導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理模式探索一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀(guān)點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

［摘要］建立科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理模式，是促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)一步規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)和交易行為過(guò)程中也出現(xiàn)了一系列不夠規(guī)范的行為，失信行為頻發(fā)等問(wèn)題給社會(huì)公眾和相關(guān)部門(mén)管理帶來(lái)了較大的負(fù)面影響。黨和國(guó)家高度重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信問(wèn)題，新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用體系建設(shè)正在緊鑼密鼓開(kāi)展，在信用體系建設(shè)方面也取得了一定的進(jìn)展，同時(shí)也存在著一些困難和問(wèn)題。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理，就必須統(tǒng)一好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的思想認(rèn)識(shí)，通過(guò)責(zé)任意識(shí)、擔(dān)當(dāng)意識(shí)和信用建設(shè)工作意識(shí)來(lái)加強(qiáng)企業(yè)自律，通過(guò)行業(yè)自律來(lái)規(guī)范企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)行為，切實(shí)提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用品質(zhì)，為打造品質(zhì)地產(chǎn)、建設(shè)品質(zhì)樓盤(pán)創(chuàng)造條件，為促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展提供一系列管理模式參考。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);信用管理模式;政府

黨和國(guó)家高度重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信問(wèn)題，誠(chéng)信建設(shè)是社會(huì)發(fā)展的重要話(huà)題。黨的報(bào)告中明確指出要:“推進(jìn)誠(chéng)信建設(shè)和志愿服務(wù)制度化，強(qiáng)化社會(huì)責(zé)任意識(shí)、規(guī)則意識(shí)、奉獻(xiàn)意識(shí)”。但是，從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用問(wèn)題仍然層出不窮。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理問(wèn)題分析

一方面，房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然存在著開(kāi)發(fā)和交易行為規(guī)范程度不夠、失信行為頻發(fā)等問(wèn)題，從根本上來(lái)說(shuō)這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理體系不完善、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)各地不統(tǒng)一等造成的，在一定程度上來(lái)說(shuō)也對(duì)社會(huì)公眾和房地產(chǎn)相關(guān)管理部門(mén)帶來(lái)了較大的負(fù)面影響;另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理工作推進(jìn)中信用問(wèn)題仍然存在。國(guó)務(wù)院及中央部委也高度重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，根據(jù)相關(guān)情況陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理相關(guān)政策法規(guī)，信用管理工作熱潮掀起。同時(shí)，成都、合肥、南京、深圳、天津、武漢、西安等地方，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用情況提出了專(zhuān)門(mén)的管理政策，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也制定了相應(yīng)的信用評(píng)級(jí)辦法。各地針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所出臺(tái)的相關(guān)政策及評(píng)級(jí)辦法在實(shí)施過(guò)程中并沒(méi)有取得明顯的效果，主要表現(xiàn)為信用管理法律法規(guī)體系建設(shè)不足、政府政策宣傳和監(jiān)管力度有待加強(qiáng)、信用管理專(zhuān)業(yè)人才嚴(yán)重不足、地區(qū)信用管理評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一、信用信息市場(chǎng)化程度有待提升等。

2我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理模式分析

2.1地方政府主導(dǎo)型。地方政府主導(dǎo)型模式主要以成都為例，2017年成都市根據(jù)實(shí)際情況更新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理辦法，以《成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用信息管理辦法》(成建委〔2017〕135號(hào))為準(zhǔn)則來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行管控，在采集與認(rèn)定信用信息方面實(shí)施信用分加減標(biāo)準(zhǔn)，具體的特點(diǎn)包括以下四方面:一是堅(jiān)持以政府為主導(dǎo)、各級(jí)主管部門(mén)聯(lián)動(dòng)管理信用信息，促進(jìn)信用信息共享。根據(jù)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理辦法規(guī)定來(lái)看，是以信用管理主管部門(mén)為牽頭，也就是成都市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)開(kāi)發(fā)辦為核心，統(tǒng)籌負(fù)責(zé)管理市內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用管理工作，同時(shí)各區(qū)縣主管部門(mén)進(jìn)行配合處理相關(guān)工作，他們則需要定期來(lái)收集整合房管部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)、工商稅務(wù)部門(mén)等的信用信息，由市城建委開(kāi)發(fā)辦負(fù)責(zé)形成各部門(mén)信用信息收集協(xié)作和信息互聯(lián)共享。二是突出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理重點(diǎn)，制定科學(xué)的監(jiān)管名單制度，以信用評(píng)分規(guī)則為基本要求，讓評(píng)級(jí)結(jié)果成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)和重點(diǎn)監(jiān)管的標(biāo)準(zhǔn)，在相關(guān)企業(yè)被納入重點(diǎn)監(jiān)管名單后還會(huì)公示并抄送相關(guān)部門(mén)。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)動(dòng)態(tài)一直處于調(diào)整狀態(tài)，根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)抄送至相關(guān)市場(chǎng)主體。一切行為以市建設(shè)行政主管部門(mén)為引導(dǎo)，在信用加減分標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用評(píng)分評(píng)級(jí)處于動(dòng)態(tài)監(jiān)督和動(dòng)態(tài)公示中，被重點(diǎn)監(jiān)管的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單進(jìn)入房管部門(mén)、國(guó)土部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)、工商部門(mén)等。四是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用評(píng)級(jí)結(jié)果實(shí)施差異化管理措施，在評(píng)級(jí)考核過(guò)程中屬于信用等級(jí)優(yōu)良企業(yè)將會(huì)受到激勵(lì)，相反的是信用等級(jí)差或已經(jīng)發(fā)到信用預(yù)警值的企業(yè)，就必須接受重點(diǎn)監(jiān)管，后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)資質(zhì)、資金投入支持、拿地、招投標(biāo)環(huán)節(jié)都會(huì)受到限制。政府主導(dǎo)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理模式，在實(shí)踐中激勵(lì)了信用優(yōu)良企業(yè)，同時(shí)也約束監(jiān)督了信用等級(jí)差的企業(yè)，綜合效果較好。2.2行業(yè)協(xié)會(huì)自律型模式。行業(yè)協(xié)會(huì)自律型模式主要以深圳為例，深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理規(guī)范主要是參考《深圳市房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信檔案管理辦法》(深規(guī)土〔2013〕187號(hào))，圍繞著信息采集、資料整理建檔、信用公示、信用信息查詢(xún)以及信用管理和信息系統(tǒng)建設(shè)幾部分進(jìn)行。整個(gè)模式的特點(diǎn)主要包括以下四方面:一是在政府部門(mén)引導(dǎo)作用下，讓行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮作用，政府和協(xié)會(huì)共同合作、權(quán)責(zé)分明進(jìn)行管理。市政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理辦法的制定者，主要是負(fù)責(zé)誠(chéng)信管理工作，而房地產(chǎn)行業(yè)組織協(xié)會(huì)主要是輔助配合，來(lái)記載、評(píng)分和公示房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)信用信息，形成了政府主導(dǎo)、行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理的良好格局。二是深圳市信用管理方法覆蓋了全行業(yè)，具有相對(duì)完善的信用管理平臺(tái)。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索深圳市房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信公示平臺(tái)，可以看到企業(yè)信用信息披露的對(duì)象包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)以及其他板塊的企業(yè)與從業(yè)人員，房地產(chǎn)全行業(yè)都得到了信用評(píng)價(jià)和監(jiān)管。三是通過(guò)行業(yè)失信警示制度設(shè)立了嚴(yán)格的嚴(yán)重失信企業(yè)名單制度。由深圳市行業(yè)組織牽頭，房地產(chǎn)行業(yè)失信警示制度發(fā)揮作用，嚴(yán)重失信企業(yè)名單公示，一旦企業(yè)或個(gè)人超過(guò)房地產(chǎn)信用計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人就會(huì)受到行業(yè)協(xié)會(huì)組織發(fā)出的相關(guān)警告通知，嚴(yán)重失信企業(yè)一旦被納入失信企業(yè)名單也會(huì)面臨社會(huì)公示的境遇。四是缺乏科學(xué)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，造成房地產(chǎn)企業(yè)失信成本低?！渡钲谵k法》較為細(xì)致規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)分評(píng)級(jí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正面及負(fù)面目錄都有明確的清單，但是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的獎(jiǎng)懲措施還不是十分全面。深圳市行業(yè)協(xié)會(huì)受話(huà)語(yǔ)權(quán)、社會(huì)影響力、執(zhí)法權(quán)等因素的影響，在房地產(chǎn)企業(yè)失信方面難以提出精準(zhǔn)到位的獎(jiǎng)懲措施。

3完善我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理模式的探索研究

一方面，要從宏觀(guān)層面出發(fā)制定符合全國(guó)范圍的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理體系框架。堅(jiān)持“全國(guó)一盤(pán)棋”的核心思想，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為核心，由中央、住建部等為引領(lǐng)，由各地方相關(guān)部門(mén)為分管單位，統(tǒng)一信用管理中心政策、征信機(jī)制、信用評(píng)價(jià)評(píng)級(jí)指標(biāo)、信用管理獎(jiǎng)懲措施，讓地方多部門(mén)共同建設(shè)信用管理體系，形成信用平臺(tái)共建共享。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理評(píng)價(jià)，就要充分關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資質(zhì)核查、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)狀況以及可持續(xù)發(fā)展能力等因素。另一方面，要從細(xì)微特征出發(fā)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用配套管理，讓資質(zhì)管理制度、土地政策、金融政策掛鉤的同時(shí)，建立多地方多渠道征信制度，實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息分類(lèi)及綜合測(cè)評(píng)機(jī)制，根據(jù)信用信息評(píng)級(jí)結(jié)果錄入全國(guó)信用信息管理平臺(tái)，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用公示，提供社會(huì)公眾投訴、相關(guān)媒體披露的渠道，形成社會(huì)全民監(jiān)督守信的良好格局。

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作者:張慧陽(yáng) 單位:南京財(cái)經(jīng)大學(xué)