導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商品房預(yù)售合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

外銷商品房預(yù)售合同

賣方（以下簡稱甲方）：__________________________

買方（以下簡稱乙方）：__________________________

甲方按照《北京市實(shí)施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》的規(guī)定，已合法取得北京市___________區(qū)（縣）________地塊的土地使用權(quán)，土地使用面積為______平方米，土地使用期限_________年，自______年____月____日至_______年____月____日止，國有土地使用證號為____________。甲方在上述地塊上建設(shè)項(xiàng)目的名稱為__________，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)北京市房屋土地管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，外銷預(yù)售許可證號為__________。

乙方自愿購買甲方的_________房屋，房屋用途為_________。甲方已于_____年____月____日收到乙方預(yù)購房屋的定金________元。雙方經(jīng)友好協(xié)商，就上述房屋的預(yù)售預(yù)購事項(xiàng)，訂立本合同。

第一條　__________房屋，建筑面積為___________平方米（含共有共用面積、分?jǐn)偯娣e、房屋狀況詳見附件一），國有土地使用面積______平方米（含共有共用面積），土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日起至_________年____月____日為止。

上述各項(xiàng)面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以北京市房屋土地管理局實(shí)測面積為準(zhǔn)。

第二條　甲乙雙方同意，該商品房交付時，房屋的實(shí)際面積與暫測的差別不超過暫測面積的±_______％（不含）時，按照本合同第三條所述房屋售價進(jìn)行結(jié)算；實(shí)測面積與暫測面積之差超過暫測面積的±_________％（含）時，自甲方向乙方出示北京市房屋土地管理局實(shí)測面積文件之日起____日內(nèi)，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率（付款幣種為人民幣）或按中國人民銀行外匯貸款利率（付款幣種為外匯）計(jì)算。

第三條　雙方同意上述預(yù)售房屋售價為每建筑平方米_____幣_______元，價款合計(jì)為（大寫）________幣 ___仟____佰____拾____萬_______仟_______佰_______拾_________元整（小寫：________元）。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期將購房價款匯入甲方指定銀行帳號。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款時轉(zhuǎn)為購房價款。甲方售樓款監(jiān)管銀行為______，銀行帳號為________。

第四條　乙方如未按本合同附件二所列付款方式規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追索違約金，違約金應(yīng)自本合同約定的付款之日起至實(shí)際付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付價款的萬分之________（大寫數(shù)字）向甲方支付延期付款違約金。

第五條　乙方如未按本合同附件二所列付款方式規(guī)定的時間付款，逾期超過_____日（遇法定節(jié)假日順延）乙方未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。甲方將乙方已付的房價款退還給乙方。

第六條　甲方須于______年____月____日前，將房屋交付給乙方。甲方交付房屋時，應(yīng)同時提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管部門出具的《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》。

第七條　除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金支付時間自房屋應(yīng)交付之日起第二天起至實(shí)際交付日止，每延期一天，甲方按房價款總額的萬分之___________（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。

第八條　除不可抗力外，逾期_______日（遇法定節(jié)假日順延）甲方未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方，利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率（付款幣種為人民幣）或按中國人民銀行外匯貸款利率（付款幣種為外匯）計(jì)算。

第九條　因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超過_________日，超過時，乙方有權(quán)解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方應(yīng)將乙方交付的定金、房價款及利息退還給乙方（利息計(jì)算同第二條）。

第十條　甲方交付的房屋經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管部門認(rèn)定不合格的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金，并將乙方已付的房價款和利息全部退還乙方（利息計(jì)算同第八條）。 甲方交付房屋的裝修、設(shè)備未達(dá)到附件三規(guī)定的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的，甲方同意按未達(dá)到部分的差價雙倍向乙方補(bǔ)償。

第十一條　甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法（試行）》《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進(jìn)行保修。

第十二條　乙方同意在物業(yè)管理委員會未選定物業(yè)管理公司之前，其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。

第十三條　本合同由雙方簽字后，境內(nèi)的應(yīng)于三十日內(nèi)，境外的應(yīng)于六十日內(nèi)，由雙方持合同共同到北京市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場管理處辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。

第十四條　本合同登記后至______年____月____日前，乙方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的房屋，須與轉(zhuǎn)受讓人在本合同上背書，并按規(guī)定到北京市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場管理處辦理預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

第十五條　雙方同意房屋交付后三十日內(nèi)共同到北京市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場管理處辦理房屋買賣過戶審批手續(xù)。

第十六條　辦理上述手續(xù)時發(fā)生的稅費(fèi)，由雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。

第十七條　本合同的訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的管轄，凡因履行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭議，雙方同意按以下第_______種方式解決糾紛（用漢字填寫）。

（一）因履行本合同發(fā)生的爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交北京市仲裁委員會仲裁。

（二）因履行本合同發(fā)生的爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向人民法院起訴。

第十八條　本合同未盡事項(xiàng)，雙方可簽定補(bǔ)充協(xié)議。

本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。

第十九條　本合同正本壹式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本共______份，北京市房屋土地管理局存兩份。甲方（簽章）：__________________　乙方（簽章）：________________

法定代表人：　__________________　法定代表人：__________________

地址：__________________________地址：________________________

聯(lián)系電話：______________________　聯(lián)系電話：_________________ __

郵政編碼：______________________郵政編碼：____________________

授權(quán)人：____________________　國藉：________________________

聯(lián)系電話：______________________身份證號碼或護(hù)照號碼：________

身份證號碼或護(hù)照號碼：__________　人：______________________

聯(lián)系電話：____________________

簽約地點(diǎn)：______________________

簽約時間：______________________

預(yù)售登記機(jī)關(guān)：（章）____________

經(jīng)辦人：________________________

____________年_______月_______日

附件一房產(chǎn)平面圖樣式附件二付款方式樣式附件三裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及其它交用條件

地面：

天花板：

門窗：樣

內(nèi)墻：

廚房：

衛(wèi)生間：

上下水交付使用時間：式

供電交付使用時間：

燃?xì)饨桓妒褂脮r間：

供熱交付使用時間：

賣方:買方:

附件四（一）背書欄樣

式

轉(zhuǎn)讓人(簽字):轉(zhuǎn)讓登記機(jī)關(guān)(章)

轉(zhuǎn)受讓人(簽字):經(jīng)辦人:

轉(zhuǎn)讓時間:時間:

附件四（二）背書欄樣

式

轉(zhuǎn)讓人(簽字):轉(zhuǎn)讓登記機(jī)關(guān)(章)

轉(zhuǎn)受讓人(簽字):經(jīng)辦人:

轉(zhuǎn)讓時間:時間:

北京市房屋土地管理局

一九九七年四月一日

篇2

    何謂商品房預(yù)售合同，我國的《城市房地產(chǎn)管理法》沒有作出明確規(guī)定。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同，因而，理論上對于商品房預(yù)售合同性質(zhì)的認(rèn)識，還存在著許多不同的意見。

    （一）商品房預(yù)售合同是否為預(yù)約合同

    在合同法中，合同有預(yù)約合同與本合同之分，它們是根據(jù)訂立合同是否有事先約定的關(guān)系來劃分的。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同，簡稱預(yù)約；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力，二者不能混淆。預(yù)經(jīng)合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請求對方履行。那么，商品房預(yù)售合同是否為預(yù)約合同呢？對此，學(xué)者們的看法并不一致。有的學(xué)者認(rèn)為，商品房的預(yù)售是預(yù)約交易行為，商品房預(yù)售合同即商品房交易預(yù)約合同。（注：楊明剛：《預(yù)售房屋合同探微》，《法學(xué)》1994年第5期。）我們認(rèn)為，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售合同在成立之時；房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購方關(guān)于房屋的座落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。當(dāng)然，我們并不否定在商品房銷售過程中，雙方當(dāng)事人不能訂立預(yù)約合同，而只是想明確商品房預(yù)售合同本身不是預(yù)約合同。明確商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同，在實(shí)踐中具有重要意義。因?yàn)槿绻麑⑸唐贩款A(yù)售合同看成是預(yù)約合同，那么，一方面，預(yù)售方與預(yù)購方必須在將來再訂立一個商品房買賣合同；另一方面，在一方當(dāng)事人違反商品房預(yù)售合同時，對方只能要求其承擔(dān)不訂立合同的責(zé)任，而不能要求其承擔(dān)違反合同的違約責(zé)任?？梢姡鲜銮闆r對商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人而言，都是不利的，也不利于解決商品房預(yù)售合同糾紛。

    （二）商品房預(yù)售合同是否為期貨買賣合同

    商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。正是由于商品房預(yù)售合同的這種特殊性，所以，有的學(xué)者將商品房預(yù)售合同稱之為房屋的期貨買賣合同（注：范成山：《建立期房抵押制度勢在必行》，《經(jīng)濟(jì)與法》1995年第5期。）。我們認(rèn)為，將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的，是對期貨買賣合同的一種誤解。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：（1）期貨買賣的標(biāo)的物的價格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的；（2）期貨買賣的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；（3）期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進(jìn)行實(shí)物交割的：（4）期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價格波動大、便于儲存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預(yù)售合同中，第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經(jīng)明確的，而不是通過公開競價的方式確定的；第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易?？梢姡唐贩款A(yù)售合同與期貨買賣合同是有很大區(qū)別的，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序。

    （三）商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同

    由于商品房預(yù)售合同是在將來的一定期限交付房屋的合同，所以，有的學(xué)者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是附期限的買賣合同。（注：金儉：《析商品房預(yù)售合同》，《現(xiàn)代法學(xué)》1996年第1期。）我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是錯誤的。在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據(jù)的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據(jù)，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù)，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經(jīng)成立，但沒有發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)，也都沒有權(quán)利請求對方履行義務(wù)。只是在期限到來時，雙方當(dāng)事人才開始履行義務(wù)；在附解除期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開始履行自己的義務(wù)。在期限到來時，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)，合同終止。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實(shí)存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因?yàn)椋浩湟唬绻麑⑸唐贩款A(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預(yù)售合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，但在期限到來時，商品房預(yù)售合同終止效力，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣，作為預(yù)購方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違背的；其二，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但還沒有發(fā)生法律效力，只在期限到來時，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣，作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求?？梢?，商品房預(yù)售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時間。

    （四）商品房預(yù)售合同是否為分期付款買賣合同

    在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似于分期付款買賣。所以，有的學(xué)者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是一種分期付款買賣合同。（注：耀振華：《房地產(chǎn)開發(fā)中的法律問題》，梁慧星主編《民商法論叢》第4卷，法律出版社1996年2月版，第93頁。）我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同。所謂分期付款買賣合同，指的是出賣方將出賣物交付給買受方，買受方將其應(yīng)付的總價款，按照一定期限分批支付給出賣方的買賣合同。就分期付款買賣的出賣方的義務(wù)而言，出賣方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定交付出賣物；就分期付款買賣的買受方的義務(wù)而言，買受方亦負(fù)支付價款的義務(wù)，唯買受方的付款須按期給付，具體分期支付的價款數(shù)額及時期，由合同加以約定。之所以說商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同，其原因主要有三：一是分期付款買賣合同的標(biāo)的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實(shí)現(xiàn)買受方的經(jīng)濟(jì)目的。可見，分期付款買賣合同的標(biāo)的物必須是現(xiàn)實(shí)存在的物。但在商品房預(yù)售合同中，作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中，所以，在合同成立后，預(yù)售方不可能將標(biāo)的物交付給預(yù)購方；二是分期付款買賣合同的買受方在接受標(biāo)的物后，尚有二期以上的價款需要支付；但商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。這種分期付款與分期付款買賣合同中的分期付款是不同的；前者是在取得標(biāo)的物之前的分期付款，而后者是在取得標(biāo)的物后的分期付款；三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。

    綜上所述，商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預(yù)售合同定性，則商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同。所謂遠(yuǎn)期交貨合同，是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點(diǎn)等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的期限交貨，否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?？梢姡瑥慕桓兜钠谙藿嵌瓤?，商品房預(yù)售合同是一種遠(yuǎn)期交貨合同。

    二、商品房預(yù)售合同的有效條件

    商品房預(yù)售合同作為一種具體的合同，其有效條件應(yīng)符合合同有效條件的一般原理。所以，商品房預(yù)售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法。在這些有效條件中，當(dāng)事人的意思表示真實(shí)和內(nèi)容合法并沒有特殊之處，可以按照合同法的一般原理加以認(rèn)定。但在主體合格和形式合法兩個要件上，商品房預(yù)售合同有其特殊性。

    （一）商品房預(yù)售合同的主體必須合格

    商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購方。我國現(xiàn)有的法律、法規(guī)，對商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。

    1、預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》所要求的條件。如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同。但是，如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，則可以認(rèn)定合同有效（見最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》—以下簡稱《簡答》第2條）；（2）預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。預(yù)售方必須是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得土地使用權(quán)，并交付了全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。只有這樣，預(yù)售方才能建造房屋，并與預(yù)購方訂立商品房預(yù)售合同。如果預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證書而與他人訂立商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同。但是，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的，則可以認(rèn)定合同有效（見《解答》第25條）；（3）預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是進(jìn)行工程建設(shè)的必備文件，是商品房建設(shè)的前提條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件下，才能進(jìn)行開工建設(shè)商品房。否則，就是違法建筑，就此而訂立的商品房預(yù)售合同是無效合同。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售許可制度是我國對商品房預(yù)售進(jìn)行管理的必要措施。預(yù)售方必須向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這是商品房預(yù)售的法定憑證。預(yù)售方?jīng)]有商品房預(yù)售許可證明而與他人訂立的商品房預(yù)售合同，屬于無效合同。但是，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認(rèn)定合同有效？見《解答》第25條）。

    2、預(yù)購方應(yīng)當(dāng)具有的條件。在商品房預(yù)售合同中，對預(yù)購方是否有條件的限制，我國法律沒有特別規(guī)定。當(dāng)然，從理論上講，預(yù)購方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，是否還有其他條件的限制呢？這里有兩種情況需要探討：（1）中國境外的人能否成為商品房預(yù)售合同的預(yù)購方？對此，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件?？梢姡袊惩獾娜私?jīng)過批準(zhǔn)，也可以成為商品房預(yù)售合同的預(yù)購方；（2）無當(dāng)?shù)貞艨诘木用衲芊癯蔀樯唐贩款A(yù)售合同的預(yù)購方？對此，最高人民法院在1993年《全國民事審判工作座談會紀(jì)要》中指出：“隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家關(guān)于無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速徺I城鎮(zhèn)房屋的限制逐步放寬。無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速徺I城鎮(zhèn)房屋，對于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的，可以認(rèn)定買賣有效?！睋Q言之，如果本地區(qū)的房屋買賣法規(guī)規(guī)定不允許無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋的，則他們所訂立的商品房預(yù)售合同因其主體不合格而無效。我們認(rèn)為，這種認(rèn)定是不合理的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，戶口的作用已經(jīng)越來越小，將戶口與一定的民事權(quán)利聯(lián)系起來，不符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，限制了公民民事權(quán)利的行使，違反了民法的基本原則。所以，我們認(rèn)為，即使地方性法規(guī)規(guī)定不允許無當(dāng)?shù)貞艨诘娜祟A(yù)購商品房的，也不應(yīng)當(dāng)以此認(rèn)定商品房預(yù)售合同無效。

    （二）商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定

    商品房預(yù)售合同的內(nèi)容復(fù)雜，履行期限長。因此，法律對其形式的要求也比較嚴(yán)格。根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況；預(yù)售商品房的基本情況（如商品房的座落、土地使用權(quán)證號、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等）；預(yù)售商品房的價格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責(zé)任及免責(zé)條件；糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”

    這里有必要明確商品房預(yù)售合同登記的性質(zhì)和效力。在實(shí)踐中，對商品房預(yù)售合同的登記是合同的有效要件，還是對抗要件，學(xué)者們的看法并不一致。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記是合同的對抗要件，而不是有效要件。首先，從法律的規(guī)定來看，如前所述，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》都規(guī)定，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報(bào)有關(guān)部門登記備案。這就十分明確地說明，商品房預(yù)售合同簽訂在先，登記備案在后，而登記機(jī)關(guān)只能對有效的商品房預(yù)售合同予以登記備案；其次，在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方處于比較弱的地位，面臨的風(fēng)險(xiǎn)比預(yù)售方要大得多。所以，如果認(rèn)為登記備案是商品房預(yù)售合同的有效條件，那么沒有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同就是無效合同。這樣，一旦商品房預(yù)售合同沒有登記備案，預(yù)售方就不會受合同的約束，可以任意將商品房再預(yù)售第三人，預(yù)購方也就無法追究預(yù)售方的違約責(zé)任，這極不利于保護(hù)預(yù)購方的利益。所以，登記備案不是商品房預(yù)售合同的有效條件，而應(yīng)當(dāng)是對抗要件。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記備案具有預(yù)告登記的性質(zhì)。所謂預(yù)告登記，是指權(quán)利人在對未來取得的物權(quán)享有請求權(quán)時，法律為保護(hù)這一請求權(quán)的實(shí)現(xiàn)而對其進(jìn)行的登記。預(yù)告登記的目的在于保全權(quán)利人的請求權(quán)，以確保權(quán)利人于將來能夠取得物權(quán)，它具有排他性，可以對抗第三人。預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請求權(quán)以排他的物權(quán)效力，其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張（注：孫憲忠：《論不動產(chǎn)物權(quán)登記》，《中國法學(xué)》1996年第5期）。在商品房預(yù)售合同中，由于商品房尚沒有建成，所以，也就不可能產(chǎn)生商品房的物權(quán)變更登記問題，而只能是進(jìn)行預(yù)售合同的登記。預(yù)購方經(jīng)過登記所取得的是待建房屋所有權(quán)的請求權(quán)，而不是一種物權(quán)。預(yù)購方根據(jù)這種請求權(quán)，就可以在商品房建成后，請求預(yù)售方交付房屋并辦理物權(quán)的變更登記。同時，在沒有交付房屋前，預(yù)售方將預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的，對預(yù)購方也是無效的?？梢?，盡管預(yù)售合同登記所產(chǎn)生的僅是一種請求權(quán)，但卻具有物權(quán)的排他性質(zhì)，有學(xué)者將其稱之為準(zhǔn)物權(quán)（注：錢明星、姜曉春：《房屋預(yù)售制度若干問題理論問題研究》，《中外法學(xué)》1996年第5期）。所以，商品房預(yù)售合同的登記具有預(yù)告登記的性質(zhì)。

    三、商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則

    在目前的房地產(chǎn)糾紛案件中，商品房預(yù)售合同糾紛占有相當(dāng)大的比例。這類糾紛具有標(biāo)的金額大、涉訴人數(shù)多、法律政策性強(qiáng)等特點(diǎn)，處理起來比較困難。從實(shí)踐來看，商品房預(yù)售合同糾紛有價格糾紛、不能交付或不按期交付商品房糾紛、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛、質(zhì)量糾紛等，其中最常見的是價格糾紛和不能交付或不按期交付商品房糾紛。我們認(rèn)為，正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則和方法。

    （一）價格糾紛的處理

    商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長，所以，從商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內(nèi)，可能會由于市場行情的變化而引發(fā)商品房的價格糾紛。一方面，預(yù)售方常以建筑材料的價格上漲或房地產(chǎn)價格的上漲為由要求提高房價遭預(yù)購方的拒絕而形成糾紛；另一方面，預(yù)購方有時也會以房地產(chǎn)價格的下跌為由要求降低房價遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預(yù)售合同的價格糾紛占整個商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對此尚沒有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則處理，有的按情勢變更原則處理。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中對商品房預(yù)售合同的價格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。我們認(rèn)為，這個《解答》對處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預(yù)售合同的價格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。

    由于商品房預(yù)售合同的價格糾紛的形成原因比較復(fù)雜，所以，我們認(rèn)為，不可能按照一個固定的方法處理，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況加以解決。首先，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。所以，在一般情況下，合同當(dāng)事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應(yīng)當(dāng)支持。應(yīng)當(dāng)說，在房地產(chǎn)市場中，建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌確實(shí)是存在的，但這種價格上漲或下跌屬于正常的市場風(fēng)險(xiǎn)，而不屬于國家政策性的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售合同時，是根據(jù)市場行情確定價格的，所以，當(dāng)事人對于這種市場風(fēng)險(xiǎn)是能夠預(yù)見的。基于正常的市場風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的房價的上漲或下跌，只能由預(yù)售方或預(yù)購方自己承擔(dān)，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事人，也不能由雙方當(dāng)事人分擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)；其次，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項(xiàng)重要原則，盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則，但學(xué)者們都普遍承認(rèn)之，我國的審判實(shí)踐也已經(jīng)運(yùn)用情勢變更原則處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項(xiàng)原則。例如，在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛。在運(yùn)用情勢變更原則處理商品房預(yù)售合同的價格糾紛時，應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢變更與正常的市場風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。

    （二）不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理

篇3

Q1：王律師，您好！

我今年準(zhǔn)備結(jié)婚，近期我和女朋友看中了一個新樓盤，我們對于該樓盤的位置、環(huán)境、價格都比較滿意。在該樓盤里選中了一套期房，現(xiàn)準(zhǔn)備與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，但簽約前，我們從售樓小姐處得知，我們所要簽訂的這份《商品房預(yù)售合同》的文本是政府的標(biāo)準(zhǔn)示范文本，其內(nèi)容對于像我這樣的購房人都是一樣的，對于上述合同條款不能更改和補(bǔ)充。我想問問王律師，對于開發(fā)商提供的所謂《商品房預(yù)售合同》的示范文本，如果我們作為購房人對于房屋買賣中有些事情需要特別約定，并想對該《商品房預(yù)售合同》的條款進(jìn)行修改和補(bǔ)充，是否可以？

求助人：李先生

A：李先生，你好。

首先要回答你的是：若你對于房屋買賣中的相關(guān)事宜需要和開發(fā)商做特別約定或?qū)τ凇渡唐贩款A(yù)售合同》的相關(guān)條款進(jìn)行變更的，只要不違反法律禁止性規(guī)定，你完全有權(quán)與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，并就協(xié)商一致的內(nèi)容，在《商品房預(yù)售合同》的補(bǔ)充條款中予以明確。

根據(jù)《合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同?！蔽覀冋f示范文本一般是由權(quán)威性的政府機(jī)關(guān)或是第三方擬定的，具有專業(yè)性、公正性、全面性等特點(diǎn)。此外，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?；橐?、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。且合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。

由此可見，合同的簽訂應(yīng)為合同雙方自愿，且協(xié)商一致的結(jié)果，只要合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，那么就可以與對方進(jìn)行協(xié)商。我們說，政府提供的《商品房預(yù)售合同》示范文本，僅是起到了一個示范作用，推薦各方使用，而不是強(qiáng)制使用，限制當(dāng)事人自主決定合同的內(nèi)容和條款，所以《商品房預(yù)售合同》示范文本的條款是可以修改的，并不存在開發(fā)商告知你們不能修改的情形。作為購房人也完全有權(quán)對自己簽訂的合同提出異議，我們說合同簽訂是 雙方合意的結(jié)果，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。

若開發(fā)商將上述合同及文件確定為不能修改，那么作為購房人就更應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎審核購房合同及其相關(guān)文件的內(nèi)容，在可能的情況下可以請專業(yè)的律師陪同，就購房合同及相關(guān)文件的內(nèi)容進(jìn)行審核。

就本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商為了保障自己的投資收益和最大限度地維護(hù)自身利益，會在購房合同及相關(guān)文件中做出有利于自己的描述和約定，可能在一些購房人眼里，購房合同及文件中這些都屬于霸王條款。反觀購房人，或許用個人或家庭很大一部分的積蓄來購買房屋，因此對于如此大宗的交易，還是應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待，對于內(nèi)容可能產(chǎn)生歧義或意思含糊不清的條款要讓開發(fā)商解釋清楚，對于一些可能產(chǎn)生對自己不利后果的條款，要有底線，并據(jù)理力爭！雖然很多情況下，開發(fā)商較為強(qiáng)勢，若一些開發(fā)商堅(jiān)決不同意修改購房合同的條款，購房人應(yīng)認(rèn)真考慮，慎重地做出決定。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產(chǎn)銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園等房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》、《繼承法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大、財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及接受報(bào)紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)問題進(jìn)行講解，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

Q2：王律師，您好！

今年1月底，我看中了某新開的樓盤，并與該樓盤的開發(fā)商就購買其中一套期房簽訂了《商品房預(yù)售合同》，本人按照預(yù)售合同的約定支付了首期款，并辦理了貸款手續(xù)。但前兩天單位體檢，我查出身體存在問題，需要進(jìn)行治療。這一突如其來的變故，對于剛剛買房的我，是一個很大的打擊，第一治療需要用錢，第二如果因病休息，我的收入來源將無法得到保障，那么我也將無法及時足額的償還貸款。這讓我非常頭疼，也非常著急，就此，我咨詢了一些朋友，有些朋友說：“只要你和開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》還沒有到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行登記備案，就說明你們簽訂的《商品房預(yù)售合同》還沒有生效，你有權(quán)向開發(fā)商告知終止上述《商品房預(yù)售合同》的履行。同時，要求開發(fā)商返還已支付的購房款。我不知道上述說法是否正確，是否有依據(jù)，請您幫我解答一下，非常感謝。

求助人：小劉

A：小劉，你好。

我對于你的遭遇感到非常同情。對于你所述的購房合同何時生效的問題，我們應(yīng)該具體問題具體分析。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

此外，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但有下列情形除外：

1.轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的生效條件成立之日起生效。

2.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。

根據(jù)上述規(guī)定，我們首先要對你已經(jīng)簽訂的《商品房預(yù)售合同》中的相關(guān)生效條款進(jìn)行審核，明確你所簽訂的購房合同中對于合同生效條款是如何約定的。如果約定合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽訂之日起生效的，那么毫無疑問你所簽訂的購房合同已經(jīng)生效。第二，若合同約定了生效條件的，你要看看該生效條件是否已經(jīng)得到滿足，如果滿足了，那么該合同生效；若未滿足，那么該合同可能尚未生效。第三，即使合同約定了登記備案為購房合同的生效條件，但是合同的一方已經(jīng)履行了主要義務(wù)，而另一方也接受的，那么該合同也視為生效。因此，購房合同的登記備案并非是合同生效的前提條件。

此外，依據(jù)小劉的介紹，我了解到，你和開發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》簽訂后，已經(jīng)支付了所購房屋的首期款，開發(fā)商也已經(jīng)接受，且你也按照購房合同的約定，辦理了相關(guān)的貸款手續(xù)。從上述情況看，無論你所簽訂的《商品房預(yù)售合同》的生效條件是簽訂后生效還是登記備案后生效，其實(shí)，你履行了購房合同的主要義務(wù)，開發(fā)商也予以接受，因此你和開發(fā)商簽訂的購房合同已經(jīng)生效。

那么對于你目前的實(shí)際情況，我建議你可以先前往醫(yī)院開具你的體檢證明，并帶上你的病歷、醫(yī)院的相關(guān)化驗(yàn)報(bào)告與開發(fā)商進(jìn)行友好協(xié)商，妥善處理所購房屋合同的解除事宜。根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，如果你的病情非常嚴(yán)重，可能失去經(jīng)濟(jì)來源的，那么你可以按照情勢變更原則與開發(fā)商解除所購房屋的《商品房預(yù)售合同》。

如果你的病情并非嚴(yán)重到妨礙購房合同履行的，開發(fā)商一般會要求你繼續(xù)履行購房合同的約定；若你執(zhí)意要解除，那么將根據(jù)合同違約條款的約定進(jìn)行處理。

法律小常識

所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同基礎(chǔ)動搖或喪失，使合同難以履行，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。

情勢變更原則的意義，在于通過司法權(quán)力的介入，改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當(dāng)事人當(dāng)初訂立合同的意思和約定之外，重新分配合同各方當(dāng)事人在合同履行中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險(xiǎn)，情勢變更原則所追求的價值目標(biāo)是公平和公正。

情勢變更原則的適用條件：

1.有客觀情勢發(fā)生異常變化的事實(shí)。

2.發(fā)生在合同成立以后，履行完畢之前。

3.其發(fā)生不可歸責(zé)于當(dāng)事人（由不可抗力、意外事故等引起）。

篇4

引起筆者思考的是這樣一個案例：原告某公司作為預(yù)購人與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司，于1999年簽訂一份《房屋預(yù)售合同》，并到該市的房地產(chǎn)交易管理所辦理了預(yù)售登記。后因該項(xiàng)工程長期停建，由該市政府有關(guān)部門按停緩建工程代為處置并拍賣給第三人。第三人投資續(xù)建竣工，但該市房產(chǎn)管理部門以原有預(yù)售登記為由拒辦房產(chǎn)登記。原告起訴被告要求交付房屋，認(rèn)為該預(yù)售合同已辦理了預(yù)售登記，具有對抗第三人的法律效力。第三人抗辯認(rèn)為，該項(xiàng)登記違反法律規(guī)定，不能對抗政府的處置拍賣行為，并以政府房產(chǎn)管理部門違法不作為為由，提起行政訴訟。兩案的爭議焦點(diǎn)集中在《房屋預(yù)售合同》的預(yù)售登記是否具有法律效力上政府代為處置行為效力暫不論。

筆者認(rèn)為，不論是民事行為還是行政行為，其行為效力都要依法認(rèn)定。尤其是在事實(shí)清楚的情況下，正確理解和解釋法律就成為正確適用法律的關(guān)鍵。

首先，國家立法規(guī)范商品房預(yù)售行為的本意，在于在建商品房的預(yù)售不同于商品房現(xiàn)房銷售。無疑，這種售房方式對于搞活經(jīng)營、廣籌資金，活躍房地產(chǎn)市場，促進(jìn)商品房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導(dǎo)致“炒地皮”、“炒樓花”等投機(jī)行為發(fā)生，導(dǎo)致蓄意詐財(cái)或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費(fèi)者合法權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生。因此，法律對預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件和監(jiān)督管理措施都作了明確規(guī)定，以維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定了商品房預(yù)售的法定條件，第二款和第三款規(guī)定的是對預(yù)售合同的監(jiān)督管理措施，共同構(gòu)成了商品房預(yù)售行為的依法登記和依法監(jiān)管制度。

其次，國家對商品房預(yù)售行為實(shí)行依法登記和監(jiān)管制度，主要體現(xiàn)在該法第四十四條第一款第四項(xiàng)“向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”，和第二款“將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預(yù)售登記是法定條件，申報(bào)登記備案是監(jiān)管措施要求，都是依法登記制度的規(guī)定，均不得違反。

第三，該項(xiàng)依法登記制度，實(shí)行的是部門法定原則、職權(quán)法定原則和登記程序法定原則。非法定部門不得受理登記，無法律授權(quán)不得辦理登記，非依法定程序登記無效?？h級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，通過對商品房預(yù)售許可證的發(fā)放管理和對預(yù)售合同的登記備案管理，達(dá)到監(jiān)督檢查、宏觀調(diào)控的目的，有利于這兩個法定管理部門對不符合條件的預(yù)售行為予以糾正和查處，有利于掌握預(yù)售情況和商品房建成后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記發(fā)證工作，以切實(shí)保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

第四，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款對受理預(yù)售合同申報(bào)登記備案的法定部門，明確規(guī)定為房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，并且必須是縣級以上人民政府的這兩個部門。除此之外的其他部門無權(quán)受理申報(bào)和登記備案。

第五，地方各級房地產(chǎn)交易管理所不是法律授權(quán)的受理預(yù)售合同申報(bào)登記備案的法定部門。其辦理預(yù)售合同登記備案是違反法律規(guī)定的，當(dāng)然不具有合法登記備案所預(yù)期的法律效力。除非其具備《城市房地產(chǎn)管理法》第六條第二款規(guī)定的授權(quán)，即“縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！比魏芜`反該規(guī)定的私下授權(quán)都是無效的。

篇5

目錄------------------------------------------------1

論文摘要--------------------------------------------2

一、 房屋買賣合同效力認(rèn)定的根據(jù)--------------3

二、商品房預(yù)售合同性質(zhì)------------------------------4

（一）商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同--------------------4

（二）商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同----------------4

（三）商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同--------------5

（四）商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同------------6

三、商品房預(yù)售合同的有效條件------------------------7

（一）商品房預(yù)售合同的主體必須合格------------------7

（二）商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定--------8

四、商品房預(yù)售合同相關(guān)法律----------------------9

（一）預(yù)售商品房按揭--------------------------------9

（二）重復(fù)預(yù)售--------------------------------------10

1．兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記-------------------------10

2．其中一次預(yù)售已辦理預(yù)售登記-----------------------11

3．兩次預(yù)售均已辦理預(yù)售登記-------------------------11

論文摘要：商品房預(yù)售在當(dāng)前商品房交易活動中的比重越來越大，預(yù)售合同則對交易行為起到了規(guī)范、保障的關(guān)鍵作用。就合同性質(zhì)而言，商品房預(yù)售合同是一種遠(yuǎn)期交貨合同的房屋買賣合同。合同主體合格、意思表示真實(shí)、和形式合法是商品房預(yù)售合同的有效條件。對于預(yù)售商品房按揭和重復(fù)預(yù)售等原因引起的合同糾紛，應(yīng)把握按揭法律特性進(jìn)行責(zé)任，依照重復(fù)預(yù)售具體情況進(jìn)行買受人確定。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售合同 遠(yuǎn)期交貨合同 有效條件 重復(fù)預(yù)售 預(yù)售商品房按揭

一、房屋買賣合同效力認(rèn)定的法律根據(jù)

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問題，其效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。，房屋買賣合同效力認(rèn)定的根據(jù)1996年1月1 日施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和我國立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。其一，房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買賣房屋合同當(dāng)事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二，房屋買賣合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項(xiàng)具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）。

二、商品房預(yù)售合同性質(zhì)

商品房預(yù)售合同，是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同。

（一）商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同

在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請求對方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時；房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購方關(guān)于房屋的座落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。

（二）商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同

商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。但將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：(1)期貨買賣的標(biāo)的物的價格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的；(2)期貨買賣的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進(jìn)行實(shí)物交割的：(4)期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價格波動大、便于儲存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預(yù)售合同中，第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經(jīng)明確的，而不是通過公開競價的方式確定的；第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易?？梢姡唐贩款A(yù)售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序。

（三）商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同

在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據(jù)的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據(jù)，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù)，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經(jīng)成立，但沒有發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)，也都沒有權(quán)利請求對方履行義務(wù)。只是在期限到來時，雙方當(dāng)事人才開始履行義務(wù)；在附解除期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開始履行自己的義務(wù)。在期限到來時，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)，合同終止。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實(shí)存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因?yàn)椋浩湟唬绻麑⑸唐贩款A(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預(yù)售合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，但在期限到來時，商品房預(yù)售合同終止效力，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣，作為預(yù)購方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違背的；其二，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但還沒有發(fā)生法律效力，只在期限到來時，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣，作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求?？梢姡唐贩款A(yù)售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時間。

（四）商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同

篇6

論文關(guān)鍵詞　預(yù)售合同備案登記　預(yù)告登記　商品房預(yù)售

一、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義

（一）商品房預(yù)售合同備案登記的效力

自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來，從國家到各個地方，相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進(jìn)行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！背酥猓?998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中，都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款，規(guī)定了預(yù)售方進(jìn)行合同備案登記的義務(wù)、時間及辦理登記備案手續(xù)的行政機(jī)關(guān)。但是對于預(yù)售合同登記備案制度的效力，上述國家及部門立法并沒有具體說明。

僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看，法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國，不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力，學(xué)界對此也有爭議。豍因此，這些規(guī)定并不能明確該登記備案對合同效力的影響，能否對抗第三人等問題。由此也導(dǎo)致了對其效力及性質(zhì)的爭議。

2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持?！庇纱吮砻?，預(yù)售合同登記備案不影響買賣合同的效力。對未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同，只要符合法律的生效要件，同樣可以認(rèn)定為有效。但對于經(jīng)過登記的商品房預(yù)售合同，是否能夠?qū)沟谌?，仍存在的爭議。

直至2011年《全國全國民事審判工作會議紀(jì)要》第16條規(guī)定：“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買賣合同成立時間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機(jī)關(guān)備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時間等?！边@一會議紀(jì)要明確了司法部門對商品房預(yù)售合同備案登記效力的態(tài)度，即其不具有物權(quán)性質(zhì)，不能夠?qū)股埔獾谌?。?jīng)過登記的合同效力甚至不及對房屋的合法占有。

（二）商品發(fā)預(yù)售合同備案登記制度設(shè)立的意義

從法律規(guī)定看，預(yù)售合同登記備案制度的立法目的并不明確。但根據(jù)法條規(guī)定中采用的“備案登記”一詞，可以推斷進(jìn)行預(yù)售合同登記的是要便于主管部門將預(yù)售合同記錄在案從而掌握情況。盡管上位立法并未明確該制度的立法目的，但在一些相應(yīng)的政策法規(guī)中有所提及，例如《?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局關(guān)于實(shí)行商品房買賣合同網(wǎng)上簽約和備案確認(rèn)管理工作的通知》就明確了進(jìn)行商品房買賣合同備案確認(rèn)的目的是“為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，維護(hù)商品房買賣雙方的合法權(quán)益，提高商品房交易信息的透明度、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)關(guān)于預(yù)售合同登記備案制度的效力，我們可以看出，對商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記備案的制度設(shè)立目的主要是出于行政機(jī)關(guān)對商品房交易的管理監(jiān)督的需要。通過設(shè)立該制度，讓政府了解掌握商品房預(yù)售的相關(guān)情況。

綜合分析關(guān)于預(yù)售合同登記備案的相關(guān)法律法規(guī)及有些地方的立法、政策，該制度在一定程度上可以阻止預(yù)售方一房二賣，保護(hù)買受方的合同權(quán)益。例如?？谑械南嚓P(guān)政策要求，“簽訂商品房買賣合同的房屋，要憑已經(jīng)備案確認(rèn)的《?？谑猩唐贩抠I賣合同》辦理預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)登記、房屋權(quán)屬登記等業(yè)務(wù)”。同時海南省《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范商品房買賣合同備案注銷變更工作的通知》也要求，“房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)?！边@在一定程度上就可以保護(hù)簽約人的利益。根據(jù)這些政策，如果預(yù)售方將房屋賣給備案合同以外的第三人，第三人將無法辦理房屋權(quán)屬登記，從而無法真正取得房屋的產(chǎn)權(quán)。

但事實(shí)上，受到這一制度自身效力的限制，預(yù)售合同登記備案制度在保護(hù)預(yù)售合同當(dāng)事人的權(quán)利這一問題上基本發(fā)揮不了任何功能。在實(shí)務(wù)中，就存在預(yù)售方與甲簽訂了商品房預(yù)售合同并進(jìn)行登記備案，之后又與乙簽訂商品房買賣合同并且讓乙入住該房屋。在這種情況下，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，特別是最高院的會議紀(jì)要，首先應(yīng)保護(hù)乙的權(quán)利，則此時甲只能向預(yù)售方主張違約責(zé)任。對于甲而言，預(yù)售合同登記基本上起不到保護(hù)其權(quán)利的作用；對于開發(fā)商而言，只要沒有進(jìn)行預(yù)告登記，就可以與第三人簽訂房屋買賣合同；對于第三人而言，只要證明自己“善意”并占有房屋即可獲得優(yōu)先權(quán)，并最終取得房屋所有權(quán)。

二、我國商品房買賣預(yù)告登記的性質(zhì)與效力

由于預(yù)售商品房的買受人簽訂合同之后并不能當(dāng)即實(shí)際取得房屋的所有權(quán)，其債權(quán)生效后到物權(quán)的實(shí)際獲得有一定的期間間隔。因此，也就增加了合同實(shí)際履行的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是預(yù)售方可能出現(xiàn)“一房二賣、多賣”，與多家買受人簽訂商品房買賣合同。而合同的備案登記，從制度設(shè)置上，并不具有對抗第三人的效力。在這種背景下，一種能夠使合同債權(quán)物權(quán)化的制度應(yīng)運(yùn)而生，《物權(quán)法》第二十條確立了房屋買賣預(yù)告登記：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！苯ㄔO(shè)部2008年7月起施行的《房屋登記辦法》第六十八條關(guān)于預(yù)告登記后處分登記房屋的規(guī)定實(shí)際上就是這一規(guī)定的細(xì)化延伸。

關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，學(xué)界尚存在一定的爭議。有準(zhǔn)物權(quán)說，認(rèn)為預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)；物權(quán)債權(quán)化說，認(rèn)為預(yù)告登記是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利；兼具物權(quán)與債權(quán)性質(zhì)說，認(rèn)為預(yù)告登記介于債權(quán)與物權(quán)之間豐。筆者認(rèn)為，事實(shí)上預(yù)告登記是對債權(quán)進(jìn)行登記，通過賦予請求權(quán)對抗第三人的效力來保護(hù)債權(quán)人的利益，并不能使登記權(quán)利人產(chǎn)生對物的支配力。因此，從本質(zhì)上看，預(yù)告登記的權(quán)利仍是債權(quán)，只是具有一定的物權(quán)性質(zhì)。

而經(jīng)過預(yù)告登記的權(quán)利的效力，根據(jù)民法理論和各國有關(guān)預(yù)告登記的立法，有保全權(quán)利的效力、保全順位的效力、破產(chǎn)保護(hù)效力（滿足效力）。豑根據(jù)我國《物權(quán)法》第二十條僅規(guī)定了預(yù)告登記具有保全效力，對其他幾種效力未作規(guī)定。而且，根據(jù)法條的表述，并不是說，進(jìn)行預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不能處分改不動產(chǎn)，而是“處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。根據(jù)物權(quán)的區(qū)分原則，如果預(yù)售方擅自將房屋出賣給第三人，第三人的債權(quán)仍是可以受到保護(hù)的。

三、預(yù)告登記與預(yù)售合同登記制度之比較

預(yù)告登記制度的設(shè)立，在商品房預(yù)售買賣合同這種債權(quán)與物權(quán)實(shí)際取得間隔較長的合同形式中，能夠有效的保護(hù)購房者的期待物權(quán)利益。但由于預(yù)售合同登記與預(yù)告登記都是在商品房買賣合同簽訂之后物權(quán)取得之前的登記，在實(shí)務(wù)中，存在著一些買受方混淆這二者的情況。

（一）二者的區(qū)別

首先，二者的性質(zhì)不同。商品房預(yù)售合同登記備案屬于公法調(diào)整的范疇，是行政機(jī)關(guān)對商品房預(yù)售的一種行政管理手段，是國家運(yùn)用公權(quán)力對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控、監(jiān)督管理的一種舉措。而對于預(yù)告登記，盡管其性質(zhì)在學(xué)理上仍存有爭議，但對于其屬于私法范疇的制度這是毫無疑義的。

其次，二者的效力不同。商品房預(yù)售合同登記備案是行政機(jī)關(guān)對商品房預(yù)售的一種行政管理手段，只是確認(rèn)、記錄合同的存在，對合同本身的民事效力不產(chǎn)生任何影響，也不具有公示公信力，不產(chǎn)生對抗第三人的效力。而從法律的規(guī)定可以看出，預(yù)告登記制度非常明確保護(hù)登記權(quán)利人的債權(quán)請求權(quán)，使登記權(quán)利人的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)的排他效力，能夠?qū)沟谌恕＜茨軌蛴行У淖鑵s登記權(quán)利人以外的其他人對登記房屋進(jìn)行處分，基本可以保證權(quán)利人預(yù)期的物權(quán)能夠得以實(shí)現(xiàn)。

再次，是否強(qiáng)制不同。如前所述，商品房預(yù)售合同登記屬于公法調(diào)整范疇，相應(yīng)的，進(jìn)行合同登記是預(yù)售方的必須要履行的具有行政意義的義務(wù)。而商品房預(yù)告登記是當(dāng)事人對自己民事權(quán)利的一種保護(hù)措施，一般可由當(dāng)事人選擇適用。盡管有些地方為了規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，公權(quán)力延伸到這一領(lǐng)域，出臺了相關(guān)政策要求預(yù)售方應(yīng)該進(jìn)行預(yù)告登記，例如《?？谑蟹慨a(chǎn)管理局關(guān)于預(yù)購商品房屋預(yù)告登記有關(guān)問題的通知》（海房字（2007）132號文）有規(guī)定預(yù)售人除了應(yīng)該將預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上即時備案外，還應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)申請預(yù)告登記。但是，上位法規(guī)并沒有關(guān)于預(yù)告登記的強(qiáng)制性規(guī)定，這些政策也不能從根本上改變當(dāng)事人進(jìn)行預(yù)告登記的自愿自主性。

（二）商品房預(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度的銜接

建設(shè)部2008年7月起施行的《房屋登記辦法》第70條規(guī)定，申請預(yù)購商品房預(yù)告登記應(yīng)提交的材料中，包含了已登記備案的商品房預(yù)售合同。這實(shí)際上就是要求進(jìn)行預(yù)告登記的前提是對預(yù)售合同進(jìn)行備案登記。

四、完善商品房預(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度

篇7

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售合同；格式合同；消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)

中圖分類號：D922.294 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1008-4428（2017）05-130 -02

一、本文背景

自古以來，“安于所居，樂于所業(yè)”是民眾的追求，住房問題成為國家和人民關(guān)注的熱點(diǎn)。2015年兩會召開前，國內(nèi)某網(wǎng)站推出“2015兩會‘對焦點(diǎn)’――老百姓眼中的改革關(guān)鍵詞”的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查?！白》繂栴}”則以7.3%的高關(guān)注率位列排行榜第四位。

購置商品房成為民眾改善生活的重要途徑。當(dāng)前房地產(chǎn)交易中，預(yù)售房交易比例較高。商品房交易價值高，正在建設(shè)中的預(yù)售房存在的不確定性因素多，消費(fèi)者將承擔(dān)更多交易風(fēng)險(xiǎn)。如何在商品房預(yù)售合同簽訂中更好地保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益成為本文的研究重點(diǎn)。

二、相關(guān)概念

商品房預(yù)售合同基于商品房預(yù)售制度應(yīng)運(yùn)而生，指商品房預(yù)售方和消費(fèi)者雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于消費(fèi)者，消費(fèi)者向預(yù)售方交付定金或部分、全部房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

商品房預(yù)售合同是一種格式合格。《合同法》第39條第2款規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款?！辈捎酶袷綏l款的合同稱為格式合同。商品房預(yù)售合同一般由商品房預(yù)售方預(yù)先提供，可重復(fù)使用，合同條款為格式條款，消費(fèi)者更改合同的可能性較小。

三、商品房預(yù)售合同與消費(fèi)者權(quán)益的關(guān)系

（一）商品房預(yù)售合同是消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)途徑

作為一種格式合同，商品房預(yù)售合同一般由國家相關(guān)部門監(jiān)制示范文本。合同主要內(nèi)容包括：預(yù)售人、預(yù)購人信息；合同標(biāo)的基本情況（房屋地址、建筑面積、樓層等信息）；計(jì)價方式與價款；付款方式；房屋交付時間；違約責(zé)任及免責(zé)條件；糾紛的解決方式等?，F(xiàn)實(shí)情況中，大部分消費(fèi)者并非具有專業(yè)的法律知識，采用格式條款可節(jié)省交易時間，提高交易活動的效率。

商品房預(yù)售合同是預(yù)售方與消費(fèi)者之間設(shè)立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議，約定了雙方具體的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)商品房預(yù)售合同符合法定條件，依法簽訂后，便具有法律效力。若在商品房預(yù)售合同依法簽訂后，預(yù)售方與消費(fèi)者出現(xiàn)糾紛，消費(fèi)者可按照預(yù)售合同中約定的內(nèi)容，維護(hù)自己的權(quán)益。商品房預(yù)售合同是保障消費(fèi)者權(quán)益的重要途徑。

（二）商品房預(yù)售合同對消費(fèi)者權(quán)益的侵犯

1.預(yù)售合同侵犯消費(fèi)者權(quán)益的主要原因

預(yù)售房是正在建設(shè)中的建筑，不確定因素較多，且預(yù)售方與消費(fèi)者之間信息不對稱、利益不均衡，消費(fèi)者專業(yè)法律知識欠缺，這些因素是導(dǎo)致該現(xiàn)象的主要原因。

2.商品房預(yù)售合同中侵犯消費(fèi)者合法權(quán)益的具體體現(xiàn)：

（1）違背了平等自愿的原則

商品房預(yù)售合同屬于民事合同的一種，應(yīng)具備民事合同的特征，如雙方意思表示一致，平等自愿，協(xié)商一致。按照法律面前一律平等的原則，談判雙方的法律地位平等，合同條款的具體內(nèi)容應(yīng)由合同簽訂雙方協(xié)商而定。但現(xiàn)實(shí)情況中，預(yù)售方和消費(fèi)者就合同條款逐條比對協(xié)商的現(xiàn)象幾乎沒有。預(yù)售方已事先將合同空白條款或者可選擇性條款填好，打印好，并明確表明所填寫的內(nèi)容不可更改，消費(fèi)者往往拿到合同后直接簽訂。

（2）條款相對利于預(yù)售方

預(yù)售方可提前填好預(yù)售合同中的相關(guān)條款，這些預(yù)先填好的條款通常對預(yù)售方更加有力，相對不利于消費(fèi)者。主要體現(xiàn)為：

①不對等條款

商品房預(yù)售合同中常會出現(xiàn)不對等條款，如違約責(zé)任不對等。從平等性而言，消費(fèi)者逾期付款的違約責(zé)任和預(yù)售方逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)對等。但現(xiàn)實(shí)情況中，一些預(yù)售方在合同中標(biāo)明的預(yù)售方的違約責(zé)任遠(yuǎn)小于消費(fèi)者的違約責(zé)任。例如，在合同中約定 “預(yù)售人逾期交房90日，預(yù)購人有權(quán)解除合同；預(yù)購人延期付款超過30日，預(yù)售人有權(quán)解除合同”。

②免責(zé)條款的擴(kuò)大

部分預(yù)售方將不可抗力的免責(zé)條款范圍擴(kuò)大，免責(zé)條款除如地震等自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭爆發(fā)等常規(guī)條款外，還增加了如政府管制、施政配套問題、第三人責(zé)任等無法明確界限的責(zé)任。免責(zé)條款的擴(kuò)大，減輕了預(yù)售方延t交付的責(zé)任，實(shí)則侵害了消費(fèi)者按時拿房的權(quán)益。

③商品房宣傳可能作假

部分預(yù)售方在合同或補(bǔ)充協(xié)議中約定“預(yù)售方所的廣告、房屋沙盤等不構(gòu)成合同的組成部分，對合同雙方無約束力?！鳖A(yù)售房是正在建設(shè)中的商品房，消費(fèi)者無法看到建筑實(shí)際效果，出售方的廣告、彩頁宣傳等是消費(fèi)者了解預(yù)售房的主要渠道。例如，部分預(yù)售房推廣時，宣傳該樓盤將入駐民名校、商業(yè)中心，但實(shí)際建成后，卻遲遲未兌現(xiàn)承諾，未見名校，未見商業(yè)中心，引發(fā)不少糾紛。

④具體條款不明確

除上述問題外，商品房預(yù)購合同中還存在具體條款不明確的問題，如面積條款不具體，質(zhì)量和保修條款不明確，物業(yè)管理?xiàng)l款不合理等情況，這些不明確條款都有可能造成后續(xù)的糾紛。

四、改進(jìn)措施

（一）消費(fèi)者簽訂合同前，提高警惕性，檢查合同條款的公平性

簽訂預(yù)售房合同前，消費(fèi)者可學(xué)習(xí)相關(guān)的法律知識，提高警惕性，檢查預(yù)售合同條款的公平性，檢查合同條款是否有利于消費(fèi)者。消費(fèi)者應(yīng)學(xué)法知法用法，用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。

（二）預(yù)售方應(yīng)提前告知合同中的免責(zé)條款等重要條款

預(yù)售方應(yīng)本著誠實(shí)信用的原則，應(yīng)就免責(zé)條款、交付條款、違約條款等重要條款事項(xiàng)，告知消費(fèi)者，在與消費(fèi)者協(xié)商一致的情況下，簽訂預(yù)售合同。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管和處罰力度

針對預(yù)售房交易不公平，銷售不規(guī)范的問題，國家相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對預(yù)售商品房的監(jiān)管。如嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立、運(yùn)營管理；加強(qiáng)商品房預(yù)售許可監(jiān)管，嚴(yán)格監(jiān)管預(yù)售許可范圍；加強(qiáng)對預(yù)售房廣告、宣傳的管理等，同時利用社會輿論等多方監(jiān)督力量加強(qiáng)預(yù)售商品房的監(jiān)督。

此外，若發(fā)現(xiàn)預(yù)售方違法銷售，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益，相關(guān)部門應(yīng)加大對預(yù)售方的處罰力度，最大限度保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。但是，該法對于商品房預(yù)售合同登記的效力沒有提及，這在實(shí)踐中產(chǎn)生了很多，對購房者利益的保護(hù)也顯得蒼白無力。因此，我們有必要借鑒國外成熟立法經(jīng)驗(yàn)，完善我國的商品房預(yù)售合同登記制度。

我國改革開放以來，隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃和住房分配體制的改革，居民住宅投資和住宅建設(shè)有了長足的發(fā)展，商品房買賣也逐步深入到百姓的日常生活中。商品房預(yù)售作為一種重要的房屋買賣形式，對于加快發(fā)展商的資金回籠過程，減輕銀行大額貸款壓力以及穩(wěn)定商品房銷售市場起到了積極的作用。但是，由于商品房預(yù)售在我國還剛剛起步，現(xiàn)有的法規(guī)還很不完善，實(shí)踐中也出現(xiàn)了許多亟待解決的問題，而商品房預(yù)售合同登記作為商品房預(yù)售制度的重要一環(huán)，對其進(jìn)行完善因此也就具有了十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、商品房預(yù)售和商品房預(yù)售合同登記

商品房預(yù)售是我國近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的產(chǎn)物，它與成品房買賣已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)市場中兩種主要的房屋銷售形式。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為 。商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港，香港立信置業(yè)公司于1954年最先推出樓宇"分層售賣、分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零砸碎"，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，如落花片片墜落，故商品房預(yù)售又被稱為"賣樓花” 。 商品房預(yù)售的交易方式和標(biāo)的物具有特殊性，即交易時，交易的標(biāo)的物——房屋尚在建設(shè)中，交易標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是依合同中約定的期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據(jù)。因此，商品房預(yù)售行為是一種附期限的交易行為，購房者在期限到來之前擁有期待權(quán)，當(dāng)期限屆至并辦理了房屋過戶手續(xù)即擁有了房屋的所有權(quán)。

商品房預(yù)售合同登記是不動產(chǎn)登記的一種，是房屋產(chǎn)權(quán)、物業(yè)管理的一部分。很多國家和地區(qū)都有有關(guān)商品房預(yù)售合同登記的規(guī)定，如香港規(guī)定所有樓花買賣合約必須在簽訂后的三十天內(nèi)在田土廳注冊。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！薄冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！币虼耍彿空吲c發(fā)展商簽訂預(yù)售合同后，為防止發(fā)展商“一女兩嫁”，應(yīng)及時督促發(fā)展商辦理登記備案手續(xù)，否則，合同約定的期限屆至，如果發(fā)展商不能交付房屋，購房者就不能取得房屋所有權(quán)，只能追究發(fā)展商的違約責(zé)任。

篇9

    一、商品房按揭糾紛中涉及的合同關(guān)系

    在通常的商品房按揭糾紛中,一般存在著四個合同,即商品房買賣合同、按揭貸款合同,通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔(dān)保合同和保證擔(dān)保合同。審理商品房按揭糾紛案件,必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系。

    司法實(shí)踐中,普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為,按揭合同是購房合同的從合同,不具有獨(dú)立性,隨主合同的變更、消滅而變更、消滅。

    (一)按揭合同不應(yīng)是購房合同的從合同。首先,合同目的相對獨(dú)立。按揭合同的目的是借貸資金,購房合同的目的是購買房屋,兩合同追求的目的并不具有依附性,是各自獨(dú)立的。其次,兩者所生之債務(wù)的范圍不具有依附性。從合同所生之債務(wù)以主合同所生之債務(wù)為發(fā)生依據(jù)和限額,而按揭合同所生的債務(wù)可單獨(dú)產(chǎn)生,雙方是相對獨(dú)立的。第三,購房合同的無效、可撤銷并不必然導(dǎo)致按揭合同的無效、可撤銷,只會影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化,并不實(shí)質(zhì)影響到資金借貸關(guān)系。銀行貸出資金,主要考慮的是購房人的資信狀況,即使購房合同有瑕疵,導(dǎo)致抵押擔(dān)保存在問題,但如購房人資信并未下降或又能提供其他擔(dān)保,則并不影響銀行資金安全,銀行也不會必然要求解除按揭合同,銀行、購房人對按揭合同的解除有選擇權(quán)。從合同的相對性原則出發(fā),應(yīng)確認(rèn)這兩個合同是相互獨(dú)立的。

    (二)抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同應(yīng)是借款合同的從合同,以借款合同的存在為前提。但應(yīng)明確,該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同,而非購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同。

    (三)購房合同通常與抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同無關(guān),但如購房合同無效,特別是買賣的標(biāo)的物屬不得抵押的財(cái)產(chǎn),購房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益,以合法形式掩蓋非法目的等情形,則將導(dǎo)致這兩個擔(dān)保合同無效。

    二、商品房按揭糾紛解除合同的認(rèn)定

    房地產(chǎn)價值巨大,不應(yīng)輕易解除合同,使購房者能夠轉(zhuǎn)嫁市場風(fēng)險(xiǎn)。同時合同解除后,亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權(quán)的按揭銀行的利益遭受損失。考慮到其標(biāo)的物價值大,影響大,涉及當(dāng)事人復(fù)雜,各方利益重疊,標(biāo)的物又成抵押標(biāo)的,對于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認(rèn)為,應(yīng)參照香港法律,存在按揭合同的購房合同不經(jīng)銀行同意不得解除,這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因?yàn)橛⒚婪ㄖ?按揭是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的擔(dān)保,在未清償完債務(wù)前,與所有權(quán)有關(guān)的一切不動產(chǎn)權(quán)益都屬銀行,發(fā)生訴訟時銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進(jìn)行訴訟,未經(jīng)銀行同意當(dāng)然不能解除合同,使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國的按揭實(shí)質(zhì)上是抵押擔(dān)保,開發(fā)商享有在建工程的所有權(quán),在預(yù)售登記后購房人享有房屋的期待所有權(quán),這兩種權(quán)利共同指向的標(biāo)的物同為按揭合同中的抵押標(biāo)的物,開發(fā)商、購房人同意將該標(biāo)的物抵押給按揭銀行,同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán),共同作出抵押的意思表示,應(yīng)為按揭合同的實(shí)質(zhì)上的共同抵押人。解除合同實(shí)質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移,并不影響銀行的優(yōu)先受償權(quán),雙方當(dāng)然可以行使權(quán)利,解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性,在解除合同上要更加慎重。

    在下列情形下,購房者的利益遭受了重大損害,可允許購房者解除預(yù)售合同:

    1.發(fā)展商遲延交樓,在購房者起訴要求解約時起1年內(nèi)不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴(yán)重違約,且1年內(nèi)都不能交樓,購房者無法入住,嚴(yán)重?fù)p害訂約目的,應(yīng)依法解約。

    2.發(fā)展商貨不對板,所交付的房屋樓層與原約定嚴(yán)重不符,此時可予解除合同。但對于朝向有所變更,應(yīng)視情況而定。如改變的朝向更有利于居住,通風(fēng)采光更好,則合同目的尚可達(dá)到,不足以構(gòu)成根本違約,可通過違約金給付等手段加以調(diào)整,不宜解約。對于發(fā)展商交付的房屋面積縮水或面積加大,如超過原約定面積3%的,視為嚴(yán)重違約,可予解約,但如購房人已入住,從實(shí)際出發(fā)也不宜再解除?？赏ㄟ^調(diào)解,讓開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任,對少面積則退還價款,多面積則由發(fā)展商主動放棄該部分價款或以成本價收取。未超過原約定面積3%的,應(yīng)視為建房過程中存在的正常誤差,可通過調(diào)整購房款項(xiàng)加以解決。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的,鑒于裝修是房屋的附合物,并非房屋主體,裝修不符可通過評估后予以補(bǔ)償,以給付違約金方式調(diào)整,不宜解除合同。

    3.房屋質(zhì)量存在問題,應(yīng)視不同情況加以認(rèn)定:如房屋僅存在輕微瑕疵,如漏水、凹凸不平等問題,可通過修補(bǔ)、給付違約金方式補(bǔ)償業(yè)主損失,不應(yīng)僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對于房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題,將足以影響居住者的人身安全,經(jīng)有權(quán)鑒定機(jī)關(guān)確認(rèn)后,可視為其不能滿足居住目的,可予解除合同。

    4.發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠,指定按揭銀行為購房者提供貸款,嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件,款項(xiàng)的交付是合同的重要條件,不能提供貸款將導(dǎo)致購房者給付不能,且購房者對按揭銀行無選擇權(quán),其無過錯,故應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到,可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行,則開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯,不應(yīng)解除合同,應(yīng)給購房者一定寬限期來緩解資金困難。

    5.對于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的,應(yīng)區(qū)分不同情況來對待。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語,應(yīng)視為對環(huán)境的感性宣傳,無實(shí)際約束力,不應(yīng)因此予以解約;如廣告用語使用明確承諾,如“附近一百米內(nèi)有名?！钡鹊?則如未符合,一般情況只應(yīng)視為違約,不應(yīng)解除合同,因合同的居住目的尚能達(dá)到;但如該廣告要約非常明確,如“可入廣州戶口”,卻又未能履行,而購房者的購房目的不僅為居住,還因受廣告內(nèi)容吸引,有強(qiáng)烈意愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容,此時應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到,對此種情況可以解除合同。

    購房合同解除后,如何處理按揭合同呢?鑒于兩者是聯(lián)系緊密的相互獨(dú)立的合同,在購房合同解除后,按揭合同并非必然解除,而應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意愿。如果銀行、購房人均不主張解除按揭合同,則不應(yīng)解除。如銀行主張解除,但購房人能另行提供等額擔(dān)保,并無嚴(yán)重違約也不應(yīng)解除合同。如購房人主張解除合同,銀行不同意,則應(yīng)分情況考慮:1.如銀行是發(fā)展商指定,提供按揭是購房人購房的前提條件,則銀行與開發(fā)商關(guān)系緊密,其有監(jiān)管款項(xiàng)用途之責(zé),現(xiàn)合同目的不能實(shí)現(xiàn),可認(rèn)為銀行違反了對合同項(xiàng)下的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的嚴(yán)格遵守,另外購房人拒交貸款本息,也已嚴(yán)重違約,且此時購房人有嚴(yán)重對抗情緒,繼續(xù)履行合同已無實(shí)際意義,可判決解約。2.如按揭銀行是購房人自行尋找,與開發(fā)商無緊密聯(lián)系,現(xiàn)借款已履行完畢,借款合同目的已達(dá)到,因按揭銀行無過錯,只是購房人違約,在銀行不同意解約的情況下,應(yīng)尊重守約方意愿,不應(yīng)解約。如果按揭銀行、購房人均同意解除合同,則應(yīng)尊重當(dāng)事人協(xié)商一致的意愿,可一并解除按揭合同。3.如果事先合同有約定,解除按揭合同需經(jīng)銀行同意,則應(yīng)尊重約定,一般不應(yīng)予以解除。但在爛尾樓的情況下,考慮到合同基礎(chǔ)的嚴(yán)重喪失,可由法院參照情勢變更原則予以解除合同。

    三、商品房按揭糾紛解除合同后款項(xiàng)的返還

    解除了預(yù)售購房合同和按揭合同,必然涉及到款項(xiàng)的返還。商品房預(yù)售按揭中,款項(xiàng)的去向是銀行貸款給購房者,購房者向開發(fā)商交納購房款。根據(jù)合同的相對性原則,權(quán)利人只能向其有合同關(guān)系或法定關(guān)系特定人主張權(quán)利,因此對于款項(xiàng)的返還,應(yīng)為:

    1.開發(fā)商向購房者返還全部購房款,包括購房者自付款項(xiàng)和從銀行貸款所獲得的款項(xiàng)。

    2.購房者向按揭銀行返還所借款項(xiàng)本息,但應(yīng)扣除其已償還的款項(xiàng)本息。開發(fā)商如簽署了回購擔(dān)保等保證條款,則應(yīng)對其承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

    對于因爛尾樓而解除合同,如按揭銀行是發(fā)展商指定,在款項(xiàng)的返還時,應(yīng)考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行,控制資金流向,其未盡到監(jiān)控義務(wù),對爛尾樓的產(chǎn)生有一定責(zé)任,可在款項(xiàng)返還時,適當(dāng)減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項(xiàng),平衡各方利益。

    在款項(xiàng)返還過程中,也要注意維護(hù)按揭銀行的利益,按揭的標(biāo)的物是尚未建好的房屋,購房人尚未取得產(chǎn)權(quán),其抵押的標(biāo)的物嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)還屬開發(fā)商,購房人享有的是一種物權(quán)性質(zhì)的債權(quán),將此種權(quán)利進(jìn)行抵押,開發(fā)商也同意在事實(shí)上將其享有的在建工程的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行,可認(rèn)為這種抵押是一種事實(shí)上的共同抵押。因此,無論是否解除合同,將房屋的權(quán)利配置給開發(fā)商還是購房人,都不應(yīng)影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)。在貸款本息未歸還之前,房屋的抵押登記備案不應(yīng)解除,開發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意,否則取得抵押物所有權(quán)的受讓人必須依有關(guān)司法解釋代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù),使抵押權(quán)消滅,銀行對售房款享有優(yōu)先受償權(quán)。可考慮開發(fā)商向購房者返還的款項(xiàng)中,對屬于銀行本息數(shù)額內(nèi)部分,將其視為抵押物的變價,銀行可實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償。

篇10

地址：____________郵碼：____________電話：____________

購買方(乙方)：____________________________________

姓名：________性別：____出生：________年____月____日

國籍：____________身份證號碼：____________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

第一條甲方經(jīng)批準(zhǔn)，取得位于____市用地面積____m2的土地使用權(quán)。

地塊編號：____使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預(yù)售。

第二條乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第__層)。建筑面積____m2，土地面積／m2(其中：基底分?jǐn)俖___m2、公用分?jǐn)俖___m2、其他____m2)。

第三條甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：

1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害；

2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決；

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。

第四條甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元／m2，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。

付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：

帳戶名稱：________________帳號：_______________

分期(一次)付款(見附表一)。

第五條乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項(xiàng)和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人。

第六條甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計(jì)算付款利息，以補(bǔ)償乙方的損失。

第七條甲方出售的樓宇須經(jīng)××市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門驗(yàn)審合格，并負(fù)責(zé)保修半年，如質(zhì)量不合格時，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將已付款項(xiàng)及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。

第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。

乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。

第九條乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結(jié)構(gòu)和用途，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。

乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。

第十條預(yù)售的樓宇，乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押，否則，后果自負(fù)。

第十一條后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。

第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，不能解決時，按下列()項(xiàng)解決：

1.由仲裁機(jī)關(guān)仲裁；

2.由人民法院裁判；

第十三條本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)各一份。

甲方：____________

代表人：____________________年____月____日