導(dǎo)語(yǔ)：中小型房地產(chǎn)成本管理方式一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，以及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的深入理解和認(rèn)識(shí)，項(xiàng)目成本管理的觀念和方法都在進(jìn)行著深刻的變革，國(guó)內(nèi)學(xué)者開(kāi)始從系統(tǒng)的角度對(duì)項(xiàng)目成本管理進(jìn)行分析和研究，結(jié)合國(guó)際建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理的經(jīng)驗(yàn)提出了“全過(guò)程、全方位、全要素、全周期”成本管理的概念，但在我國(guó)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理中仍然存在著許多不足，主要原因是沒(méi)能把事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后分析總結(jié)的思想與方法納入項(xiàng)目成本管理體系之內(nèi)，工程成本管理缺乏系統(tǒng)管理模式，建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等參與主體缺乏統(tǒng)一的成本目標(biāo)及相互溝通，全過(guò)程成本管理存在階段性脫節(jié)現(xiàn)象，由此導(dǎo)致在房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段存在許多問(wèn)題。1缺乏事前控制大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程成本控制缺乏事前控制的觀念和方法，普遍存在為迎合市場(chǎng)項(xiàng)目盲目上馬啟動(dòng)、不重視前期方案優(yōu)化比較和圖紙會(huì)審等，將方案及圖紙中存在問(wèn)題沒(méi)在施工前提出和解決，同時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題不能事先作出判斷和采用有效的措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，而是等到問(wèn)題出現(xiàn)甚至造成嚴(yán)重后果以后才發(fā)現(xiàn)，到那時(shí)只能被動(dòng)接受，必然會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本增加，無(wú)法達(dá)到對(duì)工程項(xiàng)目成本的有效控制。2管理缺乏動(dòng)態(tài)性現(xiàn)階段仍有大量的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在確定施工單位時(shí)，雙方直接進(jìn)行議價(jià)，基本都是采取費(fèi)率招標(biāo)方式確定承包單位，即中標(biāo)按圖紙施工，工程完工后按照定額計(jì)價(jià)或者工程量清單定額計(jì)價(jià)后下浮一定比例后進(jìn)行結(jié)算，這種方式完全是后算帳方式，缺乏動(dòng)態(tài)控制性，沒(méi)有及時(shí)將設(shè)計(jì)變更、物價(jià)漲跌等因素導(dǎo)致工程成本變化及時(shí)反映出來(lái)，不能為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供真實(shí)和準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)作支撐，事后算帳，可能會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目成本嚴(yán)重超標(biāo)的情況。3成本管理薄弱我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)用人標(biāo)準(zhǔn)不是按照專業(yè)能力和技術(shù)水平為用人標(biāo)準(zhǔn)，管理仍然是以家族式管理方式為主，如財(cái)務(wù)、采購(gòu)、招標(biāo)、成本等關(guān)鍵部門及崗位均使用家人或親戚朋友擔(dān)任，這些人往往沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)有專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，缺乏相應(yīng)崗位應(yīng)該具備各方面綜合素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)，也不具有相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。這樣的企業(yè)在項(xiàng)目成本管理方面非常薄弱，只能采取簡(jiǎn)單的成本管理方法，不能通過(guò)一系列的管理手段采取科學(xué)有效的系統(tǒng)管控方法來(lái)控制成本，不能使項(xiàng)目成本管理科學(xué)合理，經(jīng)常會(huì)出去管理失控、項(xiàng)目不能按期完工交付業(yè)主使用等情況，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失。4評(píng)標(biāo)方法不合理部分中小房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)時(shí)評(píng)標(biāo)只關(guān)心價(jià)格，對(duì)投標(biāo)單位的業(yè)績(jī)、技術(shù)水平、信譽(yù)度、資金實(shí)力和守約能力等方面關(guān)注不夠，評(píng)標(biāo)基本上采取的是最低價(jià)中標(biāo)原則，在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的情況下，部分施工單位正是抓住房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)心價(jià)格的這種心里，往往導(dǎo)致投標(biāo)單位惡性競(jìng)爭(zhēng)，壓低報(bào)價(jià)，中標(biāo)后采取各種手段進(jìn)行變更增項(xiàng)達(dá)到增加價(jià)款的目的。還有就是大量無(wú)承包資格的個(gè)人以掛靠單位來(lái)承接工程，這些承包人往往缺乏管理經(jīng)驗(yàn)和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)惡意競(jìng)爭(zhēng)，采取低于成本的報(bào)價(jià)來(lái)中標(biāo)或中標(biāo)后由于經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致虧損，在施工過(guò)程極有可能違約，或是以虧損為由采取停工等手段要求房地產(chǎn)企業(yè)增加費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)為確保工程能順利完工交付業(yè)主，在多數(shù)情況下只能被動(dòng)接受施工單位要求增加價(jià)款，最后損失還是由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。5施工階段的造價(jià)管理時(shí)隱時(shí)現(xiàn)目前中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目施工階段的成本管理現(xiàn)狀:所謂理論上的全方位，也僅僅是對(duì)工程進(jìn)度款審核、變更工程、結(jié)算審核時(shí)的分散管理。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視控制設(shè)計(jì)變更，不辦理設(shè)計(jì)變更的審批手續(xù)，沒(méi)有正式的設(shè)計(jì)變更通知單，沒(méi)有設(shè)計(jì)變更引起的工程量與投資增減的記錄，設(shè)計(jì)變更事后不簽證以及不及時(shí)審核經(jīng)濟(jì)性、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料與項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度不能同步進(jìn)行，常常出現(xiàn)事后補(bǔ)資料的情況。建設(shè)單位還常常提出超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)高要求，造成過(guò)多的設(shè)計(jì)變更及洽商，也是結(jié)算超預(yù)算，造成突破原有合同價(jià)的原因。沒(méi)有真正做到對(duì)目標(biāo)、內(nèi)容進(jìn)行全方位的監(jiān)控，還是采取那種合同開(kāi)口、事后算帳、最后審價(jià)斬一刀的做法。6設(shè)計(jì)費(fèi)收費(fèi)方式不合理現(xiàn)行的設(shè)計(jì)收費(fèi)無(wú)論是按投資規(guī)模還是按面積收費(fèi)，都是一種“大鍋飯”，沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任，不管工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量好壞，不論投資是否超預(yù)算，甚至不管建設(shè)項(xiàng)目有沒(méi)有實(shí)施，設(shè)計(jì)人員有沒(méi)有到現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，只要畫出圖紙就得給設(shè)計(jì)費(fèi)，這種取費(fèi)辦法助長(zhǎng)了設(shè)計(jì)人員只重視規(guī)模，而忽視技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性、合理性的觀念，實(shí)際工作中經(jīng)常會(huì)碰到設(shè)計(jì)過(guò)于保守或設(shè)計(jì)功能沒(méi)有達(dá)到最優(yōu)或各專業(yè)圖紙矛盾以及在施工過(guò)程中隨意變更，致使工程成本居高不下和結(jié)算價(jià)大大超出原概算，這些都不利于設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的控制。由此可見(jiàn)，我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問(wèn)題就在于沒(méi)能對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本進(jìn)行全過(guò)程的有效的管理和控制?，F(xiàn)代管理理論的觀點(diǎn)，即對(duì)一個(gè)大系統(tǒng)而言，管理的目的是要追求整個(gè)系統(tǒng)的最優(yōu)化，而不是個(gè)別子系統(tǒng)的最優(yōu)，應(yīng)該采用科學(xué)的理論思維和方法來(lái)改變這種只注重施工階段子系統(tǒng)而忽視整個(gè)項(xiàng)目大系統(tǒng)成本管理的狀況，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全面成本管理與控制對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)是極其重要的，可以說(shuō)是企業(yè)的生命線，只有真正做好項(xiàng)目全過(guò)程成本管理和控制，中小型房地產(chǎn)企業(yè)才能在龐大而競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化的房地產(chǎn)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，才能逐漸發(fā)展得更好、更大、更強(qiáng)。

2中小型房地產(chǎn)企業(yè)做好項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的方法、途徑和措施

1成本管理應(yīng)做好的兩個(gè)前提性工作1)加強(qiáng)成本管理，建立一套完整的成本管理體系和管理制度(包括獎(jiǎng)罰機(jī)制)，建立和推行全員參與成本管理的責(zé)任意識(shí)和管理理念，要求全員參與成本管理，量化責(zé)任，落實(shí)到具體崗位人員，用好激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮各崗位人員的主動(dòng)性。2)中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變用人標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)崗位，尤其是財(cái)務(wù)、采購(gòu)、招標(biāo)、成本等關(guān)鍵崗位應(yīng)該按照崗位要求，大膽選用具備專業(yè)能力和技術(shù)水平的人員，通過(guò)一系列的科學(xué)的管理手段，采取有效的系統(tǒng)管控方法來(lái)加強(qiáng)成本管理，以真正使項(xiàng)目成本管理科學(xué)合理。2項(xiàng)目各階段的成本管理與控制1投資決策階段的成本控制1)實(shí)事求是地進(jìn)行市場(chǎng)分析，避免項(xiàng)目決策的盲目性，減少和降低投資風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮建設(shè)項(xiàng)目在未來(lái)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，使設(shè)計(jì)任務(wù)書更具科學(xué)性和可靠性。2)根據(jù)類似項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，測(cè)算項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用，同時(shí)加強(qiáng)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)以及征地、水源、供電、運(yùn)輸、環(huán)保等工程項(xiàng)目外部條件的工作深度，使投資估算有充分依據(jù)。同時(shí)應(yīng)廣泛調(diào)查研究，比較同類項(xiàng)目，認(rèn)真進(jìn)行功能分析、多方案比較和選擇，經(jīng)過(guò)充分的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)后，最終確定技術(shù)先進(jìn)、功能可靠、經(jīng)濟(jì)合理的項(xiàng)目建設(shè)方案，從而計(jì)算出較為準(zhǔn)確、切合實(shí)際的投資估算額，使工程成本從一開(kāi)始就定位在一個(gè)較為合理的水平上。2設(shè)計(jì)階段的成本控制1)提高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)意識(shí)，推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì):推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)有利于較大幅度降低工程成本，節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用，大大加快提供設(shè)計(jì)圖紙的速度，縮短設(shè)計(jì)周期。構(gòu)件預(yù)制廠生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)件能使工藝定型，容易提高工人技術(shù)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率及統(tǒng)一配件、節(jié)約材料，有利于降低構(gòu)配件成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件的工程項(xiàng)目可降低10%～25%的費(fèi)用。標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)有較強(qiáng)的通用性，可大量重復(fù)使用，較為經(jīng)濟(jì)，也符國(guó)家關(guān)于低碳、環(huán)保方面的要求。2)改革現(xiàn)行設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，建立激勵(lì)機(jī)制，推行限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更:應(yīng)對(duì)現(xiàn)行設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法進(jìn)行改革，建立激勵(lì)機(jī)制，與設(shè)計(jì)費(fèi)掛勾，加強(qiáng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對(duì)立統(tǒng)一，強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的工程成本意識(shí)，樹(shù)立設(shè)計(jì)人員高度的責(zé)任感，實(shí)行在現(xiàn)有收費(fèi)辦法的基礎(chǔ)上，推行限額設(shè)計(jì)，如每平方鋼筋含量、混凝土含量、窗地比等技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行限制設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案、設(shè)備選型、參數(shù)匹配、效益分析等方面進(jìn)行最優(yōu)化的設(shè)計(jì)控制，設(shè)計(jì)單位各專業(yè)之間應(yīng)加強(qiáng)溝通，認(rèn)真做好圖紙的審查工作，可以減少圖紙中的錯(cuò)漏現(xiàn)象，使設(shè)計(jì)階段的施工圖預(yù)算更為準(zhǔn)確。對(duì)因設(shè)計(jì)合理節(jié)約投資按節(jié)約部分予以提成，因設(shè)計(jì)變更增加投資按超出部分扣除一定比例設(shè)計(jì)費(fèi)，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)收費(fèi)辦法，這樣做有利于加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，也有利于控制工程成本，真正使限額設(shè)計(jì)落到實(shí)處。3)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案:優(yōu)化設(shè)計(jì)方案是設(shè)計(jì)階段的重要步驟，是控制工程成本的有效方法。設(shè)計(jì)方案優(yōu)選的方法和目的就是采用設(shè)計(jì)招標(biāo)及設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析。通過(guò)功能和價(jià)值分析將技術(shù)問(wèn)題與經(jīng)濟(jì)問(wèn)題緊密的結(jié)合起來(lái)，按照經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)原則對(duì)設(shè)計(jì)方案的功能、造價(jià)、工期、設(shè)備、材料、人工消耗等方面進(jìn)行定量與定性分析。從中選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理，既能滿足功能和工藝要求，又能降低工程造價(jià)的技術(shù)方案。技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制建筑工程成本的最優(yōu)化手段。工程設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的源頭，要有效控制工程成本，達(dá)到投資省、進(jìn)度快、質(zhì)量好的效果，就要把控制重點(diǎn)放在設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵階段。3實(shí)施階段的成本控制1)招投標(biāo)階段:合理確定招標(biāo)方式，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)文件的編制管理，盡可能細(xì)化與工程成本有關(guān)的條款，責(zé)任清晰，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān);加強(qiáng)標(biāo)底(或控制價(jià))的編制，確保標(biāo)底(或控制價(jià))的準(zhǔn)確性，為評(píng)標(biāo)確定中標(biāo)單位起到支撐作用，同時(shí)又能有效地控制合理的中標(biāo)價(jià)格;評(píng)標(biāo)應(yīng)綜合考慮報(bào)價(jià)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等各方面因素，綜合評(píng)定得分最好的合理低價(jià)中標(biāo)原則，應(yīng)杜絕惡意競(jìng)爭(zhēng)低于成本的報(bào)價(jià);在簽定的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程成本的控制效果。2)施工階段:重視圖紙會(huì)審及技術(shù)交底，把存在的問(wèn)題在施工前提出和解決，減少和避免因設(shè)計(jì)變更造成的返工損失;如施工過(guò)程中必須進(jìn)行設(shè)計(jì)變更時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本測(cè)算，選擇成本較低方案進(jìn)行變更，不得隨意變更;加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本管理，及時(shí)將設(shè)計(jì)變更、經(jīng)濟(jì)簽證、物價(jià)漲跌等因素導(dǎo)致工程成本變化及時(shí)反映出來(lái)，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供真實(shí)和準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)作支撐;建立目標(biāo)成本限額和預(yù)警機(jī)制，在工程實(shí)施過(guò)程中定期進(jìn)行成本發(fā)生實(shí)際值與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，找出偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，真正做到時(shí)時(shí)控制工程項(xiàng)目成本。加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制審核經(jīng)濟(jì)簽證，減少工程索賠。4竣工驗(yàn)收結(jié)算階段的成本控制工程竣工結(jié)算，各方都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同條款約定進(jìn)行辦理。該階段應(yīng)作好工程竣工結(jié)算資料的審核，重點(diǎn)審核技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性，嚴(yán)格按照施工合同規(guī)定條款進(jìn)行審核和辦理工程竣工結(jié)算。工程竣工結(jié)算，一般都會(huì)涉及許多具體復(fù)雜的問(wèn)題，各方應(yīng)堅(jiān)持實(shí)事求是，要針對(duì)具體情況具體分析，從實(shí)際出發(fā)，對(duì)于具體疑難問(wèn)題的處理要慎重，要有針對(duì)性，做到既合法，又合理，既堅(jiān)持原則，又靈活對(duì)待，不得以任何借口和強(qiáng)調(diào)特殊原因，高估冒算和增加費(fèi)用，也不得無(wú)理壓價(jià)，以致?lián)p害對(duì)方的合法利益。

3結(jié)束語(yǔ)

雖然現(xiàn)階段中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理存在許多的問(wèn)題，只要逐漸提高全過(guò)程成本管理理念，通過(guò)系統(tǒng)、科學(xué)合理的規(guī)劃，采取技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合切實(shí)可行的措施，加強(qiáng)在項(xiàng)目建設(shè)的各階段成本管理與控制，把成本控制在合理的范圍內(nèi)，以提高中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)率和競(jìng)爭(zhēng)力。

作者：蘭杰單位：綿陽(yáng)市卓信實(shí)業(yè)有限公司