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《上海個人抵押住房綜合保險條款》（下文中簡稱《保險條款》）經(jīng)中國保監(jiān)會批準(zhǔn)于2001年11月15日起在上海施行。抵押住房保險涉及購房借款人、保險公司、貸款銀行和房產(chǎn)開發(fā)商等不同利益主體，全面正確認識理解相關(guān)的法律問題，有助于抵押住房保險的順利實施，有助于當(dāng)事各方在實踐中依法維護自身的合法權(quán)益，對促進房地產(chǎn)交易健康發(fā)展具有重要意義。

一、投保抵押住房保險是購房借款人的合同義務(wù)。

對于貸款銀行要求購房借款人為抵押住房辦理保險，有些購房借款人對此不理解，認為這違反了《保險法》關(guān)于不得強制保險的規(guī)定，對銀行和保險公司提出異議。對此，有些銀行或保險公司簡單地解釋為，是執(zhí)行中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定。

的確，中國人民銀行在《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定了購房借款人抵押住房時應(yīng)辦理保險，但中國人民銀行這一管理辦法在法律性質(zhì)上屬于部門行政規(guī)章，不屬于人大制定的法律或國務(wù)院制定的行政法規(guī)，不能滿足保險法規(guī)定的只有法律或行政法規(guī)才能規(guī)定強制保險的條件，因此這一解釋在法律上是不具有說服力的。

實際上，購房借款人辦理保險不是銀行單方強制行為，而是購房借款人與貸款銀行自愿訂立的貸款合同約定的借款人義務(wù)。購房人在積蓄不足的情況下，希望提前購房消費，為實現(xiàn)這一目的，購房人選擇向銀行申請貸款。在購房人與銀行協(xié)商訂立貸款合同時，銀行為了保證自身債權(quán)的實現(xiàn)，即確保發(fā)放的貸款能安全收回，依據(jù)擔(dān)保法要求購房借款人提供擔(dān)保作為發(fā)放貸款的條件之一。擔(dān)?？梢圆扇”ＷC、質(zhì)押或抵押等不同方式，例如，由房屋置業(yè)擔(dān)保公司為購房借款人提供保證；或由購房借款人將定期存單、債券等有價證券質(zhì)押給銀行；或由購房借款人將購得的住房抵押給銀行等。具體采用何種擔(dān)保方式可由借款人根據(jù)自身情況與貸款銀行協(xié)商確定。在雙方選擇了以抵押方式提供擔(dān)保后，銀行作為抵押權(quán)人根據(jù)擔(dān)保法可以要求抵押人即購房借款人采取適當(dāng)措施保全用于抵押的住房的價值，抵押住房保險便是一種有效可行的保全住房價值的方式。因此，雙方在貸款合同中就約定了由購房借款人投保抵押住房保險。投保抵押住房保險與返還本金、支付利息、提供抵押一樣，都是借款人的合同義務(wù)。借款人在享受從銀行獲得貸款權(quán)利的同時承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)是等價有償?shù)墓浇灰仔袨?，完全符合民事法律要求的公平自愿原則。抵押住房保險是使購房借款人、銀行、保險公司和房產(chǎn)商都能從中獲利的多贏機制，理應(yīng)得到包括購房借款人在內(nèi)的各方歡迎和支持。

需要提醒的是，銀行可以要求購房借款人投保抵押住房保險，但不能規(guī)定購房借款人必須向其指定的保險公司投保，銀行指定保險公司投保剝奪了借款人的選擇權(quán)，限制了保險公司之間的公平競爭，違反法律關(guān)于反不正當(dāng)競爭的規(guī)定，購房借款人有權(quán)拒絕。

二、抵押住房在交付購房人之前發(fā)生保險事故的，保險公司也負責(zé)賠償。

保險公司何時開始承擔(dān)保險責(zé)任，由保險條款規(guī)定或保險公司與投保人即購房貸款人雙方約定?！侗ｋU條款》規(guī)定了保險期限自《個人住房抵押貸款合同》生效日開始，即從借款合同生效時保險公司就開始承擔(dān)保險責(zé)任了。

但有專業(yè)人士對《保險條款》中關(guān)于保險生效日的規(guī)定存有異議，指出對于還貸保證保險，保險期限自貸款合同生效時開始是可以的，但對于財產(chǎn)損失保險，作同樣的規(guī)定就不合適了。因為從貸款合同生效銀行向房產(chǎn)商劃付貸款到房產(chǎn)商向購房人交付房屋或登記產(chǎn)權(quán)之間有一段間隔期間，如果是購買期房，這段期間會間隔得更長。在這期間由于未辦理產(chǎn)權(quán)登記，購房人對房屋不具有所有權(quán)，房產(chǎn)商未向購房人交付房屋前，購房人依合同法也無須承擔(dān)房屋毀損滅失的風(fēng)險，因而購房人對房屋不具有法律上承認的利益，不符合保險法規(guī)定的投保人應(yīng)對保險標(biāo)的具有保險利益的要求，使得保險合同中的財產(chǎn)損失保險在此期間無效，即抵押住房在交付購房人之前發(fā)生保險事故的，保險公司不負責(zé)賠償。

這種觀點忽視了一個重要事實，既購房人在辦理貸款手續(xù)和保險手續(xù)之前，已與房產(chǎn)商訂立了房屋買賣合同，購房人在自付了首付款和通過銀行支付了約定房款后，依購房合同其對房產(chǎn)商就享有了債權(quán)，債權(quán)的內(nèi)容為房產(chǎn)商須按合同約定向購房人交付約定的房屋。如果抵押房屋在交付購房人之前發(fā)生毀損滅失，將直接造成對購房人債權(quán)的損害，所以在抵押住房交付購房人之前購房人對該房屋具有保險利益，購房人是否占有該房屋并不影響保險合同的效力。即使房產(chǎn)商還未交房，如抵押房屋發(fā)生保險事故造成損失時，購房借款人也可以請求保險公司賠償損失。

另外，抵押住房保險合同自借款合同生效時起生效的規(guī)定，也是以借款年限確定保險收費標(biāo)準(zhǔn)的計算依據(jù)，保險公司負責(zé)對借款合同生效起至房屋交付購房人前發(fā)生的房屋毀損滅失承擔(dān)賠償責(zé)任，在保險費計收上對于保險公司和投保的購房借款人雙方也都是公平的。

三、購房借款人可以選擇向第三人索賠，也可以選擇請求保險公司賠償保險金。

當(dāng)被保險的抵押房屋因第三人原因造成毀損滅失時，購房借款人依民法中的侵權(quán)責(zé)任規(guī)定可以要求第三人承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。同時依保險合同，購房借款人又可以選擇請求保險公司賠償保險金。

一般情況下，向保險公司請求賠償保險金比向侵權(quán)人索賠要方便快捷和足額。但如能成功向侵權(quán)人索賠，則購房借款人在得到賠償后可以向保險公司退保，獲得退還保費的利益。因此，這兩種損失賠償方式各有利弊，至于購房借款人選擇何種方式應(yīng)根據(jù)具體情況確定。比如，1999年在上海曾發(fā)生過韓國貨運飛機墜落，撞毀地面建筑的事故，由于責(zé)任明確，侵權(quán)人賠付力強，發(fā)生這樣事故時，就可以先要求侵權(quán)的航空公司賠償，然后再向保險公司退保。但如果是鄰居違法裝修破壞房屋承重結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房屋毀損的，由于侵權(quán)個人的賠付能力較弱，購房借款人就可以直接向保險公司請求賠償保險金，這樣雖然不能再退保，損失了退保費，但卻能很快得到足額賠償，還是值得的。

此外，購房借款人還應(yīng)注意兩點，一是在得到保險公司賠償金前，購房借款人不能放棄對侵權(quán)人的追償權(quán)，在獲得保險金后應(yīng)將追償權(quán)轉(zhuǎn)讓給保險公司，否則將無法得到保險公司的賠償。二是當(dāng)保險公按照《保險條款》規(guī)定賠償?shù)谋ｋU金小于購房借款人實際損失時，購房借款人還有權(quán)就賠償不足部分繼續(xù)向侵權(quán)人索賠。

四、銀行應(yīng)與購房借款人辦理保單質(zhì)押手續(xù)。

依保險法規(guī)定，在財產(chǎn)保險中只有被保險人才享有向保險公司請求給付保險金的權(quán)利，抵押住房保險合同中的被保險人是購房借款人，當(dāng)發(fā)生保險事故時，只有購房借款人才可以請求保險公司賠償保險金，貸款銀行不能直接要求保險公司將保險金用于歸還貸款。那么如何防止購房借款人將保險金挪作他用，保障銀行的貸款安全，是貸款銀行應(yīng)予充分注意的。

《保險條款》規(guī)定在購房借款人因意外身故或殘疾后，在保險公司與購房借款人以及貸款銀行達成協(xié)議后，保險公司一次性將保險金劃付至購房借款人在貸款銀行的個人住房貸款帳戶，這樣銀行可以直接控制保險金，實現(xiàn)了通過保險來保障銀行貸款安全的目的。

但對于抵押房屋因保險事故受到毀損滅失時，《保險條款》規(guī)定只要保險公司與購房借款人達成協(xié)議后，保險公司就應(yīng)向購房借款人支付保險金，并未要求將保險金直接劃付到購房借款人在貸款銀行開設(shè)的個人住房貸款帳戶，這就給購房借款人將保險金挪作他用造成機會，使銀行通過保險防范風(fēng)險的目的可能落空。

目前，銀行通行的做法是要求購房借款人將保險單存于銀行保管，但這是不完善的。從法律上講，購房借款人有可能通過保單掛失，從保險公司直接領(lǐng)取保險金，由于未辦理保單質(zhì)押手續(xù)，銀行無法追究保險公司責(zé)任。為有效保障銀行貸款安全，當(dāng)購房借款人辦理保險手續(xù)后，銀行應(yīng)與其訂立保險單質(zhì)押合同，要求購房借款人將保險單質(zhì)押給銀行，并約定借款人同意保險公司將抵押房屋財產(chǎn)保險金一次性劃付到購房借款人在銀行開設(shè)的個人住房貸款帳戶，并將保單質(zhì)押合同向保險公司登記備案。只有辦理了完備的法律手續(xù)，才能真正保障貸款安全，實現(xiàn)通過保險防范風(fēng)險的目的。

五、因房屋自身缺陷造成的毀損滅失責(zé)任目前只能由房產(chǎn)商承擔(dān)。

《保險條款》規(guī)定，抵押房屋因設(shè)計錯誤、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因造成的損失，不屬于保險責(zé)任范圍內(nèi)的事故，保險公司對此不予賠償。

在我國目前建筑市場秩序混亂，建筑物重大倒塌事故時有發(fā)生的情況下，購房人和貸款銀行對房屋質(zhì)量風(fēng)險應(yīng)予以足夠重視。購房借款人在選購商品房時，貸款銀行在審核抵押房屋貸款時，應(yīng)要求房產(chǎn)商提供商品房的勘察設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位的資質(zhì)情況，查驗整個建設(shè)工程是否全面履行了各項質(zhì)量驗收程序。但即使這些工作都做了，也并不可能完全避免事故的發(fā)生，而一旦事故發(fā)生，對購房借款人承擔(dān)損失賠償責(zé)任的目前只能是房產(chǎn)商。房產(chǎn)商可以向其他責(zé)任方追償，這將形一連串的訴訟，相關(guān)的當(dāng)事人如未投保責(zé)任保險的話，房產(chǎn)商可能難以足額賠償購房借款人的損失，最終影響銀行的貸款安全?；饨ㄖ|(zhì)量風(fēng)險的有效方法仍然是保險，即對建筑質(zhì)量負有責(zé)任的相關(guān)當(dāng)事人都應(yīng)投保責(zé)任保險，使受損害的購房借款人能得到足額賠償，同時保障了銀行的貸款安全。

另外，地震造成的房屋損失也不屬于抵押住房保險的保險責(zé)任，這也是購房借款人和貸款銀行對現(xiàn)行《保險條款》的一項遺憾。希望保險公司能夠?qū)Φ卣饚淼木逓?zāi)進行承保，真正起到轉(zhuǎn)移風(fēng)險保障社會的作用。

六、可以選擇仲裁解決爭議

在保險合同履行過程中，當(dāng)事人之間出現(xiàn)糾紛的情況時有發(fā)生，《保險條款》提供了通過訴訟或仲裁解決爭議的兩種選擇。仲裁較之于訴訟，有程序簡捷一裁終局，當(dāng)事人均有權(quán)選定仲裁員，以及審理不公開的特點。特別是審理不公開影響范圍小，對于保險公司維護其公眾形象具有積極意義。

保險公司如希望通過仲裁解決爭議，在辦理保險手續(xù)時，就應(yīng)與投保的購房借款人協(xié)商一致，并在投保單和保險單中明確約定爭議處理執(zhí)行《保險條款》第二十九條第（一）項。如果沒有對《保險條款》第二十九條進行明確選擇時，仲裁委員會是不能受理仲裁申請的。

抵押住房保險只是購房的一個環(huán)節(jié)，整個購房過程涉及眾多法律關(guān)系，作為普通消費者要完全弄清其中全部法律問題，以維護自身合法權(quán)益，有些勉為其難，在購房時聘請諳熟法律的律師作為購房顧問不失為一個有效辦法。購房請律師在上海正越來越為廣大市民認同和接受，更有外埠入滬購置房產(chǎn)的投資者，行前請律師咨詢，考察、簽約和履約時由律師提供全程法律服務(wù)，有效地維護了自身的合法權(quán)益。當(dāng)事人各方依法進行房地產(chǎn)投資交易活動，是推進房地市場健康持續(xù)發(fā)展的根本保證。