導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)核算現(xiàn)存的問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略思考一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

投資性房地產(chǎn)中會(huì)計(jì)對(duì)信息的核對(duì)和質(zhì)量的要求

第一，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息的核對(duì)離不開(kāi)會(huì)計(jì)賬簿的設(shè)計(jì)，有了會(huì)計(jì)賬簿才會(huì)更好地核對(duì)投資性房地產(chǎn)各項(xiàng)目的信息，達(dá)到會(huì)計(jì)質(zhì)量的要求。會(huì)計(jì)賬簿是指由一定格式、相互連綴的賬頁(yè)組成，用來(lái)有序地、分類地全面記錄和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)簿籍，是會(huì)計(jì)信息的主要載體之一，主要作用是對(duì)會(huì)計(jì)憑證提供的大址分的核算資料化簡(jiǎn)整理，歸類整理，以全面、連續(xù)、系統(tǒng)地反映投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是編制單位會(huì)計(jì)報(bào)表，檢查、分析和控制投資性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要依據(jù)。第二，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算，是指在會(huì)計(jì)工作中對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行記賬、算賬、報(bào)賬的總稱。對(duì)投資性房地產(chǎn)所組織的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)以人民幣為記賬單位，通過(guò)設(shè)置賬簿、填制憑證、運(yùn)用一定記賬方法對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)進(jìn)行登記賬簿、清查財(cái)產(chǎn)、編制會(huì)計(jì)報(bào)表等，進(jìn)行綜合、連續(xù)、系統(tǒng)的反映和監(jiān)督，定期形成一系列財(cái)務(wù)、成本指標(biāo)，據(jù)以考核經(jīng)營(yíng)目標(biāo)或計(jì)劃的完成情況，為執(zhí)行房地產(chǎn)管理或制訂經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)決策提供可靠的信息和資料。這在投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算中占有非常重要的位置。第三，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)監(jiān)督，主要指單位內(nèi)部會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員通過(guò)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算，記錄、計(jì)算、分析和檢查等會(huì)計(jì)工作，對(duì)投資性房地產(chǎn)所組織的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合法性、合理性，會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、完整性及操作投資性房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部預(yù)算執(zhí)行情況所進(jìn)行的監(jiān)督。會(huì)計(jì)監(jiān)督是會(huì)計(jì)的一項(xiàng)重要職能。

投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

1、投資性房地產(chǎn)的公允計(jì)量問(wèn)題在一個(gè)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資前，就要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行有效的評(píng)估。在投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，如果采用的是公允價(jià)值核算模式，那么在資產(chǎn)負(fù)債表中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的收益將會(huì)納入利潤(rùn)總額的計(jì)算中，但是在實(shí)際中并沒(méi)有產(chǎn)生這樣的效果。在這種形式下，一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)的情況時(shí)，就會(huì)給房地產(chǎn)投資企業(yè)造成嚴(yán)重的后果。另外，采用公允價(jià)值核算的方法，在一定的程度上會(huì)給企業(yè)留下可操縱的利潤(rùn)空間，從而就會(huì)影響到財(cái)務(wù)報(bào)表的準(zhǔn)確性及科學(xué)性，同時(shí)也會(huì)影響會(huì)計(jì)核算工作者判斷企業(yè)盈利的空間。投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)核算中屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)的一部分，企業(yè)在管理投資性房地產(chǎn)的過(guò)程中，投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生一切損益事項(xiàng)都是要和其他項(xiàng)目業(yè)務(wù)收入一起進(jìn)行核算的。在我國(guó)成立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，明確規(guī)定固定資產(chǎn)的盈利或者是虧損都不得和其他項(xiàng)目業(yè)務(wù)收入一起核算。這就造成了實(shí)際情況與規(guī)定出現(xiàn)不符，在這種情況下，會(huì)計(jì)核算工作者在實(shí)際賬務(wù)處理的過(guò)程中，就會(huì)產(chǎn)生一定量的誤差，很難達(dá)到準(zhǔn)確無(wú)誤的效果。2、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換計(jì)量方面投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，就是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，從而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新的分類。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，原賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額作為當(dāng)期損益，應(yīng)記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，則將差額作為當(dāng)期損益，應(yīng)記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；如果公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，則將差額記入所有者權(quán)益即“資本公積”科目。由此可見(jiàn)，投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)，包括自用房地產(chǎn)和存貨，都采用成本計(jì)量，這種計(jì)量方法使投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)處理較為簡(jiǎn)單，但是僅僅反映了結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的科目。采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，在投資性房地產(chǎn)相應(yīng)的轉(zhuǎn)換會(huì)引起當(dāng)期損益科目、資本公積科目的變動(dòng)。另外對(duì)于其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，開(kāi)始一直采用公允價(jià)值計(jì)量，后來(lái)出現(xiàn)因?yàn)槌鲎怅P(guān)系消除，或者是因?yàn)橘Y本增值從而轉(zhuǎn)為代售或自用的，這種情況的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中還沒(méi)有得到清晰的規(guī)定。當(dāng)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，由于僅僅改變了該項(xiàng)資產(chǎn)的用途，而資產(chǎn)性能和形態(tài)并沒(méi)有發(fā)生根本的改變，因此不能隨意改變其原有賬面的價(jià)值。如果在轉(zhuǎn)換日對(duì)投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，無(wú)論公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值，還是低于其賬面價(jià)值，兩種情況都會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值得到不真實(shí)的估量，這樣會(huì)計(jì)信息也會(huì)失去其真實(shí)性。

對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在問(wèn)題的處理對(duì)策

第一，針對(duì)投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)核算中存在的公允計(jì)量問(wèn)題，有關(guān)部門研究出了相應(yīng)的處理對(duì)策。在投資性房地產(chǎn)的投資過(guò)程中，如果公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額應(yīng)同時(shí)計(jì)入“投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)”科目和“資本公積—公允價(jià)值變動(dòng)公積”科目。通過(guò)此方法可以影響到企業(yè)的營(yíng)業(yè)總額以及其他投資者的權(quán)益，這樣就會(huì)實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期資產(chǎn)評(píng)估，從而就會(huì)使得投資性房地產(chǎn)的賬面更加真實(shí)及準(zhǔn)確。第二，針對(duì)投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)核算中存在的轉(zhuǎn)換計(jì)量問(wèn)題，有關(guān)部門研究出了相應(yīng)的處理對(duì)策。在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換核算中，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，可以將投資性房地產(chǎn)當(dāng)日的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值作為房屋計(jì)量的基礎(chǔ)，公允所產(chǎn)生的價(jià)值與原賬面所產(chǎn)生的價(jià)值誤差均計(jì)入當(dāng)期盈利或者虧損的項(xiàng)目當(dāng)中。第三，在準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量方式的規(guī)定，同一企業(yè)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式，只能采用一種模式。但是在實(shí)際情況中，企業(yè)保持對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量，經(jīng)營(yíng)中又取得其他投資性房地產(chǎn)，如果新取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠核算，這樣可能會(huì)造成會(huì)計(jì)人員在選擇會(huì)計(jì)處理模式時(shí)比較模糊，無(wú)法切合實(shí)際地進(jìn)行選擇計(jì)量方法，所以準(zhǔn)則應(yīng)考慮允許企業(yè)在核算新取得的投資性房地產(chǎn)時(shí)，首先可以根據(jù)實(shí)際情況選擇成本模式后續(xù)計(jì)量，在企業(yè)規(guī)定的會(huì)計(jì)核算期末，再根據(jù)實(shí)際情況并參考有關(guān)規(guī)定中的公允價(jià)值模式計(jì)量，調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。這樣處理不僅能清晰地進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量，并且能更好地體現(xiàn)歷史成本的計(jì)量原則，在轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)與其賬面價(jià)值也能夠保持一致，同時(shí)保證了在投資性房地產(chǎn)在核算轉(zhuǎn)換日更加科學(xué)地進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

綜上所述，我們可以了解到投資性房地產(chǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)之間存在的一些差異。雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展的階段，但是在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中仍然存在一些問(wèn)題，本文對(duì)此問(wèn)題提出了一些相應(yīng)的解決方法。

本文作者：于莉王小偉工作單位：遼寧省朝陽(yáng)市住房公積金管理中心