導(dǎo)語(yǔ)：代建制管理模式分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1“代建制”管理模式

“代建制”是指投資項(xiàng)目經(jīng)過(guò)規(guī)定的程序，由投資方選擇有資質(zhì)的項(xiàng)目管理公司作為項(xiàng)目建設(shè)期法人。全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的組織管理，通過(guò)專業(yè)化項(xiàng)目管理最終達(dá)到控制投資、保證工期質(zhì)量、提高投資效益和管理水平的目的。提供項(xiàng)目代建可分為全過(guò)程代建方式和分階段代建方式。全過(guò)程代建方式，由代建單位對(duì)代建項(xiàng)目從項(xiàng)目建議書批復(fù)后開(kāi)始，經(jīng)可行性研究、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收，直至保修期結(jié)束，實(shí)行全過(guò)程管理。分階段的代建方式，將代建項(xiàng)目分前期和實(shí)施兩階段委托代建單位進(jìn)行管理。

2政府投資項(xiàng)目采用代建制的目的

目前政府投資項(xiàng)目越來(lái)越多的在采用“代建制”,其目的是:

1）有效控制"三超"、防止項(xiàng)目建設(shè)中腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。

傳統(tǒng)建設(shè)模式中政府投資項(xiàng)目多實(shí)行財(cái)政投資，政府管理的單一模式，政府集“投資、建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)”于一身。這種單一的模式下，項(xiàng)目實(shí)施中普遍存在超規(guī)模、超標(biāo)準(zhǔn)、超概算的“三超”現(xiàn)象?！按ㄖ啤蹦Ｊ较麓偈拐顿Y項(xiàng)目中這四個(gè)環(huán)節(jié)互相分離彼此制約。

此外，單一模式下項(xiàng)目建設(shè)中存在一定的薄弱環(huán)節(jié)，政府投資執(zhí)行部門掌控著從勘探、設(shè)計(jì)到施工招投標(biāo)、物料采購(gòu)的全過(guò)程，缺少約束，監(jiān)管失控，責(zé)任不明，利益不清，容易滋生腐敗，也容易產(chǎn)生資金浪費(fèi)、資金挪用、假公濟(jì)私、行賄受賄等一系列問(wèn)題。代建制使政府行政權(quán)力從"施工招投標(biāo)、物料采購(gòu)"兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)退出，通過(guò)合同約束代建單位。代建單位基于法律約束、成本控制利潤(rùn)追求的考慮，嚴(yán)格執(zhí)行合同、建立嚴(yán)密的內(nèi)控機(jī)制，從而達(dá)到防三超、防杜腐敗的作用。

2）實(shí)施代建制可以保證項(xiàng)目質(zhì)量，責(zé)任落實(shí)到位從而提高投資效益。

傳統(tǒng)建設(shè)模式下大多數(shù)政府投資項(xiàng)目的“指揮部”建設(shè)體制，由非專業(yè)機(jī)構(gòu)和非專業(yè)人員、甚至由臨時(shí)機(jī)構(gòu)抽調(diào)人員進(jìn)行管理，除了如上所說(shuō)的存在成本不易控制的弊端之外，人員的水平參差不齊，每個(gè)項(xiàng)目班子的組建都要不同程度地付出學(xué)習(xí)成本和時(shí)間成本，也就是通常所說(shuō)的“交學(xué)費(fèi)”，其質(zhì)量、工期也達(dá)不到設(shè)計(jì)規(guī)范要求。提供同時(shí)，這種建設(shè)體制下建設(shè)單位與政府部門是上下級(jí)關(guān)系，缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，行政管轄、行政干預(yù)都會(huì)造成項(xiàng)目的延遲、項(xiàng)目大量的變更。另外，作為非常設(shè)機(jī)構(gòu)的指揮部，項(xiàng)目結(jié)束后無(wú)從追究責(zé)任，一個(gè)臨時(shí)的責(zé)任機(jī)構(gòu)和一個(gè)終身的責(zé)任機(jī)構(gòu)在管理工程項(xiàng)目上，最終項(xiàng)目的成本、工期、質(zhì)量當(dāng)然是不可比的。

而實(shí)行代建制，代建單位具有豐富的項(xiàng)目專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能夠提高管理水平、降低管理成本、方便監(jiān)督管理，提高投資項(xiàng)目實(shí)施情況的透明度，真正做到公開(kāi)、公平、公正。而且依照代建合同的約定，代建單位向投資方繳納履約銀行保函或履約保證金，提供便于政府投資部門從經(jīng)濟(jì)上對(duì)代建單位的違規(guī)行為采取制約，迫使各專業(yè)單位提高自身技術(shù)水平，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，對(duì)政府機(jī)構(gòu)的整體水平的提高也起到了促進(jìn)作用，對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也能提高投資效益。

3）實(shí)行代建制可以使政府在職能轉(zhuǎn)變的同時(shí)規(guī)范投資管理，真正做到建管分開(kāi)。

傳統(tǒng)建設(shè)模式下，投資與建設(shè)、建設(shè)與管理混為一體，相互之間又缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制。而實(shí)行了代建制，政府的職能部門主要從事的是行業(yè)的指導(dǎo)監(jiān)管工作，具體包括資金的監(jiān)管、建設(shè)市場(chǎng)的監(jiān)管及有關(guān)規(guī)定的落實(shí)。提供政府作為投資方，受到代建合同的約束，一些立項(xiàng)存在問(wèn)題、資金缺口很大的項(xiàng)目將會(huì)受到制約，從而規(guī)范了建設(shè)市場(chǎng)的管理。同時(shí)，項(xiàng)目使用單位的責(zé)任意識(shí)也會(huì)因此得到增強(qiáng)，他們從盲目、繁瑣的項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)中也解脫出來(lái)，從決策角色轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督執(zhí)行角色，自覺(jué)地減少建設(shè)實(shí)施過(guò)程中對(duì)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的隨意變動(dòng)，這樣更有利于投資項(xiàng)目的順利建設(shè)，真正做到建管分開(kāi)。

4）代建制的實(shí)施有利于項(xiàng)目造價(jià)的降低和建設(shè)管理水平的提高與管理觀念的更新現(xiàn)，使項(xiàng)目管理更快地與國(guó)際接軌。

當(dāng)前，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展要求必須充分利用社會(huì)資金進(jìn)行投資建設(shè)，代建制的實(shí)施為項(xiàng)目融資創(chuàng)造了有利條件，投資者可以集中精力通過(guò)各種渠道作好融資工作。其次，投資者可以通過(guò)合同管理的方式對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行全過(guò)程嚴(yán)格的造價(jià)控制，千方百計(jì)減少浪費(fèi)和不必要的開(kāi)支，以達(dá)到降低項(xiàng)目造價(jià)的目的。

我國(guó)加入WTO后，基礎(chǔ)建設(shè)市場(chǎng)將成為國(guó)際工程承包商和跨國(guó)投資公司關(guān)注的焦點(diǎn)，代建制的實(shí)施促使我們的管理水平和管理理念不斷更新，不斷地趨向國(guó)際化，使我國(guó)的項(xiàng)目管理逐步與國(guó)際慣例接軌，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，從而融入全球市場(chǎng)。

3“代建制”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用實(shí)踐

3.1項(xiàng)目實(shí)例概述

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，我們的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)提出“專業(yè)細(xì)分、整合做大”的思路。借鑒于政府投資項(xiàng)目代建制的管理模式，將代建制引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域?；谶@一思路，結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)（即雙百戰(zhàn)略目標(biāo)），位于天提供

津的A項(xiàng)目實(shí)行了項(xiàng)目代建，采用的是分階段代建制。即作為投資方，負(fù)責(zé)土地、資金的運(yùn)作與管理，通過(guò)前期方案策劃、委托代建施工、品質(zhì)控制、自主銷售、資金回籠及產(chǎn)權(quán)管理，最終達(dá)到“質(zhì)量、成本、進(jìn)度”三個(gè)環(huán)節(jié)得到較好控制的目的。提供作為投資方委托的代建公司，負(fù)責(zé)代建項(xiàng)目由施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始，直到交付使用后維修期滿的施工全過(guò)程控制與項(xiàng)目管理，形成投資方出資，代建方實(shí)現(xiàn)交鑰匙工程的代建項(xiàng)目管理模式。

項(xiàng)目代建為“總價(jià)包死”，非“服務(wù)型”管理模式，也就是非單純以掙取管理費(fèi)作為贏利的唯一方式。我們希望通過(guò)代建實(shí)現(xiàn)成本控制，代建公司在控制造價(jià)節(jié)約成本的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)除管理費(fèi)外的節(jié)余分成贏利模式。

這一模式下，項(xiàng)目代建制與工程總承包存在著如下區(qū)別（見(jiàn)表1）：

在簽訂代建框架協(xié)議的基礎(chǔ)上，針對(duì)每個(gè)單項(xiàng)，我們與代建公司分別確定了代建包干價(jià)格，在包干工作范圍內(nèi)和包干價(jià)格內(nèi)，代建方自主項(xiàng)目運(yùn)作，直至交付使用。我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，對(duì)于工期、質(zhì)量、成本上出現(xiàn)的問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議，及時(shí)糾偏。通過(guò)代建的模式，我們更多的精力放在項(xiàng)目研發(fā)、項(xiàng)目融資、銷售經(jīng)營(yíng)、資金回籠上。提供這個(gè)項(xiàng)目從原來(lái)的40多人已精減到30多人，精減的人員根據(jù)集團(tuán)的統(tǒng)一布置安排到其他的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上。這樣既達(dá)到整合外部專業(yè)資源，又做到內(nèi)部資源按需合理調(diào)劑，最大限度地發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，保證戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

作為代建制引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的試點(diǎn)，A項(xiàng)目自2005年4月正式開(kāi)工，截至目前已完成了售樓處及周遍景觀，樣板間、一期高層主體十六層、地下車庫(kù)樁基及主體施工在即、別墅一期基本完工，銷售、資金回籠均按部就班地進(jìn)行著。

3.2“代建制”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行中體現(xiàn)出來(lái)的優(yōu)勢(shì)與弊病

3.2.1優(yōu)勢(shì)

1）增強(qiáng)了項(xiàng)目管理的力度，由于外部管理人員的增加，管理層次的豐富及專業(yè)職能的細(xì)化，形成了專業(yè)對(duì)口、專事專人的架構(gòu)。

2）成本、工期、質(zhì)量及簽證的控制具備了多重審核控制的雛形。目前已具備了施工單位自控、監(jiān)理單位監(jiān)控、項(xiàng)目代建公司總控、投資方調(diào)控的體系。

3）投資與項(xiàng)目代建分開(kāi)，明確雙方的責(zé)權(quán)利，更有利于雙方公司集中各自優(yōu)勢(shì)進(jìn)行更專業(yè)化的工作，也為投資方以較少的人員投入完成較大數(shù)額的產(chǎn)值提供了可行的辦法。

3.2.2弊病

1）由于當(dāng)時(shí)代建協(xié)議只是一個(gè)框架性的協(xié)議，故雙方的責(zé)權(quán)利及工作分工沒(méi)有得到正式的落實(shí)，造成許多工作沒(méi)有到位，有關(guān)內(nèi)容無(wú)法依條文執(zhí)行，已出圖的項(xiàng)目代建包干價(jià)格確定時(shí)雙方爭(zhēng)議較大，存在理解上的歧義。前期由于沒(méi)有簽定代建協(xié)議，造成手續(xù)繁雜，合同結(jié)算時(shí)施工單位要面對(duì)兩個(gè)甲方的審核，來(lái)回反復(fù)的次數(shù)太多。

2）代建公司與投資方的人員均比較年輕，工作經(jīng)驗(yàn)不足，尤其是代建公司主要以老帶新的模式，應(yīng)屆畢業(yè)生較多，對(duì)于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的把控能力明顯不足。代建方負(fù)責(zé)簽訂的合同，在備案時(shí)存在手續(xù)不全、造價(jià)過(guò)高、合同條款有缺陷等問(wèn)題。代建方負(fù)責(zé)的結(jié)算，結(jié)算資料不全就進(jìn)行結(jié)算，過(guò)于草率定值，現(xiàn)場(chǎng)簽證水分過(guò)大。

3）既然實(shí)行代建制，實(shí)行代建包干價(jià)格，那么除投資方主動(dòng)提出變更外，其他變更所發(fā)生的造價(jià)變更均涵蓋在代建協(xié)議包干價(jià)格內(nèi)，由代建公司自行解決。這一點(diǎn)在其他地區(qū)的代建項(xiàng)目規(guī)定中也有同樣的要求。

但在A項(xiàng)目執(zhí)行中,由于前期代建協(xié)議簽訂時(shí)間長(zhǎng)，雙方對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理存在理解上的差異。代建方的簽證發(fā)生數(shù)量較大，在對(duì)其簽字人員問(wèn)詢時(shí)又出現(xiàn)解釋不清的現(xiàn)象。代建方應(yīng)頃向于為投資方節(jié)省造價(jià)，以最經(jīng)濟(jì)的辦法解決問(wèn)題，提供而不應(yīng)以方便項(xiàng)目管理為目的，造成一些非必要的投資。尤其一些臨時(shí)項(xiàng)目或小宗項(xiàng)目，代建方提出的定價(jià)過(guò)高，發(fā)生更換的項(xiàng)目無(wú)出處，項(xiàng)目雖小但積累起來(lái)數(shù)目不小，直接影響到總成本的控制。

4）投資方與代建方的溝通不及時(shí)，造成許多未經(jīng)投資方認(rèn)可，代建方就對(duì)施工方進(jìn)行承諾，使承諾得不到落實(shí)，造成施工方與代建、投資方關(guān)系的緊張。

5）代建方在招投標(biāo)管理、資金撥付、現(xiàn)場(chǎng)管理方面協(xié)調(diào)能力及解決問(wèn)題能力有待提高。代建公司應(yīng)代表投資方提出意見(jiàn)及解決辦法，而不應(yīng)只是將施工單位的意見(jiàn)直接反饋給投資方或直接推到投資方解決。

當(dāng)然，造成項(xiàng)目代建出現(xiàn)這些問(wèn)題的關(guān)鍵更多的是來(lái)自管理流程上工作的不到位、工作脫節(jié)。針對(duì)A項(xiàng)目進(jìn)行代建制管理顯現(xiàn)出的這些優(yōu)劣勢(shì)，我們也在思考“代建制”作為一種同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相吻合的新型工程管理模式，得到了國(guó)家和社會(huì)認(rèn)可，但這并不意味著，實(shí)施了“代建制”就能夠避免工程建設(shè)本身具有的各種風(fēng)險(xiǎn)。相反，由于“代建制”打破了傳統(tǒng)的建設(shè)模式格局，使原有投資者、使用者、建設(shè)者所要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任發(fā)生了變化，也就由此帶來(lái)了許多新的問(wèn)題。

3.3房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施“代建制”存在的問(wèn)題及防范措施

原有機(jī)制下，對(duì)于工程項(xiàng)目建設(shè)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自四個(gè)方面：一是由于缺乏有效的投資約束機(jī)制，超投資、超規(guī)模、超標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象嚴(yán)重，達(dá)不到項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)；二是建設(shè)管理班子無(wú)專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量不足，造成項(xiàng)目質(zhì)量差的技術(shù)管理風(fēng)險(xiǎn)；三是投資方“投資、建設(shè)、管理、使用”四位一體，如不能相互制約，不能遏止腐提供

敗，產(chǎn)生社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。四是任何工程項(xiàng)目都存在的不可抗力破壞的自然風(fēng)險(xiǎn)。而由于“代建制”在工程項(xiàng)目建設(shè)管理中實(shí)現(xiàn)了社會(huì)化、職業(yè)化、商業(yè)化，這部分風(fēng)險(xiǎn)也就得到降低或者轉(zhuǎn)移給了代建單位，投資方新增的則是選擇代建單位的風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管代建單位的風(fēng)險(xiǎn)。這些新增的風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)健全法律體系、完善管理制度、細(xì)化代建合同、引入履約擔(dān)保機(jī)制等方式予以降低。通過(guò)這一階段的A項(xiàng)目代建管理，我們認(rèn)為在“代建制”模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)把代建工程當(dāng)作一個(gè)系統(tǒng)，各參與方在協(xié)同完成系統(tǒng)目標(biāo)的過(guò)程中，進(jìn)行權(quán)利、義務(wù)分配。提供參與服務(wù)的相關(guān)承包單位也要分擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，如勘察、設(shè)計(jì)單位就要承擔(dān)起設(shè)計(jì)內(nèi)容缺陷失誤、不符合現(xiàn)行規(guī)范、出圖時(shí)間滯后等風(fēng)險(xiǎn)。而代建單位可以采用合同手段、技術(shù)手段、組織手段、經(jīng)濟(jì)手段來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。建立健全各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度、風(fēng)險(xiǎn)管理流程，從而保證對(duì)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面及時(shí)有效的管理。

具體到A項(xiàng)目，我們提出了這樣一些思路：

1）作為投資方，我們首先應(yīng)加強(qiáng)自身的管理水平和監(jiān)管力度，由于我們采用的是分階段代建，前期的規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、甲控設(shè)備及材料等工作的跟進(jìn)也尤為重要，我們的宗旨是先做好我們自己的事，盡可能從自身降低代建風(fēng)險(xiǎn)。

2）投資方同代建方簽署各種條款一定要嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，具有可操作性，要真正能夠?qū)Υ▎挝粚?shí)施有效監(jiān)督。

3）對(duì)于代建制的執(zhí)行方，代建公司應(yīng)制定行之有效的管理制度，采取有效的管理手段，形成有效的管理體系及管理模式，避免成為“二傳手”。代建方的管理水平的提高同時(shí)也能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施水平的提高。

4）代建方應(yīng)加大對(duì)中間過(guò)程的控制力度，中間環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題將勢(shì)必造成趕工現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)趕工，質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題的可能性將大大增加，A項(xiàng)目也曾因?yàn)橹虚g環(huán)節(jié)控制不力而導(dǎo)致最后工期緊張。

5）代建方應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)技術(shù)力量，作為獨(dú)立于施工方和投資方的第三方管理服務(wù)性單位，代建公司應(yīng)具備較強(qiáng)的專業(yè)實(shí)力和在一定條件下的項(xiàng)目運(yùn)作能力，能夠在合法的前提下，按投資方的意見(jiàn)和一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)作模式合理操作，而不是完全恪守條文規(guī)定按部就班地工作，致使投資方在與其它公司的競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)，失去好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。提供投資方銷售業(yè)績(jī)的不佳也直接影響到項(xiàng)目回款和工程款的撥付，也會(huì)直接加大代建方的項(xiàng)目管理的壓力，從而不能達(dá)到雙贏的局面。

目前A項(xiàng)目在新單項(xiàng)實(shí)施過(guò)程中，代建方已采取了許多措施來(lái)保證工期、進(jìn)度、質(zhì)量，諸如加強(qiáng)合同違約條款的執(zhí)行，對(duì)施工方嚴(yán)格篩選、嚴(yán)格考核，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)等。這些手段和方法已初見(jiàn)成效。

4結(jié)語(yǔ)

有人說(shuō)，代建制的成敗重點(diǎn)在于制度建設(shè)，關(guān)鍵在于項(xiàng)目代建單位的素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)和責(zé)任心。從政府投資項(xiàng)目代建制的實(shí)施看，代建制的推行還需進(jìn)一步完善，比如說(shuō)：出臺(tái)代建單位資質(zhì)管理規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目代建單位資質(zhì)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理；建立代建市場(chǎng)進(jìn)入和清出機(jī)制；建立代建單位的信用評(píng)價(jià)體系；確定合理的代建費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；加強(qiáng)代建單位的行業(yè)自律；制定相應(yīng)的投資項(xiàng)目代建制管理辦法；出臺(tái)統(tǒng)一的投資項(xiàng)目代建合同示范文本；在實(shí)施階段建立以目標(biāo)責(zé)任制、風(fēng)險(xiǎn)索賠制和履約擔(dān)保制為主線，對(duì)工程建設(shè)過(guò)程實(shí)施動(dòng)態(tài)控制的模式；規(guī)范以“代建制”形式進(jìn)行管理的投資項(xiàng)目各方利益主體的行為，達(dá)到實(shí)現(xiàn)“政府監(jiān)管、業(yè)主投資、代建管理、各負(fù)其責(zé)”的目標(biāo)等等。

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施代建制，我們也是在不斷的摸索，在實(shí)施過(guò)程中存在一些亟待解決的問(wèn)題。對(duì)于投資方來(lái)說(shuō)代建制管理要增加一小筆管理費(fèi)，但確實(shí)可以因管理水平的提高而節(jié)省管理費(fèi)的幾倍、十幾倍的資金。所以說(shuō)代建制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還是應(yīng)該有其發(fā)展的空間。

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【摘要】政府投資項(xiàng)目采用代建制管理已初見(jiàn)成效，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上嘗試引入代建，并結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目代建制的實(shí)施提出一些思路。