導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理分析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有著投資大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有著投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、綜合性強(qiáng)等特點(diǎn)等特點(diǎn)。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目要有科學(xué)的規(guī)劃，保證工程質(zhì)量，控制投資成本制投資成本，合理縮短開(kāi)發(fā)周期，降低風(fēng)險(xiǎn)，才能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，盡可能地保證各利益相關(guān)者的經(jīng)濟(jì)利益。提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中前期的可行性研究就變得尤為重要研究就變得尤為重要。如何使可行性研究對(duì)投資決策有正確的指導(dǎo)作用的指導(dǎo)作用，使用科學(xué)的分析方法是關(guān)鍵。而價(jià)值管理就是一個(gè)能有效保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益一個(gè)能有效保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益、降低項(xiàng)目投資的高效理論體系和方法高效理論體系和方法。運(yùn)用價(jià)值管理提升項(xiàng)目盈利能力是一種現(xiàn)實(shí)的戰(zhàn)略選擇種現(xiàn)實(shí)的戰(zhàn)略選擇，價(jià)值管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的實(shí)踐也是科技創(chuàng)新的實(shí)踐技創(chuàng)新的實(shí)踐，需要有創(chuàng)造性的思維、先進(jìn)的技術(shù)和科學(xué)的管理作保證理作保證，以提高創(chuàng)新的效益。

2價(jià)值管理原理

價(jià)值管理可以應(yīng)用于國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的諸多方面價(jià)值管理可以應(yīng)用于國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的諸多方面，能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在降低成本地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在降低成本、提高效率方面提供新的思路和方法法。價(jià)值管理是從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度出發(fā)，以獨(dú)有的多學(xué)科團(tuán)隊(duì)工作方式多學(xué)科團(tuán)隊(duì)工作方式，注重項(xiàng)目功能分析和評(píng)價(jià)，通過(guò)不斷優(yōu)化項(xiàng)目方案化項(xiàng)目方案，降低項(xiàng)目的壽命期費(fèi)用，從而達(dá)到提升各利益相關(guān)方價(jià)值的目的關(guān)方價(jià)值的目的。價(jià)值價(jià)值（V）=功能功能（F）/成本成本（C），這其中功能這其中功能（F）就是項(xiàng)目產(chǎn)品能滿足消費(fèi)者的需求的一些功能品能滿足消費(fèi)者的需求的一些功能；成本（C）是指整個(gè)項(xiàng)目生命周期成本命周期成本，它是為實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者需要而所消耗資源的貨幣表現(xiàn)現(xiàn)。項(xiàng)目的價(jià)值和功能成正比例關(guān)系，和項(xiàng)目的成本之間成反比例關(guān)系反比例關(guān)系。通過(guò)三者的比例關(guān)系通過(guò)三者的比例關(guān)系，可以采取如下措施來(lái)提高項(xiàng)目的價(jià)值價(jià)值：（1）項(xiàng)目的功能保持不變項(xiàng)目的功能保持不變，成本降低；（2）提高項(xiàng)目的功能能，同時(shí)降低項(xiàng)目的成本；（3）項(xiàng)目成本保持不變項(xiàng)目成本保持不變，功能提高；（4）項(xiàng)目的成本略有提高項(xiàng)目的成本略有提高，功能有大幅度提高；（5）項(xiàng)目的功能略有提高略有提高，成本有大幅度下降。

3價(jià)值管理的一般步驟

a)選擇對(duì)象選擇對(duì)象，即選擇對(duì)功能和成本影響較大的因素作為分析對(duì)象分析對(duì)象；b)功能分析功能分析，即對(duì)項(xiàng)目功能進(jìn)行分類、定義和整理；c)功能評(píng)價(jià)功能評(píng)價(jià)，即按照相應(yīng)的方法，考慮各功能的重要系數(shù)和成本系數(shù)和成本系數(shù)，然后計(jì)算價(jià)值系數(shù)；d)價(jià)值分析和改進(jìn)價(jià)值分析和改進(jìn)，即根據(jù)價(jià)值系數(shù)的大小來(lái)進(jìn)行改善分析分析。功能評(píng)價(jià)系數(shù)=各個(gè)功能得分÷各個(gè)功能得分總和各個(gè)功能得分總和；成本系數(shù)=各個(gè)方案成本÷總成本總成本（各個(gè)方案成本之和）；價(jià)值系數(shù)價(jià)值系數(shù)（V）=功能評(píng)價(jià)系數(shù)功能評(píng)價(jià)系數(shù)（F）÷成本系數(shù)成本系數(shù)（C）。

4價(jià)值管理在可行性研究階段的具體應(yīng)用步驟

通過(guò)對(duì)可行性研究編制現(xiàn)狀的通過(guò)對(duì)可行性研究編制現(xiàn)狀的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的可行性研究工作存在研究工作存在“重財(cái)務(wù)輕功能”及編制質(zhì)量和深度不夠等問(wèn)題題。在進(jìn)行功能分析時(shí)對(duì)其進(jìn)行量化，也是不好確定的事情情。如何使收集的數(shù)據(jù)具有可靠性，簡(jiǎn)化可行性研究的編制難度制難度。引入信息技術(shù)應(yīng)用到可行性研究編制工作中，能提高工作效率和準(zhǔn)確度提高工作效率和準(zhǔn)確度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策更具指導(dǎo)性具指導(dǎo)性。

4.1信息收集階段

價(jià)值管理團(tuán)隊(duì)成立之后價(jià)值管理團(tuán)隊(duì)成立之后，開(kāi)始相關(guān)的信息收集工作，包括自然環(huán)境方面的信息自然環(huán)境方面的信息，例如項(xiàng)目周邊的交通情況；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)市場(chǎng)方面的信息關(guān)市場(chǎng)方面的信息，例如客戶對(duì)不同戶型的合理需求情況；新技術(shù)技術(shù)、新工藝，新材料等方面的信息；政治環(huán)境、社會(huì)治安、法律法規(guī)律法規(guī)，政策等方面的信息，例如項(xiàng)目所在地的環(huán)保政策、房地產(chǎn)法規(guī)情況地產(chǎn)法規(guī)情況。信息是繁多的，不同的來(lái)源，不同的角度，處理的方法就不同理的方法就不同，但信息的行為要規(guī)范。

4.2研究對(duì)象選擇

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作中，項(xiàng)目的建設(shè)方案對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投資額的影響程度可達(dá)到855%左右左右，所以團(tuán)隊(duì)在仔細(xì)分析研究所收集到的有關(guān)資料之后在仔細(xì)分析研究所收集到的有關(guān)資料之后，常會(huì)把建設(shè)方案作為本次價(jià)值管理的研究對(duì)象作為本次價(jià)值管理的研究對(duì)象，運(yùn)用價(jià)值管理的方法對(duì)方案進(jìn)行系統(tǒng)地分析進(jìn)行系統(tǒng)地分析，達(dá)到提高房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期效益的目的。

4.3系統(tǒng)功能分析

選擇了建設(shè)方案作為價(jià)值管理的研究對(duì)象后選擇了建設(shè)方案作為價(jià)值管理的研究對(duì)象后，團(tuán)隊(duì)要通過(guò)功能分析對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行多方面評(píng)價(jià)過(guò)功能分析對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行多方面評(píng)價(jià)。功能分析時(shí)可以利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，可減少分析的時(shí)間和增加分析的準(zhǔn)確性。其中市場(chǎng)調(diào)查與分析系統(tǒng)中市場(chǎng)調(diào)查與分析系統(tǒng)，利用系統(tǒng)中市場(chǎng)的土地信息數(shù)據(jù)，住房數(shù)據(jù)房數(shù)據(jù)，競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)據(jù)，項(xiàng)目本身情況數(shù)據(jù)等進(jìn)行分析，再利用互聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)，能做到數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)更新。

4.4創(chuàng)造方案階段

根據(jù)上一階段對(duì)項(xiàng)目功能分析根據(jù)上一階段對(duì)項(xiàng)目功能分析，價(jià)值管理團(tuán)隊(duì)需要設(shè)計(jì)盡可能多的方案盡可能多的方案。常用的方法有經(jīng)驗(yàn)法、頭腦風(fēng)暴法等。針對(duì)這些方案對(duì)這些方案，專家們集中討論，把這些想法轉(zhuǎn)化成可行的建設(shè)方案作為備選方案作為備選。并由造價(jià)工程師計(jì)算出各方案的投資估算，再應(yīng)用價(jià)值工程成本系數(shù)的計(jì)算方法得到計(jì)算結(jié)果再應(yīng)用價(jià)值工程成本系數(shù)的計(jì)算方法得到計(jì)算結(jié)果。44.5方案評(píng)價(jià)階段運(yùn)用德?tīng)柗品ㄟ\(yùn)用德?tīng)柗品?，要求專家?duì)每一個(gè)建設(shè)方案進(jìn)行打分，該過(guò)程要求獨(dú)立過(guò)程要求獨(dú)立，相互不能干擾，然后團(tuán)隊(duì)把每個(gè)專家的打分進(jìn)行平均后得到方案的最后得分行平均后得到方案的最后得分。

4.6方案決策階段

利用價(jià)值管理中價(jià)值優(yōu)選的方法利用價(jià)值管理中價(jià)值優(yōu)選的方法，通過(guò)計(jì)算各方案的價(jià)值系數(shù)進(jìn)行優(yōu)選決策值系數(shù)進(jìn)行優(yōu)選決策，價(jià)值系數(shù)最高者是方案中的最佳方案。

4.7方案實(shí)施階段

確定了最佳方案后確定了最佳方案后，各部門要嚴(yán)格按照方案中所提出的具體內(nèi)容具體內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，以及后續(xù)的各項(xiàng)有關(guān)工作的各項(xiàng)有關(guān)工作。在整個(gè)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理的過(guò)程中，可以充分利用管理信息系統(tǒng)，該系統(tǒng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析子系統(tǒng)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)子系統(tǒng)以及可行性研究報(bào)告生成子系統(tǒng)。這三個(gè)子系統(tǒng)主要處理房地產(chǎn)可行性研究中數(shù)據(jù)量大、計(jì)算難度高、圖表多的市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、報(bào)告生成的工作。在這一過(guò)程中，有大量的參數(shù)需要輸入，項(xiàng)目方案的價(jià)格計(jì)算，不確定性分析，投資回收期等等都可以依靠系統(tǒng)快速可靠的得出。在數(shù)據(jù)少時(shí)，它能做出粗略評(píng)價(jià)，等到相關(guān)信息收集齊備，數(shù)據(jù)齊全才能做出詳細(xì)準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)，適應(yīng)可行性研究這一階段的特點(diǎn)要求。

5結(jié)束語(yǔ)

運(yùn)用價(jià)值管理方法不僅給投資主體(業(yè)主)帶來(lái)顯著的經(jīng)濟(jì)效益濟(jì)效益，而且對(duì)控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康健康、快速的發(fā)展，都有積極的意義。我國(guó)應(yīng)大力推廣價(jià)值管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，并幫助解決在應(yīng)用中遇到的實(shí)際問(wèn)題題，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)健康發(fā)展。

作者:楊潔云 單位:遼陽(yáng)同升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

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