導語：如何才能寫好一篇城鎮(zhèn)土地使用稅，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    -----------------------------------

    一級       m2     10

    二級       m2     8

    三級       m2     6

    四級       m2     4

    五級       m2     1

    六級       m2     0.50

    說明：1.依據(jù)國務院[1998]第17號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)使用稅暫行條例》，京政發(fā)[1998]115號《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉辦法》，1995年6月22日第60次市政府常務會議通過《關于印發(fā)〈北京市調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅部分土地等級稅額方案〉的通知》。

          2.新征用的耕地自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅，新征用的非耕地自批準征用次日起繳納土地使用稅。

          3.北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分級范圍

            一級土地：王府井大街、東長安街、東單北大街、東四南大街、天安門廣場兩側、前門箭樓兩側、隆福寺街、建國門內(nèi)大街、北京  站前廣場、西長安街、西單北大街、西四南大街、復興門內(nèi)大街、前門大街(箭樓至珠市口)、大柵欄街。

            二級土地：東四西大街、東四北大街、雍和宮大街、東安門大街、金魚胡同、帥府園胡同、霞公府街、北京站東街、北京站西街、  北京站街、崇文門內(nèi)大街、安定門內(nèi)大街、安定門東大街、安定門西大街、東直門南大街、東直門北大街、朝陽門南大街、朝陽門北大街、建國門南大街、建國門北大街、鼓樓東大街、交道口東大街、東直門內(nèi)大街、地安門東大街、路、東四十條、景山后街、景山前街、美術館后街、美術館東街、燈市口大街、朝陽門內(nèi)大街、五四大街、東黃城根南街、南河沿大街、北河沿大街、南池子大街、北池子大街、臺基廠大街、東交民巷、西交民巷、正義路、東華門大街、國子監(jiān)街、東直門南大街、東直門北小街、紅星胡同、朝陽門南小街、朝陽門北小街、地安門外大街、西四北大街、新街口南大街、新街口北大街、西直門內(nèi)大街、宣武門內(nèi)大街、德勝門東大街、德勝門西大街、西直門南大街、阜成門南大街、阜成門北大街、復興門南大街、復興門北大街、鼓樓西大街、地安門西大街、護國寺街、西黃城根北街、西什庫大街、西四東大街、地安門內(nèi)大街、文津街、西安門大街、府右街、北新華街、西華門大街、佟麟閣路、太平橋大街、趙登禹路、阜成門內(nèi)大街、阜成門外大街、舊鼓樓大街、辟才胡同、西便門內(nèi)大街、前門東大街、前門西大街、崇文門東大街、崇文門西大街、崇文門外大街、西花市大街、鮮魚口街、天橋南大街、西打磨廠、幸福大街、天壇路、體育館路、光明路、珠市口東大街、永定門內(nèi)大街、東花市斜街、白橋大街、天壇路、體育館路、光明路、珠市口東大街、永定門內(nèi)大街、東花市大街、東花市斜街、白橋大街、夕照寺街、龍?zhí)堵?、天壇東路、廣渠門內(nèi)大街、宣武門外大街、宣武門東大街、宣武門西大街、廊坊頭條、珠寶市街、糧食店街、琉璃廠東街、琉璃廠西街、騾馬市大街、珠市口西大街、廣安門內(nèi)大街、南新華街、虎坊路、西河沿街(前門)、長椿街、永安路、右安門內(nèi)大街、南橫西街、棗林前街、陶然亭路、白紙坊東街、白紙坊西街、南菜園街、南線閣街、菜園街、北線閣街、右安門內(nèi)大街、白廣路、愧柏樹街、牛街、太平街、北緯路、南橫東街、北海公園、景山公園、中山公園、勞動人民文化宮、故宮、大觀園、動物園、紫竹院公園、陶然亭公園、天壇公園、龍?zhí)逗珗@、內(nèi)營業(yè)、出租房占地。

           三級土地：和平里東街、安定門外大街、東直門外斜街、香河園街、和平里北街、德勝門外大街、新街口外大街、月壇南街、南禮士路、月壇北街、復興路、復興門外大街、三里河路、西直門外大街、三里河東路、展覽館路、車公莊大街、車公莊西路、北禮士路、安德路、廣渠門外大街、永定門外大街、西便門外大街、廣安門外大街、蓮花池東路、北蜂窩路、手帕口北街、手帕口南街、右安門外大街、廣安門南濱河路、馬家堡路、安樂林路、馬蓮道路、右安路、工人體育場北路、工人體育場東路、東大橋路、新東路、建國門外大街、朝陽門外大街、勁松路、北三環(huán)東路、勁松南路、羊坊淀路、白云路、阜成路、首都體育館南路、紫竹院路、白石橋路、光華路、新源街、新源南路、西土城路、學院南路、高粱橋路、蒲黃榆路、右安路、東三環(huán)路、西三環(huán)路、南三環(huán)路、北三環(huán)中路、北三環(huán)西路、從東便門向北沿東二環(huán)、北二環(huán)、西二環(huán)到西便門沿護城河向南、向東、向北至東便門范圍內(nèi)一、二級土地以外的其他地區(qū)。

           四級土地：三環(huán)路以內(nèi)一、二級土地以外的其他地區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)政府所在地街道辦事處的行政區(qū)域。

篇2

第二條在本省城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照《條例》和本辦法的規(guī)定繳納土地使用稅。

城市、縣城、建制鎮(zhèn)的具體征稅范圍，由市、縣人民政府根據(jù)依法批準的城市規(guī)劃和建制鎮(zhèn)規(guī)劃確定。工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各州（地、市）人民政府確定。

第三條土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。

納稅人或者地方稅務機關對納稅人實際占用土地面積有異議的，以國土資源管理部門組織測量的結果為準。

第四條土地使用稅由土地所在地的地方稅務機關負責征收。

第五條本省土地使用稅適用稅額幅度，依照《青海省城鎮(zhèn)土地使用稅稅額表》的規(guī)定執(zhí)行。

第六條市、縣人民政府應當按照《青海省城鎮(zhèn)土地使用稅稅額表》所列土地等級和稅額幅度，根據(jù)當?shù)厥姓ㄔO狀況、經(jīng)濟繁榮程度等條件，制定適用等級的具體范圍和相應的適用稅額標準，經(jīng)州（地、市）人民政府審核后，報省人民政府批準執(zhí)行。

第七條占用下列土地免繳土地使用稅：

（一）《條例》第六條所列土地；

（二）經(jīng)批準開荒整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅10年；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定免繳土地使用稅的其他用地。

第八條除《條例》第六條及本辦法第七條規(guī)定外，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由所在地地方稅務機關審核后，按照稅收管理權限審批。

第九條單位和個人將下列免繳土地使用稅的土地用于生產(chǎn)經(jīng)營或者建房出租的，應當從改變土地用途或者出租土地使用權的次月起繳納土地使用稅：

（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；

（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；

（五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

（六）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

第十條土地使用稅按年計算、分季繳納。分季繳納的稅款應于季度末10日內(nèi)繳納。

納稅人年繳納稅額在5000元（含5000元）以下的，實行全年一次性繳納，繳納時間為每年第一季度末10日內(nèi)。

第十一條納稅人應當在地方稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)，將實際占用土地的權屬、位置、面積、用途等情況，如實向所在地的地方稅務機關申報。新征用的土地和納稅人住址變更、土地使用權發(fā)生變動的申報期限為30日。

國土資源管理部門應當及時向土地所在地的地方稅務機關提供土地權屬變更、實際占用土地面積等相關信息資料，配合地方稅務機關做好土地使用稅的征管工作。

第十二條土地使用稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》、《條例》及本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

篇3

關鍵詞：城鎮(zhèn) 土地使用稅 納稅人

近些年，如何確定城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人一直是人們討論的熱點話題。 隨著城鎮(zhèn)土地使用形式的多樣化，人們對城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的界定出現(xiàn)了分歧，由此引發(fā)的紛爭也逐漸增多。無論人們看待城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的身份，在我國的現(xiàn)行稅法范圍內(nèi)，所有占有城鎮(zhèn)土地的納稅人，都應該依法履行其城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務。無論納稅人是合法占用城市土地還是非法占用，或者是納稅人全部繳納土地轉讓金，亦或是把土地 用作抵押，全都不能對城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的確認及納稅義務的履行產(chǎn)生影響。

一、城鎮(zhèn)土地使用稅、納稅人及計稅依據(jù)

（一）土地使用稅

所謂的城鎮(zhèn)土地使用稅就是指在某個特定城市、建制鎮(zhèn)以及某些工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的個人與單位，按照所占土地的實際面積與相關稅法來來征收的稅費。對城鎮(zhèn)土地使用者征收稅費，是為了強化土地管理，使城鎮(zhèn)土地利用規(guī)范化，將土地級差控制在合理范圍內(nèi)，提高土地利用率。

（二）納稅人

城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人通常包括以下幾種：具有特定區(qū)域土地使用權的單位或個人；盡管某些單位或個人擁有了土地使用權，但是不知土地所在地，此時土地的實際使用者或者代管人需要承擔稅費，即土地使用的納稅人；未能確定土地使用權或者使用權限存在糾紛的，則土地實際使用者為納稅人；如果土地使用權雙方共有，共有方都是土地的納稅人，分別承擔稅費。 另外，還包括內(nèi)資企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關、社會團體、外商投資企業(yè)年外國企業(yè)的在華機構、軍隊以及其他單位。

（三）計稅依據(jù)

納稅人需要對實際占用的土地進行征稅， 把測定面積作為計稅依據(jù)，比較適用于由省、市、自治區(qū)及直轄市政府確定的單位組織測定土地面積的納稅人；尚未組織測量土地面積，但是擁有當?shù)卣撞款C發(fā)的土地使用證書的納稅人則可以把證書上確認的土地面積作為計稅依據(jù)；而對于那些沒有核實頒發(fā)城市土地使用證書的納稅人，則是要以申報的土地面積為計稅依據(jù)。關于稅率的規(guī)定，采用地區(qū)幅度的差別稅額， 每年每稅額為：大城市1.5-30元/m3，中等城市1.2-24元/ m3 ，小城市0.9-18元/m3 ，縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)則是0.6-12元 /m3。對于一些經(jīng)濟發(fā)展較為落后的地區(qū)，可以根據(jù)實際情況調(diào)整稅額，但是最低稅額不能低于標準要求中最低稅額的30%，而對于經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)，可以適當提高稅額，但必須要經(jīng)過當?shù)刎斦块T的批準許可。

二、城市土地使用情況及意見分歧

現(xiàn)階段，城鎮(zhèn)土地使用出現(xiàn)了多種形式，例如有些城市、縣城的政府會剝奪占用改制企業(yè)的土地，并以地方政府或者是資產(chǎn)管理辦公室的名義再次把土地出租給改制后的大型企業(yè)，按照土地平米數(shù)來征收土地使用費用、土地租賃費用；在停產(chǎn)企業(yè)土地的處理過程中，一些地方政府會重新租賃給新興發(fā)展起來的企業(yè)，這些企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)擁有土地使用權，而政府則用這部門租金來解決原停產(chǎn)企業(yè)職工的生活費用問題；另外，還有一些企業(yè)把自己擁有的房屋后者土地向其他企業(yè)出租，并按照季度或者月份來收取租金。

針對當前城鎮(zhèn)土地使用中存在的問題，各方存在意見分歧。根據(jù)我國城鎮(zhèn)土地使用條例和相關規(guī)定，人們存在分歧的焦點是城鎮(zhèn)土地使用納稅人是擁有土地使用權的使用者還是土地擁有者？在我國的稅務領域，存在不同分歧，一方認為城鎮(zhèn)土地出租者應該是土地使用納稅人，主要原因是出租者擁有土地的使用權，盡管把土地進行了出租，但實際上這也是使用土地的另一種形式；另一方則認為，土地的承租者應該是納稅人，因為承租者才是城鎮(zhèn)土地的實際使用者，雖然沒有辦理土地使用憑證，但事實上擁有相應的使用權，盡管與相關部門簽訂了租賃合同，也繳納一定數(shù)目的租金，但是土地的真正使用者，應該成為法定的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。而土地稅的實際納稅人則認為，應該根據(jù)城鎮(zhèn)土地的實際情況來確定與劃分納稅人，而不能只是根據(jù)土地的使用權或者擁有者來確定。對于那些已經(jīng)改制的企業(yè)，在對原有土地，需要由當?shù)卣栈?，并對土地進行出租或者生產(chǎn)經(jīng)營等處理，使用方需要按照相關規(guī)定，在一定期限內(nèi)繳納相應租金，由此看來，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人實際上應是收取到租金的當?shù)卣?，也可以是隸屬于政府的當?shù)刭Y產(chǎn)管理辦公室。如果企業(yè)自行把閑置的土地、房屋等進行出租給，并收取相應的租金，此時，出租企業(yè)則要擔任土地使用稅的納稅人，要盡申報納稅的義務。

三、確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的建議

之所以會對城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人產(chǎn)生不停休止的討論，主要是對“土地使用”有不同的理解。簡單分析，無論采用何種方式與方法使土地發(fā)揮出其應有的價值，使土地產(chǎn)生了增值和財富效應，都應該視為使用了土地。土地稅的納稅人使土地直接用于生產(chǎn)，是一種使用行為，而把土地出租，獲得了一定租金，這也是一種使用，主要原因是在出租的過程中，取得了收益。

在土地使用權限屬性上，稅務機關應該做出明確規(guī)定。當?shù)囟悇諜C關需結合土地管理部門所提供出的相關資料，來對城鎮(zhèn)土地的使用權限進行認真分析，結合土地稅的相關規(guī)定，擁有或者是可以辦理土地使用權證，并且擁有土使用權限者為土地使用稅的納稅人，而沒有土地使用權證或者土地使用權限不明的，則應該把土地的實際使用者視為土地稅納稅人。

為了進一步明確使城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，需要完善相關規(guī)定，對城鎮(zhèn)土地使用權限、納稅人及納稅標準進一步詳細規(guī)劃與確定。對于土地轉讓或者是對合同進行轉讓，雙方當事人事先應該約定好土地的交付時間，防止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人不明或納稅義務滯后或提前現(xiàn)象的出現(xiàn)；若土地交付的實際時間要比合同約定的時間提前，則要以土地交付的實際時間來確定納稅人納稅義務的發(fā)生時間，若土地交付的實際時間要比合同約定的時間延遲，納稅人在應該向有關部門遞交土地延遲交付的證明，地稅部門則應該根據(jù)相關手續(xù)與程序來重新確定土地使用稅納稅人發(fā)生納稅義務的時間。如果不能夠提交有權部門的出具的相關證明，當?shù)囟悇詹块T，則應該嚴格按相關財稅文獻規(guī)定來確定土地使用稅納稅人的義務發(fā)生時間。除此之外，為了加強對城鎮(zhèn)土地使用稅費的管理，相關部門需要強化立法工作，在稅法上對城市土地使用者、土地使用權限、土地使用稅及納稅人等方面做出詳細、具體的規(guī)定。納稅單位如果無償使用其他納稅單位土地，此時則應該由無償使用人繳納城鎮(zhèn)土地的使用稅費，與此同時要與房地產(chǎn)稅納稅人的口徑保持一致。總之，無論是單位還是個人，要對城鎮(zhèn)土地使用稅及納稅人的定位有足夠重視，加強立法工作，從而準確確定出城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。

四、結束語

隨著城鎮(zhèn)土地使用形式的多樣化，人們對城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的界定出現(xiàn)了分歧，影響了土地和稅務管理，同時對部分企業(yè)的發(fā)展也造成了影響。因而我們要對城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的確定有足夠重視，加大管理力度，從而法律層面對城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人作出明確界定，減少糾紛，提高土地利用率。

參考文獻：

[1]李艷明，石海玉.我國城鎮(zhèn)土地使用稅研究[D].武漢科技大學，2011

[2]胡俊坤.誰是這筆城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人[N].江蘇經(jīng)濟報，2012

[3]嚴峻，繆建林.城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人確定的探討[J].涉外稅務，2013

篇4

摘要:城鎮(zhèn)建設的集中點主要在于城鎮(zhèn)一體化，在建設的過程中最突出的問題為城鄉(xiāng)的土地使用問題，這就不可避免的涉及到了土地使用稅的征收和計稅的問題，本文主要研究了土地使用稅及其計稅過程中遇到的問題和對策。

關鍵詞:城鎮(zhèn)土地使用稅問題對策

近年來我國城鎮(zhèn)一體化的步伐的有所加快，盡管國家針對可能出現(xiàn)的問題制定了相關的方案，比如加強土地管理的力度，加強了宏觀調(diào)控。但是在具體的實施過程中仍然遇到了一些新的情況和新問題，針對在城鎮(zhèn)一體化過程中遇到的問題要提出一套科學的對策。

一、 城鎮(zhèn)土地使用稅征收中存在的問題及對策

（一） 城鎮(zhèn)土地使用稅征收中存在的問題

1、征稅范圍劃定的問題。關于土地使用稅征收范圍的劃定問題，我國相關法律都做了明確的規(guī)定，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第二條規(guī)定：土地使用稅的征稅范圍為在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人。其中城市的征稅范圍確定在了市區(qū)和郊區(qū)，縣城的征稅范圍確定在了現(xiàn)任命政府所在的城鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級確定在了鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府所在地。其中問題主要為：一是關于鄉(xiāng)鎮(zhèn)所轄的行政村的征稅劃分問題不明確；二是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并以后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的名字往往以農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)、礦產(chǎn)資源區(qū)、旅游度假區(qū)等出現(xiàn)，增加了更名后的稅收劃定范圍。

2、納稅人的確定問題。國家法律規(guī)定：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應稅集體所有建設用地，但未辦理土地使用權流轉手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)中存在較多是機體土地所有權和使用權不變的租賃或者是轉讓形式，這些未經(jīng)合理的法律程序在鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行轉讓土地使用權的行為，增加了確定納稅人的難度。

3、實用土地面積的確認問題。土地使用稅征收的依據(jù)是持有政府部門下發(fā)的土地使用證書，土地使用面積是根據(jù)證書來落實的，對于那些沒有合法證書的，其往往是要求納稅者自己誠實的申報應納稅的土地面積。納稅人土地面積和使用權的證書不符往往是問題所在，比如城鎮(zhèn)在規(guī)劃拆遷過程中土地是分期交付的。

4、跨地區(qū)土地使用稅的確定。在納稅人使用的土地不屬于管轄范圍內(nèi)的情況下，納稅人就要向土地所在地繳納相應的土地使用稅。規(guī)定和執(zhí)行會存在一定的出入，一些簡單的跨地區(qū)土地使用的征收較好執(zhí)行，對于那些縣和縣之間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)交界的地區(qū)，納稅時本應在相關的稅收部門登記注冊后即可繳納土地使用稅。由于市、縣、鎮(zhèn)不同的財政體系，造成了交界地帶土地使用稅征收地點的不明確。

（二）城鎮(zhèn)土地使用稅征收中出現(xiàn)的問題的對策

1、擴大土地使用稅的征收范圍。城鄉(xiāng)一體化進程的加快，原來的土地使用稅的征收范圍就顯得相對狹小，為了應對鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并、合并后的改名情況，應該把原來以市、縣、鎮(zhèn)為單位的征稅工作擴大到我國所有的土地使用單位和個人，具體的稅收標準要依據(jù)當?shù)貙嶋H情況來劃定，劃定標準要充分體現(xiàn)公平合理的原則，征稅范圍擴大后將更加有利于土地使用稅的征收。

2、因地制宜明確土地使用稅的納稅人。鄉(xiāng)鎮(zhèn)普遍存在所有權和使用權沒有改變的情況下，土地使用者將集體土地租賃或轉讓給了他人，以及在鄉(xiāng)鎮(zhèn)中那些靠經(jīng)營自己的地產(chǎn)為主要經(jīng)濟來源的人，這就需要根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況因地制宜的確定納稅人。針對租賃或轉讓，納稅人應該為土地的實際使用者或者是單位；針對依靠經(jīng)營地產(chǎn)為主要經(jīng)濟來源的，納稅人為利益歸屬者。

3、根據(jù)實際情況確定納稅人實際占用的土地面積。相關部門要嚴格核實納稅人的實際占用土地面積，在參考核實土地使用證書的前提下還要進行調(diào)查實際面積，確定實際面積和核實面積是否一致，在不一致的情況下要以實際面積作為納稅的土地面積。

4、進一步明確納稅地點，減輕納稅難度。隸屬于同一個納稅人的可使用的土地，分別在不同地區(qū)時，只需向土地所在地繳納土地使用稅即可，其他類型的跨地區(qū)使用的土地需要在核實土地使用證書的前提下納稅人向其機構所在地繳納相關土地使用稅即可。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅計稅辦法中存在的問題及對策

（一）城鎮(zhèn)土地使用稅計稅辦法中存在的問題

1、從量計征計稅辦法中存在的問題。從量計征是以自然面積為單位的計量單位，在實際的操作過程中，適用稅額幅度是根據(jù)該地區(qū)的實際情況來確定的，其中經(jīng)濟狀況是主要部分，由于該依據(jù)過于抽象化，在一定程度上增加了操作的難度，適用稅額的劃分在不同的地區(qū)存在著顯著的差別，這就為合理避稅提供了一個合理的契機，造成了我國稅收資金的流失。稅收是隨著經(jīng)濟的增長而增長的，其中具有很強的彈性，而現(xiàn)行的地稅性質(zhì)和相關規(guī)定并沒有體現(xiàn)出這種收入彈性。

2、沒有考慮納稅人經(jīng)營行業(yè)的實際情況。每個行業(yè)都有自己的特點，不同的行業(yè)和當?shù)氐氖姓闆r和經(jīng)濟狀況呈現(xiàn)出不同的關系。對于一些服務行業(yè)來說其相關性較大，而那些民生行業(yè)則相關性差，現(xiàn)行的相關政策會時服務行業(yè)通過有利的經(jīng)營環(huán)境不斷壯大，而那些相對穩(wěn)定的民生加工業(yè)來說就弊大于利。

3、稅收制度過于冗雜。稅收制度要充分體現(xiàn)出可操作性、簡單化的原則，在可操作的基礎上適應當前的經(jīng)濟形勢，通過科學的計稅原則，保障國家稅收工作的順利開展。

（二）城鎮(zhèn)土地使用稅計稅辦法中出現(xiàn)問題的對策

1、計稅采用有價值意義的從價計征。隨著我國土地管理體制的日趨成熟，各種體制的不斷完善，計稅依據(jù)采用從價的計量單位已經(jīng)符合要求。城鄉(xiāng)一體化進程中，土地的同能越來越多，土地在交易市場中充當了更多的角色，其中土地的價格也趨于市場化，為資產(chǎn)評估等事務所的發(fā)展提供了一個機遇。資產(chǎn)評估以及會計事務所可以為土地等提供一個合理的價值依據(jù)，在對市場行情評估后，能夠真實的反應該土地的使用價值，有利于城鎮(zhèn)土地使用稅的計量。

2、充分考慮納稅人的行業(yè)特點的同時計征附加稅。通過經(jīng)驗法、專家評估法、相關分析法等確定納稅人所在行業(yè)的經(jīng)營效果系數(shù)，通過經(jīng)營效果系數(shù)確定附加稅率。經(jīng)營效果系數(shù)是計稅過程中的重要環(huán)節(jié)，其能夠左右稅收的公平性，服務行業(yè)的經(jīng)營效果系數(shù)應大于那些相關性較小的民生制造業(yè)。與此同時可以在全國采用一種統(tǒng)一的標準，是土地附加稅既有一致性。

3、統(tǒng)一稅率、實行標準扣除額度制，使得稅收制度更加簡單，在科學性和實用性基礎上的改進，有利于城鎮(zhèn)土地稅收的征收的計量，使計征過程更加的清晰明了。

參考文獻：

篇5

    在最近稅收征管過程中，反映出許多房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅的政策和征管問題。為保證三稅政策的貫徹執(zhí)行和稅源普查工作的順利開展，現(xiàn)將有關政策和征管問題進一步明確如下，請依照執(zhí)行。

    一、關于企業(yè)無原值房產(chǎn)計稅依據(jù)的確定問題

    對于企業(yè)無房產(chǎn)原值或房產(chǎn)原值明顯偏低，且屬95年以前建造的房屋，仍按（87）市稅三字第334號文件規(guī)定房屋估價標準執(zhí)行；95年（含95年）以后建造的房屋，企業(yè)自建房暫按下列房屋估價標準執(zhí)行：鋼結構、鋼混結構的按每平方米1500元計算；磚混結構按每平米1100元計算；磚木結構、其他結構按每平米500元計算。對于企業(yè)外購無房產(chǎn)原值或房產(chǎn)原值明顯偏低的房屋，由主管地方稅務機關參照同類房產(chǎn)核定。

    以上房價是按余值計算的，均不再減除30％。城市房地產(chǎn)稅比照此規(guī)定辦理。

    二、關于出租房屋租金收入的確定問題

    納稅人出租房屋，作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的租金收入，是指出租方向承租方收取的所有收入，不包括能夠單獨計算，并上交有關部門的水、電費用等。

    三、關于房屋附屬設備的確定問題

    根據(jù)（87）市稅三字第334號文件“房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施”的規(guī)定精神，對于制冷供暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、電子防盜系統(tǒng)、閉路電視和有線電視系統(tǒng)等設施，應一并計入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅。

    四、關于季節(jié)性取暖鍋爐房征免稅問題

    對于專門用于季節(jié)性取暖的鍋爐房，在停用期間，可比照房屋大修停用期間免征房產(chǎn)稅的政策，并依照京地稅二（1999）123號文件規(guī)定的程序辦理免征審批手續(xù)。

    五、關于未竣工已使用的房產(chǎn)征稅問題

    根據(jù)財政部、稅務總局（87）財稅地字第008號“納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅”的規(guī)定精神，對于納稅人未竣工先使用的房產(chǎn)，應自其使用之次月起，就其實際使用部分計算征收房產(chǎn)稅。

    六、關于村委會出租房屋的納稅問題

    對于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內(nèi)的村委會出租房屋，原則上由房屋產(chǎn)權所有人、土地使用權擁有人按房屋余值、土地面積繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅。為便于征管，在實際操作中可由承租人或實際使用人代繳稅款。

    七、關于下放房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策性減免稅審批權限問題

    對于政策性減免的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，凡是減免稅額在10萬元以下（包括10萬元）的，可由各區(qū)縣地稅局審批，并報市地稅局備案；減免稅額在10萬元以上的，仍按京地稅二（1999）123號文件規(guī)定的辦法執(zhí)行。

    八、關于對住宅小區(qū)內(nèi)道路、綠地等公共用地征免城鎮(zhèn)地土使用稅問題

    對于住宅小區(qū)內(nèi)道路、綠地等公共用地，可比照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》中“市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地免繳土地使用稅”的規(guī)定，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

    九、關于納稅人擁有部分房屋的產(chǎn)權，其城鎮(zhèn)土地使用稅如何計繳問題

    對于納稅人擁有部分房屋的產(chǎn)權，應由主管地方稅務機關根據(jù)具體情況核定納稅人應稅面積和應納稅額。核定方法為：

    應稅面積＝納稅人房屋建筑面積÷房屋總建筑面積×總占地總面積

    應納稅額＝應稅面積×單位稅額標準

    十、關于土地使用權轉讓過程中，納稅人和納稅時間的確認問題

    在土地使用權轉讓過程中，在承受方取得國有土地使用證之前，轉讓方為納稅人。為了便于征管，應由土地實際使用人自其使用土地之次月起代繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

    十一、關于按評估價值計稅問題的解釋

    京地稅二（1994）204號和京地稅（1998）795號文件中“對房產(chǎn)進行重估”，“將房產(chǎn)進行重估”應按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅是指，企業(yè)經(jīng)國家有關部門認證后將房產(chǎn)進行評估，按會計制度規(guī)定調(diào)整固定資產(chǎn)帳面房產(chǎn)原值后據(jù)此征稅。

    十二、關于城市房地產(chǎn)稅代繳義務人的確定問題

    外籍個人、華僑和港澳臺同胞出租房屋，且不在房產(chǎn)所在地，并委托他人代管的，可由代管人或承租人協(xié)商，推薦一方為城市房地產(chǎn)稅代繳義務人。

    十三、關于普查中如何補稅和加收滯納金的問題

    在稅源普查中，對查補入庫稅款應按《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定，加收滯納金。對于納稅人按主管地方稅務機關規(guī)定期限主動申報并按規(guī)定繳納稅款的，可暫不加收滯納金。對已加收的滯納金，不辦理退還手續(xù)。

    對普查中發(fā)現(xiàn)的應繳未繳稅款和滯納金，應在10月征期內(nèi)組織入庫。

篇6

為做好土地使用稅征收管理工作，根據(jù)市政府的《**市實施<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>辦法》（*政令第119號）規(guī)定，現(xiàn)將我市征收土地使用稅有關問題通知如下：

一、凡在我市各區(qū)（含**經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、**港保稅區(qū)和**新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)）、各縣人民政府所在地及其建制鎮(zhèn)行政區(qū)劃范圍內(nèi)使用土地的納稅人，都應按規(guī)定繳納土地使用稅。

土地使用稅現(xiàn)行有效的政策規(guī)定，均適用于外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人。

二、土地使用稅以土地使用證確認的面積為計稅依據(jù)。尚未核發(fā)土地使用證的，暫以土地管理部門出具的“土地出讓（轉讓）合同”或批準用地文書等證明文件確認的面積為計稅依據(jù)，實際占用面積超出土地使用證確認面積的土地，暫以土地管理部門出具的有關證明文件確認的面積為計稅依據(jù)。對土地管理部門尚不能確認面積的應稅土地，應由納稅人據(jù)實申報土地面積，地方稅務機關核實計稅。

三、凡坐落在土地計稅等級交界路段兩側的納稅人，依照其門牌號碼列明路段名稱從高等級稅額計征土地使用稅。

**經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、**港保稅區(qū)設立在其他區(qū)縣行政區(qū)劃范圍內(nèi)的經(jīng)濟區(qū)域，土地使用稅計稅等級的確定，按照其實際坐落地規(guī)定的計稅等級和適用稅額標準征收土地使用稅。

四、征用的耕地，自批準征用之日滿1年的次月起，開始繳納土地使用稅。

五、土地使用稅按年計算，每年分兩期繳納，分別為5月和11月。20**年度土地使用稅全年應納稅款在11月份征收期內(nèi)一次性繳納。

六、土地使用稅由土地所在地（已辦理稅務登記）的地方稅務局負責征管。

七、各地方稅務局應加強對土地使用稅基礎數(shù)據(jù)的管理。在征期前，要對納稅人的土地使用情況進行信息采集。要求納稅人提供土地使用權證書及相關證明文件，同時填報《城鎮(zhèn)土地使用稅基礎信息采集登記表》（見附件1）。通過審核納稅人提供的證件資料，與土地管理部門提供的權屬資料信息進行比對，對情況不清的，要進行實地核查，使登記錄入的信息與實際情況相符，確保納稅人申報的計稅依據(jù)準確，切實提高土地使用稅的征管質(zhì)量。

篇7

一、清查的范圍

此次稅源清查的范圍是在全市行政區(qū)域內(nèi)所有城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人占用的土地，以宗地為單元調(diào)查各類土地的權屬狀況以及稅收繳納情況。

二、基本政策

（一）納稅人

城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的單位或個人，不在土地所在地的，由代管人或實際使用人繳納；土地使用權權屬尚未確定，或權屬糾紛未解決的，由實際使用人繳納；土地使用權共有的，由共有各方分別繳納；在征稅范圍內(nèi)實際使用應稅集體所有建設用地但未辦理土地使用權流轉手續(xù)的，由實際使用人繳納。

（二）計稅依據(jù)

城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的應稅土地面積為計稅依據(jù)，按照應稅土地的等級，依據(jù)規(guī)定稅額計算征收。納稅人持有土地管理機關核發(fā)的土地使用證書的，以土地使用證書確認應稅土地面積并作為計稅依據(jù)；對尚未核發(fā)土地使用證書的納稅人，以宗地為單元，由土地所在地的主管地稅機關會同有關部門組織實地測量，以實際測定的應稅土地面積為計稅依據(jù)。

三、清查的方式

此次清查工作主要采取“全面比對、重點實測”的方式，即各級地稅機關利用土地管理等部門地籍調(diào)查、土地清查和測繪等信息和數(shù)據(jù)，與納稅人申報的占地面積等數(shù)據(jù)進行全面比對；對于比對存在差異的土地，利用先進的測量技術進行實地測量，核實納稅人實際占地面積、應稅土地面積和免稅土地面積，并依法處理；同時，對納稅人土地涉稅信息數(shù)據(jù)進行調(diào)整，完善城鎮(zhèn)土地使用稅稅源數(shù)據(jù)庫。

納稅人要積極配合主管地稅機關的清查工作，及時提供土地管理機關核發(fā)的土地使用證書等有關資料，協(xié)助地稅機關等部門做好實地測量等工作；各級地稅機關要主動加強與當?shù)赝恋毓芾淼炔块T的工作聯(lián)系和協(xié)作，并搞好清查工作的宣傳和納稅服務等工作。

四、清查的時間

篇8

在對2013年某區(qū)本級稅收執(zhí)行情況審計中，審計局對區(qū)地稅征收數(shù)據(jù)進行審計。開展計算機審計與一般的審計相似，主要是兩個階段，準備階段和實施階段。本文以土地使用稅為例，介紹計算機審計的方法。

一、準備階段

計算機審計在準備階段主要是了解相關政策、數(shù)據(jù)采集以及了解各種數(shù)據(jù)之間的關系。從審計過程來說，準備階段至關重要，只有先充分了解稅種的特點，比如征收標準、征收方式等政策，才能形成思路；只有對電子數(shù)據(jù)的了解，比如數(shù)據(jù)的格式、表與表之間的關系等，才能知道數(shù)據(jù)與法規(guī)的對應關系，才能知道提取到的數(shù)據(jù)那些是審計人員應關注的重點，才能知道數(shù)據(jù)能否通過加工分析出問題。

（一）了解相關政策

查找相關法規(guī)，了解到城鎮(zhèn)土地使用稅是以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按年計算、分季繳納，向土地使用人征收，年稅額標準是：一級地段18元、二級地段12元、三級地段8元、四級地段3元。

（二）數(shù)據(jù)采集

打開聯(lián)網(wǎng)審計系統(tǒng)，可以發(fā)現(xiàn)地稅數(shù)據(jù)庫中有基礎表與代碼表合計69張，將其全部導入到AO2011或者SQL Server數(shù)據(jù)庫中進行分析。

（三）初步了解各種數(shù)據(jù)之間的聯(lián)系

在采集過程中發(fā)現(xiàn)，“基礎表_稅款征收數(shù)據(jù)”里面包含了納稅人逐條登記的繳稅記錄，包含稅款的各種信息，比如納稅人名稱、稅種、稅率、品目、稅款所屬期起、稅款所屬期止、實納稅額、稅務機構等情況。這里，稅種、品目、稅務機構等關鍵信息，都是用數(shù)字代碼表示?？梢园l(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)庫中還有稅種代碼表、品目代碼表、稅務機構代碼表等，打開后就可以查看相關的信息。比如打開稅種代碼表，可以發(fā)現(xiàn)，“14”代表城鎮(zhèn)土地使用稅。了解了數(shù)據(jù)庫的整體結構，就可以進入實施階段了。

二、實施階段

這個階段是審計人員結合數(shù)據(jù)形成審計思路，利用計算機發(fā)現(xiàn)審計疑點，實現(xiàn)審計目的過程。這里需要強調(diào)的是要結合數(shù)據(jù)的特點，審計組成員會提出各種各樣的審計思路，但是有些可以通過計算機實現(xiàn)，有些無法實現(xiàn)，還有些通過各種數(shù)據(jù)加工能夠實現(xiàn)。這就需要審計人員之間的交流與溝通，通過取長補短，信息共享，充分利用計算機技術，發(fā)揮審計人員的能動性，產(chǎn)生審計思路。

比如，以未連續(xù)繳納土地使用稅的問題為例，由于稅款征收數(shù)據(jù)對于繳稅地塊未設置時間連續(xù)的限制條件，而只是根據(jù)納稅人的申報材料記錄地塊繳稅期間，是否連續(xù)只能由人工判斷，這就容易產(chǎn)生未連續(xù)繳納的問題。可以有以下兩種思路：

（一）審計思路：每條業(yè)務數(shù)據(jù)都有土地使用稅稅款所屬期起、稅款所屬期止，根據(jù)數(shù)據(jù)的這個特點，可以利用in命令，來篩選出某個地塊在2012年繳稅、在2014年繳稅，但在2013年沒有繳稅的情況，可以作為疑點形成底稿。

第一步，可以將2012年土地使用稅的數(shù)據(jù)做成一個表，起名為“2012年土地使用稅情況表”。注意，中間表的名稱要能夠直觀的體現(xiàn)表的內(nèi)容，否則當表很多時，查找起來會很麻煩。2013年、2014年的數(shù)據(jù)也都單獨保存，分別形成表“2013年土地使用稅情況表”、“2014年土地使用稅情況表”。

第二步，用in命令從2012年土地使用稅情況表中，篩選出在2014年繳過稅而在2013年未繳稅的單位名稱，將結果保存在另一張表上，“2012年2014年繳而2013年未繳土地使用稅的單位情況表”。所需的命令是：

select *

from 2012年土地使用稅情況表

where 納稅人名稱 in （select 納稅人名稱 from 2014年土地使用稅情況表） and 納稅人名稱 not in （select 納稅人名稱 from 2013年土地使用稅情況表）

第三步，回到原始表中，將這些單位所有的納稅記錄放于一個表中，然后人工檢查稅款所屬的起止時間，確認問題。所需的命令是：

select *

from 基礎表_稅款征收數(shù)據(jù)

where 納稅人名稱 in （select 納稅人名稱 from 2012年2014年繳而2013年未繳土地使用稅的單位情況表）

order by 納稅人名稱，計稅依據(jù)

（二）審計思路：根據(jù)稅款所屬期起、稅款所屬期止，計算繳款所屬期并換算成月數(shù)，對于繳稅總月數(shù)不夠12個月的，列為疑點。

第一步，主要分析2013年土地使用稅數(shù)據(jù)。先對數(shù)據(jù)的初步處理，根據(jù)稅款所屬期起、止時間，計算出繳款天數(shù)，保存為“2013年土地使用稅繳款所屬天數(shù)表”。具體命令是：

select 納稅人名稱，稅款所屬期起，稅款所屬期止，

DATEDIFF（DAY，CAST（稅款所屬期起 AS DATETIME） ， CAST（稅款所屬期止 AS DATETIME）） +1 AS 繳款所屬天數(shù)，實納稅額，計稅依據(jù)

from 2013年土地使用稅情況表

where 品目代碼 like '140%'

order by 納稅人名稱

這里，用cast命令是將文本格式變?yōu)槿掌诟袷剑员氵M行天數(shù)的計算；“+1”有利于以后的計算。

第二步，將土地使用稅所屬期的天數(shù)換算成按月計算的月數(shù)，保存為“2013年土地使用稅繳款所屬月數(shù)表”。具體命令是：

select 納稅人名稱，稅款所屬期起，稅款所屬期止，繳款所屬天數(shù)/30， as 繳款所屬月數(shù)，實納稅額，計稅依據(jù)

from 2013年土地使用稅繳款所屬天數(shù)表

這樣篩選出的結果就是月數(shù)表，但這時顯示的月數(shù)中有0，這是不符常理的。經(jīng)分析，在“繳款所屬天數(shù)”+2，可解決這樣的問題，命令修改為：

select 納稅人名稱，稅款所屬期起，稅款所屬期止，（繳款所屬天數(shù)+2）/30 as 繳款所屬月數(shù)，實納稅額，計稅依據(jù)

from 2013年土地使用稅繳款所屬天數(shù)表

第三步，將各單位繳納的土地使用稅的繳款所屬期進行分組匯總，計算繳款總月數(shù)，是12整數(shù)倍的都是正常繳稅的單位，將總月數(shù)小于12的單位作為疑點，保存在“2013年土地使用稅繳稅期間小于12的單位匯總表”。具體命令是：

select 納稅人名稱，稅款所屬期起，稅款所屬期止，sum（繳款所屬月數(shù)），實納稅額，計稅依據(jù)

from 2013年土地使用稅繳款所屬月數(shù)表

group by 納稅人名稱

第四步，將篩選出的單位返回原始數(shù)據(jù)庫進行校對，以確認問題。具體命令是：

select *

from 基礎表_稅款征收數(shù)據(jù)

where 納稅人名稱 in （select 納稅人名稱 from 2013年土地使用稅繳稅期間小于12的單位匯總表）

order by 納稅人名稱，計稅依據(jù)，稅款所屬期起

篇9

據(jù)了解，目前三地均是房東自愿前往稅務部門自行申報并納稅(可到街道辦事處辦理)，并沒有強制執(zhí)行，因此不少房東對此并不重視。但專家提醒，依法納稅不但是每個公民應盡的責任，同時還能夠有效保護房東自身的權益。

出租房多為繳納綜合稅

目前京滬穗三地針對房屋出租情形，大都采用綜合稅的方式進行計征。

按照相關法律規(guī)定，個人出租房屋，應攜帶房屋所有權證或房產(chǎn)共有權證、國有土地使用證和租房合同等有關資料，主動到房屋所在地地方稅務機關辦理納稅申報。

相關人士表示，目前出租住宅所涉及到的稅種包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅、個人所得稅等7種稅費。

記者了解到，如果以分稅種計征方式納稅，其稅費將會占到房租收入中的很大一部分，有業(yè)內(nèi)人士做過測算，房產(chǎn)稅、個人所得稅等7種稅種全部繳清，月租金將會減少近三成。其中房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、個人所得稅為“大頭”，稅額分別為12％、5％和20％(出租過程中發(fā)生的有關稅費可在稅前扣除)，這顯然對房東不利。北京中原市場研究部有關人士給記者舉例說，如以出租中關村一套公寓，月租金收入為5000元，就這3種稅費，需支出將近11100元，占月租金收入的兩成多。

因此在樓市處于低迷狀態(tài)時期，國家為了刺激房產(chǎn)投資，相關部門曾在2001年調(diào)整住房租賃市場稅收政策，對以市場價出租的個人用房，其營業(yè)稅按租金3.3％征收，房產(chǎn)稅按4％征收，個人所得稅扣除相關費用按10％征收。例如同樣以中關村這套公寓房為例計算，每月租金在5000元左右，需要繳納的稅費為736元，較全額繳納支出可減少三成多(具體計算公式可見表1)。

國家即使調(diào)整了住房租賃市場的稅收政策，但是對于房東來說，還是極為不利的。還是以上述案例計算，僅營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和個人所得稅三項稅費之和，便占到月租金收入的14.7％，如果再加上教育附加、城建稅以及印花稅等，接近16％。

據(jù)了解，各地均是本著納稅人自愿和不增加稅負的原則，確定分稅種計征或按綜合征收率計征方式。因此，出于合理避稅原則，目前各地均按綜合征收率計征方式來繳納稅費，由各地財稅部門具體制定綜合征收稅率。記者撥打京滬穗三地財稅咨詢電話得知，目前北京、上海租房綜合稅率相同，均為5％；廣州有所不同，分三段征收，稅率分別為4％、8％和10％。雖然各地均表示需征收城鎮(zhèn)土地使用稅，但是北京、廣州尚未明確強制征收，而上海財稅部門近期則已對該稅種進行強調(diào)，只是恢復開征日期尚未確定下來。

上海：房東稅負將增加

據(jù)了解，由于上海即將對租房行為恢復征收城鎮(zhèn)土地使用稅，因此上海房東出租房屋稅負將會增加。至于增加的幅度有多大，這要根據(jù)出租房占地面積或分攤面積的大小來確定。

近日，上海公布了《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》，對城鎮(zhèn)土地使用稅做出了相應調(diào)整。雖然城鎮(zhèn)土地使用稅的調(diào)整，將加大囤地開發(fā)商的成本，但對于滬上出租房屋的房東來說，也不是一個好消息，因為從一定程度上來說，這部分稅費的征收，肯定會加大房東的稅負。

據(jù)了解，上海城鎮(zhèn)土地使用稅按照區(qū)域不同共分6級，其中內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域為一至三級；內(nèi)環(huán)線以外外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域分布二至四級；外環(huán)線以外區(qū)域三至六級。各級土地每平方米年稅額分別為1.5元至30元不等，其中30元的收稅標準針對的是內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的部分土地(具體見表2)。

記者從上海部分地區(qū)財稅部門了解到，雖然相關政策已經(jīng)出臺，但是具體的實施細則尚未公布，如各納稅等級區(qū)域的具體范圍尚未確定，因此該稅種何時開征，目前尚無法得知。

那么房東出租房稅負增加幅度有多大呢?這要根據(jù)物業(yè)的占地面積或者分攤面積來確定。下面結合具體案例來進行解析。如上海的李先生出租位于靜安區(qū)內(nèi)一套面積為100平方米房產(chǎn)，租期一年，每月租金收入為6000元，一年的租金收入為72000元。按照目前通行的做法，以5％的標準征收綜合稅，那么李先生需繳納綜合稅3600元；此外，還需要按租賃合同金額的0.1％繳付印花稅，金額就是72元。兩個稅合計，共3672元。

如何確定土地使用稅額，需要具體計算出租房的占地面積或分攤的土地面積，還需要按納稅等級范圍確定每平方米土地使用稅的納稅金額。高層住宅樓一套出租房的土地分攤面積，往往不到建筑面積的十分之一。假定李先生的房產(chǎn)是處于一級區(qū)域內(nèi)的高層住宅，土地分攤面積為10平方米，那么其土地使用稅為300元。相比較而言稅負約增加8％。但如果假定李先生的房產(chǎn)為新式里弄，此類房產(chǎn)由于層數(shù)很少，因此土地分攤面積相應較多，假定為50平方米，那么他應該繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅應為1500元，稅負約增加41％。

由此可見，出租房稅負增加受到土地分攤面積大小的影響較大，分攤面積越大，稅負增幅也越大?？梢灶A見的是，此后帶院落的獨幢別墅，因為土地使用總面積超過建筑面積，以及帶院落的二層公寓房(其土地分攤面積可能與建筑面積相近)，其稅費成本受城鎮(zhèn)土地使用稅影響最大。當然，稅負增加幅度同時還要受到土地納稅等級的影響，如李先生的房產(chǎn)位于二級區(qū)域，雖然其土地分攤面積為50平方米，但是繳納的土地使用稅為1000元，稅負增加27％，低于一級區(qū)域水平(模擬計算可見表3)。

北京：按5％稅率征收

記者撥通北京財稅咨詢電話得知，目前北京地區(qū)針對房屋出租情形征收優(yōu)惠綜合稅，稅率為5％。

據(jù)北京中原法務部有關人士介紹，在2004年之前，北京針對個人出租房屋的行為，征收包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等7種稅費。

2004年4月，北京市地方稅務局修訂個人出租房屋管理辦法，其中改變最大的就是提出對個人出租房屋應征收的各項稅費可選擇兩種方式計算繳納，其一是按照政策規(guī)定的分稅種計算繳納，其二是按照綜合征收率計征，并確定稅率為5％。而北京市地稅局同時說明，納稅人可以根據(jù)自愿和不增加稅負的原則自行選擇，因為分稅種計征稅負明顯高于按綜合征收率計征的方式，因此實際上從此之后，北京針對個人出租房屋的行為，稅負為租金的5％。

在今年年初，北京市地稅局再次下發(fā)通知，重申個人出租房屋稅負為5％，并指出其中4.5％為各地方稅費，0.5％為個人所得稅。

廣州：出租豪宅征收10％

在廣州出租自有房屋，稅負隨著租金的不同而不同，其中出租租金較高的豪宅，則要承擔最高的稅率，達到10％。

與北京上海相比，廣州個人出租房屋計算繳納稅費方式有所區(qū)別。北京、上海采用的是統(tǒng)一標準，即不管物業(yè)租金收入高低，都統(tǒng)一為綜合征收率，但廣州卻是區(qū)別對待，具體表現(xiàn)為租金越高，稅負也就越重。

篇10

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房產(chǎn)稅；土地稅；難點

近年來，隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占財政收入的比例逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分之一。在房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅款中，房產(chǎn)稅和土地稅只占很小的比例。盡管如此，由于征納雙方對相關政策的理解有偏差。房土兩稅繳納存在一些不規(guī)范和不正確的問題。

一、目前房土兩稅的常見疑難問題

（一）土地稅的納稅義務截止日期

目前，有三種情況，1、以簽訂商品房銷售合同的時間為截止日期：2、以商品房銷售合同約定的交房日期為截止日期：3、以房產(chǎn)證辦理完畢的日期為截止日期。

（二）房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)問題

即房產(chǎn)原值的確定依據(jù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)原值的確定較為隨意，往往以暫估價值入賬，缺乏合理的證據(jù)。還有一種情況，即物業(yè)公司使用的辦公場所中，存在自用和出租的現(xiàn)象，這時房產(chǎn)稅、土地稅的納稅主體、房產(chǎn)原值及占地面積的合理劃分等問題成為焦點。

（三）地下車庫（停車場）的房土兩稅是否應繳納？應如何繳納？

二、關于房土兩稅的分析和建議

要解決和規(guī)范上述問題，需從以下幾方面進行分析和梳理。

（一）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生與截止時間判定

根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定，一是對納稅人自建、委托施工及開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務發(fā)生時間.由納稅人從取得土地使用權合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：二是合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：三是是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務發(fā)生時間的依據(jù)。

財政部、國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅也是納稅人和稅務機關爭執(zhí)的焦點。一是如果合同約定了交房時間，以交房時間為截止日期：未能履約時，則以實際交付時判定終止繳納：二是如果合同沒有約定交房時間，則按房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末終止納稅。具體判定，則應從開發(fā)商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。三是如果購房人遲遲不交接，也可以公告交房時間為準。在實際計算過程中，稅務機關應要求開發(fā)商提供具有政府有關部門批準資質(zhì)的單位出具的實測建筑面積。

還有兩個問題須注意，1、在開始確定應稅土地面積時，應扣除企業(yè)自用的房產(chǎn)占用的土地面積。2、如果物業(yè)用房有對外出租的房產(chǎn)，應合理劃分并扣除實際占地面積。以上兩條占地面積需另行計算繳納土地稅。

（二）自用房產(chǎn)的計稅依據(jù)判定

稅務機關應要求開發(fā)企業(yè)提供自用房產(chǎn)真實合理的建筑成本和建成時間，建筑成本應以建設方和施工方結算的工程金額做為參照，由具有資質(zhì)的中介機構出具審定結論。

根據(jù)《關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]第8號）規(guī)定，自建房屋，自建成次月起繳納房產(chǎn)稅。委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)次月起繳納房產(chǎn)稅：在辦理驗收手續(xù)前已使用的，自使用次月起繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件第三條規(guī)定，“對按照房產(chǎn)原值計稅房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?！狈慨a(chǎn)原值不僅包括地價，還應包括開發(fā)成本及費用。文件最后規(guī)定“本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行”。執(zhí)行《企業(yè)會計制度》（包括（小企業(yè)會計制度））的企業(yè)，地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的原則和新文件是一致的，應繼續(xù)執(zhí)行。換句話說，執(zhí)行《企業(yè)會計制度》（包括（小企業(yè)會計制度））的企業(yè)，原來地價如未計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅本身就是錯誤的，應按規(guī)定予以調(diào)整追征，要注意并不是財稅[2010]121號文公布之后才執(zhí)行。執(zhí)行新準則企業(yè)，地價和房產(chǎn)原值分開核算，財稅[2010]121號文件公布前地價不計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，文件公布后才需按規(guī)定將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，也就是和執(zhí)行《企業(yè)會計制度》（包括（小企業(yè)會計制度））的企業(yè)適用稅法得到了統(tǒng)一。這與《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》財稅（2008）152號文件第一條“關于房產(chǎn)原值如何確定的問題”中的第一項“房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算”的規(guī)定并不矛盾。

（三）地下停車場應區(qū)分不同情況判定是否繳納房土兩稅

1.地下車庫產(chǎn)權歸屬界定問題，有三種情形：

（1）停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的產(chǎn)權應歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權對業(yè)主出售或出租。

（2）如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權應歸全體業(yè)主所有。

（3）地下停車場是利用人防工程建造的，開發(fā)商無權出售。

2.地下停車場的建造形態(tài)，有兩種情形：

（1）單獨建造的，獨立于整體建筑之外的地下停車場。

（2）與整體建筑連為一體的地下停車場。

3.根據(jù)《財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》財稅（2005）181號文件和《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》財稅[2009]128號文件的規(guī)定，結合上述情況加以說明：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)能辦理地下車庫產(chǎn)權證，擁有完全產(chǎn)權，應按開發(fā)產(chǎn)品處理，除非房企將地下車庫轉做自有資產(chǎn)對外出租，否則不征房產(chǎn)稅。如果是獨立的地下車庫，不論是出售或出租，按照應征稅款的50%征收土地使用稅。

（2）地下停車場應作為公共配套設施處理，產(chǎn)權歸全體業(yè)主，如果小區(qū)業(yè)主需要使用該停車位，應同小區(qū)業(yè)主委員會或同經(jīng)業(yè)主委員會授權委托的物業(yè)管理公司簽訂車位使用權轉讓協(xié)議，根據(jù)財稅[2005]181號的規(guī)定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。此時，應比照商場出租柜臺的處理方法按建造成本征收房產(chǎn)稅。同樣道理，如果是獨立的地下車庫，應征收土地使用稅。