導語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)登記，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第二條第二款、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第二條第二款規(guī)定，不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物。不難理解，在不動產(chǎn)中，土地、海域是房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等的“皮”；房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等，是土地、海域的定著物，是土地、海域的“毛”。

《細則》第六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產(chǎn)單元編入一個不動產(chǎn)登記簿。《不動產(chǎn)單元設定與代碼編制規(guī)則（試行）》（以下簡稱《編制規(guī)則》）規(guī)定，“宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間”“宗海是指權屬界線封閉的同類型用海單元”。這里必須注意的是，“宗地”或者“宗海”，僅僅是不動產(chǎn)登記簿的“編成單位”。

《條例》第八條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼?！毒幹埔?guī)則》規(guī)定：“不動產(chǎn)單元是指權屬界線固定封閉，且具有獨立使用價值的空間”“不動產(chǎn)單元代碼即不動產(chǎn)單元號，是按一定規(guī)則賦予不動產(chǎn)單元的唯一和可識別的標識碼”。

《細則》第五條規(guī)定：《條例》第八條規(guī)定的不動產(chǎn)單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。前款所稱房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。

這里必須注意的是，“不動產(chǎn)單元”僅僅是不動產(chǎn)的“登記單位”。同時還必須注意的是，不動產(chǎn)登記簿的“編成單位”和不動產(chǎn)的“登記單位”是既相互區(qū)別又相互聯(lián)系的兩個概念，不能混為一談。前已述及，不動產(chǎn)登記簿的“編成單位”是指“宗地”或者“宗?！保徊粍赢a(chǎn)的“登記單位”是指“不動產(chǎn)單元”。

按照《細則》第五條的規(guī)定，不動產(chǎn)單元僅僅只有兩種類型：第一，“有皮無毛”型不動產(chǎn)單元。即《細則》第五條第二款規(guī)定的，沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間劃定的不動產(chǎn)單元。第二，“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元。即《細則》第五條第三款規(guī)定的，有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間劃定的不動產(chǎn)單元?！都殑t》第五條第四款的規(guī)定，僅僅是對“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元中“毛”的計量單位的定義，并不是規(guī)定了第三種類型的不動產(chǎn)單元?！都殑t》第六條規(guī)定的，應當編入一個不動產(chǎn)登記簿的一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產(chǎn)單元，不論其數(shù)量多寡，也僅僅只會有“有皮無毛”型和“有皮有毛”型兩種不動產(chǎn)單元?！白诘亍薄白诤！焙汀安粍赢a(chǎn)單元”，不是一個層級上的概念。在不動產(chǎn)登記簿中，“宗地”“宗?！睒嫵刹粍赢a(chǎn)登記簿的“皮”，“有皮無毛”型和“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元，是植入“皮”上的“毛”。

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）第1.3.1條規(guī)定了設定不動產(chǎn)單元的三種情形，其中第1項，與《細則》第五條第二款的規(guī)定相同，是關于“有皮無毛”型不動產(chǎn)單元的規(guī)定；其中第2項，與《細則》第五條第三款的規(guī)定相同，是關于“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元的規(guī)定。我國不動產(chǎn)登記新法關于不動產(chǎn)定義的內涵，僅僅包括“宗地”“宗?！焙汀岸ㄖ铩边@三要素?！兑?guī)范》第1.3.1條第3項，是關于地下車庫、商鋪、碼頭、油庫、隧道、橋梁的規(guī)定，其所述建筑物、構筑物無疑屬于“宗地”“宗?！钡亩ㄖ?，從這個意義上說，《規(guī)范》第1.3.1條第2項、第3項的屬性相同，法理相通，也就是說，此兩項都是關于“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元的規(guī)定。需要強調指出的是，在筆者視聽所及范圍內，我國不動產(chǎn)登記的新法，只規(guī)定有“有皮無毛”型和“有皮有毛”型兩種不動產(chǎn)登記單元。

不動產(chǎn)登記簿登記宗地、宗?；拘畔?，登記不動產(chǎn)權利信息和其他信息這三類信息；其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然屬性，權利信息反映不動產(chǎn)的權利狀況，其他信息反映不動產(chǎn)權利負擔或者限制情況，比如，抵押權和地役權登記、預告登記、異議登記、查封登記等?！秶临Y源部關于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿由“簿頁”（即通常所稱“活頁”）組成。為了敘述的方便，筆者將在同一不動產(chǎn)登記簿中，登記宗地、宗海基本信息的簿頁定義為主簿頁，將登記不動產(chǎn)權利信息和其他信息的簿頁定義為輔簿頁。主簿頁從“皮”的角度登記不動產(chǎn)信息；輔簿頁從“毛”的角度登記不動產(chǎn)信息。從《物權法》意義上說，同一不動產(chǎn)登記簿的主簿頁，記載或者主要記載“物權”的“物”；輔簿頁記載或者主要記載“物權”的“權”。主簿頁和輔簿頁登記的信息，共同構成了完整意義上的不動產(chǎn)“物權”。

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【關鍵詞】不動產(chǎn)登記;形式審查;實質審查

不動產(chǎn)登記的審查模式,是指在不動產(chǎn)登記程序中行政登記機關應當依法遵循何種程度與范圍的審查原則來對當事人的申請內容進行核查與認可。不動產(chǎn)登記的審查模式不同,體現(xiàn)了行政權對私權利的干涉程度的不同,同時其審查方式還涉及到登記的法律效力、登記的效率和登記錯誤的法律責任等問題,因而不動產(chǎn)登記審查模式是不登記行為的核心程序要件,也是不動產(chǎn)登記制度的核心問題。就目前國內學者對此問題的看法,主要有兩種觀點,即形式審查原則和實質審查原則。在這兩種審查模式中,行政主體的參與程度、對登記后果的責任大小及其對登記審查的范圍、事項、程度等都是不一樣的,兩者有很大的區(qū)別。

一、形式審查

所謂不動產(chǎn)登記形式審查系指不動產(chǎn)登記機關對當事人的不動產(chǎn)物權登記申請進行審查時,只對法律所要求的形成登記所需的形式要件是否完備進行審查,而不對這些要件的合法性與真實性進行甄別。因此,登記機關對于登記要件瑕疵造成當事人或第三人權益受損不承擔責任。西方多數(shù)國家采取這種審查模式,這是因為一方面可以簡化不動產(chǎn)登記程序,提高登記效率;另一方面,形式審查還有利于分清登記機關與當事人的法律責任界限。但同時也存在登記的公信力比較弱、登記錯誤率比較高的

缺點。

二、實質審查

實質審查是指不動產(chǎn)登記機關是在對申請人主張的物權變動事實進行審查時,既要對形成不動產(chǎn)登記所需的形式要件是否完備進行審查,還要對這些要件的合法性與真實性進行審查。所謂真實性是指登記所要求的身份、主張等要件必須符合當事人的真實意思表示,合法性是指登記要件要符合登記相對人和第三人之間的特定法律關系或承諾,即還要審查不動產(chǎn)物權變動的原因與事實是否相符、有無瑕疵,而不得損害第三人的權益。如果因登記有錯誤、遺漏等情況導致第三人受損,行政機關應當承擔賠償責任,這是因為根據(jù)實質審查作出的登記具有公信力,登記內容具有對世的可信效力,善意第三人的信賴利益因行政登記而受到保護。實質審查的優(yōu)點在于保證不動產(chǎn)登記的真實性和合法性,減少瑕疵登記的幾率,使得國家公信力得到維護,而不至于因瑕疵登記糾紛造成不動產(chǎn)登記制度公信力下降。當然這種審查方式也存在弊端:一方面,實質審查方模式與形式審查模式相比,其審查范圍更廣,審查程序要求更高,那么其行政成本也將會高于形式審查,有限的行政資源會被過量消耗;另外一方面,因為實質審查的標準是由行政機關掌握,所以,可能會導致國家行政權的過度干涉而濫用行政權。

三、我國應采用的審查原則

不動產(chǎn)登記涉及公民重大財產(chǎn)權利,那么我國應該采取什么樣的審查原則呢?有學者認為,我國未來立法應該采用形式審查制,但占主導地位的觀點認為,我國對不動產(chǎn)登記應建立實質審查制度。因為我國正處于市場經(jīng)濟發(fā)展的初期,“信用較為低下,欺詐行為時有發(fā)生”,而“實行市場經(jīng)濟首先必須保障交易安全”,因此,在我國的社會保障尚未健全,誠信體系尚未建立的情況下,“關注安全超過自由應作為法的指導思想”。

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一、不動產(chǎn)登記制度的相關理論

不動產(chǎn)登記為物權法中的重要制度，是指經(jīng)權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產(chǎn)物權及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權公示手段，不動產(chǎn)登記本質上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。登記的首要意義在于物權變動的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產(chǎn)物權歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權狀態(tài)，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權的客觀標準；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動能否生效的效力；登記的推定力，又稱權利正確性推定效力，是指以不動產(chǎn)登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不動產(chǎn)權利的效力，但是登記權利正確性推定效力不及于明知登記權利瑕疵而惡意取得該項權利者；登記的公信力是指不動產(chǎn)登記簿所記載的權利推定為真正的權利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。

研究不動產(chǎn)登記制度，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權公示手段的不動產(chǎn)登記在財產(chǎn)權保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動能否發(fā)生效力。著名民法學者梁慧星先生指出：“不論物權法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權法就不會有好的結果，不會得到切實的實施?！毖芯坎粍赢a(chǎn)登記制度，掌握物權法關于不動產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權變動法理，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。

二、物權法出臺前后關于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響

（一）物權法出臺前不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析

物權法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產(chǎn)轉讓合同的生效要件，不適當?shù)財U大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權移轉合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權和債權法律性質的區(qū)別，混淆了物權變動和債權變動在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權變動的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規(guī)定辦理權屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”言下之意是，不動產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權不登記不生效”，因此，如果當事人簽訂的不動產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產(chǎn)物權登記，只是未能發(fā)生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個重要缺陷是不動產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內容，有待進一步完善。

（二）物權法關于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權法在總結我國不動產(chǎn)登記實踐經(jīng)驗的基礎上，借鑒西方國家先進立法經(jīng)驗，對不動產(chǎn)登記的法律效力、不動產(chǎn)登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題以專節(jié)14個條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國的不動產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）對不動產(chǎn)變動原則的完善和發(fā)展。一是物權法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動產(chǎn)物權變動采登記對抗主義。規(guī)定登記不是法定義務，不登記，也可以發(fā)生物權變動，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區(qū)分物權變動和債權變動，將物權變動合同的效力與物權變動的效力相區(qū)分，不動產(chǎn)變動的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動產(chǎn)是否發(fā)生變動的影響。《物權法》第15條規(guī)定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！段餀喾ā返?29條和第158條也規(guī)定不動產(chǎn)物權變動采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權法》第9條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權的變動，經(jīng)過依法登記而發(fā)生效力，也是我國不動產(chǎn)物權變動的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權變動。這是《物權法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權通過合同就可以設立，這是我國物權法獨有的規(guī)定。三是非因法律行為引起的不動產(chǎn)物權變動。這種情況指的是《物權法》第28條、第29條和第30條的規(guī)定。

（2）增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關系的不一致狀態(tài)，對既存登記的部分內容進行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟 途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全?！段餀喾ā返?9條第1款規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正?！?/p>

異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償?！?異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權利人有可能處分不動產(chǎn)，從而使真正權利人的權利受！到損害。為防止更正登記之前登記權利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來保全權利。

預告登記是指當事人所期待的不動產(chǎn)物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動為目的的請求權而進行的登記⑤。我國物權法亦規(guī)定了預告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！鳖A告登記的目的就在于保護關于未來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動的請求權，以維護不動產(chǎn)交易秩序。

（3）物權法關于不動產(chǎn)登記的規(guī)定對不動產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權法有關不動產(chǎn)物權變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是物權法的實施對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動產(chǎn)登記名義人與實際權利人不一致的問題時，可結合物權法關于異議登記的規(guī)定，及時解決爭議，恰當處置不動產(chǎn)；還例如物權法關于預告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對不動產(chǎn)的相關權利人了如指掌，為及時采取預查封措施提供了便利。同時，物權法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學習和研究物權法的相關規(guī)定，準確把握物權法的立法宗旨，深刻理解物權變動的內涵，依法及時執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件，維護權利人的合法物權。

二是對傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時調整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行?！段餀喾ā返诹鶙l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動產(chǎn)和動產(chǎn)物權設立和變動的公示方法。對于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)，不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認真貫徹物權法規(guī)定的不動產(chǎn)變動規(guī)則，在采取強制執(zhí)行措施前應認真調查不動產(chǎn)物權變動的情況，不能簡單地以登記確定權屬，還要看該不動產(chǎn)上是否存在預告登記、異議登記等情況，準確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護執(zhí)行當事人的合法權利。既保護申請人的合法債權，又要保護被執(zhí)行人的合法不動產(chǎn)物權，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實踐中，對當事人合法權益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關機關的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對于一些行政機關在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助、縮小或擴大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，拒不履行職責造成損失的，承擔行政賠償責任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當事人的合法權益的，法院要承擔行政賠償責任。

三、貫徹物權法，執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件應注意的幾個問題

1、關于國有劃撥土地使用權的執(zhí)行

實踐中，對于能否強制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權的國有劃撥土地問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執(zhí)行中應當本著既有利于最大化實現(xiàn)債權，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復》（法釋[20__]6號）的有關規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉移，進行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應告知權利受讓人辦理國有土地使用權出讓手續(xù)。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應當通過房地產(chǎn)評估將土地使用權與房屋所有權價值分離（僅限執(zhí)行房產(chǎn)），并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權，由國土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關法律規(guī)定采取招標拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進行處置。

2、關于集體土地使用權的處理問題

在我國，集體土地所有權和使用權原則上是禁止交易的，但實踐中集體土地權屬也存在事實上的交易。如《擔保法》第34條第（5）項、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內的土地使用權可以設定抵押，那么該抵押權人在行使抵押權時，必然牽涉到集體土地使用權的處分問題。對此應當如何處理？本人認為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權時應與當?shù)貒临Y源管理部門進行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應當會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，完成地籍調查，責成集體土地所有權單位簽訂征地補償協(xié)議書，并書面告知權利受讓人成交價款中是否包含該集體土地的征地補償費。按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權利受讓人應僅限于該集體經(jīng)濟組織內符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權的處置時，應會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，并完成地籍調查，并對該集體組織范圍內符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進行審查，確認權利受讓人的資格；人民法院應當責成該集體經(jīng)濟組織出具相關證明材料，協(xié)助權利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關于不動產(chǎn)登記名義人與實際權利人不一致時的處理

實踐中，不動產(chǎn)登記名義人與實際權利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權屬爭議。如果申請執(zhí)行人認為登記虛假，執(zhí)行人員應當告知其通過以下幾種渠 道尋求救濟，一是依照物權法的規(guī)定向登記機構提出異議登記申請，請求撤銷該登記；二是依據(jù)合同法中的撤銷權訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機構撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權利人且書面認可房地產(chǎn)實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動產(chǎn)的占有權，但還沒有進行物權變動登記的，可以對該不動產(chǎn)先行采取預查封措施，待不動產(chǎn)辦理了過戶登記后，預查封自動轉為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對這種情況法院仍可對該不動產(chǎn)進行查封。如果案外人主張所有權的，可提出執(zhí)行異議，法院應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執(zhí)行錯誤。

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一、不動產(chǎn)登記咨詢服務的現(xiàn)狀

一般來講，不動產(chǎn)登記程序按申請-受理-審核-登簿-發(fā)證的環(huán)節(jié)依次進行，但在各地不動產(chǎn)登記工作實踐中，咨詢服務環(huán)節(jié)一直客觀存在且日常接待量時或很大，并貫穿于不動產(chǎn)登記的事前、事中、事后。咨詢服務質量的優(yōu)劣與否直接影響到不動產(chǎn)登記的質量和效率，不動產(chǎn)登記當事人或關系人的首要需求通常是“登記咨詢服務”，但各地不動產(chǎn)登記機構對提供咨詢服務的重視程度不一，有的還未專設咨詢窗口。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理逐步法制化與規(guī)范化，不動產(chǎn)登記當事人或關系人必將對不動產(chǎn)登記機構業(yè)務人員的綜合素質提出更高要求，而要求提供準確全面、通俗易懂、文明禮貌、耐心細致的優(yōu)質咨詢服務更是首當其沖并日益迫切。

國家已全面推行“首問負責制”，即“有問必答、有疑必釋”，各級地方政府對行政窗口咨詢服務的要求也越來越嚴格，在此形勢下，各地不動產(chǎn)登記機構都應高度重視并傾力提供優(yōu)質咨詢服務，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作夯實服務基礎。

二、不動產(chǎn)登記優(yōu)質咨詢服務的作用

除極少數(shù)不動產(chǎn)登記當事人或關系人外，絕大多數(shù)不動產(chǎn)登記當事人或關系人對相關法律法規(guī)以及不動產(chǎn)登記的辦理程序與相關知識知之甚少，甚至根本不懂，即不動產(chǎn)登記當事人或關系人與不動產(chǎn)登記機構之間實際存在著嚴重的信息不對稱，而不動產(chǎn)登記優(yōu)質咨詢服務是消除兩者間信息不對稱的重要手段，也是不動產(chǎn)登記機構提高窗口服務質量、提升服務效能以及提高登記效率、優(yōu)化登記質量的首要措施，更是絕大多數(shù)不動產(chǎn)登記當事人或關系人不斷增長的需求和愿望。

三、實現(xiàn)不動產(chǎn)登記優(yōu)質咨詢服務的路徑

不動產(chǎn)登記機構應著重從三個方面來實現(xiàn)，即要求不動產(chǎn)登記機構業(yè)務人員做到以下三個必須：（1）必須學習、了解、熟悉、掌握、理會、貫通相關法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)程、不動產(chǎn)登記管理及其相關專業(yè)技術知識；（2）必須在接待上下苦功夫，多說業(yè)務俗語口語，少說專業(yè)術語，最好能用形象的比喻解答提問，消除疑慮、迷惑、歧義、誤解、訛傳等，讓不動產(chǎn)登記當事人或關系人了解和理解；（3）必須靈活接待不動產(chǎn)登記當事人或關系人，對不同性格類型、不同文化層次、不同地域、不同要求的不動產(chǎn)登記當事人或關系人最好能采取個性化、細節(jié)化的咨詢服務方式。

四、不動產(chǎn)登記優(yōu)質咨詢服務的延伸

不動產(chǎn)登記機構常常會面臨登記高峰時人聲鼎沸、窗口擁擠的延時服務局面，對此如何有效控制并優(yōu)質保量地完成不動產(chǎn)登記服務，是擺在不動產(chǎn)登記機構面前的難題，而延伸不動產(chǎn)登記優(yōu)質咨詢服務應是破解之道。

由此可設計一種不動產(chǎn)登記受理式咨詢服務模式。這種模式特指不動產(chǎn)登記機構在應對登記高峰時，采取增設平行受理窗口，增加人手人力，統(tǒng)一為申請人或其人邊提供咨詢服務邊指點填寫相關表格、幫忙復印相關材料，隨后即進行受理環(huán)節(jié)中的如查驗、核對、詢問等操作，將余下的如錄入相關信息、簽署受理意見、出具受理憑證等操作另行加班加點及時完成的靈活變通處理方法。

五、不動產(chǎn)登記咨詢顧問服務

1.不動產(chǎn)登記咨詢顧問服務的定義

所謂不動產(chǎn)登記咨詢顧問服務，是指不動產(chǎn)登記機構委任具備較強的不動產(chǎn)登記管理法律法規(guī)、專業(yè)技術等知識且具有較長實際從業(yè)經(jīng)驗的專家，解答不動產(chǎn)登記當事人或關系人主要就不動產(chǎn)登記的復雜疑難、歷史遺留等問題在現(xiàn)行相關法律體系內能否解決或如何解決的智力活動。在提供不動產(chǎn)登記優(yōu)質咨詢服務的基礎上創(chuàng)建高度負責、邏輯清晰、善于聆聽、言語得體的不動產(chǎn)登記咨詢顧問服務制度應是不動產(chǎn)登記咨詢服務的科學發(fā)展之路。

2.不動產(chǎn)登記咨詢顧問服務的主要作用

（1）為不動產(chǎn)登記當事人或關系人提供高效滿意的服務

各地不動產(chǎn)登記機構在其工作變化發(fā)展過程中，至今或多或少地存在情形各異的不動產(chǎn)權屬歷史遺留問題以及不時出現(xiàn)的新情況，涉及此類問題的不動產(chǎn)登記當事人或關系人渴望得到高效滿意的定性、評估、分析、厘清等解答服務，進而以期獲準登記。目前，唯有不動產(chǎn)登記咨詢顧問服務才能擔此重任。

（2）為不動產(chǎn)登記行政賠償風險提供強力專業(yè)保障

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【關鍵詞】信息化；不動產(chǎn)登記；檔案管理

1引言

積極推進不動產(chǎn)檔案管理的信息化建設是落實當前政策的重要舉措，也是維護產(chǎn)權人基本權益的重要方式，因此，這項技術的推進至關重要。本文首先闡述了信息化建設的重要性，其次，分析了當前不動產(chǎn)登記檔案管理在信息化建設過程中存在的問題，最后，提出了相關改進措施，希望可以為這一技術的推進提供相關的思路與建議。

2不動產(chǎn)登記檔案信息化建設的必要性

不動產(chǎn)登記是我國物權法確立的一項基本物權制度，它是指由權利人申請，并由國家專屬部門將不動產(chǎn)物權記錄在不動產(chǎn)登記簿的事實。目前，不動產(chǎn)登記包括以下幾個方面：集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權；建設用地使用權；法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。由此可以看出，我國不動產(chǎn)登記是一個系統(tǒng)性而又分散化的過程，其包括的范圍也十分廣泛，如國土、海洋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)和住建等。因此，為了更好地對這些不動產(chǎn)登記進行管理，可以利用信息化方式實現(xiàn)，充分發(fā)揮信息技術的即時性、整合性特征，對不動產(chǎn)登記檔案信息進行整合，有助于全面提升不動產(chǎn)登記檔案建設的有效性。

3不動產(chǎn)登記檔案信息化建設中存在的問題

3.1缺乏集中化、統(tǒng)一化的檔案管理路徑

不動產(chǎn)檔案管理設計的領域比較廣泛，包括海洋、森林、國土、住建等，這些內容都歸屬于不同的國家部門，管理內容與管理方式都存在著很大的不同，給不動產(chǎn)登記檔案工作帶來了很大的不便，尤其是在信息化建設過程中，提升了信息化建設的難度。因此，在信息化的建設過程中，需要建立一個完善標準的管理體系，實現(xiàn)信息的有效匯總與梳理。

3.2檔案數(shù)據(jù)與業(yè)務系統(tǒng)無法進行有效對接

目前，在不動產(chǎn)登記檔案的信息化建設過程中，檔案數(shù)據(jù)與業(yè)務系統(tǒng)不能實現(xiàn)有效對接是一項十分嚴重的問題。在通常情況下，不動產(chǎn)的登記檔案需要與具體的業(yè)務之間有較高的一致性，只有這樣才能推進檔案管理工作的開展。但就目前的發(fā)展形勢來看，不動產(chǎn)的檔案數(shù)據(jù)與其相對應的業(yè)務之間存在著很大的不同，關聯(lián)性較小，進而使檔案信息與正常的管理業(yè)務之間存在較大的分歧，在檔案信息發(fā)生更改時，不能實現(xiàn)有效的更新，大大降低了不動產(chǎn)檔案管理工作的工作效率，影響了工作的順利開展。

3.3檔案信息化管理意識有待加強

檔案管理工作不僅局限于政府部門，一些企事業(yè)單位也存在獨立的檔案管理部門。但是，有些管理部門的思想過于滯后，能力相對不足，且服務意識有待加強，不注意檔案資料的保密工作，供人隨意查閱的現(xiàn)象較多，不利于檔案的信息化建設。

3.4檔案共享受阻

在傳統(tǒng)的檔案管理過程中，雖然工作效率較低，但是在檔案信息的共享方面十分便捷，信息查閱也十分人性化。但是在信息化的發(fā)展過程中，信息共享變得有些困難，雖然檔案的信息化管理以互聯(lián)網(wǎng)媒體為載體，但是如果信息平臺沒有共享的功能，那么這一環(huán)節(jié)會受到阻礙，不利于信息的共享工作。

3.5檔案信息化管理缺乏法律保障

雖然目前的檔案管理信息化工作正在逐步開陣，但是值得注意的是，這一新興信息管理模式還沒有一個統(tǒng)一的規(guī)范與標準，也沒有得到法律的保障與認可，法律界限比較模糊。在這種情況下，很容易出現(xiàn)意外問題，從而影響檔案工作信息化建設的進一步發(fā)展[1]。

4不動產(chǎn)檔案登記進行信息化建設的具體措施

4.1檔案管理信息化必須堅持標準化建設

正如上文所述，我國的不動產(chǎn)登記檔案管理工作所涉及的領域比較廣泛，需要對其進行整合，開展標準化管理。首先，需要統(tǒng)一不動產(chǎn)登記檔案管理工作的業(yè)務規(guī)范以及技術標準，將這一工作涉及的所有產(chǎn)權問題都做出明確、真實、詳細、具體的記錄。其次，需要開展統(tǒng)一的信息化管理，在建設信息化管理平臺的過程中，需要將不動產(chǎn)檔案信息管理融入整體的建設規(guī)劃當中。在平臺的建設過程中還需要重視“大數(shù)據(jù)”“云計算”以及多媒體的相關技術等。

4.2檔案管理信息化必須堅持數(shù)字化管理

在傳統(tǒng)的檔案管理工作中，最常使用的管理方法就是采用傳統(tǒng)的紙質檔案，但是由于紙質檔案在保存過程中容易因外部環(huán)境的影響而破壞其完整性，不利于檔案管理工作的開展。因此，在信息化的建設過程中，需要開展檔案信息的數(shù)字化管理，減少檔案丟失與損壞的情況。

4.3檔案管理信息化必須堅持創(chuàng)新服務方式

首先，可以采用“互聯(lián)網(wǎng)+”的服務方式，利用信息化的相關技術貫徹落實國家的惠民政策與相關要求，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的即時查詢讓人們在辦理登記的過程中少跑腿，提高人民群眾的滿意程度?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+服務方式”具體來說就是需要進行檔案查閱的申請人在利用網(wǎng)絡來遞交查血是申請，工作人員在獲取申請的相關信息之后為其開具不動產(chǎn)的登記查詢證明，再利用物流技術將查詢證明寄送給申請人。其次，可以提供自助式的查詢服務，不動產(chǎn)登記檔案管理部門可以在行政服務中心或圖書館等人流比較集中的地方設置相關的自助查詢機器，查詢者可以利用這一終端機器實現(xiàn)自助查詢，這一技術可以幫助檔案管理部門降低工作量，提高工作效率，最大程度上為產(chǎn)權所有人提高最完善的服務。

4.4檔案管理信息化必須堅持專業(yè)人才培養(yǎng)

在檔案工作的管理工程中，最基礎的是檔案管理工作人員，他們的工作水平直接影響著檔案管理的工作水平。因此，提升檔案管理人員的綜合素質是做好檔案管理工作的堅實基礎。這其中，綜合素質包括工作人員的業(yè)務能力、政治素養(yǎng)、科學素質以及經(jīng)濟素質等。工作人員入職時，要針對性地開展培訓學習工作，選擇業(yè)務能力強、綜合素質高的員工進入檔案管理工作崗位，并對其進行計算機技術的相關培訓，培養(yǎng)高素質的復合型人才，從而帶動檔案管理工作的進步與發(fā)展。同時，需要建立相應的檔案服務系統(tǒng)，提高使用者的使用體驗，針對不同的用戶進行相關的推送[2]。

4.5強化不動產(chǎn)檔案管理人員的職業(yè)道德

要提高不動產(chǎn)登記檔案管理的信息化水平，不僅需要提高管理人員的技術水平，還需要加強職業(yè)道德的培養(yǎng)，因此，管理部門應重視對員工的選拔與培訓。首先，在招聘環(huán)節(jié)應提高門檻，按照相關規(guī)定認真考察應聘者的基本素質與工作能力。其次，應加強對員工的培訓，使其在工作過程中可以不斷學習，提高工作能力，培養(yǎng)職業(yè)道德，堅決抵制錯誤的財務管理方式。

5結語

在目前的社會環(huán)境下，不動產(chǎn)登記檔案管理工作越來越重要，對其進行信息化管理也是當前的發(fā)展趨勢。這一技術的開展不僅有利于我國檔案管理工作的進步，并對人們有很大的益處。雖然目前我國的信息化檔案管理技術還存在這一些不足，但是只要依照本文闡述的相關措施進行改進，可以在很大程度上深化檔案管理工作的創(chuàng)新管理，為社會的發(fā)展與進步提供優(yōu)質的服務。

【參考文獻】

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不動產(chǎn)是人類生存的基礎與前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其無論是對國家、社會或公民都有重大意義，所以不動產(chǎn)立法歷來是各國民法的重點。不動產(chǎn)立法在我國即將制訂的物權法中占有重要位置。而不動產(chǎn)登記制度必將是不動產(chǎn)立法中的核心問題之一。本文擬結合司法實踐和物權法理論。對我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷和立法完善略陳薄見。目前世界各國有三種不同的不動產(chǎn)物權公示制度：一是契據(jù)登記制度，法國、日本、意大利、比利時、西班牙、美國多數(shù)州均采此制；二是權利登記制度，德國外，瑞士、荷蘭、奧地利均采此制。三是托倫斯登記制度，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、美國加利福尼亞州、伊利諾州及馬薩諸塞州等英語國家均采此制。

故實我們有對不動產(chǎn)物權登記制度加以研究的必要性，論文分三部分，第一部分是對不動產(chǎn)物權登記的含義的了解；第二部分是不動產(chǎn)登記的目標及性質的刨析，這里又分別詳細的介紹了不動產(chǎn)登記的目標和登記的性質；第三部分對我國不動產(chǎn)權利登記的制度問題與解決方案的研究。對我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制度存在問題一一的列出，并針對這些制度的不健全的問題作了分別的分析及對這些問題的解決方法作了個人的見解，第三部分共有五個問題的闡述：一是登記機關不統(tǒng)一問題的解決；二是登記中公權國力干預私權利問題的解決；三是不動產(chǎn)登記效力問題；四是不動產(chǎn)登記權利范圍的問題；五是即將形成物權的債權或請求權的保護問題?；诒疚纳鲜?，確立登記行為私法、建立統(tǒng)一、獨立、以服務于交易安全為任務的登記機關、登記賠償制度、異議登記制度等。

《合同法》頒布之后，物權立法正式提到日程。因我國長期將不動產(chǎn)物權登記視為行政管理之手段，有關不動產(chǎn)權利登記制度的規(guī)定較為混亂，故實有加以研究的必要。

一、不動產(chǎn)物權登記的含義

登記，也稱不動產(chǎn)物權登記，指經(jīng)當事人申請國家專門機關將物權變動的事實記載在國家設計的專門薄冊上的事實或行為。廣義上的不動產(chǎn)登記包括權利來源、取得時間、權利變化情況和地產(chǎn)的面積、結構、用途價值、等級、坐落、從坐標、圖形等事項。狹義上，不動產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權與他項權利的登記。

（一）不動產(chǎn)的含義

一般而言，所謂動產(chǎn)，是指易于被移動的財產(chǎn)；所謂不動產(chǎn)，則指不能被移動的財產(chǎn)。這種從表面上看來“純粹”僅具有物理意義上的分類，何以會導致兩類財產(chǎn)在政治上、經(jīng)濟上和社會意義上有如此不同的效果呢？頗值深思。

動產(chǎn)與不動產(chǎn)確定的根據(jù)是法律而非所有人的意志，但是，這種分類的物理性并不妨礙法律允許所有人依照其意志、通過確定財產(chǎn)的目的而將之不動產(chǎn)化，或人為地將財產(chǎn)動產(chǎn)化。不動產(chǎn)主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人為的可自然附著物及其收益，所以在登記制度上，各國不論稱“土地登記”抑或稱不動產(chǎn)登記，在觀念上應把握兩點：其一，這里的土地與不動產(chǎn)為同意語，即使規(guī)定在土地法中的登記也兼指房地及其附著物等總體的登記制度；其二，不動產(chǎn)與不動產(chǎn)物權并無區(qū)分之必要，《意大利民法典》規(guī)定：“除法律另有規(guī)定的以外，有關不動產(chǎn)的規(guī)則準用于客體為不動產(chǎn)的物權以及相關的訴權……”也可以不動產(chǎn)物權為不動產(chǎn)。為明晰法律關系，我們應采不動產(chǎn)登記這一用語。

（二）不動產(chǎn)登記制度立法例

當今世界各國的不動產(chǎn)登記制度，源于三種基本的登記制度，即“契據(jù)登記制度”，又稱“法國登記制度”；“權利登記制度”，又稱“德國登記制度”；“托倫斯登記制度”；又稱“澳大利亞登記制度”。

1.德國法主義。德國登記制度之特色：（1）登記（eintragung ）為土地物權變動之效力發(fā)生要件。即土地物權之發(fā)生變動效力，除當事人之合意外，尚須登記。（2 ）登記官吏為登記時有審查土地物權變動實質關系之權限——所謂實質審查主義。（3）登記有公信力， 即登記簿上之事實，縱實體法上不成立或無效，不得以其不成立或無效對抗善意第三人，常視為實體上有效。（4 ）登記簿的編成采物之編成主義（prin-zip des reaifoliums）即以不動產(chǎn)標準編成之。（5 ）登記物權之靜的狀態(tài)，即于登記簿不記入物權的變動事實，而記入物權的現(xiàn)在狀態(tài)。

2.托倫斯登記制度（torenssyhem），此制度為sir robet tomens所創(chuàng)，1855年始行于南澳洲，現(xiàn)在美國多數(shù)州亦采之，乃登記制度中最優(yōu)者。其主要特色如下：（1）始登記一定不動產(chǎn)時，登記局依一定的程序，精查確定其不動產(chǎn)的權利狀態(tài)后，制成記載此權利狀態(tài)之地券二份。一份交與所有人，一份保存，依物的編成主義，編入登記簿。（ 2）不動產(chǎn)移轉之時使用一定的官制用紙，或轉讓為證書，存于登記局。登記官制審查以后，記入權利的移轉于登記簿，讓與證書存于登記局，對于受讓人交付新地券，成為背書之原來地券。（3 ）不動產(chǎn)設定抵押權時應依一定的形式，作成抵押書二份，連同地券，提出于登記局，登記審查后，記入于登記簿及地券，返地券于債務人。（4 ）不動產(chǎn)物權之變動，非登記于登記簿，不生效力。（5 ）其登記官有實質審查的權限。（6）登記有公信力。 其結果真權利人因不實的登記而受損害時，國家負賠償?shù)呢熑巍?/p>

3.法國法主義。法國法登記的特色：（1 ）登記為物權變動對抗第三人之要件，即物之變動，依當事人的合意發(fā)生效力，登記不過為已發(fā)生的物權變動對抗第三人的要件。（2）登記官吏于登記時，只得為形式的審查，對于物權變動更無實質的審查的權限。（3 ）登記無公信力，故登記事項，實質上不成立或無效之時，其不成立不得以之對抗善意之第三人。（4）登記簿的編成采人的編成主義（prinzip desporsonenfoliuncs），即不以不動產(chǎn)為標準，而以權利人為標準編成之。 （5）登記物之動的狀態(tài)，即不僅登記物權之現(xiàn)在狀態(tài)，而且登記物權之變動。

但我們認為，我國目前立法受轉型社會的影響，其行政管理傾向較為明顯，保障交易安全功能不足，主要是德國登記規(guī)則，如登記生效主義、物的編成主義，登記的公信力等，其制度基礎是國家干預主義。但并未建立地券、賠償儲金等制度，故不具以自由主義為基礎的托倫斯登記制度的特色。我國正處于轉型時期，物權法負有整理舊物權，確定、穩(wěn)定物權關系的使命，登記制度是完成這一使命的重要工具。我國長期以來房地產(chǎn)登記為部門利益所左右，造成房產(chǎn)、地產(chǎn)的不統(tǒng)一，登記機關的不統(tǒng)一，登記程序的不統(tǒng)一，登記效力的不統(tǒng)一，登記權屬證書的不統(tǒng)一。

立法建議上，我國學者們比較贊同德國法主義，但應考慮托倫斯登記制度之優(yōu)點。在登記自主主義這一點上，從中國實際出發(fā)則不宜采用，對一些法定物權應強制登記，我們贊同上述之觀點。

二、不動產(chǎn)登記的目標及性質

（一）不動產(chǎn)登記的目標

每一部法律都應有明確的目標，其中的每一制度有相應的制度價值。我國土地立法過分強調國家利益，強調管理。而在轉軌時期，國家利益又多為部門利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機關、登記根據(jù)、登記簿冊、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來諸多交易安全上的問題。

80年代我國重建不動產(chǎn)登記制度時借鑒了前蘇聯(lián)立法經(jīng)驗，亦十分強調國家目標，可謂歷史上退步式的回歸。在轉軌時期，部門利益又使登記目標加上了部門利益目標。現(xiàn)在的中國不僅土地流通性很差，而且登記所保護之交易安全時有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標應向個人傾斜，以維護交易安全，并以之為登記制度之根基。

（二）登記的性質

對登記的性質大體有三種學說：1.公法上行為說。該說認為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權所實施的行政行為?！?.證明行為說。該說避免公、私法性質上的判斷，認為“房屋產(chǎn)權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。”更有人認為：“不動產(chǎn)登記在本質上是國家證明行為，而不是批準行為?！?3.我們認為， 上述學說均有偏頗，登記本質上應為私法行為。證明行為說回避這一問題，不甚確切，必然說不清證明與登記行為的關系如何。

首先，從登記行為過程來看，登記行為包含了諸多行為，但真正由當事人參與的僅是登記請求及登記申請兩部分，研究登記行為的性質應從這兩項權利去考察。

其次，從登記所產(chǎn)生的效力來看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，登記的首要意義在于物權變動的公示及公信，相對人及利害關系人均可查閱登記簿冊，并且任何人均可相信登記權利而為交易。另外，雖然登記之效力具有統(tǒng)一性，并且自登記簿上登記后始生效力，但是登記并不是行政機關的權力，對于符合法律要求的形式要件的登記申請.

再次，自羅馬法以來，法律在理論上被劃分為公法與私法，其區(qū)別之實意“除理論認識目的以外，厥載于救濟程序。易言之，即私法案件由普通法院管轄；公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟，由行政機關或行政法院管轄。”就登記制度而言，預告登記、異議登記、撤銷登記性質上均為向法院提起的私法上之訴權，并且登記機關應負登記錯誤之賠償責任。

綜上所述，登記性質上為私法行為當無異議，其特殊之處在于其是國家設立的擔負公共職能的機關參與的私法行為。故此，立法者應注意登記之私法屬性及保護交易安全之功能，應摒棄批準式的行政行為觀念，剝奪登記機關之行政特權，確立其為法律服務、為當事人服務的立場，這對中國真正登記制度的建立具有指導性意義。

三、中國不動產(chǎn)權利登記的制度問題與解決方案

我們認為土地權利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權干預私權的問題，登記的效力問題、登記的物權法定與意定平衡的問題，即將形成物權的債權的保護問題以及物權爭議訴訟的保全問題。

（一）登記機關不統(tǒng)一問題的解決

我們認為，我國登記五不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關。統(tǒng)一了不動產(chǎn)登記機關，登記原則、根據(jù)、程序、效力、簿冊自然便統(tǒng)一了。我國舊民法制定之時，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來由于民國初期的司法混亂而改為由不屬于行政機關的獨立部門——地政局統(tǒng)一負責。二是不動產(chǎn)登記機關的統(tǒng)一性。為維護在不動產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時也因為不動產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國家法律均規(guī)定一國之內或一個統(tǒng)一司法區(qū)域內實行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動產(chǎn)，也不論是何種不動產(chǎn)物權，均由統(tǒng)一的登記機關負責。

關于登記機關統(tǒng)一性的問題，廣州、深圳等地已實行房產(chǎn)、地產(chǎn)證合一的制度，但并未為全國性基本法律所承認。我們認為，物權立法應協(xié)調各有關部門，解決好這一問題，學習成功經(jīng)驗，建立統(tǒng)一獨立的登記機關.

（二）登記中公權力干預私權利問題的解決

利用登記機關行政權力的高效、權威性使物權得以公示并獲得公信力，但同時也帶來了公權力對私權利侵擾的問題。為解決這一問題，無論采取實質審查主義國家還是采取形式審查主義國家，均采取了一些補救措施，典型的如德國的物權行為理論、法國及日本的公證制度等。

1、實質審查主義。實質審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調的制度，登記機關不僅就登記之申請在登記程序法上是否適合加以審查，同時就其登記的申請，是否與實體法上的權利關系相一致，且其實體法上的權利關系，是否有效，亦加以審查。

2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請，是否在登記程序法上賦予登記機關以審查的權限，惟就其登記的申請，是否為實體法上的權利關系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點是公權力不干預私權利，登記的效力純依當事人意思自治，登記并無公信力，僅有對抗力，故登記效率很高，但由此產(chǎn)生的弊端亦不少。

我國登記機關在進行登記時所擁有的權利相當大，不僅如德國實質登記主義那樣對當事人提交的文件資料有審查權，而且享有審查這些資料以外事實的權限，力求達到“客觀真實”的理想狀態(tài)。所以，公權力對私權利的侵擾甚大。我國土地立法實質登記主義是正確的，但必須有相應的立法技術對其弊端加以補救，才能達到權力與私權平衡的目的。從改革開放以來的登記實踐看，大部分登記機關要求公證這一程序，只有公證的真實性得到保證，登記機關的審查權加以弱化，方能結合實質審查與形式審查的優(yōu)點。

（三）不動產(chǎn)登記效力問題

物權登記的效力，是指物權獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對相關當事人所施加的實際作用。它是整個登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國可以劃分為登記生效主義及登記對抗主義，德國是典型的登記生效主義國家，而且其登記還有公信的效力，有的學者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權縱不存在或有異，但對于信賴此項公示方法所表示之物權、而為物權交易之人，法律仍承認具有與真實物權存在相同法律效果，以為保護的原則。

關于不動產(chǎn)登記效力的問題，目前在我國出現(xiàn)的問題表現(xiàn)為其效力的不統(tǒng)一，以不動產(chǎn)抵押登記為例，實踐中大體有四種做法：一是規(guī)定自完成抵押登記時生效；二是規(guī)定自合同公證后生效；三是規(guī)定合同鑒字后生效；四是規(guī)定登記時生效，但當事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效?！边@樣的規(guī)定不僅在理論上說不通，實踐中也必侵害當事人的利益。國外的有關立法中，不論把登記作為成立要件還是對抗要件，都是針對不動產(chǎn)合同履行或物權行為效力而言的，已經(jīng)登記只是說明不動產(chǎn)的物權已發(fā)生移轉或不能對抗第三人，并不意味著不動產(chǎn)買賣合同本身無效。否則，當事人之間不僅沒有登記請求權，發(fā)生糾紛時亦不能以有效合同為據(jù)提訟。所以，不動產(chǎn)民事立法應規(guī)定登記的效力，并僅針對物權的設立或移轉，而不針對債權合同之效力。關于產(chǎn)生物權公信力還是對抗力，依目前大多數(shù)學者的看法及我國司法、立法實踐，應采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。

（四）不動產(chǎn)登記權利范圍的問題

登記的客體為物權及其相關因素，特定的債權登記屬特殊登記程序，但債權的效力一般不受登記之影響，我國立法及司法實踐中將租賃權的登記等同于物權登記，認為租賃權不經(jīng)登記不生效力，這是極端錯誤的，沒有明確的登記權利范圍的概念。登記制度為物權實體法服務，故實體物權種類、內容、方式的法定是不動產(chǎn)登記權利的基礎，登記權利范圍就因各國法定物權之不同而不同?！度毡静粍赢a(chǎn)登記法》第1 條規(guī)定：“登記，就不動產(chǎn)標示或下列不動產(chǎn)權利的設定、保存、移轉變更、處分限制或消滅而制定：1.所有權；2.地上權；3.永佃權；4.地役權；5.先取特權；6.質權；7.抵押權；8.承租權；9.采石權?！倍覈_灣登記權利范圍與此不同，計有所有權、地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、耕作權?？梢娢餀喾ǘㄊ堑怯洐嗬幕A。而我國現(xiàn)代的物權制度呈開放性體系，尚未法定，不僅表現(xiàn)為法的依據(jù)的不統(tǒng)一，而且表現(xiàn)為類型的未法定，物權變動的未法定，如我國農(nóng)村承包經(jīng)營權、“四荒”土地使用權等作為物權的依據(jù)是否充分頗值討論，但這些權利類型不僅存在，而且日益有物權的特征。在我國存在這樣的現(xiàn)象，法定需要登記的物權并不涵蓋所有物權，這就使得有些物權不經(jīng)法定登記方式也可獲得，實質上否定了物權法定?！锻恋氐怯浺?guī)則》亦采開放式方法，其第2 條規(guī)定：土地登記是依法對國有土地使用權和他項權利的登記。不能認為這里的“他項權利”即法律上的他物權。大陸法系的大多數(shù)國家由于采物權法定之立法主義，故其登記權利亦隨之法定，整個物權制度的概念、內容、體系歷經(jīng)百年而無實質改變；而我國轉軌時期，物權放任主義有其適宜的土壤，并且一定程度上有挖掘、整理、發(fā)展中國物權之功效，但相應地卻帶來了登記權利的開放性及開放性弊端防止問題，如在法律上，土地他項權利就是一個開放的概念；隨著土地所有權和土地使用權利以外的土地權利的逐漸增加，土地他項權利所涵蓋的具體權利也會越來越多。登記權利的開放性必然會帶來物權法定的否定，而物權放任主義立法不僅有違物權絕對、排他性質，而且使以物權為內容的契約不能無爭議的事先確定，進而使契約無以自由，同時也會造成交易程序混亂。所以，當務之急是登記權利的法定化，使復雜的物權社會關系明晰化。

中國的不動產(chǎn)權利類型紛繁復雜，難點在于對農(nóng)村不動產(chǎn)的整理。城市不動產(chǎn)權利在流通中已逐步有明確的權利內容及類型，如國有土地使用權，而農(nóng)村不動產(chǎn)權利則不然，并未真正建立土地他物權體系，土地及房屋缺乏流通性，從而并未真正進行保障交易安全的登記，所進行的登記不過是為了保護耕地，整理土地，政府財稅等。

我國民法通則、土地管理法、擔保法、漁業(yè)法、城市房地產(chǎn)管理法、礦產(chǎn)資源法、海商法及水法等法律，已規(guī)定了所有權、國有土地使用權、宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權、抵押權、留置權、采礦權等若干不動產(chǎn)權利類型，但法律并未明確這些權利的性質與效力。如果登記權利范圍容納了這些權利，同時又規(guī)定登記生效主義，則就完成了這些權利物權化及法定化，這一工作又是特定物權法的前提。登記權利范圍的確定解決了物權法定的問題，而登記制度本身又可避免物權法定的僵化，平衡物權法定與意定的沖突?，F(xiàn)代生活日益復雜，債權與物權的界限有模糊的領域，典型的如土地上債權所出現(xiàn)的物權化現(xiàn)象，故物權有一定公示方法后，其具體存在的合理性便可以被確認。

（五）即將形成物權的債權或請求權的保護問題。

為解決債權及物權請求權保護的問題，各國規(guī)定了兩種性質的準備登記，即異議登記及預告登記。德國法稱預告登記與異議登記，日本相應稱為假登記及預登記。瑞士則分為三種，第一種為債權的預登記，第二種為處分權限制，第三種為暫時登記，前兩種相當于德國民法的預告登記，第三種相當于德國民法的異議登記。預告登記（vormerkungen）為債權請求權的準備登記。目的是為了保全關于不動產(chǎn)的請求權，并有警示的作用，其登記權利并不是不動產(chǎn)權完成權，例如在瑞士民法，先買權、買回權、購買權、用益和使用權、使用租賃權等債權均可預登記。登記順位也可預先保留，由此可見這種制度的優(yōu)越性； 異議登記（widresprudn）為物的請求權的準備登記， 即因登記原因的無效或撤銷之物的請求權，提起登記、涂銷或恢復之訴時，對于既有物權所為之異議登記，有阻止公信力之效力。預告登記制度的核心問題在于其效力。在不動產(chǎn)債權行為成立之后和不動產(chǎn)物權移轉之前，雖然，不動產(chǎn)的所有權人或者其他物權的持有人已經(jīng)承擔了未來移轉物權的義務，但因為合同相對人享有的債權的相對性，并不能對抗第三人，所以為平衡當事人間的利益，將債的請求權預告登記之后，該項請求權既獲得物權的對抗力及排他力。關于異議登記的效力，有國家規(guī)定物權經(jīng)異議登記后，即凍結登記簿，即物權不得為處分，如德國。而瑞士的暫時登記卻不生凍結土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時登記人無處分權。如果其主張暫被登記之權因判決而確定，則其確定溯及于暫時登記之時，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對于一切人，并對于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請不正當?shù)怯浀淖兏蛲夸N。由上可見，“處分行為的重點其實是在交付或登記，藉以滿足物權的公示性需求。此所以在沒有處分合意的買賣預告登記，反而可以有一定的處分權限制效果；相對的，無法滿足公示性需求的物權合意，反而不承認任何處分權限制的效果。”

我國《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！痹诮üこ痰盅旱怯浭欠駷轭A登記，值得探討。從整體看，我國并無預告登記及異議登記制度，實踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權立法應借鑒之，規(guī)定其定義、程序內容及效力，以其衡平當事人間的利益。

基于上述，我們得出如下立法建議：確立登記行為私法觀念，建立統(tǒng)一、獨立、以服務于交易安全為任務的登記機關、登記賠償制度、異議登記制度等；確立物權行為獨立與無因基礎上的實質審查主義，公開登記簿以確立公示與公信原則；確立囑托登記、宣告登記、公有物登記、區(qū)分建筑物登記、預告登記等登記種類。同時建議在物權立法中僅規(guī)定不動產(chǎn)登記效力、權利范圍、順位保留及預告登記等私法內容，并另行起草一部《不動產(chǎn)登記法》，以為物權程序法。

參考文獻

1、《中華人民共和國土地管理法》第12條；

2、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第3條、第6條；

3、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第16條；

4、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》）第59條；

5、《中華人民共和國草原法》第3條；

6、《中華人民共和國擔保法》第41條。

7、《中國物權法草案建議稿及說明》，182頁，中國法制出版社，

8、著：《中國民法總論》，162頁，中國政法大學出版社，1997年。

篇7

1.不動產(chǎn)登記制度的概念關于不動產(chǎn)登記制度的概念,不同的學者有不同的觀點.

王利明教授的觀點是:不動產(chǎn)登記是登記申請人對不動產(chǎn)物權的設定、轉移在專門的登記機關依據(jù)法定的程序進行登記.

孫憲忠教授的觀點是:不動產(chǎn)登記是經(jīng)權利人申請,國家有關登記部門將有關申請人的不動產(chǎn)物權的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實.梁慧星教授的觀點則是:不動產(chǎn)登記是指土地及其定著物之所有權和他項權利的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門的簿冊上.綜上所述,所謂不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權利人申請,國家專職部門將有關申請人的不動產(chǎn)物權的取得、喪失與變更,依法定程序記載于不動產(chǎn)登記機關掌管的專門的簿冊的事實.不動產(chǎn)登記事實上包括兩層含義:一是登記與否的事實狀態(tài),二是登記的過程或程序.

2.不動產(chǎn)登記制度的立法意義

第一,不動產(chǎn)登記為不動產(chǎn)物權變動提供法律基礎.在依據(jù)法律行為發(fā)生的物權變動的情況下,為了表現(xiàn)物權的排他性并保障交易安全,物權公示原則要求不動產(chǎn)物權變動以登記為要件;在非依法律行為發(fā)生的物權變動以登記為要件;在非依法律行為發(fā)生的物權變動的情況下,不動產(chǎn)登記是權力處分權的前提條件.因此,不動產(chǎn)登記在本質上是決定不動產(chǎn)物權變動是否完成的法律工具,旨在給不動產(chǎn)物權變動提供法律基礎,而不是為了實行行政管理.

第二,不動產(chǎn)登記為物權變動提供了國家公信力支持的法律基礎.由于不動產(chǎn)物權是涉及國計民生的重要權力,故現(xiàn)代社會中的不動產(chǎn)登記機關都是國家機關,由國家機關出面承擔登記責任,以國家行為的嚴肅性為登記的真實性提供保障,使登記具有為社會一體信服的法律效力,即任何民間證明都不可比擬的國家公信力.不論客觀情況如何,法律確認不動產(chǎn)物權的標準是登記簿的記載,以登記簿上的記載的權利正確權利,并依此建立不動產(chǎn)物權的交易秩序;同時,如果第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得登記權利,這種行為及其后果當然應該得到物權法保護.

第三,不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一性是不動產(chǎn)物權統(tǒng)一性是不動產(chǎn)物權統(tǒng)一的法律基礎.

通過不動產(chǎn)登記,國家為不動產(chǎn)提供了一個在整個法律實施范圍內發(fā)生的一切不動產(chǎn)物權交易才有了統(tǒng)一的法律基礎和規(guī)則.

如果沒有這個統(tǒng)一的基礎和規(guī)則.如果沒有這個統(tǒng)一基礎,公正有血的不動產(chǎn)物權流轉制度的建立就完全是一句空話.

二、我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷綜觀

我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范,可以用兩個字來概括:

"散亂".盡管在物權法制定初期,孫憲忠等專家都呼吁出臺一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法,但是所有的關于不動產(chǎn)權屬登記的規(guī)定仍散見于各項單行的民事法律法規(guī)之中,沒有一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法,且相關規(guī)定之間存在著沖突、矛盾,沒有統(tǒng)籌協(xié)調和具體制度的統(tǒng)一.

1.登記機關不統(tǒng)一我國目前從事不動產(chǎn)物權登記的機關有多個,如土地登記在土地管理部門,房屋產(chǎn)權登記在房地產(chǎn)管理機關,草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門,林木權登記在森林管理部門等,例如《中華人民共和國土地管理法》第5條規(guī)定:"國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作".《中華人民共和國土地管理實施細則》第3條規(guī)定:"土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定".《中華人民共和國森林法》第三條第2款規(guī)定:"國家所有的和集體所有的森林、林木和林地,個人所有的林木和使用的林地,由縣級以上地方人民政府登記造冊,發(fā)放證書確認所有權或者使用權."《擔保法》第42條規(guī)定的不動產(chǎn)登記部門就有土地管理部門、林業(yè)主管部門、縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門等,而且這些部門都具有管理不動產(chǎn)的行政職能.

這樣規(guī)定的弊端也是顯而易見的:登記機關分散,既不利于登記機關之間的相互溝通,也不利于當事人的查閱;登記機關權力縱橫交錯,會擾亂正常的法律秩序.正如孫憲忠教授所述:當兩個或兩個以上的登記機關權力交叉重合時,不但會損害當事人的正當利益,增加其不合理負擔,而且會擾亂正常的法律秩序;由于多個行政部門進行登記,所發(fā)權證權屬界址經(jīng)常發(fā)生沖突,會導致不動產(chǎn)所有人之間的大量糾紛;不利于登記資料的合理利用,多頭、分散的不動產(chǎn)登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性,嚴重影響了土地資源的高效利用;多個登記機關同時存在,對人力資源也是一種浪費.

2.不動產(chǎn)預告登記制度有待進一步完善在我國,2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權法》,首次確立了不動產(chǎn)預告登記制度.預告登記制度有利于鼓勵誠實信用、防止權利濫用,以法定方式強化了誠信原則的實現(xiàn),培育良好的市場環(huán)境.《物權法》第二十條規(guī)定":當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權,按照約定可以向登記機關申請預告登記.預告登記后,未經(jīng)預告登記的權利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權效力.預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效".

不難看出,預告登記制度還是有其缺陷的.

首先,和德國、日本以及我國臺灣地區(qū)的預告登記制度相比,我國的預告登記制度的范圍相對狹窄.

通過對德國、日本以及我國臺灣地區(qū)關于預告登記適用范圍的比較,可以看出,不動產(chǎn)物權變動請求權,不僅包括不動產(chǎn)所有權移轉、設定、變更、消滅的請求權,還包括不動產(chǎn)物權變動的請求權,而我國《物權法》中把預告登記的范圍設定在不動產(chǎn)所有權請求權上,就顯得過于狹窄了.其次,我國的《物權法》適用范圍含糊不清.《物權法》第20條規(guī)定預告登記的適用范圍是"當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議",從漢語上理解會產(chǎn)生歧義:到底是將"買賣"理解為動詞還是將其理解為形容詞修飾"房屋"呢,后一種理解比前一種的理解要寬泛得多.再次,預告登記的效力不明確.我國《物權法》第20條規(guī)定":預告登記后,未經(jīng)預告登記的權利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權效力",可見我國賦予了此請求權具有排他效力,但是對于國家權力效力以及順位保全效力卻并沒有規(guī)定.

三、我國不動產(chǎn)登記制度的完善2007年頒布的《物權法》中其中關于不動產(chǎn)登記的有13條,對不動產(chǎn)登記進行了總的概括,但是不得不承認的是,時至今日,我國尚未建立一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,而且是已有的法律法規(guī)帶有濃重的行政色彩."不能滿足不動產(chǎn)進入市場經(jīng)濟交易的需要,不能滿足依據(jù)物權公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權進行保護的需要".所以,我國在理論上需對《物權法》中規(guī)定的不動產(chǎn)登記制度進行進一步的闡述,筆者從統(tǒng)一登記機關,完善預告登記制度與完善不動產(chǎn)變更登記制度.

1.統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關世界各地關于不動產(chǎn)登記機關的學說有法院說、行政機關說、公正機關說、現(xiàn)狀妥協(xié)說等等.在實踐中,一般分為兩種模式:以德國、瑞士、韓國為代表的,法院負責不動產(chǎn)登記;另一種是日本為代表的,行政機關負責不動產(chǎn)登記.

筆者認為,我國不適合法院登記制的模式.法院不適合做登記機關的原因有:第一,從目前的實際情況來看,各級法院承擔著繁重的審判任務,如果再讓其負責不動產(chǎn)登記工作,不免加重法官的工作量,影響審判效力.第二,從歷史上來說,負責不動產(chǎn)登記的機關就是行政機關,如果將登記機關更正為法院,公民在觀念上很難接受.第三,如果真的出現(xiàn)物權爭議的情況下,法院必須要審查登記真實性的問題,如果法院本身就是登記機關,很可能出現(xiàn)的行為,可能使司法失去其公正性.

因此,筆者贊同行政機關登記的模式.首先,如果行政機關負責不動產(chǎn)登記,可以有效減輕法院的工作,也可以提高登記的工作效率,解決大批行政人員的去留問題.

其次,這次符合我國的傳統(tǒng)觀點,以及民眾的樸素的法律觀,因為這樣就能發(fā)揮立法者所預期的法律效用,即力求貼近現(xiàn)實生活,使一般人發(fā)現(xiàn)法律規(guī)范背后的價值理念,并符合一般人的法律感情.

其實,法律的真正權威不是體現(xiàn)在保證法律實現(xiàn)的國家權力上,而是體現(xiàn)在法律自身合理性中.再次,這樣就可以有效避免法院在審理涉及物權的案件時,出現(xiàn)的可能性.

如果既做審判機關又做登記機關,這種雙重身份很可能使法院為了維護自身的利益而損害當事人的利益.

2.完善預告登記制度我國《物權法》只用了一個條文規(guī)定了預告登記制度,對預告登記制度的規(guī)定僅僅停留在原則性階段,規(guī)定還是比較概括的,缺乏可操作性,在很多地方都有待明確和細化.因該從預告登記立法體例、預告登記的內容、預告登記的程序方面進行完善.

在立法體例上面我國的物權法可采用日本和我國臺灣地區(qū)的立法模式.日本在《不動產(chǎn)登記法》中對假登記作了規(guī)定,我國臺灣地區(qū)則在"土地法"中規(guī)定了預告登記的內容,并且在"土地登記規(guī)則"中對預告登記如何實施予以細化.由于地緣因素以及同屬于大陸法系,我國可以借鑒日本和臺灣地區(qū)有關規(guī)定,將預告登記如何實施進行細化.

此外,預告登記的內容也需要完善.明確不動產(chǎn)預告登記的適用范圍,《物權法》第20條規(guī)定表明我國不動產(chǎn)預告登記制度的適用范圍包括:一是買賣房屋,二是買賣不動產(chǎn).但是,這個適用范圍和日本以及我國臺灣地區(qū)法律規(guī)定范圍相比,過于狹窄,應該包括:附條件或者附期限的不動產(chǎn)物權請求權;不動產(chǎn)物權的設定、移轉、變更或消滅的請求權等等.

篇8

    昨天,承擔不動產(chǎn)職能的國土資源部地籍管理司登記局有關負責人表示,不動產(chǎn)登記的客觀出發(fā)點不是從反腐、抑制房價考慮,盡管客觀上可能多少有關聯(lián)。

    根據(jù)中央要求精神,我國實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要目的,是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一、海陸統(tǒng)籌,涵蓋土地、房屋、林地、草原、海域等不動產(chǎn)的權利登記、確認、保護體系。不動產(chǎn)登記的本意不在房地產(chǎn),其主要目的是建立所有種類不動產(chǎn)的登記制度。目前有些媒體或網(wǎng)上解讀,認為實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有利于防止腐敗,有利于降低房價,對房地產(chǎn)市場的影響等。

    3月26日,不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議明確,從2014年開始,通過基礎制度建設逐步銜接過渡,統(tǒng)一規(guī)范實施,用3年時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,用4年時間運行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。今年要建立統(tǒng)一登記的基礎性制度,明年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡,后年全面實施統(tǒng)一登記制度。2018年前,不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺投入運行,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成,實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享和依法查詢。

篇9

一、登記客體的多樣化

《物權法》規(guī)定，物有兩大類，即動產(chǎn)和不動產(chǎn)，動產(chǎn)的種類遠比不動產(chǎn)多而復雜，不動產(chǎn)就是《條例》所列的三大類：土地、海域、定著物。

1.土地

土地根據(jù)使用性質又可分成三大類：農(nóng)用地如耕地、林地等；建設用地；填海填湖土地。作出這樣的分類是因為不同性質的土地其用途和來源不同，如農(nóng)用地上不能建造房屋（用于農(nóng)業(yè)所需的配套則另當別論）。又如填海土地是經(jīng)批準由海域轉化而來。不同性質的土地可以依法轉化，如農(nóng)用地經(jīng)嚴格的審批程序可轉為建設用地，反之，建設用地也可轉化為農(nóng)用地，當然填海填湖土地既可以是農(nóng)用地，也可以轉為建設用地。

2.海域

根據(jù)《海域使用管理法》，海域是指內水、領海的水面、水體、海床和底土，與不動產(chǎn)登記有關的是海域使用權。與土地使用權一樣，海域使用權可以依法提供給單位和個人使用。

3.定著物

土地或海域上定著物主要是建筑物、構筑物；土地上定著物還有森林、林木。定著物可以附著于地上、地下。在我國，僅就房屋而言，因功能、性質、來源之多樣而使得房屋的登記復雜多樣。

二、登記的物權種類多樣化

《物權法》規(guī)定，各類不動產(chǎn)都可以申請登記，登記后或產(chǎn)生物權效力，或產(chǎn)生對抗效力。從大類而言，共有三種類型：一是所有權。國有土地和海域屬國家所有的自然資源，其所有權不需登記，而集體所有的土地需要登記，此外，大量的所有權登記是附于土地和海域上的定著物。二是擔保物權?？梢杂糜诘盅旱牟粍赢a(chǎn)權利有三大類，即土地（海域）使用權、所附定著物所有權、土地承包經(jīng)營權。三是用益物權。這類物權類型較為多樣，依附于所有權和土地使用權也都可產(chǎn)生用益物權，其種類具體有：土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、海域使用權、地役權。

三、客體的多樣和相互組合形成的登記類型

對登記類型進行科學分類，有助于建立良好的登記秩序，根據(jù)登記的客體特點大體可分成五大類。

1.單一土地使用權或所有權登記

當土地或海域上尚未有建筑物或構筑物時，則集體土地的所有權、土地使用權、海域使用權分別申請單一物權登記。

2.單一房屋所有權登記

已登記的土地或海域使用權上已建成房屋進行初始登記（即《條例》所說的首次登記），由于此時土地使用主體和房屋所有權主體是一致的，因此只需辦理房屋所有權登記。另一類單一房屋登記是所有權注銷登記，由于土地正常情況不可能滅失而房屋拆除是經(jīng)常發(fā)生的，因此只有房屋才發(fā)生所有權注銷登記。

3.土地（海域）使用權和房屋所有權組合登記

房屋所有權初始（首次）登記完成后，不動產(chǎn)發(fā)生轉移、變更的，則土地（海域）使用權和房屋所有權同時發(fā)生轉移、變更登記，確保兩者的權利主體一致。

4.抵押權登記

根據(jù)《物權法》，可以設立抵押權的不動產(chǎn)物權有房屋或其他定著物的所有權、土地使用權、土地承包經(jīng)營權。在這些物權中，房屋或其他定著物的所有權必須與土地使用權同時設定抵押，而土地承包經(jīng)營權可以單獨設立抵押。當然，無定著物的土地使用權也是單獨設立抵押。

5.地役權登記

地役權可以設立于土地所有權、土地使用權或房屋所有權之上，當?shù)匾蹤嗯c其他用益物權共存時，由于地役權具有從屬性，因此在處分地役權時將受到一定的制約。

四、高效合法做好組合權利的登記

1.多個有關聯(lián)的登記可合并則盡量合并辦理

不動產(chǎn)登記以依申請為原則，因此，是否登記取決于當事人的意愿?，F(xiàn)實中也存在著許多登記滯后于已發(fā)生的法律行為或法律事實的情形，如合法取得的宅基地、合法建設的房屋未申請登記；購買的房屋未及時登記等。當權利人需要處分不動產(chǎn)申請登記時，會發(fā)現(xiàn)登記簿上還是上一手權利人的名字或該不動產(chǎn)根本未曾登記過。此時，是否需要將不動產(chǎn)每次取得的環(huán)節(jié)一一作相應的登記，履行所有的登記程序呢？這要根據(jù)權利取得的途徑區(qū)別對待。對于取得土地使用權后用于自建自用的房屋，如果當事人在取得土地使用權后沒有申請土地使用權首次登記，而在建好房屋后申請登記的，此時房屋所有權和土地使用權可一并登記，沒必要土地使用權先行登記，完成登簿后再辦理房屋所有權登記。而對于因多個先后法律行為產(chǎn)生的權利變動，宜分別辦理相應的登記，如房屋買賣先后發(fā)生多次的，每個買賣行為都應辦理轉移登記，從而規(guī)范交易和登記秩序，保護交易安全。

2.可以競存的權利按順位并有條件地辦理

不同的用益物權和擔保物權可以同時存在于同一不動產(chǎn)，從而更大效能地發(fā)揮不動產(chǎn)作用，但權利不同的登記順序會對當事人產(chǎn)生不同的影響。如，抵押權設立后，再設立地役權的應經(jīng)抵押權人同意，否則不得對抗抵押權人，因此在辦理地役權登記時，如登記簿已記載抵押權的，應提供抵押權人同意的證明。當?shù)盅簷嗪偷匾蹤嗤瑫r申請登記時，由于地役權在合同生效時即設立，地役權優(yōu)先于抵押權成立，因此應先登記地役權，抵押權人應知曉抵押物上存有地役權，經(jīng)登記后抵押權排列于地役權之后。又如土地所有權上已設立土地承包經(jīng)營權的，所有權人欲設立地役權，應經(jīng)土地承包經(jīng)營權人同意，在辦理地役權登記時所有權人應提供承包經(jīng)營權人同意的證明。

篇10

關鍵詞：不動產(chǎn)物權不動產(chǎn)登記的性質不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

不動產(chǎn)物權變動制度是一個既重要又龐大，且錯綜復雜的體系，它基本上由民法實體法上的物權法部分和行政法上的不動產(chǎn)登記制度兩個部分組成。

建設社會主義市場經(jīng)濟的一個基本條件是劃清政府與市場主體的各自活動范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預市場主體的具體經(jīng)濟活動而集中精力去做其應該做的事情。在經(jīng)濟管理領域，政府職能將限于核定社會成員準人市場的資格，明確民事權屬狀態(tài)，營造并維護市場的公平競爭環(huán)境。由此可見，作為明確市場主體產(chǎn)權歸屬及其權利享有狀態(tài)內容之一的不動產(chǎn)物權登記制度在政府各項職能中居于基礎性地位。

一．問題的提出：我國傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記制度

由于歷史原因，計劃經(jīng)濟體制下不動產(chǎn)的財產(chǎn)性長期不被承認，不動產(chǎn)被排除在財產(chǎn)法之外，不動產(chǎn)登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權分散，我國傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記極為混亂。

（一）不動產(chǎn)登記的法律不統(tǒng)一

我國的行政機關在進行不動產(chǎn)登記時所依據(jù)的是分散在各個法律法規(guī)中的登記規(guī)范。僅法律就有《土地管理法》及其《實施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《礦產(chǎn)資源法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《擔保法》等之多,另外還包括國務院有關行政主管部門制定的登記規(guī)則,如國家土地局制定的《土地登記規(guī)則》。這些性質、淵源、效力不同的登記法規(guī)都是計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，已不能滿足市場經(jīng)濟下不動產(chǎn)物權變動的需要。

（二）不動產(chǎn)登記機關不統(tǒng)一

根據(jù)上述分散的法律法規(guī)的規(guī)定，土地、房地產(chǎn)、森林、礦產(chǎn)等所有權或抵押等的登記分別由縣級人民政府土地行政、房產(chǎn)、林木、地質礦產(chǎn)或地方人民政府規(guī)定的主管部門行使。

在這種傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記中，中央和地方政府各部門具有自己管理不動產(chǎn)登記的領域，體系龐雜，弊端重重：當事人登記時經(jīng)常要到多個部門才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關不動產(chǎn)交易機關帶來查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復抵押等現(xiàn)象；各登記機關為了部門利益，爭相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。

（三）不動產(chǎn)登記錯誤的賠償問題缺乏規(guī)定

我國目前的法律法規(guī)中缺乏關于不動產(chǎn)登記賠償問題的規(guī)定，在實踐中造成不動產(chǎn)登記機關的權利和義務被割裂的畸形現(xiàn)象。登記機關僅指向收費的權利，而對登記錯誤的后果不負任何責任，嚴重的損害了當事人的合法權益，由此產(chǎn)生了大量的不動產(chǎn)登記糾紛；因為登記機關不對錯誤的不動產(chǎn)登記負責，不利于加強不動產(chǎn)登記機關的責任感，缺乏壓力和動力去認真履行不動產(chǎn)登記的義務，影響了不動產(chǎn)登記的公信力。

（四）不動產(chǎn)登記的信息不夠公開化

我國相關法律法規(guī)沒有明文規(guī)定公開查簿制度。在司法實踐中經(jīng)常遇到需要查詢當事人不動產(chǎn)信息的情況，而掌握不動產(chǎn)登記信息的部門認為登記只是為了執(zhí)行政府的管理職能，不愿或者不及時、不準確地提供不動產(chǎn)信息。這與物權變動的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開相去甚遠。

二．重構我國不動產(chǎn)登記的性質

不動產(chǎn)登記，也就是不動產(chǎn)物權登記，是不動產(chǎn)所在地的登記機構依申請將不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的制度。不動產(chǎn)登記的性質是不動產(chǎn)登記制度中的基本問題。

（一）傳統(tǒng)學界觀點

目前學界有關不動產(chǎn)登記的性質，大體上有三種學說:1、公法行為說,該說認為:不動產(chǎn)登記的性質,屬于一種行政行為。2、私法行為說,該說認為,登記效力之發(fā)生在于登記之意思表示，登記效力之發(fā)生脫離申請人意思則難以發(fā)生效力。從登記所產(chǎn)生的效力來看,登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為。3、證明行為說,該說避免公、私法性質上的判斷,認為房屋產(chǎn)權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件,房屋產(chǎn)權變更登記本身,也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示,而不是對房屋買賣合同的審查和批準。

筆者認為，不能籠統(tǒng)地判斷不動產(chǎn)登記的性質，分析不動產(chǎn)登記的性質必須結合不動產(chǎn)物權登記的種類及物權的基本分類。

（二）不動產(chǎn)登記的性質之分析

筆者借鑒準物權理論，將我國的不動產(chǎn)物權一分為二，并以此為基礎分別探討不動產(chǎn)登記的性質，從而在此“二分法”前提下展開對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍的研究。

1．我國的不動產(chǎn)物權的類型

根據(jù)我國現(xiàn)行法律和已頒布的《物權法》之規(guī)定，筆者認為，我國的不動產(chǎn)物權包括以下種類：

（1）不動產(chǎn)所有權：國家所有權；集體所有權；私人和其他權利人的所有權。

（2）不動產(chǎn)擔保物權：只有不動產(chǎn)抵押權。

（3）不動產(chǎn)用益物權：自然資源使用權；建設用地使用權；土地承包經(jīng)營權；宅基地使用權；地役權。

對于上述種類，借鑒準物權理論，可以將不動產(chǎn)物權分為準物權與典型物權。典型物權如我們通常所涉及的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等用益物權。在此主要討論準物權問題。

準物權同典型物權相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權范疇。對準物權概念的理解在學者之間有一定的差異。如有學者認為準物權是指某些性質和要件相似于物權、準用物權法規(guī)定的財產(chǎn)權，因而法律上把這些權利當作物權來看待，準用民法物權法的規(guī)定。屬于準物權的財產(chǎn)權有:林木采伐權、漁業(yè)權、采礦權、狩獵權、先買權等。也有學者認為，水權、礦業(yè)權和漁業(yè)權等并非為民法所規(guī)定的物權，將準物權稱為特別法上的物權。如王利明教授認為,特別法上的物權,公民、法人經(jīng)過行政特別許可而享有的可以從事某種國有自然資源開發(fā)或作某種特定的利用的權利，如取水權、采礦權、養(yǎng)殖權等。當然，也有學者明確地使用準物權這一概念。如崔建遠教授認為,準物權不是屬性相同的單一權利的稱謂,而是一組性質有別的權利的總稱。按照通說,它是由礦業(yè)權、水權、漁業(yè)權和狩獵權等組成。為了論述的方便，筆者使用準物權這一表述。

準物權的客體一般具有不特定性，準物權的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯(lián)系。2004年7月1日起實施的《中華人民共和國行政許可法》規(guī)定，涉及有限資源開發(fā)利用的，應作為行政許可的事項(第12條規(guī)定)。由于準物權所指向的標的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護相關，因此，準物權具有很強的公法色彩。

準物權由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時準物權上負有較多的公法上的義務，一般不能自由轉讓，準物權的行使一般不以對物的占有為必要。[1]（P76-P85）

2．我國不動產(chǎn)登記的性質

筆者認為，對于不動產(chǎn)登記之性質，應以“二分法”區(qū)別對待。依不動產(chǎn)物權類型的不同將登記主要分成兩類:

一類是行政機關依照法律規(guī)定的條件和程序許可或確認的物權之登記,如探礦權、采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源的準物權。這一類準物權的登記，涉及公共利益和行政管理權關系密切。

另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產(chǎn)生的典型物權變動之登記,如房屋所有權、建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權、地役權等。這一類基本上和行政管理權沒有關系,主要是物權人通過登記機構的公示來確保自己的權利。

基于此，筆者認為，前一類以不動產(chǎn)行政管理理論為基礎的不動產(chǎn)物權登記屬于行政行為范疇，應由行政許可或行政確認等加以規(guī)范；后一類與公民權益息息相關，以民法物權法理論為基礎的登記應為復合性質的行為，應當是我們目前建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度要討論的重點。需要說明的是，“二分法”與物權的平等保護原則并不矛盾，相反，恰恰是對其的合理補充。

綜上所述，不動產(chǎn)登記行為的性質應以“二分法”論。目前實務界和行政法學界不分種類地籠統(tǒng)地只強調不動產(chǎn)登記行為性質的公法性或一味強調不動產(chǎn)登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內容豐富的不動產(chǎn)登記行為。只有先明確不動產(chǎn)登記的性質，才能制定出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的立法框架。本文所探討的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。

3．構建我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動產(chǎn)登記的性質

由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現(xiàn)狀，準物權登記的統(tǒng)一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。

現(xiàn)階段構建我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的范圍應以后一類復合行為性質的不動產(chǎn)登記為限。這種復合性質的不動產(chǎn)登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權力對不動產(chǎn)的監(jiān)督管理和給國家稅收提供依據(jù)；后者的意義在于通過權利狀態(tài)的公示，保證交易的安全。

有學者認為這種復合行為性質的不動產(chǎn)登記“是一種準行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點。行政行為以法律效果的內容是效果意思還是觀念表示為標準，分為行政行為與準行政行為。一般認為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機關的意思表示直接產(chǎn)生法律效力的行為。準行政行為是介于法律行為與事實行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對人設定行政法上的權利義務。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生，并非基于行政機關的意思而產(chǎn)生。因此,行政登記屬于準行政行為,只產(chǎn)生間接的法律效果,而不產(chǎn)生直接的法律效果。[3]（P33）

該行為之所以屬于準行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機關的意思表示，只代表登記主體對客觀事實的認知與判斷，不動產(chǎn)物權登記的內容只是對申請人的不動產(chǎn)物權享有與處置情況進行核實、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規(guī)定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國家對民事權利主體所享有的不動產(chǎn)物權的一種確認。從行政主體的意思參與程度講，不動產(chǎn)物權登記中，行政主體一般無自由裁量余地，對于符合條件的申請，其負有登錄的義務與職責，是對私權狀況的予以證明而非干預。所以，這一種不動產(chǎn)物權登記行為應是一種準行政行為，同時也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動產(chǎn)登記在本質上是國家證明行為，而不是批準行為”。

作為準行政行為的不動產(chǎn)物權登記具有兩項功能:一是證明，登記行為在客觀上產(chǎn)生一種公示效果，因此可以證明登記在不動產(chǎn)登記薄上的權利是正確、真實的，只有提供充足的反證，不動產(chǎn)登記薄中的登記內容才能被；二是確認，登記在不動產(chǎn)登記薄中的內容是經(jīng)過行政機關的核實后所做的記載，代表著官方對權利主體所享有的不動產(chǎn)物權的確認，因此在客觀上具有一定的公定力。

三．構建我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考

《物權法》第10條規(guī)定,“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?/p>

如前所述，由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現(xiàn)狀，準物權登記的統(tǒng)一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。要想統(tǒng)一絕非易事，所以暫且維持現(xiàn)狀。以民法物權法理論為基礎的典型物權的登記是準行政行為和證明行為，應當是我們目前建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度要討論的問題。

（一）確立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構

不動產(chǎn)登記機關確定在哪一個部門,應當根據(jù)法理和國際慣例確定。世界各國或地區(qū)的登記機關,無非是司法部門和地政部門兩種。德國實行的是司法部門登記的做法,他們的土地登記實際上就是不動產(chǎn)登記,而且這種登記仍可以為不動產(chǎn)的交易秩序提供由國家公信力支持的、公開的、統(tǒng)一的法律基礎。結合我國實際情況，由法院進行登記,登記結果必然對裁判產(chǎn)生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯誤,本應承擔責任。但如果由法院自己去追究,是會有一定干擾的。并且登記在我國有準行政行為的性質,登記由行政機關承擔有其合理性。

筆者認為，目前以地政部門的登記為基礎建立我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,應當說較為實際和方便操作。理由是：第一，不動產(chǎn)的核心是土地產(chǎn)權，其他不動產(chǎn)產(chǎn)權也以土地產(chǎn)權為基礎，因此登記機關的統(tǒng)一，必然是以土地登記為基礎和核心的統(tǒng)一。第二，我國自1987年開展土地登記工作以來，已基本完成城市土地和大部分農(nóng)村土地的登記工作，可以說我國的絕大多數(shù)土地的初始登記工作基本完成，這為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了基礎。

在這方面有我國臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗可以借鑒。臺灣的不動產(chǎn)登記原則上是由縣市地政機關辦理的。從臺灣目前的情況來看,由于各市縣依法在轄區(qū)內分設登記機關,即地政事務所,這又大大簡化了土地登記作業(yè)的流程,便利人民申請登記,符合實際生活的需要。

所以，在不動產(chǎn)登記制度上,我們可以充分學習臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗,并結合大陸實際,不動產(chǎn)登記應以原土地登記部門為基礎,在土地管理部門內另設機構,成立統(tǒng)一規(guī)范符合實際的不動產(chǎn)登記局。這樣做的好處在于節(jié)約社會成本,便于實踐操作。此外，不動產(chǎn)登記機關實行垂直領導制，規(guī)定嚴密的登記程序，以加強管理的力度，防止不動產(chǎn)登記機關利用自己的服務進行牟利。

（二）明確統(tǒng)一登記的范圍

不動產(chǎn)涉及的面很廣,土地、房屋是不動產(chǎn),草原、林地、水庫、道路也是不動產(chǎn),探礦、采礦、養(yǎng)殖、電力和通訊等設施都涉及不動產(chǎn)。哪些不動產(chǎn)應當納入統(tǒng)一登記的范圍,哪些不宜統(tǒng)一登記,在我國現(xiàn)階段應當加以區(qū)分。

根據(jù)前述準物權與典型物權的劃分，不動產(chǎn)登記性質的“二分法”，對于民事主體之間的物權變動,如房屋所有權、土地承包經(jīng)營權等，不涉及行政機關的意思表示，與行政管理關系無關，依據(jù)準行政行為屬性，將其納入統(tǒng)一登記范圍當屬無疑。但是采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源這些準物權，行政機關依行政許可等產(chǎn)生的物權變動，不宜納入進來。因為這涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個過程，目前尚不成熟。

（三）明確不動產(chǎn)登記機關的賠償責任

根據(jù)物權法和不動產(chǎn)登記的基本原理,登記是以國家的公信力為不動產(chǎn)的交易提供法律基礎的行為。如果登記發(fā)生錯誤,也就是交易基礎發(fā)生錯誤,當事人及其他利害關系人均可能因此而遭受損害。為了保障權利人的合法權益以及加強登記人員責任感,有必要建立權利人登記救助機制,完善登記機關及其工作人員的責任制度。

權利人救助機制已為《物權法》所確立，增設了預告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機關的賠償責任。

登記的準確、真實及完整是登記工作的內在要求。筆者認為，不動產(chǎn)物權登記行為給相對人造成實際損失的情況下，已完全滿足行政賠償?shù)臉嫵梢?從主體角度講，不動產(chǎn)物權的登記工作是由行政機關而非司法機關來完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務的行為；第三，登記行為確實可能給相對人造成現(xiàn)實經(jīng)濟損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對人的損失之間確實存在因果關系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，以及不當或錯誤的登記，說明行政機關在履行登記職責過程中違反了對相對人應盡的義務，構成行政賠償中的違法行為。

此外，登記機關應設立登記賠償備用基金。從國外立法實踐上看,德國和瑞士專門設立登記賠償基金,以彌補可能造成的對真正權利人利益的損害,我國也可以仿此例設立專門的登記基金。登記基金的來源應考慮：在不動產(chǎn)登記的業(yè)務中，將按件收取的費用，納入不動產(chǎn)登記賠償基金；登記機關可以向保險公司投保，設立責任保險；登記機關可以依法設立行政追償權，以保證有足夠的賠償基金。

（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現(xiàn)代行政程序制度

1．窗口式辦公

窗口式辦公，就是以單獨對外的收發(fā)文室為窗口受理業(yè)務，公民、法人只需將申請文件和必備資料從窗口遞入，即可按規(guī)定的時限到窗口領取結果，受理人和辦理人相分開，一個窗口進一個窗口出，封閉辦公，集中對外。[4](P478)

2.建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息公開制度

信息公開是行政公開的基本原則。其意義在于：一方面，公開由行政權力來源于人民這一根本性事實所決定，權力運行的全過程應當為權力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開也是行政權力健康運行的本質要求。[5](P21)

首先是政務信息公開。對與群眾利益相關的、便于群眾參與管理和監(jiān)督的政務信息，逐步定期披露，既增加了政務工作的透明度，又增強登記機關的責任感。

其次是建立資料信息的可查詢制度。信息公開的對象應是社會全體成員，改變目前僅是向特定群體（當事人、法官、律師等）公開的做法，體現(xiàn)透明化管理、為人民服務的立場；信息公開的內容應包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當事人作出正確的不動產(chǎn)交易決策；明確信息公開的方式，包括布告欄、咨詢服務小組、網(wǎng)上公告等，以實現(xiàn)全方位、高質量的服務。

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下，信息的公開暢通能全面保護當事人的知情權，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復抵押或不法分子惡意登記等現(xiàn)象。

參考文獻:

[1]崔建遠.準物權的理論問題[J].中國法學.2003,(3).

[2]郭明龍、王利民.轉制與應對——論我國不動產(chǎn)登記瑕疵救濟模式的結構性變革[J].云南大學學報法學版.2006.(5).

[3]皮宗泰、王彥.準行政行為研究[J].行政法學研究.2004.(1).