導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地流轉(zhuǎn)論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（一）部分農(nóng)村實情需要從我國農(nóng)民收入的來源構(gòu)成及其比例來進行分析。從表1、表2中可以看出：1990—2012年農(nóng)業(yè)家庭經(jīng)營性收入從原來的518.55元增加到3533.37元，工資性收入從138.8元增加到3447.46元，轉(zhuǎn)移性和財產(chǎn)性收入從28.96元增加到935.75元。從增長量來看，農(nóng)民收入的增長2005年前主要依靠家庭經(jīng)營收入的增長，而2005年之后則工資性收入的增長量大幅度提高，到2012年工資性收入和家庭經(jīng)營性收入在農(nóng)民純收入中所占的比重幾乎持平。從農(nóng)民收入構(gòu)成比例來看，從1990—2012年農(nóng)業(yè)家庭經(jīng)營收入從75.56%下降到44.63%，而工資性收入?yún)s從20.22%增長到43.55%，轉(zhuǎn)移性收入和財產(chǎn)性收入從4.22%增長到11.82%。這些變化說明：我國相當一部分農(nóng)民已經(jīng)不需要像過去一樣完全依賴經(jīng)營土地提高收入，外出務(wù)工等方式也可以大幅度提高收入。基于這樣一個事實，河南省部分農(nóng)村出現(xiàn)了一些農(nóng)業(yè)從業(yè)者銳減、農(nóng)村土地被撂荒、糧食產(chǎn)量降低等亟待解決的問題。這些農(nóng)村實情是推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的根本因素。

（二）市場推動—工商資本下鄉(xiāng)市場是一把看不到的手，在土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)開發(fā)巨大升值潛力的驅(qū)動下，工商資本“上山下鄉(xiāng)”。與以往響應(yīng)政府支持鄉(xiāng)村建設(shè)不同，這是工商資本的主動出擊。大到像聯(lián)想這樣的世界500強企業(yè)，小到有盈余的普通市民都在行動。在“褚橙柳桃潘蘋果”等農(nóng)產(chǎn)品的成功營銷之下，又加上社會輿論的引導(dǎo)，工商資本不斷下鄉(xiāng)投資土地與農(nóng)業(yè)，并呈現(xiàn)增長之勢。當工商資本對農(nóng)村土地的需求不斷增加時，這必然會引起土地流轉(zhuǎn)的熱潮。

（三）地方政府推進近期以來，土地流轉(zhuǎn)快速發(fā)展，這和地方政府的推進密切相關(guān)。第一，地方政府是各項政策的具體落實者。中央和省級的行政系統(tǒng)頒布命令與任務(wù)，具體的執(zhí)行要依靠市、縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。第二，地方政府出于地方利益對政策的解讀會有加減。土地流轉(zhuǎn)與培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體無論是在發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，還是在建設(shè)政績層面，對地方政府來說都是一個值得大力支持的工程。這也不難猜測到今天農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)熱的局面。

（四）學(xué)術(shù)界的肯定態(tài)度自改革開放以來，隨著我國城市化的推進，城鄉(xiāng)差距的一步步擴大，三農(nóng)問題不斷加劇以及國際環(huán)境的復(fù)雜變化，我國農(nóng)業(yè)發(fā)展雖然總體穩(wěn)定增長，但是面臨的挑戰(zhàn)越來越多。多年來，學(xué)術(shù)界不斷有學(xué)者提出向國外發(fā)達國家學(xué)習，加快推進土地流轉(zhuǎn)，促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。尤其是在我國工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程，農(nóng)村勞動力大量轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)物質(zhì)技術(shù)裝備水平不斷提高的情況之下，促進農(nóng)戶承包土地的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，已成為了學(xué)術(shù)界的主流。

二、結(jié)語

篇2

1．相關(guān)理論明確城鎮(zhèn)化將以何種方式影響

農(nóng)業(yè)保險需求的增長，對今后政策的制定實施有著重要的作用。因此，城鎮(zhèn)化將從以下3個方面來影響農(nóng)業(yè)保險需求的增長。

（1）土地流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)政策的實施會使得原先破碎分散的土地逐步集中，進而使未來的農(nóng)業(yè)向規(guī)?；?、現(xiàn)代化的方向發(fā)展。然而，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)會調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度下，要完善農(nóng)業(yè)保險范圍和發(fā)展路徑，提高農(nóng)業(yè)保險效率，必須進行發(fā)展模式和服務(wù)等創(chuàng)新。樊帆則認為，在農(nóng)業(yè)發(fā)展新時期，土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整關(guān)系密切。一方面，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整迫切需要通過土地流轉(zhuǎn)擴大規(guī)模經(jīng)營；另一方面，土地流轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供了前提條件和廣闊舞臺。湯鵬主則主張土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化協(xié)同發(fā)展。在當今制度下，土地流轉(zhuǎn)制度必然改變農(nóng)業(yè)的發(fā)展方式。因此，土地流轉(zhuǎn)后形成的規(guī)模農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體都將無一例外地迫切需要農(nóng)業(yè)保險。

（2）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化即農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化必然對農(nóng)業(yè)保險提出新的要求。有學(xué)者的研究表明，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化與農(nóng)業(yè)保險存在相互作用機制，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化會通過加強農(nóng)民的風險管理意識和組織兩方面來提高農(nóng)業(yè)需求、降低道德風險。唐瑾認為，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化是推動農(nóng)村經(jīng)濟和社會發(fā)展、促進傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變的重要途徑。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的順利發(fā)展，要求構(gòu)建相應(yīng)的農(nóng)業(yè)保險體系。石曉軍和郭金龍認為，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化表現(xiàn)為兩種形式：農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與食品加工制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)業(yè)的本地產(chǎn)業(yè)化，因此，政府有動力推動特色農(nóng)業(yè)的全面保險。農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化是一種必然，對于農(nóng)業(yè)保險的發(fā)展有著直接的影響。

（3）人力資本意識的喚醒。人力資本意識的逐步喚醒，就是人們對生活品質(zhì)提出更多的要求。這里指的是“人力資本意識對保險需求的直接影響是認識到要對不確定的人力資本價值進行保障，而更深層次的影響是全面的風險保障意識的喚醒。”這種意識的喚醒進而對于農(nóng)業(yè)保險有著更多的需求。綜上所述，筆者將城鎮(zhèn)化對農(nóng)業(yè)保險需求的影響劃分為土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、人力資本的喚醒三個方面的影響。為此，筆者搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，利用統(tǒng)計分析的方法，以各省農(nóng)業(yè)保險需求即各省農(nóng)業(yè)保險保費收入為因變量，來衡量這3個方面在現(xiàn)階段對于農(nóng)業(yè)保險需求的影響。

2．模型構(gòu)建根據(jù)上述理論分析

可得到以下假說：假設(shè)1：土地的集中，農(nóng)民的收入更多的從工資性收入轉(zhuǎn)向于經(jīng)營性收入。土地流轉(zhuǎn)意愿越強，使得土地的集中趨勢越高，進而使土地用于大型的生產(chǎn)。土地流轉(zhuǎn)意愿越高，農(nóng)業(yè)保險需求越高。假說2：生活環(huán)境的改變，農(nóng)民的生活方式向城鎮(zhèn)居民的生活方式轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促使農(nóng)村勞動力更多地由第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展催生出多元化農(nóng)業(yè)保險需求的增長。假設(shè)3：公共教育的普及，對于現(xiàn)有的生活，人們會提出更高的要求。人力資本意識的喚醒會促進農(nóng)業(yè)保險需求的快速發(fā)展。

（1）土地流轉(zhuǎn)意愿。參照曹建華等采用的近似方法，土地流轉(zhuǎn)采用土地流轉(zhuǎn)意愿來衡量。農(nóng)戶土地的流轉(zhuǎn)意愿和行為選擇也有人探討過，可以通過構(gòu)建一個農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)意愿度的指標進行評價。D＝（R1／δ1）／（R2／δ2）＝（R1／R2）×（δ2／δ1）①式①中，D為流轉(zhuǎn)意愿度指標，D值越大，土地流轉(zhuǎn)的意愿就越大；該指標由相對收益比值R1／R2和相對風險比值δ2／δ1共同決定；R1為非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營活動的凈收益和土地的流轉(zhuǎn)凈收益；δ1為非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營活動的風險；R2為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的凈收益；δ2為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的風險。根據(jù)上述公式，筆者對全國各省、市、區(qū)耕地流轉(zhuǎn)意愿進行分析，以農(nóng)戶的工資性收入作為農(nóng)戶非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營活動收益的近似指標，以農(nóng)戶的經(jīng)營性收入作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收益的近似指標，以工資性收入、經(jīng)營性收入的波動標準差作為衡量風險的指標。

（2）第三產(chǎn)業(yè)值占GDP的比重。農(nóng)業(yè)的工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化使得第一產(chǎn)業(yè)的比重下降、第三產(chǎn)業(yè)的比重上升，第二產(chǎn)業(yè)保持基本不變。對于各省、市的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，筆者選用各省、市第三產(chǎn)業(yè)值占GDP的比重（以下簡稱為第三產(chǎn)業(yè)占比）來衡量。即：第三產(chǎn)業(yè)值占GDP的比重＝第三產(chǎn)業(yè)值／GDP

（3）高中以上文化的勞動力占勞動力比重。教育規(guī)模的擴大可以提高人們的文化素養(yǎng)，而居民文化素養(yǎng)的提高則是城鎮(zhèn)化的目標和愿景之一。美國經(jīng)濟學(xué)家米凱•吉瑟的研究證明：在農(nóng)村地區(qū)，教育水平每提高10％，將多誘導(dǎo)6％～7％的農(nóng)民遷出農(nóng)業(yè)。對于人力資本意識的喚醒，則采用各省、市高中以上文化勞動力占勞動力的比重來衡量（以下簡稱為高中以上文化勞動力占比）。

（4）農(nóng)業(yè)保險保費收入。反映省份農(nóng)業(yè)保險需求水平的指標是農(nóng)業(yè)保險保費收入。由于先是考察各省的農(nóng)業(yè)保險保費收入的時間序列，因此，研究中沒有采用保險密度和保險深度對農(nóng)業(yè)保險保費收入進行量綱化。

二、統(tǒng)計分析

1．數(shù)據(jù)來源本研究中各省的農(nóng)業(yè)保險收入

來自于2006～2013年《中國保險統(tǒng)計年鑒》。各省城鎮(zhèn)人口的工資性收入和經(jīng)營性收入、第三產(chǎn)業(yè)值、高中文化以上的勞動力均來自于2003～2013年的《中國統(tǒng)計年鑒》。

2．統(tǒng)計分析

（1）省份的農(nóng)業(yè)保險需求變化。摘自2013年的《中國保險年鑒》，因為數(shù)據(jù)較多，只選取了由北到南的5個?。ㄊ校┰?005～2012年間其農(nóng)業(yè)保險保費的收入數(shù)據(jù)，全國范圍內(nèi)各省的農(nóng)業(yè)保險保費收入都呈現(xiàn)出逐年增長的景況。不同省份的增長速度與增長水平有著較大差異。黑龍江、安徽、湖南省保費增長較快且水平較高，北京市與海南省農(nóng)險保費收入增長平緩且水平不高。同時，不同省份的農(nóng)業(yè)保險保費收入較早期水平出現(xiàn)了較大的“跳躍”，回歸分析很難去涵蓋不同省份的發(fā)展變化，因此，選用相關(guān)系數(shù)度量農(nóng)業(yè)保險需求與三大因素的關(guān)系。

（2）相關(guān)性分析。利用皮爾遜相關(guān)系數(shù)計算農(nóng)業(yè)保險需求與流轉(zhuǎn)意愿、第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重和教育水平的相關(guān)系數(shù)，相關(guān)系數(shù)越接近于1，相關(guān)程度越高，其絕對值可以比較不同現(xiàn)象相關(guān)程度的高低。

三、結(jié)論與分析

全國各省市農(nóng)業(yè)保險保費收入是逐年增長的。但增長的方式和增長的水平存在著顯著性地差異。從各?。ㄊ校┑钠栠d相關(guān)系數(shù)來看，大多數(shù)省（市）的土地流轉(zhuǎn)意愿與農(nóng)業(yè)保險保費收入的相關(guān)性并不強，只有黑龍江省、浙江省、湖南省等幾個省份的系數(shù)達到了顯著相關(guān)的水平并不能很好地驗證假設(shè)2的猜想；對于第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重與農(nóng)業(yè)保險需求的相關(guān)性有著較大差異，近似呈現(xiàn)出兩極分化的特點，有些省、市的相關(guān)性較高，有些省、市的相關(guān)性較弱；除廣西、貴州外，其余省份的高中以上文化勞動力占勞動力的比重與農(nóng)業(yè)保險保費收入存在著高度的相關(guān)性。對于以上結(jié)論分析如下：

1．原有農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟發(fā)展方式

高農(nóng)業(yè)保險保費收入水平的幾個省份，如內(nèi)蒙古、黑龍江等都有著厚重的農(nóng)牧業(yè)基礎(chǔ)，有著廣泛的種植或牧養(yǎng)面積，且這些省份的經(jīng)濟發(fā)展對于第一產(chǎn)業(yè)的依賴較大。

2．土地流轉(zhuǎn)因素土地流轉(zhuǎn)因素

對于農(nóng)業(yè)保險需求的影響并沒有假設(shè)中的那么大?？赡苁艿揭韵略虻挠绊懀阂皇侵饾u消失的土地紅利。在土地紅利上，下降了太多。城市中心城區(qū)的土地被賣得差不多了。有數(shù)據(jù)表明，中國城市人均居住面積已達到33平方米，農(nóng)村人均居住面積為37平方米，再過兩年，中國城市人均居住面積會超過農(nóng)村人均居住面積，農(nóng)村的土地資源優(yōu)勢正在逐漸消失。再者，中國農(nóng)村的土地紅利價值低微，因為現(xiàn)今農(nóng)村實行的集體土地制，缺乏基礎(chǔ)設(shè)施的農(nóng)村土地成本非常低廉。二是現(xiàn)今土地流轉(zhuǎn)的制度并不完善。土地流轉(zhuǎn)雖然帶來了很多積極的變化，但也存在土地用途改變、保障機制不健全、運作欠規(guī)范等問題。三是土地流轉(zhuǎn)的后續(xù)安排欠缺。如土地流轉(zhuǎn)必然使得土地集中化，大量勞動力被釋放出來。如何解決這部分勞動力亦是一個嚴峻的問題。

3．農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化因素

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化表現(xiàn)為第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重的上升，許多省、市的農(nóng)業(yè)保險需求增長與之存在較高的相關(guān)性。山西、江西、河南、福建、貴州、甘肅、新疆等地都表現(xiàn)出較低的系數(shù)，除福建省外，其余省、市的發(fā)展動力和所依托的產(chǎn)業(yè)模式相關(guān)，我們可以發(fā)現(xiàn)，這些省、市的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度并不高，只有0．3％～0．5％。不同省份的工業(yè)化水平或者說發(fā)展階段不同，因此，第三產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展乃至農(nóng)業(yè)保險的推動就有所差別，這個因素許多學(xué)者都有研究。

4．人力資本意識的喚醒

人力資本意識的喚醒與農(nóng)業(yè)保險需求的水平有著高度相關(guān)性。人們教育水平的提高對于農(nóng)業(yè)保險需求有著高度相關(guān)性，但同時我們也應(yīng)意識到，教育也具有“遷出效應(yīng)”。許多受到高等教育的人們會對生活環(huán)境提出更高的要求，大多會在學(xué)成之際，去大城市尋求更多的工作薪水待遇與深造機會。由此造成大城市人才的聚集和小城市人才的流失，從而拉大地區(qū)間的經(jīng)濟發(fā)展水平。

四、政策建議由以上結(jié)論提出如下建議：

1．因地制宜發(fā)展

農(nóng)業(yè)保險黑龍江、新疆等農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好的省、區(qū)，土地流轉(zhuǎn)對農(nóng)業(yè)保險的發(fā)展還存在一定的作用，應(yīng)制定相關(guān)法律法規(guī)引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)；現(xiàn)代化程度高的如北京市、上海市和海南省等，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和教育的普及對于農(nóng)業(yè)保險的發(fā)展作用性較強。但教育是一個周期較長回報較慢的育才途徑，應(yīng)盡早開展教育改革，特別是貧困地區(qū)的教育。

2．適應(yīng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化需要

篇3

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)；農(nóng)村經(jīng)濟；土地資源。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基本內(nèi)涵和背景

（一）土地流轉(zhuǎn)的基本內(nèi)涵。土地流轉(zhuǎn)，從嚴格意義上講即農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。土地的流轉(zhuǎn)，本質(zhì)上是農(nóng)戶對所擁有的集體土地承包經(jīng)營權(quán)的交易。從法律角度來理解，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)是一種從集體土地所有權(quán)中分離出來的土地產(chǎn)權(quán)，屬于一種相對獨立的土地他物權(quán)，具有一般物權(quán)的獨占性與排他性，即農(nóng)戶依法享有對承包的集體土地的排他性占有、使用、收益以及處分處置的權(quán)利。從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)的角度分析，土地流轉(zhuǎn)包括核心產(chǎn)權(quán)讓渡的土地流轉(zhuǎn)和核心產(chǎn)權(quán)保留下的土地流轉(zhuǎn)兩大類，現(xiàn)實中的土地流轉(zhuǎn)實際上就是土地物權(quán)關(guān)系互為基礎(chǔ)變動的過程。在我國現(xiàn)行的土地制度中，以物權(quán)對象的土地流轉(zhuǎn)形式包括土地轉(zhuǎn)讓、繼承和抵押等，即以土地使用權(quán)為對象的土地流轉(zhuǎn)；以債權(quán)為對象的土地流轉(zhuǎn)的典型形式有土地轉(zhuǎn)包、土地租賃、土地入股等，即以土地經(jīng)營權(quán)為對象的土地流轉(zhuǎn)。從農(nóng)學(xué)角度講，土地流轉(zhuǎn)是地權(quán)中使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，不是土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)。只有這一內(nèi)涵界定明確，才能保證各種交易行為合法且無所障礙，從而實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)主體的基本利益，即農(nóng)民的利益。

（二）土地流轉(zhuǎn)問題的產(chǎn)生背景。目前，各地農(nóng)村已經(jīng)實行了第二輪土地延包，土地承包期延長30年不變。家庭承包經(jīng)營責任制的實行，曾使農(nóng)村經(jīng)濟獲得了迅速的發(fā)展，出現(xiàn)了農(nóng)村發(fā)展的第一次飛躍。但若干年后，在第二輪土地延包過程中我們也發(fā)現(xiàn)，隨著農(nóng)業(yè)比較效益的下降，部分農(nóng)產(chǎn)品市場疲軟，價格低迷，出現(xiàn)了為增加收入農(nóng)村部分勞動力向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和農(nóng)村勞動力大規(guī)?？鐓^(qū)城流動的新情況。加之分散經(jīng)營土地的成本居高不下造成農(nóng)民土地負擔過重，使農(nóng)村土地撂荒現(xiàn)象日益加劇，家庭承包責任制的負向效應(yīng)已顯露出來。

二、實行土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求

（一）土地的"三權(quán)分離"為土地流轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。家庭承包經(jīng)營制的推行實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的集體所有權(quán)、家庭承包權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的分離。而正是這種"三權(quán)分離"的土地制度為"明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活經(jīng)營權(quán)"奠定了堅定的基礎(chǔ)。土地的發(fā)包方為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，根據(jù)《中華人民共和憲法》第十條的規(guī)定，"農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有"。農(nóng)民作為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，一方面承包集體土地體現(xiàn)了農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的一種權(quán)力，另一方面農(nóng)民放棄承包土地的經(jīng)營權(quán)而獲得一定收益，則是土地集體所有制的產(chǎn)權(quán)利益在農(nóng)民身上的一種體現(xiàn)?！吨腥A人民共和國土地承包法》明確規(guī)定，農(nóng)民作為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟組織發(fā)包的農(nóng)村土地。國家保護承包方的土地經(jīng)營權(quán)，任何組織和個人不得侵犯。同時國家保護承包為依法、自愿、有償?shù)剡M行土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)?？梢?，承包戶完全可以在堅持土地集體所有權(quán)和農(nóng)戶承包權(quán)的前提下，開展土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。"三權(quán)分離"的農(nóng)村土地制度是中國特色土地制度的創(chuàng)新，它較好地實現(xiàn)了農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，是現(xiàn)階段正確處理穩(wěn)定土地承包制與開展土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系的原則。

（二）實行土地流轉(zhuǎn)是市場經(jīng)濟的客觀要求。在市場經(jīng)濟的競爭環(huán)境下，比較效益或機會成本是資源和生產(chǎn)要素流動與配置的首要原則。在比較效益和機會成本的引導(dǎo)下，通過要素的不斷流動和資源的重新優(yōu)化組合，使要素所有者最終獲得效益的最大化。土地是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本要素，實行土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益和市場經(jīng)濟的客觀要求。

在傳統(tǒng)的計劃體制下，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地由集體統(tǒng)一經(jīng)營，農(nóng)民作為集體成員參與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)民的收入由集體統(tǒng)一評工計分來決定，農(nóng)民不具有自行配置生產(chǎn)要素的權(quán)利，不能根據(jù)比較效益或機會成本的原則來安排自己的勞動時間或流動到更適合的就業(yè)領(lǐng)域。家庭承包制的推行，使農(nóng)民在很大程度上具有了自行配置生產(chǎn)要素、安排勞動時間、選擇適當就業(yè)領(lǐng)域的權(quán)利。在比較效益原則導(dǎo)向下，一部分勞動力和勞動時間向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而為土地的流轉(zhuǎn)創(chuàng)造了條件。

（三）土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需要。生產(chǎn)關(guān)系必須符合生產(chǎn)力發(fā)展的需要，農(nóng)村的土地制度必須符合農(nóng)村經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展和農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，使許多農(nóng)民有了穩(wěn)定的農(nóng)業(yè)以外的就業(yè)渠道和收入來源。一部分農(nóng)民在農(nóng)業(yè)稅和政府處罰拋荒行為的雙重支出的壓力下，開始自發(fā)地把土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給別的農(nóng)民耕種。農(nóng)民首創(chuàng)土地流轉(zhuǎn)的最初動因就是為了解決耕地拋荒和粗放經(jīng)營的問題。而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)要求的規(guī)模化經(jīng)營，更是進一步推動了土地流轉(zhuǎn)的進行。

三、實行土地流轉(zhuǎn)有力地促進了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展

（一）土地流轉(zhuǎn)較好地解決了土地拋荒和粗放經(jīng)營的問題，促進了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)?；?jīng)營，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的效益。人多地少是我國的基本國情，家庭分散經(jīng)營更導(dǎo)致了土地經(jīng)營的小規(guī)?；?，形成對現(xiàn)行土地制度合理性的最大挑戰(zhàn)。通過土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地的優(yōu)化配置，完善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素市場，使土地的經(jīng)營規(guī)模得以不斷擴大，較好地解決了耕地拋荒和粗放經(jīng)營的問題，有力地促進了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，提高了農(nóng)業(yè)?；潭群彤a(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平，提高了土地規(guī)模化和集約化經(jīng)營的水平，提高了農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率。

（二）土地流轉(zhuǎn)進一步促進了農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，推進了農(nóng)村城市化和現(xiàn)代化的發(fā)展。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機制的建立，改變了部分農(nóng)民"亦工亦農(nóng)、亦商亦農(nóng)"的兼業(yè)化狀態(tài)，提高了農(nóng)業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；?，促進了農(nóng)村勞動力的分工分業(yè)，使經(jīng)商打工辦企業(yè)的人能安心工作，解除了土地對這些農(nóng)民的束縛，進一步促進了農(nóng)村勞動力向非產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，向城鎮(zhèn)集聚，推動了城市化和現(xiàn)代化進程。

（三）土地流轉(zhuǎn)有利于增強農(nóng)業(yè)市場主體的活力，提高農(nóng)業(yè)市場化水平。土地流轉(zhuǎn)有助于培育一大批新型農(nóng)民以規(guī)?；?jīng)營參與市場競爭；有助于各類工商企業(yè)介入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，增強農(nóng)業(yè)市場主體的活力和抗御市場風險的能力；有利于提高農(nóng)業(yè)科技的應(yīng)用和推廣水平，并且以現(xiàn)代企業(yè)理念經(jīng)營農(nóng)業(yè)；有利于催生和培育各類農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，發(fā)展各類農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織，提高農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營程度。特別是在加入WTO的形勢下，通過土地流轉(zhuǎn)，使農(nóng)業(yè)在更廣闊的空間內(nèi)聚集各種要素，推進科技創(chuàng)新和技術(shù)進步，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民的組織化程度，提高農(nóng)業(yè)的市場競爭力。

（四）土地流轉(zhuǎn)有利于土地價值的顯性化，切實保護農(nóng)民土地承包的收益權(quán)。在穩(wěn)定承包關(guān)系的前提下，通過市場機制，推行土地承包經(jīng)營權(quán)的有償流轉(zhuǎn)，使農(nóng)戶在轉(zhuǎn)讓承包土地經(jīng)營權(quán)的同時，取得了一定的轉(zhuǎn)讓收入，從而使農(nóng)民對土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的價值得到充分體現(xiàn)，實現(xiàn)土地的增值，增加農(nóng)民收入，保護了農(nóng)民的切身利益。

四、必須堅持合理有效地促進土地流轉(zhuǎn)

（一）充分利用土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在動力，促進土地流轉(zhuǎn)。一是正確處理土地流轉(zhuǎn)各方的經(jīng)濟利益關(guān)系，盡量滿足各方的利益要求和收益預(yù)期。二是要積極推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的發(fā)展，鼓勵工商企業(yè)、個體大戶、外商投資農(nóng)業(yè)，建設(shè)公司式的農(nóng)業(yè)和莊園式的農(nóng)業(yè)，以獲得規(guī)模經(jīng)營效益。土地產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、規(guī)模經(jīng)營是農(nóng)民進入市場，有效參與市場競爭的重要經(jīng)營形式，而當前真正有能力進行規(guī)模經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的則大部分是一些涉農(nóng)企業(yè)和個體經(jīng)營大戶，這就要求在推進土地流轉(zhuǎn)的過程中一方面要照顧經(jīng)營者的利益，另一方面也要照顧農(nóng)戶的利益，做到有償流轉(zhuǎn)、以法規(guī)范，因地制宜、科學(xué)有序。

（二）深化農(nóng)村土地承包制度改革，促進農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)。實施家庭承包經(jīng)營，穩(wěn)定土地承包關(guān)系是我國農(nóng)村經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)育的一項基本政策和經(jīng)營制度，必須長期堅持。但是在目前市場經(jīng)濟的條件下，需要進一步深化與完善。具體思路是：強化集體的土地所有權(quán)，最大限度地放活承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。一是在外流勞動力較多、二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的地方，要改變農(nóng)戶分散承包土地的經(jīng)營格局，允許集體將土地調(diào)整集中連片，向社會公開發(fā)包。二是將土地這一基本的生產(chǎn)要素商品化。家庭承包責任制實施以來，農(nóng)村土地在很大程度上有著生產(chǎn)資料和社會福利保障的雙重性質(zhì)，從而形成土地平均分配的格局。但是，在市場經(jīng)濟的條件下，農(nóng)民被推向了市場，土地的這一雙重性質(zhì)應(yīng)該隨之改變，要將土地作為商品價格化，即按不同等級確定土地的市場價格，按照價格規(guī)律實現(xiàn)土地的合理配置。

篇4

1.土地流轉(zhuǎn)是對傳統(tǒng)土地制度的改革和完善。傳統(tǒng)的家庭聯(lián)產(chǎn)承包制在實行中出現(xiàn)了一些弊端，比如，其土地使用權(quán)內(nèi)涵模糊，缺乏有效的法律保護；容易造成土地集中所有和農(nóng)戶承包權(quán)之間的矛盾，容易造成土地的細碎化經(jīng)營等，這些弊端已導(dǎo)致了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟增長效率低，農(nóng)村現(xiàn)代化步伐明顯減慢，加劇了農(nóng)村和城鎮(zhèn)之間的差距。由此可見，傳統(tǒng)的家庭聯(lián)產(chǎn)承包制已經(jīng)不能適應(yīng)社會的發(fā)展需求，在現(xiàn)在農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展中具有阻礙作用。所以，實行土地流轉(zhuǎn)制度是對舊的土地制度的一種創(chuàng)新和發(fā)展。

2.土地流轉(zhuǎn)可以調(diào)整農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)﹑便于規(guī)?；?jīng)營﹑提高生產(chǎn)效率。據(jù)張玲表明，我國人均耕地只有0.106hm2(等于已廢除的舊計量單位1.59畝)，這個數(shù)據(jù)只相當于世界人均耕地的44%，這說明我國的耕地面積很少，而且由于我國自然的地勢地貌特點，土地表現(xiàn)出水土流失嚴重，耕地沙化嚴重，耕地問題日益突顯出來。這將更需要我們提高對土地的利用率。然而，傳統(tǒng)的土地制度，可以為農(nóng)民提供耕地，但是大部分農(nóng)民缺乏科技知識，不能很好的發(fā)揮土地生產(chǎn)力；除此之外，由于利益的驅(qū)使，進城打工的人數(shù)不斷增長，這樣導(dǎo)致留在農(nóng)村種地的人是一些弱勢群體，這將大大的降低了土地資源的利用。土地流轉(zhuǎn)是推動農(nóng)業(yè)走向規(guī)?；?jīng)營的一條合理的路徑，它可以促進資源的合理利用和優(yōu)化配置，能夠產(chǎn)生交易收益效應(yīng)，即通過土地交易性提高來增加土地投資價值；還可以產(chǎn)生邊際產(chǎn)出拉平效應(yīng)，即實現(xiàn)土地由邊際產(chǎn)出低向邊際產(chǎn)出高的農(nóng)戶手中轉(zhuǎn)移，從而提高資源配置效率;土地流轉(zhuǎn)也必然促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)走向規(guī)?；萍蓟畔⒒彤a(chǎn)業(yè)化的道路，從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)粗放式的投入產(chǎn)出方式走向集約型的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率和效益。

3.土地流轉(zhuǎn)是縮小城鎮(zhèn)之間差距的有效途徑。隨著中國經(jīng)濟快速發(fā)展，農(nóng)村城鎮(zhèn)化趨勢不斷增強，農(nóng)村剩余勞動力將向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)入，大量土地將閑置，撂荒的現(xiàn)象將更加嚴重，這將進一步影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益。因此，合理的土地流轉(zhuǎn)制度合理的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，不僅實現(xiàn)從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，由個體經(jīng)濟落后的小規(guī)模經(jīng)營方式向生產(chǎn)合作經(jīng)濟先進的規(guī)?；?jīng)營方式轉(zhuǎn)變，提高信息和科技含量，降低生產(chǎn)成本，而且能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的最優(yōu)化配置，產(chǎn)生交換價值，實現(xiàn)農(nóng)民增收，從而為進一步縮小城鄉(xiāng)差距奠定基礎(chǔ)。

4.土地流轉(zhuǎn)可以實現(xiàn)農(nóng)村勞動力的有效轉(zhuǎn)移，加快城鎮(zhèn)化。傳統(tǒng)的土地制度是以每戶為單位的小規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營方式，這制約著我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展；同時，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，傳統(tǒng)制度也將使農(nóng)民難以擺脫土地的束縛，阻礙農(nóng)民向城市轉(zhuǎn)移，不利于城市化的發(fā)展。隨著土地流轉(zhuǎn)制度是實施，大量剩余的農(nóng)村勞動力可以從土地中“解放”出來，自愿轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)工作。這樣一方面，可增加由于農(nóng)民的收入，另一方面，為城鎮(zhèn)化建設(shè)和發(fā)展提供了持續(xù)有效的勞動力?？梢?，土地流轉(zhuǎn)將成為實現(xiàn)農(nóng)民增收和城市化的雙贏局面的基礎(chǔ)。

二、土地流轉(zhuǎn)中可能出現(xiàn)的問題及對策

1.土地流轉(zhuǎn)缺乏相應(yīng)的法律保障。土地流轉(zhuǎn)制度難以有效實施最關(guān)鍵的問題是缺乏相應(yīng)的法律保障。在我國目前還沒有制定統(tǒng)一的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法，并且現(xiàn)有的法律法規(guī)比較模糊，沒有明確農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，流轉(zhuǎn)范圍，土地用途等等，這將導(dǎo)致了土地流轉(zhuǎn)不能夠順利進行。因此，健全土地法律法規(guī)制定和相應(yīng)的管理機制是保障土地流轉(zhuǎn)順利進行的重要條件。

2.應(yīng)重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的供求意愿。曹建華等人對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)供求意愿研究得出，目前農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)意愿很低,減免農(nóng)業(yè)稅和糧食補貼降低了農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)意愿,提高了從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的積極性；然而，通過土地流轉(zhuǎn)租金的提高會增加農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)意愿度。因此，要順利實施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須要協(xié)調(diào)好土地的供求關(guān)系，以此來提高農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的意愿。

3.健全土地流轉(zhuǎn)后的農(nóng)民的社會保障。土地流轉(zhuǎn)后，農(nóng)民雖然可以有其他收入，但是沒有社會的保障也將不能使農(nóng)民安心生活。因此，政府部門必須為農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)做好保障服務(wù)，以解決農(nóng)民的后顧之憂。當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)最關(guān)鍵工作就是加強政府投入力度，做到政府公共財政支出向農(nóng)村社會保障制度傾斜，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，實現(xiàn)城鄉(xiāng)社會保障服務(wù)的均等化和高效化，尤其是要盡快建立和健全覆蓋全體農(nóng)民的養(yǎng)老保險制度;對于實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)后的農(nóng)民應(yīng)做好跟蹤服務(wù)，確保他們能夠順利在其他領(lǐng)域充分就業(yè)，獲得較高的工資收入。

篇5

十明確提出要進行城一體化建設(shè)，對我國農(nóng)村的發(fā)展進行了部署，給予農(nóng)民應(yīng)有的權(quán)利和利益，三農(nóng)問題得到更大的重視，土地流轉(zhuǎn)成為解決“三農(nóng)”問題的重要組成部分。隨著經(jīng)濟的社會的發(fā)展，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也出現(xiàn)了很多新的問題和趨勢，在我國經(jīng)濟比較發(fā)達的農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度又呈現(xiàn)出土地流轉(zhuǎn)價格更加合理、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)更加規(guī)范化、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)逐漸市場化和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式多元化等新的特點。通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)可以很大程度上提高農(nóng)村土地的利用效率，帶來巨大規(guī)模效應(yīng)，促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程。

1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的意義

在農(nóng)村土地是農(nóng)民生活的基本保障，是農(nóng)民重要的生產(chǎn)和生活資料。我國在改革開放之后，第二、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化和機械化水平不斷提高，由于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的收益明顯比第一產(chǎn)業(yè)收益大，導(dǎo)致農(nóng)村勞動力大量流向城市，轉(zhuǎn)移的速度越來越快，轉(zhuǎn)移的規(guī)模越來越大。農(nóng)村土地不可避免的進行流轉(zhuǎn)，在進行土地流轉(zhuǎn)過程中，出現(xiàn)了農(nóng)民參與積極性不高、土地利用效率低下、缺少進行土地流轉(zhuǎn)的動力等問題，這些問題的出現(xiàn)很大程度上影響了我國土地流轉(zhuǎn)市場的正常、健康發(fā)展。

我國的土地流轉(zhuǎn)是伴隨著經(jīng)濟技術(shù)發(fā)展的必然結(jié)果。我國是個農(nóng)業(yè)大國，國家對“三農(nóng)”問題一直高度關(guān)注，十七屆三中全會《決定》，允許農(nóng)民采取各種方式對自由耕地進行流轉(zhuǎn)，并且作為下一個農(nóng)村工作的重點。所以，推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制的發(fā)展是可以很大程度上解決“三農(nóng)”問題，調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進城鄉(xiāng)一體化進程，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，具有重大現(xiàn)實意義。進行東村土地流轉(zhuǎn)研究有以下幾方面重大意義。

有利于增加農(nóng)民收入，發(fā)揮農(nóng)民的主體地位。農(nóng)業(yè)的發(fā)展必須尊重農(nóng)民，給農(nóng)民自由支配、選擇的權(quán)利，調(diào)動農(nóng)民進行農(nóng)業(yè)的積極性和主動性，提高農(nóng)民收入；能夠提高農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率，促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。進行集約、規(guī)?；a(chǎn)可以提高生產(chǎn)效率，隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)得到了飛速發(fā)展，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中大量使用性能先進的農(nóng)業(yè)機械設(shè)備，土地流轉(zhuǎn)可以把多余的農(nóng)村人口解放出來，降低單位土地的生產(chǎn)成本，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化；能夠明晰產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)土地更高的價值。土地是一種的生產(chǎn)資源，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的要素，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)通過精耕細作實現(xiàn)土地價值，隨著土地流轉(zhuǎn)模式的發(fā)展，可以促進農(nóng)村多余勞動力轉(zhuǎn)移，增加農(nóng)民收入，提高土地的利用效率；創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式。通過土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展，可以根據(jù)各地區(qū)的實際情況，創(chuàng)新適合本地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)模式，對土地流轉(zhuǎn)進行探索，積累有益經(jīng)驗，形成土地流轉(zhuǎn)制度，從而為土地流轉(zhuǎn)提供制度保障。

2 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

2.1 土地流轉(zhuǎn)的過程更加市場化

目前，農(nóng)村土地已經(jīng)慢慢出現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)市場，土地進行流轉(zhuǎn)不僅可以提高土地使用的“公平”和“效率”，也能促進農(nóng)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代化。通過價格、合同等形式，把農(nóng)戶分散、閑余的土地進行收集，通過市場化競爭，企業(yè)通過合理的價格對土地進行開發(fā)和利用，推動對農(nóng)業(yè)進行開發(fā)的進程，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的效率，避免了土地的浪費。

2.2 土地流轉(zhuǎn)價格更加合理

在早期的土地流轉(zhuǎn)時，由于市場信息閉塞，流轉(zhuǎn)的范圍很小，農(nóng)戶不能對土地的價格進行合理判斷，土地流轉(zhuǎn)競爭者少，土地流轉(zhuǎn)時價格較低。最近些年來，隨著政府和村集體協(xié)調(diào)力度的加大，土地能夠以較高的價格進行流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)的價格受到經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營的效益、糧食價格等因素的影響，通過市場化土地流轉(zhuǎn)，優(yōu)化了土地資源使用，提高了農(nóng)民收入，也為工業(yè)和服務(wù)業(yè)提供了大量勞動力。

2.3 土地流轉(zhuǎn)的工作更加規(guī)范

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，市場經(jīng)濟深入人心。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在村集體和政府的推動下，進行土地流轉(zhuǎn)宣傳，進行簽訂項目等工作，土地流轉(zhuǎn)更加規(guī)范化。簽訂合同有了規(guī)范的程序和步驟，土地合同的簽訂，改變了傳統(tǒng)土地流轉(zhuǎn)的方式。土地的公平性原則，流轉(zhuǎn)雙方的責任、義務(wù)等得到了很好地體現(xiàn)，農(nóng)民的利益得到了保障，土地流轉(zhuǎn)有了法律保障。

3 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中存在的問題

3.1 土地流轉(zhuǎn)人或主體不明確

在進行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，農(nóng)民可以對土地的經(jīng)營權(quán)進行流轉(zhuǎn)，但土地的所有者是農(nóng)村村民委員會、經(jīng)濟合作組織等，農(nóng)民自行對土地進行流轉(zhuǎn)使得土地的主體邊界模糊，由于各方面原因使得村民對土地的所有權(quán)產(chǎn)生爭議，導(dǎo)致各種矛盾產(chǎn)生。

3.2 土地流轉(zhuǎn)形式比較分散

現(xiàn)階段土地流轉(zhuǎn)的形式比較單一，農(nóng)民對土地的流轉(zhuǎn)大多數(shù)小規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，難于形成規(guī)模效應(yīng)，使土地經(jīng)營效益低下。進行土地流轉(zhuǎn)的目的使農(nóng)業(yè)實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，流轉(zhuǎn)的形式應(yīng)是多元化的，現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)形式過于單一。在農(nóng)村，由于一部分青年勞動力出門打工，并未在城市找到可以長期從事的安穩(wěn)工作，自有承包地自然流轉(zhuǎn)到其他村民手中。

3.3 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)無序

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)要高效進行，必須能夠及時進行土地流轉(zhuǎn)相關(guān)信息的交換，需要能夠提供準確高效的信息交流平臺，由于農(nóng)村信息化程度較低，對土地進行大規(guī)模、低成本流轉(zhuǎn)比較困難，散戶缺少對土地流轉(zhuǎn)的有效途徑。另一方面，需要土地的需求者不能方便獲得土地流轉(zhuǎn)信息，土地大規(guī)模流轉(zhuǎn)成本高，土地需求者找不到土地供給者，造成土地供求失衡。需要土地的單位，收集大規(guī)模土地的成本過高，沒有足夠的時間和精力與農(nóng)戶進行談判，同時，擁有土地的農(nóng)戶有缺乏大客戶信息，責任田數(shù)量較少，不愿意主動聯(lián)系客戶進行土地流轉(zhuǎn)。

3.4 沒有完善的土地流轉(zhuǎn)保障體系

現(xiàn)階段，我國的土地流轉(zhuǎn)制度還不夠健全，社會保障跟不上，農(nóng)村地區(qū)的社會保障比較落后，對于一部分人來說土地一就是生活收入來源的一部分，土地對保障農(nóng)民生活依舊很重要，進行流轉(zhuǎn)時農(nóng)民期望的費用比較高，如果流轉(zhuǎn)費用低于農(nóng)民的預(yù)期，農(nóng)民就不愿意進行土地流轉(zhuǎn)。

4 解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的對策

4.1 明確農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)

由于土地的各種權(quán)利主體地位不明確，導(dǎo)致在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)各種問題。我國實行的土地制度，在產(chǎn)權(quán)方面主要體現(xiàn)3種情況：農(nóng)民可以對土地的經(jīng)營權(quán)進行自由流轉(zhuǎn)；農(nóng)民可以以戶為單位對土地進行承包；農(nóng)村集體擁有農(nóng)村土地的所有權(quán)。農(nóng)村土地出現(xiàn)了“三權(quán)分離”的現(xiàn)象，農(nóng)民可以在承包期內(nèi)對土地的生產(chǎn)經(jīng)營獲取收益，可以把土地的經(jīng)營權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，自己本身不進行經(jīng)營，農(nóng)民擁有承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)，村集體擁有所有權(quán)，這種局面，使得土地成了農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)，而不是對集體的債權(quán)。所以，進行土地流站必須對這種情況進行改革，明確農(nóng)民的主體地位，使農(nóng)民擁有永久性土地歸屬權(quán)。

4.2 保障土地流轉(zhuǎn)的合法權(quán)利

實行土地流轉(zhuǎn)，采用市場機制發(fā)揮市場的作用，給土地流轉(zhuǎn)帶來了較好的運行效果，提高了農(nóng)民受益，但是土地的管理不夠合理，帶來了很多生態(tài)、環(huán)境、資源等方面的不利影響。土地的產(chǎn)權(quán)和治權(quán)存在漏洞。在進行土地供求調(diào)節(jié)、產(chǎn)權(quán)屬性等方面，需要明確三者之間的關(guān)系，完善合理的結(jié)構(gòu)，處理好土地流轉(zhuǎn)過程中的各種關(guān)系，保障農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)方面應(yīng)有的權(quán)利。

4.3 管控農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織

農(nóng)村土地中介組織，可以加快信息交流，有利于土地供求調(diào)節(jié)。在對農(nóng)村中介組織進行管理時，要逐步進行完善，使中介組織能夠滿足市場化運行的要求和國家對農(nóng)村土地宏觀調(diào)控的要求，建立一個合適的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制，發(fā)揮市場機制對土地流轉(zhuǎn)的促進作用。

4.4 完善農(nóng)村社會保障機制

通過完善社會保障制度，解決農(nóng)民沒有土地后的生存問題，拓寬農(nóng)民的創(chuàng)收渠道，解決農(nóng)民的生存問題。主要從2個方面進行完善。完善農(nóng)村的社會保障機制，完善農(nóng)村的社會醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等各種生活保障，解決農(nóng)民把土地流轉(zhuǎn)出去后的各種生活保障問題。在經(jīng)濟發(fā)展的推動下，對各項制度進行完善，推動社會保障機制改革；政府通過吸引企業(yè)，通過辦廠擴大農(nóng)村人口就業(yè)，引導(dǎo)農(nóng)民通過多種渠道實現(xiàn)就業(yè)，保障農(nóng)民收入，解決農(nóng)民生存問題。

4.5 建立有利的法制環(huán)境

現(xiàn)階段我國的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)不夠健全，不能完全適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展。國家有關(guān)部門完善法律環(huán)境，明確與土地流轉(zhuǎn)相關(guān)各方的權(quán)利和利益，保證在自愿、公平、互利原則上，保證農(nóng)民的利益，開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，調(diào)動農(nóng)民的積極性，完善土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)流程和出現(xiàn)糾紛解決機制。

篇6

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民，制度

 

近年來，隨著中央一系列支農(nóng)惠農(nóng)政策出臺，農(nóng)村經(jīng)濟不斷發(fā)展，農(nóng)村勞動力大規(guī)模向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，進一步促進了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。為正確把握黨的十七屆三中全會《關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》精神，準確了解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，我們對蒙陰縣土地流轉(zhuǎn)情況進行了調(diào)研，調(diào)研情況如下：

1.蒙陰縣土地流轉(zhuǎn)的基本情況

蒙陰縣總面積1605平方公里，其中山地丘陵占94%，現(xiàn)轄9鎮(zhèn)2鄉(xiāng)、587個行政村、53萬人口，其中農(nóng)業(yè)人口46萬。現(xiàn)有耕地面積54萬畝。目前，全縣參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶數(shù) 10.7萬戶，流轉(zhuǎn)面積98萬畝，占耕地總面積的4.9 %。

在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，蒙陰縣土地流轉(zhuǎn)存在的主要形式主要有5種。一是轉(zhuǎn)包。指原承包方將部分或全部土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給其他農(nóng)戶，承包方與發(fā)包方原承包關(guān)系不變。論文參考網(wǎng)。目前，這種形式是蒙陰縣土地流轉(zhuǎn)的主要形式，像常路鎮(zhèn)已成片承包300余畝屬于這種形式。全縣轉(zhuǎn)包流轉(zhuǎn)土地總面積31萬畝，占流轉(zhuǎn)總量的31.6%。二是轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓這種形式多發(fā)生在全面取消農(nóng)業(yè)稅之前，當前蒙陰縣這種土地流轉(zhuǎn)形式極少。三是互換。為方便農(nóng)戶耕種或流轉(zhuǎn)，對各自的土地經(jīng)營權(quán)進行交換。這種情況主要出現(xiàn)在戶與戶之間。這是土地流轉(zhuǎn)時期比較流行的方式。全縣都有不同程度的發(fā)生，但是數(shù)量較小，目前全縣互換土地1.2萬余畝，占流轉(zhuǎn)面積的1.2%左右。四是代耕。這種情況全縣涉及面較廣。主要是近幾年大部分勞力外出務(wù)工，有的甚至整戶外出，所導(dǎo)致的一種土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，代耕面積占22萬畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)面積的22.4%。五是出租。是目前比較規(guī)范，也是為各方所普遍接受的一種符合市場化規(guī)律的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式。論文參考網(wǎng)。論文參考網(wǎng)。全縣出租流轉(zhuǎn)土地面積 32萬余畝，占流轉(zhuǎn)總量的32.7%。

2.土地流轉(zhuǎn)的主要做法

由于土地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)民較廣，關(guān)系到農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村改革發(fā)展穩(wěn)定的大局。蒙陰縣遵照黨的農(nóng)村土地政策，按照上級要求，以農(nóng)民所需為出發(fā)點，結(jié)合各村實際，采取有效措施，積極開展引導(dǎo)，穩(wěn)步推進農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作。一是不折不扣地貫徹落實黨在農(nóng)村的基本經(jīng)濟制度，堅持在不變的前提下，把不改變土地性質(zhì)和用途作為先決條件，切實保障農(nóng)戶30年承包期的土地權(quán)益；二是按照“自愿、依法規(guī)范、有償”的原則，充分尊重農(nóng)民意愿，不下硬性指標，不搞強迫命令，不違背群眾意愿，不強行推進；三是嚴格遵循規(guī)定，充分保障雙方的主體地位，大力規(guī)范土地流轉(zhuǎn)申請、登記備案、公證各項程序，依法合理有序地進行土地流轉(zhuǎn)；四是把農(nóng)民利益放在第一位，保障農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益權(quán)，杜絕任何組織和個人擅自截留、扣繳和占用，確保農(nóng)民利益不受損害。

在推動流轉(zhuǎn)工作的方法上：一是鼓勵農(nóng)民以多種形式對土地進行流轉(zhuǎn)。前面提到的形式以及其他符合法律規(guī)定的形式都可以進行二是。通過廣泛宣傳，深入指導(dǎo)，營造土地流轉(zhuǎn)良好氛圍。三是進一步加強勞務(wù)輸出就業(yè)技能培訓(xùn)，促進農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。四是積極探索有效的流轉(zhuǎn)辦法，成片集中流轉(zhuǎn)承包土地，結(jié)合優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)實行集中開發(fā)。五是完善相關(guān)扶持政策措施，鼓勵企業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟合作組織參與土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。

3.存在的主要問題

從調(diào)查的情況看，蒙陰縣的土地流轉(zhuǎn)存在的問題主要表現(xiàn)在：

3.1土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范，農(nóng)民法律意識淡薄。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)多數(shù)流轉(zhuǎn)不簽訂合同或合同不規(guī)范，耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積98萬畝，10.7萬起，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同2萬起，占流轉(zhuǎn)起數(shù)的18.7 %，大部分土地流轉(zhuǎn)都沒有合同，更多的是口頭協(xié)議。即使有合同，也存在不規(guī)范、不完善之處，不規(guī)范的主要因素是農(nóng)民法律意識淡薄，自我保護意識不強，不知曉土地流轉(zhuǎn)的程序及相關(guān)手續(xù)；另外農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)期限較短，短期行為嚴重。農(nóng)民務(wù)工經(jīng)商收入不穩(wěn)定，農(nóng)民仍把土地作為經(jīng)營風險的退路，土地轉(zhuǎn)出方怕失去土地，所以大部分采取短期轉(zhuǎn)包的形式流轉(zhuǎn)土地，由于流轉(zhuǎn)期限較短，造成轉(zhuǎn)入戶在生產(chǎn)上的短期行為和掠奪式經(jīng)營，導(dǎo)致土壤肥力嚴重不足。

3.2土地流轉(zhuǎn)范圍窄，流轉(zhuǎn)收益少。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)多數(shù)農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)都是發(fā)生在親戚及鄰居之間，甚至有些是被動流轉(zhuǎn)。農(nóng)戶因無力耕種，導(dǎo)致土地質(zhì)量下降，有能力耕種的，因土地流轉(zhuǎn)渠道不暢通，轉(zhuǎn)入土地困難。土地無法向大戶和種田能手集中，土地流轉(zhuǎn)收益少。

3.3農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不規(guī)范，引發(fā)茅盾糾紛多。由于流轉(zhuǎn)雙方?jīng)]有簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，雙方權(quán)利、義務(wù)不明確，極易產(chǎn)生土地流轉(zhuǎn)茅盾糾紛，致使親戚、鄰里關(guān)系不和諧，有的甚至反目成仇。

3.4農(nóng)民地少致富難，集約化經(jīng)營難形成。全縣耕地總面積54萬畝，人均耕地僅1.17畝，戶均耕地3.86畝，農(nóng)戶承包土地最多的僅為3畝，最少的僅有0.4畝。由于戶均和人均擁有量小，多數(shù)農(nóng)戶視地如金，守田度日，不思務(wù)工、經(jīng)商之策，導(dǎo)致致富無門，與建設(shè)社會主義新農(nóng)村極不對稱；由于戶均耕地少，難以形成規(guī)模經(jīng)營，雖然國家和當?shù)卣雠_了一系列扶持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和促進規(guī)模經(jīng)營及農(nóng)機具購置補貼的好政策，但由于土地沒有經(jīng)過規(guī)范的流轉(zhuǎn)方式向大戶集中，導(dǎo)致規(guī)模小，農(nóng)機化程度較低，限制了農(nóng)業(yè)專業(yè)化生產(chǎn)，規(guī)?；?jīng)營，致使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)仍處于傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟。

4.幾點建議

4.1進一步廣泛深入宣傳引導(dǎo)，通過典型經(jīng)驗，示范勞動作用，分析比較效益，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為等方法。調(diào)動廣大農(nóng)民參與土地流轉(zhuǎn)的積極性，促進農(nóng)村土地合理有序流轉(zhuǎn)。

4.2培育和健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，健全土地流轉(zhuǎn)較為完善的登記、備案制度。鼓勵和引導(dǎo)中介組織依法開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介活動。完善合同管理，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為。在流轉(zhuǎn)主體雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，流轉(zhuǎn)合同報鎮(zhèn)相關(guān)部門鑒證、備案。

4.3建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的合理機制，強化管理和服務(wù)。加強具體指導(dǎo)幫助，及時幫助解決土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的困難和問題，加快土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)步伐。規(guī)范引導(dǎo)農(nóng)民依法、自愿、有償進行土地流轉(zhuǎn)，從源頭上化解農(nóng)村土地糾紛，通過構(gòu)筑縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組四級服務(wù)平臺，對農(nóng)民自行協(xié)商達成土地流轉(zhuǎn)協(xié)議并要求主管機關(guān)給予變更登記的，要做到有人辦理、限時辦理、辦就辦好的工作程序流程。

4.4加強農(nóng)民工社會保障體系建設(shè)。農(nóng)民剩余勞動力對土地的依賴性，一個重要原因是就業(yè)不成功，就可能失去經(jīng)濟來源，無法生活，所以經(jīng)常出現(xiàn)“離鄉(xiāng)不離地”的情況。為此，社會化的保障體系，像醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險等必須全面建立，降低農(nóng)村勞動力對土地的依賴性，從而實現(xiàn)有效的農(nóng)村土地的適度集中，便于實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營。

篇7

及其福利效應(yīng)研究”

《經(jīng)濟研究》工作論文第813號

隨著中國城市化、工業(yè)化進程加快以及服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，農(nóng)業(yè)部門勞動力已經(jīng)大規(guī)模向城鎮(zhèn)和非農(nóng)部門轉(zhuǎn)移，這引發(fā)了土地資源重新配置的需求。

一方面從事非農(nóng)生產(chǎn)活動的農(nóng)戶沒有時間耕種自己的土地，另一方面農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率高且想擴大生產(chǎn)規(guī)模的農(nóng)戶卻得不到土地，造成了農(nóng)業(yè)效率與農(nóng)民福利的巨大損失。故亟須改革中國現(xiàn)行農(nóng)地使用制度，利用市場的資源配置功能來調(diào)整土地資源。

考察中國家庭追蹤調(diào)查中的農(nóng)村家庭數(shù)據(jù)，對農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)決策行為進行分析后發(fā)現(xiàn)：無論是租入還是租出土地均有利于提高農(nóng)戶的福利水平，其中，土地租出戶的家庭人均純收入比非流轉(zhuǎn)戶高1391.5元，貧困發(fā)生率比非流轉(zhuǎn)戶低4.1%；土地租入戶的家庭人均純收入比非流轉(zhuǎn)戶高852.6元，貧困發(fā)生率比非流轉(zhuǎn)戶低3.7%。土地價值、農(nóng)業(yè)補貼和涉農(nóng)貸款對農(nóng)戶租入土地決策具有顯著促進作用，而非農(nóng)就業(yè)機會和城市工資水平是農(nóng)戶租出土地從事非農(nóng)生產(chǎn)活動的主要誘因。

對不同租賃行為下農(nóng)戶收入增長的影響機制進行比較分析后表明：第一，受教育水平提高和農(nóng)業(yè)補貼有利于農(nóng)民增收，且能使低收入家庭獲得更多收益；第二，耕地規(guī)模擴大對專業(yè)農(nóng)戶的收入增長具有顯著正向影響，而土地租金是租出土地家庭收入的重要組成部分，低收入家庭通過租出土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動來實現(xiàn)減貧更具可行性和有效性；第三，租入土地家庭的耕地面積依然不能滿足農(nóng)業(yè)規(guī)模生產(chǎn)的要求，農(nóng)村家庭中還存在著大量剩余勞動力，這非常不利于專業(yè)農(nóng)戶增收。

而現(xiàn)階段中國農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)主要是農(nóng)民自發(fā)推動的，流轉(zhuǎn)規(guī)模和涉及范圍均無法達到發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、促進城鄉(xiāng)居民收入均等化的要求。為了讓更多農(nóng)民從土地流轉(zhuǎn)中收益并實現(xiàn)增收減貧目標，需要政府提供有效的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度變遷供給。

制度

財政分權(quán)未帶來公共服務(wù)發(fā)展

中南財經(jīng)政法大學(xué) 陳思霞

武漢大學(xué) 盧盛峰

分權(quán)增加了民生性財政支出嗎？

來自中國“省直管縣”的自然實驗

《經(jīng)濟學(xué)（季刊）》2014年第4期

伴隨政治集權(quán)和經(jīng)濟分權(quán)為特征的中國式分權(quán)改革，中國以發(fā)展公共服務(wù)為導(dǎo)向的公共財政體制改革逐步推進，但長期以來，地方政府對公共服務(wù)的財政投入始終處于較低水平，且增長緩慢。

基于省直管縣外生的自然實驗，實證檢驗中國式分權(quán)改革對基層政府財政支出決策行為的影響效應(yīng)后發(fā)現(xiàn)：

1.分權(quán)改革導(dǎo)致參與分權(quán)改革的縣（市）顯著增加了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，但民生性支出下降。2.參與改革的地區(qū)中，貧困縣（市）更傾向于降低民生性公共服務(wù)支出。3.財權(quán)下放直接帶來基層政府擴張基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，民生性財政支出則主要受到經(jīng)濟分權(quán)的沖擊。4.擴權(quán)改革在空間配置上的公共支出結(jié)構(gòu)變動效應(yīng)逐年遞減，但總體影響效應(yīng)十分穩(wěn)健。

觀點

孩子讓父母更誠實

美國喬治梅森大學(xué) Daniel Houser等

“不誠實的起源：從父母到兒童”

NBER工作論文第20897號

生活中，人們會遭遇各種為了私利而做出不誠實行為的時候。不誠實行為如何產(chǎn)生，在什么樣的經(jīng)濟環(huán)境下此類行為會減少或增加尚不得知。

以父母及其3歲-6歲孩子為對象的一項田野實驗中，讓父母在不同場景下投幣，并報告投幣結(jié)果，進而獲得收益。父母可以通過虛報投幣結(jié)果增加收益，實驗以此來衡量不誠實。

篇8

關(guān)鍵詞：農(nóng)用地；內(nèi)部流轉(zhuǎn)；再次流轉(zhuǎn)；城市流轉(zhuǎn)；外部環(huán)境

1.農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵

農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵包括：農(nóng)村土地的所有權(quán)和承包經(jīng)營權(quán)在集體和承包經(jīng)營人之間內(nèi)部的“初次流轉(zhuǎn)”和在承包經(jīng)營權(quán)人在自愿的基礎(chǔ)上將所承包經(jīng)營的土地在一定的期限內(nèi)轉(zhuǎn)移給其他單位或個人的“再次流轉(zhuǎn)”。

2.我國農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)存在的問題

（1）流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范，無規(guī)范合同契約。就算農(nóng)戶與業(yè)主簽訂了書面土地流轉(zhuǎn)合同，簽訂雙方也由于知識的局限性使得合同文本也不規(guī)范，內(nèi)容歸于簡單，對流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利、義務(wù)以及違約責任都缺乏明確具體的規(guī)定，沒經(jīng)過村委會簽證、蓋章，也未報鄉(xiāng)鎮(zhèn)府農(nóng)村承包合同管理處備案。

（2）缺少必要的合同保障。農(nóng)用地的內(nèi)部流轉(zhuǎn)不同于城市流轉(zhuǎn)，主要是周圍的鄰居或者親戚之間發(fā)生流傳，由于彼此之間長期形成的穩(wěn)定關(guān)系，增加了互相之間的信任度，再加上土地在農(nóng)村的價值比較低廉，往往就采用口頭協(xié)議，很少訂立書面合同，也不會要求相應(yīng)的物質(zhì)擔?；蛘叩盅?。這樣形成的流轉(zhuǎn)關(guān)系不受法律保護，一旦中途出現(xiàn)土地糾紛，牽涉到流轉(zhuǎn)土地的使用權(quán)或收益權(quán)問題，由于當事人無法提供相關(guān)的書面證明，自己的合法權(quán)益得不到相應(yīng)的保障。

（3）流轉(zhuǎn)合同期限短。農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)周期一般是一年，由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期較長，如果進行規(guī)?；N植或者養(yǎng)殖，在短周期內(nèi)難見效益，合同周期短不利于土地內(nèi)部流轉(zhuǎn)的長遠發(fā)展。

（4）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不明晰。由于農(nóng)村發(fā)展滯后于城市發(fā)展，農(nóng)村的各項制度建設(shè)也相對滯后，農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)制度不完善，使得農(nóng)用地出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)模糊，而土地作為農(nóng)民生產(chǎn)生活的重要保障，農(nóng)民迫切需要完善的產(chǎn)權(quán)制度來保障自己的合法權(quán)益，避免在土地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生糾紛，損害自己的經(jīng)濟利益。所以，土地產(chǎn)權(quán)制度的不明確在很大程度上阻礙了農(nóng)用地的內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

（5）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)市場很不完善。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)市場的不完善主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，農(nóng)用地價值不公平。農(nóng)村土地由于其自身的特殊性，它的價值度量方式不好把握，導(dǎo)致農(nóng)用地的市場價值得不到公平的確定，出現(xiàn)非等價交易。第二，產(chǎn)權(quán)市場平臺缺失。農(nóng)用地的交易大多是農(nóng)民之間的私下交易，沒有一個中間平臺，為農(nóng)用地交易的雙方服務(wù)，及時披露待流轉(zhuǎn)土地的相關(guān)信息以及供需雙方的要求。第三，行政干預(yù)強。農(nóng)村土地流傳大多數(shù)情況下是由政府主導(dǎo)的，政府根據(jù)農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃確定當期的土地流轉(zhuǎn)規(guī)模和土地流轉(zhuǎn)價格。而土地流轉(zhuǎn)過程中行政手段敢于過多，往往出現(xiàn)違背土地市場經(jīng)濟規(guī)律，忽略市場基本供求狀況，導(dǎo)致土地供求失衡，阻礙土地流轉(zhuǎn)的正常運行。

3.農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循的原則及建議

（1）規(guī)范合同契約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)該規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同制度，明確流轉(zhuǎn)合同的內(nèi)容形式、流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)，明確土地的流轉(zhuǎn)期限，以及在流轉(zhuǎn)期內(nèi)產(chǎn)生的各種收益的分配問題。建立規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同制度有利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進行，有利于保障土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，有利于維持土地流轉(zhuǎn)市場的長遠發(fā)展。

（2）堅持依法原則

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，必須堅持的首要原則就是依法原則。以現(xiàn)存的法律法規(guī)為產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的準繩，堅決杜絕、懲治非法流轉(zhuǎn)。

（3）堅持自愿原則

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，必須堅持平等協(xié)商、主體自愿的原則。農(nóng)村土地的所有權(quán)主體（集體）在出讓土地使用權(quán)時，首先必須經(jīng)過與所轉(zhuǎn)讓地上的承包者協(xié)商，在平等的基礎(chǔ)上，先由占地農(nóng)民將其承包經(jīng)營權(quán)以合理的價格轉(zhuǎn)讓給集體，再由集體轉(zhuǎn)讓給土地需求者。自愿原則不僅表現(xiàn)為主體雙方自愿，而且表現(xiàn)為包括農(nóng)村土地的所有權(quán)主體在內(nèi)的任何第三方都不得干涉流轉(zhuǎn)雙方的意愿。

（4）堅持公開、公平、公正原則

土地流轉(zhuǎn)要公開是指土地流轉(zhuǎn)過程中，待流轉(zhuǎn)土地的相關(guān)基本信息要充分披露，不能肆意隱瞞土地的情況，不準誤報土地的面積和質(zhì)量，要在土地信息充分公開的前提下完成流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)要公平是指土地流轉(zhuǎn)過程中，要根據(jù)流轉(zhuǎn)土地夫人具置、面積、產(chǎn)量綜合制定土地流轉(zhuǎn)的價格，必須按照等價原則進行交易，不得私下串謀抬升土地價格，導(dǎo)致土地交易的無序競爭，破壞土地流轉(zhuǎn)市場的公平性。土地流轉(zhuǎn)要公正是指土地流轉(zhuǎn)要在當事人自愿的前提下進行，政府應(yīng)該充分尊重土地流轉(zhuǎn)雙方的基本意愿，不得以行政手段強制推動土地流轉(zhuǎn)進行，不得偏袒一方利益而損害另一方的合法利益。只有堅持公開、公平、公正的原則才能為土地流轉(zhuǎn)提供一個公正的交易環(huán)境，保證土地流轉(zhuǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展。

（5）建立農(nóng)村土地市場。

農(nóng)村土地交易需要交易的基本場所，必須建立農(nóng)村土地交易市場為土地交易提供基本的交易場所，為供需雙方搭建交易平臺，提高土地流傳的效率，優(yōu)化農(nóng)村土地資源的配置，提高農(nóng)村土地的使用效率，增加農(nóng)民的經(jīng)濟收益。

（6）完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。

沒有完善的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，農(nóng)民的合法權(quán)益就得不到相應(yīng)的保障。在市場經(jīng)濟條件下，明確土地產(chǎn)權(quán)制度，可以明確土地流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)益，可以保證土地的所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬問題，可以規(guī)范土地流傳過程中產(chǎn)生收益的分配問題。進而進一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的進程，提高土地流轉(zhuǎn)的效率。

結(jié)論

綜上所述，我國農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過程中主要存在流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范、流轉(zhuǎn)過程之中缺少必要的合同保障、流轉(zhuǎn)合同的期限較短、土地產(chǎn)權(quán)不明晰以及農(nóng)村土地交易市場不完善等問題，為了進一步規(guī)范農(nóng)村土地流傳，保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的長遠發(fā)展，必須完善農(nóng)村土地流傳的流程、明確土地產(chǎn)權(quán)、建立農(nóng)村土地流傳市場和建立土地流轉(zhuǎn)基本原則，建設(shè)一個健康、完善、公平的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場。

參考文獻

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篇9

關(guān)鍵詞:農(nóng)地經(jīng)營權(quán);流轉(zhuǎn)規(guī)模;市場機制

一、農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)態(tài)勢

農(nóng)用土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模,是指農(nóng)用土地經(jīng)營權(quán)由于采取不同流轉(zhuǎn)形式和流轉(zhuǎn)機制而使土地經(jīng)營主體與農(nóng)用土地的組合所達到的最佳的吸納土地的數(shù)量。農(nóng)地經(jīng)營主體與土地的組合達到最佳狀態(tài),就意味著農(nóng)用土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)模也達到了最大化。如果流轉(zhuǎn)形式為一定,一個比較完善的土地流轉(zhuǎn)市場,總是能夠通過土地流轉(zhuǎn)來實現(xiàn)農(nóng)地經(jīng)營主體與農(nóng)用土地最佳配置的,但是同時可能出現(xiàn)非均衡的農(nóng)地配置。一個非完善的土地流轉(zhuǎn)市場,在行政力推動下也可以在一定程度上提高資源配置規(guī)模,但是同時也可能使得土地流向那些不能有效使用農(nóng)地的農(nóng)戶,這就意味著農(nóng)地流轉(zhuǎn)低效率的存在或者是非最優(yōu)配置。

非完善的流轉(zhuǎn)市場表現(xiàn)為流轉(zhuǎn)價格的不合理與流轉(zhuǎn)操作的不規(guī)范。一是流轉(zhuǎn)價格的偏低。一般認為糧農(nóng)之間的流轉(zhuǎn)價格應(yīng)以上年畝收益為參照系,這樣偏低的價格在缺乏市場機制配置條件下,只能小規(guī)模地在鄰里鄉(xiāng)親中流轉(zhuǎn)。農(nóng)地流入農(nóng)業(yè)加工企業(yè)中的流轉(zhuǎn)價格同樣偏低。一些鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府存在對加工企業(yè)的扶持偏好而不可能真正執(zhí)行有關(guān)補償規(guī)定。這種不合理或偏低的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格形成機制最大的特點就是非競爭性,所以不能導(dǎo)向土地經(jīng)營權(quán)真正流入到有經(jīng)營能力的大戶手中,使土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的流向、規(guī)模、效率都受到限制。調(diào)查發(fā)現(xiàn),“在遼北地區(qū),農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一般規(guī)模為5-50畝之間,單戶超過200畝流入規(guī)模并不多見。”二是土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)操作的不規(guī)范。農(nóng)戶與農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)土地時,大部分是口頭協(xié)議流轉(zhuǎn),簽訂流轉(zhuǎn)合同的很少。三是流轉(zhuǎn)形式單一。目前,農(nóng)地經(jīng)營權(quán)在流動中所采取的如轉(zhuǎn)包、租賃、互換等已經(jīng)成為基本形式,但是,它只是運用了貨幣作為媒介,實現(xiàn)的是農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的一般性移位,缺乏通過市場競爭來配置農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的機制。

二、市場機制是決定流轉(zhuǎn)規(guī)模與效率的關(guān)鍵因素

影響農(nóng)地流轉(zhuǎn)規(guī)模和效率的直接因素是一定農(nóng)地質(zhì)量條件下的流轉(zhuǎn)形式和流轉(zhuǎn)機制。如果流轉(zhuǎn)形式不變,農(nóng)地的流轉(zhuǎn)機制就成為決定農(nóng)地流轉(zhuǎn)效率提高的關(guān)鍵因素。因此,縣(市)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在探討不同流轉(zhuǎn)形式時,應(yīng)注意引入流轉(zhuǎn)的市場競爭機制。這是因為:一是當前農(nóng)地流轉(zhuǎn)的目的已經(jīng)不再是解決土地閑置,而主要的是通過流轉(zhuǎn)規(guī)模的擴大來實現(xiàn)農(nóng)地產(chǎn)出率的提高。二是市場機制的競爭性特點,可以使農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流向最有能力的經(jīng)營大戶,為實現(xiàn)農(nóng)地經(jīng)營主體和土地的最佳結(jié)合創(chuàng)造了機會,同時也為提高流轉(zhuǎn)效率提供了機制性基礎(chǔ)。三是實踐上已經(jīng)出現(xiàn)了引入競爭機制的農(nóng)地流轉(zhuǎn)。如我國一些地區(qū)實行的“土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營專業(yè)合作社”,在運作中引入了經(jīng)營大戶的競爭。但是,我們注意到,這種形式的競爭效應(yīng)是通過行政力的設(shè)計推動實現(xiàn)的,競爭還很不充分。要使競爭普遍化,規(guī)范化,體現(xiàn)專業(yè)大戶之間農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流入競爭,最根本的是充分發(fā)揮市場機制的作用。

三、建立農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的市場機制需要創(chuàng)新

(一)形成土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的市場價格

從理論上考察,農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格,一是要反映土地的使用價值,即土地的經(jīng)營價值(已經(jīng)達到的產(chǎn)出價值)和潛在價值(可能達到的產(chǎn)出價值)。特別是在糧食用地轉(zhuǎn)入農(nóng)業(yè)企業(yè)用地的層次上,應(yīng)該對這類土地的潛在價值估足。二是要反映農(nóng)地供求關(guān)系。無論是糧農(nóng)之間還是糧農(nóng)和農(nóng)企之間的農(nóng)地流轉(zhuǎn),都要通過多主體競爭形成其交換價值或價格,這是問題的關(guān)鍵。

(二)探索建立區(qū)域性農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的綜合市場

合理的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場價格的形成需要以競爭平臺為前提,有了這樣的平臺也就形成了農(nóng)地流轉(zhuǎn)充分競爭的機制。在實踐上可以探討建立以縣級農(nóng)業(yè)主管部門和工商行政管理部門合作管理的區(qū)域性農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場?？梢愿鶕?jù)縣域內(nèi)具有較強經(jīng)濟聯(lián)系的不同區(qū)域,比如成立5-10個區(qū)域性農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。這個市場在性質(zhì)上應(yīng)該是建立在政府規(guī)劃基礎(chǔ)上的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)經(jīng)營單位。市場的基本業(yè)務(wù)應(yīng)該是原各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)的集中與整合,并與各村建立密切的工作機制。市場可以集土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的信息、流轉(zhuǎn)洽談、檔案管理、土地評估、政策咨詢、合同公證、糾紛仲裁于一身,為該區(qū)域的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)。在這里要實現(xiàn)兩大目標:一方面要在信息的搜集與基礎(chǔ)上,通過一定的程序評估農(nóng)地的基礎(chǔ)價格,然后實施農(nóng)地的流轉(zhuǎn)價格競拍,最后實現(xiàn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場價格;另一方面要在業(yè)務(wù)與管理人員、農(nóng)地規(guī)劃與農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場的業(yè)務(wù)接續(xù)的基礎(chǔ)上,實現(xiàn)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)范化,制度化。

土地流轉(zhuǎn)市場還可以作為土地信托服務(wù)機構(gòu)接受土地承包者委托,將其擁有的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人。土地信托可以使土地從小范圍流轉(zhuǎn)擴大到大范圍流轉(zhuǎn)、克服配對量過小的弊端;可以使土地流轉(zhuǎn)從臨時性、個案性轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)常性、整體性流轉(zhuǎn),適應(yīng)農(nóng)民在不同季節(jié)對土地流轉(zhuǎn)的要求?？梢詫崿F(xiàn)由行政推動流轉(zhuǎn)到由市場引導(dǎo)流轉(zhuǎn)的變化。我們相信,只要充分發(fā)揮市場機制在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的作用,農(nóng)地流轉(zhuǎn)的規(guī)模與效率一定會大幅度提高。

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篇10

論文摘要：應(yīng)該用改革的思路管理農(nóng)民集體建設(shè)用地，充分發(fā)揮集體土地資產(chǎn)作用，節(jié)約與集約利用農(nóng)村建設(shè)用地。作為管理部門的地方各級政府及土地管理部門必須認清形勢，因勢利導(dǎo)，在不違反國家政策法規(guī)前提下，加強對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)管理，促進農(nóng)村集體建設(shè)用地的節(jié)約與集約利用，逐步構(gòu)建集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的新機制，引導(dǎo)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進入規(guī)范化軌道。

隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立，城鄉(xiāng)土地的資產(chǎn)屬性已經(jīng)顯現(xiàn)。以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、聯(lián)營、入股等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)的市場行為已在全國不少城鎮(zhèn)客觀存在，且在數(shù)量和規(guī)模上有不斷擴大的趨勢。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，外來流動人口、離退休和企業(yè)下崗人員等，是到農(nóng)村租房或買房的主力，初步統(tǒng)計有百分之三十的城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民宅基地進入了隱性市場。上述現(xiàn)象反映了在市場經(jīng)濟條件下對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和集體土地市場的內(nèi)在需求。顯然，無法簡單地加以限制，我們應(yīng)該用改革的思路管理農(nóng)民集體建設(shè)用地，充分發(fā)揮集體土地資產(chǎn)作用，節(jié)約與集約利用農(nóng)村建設(shè)用地。

一、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的社會意義

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)為完善我國城鄉(xiāng)供地體制，促進城鄉(xiāng)土地資源的合理利用，推動社會協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展具有積極作用和重要意義：第一，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，是我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求。土地置換使農(nóng)村居民向中小城鎮(zhèn)集聚。集中建設(shè)農(nóng)村居民住宅，不僅可以使村莊復(fù)耕，有效增加耕地面積，還可加大對中小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，農(nóng)民居住環(huán)境改善了，生活質(zhì)量提高了，推動了農(nóng)村城鎮(zhèn)化的進程。第二，有利于城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一規(guī)劃的制定與實施。把城鄉(xiāng)土地納入一體，在統(tǒng)一的制度架構(gòu)下，通過建設(shè)用地供應(yīng)總量控制，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地用途分區(qū)管制，可以確保保護耕地的基本國策的實施。從我國國情看，耕地的相對稀缺和建設(shè)用地的巨大需求的矛盾十分突出，集體建設(shè)用地的市場流轉(zhuǎn)，將大大提高土地利用率，使土地資源得到有效配置，可大大減緩國有建設(shè)用地需求對農(nóng)用地的壓力。第三，有利于農(nóng)民集體土地財產(chǎn)價值的實現(xiàn)。集體土地是農(nóng)民的最重要的財產(chǎn)，通過建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，不僅使農(nóng)民集體能夠利用土地資產(chǎn)參與經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)，同時農(nóng)民也能獲得地租收益，保障了農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)益。

二、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的必然性

早期的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，一般為進城務(wù)工經(jīng)商戶向集鎮(zhèn)或城郊結(jié)合部的農(nóng)民租賃房屋，作為經(jīng)營和生活居住場所，然后，隨著進城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商者的資金積累，出現(xiàn)房屋買賣現(xiàn)象?？梢哉f集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的必然產(chǎn)物。

土地市場的逐步培育帶動了集體建設(shè)用地的大規(guī)模流轉(zhuǎn)。國有土地使用制度改革，把國有土地的無償無限期無流動使用改為有償有限期有流動的使用，使土地市場成為我國市場經(jīng)濟體系中的重要組成部分，在土地資源的優(yōu)化配置和城市建設(shè)的資金籌措等方面發(fā)揮了不可替代的作用，對緩解城市建設(shè)資金壓力，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，擴大城市承載能力，吸納農(nóng)村進城人口，發(fā)揮了重要作用。以國有土地使用制度改革為主要內(nèi)容的土地市場培育發(fā)展過程，在多方面影響著集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。一方面是入市的國有土地往往來源于向農(nóng)民集體征用土地，原存量國有土地入市只占很少的份額。另一方面是土地價值的凸現(xiàn)、政府征用土地補償與出讓價格的巨大反差，導(dǎo)致集體建設(shè)用地直接入市。

集約利用土地，提高土地利用率要求集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)在市場經(jīng)濟大潮中勢不可擋，這既有社會經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的外在需求因素，又有在土地市場不斷發(fā)育的大背景下，土地價值不斷凸現(xiàn)，集體土地所有者實現(xiàn)土地收益的內(nèi)在追求因素，同時，也是根據(jù)我國人多地少突出矛盾，實現(xiàn)土地集約利用，提高土地利用率目標的必然選擇。經(jīng)過二十多年的改革開放，我國的農(nóng)村經(jīng)濟取得巨大發(fā)展，農(nóng)民的生活得到了較大的改善，最引人注目的是農(nóng)民住房的變化，村莊范圍的擴大，隨之而來的是建設(shè)用地的迅速增加，使耕地面積大大減少。在農(nóng)村一些地方出現(xiàn)了空心村，浪費了土地資源。如何挖掘集體建設(shè)用地的潛力，集約利用土地，提高土地利用率擺上了各級土地部門的議事日程。

三、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的類型與形式

（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的分類

按流轉(zhuǎn)對象進行分類，參與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主體呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，轉(zhuǎn)讓出租方既有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組集體經(jīng)濟組織等土地所有者，也有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)和個人等土地使用者。受讓方既有本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，也有相鄰集體經(jīng)濟組織及其他社會成員。因此，按流轉(zhuǎn)對象可以劃分為集體內(nèi)部成員流轉(zhuǎn)和集體外部成員流轉(zhuǎn)。

按流轉(zhuǎn)地類進行分類。目前參與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的用地類型包括農(nóng)民住宅用地、工業(yè)生產(chǎn)用地、商業(yè)用地及房地產(chǎn)開發(fā)用地等多種類型，但主要是生產(chǎn)經(jīng)營用地，在我國東部沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)生產(chǎn)用地為主，在中部地區(qū)以興建市場出租攤位的方式出租土地為主，在小城鎮(zhèn)則以農(nóng)民已建住房買賣為主，其地類為住宅用地。

按流轉(zhuǎn)空間進行分類。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)直接受到社會經(jīng)濟發(fā)展的影響，呈明顯的空間分布特征。城郊結(jié)合部的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)從數(shù)量到形式都多于集鎮(zhèn)，而中小集鎮(zhèn)的流轉(zhuǎn)其數(shù)量又多于農(nóng)村。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，政府對農(nóng)村推行的宅基地整理，必將促進農(nóng)村集體建設(shè)用地的較大規(guī)模流轉(zhuǎn)。

（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的形式

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織直接轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)。隨著土地征用工作的不斷改善，許多地方政府充分考慮到被征地農(nóng)民的利益，根據(jù)土地征用數(shù)量按一定比例返還安置留用地。有的村集體將此安置留用地直接轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)。農(nóng)民以轉(zhuǎn)讓、出租房產(chǎn)形式，連帶轉(zhuǎn)讓，出租土地使用權(quán)。這種農(nóng)民的住房買賣在小城鎮(zhèn)中是十分普遍的。另外，還有在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合并、兼并及股份制改組中的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村的集體土地使用權(quán)作價入股、聯(lián)營形式興辦各種企業(yè)；在基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)中，以集體土地使用權(quán)合作的方式進行流轉(zhuǎn)；以征、轉(zhuǎn)為國有并辦理轉(zhuǎn)讓、出租手續(xù)的形式，同時轉(zhuǎn)讓所有權(quán)、使用權(quán)的流轉(zhuǎn)；由于企業(yè)倒閉或債權(quán)債務(wù)原因，通過司法裁定使集體土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等多種形式。

四、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)所面臨的問題

土地市場秩序受到嚴重干擾。長期以來，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)一直是混亂無序的，在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，很多集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民將農(nóng)用地充作建設(shè)用地進行交易。這直接導(dǎo)致了土地利用混亂，對土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃實施及耕地保護政策造成沖擊，使耕地占補平衡的實現(xiàn)難度增大，建設(shè)用地供應(yīng)總量難以得到有效控制，正常土地市場秩序受到嚴重干擾。

（一）造成集體土地資產(chǎn)和國家土地收益的流失

集體建設(shè)用地雖然是鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村等集體經(jīng)濟組織所有，但這些土地的增值源于國家或地方各級政府對配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共公益事業(yè)等多方面的投入，以及土地所有者對土地的先期投入。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是隱形的，因此，誰交易誰得益，這就造成了集體土地資產(chǎn)和國家土地收益的流失。

（二）農(nóng)民集體利益難以得到保障

由于是私下交易，沒有到土地管理部門辦理登記手續(xù)，交易不能得到法律保障，土地的基準地價也往往得不到保證。有的土地使用者把地價壓得很低，造成集體土地資產(chǎn)的流失，因為缺少合法性，這種流轉(zhuǎn)合同屬《合同法》規(guī)定的無效合同。一些經(jīng)營業(yè)績不佳的企業(yè)鉆法律的空子，甚至在合同期滿之前，故意不交租金，使農(nóng)民的集體利益得不到有效保障。

（三）耕地得不到有效的保護，造成耕地大面積流失

盡管耕地與集體建設(shè)用地分屬于兩大不同的用地類別，但從土地的比較收益來看，集體建設(shè)用地的收益明顯高于農(nóng)用地，尤其是耕地，建設(shè)用地若用于房地產(chǎn)開發(fā)，則收益更高。農(nóng)民集體受經(jīng)濟利益的驅(qū)動，千方百計通過合法的或非法的途徑將耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，造成耕地的大面積減少。而保有一定量的耕地關(guān)系到國家的糧食安全，因此，我們在允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的同時必須因勢利導(dǎo)，趨利避害，嚴格執(zhí)行土地用途管制制度，從而避免因集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)而對保護耕地所帶來的負面影響。

五、規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循的原則

規(guī)范集體建設(shè)用地管理要進一步明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體、所有權(quán)代表和相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)。按現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論，設(shè)定集體建設(shè)用地的權(quán)益，賦予并保護農(nóng)民的建設(shè)用地財產(chǎn)權(quán)；在明確集體土地所有權(quán)的前提下，實現(xiàn)集體土地使用權(quán)與所有權(quán)的分離；在強化用途管制和規(guī)劃控制的前提下，允許并鼓勵集體建設(shè)用地依法流轉(zhuǎn)；合理分配集體建設(shè)用地中的土地收益，保障集體建設(shè)用地依法、合理、規(guī)范流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮市場機制在集體建設(shè)用地配置中的基礎(chǔ)作用；規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件、程序、方式和管理措施。一般來講，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循以下原則：

1、集約用地的原則。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要目的是促進集約用地，提高土地利用率，通過集體建設(shè)用地的規(guī)范、有序流轉(zhuǎn)，盤活存量土地，走內(nèi)涵挖潛的路子，避免和減少集體建設(shè)用地的外延擴張。

2、兼顧各方面利益的原則。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)既要保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，又要維護國家在流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)得的收益，同時還要保護受讓集體土地使用權(quán)主體的利益。