導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇市場(chǎng)銷售策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

汽車(chē)租賃業(yè)可以加大對(duì)房車(chē)租賃的宣傳，同時(shí)多加購(gòu)入多類房車(chē)，在初始階段可以進(jìn)行營(yíng)銷優(yōu)惠，擴(kuò)大自身的業(yè)務(wù)，同時(shí)還能服務(wù)于旅游業(yè)的改革發(fā)展。幅員遼闊的中國(guó)西部風(fēng)景名勝眾多，道路交通日趨完善，許多旅游線路特別適合發(fā)展房車(chē)旅游。如果開(kāi)發(fā)更多適合自駕游的黃金路線，加上房車(chē)旅游業(yè)的推廣和家庭自駕游的增多，會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)外旅行者充滿了更多的誘惑。同時(shí)要在房車(chē)產(chǎn)業(yè)以及房車(chē)旅游業(yè)的發(fā)展方面，要注重市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，不僅是原有的國(guó)外市場(chǎng)，更要加以引導(dǎo)國(guó)內(nèi)人們的消費(fèi)理念，以加快促近我國(guó)生態(tài)旅游自助項(xiàng)目的健康有序的發(fā)展。

二、房車(chē)旅游市場(chǎng)的營(yíng)銷策劃

（一）產(chǎn)品方面

在產(chǎn)品策略方面，要提出合理的建議。旅行社可自己購(gòu)買(mǎi)大量房車(chē)亦可聯(lián)合汽車(chē)租賃業(yè)，專門(mén)服務(wù)于自己開(kāi)發(fā)的房車(chē)旅游產(chǎn)品。同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房車(chē)旅行精品線路，打出自己的房車(chē)旅游產(chǎn)品品牌。房車(chē)方面推出專門(mén)用于旅行的、滿足多種不同類型旅游者的房車(chē)，如家庭、公司、朋友、商務(wù)等小團(tuán)體的需求以及新婚蜜月旅行的特色需求的來(lái)制定大中小型多款不同的房車(chē)，同時(shí)推出專門(mén)用于旅游的房車(chē)品牌。

（二）目標(biāo)市場(chǎng)策略

房車(chē)自駕游應(yīng)確立自己的目標(biāo)市場(chǎng)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)收入、文化水平等標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定目標(biāo)市場(chǎng)既發(fā)達(dá)地區(qū)中高收入水平的人群。房車(chē)旅游可以滿足家庭集體出游、公司出游、學(xué)生的出游野餐露營(yíng)等，所以應(yīng)抓住這幾類群體進(jìn)行宣傳。另外，針對(duì)景點(diǎn)景區(qū)淡旺季的巨大差異如額濟(jì)納景區(qū)9到11月旺季住宿設(shè)施一席難求，而2到6月酒店經(jīng)營(yíng)卻入不敷出這種情況，旅行社可以在旺季時(shí)大力推廣房車(chē)旅游，解決游客在這類景區(qū)的食宿問(wèn)題。

（三）服務(wù)設(shè)施建設(shè)

房車(chē)租賃業(yè)和旅行社聯(lián)手建立專門(mén)團(tuán)隊(duì)用于房車(chē)旅游服務(wù)，同時(shí)專門(mén)的公共服務(wù)設(shè)施也是非常必要的。預(yù)警系統(tǒng)和公共救援體系上進(jìn)行西方經(jīng)驗(yàn)的借鑒，從而進(jìn)行建設(shè)和完善。房車(chē)自駕旅游相對(duì)于旅行社組織的旅游來(lái)說(shuō)，生命財(cái)產(chǎn)安全無(wú)法得到第三方的保障，從而容易造成對(duì)生命財(cái)產(chǎn)的威脅。因此，為了解決影響房車(chē)旅游業(yè)發(fā)展的這一方面的問(wèn)題，為了保證旅游者的財(cái)產(chǎn)生命安全，從而使旅游者放心出游，景區(qū)、景區(qū)所在政府、國(guó)家旅游行政管理部門(mén)以及房車(chē)露營(yíng)組織應(yīng)該全面組織建立旅游預(yù)警制度，建立公共救援體系，及時(shí)向房車(chē)旅游者預(yù)報(bào)其所對(duì)應(yīng)的目的地的交通、天氣、治安、習(xí)俗、衛(wèi)生、醫(yī)療救助服務(wù)等狀況，使旅游者提前做好預(yù)防準(zhǔn)備工作，以免影響其出游。

（四）在景區(qū)的營(yíng)銷戰(zhàn)略方面

聯(lián)合當(dāng)?shù)匾约跋嚓P(guān)的旅行社，景區(qū)規(guī)劃考慮全面，同時(shí)顧及大局，設(shè)計(jì)出景區(qū)總體規(guī)劃。每個(gè)景區(qū)都要有自己的目標(biāo)，如針對(duì)需要完善的地方做出相應(yīng)的戰(zhàn)略規(guī)劃，譬如，鑒于交通的重要作用，首先訂的目標(biāo)應(yīng)是把交通在最短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行完善，其次在房車(chē)營(yíng)地的建設(shè)上作為自己的第二個(gè)目標(biāo)。當(dāng)然也要做出景區(qū)營(yíng)銷的宏觀戰(zhàn)略，針對(duì)這個(gè)市場(chǎng)，做出自己產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷。

（五）促銷政策

景點(diǎn)景區(qū)、旅行社及聯(lián)合房車(chē)租賃處可以開(kāi)展專門(mén)針對(duì)房車(chē)自駕游的促銷策略，類似于通過(guò)房車(chē)租賃網(wǎng)站可以鏈接到景區(qū)折扣門(mén)票的購(gòu)買(mǎi)網(wǎng)址、團(tuán)體套餐優(yōu)惠等多種多樣的針對(duì)房車(chē)旅游的促銷手段來(lái)促進(jìn)房車(chē)自駕游旅游者的增加。同時(shí)建立完善的宣傳途徑，設(shè)置路邊廣告牌，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)宣傳，在有關(guān)雜志上進(jìn)行廣告，或者電視廣告，向多種潛在消費(fèi)者發(fā)郵件等多途徑宣傳。完善宣傳途徑，將房車(chē)租賃、銷售、房車(chē)旅游產(chǎn)品推向市場(chǎng)。加大宣傳力度，將房車(chē)的空間大，吃住行于一體，可家庭、集體出游，自由方便等特點(diǎn)性宣傳。

篇2

關(guān)鍵詞：化工產(chǎn)品；非洲市場(chǎng)；銷售策略

經(jīng)濟(jì)全球化之下，中非貿(mào)易不僅面臨著兩者之間貿(mào)易摩擦，還面臨著來(lái)自其他國(guó)家的市場(chǎng)貿(mào)易競(jìng)爭(zhēng)。在化工產(chǎn)品的銷售上，我國(guó)在非洲的市場(chǎng)相對(duì)而言還比較廣闊，但是要在非洲市場(chǎng)上占有一定的份額，還需要采取相應(yīng)的策略和措施。以下本文則先對(duì)中非之間近幾年的貿(mào)易情況進(jìn)行分析，進(jìn)而分析化工產(chǎn)品在非洲市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀。

1.我國(guó)對(duì)非洲貿(mào)易現(xiàn)狀分析

近幾年，中國(guó)與非洲之間的貿(mào)易發(fā)展非?？?，中國(guó)的產(chǎn)品對(duì)非洲的進(jìn)出口量以及額度在不斷上升，市場(chǎng)占有率也逐步提高。根據(jù)海關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年我國(guó)對(duì)非洲出口大6742.2億元，增長(zhǎng)3.5%。我國(guó)對(duì)非洲出口的產(chǎn)品以機(jī)電產(chǎn)品為主，出口值為3027.9億元，增長(zhǎng)4.3%，其中涉及許多石油化工產(chǎn)品等。由數(shù)據(jù)可知，我國(guó)對(duì)非洲的貿(mào)易出口是保持增長(zhǎng)趨勢(shì)的。

就中非貿(mào)易現(xiàn)狀來(lái)看，實(shí)際上在產(chǎn)氣的合作中，中非貿(mào)易結(jié)構(gòu)也在逐步優(yōu)化，并且中國(guó)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力在非洲是有所提高的，在非洲的市場(chǎng)占有率以及銷售額都呈現(xiàn)出攀升的趨勢(shì)。

但是，中非在貿(mào)易交往過(guò)程中，中國(guó)產(chǎn)品在非洲市場(chǎng)銷售當(dāng)中還存在一些問(wèn)題，尤其是化工產(chǎn)品在非洲的銷售量雖然占有一定的比例，但是由于各種因素作用，化工產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)銷售現(xiàn)狀的轉(zhuǎn)變需要采取相應(yīng)的銷售措施。

2.我國(guó)化工產(chǎn)品在非洲市場(chǎng)銷售現(xiàn)狀分析

化工產(chǎn)品，廣義上講主要涉及石油化工系列的產(chǎn)品、化妝品、藥品、高分子產(chǎn)品（塑料、橡膠、化纖等），以及各種中間體、添加劑、化學(xué)藥品（酸、堿、鹽等）等等。

根據(jù)我國(guó)對(duì)非洲出口的產(chǎn)品分析，其中涉及相關(guān)的化工產(chǎn)品當(dāng)中包括了機(jī)械設(shè)備、金屬制品、塑料制品等，就廣義化工產(chǎn)品而言，從我國(guó)出口產(chǎn)品中可以看出，非洲對(duì)我國(guó)的化工產(chǎn)品是有一定需求的。但是，從我國(guó)化工產(chǎn)品在非洲市場(chǎng)中的銷售看，化工產(chǎn)品的銷售還存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：

2.1銷售的渠道還比較少

化工產(chǎn)品對(duì)非洲的出口主要以民營(yíng)企業(yè)為主，而化工產(chǎn)品銷往非洲的渠道相對(duì)而言還比較少。就銷售渠道而言，要么是非洲人直接從中國(guó)進(jìn)貨，或者通過(guò)終端銷售渠道進(jìn)行銷售。

2.2銷售方法存在不足

我國(guó)化工產(chǎn)品在非洲市場(chǎng)銷售當(dāng)中，由于我國(guó)與非洲之間風(fēng)俗習(xí)慣等的不同，非洲人對(duì)產(chǎn)品的需求也會(huì)有所不同。從我國(guó)化工產(chǎn)品的銷售方法看，一方面產(chǎn)品的宣傳手法還存在不足，另一方面銷售理念以及手段不能充分融合非洲市場(chǎng)。

3. 化工產(chǎn)品在非洲市場(chǎng)的銷售策略

根據(jù)以上對(duì)我國(guó)化工產(chǎn)品在非洲市場(chǎng)銷售現(xiàn)狀的分析，化工產(chǎn)品要在非洲市場(chǎng)占據(jù)一定份額，可以從以下幾點(diǎn)入手。

3.1 拓寬化工產(chǎn)品的銷售渠道

我國(guó)化工產(chǎn)品在非洲實(shí)際上是具有非常大的市場(chǎng)的，由于非洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較落后，在工業(yè)產(chǎn)品制造上缺少一定的生產(chǎn)技術(shù)以及生產(chǎn)設(shè)備，而我國(guó)化工產(chǎn)品相對(duì)來(lái)說(shuō)比較便宜，因此我國(guó)化工產(chǎn)品具有比較大的市場(chǎng)的。就此，我們可以通過(guò)拓寬化工產(chǎn)品的銷售渠道，占據(jù)一定的非洲市場(chǎng)。

首先，積極開(kāi)展產(chǎn)品交流活動(dòng)，在雙方政府支持政策的基礎(chǔ)上，中國(guó)和非洲相關(guān)國(guó)家積極開(kāi)展合作，并在已有合作基礎(chǔ)上，對(duì)化工產(chǎn)品進(jìn)行交流，例如廣交會(huì)等類似的產(chǎn)品交流平臺(tái)，在這些平臺(tái)當(dāng)中可以直接進(jìn)行產(chǎn)品的交易活動(dòng)。

其次，充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)拓寬化工產(chǎn)品的銷售渠道，當(dāng)前電子商務(wù)、微商、網(wǎng)商發(fā)展非常快，無(wú)論是產(chǎn)品的交流還是運(yùn)輸?shù)韧ㄟ^(guò)網(wǎng)絡(luò)信息交流平臺(tái)，可以在很大程度上實(shí)現(xiàn)高效率的產(chǎn)品交易，網(wǎng)絡(luò)化的產(chǎn)品銷售實(shí)際上可以達(dá)到快速占領(lǐng)市場(chǎng)目的。

最后，化工產(chǎn)品的銷售可以充分借助商店進(jìn)行終端銷售，而商店也相應(yīng)地采取經(jīng)營(yíng)銷售策略，從而推動(dòng)化工產(chǎn)品占據(jù)一定的市場(chǎng)。

當(dāng)然，除以上提到的三點(diǎn)拓寬銷售渠道的方法，還有許多其他的有效方法實(shí)現(xiàn)銷售渠道的多元化，本文就不在此一一贅述。

3.2 調(diào)整化工產(chǎn)品的銷售策略

為實(shí)現(xiàn)工產(chǎn)品在非洲市場(chǎng)占有一席之位，各商家可在銷售方法策略上進(jìn)行挑戰(zhàn)，制定滿足非洲人對(duì)化工產(chǎn)品需求，激發(fā)其需求的戰(zhàn)略，具體兩點(diǎn)銷售方法和策略如下：

3.2.1結(jié)合非洲實(shí)際情況進(jìn)行產(chǎn)品營(yíng)銷

為占領(lǐng)一定的非洲市場(chǎng)，中國(guó)化工產(chǎn)品可以結(jié)合非洲的實(shí)際情況進(jìn)行產(chǎn)品的銷售。以醫(yī)藥銷售為例，非洲由于地理環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較弱后，非洲人容易感染疾病，如瘧疾、蚊蟲(chóng)類的病毒等，因此中國(guó)醫(yī)藥可以充分利用這一現(xiàn)實(shí)，銷售與此相關(guān)醫(yī)藥。與此同時(shí)，各商家應(yīng)走合法的渠道銷售，并合理制定醫(yī)藥的價(jià)格，逐步樹(shù)立起好的形象，由此促進(jìn)化工產(chǎn)品的銷售，逐步占據(jù)非洲市場(chǎng)。

3.2.2逐步減少假冒偽劣產(chǎn)品，做好售后服務(wù)

在有關(guān)化工產(chǎn)品的銷售當(dāng)中，涉及的醫(yī)藥、化妝品、石油化工產(chǎn)品等，商家從提升自身經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的質(zhì)量開(kāi)始，不為蠅頭小利摻入假冒偽劣產(chǎn)品，并做好售后服務(wù)，以此贏得非洲人對(duì)產(chǎn)品的信賴，實(shí)逐步占領(lǐng)非洲市場(chǎng)。

結(jié)束語(yǔ)

實(shí)際上，我國(guó)許多產(chǎn)品在非洲銷售相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較便宜的，主要打的是價(jià)格戰(zhàn)。而我國(guó)化工產(chǎn)品要真正占領(lǐng)一定的非洲市場(chǎng)則還需要從各方面入手，如拓寬銷售渠道、結(jié)合非洲實(shí)情進(jìn)行產(chǎn)品營(yíng)銷等，希望本文提到的建議可以作為一定的參考。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

[關(guān)鍵詞]營(yíng)銷專業(yè)；學(xué)習(xí)情境；構(gòu)建

[中圖分類號(hào)]TQ0-4[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）5-0114-03

營(yíng)銷學(xué)習(xí)情境是根據(jù)企業(yè)真實(shí)發(fā)生或可能發(fā)生的營(yíng)銷事件而進(jìn)行的情景化學(xué)習(xí)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，它將學(xué)生置身于真實(shí)或接近真實(shí)的營(yíng)銷情境中，使其按照真實(shí)的營(yíng)銷工作過(guò)程，完成具體的工作任務(wù)，它是營(yíng)銷課程的基本單元，是學(xué)生培養(yǎng)的主要依據(jù)，它能幫助學(xué)生有效地學(xué)習(xí)知識(shí)和技能，實(shí)現(xiàn)工作能力的培養(yǎng)，因此進(jìn)行營(yíng)銷專業(yè)課程學(xué)習(xí)情境的構(gòu)建研究對(duì)營(yíng)銷專業(yè)的教學(xué)和人才培養(yǎng)具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。營(yíng)銷學(xué)習(xí)情境的構(gòu)建主要按照營(yíng)銷專業(yè)崗位分析——營(yíng)銷專業(yè)工作任務(wù)分析——行動(dòng)領(lǐng)域的分析與確定——行動(dòng)領(lǐng)域向?qū)W習(xí)領(lǐng)域轉(zhuǎn)化——學(xué)習(xí)領(lǐng)域向?qū)W習(xí)情境的轉(zhuǎn)化與構(gòu)建的步驟進(jìn)行。

1營(yíng)銷專業(yè)崗位分析

營(yíng)銷專業(yè)所針對(duì)的崗位主要有：市場(chǎng)調(diào)研、商品銷售、渠道管理、營(yíng)銷策劃、營(yíng)銷管理等崗位。

2營(yíng)銷專業(yè)崗位的典型工作任務(wù)及行動(dòng)領(lǐng)域的確定工作任務(wù)源于實(shí)踐，是具有結(jié)構(gòu)完整的工作過(guò)程。工作任務(wù)的表述須體現(xiàn)行業(yè)的職責(zé)或?qū)嶋H要做的事情。行動(dòng)領(lǐng)域是指工作行動(dòng)情境中相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)集合，它要涵蓋崗位群工作任務(wù)所對(duì)應(yīng)的全部技能、知識(shí)和能力，具有工作過(guò)程的完整性、工作任務(wù)的典型性的特征。

2.1市場(chǎng)調(diào)研崗位

典型工作任務(wù)：調(diào)研問(wèn)題的確定；調(diào)研方法的選擇；市場(chǎng)調(diào)研方案的制訂；市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目的組織實(shí)施；信息收集；調(diào)查資料整理分析；市場(chǎng)調(diào)研預(yù)測(cè)；調(diào)研報(bào)告制作。

行動(dòng)領(lǐng)域：市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)與決策。

2.2商品銷售崗位

典型工作任務(wù)：市場(chǎng)分析與開(kāi)發(fā)；顧客心理分析；顧客溝通；產(chǎn)品認(rèn)知；商品展示與推薦；顧客需求激發(fā)；顧客異議處理；商品銷售；售后服務(wù)；客戶管理。

行動(dòng)領(lǐng)域：商品推銷、消費(fèi)者行為分析、客戶關(guān)系管理。

2.3渠道管理崗位

典型工作任務(wù)：銷售渠道分析；銷售渠道設(shè)計(jì)；渠道開(kāi)發(fā)和管理；渠道矛盾和沖突解決；營(yíng)銷渠道策劃；竄貨管理；中間商管理與激勵(lì)；制訂分銷戰(zhàn)略規(guī)劃。

行動(dòng)領(lǐng)域：渠道開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)與管理。

2.4營(yíng)銷策劃崗位

典型工作任務(wù)：目標(biāo)確定；消費(fèi)者分析；目標(biāo)市場(chǎng)分析；SWOT分析；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析；產(chǎn)品策劃；定價(jià)策劃；品牌策劃；廣告策劃；渠道策劃；公關(guān)策劃；促銷策劃；策劃書(shū)撰寫(xiě)；營(yíng)銷策劃管理。

行動(dòng)領(lǐng)域：市場(chǎng)分析、營(yíng)銷策劃。

2.5營(yíng)銷管理崗位

典型工作任務(wù)：目標(biāo)市場(chǎng)選擇；商務(wù)溝通；營(yíng)銷策略制定；營(yíng)銷計(jì)劃的擬訂、完善和實(shí)施；經(jīng)營(yíng)分析；任務(wù)落實(shí)；營(yíng)銷管理。

行動(dòng)領(lǐng)域：營(yíng)銷管理、商務(wù)溝通。

3行動(dòng)領(lǐng)域——學(xué)習(xí)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)化

營(yíng)銷行動(dòng)領(lǐng)域向?qū)W習(xí)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)化是將營(yíng)銷工作的行動(dòng)性特征轉(zhuǎn)化為專業(yè)教育的任務(wù)性特質(zhì)。營(yíng)銷學(xué)習(xí)領(lǐng)域是以整體、連續(xù)的營(yíng)銷工作過(guò)程為基礎(chǔ)，是完成營(yíng)銷行動(dòng)領(lǐng)域所必須學(xué)習(xí)的內(nèi)容，它是以能力為核心的學(xué)習(xí)目標(biāo)和以工作任務(wù)為特質(zhì)的學(xué)習(xí)內(nèi)容兩部分構(gòu)成的主題學(xué)習(xí)單元。

3.1行動(dòng)領(lǐng)域：市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)與決策——學(xué)習(xí)領(lǐng)域：市場(chǎng)調(diào)查技術(shù)所需知識(shí)：市場(chǎng)調(diào)查知識(shí)；調(diào)查方法和技術(shù)知識(shí)；調(diào)查分析知識(shí)；調(diào)查預(yù)測(cè)知識(shí)；調(diào)查報(bào)告撰寫(xiě)知識(shí)。

3.2行動(dòng)領(lǐng)域：商品推銷、消費(fèi)者行為分析、客戶關(guān)系管理——學(xué)習(xí)領(lǐng)域：商品銷售所需知識(shí)：消費(fèi)者知識(shí)；產(chǎn)品知識(shí)；行業(yè)知識(shí)；競(jìng)爭(zhēng)者知識(shí)；商品銷售技術(shù)知識(shí)；推銷知識(shí)；客戶關(guān)系管理知識(shí)。

3.3行動(dòng)領(lǐng)域：渠道開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)與管理——學(xué)習(xí)領(lǐng)域：分銷渠道管理所需知識(shí)：分銷渠道模式知識(shí)；分銷渠道系統(tǒng)設(shè)計(jì)知識(shí)；客戶維護(hù)知識(shí)；竄貨管理知識(shí)；渠道設(shè)計(jì)和改進(jìn)知識(shí)；渠道管理知識(shí)。

3.4行動(dòng)領(lǐng)域：市場(chǎng)分析、營(yíng)銷策劃——學(xué)習(xí)領(lǐng)域：市場(chǎng)營(yíng)銷策劃所需知識(shí)：市場(chǎng)分析知識(shí)；渠道的設(shè)計(jì)和策劃知識(shí)；產(chǎn)品策劃知識(shí)；促銷策劃知識(shí)；品牌策劃知識(shí)；廣告策劃知識(shí)；公共關(guān)系策劃知識(shí)；營(yíng)銷策劃的制訂、安排、監(jiān)督管理和分析知識(shí)。

3.5行動(dòng)領(lǐng)域：營(yíng)銷管理、商務(wù)溝通——學(xué)習(xí)領(lǐng)域：營(yíng)銷管理所需知識(shí)：銷售計(jì)劃的制訂；產(chǎn)品的調(diào)度管理；客戶管理知識(shí)；銷售溝通知識(shí)；人員接待；部門(mén)協(xié)調(diào)；人力資源的配備；異議的處理；銷售統(tǒng)計(jì)分析、售后管理知識(shí)。

4學(xué)習(xí)領(lǐng)域——學(xué)習(xí)情境的轉(zhuǎn)化

營(yíng)銷學(xué)習(xí)領(lǐng)域向營(yíng)銷學(xué)習(xí)情境的轉(zhuǎn)化是指在具體工作任務(wù)和行動(dòng)過(guò)程背景下，按照學(xué)習(xí)領(lǐng)域中學(xué)習(xí)目標(biāo)和學(xué)習(xí)內(nèi)容要求，對(duì)學(xué)習(xí)領(lǐng)域的內(nèi)容進(jìn)行情景化的轉(zhuǎn)換，是學(xué)習(xí)領(lǐng)域的具體化、呈現(xiàn)化。而學(xué)習(xí)情境是完整的營(yíng)銷工作過(guò)程，包含一定的知識(shí)點(diǎn)、技能點(diǎn)和能力。學(xué)習(xí)領(lǐng)域相當(dāng)于一門(mén)課程，學(xué)習(xí)情境是實(shí)現(xiàn)學(xué)習(xí)領(lǐng)域能力目標(biāo)的具體的課程方案，相當(dāng)于具體任務(wù)化的教學(xué)單元。

4.1學(xué)習(xí)領(lǐng)域：市場(chǎng)調(diào)查技術(shù)——學(xué)習(xí)情境

設(shè)計(jì)思路：基于調(diào)查對(duì)象的不同特點(diǎn)，以市場(chǎng)調(diào)查工作的各環(huán)節(jié)為依據(jù)，以市場(chǎng)調(diào)查分析人員的工作職責(zé)與功能為主線構(gòu)建學(xué)習(xí)情境內(nèi)容。

學(xué)習(xí)情境1：熟悉市場(chǎng)調(diào)查。根據(jù)具體項(xiàng)目，明確該項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查所采用的調(diào)查方法；描繪出市場(chǎng)調(diào)查的大概步驟、邏輯程序。

學(xué)習(xí)情境2：市場(chǎng)調(diào)查的設(shè)計(jì)。根據(jù)調(diào)研項(xiàng)目的具體要求，設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷，或者訪談提綱；結(jié)合實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)。

學(xué)習(xí)情境3：市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施。根據(jù)調(diào)研策劃方案，制訂詳細(xì)的調(diào)研活動(dòng)執(zhí)行計(jì)劃，并組織實(shí)施；結(jié)合實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施。

學(xué)習(xí)情境4：市場(chǎng)調(diào)查資料的整理與分析調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的主題、調(diào)研的資料，進(jìn)行資料的歸納、分析、整理，撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告；結(jié)合實(shí)例進(jìn)行調(diào)查資料的整理分析和報(bào)告的撰寫(xiě)。

4.2學(xué)習(xí)領(lǐng)域：商品銷售——學(xué)習(xí)情境

設(shè)計(jì)思路：圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)心理，從消費(fèi)者的思考模式、需求動(dòng)機(jī)和購(gòu)買(mǎi)行為模式的角度構(gòu)建消費(fèi)者認(rèn)知學(xué)習(xí)情境，在此基礎(chǔ)上以營(yíng)銷人員的不同產(chǎn)品銷售為主線構(gòu)建相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境。

學(xué)習(xí)情境1：消費(fèi)者心理與行為分析。根據(jù)具體項(xiàng)目，在消費(fèi)者分析的基礎(chǔ)上，對(duì)不同消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)心理與行為分析。

學(xué)習(xí)情境2：消費(fèi)者個(gè)性分析。結(jié)合具體項(xiàng)目，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行個(gè)性分析，探究消費(fèi)者個(gè)性特征對(duì)購(gòu)買(mǎi)行為的影響；結(jié)合實(shí)例進(jìn)行消費(fèi)者個(gè)性分析。

學(xué)習(xí)情境3：?jiǎn)拘严M(fèi)者需要與動(dòng)機(jī)。根據(jù)消費(fèi)者心理變化和反應(yīng)模式，探究引起消費(fèi)者需求和購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的影響因素和刺激點(diǎn)；結(jié)合實(shí)例進(jìn)行喚醒消費(fèi)者需要與動(dòng)機(jī)分析。

學(xué)習(xí)情境4：消費(fèi)者態(tài)度與購(gòu)買(mǎi)行為完善。結(jié)合自我和不同消費(fèi)者的特點(diǎn)，探究消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的消費(fèi)態(tài)度和強(qiáng)化措施。

學(xué)習(xí)情境5：面對(duì)日用品的銷售。結(jié)合具體日用品，根據(jù)日用品特點(diǎn)和消費(fèi)心理，對(duì)日用品進(jìn)行銷售。

學(xué)習(xí)情境6：面對(duì)耐用品的銷售。結(jié)合具體耐用品，根據(jù)耐用品特點(diǎn)和消費(fèi)心理，對(duì)耐用品進(jìn)行銷售。

學(xué)習(xí)情境7：面對(duì)無(wú)形商品的銷售。結(jié)合具體無(wú)形商品，根據(jù)無(wú)形產(chǎn)品的特點(diǎn)和消費(fèi)心理，對(duì)無(wú)形商品進(jìn)行銷售。

4.3學(xué)習(xí)領(lǐng)域：分銷渠道管理——學(xué)習(xí)情境

設(shè)計(jì)思路：基于不同渠道的特點(diǎn)，以渠道管理工作的各環(huán)節(jié)為依據(jù)，以渠道管理人員的工作職責(zé)與功能為主線構(gòu)建學(xué)習(xí)情境內(nèi)容。

學(xué)習(xí)情境1：認(rèn)知分銷渠道。根據(jù)不同產(chǎn)品，在產(chǎn)品分銷的基礎(chǔ)上認(rèn)知不同分銷渠道的特點(diǎn)和適用產(chǎn)品類型；結(jié)合實(shí)例進(jìn)行分銷渠道分析。

學(xué)習(xí)情境2：分銷渠道設(shè)計(jì)與評(píng)估。結(jié)合具體產(chǎn)品，進(jìn)行分銷渠道設(shè)計(jì)，在分析不同分銷渠道優(yōu)缺點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)估；結(jié)合實(shí)例進(jìn)行分銷渠道設(shè)計(jì)與評(píng)估。

學(xué)習(xí)情境3：分銷渠道成員的選擇與激勵(lì)。在分銷渠道設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，合理地進(jìn)行分銷渠道選擇，提出相應(yīng)的激勵(lì)措施；結(jié)合實(shí)例進(jìn)行分銷渠道成員的選擇與激勵(lì)。

學(xué)習(xí)情境4：分銷渠道沖突與竄貨管理。結(jié)合具體產(chǎn)品，分析分銷渠道沖突的原因和不同區(qū)域竄貨的根源，提出具體解決方法；結(jié)合實(shí)例進(jìn)行分銷渠道沖突與竄貨管理。

4.4學(xué)習(xí)領(lǐng)域：市場(chǎng)營(yíng)銷策劃——學(xué)習(xí)情境

設(shè)計(jì)思路：基于不同策劃對(duì)象的特點(diǎn)，在認(rèn)知策劃工作的基礎(chǔ)上，以營(yíng)銷策劃工作的各環(huán)節(jié)為依據(jù)，以營(yíng)銷策劃人員的工作職責(zé)與功能為主線構(gòu)建學(xué)習(xí)情境內(nèi)容。

學(xué)習(xí)情境1：熟悉營(yíng)銷策劃步驟。根據(jù)具體項(xiàng)目，分析營(yíng)銷策劃步驟，要求學(xué)生描繪出該項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的大概步驟、邏輯程序，并寫(xiě)出項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案的框架及內(nèi)容。

學(xué)習(xí)情境2：SWOT 分析。在具體企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境的分析基礎(chǔ)上，讓學(xué)生掌握和進(jìn)行SWOT 分析，根據(jù)分析，制訂具體的行動(dòng)方案和費(fèi)用預(yù)算，撰寫(xiě)完整的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案；結(jié)合實(shí)例進(jìn)行相應(yīng)的SWOT 分析。

學(xué)習(xí)情境3：品牌策劃。根據(jù)具體的項(xiàng)目或產(chǎn)品，要求學(xué)生在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，進(jìn)行品牌策劃分析，撰寫(xiě)完整的品牌策劃方案；結(jié)合實(shí)例進(jìn)行品牌構(gòu)建及品牌推廣策劃，并撰寫(xiě)完整的品牌策劃方案。

學(xué)習(xí)情境4：廣告策劃。根據(jù)具體的項(xiàng)目或產(chǎn)品，在市場(chǎng)調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，讓學(xué)生進(jìn)行廣告策劃分析，撰寫(xiě)完整的廣告策劃方案；結(jié)合實(shí)例進(jìn)行創(chuàng)意策劃，并制訂一整套廣告行動(dòng)方案，撰寫(xiě)完整的廣告策劃方案。

學(xué)習(xí)情境5：營(yíng)業(yè)推廣策劃。根據(jù)具體的項(xiàng)目或產(chǎn)品，設(shè)計(jì)營(yíng)業(yè)推廣項(xiàng)目，在市場(chǎng)調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，讓學(xué)生進(jìn)行營(yíng)業(yè)推廣分析，進(jìn)行策劃營(yíng)業(yè)推廣方案，撰寫(xiě)營(yíng)業(yè)推廣策劃方案；結(jié)合實(shí)例進(jìn)行營(yíng)業(yè)推廣策劃。

學(xué)習(xí)情境6：公關(guān)策劃。根據(jù)具體的項(xiàng)目或產(chǎn)品，設(shè)計(jì)公關(guān)策劃項(xiàng)目，在市場(chǎng)調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，撰寫(xiě)公關(guān)策劃方案；結(jié)合實(shí)例策劃并撰寫(xiě)公關(guān)活動(dòng)方案。

學(xué)習(xí)情境7：促銷策劃。根據(jù)具體的項(xiàng)目或產(chǎn)品，設(shè)計(jì)促銷策劃方案，在市場(chǎng)調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，讓學(xué)生進(jìn)行促銷策劃分析，撰寫(xiě)促銷策劃方案；結(jié)合實(shí)例讓學(xué)生進(jìn)行促銷策劃，并撰寫(xiě)促銷策劃方案。

4.5學(xué)習(xí)領(lǐng)域：營(yíng)銷管理——學(xué)習(xí)情境

設(shè)計(jì)思路：以銷售管理工作的各環(huán)節(jié)為依據(jù)，以銷售經(jīng)理的工作職責(zé)與功能為主線構(gòu)建學(xué)習(xí)情境內(nèi)容。

學(xué)習(xí)情境1：營(yíng)銷管理認(rèn)知。根據(jù)具體業(yè)務(wù)，分析和歸納總結(jié)營(yíng)銷管理基本知識(shí)。

學(xué)習(xí)情境2：銷售規(guī)劃管理。根據(jù)具體產(chǎn)品，結(jié)合銷售要求，掌握銷售規(guī)劃，并對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行銷售規(guī)劃。

學(xué)習(xí)情境3：銷售人員管理。針對(duì)銷售人員特點(diǎn)，掌握銷售人員管理知識(shí)，結(jié)合具體工作任務(wù)，對(duì)銷售人員進(jìn)行管理。

學(xué)習(xí)情境4：銷售業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理。針對(duì)具體銷售業(yè)務(wù)，掌握銷售業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理知識(shí)，并對(duì)具體銷售業(yè)務(wù)進(jìn)行管理。

篇4

    一:創(chuàng)新原則

    隨著時(shí)代的發(fā)展,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求,更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來(lái)看,包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買(mǎi)、降低利率等各類措施,大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng),能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意,這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論,提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

    二:資源整合原則

    整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上,通過(guò)市場(chǎng)渠道,圍繞具體項(xiàng)目,有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織,并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合,形成合力,高效運(yùn)作,從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過(guò)程的系統(tǒng)控制,并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷目標(biāo)的一種新型的、市場(chǎng)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式,整合營(yíng)銷克服了一般營(yíng)銷模式"中間強(qiáng)、兩頭弱"的缺陷,同時(shí)避免了策劃商與銷售商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營(yíng)銷圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合,提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作,其優(yōu)勢(shì)在于:智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

    三:系統(tǒng)原則

    房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程,需要在先進(jìn)的營(yíng)銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷手段、營(yíng)銷工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn),實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過(guò)程,其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別,注定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃從單一化趨向全面化,營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征,還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求,體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。

    房地產(chǎn)營(yíng)銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起,從提高樓盤(pán)綜合素質(zhì)做起,從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入,人本主義思想開(kāi)始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái)、陽(yáng)光客廳、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營(yíng)造知識(shí)家園......可謂名目繁多,層出不窮,這種暗合市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的"賣(mài)點(diǎn)"一經(jīng),就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新大大豐富了營(yíng)銷策劃的內(nèi)涵,也進(jìn)一步證實(shí):在買(mǎi)方市場(chǎng)下,只有以人的需求為本,深入市場(chǎng)、把握市場(chǎng),制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案,才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望。

    四:可操作性原則

    銷售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情、民情和民風(fēng),充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難,制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度,提高策劃成功率。

篇5

靠新奇概念來(lái)不斷突擊“銷售”

老板當(dāng)初滿懷期望找來(lái)策劃人，似乎神乎其技，總是有層出不窮的新概念，把舊的說(shuō)成新的，把壞的說(shuō)成好的，把小的說(shuō)成大的，頭腦靈活，沒(méi)準(zhǔn)一個(gè)“點(diǎn)子”能讓企業(yè)舊貌換新顏。概念包裝是策劃人最基本的生存技能，可是包裝過(guò)頭，會(huì)讓策劃人在企業(yè)里很傷。

做銷售生意是實(shí)實(shí)在在的事情，概念要有，不然不足以讓自己的產(chǎn)品與競(jìng)品區(qū)隔開(kāi)，不足以讓顧客第一時(shí)間關(guān)注自己，并試圖嘗試自己的東西。但是如果總是找些新奇時(shí)髦的概念來(lái)吸引經(jīng)銷商壓貨，或者對(duì)業(yè)務(wù)員、終端店員和導(dǎo)購(gòu)強(qiáng)行“洗腦”，告訴他們東西要這么說(shuō)，而不應(yīng)該那么說(shuō)，怎么把顧客的質(zhì)疑變成自己的優(yōu)點(diǎn)，又如何想方設(shè)法讓顧客嘗試購(gòu)買(mǎi)。錢(qián)拿到手后就不顧經(jīng)銷商和顧客的死活，馬上偷換概念，更新包裝，改頭換面用另一個(gè)產(chǎn)品來(lái)忽悠，天下沒(méi)有不透風(fēng)的墻，久而久之，遲早會(huì)東窗事發(fā)。

靠新奇概念來(lái)不斷突擊“銷售”，是策劃人最擅長(zhǎng)的欺上瞞下手法。策劃人常年跟企業(yè)老板打交道，早已深諳“擒賊先擒王”的要決，要搞定企業(yè)的策劃訂單，就必須先搞定老板，要在企業(yè)混下去，就必須讓老板時(shí)時(shí)看到自己“還有新東西”。老板原本就是圖新鮮感請(qǐng)來(lái)策劃人的，如果策劃人不能時(shí)不時(shí)給老板一些新鮮的東西，老板就會(huì)覺(jué)得策劃人黔驢技窮，感嘆“也就這么幾招”之后，策劃人出局的命運(yùn)也就不遠(yuǎn)了。

喊口號(hào)，發(fā)起各種名頭的運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)，是策劃人掩人耳目常用的手法。新官上任三把火肯定是少不了的，企業(yè)行業(yè)還沒(méi)摸熟，產(chǎn)品是什么還沒(méi)清楚，賣(mài)給誰(shuí)也不知道，就開(kāi)始喊進(jìn)軍全國(guó)，年銷售過(guò)3億、5億是必須的，不然顯得沒(méi)有斗志。當(dāng)然，如果做得足夠聰明，再在老板面前立個(gè)“軍令狀”，表態(tài)說(shuō)不做英雄就做狗熊，不達(dá)目標(biāo)就取消銷售團(tuán)隊(duì)全部獎(jiǎng)金和提成，自己也引咎辭職，也會(huì)讓老板聽(tīng)了很感動(dòng)。他自己每月動(dòng)輒10萬(wàn)、20萬(wàn)的高工資拿得很爽，只是苦了一幫在外面風(fēng)吹日曬開(kāi)疆拓土的銷售弟兄。

道聽(tīng)途說(shuō)推斷銷售，而不是踏實(shí)做

如果想找策劃人問(wèn)題，提出對(duì)立的看法，還沒(méi)等你腳跟站穩(wěn)，他就會(huì)提前發(fā)難。營(yíng)銷問(wèn)題的求解方式從來(lái)不限于一種，勝利往往屬于雄辯者，策劃人如果沒(méi)有三寸不爛之舌的雄辯特技，他斷然不會(huì)混這口飯吃。

先下手為強(qiáng)，既然已經(jīng)趟了這渾水，策劃人就不會(huì)在質(zhì)疑面前輕易退出?？赡軟](méi)有人比策劃人更能找問(wèn)題的了，質(zhì)疑者找他一個(gè)問(wèn)題，他反過(guò)來(lái)會(huì)還給質(zhì)疑者十個(gè)問(wèn)題。策劃人已經(jīng)習(xí)慣了賣(mài)給企業(yè)“咨詢解決方案”的生存方式，如果讓他自己親手去執(zhí)行，對(duì)不起，他只會(huì)挽起袖子作壁上觀，最后如果實(shí)踐的效果不好，他比誰(shuí)的指點(diǎn)和責(zé)罵都要多。

策劃人每天拋給執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的問(wèn)題，一個(gè)比一個(gè)多。只要走一遍市場(chǎng)，跑幾個(gè)店，他就會(huì)不斷的拋問(wèn)題，如果實(shí)在沒(méi)有新問(wèn)題好拋了，他就會(huì)在道聽(tīng)途說(shuō)中再炮制出個(gè)新概念，然后接著拋課題。團(tuán)隊(duì)成員們每天疲于奔命，只顧著去解決問(wèn)題了，哪還顧得上去質(zhì)疑他的權(quán)威。但是，這并不是在做銷售，做銷售需要踏實(shí)著去解決問(wèn)題，銷售人員大部分知道問(wèn)題，只是他需要一個(gè)系統(tǒng)的解決方式，指指點(diǎn)點(diǎn)是無(wú)法促成銷售進(jìn)步的。

事實(shí)上，策劃人提出的問(wèn)題，大部分他自己都解決不了。他只是來(lái)源于以前道聽(tīng)途說(shuō)的一些個(gè)人推斷，主觀的臆測(cè)市場(chǎng)，但市場(chǎng)的變量何其復(fù)雜，是不去現(xiàn)場(chǎng)就能猜得了的嗎？

習(xí)慣捕風(fēng)捉影，缺乏系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)能力

策劃人對(duì)市場(chǎng)的判斷，只是來(lái)源于平常工作里的一些細(xì)枝末節(jié)，習(xí)慣于抓點(diǎn)，捕風(fēng)捉影，而不是從企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)求解。他對(duì)市場(chǎng)的規(guī)劃、銷售渠道的選擇、拓展的方式、給予的支持政策、終端的布點(diǎn)與銷售并沒(méi)有完整系統(tǒng)的規(guī)劃，更談不上為了一個(gè)銷售目標(biāo)，整合企業(yè)品牌、人事、行政、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)、研發(fā)來(lái)系統(tǒng)的解決問(wèn)題。

系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)的指揮決策失誤，在銷售組織里屢見(jiàn)不鮮。比如針對(duì)某一個(gè)產(chǎn)品大投特投廣告，市場(chǎng)起來(lái)后，生產(chǎn)卻突然宣告斷貨；比如新產(chǎn)品一個(gè)接一個(gè)的研發(fā)出來(lái)，交給銷售卻因?yàn)椴贿m合現(xiàn)有的銷售渠道而賣(mài)不出去，讓新品一上市就滯銷；比如銷售急需廣告來(lái)解決與競(jìng)品的差異化賣(mài)點(diǎn)傳播問(wèn)題，品牌部卻自顧自的大做著形象廣告，南轅北轍。

人在脫離了熟悉的板塊后，行為會(huì)變得盲目。銷售是一個(gè)緊箍咒，每個(gè)月都會(huì)有業(yè)績(jī)達(dá)成壓力，完不成指標(biāo)，吹得唾沫橫飛也是枉然。如果說(shuō)策劃人對(duì)市場(chǎng)與品牌有著職業(yè)的敏感性，那么對(duì)企業(yè)生意的整體運(yùn)營(yíng)，他可能只是個(gè)門(mén)外漢，但是為了實(shí)現(xiàn)近在眼前的業(yè)績(jī)目標(biāo)，形勢(shì)已容不得策劃人去一點(diǎn)點(diǎn)慢慢熟悉，他只能被迫不斷出招，而出招，就要付出代價(jià)。

沒(méi)有系統(tǒng)推進(jìn)的耐心，重結(jié)果輕過(guò)程

不過(guò)，如果策劃人擁有從頭來(lái)過(guò)、虛心學(xué)習(xí)的平常心，能夠務(wù)實(shí)的面對(duì)問(wèn)題解決問(wèn)題，而不是急于表現(xiàn)，過(guò)于武斷的去決策，以策劃人的市場(chǎng)積淀與悟性，解決林林總總的銷售問(wèn)題未必會(huì)難。然而，策劃人的空降兵身份與天生的自負(fù)性格，決定了大多數(shù)策劃人不會(huì)有系統(tǒng)推進(jìn)的耐心。

策劃人會(huì)經(jīng)常向銷售團(tuán)隊(duì)要結(jié)果。一般來(lái)說(shuō)，銷售團(tuán)隊(duì)今天做的市場(chǎng)努力，可能在三個(gè)月后的銷售業(yè)績(jī)中才能體現(xiàn)，并不是當(dāng)月見(jiàn)效，但策劃人不會(huì)管這么多，他希望立竿見(jiàn)影。很多時(shí)候，如果他今天讓銷售去開(kāi)拓某一家連鎖商超，下個(gè)星期他就希望能在商超終端看到自己的產(chǎn)品，可并不是每件事情都在他的臆想范圍之內(nèi)。他想進(jìn)場(chǎng)，砸錢(qián)進(jìn)場(chǎng)，采購(gòu)也未必會(huì)讓他進(jìn)，即使答應(yīng)，一來(lái)二去也不是一兩個(gè)星期就能談判進(jìn)場(chǎng)的，如果企業(yè)自身的審批流程過(guò)于冗長(zhǎng)，那周期就更長(zhǎng)了。

對(duì)于銷售過(guò)程，與達(dá)成銷售結(jié)果的各個(gè)過(guò)程指標(biāo)的控制，策劃人沒(méi)有關(guān)注的耐心。策劃人習(xí)慣了拋問(wèn)題定目標(biāo)，但是目標(biāo)如何分解，如何達(dá)成，過(guò)程中如何激勵(lì)與考核執(zhí)行人，又該如何去監(jiān)督和輔導(dǎo)，都不在策劃人的關(guān)注范圍。他只要結(jié)果，對(duì)于電話中向他解釋為什么會(huì)進(jìn)度緩慢，他會(huì)粗暴的給予回絕，斷然稱做銷售就不要找任何借口。沒(méi)有人愿意找借口，但如果客觀事實(shí)正是如此時(shí)，武斷回絕只會(huì)讓銷售積極性嚴(yán)重受挫。

變化太快太頻繁，決策過(guò)于隨意

受挫歸受挫，策劃人會(huì)將銷售人員的受挫視為不合格，不合格就會(huì)立馬下令走人，絲毫不會(huì)管人事部門(mén)為了解決這個(gè)人的解職，要做多少的說(shuō)服、法律溝通和賠償工作，也不會(huì)考慮這個(gè)人走了之后，空置的崗位該由誰(shuí)接手，空置期間帶給生意和銷售的損失有多少。

不換腦袋就換人，由于對(duì)銷售缺乏應(yīng)有的耐心、理解與堅(jiān)持，銷售組織會(huì)不斷被折騰，有的企業(yè)人事組織架構(gòu)一月一小變，三月一大變，半年徹底變，有人甚至一年被輪崗10次，有的區(qū)域會(huì)一年內(nèi)換上5個(gè)銷售經(jīng)理。銷售是最經(jīng)不起折騰的，市場(chǎng)會(huì)被短視的銷售經(jīng)理過(guò)度開(kāi)發(fā)，渠道經(jīng)銷商會(huì)怨聲載道，終端顧客會(huì)不斷流失，可是，該找誰(shuí)的責(zé)任呢？

策劃人的思維是發(fā)散的，但企業(yè)銷售工作卻是相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，如果策劃不尊重銷售，銷售工作的開(kāi)展將異常艱難。對(duì)經(jīng)銷商和顧客的服務(wù)，必須持續(xù)細(xì)致著進(jìn)行，一旦讓忠誠(chéng)經(jīng)銷商和顧客喪失信心，覺(jué)得企業(yè)服務(wù)與支持沒(méi)到位、承諾不到位，甚至出現(xiàn)前任和后任彼此推諉不愿負(fù)責(zé)的事，更會(huì)傷忠誠(chéng)客戶的心，企業(yè)損失將非常嚴(yán)重。

銷售崗位不可一日無(wú)人，一旦缺位，不僅企業(yè)的市場(chǎng)信息反饋和市場(chǎng)拓展工作會(huì)陷于癱瘓，企業(yè)最重要的渠道經(jīng)銷商和終端客戶資源，也會(huì)因?qū)臼透?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的趁機(jī)挖角，而大量流失。策劃人可以對(duì)市場(chǎng)和品牌崗位的同事使下性子，但是對(duì)銷售，最好是善待。

踐踏團(tuán)隊(duì)，片面夸大個(gè)人力量

策劃人必須嘗試建立一支穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)。相比他自己在老板眼中的聰明才智，擁有一支黃金團(tuán)隊(duì)，顯然比他個(gè)人的價(jià)值更高，也能讓他在老板心中的地位更穩(wěn)固。可是，天生的自負(fù)性格和個(gè)人英雄主義，讓策劃人對(duì)團(tuán)隊(duì)缺乏信任，天馬行空的思維和工作指令也讓團(tuán)隊(duì)煩不勝煩。策劃人可以自詡自己死拽著一群蝸牛在高速路上飛奔，但是當(dāng)他的團(tuán)隊(duì)知道自己被稱為蝸牛時(shí)，他們的凝聚力和積極性還會(huì)高嗎？

靠個(gè)人意志來(lái)驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)成長(zhǎng)，而不是靠團(tuán)隊(duì)、流程和機(jī)制進(jìn)行運(yùn)行，整個(gè)銷售系統(tǒng)會(huì)變的雜亂無(wú)章。廣告費(fèi)的審批憑一時(shí)心情與喜好，經(jīng)銷商加盟費(fèi)視親疏關(guān)系可增可減，職位與薪酬的升與降全憑個(gè)人的主觀臆斷，當(dāng)人治凌駕于法治之上時(shí)，所有職業(yè)化管理所必須的流程與制度將形同虛設(shè)。

覺(jué)得累，覺(jué)得亂，覺(jué)得所有事情都要自己扛，覺(jué)得所有信息都要自己清晰辨別，覺(jué)得團(tuán)隊(duì)越來(lái)越弱智，甚至只留下自己一個(gè)人就足以做到5個(gè)億……，策劃人的狂妄自大與異想天開(kāi)會(huì)在個(gè)人的世界里不斷升級(jí)。團(tuán)隊(duì)是一個(gè)神奇的力量，相信并樂(lè)意培養(yǎng)與調(diào)動(dòng)自己的團(tuán)隊(duì)，它會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，自己的驅(qū)動(dòng)會(huì)越來(lái)越輕松，一旦懷疑、鄙視甚至踐踏，團(tuán)隊(duì)的抵觸力量足以使整個(gè)銷售系統(tǒng)癱瘓，所有的壓力會(huì)全部集中到策劃人一個(gè)人身上，他只會(huì)越來(lái)越累。

一味短期投機(jī)，葬送企業(yè)未來(lái)

在一切正常的銷售行為，因?yàn)殇N售團(tuán)隊(duì)的不和諧與組織運(yùn)行的不順暢，執(zhí)行越來(lái)越大打折扣時(shí)，策劃人急于完成每月的銷售指標(biāo)，會(huì)越來(lái)越傾向投機(jī)。什么東西都想拿來(lái)試一下，什么產(chǎn)品都想給渠道灌進(jìn)去，總是會(huì)天真想象，如果我每年開(kāi)發(fā)100個(gè)新品，每個(gè)經(jīng)銷商10萬(wàn)，全國(guó)100個(gè)優(yōu)質(zhì)經(jīng)銷商，加總起來(lái)就是10個(gè)億。

銷售如果有拍腦袋算數(shù)字這么簡(jiǎn)單，那還要分兵把守全國(guó)各重要市場(chǎng)的數(shù)百銷售將士們干什么？那就成立個(gè)研發(fā)中心，找人做產(chǎn)品研發(fā)、包裝設(shè)計(jì)、然后生產(chǎn)包裝好后直接成立訂單中心，找經(jīng)銷商訂貨發(fā)貨，生意就更簡(jiǎn)單直接了，還省卻了行政人資、品牌管理和銷售等一大批的市場(chǎng)管理費(fèi)用。

可前提是，企業(yè)是否壟斷了產(chǎn)品資源，導(dǎo)致市場(chǎng)除了找它拿貨，別無(wú)他途。如果沒(méi)有掌控市場(chǎng)急需產(chǎn)品的話語(yǔ)權(quán)，而采用極其強(qiáng)勢(shì)的銷售手法，強(qiáng)行灌輸產(chǎn)品給渠道，經(jīng)銷商是不會(huì)買(mǎi)賬的。并且，企業(yè)的渠道網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模得不到有效持續(xù)的鞏固與開(kāi)發(fā)，生意量將一直局限于現(xiàn)狀，隨著渠道與終端的失控，生意量會(huì)逐年萎縮。

投機(jī)擁有了現(xiàn)在，卻失去了一個(gè)可以持續(xù)發(fā)展的光輝未來(lái)。看到別人賺錢(qián)的產(chǎn)品就眼紅，馬上拿過(guò)來(lái)?yè)Q包裝換個(gè)名稱就賣(mài)，若產(chǎn)品確實(shí)好賣(mài)，供不應(yīng)求，可能會(huì)短時(shí)間內(nèi)沾光賺一點(diǎn)錢(qián)，但生意不會(huì)長(zhǎng)久，投機(jī)性產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模跟不上，成本往往更高，經(jīng)銷商一旦覺(jué)察到產(chǎn)品與競(jìng)品無(wú)差異，價(jià)格卻高許多，他會(huì)對(duì)企業(yè)的信任度越來(lái)越低。同時(shí)，投機(jī)性產(chǎn)品會(huì)打亂現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，甚至偏離品牌核心價(jià)值，使品牌價(jià)值做減法。

無(wú)計(jì)劃性的組織銷售，市場(chǎng)失去方向

投機(jī)心理的泛濫，會(huì)降低銷售組織的計(jì)劃性。策劃人嘗到甜頭，會(huì)一門(mén)心思的把精力花在新品開(kāi)發(fā)上，而對(duì)銷售組織的日常銷售行為，對(duì)適銷網(wǎng)點(diǎn)的進(jìn)一步覆蓋和滲透，對(duì)現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)質(zhì)量的優(yōu)勝劣汰和逐步升級(jí)，會(huì)漠不關(guān)心。

銷售組織有其固定的游戲規(guī)則。對(duì)銷售日匯報(bào)、周計(jì)劃和月總結(jié)的匯報(bào)體制，對(duì)銷售目標(biāo)制定與分解，達(dá)成方法與保障措施的制定，包括過(guò)后的監(jiān)督與輔導(dǎo)，都需要銷售管理者傾注大量的心血，能根據(jù)實(shí)際銷售情況，不斷的優(yōu)化現(xiàn)有的銷售政策、流程與制度，讓組織運(yùn)行得更高效、更可控、更緊湊。

策劃人指揮銷售，必須具備良好的職業(yè)管理素質(zhì)，有著良好的項(xiàng)目管理意識(shí)和方法。然而，想到哪就走到哪，走到哪就打到哪的策劃人通病，會(huì)讓銷售政策與市場(chǎng)組織行為變幻不定。市場(chǎng)價(jià)格會(huì)變來(lái)變?nèi)?，銷售政策會(huì)反復(fù)無(wú)常，業(yè)務(wù)流程總是一變?cè)僮儭L(zhǎng)此以往，銷售經(jīng)理和一線業(yè)務(wù)將越來(lái)越無(wú)為，寧愿坐以待斃，也不會(huì)有任何開(kāi)拓市場(chǎng)或提升現(xiàn)有市場(chǎng)的動(dòng)作，免得給自己惹上一身腥。

同時(shí)，經(jīng)銷商對(duì)企業(yè)會(huì)越來(lái)越失望，他們會(huì)感嘆，這就是對(duì)外把自己宣揚(yáng)得天花亂墜的企業(yè)嗎？這就是宣稱對(duì)經(jīng)銷商有著全套專家跟蹤服務(wù)與管理的企業(yè)嗎？他們覺(jué)得企業(yè)只是不斷把產(chǎn)品往自己的倉(cāng)庫(kù)里壓，卻從不考慮如何幫他們把產(chǎn)品賣(mài)出去？他們不知道企業(yè)的明天在哪里，不知道企業(yè)想干什么，正在干什么，因?yàn)槠髽I(yè)銷售，已越來(lái)越?jīng)]有計(jì)劃性。

好大喜功會(huì)使銷售組織病入膏肓

可策劃人很聰明，他可以讓下面的銷售團(tuán)隊(duì)、經(jīng)銷商和顧客沒(méi)有計(jì)劃性，甚至失去跟隨前進(jìn)的方向，但不能讓老板覺(jué)得自己沒(méi)有計(jì)劃性。他很清楚，他唯一要搞定的人是老板，不是自己的團(tuán)隊(duì)和客戶，為了讓自己的動(dòng)作有足夠的震撼力，他必須將每一次出手做得足夠有聲勢(shì)，聲勢(shì)后面還要有規(guī)有矩，哪怕是無(wú)意中往天上放了個(gè)氣球，也要告訴老板他是在嘗試投放一種全新的傳播媒介。

好大喜功會(huì)讓銷售染上欺上瞞下的風(fēng)氣，一旦風(fēng)氣蔓延，整個(gè)銷售組織將猶如病入膏肓的傳染病人，所能采取最好的方式就是封閉治療，或者徹底換血。任何的制度在人面前，都是有缺陷的，管理銷售團(tuán)隊(duì)不是靠制度約束，而是靠個(gè)人領(lǐng)導(dǎo)力和團(tuán)隊(duì)文化。領(lǐng)導(dǎo)力缺失，文化敗落腐朽，貪污作弊成風(fēng)，再?gòu)?qiáng)的制度都會(huì)失去效力，組織也將失去存在的意義。

再也沒(méi)有比歪曲夸大事實(shí)更壞的銷售信息了。銷售的牛鞭效應(yīng)特別突出，一線導(dǎo)購(gòu)將業(yè)績(jī)夸大1倍，反饋到銷售總監(jiān)那很可能是100倍，反饋給生產(chǎn)和物資采購(gòu)部門(mén)的可能是1000倍，用嚴(yán)重誤導(dǎo)的信息來(lái)指揮銷售與生產(chǎn)，猶如慢性中毒。如果企業(yè)仍沉浸在策劃人高歌猛進(jìn)的凱歌中，帶給企業(yè)的將是不明不白死去的苦果。

用文字管理銷售，而不是用腳去丈量銷售

不過(guò)擅長(zhǎng)做表面文章的策劃人，總是能輕描淡寫(xiě)之中，用過(guò)硬的文字功夫，巧妙的將烏云變清風(fēng)。縱然企業(yè)死去，結(jié)果也會(huì)被粉飾著不關(guān)他的事，要怪只能怪企業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)沒(méi)有按他的戰(zhàn)略去執(zhí)行，要怪只能怪老板在將市場(chǎng)燒到99度時(shí)沒(méi)實(shí)力繼續(xù)往下砸。策劃人拍拍身上的灰塵，立即走馬上任到另外一家企業(yè)去“布道”，馬上就會(huì)將自己任期內(nèi)業(yè)績(jī)描述成“短短兩年，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)從1000萬(wàn)到10億的驚人增長(zhǎng)”。

篇6

關(guān)鍵詞：營(yíng)銷策劃；市場(chǎng)導(dǎo)向；創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的發(fā)展歷程

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，市場(chǎng)營(yíng)銷觀念應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近二十年才慢慢產(chǎn)生的。回顧我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的觀念也是經(jīng)歷了一個(gè)從概念營(yíng)銷策劃到全程營(yíng)銷策劃的發(fā)展過(guò)程。

20世紀(jì)90年代初是深圳房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代，根本無(wú)需營(yíng)銷，也不用進(jìn)行營(yíng)銷策劃相關(guān)工作。92年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展壯大起來(lái)，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，開(kāi)始產(chǎn)生了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大師。97年以來(lái)，隨著住房貨幣化制度的改革，市場(chǎng)上各類住宅產(chǎn)品供應(yīng)增加，進(jìn)入所謂的“概念地產(chǎn)”時(shí)代，形形的概念被創(chuàng)造出來(lái)，賣(mài)房子就是賣(mài)概念。99年以后，“概念營(yíng)銷”明顯衰落，取而代之的是“精細(xì)化營(yíng)銷”、“全程營(yíng)銷”等的概念。

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃又賦予了更廣闊的內(nèi)涵，首先是前期定位策劃：通過(guò)定位策劃確定項(xiàng)目形態(tài)、確定目標(biāo)消費(fèi)者群；根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者群的總體需求愿望設(shè)定項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶型大小、價(jià)格區(qū)間、基礎(chǔ)設(shè)施配套等；其次是銷售過(guò)程中的營(yíng)銷推廣策劃：根據(jù)項(xiàng)目獨(dú)具特色的整體品質(zhì)制定出恰如其分的營(yíng)銷推廣策略；再次，項(xiàng)目銷售后期策劃：在項(xiàng)目銷售尾盤(pán)期，結(jié)合住宅項(xiàng)目的實(shí)際情況，為難銷戶型創(chuàng)造出引人注目的賣(mài)點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）市場(chǎng)調(diào)研不夠仔細(xì)深入，缺乏創(chuàng)新

開(kāi)發(fā)商在做產(chǎn)品市場(chǎng)定位分析時(shí)，往往根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，市場(chǎng)調(diào)研不夠深入仔細(xì)，甚至流于形式，沒(méi)有為可行性分析報(bào)告做出實(shí)際的貢獻(xiàn)。由此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的投資判斷失誤，所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品與消費(fèi)者的需求出現(xiàn)脫節(jié)，中期出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的情況，給整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，這里需要強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研意識(shí)的深入和創(chuàng)新，調(diào)研要?dú)w回理性市場(chǎng)，不能全憑經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人感性判斷。

（二）營(yíng)銷策劃方案過(guò)度追求概念的炒作

概念營(yíng)銷的理念在一陣火熱過(guò)后，終于被業(yè)內(nèi)人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現(xiàn)在以概念制造賣(mài)點(diǎn)，甚至有人說(shuō)“賣(mài)房子就是賣(mài)概念”。開(kāi)發(fā)商不是根據(jù)市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，而是先設(shè)計(jì)產(chǎn)品，再去尋找與所設(shè)計(jì)產(chǎn)品需求相適應(yīng)的目標(biāo)人群，顯然背道而馳。

（三）廣告宣傳脫離實(shí)際，銷售管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)

在房地產(chǎn)營(yíng)銷的后期策劃任務(wù)當(dāng)中，廣告制作精美但缺乏內(nèi)涵廣告的陷阱，往往表現(xiàn)為：客戶通過(guò)廣告宣傳買(mǎi)了房子，發(fā)現(xiàn)房子和廣告宣傳實(shí)際差距太大；或是由于銷售過(guò)程管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，銷售人員的自主虛假承諾，導(dǎo)致消費(fèi)者被蒙騙簽約。

（四）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷手段成為潮流，但缺乏有效評(píng)估體系

目前有些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷手段，存在一定的盲目性，企業(yè)缺乏有效評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷活動(dòng)的手段，沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)控機(jī)制評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的效果，企業(yè)不能單純地將瀏覽人數(shù)簡(jiǎn)單地作為可靠的評(píng)估指標(biāo)。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃創(chuàng)新

（一）強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研，注重市場(chǎng)分析

前期市場(chǎng)調(diào)研，必須從消費(fèi)者的實(shí)際出發(fā)，注重當(dāng)?shù)匚幕砟?，重視消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品戶型、價(jià)格、產(chǎn)品質(zhì)量的要求，將消費(fèi)者的需求調(diào)查清楚，不能憑主觀臆斷，脫離實(shí)際。市場(chǎng)分析不準(zhǔn)確，往往會(huì)造成樓盤(pán)積壓，銷售不暢。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，根據(jù)實(shí)際需求量來(lái)決定市場(chǎng)供給情況；在可行性研究的同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

（二）明確營(yíng)銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實(shí)際

營(yíng)銷策劃，屬于市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)當(dāng)中營(yíng)銷要素的整合策劃。房地產(chǎn)產(chǎn)品首要的特征是其異質(zhì)性，因此，針對(duì)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品，其營(yíng)銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過(guò)程，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃必須忠實(shí)于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身所占有的資源，必須忠實(shí)于這些資源的排列組合和相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)定位和細(xì)分市場(chǎng)，不能脫離實(shí)際。

營(yíng)銷策劃工作重要研究消費(fèi)者的需求、引導(dǎo)消費(fèi)者需求，進(jìn)而滿足消費(fèi)者需求。特別是在房地產(chǎn)廣告宣傳策劃中應(yīng)做到：

1.從實(shí)際出發(fā)，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，認(rèn)真分析樓盤(pán)與市場(chǎng)的銜接問(wèn)題，不能憑空捏造；

2.做好房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動(dòng)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益；

3.立足于消費(fèi)者的實(shí)際，注重人的意識(shí)創(chuàng)新，挖掘消費(fèi)者的有效需求。

（三）提高網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷技術(shù)，并建立相應(yīng)的評(píng)估體系

網(wǎng)上廣告是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的最基本形式，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)。目前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都采用了相關(guān)的媒體進(jìn)行房地產(chǎn)信息的網(wǎng)絡(luò)宣傳，建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑，另外，部分媒體的跟蹤報(bào)道也是房地產(chǎn)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的渠道。但是至于網(wǎng)絡(luò)信息傳播的有效性性究竟有多大，則沒(méi)有明確的評(píng)估方法。因此，有必要?jiǎng)?chuàng)建相應(yīng)的評(píng)估體系，對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，提高網(wǎng)絡(luò)宣傳的目的性和有效性。

（四）提倡房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作營(yíng)銷

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間通過(guò)合作營(yíng)銷，可以獲得多贏的局面，節(jié)約資源，提高整體的運(yùn)行效率，增加宣傳效果，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售。例如中山秀山片區(qū)，該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，非常幽靜，但交通不便，于是該地段的幾家開(kāi)發(fā)商通過(guò)努力，在政府的支持下，道路修建通暢，并將引進(jìn)公交線路，以帶動(dòng)該地段的商品房銷售。又如合生創(chuàng)展集團(tuán)剛進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，與有名的珠江實(shí)業(yè)公司合作，待時(shí)機(jī)成熟后，才推出自己的品牌，順利地實(shí)施了品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略。

（五）加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，提高策劃人員素質(zhì)

加強(qiáng)對(duì)公司策劃人員的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)素養(yǎng)?？梢酝ㄟ^(guò)組織定期培訓(xùn)班的形式，為策劃人員提供互相交流的機(jī)會(huì)，聽(tīng)取優(yōu)秀策劃人士的意見(jiàn)，吸取經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃需要不斷增強(qiáng)策劃人員的市場(chǎng)敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種概念運(yùn)用到營(yíng)銷策劃的工作過(guò)程中去，才能做好房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作。

參考文獻(xiàn)：

篇7

房地產(chǎn)策劃工作是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起而發(fā)展起來(lái)的新興行業(yè)，從事房地產(chǎn)策劃工作要求具備相當(dāng)廣泛的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)知識(shí)，以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的初步預(yù)判等等。

在房地產(chǎn)策劃工作的領(lǐng)域內(nèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期策劃工作又占據(jù)了相當(dāng)重要的位置，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期策劃的水平高低，直接影響到未來(lái)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的方方面面，甚至可以在很大程度上決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終成敗與否。

1 關(guān)于前期策劃的含義：

1.1 策劃工作的大致分類：

從房地產(chǎn)策劃工作的大致方向上來(lái)分，可以分為前期策劃、銷售策劃和推廣策劃。

前期策劃：

房地產(chǎn)項(xiàng)目從最初的項(xiàng)目論證開(kāi)始，就需要開(kāi)展一系列前期策劃工作。大致包括：可行性分析、整體開(kāi)發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃方向、主要產(chǎn)品選型，以及初步銷售策略、基本形象定位等等工作內(nèi)容。前期策劃工作需要從宏觀領(lǐng)域入手，逐步延伸到項(xiàng)目全方位細(xì)節(jié)的微觀領(lǐng)域，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的各個(gè)方面進(jìn)行全面界定，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)之初，就必須確定這個(gè)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)基調(diào)。然后從這一基調(diào)出發(fā)，指導(dǎo)并且把控后續(xù)所有相關(guān)工作的整體方向。

銷售策劃：

主要指項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際銷售階段的策劃工作，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際市場(chǎng)狀況，有針對(duì)性的制定本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略。大致包括競(jìng)品分析、推盤(pán)策略、價(jià)格策略、銷控手段、客戶分析等等工作內(nèi)容。銷售階段的策劃工作內(nèi)容，一般都需要與項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)的工作進(jìn)展結(jié)合的非常緊密。銷售策劃人員提交的工作成果，應(yīng)該能夠指導(dǎo)并推動(dòng)項(xiàng)目的實(shí)際銷售進(jìn)程。

推廣策劃：

項(xiàng)目進(jìn)入入市宣傳階段后，在推廣宣傳方面需要開(kāi)展進(jìn)行專項(xiàng)的系列策劃工作。包括項(xiàng)目形象定位、整體包裝策略、系統(tǒng)的推廣方案、媒體組合與費(fèi)用預(yù)算等等。推廣策劃工作一般與項(xiàng)目協(xié)作的廣告公司的具體工作內(nèi)容結(jié)合的非常緊密，推廣策劃的工作成果，應(yīng)該能夠指導(dǎo)廣告公司有效推動(dòng)該項(xiàng)目的宣傳攻勢(shì)。

1.2 前期策劃工作的重要性：

根據(jù)上述各類各階段策劃工作的內(nèi)容描述，我們可以初步認(rèn)為：一個(gè)項(xiàng)目的前期策劃工作成果，將決定項(xiàng)目的整體品質(zhì)、具體產(chǎn)品、價(jià)格標(biāo)高、形象主題等等重要內(nèi)容，這些內(nèi)容經(jīng)過(guò)進(jìn)一步延伸、衍生和細(xì)化，才能成為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的具體各項(xiàng)工作目標(biāo)，并且繼而為此制定各階段的工作計(jì)劃，推動(dòng)各項(xiàng)工作的實(shí)際完成。

由此看來(lái)，前期策劃工作在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中占據(jù)重要的地位。我們大致可以說(shuō)，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終運(yùn)營(yíng)的成功與否，“前期策劃”所起的作用可能要占到50％，后期的“銷售策劃”大致占到了30％，“推廣策劃”占了20％。

2 前期策劃的主要工作內(nèi)容：

2.1 項(xiàng)目前期策劃的主要工作流程：

第一階段：可行性研究

從最初的評(píng)估地塊、決定是否拿地開(kāi)始，就需要前期策劃工作團(tuán)隊(duì)進(jìn)行相關(guān)地塊的可行性分析，得出研究結(jié)果以指導(dǎo)具體的土地獲取過(guò)程。

第二階段：項(xiàng)目研究

成功獲取開(kāi)發(fā)地塊之后，前期策劃團(tuán)隊(duì)需要對(duì)地塊的實(shí)際情況進(jìn)行進(jìn)一步研究，深入的了解和分析影響本地塊開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)重要因素，真正做到“讀懂土地”。

進(jìn)而對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和地塊周邊的相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解，一定要充分了解市場(chǎng)供應(yīng)情況和客戶需求狀況，有必要組織專項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)查，從而真正做到“讀懂市場(chǎng)”。

第三階段：發(fā)展定位

根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件與當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況，有針對(duì)性的選準(zhǔn)未來(lái)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)突破點(diǎn)，找準(zhǔn)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。整體的項(xiàng)目市場(chǎng)定位還包括客戶群定位、產(chǎn)品定位，以及初步的整體形象定位和價(jià)格水平定位。

第四階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)

按照最終的綜合定位成果，嚴(yán)格指導(dǎo)項(xiàng)目的整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，會(huì)同相關(guān)各方共同完成該項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)方案。

第五階段：銷售準(zhǔn)備

項(xiàng)目整體方案和具體產(chǎn)品完全確定后，將根據(jù)實(shí)際情況安排整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，并且根據(jù)開(kāi)發(fā)周期來(lái)安排實(shí)際銷售周期。

在銷售周期正式開(kāi)始之前，首先要根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況和項(xiàng)目自身素質(zhì)，決定該項(xiàng)目的整體價(jià)格水平，然后可以以此進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)效益分析。

同時(shí)可以根據(jù)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受程度，以及前期的綜合形象定位成果，制定該項(xiàng)目的宣傳推廣主題，編制整體推廣方案。

經(jīng)過(guò)上述的前期策劃工作流程之后，這個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就可以適時(shí)準(zhǔn)備，開(kāi)始正式進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性的市場(chǎng)銷售階段了。

前期策劃工作主要流程圖示：

以下將按照工作流程的主要順序，依次討論前期策劃的各個(gè)相關(guān)工作的具體環(huán)節(jié)。

2.2 第一階段：可行性研究

項(xiàng)目可行性研究：

是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過(guò)程。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期所編制的翔實(shí)、縝密、完整的可行性研究報(bào)告，將成為：

項(xiàng)目投資決策的依據(jù)：

根據(jù)可行性研究報(bào)告的最終結(jié)果，來(lái)決定是否對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資。

籌集建設(shè)資金總量的依據(jù)：

根據(jù)可行性研究報(bào)告中的整體開(kāi)發(fā)資金測(cè)算結(jié)果，來(lái)初步制定資金運(yùn)作計(jì)劃，合理調(diào)動(dòng)資金投入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程中。

開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)商議土地獲取條件的依據(jù)：

根據(jù)可行性研究中的開(kāi)發(fā)成本分析結(jié)果，與土地出讓方洽談土地價(jià)款，并商議合適的土地出讓附加條件，達(dá)成一致意見(jiàn)后最終簽訂土地出讓合同。

編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)：

可行性研究報(bào)告中的總體綜合結(jié)論，將成為后續(xù)相關(guān)工作的前提條件和出發(fā)點(diǎn)，后續(xù)工作將在此基礎(chǔ)上不斷延展和繼續(xù)深入，最終得以指導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容

工作內(nèi)容 簡(jiǎn)要描述

市場(chǎng)分析 關(guān)注宏觀市場(chǎng)，了解區(qū)域市場(chǎng)

市場(chǎng)預(yù)測(cè) 市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、價(jià)格變動(dòng)預(yù)測(cè)

收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè) 包括預(yù)期的銷售收入，以及土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)等等

財(cái)務(wù)評(píng)估 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率

動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期

盈虧平衡分析盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)

敏感性分析反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來(lái)研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷

一份完整的可行性研究報(bào)告，除了綜合得出該項(xiàng)目是否可以上馬、是否具備開(kāi)發(fā)條件等最終結(jié)論外，最重要的就是在整體財(cái)務(wù)評(píng)估的基礎(chǔ)上，進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等內(nèi)容。這些內(nèi)容將事先分析未來(lái)可能出現(xiàn)的各種影響因素，并且將各種影響因素可能造成的影響程度進(jìn)行充分的評(píng)估。

換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的“可行性研究報(bào)告”，首先應(yīng)該是一份“不可行”的研究報(bào)告，只有把所有的、跟項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)的、各種不利因素全都考慮進(jìn)去，并且充分評(píng)估其不利影響的嚴(yán)重后果之后，如果最終得到的測(cè)算結(jié)果，表明該項(xiàng)目依然是能夠獲取正常盈利的、具備正常開(kāi)發(fā)條件的，那么這個(gè)項(xiàng)目才是一個(gè)真正“可行”的項(xiàng)目。那么未來(lái)在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)進(jìn)程中，即使遇到了這樣那樣的各種實(shí)際困難，也應(yīng)該是在事先所評(píng)估的各種風(fēng)險(xiǎn)范圍之內(nèi)的，因而項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也將是可控的，經(jīng)營(yíng)者對(duì)于可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該可以做到心中有數(shù)、事先防范。

2.3 第二階段：項(xiàng)目研究

項(xiàng)目研究主要分為兩個(gè)主要部分，一是要讀懂這塊待開(kāi)發(fā)的土地，二是研究該項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)環(huán)境。

讀懂土地：

研究待開(kāi)發(fā)地塊的現(xiàn)狀，預(yù)判未來(lái)可能的發(fā)展方向。主要包括：

地理位置與交通狀況：

詳細(xì)考察待開(kāi)發(fā)地塊與城市主體之間的的相對(duì)位置關(guān)系，以及各種交通條件的通達(dá)程度。這將在很大程度上決定本地塊未來(lái)的發(fā)展?jié)撃堋?/p>

板塊分析：

該地塊所處的局部板塊（建筑組團(tuán)），與周邊相鄰的幾個(gè)主要板塊之間的相互聯(lián)系，以及各自的功能區(qū)別。

如果可能的話，還應(yīng)盡量判別一下各個(gè)板塊的主要人口構(gòu)成情況。

這些分析結(jié)果，也將在很大程度上決定本地塊未來(lái)的發(fā)展方向。

現(xiàn)有自身?xiàng)l件：

有很多地塊的開(kāi)發(fā)方向，是要收到多種現(xiàn)實(shí)條件的制約的。我們必須認(rèn)真的分析各種制約條件，比如來(lái)自當(dāng)?shù)卣闹萍s因素、來(lái)自本地市場(chǎng)的制約因素、來(lái)自當(dāng)?shù)厝宋姆矫娴闹萍s因素等等。這些現(xiàn)實(shí)存在的制約條件，極大的限定了待開(kāi)發(fā)地塊可能的發(fā)展方向。

地塊SWOT分析：

定性分析待開(kāi)發(fā)地塊的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅等等影響未來(lái)項(xiàng)目運(yùn)作的客觀因素。

研究市場(chǎng)：

宏觀經(jīng)濟(jì)狀況：

包括：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，以及經(jīng)濟(jì)政策走向。

綜合整體運(yùn)行現(xiàn)狀以及預(yù)期的未來(lái)政策走向，盡可能對(duì)未來(lái)2～3年內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)進(jìn)行初步分析，并力求得出一些基本判斷結(jié)論。以便從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的角度，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作提出策略性的指導(dǎo)建議。

房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況；

本地房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)年的銷售情況；

本地房地產(chǎn)市場(chǎng)近3～5年內(nèi)的運(yùn)行趨勢(shì)，包括主要房產(chǎn)類別各自的銷售總量、銷售價(jià)格的變化趨勢(shì)；

本地針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策環(huán)境如何，等等。

競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)研究：

著重了解相鄰板塊主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品種類、推售節(jié)奏、價(jià)格水平、以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在。

為此有必要進(jìn)行一次詳盡的市場(chǎng)調(diào)研，以詳盡調(diào)研表格或數(shù)據(jù)庫(kù)的形式，對(duì)各個(gè)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行普遍的調(diào)查了解。對(duì)于重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目，還應(yīng)開(kāi)始建立項(xiàng)目跟蹤制度，實(shí)時(shí)了解重點(diǎn)樓盤(pán)的重大營(yíng)銷動(dòng)作，掌握他們的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)程。

對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分了解之后，才能夠?qū)ψ陨眄?xiàng)目在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，可能占據(jù)的市場(chǎng)地位有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。

2.4 第三階段：項(xiàng)目發(fā)展方向以及整體定位：

地塊發(fā)展價(jià)值綜合判研：

根據(jù)地塊實(shí)際情況以及當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，綜合分析本地塊發(fā)展的核心價(jià)值所在。

項(xiàng)目發(fā)展方向判定：

根據(jù)地塊價(jià)值判研結(jié)果，初步篩選確定本項(xiàng)目未來(lái)的主要發(fā)展方向，決定將要建設(shè)的物業(yè)類型（商用物業(yè)或住宅物業(yè)等），或者綜合性項(xiàng)目中各類物業(yè)的大致配比，以及大致的物業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品檔次等。

項(xiàng)目發(fā)展方向的判定一般需要考慮兩條原則：

原則一：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益最大化；

原則二：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小化。

這兩條原則在各種不同的市場(chǎng)條件下均可適用，但一般在市場(chǎng)走勢(shì)良好的時(shí)候更多的考慮原則一，在市場(chǎng)不夠景氣的時(shí)候需要更多的考慮到原則二。當(dāng)市場(chǎng)前景不夠明朗的時(shí)候，就需要綜合考慮收益性與風(fēng)險(xiǎn)性的辨正關(guān)系，做好相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略方面的準(zhǔn)備工作，可能需要提前準(zhǔn)備多套經(jīng)營(yíng)方案，以備不時(shí)之需。

確定項(xiàng)目整體定位：

綜合考量各項(xiàng)相關(guān)因素，初步預(yù)判未來(lái)2～3年本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，在此基礎(chǔ)上，整合提出該項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位。

一個(gè)項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，首先必須具備可實(shí)施性，其次應(yīng)該具備一定的超前性，然后還應(yīng)具備一定的可調(diào)整性，以面對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目整體定位結(jié)果，是項(xiàng)目運(yùn)作前期前期工作中最為重要的工作成果，它將決定該項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營(yíng)的整體方向，指導(dǎo)后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作和推廣銷售工作等等。因此可以說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目整體定位的準(zhǔn)確與否，在很大程度上將影響到這個(gè)項(xiàng)目最終的經(jīng)營(yíng)成敗。

項(xiàng)目定位進(jìn)一步細(xì)分：

得出整體項(xiàng)目定位后，還應(yīng)進(jìn)一步詳細(xì)拆分，將總體定位細(xì)化到項(xiàng)目界定的各個(gè)主要因素上，以便具體落實(shí)、指導(dǎo)后續(xù)工作。一般包括：

群定位：

找準(zhǔn)未來(lái)的目標(biāo)客戶群體，鎖定本項(xiàng)目未來(lái)的銷售對(duì)象，此后的所有營(yíng)銷工作都將針對(duì)這些目標(biāo)客戶群體的實(shí)際需求來(lái)開(kāi)展。

產(chǎn)品定位和項(xiàng)目檔次定位：

對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)置進(jìn)行總體界定，這將決定項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和整體檔次，開(kāi)始構(gòu)建該項(xiàng)目的各項(xiàng)物理屬性。

價(jià)格水平定位：

設(shè)定準(zhǔn)確合理的價(jià)格水平，制定精準(zhǔn)全面的價(jià)格策略，將極其有助于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷，以及后續(xù)營(yíng)銷進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)。

推廣形象定位：

根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件、素質(zhì)，參考目標(biāo)客戶群體的接受傾向，整合制定該項(xiàng)目的推廣形象定位，逐步為該項(xiàng)目樹(shù)立良好的公眾形象。

形象定位內(nèi)容一般包括項(xiàng)目的整體包裝方向與推廣概念，以及初步的延展方向等。

2.5 第四階段：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：

進(jìn)入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，前期策劃工作的主要內(nèi)容，將是會(huì)同有關(guān)的建筑設(shè)計(jì)單位，將已經(jīng)研討制定的項(xiàng)目定位成果，如實(shí)的體現(xiàn)到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案之中去。也就是說(shuō)，由項(xiàng)目定位這一“定性”成果，逐漸深化、界定產(chǎn)品，直至清晰的表現(xiàn)為成熟完整的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案這一“定量”結(jié)果。

通常的工作過(guò)程大致如下：

消費(fèi)者需求調(diào)研：

在進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，有必要先行對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者進(jìn)行一次有針對(duì)性的需求調(diào)研。該調(diào)研一般可采取隨機(jī)問(wèn)卷形式，也可采取深入訪談形式。但調(diào)研樣本應(yīng)該保證一定的總體數(shù)量，而且調(diào)研對(duì)象與目標(biāo)客戶群體不應(yīng)偏離過(guò)大，以免影響最終調(diào)研成果的準(zhǔn)確性。

該調(diào)研將力求了解本地目標(biāo)客戶群體對(duì)某類特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的大致看法，了解他們對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)的具體傾向、特殊喜好，對(duì)各類產(chǎn)品的規(guī)格、檔次、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等的期望值，對(duì)新產(chǎn)品、新技術(shù)的接受程度，對(duì)具體地塊的認(rèn)知和接受程度，對(duì)價(jià)格水平的心理預(yù)期，當(dāng)?shù)孛癖娫陧?xiàng)目認(rèn)知途徑方面更偏重于哪類媒體或者渠道，及其它相關(guān)問(wèn)題。如果是異地操作的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還應(yīng)注意了解客戶消費(fèi)習(xí)慣的地區(qū)性差異，以避免出現(xiàn)想當(dāng)然的隨意推定，誤導(dǎo)后續(xù)的工作進(jìn)程。

本次客戶調(diào)研的分析成果，將成為后續(xù)各項(xiàng)工作的指導(dǎo)性依據(jù)。

產(chǎn)品界定：

根據(jù)客戶調(diào)研成果，結(jié)合該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)具體指標(biāo)參數(shù)，前期策劃工作人員應(yīng)該明確提出該項(xiàng)目的產(chǎn)品界定結(jié)果，包括：

產(chǎn)品形式的選擇（樓宇形式）；

各種產(chǎn)品規(guī)格的界定（戶型大小、各自比例）；

產(chǎn)品特點(diǎn)（建筑細(xì)節(jié)的變化亮點(diǎn)、采用新產(chǎn)品新技術(shù)等）；

產(chǎn)品界定的工作成果，將指導(dǎo)后續(xù)的整體規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作。

會(huì)同規(guī)劃設(shè)計(jì)：

由于全國(guó)各個(gè)地區(qū)建筑規(guī)劃管理部門(mén)的條文規(guī)定各有不同，不同設(shè)計(jì)師對(duì)產(chǎn)品定位的理解也各不相同，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，就需要前期策劃工作人員共同參與設(shè)計(jì)工作，共同探討、不斷優(yōu)化各個(gè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的具體解決方案，以最終得出符合政府規(guī)定、符合市場(chǎng)需求、符合開(kāi)發(fā)商意愿的、良好的設(shè)計(jì)方案。

在此過(guò)程之中，需要前期策劃的工作人員具備一定的建筑規(guī)劃知識(shí)，了解建筑設(shè)計(jì)的大致工作過(guò)程，同時(shí)放眼于未來(lái)該項(xiàng)目的營(yíng)銷工作進(jìn)程，做到前后統(tǒng)一、上下銜接。

2.6 第五階段：銷售準(zhǔn)備工作：

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案基本確定后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程將分為工程建設(shè)與市場(chǎng)營(yíng)銷這兩條線。在項(xiàng)目工程建設(shè)逐步進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段以后，該項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷工作也開(kāi)始進(jìn)入準(zhǔn)備階段了。

項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備工作大致分為兩塊，即物質(zhì)條件的準(zhǔn)備與營(yíng)銷策略的制定，也可理解為硬件條件與軟件策略這兩部份。

硬件方面準(zhǔn)備工作的大致包括：

售樓處的設(shè)計(jì)、搭建、裝飾布置；

銷售團(tuán)隊(duì)的全面組建、系統(tǒng)培訓(xùn)；

銷售物料的設(shè)計(jì)、制作、布置；

硬件條件的完善一般需要銷售團(tuán)隊(duì)的通力配合，力求盡早在項(xiàng)目案場(chǎng)營(yíng)造出良好的銷售氛圍。

軟件方面的準(zhǔn)備工作大致包括：

項(xiàng)目整體包裝、推廣方案的制定與逐步執(zhí)行（需要會(huì)同協(xié)作的廣告公司）；

項(xiàng)目整體銷售策略的起草、商議以及最終制定；

按照銷售策略框架，將各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作排定時(shí)間節(jié)點(diǎn)，明確工作要求和相關(guān)責(zé)任人，并參與逐項(xiàng)落實(shí)；

制定項(xiàng)目銷售的整體價(jià)格策略。

3 關(guān)于前期策劃工作：

3.1 前期策劃工作的作用：

前期策劃所要解決的都是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重大問(wèn)題，前期工作成果的優(yōu)劣，將直接影響到整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功與否。

從工作階段的銜接角度來(lái)講，在前期策劃階段中為該項(xiàng)目所賦予的種種產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，在后期的宣傳推廣進(jìn)程中，才可以形成有力的實(shí)際支撐點(diǎn)，可供廣告創(chuàng)意人員進(jìn)行精神提煉、形象包裝，為發(fā)散型的創(chuàng)作思維提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。對(duì)于后期銷售工作而言，前期策劃工作中的各項(xiàng)精準(zhǔn)定位，將使銷售團(tuán)隊(duì)的工作方向更為明確，也更為卓有成效。

前期策劃工作的各項(xiàng)成果，為后續(xù)的項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)程奠定了一個(gè)良好基礎(chǔ)，這個(gè)基礎(chǔ)就像一座舞臺(tái)一樣，前期工作進(jìn)行的越扎實(shí)、越完善，那么這座舞臺(tái)也就越加寬闊、堅(jiān)實(shí)，足夠可供后續(xù)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)繼續(xù)進(jìn)行深入發(fā)揮，不斷演繹出更新的營(yíng)銷話題、連續(xù)上演賞心悅目的新鮮節(jié)目，才能將項(xiàng)目的營(yíng)銷進(jìn)程做得有聲有色，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體成功。

3.2 前期策劃工作需要注意：

前瞻性：

從剛剛獲取土地開(kāi)始計(jì)算，視項(xiàng)目規(guī)模大小不同，一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作周期短則1～2年，長(zhǎng)則5年以上。因此項(xiàng)目前期策劃的工作人員必須對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)作出初步判斷，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變化情況，必須具有一定的前瞻性。

大局觀：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，前期策劃人員經(jīng)常需要在項(xiàng)目的整體定位與設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)之間徘徊、抉擇，一邊與設(shè)計(jì)人員就各個(gè)具體問(wèn)題探討各種可能的解決方案，同時(shí)又必須在多種方案中，盡快的選定一個(gè)最優(yōu)化的解決方法。

通常而言在這種情況下，最優(yōu)方案的選擇標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該首先參照既定的項(xiàng)目整體定位成果，最有利于該成果的實(shí)現(xiàn)的，將成為最優(yōu)解決方案。

綜合協(xié)調(diào)性：

前期策劃工作所涉及的工作內(nèi)容很多，所涵蓋的領(lǐng)域也比較廣泛，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、建筑科技，到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)研究、策劃定位，再到后期的營(yíng)銷推廣等等，工作量也比較大。因此在項(xiàng)目前期策劃工作過(guò)程中，尤其需要注意相關(guān)各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接與協(xié)調(diào)性，工作人員必須站在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的角度上，盡量合理安排各種有效資源，避免出現(xiàn)相互沖突的情況，為相關(guān)各項(xiàng)工作提供便利條件。

為后期調(diào)整和發(fā)揮保留充足的余地：

在整體前瞻性的基礎(chǔ)上，前期策劃工作還應(yīng)注意為未來(lái)可能出現(xiàn)的各種變化情況，保留適度的可調(diào)整余地。

3.2.1 應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)變動(dòng)，亦即考慮到市場(chǎng)向好時(shí)如何營(yíng)銷，市場(chǎng)相對(duì)停滯時(shí)又應(yīng)該如何調(diào)整，因此在前期策劃階段，應(yīng)該盡量考慮到如何能為后期可能的策略變動(dòng)提供操作空間。通常而言，在項(xiàng)目前期制定產(chǎn)品策略的時(shí)候，就需要選擇或?yàn)椤耙恢И?dú)秀”、或者“進(jìn)退自如”的發(fā)展方向。在抉擇選定了不同的產(chǎn)品策略方向之后，將對(duì)項(xiàng)目后期的可能采取的銷售策略方向產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

3.2.2 應(yīng)注意盡量能為后期的推廣營(yíng)銷工作，提供更加寬泛的概念延展支撐點(diǎn)，以便在后期營(yíng)銷進(jìn)程中，可以不斷制造出更多的營(yíng)銷話題，來(lái)持續(xù)吸引社會(huì)公眾的強(qiáng)烈關(guān)注，從而實(shí)現(xiàn)全程順利銷售。一般而言，這類概念延展的實(shí)際支撐點(diǎn)，大都體現(xiàn)為產(chǎn)品設(shè)計(jì)中精心規(guī)劃的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)方面，以產(chǎn)品的多處實(shí)際賣(mài)點(diǎn)為支撐，便可以連續(xù)不斷的連續(xù)制造營(yíng)銷話題。

前期策劃工作人員應(yīng)該具備的基本工作素養(yǎng)：

首先，能否就各種問(wèn)題迅速作出正確的判斷，將是考驗(yàn)前期策劃人員實(shí)際功力的重要標(biāo)準(zhǔn)。但是這種考量標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)時(shí)的工作階段又很難進(jìn)行量化，到最終顯現(xiàn)結(jié)果的時(shí)候也很是難以量化考核。于是這就需要前期策劃人員能夠具備高度的責(zé)任心，本著為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真仔細(xì)的商討解決每一個(gè)具體問(wèn)題。

另外，由于前期策劃階段所涉及的環(huán)節(jié)極為繁多，差不多在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所要涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)，在前期策劃階段均有所體現(xiàn)。而前期策劃工作人員由于收到各人的能力、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)所限，不可能要求每個(gè)人在所有的各個(gè)領(lǐng)域里面均能極為精通，因此，這就需要前期策劃工作人員必須具備很強(qiáng)的溝通能力與組織整合能力，在遇到具體問(wèn)題的時(shí)候，能夠迅速組織相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)人員進(jìn)行深度討論，并且能夠確保在不會(huì)偏離項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的大方向（整體定位）的前提下，迅速得出最為優(yōu)化的解決方案。

小結(jié)

篇8

一、概述

二、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

三、目標(biāo)

四、營(yíng)銷戰(zhàn)略

五、4P組合戰(zhàn)略

六、行動(dòng)計(jì)劃

正文

策劃書(shū)的正文部分主要包括：

一)策劃目的

企業(yè)開(kāi)張伊始，尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)策劃出一套行銷計(jì)劃。

二)分析當(dāng)前的營(yíng)銷環(huán)境狀況

1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析：

1)產(chǎn)品的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況。

2)市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，產(chǎn)品目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的產(chǎn)品公司營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營(yíng)銷策略效果怎樣，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。

3)消費(fèi)者的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展前景。

如臺(tái)灣一品牌的漱口水《"德恩耐"行銷與廣告策劃案》中策劃者對(duì)德恩耐進(jìn)入市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分析，產(chǎn)品市場(chǎng)的判斷頗為精彩。如對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)成長(zhǎng)性分析中指出：①以同類產(chǎn)品"李施德林"的良好業(yè)績(jī)說(shuō)明"德"進(jìn)入市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。②另一同類產(chǎn)品"速可凈"上市受普遍接受說(shuō)明"李施德林"有缺陷。③漱口水屬家庭成員使用品，市場(chǎng)大。④生活水平提高，中、上階層增多，顯示其將來(lái)市場(chǎng)成長(zhǎng)。

2、對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)影響因素進(jìn)行分析。

主要是對(duì)影響產(chǎn)品的不可控因素進(jìn)行分析：如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化、消費(fèi)心理等，對(duì)一些受科技發(fā)展影響較大的產(chǎn)品如：計(jì)算機(jī)、家用電器等產(chǎn)品的營(yíng)銷策劃中還需要考慮技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)方向的影響。

三)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析

營(yíng)銷方案，是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵。只是找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。

1、針對(duì)產(chǎn)品目前營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行問(wèn)題分析。一般營(yíng)銷中存在的具體問(wèn)題，表現(xiàn)為多方面：

企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。產(chǎn)品質(zhì)量不過(guò)關(guān)，功能不全，被消費(fèi)者冷落。產(chǎn)品包裝太差，提不起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)興趣。產(chǎn)品價(jià)格定位不當(dāng)。

銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。促銷方式不務(wù)，消費(fèi)者不了解企業(yè)產(chǎn)品。服務(wù)質(zhì)量太差，令消費(fèi)者不滿。

售后保證缺乏，消費(fèi)者購(gòu)后顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問(wèn)題。

2、針對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)分析優(yōu)、劣勢(shì)。

從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或消費(fèi)群特點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要消費(fèi)群作為營(yíng)銷重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

四)營(yíng)銷目標(biāo)

營(yíng)銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售量為×××萬(wàn)件，預(yù)計(jì)毛利×××萬(wàn)元，市場(chǎng)占有率實(shí)現(xiàn)××。

五)營(yíng)銷戰(zhàn)略(具體行銷方案)

1、營(yíng)銷宗旨：一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：

以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷策略。

以產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的營(yíng)銷重點(diǎn)。

建立起點(diǎn)廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。

2、產(chǎn)品策略：通過(guò)前面產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。

1)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。

2)產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命。企業(yè)對(duì)產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系。

3)產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度，、美譽(yù)度，樹(shù)立消費(fèi)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識(shí)。

4)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象，需要能迎合消費(fèi)者使其滿意的包裝策略。

5)產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。

3、價(jià)格策略。這里只強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普遍性原則：

拉大批零差價(jià)，調(diào)動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。給予適當(dāng)數(shù)量折扣，鼓勵(lì)多購(gòu)。

以成本為基礎(chǔ)，以同類產(chǎn)品價(jià)格為參考。使產(chǎn)品價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力。若企業(yè)以產(chǎn)品價(jià)格為營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制訂。

4、銷售渠道。產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)中間商、商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。

5、廣告宣傳。

1)原則：

①服從公司整體營(yíng)銷宣傳策略，樹(shù)立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹(shù)立公司形象。

②長(zhǎng)期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來(lái)變?nèi)?，變多功能了，消費(fèi)者會(huì)不認(rèn)識(shí)商品，反而使老主顧也覺(jué)得陌生，所以，在一定時(shí)段上應(yīng)推出一致的廣告宣傳。

③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。

④不定期的配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行，如重大節(jié)假日，公司有紀(jì)念意義的活動(dòng)等。

2)實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：

①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。②銷后適時(shí)推出誠(chéng)征商廣告。③節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。④把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。

6、具體行動(dòng)方案。

根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密，操作性強(qiáng)又不乏靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以較低費(fèi)用取得良好效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。

六)策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算

這一部分記載的是整個(gè)營(yíng)銷方案推進(jìn)過(guò)程中的費(fèi)用投入，包括營(yíng)銷過(guò)程中的總費(fèi)用、階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不再詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)，具體分析制定。

七)方案調(diào)整

這一部分是作為策劃方案的補(bǔ)充部分。在方案執(zhí)行中都可能出現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)情況不相適應(yīng)的地方，因此方案貫徹必須隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的反饋及時(shí)對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整。

營(yíng)銷策劃書(shū)的編制一般由以上幾項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成。企業(yè)產(chǎn)品不同，營(yíng)銷目標(biāo)不同則所側(cè)重的各項(xiàng)內(nèi)容在編制上也可有詳略取舍。

營(yíng)銷計(jì)劃書(shū)（一）

一、保密要求：

（要強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷計(jì)劃是機(jī)密文件，不允許采用任何技術(shù)方法復(fù)制，除非事先得到作者的同意）

二、企業(yè)基本信息和管理概況：

（營(yíng)銷計(jì)劃書(shū)是用來(lái)指導(dǎo)將來(lái)的營(yíng)銷工作的，也是制訂決策的基本文件。因此，首先要列出所有的關(guān)鍵事項(xiàng)，當(dāng)然在后面還將進(jìn)行更深入的分析論證）

1、企業(yè)：（一些基本信息，如經(jīng)營(yíng)范圍（員工人數(shù)、銷售量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)）、地理位置、歷史、聲譽(yù)和將來(lái)的計(jì)劃）

2、重要職員：（企業(yè)有哪些重要的職員，他們?cè)谀男┓矫嬗羞^(guò)成就，將來(lái)的作用又是什么）

3、產(chǎn)品或服務(wù)：（介紹公司最重要的產(chǎn)品或服務(wù)）

4、市場(chǎng)和市場(chǎng)戰(zhàn)略：（簡(jiǎn)單描述公司所經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)，列出在過(guò)去和當(dāng)前的市場(chǎng)細(xì)分群體和企業(yè)的市場(chǎng)地位）

5、財(cái)務(wù)：（列出財(cái)務(wù)報(bào)表：預(yù)測(cè)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量）

三、企業(yè)：

（介紹關(guān)于企業(yè)的更詳細(xì)信息，諸如企業(yè)的成立和發(fā)展過(guò)程，它的現(xiàn)狀和前景如何，有何優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅（SWOT））

篇9

日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是：策劃是通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。

營(yíng)銷策劃以綜合運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)及相關(guān)理論為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)調(diào)研為前提，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要出發(fā)，以科學(xué)地配置企業(yè)可運(yùn)用的資源為手段，目的就是制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案并組織實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的營(yíng)銷目標(biāo)。在策劃的過(guò)程中，創(chuàng)意是靈魂。

策劃具有指導(dǎo)功能、整合（通過(guò)動(dòng)態(tài)的綜合使之完整）功能 、實(shí)戰(zhàn)功能 、避險(xiǎn)功能 。 二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃概念

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我們只有簡(jiǎn)單的“房地產(chǎn)”概念，很長(zhǎng)一段時(shí)間，我國(guó)的住宅建設(shè)一直是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)模式，按照居住區(qū)、住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)，而且住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一制定，誰(shuí)也不能超標(biāo)準(zhǔn)，甚至是出幾套標(biāo)準(zhǔn)圖，大家全按標(biāo)準(zhǔn)圖進(jìn)行建設(shè)，千樓一面。

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，隨著社會(huì)進(jìn)步與生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)居住條件的需求層次日益明顯，過(guò)去按標(biāo)準(zhǔn)圖建設(shè)的住宅已根本不可能滿足全社會(huì)不同階層的居住要求，“房地產(chǎn)市場(chǎng)”應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)作為產(chǎn)品的概念也迅速被人們所接受，但概念被接受并不意味著產(chǎn)品被消費(fèi)者認(rèn)可。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與生活水平的迅速提高，使消費(fèi)者對(duì)居住條件的需求層次與時(shí)俱進(jìn)，同時(shí)也促使了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。西安房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展十分迅速，各房地產(chǎn)公司之間競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，加上非房地產(chǎn)企業(yè)攜巨資不斷進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)成為新的競(jìng)爭(zhēng)者，西安房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將日趨白熱化，整合與被整合將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

以西安市為例，目前已注冊(cè)的房地產(chǎn)公司約500家，待注冊(cè)的房地產(chǎn)公司約100家，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司約300家左右，在眾多擁有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商中，有品牌、有規(guī)模、有知名度的只有4、5家，而有開(kāi)發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商不超過(guò)10%。因?yàn)楦鞣N“契機(jī)”進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)商大多是“無(wú)業(yè)績(jī)”開(kāi)發(fā)商，“涉市”不深，經(jīng)驗(yàn)不足，即使有開(kāi)發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，其駕馭項(xiàng)目的能力也參差不齊，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制下，持有“有錢(qián)就能蓋房”觀念的開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上逐漸沒(méi)有了立足之地，需要借助專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)以求項(xiàng)目成功。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，盡管開(kāi)發(fā)商已經(jīng)建設(shè)出了功能足夠好、價(jià)格足夠合理的產(chǎn)品，為什么仍然爭(zhēng)取不到應(yīng)有的目標(biāo)顧客？

房地產(chǎn)營(yíng)銷管理就是在目標(biāo)市場(chǎng)上達(dá)到預(yù)期交換結(jié)果的自覺(jué)努力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀表明，開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)整個(gè)建設(shè)中的努力顯然是被動(dòng)的和不自覺(jué)的。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有意識(shí)到這實(shí)際上是如何對(duì)待市場(chǎng)導(dǎo)向的問(wèn)題。這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念停留在建設(shè)觀念、樓盤(pán)觀念、推銷/銷售觀念上，明確地說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)中的地位是與他的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念相一致的。

這是因?yàn)榇蟛糠址康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)觀念，依然停留在：1．建設(shè)的觀念上——認(rèn)為消費(fèi)者喜歡價(jià)格低廉的住房；2．樓盤(pán)的觀念上——認(rèn)為消費(fèi)者喜歡高質(zhì)量、多功能的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商迷戀上自己的產(chǎn)品，沒(méi)有意識(shí)到所建設(shè)的樓盤(pán)在設(shè)計(jì)階段即已經(jīng)脫離主流需求或者市場(chǎng)已經(jīng)在朝不同的方向發(fā)展；3．銷售的觀念上——認(rèn)為消費(fèi)者是被動(dòng)的，必須主動(dòng)推銷和積極促銷，開(kāi)發(fā)商銷售的是自己能夠生產(chǎn)的產(chǎn)品，而不是市場(chǎng)能夠出售的產(chǎn)品?？傊_(kāi)發(fā)商并沒(méi)有把市場(chǎng)導(dǎo)向定位在買(mǎi)方需要上，缺乏個(gè)性、千樓一面，趨同的結(jié)果造成惡性競(jìng)爭(zhēng)。

房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃就是運(yùn)用整合營(yíng)銷概念，對(duì)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目，從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，以開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、社會(huì)三方共同利益為中心，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營(yíng)銷過(guò)程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來(lái)需求的基礎(chǔ)上，為開(kāi)發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過(guò)消費(fèi)者的滿意使開(kāi)發(fā)商獲得利益的過(guò)程。

一個(gè)真正的策劃方案就是要將目標(biāo)項(xiàng)目置于國(guó)家、西安市房地產(chǎn)發(fā)展的大背景下進(jìn)行具體分析，以消費(fèi)者的未來(lái)期望、市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需求、行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)為依據(jù)，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，來(lái)確立它的核心定位，目的就是要為項(xiàng)目的營(yíng)建，在設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷、服務(wù)、管理等方面提出比競(jìng)爭(zhēng)者更有效地滿足顧客需求的實(shí)施細(xì)則，從而為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目整體概念，準(zhǔn)確地建立起一整套價(jià)值體系，力求通過(guò)產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，最大限度的避免競(jìng)爭(zhēng)、超越競(jìng)爭(zhēng)，使開(kāi)發(fā)商及其產(chǎn)品在社會(huì)公眾面前樹(shù)立良好的品牌形象，最終達(dá)到不戰(zhàn)而屈人之兵的營(yíng)銷戰(zhàn)略境界，達(dá)到把企業(yè)整體地銷售給社會(huì)大眾的目的。因此，最低標(biāo)準(zhǔn)就是為開(kāi)發(fā)商規(guī)劃出適應(yīng)市場(chǎng)、有效供給的目標(biāo)項(xiàng)目。 三、房地產(chǎn)全程策劃在房地產(chǎn)建設(shè)中的地位

策劃咨詢機(jī)構(gòu)站在開(kāi)發(fā)商的角度和立場(chǎng)，以求證過(guò)的市場(chǎng)分析為依據(jù)，對(duì)未來(lái)可能面臨的市場(chǎng)需求變化，在正確的營(yíng)銷理論、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位指導(dǎo)下，勾畫(huà)出客觀的、可實(shí)施、可操作的項(xiàng)目藍(lán)圖。這個(gè)藍(lán)圖是建立在對(duì)廣泛的基礎(chǔ)信息資源的分析上，是成功的基礎(chǔ)。

策劃咨詢機(jī)構(gòu)是開(kāi)發(fā)商與建筑規(guī)劃單位、園林設(shè)計(jì)單位、施工單位，以及銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理公司等中介服務(wù)部門(mén)的橋梁和紐帶，是項(xiàng)目戰(zhàn)略意圖的制定者和貫徹者，既要嚴(yán)格按照確定的項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)執(zhí)行，又要隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需求變化，對(duì)既定方針作戰(zhàn)術(shù)調(diào)整，要協(xié)調(diào)和判斷各專業(yè)公司的工作進(jìn)度與成果質(zhì)量，并提出改進(jìn)意見(jiàn)。同時(shí)負(fù)有協(xié)調(diào)指揮各專業(yè)公司按既定目標(biāo)共同工作的責(zé)任，最終目的就是使整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)整體策劃意圖。 四、早期房地產(chǎn)策劃理論模式分析

（一）概念策劃模式

策劃人選擇樓盤(pán)的一個(gè)或一個(gè)以上的顯著特征，向消費(fèi)者加以強(qiáng)調(diào)和宣傳，使消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)建立起概念認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)者在眾多樓盤(pán)的選擇過(guò)程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤(pán)，從而達(dá)到促銷目的的一種策劃方式。

西安市的一些熱銷樓盤(pán)，宣傳上都分別有一個(gè)以上的顯著特點(diǎn)。比如有的強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化人文理念、有的突出社區(qū)安全、有的推薦智能化、有的宣傳物業(yè)管理、有的樓盤(pán)更注重環(huán)境、有的講究材料上乘、裝備精良、有的鼓吹風(fēng)格、有的宣傳價(jià)廉……這些特別推薦的優(yōu)點(diǎn)，使人建立起概念認(rèn)識(shí)，對(duì)銷售起到重要的引導(dǎo)作用，使購(gòu)買(mǎi)者能夠在眾多樓盤(pán)選擇過(guò)程中，比較容易地按需求選擇。

概念樓盤(pán)顯然是開(kāi)發(fā)商一相情愿、建設(shè)觀念的反應(yīng)，是忽視市場(chǎng)需求的產(chǎn)物。希望依靠突出的某個(gè)特征而實(shí)現(xiàn)銷售，在目前空置率高居不下、買(mǎi)方市場(chǎng)情況下，這種策劃方式只是解決了消費(fèi)者的識(shí)別選擇，發(fā)展商僅靠樓盤(pán)的某項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)而實(shí)現(xiàn)銷售意圖，很難圓滿實(shí)現(xiàn)。 　 （二）賣(mài)點(diǎn)群策劃模式

策劃人為適應(yīng)賣(mài)方市場(chǎng)和消費(fèi)者理性選擇，采用羅列眾樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)并將其集于一身，向消費(fèi)者做出承諾:能滿足消費(fèi)者所有要求，從而達(dá)到促銷目的的一種策劃方式。

房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的增加、導(dǎo)致需求相對(duì)減弱及消費(fèi)者理性購(gòu)買(mǎi)，發(fā)展商以建設(shè)觀念、樓盤(pán)觀念建筑的樓盤(pán)，為了迅速適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化，采取“人有我有”的銷售策略。策劃公司將眾樓盤(pán)之長(zhǎng)集于一身，極盡所能地向市場(chǎng)羅列無(wú)盡的賣(mài)點(diǎn)，使得開(kāi)發(fā)商必須在短期之內(nèi)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者做出足夠的承諾。其結(jié)果，每一個(gè)賣(mài)點(diǎn)的后面通常都是成本的增加，樓盤(pán)的整體素質(zhì)雖然得到了或多或少的增加，實(shí)際已出現(xiàn)明顯的成本高于售價(jià)的問(wèn)題。盡管賣(mài)點(diǎn)策劃模式對(duì)提高項(xiàng)目的素質(zhì)起到了非常積極的作用，但同時(shí)也產(chǎn)生了許多高不成低不就的樓盤(pán)，如造價(jià)是小康型，環(huán)境卻是生存型，戶型又是溫飽型。

（三）等值策劃模式

策劃人為避免樓盤(pán)成本攀升而并未獲得同比的售價(jià)，或因售價(jià)提高造成樓盤(pán)空置率攀升的惡性循環(huán)，在眾多的樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)中進(jìn)行權(quán)衡取舍，或找到樓盤(pán)未發(fā)現(xiàn)的價(jià)值點(diǎn)，使樓盤(pán)成本與銷售價(jià)格相適應(yīng)，從而達(dá)到促銷目的的一種策劃方式。

采用羅列眾樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)的結(jié)果是使一些樓盤(pán)成本攀升而并未獲得同比的售價(jià)。由于存在著投資商和策劃?rùn)C(jī)構(gòu)對(duì)土地和項(xiàng)目?jī)r(jià)值的發(fā)現(xiàn)與價(jià)值兌現(xiàn)能力的差異，使得一些樓盤(pán)成本高于售價(jià)。等值策劃要求對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)值因素具有充分的認(rèn)知能力，并能在眾多樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)中進(jìn)行選擇，而且需具有駕馭和實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)意圖的綜合能力。等值策劃模式畢竟是推銷/銷售觀念的產(chǎn)物，它不可能解決開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)需求之間的矛盾，只能緩解這種矛盾。 五、房地產(chǎn)全程策劃理論模式——增值策劃模式

策劃人在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，即著手進(jìn)行市場(chǎng)需求調(diào)研，正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需求和欲望，利用差異化、避免競(jìng)爭(zhēng)等營(yíng)銷理論，營(yíng)造出即比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效的滿足市場(chǎng)需求，又不可替代的樓盤(pán)，通過(guò)提高消費(fèi)者可察覺(jué)的使用價(jià)值，提高樓盤(pán)相對(duì)銷售價(jià)格——使樓盤(pán)增值，從而達(dá)到營(yíng)銷目的的一種策劃方式。

增值策劃的目的，就是要為開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)創(chuàng)造最大的附加值（使樓盤(pán)增殖），為樓盤(pán)的市場(chǎng)創(chuàng)造有效需求。

價(jià)格的制定不能脫離整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷組合的其它部分，它同時(shí)也是市場(chǎng)定位戰(zhàn)略的內(nèi)在要素，真正的問(wèn)題是房地產(chǎn)的價(jià)值，而不是價(jià)格。增值策劃所要作的，歸根結(jié)底是為了使開(kāi)發(fā)商獲得最大收益。

通過(guò)對(duì)社區(qū)形象的塑造，降低住戶對(duì)價(jià)格的敏感程度，通過(guò)提高社區(qū)的PUV(PUV—可察覺(jué)的使用價(jià)值，指用戶在購(gòu)買(mǎi)和使用產(chǎn)品或享受服務(wù)中得到的滿意程度)值，提高樓盤(pán)售價(jià)，并使社區(qū)的價(jià)值為住戶所接受。

社區(qū)策劃要從社會(huì)發(fā)展角度上，充分考慮到未來(lái)房屋流行式樣、西安城市繁華中心的向北偏移、未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)的社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)度及進(jìn)展、融資條件改善的可能性，以及國(guó)家土地、住宅、稅收政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的變化，以多層住宅比較，從概念設(shè)計(jì)起，所策劃社區(qū)的風(fēng)格、環(huán)境、建筑特色、它所倡導(dǎo)的居住理念、復(fù)合化的生態(tài)社區(qū)是西安市所僅有的，亦即整體品牌營(yíng)造是獨(dú)一無(wú)二的，也是不可替代的。

試將等值策劃模式與增值策劃模式比較如下：

等值策劃模式——以更低的價(jià)格向住戶提供與競(jìng)爭(zhēng)者相同的可察覺(jué)的使用價(jià)值（PUV）。

增值策劃模式——在與競(jìng)爭(zhēng)者相同的價(jià)格向住戶提供更高的可察覺(jué)的使用價(jià)值（PUV）。 六、增值策劃模式的理論核心——DSTP模式

分析住戶需求，細(xì)分市場(chǎng)，選擇適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)市場(chǎng)，為自己產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)值定位。

1.需求（Demand）—是指消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)且愿意購(gòu)買(mǎi)的某個(gè)具體產(chǎn)品的欲望；

2.細(xì)分（Segmentation）—指市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)住戶對(duì)產(chǎn)品的需要差異，把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分割為若干個(gè)子市場(chǎng)的分類過(guò)程。

篇10

金融銷售進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、造富運(yùn)動(dòng)的時(shí)代背景下，多年來(lái)，中國(guó)無(wú)論是經(jīng)濟(jì)體總量，還是個(gè)體、家庭、企業(yè)，可支配收入都在大幅提升。然而，從理財(cái)根基上看，中國(guó)民眾從擁有財(cái)富、運(yùn)作財(cái)富，到擁有資產(chǎn)、傳承資產(chǎn)，不過(guò)短短一二十年的時(shí)間，民眾普遍缺乏理財(cái)知識(shí)和技術(shù)的傳承與沉淀。

一邊是越來(lái)越多的財(cái)富積累，越來(lái)越快的增長(zhǎng)速度，另一邊卻是相對(duì)薄弱的財(cái)富管理知識(shí)與技術(shù)，它們之間形成了很大的反差。于是，中國(guó)人越來(lái)越富有，不少人卻也越來(lái)越焦慮，金融亂象層出不窮。

此外，近年來(lái)金融市場(chǎng)高速發(fā)展，讓個(gè)人、家庭與企業(yè)開(kāi)始面臨著日益繁多的金融產(chǎn)品的選擇，這加重了人們的焦慮。人們發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)買(mǎi)金融產(chǎn)品時(shí)，自己經(jīng)常犯錯(cuò)，如果單純地依靠一種金融工具，已經(jīng)不能解決生活中諸多的財(cái)富問(wèn)題。

在金融業(yè)態(tài)初期，金融產(chǎn)品簡(jiǎn)單，客戶需求簡(jiǎn)單，金融服務(wù)也簡(jiǎn)單，投資者幾乎沒(méi)有理財(cái)策劃服務(wù)的需求。在理財(cái)策劃服務(wù)產(chǎn)生之前，金融產(chǎn)品營(yíng)銷的出發(fā)點(diǎn)是產(chǎn)品，而非客戶的財(cái)富管理需求。隨著金融產(chǎn)品的增多、金融主體的增加和客戶意識(shí)的成熟，金融產(chǎn)品營(yíng)銷市場(chǎng)也開(kāi)始發(fā)生變化。

從市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)看，今天的金融產(chǎn)品營(yíng)銷已進(jìn)入買(mǎi)方時(shí)代。當(dāng)下，擺在客戶面前的不是如何購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品，而是如何選擇適合自己的產(chǎn)品，如何在今天的市場(chǎng)中買(mǎi)對(duì)產(chǎn)品。在這種需求下，理財(cái)策劃服務(wù)開(kāi)始孕育與發(fā)展。

金融銷售的需求導(dǎo)向

由于分業(yè)經(jīng)營(yíng)，今天很多金融營(yíng)銷人員往往只具備一些垂直的營(yíng)銷思維與技術(shù)，比如大部分銀行經(jīng)理更擅長(zhǎng)銷售理財(cái)產(chǎn)品，證券經(jīng)紀(jì)人更擅長(zhǎng)向客戶提供股票資訊，保險(xiǎn)銷售則更關(guān)心客戶擁有多少保障……

而客戶的需求不是單向的，客戶更需要身邊的金融營(yíng)銷人員來(lái)指導(dǎo)他，每種金融工具的不同之處在哪，有何利與弊，自己更適合選擇哪一個(gè)金融工具，如何對(duì)資金進(jìn)行分配？因此，金融營(yíng)銷人員學(xué)習(xí)理財(cái)策劃的必要性由此產(chǎn)生。

理財(cái)策劃的感性描述是資產(chǎn)的合理配置與運(yùn)用，讓整個(gè)人生的財(cái)富得到更好的安排，實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由，實(shí)現(xiàn)人生的各個(gè)目標(biāo)；從理性上看，理財(cái)策劃內(nèi)容包含現(xiàn)實(shí)的管理（錢(qián)現(xiàn)在該怎么用）與未來(lái)的管理（錢(qián)在未來(lái)怎么用），它們的管理需要一些邏輯來(lái)支撐，比如資產(chǎn)配置邏輯，產(chǎn)品組合邏輯，這些邏輯構(gòu)成了理財(cái)策劃主題的內(nèi)容。

理財(cái)策劃所涉及的理財(cái)知識(shí)與技術(shù)，能更好地把金融工具整合起來(lái)，滿足客戶對(duì)財(cái)富的管理需求，實(shí)現(xiàn)客戶對(duì)財(cái)富的增值保值目標(biāo)。通過(guò)理財(cái)策劃的學(xué)習(xí)，金融營(yíng)銷人員通過(guò)了解客戶整體的需求，進(jìn)而知道如何滿足客戶個(gè)性化的需要?；诶碡?cái)策劃邏輯的產(chǎn)品銷售能為客戶提供更加公允、正確的財(cái)富管理安排，這是客戶期望的。

專業(yè)理財(cái)策劃的趨勢(shì)

不可否認(rèn)，在如今這個(gè)時(shí)代里，單一金融產(chǎn)品能滿足單一的理財(cái)需求的情況也是存在的，但同時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)也會(huì)催生一批以復(fù)合、專業(yè)的理財(cái)策劃為導(dǎo)入手段的市場(chǎng)服務(wù)模式。在金融營(yíng)銷市場(chǎng)中，尤其是針對(duì)中產(chǎn)以上的金融營(yíng)銷市場(chǎng)中，敬畏專業(yè)是一個(gè)必然趨勢(shì)。

當(dāng)前，已經(jīng)有這樣的趨勢(shì)或者是有這樣的人群產(chǎn)生，他們并不單一販賣(mài)所銷售的金融產(chǎn)品，而是更多地與客戶談?wù)撋钤掝}，深入了解客戶的需求，進(jìn)而與自身的工作產(chǎn)生對(duì)應(yīng)關(guān)系。從深層次來(lái)看，這其實(shí)屬于一種理財(cái)策劃師的模式。

過(guò)去，金融營(yíng)銷強(qiáng)調(diào)銷售的技術(shù)，強(qiáng)調(diào)客戶關(guān)系。它偏重金融營(yíng)銷人員銷售什么、如何銷售?，F(xiàn)在，金融營(yíng)銷更強(qiáng)調(diào)知識(shí)體系、理論水平和實(shí)務(wù)操作，更關(guān)注于客戶買(mǎi)什么東西，更符合客戶的需求。

實(shí)際上，理財(cái)策劃服務(wù)屬于一種知識(shí)型的營(yíng)銷，一種理論知識(shí)的營(yíng)銷。從知識(shí)營(yíng)銷角度而言，理財(cái)策劃為金融產(chǎn)品營(yíng)銷提供了一種有效的購(gòu)買(mǎi)邏輯。

深層次了解客戶后，找到什么金融產(chǎn)品與服務(wù)是他最需要的、需要多少，然后，向客戶銷售一套邏輯（理財(cái)策劃邏輯），讓客戶具備某一種認(rèn)知以后，再來(lái)銷售產(chǎn)品。

盡管最終金融營(yíng)銷人員銷售的可能依然是這些產(chǎn)品，然而實(shí)際上，這些產(chǎn)品是理財(cái)解決方案中重要的實(shí)現(xiàn)手段。換言之，金融營(yíng)銷人員是在銷售一套能幫助客戶解決問(wèn)題的理財(cái)策劃方案，銷售一個(gè)有內(nèi)在邏輯的產(chǎn)品體系。

如果金融營(yíng)銷人員既掌握專業(yè)理財(cái)策劃知識(shí)，又有理財(cái)策劃的能力與技術(shù)，那么，他們?cè)谖磥?lái)的競(jìng)爭(zhēng)中更有可能獲得優(yōu)勢(shì)勝出，能更體現(xiàn)價(jià)值，從而主導(dǎo)未來(lái)的市場(chǎng)。