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呼倫貝爾市房地產(chǎn)業(yè)地方稅收入情況

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收總量呈現(xiàn)逐年上升趨勢，但2011年增速明顯回落。2009～2011年我市房地產(chǎn)稅收收入總量分別為4.88億元、10.03億元和11.32億元，同比增長分別為53.46%、105.42%和12.87%，但在地方稅收入總量中占比始終保持在15%左右。（二）營業(yè)稅、耕地占用稅、契稅和土地增值稅等四大稅種對房地產(chǎn)業(yè)稅收起到支撐作用。下圖為2011年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入中四大稅種占比情況，可以看出：四大稅種占房地產(chǎn)業(yè)稅收總量的87%。1.營業(yè)稅。由于呼倫貝爾市房地產(chǎn)業(yè)始終保持平穩(wěn)運行，即使在全國大中型城市房地產(chǎn)市場價格集體“回調(diào)”的背景下，呼倫貝爾市房地產(chǎn)市場仍保持穩(wěn)步運行，房地產(chǎn)市場平均價格繼續(xù)上升，從而帶動了營業(yè)稅大幅增長。2009～2011年營業(yè)稅分別實現(xiàn)1.66億元、3.36億元和3.79億元，同比增長分別為41.07%、101.73%和12.67%，對房地產(chǎn)業(yè)稅收起到明顯的拉動作用。2.耕地占用稅。由于耕地占用稅的稅基是實際占用的耕地面積，按照新的稅收政策，征收范圍進(jìn)一步擴大，同時比較大的建設(shè)項目全面開工，占用的土地面積增大，使耕地占用稅增收。2009～2011年耕地占用稅分別實現(xiàn)1.07億元、2.60億元和2.70億元，同比增長分別為187.53%、141.69%和3.7%。3.契稅。隨著呼倫貝爾市房地產(chǎn)市場價格漲幅基本趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)交易進(jìn)一步活躍，交易量明顯增加以及開發(fā)投資額的逐年加大，比較大的房地產(chǎn)項目開始啟動，使契稅增幅較大。2009～2011年契稅分別實現(xiàn)1.00億萬元、1.76億元和1.99億元，同比分別增長25.50%、76.18%和12.62%。4.土地增值稅。2011年，由于呼倫貝爾市房地產(chǎn)銷售量和售價實現(xiàn)雙增長，以及2010年7月1日起實施的土地增值稅新政策，由原來的按房屋類型兩檔稅率征收（2%和3%），改為按房屋的銷售價格5檔稅率征收（1%、1.5%、2.5%、4%和6%），使得按超率累進(jìn)征收的土地增值稅實現(xiàn)快速增長。2009～2011年土地增值稅分別實現(xiàn)4231萬元、9896萬元和1.31億元，同比增長分別為16.01%、133.89%和33.28%。

房地產(chǎn)市場發(fā)展對呼倫貝爾市房地產(chǎn)稅收的影響分析

（一）受國家宏觀調(diào)控政策不斷調(diào)整的壓力，房地產(chǎn)業(yè)稅收總量雖保持增長趨勢，但增幅明顯回落。近幾年，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度不斷加大。如為抑制房價的非正常上漲及炒房投機行為，國家又先后出臺了二套房房貸首付比例提高至60%，限購政策擴及全國以及二手房交易營業(yè)稅全額征收等細(xì)則。受此影響，呼倫貝爾市房地產(chǎn)業(yè)稅收總量雖保持增長，但增幅明顯下降，2011年增速僅為2010年的12.2%。（二）房地產(chǎn)市場剛性需求大、炒房投機者比重小的特點，使房地產(chǎn)業(yè)稅收仍保持增長態(tài)勢。據(jù)調(diào)查，呼倫貝爾市房地產(chǎn)市場以剛性需求為主，如結(jié)婚用房、無房戶購房需求占比較大，炒房投機者比重較小。特別是隨著生活水平的改善以及對子女教育重視程度的提高，周邊旗縣人口大量涌入，使房地產(chǎn)市場仍呈現(xiàn)“購銷兩旺”的局面，受國家宏觀調(diào)控政策影響有限，保證了房地產(chǎn)業(yè)稅收收入的增長勢頭。（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資額的不斷加大，市場價格的穩(wěn)步上升，帶動了房地產(chǎn)業(yè)稅收的持續(xù)增長。一方面，呼倫貝爾市地處邊疆，房價升值空間有限，因此開發(fā)商并不擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫的存在，致使房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈現(xiàn)逐年增長趨勢，大的房地產(chǎn)項目相繼開工，帶動了房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收的增長。另一方面，與二、三線城市相比，呼倫貝爾市房地產(chǎn)市場價格相對較低，加上周邊富裕起來的農(nóng)牧民大量涌入城市，加大了房地產(chǎn)需求量，使房地產(chǎn)價格始終保持穩(wěn)中有升，為房地產(chǎn)業(yè)稅收收入增長提供了有力保障。

政策建議

（一）繼續(xù)貫徹落實積極的財政政策，逐步優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)。一是加快房地產(chǎn)企業(yè)整合步伐，提升房地產(chǎn)業(yè)的集約化程度，進(jìn)一步增強房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的競爭力和成本控制力。二是加快建立和完善廉租住房制度，要給予中小戶型普通住房建設(shè)一定的地方政策優(yōu)惠，保障住房供給量，解決低收入人群的住房問題。三是加大財政對住房保障的投入力度，不斷提高住房保障支出的總量和比例，增加中、低價位商品住宅供給，逐步調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)。（二）加快推進(jìn)物業(yè)稅開征進(jìn)程，完善房地產(chǎn)行業(yè)稅制。物業(yè)稅作為一個新稅種，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所得者或者承租人每年都繳付一定的稅款，而且應(yīng)繳納的稅款會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。這一做法，將目前房地產(chǎn)購買和保有環(huán)節(jié)的稅費合并轉(zhuǎn)移為保有過程的稅，將房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地增值稅及土地出讓金等稅費轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅，降低了房地產(chǎn)開發(fā)階段成本，達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格的最終目的。同時，地方政府征收的物業(yè)稅稅收，不僅足以彌補土地出讓金，緩解地方財政壓力；而且物業(yè)稅作為地方稅收，也為地方稅收收入提供了穩(wěn)定的來源。（三）充分發(fā)揮地方政府調(diào)控職能，確保房地產(chǎn)業(yè)稅收的持續(xù)增長。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一，同其他產(chǎn)業(yè)存在著密切的關(guān)聯(lián)性，如拉動鋼鐵、建材等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；改善民生，推動居民消費結(jié)構(gòu)升級等；而房地產(chǎn)業(yè)稅收作為地方稅收收入的重要來源之一，發(fā)揮著強有力的支撐作用。因此，地方政府應(yīng)科學(xué)地執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，加強政策間的協(xié)調(diào)，增強政策執(zhí)行效果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展，確保房地產(chǎn)業(yè)稅收收入的持續(xù)增長趨勢。

本文作者：辛玉鳳張霞工作單位：中國人民銀行呼倫貝爾市中心支行