導(dǎo)語：房地產(chǎn)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)有效控制一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，受國家經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響較大，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能夠更快更好地適應(yīng)市場發(fā)展需求和國家的政策規(guī)定，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理，提升其財務(wù)管理水平十分必要。本文從房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制涉及的問題和策略與大家進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)；有效控制

房地產(chǎn)業(yè)是目前國內(nèi)市場各個行業(yè)中收益、風(fēng)險、資金需求相對較高的行業(yè)。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益和風(fēng)險又與項目資金情況有著密不可分的關(guān)系，項目財務(wù)管理尤其是資金管理和稅務(wù)籌劃貫穿于整個項目的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性核心競爭力，必須提升財務(wù)管理水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制。

1房地產(chǎn)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)概述

一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目是從土地獲取、項目立項、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、開盤銷售到竣工驗收、房屋交付，涉及到多方面多環(huán)節(jié)的管理把控，每個環(huán)節(jié)都很關(guān)鍵。其中房地產(chǎn)財務(wù)管理的關(guān)鍵，筆者從房地產(chǎn)資金管理、稅務(wù)籌劃、財務(wù)計劃和風(fēng)險管控這幾個方面進(jìn)行闡述。1.1房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。資金猶如企業(yè)的血液，貫穿于公司業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金密集、需求量大、資金投入產(chǎn)出間隔周期相對較長，做好資金管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑是重要的。說到房地產(chǎn)資金管理，就要把目光聚焦在土地成本上，因為除了以劃撥方式取得的土地，其他獲取方式都需要大額資金投入，此項資金在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中時間最先，占比最大。目前由于房地產(chǎn)市場融資政策趨緊，土地款基本由自有資金覆蓋，取得外部金融機構(gòu)的融資受限多、難度大。所以一個房地產(chǎn)項目的獲取，不僅僅看可研指標(biāo)是否可行，還要考慮企業(yè)本身資金情況，如果自有資金不足以支撐項目的取得，可以考慮成立聯(lián)合體獲取土地，以減輕資金壓力。后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)階段可以利用外部融資，這個階段的融資模式可選擇性較大，股權(quán)、債權(quán)、基金和保險業(yè)資金等可以根據(jù)項目情況進(jìn)行選擇。房地產(chǎn)銷售回款管理，主要考慮加快項目開盤時間，在政策許可的條件下提前準(zhǔn)備預(yù)售證件的辦理，提前蓄客；針對目前的房地產(chǎn)銷售資金監(jiān)管，和政府管理部門進(jìn)行溝通，努力降低單方監(jiān)管額度，在每個監(jiān)管節(jié)點足額提取超額資金，投入到項目中來或者歸還項目融資，降低項目資金成本，提高資金使用效率。1.2房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，從土地取得至項目完工清算階段，都需要財務(wù)人員予以重點關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)是涉及稅種多、稅額大的行業(yè)。其中土地取得時的契稅、印花稅；開發(fā)階段的城鎮(zhèn)土地使用稅；銷售階段的增值稅、附加稅費、土地增值稅、印花稅及企業(yè)所得稅；自持時的房產(chǎn)稅等等，可以說項目的各個階段都和稅務(wù)密不可分，其中很多稅種可以在合同談判、簽訂階段就在法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)進(jìn)行籌劃，項目綜合稅負(fù)高低直接影響項目的收益水平，也體現(xiàn)了財務(wù)人員的稅務(wù)管理水平。1.3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)計劃和風(fēng)險管控。古語說：凡事預(yù)則立、不預(yù)則廢。這句話雖偏激但也說明古人已經(jīng)明白做事情是需要提前規(guī)劃的。房地產(chǎn)項目是從土地獲取之前的可行性研究開始的，現(xiàn)在市場上土地的取得方式主要有：出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥。無論以哪種方式獲得，其前期針對項目的可行性進(jìn)行的市場調(diào)研、開發(fā)假設(shè)、現(xiàn)金流量預(yù)計等環(huán)節(jié)必不可少。一般情況下土地轉(zhuǎn)出方在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入前對土地轉(zhuǎn)出的預(yù)期價格是進(jìn)行過測算的，他們留給房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間基本在行業(yè)可接受的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地相關(guān)資料數(shù)據(jù)后，將可考慮的市場因素、政策因素、自身管理因素等考慮進(jìn)去利用自己的模型進(jìn)行再次測算，這個時候很多項目為了能到達(dá)預(yù)期的收益需要將開發(fā)進(jìn)度、銷售進(jìn)度、資金回籠等關(guān)鍵因素考慮的比較樂觀，樂觀測算是把雙刃劍，對土地獲取是有利的，對后續(xù)開發(fā)是有壓力的。所以土地獲取前的可行性研究是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要工作。全盤開發(fā)方案是在項目獲取后根據(jù)項目的實際情況在可研的基礎(chǔ)上進(jìn)行的修正，較可研更偏向于保守更切合實際。項目年度預(yù)算、季度預(yù)算等是根據(jù)項目的開發(fā)進(jìn)展情況，對未來一定期間的預(yù)期，財務(wù)方面主要包括資產(chǎn)負(fù)債預(yù)計、利潤預(yù)計、現(xiàn)金流預(yù)計、新簽合同額、投資支付預(yù)計等。這些基礎(chǔ)工作都需要在經(jīng)過一定的審批流程后下發(fā)執(zhí)行，并在執(zhí)行期結(jié)束進(jìn)行考核。所以全盤開發(fā)方案和全面預(yù)算工作會影響公司執(zhí)行效果，影響企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的業(yè)績，需要企業(yè)各個業(yè)務(wù)部門參與并重視。做好預(yù)算規(guī)劃，也是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的一項重點業(yè)務(wù)。提前規(guī)劃體現(xiàn)在現(xiàn)代企業(yè)管理中主要就是上述所說的做可研、做方案、做預(yù)算等，在做計劃的過程中，同時對項目可能會發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)期，在一定范圍內(nèi)進(jìn)行高效防范和控制。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，在每個可研、方案和預(yù)算的過程中在企業(yè)成熟的模型中盡可能預(yù)計項目可能存在的風(fēng)險，并提前做好預(yù)警及應(yīng)急預(yù)案等風(fēng)險防控措施，為項目順利開展提供保障。

2房地產(chǎn)財務(wù)管理存在的問題分析

2.1財務(wù)管理制度不健全，缺少有效的管理辦法?？v觀世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)可以稱得上起步較晚，這一因素導(dǎo)致了我國部分房地產(chǎn)企業(yè)存在財務(wù)管理制度不健全，缺少有效的管理辦法，資本體系不完善等問題。這種制度體系的不完善，體現(xiàn)在企業(yè)運營中有自有資金、資本積累以及外部融資不匹配、不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展風(fēng)險管控難度大等。2.2財務(wù)人員的風(fēng)險管理意識和自身素質(zhì)有待加強。很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，把重心偏向于放在項目的成本管理和施工管理方面，而對企業(yè)財務(wù)管理不夠重視，筆者分析了一下出現(xiàn)這種情況的原因與房地產(chǎn)企業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)，很多是從成本和施工這兩個業(yè)務(wù)板塊晉升上來的有一定關(guān)系。而這種重視不足會在一定程度上造成企業(yè)財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，進(jìn)而影響企業(yè)的整體財務(wù)管理水平。財務(wù)人員風(fēng)險管理意識不強，一方面，企業(yè)管理層沒有對財務(wù)管理有足夠的重視，投入人力、物力、財力不足，人員薪資低，對財務(wù)人員的要求低、培訓(xùn)少；另一方面，財務(wù)人員財務(wù)知識不扎實，對專業(yè)的財務(wù)理論不夠了解，對財務(wù)、稅務(wù)政策不能及時掌握，不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的高要求；第三，如果缺乏相應(yīng)的監(jiān)督激勵機制，則無法充分調(diào)動企業(yè)員工的自主性和積極性。

3房地產(chǎn)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制策略分析

3.1建立健全財務(wù)管理制度，明確財務(wù)職責(zé)，提升財務(wù)人員素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)要想高效開展財務(wù)管理工作，建立健全財務(wù)管理制度、優(yōu)化財務(wù)管理流程、推進(jìn)財務(wù)部門的相關(guān)改革是非常有必要的。那么，如何完善和優(yōu)化制度、推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)改革？需要以下方面進(jìn)行：第一，優(yōu)化財務(wù)部門的職能，保證財務(wù)人員權(quán)利、義務(wù)，使其能夠有效監(jiān)督企業(yè)的財務(wù)運行；對財務(wù)人員進(jìn)行合理分工，明確崗位職責(zé)，有效促進(jìn)企業(yè)的各項財務(wù)工作在實施的過程中能夠按照標(biāo)準(zhǔn)流程運行；第二，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)各項財務(wù)管理制度，讓財務(wù)事項的處理有據(jù)可依，讓員工經(jīng)過簡單的培訓(xùn)可以熟悉財務(wù)管理的相關(guān)流程，將企業(yè)的財務(wù)管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化。從而降低企業(yè)的財務(wù)管理成本，增強企業(yè)的核心競爭力，為企業(yè)的良好發(fā)展創(chuàng)建強有力的保證。對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理而言，形成一支高質(zhì)量、高素質(zhì)的財務(wù)管理隊伍，將會大大提升企業(yè)的財務(wù)管理效率。因此，提升財務(wù)人員的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，對實現(xiàn)高效的財務(wù)管理具有重要的意義：第一，提升意識是關(guān)鍵，只有思想上重視了，行動才會跟上，所以，作為財務(wù)管理人員，就要切實認(rèn)識這項工作的重要性；第二，夯實財務(wù)管理基礎(chǔ)，提升財務(wù)人員的專業(yè)技能，加強對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，讓企業(yè)的財務(wù)管理人員能夠準(zhǔn)確地和及時地了解最新的財務(wù)管理知識，實現(xiàn)自身知識庫的更新；第三，要想提升財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，建立有效的獎懲措施及激勵機制很有必要，根據(jù)財務(wù)管理人員對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的貢獻(xiàn)，進(jìn)行相應(yīng)的獎勵，調(diào)動起財務(wù)管理人員對工作的熱情；有過失也要進(jìn)行相應(yīng)的懲罰，以提高財務(wù)人員的工作質(zhì)量增強工作責(zé)任心；第四，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員專業(yè)技術(shù)的提升和綜合素質(zhì)的增強，離不開房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對財務(wù)管理的重視，要充分認(rèn)識到財務(wù)人員是財務(wù)管理的核心。不定期地對財務(wù)人員進(jìn)行知識和技能的培訓(xùn)，組織財務(wù)人員參加各種相關(guān)的交流會，開闊他們的視野，提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素養(yǎng)，促使本企業(yè)的財務(wù)管理人員在思想上能夠與時俱進(jìn)。明確財務(wù)部門職責(zé)，財務(wù)人員要負(fù)責(zé)定期或不定期向總裁、董事局報告工作，提出財務(wù)運作、財務(wù)管理等方面的分析和建議；負(fù)責(zé)完善公司財務(wù)管理制度及會計監(jiān)控機制，監(jiān)督、檢查公司財務(wù)運作和資金收支情況，并對公司財務(wù)活動的合法性進(jìn)行監(jiān)督；負(fù)責(zé)審核公司財務(wù)報告，對財務(wù)報告的真實性、完整性、公允性、及時性負(fù)責(zé)，配合監(jiān)管部門、中介機構(gòu)對公司財務(wù)報表的審計及其他審計工作；負(fù)責(zé)公司財務(wù)工作的合法性、真實性和有效性，及時發(fā)現(xiàn)和制止可能造成公司重大損失的經(jīng)營行為；負(fù)責(zé)對股東大會、董事局批準(zhǔn)的公司重大經(jīng)營計劃、方案的執(zhí)行情況進(jìn)行財務(wù)監(jiān)督，定期向董事局報告經(jīng)濟情況和財務(wù)狀況；負(fù)責(zé)與金融機構(gòu)、稅務(wù)機關(guān)、會計師事務(wù)所等部門的報告與溝通工作[1]。3.2強化財務(wù)計劃、防控財務(wù)風(fēng)險。強化企業(yè)財務(wù)計劃，在項目運營的各個階段根據(jù)實際的政策方向、經(jīng)濟環(huán)境，對企業(yè)財務(wù)工作進(jìn)行合理的計劃，其中最為重要的是資金籌劃和稅務(wù)籌劃，做好這兩方面對加強企業(yè)的財務(wù)管理內(nèi)部控制來說有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，對于資金的籌劃方式較多[2]。這一環(huán)節(jié)也是最容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)，所以，要想實現(xiàn)有效的資金籌劃，不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)內(nèi)外部條件的變化堅持投資回報穩(wěn)定原則，而且還要在財務(wù)管理權(quán)限上加以明確建立正規(guī)籌資委員會等組織，在企業(yè)每制定一項資金方案時，都要從各個方面分析該方案對企業(yè)財務(wù)管理的影響、對企業(yè)綜合收益的影響、對企業(yè)后續(xù)發(fā)展的影響等。運用適合的財務(wù)杠桿，避免財務(wù)壓力，在重大資金支出時，要使用群體決策，最大限度地減少失誤[3]。保持做到以各項財務(wù)計劃為目標(biāo)，強化過程控制，做好事后考核這樣一個完整的計劃和管控閉環(huán)。做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范，必須要清楚房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對象，包括資金運動及其規(guī)律，開發(fā)資金運動形成的財務(wù)關(guān)系；設(shè)立財務(wù)管理的目標(biāo)，總體目標(biāo)和具體目標(biāo)；房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的環(huán)境，例如經(jīng)濟體制環(huán)境、市場環(huán)境；樹立正確的財務(wù)管理觀念，明白資金的時間價值及風(fēng)險。項目開發(fā)建設(shè)的全過程中，一切支付要取得增值稅專用發(fā)票；調(diào)研過程中發(fā)生的費用采用合理的方法，計入開發(fā)成本；發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費按照國家稅務(wù)總局公告處理；合理核算“開辦費”；勞務(wù)費應(yīng)取得合法有效的原始憑證[4]。做好以上基礎(chǔ)的財務(wù)工作，為企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防控增加一道屏障。3.3關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。房地產(chǎn)的資金管理，主要涉及融資、投資和效益產(chǎn)出等環(huán)節(jié)，對于這幾個房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建議拓寬有效的融資渠道，建設(shè)有效的融資體系，加強企業(yè)資金管控，提高資金使用效率。這項工作對房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個難啃的骨頭，也是財務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。所以，要想建設(shè)有效的融資體系，就需要房產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道[5]。第一，融資方面除了考慮常規(guī)的債權(quán)型融資以外，股權(quán)型融資方式也是房地產(chǎn)企業(yè)降低資金壓力、減輕資金和運營風(fēng)險的一個正確選擇；第二，制定科學(xué)有效的資金管理體系，按照國家法律法規(guī)，規(guī)范資金管理體系，合理制定保障制度，制定戰(zhàn)略性項目投資計劃，有效控制投資失誤現(xiàn)象。把控投資、融資等高風(fēng)險活動，加強對已立項的在建項目資金使用情況的控制，對資金使用情況進(jìn)行動態(tài)跟蹤落實，確保各項資金的合理使用，有效控制項目成本的無序增長。房地產(chǎn)開發(fā)項目容易受到外界因素的影響，例如，國家政策、社會需求等，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時一般資金投入較大，同時，資金周轉(zhuǎn)時間也較長，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)比其他產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險更大[6]。加強項目資金預(yù)算管理，需要財務(wù)部門了解項目建設(shè)的每個流程和環(huán)節(jié)，將資金收支盡量按照預(yù)算落實和管控以減少項目資金鏈風(fēng)險。定期對項目資金、專項資金的使用情況進(jìn)行跟蹤、全面管控和及時匯報。房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)慢，需要企業(yè)財務(wù)部門和銷售部門共同關(guān)注銷售回款速度，確保銷售回款按照計劃落實，保證資金滾動以及再投資。只有這樣，才能有效提升資金利用效率，緩解房產(chǎn)企業(yè)本身背負(fù)的債務(wù)壓力。在進(jìn)行債務(wù)清算時，要理清負(fù)債中的各項風(fēng)險關(guān)系，防范財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生[7]。3.4優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案。房地產(chǎn)企業(yè)一切稅務(wù)籌劃方案，都要以遵循誠信納稅、法制和成本效益的根本原則為基礎(chǔ)，在企業(yè)日常開展的業(yè)務(wù)中貫徹稅務(wù)籌劃理念，從項目土地獲取、土地出讓、轉(zhuǎn)讓協(xié)議開始，到項目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的成本合同，最后到項目開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售、銷售合同等各個環(huán)節(jié)中落實。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和政府對房地產(chǎn)企業(yè)的政策把控，以及房地產(chǎn)企業(yè)本身資金投入大、資金占用時間長、綜合稅負(fù)重這些特點，讓房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間變的越來越小。在稅收法規(guī)政策允許的范圍內(nèi)開展一定的稅務(wù)籌劃，提高企業(yè)生存競爭力，越來越能體現(xiàn)一個財務(wù)管理人員的綜合水平，稅務(wù)籌劃也是財務(wù)人員可以為企業(yè)實現(xiàn)效益提高的最重要的一項業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉稅種類多，可以籌劃的稅種以土地增值稅專業(yè)技術(shù)要求高、可節(jié)稅金額大，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵是利用房地產(chǎn)企業(yè)加計20%扣除和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%享受稅收減免優(yōu)惠這些政策，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需注意成本合同簽訂、成本分?jǐn)偂⒃诙愵~和增加成本提高產(chǎn)品品質(zhì)方面進(jìn)行權(quán)衡等事項。對于企業(yè)所得稅，需要關(guān)注企業(yè)成本類發(fā)票取得時點和全案土地增值稅清算補繳稅款的抵扣。其他的稅種主要關(guān)注稅收優(yōu)惠政策，最大程度使用稅收優(yōu)惠政策，目前很多房地產(chǎn)開發(fā)項目都被要求配建政策性保障房，這些政策房有的是可以適用不預(yù)征、小稅種減免等相關(guān)政策的，需要財務(wù)管理人員對相關(guān)政策熟練掌握。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的最終收益情況，可能會因為項目的稅務(wù)方案不同而有很大差異，所以做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是財務(wù)人員必備的能力和素質(zhì)。

4結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理是企業(yè)管理工作中的關(guān)鍵和重點，做好企業(yè)財務(wù)管理，實現(xiàn)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制，是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)經(jīng)濟效益的重要基礎(chǔ)。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)相關(guān)政策的更新，財務(wù)管理將被提高到企業(yè)管理的新高度。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也要順應(yīng)這一大趨勢，做好深化財務(wù)管理改革，完善財務(wù)制度流程，注重財務(wù)人員培養(yǎng)，做好計劃和風(fēng)險防控，優(yōu)化資金管理和稅務(wù)管理等方方面面才能夠適應(yīng)市場的發(fā)展和社會的進(jìn)步。

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作者:趙小磊 單位:中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)投資有限公司