導(dǎo)語：如何才能寫好一篇銀行抵押貸款，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

銀行抵押貸款合同范文一

甲方(即貸款人，又稱抵押權(quán)人)：中國銀行_____ 分(支)行

法定地址：

負(fù)責(zé)人：

電話：

郵政編碼：

乙方(即借款人，又稱抵押人或購房人)：

身份證號(hào)碼：

地址： 電話： 郵政編碼： 丙方(即保證人)：

法定地址：

法定代表人： 電話： 郵政編碼： 鑒于：

1. 乙方愿意將其擁有的本合同第十九條所列的房產(chǎn)及其全部權(quán)益(下稱

2. 丙方愿對(duì)乙方在本合同項(xiàng)下的借款債務(wù)按本合同約定的方式承擔(dān)責(zé)任;

3. 甲方愿意按本合同約定的條件向乙方提供貸款。經(jīng)三方協(xié)商，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在平等自愿的基礎(chǔ)上訂立本合同條款，共同遵照?qǐng)?zhí)行

貸款及用款

第一條 甲方根據(jù)乙方的申請(qǐng)，同意向乙方發(fā)放購房抵押貸款。 貸款金額： 元(大寫： 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整)。

第二條 本合同項(xiàng)下貸款的用途限于乙方支付其購買本合同第十九條規(guī)定之房產(chǎn)的購房款。

第三條 貸款期限： 年，從貸款發(fā)放之日起 月。

第四條 乙方滿足以下前提條件后，甲方將在五個(gè)工作日內(nèi)發(fā)放貸款：

(1) 乙方已向甲方提供已監(jiān)證生效的《商品房預(yù)售合同》或《房地產(chǎn)證》原件;

(2) 乙方已支付了不低于購房總價(jià) %的首期款項(xiàng);

(3) 與本合同相關(guān)的費(fèi)用已經(jīng)付清;

(4) 已辦妥抵押物的投保手續(xù)，并將甲方列為保險(xiǎn)的第一受益人; (5) 本合同已生效，乙方已簽署《借款借據(jù)》; (6) 已辦妥抵押物的抵押備案或抵押登記手續(xù); (7) 乙方已在甲方處開立還款專用的購房儲(chǔ)蓄活期存款戶;

(8) 乙方未出現(xiàn)或無潛在本合同項(xiàng)下的違約情形;

(9) 甲方指定的其他條件。

利息計(jì)算方法及還款方式

第五條 本合同項(xiàng)下人民幣貸款利率按貸款發(fā)放日中國人民銀行頒布的貸款利率執(zhí)行，當(dāng)前月利率為 外匯貸款按貸款發(fā)放日中國銀行公布的 個(gè)月浮動(dòng)期外匯貸款利率執(zhí)行，當(dāng)前月利率為

在本合同發(fā)履行期間，如遇中國人民銀行調(diào)整利率或計(jì)息管理辦法，甲方將按有關(guān)規(guī)定做相應(yīng)調(diào)整，調(diào)整時(shí)甲方毋須專門通知乙方。

第六條 根據(jù)中國人民銀行當(dāng)前利率管理辦法，貸款期限在一年以內(nèi)(包括一年)的，遇法定利率調(diào)整，本合同項(xiàng)下人民幣貸款利率不作高調(diào)整;貸款期限在一年以上的遇法定利率調(diào)整，本合同項(xiàng)下貸款利率將從次年1月1日起按當(dāng)日人民銀行的貸款利率作相應(yīng)調(diào)整，并以此確定甲方新的月供款項(xiàng)。

第七條 如遇本合同項(xiàng)下貸款利率調(diào)整，如無另行約定，本合同其他約定不作改變，只

限于調(diào)整每期還本付息金額。

第八條 乙方未按還款計(jì)劃還款，且又未就展期事宜與甲方達(dá)成協(xié)議，即構(gòu)成逾期貸款。甲方有權(quán)就逾期貸款部分按中國人民銀行規(guī)定的逾期利率計(jì)收利息。

第九條 供款方式由甲、乙雙方約定采用下述第 種方式：

1、 等額本息還款法，即在貸款期內(nèi)每月以相等的額度平均償還貸款本息，每月供款額計(jì)算公式如下：

2、于___ 年___ 月___ 日一次性償還貸款本息。

3、其他方式;

第十條 若采用等額本息還款法，乙方在貸款發(fā)放次月起逐月還款，供款總期數(shù) 。 每月還款日為20日(如遇國家規(guī)定節(jié)假日則順延)。

第十一條 乙方在貸款期限內(nèi)的貸款本金和利息以甲方貸款分戶賬面數(shù)字為準(zhǔn)，首期 及最后一期供款額應(yīng)按實(shí)際貸款本金余額及用款天數(shù)作相應(yīng)調(diào)整。

第十二條 乙方保證在每月的還本付息日之前，將每月供款額存入或劃入第五十五條乙方在甲方開立的還款賬戶，否則，甲方有權(quán)直接從乙方在甲方(包括其分支機(jī)構(gòu))處開立的其他賬戶中扣還任何到期應(yīng)付款項(xiàng)。若因乙方賬戶余額不足，未能在規(guī)定日期還本付息，甲方將就逾期金額和實(shí)際逾期天數(shù)按人民銀行規(guī)定的逾期利率計(jì)收逾期利息。

第十三條 如乙方連續(xù)三期或累計(jì)三期未能按本合同約定還本付息的，甲方有權(quán)書面通知乙方解除本合同，提前收回貸款并按本合同約定處分抵押物。

提前還款

第十四條 本合同生效一年后，乙方中途有足夠的款項(xiàng)來源，經(jīng)甲方同意可提前償還全部或部分貸款本息。在部分提前還款的情況下，每次提前償還金額不少于一萬元的整倍數(shù);部分提前還款只限于歸還按還款計(jì)劃從后算起的貸款本金，機(jī)時(shí)不能沖減即將到期的貸款本息。

第十五條 乙方必須在預(yù)定提前還款日一個(gè)月前書面向甲方得出申請(qǐng)。該申請(qǐng)書一經(jīng)發(fā)出即不可撤銷。

第十六條 提前還款能免去所提前時(shí)間的貸款利息，但利率仍按原貸款期的同期利率執(zhí)行。

第十七條 提前還款時(shí)，乙方須按提前還款金額和提前還款時(shí)的貸款利率支付一個(gè)月利息作為對(duì)甲方的補(bǔ)償。

貸款抵押及相關(guān)約定

第十八條 乙方愿以本合同第十九條所述之房產(chǎn)及其全部權(quán)益設(shè)定抵押，作為乙方償還本合同項(xiàng)下借款的擔(dān)保。當(dāng)乙方不能按本合同約定履行還款義務(wù)的情況下，甲方除繼續(xù)向乙方追討外，有權(quán)按本合同約定俗成的方式處分抵押物，并從中優(yōu)受償。

第十九條 抵押物基本情況如下：

房產(chǎn)地址：________________________________

土地使用年限：_________________________________

樓宇名稱、座別及房號(hào)：_________________________

建筑面積： _____________________________平方米

購房總價(jià)：(小寫)________ 元

(大寫) ____仟___ 佰___ 拾___ 萬___ 仟___ 佰___ 拾___ 元整

商品房預(yù)售合同(或房地產(chǎn)證)編號(hào)：_________________________

第二十條 經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商并同意;本合同項(xiàng)下抵押物的價(jià)值為本合同第十九條所述的購房總價(jià)。

第二十一條 本合同項(xiàng)下抵押物的抵押期限從本合同生效之日起至本合同履行期限屆滿之日后兩年止。

第二十二條 乙方在本合同項(xiàng)下的抵押物之抵押權(quán)設(shè)定后，應(yīng)將《商品房預(yù)售合同》(或《房地產(chǎn)證》和《他項(xiàng)權(quán)證》)及其他文件的正本交甲方執(zhí)管，直至本合同項(xiàng)下貸款本息及相關(guān)費(fèi)用清償完畢時(shí)止。

第二十三條 乙方在抵押期間應(yīng)妥善保管抵押物，并負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)，保證抵押物的完好無損。甲方有權(quán)對(duì)抵押物狀況進(jìn)行了解，乙方對(duì)此有義務(wù)給予合作。

第二十四條 抵押期間由于乙方的過錯(cuò)或其他原因造成抵押物價(jià)值減少，乙方應(yīng)在三十天內(nèi)向甲方提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)钠渌麚?dān)保。 第二十五條 發(fā)生下列情況之一，甲方有權(quán)立即處置抵押物：

(1) 乙方失蹤、死亡或喪失完全民事行為能力。除非乙方的繼承人或受遺贈(zèng)人同意承繼本合同全部權(quán)利義務(wù)并按本合同規(guī)定履行，或乙方的監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人愿意代其繼續(xù)履行本合同并經(jīng)甲方同意。

(2) 甲方依據(jù)本合同的有關(guān)規(guī)定提前收回貸款;

(3) 乙方違反本合同的有關(guān)規(guī)定。

第二十六條 乙方及丙方應(yīng)協(xié)助甲方或甲方委托的機(jī)構(gòu)辦理備案或登記手續(xù);在抵押期間內(nèi)乙方已按期或提前歸還借款本息后，甲方應(yīng)出具書面證明協(xié)助乙方辦理抵押登記/備案的撤銷手續(xù)，并將已由甲方執(zhí)管的《商品房預(yù)售合同》(或《房地產(chǎn)證》和《他項(xiàng)權(quán)證》)及其他文件的正本交還乙方。

抵押物保險(xiǎn)

第二十七條 乙方應(yīng)向甲方指定的保險(xiǎn)公司為抵押物購買以甲為第一受益人和財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，投保金額應(yīng)不低于本合同項(xiàng)下貸款總額的120%，保險(xiǎn)期限應(yīng)不短于本合同第三條所定貸款期限。

第二十八條 本合同履行期間，乙方應(yīng)對(duì)抵押物辦理連續(xù)不斷的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)單證原件由甲方執(zhí)管。如乙方中斷保險(xiǎn)，甲方有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用及由此產(chǎn)生的利息均由乙方承擔(dān)，甲方有權(quán)向乙方和丙方追償。

第二十九條 當(dāng)保險(xiǎn)賠償發(fā)生時(shí)，甲方有權(quán)以第一受益人的身份接受和支配保險(xiǎn)賠償金，并優(yōu)先用于清償本合同項(xiàng)下貸款本息;如保險(xiǎn)賠償金不足以賠付乙方所欠甲方貸款本息時(shí)，甲方有權(quán)繼續(xù)向乙方或丙方追償。

第三十條 如發(fā)生本合同項(xiàng)下抵押物的保險(xiǎn)索賠事件時(shí)，乙方應(yīng)在五天內(nèi)通知保險(xiǎn)公司和甲方。

第三十一條 上述投保的保險(xiǎn)費(fèi)及因保險(xiǎn)索賠事件而發(fā)生原一切費(fèi)用，均由乙方承擔(dān)。

乙方和其他義務(wù)

第三十二條 除本合同第十九條所列房產(chǎn)抵押外，同意以乙方名下的其它全部財(cái)產(chǎn)為本合同項(xiàng)下的貸款本息及相關(guān)費(fèi)用提供不可撤銷的擔(dān)保。

第三十三條 未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得將抵押物出租、轉(zhuǎn)讓或以轉(zhuǎn)售、贈(zèng)與、再抵押等方式處理，也不得將本合同的任何權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方;經(jīng)甲方同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，所得價(jià)款應(yīng)該存入甲方指定的賬戶，并優(yōu)先用于歸還本合同項(xiàng)下的貸款本息，乙方以繼承或遺贈(zèng)的方式處分抵押物的，不得將本合同項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)分割處理。

第三十四條 乙方出租抵押物必須滿足：征得甲方書面同意其出租。租金收入優(yōu)先用于償還本合同項(xiàng)下債務(wù)，需與承租人訂立書面租賃合同并訂明：

第三十五條 如有或?qū)⒂嗅槍?duì)乙方的法律訴訟或仲裁發(fā)生，或不動(dòng)產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)(包括本合同項(xiàng)下的抵押物)被扣押、凍結(jié)、沒收或強(qiáng)制性收購時(shí)，乙方應(yīng)及時(shí)書面通知甲方。

第三十六條 當(dāng)本合同履行過程中發(fā)生因乙方未按約定履行還款義務(wù)而導(dǎo)致發(fā)生如本合同第四十九條約定的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為時(shí)，乙方須同意解除原與房屋出賣人(即本合同的丙方)簽定的《商品房預(yù)售合同》并放棄對(duì)甲方轉(zhuǎn)讓債權(quán)的抗辨權(quán)。

第三十七條 維護(hù)抵押物幫結(jié)構(gòu)完整和對(duì)抵押物進(jìn)行必要的維修保養(yǎng);按時(shí)繳交有關(guān)部門對(duì)抵押物征收的稅費(fèi)、水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用等;協(xié)助甲方在任何合理的時(shí)間對(duì)抵押物進(jìn)行檢查;在更改聯(lián)絡(luò)地址或電話號(hào)碼時(shí)立即書面通知甲方。

合同的擔(dān)保

第三十八條 本合同由丙方為乙方在本合同項(xiàng)下貸款提供連帶責(zé)任的保證擔(dān)保，若乙方不能向甲方還貸款本息或因乙方違約而被甲方要求提前清償貸款本息和費(fèi)用時(shí)，丙方將承擔(dān)連帶的清償責(zé)任，甲方有權(quán)依據(jù)擔(dān)保條款直接向丙方追索。

第三十九條 保證期間，甲、乙雙方調(diào)整還款計(jì)劃，不影響丙方在本合同項(xiàng)下的擔(dān)保責(zé)任。

第四十條 保證期間，經(jīng)甲方同意后，乙方將本合同項(xiàng)下的權(quán)利及義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方時(shí)，不影響丙方在本合同項(xiàng)下的擔(dān)保責(zé)任。

第四十一條 丙方承諾本合同項(xiàng)下已抵押商品房(即抵押物)將按期按質(zhì)建成并合法交付使用。一旦發(fā)生違反該承諾的情況，丙方須從知悉或應(yīng)當(dāng)知悉這一情況之日起十日內(nèi)書面通知甲方與乙方，由此而產(chǎn)生對(duì)乙方合法權(quán)益的違約責(zé)任及損失均由丙方承擔(dān)。

第四十二條 丙方保證在本合同項(xiàng)下已抵押商品房(即抵押物)竣工驗(yàn)收合格之日起十日內(nèi)書面通知甲方;在商品房竣工驗(yàn)收合格之日起三十天內(nèi)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理《房地產(chǎn)證》，協(xié)助甲方以及購房人補(bǔ)辦抵押登記，并將《房地產(chǎn)證》和《他項(xiàng)權(quán)證》正本交由甲方執(zhí)管。

第四十三條 丙方發(fā)生公司章程，合同的修改和補(bǔ)充，股份的調(diào)整、轉(zhuǎn)讓和清算，以及重大的人動(dòng)等情況時(shí)應(yīng)及時(shí)書面通知甲方。

第四十四條 丙方保證在合同履行期間，不減少注冊資本，涉及產(chǎn)權(quán)制度、經(jīng)營制度、資產(chǎn)運(yùn)用等方面的重大變化，必須在取得甲方的書面同意后進(jìn)行。

第四十五條 丙方接受甲方的信貸監(jiān)督、檢查并承諾以充分的配合，保證按甲方的要求向其提供真實(shí)、完整、合法、有效的經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)報(bào)表等文件和資料。

第四十六條 上述擔(dān)保是連續(xù)和有效的，其保證責(zé)任不因甲方給予乙方和/或丙方任何寬容、寬限或優(yōu)惠或延緩行使權(quán)利而影響、修改損害或限制甲方依本合同和法律、法規(guī)而享有的一切權(quán)利和權(quán)益，也不視為甲方對(duì)本合同項(xiàng)下權(quán)利的放棄;在乙方和甲方對(duì)本合同進(jìn)行修改、補(bǔ)充、變更時(shí)繼續(xù)有效，并被視為丙方已重復(fù)作出。

第四十七條 上述擔(dān)保為不可撤銷，其法律效力不受乙方與丙方及其他第三方簽訂的任何協(xié)議合同等文件的影響，也不因乙方收入減少、失業(yè)、失蹤、死亡以及支付等事實(shí)而可撤銷或變更。

第四十八條 保證期間自本合同生效之日起，至下列第 項(xiàng)所述之期限止(如未選擇，則視為選擇第(2)項(xiàng))。

(1) 甲方取得并正式執(zhí)管本合同工項(xiàng)下抵押物的《房地產(chǎn)證》及《他項(xiàng)權(quán)證》正本之日。

(2) 本合同項(xiàng)下全部貸款本息及有關(guān)費(fèi)用清償之日。

(3) 其他;

合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓

第四十九條 甲方與乙方、丙方商定并同意：當(dāng)乙方不能按本合同的約定履行其到期債務(wù)時(shí)，在甲方認(rèn)為必要的情況下，丙方必須無條件接受甲方的債權(quán)和抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為屆時(shí)乙方所欠甲方的貸款本息、逾期利息、罰息、違約金及相關(guān)費(fèi)用之和;在債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，乙方、丙方自動(dòng)放棄抗辨權(quán)。

第五十條 在甲方發(fā)出要求丙方和乙方接受上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓的書面通知之日起十五日內(nèi)，該債權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)款由丙方向甲方一次性清付。 第五十一條 乙方與丙方均同意，在丙方支付了該債權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)款后，將由乙、丙雙方協(xié)商解決原簽訂的《商品房預(yù)售合同》有關(guān)的問題。

第五十二條 上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓的約定在本合同第四十八條所約定的保證期間內(nèi)不可撤銷。

費(fèi)用

第五十三條 因訂立本合同而發(fā)生的印花稅、契稅、律師費(fèi)、公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記/備案/撤銷費(fèi)等費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

第五十四條 甲方因催收本合同項(xiàng)下的貸款本息及有關(guān)費(fèi)用而發(fā)生的費(fèi)用，包括但不限于以仲裁、訴訟等到法律等程序催收而產(chǎn)生的執(zhí)行費(fèi)、律師費(fèi)用、或依法處置抵押物而發(fā)生的任何費(fèi)用，均由乙方承擔(dān)。

乙方授權(quán)

第五十五條 乙方授權(quán)甲方從乙方名下在甲方處開立的賬號(hào)為 的存款賬戶內(nèi)扣收并用以支付本合同項(xiàng)下的到期貸款本息、逾期利息、罰息及相關(guān)費(fèi)用;甲方有權(quán)從該賬戶上直接劃收乙方應(yīng)付的貸款本息、逾期利息、罰息及相關(guān)費(fèi)用。

第五十六條 乙方授權(quán)甲方將本合同項(xiàng)下的貸款以支付購房價(jià)款的名義直接付至房產(chǎn)出賣人在甲方處開立的、或經(jīng)甲方同意的其他悵戶。

第五十七條 乙方授權(quán)委托甲方或甲方指定的中介機(jī)構(gòu)辦理本合同公司及抵押物之抵押登記備案注銷手續(xù)，領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》、《他項(xiàng)權(quán)證》等文件。

第五十八條 未經(jīng)甲方書面同意，上述授權(quán)委托及的關(guān)承諾不可撤銷。上述授權(quán)委托有效期至乙方在本合同中的全部責(zé)任和義務(wù)完全履行完畢之日止。

違約及處理

第五十九條 任何違反本合同約定義務(wù)和以違反誠實(shí)信用原則取得貸款行為，均屬違約行為。在此情況下，守約方有權(quán)根據(jù)本合同的有關(guān)約定和法律的規(guī)定，視違約情節(jié)輕重，采取下列全部或部分措施維護(hù)其合法權(quán)利：

(1) 要求違約方限期糾正其違約行為，采取適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救措施并賠償損失;

(2) 停止守約方合同義務(wù)的履行，包括停止發(fā)放貸款;

(3) 經(jīng)守約方催告，違約方在限期內(nèi)仍未糾正其違約行為，或違約方的違約行為已使守約方不能實(shí)現(xiàn)其合同目的的，守約方可書面通知違約方解除合同、要求丙方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任或承讓債權(quán)、處分抵押物、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行及提起訴訟等任何措施維護(hù)其合法權(quán)利。

第六十條 甲方未按本合同約定發(fā)放貸款，則應(yīng)按未發(fā)放的貸款金額、遲延天數(shù)及約定貸款利率上浮20%計(jì)算違約金予乙方。

其他約定

第六十一條 本合同有效期內(nèi)，甲方給予乙方和丙方在任何寬容、寬限或優(yōu)惠或延緩行使本合同項(xiàng)下的任何權(quán)利，均不影響、損害或限制甲方依本合同和法律、法規(guī)而享有的一切權(quán)益，也不視為甲方對(duì)本合同項(xiàng)下權(quán)利、權(quán)益的放棄。

第六十二條 當(dāng)乙方清償了本合同項(xiàng)下的全部貸款本息及有關(guān)費(fèi)用后，甲方應(yīng)配合乙方辦理抵押注銷手續(xù)，并退回《商品房預(yù)售合同》或《房地產(chǎn)證》和《他項(xiàng)權(quán)證》，以及抵押物保險(xiǎn)單。

第六十三條 乙方或丙方如未按本合同的約定履行還款或擔(dān)保義務(wù)，愿意直接接受有管轄權(quán)的人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。甲方可據(jù)本合同辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證文書，向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行乙方或丙方的財(cái)產(chǎn)。

第六十四條 本合同的訂立，解釋及爭議的解決均適用中華人民共和國的法律。在本合同履行期間發(fā)生糾紛，三方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，應(yīng)向甲方所在地的人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟。

第六十五條 本合同經(jīng)甲方、乙方及丙方三方簽字、蓋章并辦理公證、抵押備案/抵押登記后生效。

第六十六條 本合同一式五份，甲方、乙方、丙方、公證處、產(chǎn)權(quán)登記部門各執(zhí)一份，具有同等效力。

第六十七條 下列文件和附件為本合同不可分割的組成部分：

(1) 貸款申請(qǐng)表;

(2) 借款借據(jù);

(3) 抵押物保險(xiǎn)單正本;

(4) 《商品房預(yù)售合同》/抵押備案證明或《房地產(chǎn)證》/《他項(xiàng)權(quán)證》;

以上合同的約定，特別是對(duì)免除或限制甲方責(zé)任的合同條款，乙方和丙方已經(jīng)充分了解并愿意接受這些約定，本合同是在乙方和丙方明確其權(quán)利義務(wù)及其法律后果的基礎(chǔ)上自愿簽署的。

甲方(公章)： 乙方： 授權(quán)代表： 身份證號(hào)碼： 丙方(公章)： 法定代表人(或授權(quán)代表)：

簽約日： 年 月 日

銀行抵押貸款合同范文二

貸款人(抵押權(quán)人)：________ 銀行

借款人：________

抵押人：________

經(jīng)貸款人、借款人、抵押人協(xié)商一致、根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，簽訂本合同。

第一條 借款金額、種類與用途：貸款人同意向借款人發(fā)放貸款人民幣(大寫)________，借款種類為________，借款用途為________。

第二條 借款期限：本合同借款期限為________年____月____日起至________年____月____日止。實(shí)際放款日期與上述約定不一致的，以借款借據(jù)為準(zhǔn)。

第三條 借款利率：本合同借款利率為月利率________。若遇中國人民銀行基準(zhǔn)貸款利率調(diào)整，借款期限在一年(含)以下的，本合同所約定利率不變;借款期限超過一年的，則利率根據(jù)中國人民銀行利率政策調(diào)整而作相應(yīng)的調(diào)整，且貸款人不再另行通知借款人和抵押人。

第四條 還款方式：本合同約定還款方式為按________(月、季或年)付息，每________(月、季末月或年末月)的20日為結(jié)息日，次日為付息日，逾期付息視為違約。本金到還款期限屆滿時(shí)一次性歸還，利隨本清。但如借款借據(jù)特別約定了當(dāng)筆貨款還款方式的，則當(dāng)筆貸款的還款方式依此約定。

第五條 抵押人自愿以有完全處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)(見附件抵押物品清單)作為抵押物，為本合同貸款人的債權(quán)提供抵押擔(dān)保。同時(shí)特別約定如下：

(一)抵押擔(dān)保的范圍包括本金、利息(包括罰息、復(fù)息等)、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用包括律師費(fèi)、催討差旅費(fèi)和其他合理費(fèi)用。

(二)抵押效力及于抵押物之從物、從權(quán)利、孳息及賠償金、保險(xiǎn)金等物上權(quán)利。如抵押權(quán)人要求抵押人辦理抵押物保險(xiǎn)，則抵押人須為抵押物辦理足額的保險(xiǎn)。在抵押關(guān)系存續(xù)期間，貸款人為該保險(xiǎn)的第一受益人。抵押人應(yīng)將抵押物權(quán)利憑證及保險(xiǎn)單等交由貸款人保存;抵押人授權(quán)貸款人代為抵押人辦理全部保險(xiǎn)理賠手續(xù)，并確認(rèn)如貸款人出示本合同條款于保險(xiǎn)公司或第三人即足見貸款人有特別權(quán);若抵押物發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的損失時(shí)，抵押人應(yīng)將所得保險(xiǎn)理賠款提前償還相應(yīng)貸款本息或交由貸款人進(jìn)行提存。若抵押物發(fā)生毀損，抵押效力及于抵押物殘值或修復(fù)后之抵押物全部價(jià)值。抵押物價(jià)值價(jià)減少時(shí)，借款人應(yīng)在三十日內(nèi)向貸款人提供與減少價(jià)值相當(dāng)?shù)牡盅何锘蚱渌行?dān)保。

(三)貸款人依法轉(zhuǎn)讓債權(quán)，抵押人仍應(yīng)以抵押物承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。

(四)抵押登記手續(xù)由抵押人負(fù)責(zé)辦理，貸款人應(yīng)密切配合抵押人辦理抵押登記手續(xù)。

(五)本合同主合同若無效，但抵押條款仍有效，且抵押人同意對(duì)貸款人在主合同無效情況下的一切債權(quán)(權(quán)利)仍按本合同有關(guān)抵押條款的約定承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

(六)本合同貸款人債權(quán)如另設(shè)有人的擔(dān)保或物的擔(dān)保，則抵押人仍以全部抵押物價(jià)值作為貸款人債權(quán)的擔(dān)保。

(七)如抵押物被司法機(jī)關(guān)查封、扣押或采取其他保全措施的，抵押人必須及時(shí)告知抵押權(quán)人。如抵押人不及時(shí)告知而使抵押權(quán)人遭受損失的，抵押人應(yīng)負(fù)全部賠償責(zé)任。

第六條 貸款展期：借款人若需延長借款期限，應(yīng)在借款到期日前以書面方式向貸款人提出申請(qǐng)。經(jīng)貸款人和抵押人同意后，由貸款人、借款人和抵押人另行簽訂展期還款協(xié)議。抵押人承諾對(duì)展期后的貸款繼續(xù)以本合同所涉抵押物承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，并由借款人、抵押人根據(jù)展期還款協(xié)議辦理抵押物抵押登記相應(yīng)手續(xù)，貸款人予以配合。貸款展期后，其利率按累計(jì)期限的現(xiàn)行利率檔次確定。

第七條 違約責(zé)任

(一)借款人違約及其違約責(zé)任

1.不按期歸還貸款本金(含展期)，從逾期之日起按約定利率加收________%的罰息利率計(jì)收罰息。

2.不按期償付貸款利息，按罰息利率計(jì)收復(fù)息。

3.不按合同約定使用貸款，對(duì)擠占挪用的貸款在挪用期間按約定利率加收________%的罰息利率計(jì)收罰息。

4.借款人提前歸還貸款，須經(jīng)貸款人同意;貸款人對(duì)提前歸還的貸款有權(quán)按本合同約定期限、利率向借款人收取利息，但如征得貸款人同意，可按本合同約定的利率和實(shí)際天數(shù)計(jì)收利息。

5.借款人發(fā)生如下情形之一的，貸款人有權(quán)停止本合同尚未發(fā)放的貸款、提前收回未到期貸款和提前處置抵押物清償貸款：

(1)不按期償還貸款本金或不按期支付利息或不按借款借據(jù)特別約定的還款方式歸還貸款本息的;

(2)不按約定的貸款用途使用貸款的;

(3)不接受或不配合貸款人對(duì)其貸款使用情況的查詢或監(jiān)管的;

(4)未按期歸還貸款人其他貸款或未按期清償其他任何金融機(jī)構(gòu)或第三人到期債務(wù)的;

(5)借款人、借款人之法定代表人、股東、高級(jí)管理人員等參與重大賭博、吸毒等違紀(jì)違法行為的;

(6)財(cái)產(chǎn)遭受哄搶等事件的;

(7)卷入重大不利訴訟的;

(8)被行政機(jī)關(guān)處以重大行政處罰的; (9)因經(jīng)營不善而停產(chǎn)歇業(yè)的; (10)隱瞞企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營狀況或抽選資金(本)的; (11)未征得貸款人書面同意而實(shí)行承包、租賃、合資、兼并、分立、轉(zhuǎn)贈(zèng)、股份制改造或減少注冊資本等的;

(12)變更企業(yè)名稱、法定代表人、股東、住所地或經(jīng)營范圍等工商登記事項(xiàng)，未在變更一個(gè)月前書面告知貸款人的;

(13)發(fā)生偷(逃)稅、被責(zé)令停業(yè)整頓或被吊銷(撤銷)營業(yè)執(zhí)照的;

(14)發(fā)生其他嚴(yán)重影響償還貸款能力或失去信用情形的。

(二)貸款人違約及其違約責(zé)任

貸款人未依約向貸款人提供貸款的，應(yīng)向借款人承擔(dān)下列責(zé)任：

1.按違約金額、逾期罰息利率和違約天數(shù)向借款人支付違約金;

2.向借款人賠償超過違約金部分的直接損失(間接損失和可得利益不在賠償范圍)。

第八條 合同的成立、生效與解除：本合同自各方簽字(蓋章)之日起成立;自抵押登記辦妥之日起生效;若在本合同成立之日起三十日內(nèi)，抵押人未辦妥抵押登記手續(xù)的，貸款人有權(quán)解除本合同。

第九條 合同的履行

(一)借款人應(yīng)在本行(社)開設(shè)賬戶，貸款人將貸款劃入該賬戶時(shí)即視為履行了發(fā)放貸款之義務(wù)。

(二)貸款人收回到期貸款本息或依約提前收回貸款本息，可直接從借款人賬戶中扣劃。

第十條 借款人、抵押人同意貸款人根據(jù)中國人民銀行和其他金融管理部門的有關(guān)規(guī)定，在中國人民銀行個(gè)人信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫及有關(guān)信息系統(tǒng)上錄入(查詢、披露)借款人、抵押人的有關(guān)信息。

第十一條 其他約定事項(xiàng)_________________________。

第十二條 本合同發(fā)生糾紛，由貸款人住所地人民法院管轄。

第十三條 附則

(一)借款借據(jù)和本合同附件是本合同的組成部分，與本合同具有同等效力。

(二)本合同所發(fā)生的抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、鑒定費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和公證費(fèi)等，均由借款人或抵押人承擔(dān)。

(三)貸款人已提請(qǐng)借款人、抵押人對(duì)本合同條款作全面、準(zhǔn)確的理解，對(duì)本合同重點(diǎn)條款向借款人、抵押人作了特別提示和充分的說明;本合同主要條款在訂立前均進(jìn)行了充分磋商。

(四)本合同一式________份，貸款人持二份，借款人和抵押人各執(zhí)一份，效力同等。 貸款人(簽章)：________

法定代表人(簽字)：________

委托人(簽字)：________

簽約地點(diǎn)：________

簽約時(shí)間：________年____月____日 借款人(簽章)：________ 法定代表人(簽字)：________ 委托人(簽字)：________ 簽約時(shí)間：________年____月____日 抵押人(簽章)：________ 法定代表人(簽字)：________ 委托人(簽字)：________ 簽約地點(diǎn)：________

簽約地點(diǎn)：________

簽約時(shí)間：________年____月____日

銀行抵押貸款合同范文三

1.還款金額：人民幣_(tái)____________________________________。

2.還款期限：自簽訂此協(xié)議之日起至_________年_________月_________日前還清。

3.利率：按照的利率執(zhí)行，具體為：_______________________。

第二條 抵押物

乙方將________________作為還款的抵押。抵押期限：自本協(xié)議生效之日起至乙方還清甲方與本合同有關(guān)的全部款項(xiàng)及利率為止

第三條 甲乙雙方的義務(wù)

(一)甲方的義務(wù)：

1.對(duì)甲方交來抵押物的單證妥善保管，不得遺失、損毀。

2.在甲方到期還清所有本協(xié)議規(guī)定的款項(xiàng)后，將抵押物的單證完整交給甲方。

(二)乙方的義務(wù)：

1.應(yīng)按照本協(xié)議規(guī)定時(shí)間主動(dòng)償還對(duì)甲方的欠款及利率。

2.乙方在簽訂協(xié)議之日起交付抵押物的所有權(quán)證書。

第四條 違約責(zé)任

乙方如因本身責(zé)任不按合同規(guī)定支付給甲方欠款及利息的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)違約責(zé)任。

篇2

2、之后是銀行對(duì)你進(jìn)行審查，看看你的材料、合同等是否屬實(shí)。

3、銀行暫時(shí)收押你的產(chǎn)權(quán)證、保險(xiǎn)單。

4、與銀行簽訂住房抵押貸款合同，進(jìn)行公證。

篇3

【論文論文摘要】固定利率住房抵押貸款正在我國迅速發(fā)展，對(duì)于銀行而言，該貸款品種的風(fēng)險(xiǎn)包括借短貸長風(fēng)險(xiǎn)、提前還貸風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)。本文分析了這幾種風(fēng)險(xiǎn)的度量和控制。

近年來，央行為了控制過熱的經(jīng)濟(jì)，不斷提高利率，加重了住房抵押貸款人的負(fù)擔(dān)。為了豐富貸款品種、增加競爭力，2005年光大銀行適時(shí)率先推出固定利率住房抵押貸款品種，隨后招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等也推出該品種貸款，銷售量不斷上升，體現(xiàn)出了固定利率住房抵押貸款在升息時(shí)期的優(yōu)勢。

固定利率貸款在國外是很成熟的產(chǎn)品，在荷蘭、法國選擇固定利率貸款產(chǎn)品的消費(fèi)者占80%，但由于在我國該產(chǎn)品剛起步，研究其風(fēng)險(xiǎn)控制就具有很重要的意義。

一、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

所謂固定利率住房抵押貸款，是指在整個(gè)貸款償還期間，貸款人按事先和銀行商定好的固定利率償還貸款，利率不隨市場利率的變化而變化。固定利率住房抵押貸款主要的風(fēng)險(xiǎn)包括利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

1.利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指在一定時(shí)期內(nèi)由于利率的變化和資產(chǎn)負(fù)債期限的不匹配給商業(yè)銀行經(jīng)營收益和凈資產(chǎn)價(jià)值帶來的潛在影響。固定利率貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)主要包括延展風(fēng)險(xiǎn)（借短貸長的風(fēng)險(xiǎn)）和提前償付風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)市場利率上升時(shí)，會(huì)提高資金來源的成本，當(dāng)貸款利率固定時(shí)，借短貸長的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。當(dāng)市場利率下降時(shí)，貸款人傾向于低成本融資，提前還款，銀行面臨提前收回款的再投資收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致20世紀(jì)80年代美國儲(chǔ)貸危機(jī)的主要原因之一。

2.信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是指交易對(duì)手違約或信用等級(jí)下降造成損失的可能性。信用風(fēng)險(xiǎn)是一種系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，存在于銀行作為交易方的所有業(yè)務(wù)中。

信用風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致本次美國次貸危機(jī)的主要原因之一。起源于美國貸款機(jī)構(gòu)之間的惡性競爭，盲目降低貸款信用門檻，將款貸給本來借不到貸款或借不到那么多的“邊緣貸款者”，當(dāng)房價(jià)下跌，美聯(lián)儲(chǔ)提高利率后，“邊緣貸款者”不能償還本金和利率，房貸市場違約不斷。危機(jī)再通過資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)移到整個(gè)金融市場，形成今天愈演愈烈的次貸危機(jī)。

二、風(fēng)險(xiǎn)度量

1.利率風(fēng)險(xiǎn)的度量

敏感性缺口法是度量利率風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)傳統(tǒng)方法，可以衡量出利率變化對(duì)銀行凈利息收入的影響。利率敏感性缺口=利率敏感性資產(chǎn)-利率敏感性負(fù)債，即IRSG=ISRA-ISRL。若利率變化為R，凈利息收入變化NII，則NII=R×IRSG。在利率敏感性缺口為正時(shí)，利率的上升會(huì)引起銀行凈利息收入的增加，反之減少。在利率敏感性缺口為負(fù)時(shí)，利率的上升會(huì)減少銀行凈利息收入。敏感性缺口法的一個(gè)缺點(diǎn)是不能度量提前償債的風(fēng)險(xiǎn)，后來學(xué)者又提出了持續(xù)期度量法、利差調(diào)整期權(quán)度量法等改進(jìn)。

2.信用風(fēng)險(xiǎn)的度量

信用風(fēng)險(xiǎn)度量的發(fā)展經(jīng)歷了專家分析、經(jīng)驗(yàn)判斷、計(jì)分卡評(píng)級(jí)、模型化階段，目前我國商業(yè)銀行信用評(píng)級(jí)基本處于計(jì)分卡階段，只有少數(shù)銀行如中國銀行向國外購進(jìn)了評(píng)級(jí)模型，而國外的先進(jìn)銀行都有比較完善的模型。模型化也是新巴塞爾協(xié)議對(duì)于信用風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部評(píng)級(jí)的要求，應(yīng)用歷史數(shù)據(jù)，通過信用轉(zhuǎn)移矩陣，得出違約率和違約損失。目前由于我國商業(yè)銀行的歷史信用數(shù)據(jù)缺乏，模型化的發(fā)展遇到了很大阻礙。

3.利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)的聯(lián)合度量

20世紀(jì)90年代以來，大量的實(shí)踐表明，信用風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)往往夾雜在一起共同影響銀行經(jīng)營，事實(shí)上，在過去五年中，美國、歐洲、日本的銀行已有一部分開始對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行聯(lián)合度量分析。因?yàn)榇蠖鄶?shù)隱含已經(jīng)意識(shí)到利率和資產(chǎn)質(zhì)量之間強(qiáng)烈的相關(guān)性，利率衍生品產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)也使人們著手將兩者結(jié)合起來研究。近年來一些學(xué)者也開始嘗試將信用風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)納入同一體系進(jìn)行研究，取得了一些成果。比如劉小莉（2006）在基于結(jié)構(gòu)化方法和約化方法的信貸組合模型基礎(chǔ)上分別引入隨機(jī)利率，以即期利率和股市指數(shù)、股市行業(yè)指數(shù)為狀態(tài)變量，建立信用與利率風(fēng)險(xiǎn)的聯(lián)合度量模型，推導(dǎo)了信用價(jià)差與利率和股市指數(shù)等一些重要經(jīng)濟(jì)變量的相關(guān)關(guān)系。

三、風(fēng)險(xiǎn)控制

1.建立社會(huì)征信體系

美國是由市場上著名的三大信用管理局EXPERIAN、TRANSUNION、EQUIFAX來從事征信業(yè)務(wù)，它們分別用FairIsaac公司開發(fā)的三種FICO評(píng)分系統(tǒng)，根據(jù)客戶的償還歷史、信用賬戶數(shù)、使用信用的年限、正在使用的信用類型、新開立的信用賬戶等因素評(píng)分。貸款方通常會(huì)將該分?jǐn)?shù)作為貸款決策的一個(gè)參考。而歐洲國家一般由中央銀行管理征信方面的事宜?？紤]到按照美國模式發(fā)展需要很長的時(shí)間，在我國信用體系急需建成的情況下，按歐洲的模式發(fā)展，由政府成立主管部門，能夠盡快與國際接軌。

2.利用金融衍生工具

2007年1月，花旗銀行與興業(yè)銀行完成了中國國內(nèi)銀行間第一筆基于上海銀行間同業(yè)拆放利率（SHIBOR）的標(biāo)準(zhǔn)利率互換。資產(chǎn)證券化是管理風(fēng)險(xiǎn)的有效工具，在西方國家已有了高度發(fā)展，距統(tǒng)計(jì)，目前美國有一半以上的住房抵押貸款進(jìn)行了證券化處理，2001年MBS余額占美國全部債券余額的22%，歐洲2003年一年的資產(chǎn)支持證券發(fā)行量就達(dá)到了2172億歐元。2005年，建行股份在銀行間債券市場公開發(fā)行“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券”，是我國首批政策規(guī)范下的資產(chǎn)支持證券。利率互換、信用違約互換和資產(chǎn)證券化可以有效控制利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

3.收取提前償還違約金

由于提前還貸行為會(huì)導(dǎo)致銀行一定的利息損失，因此，一些國家和地區(qū)的銀行對(duì)提前還貸要征收一定的罰金。比如香港、臺(tái)灣、美國。但是單純收取違約金不是管理銀行固定利率房貸利率風(fēng)險(xiǎn)的可取辦法，銀行還應(yīng)該通過全面分析提前還貸行為的特點(diǎn)及其與經(jīng)濟(jì)變化之間的關(guān)系，在理論分析和歷史數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上找出決定因素，建立提前還貸模型，對(duì)未來提前還貸行為進(jìn)行較為準(zhǔn)備的預(yù)測，通過套期保值來管理控制相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

4.建立固定利率住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)損失準(zhǔn)備金

如果市場不能提供套期保值的有效工具，銀行又難以收取提前還貸的罰金，建立利率風(fēng)險(xiǎn)損失準(zhǔn)備金就很有必要，損失準(zhǔn)備金是防范利率風(fēng)險(xiǎn)的緩沖劑。從理論上分析，如果計(jì)量準(zhǔn)確，這些為防范固定利率抵押貸款而計(jì)提的準(zhǔn)備金應(yīng)等于相應(yīng)套期保值的費(fèi)用，也應(yīng)等于擬收取罰金的數(shù)額。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜琳.美國個(gè)人信用評(píng)分系統(tǒng)及其對(duì)我國的啟示.中國金融，2006，（7）.

篇4

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范

資金的穩(wěn)健、安全運(yùn)行是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行一系列金融活動(dòng)的首要原則。在商業(yè)銀行中，住房抵押貸款方面所涉及的資金量最大，也是占用資金最長的領(lǐng)域，其期限最長可達(dá)二三十年之久，如此大的資金，被占用如此長的時(shí)間，因此在其中會(huì)涉及到一系列的金融風(fēng)險(xiǎn)。

一、商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀

在個(gè)人的消費(fèi)信貸中，由于個(gè)人住房抵押貸款占據(jù)重要的位置，近年來，住房抵押貸款已成為我國商業(yè)銀行具有強(qiáng)勁發(fā)展勢頭的業(yè)務(wù)，被視為拓展信貸營銷業(yè)務(wù)、優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的重要手段，因此，個(gè)人住房抵押貸款已成為商業(yè)銀行重點(diǎn)拓展的貸款投向。

經(jīng)過中國人民銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：截止到2009年3月末，購房帶余額為3.49萬億元，同比增長10.6%，比上年同期低19.2個(gè)百分點(diǎn)，購房貸款新增1149億元，同比多增146億元。隨著我國個(gè)人住房抵押貸款余額的快速增長，個(gè)人住房抵押貸款不良率也開始逐漸的上升。因此，商業(yè)銀行應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)的防范，采取有效的措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)銀行住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的一種風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在如下幾方面：

其一，被迫違約。被迫違約是借款人的被動(dòng)行為，指借款人在購買房產(chǎn)后，因?yàn)橹Ц赌芰ο陆祷蛘哂型话l(fā)事件發(fā)生，無法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息。其二，理性違約。理性違約主要指借款人的主動(dòng)行為，借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益，因而產(chǎn)生的違約行為。其三，提前還款。提前還款是借款人主動(dòng)違約行為，主要指借款人不按照合同約定的期限以及額度提前償還部分或者全部貸款的行為。其四，惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為“假按揭”，屬于一種欺騙行為，主要表現(xiàn)為實(shí)際借款人將套取的個(gè)人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險(xiǎn)更高的投資，比如挪用到房地產(chǎn)開發(fā)，或者進(jìn)入資本市場，加大了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）抵押風(fēng)險(xiǎn)

貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來源，但是商業(yè)銀行會(huì)面臨如下的抵押風(fēng)險(xiǎn)：其一，抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何锏淖儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會(huì)遭受抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。其二，抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)包括抵押物價(jià)格市場風(fēng)險(xiǎn)以及抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)。前者指抵押物因房地產(chǎn)市場的變化以及房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。后者指抵押人在其抵押期限內(nèi)對(duì)房屋的損壞造成抵押物價(jià)格下降，或者由于估計(jì)人員因其過失或故意過高估計(jì)抵押物而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）利率風(fēng)險(xiǎn)

該風(fēng)險(xiǎn)主要指金融市場利率波動(dòng)導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率的現(xiàn)象，因而導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行主要面臨如下兩種利率風(fēng)險(xiǎn)：其一，“不匹配”風(fēng)險(xiǎn)，抵押貸款的長期性和存款利率以及貸款利率調(diào)整的不同步，比如個(gè)人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調(diào)，銀行的資金成本也會(huì)隨之上調(diào)；個(gè)人住房抵押貸款屬于浮動(dòng)利率且下浮時(shí)，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會(huì)縮小。其二，由利率風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的提前還貸信用風(fēng)險(xiǎn)。

（四）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時(shí)足額變現(xiàn)而遭受的利益損失。我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在如下兩方面：其一，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款資金的來源于運(yùn)用在時(shí)間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題。其二，我國個(gè)人住房抵押貸款的變現(xiàn)性比較差。

（五）法律制度風(fēng)險(xiǎn)

指法律制度不健全，對(duì)失信、違約行為懲罰辦法不具體，執(zhí)行力度不強(qiáng)，使商業(yè)銀行面臨損失。良好的社會(huì)法律環(huán)境是發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款的基礎(chǔ)條件，我國還缺少消費(fèi)信貸方面的法律、法規(guī)。

（六）市場政策風(fēng)險(xiǎn)

政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場的變化，最終給商業(yè)銀行帶來的損失。目前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展已嚴(yán)重脫離了個(gè)人的消費(fèi)能力，隨著經(jīng)濟(jì)的過熱發(fā)展，部分一線大城市的房價(jià)已出現(xiàn)泡沫。

（七）管理風(fēng)險(xiǎn)

指商業(yè)銀行內(nèi)部個(gè)人住房抵押貸款管理出現(xiàn)問題，因而造成的信貸風(fēng)險(xiǎn)。很多商業(yè)銀行客戶經(jīng)濟(jì)缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，為了能夠搶占個(gè)貸市場份額、完成考核指標(biāo)，出現(xiàn)了審批把關(guān)不嚴(yán)的情形；各商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在運(yùn)作中的隨意性很大，尚未形成統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)務(wù)流程。缺少熟悉個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的專家，管理經(jīng)驗(yàn)與人員的培訓(xùn)滯后于個(gè)貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

（八）操作風(fēng)險(xiǎn)

違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最主要原因之一，是經(jīng)營機(jī)構(gòu)在制度管理上放寬貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵(lì)約束機(jī)制下，經(jīng)營機(jī)構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至進(jìn)行違規(guī)經(jīng)營；另一方面，部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或者思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至于借款人串通，逃避制度約束。

三、商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）建立健全內(nèi)部評(píng)級(jí)體系以及內(nèi)部評(píng)級(jí)模型

現(xiàn)代商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)管理不僅包含單一借款人風(fēng)險(xiǎn)管理，更重要的是，應(yīng)以優(yōu)化配置風(fēng)險(xiǎn)資本與配置信貸資產(chǎn)組合為風(fēng)險(xiǎn)管理模式，對(duì)銀行面臨的整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測量、監(jiān)控以及主動(dòng)管理，因此，需要商業(yè)銀行對(duì)整體信貸業(yè)務(wù)開發(fā)并建立內(nèi)部評(píng)級(jí)體系，采用內(nèi)部評(píng)級(jí)法，對(duì)未來整體風(fēng)險(xiǎn)作出合理的預(yù)測。還應(yīng)充分考慮借款人個(gè)人資料與歷史信用信息，建立科學(xué)的償債能力與資信評(píng)估模型，逐步完善單一的借款人信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)借款人進(jìn)行市場細(xì)分，以此作為業(yè)務(wù)開展的重要依據(jù)。

（二）完善抵押物處置制度

首先，積極培育、發(fā)展資產(chǎn)拍賣市場。有效的實(shí)施抵押貸款就必須培育與發(fā)展相關(guān)的中介機(jī)構(gòu)以及資產(chǎn)拍賣市場，制定抵押住房拍賣規(guī)程，解決抵押物的合法處分問題。其次，健全對(duì)房屋使用者的安置制度。第三，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為，保證抵押物估價(jià)的真實(shí)有效性。第四，準(zhǔn)確合理地確定抵押率。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)已被評(píng)估的抵押房屋的實(shí)際情況，在充分考慮抵押房產(chǎn)處分、轉(zhuǎn)讓以及拍賣所應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)，以及確保信貸資產(chǎn)安全的前提下，準(zhǔn)確合理地確定抵押率。

（三）強(qiáng)化住房抵押貸款的力量風(fēng)險(xiǎn)管理與流動(dòng)性管理

隨著我國利率市場化改革的不斷推進(jìn)，利率風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之逐步的顯現(xiàn)，應(yīng)采取如下幾種措施。其一，開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場利率的不斷變化而作出周期性的調(diào)整，利率的調(diào)整可以是一個(gè)月、一個(gè)季度、半年或者一年。其二，開發(fā)固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款指在低壓貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的低壓貸款方式。比如固定利率債券，利率互換等，可以避免相應(yīng)的利率錯(cuò)配與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。其三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業(yè)銀行可以運(yùn)用金融衍生工具實(shí)行套期保值進(jìn)行利率風(fēng)險(xiǎn)管理，通過市場交易抵補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債由于利率變化導(dǎo)致的價(jià)值變化。其四，大力發(fā)展住房抵押貸款交易的二級(jí)市場，通過該市場商業(yè)銀行可將個(gè)人住房抵押貸款形成債券出售，換取貸款資金或者流動(dòng)性高的短期債券，提高流動(dòng)性。

（四）完善內(nèi)部信貸管理機(jī)制，防范管理與操作風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行應(yīng)制定一套嚴(yán)密、詳細(xì)，并且操作性強(qiáng)的規(guī)章制度與流程，逐步提高信貸管理水平。首先，加強(qiáng)對(duì)借款人借款資格和償債能力的審查。借款人應(yīng)具有完全民事行為能力，對(duì)抵押房屋擁有所有權(quán)，并持有所有權(quán)憑證。其次，完善貸款相關(guān)手續(xù)。在簡化手續(xù)的同時(shí)，要完善個(gè)人住房抵押貸款的登記、公正、抵押以及保險(xiǎn)等手續(xù)，加強(qiáng)貸款合同及檔案等基礎(chǔ)管理工作。第三，嚴(yán)格規(guī)范貸款的操作流程，切實(shí)防范操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。第四，提高住房信貸業(yè)務(wù)人員的素質(zhì)，強(qiáng)化其責(zé)任感，并建立有效的內(nèi)部管理機(jī)制，調(diào)動(dòng)信貸業(yè)務(wù)人員的積極性。

（五）完善抵押貸款的法律制度環(huán)境

住房抵押貸款涉及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的方方面面，有效降低商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)需要良好的法律環(huán)境以及立法支持。我國應(yīng)盡快制定和頒布《信貸法》，明確消費(fèi)信貸活動(dòng)中相關(guān)主體的職責(zé)，合理的分散信貸風(fēng)險(xiǎn)；建立個(gè)人破產(chǎn)制度，使住房抵押貸款的各個(gè)環(huán)節(jié)都有法可依，切實(shí)通過法律推行個(gè)人信用制度。

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篇5

關(guān)鍵詞：土地抵押；貸款；問題；分析；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F301.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1812-2485（2013）12-

我國自1987年開展住房抵押貸款以來，居民住房抵押貸款額度不斷增加，居民購買商品住房逐年增多。如今“要買房，找銀行”已成為大多數(shù)中國老百姓所熟知的口號(hào)了。人們在茶余飯后隨便翻開一張報(bào)紙，就可以看到許多漂亮的房地產(chǎn)廣告都標(biāo)注著“首付20%即可入住”、“ΧΧ銀行提供X年按揭”等極富煽動(dòng)性的語句。這些關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款的條件，對(duì)于剛剛跨入商品住房市場的中國老百姓來說，影響無疑是巨大的?？梢灶A(yù)見，今后很長一段時(shí)間內(nèi)居民住房信貸會(huì)有一定的發(fā)展，居民購房熱情也會(huì)不斷升溫。

然而，目前我國個(gè)人住房消費(fèi)信貸發(fā)展遲緩，發(fā)展規(guī)模較小且地域分布極不平衡，多局限于一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的沿海城市和居民收入較高的中小城市?？梢妭€(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到國家所期望的程度。

1 土地抵押貸款現(xiàn)狀

基于相關(guān)數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)前土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢存在以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.1 抵押總量呈上升趨勢，土地抵押增速在波動(dòng)中趨緩。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，自2010 年到2011 年，土地抵押面積和土地抵押貸款金額平穩(wěn)快速增長。分年度來看，2010 年和2011 年土地抵押總量的增長趨勢均呈線性。2011 年線性增長的斜率小于2010 年，證明年度間土地抵押總量為減速上升。同期，土地抵押貸款的環(huán)比增長速度在波動(dòng)中趨緩。

1.2 土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，自2010 年到2011 年，84 個(gè)重點(diǎn)城市的平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢。從2010年1 月至2011 年9 月，下降了6.12 個(gè)百分點(diǎn)。

1.3 地單位宗地抵押面積有所減小。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，作為抵押品的大面積宗地?cái)?shù)量存在減少趨勢，在統(tǒng)計(jì)上表現(xiàn)為出讓用地的單位宗地抵押面積減小。因?yàn)榇竺娣e宗地出讓會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商囤積土地，不利于市場競爭和市場調(diào)控，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中要求，為了督促及時(shí)開發(fā)利用，形成有效供給，確保節(jié)約集約利用每宗土地，必須合理確定出讓土地的宗地規(guī)模。

1.4 地貸款抵押率持續(xù)在高位徘徊。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，處于抵押狀態(tài)的集體所有土地大部分是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地隨地上附著的房產(chǎn)一同抵押，抵押業(yè)務(wù)多在農(nóng)村信用合作社聯(lián)社辦理。集體土地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大。因?yàn)楝F(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，必須先將集體所有土地征為國有，再辦理出讓手續(xù)。在此過程中，抵押物經(jīng)拍賣后扣除上述費(fèi)用所剩無幾，不可能全部清償債務(wù)。且集體所有土地一般區(qū)位條件較差，通過拍賣變現(xiàn)的可能性較小。許多情況下抵押權(quán)人會(huì)被迫取得抵押物，還要繳納大量費(fèi)用。因此，過高的集體用地貸款抵押率對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說是極為不利的。

2 銀行土地抵押貸款中存在的問題

2.1 抵押貸款辦理難。

2.1.1 抵押登記手續(xù)復(fù)雜，辦理時(shí)間長，時(shí)效性差。一方面，抵押財(cái)產(chǎn)登記前需有關(guān)權(quán)威部門評(píng)估等必要的程序，對(duì)賬、物、權(quán)證進(jìn)行查看、估價(jià)、認(rèn)證等工作，少則十天，多則月余，與企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和商機(jī)不協(xié)調(diào)；另一方面，有些登記部門對(duì)每一借貸行為要求抵押登記的土地，均需重新履行一次評(píng)估。

2.1.2 登記機(jī)關(guān)登記工作滯后，相互間業(yè)務(wù)不協(xié)調(diào)是辦理抵押登記難的又一因素。對(duì)土地，房產(chǎn)管理部門、會(huì)計(jì)師事務(wù)所以及國有資產(chǎn)管理部門的評(píng)估機(jī)構(gòu)都有評(píng)估的權(quán)威性，而某些部門因分工的不同和利益的制約，非自身的評(píng)估結(jié)果不予承認(rèn)，不作為本部門的登記依據(jù)，進(jìn)而形成扯皮現(xiàn)象，影響著土地抵押登記業(yè)務(wù)的開展。

2.2 抵押土地難以變現(xiàn)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)難。

2.2.1 市場狹窄，資產(chǎn)變現(xiàn)渠道不暢。目前尚未建立一種有形、公正、行為規(guī)范、操作有序的拍賣市場。

2.2.2 土地抵押在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，真正做到依法收回、處理是極不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)閲槭翘幚硪磺惺聞?wù)必須考慮的前提和基礎(chǔ)。

2.2.3 抵押土地變現(xiàn)操作復(fù)雜、費(fèi)用高、損失大。首先，抵押土地的變現(xiàn)過程，需經(jīng)法律訴訟，實(shí)物評(píng)估作價(jià)、選擇收購人或進(jìn)入拍賣市場等多個(gè)環(huán)節(jié)，非投入大量的人力、物力和精力不能進(jìn)行。其次，抵押土地或?yàn)閲?，或?yàn)榧w所有，將更難于處置。再者費(fèi)用高，損失大，銀行難以承受，各類支出之大，使抵押方難以承受。

2.2.4 抵押流于形式，抵押貸款質(zhì)量差。土地作為難于操作與變現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)常出現(xiàn)抵押手續(xù)不能連續(xù)、完善，使抵押權(quán)失效?！稉?dān)保法》規(guī)定，任何形式的保證，其保證有效期為主合同屆滿之日起6月內(nèi)，實(shí)際工作中，因抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，辦理抵押或續(xù)辦抵押難等因素的制約，使金融機(jī)構(gòu)只能做罷，或給予貸款長期些許保證，最終回歸到信用保證方式，抵押權(quán)失效。

3 土地抵押貸款的潛在問題分析

根據(jù)相關(guān)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)分析土地抵押貸款的現(xiàn)狀及趨勢，同時(shí)結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)的一些指標(biāo)，可以認(rèn)識(shí)到當(dāng)前土地抵押貸款存在以下幾方面問題：

3.1 土地抵押貸款增速高于人民幣貸款余額增速，土地抵押貸款所占比重日益提高調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從2010 年1 月至2011 年9 月，土地抵押貸款增速一直高于人民幣貸款余額增速，二者均在波動(dòng)中趨緩，但土地抵押貸款增速下降的速度比人民幣貸款余額更快。由此證明，前階段我國一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)。但相對(duì)于其他貸款種類而言，土地抵押貸款的增速依然偏快，所以其在人民幣貸款中的比重不斷增大。

3.2 到期未注銷土地抵押貸款金額增長過快，蘊(yùn)含金融風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)法律規(guī)定，抵押貸款還清后應(yīng)及時(shí)到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。到期未注銷的土地抵押貸款雖然并非全部是逾期貸款，或許還包含了貸款還清而未注銷或者貸款人辦理了貸款展期而未重新登記等其他情況，但到期未注銷土地抵押貸款金額仍可作為測度逾期貸款和金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要指標(biāo)。

3.2 劃撥土地抵押宗地面積大，利用粗放，不利于節(jié)約集約利用土地。全國很多重點(diǎn)城市用于抵押的劃撥土地宗地面積普遍較大，且抵押貸款金額較出讓土地使用權(quán)低。劃撥土地政策曾經(jīng)對(duì)保障我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展發(fā)揮了重要作用，但隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善和土地使用制度改革的逐步深入，劃撥用地的弊端開始呈現(xiàn)。由于劃撥土地抵押金額低、抵押面積大，很容易造成土地資源的浪費(fèi)以及國有資產(chǎn)的流失，與當(dāng)前節(jié)約集約利用土地的目標(biāo)相背離。

3.3 集體土地抵押貸款率過高，政策有待完善。在調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，集體土地抵押貸款的活躍度正在日益提高，但貸款抵押率遠(yuǎn)超出安全范圍。其原因在于隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的逐步加快，集體土地資產(chǎn)的商品屬性日益顯現(xiàn)，集體成員對(duì)權(quán)利的認(rèn)識(shí)更加清晰，同時(shí)農(nóng)村建設(shè)資金的不足又激發(fā)了通過房地產(chǎn)抵押進(jìn)行融資的需求。而當(dāng)前的法律在集體土地抵押方面基本是空白。集體用地貸款抵押率過高的問題，與沒有出臺(tái)正式的法律法規(guī)有著非常密切的關(guān)系。

4 土地抵押融資風(fēng)險(xiǎn)的形成原因分析

4.1 土地抵押法律法規(guī)滯后，操作性不強(qiáng)

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，現(xiàn)行土地抵押法律法規(guī)有許多內(nèi)容已不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求，對(duì)土地抵押中出現(xiàn)的新問題更是缺乏規(guī)范約束，這直接導(dǎo)致了目前較大的融資風(fēng)險(xiǎn)。

4.2 政府轉(zhuǎn)型滯后，銀行風(fēng)險(xiǎn)管理體制不健全

銀行之所以選擇高貸款抵押率、忽視土地價(jià)格變化從而導(dǎo)致較大的土地融資風(fēng)險(xiǎn)，主要原因在于風(fēng)險(xiǎn)管理體制不健全。

4.3 市場不完善，監(jiān)管力量不強(qiáng)

土地抵押涉及地價(jià)評(píng)估、銀行放貸和土地交易等多個(gè)環(huán)節(jié)。目前，市場環(huán)境不完善，監(jiān)管力量不強(qiáng)進(jìn)一步推動(dòng)了土地抵押融資風(fēng)險(xiǎn)的形成。

5 銀行自身有效防范抵押風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

5.1 全面樹立風(fēng)險(xiǎn)觀點(diǎn)，增強(qiáng)憂患意識(shí)

5.1.1 積極參與企業(yè)的改制，確保信貸資產(chǎn)的保值、升值。（2）抓緊清理現(xiàn)有抵押的貸款，要盡快采取變現(xiàn)或增加抵押物等各種必要的方式與手續(xù)完善抵押手續(xù)的補(bǔ)救措施。（3）樹立風(fēng)險(xiǎn)觀念，增強(qiáng)憂患意識(shí)。信貸人員要應(yīng)付僥幸、心理，把抵押工作當(dāng)作一項(xiàng)嚴(yán)肅的工作來抓，立足長遠(yuǎn)的保全措施，同時(shí)，著眼隨時(shí)運(yùn)用法律手段保全銀行的信貸資產(chǎn)，做到有備無患。

5.1.2 加強(qiáng)銀行自身工作力度，明確工作方向，結(jié)合實(shí)際，強(qiáng)化抵押貸款的可操作性。調(diào)整抵押貸款結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押、權(quán)利質(zhì)押的業(yè)務(wù)量，積極開展最高額抵押方式，保證經(jīng)常性融資業(yè)務(wù)的運(yùn)行，以減少不必要的費(fèi)用支出和工作環(huán)節(jié)，增強(qiáng)抵押貸款的實(shí)效性。

5.2 加強(qiáng)對(duì)抵押品的管理、變現(xiàn)

（1）加強(qiáng)對(duì)抵押物品登記管理，加強(qiáng)貸后管理工作，定期檢查企業(yè)的經(jīng)營狀況，及時(shí)對(duì)抵押物檢查，對(duì)抵押物價(jià)值減少；銀行有權(quán)制止其減少行為發(fā)生，并要求抵押人恢復(fù)抵押物原狀，或提供與減少價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。（2）對(duì)銀行收回的抵押物，實(shí)行專人管理，防止抵押物丟失、損壞、變質(zhì)，創(chuàng)造一個(gè)良好的保存環(huán)境，同時(shí)發(fā)動(dòng)群眾和有關(guān)單位，保存和修復(fù)好抵押物品，創(chuàng)造條件處理抵押物，減少抵押物品的損失。（3）對(duì)抵押貸款到期，借款人不能按時(shí)歸還本息的，要在訴訟時(shí)效內(nèi)依法訴訟，對(duì)抵押物處理變現(xiàn)，收回貸款。（4）落實(shí)抵押品的保管責(zé)任制，要明確貸款的責(zé)任人和貸款審批責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)的貸款責(zé)任，落實(shí)抵押物品保管責(zé)任制。

5.3強(qiáng)化信貸人員經(jīng)濟(jì)、金融法律的學(xué)習(xí)

（1）必須加強(qiáng)對(duì)《擔(dān)保法》等經(jīng)濟(jì)、金融法規(guī)的學(xué)習(xí)，使所有信貸人員熟知機(jī)關(guān)業(yè)務(wù)的法律規(guī)定，增強(qiáng)法律意識(shí)，掌握法律知識(shí)，依法辦事，依法維護(hù)自身利益，運(yùn)用法律手段保障金融資產(chǎn)安全，促進(jìn)金融業(yè)健康發(fā)展。（2）要對(duì)信貸人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，使他們具備熟練的業(yè)務(wù)知識(shí)、較高的理論水平和良好的職業(yè)道德，關(guān)鍵要具備較強(qiáng)的責(zé)任心，有自覺的敬業(yè)精神。

6 國家應(yīng)采取的主要對(duì)策

6.1 法律制度方面

完善現(xiàn)行土地抵押登記法律法規(guī)，建立起操作性強(qiáng)的土地抵押貸款制度，對(duì)抵押客體范圍、貸款額度、各方的權(quán)責(zé)利和抵押登記的內(nèi)容、效力加以明確。

6.2 政府改革方面

改革投融資體制，變“投資型政府”為“服務(wù)型政府”，形成多元化的公共投資機(jī)制；完善公共財(cái)政體制，減少政府通過土地?cái)U(kuò)張和以地抵押來經(jīng)營城市的內(nèi)在沖動(dòng)；規(guī)范土地出讓機(jī)制，科學(xué)安排土地供應(yīng)計(jì)劃，避免快速膨脹或緊縮的土地供應(yīng)引起的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

6.3 銀行風(fēng)險(xiǎn)管理方面

貸款時(shí)，在理性預(yù)期未來土地價(jià)格變化的基礎(chǔ)上，審慎選擇各類土地的貸款抵押率，對(duì)作為抵押物的土地要做到理性預(yù)期未來價(jià)格變化，并且在低風(fēng)險(xiǎn)的貸款抵押率區(qū)域內(nèi)發(fā)放土地抵押貸款，保證獲得不低于保留效用的收益；貸款后，建立起土地抵押融資動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，對(duì)抵押土地使用情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)管，對(duì)土地投機(jī)行為做出預(yù)警預(yù)報(bào)；此外，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管，嚴(yán)格責(zé)任機(jī)制，避免內(nèi)外勾結(jié)違規(guī)操作行為的發(fā)生。

6.4 市場建設(shè)方面

規(guī)范評(píng)估市場，嚴(yán)肅懲罰違法評(píng)估行為；大力推進(jìn)土地一、二級(jí)市場的發(fā)展，對(duì)市場信息公開披露；加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)系，建立土地抵押信息共享平臺(tái)。

6.5 土地市場方面，建議逐步縮小劃撥用地的范圍，有效盤活現(xiàn)有劃撥土地，積極推進(jìn)劃撥土地的出讓工作。

參考文獻(xiàn)

1曹振榮；對(duì)實(shí)施抵押貸款的幾點(diǎn)設(shè)想[J].廣西農(nóng)村金融研究，1985（10）.

篇6

摘 要 個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以其風(fēng)險(xiǎn)低、業(yè)務(wù)范圍廣、經(jīng)營收入穩(wěn)定的特點(diǎn)，正日益受到我國各大商業(yè)銀行的青睞。但是隨著個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也不斷的出現(xiàn)，本文闡述我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，根據(jù)住房抵押貸款的自身特性，詳細(xì)分析了我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)，說明了加強(qiáng)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性和必要性。

關(guān)鍵詞 商業(yè)銀行 個(gè)人住房抵押貸款 抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

民以居為安，住房歷來備受關(guān)注，但高額的房價(jià)讓很多人只能望房興嘆，人們開始選擇住房抵押貸款購房，伴隨著這個(gè)市場的擴(kuò)大，住房抵押貸款不良率也開始攀升潛在風(fēng)險(xiǎn)已逐漸顯現(xiàn)。然而與當(dāng)前國有銀行較高的企業(yè)貸款不良率相比個(gè)人住房抵押貸款不良率相對(duì)較低，銀行重視眼前情況而忽視個(gè)人住房抵押貸款期限長潛在風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，此業(yè)務(wù)被各家銀行作為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)著力發(fā)展忽視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和研究。然而美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，表明商業(yè)銀行在經(jīng)濟(jì)處于上行周期時(shí)，個(gè)人住房貸款的發(fā)展如果對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)不加以認(rèn)識(shí)和防范，會(huì)給銀行帶來重創(chuàng)。因此加強(qiáng)對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款的管理關(guān)系到我國金融，甚至是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。

一、我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款及其風(fēng)險(xiǎn)暴露

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入的增加，居民消費(fèi)觀念的改變，購買住房的人數(shù)在上漲。個(gè)人住房的銷售面積從2001年的1.850億平方米到2010年前11個(gè)月8.25億平方米。全國個(gè)人住房抵押貸款余額也從2003年1.18萬億元2009年9.59 萬億元，目前我國商業(yè)銀行的消費(fèi)貸款規(guī)?？偭恐袀€(gè)人住房貸款占八成。可見我國---住宅市場的興旺帶動(dòng)了購房信貸的快速增長。越來越多購房者選擇采用個(gè)人住房抵押貸款購買住房。商業(yè)銀行為爭取更多的信貸客戶，不斷創(chuàng)新貸款方式。住房市場有出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，政府也在加大調(diào)控，并在2010年四月份重拳出擊，出臺(tái)了樓市的“國十條”。政策的高集中說明住房市場的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及成因分析

在目前我國的經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生有其可能性和必然性，這主要是個(gè)人住房抵押貸款自身的特性和市場環(huán)境等諸多內(nèi)外因素決定的，具體而言，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款主要面臨以下幾個(gè)方面風(fēng)險(xiǎn)：

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及成因

個(gè)人住房抵押貸款中的信用風(fēng)險(xiǎn)通常又被稱為違約風(fēng)險(xiǎn)，在貸款中由于借款人在信用活動(dòng)中存在不確定性，如違約或信用等級(jí)下降，不能依合約按期償還住房貸款本息而給銀行帶來經(jīng)濟(jì)損失。通常導(dǎo)致借款人違約的原因有三個(gè)：自然原因或社會(huì)原因等客觀原因；借款者經(jīng)濟(jì)利益比較厚的故意違約行為；借款者由于品性不佳的欺詐違約?，F(xiàn)有信用風(fēng)險(xiǎn)管理體系主要有以下缺點(diǎn)：

1．個(gè)人信用資源普遍缺乏

個(gè)人信用資源主要包括個(gè)人身份證明、納稅記錄、資產(chǎn)價(jià)值和債務(wù)記錄等多方面的綜合個(gè)人信息。它是建立個(gè)人信用管理體系的基本素材，商業(yè)銀行只有擁有了較為完備的個(gè)人信用資源的前提下，才可能對(duì)個(gè)人信用狀況進(jìn)行客觀公正的評(píng)估，個(gè)人信用資源是我國商業(yè)銀行發(fā)放貸款的主要依據(jù)。我國從2006年開始，中國個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫正式運(yùn)行。雖然央行宣稱通過3年時(shí)間打造的這個(gè)數(shù)據(jù)庫，涵蓋了97.5%的個(gè)人信貸和100%的企業(yè)信貸。四年過去了，很多應(yīng)該納入信用范疇的參數(shù)仍未納入，而且個(gè)人信用資源分散，工商、稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)。公安、法院等部門。大部分機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)未公開，機(jī)構(gòu)之間也未建立起資源共享機(jī)制。使得商業(yè)銀行在向個(gè)人發(fā)放貸款時(shí)能借以判斷的資料不充分，不但增加了商業(yè)銀行的交易成本降低了銀行服務(wù)效率，其調(diào)查準(zhǔn)確性和及時(shí)性也得不到保證，個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效地事前控制。

2．個(gè)人住房抵押申請(qǐng)者資信狀況的變化產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房抵押一般期限較長，其還款期限通常20～30 年左右，個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性。由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，使個(gè)人住房貸款申請(qǐng)者資信狀況發(fā)生變化，信用的缺失以及個(gè)人支付能力的下降，加大了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，由于信息不對(duì)稱，借款人可以利用虛假的經(jīng)濟(jì)收入證明、抵押物重復(fù)抵押、故意隱瞞抵押物共有人押等欺詐行為騙取銀行的貸款。在個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的決策過程中，銀行處于信息劣勢地位，只能憑借購房者提供的資料判斷貸款的可行性，即便是這些近期的資料不具備準(zhǔn)確性。

3．個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制存在缺陷

個(gè)人信用檔案的建立可為銀行發(fā)放住房貸款提供事前評(píng)估的依據(jù)而降低信用風(fēng)險(xiǎn)管理要求將個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)真正控制在可接受的范圍之內(nèi)。目前我國商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)管理存在許多不足之處，尤其是由于缺少功能完善的信用擔(dān)保、保險(xiǎn)等配套工具，商業(yè)銀行的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)常被固化，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度的缺陷往往使風(fēng)險(xiǎn)累積，妨礙了住房信貸業(yè)務(wù)的正常發(fā)展。隨著個(gè)人貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的發(fā)展，這一影響還將變得更加突出。第一，個(gè)人信用制度的缺失將造成銀行交易成本過高。銀行審核個(gè)人貸款的程序無法簡化，銀行發(fā)放一筆數(shù)萬元的個(gè)人貸款與發(fā)放一筆數(shù)百萬元的企業(yè)貸款費(fèi)用相當(dāng)，銀行交易成本大大提高。第二，個(gè)人信用制度缺失的現(xiàn)狀導(dǎo)致銀行過度依賴房產(chǎn)抵押。但抵押只是一種事后的風(fēng)險(xiǎn)釋放，是一種手段而非目的。我國的社會(huì)制度特性缺乏社會(huì)保障的現(xiàn)狀使得法院對(duì)無力還貸的借款人難以做出強(qiáng)制性判決或采取強(qiáng)制性執(zhí)行手段，住房信貸的事后風(fēng)險(xiǎn)也無法得到有效控制。

（二）利率風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及成因

近年來央行不斷調(diào)整貸款基準(zhǔn)利息，國內(nèi)商業(yè)銀行的個(gè)人住宅抵押貸款面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)不斷增大。固定利率下通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)一般比浮動(dòng)利率下的大，因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮。房地產(chǎn)金融的長期性決定了其通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也較大由于我國房地產(chǎn)市場正處在房價(jià)虛高、投機(jī)盛行的發(fā)展階段，與貸款利率風(fēng)險(xiǎn)相伴隨的抵押物價(jià)值貶損風(fēng)險(xiǎn)和潛在的違約風(fēng)險(xiǎn)也逐步成為現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)源。個(gè)人住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)原因主要有以下幾點(diǎn)：

1．宏觀經(jīng)濟(jì)走向的不確定性

2006-2007年住宅需求旺盛，房價(jià)持續(xù)上漲，住房投資額占固定資產(chǎn)投資超常規(guī)的高速增長。06年中央采取了緊縮的財(cái)政政策、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，07年從緊的貨幣政策，銷售量開始大幅萎縮。隨著樓市由熱轉(zhuǎn)冷，2008年下半年，政府改變調(diào)控政策，向行業(yè)連續(xù)施以援手，一向緊收的房地產(chǎn)政策逐步放松。2010年由于房價(jià)過度上升，政府又開始實(shí)行從緊的房地產(chǎn)政策。在國家住房政策的不斷調(diào)整下，經(jīng)濟(jì)走向的不確定性將加大宏觀政策的不確定性，從而增加商業(yè)銀行住房抵押貸款中的利率風(fēng)險(xiǎn)。

2．房貸利率的調(diào)整缺乏靈活性

現(xiàn)階段我國的利率還沒有完全市場化，個(gè)人住房貸款的利率是按法定利率的調(diào)整而調(diào)整的。2002 年3月1 日開始實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第四章第十四條規(guī)定“（個(gè)人住房貸款）期限在1 年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計(jì)息；貸款期限在1 年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定”。這種調(diào)整利率的做法，看似利率風(fēng)險(xiǎn)從銀行完全轉(zhuǎn)移給了借款人，銀行不再有風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際并非如此。利率的調(diào)整是中央銀行決定的，商業(yè)銀行并沒有自，中央銀行調(diào)整可能會(huì)嚴(yán)重滯后于市場環(huán)境的變化。

3．通貨膨脹的壓力

近年來，我國中央銀行配合政府的積極財(cái)政政策，加大了貨幣投放的力度，貨幣Ml、M2 增幅及增速逐年加大。2005年CPI環(huán)比增長1.8%，2007年環(huán)比增長5.9%。2008年一年，雖然世界各國經(jīng)濟(jì)受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的嚴(yán)重打擊，各國的經(jīng)濟(jì)普遍下降嚴(yán)重（見圖1）。近期公布2010年11月CPI為5.1%，通貨膨脹一旦發(fā)生，銀行發(fā)放住房抵押貸款便會(huì)孕育更大更多的利率風(fēng)險(xiǎn)。央行大幅度加息的可能將使商業(yè)銀行面臨利差縮小、收益大幅度減小的可能。商業(yè)銀行所持有的抵押物―住房的相對(duì)貶值（相對(duì)于原名義價(jià)格）將使銀行資產(chǎn)面臨大幅度受損的可能。

（三）提前還貸風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及成因

提前還貸是指借款人在謀其償還的本金額超過當(dāng)期預(yù)定償還的本金額，主要包括對(duì)部分貸款余額提前償還和一次性清倉所有貸款余額。個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展至今，提前還款已經(jīng)成為個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中一個(gè)重要方面。住房抵押貸款的提前還貸行為造成了住房抵押貸款組合現(xiàn)金流較大的不確定性，從而給銀行的資金管理帶來較大的不良不利影響。提前還貸是銀行對(duì)資產(chǎn)負(fù)債的期限匹配難度加大。如何有效防范提前還款風(fēng)險(xiǎn)，不僅是我國商業(yè)銀行發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的重要問題，也是順利推進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款證券化的必要途徑。理性借款人會(huì)隨時(shí)在對(duì)自己有利的情形下采取提前還貸行為，以期在購房中的成本支出達(dá)到最小化。那么這種收益的獲得必然是以銀行的損失來承擔(dān)為條件的。提前還貸風(fēng)險(xiǎn)原因如下：

1．預(yù)期利息收入減少，回收資金閑置的損失

由于住房抵押貸款中利率比儲(chǔ)蓄利率高的很多，而且安全性較高，是銀行信貸資產(chǎn)中獲取利潤的主要產(chǎn)品，然而隨著提前還貸率提高，銀行的預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，從而付出的服務(wù)無法得到回報(bào)。提前還貸率越高給銀行造成的預(yù)期收入的損失也就越大。舉一個(gè)最簡單的例子，假設(shè)存一筆利率為8%的10萬元十年等額本息抵押貸款，根據(jù)每月住房抵押貸款的現(xiàn)金流提前貸款的話，銀行會(huì)遭受到預(yù)期利息收入。如果借款人提前一年歸還貸款會(huì)損失611.31元，數(shù)額相對(duì)不大，而提前九年就有37839元的損失，而在住房抵押貸款中，平均的年限在二十到三十年，可見預(yù)期損失的利息是相當(dāng)大的。

2．增加銀行服務(wù)成本，可能增加市場風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

由于提前貸款行為的不確定性，是的銀行不能按照正常的貸款程序來處理，只能提供額外的人力來完成相關(guān)的各種操作，從而造成了人力資源的大量浪費(fèi)。一般來說，銀行所增加的服務(wù)費(fèi)用與提前還貸次數(shù)成正比變化，而與提前還貸無關(guān)，即提前還貸率越高，那么銀行服務(wù)的費(fèi)用越大。提前還貸行為在一定條件下可以增加市場風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。如果其他貸款的報(bào)酬率低于住房抵押貸款利率，那么提前還貸行為會(huì)增加銀行的市場風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)通貨緊縮時(shí)發(fā)放的住房抵押貸款購買力風(fēng)險(xiǎn)較小，如果借款人提前還貸會(huì)增加商業(yè)銀行的購買力風(fēng)險(xiǎn)。

（四）其他風(fēng)險(xiǎn)

在個(gè)人住房抵押貸款中出了信用風(fēng)險(xiǎn)，利率風(fēng)險(xiǎn)，提前還貸風(fēng)險(xiǎn)外，還包括其他風(fēng)險(xiǎn)：銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，像個(gè)人住房貸款這樣的房地產(chǎn)消費(fèi)貸款期限長，一般借款期限長達(dá)10～20 年，甚至可達(dá)30 年，流動(dòng)性較低，商業(yè)銀行發(fā)放大量個(gè)人住房貸款會(huì)占用巨額資金。近年來個(gè)人住房貸款發(fā)展勢頭很猛，毫無疑問，我國個(gè)人住房貸款很快就會(huì)接近甚至超出20%的警戒線，個(gè)人住房貸款的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)日益突出。抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)金融中大多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時(shí)，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償，如果抵押物難以處置，銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要就會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。抵押貸款資金來源和運(yùn)用的結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)性個(gè)人住房消費(fèi)貸款的資金來源，基本依賴于儲(chǔ)蓄。儲(chǔ)蓄的資金有短期性和隨意性的特點(diǎn)，不能滿足住房信貸數(shù)量大和期限長的要求，導(dǎo)致存貸資金不能在結(jié)構(gòu)、數(shù)量和時(shí)間上合理掛鉤。用短期的資金發(fā)放長期的貸款，容易使銀行形成支付危機(jī)，從而給住房金融的進(jìn)一步發(fā)展背上巨大的包袱，隱含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語

隨著我國個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，商業(yè)銀行進(jìn)行這方面的風(fēng)險(xiǎn)管理將會(huì)越來越重要，從現(xiàn)狀中看我國的在住房抵押方面的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制缺失。面對(duì)新形勢下銀行住房信貸的發(fā)展的新趨勢，我們應(yīng)立足于我國經(jīng)濟(jì)、金融發(fā)展水平，借鑒國際上的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，結(jié)合自身特點(diǎn)，逐步探索出一套符合我國國情的行之有效的風(fēng)險(xiǎn)管理觀念、方法和工具。為了銀行住房抵押貸款的安全性和收益性。不斷地完善銀行的個(gè)人信用體系，提高對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、提前還貸風(fēng)險(xiǎn)等相關(guān)住房信貸市場的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)和預(yù)防機(jī)制，加強(qiáng)員工的素質(zhì)教育及業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。只有這樣我國的住房抵押貸款市場才能不斷的發(fā)展，銀行的穩(wěn)定性，盈利性才能不斷提高，商業(yè)銀行才能獲得穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

論文摘要：由美國“次貸危機(jī)”引發(fā)的金融海嘯已經(jīng)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)造成了巨大影響，銀行業(yè)更是首當(dāng)其沖。以往被視為安全系數(shù)相對(duì)較高的房產(chǎn)抵押貸款成為了本次危機(jī)的導(dǎo)火索。文章擬從“次貸危機(jī)”產(chǎn)生的根源入手，對(duì)我國銀行房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的思路和方法進(jìn)行研究探討。

一、“次貸危機(jī)”的產(chǎn)生

引起美國次級(jí)抵押貸款市場風(fēng)暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續(xù)降溫。次級(jí)抵押貸款是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。利息上升，導(dǎo)致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現(xiàn)違約的可能，對(duì)銀行貸款的收回造成影響的危機(jī)。

在美國，貸款是非常普遍的現(xiàn)象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當(dāng)?shù)厝撕苌偃钯I房，通常都是長時(shí)間貸款。可是我們也知道，在這里失業(yè)和再就業(yè)是很常見的現(xiàn)象。這些收入并不穩(wěn)定甚至根本沒有收入的人，他們怎么買房呢？因?yàn)樾庞玫燃?jí)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，他們就被定義為次級(jí)信用貸款者，簡稱次級(jí)貸款者。由于之前的房價(jià)很高，銀行認(rèn)為盡管貸款給了次級(jí)信用貸款者，如果貸款者無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售后收回銀行貸款。但是由于房價(jià)突然走低，貸款者無力償還時(shí)，銀行把房屋出售，但卻發(fā)現(xiàn)得到的資金不能彌補(bǔ)當(dāng)時(shí)的貸款和利息，甚至都無法彌補(bǔ)貸款額本身，這樣銀行就會(huì)在這個(gè)貸款上出現(xiàn)虧損。一個(gè)兩個(gè)貸款者出現(xiàn)這樣的問題還好，但由于分期付款的利息上升，加上這些貸款者本身就是次級(jí)信用貸款者，這樣就導(dǎo)致了大量的無法還貸的貸款者。正如上面所說，銀行收回房屋，卻賣不到高價(jià)，大面積虧損，引發(fā)

了“次貸危機(jī)”。

二、“次貸危機(jī)”給我國銀行房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示

在“次貸”風(fēng)波爆發(fā)之前，美國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)在高增長率、低通脹率和低失業(yè)率的平臺(tái)上運(yùn)行了5年多，有關(guān)美國房市“高燒不退”的話題更是持續(xù)數(shù)年。中國與美國房市降溫前的經(jīng)濟(jì)圖景存在一定相似性。美國“次貸”風(fēng)波中首當(dāng)其沖遭遇打擊的就是銀行業(yè)，重視住房抵押貸款背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，同樣是我國銀行業(yè)當(dāng)前應(yīng)該特別關(guān)注的問題。在房地產(chǎn)市場整體上升的時(shí)期，住房抵押貸款對(duì)銀行而言是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，貸款收益率相對(duì)較高、違約率較低、一旦出現(xiàn)違約還可以通過拍賣抵押房地產(chǎn)獲得補(bǔ)償。目前房地產(chǎn)抵押貸款在銀行信貸資產(chǎn)中占有相當(dāng)大比重，也是貸款收入的主要來源之一。

（一）改變“住房抵押貸款有抵押無風(fēng)險(xiǎn)”的錯(cuò)誤觀念

房產(chǎn)抵押物作為借款人最重要的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于銀行來說，在逾期貸款清收過程中，很大程度上發(fā)揮著增加客戶壓力、督促客戶還款的作用。通過拍賣房產(chǎn)回收貸款，只是貸款最后的解決措施，因此必須強(qiáng)化評(píng)級(jí)、評(píng)估、抵押登記等崗位的業(yè)務(wù)水平，認(rèn)真做好客戶第一還款來源的調(diào)查核實(shí)和第二還款來源權(quán)屬的落實(shí)工作。因此，要高度重視客戶經(jīng)理面談、面簽工作，高度重視評(píng)級(jí)工作，高度重視評(píng)估和抵押登記的落實(shí)工作，把好貸款質(zhì)量第一關(guān)。

（二）加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款操作性風(fēng)險(xiǎn)的管理工作

個(gè)人住房抵押貸款在辦理過程中涉及到信用記錄查詢、房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、抵押權(quán)屬辦理等多方面的外部相關(guān)部門協(xié)調(diào)合作，同時(shí)在銀行業(yè)務(wù)辦理過程中又存在著評(píng)級(jí)、估價(jià)、審查、審批、放款等多個(gè)部門的流程安排，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，有可能導(dǎo)致整個(gè)貸款鏈條的風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，銀行要在操作環(huán)節(jié)上下大功夫，強(qiáng)化制度執(zhí)行力，將防范操作風(fēng)險(xiǎn)作為當(dāng)前信貸業(yè)務(wù)管理中頭等大事來抓。要求客戶經(jīng)理在進(jìn)一步加強(qiáng)制度執(zhí)行力的同時(shí)，在貸款操作過程中應(yīng)著重做到以下幾點(diǎn)：一是對(duì)到期貸款多次轉(zhuǎn)貸或延期的情況要重點(diǎn)關(guān)注。對(duì)于到期貸款，銀行要謹(jǐn)慎辦理轉(zhuǎn)貸或延期的方式，特別防止多次轉(zhuǎn)貸、延期，掩蓋資產(chǎn)質(zhì)量真實(shí)性，影響信貸資金的流動(dòng)性；二是關(guān)注抵押不實(shí)或擔(dān)保手續(xù)不規(guī)范等情況。銀行在辦理抵押貸款時(shí)，在嚴(yán)防高估抵押品價(jià)格的同時(shí)，重點(diǎn)防范將不易變現(xiàn)、后期處置貶值率高的專用設(shè)備用作貸款的抵押物的情況。堅(jiān)決制止先發(fā)放貸款后辦理抵押登記的逆程序操作行為；三是注重貸后管理。在貸款發(fā)放后，要按照規(guī)定要求及時(shí)對(duì)抵押物的保管、儲(chǔ)存情況進(jìn)行定期檢查，同時(shí)密切關(guān)注市場上與抵押物同類產(chǎn)品的價(jià)格走勢，發(fā)現(xiàn)價(jià)格貶值時(shí)應(yīng)立即要求抵押人追加抵押物，如無法追加抵押物應(yīng)要求借款人提前歸還貸款或提前對(duì)抵押物變現(xiàn)，防止銀行信貸資產(chǎn)受到損失。

（三）結(jié)合市場狀況和政策導(dǎo)向，有效降低貸款產(chǎn)品的違約風(fēng)險(xiǎn)

此次美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)的源頭就是美國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在市場繁榮時(shí)期放松了貸款條件并推出了前兩年先還利息、第三年開始才還本金的“先松后緊”的貸款產(chǎn)品，并且多為浮動(dòng)利率。而在加息周期里，這種還款方式顯然加重了客戶的負(fù)擔(dān)，其中信用、收入情況不好的客戶過度負(fù)債，導(dǎo)致大量違約事件的發(fā)生。我國銀行應(yīng)該認(rèn)真吸取這個(gè)教訓(xùn)，在房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)政策運(yùn)行的不同時(shí)期，通過開發(fā)與其相符合的貸款產(chǎn)品規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。提高貸款質(zhì)量。

（四）實(shí)行差異化營銷策略，以首付比率和利率等手段引導(dǎo)客戶

由于借款人家庭可支配收入、實(shí)際購買力等情況都有所不同，因而要針對(duì)借款人不同特點(diǎn)制定與其相適宜的信貸營銷策略。例如對(duì)收入狀況良好、資信實(shí)力強(qiáng)的借款人，可以在保證貸款質(zhì)量的前提下，適當(dāng)發(fā)放一些高額信貸；而對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的借款人，則可以重點(diǎn)支持一些小戶型房屋抵押貸款；對(duì)于單一客戶的過度負(fù)債，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)提示，適度提高首付比率和貸款利率，增大其交易成本，防止客戶的短期投機(jī)心理為以后帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響還在蔓延，各國經(jīng)濟(jì)金融體系均受到了不同程度的沖擊。只有多方面吸取此次危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，理性看待市場繁榮，充分做好多方面的風(fēng)險(xiǎn)防范工作，才能保證我國銀行業(yè)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)健地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇8

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)業(yè)困境

Abstract：Along with our country real estate market environment's change，the bank real estate loan's risk unceasingly is also changing.this article concrete study real estate's characteristic and the price influencing factor，the present stage our country real estate's industry difficult position，the adjustment of house price and the bank loan risk relations' characteristic，and puts forward the corresponding proposal to the bank risk management.

Key Word：home mortgage loan，risk，real estate industry difficult position

中圖分類號(hào)：F830.572文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1674-2265（2009）03-0067-03

在銀行的資產(chǎn)中，房地產(chǎn)貸款部分占15%―20%，其對(duì)銀行利潤率的貢獻(xiàn)率有20%左右。由于個(gè)人住房抵押貸款期限最長可達(dá)20至30年，其安全性與抵押物的市場價(jià)值關(guān)系密切。2008年受房地產(chǎn)周期和次債危機(jī)的影響，中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了很多“迷局”。分析和研究抵押貸款市場風(fēng)險(xiǎn)的特殊性及其規(guī)律，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范，建立化解風(fēng)險(xiǎn)的渠道和方法，防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于我國商業(yè)銀行提高控制風(fēng)險(xiǎn)的能力和手段具有極為重要的意義。

一、房地產(chǎn)的特性及其價(jià)格影響因素

長期看來，房價(jià)決定于需求（如國民收入和平均貼現(xiàn)率）和供給要素（如建筑成本、土地的可獲得性以及存量房質(zhì)量），但房地產(chǎn)也有其特性，房地產(chǎn)的供給有著強(qiáng)烈的本地性；由于規(guī)劃和建筑施工的原因，新房供給需要花費(fèi)很長的時(shí)間，價(jià)格具有剛性；長期租賃合同使租金價(jià)格僵化；市場價(jià)格缺乏透明度以及大多數(shù)交易通過雙邊協(xié)議完成；市場流動(dòng)性受到交易成本高的制約；借款人嚴(yán)重依賴外部融資；房地產(chǎn)被大量用于抵押；短期變現(xiàn)難度大。以上因素造成房價(jià)短期內(nèi)可能偏離長期均衡。因此，房價(jià)波動(dòng)不僅是由經(jīng)濟(jì)、利率和風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的周期性運(yùn)行所引起的，而且也是房地產(chǎn)內(nèi)在特征的體現(xiàn)。

房價(jià)波動(dòng)受內(nèi)生因素和外生因素的影響，外生因素主要是經(jīng)濟(jì)周期的影響，體現(xiàn)在當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善時(shí)，居民的平均收入會(huì)增加并擴(kuò)大對(duì)新房的需求，投資者發(fā)現(xiàn)盈利機(jī)會(huì)并試圖擴(kuò)大投資規(guī)模。此外，市場對(duì)房地產(chǎn)周期的不同階段風(fēng)險(xiǎn)變化的感知不同。在繁榮階段，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)被認(rèn)為比蕭條階段低。包含資金時(shí)間價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)決定貼現(xiàn)率，也對(duì)房價(jià)有相當(dāng)大的影響。內(nèi)生因素如供給的顯著滯后和投資決定對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)的依賴也導(dǎo)致房價(jià)波動(dòng)。一方面與其它商品供給相比，房地產(chǎn)市場的供給變動(dòng)非常緩慢，主要受有限的土地供給、長時(shí)期的立項(xiàng)和建筑施工的影響。另一方面，房地產(chǎn)市場的信息流動(dòng)通常是低效率的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓率通常很低，價(jià)格信息容易受阻且非常不準(zhǔn)確。了解本地市場對(duì)于把握房價(jià)動(dòng)態(tài)很重要，但由于獲取本地市場的信息成本很高，因此，市場參與者預(yù)測房價(jià)走勢幾乎不可能或很難。實(shí)際上，市場預(yù)測嚴(yán)重依賴當(dāng)前房價(jià)，或者是由過去趨勢的外推計(jì)算得出。這種所謂的“近視”和“拇指法則”判斷，可能導(dǎo)致房價(jià)的內(nèi)生波動(dòng)和偏離長期均衡價(jià)值（Hendershott，1994；Herring and Wachter，1999）。例如，在繁榮階段，房價(jià)持續(xù)上漲，基于過去趨勢和當(dāng)前價(jià)格，建筑商和開發(fā)商決定新開發(fā)項(xiàng)目。但由于新建筑要花幾年才能完成，調(diào)整過程很慢。到項(xiàng)目完工時(shí)市場需求可能下降，租金和房價(jià)下跌，結(jié)果導(dǎo)致空置率上升。

二、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的困境

在2008年，受全球金融海嘯的影響，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不小的調(diào)整。在價(jià)格和銷售面積方面，2008 年1－10 月，根據(jù)銷售額和銷售面積計(jì)算的全國新建商品房的平均銷售單價(jià)為3933元/平方米，較2007 年的3885 元/平方米上升了1.23%，較2008 年7 月份最高的4013 元/平方米出現(xiàn)了下降，年度同比漲幅也是1995 年來最低的，很明顯房價(jià)已開始從高位回落。全國商品房的銷售額增速也出現(xiàn)了負(fù)增長，銷售額同比下降17.4%，銷售面積同比下降16.5%。從商品房月度數(shù)據(jù)來看，銷售面積和銷售額增速自2007 年10 月以來已連續(xù)12 個(gè)月下滑，有的城市下降已經(jīng)超過50%。

從反映潛在供給和實(shí)際需求的施工和銷售面積比的歷史數(shù)據(jù)來看，即使是在房價(jià)高漲、銷售量同比增幅高達(dá)23%的2007 年，該比值仍然連續(xù)3 年基本穩(wěn)定在3 左右的水平，也就是說在建面積基本可以滿足3 年左右的銷售量。施工面積是一個(gè)滯后的指標(biāo)，對(duì)市場價(jià)格的變動(dòng)反映較為滯后，而銷售面積卻是一個(gè)對(duì)價(jià)格等因素十分敏感的指標(biāo)，因此2008 年1－10 月全國商品房銷售面積同比下降16.5%，而施工面積卻仍然保持18.7%的增長。這樣，如果按2008 年全年推算的銷售量來計(jì)算，則施工中的商品房完全消化就達(dá)到4.38 年，潛在過剩已經(jīng)出現(xiàn)，必然會(huì)在

房價(jià)上有所體現(xiàn)。

三 、房價(jià)調(diào)整與銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系的特點(diǎn)

（一）銀行的經(jīng)營狀況和盈利能力受房價(jià)調(diào)整的影響

Herring 和 Wachter（1999）認(rèn)為房價(jià)上漲會(huì)提高包括自有房地產(chǎn)在內(nèi)的銀行資本的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此，銀行將會(huì)在房價(jià)上漲時(shí)增加房地產(chǎn)貸款的敞口。同時(shí)，價(jià)格上漲會(huì)提高銀行自有房地產(chǎn)價(jià)值，從而提高銀行自有資本價(jià)值，這種價(jià)格效應(yīng)會(huì)刺激銀行放松信貸標(biāo)準(zhǔn)。若價(jià)格下降，這種價(jià)格效應(yīng)作用的過程是相反的，房價(jià)大幅下跌能導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化和盈利能力降低，對(duì)那些過度涉及房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的銀行尤其如此。這將侵蝕銀行資本金，消弱銀行貸款能力。建筑和借貸市場的萎縮，將減少銀行來自房地產(chǎn)相關(guān)交易的酬金和收入。最終房價(jià)下跌可能對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面反饋。

（二）房價(jià)下調(diào)階段，銀行信用風(fēng)險(xiǎn)和融資收緊的互動(dòng)性變得更為復(fù)雜

銀行貸款準(zhǔn)則被認(rèn)為是順經(jīng)濟(jì)周期的，加之較差的風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐、較少的數(shù)據(jù)和不恰當(dāng)?shù)陌踩W(wǎng)獎(jiǎng)勵(lì)等原因，銀行往往會(huì)低估房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)貸款的違約率。這種由Herring and Wachter（1999）定義的“災(zāi)難近視”是資產(chǎn)價(jià)格上漲和銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增加的主要原因。因?yàn)榉康禺a(chǎn)資產(chǎn)被廣泛用作其他類型貸款的抵押物，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，借款人的貸款能力減弱，并面臨資金收緊。資金緊縮限制新的投資規(guī)模以及降低公司的盈利能力。最終其他類型貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加，盡管房價(jià)大幅波動(dòng)并不一定造成銀行業(yè)陷入蕭條，但它確實(shí)給一些工業(yè)化和新興市場經(jīng)濟(jì)國家銀行業(yè)帶來危機(jī)。典型的例子如二十世紀(jì)70年代末和80年代初的西班牙、80年代末的北歐國家、過去十年的日本、90年代中期的泰國和近期美國的次債危機(jī)。可以看出，隨著金融的不斷發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)之間的競爭加強(qiáng)，貸款利率趨于下降。銀行在尋找新的貸款機(jī)會(huì)的壓力下，往往會(huì)低估新的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是當(dāng)未建立起有效銀行監(jiān)管制度時(shí)，過度競爭很容易加劇金融失衡，從而在未來某階段引發(fā)金融危機(jī)。

（三）數(shù)據(jù)匱乏導(dǎo)致控制房價(jià)調(diào)險(xiǎn)存在困難

銀行缺乏詳細(xì)分析未來房價(jià)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估程序以可比資產(chǎn)價(jià)格為基礎(chǔ)來評(píng)估資產(chǎn)的市場價(jià)值和貸款，即貸款房價(jià)比（LTV），反映貸款的價(jià)值相當(dāng)于抵押房屋價(jià)值的百分比，其公式為：LTV=貸款市場價(jià)值/抵押房屋市場價(jià)值*100%。當(dāng)LTV小于100%時(shí)，說明貸款的市場價(jià)值小于抵押房屋的市場價(jià)值，對(duì)于借款人來說，其負(fù)債價(jià)值小于其資產(chǎn)價(jià)值，借款人擁有一定數(shù)額的凈資產(chǎn)，反之則反是。該預(yù)期貫穿借貸活動(dòng)的整個(gè)過程，它受市場“泡沫”和其他短期波動(dòng)的影響。但理想的信貸決策應(yīng)以資產(chǎn)的長期市場價(jià)格預(yù)期為基礎(chǔ)，這意味著以評(píng)估為基礎(chǔ)的價(jià)格指數(shù)通常滯后于住房價(jià)格的實(shí)際運(yùn)動(dòng)。

四、對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示

（一）建立專門的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)警系統(tǒng)

資信評(píng)估對(duì)于防范住房抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)、保障信貸資產(chǎn)安全具有十分重要的意義。抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)際上就是一個(gè)貸款決策的問題，貸款風(fēng)險(xiǎn)的衡量與評(píng)估將逐步完成從定性分析到定量分析，從模糊定量分析到精確定量分析的轉(zhuǎn)變，它代表著一種趨勢。而我國住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的開發(fā)與運(yùn)用尚處于起步階段，從長期來看建立這樣一個(gè)系統(tǒng)非常必要，不僅可以定量分析銀行風(fēng)險(xiǎn)狀況，還可以加強(qiáng)銀行之間的信息交流。我國目前還沒有全國性的信用評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前，資信公司提供的只是信用記錄，不提供信用評(píng)估服務(wù)。隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，建立全國性信用評(píng)估機(jī)構(gòu)，完善信用評(píng)估體系己迫在眉睫。另外要不斷引進(jìn)新的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，建立抵押貸款的預(yù)警系統(tǒng)，保證銀行經(jīng)營的安全。

（二）加強(qiáng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的創(chuàng)新

住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是金融機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在要求，通過對(duì)貸款方式的改進(jìn)和資產(chǎn)證券化可以降低與分散住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高對(duì)抵押貸款的有效需求，從而促進(jìn)住房抵押貸款市場的發(fā)展。例如根據(jù)實(shí)證分析可知，在申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款的各年齡組中，年輕居民屬于貸款需求最大的群體，然而他們的收入特點(diǎn)是當(dāng)前收入一般較低但未來收入將呈遞增之勢，因此可以引入漸進(jìn)付款抵押貸款方式。與固定還款的貸款方式相比，這種貸款方式能夠減輕年輕人早期的還貸壓力，更早實(shí)現(xiàn)對(duì)住房的購買。要通過加強(qiáng)住房法制建設(shè)，加快抵押貸款證券化的進(jìn)程。由于住房抵押貸款占用的資金數(shù)量大、積壓時(shí)間長、變現(xiàn)難，因此經(jīng)營中孕育著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款證券化可以使短期的社會(huì)資金長期化，增強(qiáng)抵押貸款的流動(dòng)性，分散住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。我國社會(huì)處于轉(zhuǎn)型期，住房抵押貸款證券化的相關(guān)制度不健全，存在著假按揭、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)大和房貸險(xiǎn)設(shè)計(jì)不合理等問題，勢必影響到住房抵押貸款證券化的進(jìn)程。我國必須完善現(xiàn)有的法律金融制度，加大假按揭行為的違法成本，加快抵押貸款證券化的進(jìn)程。

（三）建立政府擔(dān)保制度，創(chuàng)造良好的外部風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制

建立住房貸款擔(dān)保制度，對(duì)分散住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要，政府一方面可提供優(yōu)惠的相關(guān)政策，另一方面還應(yīng)發(fā)揮其監(jiān)督作用。如在中國香港地區(qū)由房屋委員會(huì)為中低收入家庭提供貸款擔(dān)保，當(dāng)購房人的收入來源發(fā)生變化還款能力中斷時(shí)，由這些機(jī)構(gòu)代他們還款。為了降低金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，我國政府應(yīng)指定或成立專門的機(jī)構(gòu)為一些特定對(duì)象提供抵押貸款擔(dān)保，專門為中低收入者家庭提供住房抵押貸款擔(dān)保。這樣不僅有利于降低銀行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而且有利于提高我國居民的住房需求，因?yàn)槲覈用裥枰》康暮芏?，但形成購買能力的需求與供給相比仍有很大的上升空間。建立政府擔(dān)保制度有利于促進(jìn)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，從而帶動(dòng)其它消費(fèi)。

（四）注意業(yè)務(wù)的配套經(jīng)營以分散系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

我國銀行的經(jīng)營特點(diǎn)是“借短貸長”，更應(yīng)注意分散風(fēng)險(xiǎn)。有研究表明，如果抵押貸款結(jié)構(gòu)性趨同，則違約相關(guān)性高。盡管抵押貸款平均違約率較低，但當(dāng)整個(gè)國家的房地產(chǎn)市場蕭條時(shí)，違約幾乎同時(shí)爆發(fā)。盡管大部分信用風(fēng)險(xiǎn)模型認(rèn)為違約率和違約損失是相互獨(dú)立的，但實(shí)證分析顯示，兩個(gè)變量存在很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)違約率通常較高，若期間房價(jià)也隨之下降，兩個(gè)變量的正相關(guān)關(guān)系表現(xiàn)為兩者同時(shí)上升，因此，持零相關(guān)態(tài)度者可能會(huì)低估經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期貸款的期望損失。因此要注意業(yè)務(wù)的配套經(jīng)營、注意貸款的結(jié)構(gòu)優(yōu)化以分散風(fēng)險(xiǎn)。

（五）開發(fā)適合市場需求的住房貸款保險(xiǎn)品種

對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行保險(xiǎn)是轉(zhuǎn)移分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。在許多發(fā)達(dá)國家，個(gè)人住房抵押市場憑借其在一級(jí)市場上建立的完善保險(xiǎn)、擔(dān)保機(jī)制和二級(jí)市場上不斷創(chuàng)新的多樣化抵押貸款成功地將各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，從而使本國個(gè)人住房抵押市場走上了規(guī)范、健康的發(fā)展道路。我國目前存在的問題是住房貸款保險(xiǎn)品種單一，無法有效防范住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司應(yīng)開發(fā)適合市場需要的新險(xiǎn)種，如住房抵押貸款信用保證保險(xiǎn)、抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和借款人按時(shí)還款的保證保險(xiǎn)，這是對(duì)金融機(jī)構(gòu)利益的保險(xiǎn)，保證貸款的安全。住房抵押貸款信用人壽保險(xiǎn)保障借款人的利益，用于購房人因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時(shí)其家庭其他成員可使用保險(xiǎn)公司提供的保證金繼續(xù)按月歸還貸款直至本息歸還完畢。

參考文獻(xiàn)：

篇9

立合同單位：

借款方（即抵押人，以下簡稱“甲方”）

貸款方（即抵押權(quán)人，以下簡稱“乙方”）

現(xiàn)有甲方向乙方借款人民幣（大寫）

元，用于購買、建造自用住房，售房單位為（售房單位全稱），

為維護(hù)甲乙雙方利益，根據(jù)國務(wù)院頒發(fā)的《借款合同條例》規(guī)定立此合同，并共同遵守以下條款。

一、甲乙雙方共同遵守《中華人民建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部職工住房抵押貸款辦法》及（貸款銀行全稱）的補(bǔ)充規(guī)定和實(shí)施細(xì)則的各項(xiàng)規(guī)定。

二、乙方向甲方提供的貸款，甲方只能用于購買、建造翻建自用住房，不得挪作他用。

三、甲方的借款由乙方以轉(zhuǎn)帳方式劃入售房單位或施工單位（翻建住房時(shí)）在乙方開立的存款戶。

四、甲方以（抵押物名稱）

交乙方作為借款的抵押（抵押物詳細(xì)清單附后）。抵押物的現(xiàn)值為

萬元，擔(dān)保

萬元貸款的償還。

五、借款期限

年，即由

年

月

日起至

年

月

日止。貸款利率為月息

‰。

六、借款采用本金法按月歸還本息，甲方必須于每月

日前向乙方歸還貸款，本息

元。

七、如遇國家統(tǒng)一調(diào)整存貸款利率時(shí)，按國家有關(guān)規(guī)定調(diào)整貸款利率，依此重新確定每月還本付息金額。

八、貸款期內(nèi)，甲方未按本合同規(guī)定的時(shí)間償還貸款本息，逾期一個(gè)月以內(nèi)的，應(yīng)于下月償還貸款本息時(shí)一并歸還，乙方不予處罰，但上述情況一年不得超過兩次。逾期超過一個(gè)月或一年內(nèi)發(fā)生兩次以上逾期的，乙方有權(quán)按超過的逾期天數(shù)每天向甲方收取逾期額萬分之三的罰息。

九、如遇下列情況之一者，乙方有權(quán)時(shí)抵押物進(jìn)行處理。處理抵押物所得收益抵扣甲方所欠乙方貸款本息和處理抵押物引發(fā)的各項(xiàng)費(fèi)用后，剩余部分退還給甲方，并限甲方按期搬出用于抵押的住房，不足部分由甲方所在單位負(fù)責(zé)在三個(gè)月內(nèi)無條件償還。

1．甲方在貸款期內(nèi)六個(gè)月內(nèi)未按期歸還貸款本息或全部貸款到期后六個(gè)月未還清全部貸款本息的；

2．甲方在合同有效期內(nèi)死亡或宣布失蹤或移居國外，其法定繼承人拒不繼續(xù)履行甲方償還貸款本息的義務(wù)或無力繼續(xù)履行償還貸款本息義務(wù)的；

3．甲方違反本合同規(guī)定的任何條款的。

十、還款保證人（甲方所在單位）應(yīng)積極協(xié)助乙方督促甲方按期償還借款本息。在甲方不能按期歸還借款本息且抵押處理不能履行時(shí)，還款保證人必須無條件地負(fù)責(zé)償還甲方所欠乙方的借款本息。還款保證人接到乙方要求其代甲方償還借款本息的通知后，應(yīng)于三個(gè)月內(nèi)無條件地代為歸還借款本息。三個(gè)月后仍未歸還的，乙方有權(quán)從其在銀行開立的住房基金存款戶或其他存款戶中扣收。

十一、甲方在未還清全部借款本息前，甲方對(duì)抵押物享有的全部權(quán)益讓渡給乙方，并不得對(duì)抵押物作任何有損乙方利益的處理。

十二、甲方需對(duì)抵押物辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)單交乙方保管，抵押物如遇意外毀損，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)立即通知保險(xiǎn)公司和乙方，保險(xiǎn)公司的賠償金應(yīng)首先用于歸還借款本息。若保險(xiǎn)賠償金不足以歸還借款本息的，不足部分仍由甲方負(fù)責(zé)歸還。

十三、乙方應(yīng)按合同規(guī)定辦理貸款，如因乙方原因影響甲方用款，乙方應(yīng)按影響金額和天數(shù)，每天付給甲方相當(dāng)于影響金額萬分之三的違約金。

十四、甲乙雙方任何一方不履行本合同條款，雙方均有權(quán)按《民事訴訟法》第一百五十八條規(guī)定執(zhí)行。

十五、本合同正本一式

份，副本

份，由甲乙雙方及還款保證人（甲方所在單位）三方蓋章并經(jīng)法人代表簽名、公證所公證后生效，至甲方還清乙方全部貸款本息之日起生效。

十六、補(bǔ)充條款：

甲方

簽名（章）：

地

址：

電

話：

乙方

簽名（章）：

地

址：

電

話：

還款保證人（甲方所在單位）

簽名（章）：

地

址：

篇10

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 風(fēng)險(xiǎn) 住房抵押貸款證券化

資產(chǎn)證券化是20世紀(jì)出現(xiàn)的金融產(chǎn)品，住房抵押貸款證券化也是資產(chǎn)證券化的一種，具有很大的優(yōu)點(diǎn)，次貸危機(jī)的出現(xiàn)導(dǎo)致住房抵押貸款證券化的有效性受到質(zhì)疑，開展住房抵押貸款證券化是必要的措施，本文主要分析商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化的發(fā)展。

一、住房抵押貸款證券化概述

住房抵押貸款證券化是為抑制通貨膨脹而采取的一種措施，銀行幫助客戶將收藏款證券化，穩(wěn)定資金來源，住房抵押貸款證券化設(shè)計(jì)到的理論主要有四種，資金流原理是中心原理部分，在證券化前需要選擇合適的基礎(chǔ)資產(chǎn)，保證資金流的穩(wěn)定性，才能保證投資者本身利益。住房抵押貸款證券化發(fā)起人主要是住房抵押貸款的發(fā)放人，發(fā)行人只要是一些特設(shè)機(jī)構(gòu)。

二、商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)分析

隨著我國住房制度的不斷改革，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)不斷發(fā)展，銀行業(yè)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到迅猛發(fā)展，住房貸款的不斷攀升對(duì)金融市場起到的作用越來越強(qiáng)。我國目前金融市場開放程度比較低，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)逐漸開始顯現(xiàn)。

銀行普遍重視個(gè)人抵押貸款，在有擔(dān)保的情況下，認(rèn)為個(gè)人抵押貸款屬于一種低風(fēng)險(xiǎn)的信貸產(chǎn)品，因此各個(gè)銀行存在搶占市場份額的情況，過度的競爭必然導(dǎo)致個(gè)人抵押貸款門檻的降低，引入一些高風(fēng)險(xiǎn)的消費(fèi)者，對(duì)商業(yè)銀行帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

購買房產(chǎn)需要具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，采用銀行按揭貸款方式對(duì)老百姓的收入帶來很大的影響，雖然國家出臺(tái)了一系列遏制房價(jià)上漲的措施，但是房價(jià)仍然在增長，這將會(huì)導(dǎo)致個(gè)人抵押貸款支付能力的下降，給商業(yè)銀行帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。從我國近幾年的住房貸款中，可以看到不良貸款率呈現(xiàn)上升的趨勢，在銀行貸款業(yè)務(wù)中，個(gè)人抵押貸款占到了15%以上的不利，這將會(huì)極大地增加商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

從信用風(fēng)險(xiǎn)分析，包括了借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)、銀行內(nèi)部的信用風(fēng)險(xiǎn)以及開放商的信用風(fēng)險(xiǎn)等。商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)來源還包括了利率風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行利潤來源的主要部分是利息收入，利率風(fēng)險(xiǎn)主要來自證券投資者的利率風(fēng)險(xiǎn)、提前償還風(fēng)險(xiǎn)以及購房者的利率風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化的發(fā)展對(duì)策分析

商業(yè)銀行開展住房抵押貸款證券化有利于轉(zhuǎn)嫁信用風(fēng)險(xiǎn)、分散利率風(fēng)險(xiǎn)以及提高資產(chǎn)的流動(dòng)性等，國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行已經(jīng)作為試點(diǎn)單位進(jìn)行住房抵押貸款證券化，試點(diǎn)階段存在的問題主要包括早償率較高、內(nèi)部信用增級(jí)不足、缺乏機(jī)構(gòu)投資者以及中介機(jī)構(gòu)發(fā)展滯后等問題。

據(jù)國際銀行業(yè)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，西方國家非銀行金融機(jī)構(gòu)的地位逐漸下降，銀行業(yè)的傳統(tǒng)表內(nèi)業(yè)務(wù)地位也是不斷下降，銀行業(yè)的盈利逐漸想著表外業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，住房抵押貸款證券化是表外業(yè)務(wù)的重要類型，存在很多大的發(fā)展空間，在發(fā)展中建立從以下幾方面的關(guān)注，推動(dòng)住房抵押貸款證券化的發(fā)展。

在推動(dòng)住房抵押貸款證券化發(fā)展中需要密切關(guān)注住房價(jià)和經(jīng)濟(jì)走勢，商業(yè)銀行在提供住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)需要保持清醒的頭腦，需要明白住房抵押貸款證券化僅僅是對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，并不會(huì)消除風(fēng)險(xiǎn)的存在。近年來我國房價(jià)不斷攀升，商業(yè)銀行因?yàn)閭€(gè)人抵押貸款可行性很好，一旦出現(xiàn)低迷的經(jīng)濟(jì)狀況，就會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下降，銀行的壞賬、呆賬就會(huì)大幅度上升，增加風(fēng)險(xiǎn)。因此商業(yè)銀行需要時(shí)刻保持清醒，認(rèn)識(shí)到房價(jià)變化引起的風(fēng)險(xiǎn)。

在推行住房抵押貸款證券化中需要加強(qiáng)客戶審查力度，美國次貸危機(jī)的起始原因是會(huì)因?yàn)榻档土朔刨J標(biāo)準(zhǔn)，忽視了貸款者的償還能力，近些年我國商業(yè)銀行普遍存在重視住房抵押貸款證的情況，為搶占市場份額，放寬業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件，為不良住房抵押貸款埋下了隱患。因此商業(yè)銀行需要及時(shí)發(fā)自按可能不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)的各種因素，在提供審批手續(xù)中，需要加強(qiáng)客戶資料真實(shí)性的審核，從源頭上控制風(fēng)險(xiǎn)，避免信息的不對(duì)陣，減少惡意欺詐行為。

在住房抵押貸款證券化推進(jìn)中，需要加強(qiáng)銀行之間的合作和競爭。我國長久以來的融資方式比較單一，金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在銀行體系中，開展住房抵押貸款證券化能夠增加支配資金來源，同時(shí)也導(dǎo)致了銀行同行之間的競爭，因此銀行同行之間需要建立合作機(jī)制，完善個(gè)人征信系統(tǒng)，減少惡意欺詐行為，積極創(chuàng)新，規(guī)范在住房貸款抵押業(yè)務(wù)領(lǐng)域的競爭。除了以上幾種措施之外，政府部門也需要加強(qiáng)監(jiān)督，不斷培養(yǎng)專業(yè)人才。

四、結(jié)束語

綜上所述，本文主要分析商業(yè)銀行住房貸款抵押貸款發(fā)展對(duì)策，隨著我國金融市場的逐漸開放，發(fā)展住房抵押貸款證券化已經(jīng)成為一種必然的發(fā)展趨勢，住房抵押貸款證券化在轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，我國在推行住房抵押貸款證券化的過程中，還需要深化金融體制改革。