導(dǎo)語：試議人民幣預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)的意義一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、基于廣州數(shù)據(jù)的實(shí)證分析和模型檢驗(yàn)

1.數(shù)據(jù)來源和變量

說明本文選取2009年6月至2012年12月的月度數(shù)據(jù)，人民幣匯率的數(shù)據(jù)來自中國人民銀行網(wǎng)站，廣州市房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。本文選取兩個(gè)變量。一個(gè)變量是“人民幣匯率”，用R表示。需要說明的是，由于人民幣采用的是直接標(biāo)價(jià)法，100美元兌人民幣的中間價(jià)平均值記為R，因此R值越大意味著美元幣值越大，人民幣幣值越小，其倒數(shù)1/R值越大才意味著人民幣升值。另一個(gè)變量是“房地產(chǎn)價(jià)格”用H表示，選取了從2009年6月至2012年12月之間，以2009年5月份為基數(shù)“100”的每月廣州新建房屋銷售價(jià)格指數(shù)。這里先給出人民幣匯率和廣州房?jī)r(jià)趨勢(shì)的形描述，如所示。從趨勢(shì)中可以看出，廣州房地產(chǎn)價(jià)格與人民幣幣值在近幾年基本都呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，且兩者之間似乎有著密切的關(guān)系。在2009年6月到2010年6月間，由于人民幣升值的幅度不大，甚至基本保持平穩(wěn)，受2008年全球性金融危機(jī)影響，政府采取了救市政策，廣州市房地產(chǎn)價(jià)格先經(jīng)歷上升，之后又回落。隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，人民幣開始以較快速度升值，不久后，房?jī)r(jià)也轉(zhuǎn)而向上攀升，且二者上漲幅度基本趨于一致。根據(jù)上述理論分析與對(duì)數(shù)據(jù)的整體觀察，初步假定廣州房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)H與人民幣名義匯率R之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，擬用長(zhǎng)期均衡模型：H＝C＋αR＋μt。

2.平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為了防止非平穩(wěn)序列帶來偽回歸，這里首先需要對(duì)時(shí)間序列的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。目前普遍采用的是AugmentedDickey-Fuller單位根檢驗(yàn)(ADF檢驗(yàn))。如果檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)時(shí)間序列為非平穩(wěn)序列,則需對(duì)其差分序列作進(jìn)一步平穩(wěn)性檢驗(yàn)。經(jīng)過d次差分后，達(dá)到平穩(wěn)的序列稱其為d階單整序列。所有變量均為同階單整是變量之間存在協(xié)整關(guān)系的前提條件。為了消除時(shí)間序列中的異方差問題和降低數(shù)據(jù)的非平穩(wěn)性，這里對(duì)人民幣匯率R和廣州房屋銷售價(jià)格指數(shù)H進(jìn)行自然對(duì)數(shù)變換（后面進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)均采用變量的對(duì)數(shù)模式）。本文利用Eviews6.0軟件對(duì)各變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，對(duì)人民幣匯率指數(shù)lnR與廣州房?jī)r(jià)指數(shù)lnH的時(shí)間序列及其一階差分序列進(jìn)行ADF檢驗(yàn)的結(jié)果如表1所示。ADF檢驗(yàn)結(jié)果顯示，lnH、lnR的原時(shí)間序列經(jīng)過ADF檢驗(yàn)后的t統(tǒng)計(jì)量絕對(duì)值均小于5%臨界值的絕對(duì)值，說明它們?cè)?%顯著性水平下都是非平穩(wěn)的時(shí)間序列；在一階差分后，其t統(tǒng)計(jì)量均達(dá)到了1%的顯著性水平，說明這兩個(gè)序列均為一階單整變量,滿足協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)的前提條件,接下來可以進(jìn)一步對(duì)這兩個(gè)變量之間的協(xié)整關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。

3.協(xié)整回歸模型檢驗(yàn)

盡管某些經(jīng)濟(jì)變量自身并非平穩(wěn)序列，但變量間的某種線性組合卻有可能是平穩(wěn)序列。協(xié)整檢驗(yàn)的目的就是為了判斷一組非平穩(wěn)序列的線性組合是否具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，從而利用這種可能的共同趨勢(shì)修正回歸使之可靠。本文只涉及兩個(gè)變量的協(xié)整關(guān)系，所以可用Engle-Granger法來進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。這種協(xié)整檢驗(yàn)的基本方法是對(duì)變量之間回歸方程的殘差進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。若殘差序列是一個(gè)非平穩(wěn)時(shí)間序列，則說明被解釋變量不能被解釋變量解釋的部分變化是不規(guī)則的，且隨著時(shí)間變化有逐漸偏離被解釋變量均值的趨勢(shì)，此時(shí)的回歸模型就是一個(gè)偽回歸模型。反之，對(duì)被解釋變量均值的偏離可能是暫時(shí)的，就不是偽回歸。因?yàn)樽兞縧nH和lnR的一階差分序列都是平穩(wěn)序列,即I，滿足協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)的前提條件，所以第一步先以房屋銷售價(jià)格lnH為因變量，以匯率lnR為自變量進(jìn)行一般回歸，得到的回歸方程結(jié)果及其彈性系數(shù)。第二步是對(duì)回歸模型的殘差項(xiàng)序列進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，以判定兩者之間是否存在協(xié)整關(guān)系。結(jié)果顯示，殘差項(xiàng)的t統(tǒng)計(jì)值的絕對(duì)值大于1%顯著性水平下臨界值的絕對(duì)值，表明在1%置信水平上lnH和lnR協(xié)整回歸的殘差序列是平穩(wěn)時(shí)間序列，即I(0)，這表明二者存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。而且人民幣匯率數(shù)值每下降1個(gè)百分點(diǎn)，即人民幣每升值1個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)引起廣州房屋價(jià)格指數(shù)0.76個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)。

4.格蘭杰因果檢驗(yàn)

格蘭杰檢驗(yàn)的實(shí)質(zhì)就是看模型中現(xiàn)在的因變量能在多大程度上被過去的自變量加以解釋。如果R的變化引起H的變化，則R的變化應(yīng)當(dāng)發(fā)生在H變化之前，即“R是引起H變化的原因，而H不是引起R變化的原因”。檢驗(yàn)的基本原理是把解釋變量的滯后值加入回歸模型中，看能否使解釋程度提高，改進(jìn)對(duì)被解釋變量的預(yù)測(cè)。格蘭杰因果檢驗(yàn)要求使用平穩(wěn)時(shí)間序列，所以這里用lnH與lnR一階差分后的平穩(wěn)序列作為檢驗(yàn)項(xiàng)?？紤]到匯率變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要通過預(yù)期與資金流動(dòng)，有一定時(shí)滯性，故滯后期選擇為三期。根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果可知，在23.52%的顯著性水平下，lnH不是引起lnR變化的格蘭杰原因，所以接受原假設(shè)；在0.96%（小于1%）的顯著性水平下，lnR不是lnH的格蘭杰原因，因此拒絕“l(fā)nR不是lnH的格蘭杰原因”原假設(shè)，接受備選假設(shè)“l(fā)nR是lnH的格蘭杰原因”。人民幣匯率的變動(dòng)與廣州房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)之間存在格蘭杰因果關(guān)系，而且人民幣匯率對(duì)廣州房?jī)r(jià)的單向影響非常明顯。房?jī)r(jià)對(duì)匯率的影響在短期內(nèi)并不顯著。

二、結(jié)論與政策建議

1.本文結(jié)論

本文以廣州市為研究對(duì)象,利用2009年6月至2012年12月的廣州市房地產(chǎn)價(jià)格與人民幣匯率的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，運(yùn)用ADF檢驗(yàn)，回歸協(xié)整檢驗(yàn)及格蘭杰因果檢驗(yàn)，對(duì)人民幣匯率波動(dòng)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究。本文研究結(jié)果表明,廣州市房地產(chǎn)價(jià)格與人民幣匯率之間具有長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系，廣州市房地產(chǎn)價(jià)格顯著受到人民幣匯率的影響。人民幣匯率變動(dòng)是廣州市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的格蘭杰原因，并且人民幣匯率對(duì)廣州房?jī)r(jià)的單向影響較強(qiáng)烈。相反，廣州房?jī)r(jià)對(duì)人民幣匯率的影響并不大。

2.政策建議

人民幣升值是一把“雙刃劍”，既為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也帶來了不利影響和沖擊，為了更好地協(xié)調(diào)控制房?jī)r(jià)，避免廣州甚至我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，提出以下幾點(diǎn)建議。

第一，穩(wěn)步推進(jìn)人民幣匯率制度改革，完善人民幣匯率形成機(jī)制。匯率影響房?jī)r(jià)的根本原因在于公眾對(duì)匯率的長(zhǎng)期低估和升值預(yù)期，導(dǎo)致國際游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是類似廣州這樣的對(duì)外開放性強(qiáng)的城市尤為明顯。因此在面臨國際資本的沖擊下，不能放松對(duì)匯率波動(dòng)的監(jiān)管，應(yīng)該深化匯率制度的改革，減少匯率低估和升值預(yù)期對(duì)國外游資的吸引力，抑制國際游資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。從長(zhǎng)期來看，應(yīng)該通過鼓勵(lì)進(jìn)口和鼓勵(lì)國內(nèi)企業(yè)“走出去”等措施，改變長(zhǎng)期以來國際收支持續(xù)順差、國際儲(chǔ)備被動(dòng)增長(zhǎng)的局面，從根本上削弱人們對(duì)人民幣升值的預(yù)期。在短期內(nèi)，要建立更具彈性的匯率形成機(jī)制，采取小幅升值的措施，同時(shí)逐步擴(kuò)大人民幣匯率的浮動(dòng)空間，保證匯率水平的合理化。減少升值幅度造成的貿(mào)易摩擦，可通過出口配額、企業(yè)自律等措施來解決。

第二，加強(qiáng)對(duì)短期資金流入的監(jiān)管、引導(dǎo)和制約。我國長(zhǎng)期以來形成了不對(duì)稱的外匯管理體制，表現(xiàn)在鼓勵(lì)資金流入，限制流出；對(duì)中資企業(yè)管理較嚴(yán)，對(duì)外資企業(yè)和合資企業(yè)限制相對(duì)較松，對(duì)個(gè)人管制較松對(duì)企業(yè)資本流通管制較嚴(yán)等，從而容易形成人民幣升值壓力。因此首先要改變長(zhǎng)期以來鼓勵(lì)外資流入的政策，要適度抑制外資流入，可以通過征稅，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資本的吸引力；通過外債管理措施，控制短期外債的規(guī)模；通過拓寬直接融資渠道，引導(dǎo)國際游資進(jìn)入生產(chǎn)性領(lǐng)域。與此同時(shí)，要完善資本與金融項(xiàng)目開放和人民幣的可兌換，繼續(xù)放松對(duì)資本流出的管制。比如，允許外匯資金到境外進(jìn)行債券投資；繼續(xù)放寬跨國公司對(duì)外資金運(yùn)作，逐步取消對(duì)企業(yè)投資內(nèi)容的限制等等。

第三，建立專門的國際游資統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)及預(yù)警體系。該體系應(yīng)以資金進(jìn)出國境為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以貨幣流為資金流動(dòng)監(jiān)測(cè)對(duì)象，以防范短期資金流動(dòng)沖擊為監(jiān)測(cè)重點(diǎn)，基本框架包括：銀行代客跨境資金流動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，金融機(jī)構(gòu)境內(nèi)外外匯資產(chǎn)劃撥監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，直接投資外匯資金流出流入投機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，非貿(mào)易項(xiàng)下跨境資金流動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，國際短期資本跨境流動(dòng)的投機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)以及跨國公司外匯資金跨境流動(dòng)的投機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。第四，嚴(yán)格控制銀行房地產(chǎn)信貸，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因?yàn)殂y行信貸是目前外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要渠道，銀行向開發(fā)商提供的信貸資金大量增加，容易形成房地產(chǎn)泡沫，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，將會(huì)導(dǎo)致資本外逃，房?jī)r(jià)下跌，最終導(dǎo)致銀行體系的金融風(fēng)險(xiǎn)。

作者：張素群陳嘉威單位：中國藥科大學(xué)