導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)的作用一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1房產(chǎn)測(cè)量在房地產(chǎn)管理中的重要性

房產(chǎn)測(cè)量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測(cè)量本身是為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理服務(wù)的，一旦它離開(kāi)了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理就無(wú)實(shí)際存在價(jià)值。因此，房產(chǎn)測(cè)量只能依附房屋權(quán)屬管理而存在，它不是完整意義上的市場(chǎng)行為。在我國(guó)，房產(chǎn)測(cè)量一直是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)工作。

2房產(chǎn)測(cè)量的主要成果和存在問(wèn)題

2.1房產(chǎn)測(cè)量的主要成果

房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料。按房產(chǎn)管理的需要可分為房產(chǎn)分幅平面圖（以下簡(jiǎn)稱分幅圖）、房產(chǎn)分丘平面圖（以下簡(jiǎn)稱分丘圖）和房屋分戶平面圖（以下簡(jiǎn)稱分戶圖）。房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖的成果數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)管理最根本的數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量是獲取房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)的主要手段，是“數(shù)字房產(chǎn)”中空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的重要來(lái)源。

2.2房產(chǎn)測(cè)量存在問(wèn)題

2.2.1缺乏統(tǒng)一的數(shù)據(jù)分類與編碼標(biāo)準(zhǔn)。目前尚無(wú)統(tǒng)一的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)建立的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，而只有房產(chǎn)圖圖式。數(shù)據(jù)僅滿足出圖需求，不重視數(shù)據(jù)的運(yùn)用。加之，房產(chǎn)測(cè)量成果審核工作在二級(jí)檢查合格后由房產(chǎn)測(cè)繪單位的主管機(jī)關(guān)實(shí)施。這導(dǎo)致不同的地區(qū)在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的基礎(chǔ)制定出不同的操作規(guī)程，不同的地區(qū)的做法有一定的差異，甚至地級(jí)市與所管轄的縣級(jí)市處理同一問(wèn)題的方法也不盡相同。這是建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理平臺(tái)的瓶頸。2.2.2數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換過(guò)程中存在有用的信息丟失?？臻g數(shù)據(jù)包含屬性數(shù)據(jù)和圖形數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)管理較長(zhǎng)時(shí)間是把屬性數(shù)據(jù)和圖形數(shù)據(jù)分開(kāi)管理，因此在數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換過(guò)程中不可避免會(huì)導(dǎo)致有用信息的丟失。2.2.3空間數(shù)據(jù)更新滯后。房產(chǎn)測(cè)量中，房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)具有三大特征：空間特征、時(shí)間特征和專題屬性。空間特征是指空間地物的位置、形狀和大小等幾何特征，以及相鄰地物的空間關(guān)系，這是GIS所獨(dú)有的。隨著城市規(guī)模的不斷發(fā)展、城市規(guī)劃的不斷調(diào)整，空間數(shù)據(jù)更新步伐明顯滯后。

3GIS在房地產(chǎn)管理的應(yīng)用

3.1基于GIS進(jìn)行房產(chǎn)管理的關(guān)鍵是建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)分類與編碼標(biāo)準(zhǔn)《測(cè)繪法》第二十一條規(guī)定：建立地理信息系統(tǒng)，必須采用符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)。針對(duì)目前尚無(wú)統(tǒng)一的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)建立的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合空間數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)和房產(chǎn)測(cè)量的專業(yè)特點(diǎn)，建立房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)分類與編碼標(biāo)準(zhǔn)是緊迫性與重要性。國(guó)務(wù)院辦公廳于今年3月26日下發(fā)了關(guān)于實(shí)施《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知，要求明年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。這對(duì)規(guī)范房產(chǎn)管理有積極的促進(jìn)作用，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)管理的數(shù)據(jù)提出更高的要求，迫切地需要建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)分類與編碼標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)地理空間數(shù)據(jù)是房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)的“血液”，而房屋數(shù)據(jù)是在不同的部門(mén)分步產(chǎn)生和獲取的，房屋自然屬性和空間地理屬性數(shù)據(jù)的生產(chǎn)是由房產(chǎn)測(cè)量工作完成的，房屋的社會(huì)人文屬性數(shù)據(jù)是在房產(chǎn)管理中獲取的。建立房產(chǎn)測(cè)量與房產(chǎn)管理之間相互協(xié)調(diào)的關(guān)系，統(tǒng)一的數(shù)據(jù)分類編碼標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的數(shù)據(jù)流動(dòng)在大面積房產(chǎn)測(cè)量和建立房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)中尤為重要。

3.2GIS可以有效提高登記機(jī)構(gòu)工作效率

在城鎮(zhèn)化的快速推動(dòng)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一，房地產(chǎn)交易日益頻繁，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理的業(yè)務(wù)也隨之大量增加，傳統(tǒng)的以手工或半手工作業(yè)模式為主的房地產(chǎn)管理方式已不能適應(yīng)新形勢(shì)下的房地產(chǎn)管理要求，基于地理信息系統(tǒng)的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)正是在“數(shù)字房產(chǎn)”形勢(shì)下提出來(lái)的。房產(chǎn)GIS是房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)?；贕IS的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，通過(guò)優(yōu)化整合房產(chǎn)測(cè)量中產(chǎn)生的大量產(chǎn)權(quán)檔案、產(chǎn)籍圖紙、簿冊(cè)、表卡等反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史狀況的地理數(shù)據(jù)，推進(jìn)房屋代碼和樓盤(pán)表的編制工作，解決存量房、商品房等房屋代碼和樓盤(pán)表的編制工作。房屋代碼要以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2012年2月批準(zhǔn)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范》(JGJ278-2012)要求進(jìn)行統(tǒng)一編制，形成在全國(guó)范圍內(nèi)唯一的代碼標(biāo)準(zhǔn)，從而更好地實(shí)現(xiàn)登記工作的法制化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。樓盤(pán)表的編制要覆蓋所有房屋，將樓盤(pán)表引入未登記房屋管理子系統(tǒng)，并和房屋登記管理子系統(tǒng)、商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)、存量房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，進(jìn)行房屋登記信息實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理。當(dāng)進(jìn)行該房地產(chǎn)登記發(fā)證時(shí)，登記審核人員就可以直接在網(wǎng)上調(diào)閱資料核對(duì)、審批，不僅提高了工作效率與質(zhì)量，而且杜絕了一房二證、一房二賣、一房二押等問(wèn)題的發(fā)生。從而真正實(shí)現(xiàn)了“以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業(yè)”的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理模式。另外，利用房產(chǎn)測(cè)量成果以量化形式具體表述出房屋的基本信息，不僅直觀地反映權(quán)屬登記時(shí)的權(quán)利狀態(tài)，而且還便于房屋登記簿的記載和管理。故房產(chǎn)測(cè)量經(jīng)過(guò)野外數(shù)據(jù)采集、繪圖、審核等過(guò)程后的基礎(chǔ)信息，也是提高房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、檔案管理乃至登記信息查詢等管理水平的基礎(chǔ)工作。

3.3GIS應(yīng)用于房地產(chǎn)管理可以更好的為決策服務(wù)

全面、準(zhǔn)確、及時(shí)統(tǒng)計(jì)和掌握個(gè)人住房信息，對(duì)政府部門(mén)提高房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析能力、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控、落實(shí)各項(xiàng)住房保障政策等具有十分重要的意義。而地理信息系統(tǒng)是一種特定而有十分重要的空間信息系統(tǒng)除具有管理信息系統(tǒng)對(duì)空間數(shù)據(jù)的管理功能外，還具有圖形數(shù)據(jù)的采集、空間數(shù)據(jù)的可視化和空間查詢與分析等功能。一方面，G1S在建立和分析地理對(duì)象之間的拓?fù)潢P(guān)系上具有強(qiáng)大的功能，可以對(duì)各類地物的數(shù)據(jù)屬性和它們的空間分布進(jìn)行科學(xué)分析；另一方面，G1S的圖形用戶界面使用戶可以直觀的了解地物分布特征?？傊?，G1S技術(shù)在房地產(chǎn)管理的應(yīng)用可以大大改善房地產(chǎn)管理系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的處理和收集方式，提高房地產(chǎn)管理的效率，房地產(chǎn)系統(tǒng)的管理者將已編碼的空間數(shù)據(jù)結(jié)合起來(lái)，即可揭示不同地物空間信息之間的相互關(guān)系，將數(shù)據(jù)庫(kù)中的海量數(shù)據(jù)設(shè)定目標(biāo)，通過(guò)模型運(yùn)算、知識(shí)推理等程序來(lái)篩選出最佳的決策方案，從而為房產(chǎn)管理提供了科學(xué)的決策依據(jù)。如城市商品房的買賣價(jià)格及政府的調(diào)控政策，是人們?nèi)缃耜P(guān)注的重要話題，調(diào)控依據(jù)如何獲?。靠梢酝ㄟ^(guò)基于GIS的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)調(diào)出特定時(shí)間的特定區(qū)域的交易狀況，制作統(tǒng)計(jì)圖表和建立分析模型，預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)該區(qū)域的房屋價(jià)格走勢(shì)?？梢酝ㄟ^(guò)在地圖上制作統(tǒng)計(jì)專題圖，直觀地反映不同區(qū)域不同類型房屋的交易狀況，作為科學(xué)決策的依據(jù)。

3.4GIS技術(shù)應(yīng)用于房產(chǎn)測(cè)量可以增強(qiáng)房地產(chǎn)登記公信力

房屋建筑面積，是《房屋所有權(quán)證》記載的一項(xiàng)最重要內(nèi)容。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度，類似權(quán)利登記制，兼采托侖斯登記制，房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記機(jī)關(guān)登記，便產(chǎn)生法律效力。這就要求房屋建筑面積、共有共用建筑面積等各種要素要準(zhǔn)確無(wú)誤，以確保房地產(chǎn)登記的公信力。而房產(chǎn)測(cè)量與房產(chǎn)GIS的一體化集成技術(shù)，對(duì)于解決數(shù)字房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)的快速獲取、更新、保證房產(chǎn)業(yè)務(wù)的正常進(jìn)行具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。利用Browser/Server廣義用戶模式實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理部門(mén)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)者、各級(jí)政府與社會(huì)群眾之間便捷的信息網(wǎng)絡(luò)溝通，讓房屋建筑面積及分?jǐn)傁禂?shù)直觀顯示給公眾，進(jìn)而有助于房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)對(duì)測(cè)繪市場(chǎng)的監(jiān)管及公眾對(duì)測(cè)繪成果的理解。在此基礎(chǔ)上形成的房產(chǎn)測(cè)量成果不僅是對(duì)權(quán)利人利益的保障，也是對(duì)房地產(chǎn)登記公信力的保證?？傊?dāng)GIS應(yīng)用于房地產(chǎn)管理之中，形成房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)，必然要融合現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)，同時(shí)結(jié)合計(jì)算機(jī)制圖、計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化、管理信息系統(tǒng)等，建立一個(gè)基于GIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。而基于GIS的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，在有效提高工作效率、增加房地產(chǎn)登記公信力及更好為決策服務(wù)等方面發(fā)揮重要的作用。

4結(jié)束語(yǔ)

GIS技術(shù)，特別是組件式GIS技術(shù)、WebGIS技術(shù)、空間數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)的發(fā)展，為GIS在房產(chǎn)信息化中的應(yīng)用奠定了技術(shù)基礎(chǔ)，GIS技術(shù)迅速成為“數(shù)字房產(chǎn)”建設(shè)的主流技術(shù)。

作者：王強(qiáng)工作單位：廣西方略土地規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司