房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)模式研究

時(shí)間:2022-04-16 09:51:22

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房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)模式研究

1房地產(chǎn)多項(xiàng)開發(fā)的必要性

1.1房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展下需要

就我國房地產(chǎn)發(fā)展的總體情況而言,呈現(xiàn)出松散的局面,且資金的集中度不高,抗風(fēng)險(xiǎn)能力低,缺乏大型的房地產(chǎn)企業(yè)起到行業(yè)引導(dǎo)的作用。同時(shí)房地產(chǎn)的涉及面廣且開發(fā)周期長,存在著很多不確定的因素,因此容易遭受較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此,房地產(chǎn)行業(yè)只有擴(kuò)大估摸,實(shí)現(xiàn)規(guī)?;a(chǎn)才能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)資源的有效整合,提高對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力,進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展??梢姡M(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)是房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展的需要。

1.2應(yīng)對(duì)市場競爭的有力武器

我國房地產(chǎn)已經(jīng)成為了買方市場,面臨著激烈的市場競爭,為了在激烈的競爭中生存,需要提高自身的綜合能力和整體的競爭力。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)工作的細(xì)化,分工更加明顯,因此不可能各個(gè)方面都發(fā)揮最大優(yōu)勢,特別是房地產(chǎn)行業(yè)要有均好性。對(duì)多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā),提高了市場的份額和占有率,進(jìn)而吸納更多的人才,實(shí)現(xiàn)管理水平的提高,進(jìn)而完成遠(yuǎn)大的發(fā)展目標(biāo)。

1.3是國民經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的迫切要求

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用,為了實(shí)現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,需要實(shí)力雄厚的大企業(yè)的主導(dǎo)作用,因此房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模化和集團(tuán)化成為發(fā)展的必然趨勢,因此進(jìn)行多項(xiàng)目的開發(fā)和規(guī)?;慕?jīng)營,是房地產(chǎn)發(fā)展的必然選擇。

1.4提高利潤的有效保證

如果房地產(chǎn)實(shí)行單項(xiàng)目的開發(fā),必然導(dǎo)致大量的資金流出,進(jìn)而增加了融資成本,在銷售回款以后,支付了有限的資金費(fèi)用以外,又要存入銀行,很容易導(dǎo)致資金的縮水,導(dǎo)致利潤的下降。因此,進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā),可以實(shí)現(xiàn)資金的有效流通,極大的提高了利潤。

2房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)的模式

在房地產(chǎn)的多項(xiàng)目開發(fā)中,主要有三種模式。分別為::矩陣式管理型、職能管理型和項(xiàng)目管理型。

2.1矩陣式多項(xiàng)目管理

矩陣式的多項(xiàng)目管理是以項(xiàng)目部為主體,對(duì)企業(yè)的監(jiān)管和設(shè)計(jì)工作都是由總部的職能部門直接進(jìn)行管理的,區(qū)域公司只是對(duì)內(nèi)部的一般性事物進(jìn)行管理。項(xiàng)目部由多個(gè)部門抽調(diào)出來的專業(yè)人才組成,并對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理和部門經(jīng)理負(fù)責(zé)。這一項(xiàng)目管理模式有著自身的優(yōu)勢,可以實(shí)現(xiàn)對(duì)外界環(huán)境的快速反應(yīng),但是項(xiàng)目管理人員受到雙重的領(lǐng)導(dǎo),容易引發(fā)管理的沖突。

2.2職能多項(xiàng)目管理

該管理模式是職能部門通過對(duì)項(xiàng)目階段的分析,派遣合適的人員介入到項(xiàng)目管理工作中,團(tuán)只監(jiān)控管理到區(qū)域一級(jí),項(xiàng)目及具體業(yè)務(wù)則由區(qū)域級(jí)直接進(jìn)行管理。包括項(xiàng)目的拓展、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程和銷售等階段。這樣實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目管理的集中化和專業(yè)度,實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部資源的有效利用,但是對(duì)外界環(huán)境變化的反應(yīng)較慢,同時(shí)部門的繁多容易造成決策執(zhí)行緩慢等現(xiàn)象。

2.3項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理型是指項(xiàng)目公司作為項(xiàng)目開發(fā)的主體,項(xiàng)目公司則下設(shè)拓展、工程、設(shè)計(jì)、銷售以及各職能崗位。這種管理模式的優(yōu)勢是能迅速的對(duì)外部環(huán)境的變化做出反應(yīng),不足之處是總部對(duì)項(xiàng)目的控制不到位,造成了資源閑置的現(xiàn)象發(fā)生。不同的管理模式有著不同的特點(diǎn)和優(yōu)勢,各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn),選擇合適的管理模式,加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資源的合理利用,真正的發(fā)揮多項(xiàng)目開發(fā)的積極作用。

3房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理中的問題

3.1資源配置的不合理

合理配置資源是企業(yè)發(fā)展必須具備的核心能力。房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型產(chǎn)業(yè)。其內(nèi)部包括土地、人力、財(cái)務(wù)、技術(shù)以及品牌等資源,還包括政府、供方、客戶等外部資源。無論是社會(huì)的發(fā)展還是企業(yè)的發(fā)展過程,無不是資源有效配置的過程,因此房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展,就必須做到各項(xiàng)資源的優(yōu)化配置和合理利用。目前,一些企業(yè)在實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)過程中,不能有效地優(yōu)化和配置資源,致使人力和資金等資源等過度緊張,影響了企業(yè)的發(fā)展。

3.2規(guī)章制度不健全

健全的規(guī)章制度和完善的企業(yè)管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在企業(yè)發(fā)展的初期,單項(xiàng)目開發(fā)模式下,因?yàn)楣芾韺蛹?jí)和人員都較少,所以簡單的管理制度就可以管理企業(yè)。但在多項(xiàng)目管理模式下,層級(jí)、部門和人員都眾多,工作流程以及資金和信息的交流都比較復(fù)雜,如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有一套全面和完善有效的規(guī)章制度和管理體系,就必然會(huì)導(dǎo)致權(quán)利的交集或責(zé)任的真空現(xiàn)象發(fā)生,監(jiān)管和考核不清晰,部門溝通協(xié)調(diào)不暢,這也必然會(huì)阻礙企業(yè)的發(fā)展壯大。因此,為了避免這些問題的出現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)前,就制定出完整的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃,確定企業(yè)發(fā)展目標(biāo),協(xié)調(diào)各職能部門,合理配置和利用有限的人力、資金等資源,并制定一套全面、適宜和有效的規(guī)章制度,為多項(xiàng)目開發(fā)提供有力的支持和保障,同時(shí)在多項(xiàng)目的開發(fā)工作中加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督,及時(shí)的解決在項(xiàng)目管理中的問題,實(shí)現(xiàn)行業(yè)資源的合理配置,調(diào)動(dòng)行業(yè)內(nèi)部各個(gè)方面的力量,共同參與到房地產(chǎn)的多項(xiàng)目開發(fā)工作中來,只有這樣才能在多項(xiàng)目開發(fā)過程中,有效的實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。

4結(jié)束語

綜上所述,在新的地產(chǎn)市場形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)保持快速健康的發(fā)展勢頭,應(yīng)盡快確立產(chǎn)品模式和管理模式。房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā),作為當(dāng)前形勢下最有效的管理模式,各企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn),有效的開發(fā)和利用。增強(qiáng)企業(yè)的競爭力、提高市場的占有率,這也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的必然選擇。因此房地產(chǎn)行業(yè)要抓住多項(xiàng)目開發(fā)與管理的機(jī)會(huì),加強(qiáng)制度的建設(shè)和工作的監(jiān)督,積極的推進(jìn)多項(xiàng)目工作的開展,為房地產(chǎn)行業(yè)競爭力的增強(qiáng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),進(jìn)而推進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步貢獻(xiàn)更大的力量。

作者:辛?xí)蓜r工作單位:大同區(qū)房產(chǎn)管理站