導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇城鎮(zhèn)土地使用稅，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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    一級(jí)       m2     10

    二級(jí)       m2     8

    三級(jí)       m2     6

    四級(jí)       m2     4

    五級(jí)       m2     1

    六級(jí)       m2     0.50

    說(shuō)明：1.依據(jù)國(guó)務(wù)院[1998]第17號(hào)令《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)使用稅暫行條例》，京政發(fā)[1998]115號(hào)《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉辦法》，1995年6月22日第60次市政府常務(wù)會(huì)議通過(guò)《關(guān)于印發(fā)〈北京市調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅部分土地等級(jí)稅額方案〉的通知》。

          2.新征用的耕地自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅，新征用的非耕地自批準(zhǔn)征用次日起繳納土地使用稅。

          3.北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分級(jí)范圍

            一級(jí)土地：王府井大街、東長(zhǎng)安街、東單北大街、東四南大街、天安門(mén)廣場(chǎng)兩側(cè)、前門(mén)箭樓兩側(cè)、隆福寺街、建國(guó)門(mén)內(nèi)大街、北京  站前廣場(chǎng)、西長(zhǎng)安街、西單北大街、西四南大街、復(fù)興門(mén)內(nèi)大街、前門(mén)大街(箭樓至珠市口)、大柵欄街。

            二級(jí)土地：東四西大街、東四北大街、雍和宮大街、東安門(mén)大街、金魚(yú)胡同、帥府園胡同、霞公府街、北京站東街、北京站西街、  北京站街、崇文門(mén)內(nèi)大街、安定門(mén)內(nèi)大街、安定門(mén)東大街、安定門(mén)西大街、東直門(mén)南大街、東直門(mén)北大街、朝陽(yáng)門(mén)南大街、朝陽(yáng)門(mén)北大街、建國(guó)門(mén)南大街、建國(guó)門(mén)北大街、鼓樓東大街、交道口東大街、東直門(mén)內(nèi)大街、地安門(mén)東大街、路、東四十條、景山后街、景山前街、美術(shù)館后街、美術(shù)館東街、燈市口大街、朝陽(yáng)門(mén)內(nèi)大街、五四大街、東黃城根南街、南河沿大街、北河沿大街、南池子大街、北池子大街、臺(tái)基廠大街、東交民巷、西交民巷、正義路、東華門(mén)大街、國(guó)子監(jiān)街、東直門(mén)南大街、東直門(mén)北小街、紅星胡同、朝陽(yáng)門(mén)南小街、朝陽(yáng)門(mén)北小街、地安門(mén)外大街、西四北大街、新街口南大街、新街口北大街、西直門(mén)內(nèi)大街、宣武門(mén)內(nèi)大街、德勝門(mén)東大街、德勝門(mén)西大街、西直門(mén)南大街、阜成門(mén)南大街、阜成門(mén)北大街、復(fù)興門(mén)南大街、復(fù)興門(mén)北大街、鼓樓西大街、地安門(mén)西大街、護(hù)國(guó)寺街、西黃城根北街、西什庫(kù)大街、西四東大街、地安門(mén)內(nèi)大街、文津街、西安門(mén)大街、府右街、北新華街、西華門(mén)大街、佟麟閣路、太平橋大街、趙登禹路、阜成門(mén)內(nèi)大街、阜成門(mén)外大街、舊鼓樓大街、辟才胡同、西便門(mén)內(nèi)大街、前門(mén)東大街、前門(mén)西大街、崇文門(mén)東大街、崇文門(mén)西大街、崇文門(mén)外大街、西花市大街、鮮魚(yú)口街、天橋南大街、西打磨廠、幸福大街、天壇路、體育館路、光明路、珠市口東大街、永定門(mén)內(nèi)大街、東花市斜街、白橋大街、天壇路、體育館路、光明路、珠市口東大街、永定門(mén)內(nèi)大街、東花市大街、東花市斜街、白橋大街、夕照寺街、龍?zhí)堵?、天壇東路、廣渠門(mén)內(nèi)大街、宣武門(mén)外大街、宣武門(mén)東大街、宣武門(mén)西大街、廊坊頭條、珠寶市街、糧食店街、琉璃廠東街、琉璃廠西街、騾馬市大街、珠市口西大街、廣安門(mén)內(nèi)大街、南新華街、虎坊路、西河沿街(前門(mén))、長(zhǎng)椿街、永安路、右安門(mén)內(nèi)大街、南橫西街、棗林前街、陶然亭路、白紙坊東街、白紙坊西街、南菜園街、南線閣街、菜園街、北線閣街、右安門(mén)內(nèi)大街、白廣路、愧柏樹(shù)街、牛街、太平街、北緯路、南橫東街、北海公園、景山公園、中山公園、勞動(dòng)人民文化宮、故宮、大觀園、動(dòng)物園、紫竹院公園、陶然亭公園、天壇公園、龍?zhí)逗珗@、內(nèi)營(yíng)業(yè)、出租房占地。

           三級(jí)土地：和平里東街、安定門(mén)外大街、東直門(mén)外斜街、香河園街、和平里北街、德勝門(mén)外大街、新街口外大街、月壇南街、南禮士路、月壇北街、復(fù)興路、復(fù)興門(mén)外大街、三里河路、西直門(mén)外大街、三里河?xùn)|路、展覽館路、車(chē)公莊大街、車(chē)公莊西路、北禮士路、安德路、廣渠門(mén)外大街、永定門(mén)外大街、西便門(mén)外大街、廣安門(mén)外大街、蓮花池東路、北蜂窩路、手帕口北街、手帕口南街、右安門(mén)外大街、廣安門(mén)南濱河路、馬家堡路、安樂(lè)林路、馬蓮道路、右安路、工人體育場(chǎng)北路、工人體育場(chǎng)東路、東大橋路、新東路、建國(guó)門(mén)外大街、朝陽(yáng)門(mén)外大街、勁松路、北三環(huán)東路、勁松南路、羊坊淀路、白云路、阜成路、首都體育館南路、紫竹院路、白石橋路、光華路、新源街、新源南路、西土城路、學(xué)院南路、高粱橋路、蒲黃榆路、右安路、東三環(huán)路、西三環(huán)路、南三環(huán)路、北三環(huán)中路、北三環(huán)西路、從東便門(mén)向北沿東二環(huán)、北二環(huán)、西二環(huán)到西便門(mén)沿護(hù)城河向南、向東、向北至東便門(mén)范圍內(nèi)一、二級(jí)土地以外的其他地區(qū)。

           四級(jí)土地：三環(huán)路以內(nèi)一、二級(jí)土地以外的其他地區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)政府所在地街道辦事處的行政區(qū)域。

篇2

第二條在本省城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照《條例》和本辦法的規(guī)定繳納土地使用稅。

城市、縣城、建制鎮(zhèn)的具體征稅范圍，由市、縣人民政府根據(jù)依法批準(zhǔn)的城市規(guī)劃和建制鎮(zhèn)規(guī)劃確定。工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各州（地、市）人民政府確定。

第三條土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。

納稅人或者地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人實(shí)際占用土地面積有異議的，以國(guó)土資源管理部門(mén)組織測(cè)量的結(jié)果為準(zhǔn)。

第四條土地使用稅由土地所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。

第五條本省土地使用稅適用稅額幅度，依照《青海省城鎮(zhèn)土地使用稅稅額表》的規(guī)定執(zhí)行。

第六條市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)按照《青海省城鎮(zhèn)土地使用稅稅額表》所列土地等級(jí)和稅額幅度，根據(jù)當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等條件，制定適用等級(jí)的具體范圍和相應(yīng)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)州（地、市）人民政府審核后，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

第七條占用下列土地免繳土地使用稅：

（一）《條例》第六條所列土地；

（二）經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)荒整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅10年；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定免繳土地使用稅的其他用地。

第八條除《條例》第六條及本辦法第七條規(guī)定外，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，按照稅收管理權(quán)限審批。

第九條單位和個(gè)人將下列免繳土地使用稅的土地用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者建房出租的，應(yīng)當(dāng)從改變土地用途或者出租土地使用權(quán)的次月起繳納土地使用稅：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；

（二）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（四）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；

（五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

（六）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

第十條土地使用稅按年計(jì)算、分季繳納。分季繳納的稅款應(yīng)于季度末10日內(nèi)繳納。

納稅人年繳納稅額在5000元（含5000元）以下的，實(shí)行全年一次性繳納，繳納時(shí)間為每年第一季度末10日內(nèi)。

第十一條納稅人應(yīng)當(dāng)在地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)，將實(shí)際占用土地的權(quán)屬、位置、面積、用途等情況，如實(shí)向所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)。新征用的土地和納稅人住址變更、土地使用權(quán)發(fā)生變動(dòng)的申報(bào)期限為30日。

國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向土地所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供土地權(quán)屬變更、實(shí)際占用土地面積等相關(guān)信息資料，配合地方稅務(wù)機(jī)關(guān)做好土地使用稅的征管工作。

第十二條土地使用稅的征收管理，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《條例》及本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

篇3

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn) 土地使用稅 納稅人

近些年，如何確定城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人一直是人們討論的熱點(diǎn)話題。 隨著城鎮(zhèn)土地使用形式的多樣化，人們對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的界定出現(xiàn)了分歧，由此引發(fā)的紛爭(zhēng)也逐漸增多。無(wú)論人們看待城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的身份，在我國(guó)的現(xiàn)行稅法范圍內(nèi)，所有占有城鎮(zhèn)土地的納稅人，都應(yīng)該依法履行其城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)。無(wú)論納稅人是合法占用城市土地還是非法占用，或者是納稅人全部繳納土地轉(zhuǎn)讓金，亦或是把土地 用作抵押，全都不能對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的確認(rèn)及納稅義務(wù)的履行產(chǎn)生影響。

一、城鎮(zhèn)土地使用稅、納稅人及計(jì)稅依據(jù)

（一）土地使用稅

所謂的城鎮(zhèn)土地使用稅就是指在某個(gè)特定城市、建制鎮(zhèn)以及某些工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的個(gè)人與單位，按照所占土地的實(shí)際面積與相關(guān)稅法來(lái)來(lái)征收的稅費(fèi)。對(duì)城鎮(zhèn)土地使用者征收稅費(fèi)，是為了強(qiáng)化土地管理，使城鎮(zhèn)土地利用規(guī)范化，將土地級(jí)差控制在合理范圍內(nèi)，提高土地利用率。

（二）納稅人

城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人通常包括以下幾種：具有特定區(qū)域土地使用權(quán)的單位或個(gè)人；盡管某些單位或個(gè)人擁有了土地使用權(quán)，但是不知土地所在地，此時(shí)土地的實(shí)際使用者或者代管人需要承擔(dān)稅費(fèi)，即土地使用的納稅人；未能確定土地使用權(quán)或者使用權(quán)限存在糾紛的，則土地實(shí)際使用者為納稅人；如果土地使用權(quán)雙方共有，共有方都是土地的納稅人，分別承擔(dān)稅費(fèi)。 另外，還包括內(nèi)資企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、外商投資企業(yè)年外國(guó)企業(yè)的在華機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)以及其他單位。

（三）計(jì)稅依據(jù)

納稅人需要對(duì)實(shí)際占用的土地進(jìn)行征稅， 把測(cè)定面積作為計(jì)稅依據(jù)，比較適用于由省、市、自治區(qū)及直轄市政府確定的單位組織測(cè)定土地面積的納稅人；尚未組織測(cè)量土地面積，但是擁有當(dāng)?shù)卣撞款C發(fā)的土地使用證書(shū)的納稅人則可以把證書(shū)上確認(rèn)的土地面積作為計(jì)稅依據(jù)；而對(duì)于那些沒(méi)有核實(shí)頒發(fā)城市土地使用證書(shū)的納稅人，則是要以申報(bào)的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。關(guān)于稅率的規(guī)定，采用地區(qū)幅度的差別稅額， 每年每稅額為：大城市1.5-30元/m3，中等城市1.2-24元/ m3 ，小城市0.9-18元/m3 ，縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)則是0.6-12元 /m3。對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的地區(qū)，可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整稅額，但是最低稅額不能低于標(biāo)準(zhǔn)要求中最低稅額的30%，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)，可以適當(dāng)提高稅額，但必須要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)的批準(zhǔn)許可。

二、城市土地使用情況及意見(jiàn)分歧

現(xiàn)階段，城鎮(zhèn)土地使用出現(xiàn)了多種形式，例如有些城市、縣城的政府會(huì)剝奪占用改制企業(yè)的土地，并以地方政府或者是資產(chǎn)管理辦公室的名義再次把土地出租給改制后的大型企業(yè)，按照土地平米數(shù)來(lái)征收土地使用費(fèi)用、土地租賃費(fèi)用；在停產(chǎn)企業(yè)土地的處理過(guò)程中，一些地方政府會(huì)重新租賃給新興發(fā)展起來(lái)的企業(yè)，這些企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)擁有土地使用權(quán)，而政府則用這部門(mén)租金來(lái)解決原停產(chǎn)企業(yè)職工的生活費(fèi)用問(wèn)題；另外，還有一些企業(yè)把自己擁有的房屋后者土地向其他企業(yè)出租，并按照季度或者月份來(lái)收取租金。

針對(duì)當(dāng)前城鎮(zhèn)土地使用中存在的問(wèn)題，各方存在意見(jiàn)分歧。根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用條例和相關(guān)規(guī)定，人們存在分歧的焦點(diǎn)是城鎮(zhèn)土地使用納稅人是擁有土地使用權(quán)的使用者還是土地?fù)碛姓撸吭谖覈?guó)的稅務(wù)領(lǐng)域，存在不同分歧，一方認(rèn)為城鎮(zhèn)土地出租者應(yīng)該是土地使用納稅人，主要原因是出租者擁有土地的使用權(quán)，盡管把土地進(jìn)行了出租，但實(shí)際上這也是使用土地的另一種形式；另一方則認(rèn)為，土地的承租者應(yīng)該是納稅人，因?yàn)槌凶庹卟攀浅擎?zhèn)土地的實(shí)際使用者，雖然沒(méi)有辦理土地使用憑證，但事實(shí)上擁有相應(yīng)的使用權(quán)，盡管與相關(guān)部門(mén)簽訂了租賃合同，也繳納一定數(shù)目的租金，但是土地的真正使用者，應(yīng)該成為法定的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。而土地稅的實(shí)際納稅人則認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)城鎮(zhèn)土地的實(shí)際情況來(lái)確定與劃分納稅人，而不能只是根據(jù)土地的使用權(quán)或者擁有者來(lái)確定。對(duì)于那些已經(jīng)改制的企業(yè)，在對(duì)原有土地，需要由當(dāng)?shù)卣栈?，并?duì)土地進(jìn)行出租或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等處理，使用方需要按照相關(guān)規(guī)定，在一定期限內(nèi)繳納相應(yīng)租金，由此看來(lái)，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人實(shí)際上應(yīng)是收取到租金的當(dāng)?shù)卣?，也可以是隸屬于政府的當(dāng)?shù)刭Y產(chǎn)管理辦公室。如果企業(yè)自行把閑置的土地、房屋等進(jìn)行出租給，并收取相應(yīng)的租金，此時(shí)，出租企業(yè)則要擔(dān)任土地使用稅的納稅人，要盡申報(bào)納稅的義務(wù)。

三、確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的建議

之所以會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人產(chǎn)生不停休止的討論，主要是對(duì)“土地使用”有不同的理解。簡(jiǎn)單分析，無(wú)論采用何種方式與方法使土地發(fā)揮出其應(yīng)有的價(jià)值，使土地產(chǎn)生了增值和財(cái)富效應(yīng)，都應(yīng)該視為使用了土地。土地稅的納稅人使土地直接用于生產(chǎn)，是一種使用行為，而把土地出租，獲得了一定租金，這也是一種使用，主要原因是在出租的過(guò)程中，取得了收益。

在土地使用權(quán)限屬性上，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該做出明確規(guī)定。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)需結(jié)合土地管理部門(mén)所提供出的相關(guān)資料，來(lái)對(duì)城鎮(zhèn)土地的使用權(quán)限進(jìn)行認(rèn)真分析，結(jié)合土地稅的相關(guān)規(guī)定，擁有或者是可以辦理土地使用權(quán)證，并且擁有土使用權(quán)限者為土地使用稅的納稅人，而沒(méi)有土地使用權(quán)證或者土地使用權(quán)限不明的，則應(yīng)該把土地的實(shí)際使用者視為土地稅納稅人。

為了進(jìn)一步明確使城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，需要完善相關(guān)規(guī)定，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)限、納稅人及納稅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步詳細(xì)規(guī)劃與確定。對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓或者是對(duì)合同進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)p方當(dāng)事人事先應(yīng)該約定好土地的交付時(shí)間，防止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人不明或納稅義務(wù)滯后或提前現(xiàn)象的出現(xiàn)；若土地交付的實(shí)際時(shí)間要比合同約定的時(shí)間提前，則要以土地交付的實(shí)際時(shí)間來(lái)確定納稅人納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，若土地交付的實(shí)際時(shí)間要比合同約定的時(shí)間延遲，納稅人在應(yīng)該向有關(guān)部門(mén)遞交土地延遲交付的證明，地稅部門(mén)則應(yīng)該根據(jù)相關(guān)手續(xù)與程序來(lái)重新確定土地使用稅納稅人發(fā)生納稅義務(wù)的時(shí)間。如果不能夠提交有權(quán)部門(mén)的出具的相關(guān)證明，當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)，則應(yīng)該嚴(yán)格按相關(guān)財(cái)稅文獻(xiàn)規(guī)定來(lái)確定土地使用稅納稅人的義務(wù)發(fā)生時(shí)間。除此之外，為了加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅費(fèi)的管理，相關(guān)部門(mén)需要強(qiáng)化立法工作，在稅法上對(duì)城市土地使用者、土地使用權(quán)限、土地使用稅及納稅人等方面做出詳細(xì)、具體的規(guī)定。納稅單位如果無(wú)償使用其他納稅單位土地，此時(shí)則應(yīng)該由無(wú)償使用人繳納城鎮(zhèn)土地的使用稅費(fèi)，與此同時(shí)要與房地產(chǎn)稅納稅人的口徑保持一致?？傊?，無(wú)論是單位還是個(gè)人，要對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅及納稅人的定位有足夠重視，加強(qiáng)立法工作，從而準(zhǔn)確確定出城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著城鎮(zhèn)土地使用形式的多樣化，人們對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的界定出現(xiàn)了分歧，影響了土地和稅務(wù)管理，同時(shí)對(duì)部分企業(yè)的發(fā)展也造成了影響。因而我們要對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的確定有足夠重視，加大管理力度，從而法律層面對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人作出明確界定，減少糾紛，提高土地利用率。

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摘要:城鎮(zhèn)建設(shè)的集中點(diǎn)主要在于城鎮(zhèn)一體化，在建設(shè)的過(guò)程中最突出的問(wèn)題為城鄉(xiāng)的土地使用問(wèn)題，這就不可避免的涉及到了土地使用稅的征收和計(jì)稅的問(wèn)題，本文主要研究了土地使用稅及其計(jì)稅過(guò)程中遇到的問(wèn)題和對(duì)策。

關(guān)鍵詞:城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題對(duì)策

近年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)一體化的步伐的有所加快，盡管?chē)?guó)家針對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題制定了相關(guān)的方案，比如加強(qiáng)土地管理的力度，加強(qiáng)了宏觀調(diào)控。但是在具體的實(shí)施過(guò)程中仍然遇到了一些新的情況和新問(wèn)題，針對(duì)在城鎮(zhèn)一體化過(guò)程中遇到的問(wèn)題要提出一套科學(xué)的對(duì)策。

一、 城鎮(zhèn)土地使用稅征收中存在的問(wèn)題及對(duì)策

（一） 城鎮(zhèn)土地使用稅征收中存在的問(wèn)題

1、征稅范圍劃定的問(wèn)題。關(guān)于土地使用稅征收范圍的劃定問(wèn)題，我國(guó)相關(guān)法律都做了明確的規(guī)定，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行條例》）第二條規(guī)定：土地使用稅的征稅范圍為在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。其中城市的征稅范圍確定在了市區(qū)和郊區(qū)，縣城的征稅范圍確定在了現(xiàn)任命政府所在的城鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)確定在了鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府所在地。其中問(wèn)題主要為：一是關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)所轄的行政村的征稅劃分問(wèn)題不明確；二是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并以后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的名字往往以農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)、礦產(chǎn)資源區(qū)、旅游度假區(qū)等出現(xiàn)，增加了更名后的稅收劃定范圍。

2、納稅人的確定問(wèn)題。國(guó)家法律規(guī)定：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地，但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)中存在較多是機(jī)體土地所有權(quán)和使用權(quán)不變的租賃或者是轉(zhuǎn)讓形式，這些未經(jīng)合理的法律程序在鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，增加了確定納稅人的難度。

3、實(shí)用土地面積的確認(rèn)問(wèn)題。土地使用稅征收的依據(jù)是持有政府部門(mén)下發(fā)的土地使用證書(shū)，土地使用面積是根據(jù)證書(shū)來(lái)落實(shí)的，對(duì)于那些沒(méi)有合法證書(shū)的，其往往是要求納稅者自己誠(chéng)實(shí)的申報(bào)應(yīng)納稅的土地面積。納稅人土地面積和使用權(quán)的證書(shū)不符往往是問(wèn)題所在，比如城鎮(zhèn)在規(guī)劃拆遷過(guò)程中土地是分期交付的。

4、跨地區(qū)土地使用稅的確定。在納稅人使用的土地不屬于管轄范圍內(nèi)的情況下，納稅人就要向土地所在地繳納相應(yīng)的土地使用稅。規(guī)定和執(zhí)行會(huì)存在一定的出入，一些簡(jiǎn)單的跨地區(qū)土地使用的征收較好執(zhí)行，對(duì)于那些縣和縣之間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)交界的地區(qū)，納稅時(shí)本應(yīng)在相關(guān)的稅收部門(mén)登記注冊(cè)后即可繳納土地使用稅。由于市、縣、鎮(zhèn)不同的財(cái)政體系，造成了交界地帶土地使用稅征收地點(diǎn)的不明確。

（二）城鎮(zhèn)土地使用稅征收中出現(xiàn)的問(wèn)題的對(duì)策

1、擴(kuò)大土地使用稅的征收范圍。城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，原來(lái)的土地使用稅的征收范圍就顯得相對(duì)狹小，為了應(yīng)對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并、合并后的改名情況，應(yīng)該把原來(lái)以市、縣、鎮(zhèn)為單位的征稅工作擴(kuò)大到我國(guó)所有的土地使用單位和個(gè)人，具體的稅收標(biāo)準(zhǔn)要依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況來(lái)劃定，劃定標(biāo)準(zhǔn)要充分體現(xiàn)公平合理的原則，征稅范圍擴(kuò)大后將更加有利于土地使用稅的征收。

2、因地制宜明確土地使用稅的納稅人。鄉(xiāng)鎮(zhèn)普遍存在所有權(quán)和使用權(quán)沒(méi)有改變的情況下，土地使用者將集體土地租賃或轉(zhuǎn)讓給了他人，以及在鄉(xiāng)鎮(zhèn)中那些靠經(jīng)營(yíng)自己的地產(chǎn)為主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源的人，這就需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況因地制宜的確定納稅人。針對(duì)租賃或轉(zhuǎn)讓?zhuān){稅人應(yīng)該為土地的實(shí)際使用者或者是單位；針對(duì)依靠經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)為主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源的，納稅人為利益歸屬者。

3、根據(jù)實(shí)際情況確定納稅人實(shí)際占用的土地面積。相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格核實(shí)納稅人的實(shí)際占用土地面積，在參考核實(shí)土地使用證書(shū)的前提下還要進(jìn)行調(diào)查實(shí)際面積，確定實(shí)際面積和核實(shí)面積是否一致，在不一致的情況下要以實(shí)際面積作為納稅的土地面積。

4、進(jìn)一步明確納稅地點(diǎn)，減輕納稅難度。隸屬于同一個(gè)納稅人的可使用的土地，分別在不同地區(qū)時(shí)，只需向土地所在地繳納土地使用稅即可，其他類(lèi)型的跨地區(qū)使用的土地需要在核實(shí)土地使用證書(shū)的前提下納稅人向其機(jī)構(gòu)所在地繳納相關(guān)土地使用稅即可。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅辦法中存在的問(wèn)題及對(duì)策

（一）城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅辦法中存在的問(wèn)題

1、從量計(jì)征計(jì)稅辦法中存在的問(wèn)題。從量計(jì)征是以自然面積為單位的計(jì)量單位，在實(shí)際的操作過(guò)程中，適用稅額幅度是根據(jù)該地區(qū)的實(shí)際情況來(lái)確定的，其中經(jīng)濟(jì)狀況是主要部分，由于該依據(jù)過(guò)于抽象化，在一定程度上增加了操作的難度，適用稅額的劃分在不同的地區(qū)存在著顯著的差別，這就為合理避稅提供了一個(gè)合理的契機(jī)，造成了我國(guó)稅收資金的流失。稅收是隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)的，其中具有很強(qiáng)的彈性，而現(xiàn)行的地稅性質(zhì)和相關(guān)規(guī)定并沒(méi)有體現(xiàn)出這種收入彈性。

2、沒(méi)有考慮納稅人經(jīng)營(yíng)行業(yè)的實(shí)際情況。每個(gè)行業(yè)都有自己的特點(diǎn)，不同的行業(yè)和當(dāng)?shù)氐氖姓闆r和經(jīng)濟(jì)狀況呈現(xiàn)出不同的關(guān)系。對(duì)于一些服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)其相關(guān)性較大，而那些民生行業(yè)則相關(guān)性差，現(xiàn)行的相關(guān)政策會(huì)時(shí)服務(wù)行業(yè)通過(guò)有利的經(jīng)營(yíng)環(huán)境不斷壯大，而那些相對(duì)穩(wěn)定的民生加工業(yè)來(lái)說(shuō)就弊大于利。

3、稅收制度過(guò)于冗雜。稅收制度要充分體現(xiàn)出可操作性、簡(jiǎn)單化的原則，在可操作的基礎(chǔ)上適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，通過(guò)科學(xué)的計(jì)稅原則，保障國(guó)家稅收工作的順利開(kāi)展。

（二）城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅辦法中出現(xiàn)問(wèn)題的對(duì)策

1、計(jì)稅采用有價(jià)值意義的從價(jià)計(jì)征。隨著我國(guó)土地管理體制的日趨成熟，各種體制的不斷完善，計(jì)稅依據(jù)采用從價(jià)的計(jì)量單位已經(jīng)符合要求。城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中，土地的同能越來(lái)越多，土地在交易市場(chǎng)中充當(dāng)了更多的角色，其中土地的價(jià)格也趨于市場(chǎng)化，為資產(chǎn)評(píng)估等事務(wù)所的發(fā)展提供了一個(gè)機(jī)遇。資產(chǎn)評(píng)估以及會(huì)計(jì)事務(wù)所可以為土地等提供一個(gè)合理的價(jià)值依據(jù)，在對(duì)市場(chǎng)行情評(píng)估后，能夠真實(shí)的反應(yīng)該土地的使用價(jià)值，有利于城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)量。

2、充分考慮納稅人的行業(yè)特點(diǎn)的同時(shí)計(jì)征附加稅。通過(guò)經(jīng)驗(yàn)法、專(zhuān)家評(píng)估法、相關(guān)分析法等確定納稅人所在行業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果系數(shù)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)效果系數(shù)確定附加稅率。經(jīng)營(yíng)效果系數(shù)是計(jì)稅過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，其能夠左右稅收的公平性，服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果系數(shù)應(yīng)大于那些相關(guān)性較小的民生制造業(yè)。與此同時(shí)可以在全國(guó)采用一種統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，是土地附加稅既有一致性。

3、統(tǒng)一稅率、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)扣除額度制，使得稅收制度更加簡(jiǎn)單，在科學(xué)性和實(shí)用性基礎(chǔ)上的改進(jìn)，有利于城鎮(zhèn)土地稅收的征收的計(jì)量，使計(jì)征過(guò)程更加的清晰明了。

參考文獻(xiàn)：

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    在最近稅收征管過(guò)程中，反映出許多房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅的政策和征管問(wèn)題。為保證三稅政策的貫徹執(zhí)行和稅源普查工作的順利開(kāi)展，現(xiàn)將有關(guān)政策和征管問(wèn)題進(jìn)一步明確如下，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。

    一、關(guān)于企業(yè)無(wú)原值房產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的確定問(wèn)題

    對(duì)于企業(yè)無(wú)房產(chǎn)原值或房產(chǎn)原值明顯偏低，且屬95年以前建造的房屋，仍按（87）市稅三字第334號(hào)文件規(guī)定房屋估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；95年（含95年）以后建造的房屋，企業(yè)自建房暫按下列房屋估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：鋼結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)的按每平方米1500元計(jì)算；磚混結(jié)構(gòu)按每平米1100元計(jì)算；磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)按每平米500元計(jì)算。對(duì)于企業(yè)外購(gòu)無(wú)房產(chǎn)原值或房產(chǎn)原值明顯偏低的房屋，由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類(lèi)房產(chǎn)核定。

    以上房?jī)r(jià)是按余值計(jì)算的，均不再減除30％。城市房地產(chǎn)稅比照此規(guī)定辦理。

    二、關(guān)于出租房屋租金收入的確定問(wèn)題

    納稅人出租房屋，作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的租金收入，是指出租方向承租方收取的所有收入，不包括能夠單獨(dú)計(jì)算，并上交有關(guān)部門(mén)的水、電費(fèi)用等。

    三、關(guān)于房屋附屬設(shè)備的確定問(wèn)題

    根據(jù)（87）市稅三字第334號(hào)文件“房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施”的規(guī)定精神，對(duì)于制冷供暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、電子防盜系統(tǒng)、閉路電視和有線電視系統(tǒng)等設(shè)施，應(yīng)一并計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅。

    四、關(guān)于季節(jié)性取暖鍋爐房征免稅問(wèn)題

    對(duì)于專(zhuān)門(mén)用于季節(jié)性取暖的鍋爐房，在停用期間，可比照房屋大修停用期間免征房產(chǎn)稅的政策，并依照京地稅二（1999）123號(hào)文件規(guī)定的程序辦理免征審批手續(xù)。

    五、關(guān)于未竣工已使用的房產(chǎn)征稅問(wèn)題

    根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局（87）財(cái)稅地字第008號(hào)“納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅”的規(guī)定精神，對(duì)于納稅人未竣工先使用的房產(chǎn)，應(yīng)自其使用之次月起，就其實(shí)際使用部分計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

    六、關(guān)于村委會(huì)出租房屋的納稅問(wèn)題

    對(duì)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅開(kāi)征范圍內(nèi)的村委會(huì)出租房屋，原則上由房屋產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)擁有人按房屋余值、土地面積繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅。為便于征管，在實(shí)際操作中可由承租人或?qū)嶋H使用人代繳稅款。

    七、關(guān)于下放房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策性減免稅審批權(quán)限問(wèn)題

    對(duì)于政策性減免的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，凡是減免稅額在10萬(wàn)元以下（包括10萬(wàn)元）的，可由各區(qū)縣地稅局審批，并報(bào)市地稅局備案；減免稅額在10萬(wàn)元以上的，仍按京地稅二（1999）123號(hào)文件規(guī)定的辦法執(zhí)行。

    八、關(guān)于對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)道路、綠地等公共用地征免城鎮(zhèn)地土使用稅問(wèn)題

    對(duì)于住宅小區(qū)內(nèi)道路、綠地等公共用地，可比照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》中“市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地免繳土地使用稅”的規(guī)定，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

    九、關(guān)于納稅人擁有部分房屋的產(chǎn)權(quán)，其城鎮(zhèn)土地使用稅如何計(jì)繳問(wèn)題

    對(duì)于納稅人擁有部分房屋的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)具體情況核定納稅人應(yīng)稅面積和應(yīng)納稅額。核定方法為：

    應(yīng)稅面積＝納稅人房屋建筑面積÷房屋總建筑面積×總占地總面積

    應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅面積×單位稅額標(biāo)準(zhǔn)

    十、關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，納稅人和納稅時(shí)間的確認(rèn)問(wèn)題

    在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，在承受方取得國(guó)有土地使用證之前，轉(zhuǎn)讓方為納稅人。為了便于征管，應(yīng)由土地實(shí)際使用人自其使用土地之次月起代繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

    十一、關(guān)于按評(píng)估價(jià)值計(jì)稅問(wèn)題的解釋

    京地稅二（1994）204號(hào)和京地稅（1998）795號(hào)文件中“對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行重估”，“將房產(chǎn)進(jìn)行重估”應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅是指，企業(yè)經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)認(rèn)證后將房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，按會(huì)計(jì)制度規(guī)定調(diào)整固定資產(chǎn)帳面房產(chǎn)原值后據(jù)此征稅。

    十二、關(guān)于城市房地產(chǎn)稅代繳義務(wù)人的確定問(wèn)題

    外籍個(gè)人、華僑和港澳臺(tái)同胞出租房屋，且不在房產(chǎn)所在地，并委托他人代管的，可由代管人或承租人協(xié)商，推薦一方為城市房地產(chǎn)稅代繳義務(wù)人。

    十三、關(guān)于普查中如何補(bǔ)稅和加收滯納金的問(wèn)題

    在稅源普查中，對(duì)查補(bǔ)入庫(kù)稅款應(yīng)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定，加收滯納金。對(duì)于納稅人按主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限主動(dòng)申報(bào)并按規(guī)定繳納稅款的，可暫不加收滯納金。對(duì)已加收的滯納金，不辦理退還手續(xù)。

    對(duì)普查中發(fā)現(xiàn)的應(yīng)繳未繳稅款和滯納金，應(yīng)在10月征期內(nèi)組織入庫(kù)。

篇6

為做好土地使用稅征收管理工作，根據(jù)市政府的《**市實(shí)施<中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>辦法》（*政令第119號(hào)）規(guī)定，現(xiàn)將我市征收土地使用稅有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、凡在我市各區(qū)（含**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、**港保稅區(qū)和**新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)）、各縣人民政府所在地及其建制鎮(zhèn)行政區(qū)劃范圍內(nèi)使用土地的納稅人，都應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅。

土地使用稅現(xiàn)行有效的政策規(guī)定，均適用于外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人。

二、土地使用稅以土地使用證確認(rèn)的面積為計(jì)稅依據(jù)。尚未核發(fā)土地使用證的，暫以土地管理部門(mén)出具的“土地出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┖贤被蚺鷾?zhǔn)用地文書(shū)等證明文件確認(rèn)的面積為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)際占用面積超出土地使用證確認(rèn)面積的土地，暫以土地管理部門(mén)出具的有關(guān)證明文件確認(rèn)的面積為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)土地管理部門(mén)尚不能確認(rèn)面積的應(yīng)稅土地，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)計(jì)稅。

三、凡坐落在土地計(jì)稅等級(jí)交界路段兩側(cè)的納稅人，依照其門(mén)牌號(hào)碼列明路段名稱(chēng)從高等級(jí)稅額計(jì)征土地使用稅。

**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、**港保稅區(qū)設(shè)立在其他區(qū)縣行政區(qū)劃范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，土地使用稅計(jì)稅等級(jí)的確定，按照其實(shí)際坐落地規(guī)定的計(jì)稅等級(jí)和適用稅額標(biāo)準(zhǔn)征收土地使用稅。

四、征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日滿1年的次月起，開(kāi)始繳納土地使用稅。

五、土地使用稅按年計(jì)算，每年分兩期繳納，分別為5月和11月。20**年度土地使用稅全年應(yīng)納稅款在11月份征收期內(nèi)一次性繳納。

六、土地使用稅由土地所在地（已辦理稅務(wù)登記）的地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征管。

七、各地方稅務(wù)局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地使用稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理。在征期前，要對(duì)納稅人的土地使用情況進(jìn)行信息采集。要求納稅人提供土地使用權(quán)證書(shū)及相關(guān)證明文件，同時(shí)填報(bào)《城鎮(zhèn)土地使用稅基礎(chǔ)信息采集登記表》（見(jiàn)附件1）。通過(guò)審核納稅人提供的證件資料，與土地管理部門(mén)提供的權(quán)屬資料信息進(jìn)行比對(duì)，對(duì)情況不清的，要進(jìn)行實(shí)地核查，使登記錄入的信息與實(shí)際情況相符，確保納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)準(zhǔn)確，切實(shí)提高土地使用稅的征管質(zhì)量。

篇7

一、清查的范圍

此次稅源清查的范圍是在全市行政區(qū)域內(nèi)所有城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人占用的土地，以宗地為單元調(diào)查各類(lèi)土地的權(quán)屬狀況以及稅收繳納情況。

二、基本政策

（一）納稅人

城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納；土地使用權(quán)權(quán)屬尚未確定，或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人繳納；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別繳納；在征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用人繳納。

（二）計(jì)稅依據(jù)

城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的應(yīng)稅土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照應(yīng)稅土地的等級(jí)，依據(jù)規(guī)定稅額計(jì)算征收。納稅人持有土地管理機(jī)關(guān)核發(fā)的土地使用證書(shū)的，以土地使用證書(shū)確認(rèn)應(yīng)稅土地面積并作為計(jì)稅依據(jù)；對(duì)尚未核發(fā)土地使用證書(shū)的納稅人，以宗地為單元，由土地所在地的主管地稅機(jī)關(guān)會(huì)同有關(guān)部門(mén)組織實(shí)地測(cè)量，以實(shí)際測(cè)定的應(yīng)稅土地面積為計(jì)稅依據(jù)。

三、清查的方式

此次清查工作主要采取“全面比對(duì)、重點(diǎn)實(shí)測(cè)”的方式，即各級(jí)地稅機(jī)關(guān)利用土地管理等部門(mén)地籍調(diào)查、土地清查和測(cè)繪等信息和數(shù)據(jù)，與納稅人申報(bào)的占地面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行全面比對(duì)；對(duì)于比對(duì)存在差異的土地，利用先進(jìn)的測(cè)量技術(shù)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，核實(shí)納稅人實(shí)際占地面積、應(yīng)稅土地面積和免稅土地面積，并依法處理；同時(shí)，對(duì)納稅人土地涉稅信息數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，完善城鎮(zhèn)土地使用稅稅源數(shù)據(jù)庫(kù)。

納稅人要積極配合主管地稅機(jī)關(guān)的清查工作，及時(shí)提供土地管理機(jī)關(guān)核發(fā)的土地使用證書(shū)等有關(guān)資料，協(xié)助地稅機(jī)關(guān)等部門(mén)做好實(shí)地測(cè)量等工作；各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要主動(dòng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)赝恋毓芾淼炔块T(mén)的工作聯(lián)系和協(xié)作，并搞好清查工作的宣傳和納稅服務(wù)等工作。

四、清查的時(shí)間

篇8

在對(duì)2013年某區(qū)本級(jí)稅收?qǐng)?zhí)行情況審計(jì)中，審計(jì)局對(duì)區(qū)地稅征收數(shù)據(jù)進(jìn)行審計(jì)。開(kāi)展計(jì)算機(jī)審計(jì)與一般的審計(jì)相似，主要是兩個(gè)階段，準(zhǔn)備階段和實(shí)施階段。本文以土地使用稅為例，介紹計(jì)算機(jī)審計(jì)的方法。

一、準(zhǔn)備階段

計(jì)算機(jī)審計(jì)在準(zhǔn)備階段主要是了解相關(guān)政策、數(shù)據(jù)采集以及了解各種數(shù)據(jù)之間的關(guān)系。從審計(jì)過(guò)程來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)備階段至關(guān)重要，只有先充分了解稅種的特點(diǎn)，比如征收標(biāo)準(zhǔn)、征收方式等政策，才能形成思路；只有對(duì)電子數(shù)據(jù)的了解，比如數(shù)據(jù)的格式、表與表之間的關(guān)系等，才能知道數(shù)據(jù)與法規(guī)的對(duì)應(yīng)關(guān)系，才能知道提取到的數(shù)據(jù)那些是審計(jì)人員應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)，才能知道數(shù)據(jù)能否通過(guò)加工分析出問(wèn)題。

（一）了解相關(guān)政策

查找相關(guān)法規(guī)，了解到城鎮(zhèn)土地使用稅是以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按年計(jì)算、分季繳納，向土地使用人征收，年稅額標(biāo)準(zhǔn)是：一級(jí)地段18元、二級(jí)地段12元、三級(jí)地段8元、四級(jí)地段3元。

（二）數(shù)據(jù)采集

打開(kāi)聯(lián)網(wǎng)審計(jì)系統(tǒng)，可以發(fā)現(xiàn)地稅數(shù)據(jù)庫(kù)中有基礎(chǔ)表與代碼表合計(jì)69張，將其全部導(dǎo)入到AO2011或者SQL Server數(shù)據(jù)庫(kù)中進(jìn)行分析。

（三）初步了解各種數(shù)據(jù)之間的聯(lián)系

在采集過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，“基礎(chǔ)表_稅款征收數(shù)據(jù)”里面包含了納稅人逐條登記的繳稅記錄，包含稅款的各種信息，比如納稅人名稱(chēng)、稅種、稅率、品目、稅款所屬期起、稅款所屬期止、實(shí)納稅額、稅務(wù)機(jī)構(gòu)等情況。這里，稅種、品目、稅務(wù)機(jī)構(gòu)等關(guān)鍵信息，都是用數(shù)字代碼表示?？梢园l(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)庫(kù)中還有稅種代碼表、品目代碼表、稅務(wù)機(jī)構(gòu)代碼表等，打開(kāi)后就可以查看相關(guān)的信息。比如打開(kāi)稅種代碼表，可以發(fā)現(xiàn)，“14”代表城鎮(zhèn)土地使用稅。了解了數(shù)據(jù)庫(kù)的整體結(jié)構(gòu)，就可以進(jìn)入實(shí)施階段了。

二、實(shí)施階段

這個(gè)階段是審計(jì)人員結(jié)合數(shù)據(jù)形成審計(jì)思路，利用計(jì)算機(jī)發(fā)現(xiàn)審計(jì)疑點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)審計(jì)目的過(guò)程。這里需要強(qiáng)調(diào)的是要結(jié)合數(shù)據(jù)的特點(diǎn)，審計(jì)組成員會(huì)提出各種各樣的審計(jì)思路，但是有些可以通過(guò)計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)，有些無(wú)法實(shí)現(xiàn)，還有些通過(guò)各種數(shù)據(jù)加工能夠?qū)崿F(xiàn)。這就需要審計(jì)人員之間的交流與溝通，通過(guò)取長(zhǎng)補(bǔ)短，信息共享，充分利用計(jì)算機(jī)技術(shù)，發(fā)揮審計(jì)人員的能動(dòng)性，產(chǎn)生審計(jì)思路。

比如，以未連續(xù)繳納土地使用稅的問(wèn)題為例，由于稅款征收數(shù)據(jù)對(duì)于繳稅地塊未設(shè)置時(shí)間連續(xù)的限制條件，而只是根據(jù)納稅人的申報(bào)材料記錄地塊繳稅期間，是否連續(xù)只能由人工判斷，這就容易產(chǎn)生未連續(xù)繳納的問(wèn)題?？梢杂幸韵聝煞N思路：

（一）審計(jì)思路：每條業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)都有土地使用稅稅款所屬期起、稅款所屬期止，根據(jù)數(shù)據(jù)的這個(gè)特點(diǎn)，可以利用in命令，來(lái)篩選出某個(gè)地塊在2012年繳稅、在2014年繳稅，但在2013年沒(méi)有繳稅的情況，可以作為疑點(diǎn)形成底稿。

第一步，可以將2012年土地使用稅的數(shù)據(jù)做成一個(gè)表，起名為“2012年土地使用稅情況表”。注意，中間表的名稱(chēng)要能夠直觀的體現(xiàn)表的內(nèi)容，否則當(dāng)表很多時(shí)，查找起來(lái)會(huì)很麻煩。2013年、2014年的數(shù)據(jù)也都單獨(dú)保存，分別形成表“2013年土地使用稅情況表”、“2014年土地使用稅情況表”。

第二步，用in命令從2012年土地使用稅情況表中，篩選出在2014年繳過(guò)稅而在2013年未繳稅的單位名稱(chēng)，將結(jié)果保存在另一張表上，“2012年2014年繳而2013年未繳土地使用稅的單位情況表”。所需的命令是：

select *

from 2012年土地使用稅情況表

where 納稅人名稱(chēng) in （select 納稅人名稱(chēng) from 2014年土地使用稅情況表） and 納稅人名稱(chēng) not in （select 納稅人名稱(chēng) from 2013年土地使用稅情況表）

第三步，回到原始表中，將這些單位所有的納稅記錄放于一個(gè)表中，然后人工檢查稅款所屬的起止時(shí)間，確認(rèn)問(wèn)題。所需的命令是：

select *

from 基礎(chǔ)表_稅款征收數(shù)據(jù)

where 納稅人名稱(chēng) in （select 納稅人名稱(chēng) from 2012年2014年繳而2013年未繳土地使用稅的單位情況表）

order by 納稅人名稱(chēng)，計(jì)稅依據(jù)

（二）審計(jì)思路：根據(jù)稅款所屬期起、稅款所屬期止，計(jì)算繳款所屬期并換算成月數(shù)，對(duì)于繳稅總月數(shù)不夠12個(gè)月的，列為疑點(diǎn)。

第一步，主要分析2013年土地使用稅數(shù)據(jù)。先對(duì)數(shù)據(jù)的初步處理，根據(jù)稅款所屬期起、止時(shí)間，計(jì)算出繳款天數(shù)，保存為“2013年土地使用稅繳款所屬天數(shù)表”。具體命令是：

select 納稅人名稱(chēng)，稅款所屬期起，稅款所屬期止，

DATEDIFF（DAY，CAST（稅款所屬期起 AS DATETIME） ， CAST（稅款所屬期止 AS DATETIME）） +1 AS 繳款所屬天數(shù)，實(shí)納稅額，計(jì)稅依據(jù)

from 2013年土地使用稅情況表

where 品目代碼 like '140%'

order by 納稅人名稱(chēng)

這里，用cast命令是將文本格式變?yōu)槿掌诟袷?，以便進(jìn)行天數(shù)的計(jì)算；“+1”有利于以后的計(jì)算。

第二步，將土地使用稅所屬期的天數(shù)換算成按月計(jì)算的月數(shù)，保存為“2013年土地使用稅繳款所屬月數(shù)表”。具體命令是：

select 納稅人名稱(chēng)，稅款所屬期起，稅款所屬期止，繳款所屬天數(shù)/30， as 繳款所屬月數(shù)，實(shí)納稅額，計(jì)稅依據(jù)

from 2013年土地使用稅繳款所屬天數(shù)表

這樣篩選出的結(jié)果就是月數(shù)表，但這時(shí)顯示的月數(shù)中有0，這是不符常理的。經(jīng)分析，在“繳款所屬天數(shù)”+2，可解決這樣的問(wèn)題，命令修改為：

select 納稅人名稱(chēng)，稅款所屬期起，稅款所屬期止，（繳款所屬天數(shù)+2）/30 as 繳款所屬月數(shù)，實(shí)納稅額，計(jì)稅依據(jù)

from 2013年土地使用稅繳款所屬天數(shù)表

第三步，將各單位繳納的土地使用稅的繳款所屬期進(jìn)行分組匯總，計(jì)算繳款總月數(shù)，是12整數(shù)倍的都是正常繳稅的單位，將總月數(shù)小于12的單位作為疑點(diǎn)，保存在“2013年土地使用稅繳稅期間小于12的單位匯總表”。具體命令是：

select 納稅人名稱(chēng)，稅款所屬期起，稅款所屬期止，sum（繳款所屬月數(shù)），實(shí)納稅額，計(jì)稅依據(jù)

from 2013年土地使用稅繳款所屬月數(shù)表

group by 納稅人名稱(chēng)

第四步，將篩選出的單位返回原始數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行校對(duì)，以確認(rèn)問(wèn)題。具體命令是：

select *

from 基礎(chǔ)表_稅款征收數(shù)據(jù)

where 納稅人名稱(chēng) in （select 納稅人名稱(chēng) from 2013年土地使用稅繳稅期間小于12的單位匯總表）

order by 納稅人名稱(chēng)，計(jì)稅依據(jù)，稅款所屬期起

篇9

據(jù)了解，目前三地均是房東自愿前往稅務(wù)部門(mén)自行申報(bào)并納稅(可到街道辦事處辦理)，并沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行，因此不少房東對(duì)此并不重視。但專(zhuān)家提醒，依法納稅不但是每個(gè)公民應(yīng)盡的責(zé)任，同時(shí)還能夠有效保護(hù)房東自身的權(quán)益。

出租房多為繳納綜合稅

目前京滬穗三地針對(duì)房屋出租情形，大都采用綜合稅的方式進(jìn)行計(jì)征。

按照相關(guān)法律規(guī)定，個(gè)人出租房屋，應(yīng)攜帶房屋所有權(quán)證或房產(chǎn)共有權(quán)證、國(guó)有土地使用證和租房合同等有關(guān)資料，主動(dòng)到房屋所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

相關(guān)人士表示，目前出租住宅所涉及到的稅種包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、個(gè)人所得稅等7種稅費(fèi)。

記者了解到，如果以分稅種計(jì)征方式納稅，其稅費(fèi)將會(huì)占到房租收入中的很大一部分，有業(yè)內(nèi)人士做過(guò)測(cè)算，房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等7種稅種全部繳清，月租金將會(huì)減少近三成。其中房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅為“大頭”，稅額分別為12％、5％和20％(出租過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)可在稅前扣除)，這顯然對(duì)房東不利。北京中原市場(chǎng)研究部有關(guān)人士給記者舉例說(shuō)，如以出租中關(guān)村一套公寓，月租金收入為5000元，就這3種稅費(fèi)，需支出將近11100元，占月租金收入的兩成多。

因此在樓市處于低迷狀態(tài)時(shí)期，國(guó)家為了刺激房產(chǎn)投資，相關(guān)部門(mén)曾在2001年調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策，對(duì)以市場(chǎng)價(jià)出租的個(gè)人用房，其營(yíng)業(yè)稅按租金3.3％征收，房產(chǎn)稅按4％征收，個(gè)人所得稅扣除相關(guān)費(fèi)用按10％征收。例如同樣以中關(guān)村這套公寓房為例計(jì)算，每月租金在5000元左右，需要繳納的稅費(fèi)為736元，較全額繳納支出可減少三成多(具體計(jì)算公式可見(jiàn)表1)。

國(guó)家即使調(diào)整了住房租賃市場(chǎng)的稅收政策，但是對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，還是極為不利的。還是以上述案例計(jì)算，僅營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅三項(xiàng)稅費(fèi)之和，便占到月租金收入的14.7％，如果再加上教育附加、城建稅以及印花稅等，接近16％。

據(jù)了解，各地均是本著納稅人自愿和不增加稅負(fù)的原則，確定分稅種計(jì)征或按綜合征收率計(jì)征方式。因此，出于合理避稅原則，目前各地均按綜合征收率計(jì)征方式來(lái)繳納稅費(fèi)，由各地財(cái)稅部門(mén)具體制定綜合征收稅率。記者撥打京滬穗三地財(cái)稅咨詢電話得知，目前北京、上海租房綜合稅率相同，均為5％；廣州有所不同，分三段征收，稅率分別為4％、8％和10％。雖然各地均表示需征收城鎮(zhèn)土地使用稅，但是北京、廣州尚未明確強(qiáng)制征收，而上海財(cái)稅部門(mén)近期則已對(duì)該稅種進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，只是恢復(fù)開(kāi)征日期尚未確定下來(lái)。

上海：房東稅負(fù)將增加

據(jù)了解，由于上海即將對(duì)租房行為恢復(fù)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，因此上海房東出租房屋稅負(fù)將會(huì)增加。至于增加的幅度有多大，這要根據(jù)出租房占地面積或分?jǐn)偯娣e的大小來(lái)確定。

近日，上海公布了《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅做出了相應(yīng)調(diào)整。雖然城鎮(zhèn)土地使用稅的調(diào)整，將加大囤地開(kāi)發(fā)商的成本，但對(duì)于滬上出租房屋的房東來(lái)說(shuō)，也不是一個(gè)好消息，因?yàn)閺囊欢ǔ潭壬蟻?lái)說(shuō)，這部分稅費(fèi)的征收，肯定會(huì)加大房東的稅負(fù)。

據(jù)了解，上海城鎮(zhèn)土地使用稅按照區(qū)域不同共分6級(jí)，其中內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域?yàn)橐恢寥?jí)；內(nèi)環(huán)線以外外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域分布二至四級(jí)；外環(huán)線以外區(qū)域三至六級(jí)。各級(jí)土地每平方米年稅額分別為1.5元至30元不等，其中30元的收稅標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的是內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的部分土地(具體見(jiàn)表2)。

記者從上海部分地區(qū)財(cái)稅部門(mén)了解到，雖然相關(guān)政策已經(jīng)出臺(tái)，但是具體的實(shí)施細(xì)則尚未公布，如各納稅等級(jí)區(qū)域的具體范圍尚未確定，因此該稅種何時(shí)開(kāi)征，目前尚無(wú)法得知。

那么房東出租房稅負(fù)增加幅度有多大呢?這要根據(jù)物業(yè)的占地面積或者分?jǐn)偯娣e來(lái)確定。下面結(jié)合具體案例來(lái)進(jìn)行解析。如上海的李先生出租位于靜安區(qū)內(nèi)一套面積為100平方米房產(chǎn)，租期一年，每月租金收入為6000元，一年的租金收入為72000元。按照目前通行的做法，以5％的標(biāo)準(zhǔn)征收綜合稅，那么李先生需繳納綜合稅3600元；此外，還需要按租賃合同金額的0.1％繳付印花稅，金額就是72元。兩個(gè)稅合計(jì)，共3672元。

如何確定土地使用稅額，需要具體計(jì)算出租房的占地面積或分?jǐn)偟耐恋孛娣e，還需要按納稅等級(jí)范圍確定每平方米土地使用稅的納稅金額。高層住宅樓一套出租房的土地分?jǐn)偯娣e，往往不到建筑面積的十分之一。假定李先生的房產(chǎn)是處于一級(jí)區(qū)域內(nèi)的高層住宅，土地分?jǐn)偯娣e為10平方米，那么其土地使用稅為300元。相比較而言稅負(fù)約增加8％。但如果假定李先生的房產(chǎn)為新式里弄，此類(lèi)房產(chǎn)由于層數(shù)很少，因此土地分?jǐn)偯娣e相應(yīng)較多，假定為50平方米，那么他應(yīng)該繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)為1500元，稅負(fù)約增加41％。

由此可見(jiàn)，出租房稅負(fù)增加受到土地分?jǐn)偯娣e大小的影響較大，分?jǐn)偯娣e越大，稅負(fù)增幅也越大?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，此后帶院落的獨(dú)幢別墅，因?yàn)橥恋厥褂每偯娣e超過(guò)建筑面積，以及帶院落的二層公寓房(其土地分?jǐn)偯娣e可能與建筑面積相近)，其稅費(fèi)成本受城鎮(zhèn)土地使用稅影響最大。當(dāng)然，稅負(fù)增加幅度同時(shí)還要受到土地納稅等級(jí)的影響，如李先生的房產(chǎn)位于二級(jí)區(qū)域，雖然其土地分?jǐn)偯娣e為50平方米，但是繳納的土地使用稅為1000元，稅負(fù)增加27％，低于一級(jí)區(qū)域水平(模擬計(jì)算可見(jiàn)表3)。

北京：按5％稅率征收

記者撥通北京財(cái)稅咨詢電話得知，目前北京地區(qū)針對(duì)房屋出租情形征收優(yōu)惠綜合稅，稅率為5％。

據(jù)北京中原法務(wù)部有關(guān)人士介紹，在2004年之前，北京針對(duì)個(gè)人出租房屋的行為，征收包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等7種稅費(fèi)。

2004年4月，北京市地方稅務(wù)局修訂個(gè)人出租房屋管理辦法，其中改變最大的就是提出對(duì)個(gè)人出租房屋應(yīng)征收的各項(xiàng)稅費(fèi)可選擇兩種方式計(jì)算繳納，其一是按照政策規(guī)定的分稅種計(jì)算繳納，其二是按照綜合征收率計(jì)征，并確定稅率為5％。而北京市地稅局同時(shí)說(shuō)明，納稅人可以根據(jù)自愿和不增加稅負(fù)的原則自行選擇，因?yàn)榉侄惙N計(jì)征稅負(fù)明顯高于按綜合征收率計(jì)征的方式，因此實(shí)際上從此之后，北京針對(duì)個(gè)人出租房屋的行為，稅負(fù)為租金的5％。

在今年年初，北京市地稅局再次下發(fā)通知，重申個(gè)人出租房屋稅負(fù)為5％，并指出其中4.5％為各地方稅費(fèi)，0.5％為個(gè)人所得稅。

廣州：出租豪宅征收10％

在廣州出租自有房屋，稅負(fù)隨著租金的不同而不同，其中出租租金較高的豪宅，則要承擔(dān)最高的稅率，達(dá)到10％。

與北京上海相比，廣州個(gè)人出租房屋計(jì)算繳納稅費(fèi)方式有所區(qū)別。北京、上海采用的是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，即不管物業(yè)租金收入高低，都統(tǒng)一為綜合征收率，但廣州卻是區(qū)別對(duì)待，具體表現(xiàn)為租金越高，稅負(fù)也就越重。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房產(chǎn)稅；土地稅；難點(diǎn)

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占財(cái)政收入的比例逐年增長(zhǎng)，成為國(guó)家稅收收入的重要組成部分之一。在房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅款中，房產(chǎn)稅和土地稅只占很小的比例。盡管如此，由于征納雙方對(duì)相關(guān)政策的理解有偏差。房土兩稅繳納存在一些不規(guī)范和不正確的問(wèn)題。

一、目前房土兩稅的常見(jiàn)疑難問(wèn)題

（一）土地稅的納稅義務(wù)截止日期

目前，有三種情況，1、以簽訂商品房銷(xiāo)售合同的時(shí)間為截止日期：2、以商品房銷(xiāo)售合同約定的交房日期為截止日期：3、以房產(chǎn)證辦理完畢的日期為截止日期。

（二）房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題

即房產(chǎn)原值的確定依據(jù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)原值的確定較為隨意，往往以暫估價(jià)值入賬，缺乏合理的證據(jù)。還有一種情況，即物業(yè)公司使用的辦公場(chǎng)所中，存在自用和出租的現(xiàn)象，這時(shí)房產(chǎn)稅、土地稅的納稅主體、房產(chǎn)原值及占地面積的合理劃分等問(wèn)題成為焦點(diǎn)。

（三）地下車(chē)庫(kù)（停車(chē)場(chǎng)）的房土兩稅是否應(yīng)繳納？應(yīng)如何繳納？

二、關(guān)于房土兩稅的分析和建議

要解決和規(guī)范上述問(wèn)題，需從以下幾方面進(jìn)行分析和梳理。

（一）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生與截止時(shí)間判定

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）規(guī)定，一是對(duì)納稅人自建、委托施工及開(kāi)發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間.由納稅人從取得土地使用權(quán)合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：二是合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：三是是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的依據(jù)。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，從什么時(shí)間確定終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅也是納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。一是如果合同約定了交房時(shí)間，以交房時(shí)間為截止日期：未能履約時(shí)，則以實(shí)際交付時(shí)判定終止繳納：二是如果合同沒(méi)有約定交房時(shí)間，則按房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末終止納稅。具體判定，則應(yīng)從開(kāi)發(fā)商將住戶鑰匙交給購(gòu)房人時(shí)作為終止繳納土地使用稅的時(shí)間。三是如果購(gòu)房人遲遲不交接，也可以公告交房時(shí)間為準(zhǔn)。在實(shí)際計(jì)算過(guò)程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供具有政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)資質(zhì)的單位出具的實(shí)測(cè)建筑面積。

還有兩個(gè)問(wèn)題須注意，1、在開(kāi)始確定應(yīng)稅土地面積時(shí)，應(yīng)扣除企業(yè)自用的房產(chǎn)占用的土地面積。2、如果物業(yè)用房有對(duì)外出租的房產(chǎn)，應(yīng)合理劃分并扣除實(shí)際占地面積。以上兩條占地面積需另行計(jì)算繳納土地稅。

（二）自用房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)判定

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供自用房產(chǎn)真實(shí)合理的建筑成本和建成時(shí)間，建筑成本應(yīng)以建設(shè)方和施工方結(jié)算的工程金額做為參照，由具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具審定結(jié)論。

根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字[1986]第8號(hào)）規(guī)定，自建房屋，自建成次月起繳納房產(chǎn)稅。委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)次月起繳納房產(chǎn)稅：在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用的，自使用次月起繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）文件第三條規(guī)定，“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。”房產(chǎn)原值不僅包括地價(jià)，還應(yīng)包括開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用。文件最后規(guī)定“本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行”。執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（包括（小企業(yè)會(huì)計(jì)制度））的企業(yè)，地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的原則和新文件是一致的，應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。換句話說(shuō)，執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（包括（小企業(yè)會(huì)計(jì)制度））的企業(yè)，原來(lái)地價(jià)如未計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅本身就是錯(cuò)誤的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整追征，要注意并不是財(cái)稅[2010]121號(hào)文公布之后才執(zhí)行。執(zhí)行新準(zhǔn)則企業(yè)，地價(jià)和房產(chǎn)原值分開(kāi)核算，財(cái)稅[2010]121號(hào)文件公布前地價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，文件公布后才需按規(guī)定將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，也就是和執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（包括（小企業(yè)會(huì)計(jì)制度））的企業(yè)適用稅法得到了統(tǒng)一。這與《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》財(cái)稅（2008）152號(hào)文件第一條“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問(wèn)題”中的第一項(xiàng)“房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算”的規(guī)定并不矛盾。

（三）地下停車(chē)場(chǎng)應(yīng)區(qū)分不同情況判定是否繳納房土兩稅

1.地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬界定問(wèn)題，有三種情形：

（1）停車(chē)場(chǎng)在小區(qū)房屋銷(xiāo)售時(shí)未按公建面積公攤，停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)業(yè)主出售或出租。

（2）如果開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售小區(qū)房屋時(shí)已將地下停車(chē)場(chǎng)按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

（3）地下停車(chē)場(chǎng)是利用人防工程建造的，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。

2.地下停車(chē)場(chǎng)的建造形態(tài)，有兩種情形：

（1）單獨(dú)建造的，獨(dú)立于整體建筑之外的地下停車(chē)場(chǎng)。

（2）與整體建筑連為一體的地下停車(chē)場(chǎng)。

3.根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》財(cái)稅（2005）181號(hào)文件和《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》財(cái)稅[2009]128號(hào)文件的規(guī)定，結(jié)合上述情況加以說(shuō)明：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)能辦理地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)證，擁有完全產(chǎn)權(quán)，應(yīng)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理，除非房企將地下車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)做自有資產(chǎn)對(duì)外出租，否則不征房產(chǎn)稅。如果是獨(dú)立的地下車(chē)庫(kù)，不論是出售或出租，按照應(yīng)征稅款的50%征收土地使用稅。

（2）地下停車(chē)場(chǎng)應(yīng)作為公共配套設(shè)施處理，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，如果小區(qū)業(yè)主需要使用該停車(chē)位，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或同經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，根據(jù)財(cái)稅[2005]181號(hào)的規(guī)定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。此時(shí)，應(yīng)比照商場(chǎng)出租柜臺(tái)的處理方法按建造成本征收房產(chǎn)稅。同樣道理，如果是獨(dú)立的地下車(chē)庫(kù)，應(yīng)征收土地使用稅。