導(dǎo)語：商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:采用2010～2017年30個(gè)省份的面板數(shù)據(jù)，基于面板格蘭杰因果檢驗(yàn)分析信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響，進(jìn)而分析對(duì)商業(yè)銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的影響及相應(yīng)采取的應(yīng)對(duì)措施。通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反思，從信貸的維度來分析對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響，進(jìn)而分析對(duì)銀行系統(tǒng)乃至整個(gè)金融體系穩(wěn)定性的影響，并從多個(gè)方面提出有針對(duì)性的建議，以期為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行提供有益啟示。

關(guān)鍵詞:信貸;房?jī)r(jià)波動(dòng);商業(yè)銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與銀行信貸關(guān)系

我國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了近二十年的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)內(nèi)投資的推動(dòng)和GDP的提升起到重要的促進(jìn)作用。近二十年來，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸產(chǎn)生分化，以房?jī)r(jià)指數(shù)為衡量標(biāo)準(zhǔn)，截止到2017年年底，(如圖1)70個(gè)大中城市整體上呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其中北上廣深4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)有所回落，31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市房?jī)r(jià)上漲幅度高于一線城市。一方面，房地產(chǎn)是一切生產(chǎn)部門的物質(zhì)空間基礎(chǔ)，尤其是在城市現(xiàn)代化進(jìn)程的背景之下;另一方面，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著舉足輕重的影響。據(jù)測(cè)算，從2007年至2017年這十年間，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重一直保持在五分之一以上，若把房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)計(jì)算在內(nèi)，則占比近四分之一。隨著資本市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，絕大多數(shù)金融危機(jī)都或多或少與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著密切關(guān)系。資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)影響著信貸市場(chǎng)的穩(wěn)定，并催生了危機(jī)的形成。在我國(guó)，銀行作為整個(gè)金融體系的主體，銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控是影響金融體系穩(wěn)定的最重要因素。與此同時(shí)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，銀行作為直接的金融中介，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的業(yè)務(wù)量不斷加大，房地產(chǎn)貸款占銀行貸款比重穩(wěn)步上升，由于住房作為抵押物，房?jī)r(jià)波動(dòng)將波及到銀行系統(tǒng)，并影響到整個(gè)金融體系的穩(wěn)定。相對(duì)于多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家而言，我國(guó)金融體系仍十分脆弱，金融市場(chǎng)不夠健全。自1998年住房貨幣化改革以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮催生了泡沫的產(chǎn)生。在我國(guó)融資渠道較為單一的情況下，房地產(chǎn)投融資傾向于銀行，這種高度的依賴性使得銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系最為緊密。因此，若要維護(hù)銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定，最大的前提就是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行信貸的關(guān)系問題，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為兩者相互影響，互相作用。馬勇和吳雪妍(2018)［1］基于銀行信貸的角度發(fā)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響呈現(xiàn)顯著的非線性的不對(duì)稱效應(yīng)，即區(qū)域房貸規(guī)模越高，信貸影響房?jī)r(jià)越顯著。祝繼高(2017)［2］考察了商業(yè)銀行貸款損失準(zhǔn)備與房?jī)r(jià)的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增幅越高的城市，該地區(qū)商業(yè)銀行需要計(jì)提更高額度的貸款損失準(zhǔn)備金。劉顏和鄧若冰(2017)［3］則基于金融集聚度的角度，全面考察了對(duì)房?jī)r(jià)的作用效果，金融集聚度提升顯著促進(jìn)了房?jī)r(jià)上漲，尤其是銀行業(yè)的集聚對(duì)房?jī)r(jià)的作用效果最為顯著。秦嶺和姚一旻(2012)［4］、陳健等(2013)［5］、羅知和張川川(2015)［6］、潘海峰和張定勝(2018)［7］也基本得出銀行信貸和房?jī)r(jià)存在同向正相關(guān)的結(jié)論，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)存在巨大影響。實(shí)證研究方面，胡金星等［8］(2018)利用中國(guó)35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，以個(gè)人購(gòu)房按揭貸款刻畫信貸因素，分析了對(duì)房?jī)r(jià)的作用機(jī)制，研究結(jié)果表明第一、二、三類城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)房?jī)r(jià)均有顯著的正向影響。曾祥月(2015)［9］采用我國(guó)除西藏、港澳臺(tái)以外的30個(gè)省市2000～2015年的面板數(shù)據(jù)考察了銀行信貸對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的作用，分地區(qū)的回歸結(jié)果表明，銀行信貸對(duì)三個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)波動(dòng)均有推動(dòng)作用，但這種作用強(qiáng)度在不同地區(qū)有所差別，對(duì)中部地區(qū)的推動(dòng)尤為顯著。

二、模型設(shè)定和數(shù)據(jù)來源

根據(jù)房?jī)r(jià)與銀行信貸的相關(guān)關(guān)系，設(shè)定模型如下:Pit=β0+Σki=1αi•Tit+i+μit(1)其中，P代表房?jī)r(jià)，T代表信貸因素，i代表省份，t代表時(shí)間，i代表個(gè)體異質(zhì)效應(yīng)，μit代表均值為0、服從獨(dú)立同分布的隨機(jī)干擾項(xiàng)。本文采用來自國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款來刻畫信貸因素，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是資金密集型市場(chǎng)，自2010～2017年，每年的房地產(chǎn)貸款年末余額占該年各項(xiàng)貸款年末總和的比值均超過20%，可見房地產(chǎn)商主要從國(guó)內(nèi)銀行獲取房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款用于中長(zhǎng)期項(xiàng)目。為了實(shí)證檢驗(yàn)信貸對(duì)房?jī)r(jià)是否存在因果關(guān)系，下文采用面板格蘭杰(Granger)因果檢驗(yàn)考察這兩個(gè)變量的關(guān)系?？紤]到數(shù)據(jù)的可獲得性，統(tǒng)計(jì)地區(qū)不包括西藏以及港澳臺(tái)。從2010～2017年，商品房平均銷售價(jià)格、來自國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、CPI指數(shù)來源于WIND數(shù)據(jù)庫(kù)，剔除了價(jià)格因素對(duì)變量的影響，將變量除以以2010年為基期的CPI價(jià)格指數(shù)得到換算指標(biāo)，變量描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表1所示。

三、銀行信貸與房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)聯(lián)性

面板格蘭杰(Granger)因果檢驗(yàn)在計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中得到廣泛運(yùn)用，其核心思想是對(duì)于給定的兩組不同時(shí)間序列變量A、B，若變量A過去值能夠引起變量B當(dāng)前值發(fā)生變化，則變量A被認(rèn)為是變量B的格蘭杰原因(Justesen，2008)［10］。同時(shí)采用聯(lián)合顯著性檢驗(yàn)(判斷所有系數(shù)是否聯(lián)合顯著不等于零)以及系數(shù)和檢驗(yàn)(判斷系數(shù)之和是否顯著不等于零)進(jìn)行分析，結(jié)果如表2所示。表2顯示，兩種檢驗(yàn)方法對(duì)應(yīng)的Wald統(tǒng)計(jì)量和Z統(tǒng)計(jì)量至少在10%的水平上顯著，拒絕方程(1)中房地產(chǎn)開發(fā)貸款不是房?jī)r(jià)影響原因的原假設(shè)，驗(yàn)證了信貸會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生顯著影響。房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，具有顯著的投資品屬性，其供給需求很大程度受信貸的影響。一方面，從住房供給來看，房地產(chǎn)商貸款是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)依賴的最主要資金來源，房地產(chǎn)的綜合開發(fā)既能帶來大量房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，又能增加土地財(cái)政收入，還能帶動(dòng)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈都無法脫離銀行信貸的存在;另一方面，從住房需求來看，購(gòu)房者通過按揭等利用銀行貸款購(gòu)房，信貸是影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的最重要因素之一。

四、商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的措施

實(shí)證結(jié)果表明，信貸是房?jī)r(jià)波動(dòng)的格蘭杰原因，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生顯著影響。房地產(chǎn)作為資金密集型的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，其供給需求很大程度都受信貸的影響。商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)敞口主要集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)，除居民住房抵押貸款以外，企業(yè)借款的抵質(zhì)押物大多也為房地產(chǎn)，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)較為異常的波動(dòng)或波動(dòng)幅度較大，抵質(zhì)押物價(jià)值發(fā)生較大程度的貶損，銀行資產(chǎn)質(zhì)量很可能變成不良，從而引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)，并且進(jìn)一步向房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈蔓延，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響。因此，商業(yè)銀行可以從以下幾個(gè)方面來應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。(1)商業(yè)銀行針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款要進(jìn)行貸后專業(yè)化管理，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)客戶和行業(yè)監(jiān)控，建立科學(xué)的業(yè)務(wù)預(yù)警體系;制定房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重及其不同類型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)，明確不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制及貸后管理;設(shè)置專門崗位、安排專人集中對(duì)多套房貸款資金進(jìn)行限制，對(duì)住房抵押物的擔(dān)保效力和價(jià)值變化進(jìn)行監(jiān)測(cè);關(guān)注宏觀層面的政策，避免在某一地區(qū)某一時(shí)期內(nèi)大量發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)問題。(2)商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和評(píng)估體系，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)予以關(guān)注，特別是密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)濟(jì)狀況、住房用地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃方面的宏觀政策，實(shí)時(shí)掌握抵押物價(jià)值變動(dòng)狀況;逐漸建立科學(xué)管理系統(tǒng)，全面覆蓋操作風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)，逐步完善系統(tǒng)所需軟件、技術(shù)、手段、設(shè)施、工具等，全面提高系統(tǒng)質(zhì)量和級(jí)別，保證信息系統(tǒng)運(yùn)行高效安全。(3)商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范個(gè)人住房放貸工作，嚴(yán)格遵照相關(guān)個(gè)人住房貸款政策規(guī)定，既要積極開展貸前盡職調(diào)查，以免出現(xiàn)不完善或者不全面的調(diào)查報(bào)告導(dǎo)致決策錯(cuò)誤，又要保證執(zhí)行貸后監(jiān)控，以免由于貸后監(jiān)管不夠全面、不夠及時(shí)導(dǎo)致貸款未能被有效回收，主要包括借款人收支情況、資產(chǎn)表、現(xiàn)住房情況、購(gòu)房貸款資料、擔(dān)保方式等基本情況。

作者:馬喜立 單位:華夏銀行