導(dǎo)語：如何才能寫好一篇二手房貸款，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、二手房貸款需要區(qū)分購房者所購房產(chǎn)套數(shù)，首套房和二套房首付比例不同，首套房最低首付最低三成。

2、也就是總房款的百分之三十，二套房首付比例最低四成，也就是總房款的百分之四十。

3、二手房貸款首付還受房齡等其他一些因素影響，貸款過程中需要以實際情況為準。

以上就是對于二手房貸款首付幾成的介紹，希望能幫助網(wǎng)友們。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇2

2、注意證明還貸能力。銀行在審批房貸時，會要求借款人具有一定的還貸能力，如果你的還貸能力太差，那么銀行就會直接拒貸，所以，大家在申請二手房貸款時，一定要注意證明自己的還貸能力，就比如多提供一些其他資產(chǎn)證明。

3、注意靈活選擇房貸利率。對于房貸利率，大家最好根據(jù)自己的情況來靈活選擇，就比如當你有著穩(wěn)定的高收入時，那么不妨考慮固定利率，這樣做可以讓你不受加息的影響。但是，對于老師、公務(wù)員等這些工作穩(wěn)定但收入不高的人群，還是選擇浮動利率比較好，畢竟銀行會給他們一定的優(yōu)惠利率。

4、注意房齡別太老。銀行在放貸時會重點審查二手房的房齡，一般房齡越老，房貸額度就會越低，甚至會被銀行直接拒貸。所以，在申請二手房貸款時，大家可別買房齡太老的二手房，小心被拒貸。

5、注意有些房子無法貸款。在買二手房時，大家必須知道并非所有的二手房都可以貸款，就比如小產(chǎn)權(quán)房、公房等特殊性質(zhì)的房子，所以，大家在買二手房時，一定要先確認自己看中的房子是否允許貸款。

6、還有，被抵押登記了的二手房是不能辦理貸款的，大家在交付首付款的時候一定要弄清楚，房子之前的貸款是否已經(jīng)還完了，不然是可能會涉及到一些貸款問題的。另外還有的人可能選擇的剛好是經(jīng)濟適用房，價格便宜一些，但是大家要知道經(jīng)濟適用房未滿五年不允許交易。

篇3

    一直被京城銀行當做主營業(yè)務(wù)的二手房貸款也開始遭遇監(jiān)管部門“限貸”的寒流。昨天，記者從京城幾家銀行指定的二手房貸款機構(gòu)了解到，以前3到4個工作日就能搞掂的二手房貸如今要經(jīng)過嚴格的資質(zhì)審查，首付款也從原來的2成提高到3成。

    西三環(huán)一家貸款機構(gòu)的工作人員向記者介紹，眼下二手房貸款遠不如6月以前好辦，銀行在審批方面越來越嚴，除要求貸款人先存入房產(chǎn)評估價值30%的款項外，還要求貸款人提供月按揭款項1.5倍以上的收入證明，同時還要有身份證、戶口本等。海淀一家貸款機構(gòu)的工作人員稱，考慮到貸款風險，越來越多的銀行開始對城8區(qū)以外的房貸進行限制，因為這些房產(chǎn)的變現(xiàn)能力明顯不如市區(qū)的房產(chǎn)。燕莎一家投資管理公司的工作人員則告訴記者，從本月開始，部分國有銀行和股份制銀行已停止了與投資公司合作的二手房貸款業(yè)務(wù)，以前一個月能做160到200單二手房貸款業(yè)務(wù)，眼下只能做50到60單，而受限于銀行的要求，以前能做的“零首付”二手房貸款現(xiàn)在也做不了了。

    一家股份制銀行信貸部的負責人向記者介紹，受政策限制，銀行收緊個貸的趨勢已越來越明顯。從今年開始，在上海等城市，部分銀行已對超過5年房齡的二手房貸款進行限制，已辦過一次購房貸款未還清尾款者，不能在同一家銀行辦理第二次房貸。

    市發(fā)改委財政金融處有關(guān)人士介紹，雖然北京的二手房存量還很大，但考慮到目前房地產(chǎn)投資過熱，有關(guān)部門在政策引導(dǎo)方面還將采取比較審慎的態(tài)度，以減少投資者盲目投資。

篇4

    個人購買二手房可以申請按揭貸款,一般應(yīng)具備以下條件:

    1、具有合法的身份證件,即具有合法的公民身份;

    2、具有良好的個人信用, 有償還貸款本息的能力;

    3、同意以自己所購買的房屋當作銀行的抵押物;

    4、所購買的房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該明晰,可進入房地產(chǎn)市場流通;

    5、所購房屋不在拆遷公告范圍內(nèi);

    6、需要在建行開戶,并存入足夠的首期款;

    7、申請貸款時沒有任何不良信用記錄;

    當然,除了上述提到的幾點外,申請人還需具備銀行規(guī)定的其他事項所要求的條件,否則同樣也可能遭拒絕。

    二、個人購買二手房申請按揭貸款有什么流程?

    1、 確定按揭服務(wù)公司和貸款方案。借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司,并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢,確定貸款方案。

    2、 查詢公積金(若個人需公積金貸款)。與賣方確定購房意向后,借款人提供公積金帳號,由按揭服務(wù)公司進行公積金查詢,確定可貸款的金額和貸款年限。

    3、簽定房屋買賣合同。借款人與賣方必須簽定房屋買賣合同。

    4、準備貸款資料,審核貸款資質(zhì)。按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準備貸款資料,有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;并且由按揭服務(wù)公司進行初步審核。

    5、簽貸款協(xié)議,公證,保險。按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核,通過后,按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證,同時收取費用,包括房屋保險費等。

    6、辦理房屋過戶和抵押手續(xù)。借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù),并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交貸款銀行。

    7、辦理房產(chǎn)證和抵押證明。貸款人的房產(chǎn)證和他項權(quán)利證明辦出后,按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項權(quán)利證明原件交銀行。

篇5

二手房按揭貸款合同范本

賣方：________________________（簡稱甲方）

身份證號碼：____________________________

買方：________________________（簡稱乙方）

身份證號碼：____________________________

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為_____平方米。（詳見土地房屋權(quán)證第__________號）

第二條 上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣________元整（大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 __________元整，作為購房定金。

第三條 付款時間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭（如銀行實際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費當日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當日付給甲方。

第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當日將_________等費用結(jié)清。

第五條 稅費分擔 甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_______方承擔，中介費及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費由______方承擔。

第六條 違約責任 甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條 本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________.

第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關(guān)____ 公證處公證。

第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托人一份，乙方一份，廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________ 公證處各一份。

第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條 雙方約定的其他事項：

出賣方（甲方）_________________ 身份證號碼： __________________

地 址：___________________ 郵 編：___________________

電 話：___________________

人（甲方）_________________ 身份證號碼：___________________

見 證 方：

地 址：

郵 編：

電 話：

法人代表：

代 表：

日 期：_______年____月____日

購買方（乙方）__________________ 身份證號碼： ___________________

地 址：____________________ 郵 編：____________________

電 話：____________________

人（乙方） _________________ 身份證號碼： ___________________

鑒證機關(guān)：

經(jīng) 辦 人：

篇6

二手房能用公積金貸款。《住房公積金管理條例》第五條規(guī)定，住房公積金應(yīng)當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。

住房公積金制度實際上是一種住房保障制度，是住房分配貨幣化的一種形式，是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度。

其具有強制性、互、保障性。單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇7

作為銀行最為倚重的個人金融產(chǎn)品之一，住房貸款業(yè)務(wù)一直是各家商業(yè)銀行競爭的焦點所在。自2005年以來，在國家實行房地產(chǎn)市場調(diào)控的大背景下，銀行房貸業(yè)務(wù)的增速逐漸有所放緩。為了留住原有的老客戶，開發(fā)更多的新客戶，不少銀行在房貸業(yè)務(wù)的新品開發(fā)上著實下了一番苦功。

2007年新春伊始，各家銀行之間間房貸競爭早已開鑼，降低實際貸款利率，減免各種貸款中間費用，延長可貸款期限……房貸業(yè)務(wù)的“折扣”促銷，在不同程度上給貸款人帶來了優(yōu)惠，減輕了房貸負擔。

利率優(yōu)惠跨越85折底線

對于貸款人來說，選擇房貸時最敏感的因素莫過于房貸利率，因為房貸利率直接決定了貸款的成本和相應(yīng)的利息負擔。

在住房貸款市場上，貸款利率主要是由央行所規(guī)定的基準利率來確定的，央行規(guī)定，住房貸款人最低可以享受到85折的優(yōu)惠貸款利率。其中3年期、5年期和5年期以上的優(yōu)惠貸款利率分別為5.355％、5.508％和5.814％。一般來說，人們在申請房貸時，傾向于選擇中長期貸款，貸款的時間會長于5年，因此5.814％的住房貸款利率可以算作是房貸優(yōu)惠的底線了。

不過，深發(fā)展新近推出的“氣球貸”業(yè)務(wù)，卻悄然跨越了這一優(yōu)惠的底線，通過與授信額度的聯(lián)合使用，貸款人申請中長期的住房貸款，實際享受到的卻是短期限的貸款利率，換言之，房貸利率在八五折的基礎(chǔ)上還能夠享受到“折上折”，能夠?qū)崒嵲谠诘亟档唾J款人的利息負擔。

據(jù)上海深發(fā)展房貸業(yè)務(wù)部門的負責人介紹，“氣球貸”業(yè)務(wù)的基本運行模式為：貸款人可以向銀行申請一筆3年、5年或是10年期的住房貸款，貸款利率按照住房貸款的期限來決定。但是在還款的過程中，貸款人每個月的還款額則可以根據(jù)自己的實際收入水平和支付能力，按照一個較長的期限(比如20年、50年等)來確定每個月的還款額，在住房貸款到期之日，貸款人一次性將剩余的本金全部償還即可。

舉個例子來說，你在深發(fā)展申請一筆50萬元住房按揭“氣球貸”，貸款期限5年，和銀行約定選擇按照30年的月供計算期計算每月還款額。那么在5年的還款期內(nèi)，你每個月的還款是按照5年期的貸款利率5.508％(在基準利率上享受85折的優(yōu)惠)、30年期的貸款期限來確定的，每個月需要還款2841元。而按照普通的貸款模式，5年期貸款和30年期貸款每個月的還貸額分別為9552元和2938元。

不難看出，通過這種貸款模式，貸款人可以以中短期的貸款利率申請到貸款，卻是按照長期貸款的年限來進行還款，不會由于還款期限短而造成還款壓力過大。

但是，“氣球貸”的業(yè)務(wù)模式要求，貸款人在還款期末需要一次性償還剩余的所有本金。比如上面這個例子，貸款人在第五年末就需要一次性償還剩余的貸款本金46萬余元。

這并不是一筆小數(shù)目，如果貸款人屆時沒有能力一次性償還這么多貸款怎么辦呢?據(jù)介紹，“氣球貸”可以與授信額度聯(lián)合使用，在貸款期末，如果抵押的房產(chǎn)沒有出現(xiàn)糾紛，貸款人的還款能力符合要求，銀行可以免費地為貸款人提供一筆再融資服務(wù)，你可以用這筆資金償還掉貸款，并再向銀行申請一筆新的“氣球貸”。

實質(zhì)上，這就是把一筆30年期的長期貸款拆成了若干筆中短期貸款，讓貸款人享受到中短期貸款的優(yōu)惠利率，變相地降低了住房貸款利率。

值得一提的是，“氣球貸”的貸款期限有三種――3年期、5年期和10年期。由于10年期貸款的利率與長期貸款的利率是一樣的，所以并不能發(fā)揮“氣球貸”的節(jié)省利息的作用。

3年期貸款的利率最為優(yōu)惠，但是深發(fā)展規(guī)定，選用3年期的“氣球貸”，最長的貸款時間只能為10年；而對于5年期貸款，貸款人可以根據(jù)自己的意愿和還款能力決定以多長的貸款期限確定每個月的還款額。此外，“氣球貸”還款時，目前還只能以等額本息的方法確定各期還款。這些細節(jié)，都是貸款人在選擇“氣球貸”產(chǎn)品時應(yīng)當注意的。

中間費用大幅減免

房貸中間費用的大幅減免，是銀行力爭房貸客戶的又一個舉措。

其中，貸款人受益最大的莫過于房貸險的“松綁”。從去年開始，交行等股份制銀行的房貸業(yè)務(wù)中，已經(jīng)正式取消了強制性房貸險，但是在市場占比最大的四家國有商業(yè)銀行中仍然保留房貸險，如在上海地區(qū)，工行、中行、建行等均只規(guī)定對優(yōu)質(zhì)客戶可以免除房貸險，而農(nóng)行春節(jié)前夕推出的多項房貸新舉措中，則明確規(guī)定了房貸客戶的房貸險遵循“平等自愿”原則。農(nóng)行的工作人員介紹說，借款人可與農(nóng)行經(jīng)辦行協(xié)商是否投保、保險品種、保險金額、保險費繳納方式和保險機構(gòu)。也就是說，貸款人可以按照自己的意愿，自由選擇不購買這一險種。按照市場上房貸險的平均保費費率0.4％來計算，貸款人申請一筆50萬元的房貸，就可以減少2000元左右的房貸險費用支出。

除了房貸險，農(nóng)行還規(guī)定在房屋貸款中所涉及的律師見證費用、評估費用都可以得到減免。此外，農(nóng)行還開展二手房交易資金托管業(yè)務(wù)。在二手房的交易過程中，凡在農(nóng)行辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶可以免收中間的資金托管費用，對不需辦理個人住房貸款的客戶僅收取較低的托管費用。據(jù)估算，農(nóng)行此舉，也可以為貸款人減少上千元的費用支出。

房貸門檻再降

在各家銀行競相推出優(yōu)惠利率和減免中間費用的同時，一度收緊的房貸門檻再次降低。

表現(xiàn)之一：二手房貸款政策大幅松動。一直以來，出于風險控制的考慮，銀行對于二手房貸款往往采用更加嚴格的貸款政策，如貸款的首付成數(shù)、貸款利率和貸款期限，要求都要高于一手房。不過，在房貸業(yè)務(wù)競爭加劇的背景下，二手房貸款幾乎可以與一手房“平起平坐”。例如，以往業(yè)內(nèi)對于二手房貸款的期限一般規(guī)定為20年，現(xiàn)在這一規(guī)定已經(jīng)逐漸淡出。像工行規(guī)定，二手房貸款的期限可結(jié)合房齡來確定，二者之和不得超過30年。因此，房齡在10年以內(nèi)的二手房也可以申請到超過20年期的貸款期限。農(nóng)行則高調(diào)宣布，從今年開始，對于符合相應(yīng)條件的貸款人，申請二手房的貸款期限最長也可以達到30年。這就大大降低了二手房的貸款門檻。

篇8

支行實現(xiàn)二手房交易資金托管業(yè)務(wù)零突破

日前，經(jīng)過前后臺密切配合，丹東振安支行成功辦理了全市首筆二手房交易資金托管業(yè)務(wù)，托管資金金額158萬元。

二手房交易資金托管是指受托銀行以自身信用為基礎(chǔ)，接受收、付款委托人及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)委托或收款委托人、付款委托人委托，對二手房交易資金進行存放、劃轉(zhuǎn)和其他相關(guān)管理的行為，是二手房貸款業(yè)務(wù)的延伸和補充。該業(yè)務(wù)亮點是房產(chǎn)交易雙方可以不通過房產(chǎn)中介公司，由銀行充當資金保管員角色，交易雙方可以省下一筆中介費，而且購房方還可以直接在托管銀行辦理二手房按揭貸款，省去許多中間環(huán)節(jié)，大大節(jié)省時間和精力。

今年以來，丹東振安支行將二手房交易資金托管業(yè)務(wù)作為拓寬業(yè)務(wù)渠道的一項重要工作進行攻堅。為開展好此項托管業(yè)務(wù)，該行多次向上級行相關(guān)部門咨詢業(yè)務(wù)開展相關(guān)事項，同時，向有二手房貸款需求的客戶進行營銷。經(jīng)過一系列溝通交流，兩位客戶成為首筆業(yè)務(wù)客戶，該行根據(jù)雙方特點為其選擇了簡單明了的“解凍買方或賣方賬戶模式”。在完成申請、簽約、審批流程后，為買方客戶進行了賬戶凍結(jié)，將158萬元交易資金進行凍結(jié)。賣方客戶坦言，“這個業(yè)務(wù)很符合我們的需求”。目前，該行正在為該筆業(yè)務(wù)進行后續(xù)跟蹤服務(wù)。

該筆業(yè)務(wù)的成功落地，不僅填補了丹東農(nóng)行此業(yè)務(wù)領(lǐng)域零的空白，拓寬了農(nóng)行二手房買賣市場營銷渠道，解決了客戶二手房買賣所面臨的難題，進一步強化了與客戶之間的溝通與聯(lián)系，同時更為客戶提供了全方位的金融服務(wù)，為振安支行提供了新的資金拓源渠道，可謂實現(xiàn)了多方“共贏”。

篇9

1、中國銀行：走近尋常百姓家。中國銀行”主要經(jīng)營的是公積金貸款、一手房貸款、二手房貸款這三類。廣大市民對于中行的評價往往就是：親切、快捷、方便等等，因此在生活中，中行成為了人們置業(yè)的好幫手。

2、建設(shè)銀行：提供全方位便民安居服務(wù)。建設(shè)銀行”的貸款是非常全面的。既能單純的只貸款購房，又能購房、裝修結(jié)合貸款；既能辦理一手房貸款，又能辦理二手房貸款；既能公積金貸款，又能辦理個人住房貸款；既能為購買商品房的個人提供貸款，又能購買經(jīng)濟適用房等。所以說建行在生活中為人們提供了太多的方便。

3、農(nóng)業(yè)銀行：打造金鑰匙”房貸品牌。農(nóng)業(yè)銀行”是打造房貸品牌的金鑰匙”。它所推出的信貸品牌很多，服務(wù)業(yè)好，而且還款的方式又靈活，因此很受人們喜歡。同時他在按揭業(yè)務(wù)上也是在不斷的創(chuàng)新。就在不久前，農(nóng)行與某權(quán)威按揭機構(gòu)合作，推出了快速貸款”這同時就掀起了快速”的風潮。

4、工商銀行：首推個人家居組合貸款。工商一直以來走的是低調(diào)路線，但是其實他們的實力也是不容小覷的。近年來他們推出的商品用房按揭貸款、個人住房組合貸款、企業(yè)短期貸款等品種深受廣大國民的關(guān)注。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇10

北京二手房市場銷售漸旺

今年一季度，北京的二手房交易量大幅度攀升，迎來今年的首個交易。據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司統(tǒng)計，一季度二手房總交易量突破12000套，比去年同期增長70%以上，中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的統(tǒng)計結(jié)果是成交量在15000套左右，比去年同期增長79.9%，而鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司所統(tǒng)計的同期增幅更是達到96%的高位。

“我愛我家”市場研究中心分析人員認為，雖然今年春節(jié)大假時間較晚影響了1、2月份的交易量，但3月份“井噴式”的放量導(dǎo)致整個第一季度交易量大幅攀升，預(yù)計今年交易量有望達到65000~70000套。據(jù)“鏈家”調(diào)查表明，在賣房人當中，約30％的人是多套住房的擁有者。以往北京的二手房房源大多是來自銀行、法院、產(chǎn)權(quán)交易所，這些機構(gòu)往往是希望通過拍賣進行變現(xiàn)。而現(xiàn)在二手房賣方市場則是一些普通業(yè)主，通過透明報價及公平競價，使其成為二手房交易市場的有益補充。

記者在春展現(xiàn)場也發(fā)現(xiàn)，盡管二手房占據(jù)的展臺是在國貿(mào)展位偏西的角落，屬于“羞答答的玫瑰靜悄悄地開”的偏遠地段，但是二手房各個簡易的攤位面前卻是人頭竄動，而且在展位上停留的單位時間比一手房的時間要長得多，問詢的購房者更是詳細地咨詢二手房交易的各項細節(jié)。記者在其中步履維艱地走訪多位二手房購房者，他們大都表現(xiàn)出明確的購房意向，這同旁邊一手房的展廳里大多數(shù)人只是走馬觀花拿點資料就匆匆離去形成了鮮明的對比。

上海二手房交易超過一手住宅

2004年，上海二手房交易量首次超過一手住宅。房地產(chǎn)著名咨詢公司戴德梁行統(tǒng)計，1999年~2004年的5年間，二手房與一手住宅交易面積差距不斷縮小，比例由1999年的2:8升至2004年的5.3:4.7，2004年上海二手住宅的交易量超過一手住宅約290萬平方米。2005年上海商品住宅供應(yīng)量為2200萬平方米，較2004年減少600萬平方米，戴德梁行統(tǒng)計今年上海一手住宅的減少、市民改善居住、海外人士購房等多種需求的勢頭不減等因素，將使上海中高檔二手房仍有近兩成的升值潛力。

二手房市場對于政策的反映最為敏感，上海市遏制短期炒房的一系列政策出臺后，二手房市場賣房的人非常多。據(jù)上海200多家房地產(chǎn)交易網(wǎng)點反饋的最新情況顯示，遏制炒房的措施推出之后，一些手上有多套房源的投資者開始拋售房屋，部分高檔樓盤甚至出現(xiàn)了整個單元的拋售。分析人士表示，這種現(xiàn)象主要是因為部分計劃購買新房的消費者不愿承擔房貸利率調(diào)整后的還款壓力，轉(zhuǎn)向相對價格較低的二手房；而一些原本無意出售房源的二手房業(yè)主為了避免房價下降，也選擇了拋售手中的房屋，從而導(dǎo)致交易量迅速攀升。

在目前情況下，業(yè)界對于上海二手房市場的未來走勢的判斷都出言謹慎，一種認為市場還有盈利空間，房價還能上漲；另一種則提醒注意市場高位運行的風險，應(yīng)適時選擇退出。但是據(jù)統(tǒng)計，上海一半居民仍有改善住房條件的需求。截至2004年，上海家庭總戶數(shù)486萬戶，仍有近240萬戶家庭沒有改善居住條件。未來5~10年內(nèi)，大量本地居民改善住房條件的需求將始終存在，這為上海房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展提供了最為穩(wěn)定的支撐。由于越來越多的海外人士進入上海，這部分人群在上海的購房需求仍然強勁。上海經(jīng)濟實力和國際地位的不斷增強令海外人士進入上海的數(shù)量不斷增多；上海房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展成熟，購房按揭貸款等政策逐步完善，進駐上海的外資銀行日益增多，大多數(shù)海外買家看好上海房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展，其購房行為并非短期的熱錢炒作，而是比較實在的居住需求。

調(diào)控措施對投資者產(chǎn)生影響

鏈家統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，近期購買二手房的人群當中，雖然接近90％的購房者是購房自住，但是仍然有10％到15％的人群是出于投資目的。鏈家市場部權(quán)威分析人士指出，這表明盡管種種跡象表明地產(chǎn)市場即將“退燒”，但樓市巨大的投資空間同其他投資渠道相比仍有一定的吸引力。據(jù)我愛我家研究中心人員分析，貸款利率的上調(diào)一方面使得部分原本打算貸款購買新房的消費者為了不貸款或減少貸款，重新調(diào)整自己的置業(yè)選擇，購買需求由高總價一手房市場轉(zhuǎn)向相對低總價的二手房市場，導(dǎo)致二手房需求量增長；另一方面，部分“以租養(yǎng)房”的投資型業(yè)主，為緩解房貸壓力而釋放手中房源；同時，加息所傳遞出的“政府將繼續(xù)打壓高房價”的信號，使得市場房價看跌，部分原本沒有出售意向的二手房業(yè)主為了規(guī)避未來因房價下降而導(dǎo)致收益降低的風險，選擇拋售手中房屋，使二手房供給量增強，供需矛盾緩解，交易量迅速攀升。

但業(yè)內(nèi)對此也有另外一種觀點，認為目前我國由于投資渠道狹窄，股市低迷，使得很多投資者甚至是投機者選擇了房地產(chǎn)產(chǎn)品，加上海外的熱錢暗賭人民幣升值，投資者也大量購進房產(chǎn)，從而抬升了房價。

房產(chǎn)經(jīng)紀成為新稅收增長點

隨著二手房市場逐步走向規(guī)范化和成熟化，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司和中介公司的地位和作用尤顯重要。記者在“北京地稅與北京經(jīng)紀人協(xié)會征求房地產(chǎn)經(jīng)紀人意見座談會”上獲悉，二手房市場的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)逐漸成為北京新的稅收增長點。北京市地方稅務(wù)局提供的數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的稅收從2002年的22610萬元至2004年的36106萬元，納稅總額增長60%。繳納稅款最多的稅種是營業(yè)稅和契稅，2004年營業(yè)稅為16541萬元，契稅為12392萬元。增長較快的稅種是營業(yè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅，其中營業(yè)稅比2002年增長了318%，個人所得稅比2002年增長了291%，企業(yè)所得稅比2002年增長了165%。

除具體業(yè)務(wù)層面影響之外，一個趨勢也逐漸明朗起來，政府正努力建設(shè)規(guī)范有序的良性市場，從目前市場分析，整個房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)尚談不上品牌效應(yīng)，經(jīng)紀公司多重業(yè)務(wù)輕品牌，消費者則更多關(guān)心性價比等交易物的自身特質(zhì)，行業(yè)內(nèi)諸多稍具實力的公司也只是將公司的品牌形象單純作為了對外宣傳的功課，沒有實質(zhì)性的建設(shè)。究其原因，復(fù)雜多樣。但是，一年來政府部門作為頻繁，一套土地、金融、行政組合拳給整個行業(yè)、各個企業(yè)帶來了思考的迫切感，新的格局下求得生存和發(fā)展。

品牌和實力目前成為各經(jīng)濟公司搶占市場先機的砝碼。各公司尤其口碑頗佳的公司對此都加強了品牌建設(shè)，并從人才、市場運作、宣傳上做文章，搶灘市場，從而也帶動了市場的紅火，消費者傳統(tǒng)消費觀的改變，促成了供需雙方兩個市場的繁榮。

發(fā)改委擬議二手房稅率

二手房交易在重點城市的日漸紅火，使國家也考慮調(diào)整相應(yīng)地政策。根據(jù)此苗頭，發(fā)改委最新一份報告指出，宏調(diào)重點是加大對房地產(chǎn)的宏調(diào)力度，避免過熱發(fā)展。報告并提出三個建議：根據(jù)房地產(chǎn)供求情況繼續(xù)調(diào)整房貸利率，增加經(jīng)濟適用房的供給，以及在二手房交易上加強稅收。

發(fā)改委的報告指出，今年一季度宏觀經(jīng)濟運行現(xiàn)三個特征：一是投資增長仍然偏快，主要原因是房地產(chǎn)投資過熱并未得到有效抑制；二是受季度性因素的作用，通脹率有所反彈，不過核心通脹率仍不高，經(jīng)濟增長面臨的通脹壓力并不大；三是出口高增長能否持續(xù)仍有待觀察。

報告認為，個人房貸利率今后將按供需情況可繼續(xù)調(diào)整，還可以考慮將政策著力點放在增加經(jīng)濟適用房的有效供給，并在二手房交易環(huán)節(jié)上加強稅收調(diào)節(jié)，以抑制投機炒作行為。

2004全國二手房分析

來自中原地產(chǎn)的研究報告顯示，2004年，全國各地二手房市場特點：

北京

2004年的二手房價格走出了一條沖高回落的路線，二手房市場首次出現(xiàn)了增長放緩的跡象。7、8兩個月為傳統(tǒng)的交易淡季，全年的二手房交易量在4.4萬套左右，二手房價格將維持在每平方米3000元左右。

上海

由于市中心地區(qū)一手房供應(yīng)量沒有增長，2004年市中心區(qū)、次中心區(qū)的一手房供應(yīng)量不足，從而導(dǎo)致上述地區(qū)二手房交易價格呈現(xiàn)上漲趨勢。

重慶

城區(qū)大拆遷是刺激二手房交易活躍的重要因素之一，拆遷戶中約有80％都選擇在本地區(qū)購房，導(dǎo)致短期內(nèi)二手房價格猛漲，漲價持續(xù)到年底。

廣州

各區(qū)的二手房成交面積繼續(xù)增加，其中番禺區(qū)由于交易契稅減半、大學城啟用以及將興建新火車站，使交易量增長幅度更大；天河區(qū)在申亞成功、地鐵4、5號線的興建等利好因素的帶動下，成交量也在不斷增加；其他老城區(qū)的交易量將會保持穩(wěn)定。