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【摘要】中國經(jīng)濟進行新常態(tài)，國家宏觀政策與地方政府先后出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)管制措施，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)發(fā)展、突破困境，必須完善企業(yè)財務內(nèi)控管理制度，向管理要效益。本文由實務角度全面分析了中小房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控管理過程中普遍存在的突出問題，并在此基礎上針對性的提出應對措施，探討如何構建良好的財務內(nèi)控模式。

【關鍵詞】房地產(chǎn)財務內(nèi)控內(nèi)控制度

一、中小房企實行財務內(nèi)控制度對企業(yè)管理的意義

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十多年的快速發(fā)展已在我國經(jīng)濟中占有十分重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)其主要特點是資金高投入、項目開發(fā)周期長、利潤高、風險大，是典型的政策導向型行業(yè)。目前在國家宏觀政策與各級政府先后出臺一系列管制措施，各地因城施策，限購、銀行信貸新政接踵而來，部分城市已開始執(zhí)行限售政策、加大租賃用地供應及租、售同權相關概念的提出，另外房地產(chǎn)稅也呼之欲出?？梢娫谖磥韼啄甑恼{(diào)控政策和市場走勢，都將緊緊圍繞“房住不炒”來展開。以上都將導致中小型房企項目銷售去化周期拉長、不確定性因素增多，項目投資風險加大。在品牌大型房企加快全國戰(zhàn)略布局的情況下，中小房企的生存和發(fā)展狀態(tài)不容樂觀。中小房企要想突破現(xiàn)有困境，必須向管理要效益，完善的企業(yè)內(nèi)控管理可以為企業(yè)降低運營風險、降低成本費用、實現(xiàn)經(jīng)營目標提供保障。在經(jīng)濟新常態(tài)下不斷的完善與加強財務內(nèi)控管理制度建設也是企業(yè)發(fā)展的必然趨勢之一。

二、目前中小房企在執(zhí)行財務內(nèi)控管理制度方面普遍存在的突出問題

（一）財務內(nèi)控管理制度不完善。完善的財務內(nèi)控管理制度可以為企業(yè)的資產(chǎn)安全和完整提供保護、能確保會計信息的真實、正確、還能使各部門實現(xiàn)有效的運轉，擁有非常強大的作用。目前多數(shù)中小房企的財務內(nèi)控制度尚不健全，或者是建立了財務內(nèi)部控制制度，但是由于各方面的原因沒有能有效的發(fā)揮出作用，還有權責劃分不清晰、不明確，缺乏崗位職責，導致企業(yè)在采購、施工、合同簽訂、款項支付、資產(chǎn)保管等方面內(nèi)控得不到真正的執(zhí)行，也只是流于形式。制度的不健全、不完善，會使企業(yè)面臨很大的經(jīng)營風險，會頻繁出現(xiàn)差錯、舞弊現(xiàn)象。財務管理會涉及企業(yè)經(jīng)營活動的方方面面，監(jiān)督對象多且復雜，如制度缺乏有效的監(jiān)督或監(jiān)督流于形式，資金活動管控不嚴，可能會出現(xiàn)會計信息失真和缺乏可靠性，導致企業(yè)資產(chǎn)流失、資金被挪用、侵占或遭受欺詐等問題，最終導致企業(yè)戰(zhàn)略目標無法達成。（二）財務人員管理水平不足。由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展時間還太短，相關行業(yè)財務內(nèi)部控制管理的可借鑒資料或研究成果不多，企業(yè)對財務人員的后期培訓、提升專業(yè)能力重視不足，同時財務管理人員的內(nèi)控管理及風險意識的欠缺都會對企業(yè)內(nèi)控制度的制定、實施產(chǎn)生負面影響，甚至會給企業(yè)帶來無法彌補的損失。（三）投融資過程中財務內(nèi)控機制失靈。目前大多數(shù)中小房企缺乏清晰的項目投資規(guī)劃，在企業(yè)進行項目投資決策時財務內(nèi)部控制機制失靈，對項目投資目標、規(guī)模、方式、資金來源、風險與收益等沒有進行客觀的分析決策而是迎合主要領導投資意見，沒有形成真實的項目可行性研究報告，可能導致投資決策失誤。另外，企業(yè)在籌資過程中制定的籌資方案沒有結合全面預算等相關資金安排擬定出適合的方案，出現(xiàn)企業(yè)融資過早或過遲、更有甚者籌資失敗的情況時有發(fā)生，如過早融資將導致企業(yè)承擔過多的財務費用，吞沒企業(yè)利潤；如過遲或融資失敗則會嚴重影響企業(yè)的正常運營。中小房企還普遍存在籌資渠道單一的情況，出現(xiàn)資金缺口時只能向銀行申請貸款，會使企業(yè)資產(chǎn)負債率結構不合理可能導致企業(yè)債務負擔過重，如銷售回款不暢則按時償還債務風險加大最終可能使企業(yè)運營舉步為艱。（四）資金運營與調(diào)度方面水平急待提高。中小房企普遍存在資金運營、調(diào)度環(huán)節(jié)財務內(nèi)控管理缺失的問題。因項目單一、規(guī)模不大或其他各種各樣原因，產(chǎn)生企業(yè)在辦理現(xiàn)金、銀行存款業(yè)務及印章、票據(jù)保管方面不能做到不相融崗位相分離，常常由一人辦理所有業(yè)務；資金收取、支付環(huán)節(jié)審批受權不當、監(jiān)督不到位產(chǎn)生資金體外循環(huán)情況及提前付款、超合同規(guī)定付款的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。在資金調(diào)度管理時，控制措施欠缺。全面預算管理執(zhí)行不力，缺乏財務內(nèi)控管理，不能統(tǒng)籌協(xié)調(diào)內(nèi)部各部門的資金需求，前期、銷售、工程、采購、行政等環(huán)節(jié)沒有形成有機整體，資金運營水平不高，存在款應收不盡收，財務可用資金短缺，應付款項不能支付，嚴重影響項目開發(fā)進度及企業(yè)形象。

三、中小房企財務內(nèi)控管理制度改進方案或措施

（一）強化企業(yè)財務內(nèi)控管理思維。企業(yè)財務管理人員要向管理型會計轉變，深入學習企業(yè)內(nèi)部控制管理的相關知識、理念。強化房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控管理，建立起完善的財務內(nèi)控制度并結合企業(yè)現(xiàn)有管理制度，對企業(yè)的業(yè)務流程進行優(yōu)化改進，同步提高企業(yè)運營效率和內(nèi)控管理的效率，使企業(yè)降低相關成本，有利于幫助企業(yè)在競爭激烈的環(huán)境中實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。同時為面對“灰犀?！?、“黑天鵝”問題房地產(chǎn)企業(yè)還要全面增強員工的風險意識，提高財務內(nèi)控管的意識與能力，降低不必要損失。（二）建立健全、全面落實企業(yè)財務內(nèi)控制度。中小房企要根據(jù)各自的戰(zhàn)略目標、發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展階段等實際情況建立起不同的財務內(nèi)部控制制度，在設計財務內(nèi)控制度過程中要從企業(yè)的發(fā)展目標出發(fā)和自身的所處的發(fā)展階段出發(fā)，這樣建立的財務內(nèi)控體系才能適合企業(yè)不同階段的需求，使企業(yè)的財務內(nèi)控與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展目標、發(fā)展階段相統(tǒng)一，企業(yè)才能更好的實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)建立財務內(nèi)控管理制度是一個系統(tǒng)工程，中小房企在建立財務內(nèi)控體系時可以參照國家層面制定的企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范及相關的應用指引、評價指引等資料，并按照內(nèi)部控制的五項目標、五項原則、五項要素建立起適合中小房企自身的企業(yè)層面、業(yè)務層面的財務內(nèi)控制度。只有建立并深入有效的執(zhí)行財務內(nèi)控制度，完善相關組織機構，企業(yè)運營管理的合法合規(guī)、資產(chǎn)的安全有效運轉、財務報告及相關信息數(shù)據(jù)的真實完整才能得到合理保證，才能提高企業(yè)經(jīng)濟效益和經(jīng)營效率，才能促進企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展。（三）提高財務人員綜合素質(zhì)、提升財務內(nèi)控的管理水平。面對地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，加之房地產(chǎn)行業(yè)財務內(nèi)控管理與其他行業(yè)相比較存在特殊性，所以對房地產(chǎn)行業(yè)財務管理人員的v關管理人員掌握行業(yè)最新內(nèi)控管理理念，不繼的提升財務內(nèi)控管理工作的質(zhì)量，促進企業(yè)積極穩(wěn)定發(fā)展。（四）加強投融資關鍵節(jié)點財務內(nèi)控管理。地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，隨著國家宏觀調(diào)控政策的變化、成本費用的增加、銷售周期的拉長等帶來的變化都要求中小型房企必須對財務內(nèi)控管理有全新的認識。不繼加強項目投資決策活動中關鍵節(jié)點的財務內(nèi)控措施，不繼優(yōu)化企業(yè)資本結構，強化運行資金的管理能力。1.加強投資決策環(huán)節(jié)財務內(nèi)控管理的措施。首先，中小房企應當根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標結合企業(yè)自身不同發(fā)展階段等實際情況，制定科學、合理的投資目標和規(guī)劃、利潤計劃等，擬定項目投資的方案，主要包括項目成本費用支出計劃、銷售周期回款計劃、自有資金投入及外部資金籌集計劃等，重點要關注項目的風險可控和預期收益，在風險可控的前提下，實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展及利潤目標。其次，落實好財務內(nèi)控管理制度，協(xié)調(diào)公司相關部門，加強對投資方案的可行性研究。深入調(diào)研市場需要，合理確定開發(fā)產(chǎn)品定位，針對多種產(chǎn)品類型、多種業(yè)態(tài)，編制多套組合模型并結合市場需求及競爭程度等具體的實際情況，在成本費用可控的前提下，實現(xiàn)企業(yè)利潤目標。第三，中小房企要認真結合自身資金實力、市場營銷去化等情況加強項目開發(fā)階段投資強度的財務內(nèi)控管理。防止出現(xiàn)超出自身資金承受能力，大規(guī)模開發(fā)高強度投資的情況；防止出現(xiàn)自有資金枯竭、項目形象進度緩慢、銷售去化不利回款不暢、融資渠道單一且跟進不及時、項目開發(fā)停滯的惡性循環(huán)。2.加強籌資決策環(huán)節(jié)財務內(nèi)控管理的措施。第一，要建立起與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配并支持企業(yè)投資增長的籌資戰(zhàn)略。中小房企應當給合企業(yè)全面預算、各項目實際進度等情況，制定籌資目標和規(guī)劃，擬定項目的籌資方案，主要包括融資金額、渠道、成本、融資后的資本結構及償債壓力測試等相關內(nèi)容，同時企業(yè)還需考慮籌資失敗概率，做了充分預案。第二，籌資風險可控原則。企業(yè)應當對籌資方案進行科學論證，形成可行性報告，并全面反映風險評估情況。確定籌資的規(guī)模、資本的結構安排等要充分考慮中小房企運營的安全性、企業(yè)價值增長的可持續(xù)性。避免企業(yè)出現(xiàn)做大企業(yè)規(guī)模的沖動，如果中小房企投資項目過多，投資需求較多，而企業(yè)內(nèi)部財務自有資本又相對不足，在這種情況下，向銀行或其他金融機構借款成為主要融資方式，但這時會使中小房企面臨非常大的償付風險。所以中小房企財務內(nèi)控管理制度不能一味的從屬于企業(yè)投資戰(zhàn)略，必須要在整體上把握財務風險的可控性，保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。第三，籌資結構優(yōu)化、成本較低原則。企業(yè)財務內(nèi)控管理需要根據(jù)企業(yè)確定有不同籌資方式、籌資時機、籌資結構安排等建立不同的比較模型，采用籌資成本較低的籌資方式，從而降低融資成本并直接提升項目利潤指標。因此，在企業(yè)籌資環(huán)節(jié)財務內(nèi)控管理應將籌資成本作為評價籌資效率、效果的重要指標。（五）強化企業(yè)運營資金管理。1.中小房企財務內(nèi)控管理應當加強營運中資金管理，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)公司、項目的銷售資金回攏及各部門的資金支付計劃。多措并舉加強銷售去化、加快回款速度，在銷售過程中認真落實財務內(nèi)控管理，嚴禁財務指定帳戶外收取款項，保障資金安全。在可用資金規(guī)模下，財務管理人員需統(tǒng)籌協(xié)調(diào)采購、工程、宣傳推廣、日常費用等部門、環(huán)節(jié)的付款，強調(diào)公司、項目整體平衡，提升資金營運的效率，保障公司正常運營。2.財務內(nèi)控管理應當設定不相融崗位相分離制度。地產(chǎn)行業(yè)資金數(shù)額大、流動頻繁，必須嚴格有關資金收付環(huán)節(jié)財務內(nèi)控管理規(guī)定，堅決禁止一人保管公司所有印章、票據(jù)，堅決禁止一人辦理資金支付業(yè)務。3.財務內(nèi)控管理制度嚴格明確資金收支條件、程序、審批權限，強化會計審計監(jiān)督能力。中小房企在建立財務內(nèi)控管理制度加強審計監(jiān)督過程中要結合相關規(guī)范及企業(yè)自身經(jīng)營活動實際情況，建立健全內(nèi)外部信息溝通、交流機制，不斷的完善與優(yōu)化企業(yè)財務內(nèi)控管理制度。加強審計監(jiān)督可以對企業(yè)采購業(yè)務、資產(chǎn)管理業(yè)務、銷售業(yè)務、工程項目、合同簽訂付款等進行業(yè)務層面的內(nèi)部控制，落實好相關審計工作能確保企業(yè)財務內(nèi)控工作順利實施，保障企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。總之，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)運營風險大，廣大中小型企業(yè)面對巨大的市場競爭，必須擺脫以往粗放型管理，逐步加強企業(yè)財務內(nèi)控管理，提高企業(yè)財務內(nèi)控管理意識，完善并落實相關制度，提高財務管理人員業(yè)務水平，強化公司在項目投資決策、籌資決策、資金運營管理等過程中關鍵節(jié)點財務內(nèi)控管理制度，為保證企業(yè)健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展奠定基礎。

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作者:萬曉剛 單位:唐山富天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司