一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險完全風(fēng)險集中到銀行身上，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險，僅從美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會進入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來。當然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內(nèi)要進行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據(jù)統(tǒng)計，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資。當然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務(wù)，從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進行融資。因為房地產(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強烈的融資；中動。據(jù)悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐?？梢赃@么說，在2006年通過在國內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對具體項目發(fā)行，實際上是資產(chǎn)負債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項目債券。同年9月北京華遠房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

跨入2002年的房地產(chǎn)市場在熱鬧的求錢聲中又走到了年末，在一片不見刀光劍影，只聞你吆我喝和你上市我結(jié)盟的游戲面前，演繹了一出出“幾家歡喜幾家愁”的找錢故事。房地產(chǎn)業(yè)在做大做強的旗號和指引下從未有過像2002年這樣熱烈聯(lián)手金融機構(gòu)和向資本市場邁進。連橫也好，合作也罷，上市也好，買殼也罷，這個年輕又“貧乏”的產(chǎn)業(yè)確實是在一步步走向成熟和“富有”。

透過喧鬧的聲音和紛繁的腳步，我們最關(guān)心的自然是熱鬧下面實實在在的房地產(chǎn)融資新渠道的出現(xiàn)，透過對本年度房地產(chǎn)六大投融資的成功以及艱難的經(jīng)歷，讓我們真正明白：房地產(chǎn)融資還需要太多的支持和關(guān)愛!

房企借殼上市真忙

游蕩于證券市場多年的廣州恒大終于可以把自己的資產(chǎn)“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受讓了在深圳上市的“瓊能源”，成為“瓊能源”的第一大股東，順利實現(xiàn)了借殼上市。這可以說是房地產(chǎn)企業(yè)艱難上市的一個縮影。

可以說，買殼上市，在2002年已開始成為很多新銳房地產(chǎn)公司快速擴張的必由之路，并引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大能量。繼陽光股份、光彩建設(shè)、珠江控股、金融街被北京的房地產(chǎn)企業(yè)成功買殼后，房地產(chǎn)資產(chǎn)忙于“上市”成了資本市場上一道亮麗的風(fēng)景線。

在北京，一些開發(fā)商頻繁地出入投資銀行或者咨詢顧問的寫字樓，或者直接聘請投資銀行顧問為自己講課，熟悉如何進入資本市場。作為一位投資銀行家，林先生近幾個月來已經(jīng)為4位開發(fā)商咨詢過有關(guān)資本市場的項目。他說：“這些人都是近幾年在北京成功做過

一、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

1．銀行貸款

目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標準，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。

2．房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。

緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。

一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險完全風(fēng)險集中到銀行身上，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險，僅從美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會進入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來。當然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內(nèi)要進行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據(jù)統(tǒng)計，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資。當然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務(wù)，從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進行融資。因為房地產(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強烈的融資；中動。據(jù)悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐?？梢赃@么說，在2006年通過在國內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對具體項目發(fā)行，實際上是資產(chǎn)負債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項目債券。同年9月北京華遠房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

1我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

（3）從結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

2我國房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題

（1）政策上——國家宏觀調(diào)控，增大融資難度。

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2008年全球金融危機對中國的股市和樓市產(chǎn)生了一定的沖擊。可以說2008年對于中國的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商都是非常艱難的一年。伴隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的顯現(xiàn)和金融市場流動性危機的雙重打擊,大小房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金短缺的局面,房地產(chǎn)行業(yè)更是有了“百日巨變”一說。

2008~2009年,我國政府為了應(yīng)對金融危機對我國的沖擊,推出了龐大的政府經(jīng)濟刺激計劃。伴隨著這個刺激計劃而生的是巨大的銀行貸款規(guī)模,2009年1~11月份人民幣各項貸款增加9.21萬億元,同比多增加5.06萬億元。流動性的增加使房地產(chǎn)企業(yè)再一次開始了大規(guī)模的圈地行為,使得土地市場上“地王”頻現(xiàn)。從缺錢的2008到“地王”頻現(xiàn)的2009,巨大反差背后的關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段、融資能力的問題。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通,是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資也是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列融資活動的總稱。

眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),而且有著投資周期較長、投資規(guī)模較大等特點。在開發(fā)周期的每一個階段幾乎都涉及資金安全的問題,其中主要有3個階段需要大量的資金:買地階段、建設(shè)階段和銷售階段。這3個階段也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要節(jié)點,所以,房地產(chǎn)開發(fā)與資金鏈密切相連。

(一)融資方式

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

1我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

（3）從結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

2我國房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題

（1）政策上——國家宏觀調(diào)控，增大融資難度。

摘要我國房地產(chǎn)資金來源主要依賴銀行信貸，另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。近些年，國家金融宏觀調(diào)控，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)緊張。在這樣的背景下，我國房產(chǎn)企業(yè)融資趨向多元化發(fā)展。建立起一個多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足融資多元化的需求是當前我國房地產(chǎn)融資的主要問題。

關(guān)鍵詞融資渠道；銀行信貸；房地產(chǎn)信托；股權(quán)融資；債券融資

近年來中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國國民經(jīng)濟中的支柱性行業(yè)。為拉動中國經(jīng)濟貢獻了不少GDP。過去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。本文主要對當前房地產(chǎn)融資渠道進行分析。

一、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

1．銀行貸款

目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標準，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。