導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房屋銷售制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

8月17日，北京市建委明確表示，北京市暫時(shí)不會(huì)實(shí)施現(xiàn)房銷售的政策。

那么?房屋預(yù)售制度的前景如何呢?

開發(fā)商：目前僅僅是一個(gè)建議

SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹認(rèn)為，央行報(bào)告“只是一個(gè)建議，不是政策”。在一些市場(chǎng)比較成熟的國(guó)家，例如歐美，房屋的預(yù)售是由發(fā)展商和客戶通過(guò)合同決定的，政府沒(méi)有管理。所以修改目前房地產(chǎn)銷售管理的政策的可能性不大。

“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀控調(diào)下已逐漸低迷，如果現(xiàn)在實(shí)施現(xiàn)房銷售的話，那么將對(duì)所有的開發(fā)商造成巨大的資金壓力，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊會(huì)非常大”，一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示。

“這個(gè)政策基本上是不可行的，出臺(tái)這個(gè)政策更多的是站在銀行業(yè)的角度去考慮。”“我愛(ài)我家”副總經(jīng)理胡景暉在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為。從銀行的角度講，提高首付比例和期房預(yù)售，銀行是進(jìn)行了一定的權(quán)衡的。如果提高首付比例，在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)會(huì)減少放貸量；但如果改成現(xiàn)房銷售，既可以減少放貸風(fēng)險(xiǎn)，也不會(huì)影響放貸量。但如果從房地產(chǎn)的角度來(lái)看，這個(gè)建議的確不可取。房地產(chǎn)的充分競(jìng)爭(zhēng)也是非常重要的。

他認(rèn)為，如果取消期房預(yù)售制度，80％以上的開發(fā)商要倒閉或者撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面，開發(fā)商征用土地的成本非常大，用前期的資金來(lái)支持后期的建設(shè)，施工、材料、雇員等等，對(duì)于開發(fā)商的能力要求非常高；另一方面，會(huì)造成僅僅剩余為數(shù)不多的實(shí)力非常強(qiáng)大的開發(fā)商，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)變?yōu)楣杨^壟斷市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)極大的減弱，那么抬高房?jī)r(jià)成為必然結(jié)果。

另外，取消期房預(yù)售后，使得自由資金的占用時(shí)間特別長(zhǎng)，由此開發(fā)商的開發(fā)成本會(huì)提高。而隨著開發(fā)商回收的過(guò)程相應(yīng)地增長(zhǎng)，時(shí)間成本的加大，就會(huì)導(dǎo)致進(jìn)一步會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，成為購(gòu)房者最大的弊端。

購(gòu)房者：支持取消房屋預(yù)售

新浪網(wǎng)房產(chǎn)頻道最新調(diào)查結(jié)果顯示：近9成市民支持取消房屋預(yù)售制度。

朱先生在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)采訪時(shí)認(rèn)為，即使實(shí)行房屋預(yù)售政策，也不會(huì)提高房?jī)r(jià)。因?yàn)槟菚r(shí)房子成為真正的商品，人們可以自由選擇，因此，沒(méi)有人傻到去買超出價(jià)值很多的房子。另一方面，如果價(jià)格高，人們可以拒買，但開發(fā)商用的是自己的錢蓋的房子，開發(fā)商等不起，不僅僅因?yàn)橐陡嗟你y行利息，同時(shí)并不會(huì)因?yàn)榈榷蛊浞孔由怠?/p>

專家：政策看好，但實(shí)施困難

“目前僅僅是個(gè)建議，這個(gè)建議有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員廖英敏指出，銷售期房有諸如期房的質(zhì)量、糾紛、消費(fèi)者的權(quán)益得不到保障等問(wèn)題。同時(shí)，期房炒作也會(huì)帶來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩。如果取消期房預(yù)售，從這兩方面講，這個(gè)政策建議是比較好的。

他認(rèn)為，具體執(zhí)行起來(lái)，要有一個(gè)過(guò)渡期。從今年的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的速度已經(jīng)控制住了，房?jī)r(jià)也在趨穩(wěn)。因此，不宜再加大政策的力度。

“總體來(lái)講，房屋預(yù)售制度是有利于開發(fā)商的。”中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)研究室況偉大在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)采訪時(shí)分析，預(yù)售制度通常是在供小于求的狀況下出現(xiàn)，它實(shí)質(zhì)上是一種排隊(duì)制度。如果存在房屋預(yù)售制度，房子還沒(méi)有蓋起來(lái)，消費(fèi)者就要提前交付預(yù)售款，也就是消費(fèi)者向開發(fā)商融資，這種融資就是直接融資，比銀行貸款的利息要低很多。開發(fā)商通過(guò)比較高的預(yù)售款，即“杠桿作用”，可以有效減少其投資準(zhǔn)備。

篇2

為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和《商品房銷售管理辦法》，結(jié)合公司的具體情況，制定本制度。

售房市場(chǎng)和工作人員版權(quán)所有

一、市場(chǎng)營(yíng)銷部是商品房銷售管理的第一責(zé)任部門。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷工作以提高公司經(jīng)濟(jì)效益，壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力為目標(biāo)，營(yíng)銷人員必須發(fā)揚(yáng)愛(ài)崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)奉獻(xiàn)精神，具有責(zé)任心和使命感，完成公司所交給的商品房營(yíng)銷任務(wù)。

三、售房有形市場(chǎng)是公司精神文明建設(shè)的窗口，營(yíng)銷人員要做到誠(chéng)實(shí)守信、規(guī)范交易、熱情服務(wù)，自覺(jué)維護(hù)公司的聲譽(yù)和形象。四、市場(chǎng)營(yíng)銷部在新建項(xiàng)目開盤前，應(yīng)認(rèn)真作出切實(shí)可行的營(yíng)銷方案，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程中，銷售價(jià)格未經(jīng)批準(zhǔn)不得變更。

五、房屋預(yù)售建筑面積由投資發(fā)展部會(huì)同市場(chǎng)營(yíng)銷部計(jì)算，房屋銷售面積須經(jīng)房管局測(cè)量復(fù)核后，列出明細(xì)表，雙方工作人員書面確認(rèn)無(wú)誤后，報(bào)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)、財(cái)務(wù)部備案。在預(yù)售過(guò)程中不得擅自變更。

六、工作人員要努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時(shí)要講究服務(wù)態(tài)度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

七、在銷售商品房屋工作中，嚴(yán)格執(zhí)行《商品房銷售管理辦法》，設(shè)立銷售帳本、房屋預(yù)訂登記本、房屋移交登記本、售后服務(wù)登記本；認(rèn)真簽訂和及時(shí)發(fā)放房屋預(yù)售協(xié)議書、房屋買賣合同、房屋使用說(shuō)明書和質(zhì)量保證書。

八、銷售帳薄的記錄要內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚、日清月結(jié)，月底及時(shí)向總經(jīng)理上報(bào)銷售情況，及時(shí)報(bào)表。

九、房屋銷售后，要及時(shí)將預(yù)售協(xié)議書、買賣合同、結(jié)算單等銷售資料整理入檔管理。

十、所有購(gòu)房款必須由市場(chǎng)營(yíng)銷部于收款當(dāng)日交財(cái)務(wù)部，存至指定銀行帳戶，嚴(yán)禁公款私存。

十一、營(yíng)銷人員要圓滿完成各自的銷售任務(wù)，負(fù)責(zé)從介紹房屋、交款、貸款、結(jié)算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營(yíng)銷過(guò)程中的全部工作。

十二、營(yíng)銷人員要保守商業(yè)機(jī)密，確保商品房?jī)r(jià)格、戶型、銷售情況等內(nèi)部信息不泄露。

十三、除完成銷售任務(wù)以外，營(yíng)銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務(wù)。

公司管理制度之合同的簽訂與管理

十四、簽訂合同必須遵守國(guó)家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定。簽訂商品房買賣合同時(shí)，要明確以下內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價(jià)格、價(jià)款、付款方式和時(shí)間、交付使用條件和日期、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施狀況、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異處理方式、違約責(zé)任、雙方約定的其他事項(xiàng)。

十五、簽訂房屋買賣合同時(shí)要本著“重合同，守信譽(yù)”的原則，做到合法、嚴(yán)密、可行。

十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號(hào)。市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)建立合同管理臺(tái)帳（包括序號(hào)、合同號(hào)、簽約日期、對(duì)方姓名），做到準(zhǔn)確、及時(shí)、完整。

商品房按揭貸款和其它業(yè)務(wù)

十七、為購(gòu)房戶辦理按揭貸款，要熟悉業(yè)務(wù)，熟練掌握操作流程，必須按照銀行規(guī)定簽定合同，做到辦證細(xì)心，資料齊全，專人辦理。版權(quán)所有

篇3

為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和《商品房銷售管理辦法》，結(jié)合公司的具體情況，制定本制度。

售房市場(chǎng)和工作人員

一、市場(chǎng)營(yíng)銷部是商品房銷售管理的第一責(zé)任部門。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷工作以提高公司經(jīng)濟(jì)效益，壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力為目標(biāo)，營(yíng)銷人員必須發(fā)揚(yáng)愛(ài)崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)奉獻(xiàn)精神，具有責(zé)任心和使命感，完成公司所交給的商品房營(yíng)銷任務(wù)。

三、售房有形市場(chǎng)是公司精神文明建設(shè)的窗口，營(yíng)銷人員要做到誠(chéng)實(shí)守信、規(guī)范交易、熱情服務(wù)，自覺(jué)維護(hù)公司的聲譽(yù)和形象。

四、市場(chǎng)營(yíng)銷部在新建項(xiàng)目開盤前，應(yīng)認(rèn)真作出切實(shí)可行的營(yíng)銷方案，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程中，銷售價(jià)格未經(jīng)批準(zhǔn)不得變更。

五、房屋預(yù)售建筑面積由投資發(fā)展部會(huì)同市場(chǎng)營(yíng)銷部計(jì)算，房屋銷售面積須經(jīng)房管局測(cè)量復(fù)核后，列出明細(xì)表，雙方工作人員書面確認(rèn)無(wú)誤后，報(bào)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)、財(cái)務(wù)部備案。在預(yù)售過(guò)程中不得擅自變更。

六、工作人員要努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時(shí)要講究服務(wù)態(tài)度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

七、在銷售商品房屋工作中，嚴(yán)格執(zhí)行《商品房銷售管理辦法》，設(shè)立銷售帳本、房屋預(yù)訂登記本、房屋移交登記本、售后服務(wù)登記本;認(rèn)真簽訂和及時(shí)發(fā)放房屋預(yù)售協(xié)議書、房屋買賣合同、房屋使用說(shuō)明書和質(zhì)量保證書。

八、銷售帳薄的記錄要內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚、日清月結(jié)，月底及時(shí)向總經(jīng)理上報(bào)銷售情況，及時(shí)報(bào)表。

九、房屋銷售后，要及時(shí)將預(yù)售協(xié)議書、買賣合同、結(jié)算單等銷售資料整理入檔管理。

十、所有購(gòu)房款必須由市場(chǎng)營(yíng)銷部于收款當(dāng)日交財(cái)務(wù)部，存至指定?姓駛?，演狖公库A醬妗?

十一、營(yíng)銷人員要圓滿完成各自的銷售任務(wù)，負(fù)責(zé)從介紹房屋、交款、貸款、結(jié)算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營(yíng)銷過(guò)程中的全部工作。

十二、營(yíng)銷人員要保守商業(yè)機(jī)密，確保商品房?jī)r(jià)格、戶型、銷售情況等內(nèi)部信息不泄露。

十三、除完成銷售任務(wù)以外，營(yíng)銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務(wù)。

公司管理制度之合同的簽訂與管理

十四、簽訂合同必須遵守國(guó)家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定。簽訂商品房買賣合同時(shí)，要明確以下內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價(jià)格、價(jià)款、付款方式和時(shí)間、交付使用條件和日期、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施狀況、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異處理方式、違約責(zé)任、雙方約定的其他事項(xiàng)。

十五、簽訂房屋買賣合同時(shí)要本著“重合同，守信譽(yù)”的原則，做到合法、嚴(yán)密、可行。

十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號(hào)。市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)建立合同管理臺(tái)帳(包括序號(hào)、合同號(hào)、簽約日期、對(duì)方姓名)，做到準(zhǔn)確、及時(shí)、完整。

商品房按揭貸款和其它業(yè)務(wù)

十七、為購(gòu)房戶辦理按揭貸款，要熟悉業(yè)務(wù)。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;VAR模型;土地市場(chǎng);貨幣政策;時(shí)滯

Abstract: In this paper, based on the VAR model, using the theories and methods of econometrics, combining quantitative analysis and qualitative analysis, illustrations, empirical research on the relationship between GDP, CPI, interest rates, land prices and money supply variables and the price of real estate, draw relevant conclusions and suggestions on the macroeconomic regulation and control in China the real estate market.

Keywords: real estate price; VAR model; land market; monetary policy; delay

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1.研究背景與研究方法

2008年，受到美國(guó)次貸危機(jī)的影響，歐債危機(jī)爆發(fā)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也受到了明顯的影響。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，房地產(chǎn)投資增速將略有減緩，地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。研究我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要影響因素 ，提出具有可操作性的對(duì)策建議，有助于增強(qiáng)政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的針對(duì)性和有效性。

2.研究對(duì)象和研究方法

本文所運(yùn)用的研究方法主要有以下幾點(diǎn)：包括定量與定性分析兩種方法，其中，定量分析方法主要包括協(xié)整分析、格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)函數(shù)、方差分解等計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法，這種實(shí)證研究貫穿全文；定性分析方法主要采用了統(tǒng)計(jì)圖表的分析方法。

3.實(shí)證研究

3.1指標(biāo)的選取與數(shù)據(jù)的處理

本文將房屋銷售價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、貨幣供應(yīng)量和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等5項(xiàng)數(shù)據(jù)都做取對(duì)數(shù)處理，目的是為了消除異方差的影響，分別得到時(shí)間序列數(shù)據(jù)LMFW、LMTD、LNGDP、LNM2和LNCPI等5個(gè)變量。一年期貸款基準(zhǔn)利率無(wú)需做對(duì)數(shù)化處理。本文中房屋銷售價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來(lái)自于中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)網(wǎng)站、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究信息中心網(wǎng)站和《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》期刊。一年期貸款基準(zhǔn)利率和貨幣供應(yīng)量數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)人民銀行網(wǎng)站。上述數(shù)據(jù)的原始數(shù)據(jù)均為2001年第一季度到2011年第四季度的季度數(shù)據(jù)。

3.2協(xié)整分析

通過(guò)對(duì)變量進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，可知序列LNFW、LNTD-sa、LNI、LNCPI、LNGDP-sa、LNM2均是非平穩(wěn)序列，其一級(jí)差分序列D（LNFW）、D（LNTD-sa）、D（LNI）、D（LNCPI）、D（LNGDP-sa）、D（LNM2）都是平穩(wěn)序列。

為了能夠檢驗(yàn)出在長(zhǎng)期中哪些變量與房?jī)r(jià)指數(shù)存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，說(shuō)明哪些政策變量是真正影響房?jī)r(jià)指數(shù)的長(zhǎng)期因素，本文接下來(lái)會(huì)將解釋變量逐個(gè)與被解釋變量進(jìn)行協(xié)整分析，從而尋找到與被解釋變量存在長(zhǎng)期均衡的解釋變量。

采用兩個(gè)變量的Engle-Grange 檢驗(yàn)法，對(duì)房屋銷售價(jià)格指數(shù)分別和GDP、土地交易價(jià)格指數(shù)、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、貨幣供應(yīng)量進(jìn)行協(xié)整分析。利用最小二乘法進(jìn)行回歸， 對(duì)方程的參差序列進(jìn)行ADF檢驗(yàn)。除了GDP序列之外，其他序列均拒絕原假設(shè)。

結(jié)論:根據(jù)以上分別討論各變量與被解釋變量的協(xié)整關(guān)系后得出，除了GDP之外，各變量與房?jī)r(jià)指數(shù)之間都存在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系。

3.4 VAR脈沖響應(yīng)與方差分解

3.4.1 VAR模型的穩(wěn)定性檢測(cè)

由Eviews軟件模型的AR根分布圖可知：VAR模型的單位根均在單位圓內(nèi)，表明本文所建立的VAR模型是穩(wěn)定的。

3.4.2 VAR脈沖響應(yīng)分析

由Eviews軟件脈沖響應(yīng)函數(shù)圖可以得出以下結(jié)論：

第一，角房屋銷售價(jià)格指數(shù)對(duì)其自身脈沖響應(yīng)函數(shù)圖可以看出，房屋銷售價(jià)格指數(shù)對(duì)其自身的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差信息立刻有強(qiáng)烈的正向反映，到第二期開始逐漸減緩，正向反映一直持續(xù)到第8期和第9期之間才結(jié)束，第9期以后開始為負(fù)向的反映。這與實(shí)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的情況是相符合的，房屋銷售價(jià)格上漲，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致樓市繁榮的景象，此時(shí)投資者和置業(yè)者會(huì)抱著買漲不買跌的心態(tài)，將資金投入樓市，造成樓市供給短缺，開發(fā)商則適時(shí)提高房?jī)r(jià)以獲得更大利潤(rùn)，再加上樓市供給彈性較小的特點(diǎn)，房屋銷售價(jià)格便能維持一段時(shí)間的走高。

同理：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI對(duì)房屋銷售價(jià)格指數(shù)從第1期開始，有較強(qiáng)的正向影響，該正向影響持續(xù)到第5期就回到原來(lái)的水平，滯后有一個(gè)由強(qiáng)到弱最后趨向于0的負(fù)向影響。利率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)影響十分有限，房?jī)r(jià)對(duì)利率變動(dòng)總體來(lái)說(shuō)并不敏感。從方向上講，利率對(duì)房?jī)r(jià)一開始在短期內(nèi)有正向影響，利率提高將會(huì)推高房?jī)r(jià)，但長(zhǎng)期來(lái)看，卻對(duì)房?jī)r(jià)有更為持久的負(fù)面影響。房屋銷售價(jià)格指數(shù)在受到貨幣增長(zhǎng)率的一個(gè)單位的正向沖擊后，當(dāng)期反應(yīng)并不明顯，然后開始有一個(gè)較低的正向效應(yīng)，這種正向效應(yīng)一直持續(xù)到第6期結(jié)束，從第7到10期效應(yīng)一直幾乎為零。這表示在短期來(lái)看寬松的貨幣政策確實(shí)能給樓市帶來(lái)利好，利于房?jī)r(jià)的上升，但是影響的力度其實(shí)并不大?，F(xiàn)行的土地出讓制度為招拍掛，價(jià)高者得，在這種制度的影響下，實(shí)力強(qiáng)的大型集團(tuán)開發(fā)商明顯在拿地上處于優(yōu)勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)中上中小企業(yè)造成了不小的沖擊和排擠作用。

4.4.3 VAR模型方差分解

由Eviews軟件方差分解圖可知：房?jī)r(jià)受到各變量沖擊的方差分解結(jié)果可以看出，隨著時(shí)間的推移，在 1-4 期內(nèi)，房?jī)r(jià)的解釋力迅速下降；從第1期開始，地價(jià)、利率、CPI、M2的解釋力都只緩慢的上升，且的預(yù)測(cè)方差所占比例均非常微小，；CPI解釋力略微大于其他幾個(gè)解釋變量。第 5 期開始，地價(jià)、利率和M2的解釋力逐漸趨向于0，而CPI的解釋力仍快速上升。最后，以房?jī)r(jià)指數(shù)自身變動(dòng)為因變量的方程對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的重要性排第一，其對(duì)預(yù)測(cè)誤差的貢獻(xiàn)率穩(wěn)定在 75%以上，其次是CPI指數(shù)，其對(duì)預(yù)測(cè)誤差的貢獻(xiàn)率大概是 15%左右，最后是利率、地價(jià)和M2三個(gè)指數(shù)，其對(duì)預(yù)測(cè)誤差的貢獻(xiàn)率隨時(shí)間一直較穩(wěn)平穩(wěn)，并無(wú)明顯上升或者下降趨勢(shì)，三者貢獻(xiàn)率之和最終穩(wěn)定在接近 10%的水平上。因此，從解釋能力上講，CPI對(duì)于房?jī)r(jià)的解釋能力隨著時(shí)間增長(zhǎng)而不斷提高，但是相對(duì)于CPI而言，房?jī)r(jià)自身變動(dòng)沖擊能夠解釋更多房屋銷售價(jià)格的變動(dòng)。

5.結(jié)論與建議

通過(guò)分析實(shí)證研究的結(jié)果，可以得到以下幾點(diǎn)結(jié)論，并以此為依據(jù)向國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提出幾點(diǎn)建議：

第一，大力培養(yǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，拓寬房地產(chǎn)融資的渠道，加強(qiáng)利率發(fā)揮價(jià)格調(diào)節(jié)杠杠作用。

第二，加快市場(chǎng)利率化進(jìn)程，使利率成為反映市場(chǎng)真實(shí)的供求情況，從而提高利率調(diào)控房?jī)r(jià)的有效性和及時(shí)性。

第三，合理宏觀經(jīng)濟(jì)手段對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)。

第四，合理刺激經(jīng)濟(jì)，謹(jǐn)防稀釋民財(cái)帶來(lái)的負(fù)面影響。國(guó)家投入資金救市，引起物價(jià)飛漲，CPI持續(xù)走高，當(dāng)通貨膨脹率大于名義利率的時(shí)候，銀行儲(chǔ)蓄處于貶值狀態(tài)，于是紛紛流向固定資產(chǎn)市場(chǎng)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。

參考文獻(xiàn)

1.董志勇、官皓等：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析--基于中國(guó)各省市面板數(shù)據(jù)的研究[J].中國(guó)地質(zhì)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010年10月第2期。

2.周海波：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證研究[J].海南大學(xué)學(xué)報(bào)（人文科學(xué)版），2009年第5期。

3.陳秋宇、羅茹月：商品房?jī)r(jià)格影響因素分析―基于M2供應(yīng)量的實(shí)證研究[J].經(jīng)濟(jì)論叢，2010.

篇5

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 銷售收入 確認(rèn)

房地產(chǎn)商品銷售的前提是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)與購(gòu)買方簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的銷售收入應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)或者說(shuō)在具備哪些條件時(shí)才能予以確認(rèn)？如何針對(duì)上述環(huán)節(jié)規(guī)范和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的會(huì)計(jì)核算，成為業(yè)界廣泛關(guān)注的問(wèn)題。

一、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的爭(zhēng)議性問(wèn)題進(jìn)行分析

1．簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收房款是否可作銷售確認(rèn)。簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收房款其性質(zhì)是預(yù)收賬款，房地產(chǎn)預(yù)售合同只屬于合同要約的一部分，能否真正實(shí)現(xiàn)銷售應(yīng)根據(jù)工程的進(jìn)展情況及買主的最后意愿決定。預(yù)售合同不同于建造合同，建造合同是指為建造一項(xiàng)資產(chǎn)而訂立的合同，房地產(chǎn)預(yù)售合同是商品購(gòu)銷雙方的意向。因此，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)―收入》的規(guī)定，收入確認(rèn)是以商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已轉(zhuǎn)移給買方，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)售房款由于該開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收，不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)。

2．訂立正式合同但房屋沒(méi)有交付是否可作銷售確認(rèn)。此時(shí)，雖然法律意義上的要約已經(jīng)成立，但標(biāo)的物房屋未經(jīng)購(gòu)買人驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬仍未轉(zhuǎn)移給買方。我國(guó)現(xiàn)行商品房銷售合同采用的是建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)范的格式合同，在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。在合同中規(guī)定有諸如面積差異、房屋質(zhì)量等問(wèn)題的處理約定，在購(gòu)買人驗(yàn)收認(rèn)可前，存在有退款風(fēng)險(xiǎn)甚至退貨風(fēng)險(xiǎn)，不符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)―收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入。只有符合建造合同的條件，并且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。

3．開發(fā)產(chǎn)品已竣工驗(yàn)收，但竣工決算還未完成是否可作銷售確認(rèn)。如果完全從謹(jǐn)慎性原則考慮，只有竣工決算金額確定以后，與收入相關(guān)的成本才能最準(zhǔn)確地計(jì)量，一些會(huì)計(jì)人員往往堅(jiān)持在竣工決算金額確定后才能進(jìn)行銷售確認(rèn)。一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的決算審核往往需要數(shù)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，等待決算金額的最終確定會(huì)使銷售收入遲遲得不到確認(rèn)而影響當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果的正確反映。如果開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)竣工驗(yàn)收，即使竣工決算金額還未確定，會(huì)計(jì)人員可以按照計(jì)劃成本并依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整進(jìn)行成本的配比結(jié)轉(zhuǎn)，此時(shí)成本總體上應(yīng)屬于能夠可靠計(jì)量，不應(yīng)因決算未完成而不予確認(rèn)銷售。

4．是否要在辦妥房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)并取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)方可確認(rèn)銷售收入。我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，有關(guān)的管理制度已較為健全。在房屋開發(fā)前根據(jù)規(guī)定要繳清土地出讓金、取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收及房管部門對(duì)建筑實(shí)測(cè)后方可領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同。在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋已經(jīng)買主驗(yàn)收，面積和房屋價(jià)款等無(wú)異議，并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下，房屋所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)際上已轉(zhuǎn)移給買方，產(chǎn)權(quán)是否過(guò)戶并非確認(rèn)收入的必要條件。此外，產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及房地產(chǎn)管理、土地管理等政府部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。因此，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的重要標(biāo)志，但卻不能構(gòu)成確認(rèn)收入的必要條件。倘若以辦妥過(guò)戶手續(xù)并取得產(chǎn)權(quán)證書作為確認(rèn)收入的條件，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，另一方面也不符合實(shí)質(zhì)重于形式原則和收入確認(rèn)原則。

二、結(jié)論

銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制； （3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其收入確認(rèn)的主觀性高于一般工商企業(yè)，應(yīng)以上述銷售商品收入確認(rèn)的五項(xiàng)條件為基本原則，結(jié)合房地產(chǎn)銷售不同形式的具體特點(diǎn)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)銷售確認(rèn)的具體標(biāo)準(zhǔn)，使得不同企業(yè)的會(huì)計(jì)人員都可運(yùn)用同一具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行銷售確認(rèn)，從而避免因不同判斷形成不同結(jié)果而使會(huì)計(jì)信息失去可比性。對(duì)照會(huì)計(jì)制度的要求并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)商品房對(duì)外銷售的收入應(yīng)同時(shí)滿足以下幾個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)才可予以確認(rèn)：（1）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積也經(jīng)有關(guān)部門測(cè)定；（2）簽訂了正式房屋銷售合同；（3）房屋已經(jīng)客戶驗(yàn)收并簽字確認(rèn)，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，房屋銷售發(fā)票已提交買主。

參考文獻(xiàn)

篇6

誰(shuí)都知道開發(fā)商賣房子是一錘子的買賣，物業(yè)管理卻是關(guān)乎房屋整個(gè)“生命周期”的事情。憑什么可以把物業(yè)管理當(dāng)成賣大白菜時(shí)候做添頭的一顆胡蘿卜?

廣州有個(gè)開發(fā)商承諾，買房子贈(zèng)送5年物管費(fèi)。售出一年以后，小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)。新物管上門來(lái)收費(fèi)，卻被業(yè)主告知今后四年的物管費(fèi)還算開發(fā)商贈(zèng)送的。要收你去找開發(fā)商吧。物業(yè)公司多次催繳無(wú)果只好把業(yè)主告上法庭。

東莞的開發(fā)商繞得更遠(yuǎn)一些，不直接贈(zèng)物管費(fèi)，而是送面積，買33平方米，贈(zèng)送15平方米。物管去收費(fèi)，業(yè)主只肯按自己實(shí)際買的面積繳費(fèi)，按贈(zèng)送部分計(jì)的費(fèi)用不肯交，而且堂而皇之認(rèn)為“早知道贈(zèng)送的部分也要交物管費(fèi)，那當(dāng)初就不買這房子了”。

按應(yīng)繳費(fèi)面積與實(shí)際繳費(fèi)面積的折算，物業(yè)管理企業(yè)在此項(xiàng)目上將白白損失三分之一的收入。物管也可以說(shuō)。早知道贈(zèng)送的面積不交物管費(fèi)，我們就不接這個(gè)小區(qū)了。然而這兩個(gè)“早知道”，結(jié)果卻是誰(shuí)也不知道，因?yàn)殚_發(fā)商既沒(méi)有和業(yè)主說(shuō)“贈(zèng)送的要交費(fèi)”，也沒(méi)有和物業(yè)管理單位說(shuō)“贈(zèng)送的不收費(fèi)”。

此外諸如“終身免物管費(fèi)”的銷售承諾，更不知道有誰(shuí)有能力來(lái)兌現(xiàn)。是開發(fā)商把蓋樓賺的錢再分70年花在業(yè)主身上?還是有一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)愿意不顧自己的死活連續(xù)70年為業(yè)主做雷鋒?顯然這都不符合常識(shí)。

不過(guò)開發(fā)商依然這么做了，因?yàn)橛螒蛞?guī)則里有空子可以鉆。

先來(lái)看看“前期物業(yè)管理”。業(yè)主大會(huì)成立之前制度設(shè)計(jì)了由開發(fā)商作為物業(yè)管理合同的甲方。“前期物業(yè)管理”制度的設(shè)計(jì)者把開發(fā)商作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人，道理上并沒(méi)有問(wèn)題。但房屋銷售行為，不管是有償?shù)倪€是贈(zèng)與的，在這個(gè)制度當(dāng)中就簡(jiǎn)化為產(chǎn)權(quán)之間的契約換。至于交換之中乖之后可能出現(xiàn)的管理問(wèn)題并不在必須規(guī)定之列。

然而，開發(fā)商的目的是以房換錢，小業(yè)主的目的是以錢換住。顯然。達(dá)成“現(xiàn)金”與達(dá)成“安居”這兩個(gè)目的在時(shí)間上的成本并不相等。而物業(yè)管理真正的含金量是需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)?shù)臅r(shí)間才能檢驗(yàn)出來(lái)。制度賦予了開發(fā)商支配“前期物業(yè)管理”的權(quán)力。使得他們?yōu)榱诉_(dá)成短期的盈利目的，可以贈(zèng)送一個(gè)根本不屬于他們的東西。這也就是將小業(yè)主使用物業(yè)時(shí)的時(shí)間成本在銷售時(shí)化為虛無(wú)，而以價(jià)格的優(yōu)惠條件重新定義物業(yè)管理。小業(yè)主在購(gòu)房前沒(méi)有權(quán)利為自己物色今后相當(dāng)一段時(shí)間的物業(yè)管理人選，也只好通過(guò)選擇開發(fā)商來(lái)選擇最初的物業(yè)管理，或者干脆，就把物業(yè)管理當(dāng)做開發(fā)商的售后服務(wù)來(lái)考慮，于是物業(yè)管理費(fèi)變成了最容易賤賣的籌碼。

開發(fā)商在樓盤先期管理上作是了文章：掛上某知名企業(yè)的名頭做“物業(yè)顧問(wèn)”并大肆宣傳；安排自己的“兒子”管理物業(yè)，并制定很低的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)增加銷售；更進(jìn)一步，減免物管費(fèi)、贈(zèng)送物管費(fèi)、甚至贈(zèng)送公攤面積。真等業(yè)主入住，物業(yè)管理管得不好，業(yè)主他們自然會(huì)商量換物管，“后期”總要到來(lái)而“前期”總有卷鋪蓋走人的時(shí)候(制度就是這么設(shè)計(jì)的)，但那根本不關(guān)開發(fā)商什么事情。

篇7

今年2月25目，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“2009年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲1.5％”數(shù)據(jù)，引來(lái)媒體和網(wǎng)民一片熱議。隨后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心副主任潘建成回應(yīng)稱，上漲1.5％是全年平均數(shù)。然而，“房?jī)r(jià)平均說(shuō)”并沒(méi)有平息公眾的疑慮、得到媒體和公眾的理解，反而將這一話題的熱度再次拉升。兩會(huì)期間，各路記者看到統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)的人大代表、政協(xié)委員，問(wèn)得最多的也是有關(guān)房?jī)r(jià)方面的問(wèn)題。

說(shuō)實(shí)話，看到這么多專家學(xué)者的質(zhì)疑詰責(zé)，看到這么多網(wǎng)民的冷嘲熱諷，甚至撻伐謾罵，作為統(tǒng)計(jì)人心里并不好受，委屈煩悶苦惱五味雜陳。憑良心說(shuō)，統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)的絕大部分人員，兢兢業(yè)業(yè)，盡職盡責(zé)，力求工作中不出一點(diǎn)差錯(cuò)，力求上報(bào)的每一個(gè)數(shù)據(jù)真實(shí)無(wú)誤。但激動(dòng)之后我們應(yīng)該冷靜，應(yīng)該真誠(chéng)感謝民眾的關(guān)心。廣大民眾高度關(guān)心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，說(shuō)明我們的統(tǒng)計(jì)工作，不僅關(guān)系國(guó)家大計(jì)，更與人民生活息息相關(guān)；說(shuō)明我們的工作，特別是直接關(guān)系老百姓生活的統(tǒng)計(jì)工作還有許多不盡完善、需要改進(jìn)的地方。我們要以此為動(dòng)力，正確對(duì)待網(wǎng)民的每一條意見(jiàn)建議，認(rèn)真反思引發(fā)網(wǎng)民熱議的問(wèn)題和原因，以利于我們改進(jìn)工作方式，創(chuàng)新統(tǒng)計(jì)方法，提高統(tǒng)計(jì)服務(wù)質(zhì)量。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每年都70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格變化情況，為什么2009年的銷售價(jià)格剛剛，就引來(lái)這么多岡民的高度關(guān)注和熱議?一是房屋銷售價(jià)格上漲1.5％的數(shù)據(jù)與民眾的切身感受相差較大，人們只看到眼前的“高”，不了解也不相信平均的“低”，尤其是2009年下半年以來(lái)，北京、上海等一線城市房屋價(jià)格飆升，這在一定意義上固化了人們對(duì)2009年房?jī)r(jià)大幅上漲的認(rèn)識(shí)；二是近年來(lái)住房問(wèn)題已不僅僅是純粹的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是糾纏了各種權(quán)力利益的社會(huì)問(wèn)題。普通民眾飽受高房?jī)r(jià)之苦，對(duì)于“房?jī)r(jià)狂飆、無(wú)房可居”有著銘心刻骨的切膚之痛。三是公眾期望數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)部門能在兩會(huì)召開之際傳遞房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的信息，呼吁政府拿出政策，平抑房?jī)r(jià)。然而，結(jié)果卻與此相反，質(zhì)疑也就不難理解了。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)關(guān)系到公眾的切身利益，代表著國(guó)家和政府公信力。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的關(guān)注度越來(lái)越高，對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的需求越來(lái)越多，而統(tǒng)計(jì)知識(shí)的普及卻沒(méi)能及時(shí)跟上。普通民眾對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的來(lái)源不清楚、對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的生產(chǎn)過(guò)程、計(jì)算方法不清楚，況且不少人對(duì)統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)是金年平均數(shù)還是全國(guó)平均數(shù)并不在意，他們關(guān)心的是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是否真實(shí)地反映了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展情況，是否與自己的切身感受相一致。事實(shí)上，普通民眾很希望統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠像股票指數(shù)一目了然，能夠像天氣預(yù)報(bào)通俗易懂。去年大中城市房?jī)r(jià)漲幅1.5％的數(shù)據(jù)與大多數(shù)民眾的實(shí)際感受有差距，說(shuō)明我們?cè)跀?shù)據(jù)的采集方面、統(tǒng)計(jì)技術(shù)方面，以及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的方面還存在問(wèn)題，這就要求我們統(tǒng)計(jì)人員，要改進(jìn)工作方法，創(chuàng)新統(tǒng)計(jì)方式，力求統(tǒng)計(jì)的制度方法更加合理，調(diào)查行為更加嚴(yán)謹(jǐn)，數(shù)據(jù)更為科學(xué)。同時(shí)，讓人們既看到平均漲幅，也了解抬高漲幅的一線城市的信息和拉低漲幅的其他城市的原因?！叭罕姷难劬κ茄┝恋摹?，各地民眾看到的數(shù)據(jù)信息和實(shí)際感受大體一致，也就從根本上消除了負(fù)面反映。

塞翁失馬，焉知非福。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)遭到質(zhì)疑是壞事也是好事，它給我們敲響了警鐘，有利于我們認(rèn)真研究民眾需求，創(chuàng)新工作方法。2009年“工資被增長(zhǎng)”后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局積極推進(jìn)工資統(tǒng)計(jì)改革，改變現(xiàn)有勞動(dòng)工資統(tǒng)計(jì)的調(diào)查方式，將私營(yíng)單位納入工資統(tǒng)計(jì)調(diào)查范圍，規(guī)范企業(yè)對(duì)使用勞務(wù)派遣人員的統(tǒng)計(jì)，試點(diǎn)反映勞動(dòng)報(bào)酬結(jié)構(gòu)和差異的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，這些變革，無(wú)疑將促進(jìn)工資統(tǒng)計(jì)更加準(zhǔn)確，避免更多工資“被增長(zhǎng)”的現(xiàn)象。同樣，針對(duì)公眾質(zhì)疑“2009年房?jī)r(jià)上漲1.5％”的數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局積極應(yīng)對(duì)，一周內(nèi)。連續(xù)在深圳、北京召開房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)座談會(huì)，邀請(qǐng)統(tǒng)計(jì)專家、學(xué)者、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一起“找問(wèn)題”，認(rèn)真聽取媒體和公眾的意見(jiàn)建議，積極改進(jìn)工作方法，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)。相信不久的將來(lái)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)更加準(zhǔn)確，更易為普通民眾所接受。

篇8

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資方式；融資風(fēng)險(xiǎn)因素；融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；模糊層次分析法

中圖分類號(hào) F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A

文章編號(hào) 1006-5024（2013）02-0137-04

一、河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式分析

河北省房地產(chǎn)開發(fā)始于上世紀(jì)80年代，也是伴隨著我國(guó)的住房制度改革，城市建設(shè)的發(fā)展模式開始出現(xiàn)的。改革開放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，全國(guó)各大城市房地產(chǎn)的開發(fā)也取得了全面的進(jìn)步。近年來(lái)的發(fā)展主要體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市建設(shè)步伐加快，市民居住條件日益改善和提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范和完善。但是，河北省房地產(chǎn)開發(fā)不僅起步較晚，而且發(fā)展速度比較慢，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東部沿海城市。目前，河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在從單純的銀行貸款向融資方式的多元化發(fā)展，以便保證房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求。房地產(chǎn)融資方式的多元化，對(duì)于降低房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)，提高資本利用效率，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的作用，具有十分重要的意義。

融資方式可以按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家格利和肖提出融資方式按照其儲(chǔ)蓄與投資的聯(lián)系方式可以分為內(nèi)源融資和外源融資。

（一）內(nèi)源融資是指開發(fā)商在企業(yè)內(nèi)部的資金調(diào)撥和運(yùn)作活動(dòng)，資金的所有權(quán)和使用權(quán)合二為一

在企業(yè)內(nèi)部通過(guò)自有資金、留存收益、折舊計(jì)提、閑置資產(chǎn)變現(xiàn)、應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓、國(guó)家資金扶持等方式融資，一般具有自主性強(qiáng)、規(guī)模有限、成本低等特點(diǎn)。

（二）外源融資對(duì)企業(yè)的資金獲得具有高效性、靈活性、大量性和集中性的特點(diǎn)，一般是通過(guò)金融媒介機(jī)制的作用實(shí)現(xiàn)融資

按照資金對(duì)企業(yè)權(quán)益的影響，又可以將外源融資分為債務(wù)融資和權(quán)益融資。債務(wù)融資是指通過(guò)增加企業(yè)的負(fù)債來(lái)獲取資金，例如：向銀行借款、發(fā)行債券等。企業(yè)通過(guò)這種方式籌集到的資金必須到期償還，并且要支付利息。權(quán)益融資是指通過(guò)增加企業(yè)的所有者權(quán)益來(lái)獲取資金，如發(fā)行股票、增資擴(kuò)股。這種方式籌集到的資金不需要償還，但要定期分紅派息。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查可知，目前河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中債務(wù)融資方式占主導(dǎo)地位，權(quán)益融資方式占比極小。

1 已經(jīng)用到的債務(wù)融資方式有：銀行貸款、信托貸款、小額貸款公司運(yùn)作、企業(yè)間拆借、民間借貸、發(fā)行企業(yè)債券（含短期融資券）、發(fā)行中小企業(yè)集合債券、融資租賃、回租回買融資、商業(yè)信用融資（應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、預(yù)租預(yù)售）、典當(dāng)融資等。但其中最主要的是：銀行抵押貸款、發(fā)行債券、預(yù)租預(yù)售和民間借貸。

2 已經(jīng)用到的權(quán)益融資方式有：上市融資、兼并收購(gòu)、增資擴(kuò)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)置換、合作開發(fā)、權(quán)益型信托融資等。但其中最主要的是上市融資和以兼并收購(gòu)為主的資產(chǎn)重組。

二、河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析

通過(guò)對(duì)河北省部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深度訪談和問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)合企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)研究的相關(guān)文獻(xiàn)資料，從宏觀和微觀兩個(gè)方面總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素并對(duì)其進(jìn)行分析。

（一）宏觀影響因素分析

本文界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)宏觀影響因素主要有政策法律因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)因素。

1 政策法律因素。政策法律因素主要包括房地產(chǎn)業(yè)政策，金融政策、土地使用政策等因素。（1）房地產(chǎn)業(yè)政策是指國(guó)家中央或地方政府制定的，主動(dòng)干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各種政策的集合。產(chǎn)業(yè)政策包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)組織政策和產(chǎn)業(yè)布局政策。（2）金融政策是指中央銀行為實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)而采用各種方式調(diào)節(jié)貨幣、利率和匯率水平，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的各種方針和措施的總稱。（3）土地使用政策。近幾年來(lái)。我國(guó)一直在執(zhí)行嚴(yán)格的土地管理政策。嚴(yán)格的土地管理政策雖然促進(jìn)了土地的節(jié)約使用，但也導(dǎo)致了土地供應(yīng)的相對(duì)緊張，并增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)成本，增加了其融資的難度和融資成本，進(jìn)而提高了其融資風(fēng)險(xiǎn)。

2 宏觀經(jīng)濟(jì)因素。宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要包括通貨膨脹率、家庭可支配收入、房屋銷售價(jià)格指數(shù)、供求關(guān)系等因素。（1）通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象，指貨幣發(fā)行量超過(guò)流通中實(shí)際所需要的貨幣量而引起的貨幣貶值現(xiàn)象，它體現(xiàn)為購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。在通貨膨脹壓力下，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題將趨于明顯。為了確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，一般情況下政府會(huì)采取緊縮銀根的貨幣政策。作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸依賴較大，受到緊縮貨幣政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度將會(huì)有所加大進(jìn)而增加其融資風(fēng)險(xiǎn)。（2）家庭可支配收入是指居民家庭在支付個(gè)人所得稅之后，所余下的實(shí)際收入。一般而言，家庭可支配收入多會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)更容易實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，提高其商業(yè)信譽(yù)進(jìn)而降低融資風(fēng)險(xiǎn)；反之，家庭可支配收入較少會(huì)使得房地產(chǎn)需求萎縮從而增加融資風(fēng)險(xiǎn)。（3）房屋銷售價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期房屋銷售價(jià)格變動(dòng)程度和趨勢(shì)的相對(duì)數(shù)。一般來(lái)說(shuō)，房屋銷售價(jià)格指數(shù)越高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就越容易實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益從而償還債權(quán)人和投資者，增強(qiáng)其商業(yè)信譽(yù)，從而增強(qiáng)其融資能力，降低融資成本，最終降低融資風(fēng)險(xiǎn)；反之，房屋銷售價(jià)格指數(shù)越低，則會(huì)加大融資風(fēng)險(xiǎn)。（4）供求關(guān)系指在一定條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。供大于求則預(yù)期銷售收入難以實(shí)現(xiàn)，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的難度和成本，融資風(fēng)險(xiǎn)較大；相反，如果供不應(yīng)求，則融資風(fēng)險(xiǎn)就較小。

3 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況表現(xiàn)在：（1）企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，每個(gè)企業(yè)占據(jù)的市場(chǎng)最高份額也極其有限，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度比較小。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，房地產(chǎn)東西部發(fā)展不平衡：東部地區(qū)在企業(yè)規(guī)模和投資、開發(fā)規(guī)模方面均大大超過(guò)西部地區(qū)，而東部又主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江5省市。本文研究的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的影響主要包括行業(yè)定位、同類型競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量和企業(yè)所處的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境三個(gè)方面。

（二）微觀影響因素分析

本文界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)微觀影響因素主要有企業(yè)信譽(yù)情況、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理因素。

1 企業(yè)信譽(yù)情況。企業(yè)信譽(yù)主要包括企業(yè)形象、抵押擔(dān)保、企業(yè)提品和服務(wù)的質(zhì)量、貸款到期清償率等因素。（1）企業(yè)形象是指人們通過(guò)企業(yè)的各種標(biāo)志（如產(chǎn)品特點(diǎn)、行銷策略、人員風(fēng)格等）而建立起來(lái)的對(duì)企業(yè)的總體印象。企業(yè)形象是企業(yè)精神文化的一種外在表現(xiàn)形式，它是社會(huì)公眾與企業(yè)接觸交往過(guò)程中所感受到的總體印象。企業(yè)形象好，知名度和公眾認(rèn)知度高，則融資更為容易，融資成本較低，所以融資風(fēng)險(xiǎn)較低；反之企業(yè)形象差則融資風(fēng)險(xiǎn)較高。（2）抵押擔(dān)保。抵押擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)某一特定物的占有，而將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供的抵押擔(dān)保物越多、價(jià)值越高，投資者越愿意將資金投入該企業(yè)，則融資風(fēng)險(xiǎn)越低；反之融資風(fēng)險(xiǎn)便越高。（3）企業(yè)提品和服務(wù)的質(zhì)量。企業(yè)提品和服務(wù)的質(zhì)量對(duì)購(gòu)買者的購(gòu)買行為產(chǎn)生最直接的影響。如果產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量好則銷售狀況良好，進(jìn)而企業(yè)容易實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，降低了企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)；反之，則加大了企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。（4）貸款到期清償率。企業(yè)到期貸款償還能力的大小反映出其融資風(fēng)險(xiǎn)的大小。一般來(lái)說(shuō)企業(yè)貸款到期清償率越高，則融資風(fēng)險(xiǎn)越??；反之融資風(fēng)險(xiǎn)就越高。

2 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。企業(yè)財(cái)務(wù)狀況主要體現(xiàn)在償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力。（1）償債能力是指借款人（或擔(dān)保人）償還債務(wù)的能力。它表明借款人對(duì)債務(wù)的承受能力和償還債務(wù)的保障能力。企業(yè)償債能力強(qiáng)則增強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)，能較好地降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)；反之則增加融資風(fēng)險(xiǎn)。（2）營(yíng)運(yùn)能力是指企業(yè)的運(yùn)行能力，即企業(yè)運(yùn)用各項(xiàng)資產(chǎn)以賺取利潤(rùn)的能力。它揭示了企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)的情況，反映了企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)資源管理、運(yùn)用的效率高低。企業(yè)資金周轉(zhuǎn)越快，流動(dòng)性越高，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，資金獲取利潤(rùn)的速度就越快。企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力強(qiáng)，則企業(yè)信譽(yù)增強(qiáng)，能較好地降低融資風(fēng)險(xiǎn)；反之則增加融資風(fēng)險(xiǎn)。（3）盈利能力是指企業(yè)獲取的能力，也稱為企業(yè)的資金或資本增值能力。在一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)賺取利潤(rùn)的能力越高，其盈利能力就越強(qiáng)。企業(yè)盈利能力強(qiáng)，則企業(yè)信譽(yù)好，能較好地降低融資風(fēng)險(xiǎn)；反之則增加融資風(fēng)險(xiǎn)。

3 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理因素。企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理因素主要包括企業(yè)規(guī)模、開發(fā)項(xiàng)目的多樣性、管理層的經(jīng)營(yíng)和素質(zhì)、內(nèi)部控制與管理等因素。（1）企業(yè)規(guī)模指對(duì)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等范圍的劃型。新標(biāo)準(zhǔn)將企業(yè)的類型劃分為大中小三個(gè)類型。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)人員數(shù)、銷售量、資產(chǎn)、盈利和市場(chǎng)份額越小，融資風(fēng)險(xiǎn)就越大；反之，融資風(fēng)險(xiǎn)就越小。（2）開發(fā)項(xiàng)目的多樣性。按照房屋的使用功能不同可以將房地產(chǎn)劃分為居住用途的房屋、工業(yè)用途的房屋、商業(yè)用途的房屋、文體娛樂(lè)設(shè)施、政府和公用設(shè)施、城市綜合體等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多樣化能較好地分散融資風(fēng)險(xiǎn)，反之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單一化則融資風(fēng)險(xiǎn)較大。（3）管理層的經(jīng)驗(yàn)和素質(zhì)。企業(yè)管理層學(xué)歷高，具有優(yōu)良的道德品質(zhì)及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，則融資風(fēng)險(xiǎn)比較低；反之則融資風(fēng)險(xiǎn)較高。（4）內(nèi)部控制與管理。內(nèi)部控制是指單位和各個(gè)組織之間建立的一種相互制約的形式和職責(zé)分工制度。內(nèi)部控制的目的在于改善、提高經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)內(nèi)部組織構(gòu)架健全，建立了完善和科學(xué)的決策程序和管理信息系統(tǒng)，則融資風(fēng)險(xiǎn)較低；反之融資風(fēng)險(xiǎn)較高。

三、河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

本文基于模糊層次分析法的基礎(chǔ)理論，結(jié)合實(shí)際數(shù)據(jù)對(duì)河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。文中數(shù)據(jù)全部來(lái)源于對(duì)河北省30家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的直接和間接調(diào)查，與企業(yè)的中高層管理人員、財(cái)務(wù)人員，和這些房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的銀行風(fēng)險(xiǎn)部管理人員以及部分高校房地產(chǎn)金融專家進(jìn)行的訪談。下面結(jié)合構(gòu)建的層次分析模型進(jìn)行模糊層次分析。

（一）層次分析法確定權(quán)重

1 構(gòu)造層次分析結(jié)構(gòu)。本文基于調(diào)研資料分析河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資方式下面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型如下圖：

融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型圖的第一層：融資風(fēng)險(xiǎn)，為目標(biāo)層。通過(guò)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的建立，最終預(yù)期得出一個(gè)地區(qū)整體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)情況，也可以得出某一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)情況。第二層：債務(wù)融資、權(quán)益融資，為準(zhǔn)則層。由于內(nèi)源融資方式面臨的融資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)很小，故本文僅從債務(wù)和權(quán)益融資兩種外源融資方式中發(fā)掘其融資風(fēng)險(xiǎn)。第三層：銀行貸款、發(fā)行債券、民間借貸、預(yù)租預(yù)售為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在債務(wù)融資中主要的融資方式，上市融資和資產(chǎn)重組為權(quán)益融資中主要的融資方式，這六項(xiàng)構(gòu)成了子準(zhǔn)則層，分析這六種主要的融資方式下對(duì)應(yīng)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素。第四層：政策法律因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)因素、企業(yè)信譽(yù)因素、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)管理因素六種風(fēng)險(xiǎn)影響因素為方案層。這六種融資風(fēng)險(xiǎn)因素涵蓋了上面六種融資方式的共同風(fēng)險(xiǎn)。

2 構(gòu)造兩兩比較的判斷矩陣。依據(jù)專家打分情況，構(gòu)造各個(gè)層次的兩兩比較判斷矩陣。

3 層次單排序和一致性檢驗(yàn)。通過(guò)MATLAB軟件的編程計(jì)算，可以求得各判斷矩陣的權(quán)重、最大特征根、一致性指標(biāo)和一致性比率，結(jié)果證明各判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)均可接受。

4 層次總排序。由計(jì)算可知，第二層對(duì)第一層的權(quán)重為WA=（0.8000，0.2000），第三層對(duì)第二層的權(quán)重分別為WB1=（0.5219，0.0715，0.1137，0.2928），WB2=（0.8571，0.1429）。所以，第三層對(duì)第一層的權(quán)重為Wc=（0.4175，0.0572，0.0910，0.0910，0.2342，K0.0286）。

因此，此模型運(yùn)用層次分析法的層次總排序，即第四層對(duì)第一層的層次總排序WD（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）。

由評(píng)價(jià)結(jié)果可知，河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)影響因素從大到小排序?yàn)椋赫叻梢蛩?企業(yè)財(cái)務(wù)狀況因素>企業(yè)信譽(yù)因素>企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理因素>宏觀經(jīng)濟(jì)因素>行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)因素。

（二）運(yùn)用模糊層次分析法進(jìn)行評(píng)價(jià)

1 建立評(píng)判因素集：U=（政策法律因素，宏觀經(jīng)濟(jì)因素，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)因素，企業(yè)信譽(yù)因素，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況因素，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理因素）

2 建立權(quán)重集：通過(guò)層次分析法的計(jì)算，因素集中元素所對(duì)應(yīng)的權(quán)重為：W=（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）

3 建立評(píng)語(yǔ)集：v=[風(fēng)險(xiǎn)極大，風(fēng)險(xiǎn)較大，風(fēng)險(xiǎn)一般，風(fēng)險(xiǎn)較小，風(fēng)險(xiǎn)極小]

4 單因素模糊評(píng)價(jià)：經(jīng)過(guò)對(duì)調(diào)查問(wèn)卷反饋情況的總結(jié)整理，得出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的單因素模糊評(píng)價(jià)為：

5 模糊綜合評(píng)判：M=W·I==（0.2335，0.4656，0.1939，0.0893，0.0176）

由評(píng)價(jià)結(jié)果可知，河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)比較大。

四、結(jié)論評(píng)析

首先，政策法律因素對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的影響最大。目前我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一，大多依賴于銀行貸款，尤其是河北省，其他融資方式所占比重很小。這是由于上市融資、債券融資、房地產(chǎn)基金等方式在很大程度上受制于國(guó)家和地方的政策和法律因素，從而使其融資方式很難向多元化方向發(fā)展，進(jìn)而規(guī)避其融資風(fēng)險(xiǎn)。因此，政策法律因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的影響很大。

其次，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)管理因素和信譽(yù)因素對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的影響較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否融資成功、融資的成本高低以及能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益等都與企業(yè)本身密切相關(guān)。

篇9

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)； 核準(zhǔn)主義； 商品房預(yù)售

中圖分類號(hào)： F293.31；D922 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A DOI：10.13411/ki.sxsx.2016.04.022

近二十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展迅速。從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)在投資規(guī)模、開發(fā)體量以及對(duì)地方GDP與財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率，都呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。[1] 現(xiàn)如今，黃金一代已然逝去，冷極生靜，檢討我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)制度的時(shí)機(jī)悄然來(lái)臨。

一、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)理念的反思與革新

（一）反思――總量適度控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量是否要控制，一直有三種聲音：其一，完全放開；其二，完全控制；其三，基本放開，適度控制。[2]該問(wèn)題的分歧完全可以還原至市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初期“市場(chǎng)”與“市長(zhǎng)”關(guān)系的爭(zhēng)論中去。事實(shí)上，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的諸次爭(zhēng)辯中，對(duì)此已經(jīng)形成了極為統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，即市場(chǎng)對(duì)資源配置起基礎(chǔ)性作用，資源要素需要通過(guò)市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)自由流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)配置的最優(yōu)化，當(dāng)市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，國(guó)家應(yīng)進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù)和調(diào)控，這就是著名的中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論。它的影響不僅在經(jīng)濟(jì)生活，而且影響到法律體系的建構(gòu)。遙想當(dāng)年，經(jīng)濟(jì)法風(fēng)光無(wú)限，而民法岌岌可危。星移斗轉(zhuǎn)，民法已被確認(rèn)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法律，經(jīng)濟(jì)法回歸到它本來(lái)應(yīng)有的位置。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行總量適度控制是貫徹社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論的必然要求，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保障。當(dāng)然，我們應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)，國(guó)家宏觀調(diào)控的手段有很多，最不應(yīng)考慮的是行政命令，盡管它最立竿見(jiàn)影，但卻是負(fù)面?zhèn)ψ疃嗟姆绞健v次房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中“限購(gòu)令”倍受質(zhì)疑，就是最好的警示，很多人甚至指出它是違法的，因?yàn)橄拶?gòu)令的推行破壞了“自然人民事權(quán)利能力平等”的原則，希望盡快能用其他的方式來(lái)代替它。通過(guò)法律制度的重新設(shè)計(jì)應(yīng)該是落實(shí)適度控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的最優(yōu)方案。

（二）革新――采取核準(zhǔn)主義設(shè)立原則

長(zhǎng)期以來(lái)，在國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)，推進(jìn)城市化進(jìn)程的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻較低。一方面，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多、過(guò)濫，參差不齊，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益和房地產(chǎn)業(yè)自身的口碑與聲譽(yù)；另一方面，造就了“有錢就能開發(fā)房屋”的客觀現(xiàn)實(shí)，事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性極強(qiáng)，牽扯到的事情復(fù)雜多樣。與此同時(shí)，在中國(guó)特定的社會(huì)文化中，房屋代表著家，代表著幸福，代表著人一生的付出。因此，僅僅靠一腔熱血和一筆錢是很難確保其承擔(dān)起如此大的社會(huì)責(zé)任和歷史使命。

綜觀中外的企業(yè)的發(fā)展史，我們不難發(fā)現(xiàn)，針對(duì)企業(yè)的設(shè)立存在不同的設(shè)立原則。其中以自由設(shè)立主義最為隨意，其在早期的自由放任經(jīng)濟(jì)時(shí)期曾經(jīng)受過(guò)推崇，而特許設(shè)立主義卻又邁向極其苛刻的另外一個(gè)極端。設(shè)想一下，在企業(yè)設(shè)立量相當(dāng)大的當(dāng)下，需要經(jīng)過(guò)國(guó)家元首或最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)的特批成立企業(yè)，不僅不現(xiàn)實(shí)也沒(méi)有必要，故其也為各國(guó)所放棄。然而，讓我們比較欣慰的是，人類探尋真理的努力卻從來(lái)都沒(méi)有停止過(guò)，人們還是一直在尋找保護(hù)投資人利益與保護(hù)債權(quán)人利益的最佳平衡點(diǎn)。在此之后，核準(zhǔn)主義和準(zhǔn)則主義應(yīng)運(yùn)而生，開始進(jìn)入立法者的視線。在筆者所查到的立法資料中，我們能夠清晰地聆聽到《城市房地產(chǎn)管理法》制定之初就有兩種不同的聲音，最終其選擇的是準(zhǔn)則主義，即只要符合設(shè)立要求即可登記。[3]而擺在工商登記機(jī)關(guān)面前的開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件幾乎用的都是“固定的”、“符合國(guó)家規(guī)定的”、“足夠的”這樣一些模棱兩可、含糊不清的表達(dá)，結(jié)果就造成了今天人們所看見(jiàn)的魚龍混雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

針對(duì)上述問(wèn)題，是否可以考慮用“嚴(yán)格準(zhǔn)則主義”取代“準(zhǔn)則主義”的做法？事實(shí)上，準(zhǔn)則主義的弊端在我國(guó)2004年公司法修改過(guò)程中已經(jīng)為立法者所關(guān)注，嚴(yán)格準(zhǔn)則主義也是在那一時(shí)期被成功地引入到有限責(zé)任公司和股份有限公司制度中。[4]因此，有人建議，將其借鑒到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中來(lái)，即進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立條件和加重投資人的責(zé)任。在登記的時(shí)候，登記機(jī)關(guān)有權(quán)審查房地產(chǎn)企業(yè)是否符合成立的實(shí)體要件和程序要件，只要符合不得以政策上和其他理由拒絕登記。開發(fā)企業(yè)設(shè)立登記后，再配以資質(zhì)管理制度進(jìn)一步對(duì)其進(jìn)行規(guī)制和約束。也就是說(shuō)，采取了“嚴(yán)格準(zhǔn)則主義”之后，仍然無(wú)法避開資質(zhì)管理的需要。與其后置，為何不能考慮前置？采取資質(zhì)前置，可以節(jié)約社會(huì)成本，確保決不出現(xiàn)“無(wú)資質(zhì)”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。從理論上講，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立之后，存在取得開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格但卻沒(méi)有資質(zhì)的“空檔期”，甚至有終身無(wú)法獲得資質(zhì)的可能性。試問(wèn)一下，這樣房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)企業(yè)設(shè)立，除了浪費(fèi)社會(huì)資源之外，還有什么意義。也許有人會(huì)說(shuō)，只要能夠注冊(cè)登記成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它都會(huì)擁有相應(yīng)的資質(zhì)，這似乎是否意味著資質(zhì)管理是個(gè)擺設(shè)。所以說(shuō)，從根本上解決上述問(wèn)題的做法，應(yīng)該是采用核準(zhǔn)制，將原本后置的程序前移，從源頭上控制開發(fā)企業(yè)的總體數(shù)量，即先向建筑行政主管部門部門獲得暫定的資質(zhì)，才能有權(quán)向工商登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注冊(cè)執(zhí)業(yè)。這種制度上的調(diào)整不僅在理論上行得通，在實(shí)務(wù)上也有先例可循。一方面，核準(zhǔn)主義的適用對(duì)象就是涉及國(guó)家安全、公共利益和關(guān)系國(guó)計(jì)民生等特定行業(yè)和項(xiàng)目。房地產(chǎn)行業(yè)屬于涉及國(guó)計(jì)民生的特殊行業(yè)和項(xiàng)目，從理論上沒(méi)有任何障礙。另一方面，在歷史上我們有接近適用該原則的類似做法，其中最早可追溯到1993年11月建設(shè)部頒發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》。1998年國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法》更是明確規(guī)定了工商行政主管部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記審查時(shí)候，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見(jiàn)。倘若“應(yīng)當(dāng)聽取意見(jiàn)”再向前邁進(jìn)一步就與核準(zhǔn)制幾乎沒(méi)有質(zhì)的區(qū)別。綜上所述，采取核準(zhǔn)制是未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立原則的最佳模式。

（二）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金應(yīng)貫穿于項(xiàng)目始終

1996年國(guó)務(wù)院規(guī)定實(shí)行煩人項(xiàng)目資本金制度，對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)熱、防止“爛尾樓”等問(wèn)題發(fā)揮了積極的作用。但由于沒(méi)有具體落實(shí)的配套規(guī)定，其保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行、控制開發(fā)企業(yè)囤地、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的作用尚未完全發(fā)揮。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)所出現(xiàn)的一切問(wèn)題，最后都可歸根于資金或資本的空缺。為此，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，預(yù)留部分資本金來(lái)確保整個(gè)開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行就顯得相當(dāng)重要，項(xiàng)目資本金制度也正是在這一背景下應(yīng)運(yùn)而生。項(xiàng)目資本金在本質(zhì)上屬于保證金的范疇，承擔(dān)著擔(dān)保的功能。根據(jù)民法擔(dān)保制度的要求，擔(dān)保人既可以是自己也可以是第三人，既可以是物、也可以人或金錢。[7] 項(xiàng)目資本金就是開發(fā)企業(yè)為了確保自己的履行能力而給自己提供的一種擔(dān)保，開發(fā)企業(yè)事先提供一筆錢存在商業(yè)銀行指定的帳戶中，一旦開發(fā)出現(xiàn)問(wèn)題且不愿意及時(shí)解決的情況下，相關(guān)主管部門就可申請(qǐng)商業(yè)銀行直接動(dòng)用其中的資金；反之，項(xiàng)目資本金將沉睡多年，僅僅起到第二順位保障的功能。所以說(shuō)，我們必須對(duì)項(xiàng)目資本金的提取和使用進(jìn)行具體規(guī)定，并明確規(guī)定資金的監(jiān)管責(zé)任主體，以確保項(xiàng)目資本金不被挪用。

鑒于項(xiàng)目資本金的責(zé)任與使命，我們對(duì)項(xiàng)目資本金的制度設(shè)計(jì)應(yīng)貫穿開發(fā)建設(shè)的始終。在項(xiàng)目申報(bào)時(shí)，沒(méi)有相應(yīng)的項(xiàng)目資本金存在，規(guī)劃主管部門將不頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在開工建設(shè)時(shí)，同樣要執(zhí)行相應(yīng)的項(xiàng)目資本金比例，不達(dá)標(biāo)者將無(wú)法取得建設(shè)工程施工許可證。由于房屋預(yù)售意味著房屋即將進(jìn)入流通領(lǐng)域，將會(huì)在法律關(guān)系上形成更多的利害關(guān)系人，因此這一環(huán)節(jié)的項(xiàng)目資本金的比例更應(yīng)明確確定，商品房預(yù)售許可證將頒發(fā)給符合要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。商品房竣工驗(yàn)收時(shí)，項(xiàng)目資本金同樣得有法定的要求，因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中竣工驗(yàn)收并沒(méi)有完成房屋的全部交易過(guò)程，購(gòu)房者仍然面臨著上房和過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)房屋的質(zhì)量瑕疵或開發(fā)企業(yè)拖欠稅費(fèi)而導(dǎo)致房產(chǎn)證辦理困難時(shí)，項(xiàng)目資本金的價(jià)值就突顯出來(lái)。為此，不到房屋交易環(huán)節(jié)全部結(jié)束，就無(wú)法確保開發(fā)建設(shè)的順利完成，從這個(gè)意義上講，項(xiàng)目資本金擔(dān)保的范圍已經(jīng)從原先的開發(fā)建設(shè)擴(kuò)展到整個(gè)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。然而非常遺憾的是，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，項(xiàng)目資本金不能低于總投資規(guī)模20%的規(guī)定顯然無(wú)法適應(yīng)上述細(xì)化的要求。因此，筆者建議，根據(jù)開發(fā)建設(shè)所處的不同時(shí)期，對(duì)項(xiàng)目資本金的比例提出不同的要求，具體而言，立項(xiàng)時(shí)不得低于25%，開工建設(shè)時(shí)不得低于20%，預(yù)售時(shí)不得低于15%，驗(yàn)收合格時(shí)不得低于10%。只有等到全部建設(shè)房屋交易完成時(shí)方可提取全部的項(xiàng)目資本金。為了確保項(xiàng)目資本金的運(yùn)行安全，法律不僅需要賦予開戶商業(yè)銀行的法定監(jiān)管職責(zé)，還要明確規(guī)定申請(qǐng)動(dòng)用項(xiàng)目資本金的法定條件和程序。違反法定條件和程序的申請(qǐng)行為，相關(guān)商業(yè)銀行不得予以支付，否則將承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

（三）商品房預(yù)售許可制度應(yīng)細(xì)化

商品房有現(xiàn)房銷售和期房銷售兩種方式，前者指的是對(duì)已經(jīng)建好且驗(yàn)收合格的房屋進(jìn)行銷售，而后者則主要是正在建設(shè)中的房屋銷售。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用的是后者。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，由于貫徹了區(qū)分原則，所以房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移并不是依據(jù)房屋買賣合同，而是采取的是登記生效主義。只有對(duì)房屋完成了過(guò)戶手續(xù)之后，買方的購(gòu)房利益才能得到終級(jí)保護(hù)。[8] 實(shí)行商品房預(yù)售制度使得原本就存在時(shí)間差的付款行為和所有權(quán)轉(zhuǎn)移行為進(jìn)一步被放大，少則幾個(gè)月多則一年半載。為此，一些學(xué)者一針見(jiàn)血地指出，目前實(shí)行的商品房預(yù)售制度加劇了消費(fèi)者購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。在這一邏輯的指引下，有人便提出取消商品房預(yù)售制度的主張。然而，在時(shí)下，在開發(fā)企業(yè)融資不暢的情況下，取消預(yù)售制度無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是致命性打擊。所以說(shuō)，在總結(jié)近年來(lái)我國(guó)規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售行之有效的措施基礎(chǔ)上，嚴(yán)格細(xì)化房地產(chǎn)預(yù)售條件，完善商品房預(yù)售制度可能是更為務(wù)實(shí)更為有效的出路。

在法律所規(guī)定預(yù)售的諸多條件中，有兩個(gè)內(nèi)容需要進(jìn)一步細(xì)化，一是投資額，二是施工進(jìn)度和竣工日期。對(duì)于現(xiàn)在法律所規(guī)定的投資額需達(dá)到25%以上的理解，各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門的把握尺度不盡一致。事實(shí)上，由于房地產(chǎn)開發(fā)需要資金量比較大，所以很多開發(fā)企業(yè)只要在帳目上稍做文章即可蒙混過(guò)關(guān)，即在開發(fā)項(xiàng)目并沒(méi)有取得任何實(shí)質(zhì)進(jìn)展的情形下，投資額也可達(dá)到25%的法律下限規(guī)定。我們生活中見(jiàn)到許多開發(fā)項(xiàng)目有的才剛剛建出地面，甚至尚未建出地面的情形下都能獲得預(yù)售許可證，就是最好的證明。當(dāng)然，其中也不乏有一些違規(guī)獲得預(yù)售許可證的情形。撇開這些項(xiàng)目之外，我們認(rèn)為更多的也許是利用投資額的彈性規(guī)定合理地規(guī)避法律而已。如此一來(lái)，亂象叢生的預(yù)售市場(chǎng)給人們最大的感覺(jué)就是法律面前的不平等。鑒于此，我們需要探究更為直觀的客觀判斷標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮在法律上直接明確規(guī)定“多層房屋必須封頂、小高層和高層必須建設(shè)到地面之上的過(guò)1/2以上”才符合頒發(fā)預(yù)售許可證的要求。關(guān)于施工進(jìn)度與竣工時(shí)期，現(xiàn)在的法律只是要求開發(fā)企業(yè)給個(gè)明確的說(shuō)法，至于是否合理必要，并沒(méi)有強(qiáng)制性要求，企業(yè)多會(huì)以各種理由設(shè)計(jì)對(duì)自己比較有利的較長(zhǎng)施工周期，由于戰(zhàn)線拉得特別長(zhǎng)，很容易“夜長(zhǎng)夢(mèng)多”，損害到購(gòu)房者的合法利益。鑒于同一類型的房屋建設(shè)周期幾乎相同的原理，加上前期已完成的建設(shè)基礎(chǔ)，法律可考慮再給開發(fā)企業(yè)一段法定的時(shí)間，多層為6個(gè)月，小高層和高層為1年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有能夠作出上述施工進(jìn)度和竣工日期的承諾，才能夠頒發(fā)預(yù)售許可。當(dāng)然，上文論及的指定商業(yè)銀行帳戶中項(xiàng)目資本金余額不低于15%，也是必須增加進(jìn)來(lái)的又一個(gè)條件。對(duì)于沒(méi)有獲得預(yù)售條件的商品房預(yù)售行為，在民法上首先應(yīng)認(rèn)定協(xié)議無(wú)效，行政法上也應(yīng)對(duì)其嚴(yán)格處理，在涉及到行政罰款具體數(shù)額時(shí)，在規(guī)定最低罰款數(shù)額100萬(wàn)基礎(chǔ)上，又要考慮銷售金額，基本維持在銷售額的1到2倍之間比較合適。

（四）房地產(chǎn)標(biāo)價(jià)與價(jià)格申報(bào)應(yīng)規(guī)范，徹底打擊價(jià)格違法行為

陽(yáng)光是最好的防腐劑，為了解決房地產(chǎn)銷售亂象叢生、混亂不堪的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院在2010年才開始正式要求房地產(chǎn)銷售價(jià)格要明碼標(biāo)價(jià)，并報(bào)有關(guān)機(jī)關(guān)備案。當(dāng)然，房屋銷售的價(jià)格備案是國(guó)家此輪調(diào)控房?jī)r(jià)的應(yīng)急之舉，此后不宜作為常態(tài)措施?，F(xiàn)如今，盡管商品房銷售價(jià)格是依據(jù)備案價(jià)格來(lái)確定的，但是，價(jià)格備案制度并不會(huì)對(duì)商品房銷售價(jià)格的變動(dòng)構(gòu)成太大的障礙，只是職能部門對(duì)商品房?jī)r(jià)格予以監(jiān)控的途徑之一?？紤]到其作為市場(chǎng)監(jiān)督的手段，因此，我們應(yīng)對(duì)其備案價(jià)格提高或減低提供法律上的修正程序。根據(jù)價(jià)格備案調(diào)整對(duì)購(gòu)房者利益影響，建議將提高備案價(jià)格的程序規(guī)定的嚴(yán)格些，這樣一來(lái)，不僅可以遏制房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，又能企業(yè)留下正常合理的利潤(rùn)空間。

在商品房的定價(jià)模式中，全國(guó)范圍內(nèi)形成了兩種定價(jià)方式：一是按照建筑面積；二是按照實(shí)際使用面積。[9] 筆者認(rèn)為，后一種定價(jià)模式是今后強(qiáng)制推廣的方向。因?yàn)樵谫?gòu)房者購(gòu)買的房屋面積中，具有真正意義上并能夠獨(dú)占使用價(jià)值的僅僅是房屋的實(shí)際使用面積，即套內(nèi)面積。依據(jù)后一種模式定價(jià)，不僅可以讓購(gòu)房者明明白白消費(fèi)，還可以防止開發(fā)商的價(jià)格欺詐。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們就遇到很多“同樣價(jià)格卻購(gòu)買到不同公攤面積的房屋”，這明顯違反了公平交易的原則。況且，公攤面積如何計(jì)算這樣專業(yè)的問(wèn)題，不要說(shuō)是消費(fèi)者，就連開發(fā)商自身有時(shí)都說(shuō)不清楚。通過(guò)建筑面積定價(jià)很容易坑害消費(fèi)者，這也許是該種定價(jià)模式更受開發(fā)企業(yè)推崇的重要原因。為了確保房屋銷售價(jià)格市場(chǎng)不再混亂，法律應(yīng)明確列舉房屋銷售過(guò)程中的價(jià)格違法行為：（1）與其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合定價(jià)，形成統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格，制造壟斷；（2）通過(guò)控制銷售進(jìn)度來(lái)控制房源的數(shù)量，進(jìn)而操縱房屋的價(jià)格；（3）通過(guò)散布漲價(jià)的虛假信息形成搶購(gòu)，制造銷售市場(chǎng)恐慌，進(jìn)而抬物價(jià)；（4）相同的房屋卻銷售出不同的價(jià)格，制造價(jià)格歧視；（5）價(jià)格法上規(guī)定的其他違法行為。鑒于房地產(chǎn)銷售過(guò)程中的價(jià)格違法，不但能給開發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大利潤(rùn)，而且股東、董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員也從中受益不淺。因此，在處罰時(shí)，應(yīng)實(shí)行雙罰制，即不僅要處罰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接責(zé)任人進(jìn)行包括資格罰在內(nèi)的處罰。

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篇10

【關(guān)鍵字】現(xiàn)行；房地產(chǎn)；價(jià)格統(tǒng)計(jì)；方法制度；探析

1 前言

本文主要針對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法制度進(jìn)行相關(guān)討論，首先，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法從國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法現(xiàn)狀和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制現(xiàn)狀兩方面進(jìn)行相關(guān)概述；其次，針對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度所存在的缺陷進(jìn)行相關(guān)闡述，主要分為三方面；最后，將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度的發(fā)展方向闡述自己較客觀的四點(diǎn)觀點(diǎn)。

2 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法的概況

2.1 國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法的現(xiàn)狀

2.1.1 成本投入法

根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)造各項(xiàng)成本投入的資金或者材料的變化情況，使用算術(shù)平均法來(lái)進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的方法就是成本投入法。這種計(jì)算方法是一種最原始的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法，同時(shí)也是一種十分重要的方法。

2.1.2 加權(quán)平均法

加權(quán)平均法主要包括兩種方法，分別是中位數(shù)價(jià)格法和算術(shù)平均法。這種計(jì)算方法的基本原理就是在計(jì)算房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格時(shí)是按照一種加權(quán)平均法的方式進(jìn)行計(jì)算的，而加權(quán)的目的就是用來(lái)降低在不同的房地產(chǎn)交易案例中由于特征差異所產(chǎn)生的誤差，這種方法主要在加拿大和日本應(yīng)用較廣。和算術(shù)平均法相比，在降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異對(duì)指數(shù)的影響上，中位數(shù)價(jià)格法有了一定程度的提高，然而也沒(méi)有徹底的將這種影響消除，而隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)品質(zhì)的差異可能會(huì)對(duì)指數(shù)衡量房地產(chǎn)的變動(dòng)產(chǎn)生較大的偏差。

2.1.3 重復(fù)交易法

這種交易法指的是對(duì)于同一宗房地產(chǎn)在不同時(shí)期售出的價(jià)格來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，主要應(yīng)用國(guó)家有美國(guó)和英國(guó)等，其主要優(yōu)勢(shì)為可以基于同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格變化運(yùn)行，可以滿足房地產(chǎn)價(jià)格的“同質(zhì)性”要求，同時(shí)存在的劣勢(shì)就是隨著時(shí)間的推移，房子的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和外部環(huán)境的變化影響到房子自身的價(jià)值變化，無(wú)法保證同一棟房子在不同時(shí)期的價(jià)值統(tǒng)一性。

2.1.4 特征價(jià)格法

這種方法的還有一些其他的說(shuō)法，比如Hedonic模型法或者是效用估價(jià)法，方法含義主要是認(rèn)為房地產(chǎn)組成特征的多樣性和房地產(chǎn)價(jià)格則是由這些特征所帶給人們的實(shí)際效用所決定的，房?jī)r(jià)的差異則是由于各種特征的數(shù)量或者是組合方式不同造成的。其反映純粹價(jià)格變化的方法就是將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解求出隱含的價(jià)格，在保證品質(zhì)數(shù)量不變的前提下將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離。這種方法又分為直接特征法和間接特征法。

2.2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制現(xiàn)狀

與國(guó)外的編制方法相比，我國(guó)的編制方法較少，主要有加權(quán)平均法和加權(quán)綜合指數(shù)法兩種，下面主要對(duì)加權(quán)綜合指數(shù)法進(jìn)行相關(guān)敘述。

加權(quán)綜合指數(shù)又分為拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)兩類，其編制原理都是先綜合，再對(duì)比，是兩個(gè)總量指標(biāo)對(duì)比形成的指數(shù)，包括兩個(gè)或以上的因素，但是僅觀察被研究因素的變動(dòng)。

3 現(xiàn)行方法制度存在的缺陷

3.1 新開或新建樓盤無(wú)上期價(jià)格造成漲幅不能準(zhǔn)確反映房?jī)r(jià)漲落

對(duì)于新開或者新建的樓盤，沒(méi)有上期數(shù)作為參考標(biāo)準(zhǔn)，較易出現(xiàn)漲幅缺失的情況廣泛存在。

3.2 同質(zhì)可比差異因素剔除難度加大

在上期或者是本期的房屋樣本存在樓層或者是套型上的差別時(shí)，應(yīng)在統(tǒng)計(jì)時(shí)將樓層、套型等差異因素剔除掉才可以保證樣本的質(zhì)比性。成本細(xì)化的推行隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展也得到了更多的關(guān)注，一房一價(jià)是現(xiàn)行樓盤的主要特點(diǎn)，并且隨著銷售的增加同質(zhì)可比的房屋也變得不那么多了。有關(guān)方案中規(guī)定購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)作為調(diào)查的房?jī)r(jià)，然而購(gòu)房者主觀上的談價(jià)水準(zhǔn)不同，開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的優(yōu)惠策略也不同，還有其他一些如時(shí)間性差異的因素導(dǎo)致了同類型房屋實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)的不確定性，間接的為剔除差異因素增加了難度。

3.3 平均數(shù)不能準(zhǔn)確的反映客觀情況

這種采用平均數(shù)的方法是十分不科學(xué)的一種做法，房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是不可以由一個(gè)簡(jiǎn)單的平均數(shù)就可以反映出來(lái)的，而應(yīng)該分區(qū)域、分層次的進(jìn)行具體的相關(guān)說(shuō)明，用精確的統(tǒng)計(jì)方法制度引導(dǎo)國(guó)民對(duì)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)工作的正確認(rèn)識(shí)。

4 房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)規(guī)則的未來(lái)發(fā)展方向

對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)的客觀真實(shí)性的保證，可以從下述四點(diǎn)進(jìn)行完善。

4.1 “虛擬價(jià)格”還原基期

沒(méi)有基期的情況就是一般所說(shuō)的“虛擬價(jià)格”，為了補(bǔ)償國(guó)家現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅缺失而擬定的一個(gè)可比價(jià)格。同等地段均價(jià)評(píng)估法是針對(duì)新開的樓盤缺少基期價(jià)格的一個(gè)還原，是為了避免缺少基期價(jià)導(dǎo)致的價(jià)格漲幅缺失而采用的一種以現(xiàn)行報(bào)表中的上月同等地段均價(jià)作為新開樓盤的上期銷售價(jià)格的估價(jià)方法。最近時(shí)點(diǎn)價(jià)格評(píng)估法則是采用最接近下期開盤價(jià)格的一期同類型房屋銷售價(jià)格作為基期價(jià)的一種方法。

4.2 減少評(píng)估差異性因素的誤差

主要采用間接特征價(jià)格法和樓盤標(biāo)價(jià)法兩種方法來(lái)減少評(píng)估差異性因素的誤差問(wèn)題。間接特征價(jià)格法是以特征價(jià)格模型取代現(xiàn)行人為設(shè)定的調(diào)整公式的一種價(jià)格調(diào)整法，主要針對(duì)不同住房單元朝向和樓層的主要特征進(jìn)行差異性調(diào)整，再通過(guò)拉式指數(shù)進(jìn)行相關(guān)運(yùn)算，可以有效的實(shí)現(xiàn)小成本提高指數(shù)結(jié)果同質(zhì)化。報(bào)送房屋銷售的實(shí)際價(jià)格是現(xiàn)行的方法制度，然而房屋的不可復(fù)制性導(dǎo)致了找一棟嚴(yán)格意義上的可比房的困難性，所以大多數(shù)開發(fā)商采用一種每月提供樓盤銷售基準(zhǔn)價(jià)格表作為參考評(píng)估房屋銷售價(jià)格漲跌幅度的標(biāo)準(zhǔn)。

4.3 統(tǒng)計(jì)法規(guī)及政府相關(guān)規(guī)定作為房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的后盾

保證房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量的根本是依法統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)企業(yè)中的特點(diǎn)之一就是統(tǒng)計(jì)人員的高流動(dòng)性，很多情況下企業(yè)的報(bào)表人員都是兼職人員，出現(xiàn)了報(bào)表人員對(duì)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的重視程度較低的現(xiàn)象，因此，應(yīng)保證檢查指導(dǎo)工作的到位和對(duì)《統(tǒng)計(jì)法》的認(rèn)真貫徹執(zhí)行，保證統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

4.4 完善現(xiàn)行公布制度

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的公布實(shí)際上還是一種有力的宣傳手段，可以通過(guò)完善現(xiàn)行的公布制度對(duì)提高統(tǒng)計(jì)公信力增加更強(qiáng)的效果。首先，可以在公布數(shù)據(jù)的內(nèi)容方面盡可能的做到完善，在公布全年價(jià)格平均水平的同時(shí)將上半年和下半年的價(jià)格情況、漲跌幅度和總體趨勢(shì)等一并公布，這樣可以給民眾一個(gè)更為全局的房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)識(shí)，減少他們對(duì)數(shù)據(jù)的疑惑；其次，針對(duì)我國(guó)區(qū)域廣闊性同時(shí)各個(gè)地域和城市的房?jī)r(jià)迥異性這一特點(diǎn)，對(duì)于公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以采用劃分層次的方法；最后，保證嚴(yán)格有效的監(jiān)督制度是保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的有力武器，在公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)前做到合理的審核評(píng)估和對(duì)價(jià)格趨勢(shì)的理性分析，可以對(duì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)有良好的認(rèn)識(shí)和理解。

5 結(jié)束語(yǔ)

本文就房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)規(guī)則等各個(gè)方面進(jìn)行了相關(guān)論述，以期對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)奉獻(xiàn)一點(diǎn)微薄之力。

參考文獻(xiàn)：

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