)該看到，全國相當(dāng)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，非常需要資金上的支持和金融政策上的扶持，如果在這個時候把它們拉進來一起調(diào)控，提高房地產(chǎn)開發(fā)和購置的門檻，增加開發(fā)和消費的成本，這對于房地產(chǎn)市場整體的發(fā)展是非常不利的。我們應(yīng)該采取差別化的房地產(chǎn)政策促進其發(fā)展，而不是運用“一刀切”的政策，否則勢必影響發(fā)展。

2.房地產(chǎn)金融政策之外的影響因素

(1)政府的雙重角色使房地產(chǎn)金融政策的執(zhí)行存在利益偏向

我國房地產(chǎn)金融政策出臺后，或多或少都要面臨一個同樣的問題：中央金融政策在執(zhí)行過程中“變形”。金融政策由中央銀行制定，而房地產(chǎn)經(jīng)濟政策則產(chǎn)生并服務(wù)于地方經(jīng)濟，表明地方政府與中央政府在經(jīng)濟利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地方政府會設(shè)法加以規(guī)避，這就使中央金融政策在執(zhí)行過程中產(chǎn)生扭曲。

(2)銀行對房地產(chǎn)金融的“過度支持”

到目前為止，理論界對房地產(chǎn)發(fā)展中金融“過度支持”的觀點基本上取得共識，但對導(dǎo)致金融“過度支持”原因的認識則存在較大分歧。金融“過度支持”的主要因素是體制和利益驅(qū)動。這里所說的體制是指金融體制，其中重點是證券市場(尤其是股票市場)和銀行部門。

(3)公眾對房地產(chǎn)市場的心理預(yù)期

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的特殊性,房地產(chǎn)金融政策的實施受心理因素即與其因素的影響更大,其原因如下：一是房地產(chǎn)投資者或購買者對未來期望過高。由于土地資源有限,土地的供給與需求矛盾日益突出,以致房地產(chǎn)價格具有與物價水平同步上漲的特性,亦即房地產(chǎn)具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產(chǎn)投資者或購買者的從眾行為。

三、完善我國房地產(chǎn)金融政策的建議

1.堅持金融支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本方向

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。作為一個涉及面廣、帶動系數(shù)高的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對建材裝潢業(yè)的拉動作用，對建筑業(yè)和農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移作用，對改善投資環(huán)境吸引外資的集聚作用都十分明顯，可以說是“一房拉百業(yè)”。因此，促進房地產(chǎn)業(yè)得到進一步發(fā)展是確保國民經(jīng)濟持續(xù)健康運行的內(nèi)在要求。人民銀行采取了一些金融方面的宏觀調(diào)控政策，目的是避免房地產(chǎn)業(yè)大起大落，讓其少走彎路，健康發(fā)展。長遠看房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢，但今后一段時期銀行仍將是房地產(chǎn)融資的主渠道。因此，金融機構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。既要支持商品房的開發(fā)，也要繼續(xù)發(fā)放按揭貸款，支持城鄉(xiāng)居民改善住房條件。

2.注重長效機制，保持政策的連貫性

由于政府政策在時間上不一致，就會造成政府政策目標無法實現(xiàn)。在這種情況下，只有保持政策一致性，就可以實現(xiàn)其目標。這就要求：強化政策制定者的行為準則，使其無法或沒有動力區(qū)制定相機抉擇的經(jīng)濟政策;加強政策制定的統(tǒng)一性，莫要政出多門。應(yīng)該綜合運用城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進行綜合治理;加大政策執(zhí)行力度。在新的房價調(diào)控政策出臺之前，我們看到的更多的是中央和地方政府之間的博弈，政府和開發(fā)商之間的博弈以及政府不同部門之間的推諉和爭議，這些博弈和不同意見造成了各級政府和金融機構(gòu)在執(zhí)行房價調(diào)控政策時互相掣肘，大大削弱了房價調(diào)控效果。因此，加大執(zhí)行力度是政策取得預(yù)期效果的必要條件。

3.選擇合適的金融政策調(diào)控方式、實施的時機和力度

在當(dāng)前結(jié)構(gòu)性問題突出的情況下，運用金融政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控時應(yīng)盡可能選擇直接調(diào)控的方式來對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控，避免“誤傷”。直接調(diào)控方式的運用視情況而定、力求針對性，可選擇的具體措施包括中央銀行直接規(guī)定銀行貸款給房地產(chǎn)行業(yè)的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)。同時，我們應(yīng)謹慎地把握金融政策調(diào)控的時機，避免因時機選擇不對而降低政策調(diào)控的有效性，或者與其他調(diào)控政策相互抵消。房地產(chǎn)調(diào)控的手段為,政府通過可控的貨幣、土地資源,采取金融、法律法規(guī)和行政手段影響房地產(chǎn)周期波動；調(diào)控的方法為，通過反周期方法，平抑或引導(dǎo)其周期波動。

4.注重“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”

房地產(chǎn)市場的區(qū)域性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域不均衡性。由于房地產(chǎn)位置的固定性，房地產(chǎn)市場也必然是一個區(qū)域性的市場，各個地區(qū)無論從市場發(fā)育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。鑒于目前我國不同地區(qū)所處房地產(chǎn)周期各不相同，央行應(yīng)根據(jù)“地區(qū)差異”制定不同的房地產(chǎn)金融政策。中央銀行要同時從供給和需求兩個方面采取行動，保持政策力度均衡，并將政策的重點放在引導(dǎo)供需各方，形成正確預(yù)期，逐步調(diào)整其不理上。

對目前房地產(chǎn)市場中所存在的結(jié)構(gòu)性不合理和房價過高問題，可以鼓勵擴大中低價商品房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模，提高低收入家庭的購房能力，滿足普通市民改善居住條件的愿望。要壓縮高檔項目的用地供給，增加高檔項目開發(fā)、交易和炒作的成本。但要從根本上解決問題，還應(yīng)著眼于發(fā)揮市場機制作用，政策應(yīng)通過市場機制起作用，而不能完全依賴行政手段來干預(yù)。

參考文獻:

[1]郁文達:房地產(chǎn)周期和金融政策[J].中國房地產(chǎn)金融，2003

篇2

一、衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征

(一)投資穩(wěn)步增長

1—9月，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資26．65億元，同比增長17．04％。其中商品住宅完成投資18．77億元，同比增長10．5％，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資額的70．43％；商業(yè)營業(yè)用房完成投資4．73億元，同比增長116．97％，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資額的17．75％。

(二)市場供需兩旺

1—9月．商品房施工面積1005．05萬平方米，同比增長34．78％。商品房竣工面積l87．95萬平方米，同比增長81．73％。累計銷售商品房1．14萬套，面積148．29萬平方米，同比分別增長104．62％、123．84％，1—9月份供銷比(期間商品房批準預(yù)售面積：期間商品房銷售面積)為0．66：l。

(三)價格漲幅平穩(wěn)

1—9月份．商品房均價為2525元／平方米，同比增長6．00％，商品住宅均價為2208元／平方米，同比增長8．02％。9月份，商品住宅均價同比增長19．28％，環(huán)比增長4．15％。資金回籠加速。1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源小計44．03億元，其中銀行貸款4．09億元，同比減少26．31％，自籌資金15．00億元。同比增長l6．82％。其他資金來源中，定金和預(yù)收款14．39億元，同比增長194．88％．旺盛的市場需求直接加速了開發(fā)商的資金回籠．困擾開發(fā)商多時的“資金鏈斷裂問題”得到轉(zhuǎn)變。

基于以上所述．在經(jīng)濟復(fù)蘇背景下，衡陽市房地產(chǎn)市場不景氣狀況已經(jīng)得到較大的改善。但是一方面這種建立在國家政策和信貸推動基礎(chǔ)上，而不是建立在居民收入形成的購買力提高基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，其可持續(xù)性還有待于時間的驗證，另一方面影響房地產(chǎn)市場的基本因素還沒有完全消失．國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展還有可能出現(xiàn)波動．衡陽市房地產(chǎn)業(yè)的真正復(fù)興還有待時日。

二、衡陽市房地產(chǎn)存在問題的經(jīng)濟學(xué)分析

(一)居民“理性預(yù)期”與房地產(chǎn)市場投機行為

西方經(jīng)濟學(xué)中理性“經(jīng)濟人”假設(shè)認為，在利己主義的推動下。具備“完全理性”的人能夠自覺地實現(xiàn)利益最大化。房地產(chǎn)市場消費者的市場行為符合“經(jīng)濟人”假設(shè)。消費者在房價上漲時由于預(yù)期房價還會繼續(xù)上漲．而且出于貨幣增值的需要，在房價上漲的預(yù)期下不可避免產(chǎn)生投機沖動。今年以來，市面上出現(xiàn)的排隊購房的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮了，甚至出現(xiàn)了單純的“賣房號”現(xiàn)象．一些樓盤開盤不到幾／J,n,-t，就告售罄，而目前衡陽居民還沒有能支撐房地產(chǎn)這樣“瘋狂”的收入水平房地產(chǎn)市場的投機行為一方面不利于反映居民真實住房需求：另一方面也擾亂了房地產(chǎn)市場價格，不利于其正常發(fā)展。從目前衡陽房價來看，泡沫成分應(yīng)該不大．而且又經(jīng)歷了一輪調(diào)整，衡陽市目前房價收入比大約為6左右，房價還在居民收入可以承受的范圍內(nèi)，但是如果對市場投機行為不加以抑制，面對逐步推高的房價．本身就比較脆弱的房地產(chǎn)經(jīng)濟必然會受到損害，給區(qū)域經(jīng)濟金融體系帶來難以估量的損失。

(二)結(jié)構(gòu)性供需不平衡妨礙衡陽市房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展

根據(jù)薩伊定律，供給能創(chuàng)造需求，也能抑制需求，能創(chuàng)造需求適應(yīng)需求的供給是有效供給，背離需求的供給是無效供給。衡陽商品房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題依然存在。一是戶型結(jié)構(gòu)不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求．近年來衡陽市開發(fā)大戶型住宅已成為一種趨勢，90平方米以下，總價較少的中小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經(jīng)濟適用房建設(shè)滯后(見表1)，一部分經(jīng)濟困難家庭的住房需求沒有得到改善。

(三)金融機構(gòu)“非理性”行為孕育著房地產(chǎn)市場風(fēng)險

金融機構(gòu)作為集體“經(jīng)濟人”有尋求自身利益最大化的沖動，但是由于其經(jīng)理人是股東(或國家和政府)的委托人，不可避免在經(jīng)濟活動中出現(xiàn)“拿別人的錢替別人辦事”，因而效率低下，甚至因為房地產(chǎn)商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產(chǎn)行業(yè)中，金融機構(gòu)因為利益沖動而對房地產(chǎn)支持過度，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。如果開發(fā)商資金不足，開發(fā)項目進行不下去，房地產(chǎn)金融風(fēng)險就會凸現(xiàn)出來，2008年的房地產(chǎn)市場不景氣導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款顯著增加就是非常明顯的例證2008年9月．在房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量減少1．51％(2009年l0月農(nóng)業(yè)銀行不良資產(chǎn)剝離)的條件下，衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)貸款損失類不良貸款數(shù)量同比增長84．48％，關(guān)注類貸款同比增長50．54％(見表2)，而關(guān)注類房地產(chǎn)貸款可能向不良貸款轉(zhuǎn)化。據(jù)已公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2009年1—9月份，衡陽市空置商品房38．53萬平方米，同比增長132．52％，按9月份市場平均價格2382元／平方米計算。已經(jīng)沉淀了開發(fā)企業(yè)9．17億資金，在衡陽市房地產(chǎn)大量開發(fā)建設(shè)，居民實際收入沒有上升的情況下，購買力的釋放還能持續(xù)多久?(四)房地產(chǎn)民間融資潛藏的風(fēng)險值得關(guān)注民間融資作為正規(guī)金融的補充．因為資金的稀缺性也會產(chǎn)生信貸配給現(xiàn)象。由于信息不完全對稱，在融資市場上會出現(xiàn)逆向選擇和道德風(fēng)險。逆向選擇的結(jié)果是付出利息高的借款人獲得貸款，但是高利息必然要求高回報，在房地產(chǎn)行情看好時，這種回報可能會得到滿足，但是在目前房地產(chǎn)市場主要靠政府政策推動，而居民收入水平提高形成的購買力并沒有得到很大改變的條件下，一旦出現(xiàn)政府優(yōu)惠政策不再延續(xù)，信貸政策收緊．就會出現(xiàn)商品房銷售不暢的情況．房地產(chǎn)市場將不可避免出現(xiàn)道德風(fēng)險。尤其是一些房地產(chǎn)項目存在的非法集資現(xiàn)象．更容易出現(xiàn)融資糾紛．這種情況在2008年的湘西集資案中已經(jīng)有例可循。

三、經(jīng)濟復(fù)蘇背景下金融機構(gòu)如何促進區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展

面對經(jīng)濟復(fù)蘇的大環(huán)境，衡陽金融機構(gòu)在推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展上應(yīng)有所作為．在支持房地產(chǎn)發(fā)展上應(yīng)更加注重科學(xué)性和靈活性

(一)把握好房地產(chǎn)金融支持的方向

房地產(chǎn)金融支持應(yīng)放在以下幾個方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機構(gòu)在加強商業(yè)性信貸風(fēng)險管理的同時，要加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)．優(yōu)先支持普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)．優(yōu)先滿足具有償還能力的家庭購買自住房的貸款需求：

另一方面，還要求金融機構(gòu)積極配合國家住房保障體系建設(shè)，在風(fēng)險可控的前提下．切實改進對經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設(shè)的金融服務(wù)。二是把握好增量控制。

在對存量土地開發(fā)和在建工程項目實施金融調(diào)控的同時，更要加強對新增土地開發(fā)和新開工項目的調(diào)控。防止房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴防形成的新不良貸款。三是把握好房地產(chǎn)穩(wěn)健經(jīng)營。根據(jù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控狀況．對金融支持的重點應(yīng)放在關(guān)注投資規(guī)模適度、現(xiàn)金流較充裕、項目適銷對路、企業(yè)資質(zhì)較好、還貸較及時的房地產(chǎn)企業(yè)四是把握好市場失靈問題的解決。市場失靈理論告訴我們，房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利性促使其熱衷于開發(fā)大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產(chǎn)市場本身不可能實現(xiàn)居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調(diào)控必不可少。對房地產(chǎn)信貸投向?qū)嵭兄笇?dǎo)，增加開發(fā)小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應(yīng)該發(fā)揮作用。

(二)把握住房地產(chǎn)金融支持的力度

房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)．因此為了防止區(qū)域經(jīng)濟大幅波動，對于區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的金融支持力度應(yīng)把握“平衡”的原則。

一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產(chǎn)金融支持應(yīng)在三方面把握好力度：首先是重點支持個人自住性消費需求。對于個人改善住房條件的消費需求，要在衡量個人償債能力的基礎(chǔ)上盡可能滿足；其次是有條件支持投資性需求．在嚴格執(zhí)行信貸政策，詳細了解貸款申請人的資料真實性的基礎(chǔ)上，對于具有投資價值的項目積極參與；第三是嚴格抑制炒作性房地產(chǎn)投機需求。這樣既能加大市場的有效需求，又能防止市場產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。

二是把握住金融支持與經(jīng)濟發(fā)展水平的平衡。在全國經(jīng)濟增長放緩的大趨勢下，經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱的區(qū)域金融機構(gòu)應(yīng)采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問題可以采取低于基準利率的政策。而對開發(fā)大面積、超豪華型公寓則采取高于基準利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結(jié)構(gòu)性問題，解決了一部分低收入家庭的住房問題，又促進了區(qū)域經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。

(三)加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系建設(shè)

一是建立房地產(chǎn)金融長效監(jiān)測機制。首先要建立適應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)金融調(diào)控的一系列風(fēng)險指標體系，根據(jù)這些指標進行長期跟蹤監(jiān)測并及時向金融主管部門和銀行反饋，各金融機構(gòu)要協(xié)調(diào)共同行動，對房地產(chǎn)民間融資活動、房地產(chǎn)貸款使用、企業(yè)資金鏈狀況、企業(yè)資金異常情況、房地產(chǎn)投資規(guī)模和銷售狀況等要重點監(jiān)測．發(fā)現(xiàn)問題及時報告和解決。

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關(guān)鍵字:房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、流通、消費的各個環(huán)節(jié)都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機構(gòu)的支援和配合。房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。2001年中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預(yù)售款的難度也越來越大。因此，現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學(xué)會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。但是我國的房地產(chǎn)金融起點低、基礎(chǔ)差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。

一、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

1.從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

2.從總量上看，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

3.從結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題

1.政策上——國家宏觀調(diào)控，增大融資難度

近年來，國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實施了一系列的宏觀調(diào)控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對中央政府出臺的政策制定了具體的實施細則，加大了宏觀調(diào)控力度，這些都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了嚴重的打擊，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資帶來了前所未有的困境。

就我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動的銀行貸款來運作其項目，而銀行在這種狀況下承擔(dān)了大量風(fēng)險。“央行121號文件”《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等7個方面切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，旨在減少銀行的風(fēng)險。比如《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項目投資總額的30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開展初期的資金來源提出了嚴格的要求；對房地產(chǎn)企業(yè)之前另外一個主要的融資渠道——預(yù)售房款也作了嚴格規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”。并進一步強調(diào)要“嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目”，這對房地產(chǎn)在項目開發(fā)過程中資金運作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時，《通知》還規(guī)定,商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款,只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時,針對一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目,嚴禁跨地區(qū)使用。121號文件從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

2.結(jié)構(gòu)上——融資渠道單一，風(fēng)險集中

目前，我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道。從20世紀80年代的商業(yè)性房地產(chǎn)進入中國以來，中國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨木橋”路線。

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金來源于商業(yè)銀行體系的支持，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對比較單一，而其他融資渠道，如房地產(chǎn)信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠未形成，沒能構(gòu)成資金支持體系和風(fēng)險分擔(dān)體系，商業(yè)銀行體系承擔(dān)著房地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風(fēng)險。這樣的融資體系，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)，還是對金融體系，乃至國家的整個宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個方面的潛在風(fēng)險：

第一，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調(diào)整必然會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性健康發(fā)展。

第二，對于銀行體系來說，給高風(fēng)險高收益行業(yè)以資金支持并不是銀行的優(yōu)勢所在。而目前我國房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)，而銀行業(yè)從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險與其收益完全不對稱，這將十分不利于銀行體系的穩(wěn)定。

第三，對于國家的宏觀調(diào)控來說，房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算，極其不利于國家宏觀調(diào)控政策的實施。

第四，從國民經(jīng)濟的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過度，形成了對其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，這將不利于國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。

3.環(huán)境上——房地產(chǎn)金融市場尚待完善

總體來看，目前我國的房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，有關(guān)的制度和體系處于建設(shè)中，具有明顯的市場建設(shè)和制度創(chuàng)設(shè)等初級階段的特征，這些與我國房地產(chǎn)市場處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導(dǎo)特征相一致。存在的主要問題有：

（1）房地產(chǎn)金融機構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險集中在銀行。

目前我國的房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達國家經(jīng)濟體常見的、旨在分擔(dān)住房抵押貸款違約風(fēng)險責(zé)任的保險(擔(dān)保)機構(gòu)。

（2）房地產(chǎn)金融交易集中在一級市場上。

我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)不完善，盡管一級市場已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進一步擴大試點證券規(guī)模和機構(gòu)范圍。

（3）政策性房地產(chǎn)金融缺失。

住房保障是社會保障制度的重要內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社會，實現(xiàn)政治經(jīng)濟穩(wěn)定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應(yīng)的金融支持，就無法盡快實現(xiàn)政府“人人享有適當(dāng)住房”的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩(wěn)定和社會發(fā)展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產(chǎn)金融制度安排，難以滿足經(jīng)濟社會發(fā)展的需要。

參考文獻：

[1]央行房地產(chǎn)金融分析小組.2005中國房地產(chǎn)金融報告.2006(8)

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【關(guān)鍵詞】信貸擴張；房地產(chǎn)金融危機；房地產(chǎn)泡沫

一、房地產(chǎn)金融危機回顧

在近現(xiàn)代的房地產(chǎn)金融危機中，每一次房地產(chǎn)泡沫破滅的最大受害者之一就是銀行等金融機構(gòu)。一旦房地產(chǎn)價格下降，大量的開發(fā)商立刻面臨著資金回收的困境，企業(yè)紛紛破產(chǎn)，留給銀行的就是債務(wù)和已經(jīng)不值錢的抵押物。下面對現(xiàn)代世界所發(fā)生的幾次典型的房地產(chǎn)金融泡沫進行回顧和分析（由于次貸危機研究很多這里暫不做研究案例）。

1、日本的銀行信貸擴張與房地產(chǎn)泡沫

在日本這個國土面積狹小而又經(jīng)濟高度發(fā)達的國家，土地是最為可靠的財富。生產(chǎn)和技術(shù)能不斷向前發(fā)展，商品可以源源不斷的生產(chǎn)出來，可國土卻無法擴大。因此，日本國民強烈追求擁有一塊屬于自己的土地，土地價格不斷上升成為大多數(shù)人信念。

1985年《廣場協(xié)議》簽訂之后日元大幅升值，為了抵消日元升值對本國出口貿(mào)易的負面效應(yīng)，日本政府從1987年2月-1989年5月一直實行2.5%的超低利率。在超低利率的刺激下，日本國內(nèi)泡沫空前膨脹。從1985年開始，日本六大城市土地價格每年以兩位數(shù)上升，1987年住宅用地價格竟上升了30.7%，商業(yè)用地跳升了46.8%。土地價格的急劇上升造成土地擔(dān)保價值上升，土地所有者能借此從金融機構(gòu)借到更多的錢，并以此為本金購買別的土地，出現(xiàn)了信貸支持過度現(xiàn)象。

1980—1985年間房地產(chǎn)信貸額占信貸總額的比重穩(wěn)定在026-0.27，但在1986-1990年間該比例逐漸上升到0.3，由于各個類別的信貸基數(shù)很大，因此該比例表明1985年以后房地產(chǎn)信貸支持額大幅度上升；1980-1985年間房地產(chǎn)信貸額年增長額占信貸總額年增長額的比重較低，但在1985年以后這一比重大幅上升，說明在20世紀80年代后半期有大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè)。與所有的泡沫經(jīng)濟一樣，日本泡沫經(jīng)濟的繁榮期維持了不到3年，終于在1990年底崩潰了。從1990年秋季開始，日本房價直線下落。從1990年12月到1991年12月期間，日本全國地價下跌4.6%，資產(chǎn)損失107.6萬億日元。和最高峰相比，房地產(chǎn)價格下降70%以上。1994年3月日本政府公布，在1992年日本全民總資產(chǎn)比1991年減少448萬億日元，股票價值減少178萬億日元。

2、泰國的銀行信貸擴張與房地產(chǎn)泡沫

1997年之前泰國經(jīng)濟發(fā)展成績斐然，國內(nèi)彌漫著樂觀情緒，大量資金由金融機構(gòu)投向非生產(chǎn)領(lǐng)域。泰國經(jīng)濟的順利發(fā)展也提高了國際上對這一地區(qū)的預(yù)期，國際投資者普遍看好泰國。1992年泰國在東南亞國家中首先實行了資本賬戶自由化，取消利率限額管制，放松了對資本流動的監(jiān)控，導(dǎo)致大量外資涌入泰國金融市場，且多為流動性大的一年期以下的短期資本。在金融自由化政策的驅(qū)使下，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從銀行取得高額貸款，他們用這些貸款四處購地建豪華公寓、別墅。隨著房地產(chǎn)價格的上漲，金融機構(gòu)也毫無顧忌地把大量資金貸給房地產(chǎn)業(yè)，使本來就很熱的房地產(chǎn)業(yè)更加升溫。

據(jù)統(tǒng)計，泰國金融機構(gòu)實際貸給房地產(chǎn)業(yè)的資金約占其貸款總額的50%。銀行信貸支持力度的提高，促使地價和房價不斷上升。到1996年底，泰國閑置住宅達85萬套。住宅大量閑置，樓價急劇下跌，大量投資無法回收，房地產(chǎn)商無力償還銀行貸款，造成銀行呆賬、壞賬急增。

泰國銀行貸款總額在8年間增長了5.7倍，而房地產(chǎn)貸款額在8年間增長了6.4倍，說明房地產(chǎn)貸款的增長速度快于銀行貸款總額增長速度；1990—1996年間房地產(chǎn)貸款額占銀行貸款總額的比重穩(wěn)定在0.32-0.4之間，該比例表明1990年以后房地產(chǎn)貸款額大幅度上升；1990年以后房地產(chǎn)貸年增長額占銀行貸款年增長額的比重一直穩(wěn)定在0.3左右，1990年和1992年竟高達0.7和0.42，說明在1990年以后大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè)；從1990年以后房地產(chǎn)貸款年增長率一直保持在0.25左右，表明房地產(chǎn)投資逐年增加。

在信貸政策大幅向房地產(chǎn)業(yè)傾斜的同時，投資者和投機者可以以較低的成本獲取資金，進行房地產(chǎn)交易，導(dǎo)致泰國房地產(chǎn)價格快速上漲。1988-1992年間地價以每年20%-30%的速度上漲，1992-1997年7月，地價的上漲速度更是高達40%，在某些地段，地價一年內(nèi)竟上漲14倍，銀行信貸的過度支持直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上升，最終形成泡沫。

二、我國房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)業(yè)對金融的依賴程度很高，遠遠超出發(fā)達國家對金融的依賴程度，積累了大量的金融風(fēng)險。主要表現(xiàn)在以下方面：一是房地產(chǎn)信貸增長過快；二是房地產(chǎn)商自有資金比重低；三是商業(yè)銀行過度競爭；四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險顯現(xiàn)。

目前我國房地產(chǎn)金融以銀行信貸為主，當(dāng)然還有包括債券融資、信托融資、上市融資以及基金融資等其他一些融資方式，但在銀行資金來源總額中所占的比例較小。在1998年以前，銀行房地產(chǎn)信貸的主要對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1998年以后才擴展到個人住房消費信貸。從我國房地產(chǎn)市場的運行過程及其資金鏈來看，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的整個過程，是我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。因此，有必要對房地產(chǎn)投資的資金來源進行具體分析，以明確銀行信貸支持在房地產(chǎn)投資的資金來源中所占的具體比重，并對具體分析銀行信貸政策與房地產(chǎn)市場泡沫的關(guān)系打下基礎(chǔ)。

從規(guī)模上看，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展迅速，已由1998年的年投資額3614億元，發(fā)展到2012年的43232億元，十多年間增長了10倍多。從結(jié)構(gòu)上看，幾年間銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款增幅一直保持20%以上，遠遠高于同期金融機構(gòu)貸款增速（金融機構(gòu)貸款增速一般在16%左右），從1998—20129年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中國內(nèi)貸款部分所占的比重逐年上升，特別是2009年，國內(nèi)貸款共計11293億元，比2008年增長48.5%。《2009年中國房地產(chǎn)金融報告》顯示，全年我國房地產(chǎn)開發(fā)共籌資57128億元，雖然直接反映為銀行貸款的資金僅占20.9%，但實際上，如將企業(yè)自籌資金、預(yù)收款和定金中的銀行貸款考慮進去，房地產(chǎn)開發(fā)中銀行貸款占的比重在55%以上。如果加上置業(yè)者的個人按揭貸款、企業(yè)開發(fā)的流動資金貸款和施工企業(yè)墊資的銀行貸款等，房地產(chǎn)業(yè)資金來源的80%左右是直接或間接來自商業(yè)銀行貸款。

三、我國房地產(chǎn)信貸的危機

總體來說，目前我國的房地產(chǎn)信貸市場尚處于起步階段，有關(guān)的制度和體系處于建設(shè)中，具有明顯的市場建設(shè)和制度建設(shè)等初級階段特征，這些與我國房地產(chǎn)市場處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導(dǎo)相一致。

1、房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道有限

鑒于我國金融業(yè)具有明顯的間接金融主導(dǎo)型特征，直接金融和資本市場尚不發(fā)達，整個經(jīng)濟活動中直接融資比例過小。相應(yīng)的，我國的房地產(chǎn)金融活動表現(xiàn)為以銀行信貸為主，資金來源高度依賴銀行。據(jù)測算，80%左右的房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸資金。

2、房地產(chǎn)信貸機構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險集中在銀行

目前我國的房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達國家經(jīng)濟體常見的、旨在分擔(dān)住房抵押貸款違約風(fēng)險責(zé)任的保險（擔(dān)保）機構(gòu)。

3、房地產(chǎn)金融交易集中在一級市場上

我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)不完善，盡管一級市場已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。

4、政策性房地產(chǎn)信貸缺失

住房保障是社會保障制度的重要內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社會，實現(xiàn)政治經(jīng)濟穩(wěn)定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應(yīng)的金融支持，就無法盡快實現(xiàn)政府“人人享有適當(dāng)住房’’的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩(wěn)定和社會發(fā)展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產(chǎn)金融制度安排，難以滿足經(jīng)濟社會發(fā)展的需要。

四、由世界房地產(chǎn)金融泡沫得到的經(jīng)驗和啟示

縱觀上述國家所發(fā)生的房地產(chǎn)金融泡沫歷程及其帶來的影響，我們可以得到如下經(jīng)驗教訓(xùn)：

1、銀行信貸行為在房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅過程中都發(fā)揮了重要的作用。從美國次貸危機中我們就可以看到，經(jīng)濟不景氣時，美聯(lián)儲大力度的降息，鼓勵消費者借款，刺激購房需求；貸款機構(gòu)為了擴大份額降低貸款條件，惡性競爭。當(dāng)泡沫經(jīng)濟出現(xiàn)時，連續(xù)的調(diào)高利率以及抬高貸款門檻又成了金融機構(gòu)的主要舉措。真是“成也蕭何敗蕭何”！因此我們應(yīng)該從中吸取教訓(xùn)，適時的根據(jù)國際、國內(nèi)的金融環(huán)境制定合理的，有效的金融信貸政策。

2、金融管理體制滯后、監(jiān)管不力是泡沫經(jīng)濟得以成長的條件。隨著金融自由化的推進，需要適應(yīng)形勢的變化及時建立新的監(jiān)管制度，在金融營業(yè)狀況的透明度、金融內(nèi)部監(jiān)管、貸款的審查制度等方面都要引起重視。如果政府當(dāng)局在貸款方面對房地產(chǎn)、建筑業(yè)和金融機構(gòu)實行嚴格的限制、監(jiān)管和管理，抑制房價地價上漲并不是很困難的。房地產(chǎn)泡沫的破滅會給一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟、金融體系帶來災(zāi)難性后果，因此建立完善的房地產(chǎn)金融體系、規(guī)范銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)以及加強央行和其它金融監(jiān)管機構(gòu)的宏觀調(diào)控，對于防范和化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險有著重要的意義。

參考文獻：

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[2]黃正新.關(guān)于泡沫經(jīng)濟及其測度的幾個理論問題[J].金融研究，2002

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系

中圖分類號：F83文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）03-0158-01

房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、流通、消費的各個環(huán)節(jié)都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機構(gòu)的支援和配合。房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。2001年中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預(yù)售款的難度也越來越大。因此，現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學(xué)會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。但是我國的房地產(chǎn)金融起點低、基礎(chǔ)差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。

1 我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

（2）從總量上看， 近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

（3）從結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

2 我國房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題

（1）政策上――國家宏觀調(diào)控，增大融資難度。

近年來，國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實施了一系列的宏觀調(diào)控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對中央政府出臺的政策制定了具體的實施細則，加大了宏觀調(diào)控力度，這些都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了嚴重的打擊，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資帶來了前所未有的困境。

就我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”―― 完全靠滾動的銀行貸款來運作其項目，而銀行在這種狀況下承擔(dān)了大量風(fēng)險?！把胄?121 號文件” 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等 7 個方面切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，旨在減少銀行的風(fēng)險。比如《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項目投資總額的 30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開展初期的資金來源提出了嚴格的要求；對房地產(chǎn)企業(yè)之前另外一個主要的融資渠道――預(yù)售房款也作了嚴格規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”。并進一步強調(diào)要“嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目”，這對房地產(chǎn)在項目開發(fā)過程中資金運作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時，《通知》還規(guī)定,商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款,只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時,針對一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目,嚴禁跨地區(qū)使用。121號文件從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

（2）結(jié)構(gòu)上――融資渠道單一，風(fēng)險集中。

目前，我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道。從20世紀80年代的商業(yè)性房地產(chǎn)進入中國以來，中國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨木橋”路線。

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金來源于商業(yè)銀行體系的支持，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對比較單一，而其他融資渠道，如房地產(chǎn)信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠未形成，沒能構(gòu)成資金支持體系和風(fēng)險分擔(dān)體系，商業(yè)銀行體系承擔(dān)著房地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風(fēng)險。這樣的融資體系，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)，還是對金融體系，乃至國家的整個宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個方面的潛在風(fēng)險：

①對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調(diào)整必然會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性健康發(fā)展。

②對于銀行體系來說，給高風(fēng)險高收益行業(yè)以資金支持并不是銀行的優(yōu)勢所在。而目前我國房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)，而銀行業(yè)從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險與其收益完全不對稱，這將十分不利于銀行體系的穩(wěn)定。

③對于國家的宏觀調(diào)控來說，房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算，極其不利于國家宏觀調(diào)控政策的實施。

④從國民經(jīng)濟的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過度，形成了對其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，這將不利于國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。

（3）環(huán)境上――房地產(chǎn)金融市場尚待完善。

總體來看，目前我國的房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，有關(guān)的制度和體系處于建設(shè)中，具有明顯的市場建設(shè)和制度創(chuàng)設(shè)等初級階段的特征，這些與我國房地產(chǎn)市場處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導(dǎo)特征相一致。存在的主要問題有：

①房地產(chǎn)金融機構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險集中在銀行。

目前我國的房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達國家經(jīng)濟體常見的、旨在分擔(dān)住房抵押貸款違約風(fēng)險責(zé)任的保險(擔(dān)保)機構(gòu)。

②房地產(chǎn)金融交易集中在一級市場上。

我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)不完善，盡管一級市場已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進一步擴大試點證券規(guī)模和機構(gòu)范圍。

③政策性房地產(chǎn)金融缺失。

住房保障是社會保障制度的重要內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社會，實現(xiàn)政治經(jīng)濟穩(wěn)定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應(yīng)的金融支持，就無法盡快實現(xiàn)政府“人人享有適當(dāng)住房”的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩(wěn)定和社會發(fā)展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產(chǎn)金融制度安排，難以滿足經(jīng)濟社會發(fā)展的需要。

篇6

（武昌工學(xué)院 湖北 武漢 430065）

摘 要：隨著房地產(chǎn)價格不斷上漲，房屋價格成為人們熱議的話題。住房問題是民生問題，解決人民住房問題是政府的責(zé)任。目前我國實行的是商品房與保障房并存的雙軌制住房體系，高收入群體購買商品房，中低收入家庭由政府提供保障性住房。我國房價連年上升，遏制房價過快上漲也成為了國家治理房地產(chǎn)市場的重點所在。因此在理解分析房地產(chǎn)價格構(gòu)成、房地產(chǎn)價格上漲成因及遏制房地產(chǎn)價格上漲提出了相關(guān)對策。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價格；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．01．015

1 房地產(chǎn)價格上漲原因

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展總基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大、帶動性強的特點，不僅以其自身發(fā)展直接促進經(jīng)濟增長，還能有效帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在我國現(xiàn)階段主要以商品房為主且房價偏高的房地產(chǎn)市場，有哪些因素造成我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，將從多方面進行分析。

1．1 房地產(chǎn)價格及供求理論解析

1．1．1 房地產(chǎn)價格構(gòu)成

土地取得成本是房地產(chǎn)價格構(gòu)成中相當(dāng)大的一部分，其變動性強，不可控因素多。我國土地所有權(quán)時歸國家或集體，土地其有不可移動性、稀缺性等自然、經(jīng)濟和社會屬性。房產(chǎn)是地上附屬物，地價與房價互為因果，需求大于供給時，房價與地價成正相關(guān)關(guān)系，地價高則房價高。同時，房價在一定程度上也影響地價，地價被預(yù)期房價左右，需求旺盛的條件下，地價漲勢也是順理成章的。我國土地歸國家所有，土地在市場交易中，更多的是被賦予了經(jīng)濟價值，成為地方財政的重要來源之一。

開發(fā)成本是房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基本部分，主要包括房屋建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費。開發(fā)成本作為房價的內(nèi)在因素，在近年來建筑材料如鋼筋、水泥上漲，人工費用上漲等情況下，直接促使房屋開發(fā)成本的增加，也在一定程度上推動了房價。

管理和銷售費用也可以說是房價影響的一個因素，這兩項費用主要包括現(xiàn)場管理、日常管理費用和一些不可預(yù)知的費用。現(xiàn)行稅費體制對調(diào)控房地產(chǎn)價格有著重要作用，稅費改革有利于促進房地產(chǎn)價格后場合理化。投資利息可以理解為融資成本，融資成本對在現(xiàn)行房價影響也是越來越凸顯，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源有國家預(yù)算內(nèi)資金、國家貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金，其中國內(nèi)貸款、自籌和其他資金是主要資金來源，所有銀行信貸對房地產(chǎn)開發(fā)影響是相當(dāng)大的。

利潤對房價的影響是毋庸置疑的，雖然還沒數(shù)據(jù)或研究證明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個暴利產(chǎn)業(yè)，但可以看到房價在快漲和猛跌中就可以看出開發(fā)利潤是存在很大空間的。在全社會要求房價下降的形勢下，怎樣體現(xiàn)利潤為低房價做出貢獻，這就要提高房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任感，加強價格審核監(jiān)管。通過工程的費用可以清晰的看到各部分的費用構(gòu)成（見表1）。

1．1．2 房地產(chǎn)供求理論

供求關(guān)系是指在商品經(jīng)濟的條件下，商品的供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系，供求關(guān)系是價值規(guī)律的表現(xiàn)形式之一。

房地產(chǎn)價格需求是指消費者這特定的時間、特定的價格所愿意且有能力購買該房地產(chǎn)價格的數(shù)量。大致可以把房地產(chǎn)需求歸為4類：消費性需求、投資性需求、投機性需求、盲目性需求。

住房問題是國家的民生問題，解決國民的住房問題在很大一部分是需要國家、政府來解決，這也是政府的職責(zé)之一。高收入家庭購買商品房，中低收入家庭住房則由政府提出相關(guān)保障，這是我國解決住房問題的綱領(lǐng)性思路。這也就注定了房地產(chǎn)市場不完全是由供求關(guān)系，價值規(guī)律來調(diào)節(jié)。供求關(guān)系能發(fā)揮到一定基礎(chǔ)性作用，可不能簡單的說明供求關(guān)系決定我國房地產(chǎn)價格。

2 房地產(chǎn)市場分析

我國房地產(chǎn)資金來源只要有國家預(yù)算內(nèi)資金、國家貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。為應(yīng)對金融危機，2008年下半年以來，國家加大宏觀調(diào)控政策，實施了一系列刺激經(jīng)濟發(fā)展的措施。4萬億投資規(guī)模帶動地方資金，加上寬松的貨幣政策下銀行信貸規(guī)模加速擴張，2009年和2010年兩年工投放信貸16．5萬億元。房地產(chǎn)市場在近年異常走俏，其保值性、增值性、收益高特點成為我國的一大投資熱點，在大量資金暫時還沒找到很好的投資渠道時，就使資金更加青睞房產(chǎn)，在我國剛性需求下，大量資金的涌入是會進一步推動房價。

2．1 資金、金融因素

金融政策與房地產(chǎn)市場有密切關(guān)系，對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了不可或缺的作用，也就說金融政策對房地產(chǎn)市場有著一種調(diào)整的作用?？v觀1998年至今我國房地產(chǎn)相關(guān)金融政策，金融政策也是在不斷地調(diào)整，從開始支持鼓勵的金融政策、趨緊的金融政策到寬松的金融政策再到現(xiàn)在嚴厲的金融政策，金融政策的幾經(jīng)變化也是對房地產(chǎn)調(diào)節(jié)有著不小的作用。1988年《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，進一步確定了深化城鎮(zhèn)住房制度改革目標：停止住房實物分配，逐步實行分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。同年，央行出臺了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費的通知》，總體上這段時間金融政策對房地產(chǎn)市場是支持的，支持經(jīng)濟適用房信貸，鼓勵開展個人住房公積金貸款，降低個人住房公積金貸款利率等等。2003年開始實行了一段趨緊的金融政策，包括對企業(yè)，對購房者。在2003年《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中就明確規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款的自由資金不低于開發(fā)項目總投資的30％；對購買第二套住房的購買者提高首付比例，不執(zhí)行優(yōu)惠住房利率等，這些政策有是有效的抑制了房地產(chǎn)投資及投機行為。從2008年開始，由于受到國際金融危機和出口下降影響，有開始對房地產(chǎn)實行寬松的金融政策。①刺激住房消費的寬松貨幣政策，2008年就提出保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，切實防范金融風(fēng)險，并開始降息及下調(diào)存款準備金率；②刺激購房消費的積極財政政策，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房，地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策等。近年隨著房價的飆漲，為防止房地產(chǎn)泡沫，滿足居民住房需求，解決住房民生問題，金融政策嚴厲了起來。

2．2 投資因素

這幾年可以看到一種現(xiàn)象，很多企業(yè)在投資本行業(yè)的同時也是熱衷于涉足房地產(chǎn)市場，從全國“房地產(chǎn)熱”這種現(xiàn)象最少可以看出兩點：①房地產(chǎn)市場的確是一個盈利性非常大的行業(yè)，雖然房地產(chǎn)市場投資量大，收益回報周期較長，可房地產(chǎn)市場最后能得到的利潤空間是相當(dāng)大的，特別是在當(dāng)今我國房地產(chǎn)市場火熱時期，供不應(yīng)求；②可以看出我國可投資熱點相對較少，這也促使大量閑置資金沒有得到很好的溶解，當(dāng)今物價上漲明顯，貨幣保值存在壓力，資金放在銀行似乎成為了很不合理的選擇，也促使了人們更愿意選擇把資金買上一套或幾套房子，在本來市場供應(yīng)缺少的情況下更是加劇了供應(yīng)緊張局面，這也在一定程度上推動了房地產(chǎn)價格上漲。

2．3 土地因素

房地產(chǎn)開發(fā)費用構(gòu)成中有很大一部分是用于購買土地，可以說土地價格在一定程度上確定著房地產(chǎn)價格。

土地開發(fā)費用包括多方面，理論計算：新開發(fā)土地價格＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋相關(guān)稅費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）*修正系數(shù)。農(nóng)村土地取得費＋土地補償費＋安置補償費＋地上附著物及青苗補償費；舊城改造中城市土地取得費＝城市土地使用費＋拆遷安置補償費。

我國房地產(chǎn)企業(yè)土地方式是必須通過招標、拍賣和掛牌才能取得，目前在城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20％～50％，并有進一步上身趨勢，可以看出土地在房地產(chǎn)開發(fā)中式占有相當(dāng)大分量的。土地稀缺、土地供應(yīng)量不足是我國房地產(chǎn)市場的一個客觀現(xiàn)狀。

2．4 制度因素

2．4．1 房產(chǎn)稅存在問題

我國的房地產(chǎn)稅主要問題是有幾個方面：①租稅費界定不清，相互錯位，難以發(fā)揮土地稅種的調(diào)控作用，以稅代租、以費代稅、稅費并存；②地方稅制改革滯后，致使部分稅種政策過時，稅種政策設(shè)計不合理不能適應(yīng)市場經(jīng)濟的客觀要求。如現(xiàn)行的房產(chǎn)稅，內(nèi)外政策不統(tǒng)一，不利于內(nèi)外資企業(yè)的公平競爭；按房產(chǎn)原值扣除一定比例后的余值征收規(guī)定弊端日益突出，近年房價漲幅不斷提高，必然導(dǎo)致稅負輕重不一，新房稅負偏重，舊房偏輕，起不到稅收杠桿應(yīng)有的調(diào)控作用；③規(guī)范的房產(chǎn)稅制太少。目前，我國獨立的房地產(chǎn)稅種只有5個。而其中城鎮(zhèn)土地使用稅具有準土地租金性質(zhì)，是一種不規(guī)范的土地稅種，其征收目的是調(diào)整土地級差收益，然而稅率過低。

2．4．2 商品房預(yù)售制度缺陷

社會中介機構(gòu)的缺位是這一缺陷產(chǎn)生的首要原因，商品房預(yù)售制度在運行過程中缺少律師事務(wù)所等社會中介機構(gòu)的參與。律師事務(wù)所的參與，充分保障了交易雙方的合法利益，避免不具備預(yù)售條件的房屋上市交易，也避免了霸王合同的出現(xiàn)；同時由于律師事務(wù)所的參與，使購房者所支付的購房款得到了最大的保障，能夠真正擁有所夠房屋建設(shè)上，杜絕爛尾樓的出現(xiàn)。由于將房地產(chǎn)商整個履約行為置于律師事務(wù)所的監(jiān)管下，避免了那種更改規(guī)劃，虛假承諾或承諾不兌現(xiàn)的情況。

登記備案機構(gòu)的不統(tǒng)一和政府相關(guān)部門之間信息的不公開、不對稱是產(chǎn)生這一缺陷的次要原因。我國目前仍未建立一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度和機構(gòu)，導(dǎo)致了個機構(gòu)之間的登記信息不對稱，交易中的購房者一方不能通過公開的渠道準確的了解所購房屋的真實情況，使個別不誠信的房地產(chǎn)商有了可乘之機， 如將已經(jīng)進行了在建工程抵押的房屋進行銷售或抵押，這就直接損害了購房者和其它債權(quán)人和利益。因為政府部門的有關(guān)信息并不公開， 導(dǎo)致了購房者在購買時并不能真正知曉所購房的全部情況， 所產(chǎn)生了房屋預(yù)售過程中的虛假承諾和承諾不兌現(xiàn)等欺騙現(xiàn)象。

參考文獻

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篇7

一、縣域房地產(chǎn)企業(yè)貸款快速增長的原因

（一）投資規(guī)模被動擴張增加房貸需求。2007年以來，國家相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過三年，并堅持從嚴執(zhí)行閑置土地處置政策，受調(diào)控政策影響，反逼房地產(chǎn)企業(yè)短期加速存量土地開發(fā)投資。據(jù)對湖南省內(nèi)70個縣的200家樣本房地產(chǎn)企業(yè)的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，2008年上半年，200家樣本企業(yè)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資32.84億元，同比增長74.08%，相當(dāng)于2007年全年開發(fā)投資量的80.34%。從開發(fā)面積來看，樣本企業(yè)在建工程施工面積531.45萬平方米，同比增長83.61%。新開工面積358.53萬平方米，同比增長94.48%，是2007年全年新開工面積的1.07倍，其中住宅新開工面積304.5萬平方米，占84.92%，同比增長1.11倍。房地產(chǎn)投資短期內(nèi)快速膨脹，導(dǎo)致信貸資金需求急劇加大。

（二）資金異常緊缺迫使企業(yè)尋求貸款支撐。一方面，縣域房地產(chǎn)開發(fā)投資對資金的需求遠遠大于資金供給，資金供需缺口明顯加大。2008年上半年，200家樣本企業(yè)從正規(guī)金融貸款13.64億元，民間融資總額2.72億元，而同期企業(yè)完成投資卻達到了32.84億元。同時，樣本企業(yè)2008年上半年空置房積壓占用資金18.27億元，比樣本企業(yè)同期從正規(guī)金融貸款和民間融資總和還多9.49%，進一步加大了資金缺口。另一方面，房地產(chǎn)市場銷售明顯回落，加劇企業(yè)資金緊張。進入2008年后，商品房銷售形勢每況愈下，200家樣本企業(yè)上半年商品房累計竣工面積192.02萬平方米，實際銷售面積僅為116.26萬平方米。從增長速度來，樣本企業(yè)商品房銷售同比增長8.59%，而同期的商品房竣工量同比增長1.56倍。銷售回落導(dǎo)致房地產(chǎn)資金回籠不暢，流動資金異常緊張，迫使企業(yè)轉(zhuǎn)向銀行尋求貸款支持。

（三）銀行對房地產(chǎn)企業(yè)有較強的貸款擴張沖動。目前縣域商業(yè)銀行資金相對富余，但縣域工業(yè)企業(yè)項目大都不符合貸款支持條件，而近幾年高度繁榮的房地產(chǎn)市場使房地產(chǎn)貸款成為縣域銀行業(yè)新的效益增長點，在利益趨動下，各商業(yè)銀行都在爭食這塊蛋糕。部分銀行對于房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)缺乏前瞻性的判斷，通過擴大房地產(chǎn)貸款規(guī)模搶占市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款投放過快。

二、縣域房地產(chǎn)貸款快速增長背后值得關(guān)注的問題

隨著宏觀調(diào)控效應(yīng)的進一步顯現(xiàn)，縣域房地產(chǎn)市場面臨的形勢將更加嚴峻，并已經(jīng)明顯影響到了金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)貸款快速增長背后存在的一些問題值得高度關(guān)注。

（一）關(guān)注類房貸急劇增多。2008年6月與上年同期相比，湖南省縣域房地產(chǎn)貸款雖然不良貸款數(shù)量無明顯變化，但關(guān)注類貸款卻由7282萬元快速增加至17839萬元，金融機構(gòu)面臨不良貸款上升的壓力加大。再從縣域房地產(chǎn)貸款投向來看，有相當(dāng)部分貸款流向了虧損企業(yè)或資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)。樣本企業(yè)銀行貸款中，虧損企業(yè)貸款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，資產(chǎn)負債率75%的高負債企業(yè)銀行貸款占比達到22.6%。隨著國家進一步加強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，縣域房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險有可能集中暴發(fā)。

（二）企業(yè)還貸能力明顯弱化。隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的不斷累積，縣域房地產(chǎn)企業(yè)市場分化明顯，出現(xiàn)利潤減少甚至虧損，相當(dāng)部分企業(yè)經(jīng)營難以為繼，處于停工或半停工狀態(tài)。2008年上半年，樣本企業(yè)利潤總額同比減少2180.54萬元，下降31.39%；有67戶企業(yè)發(fā)生虧損，虧損面達33.5%。樣本企業(yè)速動比率平均只有0.4左右，表明企業(yè)短期償債能力明顯不足,房地產(chǎn)貸款存在較大的還貸風(fēng)險。

（三）民間亂融資危及信貸安全。房地產(chǎn)民間融資在快速擴張的同時，形式多樣的亂融資行為有所蔓延，個別欠發(fā)達地區(qū)甚至已沖擊社會安定，嚴重影響金融安全。一是招股合伙集資。許多房地產(chǎn)企業(yè)為拿下開發(fā)項目，由其各大股東在其關(guān)系人中廣泛發(fā)展合伙者共同出資參與開發(fā)，然后高額分紅。目前這種方式是縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資的主要途徑，但由于這種集資方式缺少公開的操作指引和法規(guī)保障，極易產(chǎn)生融資糾紛。二是中間人“打包”集資。房地產(chǎn)企業(yè)通過中間人將集來的資金“打包”后轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)，以獲取高額利潤。這種方式由于通過多個環(huán)節(jié)，利息更高，風(fēng)險更大。三是跨區(qū)域進行民間融資。房地產(chǎn)民間融資區(qū)域擴大化。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司從永順、吉首等地跨區(qū)域融資6257萬元，參與融資人員1200多人次，目前已出現(xiàn)了激烈的融資糾紛。

（四）房貸操作風(fēng)險反襯監(jiān)管不足。金融機構(gòu)在經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中，出現(xiàn)了一些操作風(fēng)險，也反映出縣域金融監(jiān)管不到位。主要表現(xiàn)在：一是假按揭欺詐風(fēng)險。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過讓員工或其他人提供身份向銀行申請個人按揭，購買自己開發(fā)的房產(chǎn)。二是以個人名義貸款變相開發(fā)。項目房地產(chǎn)企業(yè)投資者或者以個人名義貸款，變相用于房地產(chǎn)開發(fā)。三是抵押物價值高估。在實際操作中,借款人為了得到更多的貸款,常常要求評估機構(gòu)抵押物的價值進行高估,而一些評估公司通過各種手段虛增抵押資產(chǎn)的價值，導(dǎo)致變現(xiàn)額與債權(quán)額的嚴重偏差，給銀行帶來損失。四是銀行違規(guī)發(fā)放貸款。在利益趨動下，銀行自身在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，不可避免地出現(xiàn)了放松信貸條件以搶奪客戶、擴大規(guī)模的現(xiàn)象。如對“四證”不齊全的項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，或以流動資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款;在開發(fā)項目資本金沒達到要求的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；一些銀行人員甚至對發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款按一定比例收取10%的高額回扣。

三、相關(guān)政策建議

面對縣域房地產(chǎn)貸款快速增長中出現(xiàn)的問題，在落實“一保一控”宏觀調(diào)控政策過程中，有必要在全面了解和掌握縣域房地產(chǎn)金融運行狀況的基礎(chǔ)上，更加注重宏觀調(diào)控的科學(xué)性和靈活性，正確把握好縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控的重點和力度，以確?？h域房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（一）及時調(diào)整房地產(chǎn)金融調(diào)控重點。在調(diào)控地域上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點轉(zhuǎn)向縣域。近年來，大中城市一直是國家房地產(chǎn)調(diào)控的重點，宏觀調(diào)控政策效應(yīng)在大中城市已經(jīng)明顯顯現(xiàn)。隨著宏觀調(diào)控政策應(yīng)由大中城市向縣域滲透，縣域房地產(chǎn)市場面臨拐點，縣域房地產(chǎn)金融也集聚了大量的風(fēng)險，房地產(chǎn)金融調(diào)控應(yīng)把視線更多地投向縣域。在調(diào)控部位上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點轉(zhuǎn)向增量。在對存量土地開發(fā)和在建工程項目實施金融調(diào)控的同時，更要加強對待新增土地開發(fā)和新開工項目的調(diào)控，防止縣域房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴防形成的新不良貸款。在調(diào)控

對象上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點轉(zhuǎn)向高風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)縣域房地產(chǎn)金融風(fēng)險的現(xiàn)實情況，對企業(yè)實施金融調(diào)控的重點應(yīng)放在關(guān)注民間融資金額較大、投資規(guī)模過大、資金異常緊張、還貸能力不足的高風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）注重金融調(diào)控與房地產(chǎn)市場發(fā)展的協(xié)調(diào)平衡。對于縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控應(yīng)把握“有保有控、協(xié)調(diào)平衡”的原則。一是實現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與企業(yè)承受能力的平衡?？h域房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險能力相對較弱，更容易受到市場性風(fēng)險和政策性風(fēng)險的沖擊，房地產(chǎn)金融調(diào)控要充分考慮企業(yè)的承受能力。在對運作不規(guī)范、不符合要求的房地產(chǎn)企業(yè)堅決不予貸款的同時，對資質(zhì)較好、有效益、守信用的縣城房地產(chǎn)企業(yè)仍要積極給予支持。二是實現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與縣域經(jīng)濟增長的平衡。房地產(chǎn)企業(yè)是縣域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，要立足于整個宏觀經(jīng)濟的層面來看待，把握好調(diào)控力度，避免縣域經(jīng)濟出現(xiàn)大的經(jīng)濟波動，促進縣域經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。比如政府可適當(dāng)降低包括契稅在內(nèi)的住房交易稅，不僅可以降低居民進入房地產(chǎn)市場的交易成本，也可以通過這種降低稅收的來增加房地產(chǎn)市場的供給，繁榮房地產(chǎn)交易。三是實現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與縣域金融健康發(fā)展的平衡。既要通過金融調(diào)控，形成正確的房地產(chǎn)信貸導(dǎo)向，促進房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，又要防止因過度調(diào)控加大企業(yè)還貸風(fēng)險，影響銀行信貸效益，危及金融安全。

（三）建立縣域房地產(chǎn)金融監(jiān)測機制。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)控重點是全國70個大中城市，縣域房地產(chǎn)金融的監(jiān)測近乎“空白”，應(yīng)將房地產(chǎn)監(jiān)測體系延伸到縣域。建立適應(yīng)縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控指標體系，對縣域房地產(chǎn)企業(yè)進行適時跟蹤監(jiān)測，重點監(jiān)測房地產(chǎn)民間融資、房地產(chǎn)貸款增長、企業(yè)資金鏈狀況、房地產(chǎn)投資和銷售狀況等。同時，建立房地產(chǎn)金融調(diào)控效應(yīng)評價制度，根據(jù)監(jiān)測情況及時分析和評價房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控效應(yīng)，為房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控提供調(diào)整和決策參考。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)融資；房地產(chǎn)信托

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X（2008）10－0080－04

引言

從廣義上講，融資也稱金融，是指貨幣資金的融通，當(dāng)事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從狹義上而言，融資是指一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程。即公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應(yīng)該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進行。企業(yè)籌集資金主要基于三大目的：企業(yè)要擴張、企業(yè)要還債以及混合動機（擴張與還債混合在一起的動機）。

房地產(chǎn)融資渠道是指融通資本來源的方向和通道,體現(xiàn)資本的源泉和流量，主要由社會資本的提供者及數(shù)量決定。長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，基本上以銀行信貸為主。2007年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議在部署2008年經(jīng)濟工作時明確提出，2008年要實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策。貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為 “從緊”，中央就金融政策的宏觀調(diào)控發(fā)出強烈的政策信號。

本文將圍繞國家宏觀調(diào)控的大背景,辯證分析現(xiàn)行金融調(diào)控政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)系，闡述我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)單一融資渠道存在的弊端及其影響。最后,結(jié)合國外現(xiàn)行較為成功的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，進一步提出創(chuàng)新我國房地產(chǎn)融資渠道的若干意見。

一、宏觀調(diào)控背景下的國家房地產(chǎn)金融調(diào)控政策概述

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前為止主要經(jīng)歷了三個階段，調(diào)控重點從促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，到重點控制房價，再到改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。調(diào)控手段主要包括土地、金融、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及稅收方面的政策。

就金融調(diào)控政策而言，由于房地產(chǎn)業(yè)的興衰，直接影響到銀行體系的安危，在擠壓房地產(chǎn)泡沫的宏觀調(diào)控中，金融政策的調(diào)控就成了管理層最常用、最有效的手段之一。近年來，央行的政策主要以緊縮銀根為主，通過加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，加息等措施，嚴格限制房地產(chǎn)投資貸款和個人貸款，增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)費用及個人購房短、長期成本。比較有代表性的金融調(diào)控政策包括：

（一）出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》

2003年6月，央行發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文），要求對房地產(chǎn)投資貸款和個人住房信貸實行嚴格限制。

（二）調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策

2005年3月，央行宣布調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。同時實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的0.9倍。

（三）建議取消房屋預(yù)售制度和推出固定利率房貸產(chǎn)品

2005年8月，央行2004年房地產(chǎn)金融報告，建議取消房屋預(yù)售制度和推出固定利率房貸產(chǎn)品，考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款。

（四）《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》和《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》

2007年7月，建設(shè)部、外匯局等部委聯(lián)合了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》和《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，對境外主體投資境內(nèi)房地產(chǎn)市場進行了規(guī)范和限制。

（五）《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》

2007年9月，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》明確指出：對已利用貸款買房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不低于40%，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，且首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。商業(yè)銀行不得向開發(fā)商發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

最值得關(guān)注的是2007年，除了落實2003―2006年出臺的各項措施外，2007年的宏觀調(diào)控政策再次強化，在堅定不移的保持房價穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔(dān)起政府在房產(chǎn)領(lǐng)域所應(yīng)起到的社會公共職責(zé)。2007年8月份國務(wù)院出臺的24號文件，使得建立及完善住房保障體系成為2007年調(diào)控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的啟動。

此外，2007年的行業(yè)規(guī)范、限制外資又得到了進一步的細化和補充；特別是連續(xù)6次加息、10次提高存款準備金率等金融緊縮政策密集出臺，也形成了今年調(diào)控的一大特色，以至于理論界和房地產(chǎn)商界紛紛將2007年定位為“政府房地產(chǎn)調(diào)控政策落實年”。

二、我國房地產(chǎn)現(xiàn)行融資渠道在當(dāng)前金融調(diào)控政策下的不足

隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控和金融調(diào)控政策的持續(xù)升溫，尤其是在國家土地大限令過后，房地產(chǎn)行業(yè)開始步入一個資本時代，而房地產(chǎn)資金來源和資金運用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來源過于集中于銀行等問題開始凸顯出來，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的弊端逐步顯現(xiàn)。

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道概述及現(xiàn)狀分析

長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，銀行系統(tǒng)背負了房地產(chǎn)業(yè)大量風(fēng)險。近年來，國家開始了新一輪的宏觀調(diào)控，緊縮房地產(chǎn)銀行貸款的政策措施相繼出臺。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道必將經(jīng)歷一次前所未有的大轉(zhuǎn)型。我國房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道有：

1.銀行貸款。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資向來是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主導(dǎo)的較為單一的融資渠道，造成房地產(chǎn)業(yè)潛在的金融風(fēng)險。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2006年6月末，房地產(chǎn)貸款余額占同期金融機構(gòu)人民幣貸款余額的比重已達15.5%，占同期金融機構(gòu)人民幣中長期貸款余額的比重為33.3%。但同前幾年相比，增長速度卻有所下降，主要是受國家一系列宏觀調(diào)控政策影響。隨著政府對金融調(diào)控的利劍頻頻出鞘，銀行信貸被逐步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。因此，目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發(fā)商亟待拓寬新的融資渠道。

2.上市融資。上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的一個較好渠道，不僅可以化解金融風(fēng)險，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴格的審批。2007年末，中國證券監(jiān)督管理委員會開始通過“窗口指導(dǎo)”的方式，對今后一段時間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO（首次公開發(fā)行股票）以及其他再融資方式加以限制，內(nèi)容包括暫停受理房地產(chǎn)企業(yè)IPO的申請材料、對已上報IPO申請的暫緩審核（排除接近上市的企業(yè)），暫停受理房地產(chǎn)企業(yè)包括增發(fā)、配股、發(fā)債等再融資方案，只放行優(yōu)質(zhì)的房企以借殼的方式上市。因此，上市融資的愿望對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短時期內(nèi)還無法實現(xiàn)。

3.海外房產(chǎn)基金。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的實施，海外房地產(chǎn)投資基金卻加快了進入中國市場的步伐，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產(chǎn)市場。海外房產(chǎn)基金的進入，如果控制好風(fēng)險，對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的，一方面，可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國投資還存在諸多風(fēng)險，再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運作的不規(guī)范。因此,海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展還存在著一些障礙。

4.債券融資。房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。但由于目前國家對發(fā)行債券的企業(yè)要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金及擔(dān)保等都有嚴格限制。再加上相關(guān)的法律、法規(guī)不健全、風(fēng)險比較大等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過債券融資的規(guī)模相當(dāng)少。

（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展是伴隨改革開放的深入，隨著城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步發(fā)展起來的。房地產(chǎn)企業(yè)融資作為房地產(chǎn)金融的組成部分，經(jīng)歷了一個由傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的財政供給渠道融資方式，向現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制下的金融資源配置方式的變遷過程。從上述論述中，我們可以看出，銀行信貸融資渠道曾經(jīng)包括現(xiàn)在都對推動房地產(chǎn)的發(fā)展起過或起著舉足輕重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我們的關(guān)注。

1.實際融資渠道較為單一。從上述我國目前存在的主要四種融資渠道分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)開展諸如上市融資、海外融資、債券融資等銀行貸款之外的融資渠道均受現(xiàn)行金融政策極大約束，難以發(fā)揮實際功效，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一化。

2.傳統(tǒng)融資渠道嚴重依賴商業(yè)銀行。目前,房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款所占的比重為30%，如果考慮建筑安裝企業(yè)的墊資、個人房貸及土地儲備諸因素，這一比重已達到80%，在我國內(nèi)地個別地區(qū)，這一比重，甚至已達80%～95%。由此可以看出，企業(yè)對銀行資金依賴的嚴重程度。

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道存在弊端產(chǎn)生的影響

在貨幣政策從“穩(wěn)健”’轉(zhuǎn)為“從緊”現(xiàn)行金融調(diào)控政策影響，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道弊端所產(chǎn)生的影響正日益凸顯。

1.融資信用風(fēng)險高度集中，銀行風(fēng)險增大。由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在事實上的單一模式，將房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行，使銀行承擔(dān)風(fēng)險增大，且一旦風(fēng)險爆發(fā)，不但會危及金融業(yè)，甚至?xí)＜罢麄€國民經(jīng)濟整體的健康發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將面臨資金瓶頸。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的稀缺性和重要性對房地產(chǎn)企業(yè)來說就更為明顯了。由于受現(xiàn)行宏觀政策主導(dǎo)下的貨幣政策“從緊”的影響，房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過傳統(tǒng)銀行貸款的融資渠道獲取資金支持的難度將進一步加大，勢必使一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨困境，進而制約整個房地產(chǎn)市場的有序競爭，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨資金瓶頸。

三、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的若干建議

中國經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展客觀上需要改變目前房地產(chǎn)融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對目前房地產(chǎn)融資渠道進行完善、創(chuàng)新。筆者認為，完善我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有三大工作：一是構(gòu)建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道；二是不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)及制度建設(shè)；三是強化房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究。

（一）構(gòu)建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

2008年3月20日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會了《關(guān)于2007年中國房地產(chǎn)市場運行情況及2008年房地產(chǎn)市場預(yù)測分析的報告》，該報告對2008年房地產(chǎn)市場發(fā)展提出幾點建議，其中包括“建議政府不失時機地拓寬房地產(chǎn)融資渠道”。報告建議，積極探索商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房融資模式和運作機制，實行差別化住房信貸政策、發(fā)展多樣化住房信貸機構(gòu)、健全住房金融風(fēng)險分擔(dān)和轉(zhuǎn)移體系、拓寬資金渠道，支持和鼓勵廣大的中等收入家庭通過市場，特別是二手房市場解決住房問題，使住房資源更加合理、有效的利用。

關(guān)于如何構(gòu)建多元、合理、符合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的融資渠道，成了房地產(chǎn)理論界和業(yè)界討論和研究的重點。筆者認為，可以借鑒美國、英國、加拿大、新加坡等國以及我國香港、臺灣地區(qū)在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面較為典型和成功的做法。

1.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。相對于上市、債務(wù)融資等渠道，信托方式具有操作靈活便利、運作周期短等優(yōu)點。目前，國內(nèi)比較多的是房地產(chǎn)資金信托，即投資人基于對信托投資公司的信任，將自有資金委托其投資于房地產(chǎn)，將所得按投資額分配。

2.房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，縮寫后即為REITs）是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票，集合投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，通過投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合在有效降低風(fēng)險的同時通過將房地產(chǎn)經(jīng)營收入以派息的方式分配給股東。從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。其實際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計劃。房地產(chǎn)投資信托基金從20世紀60年代在美國發(fā)展，出現(xiàn)以后不斷完善，在21世紀初進入到韓國、中國臺灣和香港、日本，是國際房地產(chǎn)市場上經(jīng)過幾十年健全起來的成熟投資模式。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。房地產(chǎn)投資基金是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機構(gòu)運作，基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。它不同于一般的投資基金，房地產(chǎn)投資基金是專門用于房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售和消費等方面的投資資金，投資范圍限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，是集眾多的分散資金于一體，同時采用專家經(jīng)營、專業(yè)化管理的一種投資體制。其設(shè)立目的是集聚資金、分散風(fēng)險，獲得較高的規(guī)模效益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。美國是最早成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的國家，其發(fā)展不僅為廣大投資者提供了金融投資工具，也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了高效的融資渠道。

4.商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券。商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS，CommercialMortgage Backed Securities）屬于抵押貸款支持證券（MBS，Mortgage Backed Securities）的一種。根據(jù)打包資產(chǎn)的不同，MBS 可分為個人住房抵押貸款支持證券（RMBS ，Residential MBS）和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，前者屬于商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化的范疇。后者是適用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種債務(wù)性融資方式，是將房地產(chǎn)貸款中的商用房地產(chǎn)抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券的形式向投資者發(fā)行。雖然都屬于債務(wù)性融資工具，這種債務(wù)與向商業(yè)銀行申請貸款在運作上復(fù)雜得多。

5.其他融資渠道。除以上融資方式外，還有企業(yè)上市融資、發(fā)行企業(yè)債券、個人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。

綜上所述，筆者認為，構(gòu)建多元合理的、符合我國國情的融資渠道，除了不斷克服現(xiàn)行宏觀政策主導(dǎo)下的金融調(diào)控政策給傳統(tǒng)銀行貸款傳統(tǒng)融資帶來的消極影響外，下階段我國應(yīng)重點培育發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，同時積極探索完善房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠道。積極鼓勵和引導(dǎo)有條件的房地產(chǎn)企業(yè)進行上市融資和發(fā)行公司債券。尤其對積極開發(fā)中小戶型、中低價位普通商品住宅的企業(yè)、對推動節(jié)能環(huán)保型住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，對其融資提供金融政策傾斜支持。

（二）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)

現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)體系在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，如《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《擔(dān)保法》等法律法規(guī)條文中缺少有關(guān)房地產(chǎn)信貸和金融條款的法律條例，對約束和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商、個人的金融行為極為不利，造成了商業(yè)銀行在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級評定的門檻，將審查手續(xù)簡化，將審查速度加快等，也造成了一些開發(fā)商和購房個人提供假資料、假資信，來騙取信貸資金，造成了資產(chǎn)流失等損失。因此，我國應(yīng)盡快修改完善現(xiàn)行的法律法規(guī)，確立房地產(chǎn)信貸的法律地位，如制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法、產(chǎn)業(yè)基金法、違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例等，明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的融資行為，促進房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。

（三）繼續(xù)加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管完善制度建設(shè)

加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時，要加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款審核管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強對預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要進一步加快建立個人征信系統(tǒng)建設(shè)，繼續(xù)完善房地產(chǎn)抵押登記制度，探索符合國情的房地產(chǎn)保險制度，構(gòu)建房地產(chǎn)抵押登記網(wǎng)上信息網(wǎng)絡(luò)。要妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項目，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

（四）鼓勵房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究

要積極鼓勵和倡導(dǎo)既懂金融又懂房地產(chǎn)的復(fù)合型人才的培養(yǎng)和理論研究。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等一系列新的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的興起,需要大量的人才作基礎(chǔ)后盾。這些人才與以往的不同,他們不僅精通金融、證券業(yè)務(wù),還要涉獵與房地產(chǎn)經(jīng)營、法律、資產(chǎn)評估等知識。同時，由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對于國外同行融資渠道顯得比較單一，導(dǎo)致對房地產(chǎn)企業(yè)融資的理論研究相對滯后。筆者認為，為了更好完善我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，進一步降低融資風(fēng)險，建立健全融資工作各項法律、法規(guī)和制度建設(shè)，有必要進一步強化對房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的理論研究，以期更好地指導(dǎo)實踐工作。

結(jié)束語

目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是房地產(chǎn)企業(yè)融資工作卻步履蹣跚。隨著近幾年來國家新一輪宏觀調(diào)控的推行，特別是金融調(diào)控政策的力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境發(fā)生了深刻的變化，傳統(tǒng)單一的銀行貸款融資渠道弊端漸露,且門檻漸高。房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)要健康穩(wěn)步發(fā)展，必須構(gòu)建多元合理的融資渠道。多元化的融資渠道要求在我國房地產(chǎn)以后的發(fā)展中，銀行貸款不能也不應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)融資的唯一渠道，而應(yīng)是以銀行貸款為主渠道的前提下，配之以房地產(chǎn)信托及房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等多種形式相結(jié)合的良性的、低風(fēng)險、高效率的融資渠道。

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融 發(fā)展現(xiàn)狀 存在問題 解決方式

一、房地產(chǎn)金融基本狀況

房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過?。蝗珖》抗e金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題

1.風(fēng)險過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險社會化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。自我國實施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個人住房貸款不良資產(chǎn)率不到 0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個人住房尚未暴露出的風(fēng)險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜?，金融機構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險。

4.商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

轉(zhuǎn)貼于

三、對于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場，也要有分擔(dān)一級市場風(fēng)險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在，房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機制和風(fēng)險規(guī)避機制，降低其所承受的風(fēng)險程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規(guī)模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險，促進房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。

5.加強政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時，完善住房公積金制度。

6.加強對境外機構(gòu)和個人進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理。加大對境外機構(gòu)和個人進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計、登記制度。加大對房地產(chǎn)項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。

參考文獻：

[1]陳洪波等.我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及政策取向[J].財政金融. 2006，02.

篇10

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 上市融資

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資問題的重要意義

資金問題對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，有著至關(guān)重要的作用，毫不夸張地說，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的喉舌。這與房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)不無關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前期需要大筆的土地購置費用，以及開發(fā)費用，在建筑階段，也會有大筆的資金投入，這樣的特點決定了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對于資金的高度依賴性，從而對金融資本市場的高度依賴性。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來講，其核心競爭力中不可或缺的一部分，即金融市場。

另外一方面，商業(yè)地產(chǎn)關(guān)系到國計民生，也是政府宏觀調(diào)控的對象，有著極強的政策依賴性。從2003年6月央行的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》到2004年6月銀監(jiān)會的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，一系列的金融信貸緊縮政策導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金更加吃緊。2007年美國爆發(fā)次貸危機，由于次貸危機由房地產(chǎn)業(yè)引起，因此為避免房地產(chǎn)市場的波動轉(zhuǎn)化為銀行體系的風(fēng)險，避免類似美國次貸危機在中國上演，2007年9月，人民銀行與銀監(jiān)會聯(lián)合《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，將己利用貸款購買住房，又申請購買第二套及以上住房的首付比例提高到40%，同時貸款利率提高到同期通檔次基準利率的1.1倍，即8.6%，并禁止加按揭。2008年，信貸緊縮已成定局。在開發(fā)商的資金來源主要依靠銀行信貸的背景下，信貸緊縮對房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力顯而易見。

在這種不樂觀的融資環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)換視角，由向銀行融資的間接融資方式轉(zhuǎn)向直接融資，最明顯的就是房地產(chǎn)的上市融資。2006年中國股市的牛市之時，很多地產(chǎn)股領(lǐng)跑了股市。到2007年，中國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在股市著實地贏得了股民的信任。很多商業(yè)地產(chǎn)的巨頭都選擇了上市融資，比如2007年，碧桂園在香港上市，成功融得資本130億元，碧桂園的掌門人也成了中國的女性富人排行榜上名列第一，當(dāng)年同樣在香港上市的還有景泰富，遠洋地產(chǎn)和中國奧園地產(chǎn)等。另外萬科等企業(yè)也在2007年進行了再融資。房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資之路走得如火如荼。

但是2007年美國次貸危機所帶來的沖擊使房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資的選擇變得趨于冷靜。房地產(chǎn)的降價趨勢引來了人們的觀望，同時也引起了資本市場的融資困難。受美國次貸危機影響，國際資本市場堪憂，投資者對中國的房地產(chǎn)企業(yè)心存疑慮“2008年3月20日，赴港上市的恒大地產(chǎn)因路演未獲一家機構(gòu)認購而在最后一刻被迫放棄IPO計劃，折戟最后一程，海外上市也蒙上了陰影”面對融資困境。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資中面臨的問題

不能從自身出發(fā)選擇適合的融資渠道。上市也是一把雙刃劍，它不是萬能的。每個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有自己的不同自身特點，應(yīng)當(dāng)從自己的實際出發(fā)，客觀地衡量自己的發(fā)展階段，制訂企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，對于企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略有著明晰的定位。不能盲目地選擇以上市的方式來進行融資。上市有著其獨特的優(yōu)勢：能夠整得較大的資金規(guī)模，而且受到的政府和國家政策的相關(guān)的影響較小，對于需要充足的資金來發(fā)展的企業(yè)而言，能夠幫助其擴大規(guī)模更好地拓展業(yè)務(wù)。但另外一方面，上市后是面臨著種種風(fēng)險的，股市的風(fēng)險不僅包括系統(tǒng)風(fēng)險，還包括各種不可定因素而帶來的風(fēng)險。而且上市本身需要一系列的成本：上市前期的準備，上市時面臨的種種信息公開和政府審查，更加嚴密的財務(wù)管理等，所以如果是在二線和三線城市發(fā)展，并且對資金的需求量不大的話，而且企業(yè)所選擇的是相對穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略的話，基本上是不需要上市的，或者上市是利大于弊，其成本遠同于收益。

因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一定要謹慎選擇，不能盲目地跟風(fēng)，更不能盲目的追求規(guī)模的擴張。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不能只盯住上市這種方式，而應(yīng)當(dāng)追求一種多元化的融資方式。從歷史來看，2003年以后的房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要是涉及到兩個方面，首先是間接融資渠道，尤其是銀行的貸款，對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸進行了更嚴格的規(guī)范和管理，使房地產(chǎn)企業(yè)原來賴以生存的資金鏈面臨斷裂的風(fēng)險。尤其是對于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，形勢更不容樂觀，因為它們從銀行獲得貸款將更難，而且其抗風(fēng)險能力更差。

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要支柱，關(guān)系到國計民生，因為政府在宏觀調(diào)控過程中，要充分重視商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)更加合理、融資方式更加科學(xué)和理性，從而為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展營造一個良好的社會環(huán)境。

當(dāng)前的流動性過剩的金融環(huán)境，應(yīng)當(dāng)對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言是件好事，在這樣的環(huán)境下，政府應(yīng)當(dāng)凈化金融環(huán)境，不斷地鼓勵金融機構(gòu)不斷的推動金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增加金融產(chǎn)品品種，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供多樣化的融資選擇。

三、規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資的政策建議

政府應(yīng)當(dāng)支持房地產(chǎn)企業(yè)開拓渠道，通過股權(quán)合作的方式來開發(fā)資金渠道。政府同時也應(yīng)當(dāng)提供政策性引導(dǎo)，對于地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的環(huán)保型住宅，國家政策性住宅，比如限價房和廉租房等。同時吸引民間資本參與商業(yè)地產(chǎn)的住房開發(fā)，不斷地緩解渠道短缺帶來的問題。

在政府的宏觀調(diào)控方面，發(fā)達國家為我國提供了可以借鑒的案例。比如完善直接融資的渠道，在金融創(chuàng)新方面，嘗試推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，以及開發(fā)相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，加大保險資金與房地產(chǎn)金融市場的融合。

股權(quán)融資不失為一種較好的直接融資渠道，它不同于上市，風(fēng)險較少，而且對于國家的金融安全風(fēng)險的分散來說，也很有益處。2004年2月1日，國務(wù)院了《關(guān)于推進資本市場改革開發(fā)和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》（以下簡稱意見）。

這個文件所關(guān)注的焦點問題之一就是如何完善直接融資，使其成為主要的融資渠道，以更好地推動我國的市場經(jīng)濟發(fā)展更好地通過金融市場來促進市場經(jīng)濟中的資源配置和資金流向。為了確保銀行等債權(quán)人權(quán)益，房地產(chǎn)企業(yè)的所有者權(quán)益比率不應(yīng)低于房地產(chǎn)市場波動所導(dǎo)致房地產(chǎn)價格最大跌幅，或者，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比率不應(yīng)低于市場實際房價的最大跌幅。這樣，即使房地產(chǎn)市場有較大負的下跌，仍能保證其在所有者權(quán)益或項目資本金金額的范圍內(nèi)，不至于損害到債權(quán)人的利益。

在政府的審批環(huán)節(jié)，不能實行“一刀切”，應(yīng)該區(qū)別地對待。房地產(chǎn)本身的性質(zhì)決定了它是資本密集型的。顯然離不開資本市場的有力支持。因此，對于實力強大，業(yè)務(wù)運營狀況良好，有著較好的發(fā)展前景的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)鼓勵和支持其通過上市來進行直接融資。而對于實力牽強，上市融資的實力還不具備的企業(yè)，要從緊政策。總之政府要有區(qū)別性地對待。實力強的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市，可以更好地完善其資本結(jié)構(gòu)，提高資金效率，通過上市也可以更加規(guī)范企業(yè)的管理和運作，同時在將土地轉(zhuǎn)化為商業(yè)地產(chǎn)方面的效率更高，更好地滿足人民的商業(yè)和居住需求，更好地添補供需的不平衡問題。

另外，從政府對金融市場管理的角度，應(yīng)當(dāng)深化金融體制改革，不斷的發(fā)展和完善我國的房地產(chǎn)金融市場。要想上市，要合理的、科學(xué)地運用融資工具，就對金融市場有著諸多的要求，同時對商業(yè)企業(yè)的人才和財務(wù)等方面也有著更高的要求。商業(yè)企業(yè)的財務(wù)人員要十分熟悉本國和似上市市場的金融市場上市融資規(guī)則，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度要配合上市全面完善和與國際接軌。而且輔助上市還需要一個完善的會計環(huán)境，比如會計師事務(wù)所和商業(yè)銀行。在這方面我國的金融環(huán)境支持明顯不夠，這些是企業(yè)的能力所不夠的，需要國家金融監(jiān)管部門完善制度和體制建設(shè)，加快金融市場建設(shè)，完善金融體制創(chuàng)新。這一方面是發(fā)展資本市場，另一方面是證券市場，只有將兩個市場更加規(guī)范化管理，才能更快地向國際金融市場看齊，更好地為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持。另外，在間接融資環(huán)境方面要更好地發(fā)展商業(yè)銀行。為我國專門的服務(wù)于商業(yè)地產(chǎn)的金融市場體系，支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和壯大。

要配合現(xiàn)在國家的金融體制改革，為了更好地避險，要改變原來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的單一主體的局面，實現(xiàn)地產(chǎn)金融主體的多元化。通過地產(chǎn)金融相關(guān)產(chǎn)品的創(chuàng)新來吸引更多的房地產(chǎn)金融投資主體。

除了直接的融資服務(wù)機構(gòu)以后，在商業(yè)地產(chǎn)的融資金融環(huán)境中，不可或缺的還有房地產(chǎn)金融中介機構(gòu)，它們對于房地產(chǎn)融資信息的溝通 和促進融資的實現(xiàn)、豐富融資渠道、提高融資效率方面有著極大的作用。一般而言，房地產(chǎn)評估機構(gòu)主要包括資產(chǎn)和信用等級的評估公司、抵押擔(dān)保公司、保險機構(gòu)等。

除了一級市場以外，房地產(chǎn)的二級市場也是地產(chǎn)金融市場的重要組成部分，二級市場的金融創(chuàng)新可以推動貸款證券化的發(fā)展。一個繁榮成熟的二級證券市場可以更好地實現(xiàn)證券與金融衍生品的互動，更好地促進融資的同時也更好地避險，從而更好地達成市場的互動。同時完善相應(yīng)地法律法規(guī)，形成房地產(chǎn)金融市場的有效政策和法規(guī)保障機制。在這方面也要防止走向另外一個極端，即金融風(fēng)險的預(yù)防。美國的次貸危機的產(chǎn)生正是由于次級貸款的資金鏈斷裂，貸款的證券化盲目發(fā)展最后導(dǎo)致了危機。

宏觀金融環(huán)境的打造將有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地利用完善的融資機制實現(xiàn)多元化的融資結(jié)構(gòu)，促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，打造一個有力的融資平臺。

其源頭就是過度的金融創(chuàng)新和金融中信用的被濫用，同時在過度趨利的形勢下，政府并沒有進行有效地監(jiān)管和控制，市場的約束機制失靈了，所以釀成了此次的危機。資產(chǎn)的證券化本身是一種轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的方式，但是如果過度的利用，將違背其初衷，其避險的作用達不到。所以借鑒這些反面的經(jīng)驗，作為政府和金融監(jiān)管機構(gòu)，對于貸款的發(fā)放要有嚴格的標準，過分寬松的政策會導(dǎo)致貸款的信用質(zhì)量降低，造成潛在的危機，引發(fā)泡沫，否則一旦房價出現(xiàn)下降，就會牽一發(fā)而動全身，引起房地產(chǎn)行業(yè)一系列的多米諾骨牌效應(yīng)，出現(xiàn)資金鏈條的斷裂，銀行出現(xiàn)壞賬，房地產(chǎn)金融市場的投資者出現(xiàn)嚴重損失甚至是破產(chǎn)，同時房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨融資危機，從而影響下一步的經(jīng)營。對于貸款人來說，也將增加其負擔(dān)，而這部分貸款人是占多數(shù)的，是直接影響到社會安定的，同時也會影響到銀行的壞賬.伴隨著美國房地產(chǎn)市場的逐步降溫，這一風(fēng)險繼續(xù)擴大，產(chǎn)生了大量的放貸違約和銀行壞賬，最終引發(fā)了此次影響全球金融市場的次級按揭貸款危機。

雖然我國的房地產(chǎn)市場與美國的次級按揭市場存在很大不同，住房抵押貸款人一般都直接向銀行申請貸款，沒有復(fù)雜的衍生產(chǎn)品，同時房產(chǎn)首付在30%，政策上不允許發(fā)放零首付貸款“但是也要看到我國住房抵押貸款存在的風(fēng)險，防患于未然”我國應(yīng)增強評級體系的競爭性，金融機構(gòu)要強化風(fēng)險意識，金融監(jiān)管應(yīng)跟上金融創(chuàng)新的步伐。

金融監(jiān)管要跟上金融創(chuàng)新的步伐。資本市場的風(fēng)險防范措施要處理好三個關(guān)系：處理好房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與監(jiān)管的關(guān)系，注重金融創(chuàng)新與違規(guī)經(jīng)營的區(qū)別；處理好中資金融機構(gòu)與外資金融機構(gòu)的關(guān)系，真正遵循國民待遇原則，對中外資金融機構(gòu)一視同仁；處理好金融機構(gòu)效率與金融機構(gòu)體系安全的關(guān)系“監(jiān)管機構(gòu)要加強對復(fù)雜金融產(chǎn)品的風(fēng)險監(jiān)管，特別是，對信用衍生品等的監(jiān)管要改進，要強化資產(chǎn)支持證券發(fā)行機構(gòu)對基本債務(wù)人的債務(wù)履約能力的監(jiān)督責(zé)任”。

參考文獻

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