導語：如何才能寫好一篇最新商鋪租賃合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

承租方（以下稱乙方）：

甲方愿意將產(chǎn)權(quán)屬于自己的房屋出租給乙方。雙方根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，詳細情況如下：

第一條 房屋坐落地址甲方出租的商鋪坐落地址： 號，建筑面積 平方米。

第二條 租賃期限租期_____年，自_____年__月__日起至______年__月__日止。

承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：

1. 承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；

2. 承租人利用承租房進行非法活動的，損害公共利益的；

3. 承租人拖欠租金累計達30天的，并賠償違約金 元。

合同期滿后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋，承租方享有優(yōu)先權(quán)。但租金按當時的物價及周圍門市租金漲幅作適當調(diào)整。

第三條 租金和租金交納期限：

1.每年租金為為人民幣 萬 仟元整（￥ 元）。

2. 從第二年起，租金每年比上一年度增加 元（即第二年為 元，第三年為 元，第四年為 元，………）。

3.（或） 為減輕乙方負擔，經(jīng)雙方協(xié)商，甲方同意乙方租金分＿＿期付款，付款期限及金額約定如下：

第一期：租金為＿＿＿＿＿，付款時間為＿年＿月＿日。

第二期：租金為＿＿＿＿＿，付款時間為＿年＿月＿日。

第三期：租金為＿＿＿＿＿，付款時間為＿年＿月＿日。

第四期：租金為＿＿＿＿＿，付款時間為＿年＿月＿日。

第五期：租金為＿＿＿＿＿，付款時間為＿年＿月＿日。

第六期：租金為＿＿＿＿＿，付款時間為＿年＿月＿日。

………

（或3.乙方每 （____月、年）繳納一次租金，乙方以現(xiàn)金形式支付租金。）

4. 乙方必須按照約定向甲方繳納租金。如無故拖欠租金，甲方給予乙方7天的寬限期，從第8天開始甲方有權(quán)向乙方每天按實欠租金1%加收滯納金。

第四條 租賃期間房屋修繕出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負責。如承租方不再使用出租方的門市后，承租方不得破壞已裝修部分及房屋架構(gòu)。

第五條 各項費用的繳納1. 物業(yè)管理費：乙方自行向物業(yè)管理公司交納；

2. 水電費：由乙方自行繳納；（水表表底數(shù)為_________度，電表底數(shù)為_______度，此度數(shù)以后的費用由乙方承擔，直至合同期滿）。

4. 維修費：租賃期間，由于乙方導致租賃房屋的質(zhì)量或房屋的內(nèi)部設施損毀，包括門窗、水電等，維修費由乙方負責。

5. 使用該房屋進行商業(yè)活動產(chǎn)生的其它各項費用均由乙方繳納，（其中包括乙方自已申請安裝電話、寬帶、有線電視等設備的費用）。

第六條 出租方與承租方的變更：

1.如果出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，合同對新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效。承租人出賣房屋，須在3個月前通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

2.租賃期間，乙方如欲將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先書面向甲方申請，由第三方書面確認，征得甲方的書面同意。取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的當然乙方，享有原乙方的權(quán)利，承擔原乙方的義務。

第七條 違約金和違約責任1.若甲方在乙方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同或租給他人，視為甲方違約，負責賠償違約金 元。

2.若乙方在甲方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同，視為乙方違約，乙方負責賠償違約金 元。

3.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應支付違約金 元。如因此造成承租房屋損壞的，還應負責賠償。

第八條 免責條件若租賃房屋因不可抗力的自然災害導致?lián)p毀或造成承租人損失的，雙方互不承擔責任。租賃期間，若乙方因不可抗力的自然災害導致不能使用租賃房屋，乙方需立即書面通知甲方。

第九條 爭議的解決方式本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應友好協(xié)商解決，協(xié)商不成時，任何一方均可以向人民法院。

第十條 本合同如有未盡事宜，一律按《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，作出補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。

第十一條 合同雙方簽字蓋章后生效，如一方違約，另一方有權(quán)向違約方要求賠償違約金 元。

本合同共＿＿＿頁，1式2份，甲、乙雙方各執(zhí)1份，均有同等法律效力。

出租方（蓋章）： ＿＿＿＿＿＿ 承租方（蓋章）： ＿＿＿＿＿＿

法定代表人（簽字）：＿＿＿＿＿＿ 法定代表人（簽字）：＿＿＿＿＿＿

聯(lián)系電話： ＿＿＿＿＿＿ 聯(lián)系電話： ＿＿＿＿＿＿聯(lián)系地址： ＿＿＿＿＿＿ 聯(lián)系地址： ＿＿＿＿＿＿身份證號碼： ＿＿＿＿＿＿ 身份證號碼： ＿＿＿＿＿＿

篇2

承租人（以下稱乙方）：_________

甲方愿意將產(chǎn)權(quán)屬于自己的商鋪出租給乙方。雙方根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，詳細情況如下：

第一條　商鋪基本情況

甲方將坐落于_________，占地面積_________平方米，另附配套設施有_________的商鋪出租給乙方。用途_________（以乙方營業(yè)執(zhí)照核準的經(jīng)營范圍為準）。于本合同生效之日起_________日內(nèi)將商鋪及其相關(guān)設施交付乙方驗收使用。

第二條　租期

租期共_________年，即自_________年_________月_________日零時起至_________年_________月_________日24時止。

第三條　租金和租金交納期及條件：

1.租金：共_________元。租賃期間，甲方不得以任何理由任意調(diào)整租金。

2.支付時間、方式：租金每_________個月交一次，第一次租金于合同生效后_________天內(nèi)交給出租人，第二次租金于_________交清，以后交付方式以此類推。

3.乙方必須按照約定向甲方繳納租金。如無故拖欠租金，甲方給予乙方_________天的寬限期，從第_________天開始甲方有權(quán)向乙方每天按實欠租金_________％加收滯納金。

4.在簽署本合同時，乙方向甲方交納_________元的押金。合同期滿或終止，在乙方交清租金、水電費、物業(yè)管理費和違約金等相關(guān)費用并對有損失的部分進行賠償后，甲方即可無息退還乙方押金。

第四條　租賃期間商鋪的修繕

由甲方維修的，甲方在接到乙方通知后_________日內(nèi)維修好。如甲方未盡維修義務，乙方可自行維修，維修費用由甲方負擔。

由乙方維修的，修理費由_________負擔。

甲方（是／否）允許承租人對商鋪進行改善或增設他物。合同期滿，柜臺的改善或增設他物的處理是：_________.

第五條　各項費用的繳納

1.物業(yè)管理費：乙方自行向物業(yè)管理公司交納；

2.水電費：由乙方自行繳納；（水表表底數(shù)為_________度，電表表底數(shù)為_________度，此度數(shù)以后的費用由乙方承擔，直至合同期滿）。

3.使用該商鋪進行商業(yè)活動產(chǎn)生的其它各項費用均由乙方繳納（其中包括乙方自已申請按裝電話、寬帶、有線電視等設備的費用）。

4.甲方、乙方必須按有關(guān)稅收規(guī)定，按期交付各自所依法負擔的納稅金額。

第六條　甲方的權(quán)利、義務

1.甲方有權(quán)要求乙方按期交付租金。

2.甲方有權(quán)要求乙方上報各種報表，有權(quán)對乙方的經(jīng)營活動是否合法、是否遵守相關(guān)紀律和有關(guān)規(guī)章制度等進行監(jiān)督。

3.乙方有下列情形之一時，甲方有權(quán)解除合同：

（1）擅自改變商鋪的使用性質(zhì)；

（2）擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓商鋪或利用商鋪從事非法經(jīng)營活動；

（3）逾期交納租金，經(jīng)甲方限期交納后仍拒不交納者；

（4）乙方嚴重違反相關(guān)紀律的有關(guān)規(guī)章制度不聽規(guī)勸者。

4.甲方必須尊重乙方的經(jīng)營權(quán)利，不得以監(jiān)督為名干涉乙方的正當經(jīng)營活動。

5.甲方必須給予乙方以同本店商鋪平等的一切經(jīng)營條件，為乙方的經(jīng)營活動提供方便。

第七條　乙方的權(quán)利、義務

1.乙方在經(jīng)營范圍所從事的經(jīng)營活動，不受甲方干預。

2.乙方有權(quán)要求甲方提供一切開展正常營業(yè)活動所必需的條件。

3.乙方對于租用的商鋪只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，不準以任何形式進行轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)讓（個體工商戶的承租經(jīng)營人員必須是營業(yè)執(zhí)照上核準的人員）。

4.乙方不得利用商鋪從事非法經(jīng)營，其經(jīng)營活動不得超出其營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍，也不得超出甲方的經(jīng)營范圍。

5.乙方不得以甲方的名義從事經(jīng)營活動，必須亮證經(jīng)營。乙方的商品銷售活動必須實行現(xiàn)貨交易，不準開展預收款式的預售或代購、代銷業(yè)務。

6.乙方必須愛護商鋪設備，在租賃期間如損壞所租賃商鋪設備，必須承擔修復或賠償責任。

7.乙方必須遵守甲方的店堂紀律，端正經(jīng)營態(tài)度，文明經(jīng)商，禮貌待客，遵守安全消防規(guī)則，維護店容衛(wèi)生。

第八條　擔保方的權(quán)利、義務

1.擔保方有權(quán)對乙方的經(jīng)營情況進行了解，有權(quán)要求乙方依法經(jīng)營和遵守相關(guān)紀律、規(guī)章制度，要求乙方按期向甲方交納租金。

2.乙方如不按期、按規(guī)定數(shù)量交納租金，并經(jīng)甲方催交仍拒不交納時，甲方有權(quán)要求擔保方代為交納租金。擔保方對此承擔連帶經(jīng)濟責任。擔保方代交納后，有權(quán)要求乙方償付代交租金。

第九條　合同的變更與解除

1.租賃期滿未能續(xù)租或合同因解除等原因提前終止的，乙方應當于租賃期滿或合同終止后_________日內(nèi)將租賃的商鋪及甲方提供的配套設施以良好、適租的狀態(tài)交還甲方。乙方拒不交還的，甲方有權(quán)采取必要措施予以收回，由此造成的損失由乙方承擔。

2.乙方在租賃期內(nèi)確需中途退租，應提前一個月向甲方提出書面申請，經(jīng)甲方同意后，乙方須繳清應繳費用，乙方所交保證金無償歸甲方。

第十條　續(xù)租

1.乙方若要求在租賃期滿后繼續(xù)租賃該處商鋪的，應當在租賃期滿前_________日書面通知甲方，甲方應當在租賃期滿前對是否同意續(xù)租作出書面答復。如甲方同意續(xù)租的，雙方應當重新訂立租賃合同。租賃期滿前甲方未作出書面答復的，視為甲方同意續(xù)租，租期為不定期，租金同本合同。

2

.租賃期滿乙方如無違約行為的，則享有同等條件下對商鋪的優(yōu)先租賃權(quán)。

第十一條　違約金和違約責任

1.若甲方在乙方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同，視為甲方違約，按甲方解除合同之日起到合同期滿之間租金的_________％作為違約金支付給乙方。

2.若乙方拖欠租金_________天以上，視為乙方違約，甲方有權(quán)終止本合同，乙方從拖欠租金的第二天起到合同期滿之間租金的_________％作為違約金支付給甲方。

第十二條　聲明及保證

甲方：

1.甲方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。

3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關(guān)或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4.甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

乙方：

1.乙方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。

3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關(guān)或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4.乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

第十三條　保密

雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業(yè)秘密（技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

一方違反上述保密義務的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。

第十四條　不可抗力

本合同所稱不可抗力是指不能預見、不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風暴等以及社會事件如戰(zhàn)爭、動亂、政府行為等。

如因不可抗力或政府有關(guān)部門征用等原因，確需收回商鋪時，甲方須提前一個月通知乙方。乙方應無條件按甲方要求交還商鋪，所繳的保證金在扣清乙方應繳的費用后，將余額退回乙方（不計息），如保證金不足抵繳乙方所應交的費用，則由乙方補足差額。

第十五條　通知

1.根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當面送交等方式）傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2.各方通訊地址如下：_________.

3.一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。

第十六條　爭議的處理

1.本合同受_________國法律管轄并按其進行解釋。

2.本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

（1）提交_________仲裁委員會仲裁；

（2）依法向人民法院。

第十七條　解釋

本合同的理解與解釋應依據(jù)合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。

第十八條　補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充協(xié)議。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第十九條　合同效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送_________留存一份。

甲方（蓋章）：_________

乙方（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________

法定代表人（簽字）：_________

聯(lián)系電話：_________

聯(lián)系電話：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

簽訂地點：_________

篇3

委托人(甲方)：_________

居間人(乙方)：_________

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，承租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在平等、自愿的基礎上，就房屋承租居間的有關(guān)事宜達成協(xié)議如下：_________

第一條 委托事項

甲方委托乙方為其居間尋找符合以下條件的房屋(必備條件請在方格內(nèi)劃鉤，參考條件請劃圈，未選條件請劃斜線)，并協(xié)助其與出租人簽訂房屋租賃合同：_________坐落：_________ ;樓房為 室 廳 衛(wèi);平房為 間;無裝修;一般裝修;精裝修;防盜門;有線電視接口;空調(diào);天然氣;煤氣;集中供暖;土暖氣;熱水器;電話;電視機;電冰箱;洗衣機;上下水;家具：_________;樓層：_________ ;朝向：_________ ;建筑面積：_________ 平方米;月租金標準：_________ 元;大致租期：_________ ;房屋用途：_________ ;其他條件：_________。乙方還應提供以下服務：_________。

第二條 委托期限

自 年 月 日至 年 月 日

第三條 現(xiàn)場看房

本合同簽訂后乙方應陪同甲方到房屋現(xiàn)場看房。陪同看房后，乙方(是/否)可向甲方收取合理的看房成本費，每次不得超過 元。乙方為甲方尋找的房屋不滿足甲方提出的必備條件的，甲方有權(quán)拒絕支付看房成本費。

第四條 甲方義務

(一)應出示身份證、營業(yè)執(zhí)照、 等真實的身份資格證明;

(二)應對乙方的居間活動提供必要的協(xié)助與配合;

(三)應對乙方提供的房屋資料保密;

(四)不得在委托期限內(nèi)及期限屆滿后日內(nèi)與乙方介紹的出租人進行私下交易;。

第五條 乙方義務

(一)應出示營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證明等合法的經(jīng)營資格證明;

(二)應認真完成甲方的委托事項，按照本合同第一條甲方提出的條件為甲方尋找房屋，將處理情況及時向甲方如實匯報，并為甲方看房和與出租人簽訂房屋租賃合同提供聯(lián)絡、協(xié)助、撮合等服務;

(三)應保證為甲方提供的房屋資料已經(jīng)事先核實，并且甲方滿足出租人提出的特別條件要求;

(四)不得提供虛假信息、隱瞞重要事實或與他人惡意串通，損害甲方利益;

(五)應保證為甲方介紹的出租人具有房屋所有權(quán)證書或?qū)Τ鲎夥课菀婪ㄏ碛谐鲎鈾?quán)利的其他證明及身份證、營業(yè)執(zhí)照等身份資格證明;

(六)收取看房成本費、必要費用、傭金的，應向甲方開具合法、規(guī)范的收費票據(jù);

(七)本合同簽訂后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的預收費用;。

第六條 傭金

委托事項完成后，甲方應按照實際月租金的 %(此比例不得超過100%)向乙方支付傭金。

傭金應在甲方與出租人簽訂房屋租賃合同后(即時/ 日內(nèi))支付。傭金的支付方式：_________現(xiàn)金;支票; 。

委托事項未完成的，乙方不得要求支付傭金。

第七條 費用

委托事項完成的，居間活動的費用由乙方承擔，甲方支付的看房成本費抵作傭金。

非因乙方過失導致委托事項未完成的，甲方應向乙方支付必要費用如下(必要費用包含已收取的看房成本費)：_________。

第八條 轉(zhuǎn)委托

甲方(是/否)允許乙方將委托事項轉(zhuǎn)委托給第三人處理。

第九條 本合同解除的條件。

第十條 違約責任

(一)甲方未如約支付傭金、看房成本費、必要費用的，應按照的標準支付違約金;

(二)甲方與乙方介紹的出租人進行私下交易的，應按照的標準支付違約金，甲方與出租人私下成交的，乙方還有權(quán)取得約定的傭金;

(三)甲方違反保密義務的，應按照的標準支付違約金;

(四)乙方提供虛假信息、隱瞞重要事實或有惡意串通行為的，除退還已收取的傭金外，還應賠償甲方因此受到的損失;

(五)乙方為甲方介紹的出租人不具有房屋所有權(quán)證書或?qū)Τ鲎夥课菀婪ㄏ碛谐鲎鈾?quán)利的其他證明或身份資格證明的，由此造成的甲方一切損失，均由乙方承擔;。

第十一條 合同爭議的解決辦法

本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商或申請調(diào)解解決;協(xié)商或調(diào)解解決不成的，按下列第種方式解決(以下兩種方式只能選擇一種)：_________

(一)提交 仲裁委員會仲裁;

(二)依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第十二條 其他約定事項。

本合同在雙方簽字蓋章后生效。合同生效后，雙方對合同內(nèi)容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

委托人(章：_________) 居間人(章)：_________

住所：_________ 住所：_________

身份證號：_________ 法定代表人：_________

營業(yè)執(zhí)照號碼：_________ 營業(yè)執(zhí)照號碼：_________

法定代表人：_________ 委托人：_________

委托人：_________ 房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書號碼：_________

電話：_________ 電話：_________

傳真：_________ 傳真：_________

郵政編碼：_________ 郵政編碼：_________

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證明號碼：_________

合同簽訂時間：_________ 合同簽訂地點：_________

最新版北京租房合同范本【二】

轉(zhuǎn)出租方：(以下簡稱甲方)

受轉(zhuǎn)租方：(以下簡稱乙方)

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《北京市房屋租賃條例》的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠實信用的基礎上，經(jīng)協(xié)商一致，就甲方將其依法承租的房屋轉(zhuǎn)租給乙方使用、收益、由乙方向甲方支付租金等事宜、訂立本合同。

一、轉(zhuǎn)租房屋的情況

1、甲方依法承租的座落于 市 區(qū) 街 號 小區(qū) 單元 室的公有居住(公有居住/非公有居住)房屋已(書面告知公房出租人/按房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租約定/征得房屋出租人書面同意)，由甲方將上述承租房屋部分(全部/部分)即 室_______(以下簡稱該房屋)轉(zhuǎn)租給乙方。該房屋的建筑面積___平方米。

2、該房屋的共用或合同部位的使用范圍、條件的要求;現(xiàn)有裝修、附屬設施和設備狀況，由甲、乙雙方在本合同附件(二)、(三)中予以明確。甲、乙雙方同意附件(二)、(三)作為甲方向乙方交付該房屋和乙方在本合同轉(zhuǎn)租期滿向甲方交還該房屋時的驗收依據(jù)。

二、租賃用途

1、乙方租該房屋的用途為________________。

2、乙方保證，在轉(zhuǎn)租期間未事先書面通知甲方，并由甲方按租賃合同的約定取得出租人的書面同意以及按規(guī)定報經(jīng)有關(guān)部門核準前，不擅自改變該房屋使用用途。

三、轉(zhuǎn)租期限及交付日期

1、甲、乙雙方約定，甲方于__年__月__日前向乙方交付該房屋。轉(zhuǎn)租期為__個月。自__年__月__日起至__年__月__日止。甲方保證該轉(zhuǎn)租期限未超出____(租賃合同/前一個轉(zhuǎn)租合同)的租期。

2、轉(zhuǎn)租期滿，甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應如期返還。在租賃合同約定的期限內(nèi)，乙方需繼續(xù)承租該房屋的，則應于轉(zhuǎn)租期屆滿前一個星期向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂轉(zhuǎn)租合同。

四、租金、支付方式和期限

1、甲、乙雙方約定，該房屋月租金總計為(__幣)___元。該房屋租金___(年/月)內(nèi)不變。自第___(年/月)起，雙方可協(xié)商對租金進行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整事宜由___(甲/乙)雙方在補充條款中約定。

2、乙方支付租金的方式如下：_______。

五、其它費用

在房屋轉(zhuǎn)租期間，乙方使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤氣、物業(yè)管理、等費用由甲方、乙方共同承擔。其它有關(guān)費用另算。

六、房屋使用要求和維修責任

1、在轉(zhuǎn)租期間，乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設施有損壞或故障時，應用時通知甲方;由甲方按租賃合同的約定進行維修。

2、乙方應合理使用并愛護房屋及其附屬設施。因乙方使用不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設施損壞或發(fā)生故障的，乙方應負責修復。乙方拒不維修，甲方或出租人可代為維修，費用由乙方承擔。

3、轉(zhuǎn)租期間，甲方保證該房屋及其附屬設施和設備處于正常的可使用和安全狀態(tài)。檢查養(yǎng)護時，乙方應予配合。如因乙方阻撓養(yǎng)護、維修而產(chǎn)生的后果，則概由乙方負責。

4、在轉(zhuǎn)租期間，出租人需要對該房屋進行改建、擴建或裝修的，甲方負有告知乙方的義務。具體事宜可由甲、乙雙方在條款中另行商定。

5、乙方需裝修房屋或者增設附屬設施和設備的，必須事先通知甲方，由甲方按租賃合同的約定征得出租人的書面同意，按規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門審批的則應報經(jīng)有關(guān)部門核準后方可進行。

七、房屋返還時的狀態(tài)1、除甲方同意乙方續(xù)租外，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按(__幣)____元/天向甲方支付該房屋占用使用費。

2、乙方按本合同約定返還該房屋時，應經(jīng)甲方驗收認可，并相互結(jié)清各自的費用，方可辦理退租手續(xù)。

八、解除本合同的條例

1、在轉(zhuǎn)租期間，租賃合同被解除的，本合同也隨之終止，因本合同終止使乙方遭受損失的，甲方應按月租金的2倍向乙方支付違約金。如支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。但下列情況除外：

(一)該房屋占用范圍的土地使用權(quán)依法提前收回的;

(二)該房屋因社會公共利益或城市建設需要被依法征用的或者拆遷的。

(三)該房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險房屋的;

(四)甲方已被告知該房屋出租前已設定抵押，現(xiàn)被處分的。

2、甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應向另一方按月租金2倍支付違約金;給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。

本合同一式兩份。甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

甲方(簽章)： 乙方(簽章)：

年 月 日 年 月 日

附件一：房屋交付時裝修、家具、設備情況，返還時狀態(tài)及違約責任

附件二：增加的裝修、設備的歸屬及維修責任

附件三：合同未盡事宜，雙方訂立的補充條款

最新版北京租房合同范本【三】

第一條 房屋坐落地址

出租方出租的商鋪坐落地址：_________號，建筑面積_________平方米。

第二條 租賃期限

租期_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第三條 租金和租金交納期限：

1、每年租金為為人民幣_________元整(_________元)。月租金每平方米不得超過_________元，每米柜臺不得超過_________元。

2、從第二年起，租金每年比上一年度增加_________元(即第二年為_________元，第三年為_________元，第四年為_________元)。

3、為減輕承租方負擔，經(jīng)雙方協(xié)商，出租方同意承租方租金分_________期付款，付款期限及金額約定如下：

第一期：租金為_________，付款時間為_________年_________月_________日。

第二期：租金為_________，付款時間為_________年_________月_________日。

第三期：租金為_________，付款時間為_________年_________月_________日。

4、承租方必須按照約定向出租方繳納租金。如無故拖欠租金，出租方給予承租方7天的寬限期，從第8天開始出租方有權(quán)向承租方每天按實欠租金1%加收滯納金。

第四條 租賃期間房屋修繕

出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負責。如承租方不再使用出租方的門市后，承租方不得破壞已裝修部分及房屋架構(gòu)。

第五條 各項費用的繳納

1、物業(yè)管理費：承租方自行向物業(yè)管理公司交納。

2、水電費：由承租方自行繳納，(水表表底數(shù)為_________度，電表底數(shù)為_________度，此度數(shù)以后的費用由承租方承擔，直至合同期滿)。

3、維修費：租賃期間，由于承租方導致租賃房屋的質(zhì)量或房屋的內(nèi)部設施損毀，包括門窗、水電等，維修費由承租方負責。

4、使用該房屋進行商業(yè)活動產(chǎn)生的其它各項費用均由承租方繳納，(其中包括承租方自已申請安裝電話、寬帶、有線電視等設備的費用)。

第六條 在租賃柜臺經(jīng)營活動中，出租方應當履行下列義務：

1、必須制作租賃柜臺標志并監(jiān)督承租方在承租的柜臺或者場地的明顯處懸掛或者張貼。

2、監(jiān)督承租方遵守經(jīng)營場所內(nèi)的各項規(guī)章制度，對承租方違反法律法規(guī)和損害消費者權(quán)益的行為要及時報告有關(guān)部門。

3、不準將柜臺出售給與柜臺原有經(jīng)營范圍不符或反向的承租人。

4、違反城市規(guī)劃及城市管理規(guī)定，擅自在商店門前或占道設置的柜臺(包括在店內(nèi)自行設置妨礙顧客出入的柜臺)，禁止出租并予以撤銷。

5、不準為承租方提供銀行帳號、票證和服務員標牌。

6、不準為承租方非法經(jīng)營提供方便。

第七條 在租賃柜臺經(jīng)營活動中，承租方應當履行下列義務：

1、不得超出核準登記的經(jīng)營范圍。

2、必須在承租柜臺或者場地的明顯處懸掛或者張貼租賃柜臺標志。

3、不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓承租的柜臺，不得以出租方的名義從事經(jīng)營活動。

4、文明經(jīng)營，禮貌待客，出售商品時，要明碼標價，出售商品后，要向消費者提供正式的銷售憑證。

5、不得銷售假冒偽劣商品和腐爛變質(zhì)、有損健康的食品，不得銷售無廠名、廠址的商品以及從事其他違反國家法律法規(guī)和損害消費者權(quán)益的活動。

6、必須按稅務部門的規(guī)定，辦理納稅登記，依法納稅。提前停租的，應向原納稅機關(guān)辦理注銷稅務登記和繳清稅款等有關(guān)手續(xù);

7、禁止轉(zhuǎn)借、出賣、出租和涂改租賃經(jīng)營許可證和營業(yè)執(zhí)照。

8、自覺接受工商、稅務、物價、衛(wèi)生、城市管理等部門的監(jiān)督檢查，服從出租方的指導與管理，執(zhí)行營業(yè)場所管理的有關(guān)規(guī)章制度。

第八條 出租方與承租方的變更：

1、如果出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，合同對新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效。承租人出賣房屋，須在3個月前通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

2、租賃期間，承租方如欲將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先書面向出租方申請，由第三方書面確認，征得出租方的書面同意。取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的當然承租方，享有原承租方的權(quán)利，承擔原承租方的義務。

第九條 違約金和違約責任

1、若出租方在承租方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同或租給他人，視為出租方違約，負責賠償違約金_________元。

2、若承租方在出租方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同，視為承租方違約，承租方負責賠償違約金_________元。

3、承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應支付違約金_________元。如因此造成承租房屋損壞的，還應負責賠償。

第十條 續(xù)租

1、承租方若要求在租賃期滿后繼續(xù)租賃該處商鋪的，應當在租賃期滿前_________日書面通知出租方，出租方應當在租賃期滿前對是否同意續(xù)租作出書面答復。如出租方同意續(xù)租的，雙方應當重新訂立租賃合同。租賃期滿前出租方未作出書面答復的，視為出租方同意續(xù)租，租期為不定期，租金同本合同。

2、租賃期滿承租方如無違約行為的，則享有同等條件下對商鋪的優(yōu)先租賃權(quán)。

第十一條 合同中止

承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：

1、承租方擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;

2、承租方利用承租房進行非法活動的，損害公共利益的;

3、承租方拖欠租金累計達30天的，并賠償違約金_________元。

第十二條 合同的終止

1、本合同期限屆滿，雙方不再續(xù)簽合同的;

2、雙方通過書面協(xié)議解除本合同;

3、因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)的;

4、在委托期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行合同主要義務的;

5、當事人一方遲延履行合同主要義務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

6、當事人有其他違約或違法行為致使合同目的不能實現(xiàn)的;

7、_________。

第十三條 免責條件

若租賃房屋因不可抗力的自然災害導致?lián)p毀或造成承租人損失的，雙方互不承擔責任。租賃期間，若承租方因不可抗力的自然災害導致不能使用租賃房屋，承租方需立即書面通知出租方。

第十四條 爭議處理方式

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第十五條 通知

1、根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等方式)傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2、各方通訊地址如下：_________。

3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。

第十六條 解釋

本合同的理解與解釋應依據(jù)合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。

第十七條 補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第十八條 合同效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。

出租方(蓋章)：_________ 承租方(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

聯(lián)系電話：_________ 聯(lián)系電話：_________

篇4

委托服務合同范文1甲方：

乙方：

經(jīng)雙方共同協(xié)商，達成意見如下：

1、 甲方自愿請乙方代辦工商執(zhí)照、稅務登記證(國稅、地稅)和組織機構(gòu)代碼證相關(guān)工作，以上四證辦完后由乙方交給甲方，乙方同時收清商定款項的余額后本協(xié)議自動終止。

2、 本次代辦甲乙雙方商定收費采用包干形式【即甲方交給乙方一定數(shù)額的資金(含相關(guān)部門收取規(guī)費和乙方代辦費)，乙方不再另行收費】。僅收取代辦費形式(相關(guān)部門收取規(guī)費由甲方自行辦理，乙方在辦證中沒有替甲方付現(xiàn)相關(guān)部門收取規(guī)費的義務)。

3、 甲方在保證其必備辦證資料真實完整情況下，乙方保證履行代辦義務。

4、 收費分兩次付清，簽訂此約定書時甲方預付，余額付現(xiàn)時間見本協(xié)議第一條。

5、 乙方聯(lián)系會計師事務所和資產(chǎn)評估師事務所，由相關(guān)事務所進行法定驗資、評估工作，驗資和評估費用由甲乙雙方自行協(xié)商，本次審計、驗資與評估費為 ，由乙方收取。

6、 乙方承諾甲方在資料合法的情況下，按相關(guān)機關(guān)部門規(guī)定工作日時間完成相應辦證工作(驗資、評估2個工作日，設立登記10個工作日，組織機構(gòu)代碼證3個工作日，稅務登記證2個工作日)。

7、 乙方保證所辦理的登記證真實、合法、有效。

8、 其他雙方約定事項

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

委托服務合同范文2甲方：

乙方：

甲、乙雙方本著平等互利的原則，就甲方所開發(fā)的“南和城”項目(以下簡稱“該項目”)委托乙方招商服務事宜，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，以資共同遵守：

一、委托模式

乙方受甲方委托，就其所開發(fā)的“南和城”沿街層商業(yè)，招商面積為： 平方米進行全程招商服務。

二、服務期限

甲方委托乙方進行招商服務，委托期限為自本合同簽訂之日起至開業(yè)止，計劃招商完成時間在20xx年12月31日。在委托期內(nèi)，甲方不得將該物業(yè)的招商服務權(quán)再委托給第三方進行。

三、收費標準：

甲乙雙方商定，收費按兩部分計算：

第一部分為招商服務費為每月50000元人民幣，自本合同簽定后三日內(nèi)支付首月服務費，此后每月15日前支付當月服務費，至20xx年12月31日止，共計11個月55萬元人民幣;

第二部分為招商傭金，按甲方與商家簽定的《租賃合同》計算2個月的平均租金作為乙方的招商傭金，在甲方與商家簽訂《租賃合同》后支付給乙方。

說明：此服務收費僅為乙方的項目服務費用，不包括項目廣告宣傳媒體的制作費用及相關(guān)重點商家的公關(guān)費用。

四、招商服務內(nèi)容

1、市場調(diào)研分析與定位

2、項目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

3、商街業(yè)態(tài)平面布局及規(guī)劃

4、招商流程策劃及管理

5、經(jīng)營商家的尋找、洽談、合同簽訂、進場等

6、商街CIS形象策劃

7、廣告宣傳策劃及工作內(nèi)容

8、招商活動建議與組織實施

9、工程變更的具體內(nèi)容

10、其它相關(guān)的經(jīng)營管理建議

五、甲乙雙方責任

(一)甲方責任

1、提供項目合法建設的一切相關(guān)證照資料及必要的文件。

2、負責跟有關(guān)單位協(xié)調(diào)與招商、開業(yè)等相關(guān)的有關(guān)事宜。

3、負責該項目在招商采購過程中所需的費用(包含大牌商家的公關(guān)費用)。

4、審定批準項目策劃方案與市場推廣執(zhí)行方案(包括租賃價格與條件)。

5、審定批準廣告策劃、設計及方案，并支付廣告費。

6、負責辦理簽署《商鋪租賃合同》、《合作經(jīng)營合同》及其他進場商家的合作合同，收取租賃保證金、租金等有關(guān)手續(xù)。

7、甲方應保證其擁有所委托招商商場房產(chǎn)權(quán)的合法性和有效性，如因甲方責任而引起該物業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、入住(開業(yè))期、工程質(zhì)量或承諾的條件貨不對版等糾紛，其后果由甲方承擔。

8、負責協(xié)調(diào)物業(yè)公司與未來進場經(jīng)營者的關(guān)系。

9、招商期間，甲方應提供乙方辦公場所及設備。

10、甲方嚴格監(jiān)督乙方招商工作進度及規(guī)范招商行為。

11、按時支付乙方的招商服務費用。

12、在招商定位及策略由雙方確定后，甲方須積極配合乙方的招商推進。

(二)乙方責任

1、市場分析：商圈界定、消費者傾向調(diào)查、競爭店分析。

2、業(yè)種選擇：商家組織規(guī)劃、各業(yè)種營業(yè)面積分布與組成。

3、廣告企劃：企劃VI手冊、開幕前、中、后期促銷計劃。

4、招商洽談：招商策劃、籌備與執(zhí)行，全面負責商家洽談等具體工作。

6、協(xié)助甲方簽訂《商場租賃合同》、《合作經(jīng)營合同》等其他合作合同。

7、派駐服務人員的工資、獎金、提成、福利等均由乙方負責。

8、按計劃進行招商工作推進。

六、乙方項目組人員構(gòu)成

項目總監(jiān)1人，項目經(jīng)理1人，招商人員3人，企劃人員1人，平面人員1人

七、招商目標

至20xx年12月，完成招商總面積的90%;在交付使用后三個月內(nèi)進場試營業(yè)。

八、其它事項

1、如在招商過程中發(fā)生商戶用購買的方式入駐經(jīng)營，而產(chǎn)生甲方銷售業(yè)績時，乙方獲取銷售額的 2% 作為傭金，同時不再獲取招商傭金。

2、在甲乙雙方協(xié)議有效期內(nèi)，如果甲方將此商業(yè)項目進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，甲方須以書面形式提前60天通知乙方并一次性以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬形式支付乙方剩余期間的招商服務費。

3、甲方內(nèi)部的人員、產(chǎn)權(quán)、資產(chǎn)的變更，此協(xié)議均繼續(xù)具備法律效力。

4、在項目執(zhí)行工作中，如甲方有任何更改事項，應征得乙方同意。

九、違約責任：

1、本合同生效后，甲方未經(jīng)乙方同意單方面解除或擅自終止合同，除結(jié)算 應支付的服務費以外，另支付賠償金人民幣50萬元給乙方作為補償。

2、本合同生效后，乙方未經(jīng)甲方同意單方面解除或擅自終止合同，除退還 已收的費以外，另支付賠償金人民幣50萬元給甲方作為補償。

3、如果甲方不按照合同約定支付服務費用，每遲延一日，應按拖欠費用總金額的千分之五計算，按日向乙方支付違約金;逾期15日未支付的，乙方有權(quán)單方面解除本合同并可要求甲方按本條款第一項賠償相關(guān)損失。

4、一方泄露對方在合作過程中知悉的對方的商業(yè)機密或其他秘密，均應承擔違約責任。

5、甲方必須按照乙方策劃的各項內(nèi)容執(zhí)行及支付相關(guān)的費用，如因甲方未能按時執(zhí)行或按策劃執(zhí)行而造成的各類損失，由甲方負責。

十、合同生效及其他

1、本合同執(zhí)行過程中，如有不可抗力的因素影響有關(guān)條款之執(zhí)行的，受影 響一方應及時向?qū)Ψ酵▓螅⑻峁┫鄳暮戏ㄗC明。如果任何一方要求提前解除或變更合同，必須提前60天書面通知對方，對方應在收到該通知后30日內(nèi)予以答復。

2、在本合同執(zhí)行期間，如因股東變更、產(chǎn)權(quán)交易等原因?qū)е录追疆a(chǎn)權(quán)改變 的，甲方應當與新產(chǎn)權(quán)方積極協(xié)調(diào)并由新產(chǎn)權(quán)方繼續(xù)履行本合同，否則甲方就應承擔違約責任。

3、在本合同履行過程中產(chǎn)生的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應當通 過、友好協(xié)商進行解決。協(xié)商不能解決的，任何一方均可向合約簽署地仲裁委員會申請仲裁。

4、本合同如有未盡事宜，由雙方協(xié)商解決或簽訂補充協(xié)議。

十一、本合同壹式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，均具同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效。未盡事宜，雙方另行協(xié)商。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

委托服務合同范文3甲方：

乙方：

甲乙雙方合作開展人才服務，甲方作為乙方該項業(yè)務的商，乙方的人才服務、廣告招商等相關(guān)業(yè)務，雙方本著互惠互利并在遵守國家有關(guān)政策和法規(guī)的基礎上， 遵照以下條款：

1.甲方成為的基本條件

甲方須為合法存續(xù)的法人或具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的個人，能夠獨立承擔民事責任。甲方須了解互聯(lián)網(wǎng)、人才相關(guān)服務，并熟悉乙方的商制度、人才服務內(nèi)容、具體業(yè)務流程等相關(guān)信息。乙方對提出申請者就上述各項內(nèi)容進行審核確認，決定是否授予甲方資格。

2.甲方權(quán)利義務

2.1 甲方應提交基本的合法有效證件，法人提交營業(yè)執(zhí)照復印件，個人提交身分證復印件，機構(gòu)或團體提交相應有效證件。

2.2 甲方向客戶推薦乙方提供的人才服務及廣告服務，自行負責開拓市場與發(fā)展客戶，在業(yè)務中保證向客戶提供良好的咨詢服務，不得以欺詐、脅迫等不正當手段損害客戶及乙方的利益及乙方的聲譽。

2.3 甲方保證所有經(jīng)營活動完全符合中國有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章等的規(guī)定。如因甲方違反上述規(guī)定的行為給乙方帶來任何損害，甲方應承擔所有法律責任并賠償給乙方造成的損失。

2.4 甲方須詳細閱讀并確實理解乙方在其網(wǎng)站(http：//_________下同)上的商制度的全部內(nèi)容，并嚴格遵守商制度，以及在向乙方委托業(yè)務時，完全按照乙方規(guī)定的操作要求提交正確完整的數(shù)據(jù)資料并按正確步驟進行。甲方有義務定期瀏覽乙方網(wǎng)站，以及時了解商制度的最新變動。

2.5 本協(xié)議有效期內(nèi)及本協(xié)議終止或者解除后，甲方承諾不向與乙方構(gòu)成商業(yè)競爭關(guān)系的企業(yè)、商業(yè)機構(gòu)或者組織提供有關(guān)乙方業(yè)務、技術(shù)等一切相關(guān)信息或者資料，否則愿意承擔相應的責任。

2.6 甲方有權(quán)利選擇模式中的一種，并遵守乙方規(guī)定的統(tǒng)一資費及服務標準(資費及服務標準以乙方網(wǎng)站上公布的信息為準)，不得擅自進行更動。

2.7 甲方應邀參加乙方組織的商年會、產(chǎn)品會、研討會和培訓等活動。

3. 乙方權(quán)利義務

3.1 乙方為甲方提供規(guī)范的服務體系，并直接為甲方的客戶提供技術(shù)支持和咨詢服務。

3.2 乙方盡力向甲方提供業(yè)務范圍內(nèi)的技術(shù)支持和咨詢服務，幫助甲方提高拓寬業(yè)務范圍的能力。

3.3 乙方直接向甲方的客戶提供完整的人才售后服務。但對于由于甲方用欺詐、脅迫等不正當手段損害客戶而導致乙方無法向甲方客戶服務，責任完全由甲方承擔，因此乙方有權(quán)利廢除甲方商資格。

3.4 乙方有權(quán)根據(jù)市場情況調(diào)整產(chǎn)品服務體系、價格體系和制度，調(diào)整信息以網(wǎng)站公布或電子郵件等方式通知甲方。

3.5 乙方應對甲方的資料信息給予保密。

3.7 對因乙方過錯造成的損失，乙方應向甲方承擔責任。該責任的承擔以甲、乙雙方之間發(fā)生的該筆具體業(yè)務金額的總額為上限。

3.8 如發(fā)現(xiàn)由于甲方欺騙客戶，造成乙方無法對客戶進行服務，后果由甲方完全承擔，并賠償乙方名譽損失。

3.9 乙方定期或不定期邀請甲方參加各類商年會、產(chǎn)品會、研討會和培訓等活動。

4. 違約責任

4.1 甲方如違反國家有關(guān)政策法規(guī)，乙方有權(quán)中止合同，并由甲方承擔相應的責任。

5. 免責條件

5.1 因國家政策法規(guī)調(diào)整、自然災害等不可抗力或意外事件而影響乙方正常的服務和技術(shù)支持時，雙方互不承擔責任。

5.2 因電信部門檢修或乙方在進行虛擬主機維護時，有時需要短時間中斷服務，或因Internet上的通路的偶然阻塞造成甲方虛擬主機訪問速度下降，甲方認同這是屬于正常情況，不屬于乙方違約。

6. 付款/結(jié)算方式

6.1 按照模式的不同，甲方的付款/結(jié)算方式按照乙方網(wǎng)站(. _________)上相關(guān)條款執(zhí)行。

6.2 如果是預付款模式，乙方在扣除甲方預付款的兩個工作日內(nèi)將發(fā)票寄出給甲方，并做相應的預付款確認以保證甲方正常的后續(xù)服務工作。該預付款供人才服務和廣告消費使用，不可移作它用，亦不退還。

6.3 乙方按要求為甲方開具發(fā)票(發(fā)票總金額不超過甲方所匯的實際金額)并以掛號件形式寄至甲方登記的地址;如甲方在發(fā)票方面有任何特殊要求(如為客戶分別開票等)，須以書面方式詳細說明。

7. 合同終止

本合同在下述情形下解除，提出解除合同的一方應提前一個月以書面形式通知另一方：

7.1 雙方協(xié)商一致解除本合同;

7.2 本合同期限屆滿，雙方未續(xù)簽的;

7.3 由于不可抗力或意外事件使合同無法繼續(xù)履行或繼續(xù)履行沒有必要，雙方均可要求解除;

7.4 一方明確表示其將不履行義務或以行動表示其將不履行義務，另一方可以解除合同;

7.5 因本協(xié)議一方經(jīng)營情況發(fā)生重大困難、瀕臨破產(chǎn)進入法定整頓期或者被清算，任意一方可以解除本協(xié)議;

7.6 訂立本協(xié)議所依據(jù)的法律、行政法規(guī)、規(guī)章發(fā)生變化，本協(xié)議應變更相關(guān)內(nèi)容;訂立本協(xié)議所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使本協(xié)議無法履行的，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意，可以變更或者終止協(xié)議的履行;

7.7 一方未履行或違反依據(jù)本合同所應承擔的義務，經(jīng)另一方給予一定期限仍不履行義務或不予采取補救措施，致使另一方依據(jù)本合同的預期利益無法實現(xiàn)或合同繼續(xù)履行沒有必要，另一方有權(quán)解除合同;

8. 附則

8.1 本協(xié)議同時得到甲乙雙方的完全理解和認同，并替代此前的所有協(xié)議，不論是口頭的還是書面的。本合同放置在乙方網(wǎng)站供甲方下載或以電子郵件方式寄送，在打印或填寫過程中，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得更改本合同中的任何條款。本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章生效后，任何更改均需雙方協(xié)商一致并以書面形式確認。

8.2 一方變更通知、通訊地址或其它聯(lián)系方式，應自變更之日起十日內(nèi)，將變更后的地址、聯(lián)系方式通知另一方，否則變更方應對此造成的一切后果承擔責任。

8.3 本協(xié)議的理解與解釋應依據(jù)協(xié)議目的和文本原義進行，本協(xié)議的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本協(xié)議的解釋。

8.4 本合同由雙方代表簽字蓋章后生效，有效期一年。合同期滿若雙方均無異議，則本合同繼續(xù)有效;若續(xù)約期內(nèi)乙方制定出新的合同條款，則雙方另簽新合同。上述情況下甲方的業(yè)務結(jié)算累計進行。

8.5 本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，經(jīng)簽字、蓋章后生效，兩份協(xié)議具有同等效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇5

關(guān)鍵詞：三舊改造；佛山；土地利益格局；運作機制

Abstract：While the Bottom-up development mode in Pearl River Delta has achieved great success， the accompanied low-efficiency in land configuration has come into public attention. In order to crack the land predicament， Guang Dong Province has promoted the reconstruction of Old Towns， Old Factories， and Old Villages （San-jiu）， which is a creative government action in local government level of great importance. The essence in “San-jiu” Reconstruction is reconfiguration of land interest pattern. Based on the spot research in Foshan， a pilot city of “San-jiu” Reconstruction， this paper analyzes the connotation of related policy， summarize the experiences in Foshan， and finally interpret the operating mechanism of Foshan Mode in “San-jiu” Reconstruction.

Key words：“San-jiu” Reconstruction， Foshan， Land Interest Pattern， Operating Mechanism

中圖分類號：C912.81 文獻標識碼：A

文章編號：1674-4144（2013）-01-33-（8）

經(jīng)歷了改革開放以來30多年的“自下而上”式的發(fā)展，珠三角以資本、勞動力和資源等生產(chǎn)要素的高強度投入為特征的發(fā)展方式，在取得很大成就的同時也已經(jīng)逐漸顯示出其弊端；其中，土地資源配置的低效問題尤為突出。城鄉(xiāng)建設用地年均增速快、建設用地占土地總面積比例高和單位建設用地面積的地區(qū)生產(chǎn)總值低是珠三角地區(qū)土地配置的重要特征，許多城市即將面臨無地可用的局面（楊廉、袁奇峰，2010）。與珠三角其他地區(qū)一樣，佛山市的發(fā)展也面臨土地資源緊缺、土地利用低效、產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型、城市形象亟待提升的問題①，在轉(zhuǎn)型發(fā)展的背景下，舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊②的改造（以下稱“三舊”改造）已成為存量土地開發(fā)的重要途徑，引起了各級政府的重視。

為了破解土地供需矛盾、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級、優(yōu)化城鄉(xiāng)人居環(huán)境，2007年6月，佛山市政府在總結(jié)各區(qū)舊城改造經(jīng)驗的基礎上，出臺了《關(guān)于加快推進舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居改造的決定》及相關(guān)配套文件，指導全市推進“三舊”改造工作，成為一項具有重要的里程碑意義的“創(chuàng)新行政”。此后，佛山經(jīng)驗受到國土資源部和廣東省的重視，并進而在全省范圍內(nèi)推廣試驗。佛山則成為了廣東省“三舊”改造的試點示范市，承載了國家、省、市三個層面的政策預期，具有較強的代表性。本文基于對佛山市“三舊”改造工作的實地調(diào)研，試從“三舊”改造的佛山經(jīng)驗入手，討論珠三角“三舊”改造中的土地利益格局重構(gòu)及其在現(xiàn)實框架下的具體實踐和運作機制。

1 “三舊”改造相關(guān)政策內(nèi)涵解讀

從相關(guān)政策頒布及實施的歷史進程來看，自2007年佛山市進行“三舊”改造試點開始，到粵府〔2009〕78號文的出臺以前，是佛山市“三舊”改造先行先試階段。其間的2008年底，《國土資源部和廣東省人民政府共同建設節(jié)約集約用地試點示范省合作協(xié)議》簽訂，“三舊”改造政策正式成為了面向全省范圍的政策。次年2月，建設工作方案獲國務院同意并下發(fā)實施，明確要求“制定扶持政策，積極推進舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造”。同年8月，省政府出臺《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》，要求探索通過“三舊”改造推進節(jié)約集約用地試點示范省建設。自此，廣東全省各地正式進入施行“三舊”改造的階段。根據(jù)有關(guān)文件，這項工作約期為三年。

在國家層面，《國土資源部、廣東省人民政府共同建設節(jié)約集約用地試點示范省合作協(xié)議》是一項綱領(lǐng)性文件，申明了政策探索的要點，即：支持廣東省耕地總量動態(tài)平衡和占補平衡；利用行政手段，開展土地用途管制制度、征地制度、集體土地流轉(zhuǎn)制度等在內(nèi)的土地管理制度改革；利用市場手段促進土地合理利用的激勵機制探索；利用技術(shù)手段開展各類土地標準體系建設，并在土地聯(lián)合執(zhí)法機制等方面完善監(jiān)管手段。而在廣東省層面，《廣東省建設節(jié)約集約用地試點示范省工作方案》提出要進行土地清查，對閑置地、廢棄地、低效土地進行“三舊”改造；要探索改革現(xiàn)行一次性征收國有土地使用權(quán)出讓收入方式，深化征地制度改革和農(nóng)村集體建設用地使用制度改革；鼓勵和扶持“三舊”改造，重點是用地指標和完善用地手續(xù)的扶持。《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》則主要是在補辦土地征收手續(xù)，補辦供地手續(xù)，補辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，土地出讓收益激勵，農(nóng)村集體建設用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀吔堑?、夾心地和插花地處理等六個方面，較以往政策有所突破?？梢姡瑖液蛷V東省層面的“三舊”改造相關(guān)政策，是試圖用“政策創(chuàng)新”的方式來探索如何完善現(xiàn)行土地制度框架下的土地產(chǎn)權(quán)制度、土地供應方式、土地流轉(zhuǎn)方式、土地確權(quán)方式以及土地收益分配等具體制度，其核心目標是“提高土地節(jié)約集約利用水平”。

在我國的現(xiàn)實中，土地產(chǎn)權(quán)的制度架構(gòu)是由法律和政策相結(jié)合形成的。制度決定了政策制定的基點，政策既代表了土地制度變革的可能方向，也是對制度的有效補充和完善；并且，在政策的制定和落實過程中也更可能融入地方的訴求?；蚴钦f，在既有的土地產(chǎn)權(quán)、市場交易、管制等土地制度框架不變的情況下，用“政策文件”的形式鼓勵地方政府進行創(chuàng)新工作（雷誠，2010）。實際上，包括佛山市在內(nèi)的廣東省各市的“三舊”改造工作中提出了許多在現(xiàn)行土地制度框架下的政策創(chuàng)新，且主要以土地政策，尤其是集體建設用地政策為核心。具體來說，以2009年佛府261號文為開端，佛山市隨后出臺的“三舊”改造相關(guān)政策貫徹了國家和廣東省層面關(guān)于“三舊”改造工作的政策精神，并從政策目標、行政架構(gòu)、項目認定、規(guī)劃管理、土地管理、建設管理、財政扶持、監(jiān)督管理等方面提出了具體的指導性政策。其中，土地管理方面的政策處于“核心地位”，佛山市對歷史用地手續(xù)的完善、土地整理和歸宗、土地出讓機制和出讓金管理等進行了試點探索，提出了“三舊”改造中產(chǎn)權(quán)確認、土地整理和歸宗、土地出讓金收取和優(yōu)惠政策、土地管理等方面的具體操作辦法。顯然，這一方式符合當前“轉(zhuǎn)型發(fā)展”的主題和我國一貫的漸進式改革邏輯。

在實際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，國家和廣東省層面的政策目標“提高土地節(jié)約集約利用水平”，是一個明確、但又相對抽象的目標；地方政府（如佛山、廣州、東莞等）在具體執(zhí)行中還需統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)升級、城市結(jié)構(gòu)提升、人居環(huán)境品質(zhì)提升、歷史保護等多元目標。在實際操作中會碰到諸如土地制度與政策交織、利益主體行為超越、土地管制體系失控等多方面的問題?！坝捎谔厥獾臍v史背景和政策訴求，‘三舊’改造工作已經(jīng)不再是一個土地用途和強度提升的技術(shù)問題.而是利益重新分配的難題?！保盍?、袁奇峰，2010）因此，在地方政府層面，能否實現(xiàn)“三舊”改造的政策目標，其關(guān)鍵在于能否在各項具體改造項目的“土地資源重新配置”中，處理好各參與方在新的“土地利益格局”中的關(guān)系。

2 “三舊”改造的佛山經(jīng)驗簡述

2.1 “三舊”改造的概況

總體而言，大量的“三舊”改造項目極大地提升了佛山市存量土地資源的集約節(jié)約利用水平，有力地促進了城市由外延式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展的轉(zhuǎn)變。以禪城區(qū)為例，已啟動改造的項目改造前的平均容積率約為0.7，改造后的平均容積率將超過2.0，土地利用效率提升顯著。此外，“三舊”改造淘汰了一批規(guī)模小、能耗大的企業(yè)，實現(xiàn)了土地整合；騰出土地引進優(yōu)質(zhì)大項目，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向低能耗、低污染、高附加值的方向轉(zhuǎn)變，推動產(chǎn)業(yè)集聚高效發(fā)展，有力推動了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。同時，“三舊”改造工作有計劃地與城鄉(xiāng)公共設施、公共綠地等的建設相結(jié)合，提升了城市人居環(huán)境品質(zhì)（圖1）。在近四年的政策實踐歷程中，諸如祖廟東華里、廣佛國際商貿(mào)城、鳳池村舊物業(yè)改造、中國家居博覽城等項目迅速獲得了較高的知名度；涌現(xiàn)出一批舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造的案例，構(gòu)成了對現(xiàn)行土地制度框架下的土地利益格局重構(gòu)的最新實踐或創(chuàng)新，是具有豐富的啟示意義的“研究標本”③；一些媒體還提出了“三舊”改造的“佛山模式”、“南海模式”等新概念。下文試對“三舊”改造的“佛山模式”進行簡要總結(jié)。

2.2 政府的作為

在“三舊”改造中，佛山市、區(qū)兩級政府力圖有所作為?！罢鲗А⑦B片開發(fā)”是片區(qū)級大型“三舊”改造項目普遍采用的改造模式。依據(jù)土地整理方式，還可以細分為“征地”和“統(tǒng)租”兩種形式。在佛山市轄五區(qū)中，禪城區(qū)、南海區(qū)、高明區(qū)和三水區(qū)主要采用政府主導的模式，通過集中力量、重點突破，改造形成了一批個性鮮明的典型案例。

采用“征地型的政府主導、連片開發(fā)”模式的案例包括禪城區(qū)的祖廟東華里片區(qū)、南海的“城市更新十大示范項目”和“十三大產(chǎn)業(yè)提升項目”，以及高明的六大片區(qū)改造項目等。這一模式的基本思路是“政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作、凈地出讓”，開發(fā)規(guī)模較大。以禪城祖廟-東華里片區(qū)為例，祖廟東華里片區(qū)是我國南方少有的保存得較為完整的古城街區(qū)，項目改造以前為“舊城鎮(zhèn)”，改造規(guī)模達到0.639km2。該項目將原本破舊的舊城改造成集文化、商業(yè)、辦公、居住、休閑、旅游等功能于一體的城市綜合體——嶺南天地。其改造是在區(qū)委區(qū)政府的推動下，于2007年通過土地“招拍掛”方式引入開發(fā)商，政府主導拆遷和土地整合工作，以凈地方式交付，開發(fā)商主導開發(fā)運營。拆遷過程中切實保護被拆遷戶利益，補償標準高，補償形式靈活（圖2） 。

“統(tǒng)租型的政府主導、連片開發(fā)”模式有一定的特殊性，以南海區(qū)的“廣佛國際商貿(mào)城”和金融D區(qū)為代表。以前者為例，項目改造以前為“舊廠房”，原有土地是大瀝鎮(zhèn)聯(lián)窖地區(qū)廢舊塑料市場，處于高污染低效益狀態(tài)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地情況復雜，涉及五個村委會土地的置換問題。改造開始后，由大瀝鎮(zhèn)政府成立項目公司，向村集體進行“統(tǒng)租”及征用村委會部分土地，并由項目公司統(tǒng)一開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地，自行承擔開發(fā)利益和風險。其中，政府只征用村里的200畝土地，其余土地是以出租的形式提供給項目開發(fā)公司，租期40年。以此為基礎，再引入社會資本，以實現(xiàn)“騰籠換鳥”（圖3）。

2.3 村集體的作為

村集體與“三舊”改造的關(guān)系也極為密切。村集體“以地引資”的模式一般針對單個“三舊”改造項目，在土地整理類型上分為“征地”和“集體土地統(tǒng)租或流轉(zhuǎn)”兩類，在村集體利益分享機制上分為“以地引資、以租抵建”和“以地引資、到期接收”兩種形式。典型案例有三種。

第一種以“禪城區(qū)石頭村濱海御庭”項目為代表，項目改造前是“舊村莊”，土地性質(zhì)和權(quán)屬全為集體用地和村民宅基地。改造開始后，對村下轄八個經(jīng)濟社的土地進行整合，并轉(zhuǎn)為國有土地、一步到位進入市場掛牌上市。村集體以土地入股，與開發(fā)商共同組建開發(fā)公司聯(lián)合進行商品房開發(fā)。對拆除舊物業(yè)，村民住宅按面積補償，廠房按市價補償。村集體以股權(quán)享受分紅，村民就地回遷，并享有部分底層商鋪的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)（圖4）。

第二種以“南海區(qū)鳳池村舊物業(yè)改造”項目為代表，項目改造前是“舊廠房”，為木材加工市場。為了提升集體土地的開發(fā)檔次和價值，鳳池村引入社會資金，啟動鳳池二期裝飾材料市場改造。改造啟動后，以“集體土地統(tǒng)租”為基礎，采取“以地引資、以租抵建”的BOT模式，由開發(fā)商墊資建設，建成后開發(fā)商擁有一定年限租賃經(jīng)營權(quán)。具體實施中，由村集體提供項目用地，拆遷由開發(fā)商負責，新市場所有物業(yè)由開發(fā)商依據(jù)雙方議定的設計標準墊資建設。在收益分配方面，市場2至3層鋪位一定年限內(nèi)無償提供給開發(fā)商經(jīng)營，鳳池村原則上只收取市場首層租金；當市場基建完成時，鳳池村將該部分應收的租金用于沖抵開發(fā)商墊交的建筑費，不足部分由村集體補齊。到一定年限后，全部物業(yè)及經(jīng)營權(quán)將移交給鳳池村（圖5）。

第三種以“禪城區(qū)中國家居博覽城項目”為代表，項目改造以前為“舊廠房”，土地利用效率低，環(huán)境較差，土地市場價值難以充分實現(xiàn)。改造開始后，以“集體土地流轉(zhuǎn)”為基礎，采取“以地引資、到期接收”的方式。項目涉及的土地由街道負責整合并以出租方式提供；其中所有涉及到的村集體土地均簽訂租賃合同，對國有土地則以街道下屬建設公司的名義加以整合，包括對公共綠地、瀾石一馬路進行置換。開發(fā)商每年向村集體支付租金，租期40年，到期后全部物業(yè)及經(jīng)營權(quán)歸村集體所有（圖6）。

3 “佛山模式”的運作機制解析

3.1 土地整理中地方政府的信譽擔保和高度介入性

佛山“三舊”改造模式的首要特征是土地整理中地方政府的信譽擔保和高度介入性，不論是政府主導，還是市場推進，現(xiàn)有的“經(jīng)典”案例幾乎都是在政府的大力支持和高度介入下才得以順利推行。呈現(xiàn)出兩方面的特征：一是大量的行政資源投入，如佛山市一些區(qū)既有“三舊”改造辦公室，具體項目還有改造指揮部，必要的時候甚至要動用上百人去進行土地征拆談判；二是“高層關(guān)注”是項目成功的重要條件，往往只有成為“典型”才能形成各個部門“通力合作”的局面。

實際上，上述特征與“三舊”改造項目的復雜性和高風險性有關(guān)。這種高風險性首先體現(xiàn)在政策風險。在全國層面，有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策目前還比較依賴“行政干預”，市場對未來房價走勢的預期仍與“限購令”的具體執(zhí)行高度相關(guān)。在廣東省層面，國土資源部與廣東省簽訂了共同建設節(jié)約集約用地試點示范省的合作協(xié)議僅約期三年，三年后如何操作尚沒有定論。盡管國家和省層面將“三舊”改造的核心目標確定為“提高土地節(jié)約集約利用”，但在地方層面，“三舊”改造所承擔的使命卻要復雜得多，諸如節(jié)約集約用地、轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、提升城市品質(zhì)、保護歷史文脈等都是城市政府的任務，其中任何一項工作的政策變動都可能影響到“三舊”改造進程。如佛山市政府出于保證制造業(yè)發(fā)展、抑制房地產(chǎn)投機的考慮，于2011年發(fā)文規(guī)定，經(jīng)認定的“舊廠房”改造項目中，改造后必須有一定比例的土地仍用于發(fā)展工業(yè)④。該政策的初衷是好的，是希望為佛山市的產(chǎn)業(yè)升級留下更多的空間，但因宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化而顯得應對不足。鑒于此，佛山市政府及時微調(diào)了政策，出臺了《關(guān)于加快推進“三舊”改造 促進城市升級工作的意見》，一是對“產(chǎn)業(yè)”的內(nèi)涵做了延伸，“產(chǎn)業(yè)”不僅僅是指制造業(yè)，還包括了更具活力的服務業(yè)；二是對以商品房為主導的改造項目提出了更嚴格的約束條件。

其次，“三舊”改造項目涉及的業(yè)主通常數(shù)量大、關(guān)系復雜，同一項目的改造范圍內(nèi)往往是國有土地、集體建設用地、農(nóng)用地等混雜，這使得土地整理的難度很大、成本極高。對于國有土地上的業(yè)主自然需要逐戶談判，確定補償方式和標準；而對于集體土地上的業(yè)主，盡管現(xiàn)行土地制度和政策規(guī)定“在辦理征地、國有土地與集體土地置換等手續(xù)時，必須取得原土地權(quán)屬人2/3村民代表簽名通過”，但實際上，為了規(guī)避行政風險，地方政府在執(zhí)行時通常要保證90%以上，或甚至100%的村民的同意。在實際運作中，一旦涉及土地置換問題，村民代表甚至需要對具置的征地和置換在同一份資料上簽名表決，而不是分開表決。這樣的操作難度極高，難免造成項目推進緩慢。

第三是具體操作過程中的風險，“三舊”改造涉及國土、規(guī)劃、經(jīng)貿(mào)等多個部門，存在著國家、省、市、區(qū)、街鎮(zhèn)多個層面的組織和協(xié)調(diào)；該過程中的一些具體操作辦法實際上超越了現(xiàn)有土地制度框架，而“三舊”改造相關(guān)政策還在試點階段，不可能面面俱到，因而各級政府的支持顯得尤其重要。在佛山市及五區(qū)，其“三舊”辦大多沒有實際的行政審批權(quán)限（需協(xié)調(diào)六部門聯(lián)審）。以完善歷史用地手續(xù)為例，廣東省、佛山市要求完善歷史用地手續(xù)須符合三規(guī)（土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、“三舊”專項規(guī)劃），涉及到集體土地轉(zhuǎn)國有，國有用地征收需要報廣東省有關(guān)部門審批。在辦事程序上，在“鎮(zhèn)街-區(qū)-市”各層面都需要六部門聯(lián)審，手續(xù)相對繁瑣。而在省政府層面，盡管“三舊”改造工作是新事物，各職能部門對“三舊”改造項目完善歷史用地手續(xù)的審批仍是基本因循常規(guī)程序，因而具體項目的審批困難重重。此外，由于會涉及到農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、集體建設用地置換等諸多問題，若缺少地方政府的支持和鼓勵，在具體操作中必定是步履維艱。

因此，“政府主導、連片開發(fā)”成為了佛山經(jīng)驗的重要組成部分。實際上，如此的政府主導模式雖然可以降低社會資金投入的風險，從而短時間內(nèi)快速推動地區(qū)開發(fā)，但也將對政府財政和融資形成較大壓力。另外，“統(tǒng)租”的形式可分為“合同統(tǒng)租”和“流轉(zhuǎn)統(tǒng)租”，而前者在現(xiàn)行土地制度框架下不是常規(guī)操作方式，存在一定的風險⑤。

3.2 城市規(guī)劃的作用方式及實際應對

理論上，城市規(guī)劃的“統(tǒng)籌兼顧”職能是應對“三舊”改造項目目標的綜合性和復雜性的關(guān)鍵工具，可以通過“自上而下”的作用方式進行有效控制和引導。在規(guī)劃編制層面，“三舊”改造相關(guān)政策對規(guī)劃控制和引導方面的要求是比較明確的，即要強化“三舊”改造專項規(guī)劃和年度計劃的統(tǒng)籌指導作用。然而，實際規(guī)劃編制中，面對實際情況迥異的成百上千的“三舊”項目，規(guī)劃師要深入了解各個項目的背景條件，并提出符合各項政策的可操作方案，其難度極高；更何況受“三年政策優(yōu)惠期”的時間限制，留給規(guī)劃編制和調(diào)研的時間非常有限。最后，“三舊”改造專項規(guī)劃最重要的職能僅限于完成“標圖建庫”。而具體項目的改造規(guī)劃還需具體對待和重新認定。因此，“三舊”改造專項規(guī)劃的指導性和權(quán)威性難免會顯得不足，這也就在全市“三舊”改造工作的全盤考慮方面留下了缺憾。

針對單個的具體項目，“三舊”改造的政策文件要求對“列入改造范圍的‘三舊’用地，必須編制控制性詳細規(guī)劃和改造方案”。在實際操作中，“三舊”改造所涉及的部門各有其工作準則，其中的國土部門收得很緊，基本沒有變通或綠色通道；而經(jīng)濟部門雖然審核產(chǎn)業(yè)方向，但真正考核壓力卻在區(qū)政府。由此，規(guī)劃部門便成為了矛盾的焦點，成為了“變通”的“最后希望”，導致規(guī)劃部門的壓力很大，經(jīng)常遭到質(zhì)疑。如在控規(guī)覆蓋的地區(qū)，控規(guī)甚至被認為阻礙了“三舊”改造；沒有控規(guī)覆蓋的地區(qū)，則存在用地功能、容積率等各項關(guān)鍵指標的擬定缺乏依據(jù)的問題。由此出現(xiàn)了“有控規(guī)的地方改造難，沒控規(guī)的地方自由裁量權(quán)太大”的兩難局面。

傳統(tǒng)的城市規(guī)劃編制多將規(guī)劃實施假設發(fā)生在交易成本為零的世界（趙燕菁，2005），而對土地資源配置背后的各級政府、業(yè)主、市民、企業(yè)之間的復雜的利益格局重構(gòu)則缺乏必要的經(jīng)驗和手段。這一點在“三舊”改造政策的實踐中顯得尤為突出。盡管傳統(tǒng)的“自上而下”的城市規(guī)劃作用方式被寄予厚望，但事實上，“向下控制”與“個案變通”兩種力量的互動博弈主導了整個“三舊”改造的進程。實際上，幾乎所有“三舊”改造案例中都可以看到博弈的痕跡。盡管現(xiàn)實世界中存在著種種悖論，但規(guī)劃一直在發(fā)揮作用，規(guī)劃機制決不可或缺。

3.3 提高農(nóng)村集體用地績效優(yōu)化是制度創(chuàng)新的聚焦點

我國土地使用制度的核心之一是地方政府對土地一級市場實行壟斷，集體土地不允許直接入市流轉(zhuǎn)；只有在被國家征用變?yōu)閲型恋睾?，集體土地才能以出讓土地使用權(quán)的形式提供給土地需求者使用。廣佛地區(qū)是典型的二元土地市場格局，是正規(guī)城市建設用地市場和隱性農(nóng)村土地市場并存的地區(qū)（雷誠，2010）。在城鄉(xiāng)二元的土地制度背景下，村鎮(zhèn)地區(qū)基于“土地”的發(fā)展活力和利益訴求強勁，形成隱性農(nóng)村土地市場，但針對這一市場的規(guī)劃管理和監(jiān)控體制尚不健全，土地市場價值不能完全顯現(xiàn)，土地利用效率低下等問題嚴重。

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，佛山市“三舊”改造實踐的主要制度創(chuàng)新聚焦于如何提高農(nóng)村集體土地的利用績效。實際上，佛山市“三舊”改造的許多案例采取了農(nóng)村集體建設用地“統(tǒng)租”或“流轉(zhuǎn)”的方式，在保留農(nóng)村集體土地的所有權(quán)不變的基礎上，將使用權(quán)“出租”給開發(fā)商或政府的開發(fā)公司。在這一過程中，對農(nóng)村集體建設用地的產(chǎn)權(quán)制度建設進行了探索，涉及到供應方式、流轉(zhuǎn)方式、確權(quán)方式以及收益分配方式等方面。其中，對于農(nóng)民集體土地所有權(quán)的行使機制，以及在此過程中如何保護農(nóng)民合法權(quán)益的政策創(chuàng)新等，對現(xiàn)行土地制度的變革具有啟示意義。

在上述村集體“以地引資”而引入社會資本的案例中，可以發(fā)現(xiàn)其優(yōu)點在于在不改變農(nóng)村集體用地所有權(quán)性質(zhì)的基礎上，通過“統(tǒng)租”或“流轉(zhuǎn)”的方式轉(zhuǎn)移集體建設用地的使用權(quán)，提高了土地利用績效，同時政府部門也可免于承擔過重的財政壓力。但若加以普遍推廣，則有可能使得村集體從靠辦企業(yè)、經(jīng)營企業(yè)賺取利潤，演化到純粹依靠土地生存的狀態(tài)，從而形成龐大而穩(wěn)定的依賴于土地的農(nóng)村“食利階層”。

3.4 政治市場邏輯主導地方政府行為

由于“三舊”改造實踐具有改善城市環(huán)境品質(zhì)、提升城市公共服務供給水平等公益性目標，因而可以看作是提供“公共物品”。發(fā)展經(jīng)濟學認為，地方政治從組織公共品（在這里即“三舊”改造項目）的實施中得到的回報是從中獲得經(jīng)濟利益的人對他支持的增加（速水佑次郎等，2005）。因此，地方政府組織這一行動的底線是得到民眾支持的預期超過成本，并需同時衡量“政策創(chuàng)新”的行政風險。因此，如下幾項政策的具體執(zhí)行中，體現(xiàn)了明顯的政治市場邏輯主導地方政府行為的規(guī)律。

首先，地方政府回避省政府層面頒布的高風險的政策創(chuàng)新。典型案例如協(xié)議出讓政策，2002年5月，國土資源部了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確指出，自2002年7月1 日起，全國各地區(qū)的商業(yè)、旅游、娛樂寫字樓和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須招標、拍賣、掛牌出讓。由于土地不能協(xié)議出讓（雖有政策，但目前各區(qū)沒有操作），即使審批下來，也可能面臨權(quán)屬無法回到實際業(yè)權(quán)人手中的窘?jīng)r。而開發(fā)商也面對承擔極高成本的土地整理后仍無法確保獲得該地塊的開發(fā)權(quán)的風險。盡管廣東省和佛山市的政策已明文允許協(xié)議出讓，但在缺乏協(xié)議出讓詳細操作辦法的情況下，各區(qū)均未實際采用協(xié)議出讓方式。

其次，地方政府回避操作難度高、實際收益不明顯的政策。典型案例如城鄉(xiāng)建設用地“增減掛鉤”試點政策?！叭f”改造中涉及的“拆舊騰挪”的合法用地，確能實現(xiàn)復耕的，可根據(jù)國土資源部的相關(guān)規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，由省級國土資源部門根據(jù)各市（縣）的情況安排周轉(zhuǎn)指標。周轉(zhuǎn)指標的使用和管理按照國家和省有關(guān)規(guī)定辦理。盡管該項政策在土地整理中具有重要作用，但實地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，各區(qū)對這一政策的執(zhí)行積極性不高。

第三，地方政府在“三舊”改造政策的具體執(zhí)行中體現(xiàn)出極為重視“成本—效益”原則。根據(jù)《廣東省建設節(jié)約集約用地試點示范省工作方案》，為鼓勵“三舊”改造，規(guī)定對開展“三舊”改造需要新增建設用地和占用農(nóng)用地的，按照“增量不增規(guī)?！钡脑瓌t，創(chuàng)立國家專項的“周轉(zhuǎn)指標”安排解決。這意味著經(jīng)認定的“三舊”改造項目范圍內(nèi)涉及新增建設用地指標，將不占用廣東省年度指標，這在“寸土寸金”的廣東是前所未有的“政策優(yōu)惠”。而佛山市各區(qū)根據(jù)自身情況，對政策的響應則是通過不同的執(zhí)行路徑。如南海區(qū)集體建設用地占比較大，地方政府為利用好“三年政策優(yōu)惠期”，設立“城市更新十大示范項目”和“十三大產(chǎn)業(yè)提升項目”，以求“又快又多”推進“三舊”改造項目的實施；而順德區(qū)盡管土地整理工作也十分迫切，但是由于集體土地流轉(zhuǎn)分散程度高，面對大量的復雜的業(yè)主利益關(guān)系協(xié)調(diào)任務，政府不得不采取“保守”策略，對“三舊”改造工作的推動以“業(yè)主自主申請”為前提而擇優(yōu)推進。

3.5 在土地資源配置和利益格局重構(gòu)中結(jié)成地方發(fā)展聯(lián)盟

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，市、區(qū)縣、鎮(zhèn)村各級土地主體相互競爭的現(xiàn)象顯著。在發(fā)展的作用因素上，基層土地利用主體對于整體土地流轉(zhuǎn)和配置的作用較為明顯。其中，土地使用占有者對拆遷安置補償政策的關(guān)注顯然超過了“三舊”改造政策的社會目標，這與相關(guān)研究的結(jié)論是一致的⑥。地方政府遵循政治市場邏輯和“成本—收益”原則，在“塑造典型”、保障公共利益和謀求政府收益之間尋求平衡；而開發(fā)商則以資本收益最大化為原則。

因此，在佛山市“三舊”改造實踐中，地方政府——市政府與區(qū)級政府、甚至街鎮(zhèn)、村級管理主體之間，社會資金持有者與土地使用占有者（市民、農(nóng)民）之間，對于土地利益的博弈競爭無處不在，左右著各個主體的行為方式。從而，每個“三舊”項目得以順利實現(xiàn)改造的前提是結(jié)成地方發(fā)展聯(lián)盟，使得各級地方政府及村級主體、土地權(quán)益擁有者、社會投資人等都能獲得“合理”的回報。實際上，現(xiàn)有成功的“三舊”改造案例都在土地資源配置和土地利益格局重構(gòu)中找到了平衡點——即結(jié)成了地方發(fā)展聯(lián)盟。

4 結(jié)語

改革開放30多年來，“自下而上”的發(fā)展模式在珠三角的崛起中留下了深深的烙印，在現(xiàn)行土地制度框架下的各主體行為及其互動博弈，已經(jīng)造就了某種穩(wěn)定的經(jīng)濟格局。在這一過程中，一方面，以土地為基礎的地方發(fā)展權(quán)逐漸分散，甚至導致了存量建設用地中很多沒有合法的用地手續(xù)。即使未來的土地制度框架保持不變，珠三角地區(qū)未來的土地開發(fā)仍可能要采用類似日本在土地私有制基礎上的“國土整理”方式；另一方面，城鄉(xiāng)二元的土地制度導致的巨大城鄉(xiāng)土地收益差距，過度市場化的房地產(chǎn)市場對土地市場的沖擊，以及全國性的土地增量供應收緊等現(xiàn)實條件，意味著在現(xiàn)行的土地制度框架下，珠三角已經(jīng)錯過了進行土地資源重新配置和利益格局重構(gòu)的最佳時機，珠三角轉(zhuǎn)型發(fā)展的土地要素供給將更為任重而道遠。

“十二五”轉(zhuǎn)型發(fā)展已經(jīng)拉開序幕，從珠三角地區(qū)的本身發(fā)展來看，增量發(fā)展的方式已難以為繼；在率先進入再城市化發(fā)展階段的背景下，面對大量的用地需求，走內(nèi)涵式挖潛的模式、節(jié)約集約用地是珠三角轉(zhuǎn)型發(fā)展的必由之路。珠三角“三舊”改造的主題可以看作是土地資源重新配置和土地利益格局重構(gòu)的過程。從“三舊”改造的佛山經(jīng)驗來看，“摸著石頭過河”的改革路徑在創(chuàng)造輝煌的同時，也導致了低效率的土地經(jīng)濟和權(quán)利結(jié)構(gòu)，未來的轉(zhuǎn)型發(fā)展還需要系統(tǒng)性的制度創(chuàng)新和實踐，并要著眼于長遠的頂層制度設計，尤其是要在現(xiàn)行土地制度和政策框架上獲得突破。

（鳴謝：佛山市及各區(qū)、街鎮(zhèn)有關(guān)領(lǐng)導和工作人員對本課題調(diào)研的支持；廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院、同濟大學聯(lián)合課題組的賴壽華、吳軍、周敏、李劭華、郝晉偉等成員的協(xié)助及觀點啟發(fā)）

注釋：

① 建設用地增長迅速，建設用地占用大量耕地，導致耕地數(shù)量銳減，土地供求矛盾日益突出。

② 舊城鎮(zhèn)方面存在建筑質(zhì)量差、爛尾樓、缺乏公共開放空間、綠地和游憩場所，市政設施落后等問題；舊廠房建筑簡陋陳舊，建筑密度大且低矮，占地多，缺少相關(guān)的配套設施等；舊村居包括城中村、園中村、遠郊村、空心村等。具體“三舊”改造范圍的定義見佛府辦〔2009〕261號文）《貫徹省政府推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地若干意見的實施意見》

③ 這里主要對特色鮮明的改造模式進行描述，對于針對單個項目的“政府扶持、企業(yè)主導、市場化運營”的常規(guī)案例不再贅述。

④ 這個比例在中心城區(qū)，即禪城區(qū)為60%，而的順德、南海、高明、三水四區(qū)為40%。

⑤ 曾發(fā)生類似案例，村集體在土地改造升值后，在合同尚未到期的情況下，要求重新修改“統(tǒng)租”合同，從而容易引起社會事件。

⑥ 如趙書山以廣東省東莞市“三舊”改造相關(guān)業(yè)主的問卷調(diào)查為基礎，發(fā)現(xiàn)改造相關(guān)業(yè)主（無論是本地人口還是外地人口）均對拆遷安置補償政策及安置方案最為關(guān)心，其次是具體制訂三舊改造及拆遷工作程序，而對整體改造規(guī)劃和拆遷相關(guān)的政策的關(guān)注較低。

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