導語：社區(qū)物業(yè)管理對策探討論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：社區(qū)是社會的細胞,而物業(yè)管理機構分布在各個社區(qū),為成上千萬的業(yè)主服務,是城市的經濟發(fā)展、社區(qū)穩(wěn)定、和諧社會的積極實踐者和重要力量。但是物業(yè)管理在社區(qū)建設中還存在諸多問題，制約了社區(qū)的和諧發(fā)展。探討了與物業(yè)管理直接相關的社會群體：政府、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主是何影響社區(qū)建設中的物業(yè)管理的，并提出相應的對策。

關鍵詞：和諧社區(qū);物業(yè)管理;問題及對策

1社區(qū)建設中物業(yè)管理存在的問題

中國物業(yè)管理行業(yè)二十多年來得到了迅速推廣，對和諧社區(qū)、和諧社會建設做出了巨大的貢獻。但是，我們也應當清醒的看到，在發(fā)展過程中物業(yè)管理還存在法規(guī)不健全、市場不完善、企業(yè)管理不規(guī)范、業(yè)委會運作舉步維艱等諸多問題，給和諧社區(qū)建設帶來了不和諧因素。這有待于物業(yè)管理行業(yè)及社會各界引起高度重視并結合實踐工作加以研討解決。

1.1政府主管部門的問題

沒有規(guī)矩，就沒有方圓?？梢娮鳛槭袌鲆?guī)則的制定者，政府主管部門的責任無疑是重中之首。但是，在看到成績的同時，我們應該看到以下問題：

（1）法規(guī)不健全，操作難度大。如業(yè)主組織的法律地位，業(yè)主組織與其它組織的關系協調，業(yè)委會和居委會關系的協調，業(yè)主組織成立，物業(yè)管理行業(yè)協會的成立、地位和職能，物業(yè)管理權力交接程序和前期物業(yè)管理等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。建管不分，前期物業(yè)管理矛盾突出。對于一些開發(fā)項目在規(guī)劃設計、施工階段遺留下來的問題，很多物業(yè)管理企業(yè)作為開發(fā)商的子公司，在對共用部分、共用設施設備交接過程中缺乏嚴格的承接驗收手續(xù)。對暴露出來的質量與配套設施等問題，不能也不敢站在為業(yè)主排憂解難的公正立場上，督促開發(fā)商加快解決。種種問題，引發(fā)層出不窮的糾紛，嚴重破壞了物業(yè)管理的生存環(huán)境。

（2）監(jiān)管薄弱,職能缺位。物業(yè)管理行業(yè)的主管部門要承擔企業(yè)年審、招投標管理、投訴受理、綜合考評、業(yè)主團體工作指導等多塊業(yè)務管理，根本分不出人手和精力對物管事務嚴格監(jiān)管、深入指導。行政監(jiān)管薄弱使得物管公司取得管理權、業(yè)主大會召開成立(包括業(yè)委會成立)這兩個后續(xù)糾紛的“源頭”就不能得到有效地規(guī)范，發(fā)生問題各方也投訴無門或投訴無果，后期其它問題的預防與發(fā)生后的處理情況可想而知。此外政府作為社會公共服務的提供者和管理者，對物業(yè)管理關注更多的是社會效益和減輕行政管理負擔，所以難免會將諸如外來人口、計劃生育、社會治安方面的許多行政職能加諸于物業(yè)管理企業(yè)身上，忽視了其“經濟人”的主體地位，對于整個社區(qū)的管理沒有形成有效整合。

1.2物業(yè)管理企業(yè)的問題

企業(yè)是物業(yè)管理的提供者，目前存在的主要問題是:

（1）角色錯位，代人受過。角色錯位有兩種情況,一種是大部分物業(yè)管理企業(yè)是從房地產開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種建、管不分的體制決定了物管從屬于、依附于、受制于房地產開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商留下隱患，往往要靠物業(yè)管理來處理，引發(fā)業(yè)主對物管的不滿，并給工作帶來被動。同時，在公司運營目標上，也是為房地產企業(yè)服務，地位不高，許多企業(yè)處在虧損的邊緣。這使物管公司留不住人才，從業(yè)人員整體素質偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展。另一種則是由我國物業(yè)管理實踐的超前性和不配套而造成的。在社區(qū)建設中，物業(yè)管理常?！傲x務”履行了部分政府職能，而作為市場經濟中的主體，由于沒有相應的行政手段，導致企業(yè)在實際管理中存在諸多問題，業(yè)主往往也遷就于物業(yè)管理公司，使物管公司出力不討好。

（2）管理不規(guī)范，服務意識不強。據建設部的有關資料顯示，在全國近三萬多家物業(yè)管理企業(yè)中，體制新、機制活、競爭力強的企業(yè)不到10％，按現代企業(yè)制度完成企業(yè)改制的不到4％。大多數企業(yè)存在著體制不順、機制不活、產權關系模糊、內部管理薄弱等問題。企業(yè)的管理不規(guī)范，往往導致部分物業(yè)管理只顧眼前利益，為減少成本或追求利潤，收費與服務不相符，物業(yè)日常維護上收支不透明甚至只收費不服務，侵犯業(yè)主權益、損害業(yè)主的利益的現象時有發(fā)生。此外，部分物業(yè)管理服務意識不強，沒有從原來的“管理者”的角色轉變過來，還未形成“在管理中服務，在服務中管理”的機制，造成服務意識不強、水平不高。

1.3業(yè)主的問題

業(yè)主是物業(yè)管理的需求者，目前，主要存在的是以下問題:

（1）業(yè)主的物業(yè)知識缺乏，給物業(yè)管理帶來難度。2008年5月，在重慶市人大、市房管局和重慶教育學院等單位組織的物業(yè)服務認同度調查結果顯示，自認為對物業(yè)管理知識了解的僅占28.3％，56.9％的業(yè)主認為“了解一點”。相關知識的缺乏使大多數業(yè)主并沒有從財產、契約和消費的角度理解物業(yè)管理，公共權利淡漠，缺少主動參與和自覺守約的意識。部分業(yè)主認為物業(yè)是業(yè)主的財產，業(yè)主想交給誰管就可以交給誰管，業(yè)主想怎么處理財產是自己的權利和自由，他人不得干涉，而且自己付錢給物業(yè)管理公司，是業(yè)主養(yǎng)活了物業(yè)公司，把自己放在“雇主”的地位，把物業(yè)公司當作“仆人”，觀念的混亂造成了許多問題，如某些業(yè)主不服從正當管理、拒交管理費等行為成為物業(yè)管理的一大頑癥。

（2）物業(yè)管理基本主體的缺位，業(yè)主的權益得不到有效保障。目前，業(yè)委會組建率很低，像北京這樣的城市還達不到10％。廣大業(yè)主沒有和物業(yè)管理公司對等的平臺，監(jiān)督職能的缺失，利益被損，往往只能忍氣吞聲。而業(yè)主委員會只是一個無法人地位和獨立財產(承擔民事責任的基礎)相對松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。此外，在實際運作中業(yè)委會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當的激勵。受托責任機制和激勵制約機制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會因認識片面、利益驅使和角色意識偏差而不公、不當地行使自己的權力，不能真正地履行其責任、代表大多數業(yè)主利益。

2應對策略

政府、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主對社區(qū)建設中的物業(yè)管理無疑發(fā)揮了重大的作用，對其中的存在的各自問題，所有相關的社會群體都在努力試圖加以解決。只要相關群體彼此關心、相互支持，就能共同營造一個和諧、文明秩序的和諧社區(qū)，最終達到共贏。

2.1制定和完善物業(yè)管理領域相關政策、法規(guī)，促進市場健康發(fā)展

一是對目前爭議比較多的以及真空地帶，及時出臺相應政策，提高可操作性，特別是在目前大量出現的糾紛和矛盾的方面，作出具體規(guī)定，以化解各方矛盾；加強物業(yè)管理市場競爭主體的培育，嚴格實行建管分離，大力推行物業(yè)管理招投標制度，真正建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇市場競爭機制，改善市場環(huán)境。

二是加強政府監(jiān)督和指導，強化社會監(jiān)督力度。積極探索物業(yè)管理行政管理模式，推廣“三級管理”模式：社區(qū)居民委員會負責本轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作的具體管理工作，區(qū)主管部門負責業(yè)務的指導與監(jiān)督，省市主管部門負責制定政策法規(guī)和行業(yè)監(jiān)管，加強監(jiān)管，提高工作效率。積極引導發(fā)揮物業(yè)管理協會的行業(yè)自律作用和指導作用，實施“業(yè)必歸會”制度，改變目前的物業(yè)管理行業(yè)仍過分依賴于行政監(jiān)管的局面，提高行業(yè)自律的社會化和專業(yè)化程度。再者，要依靠業(yè)委會、人大代表、社會代表等各方力量，加強對物業(yè)管理的社會監(jiān)督。拓寬群眾投訴渠道、及時解決群眾反映的物業(yè)管理問題。

三是加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的指導、引導，確立起物業(yè)管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力，有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的責、權、利關系，在保障業(yè)主的合法權益的同時，加強對業(yè)主觀念的正確引導和教育，規(guī)范和提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務行為和質量。2.2加強管理，改善服務質量，提高企業(yè)效益

一是企業(yè)要加強苦練內功,規(guī)范管理，強化服務意識,努力完善各項服務管理制度和質量控制程序,重視業(yè)主和物業(yè)使用人提出的意見,不斷改進工作態(tài)度、工作方法,提高工作技能,實現業(yè)主對物業(yè)服務滿意度達到與承諾和業(yè)主期望相應的水平。

二是提高服務質量、提升文化品位。首先，提高物業(yè)管理人員的素質，強化服務意識。通過舉辦培訓班、學習外地先進經驗等多種方式，提高物業(yè)公司人員的業(yè)務能力和自身修養(yǎng)，為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務。其次，進一步提升物業(yè)服務品位，發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂設施，引導社區(qū)健康文化生活，營造社區(qū)歡樂、祥和、文明的氛圍。

三是拓寬服務領域，開源節(jié)流，提高經濟效益。物業(yè)管理企業(yè)應創(chuàng)新思維，制定有利于企業(yè)發(fā)展的經營策略，在拓寬服務范圍上下功夫，形成一個好的物業(yè)經營服務機制，把企業(yè)做大做強。要加強和兄弟物管公司合作，共用部分資源，節(jié)能增效，提高規(guī)模效益。只有良好的效益才是公司健康發(fā)展的強有力保障，否則只會落入低效益－低素質員工－低質服務－低收益－低效益的惡性循環(huán)。

2.3主動學習相關知識，積極參與社區(qū)建設

一是業(yè)主要通過各種途徑學習物業(yè)管理相關內容和政策、法規(guī)，明確政府（社區(qū)居委會）、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主各自的權利、責任和義務,這樣才能保護自己的合法權益，也能監(jiān)督物業(yè)管理的日常工作，對物業(yè)企業(yè)提出改進意見、建議,規(guī)范和提高了物業(yè)管理企業(yè)的管理服務行為和質量。通過學習，要認識到自己作為物業(yè)消費者應具有的權利和義務,轉變“少花錢,多享受”及歧視物業(yè)公司的錯誤觀念,樹立“物業(yè)服務也是消費”的商品經濟觀念和“平等”的法治觀念。

二是積極參與社區(qū)建設，支持業(yè)主委員會的工作。要明確社區(qū)建設是一項綜合工程，需要各方的共同努力。物業(yè)管理是涉及全體業(yè)主長遠利益的大事,需要全體業(yè)主共同關心和支持,并主動配合物業(yè)管理服務工作的開展。業(yè)主委員會是廣大業(yè)主的代言人，沒有大家的支持，業(yè)委會的工作就無法全面開展。通過業(yè)委會這個平臺，業(yè)主才能更好的和物業(yè)管理公司溝通、交流意見，加強對物業(yè)管理單位的日常運作，促進和諧社區(qū)的健康發(fā)展。

參考文獻

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