內(nèi)容提要：房地產(chǎn)稅制是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)活動的有力杠桿，構(gòu)成當(dāng)今世界各國稅收制度的主要內(nèi)容。文章總結(jié)歸納了國外房地產(chǎn)稅收制度在課稅體系及構(gòu)成要素等方面的特點(diǎn)，認(rèn)為，應(yīng)借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建我國完整的房地產(chǎn)稅收體系，同時(shí)應(yīng)對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的課稅作為房地產(chǎn)稅制的重點(diǎn)，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍，簡化稅種，以房地產(chǎn)的市場價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，合理設(shè)計(jì)稅率，優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制房地產(chǎn)稅收體系房地產(chǎn)保有

一、國外房地產(chǎn)稅制的特點(diǎn)

各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r各異，因而各國的房地產(chǎn)稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設(shè)計(jì)上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主

目前，許多國家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類：

一、我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

1．我國房地產(chǎn)稅制的歷史沿革。為了剖析我國房地產(chǎn)稅制缺陷及其制度根源，先回顧我國建國以來房地產(chǎn)稅制的歷史沿革。大致經(jīng)歷了以下四個(gè)階段。

（1）房地產(chǎn)稅制初創(chuàng)階段（1949-1970年）：1950年新中國稅制建立，地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、契稅和遺產(chǎn)稅也隨之而建立。同年6月，中央政府決定遺產(chǎn)稅暫不開征，而房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅?？梢?，此階段我國房地產(chǎn)稅制體系僅由房地產(chǎn)稅和契稅兩個(gè)稅種組成。

（2）房地產(chǎn)稅收萎縮階段（1971-1983年）：1973年，把對國有企業(yè)課征的城市房地產(chǎn)稅并入工商統(tǒng)一稅中征收。同時(shí)，隨著我國城市土地的全部國有化、國有企事業(yè)單位職工的住房所有權(quán)的國有化，房地產(chǎn)稅收的課稅范圍日漸萎縮。

（3）房地產(chǎn)稅制恢復(fù)與建設(shè)階段（1984-1990年）：1984年起，在國家經(jīng)濟(jì)體制的改革的大環(huán)境下，隨著城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度的改革，房地產(chǎn)商品化日趨完善。1984年將地產(chǎn)稅劃出，并更名為土地使用稅；1986年恢復(fù)課征房產(chǎn)稅；1987年開征耕地占用稅；1988年開征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（4）房地產(chǎn)稅制的改革與完善階段（1991至今）：1994年我國稅制改革，對房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和課稅范圍進(jìn)行了修改，同時(shí)增加土地增值稅；并提出計(jì)劃開征遺產(chǎn)稅，但至今未實(shí)行。此后，國務(wù)院及有關(guān)部委不斷有新修改的稅收條例頒布實(shí)施，使我國房地產(chǎn)稅收制度日漸完善。2006年國務(wù)院九部委的“國六條”規(guī)定：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

[摘要]近年來，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的比重快速提高。但是，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收中還存在一些問題，如房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)交叉混亂、稅收政策不統(tǒng)一、稅負(fù)不公平、偏小的規(guī)模不能滿足地方財(cái)政需要、計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)、管理不到位，等等。因此，應(yīng)借鑒國外的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步明確改革我國房地產(chǎn)稅制的具體思路。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅收；房地產(chǎn)稅制；稅收規(guī)模；稅負(fù)不公；計(jì)稅依據(jù)

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中存在的問題

1房地產(chǎn)開發(fā)過程和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)復(fù)雜交叉，制度混亂，費(fèi)擠稅現(xiàn)象嚴(yán)重。我國目前的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中租、稅、費(fèi)混雜現(xiàn)象嚴(yán)重，具體表現(xiàn)在：一是以稅代租。城鎮(zhèn)土地使用稅作為土地有償使用的一項(xiàng)措施，稅項(xiàng)中含有租的因素，征稅混淆了稅收與地租的界限。二是以費(fèi)擠稅。目前，我國涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目名目繁多，且費(fèi)項(xiàng)總數(shù)遠(yuǎn)多于稅項(xiàng)總數(shù)。僅從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目上看，有的地方各種收費(fèi)(如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)等)多達(dá)50多項(xiàng)。從收費(fèi)比例上看，各項(xiàng)收費(fèi)占銷售收入的35％左右，相當(dāng)于經(jīng)營成本及費(fèi)用的70％。收費(fèi)過多，造成了多方面的消極影響：(1)導(dǎo)致房地產(chǎn)的高成本和高價(jià)格，嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)商品的真實(shí)價(jià)值，直接加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)；(2)使房地產(chǎn)開發(fā)者和消費(fèi)者都對政府行為的規(guī)范性和穩(wěn)定性產(chǎn)生懷疑，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和房地產(chǎn)市場繁榮；(3)抑制了真正意義上稅收的培育和成長，“費(fèi)大于稅”的狀況使得國家稅收政策難以發(fā)揮其作為經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用；(4)收費(fèi)權(quán)力屬于基層部門，較為分散，且缺少約束，容易形成一種競爭收費(fèi)的態(tài)勢，直接扭曲了收費(fèi)的性質(zhì)，變成了部門創(chuàng)收，更容易孳生腐敗。

據(jù)調(diào)查，我國城市涉及城建和房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)有幾十項(xiàng)，其中有經(jīng)過中央和省級相關(guān)部門批準(zhǔn)的合理收費(fèi)，也有一些違規(guī)收費(fèi)。其一方面是由于房地產(chǎn)稅收體系不完善，所籌集的稅收收入過少。而房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的重要組成部分，其收入的重要性對于地方政府是不言而喻的。房地產(chǎn)收入的不足必然使地方財(cái)政捉襟見肘，而由于稅收管理權(quán)限的過于集中，地方政府通過調(diào)整稅收制度來增收幾乎沒有可能。另一方面政府通過基金、收費(fèi)等形式籌集收入又是被允許的，因此，一些地方稅就披上了費(fèi)的外衣。同時(shí)，由于收費(fèi)單位所有制和管理上的弊端，其具有很強(qiáng)的內(nèi)在膨脹傾向，最終形成收費(fèi)泛濫、費(fèi)擠稅的狀況。

2稅收政策不統(tǒng)一。目前，我國房地產(chǎn)稅收制度采取“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策。具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：(1)兩套房產(chǎn)稅制。對內(nèi)資企業(yè)開征房產(chǎn)稅和土地使用稅，而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對房產(chǎn)征稅，對地產(chǎn)不征稅。(2)城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加內(nèi)外有別。對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費(fèi)附加，而對外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項(xiàng)稅費(fèi)。

摘要：我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，存在著重流轉(zhuǎn)，輕持有，稅制不統(tǒng)一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。為此，在立足當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和社會需求的基礎(chǔ)上，通過合并稅種，下放管理權(quán)限，開征不動產(chǎn)閑置稅、完善各項(xiàng)配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅制；改革

Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.

Keywords：realestate；taxationsystem；reform

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購有較多較高價(jià)位住宅，需要進(jìn)行有區(qū)別的財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

1現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題

隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場活躍，房地產(chǎn)稅收也成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)稅費(fèi)制度中存在的一些問題也引起我們的深入思考。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，房地產(chǎn)稅制中存在諸多問題已突現(xiàn)出來，已不能體現(xiàn)稅收再分配調(diào)節(jié)功能，也不適應(yīng)緩和社會矛盾的迫切要求，更不適應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

1.1重視流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，輕視持有階段房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個(gè)稅種同時(shí)課征。房地產(chǎn)的稅種主要集中在前三個(gè)開發(fā)投資環(huán)節(jié)，也就是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，即流轉(zhuǎn)稅種;而占有和交易環(huán)節(jié)相對較輕，即保有稅輕。而流轉(zhuǎn)稅是間接稅。它具有可轉(zhuǎn)嫁性，這部分稅轉(zhuǎn)嫁給了購房者，由購房者負(fù)擔(dān)。這也是房價(jià)居高的一個(gè)原因。另一個(gè)現(xiàn)象是不對個(gè)人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房價(jià)與高空置率的存在。一邊是商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。

1.2稅收制度不統(tǒng)一，內(nèi)外稅制違公平內(nèi)企及境內(nèi)居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和城市房地產(chǎn)稅。現(xiàn)行內(nèi)外分開、房土分開的房地產(chǎn)稅制下，外資企業(yè)保有土地時(shí)的稅收成本幾乎為零，其稅負(fù)明顯小于內(nèi)資企業(yè)。這種“超國民待遇”，內(nèi)外區(qū)別對待的房地產(chǎn)稅制將大大損害內(nèi)資企業(yè)的利益，影響稅收的公平性原則。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點(diǎn)不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

1.3稅收立法層次低，征稅依據(jù)不充分按稅收法定原則，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人不得被要求納稅。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級次較低。

1.4征稅范圍狹窄，調(diào)節(jié)力度較弱納稅人使用土地的面積作為計(jì)稅依據(jù)顯然不符合房地產(chǎn)稅的發(fā)展趨勢。這種簡單的計(jì)征方法雖然在操作上比較簡便，但卻造成納稅人在保有土地時(shí)的稅收成本偏低，致使納稅人可以不在乎土地的稅收成本，低效率地使用土地。與房產(chǎn)有限使用的特性相比，土地具有長期使用、不可再生等特征，因此土地是一種稀缺性資源，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值較房產(chǎn)更高。而在目前的房地產(chǎn)稅制下，高價(jià)值的土地資源卻承擔(dān)著低水平的稅負(fù)。

內(nèi)容摘要：目前我國房地產(chǎn)稅制弊端日益明顯，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，開征物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。物業(yè)稅改革的三個(gè)主要目標(biāo)是：提高土地資源利用效率、促進(jìn)社會收入分配公平和穩(wěn)定地方財(cái)政收入。我國應(yīng)逐步將物業(yè)稅培養(yǎng)成為地方政府的主體稅種，積極發(fā)揮物業(yè)稅作為主體稅種的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革物業(yè)稅地方財(cái)政

我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在問題

（一）房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀

我國地方財(cái)政收入狀況。目前，我國地方財(cái)政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財(cái)政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財(cái)政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時(shí)，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟(jì)、文化的步伐也不斷加大，地方財(cái)政支出比重不斷上升，這使得地方財(cái)政收支缺口逐年加大，1998年財(cái)政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國2800多個(gè)縣（市）級政府1/3以上是赤字。

從全國地方財(cái)政的角度來看房地產(chǎn)稅的地位。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有以下稅種：房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達(dá)國家，如美國，其房地產(chǎn)稅收一般要占到地方財(cái)政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

內(nèi)容摘要：目前我國房地產(chǎn)稅制弊端日益明顯，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，開征物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。物業(yè)稅改革的三個(gè)主要目標(biāo)是：提高土地資源利用效率、促進(jìn)社會收入分配公平和穩(wěn)定地方財(cái)政收入。我國應(yīng)逐步將物業(yè)稅培養(yǎng)成為地方政府的主體稅種，積極發(fā)揮物業(yè)稅作為主體稅種的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革物業(yè)稅地方財(cái)政

我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在問題

（一）房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀

我國地方財(cái)政收入狀況。目前，我國地方財(cái)政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財(cái)政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財(cái)政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時(shí)，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟(jì)、文化的步伐也不斷加大，地方財(cái)政支出比重不斷上升，這使得地方財(cái)政收支缺口逐年加大，1998年財(cái)政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國2800多個(gè)縣（市）級政府1/3以上是赤字。

從全國地方財(cái)政的角度來看房地產(chǎn)稅的地位。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有以下稅種：房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達(dá)國家，如美國，其房地產(chǎn)稅收一般要占到地方財(cái)政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

內(nèi)容摘要：目前我國房地產(chǎn)稅制弊端日益明顯，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，開征物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。物業(yè)稅改革的三個(gè)主要目標(biāo)是：提高土地資源利用效率、促進(jìn)社會收入分配公平和穩(wěn)定地方財(cái)政收入。我國應(yīng)逐步將物業(yè)稅培養(yǎng)成為地方政府的主體稅種，積極發(fā)揮物業(yè)稅作為主體稅種的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革物業(yè)稅地方財(cái)政

我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在問題

（一）房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀

我國地方財(cái)政收入狀況。目前，我國地方財(cái)政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財(cái)政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財(cái)政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時(shí)，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟(jì)、文化的步伐也不斷加大，地方財(cái)政支出比重不斷上升，這使得地方財(cái)政收支缺口逐年加大，1998年財(cái)政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國2800多個(gè)縣（市）級政府1/3以上是赤字。

從全國地方財(cái)政的角度來看房地產(chǎn)稅的地位。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有以下稅種：房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達(dá)國家，如美國，其房地產(chǎn)稅收一般要占到地方財(cái)政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

（一）房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀

我國地方財(cái)政收入狀況。目前，我國地方財(cái)政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財(cái)政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財(cái)政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時(shí)，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟(jì)、文化的步伐也不斷加大，地方財(cái)政支出比重不斷上升，這使得地方財(cái)政收支缺口逐年加大，1998年財(cái)政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國2800多個(gè)縣（市）級政府1/3以上是赤字。

從全國地方財(cái)政的角度來看房地產(chǎn)稅的地位。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有以下稅種：房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達(dá)國家，如美國，其房地產(chǎn)稅收一般要占到地方財(cái)政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

從各級地方財(cái)政的角度看房地產(chǎn)稅的地位。目前，房地產(chǎn)稅收在我國的各級財(cái)政收入中的比重均較小，雖然在省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級財(cái)政中所占比例有所不同，但無論從哪一級來看，房地產(chǎn)稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數(shù)據(jù)為例，在地方政府四級財(cái)政中，省、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市級也不過是10.37%，仍舊屬于小稅種。

結(jié)合歷年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，市級財(cái)政收入中房地產(chǎn)稅收的比重有升高的趨勢，而省級則呈下降的趨勢，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級財(cái)政變化不大，呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。同時(shí)，觀察其他省份的數(shù)據(jù)也可以看到類似的規(guī)律?？傮w說來，房地產(chǎn)稅收在地方各級財(cái)政中所占比例均偏低，屬于小稅種。

（二）房地產(chǎn)稅制存在的突出問題

日本房地產(chǎn)稅可以追溯到江戶時(shí)代，當(dāng)時(shí)的年貢、地租作為國稅的主要收入來源，是對農(nóng)作物收成征收的一種收益稅；繼地租之后的固定資產(chǎn)稅經(jīng)過一段時(shí)期的演變，1950年根據(jù)“肖普建議”，計(jì)稅依據(jù)改按房地產(chǎn)評估額，成為地方主體稅種之一。目前，日本的房地產(chǎn)稅制已形成針對房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓的均衡征稅體系，對我國房地產(chǎn)稅制有一定的借鑒意義。

日本房地產(chǎn)取得課稅

（一）印花稅

印花稅針對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課征，買賣雙方必須在書立合同上貼足印花，并在其上加蓋戳記。合同的形式有多種，在正式合同之前，還有臨時(shí)性合同，都需貼印花。土地買賣的現(xiàn)金收據(jù)金額超過3萬日元時(shí)要繳納印花稅（個(gè)人出售土地則不在此例），通常由買賣雙方折半負(fù)擔(dān)。未貼印花或未貼足印花的，通常征收3倍的罰款；未加蓋戳記的，征收與應(yīng)貼印花同等金額的罰款。

（二）注冊執(zhí)照稅和不動產(chǎn)取得稅

日本實(shí)行財(cái)產(chǎn)登記制度，即取得土地房屋的人為保全其權(quán)利而進(jìn)行登記。該制度是日本對房地產(chǎn)取得和保有環(huán)節(jié)征稅的基礎(chǔ)。土地和房屋在市町村“房地產(chǎn)征稅臺賬”上分開登記，并向一般市民公開。作為一項(xiàng)法定行政服務(wù)，自2003年起，除納稅人外，同時(shí)允許租地人、租房人和其他相關(guān)者公開閱覽臺賬登記的全部內(nèi)容。這項(xiàng)政務(wù)公開活動使納稅人有機(jī)會比較自己與同一市町村內(nèi)其他人的房地產(chǎn)評估額，如對評估不服，可以向市町村的專門機(jī)構(gòu)提出審查請求或向法院起訴。